凤凰城住宅小区项目可行性研究报告

'凤凰城住宅小区项目河北众诚房地产开发集团有限公司二零零四年八月第一章 项目基本情况1.1项目名称及承办单位1.1.1项目单位:河北众诚房地产开发集团有限公司法人代表:韩杏军独立开发本项目。1.1.2项目名称:《凤凰城》住宅小区1.1.3拟建地点项目拟建地点位于曲周县新开大街与邯临公路交叉口西南侧。1.1.4承办单位概况   河北众诚集团成立于2000年2月，初建时名称为河北众诚房地产开发有限公司。公司经过三年多跳跃式的发展，目前已逐步成为以房地产公司为龙头，物业公司、新型建材公司（含商品混凝土生产）、化工科技公司、投资顾问公司和石料厂协同发展的多元化、集团化公司的联合体，资产总额达1.7亿元，年利税4600万元，拥有400余人的高素质团队，其中，管理人员全部为大中专毕业生。   众诚集团总裁韩杏军先生，1990年毕业于河北工学院，2001年清华大学进修房地产MBA并获证书，2002年荣获人民大学MBA证书。他是石家庄市连续两界“十佳青年企业家”，长安区政协委员，桥东区人大代表。在2004年人代会和政协会上，韩杏军先生被授予“优秀党员”和“优秀政协委员”荣誉称号。这是政府对他的工作和成绩的又一次肯定。在集团管理中，他奉行坚持“以质量求生存，以诚信求发展”的企业宗旨，遵循“诚心诚意为大众”的企业理念，弘扬“令行禁止，雷厉风行，挑战自我，追求卓越，自强不息，永争第一”的企业精神，走“品牌战略”之路，科技兴企，创造了良好的经济效益和社会信誉，使公司一举成为“工商联直属会员单位”。   公司注重企业文化建设和团队建设，2003年成立了党支部，韩杏军先生担任第一界支部书记。公司在我国改革开放的大潮中，始终为市里分忧，为下岗职工解难，安排了几十名下岗职工在我们企业工作，为民营企业做出了榜样。韩杏军先生还要求，公司管理层必须全部是大专以上文化水平，能够使企业在持续发展态势中，始终保持一股后劲。也使得公司先后荣获“优秀民营企业”、“纳税先进单位”、“旺销守信企业”、“争创质量无投诉先进单位”、“争创诚信无投诉先进单位”称号，被农行系统评定为2003年度AA级信用客户。   河北众诚房地产开发集团有限公司是具有独立法人资格、和三级开发资质的企业，专注于高质量商品住宅及商务置业的开发建设，以“倡导高尚生活，提升康居品质”为已任，遵循“以人为本，亲合自然”的开发理念，成功开发了民心园一期、民心园二期及建华·百合园、开泰家园近10万平方米的商品住宅。其中，建华·百合园、开泰嘉园正在建设之中，已经于今年6月竣工。最近，公司正在运做两个项目，其中一个是有着上千亩土地、总建筑面积130万平方米的、本市桥西区大谈旧村改造项目。这个项目属于城中村改造项目，享受政府多项优惠政策。项目紧邻石家庄海洋公园和南水北调生态环境绿化带，属于高档社区开发地段。我们力争在5年时间内，将这一地区建设成为石家庄市最具亮点的康居示范小区。16 众诚建材公司有混凝土搅拌站两个，三条生产线，年产100万方优质混凝土，已经是石家庄市最大的混凝土生产企业，并于2002年通过ISO9001质量认证，产品占据了石家庄市混凝土市场40%的份额。人们在各个街道上看到最多的，就是携带“河北众诚房地产”字样的混凝土搅拌输送车。2004年元月兼并控股的石家庄市试剂厂，有固定资产2000万元，员工235人，年利税200万元。在挂牌河北众诚化工科技有限公司仅一个月，就扭亏为盈，创造了民营兼并国营一个成功的范例。   目前，众诚公司正以崭新的面貌向着韩杏军董事长提出的“组建世界上最优秀的团队，创建世界上最伟大的企业”这个宏伟目标乘风破浪，奋勇前进。1.2研究工作的依据和范围1.2.1研究工作的依据A、曲周县委、县政府关于加快县城建设的战略发展精神。B、项目土地挂牌出让地形图C、有关基础数据资料。1.2.2研究工作范围   本报告重点对建设的必要性、市场预测、建设规模、建设内容、工程技术方案、投资估算及经济分析等进行研究。1.3研究工作概况   项目单位依据县政府关于加快县城市化建设的战略意图,通过对曲周县房地产还没有开发建设的需求，为了改善县城居住环境，弥补现有住宅档次低的现状，决定开发建设《凤凰城》住宅小区项目,以期为曲周县城居民提供能被工薪阶层接受的环境优美，集商业、健身娱乐、休闲广场、物业管理规范的绿色环境、小康达标的高品质的质优价廉的住房。1.4建设方案1.4.1建设指导思想   结合县城总体规划原则，根据当地实际，以人为本，合理利用土地，创造舒适、安宁、环境秀美、健康、适用的中高档住宅小区。1.4.2建设规模   小区一期规划总占地2.67万平方米，总建筑面积3.7万平方米，建有多层住宅、高品质幼儿园、活动中心、商业网点、羽毛球场等健身设施及公建配套设施。1.4.3建设条件供电:本项目计算用电总负荷 KVA，供电电源引自县城电力干线。供水：给水水源为市政管网，项目最高日最大时用水量m3/h。供暖:项目采暖为地热集中供热，采暖热负荷为MW。1.5土地利用   本项目建设为商品房项目，符合国家及省市的产业政策，土地在本县总体规划范围内，属城市商住两用建设用地。1.6研究结论   本项目建设符合国家产业政策和县政府关于加快城市化进程的要求，项目建成后，在一定程度上满足中、低收入家庭的住房需求，经计算项目一期总投资3700万元，财务内部收益率  %(税后)，投资利润率 %，投资利润率 %，借款偿还期2年。由此表明，项目具有一定盈利能力、清偿能力。虽然微利，具有一定风险，但社会效益显著，项目总体可行。第二章 项目背景与建设的必要性16 2.1项目背景2.1.1产业政策   改革开放二十年来，我国经济已经进入了一个新的增长阶段，经济的发展迫切要求调整和优化产业结构，积极培育新的增长点。房地产业作为新兴产业，带动了建材、冶金、化工、轻工等数十个相关行业的发展，提供了大量的就业机会，已成为目前带动国民经济发展的一个先导性行业。   中共中央、国务院对房地产工作高度重视，把加快房地产建设开发，拉动消费增长作为扩大内需的重要内容，实现了以市场化为取向的一系列制度创新和突破，使我国房地产业开始在更高、更新的层次上发展。曲周县委、县政府十分注重本县房地产业的开发和建设工作，为此出台了一系列非常优惠的政策，为我县房地产业的发展提供了便利的条件，并在工作上给予了强有力的支持。2.1.2项目建设的必要性   曲周县属于内陆县级城市，改革开放二十多年来，政治、经济有了快速发展，但比起沿海开放县城来讲，其发展速度已经滞后，与全国其他县城相比，本县属于中心县城，发展建设过程中城市范围扩大的趋势非常之快。但是，我县因为城镇级别原因，市区范围比较小，城区扩大的同时遗留了很多问题，尤其是住宅非城市化的现象越来越突出，已经到了非改造将会影响整个城市建设的关键时刻，县委县政府在此时提出城市化建设的思路，真正符合我们县发展建设战略上的需要，符合广大市民的需要，符合城市化的需要。这次大规模建设完成之后，曲周的城市建设将会有一个大的飞跃，城市综合环境将会有较大的改观，人民生活也将会得到较大的改善。   宏观必要性  从一个城市的宏观上讲，首先表现在：土地作为城市的宝贵资源，未能实现其效用、效益的良性循环，未能发挥土地的最大经济效益、社会效益、环境效益；其次，城市化未能体现以人为主体的人文环境，城市的发展应该充分体现城市中“人”的地位和作用，不断满足人们的物质和精神需求，促进人的身心和个性的健康发展。同时，尤为值得关注的是随着城市化进程加快，原郊区村庄的改造将为当地居民和全体市民的居住和生活质量的提高带来非凡而深远的影响，因此加快城郊区域的建设是城市发展的必然结果。2.2项目发展概况   河北众诚房地产开发集团有限公司，积极响应县委县政府关于城市化建设的思路，经过与县国土局多次接触，广泛调查和积极运做，得到了曲周县委县政府和人民大众一致的支持，我公司编制了项目建议书（代可行性研究报告），是根据国家及县有关规定，编制的本报告。第三章 市场预测与建设规模3.1市场预测3.1.1基本形势分析   16 近几年，随着我国经济形势持续走强，我国房地产业也得到了迅猛发展。在国家下大力减少各类名目繁多的收费项目及不断出台鼓励和支持房地产业发展政策的形势下及建筑市场和建筑法规进一步完善，使房地产业进入了良性循环发展阶段。个人已成为商品房的消费主体，据统计，2002年1-8月份，全省商品房销售面积为192.4万平方米，同比增长11%，其中销售给个人的商品房面积为18.7万平方米，占商品房销售总面积的93.9%，同比提高了9.3个百分点。个人购房金额达29.7亿元。商业营业用房投资和销售大幅度增加，是房地产市场的又一个“亮”点。截止8月底，商业用房投资完成12.7亿元，竣工面积达15.3万平方米，销售建筑面积32.3万平方米，同比增长3.77倍；商业用房的销售额为8.3亿元，同比增长3.5倍。3.1.2市场供求   石家庄市现今房地产市场的一个重要问题就是产品结构不合理，住宅建设单一，品质低，但相对价位高，中低收入家庭买得起房子的数量不足、品质不够、地段不好。   在购房需求方面，首先，目前省会上市房大多属于低档次住宅，中高档价位对于此类房有投资能力的业主在一次置业和二次置业中已经购买，而资金有限的业主业只好望房兴叹。其次，符合省会老百姓投资置业安居的房子明显不足。其次，尽管石家庄整体GDP指数很高，经济发展稳健，但其实真正缺房的是工薪阶层，他们对于几十万元的房价十很难接受的。所以，开发高品质、低价位的小户型住房是房地产开发商的明智选择。另外，还可吸引一次、二次置业的业主，进行三次、四次置业，以求得质优价廉得绿色环保高档适用住宅。3.1.3区位优势分析   本项目凤凰城住宅小区在长安区，周围医疗、学校、商场、健身娱乐休闲等配套设施齐全，属于成熟社区。但项目紧邻工业区，周边环境较差，附近没有为工人们建造的大型生活区。改造完成后，依托紧邻民心河的优势、良好的交通状况，将会出现一个设备完善、环境优美、适合上班族居住的花园，这必将会吸引广大工薪阶层前来居住。3.1.4出售对象分析   省会石家庄目前人均收入仍较低，80%以上属于工薪阶层，由于收入限制工薪阶层对购房得首选条件是价位问题，因此高品位、适度低价位得住宅在省会有巨大得热销潜力。3.2建设规模   项目规划总用地面积356亩，建设内容包括住宅工程，公建工程包括小学、幼儿园、活动中心、商业......等。总建筑面积55.5万平方米。其中住宅面积50万平方米，公建面积5.5万平方米。第四章 建设场址与建设条件4.1建设场址 4.1.1场址选择   本项目拟建场址位于我市东北地段，用地南面为丰收路，西侧为沿西小区，北侧为北二环路，东面是沿东小区，建设场地呈长方形，规划总用地面积为356亩。该场址区域位置较好。4.1.2自然条件   石家庄市地处中纬度内陆地带，华北平原中南部，属暖温带半湿润半干旱季风型大陆气候，北近滹沱河，西靠太行山。春季干旱多风，夏季高温多雨，秋季天高气爽，冬季寒冷干燥，四季分明。每年降水集中于7、8月份。1、气温全年平均气温 13.4℃极端最低气温 -19.8℃极端最高气温 42.9℃2、湿度冬季空气调节室外计算相对湿度 53%夏季通风室外相对湿度 75%3、降水量日最大降水量度 16 359.3mm时最大降水量 92.9mm全年平均降水量 534.2mm4、积雪深度最大积雪深度过 190mm5、冻土深度最大冻土深度 56mm6、风向冬季主导风向及频率 C32%，N10%夏季主导风向及频率 C35%，SE10%年主导风向及其频率 C32%，SE9%7、风速冬季室外风速    1.8m/S夏季室外风速    1.4m/S全年平均风速    1.6m/S8、全年日照量数 2533.4H冬季日照率      61.6%9、全年雷暴日数 30.4天10、大气压力 冬季 1017.2hpa 夏季 995.7hpa11、年平均相对湿度 62%4.1.3 地质状况   石家庄市地处太行山东麓华北冲积大平原，地跨山地与平原两大地貌单位，地势由西北向东南倾斜，坡降均为千分之一，海拔67-68m，市区为滹沱河山前洪水冲积造成的倾斜平原，基底岩层以上有较厚的第四纪覆盖层，表层主要由亚粘土和轻亚粘土组成；地耐力一般为150-200kpa。4.1.4 抗震设防   依据中国地震局制定，由国家质量技术监督局发布的《中国地震动参数区划图》（GB18306-2001），本项目抗震地动峰值加速度按0.05g设防。4.2 建设条件4.2.1 供电   本项目计算用电总负荷为8275KVA，电源引10KV电源至小区变电站，由10KV母线向小区各配电室提供电源，能满足本项目使用要求。4.2.2 给排水   本项目设计最高日最大时用水量为262.25m3/h，给水水源为市政管网，水量及水质可满足项目需要。   本项目排水采用雨污分流，生活废水经化粪池处理后排入市政污水管网，生活污水（主要来源于厨房及洗涤用水）经中水系统收集处理后用于绿化和景观补水。屋面雨水经与地面雨水统一收集后排入市政雨水管网。4.2.3 供暖   本项目在我市集中供热区域范围内，采暖热源为集中供热蒸汽，压力约为0.4Mpa，采暖热负荷为25.8MW。4.2.4弱电   本项目弱电系统包括电话通信系统、不线电视系统、安全防范系统、小区三表集中抄表系统等。16 第五章  工程技术方案5.1工程设计原则   自然是与人工的完美结合，此设充分结合现代化的设计理念，即以“天人合一”的设计思想为指导来构建新世纪居住工程。   小区的建设是城市建设的一部分，把小区建设融入整个城市的规划之中，优美的自然环境，淳厚的文化底蕴，较高的文化品位，现代化的生活理念，将构成小区的一大特色，可谓“风景这边独好”，同时又考虑到城市总体环境，两者要达到水乳交融般和谐。   新颖而独具特色，人类与自然的完美结合是本项目总体设计原则。5.2总平面布置5.2.1总平面布置原则1、根据功能不同，居住空间与公共空间分区布置。2、按照小区、组团两级结构概念有机组织居住空间。3、充分考虑与城市道路的关系，合理布置道路网络，形成“通而不畅”的道路系统河丰富得步行系统。4、在三维空间上安排小区内的各种活动场所，形成丰富有趣、有家园氛围得空间序列。5、按照可持续发展概念进行规划布局设计。5.2.2 总平面布置综述   本居住小区规划总用地去为356亩，用地西侧为沿西小区居民住宅，南侧为丰收路，北侧为北二环路，东侧为沿东街，交通便利，小区共分五个组团，宏观上整体结构清晰明确，易于与城市联系并具有通畅的内部交通。   景观以入口为起点，以中心绿地为高潮，入口设小区标志性雕塑河构筑物，中心绿地设音乐、喷泉，形成丰富而怡人的环境。    各居住组团根据居住形式的不同，采用并联围合的组合式形成富于变化的室内外环境，为居住者提供了户外的休闲活动场所，同时加强了邻里交往。并与小区中心有机结合，联系紧密又互不干扰，形成具有优美景观的居住空间。   小区管线整体考虑采用地下敷设方式，使环境更优美。5.2.3 竖向设计   小区内地形较为平缓。竖向设计采用就地平整的平坡式布置形式。考虑到基槽余土等情况，小区内填挖土方量基本平衡。5.2.4 总平面图布置经济技术指标1、规划总占地面积23.7万m2，（356亩）2、总建筑面积：55.5万m2。其中：住宅建筑面积：50万m2           公建面积：2万m2。3、居住户数：5000户。4、居住人口：15000人。5、建筑密度：6、绿化率：42%。7、容积率：2.345.3工程设计方案5.3.1 建设内容   16 本小区建设内容包括住宅楼和公建工程。住宅33栋，公建工程包括物业管理中心、托幼、文化活动中心、小学等。各项工程详细指标见下表：序号 项目 建筑面积（m2） 建筑形式 备注1 物业管理中心 1200 框架 2 文化活动中心 3498 框架 3 商业服务 35000 框架 4 托劝 2100 框架结构 5 居委会 334 砖混 6 公厕 260 砖混 7 变电站 140 砖混 8 泵房 108 砖混 9 热交换站 189 砖混 10 垃圾转运站 243 砖混 11 小学 4000 框架结构 5.3.2 建筑设计1、户型设计   根据当今住宅发展趋势，并适应工薪阶层的需求。本小区以产品质精品舒适和经济为设计的主要指导思想，户型多样化，二室二厅、三室二厅、为主的组合体。2、立面设计   小区内所有建筑物均采用现代风格简洁明快，细部精品化，力求与周围环境和谐，极富家园氛围和人情味。3、内装修   为方便居民，本设计采取高、中、低档次不同的精装修。开创省城住宅基本无精装小区的先河。4、建筑构造   住宅±0.000以上采用短肢剪力墙屋顶保温厚度为80mm，外门密闭性能好，采用塑钢门窗，气密性为Ⅲ级。5、公建设计   外观造型与小区其他建筑相协调，内装修采用中档标准以满足与周围环境协调。6、结构设计   小区住宅均为高层建筑，高层住宅设有地下室做为储藏间。所有住宅均采用多肢剪力墙结构，基础采用筏板，楼板砼全现浇。   公建工程大空间部分建筑采用框架结构，独立柱基。5.4 给排水工程 5.4.1 设计依据《建筑给水排水设计规范》GB15-88（1997年版）《住宅设计规范》GB50096-1999《室外给水设计规范》GBJ13-87（97年）《室外排水设计规范》GBJ14-87（97年）建筑专业及有关专业提供的条件5.4.2 给水工程1、水源及水质   16 本项目用水水源由市政给水，水质符合《生活饮用水卫生标准》。可以满足本小区生活及消防用水的需要。2、给水方案及用水量   本项目给水拟采用中水回用，即厨房及洗涤用水由物业管理中心统一收集处理后供卫生设备、洗车及绿化浇洒用水。经统计这样可节约近1/3的生活用水。故小区设计用水量为：1、生活用水：按每人日均用水量150L/人.日，小时变化系数K取2.5，生活用水最高日用水量2250m3/d，最高日平均时用水量93.7m3/h，最高日最大时用水量234m3/h。2、商业用水：最高日用水量10.5m3/d。（1）公用建筑用水：公建用水量按生活用水量的8%估算为7.5m3/h。（2）采暖系统补水量根据采暖系统补水要求按6.2m3/h考虑。（3）浇洒道路用水量标准按2L/M2.次。每日1次计。（水源主要来源于中水）。（4）浇洒绿化用水量标准按4L/M2.次，每日1次计（水源主要来源于中水）。（5）未预见水量：取生活用水量的15%，为14m3/h。以上总用水量为：最高日用水量为：2517m3/d最高日平均时用水量为：104.9m3/h最高日最大时用水量为：262.25m3/h消防用水量：根据有关规范要求，该小区统一时间内火灾次数为一次。消防水压由小区二次加压泵保证，小区内设置室外消水栓，消防用水量按15L/S计算，楼内设室内消火栓，室内消防用水量10L/S，消火栓灭火时间按二小时计；故消防总用水量为180m3。消防给水由消防水池集中供给，室外消火栓保护半径为150m，布置间距不大于120m，且消防泵出水管设置两条，分别与室外给水管网干管相连。5.4.3 给水系统   本项目设置二次加压泵房。生活及消防采用联合给水系统，水由一条DN150管道引入小区内蓄水池，经二次加压后送至各用水点。各用水点厨房、洗涤用水统一回收经隔油、除渣、生物处理、消毒处理后供用水点卫生设备及绿化、洗车用水。加压泵采用变频调速供水设备，使水压保持恒定，同时达到减小噪音，充分节能的目的。室外消火栓应适当布设在环状管网上。   为满足消防及生活用水水压，以及为调节供、用水之间的不均衡性，设地下式蓄水池及加压泵房。1、蓄电池蓄水池内生活用水的调节容积取最高日用水量的10%，为251m3。蓄水池内的消防储畜为25L/SX2h=180m3。则蓄水池的总容积不应小于431m3。蓄水池选用国家标准图S822“钢筋混凝土蓄水池”，容量为450m3一座。2、加压泵房   生活给水采采变频恒压供水装置，以保证生活用水的需要，配用水泵为150DL–150–20三台，其中两用一备，单台性能参数Q=131.12m3/h，H=80mHO，电机功率P=45KW。消火栓系统加压泵选用两台100DL，其中一用一备，单台性能参数为Q=100m3/h，H=80mHO，电机功率P=37KW。5.4.4 16 中水系统1、中水水源中水水源主要来源于厨房及洗涤用水。2、用途根据水量平衡估算，中水用于冲厕用水以及室外道路浇洒及绿化用水。3、处理工艺采用生物处理与物化处理相结合工艺流程，如下图所示：原水→格栅→隔油池→调节池→生物处理→沉淀池污泥排放→过滤→消毒→中水储水池→用水点5.4.5 给水管网   给水管网采用环状布置，以提高供水的安全性，且当管径大于等于DN100时，给水管材采用承插式给水铸铁管，小于DN100时采用镀锌钢管。5.4.6 排水系统   由于本工程设有中水系统，经过水量平衡估算，本工程采用污废分流，废水作为中水水源回收利用，污废分流系统设有专用通气立管。污水直接排至室外化粪池，经处理后排入市政污水管网。屋面雨水与地面雨水经雨水口统一收集后一部分排入中水储水池，多余部分汇入市政雨水管网。5.5 供热工程5.5.1 设计依据本设计依据《采暖通风与空气调节设计规范》以及土建、给排水专业所提条件进行。5.5.2 气象参数气象参数大气压：夏季：995.7hpa冬季：1036.8hpa冬季采暖计算干球温度：-8℃冬季平均风速：1.8m/s冬季风向：N冬季日照率：61.6%最大冻土厚度：56mm设计计算用采暖期天数：117天5.5.3采暖设计方案   1、采暖热源：本项目采暖一次热源来自于城市供热管网提供的蒸气，蒸汽压力为4Kg/cm，通过设于热交换站的高效智能汽-水换热器生气出90—70℃热水作为采暖热煤。   2、采暖热负荷：小区住宅按节能住宅设计，采暖按45W/m2计算，住宅采暖热负荷约22.5MW；公建采暖面积5.5万m2，采暖负荷约3.3MW，总采暖热负荷25.8MW。冬季采暖期为四个月，供水温度为90℃，回水温度为70℃，管网漏损系数取1.03。则总循环水量为884T/h。采暖拨采用双管分户计量系统。室外采暖管道呈支状直埋敷设，室外采暖管道均采用无缝钢管，系统定压及水处理设备均集中设置在换热站内。采暖系统形式以新双管分户计量单管跨越式为主，供水干管及回水干管均为埋地敷设。散热器选用单面定向对流铸铁散热器。采暖管道采用低压流体用普通焊接钢管，管径＜=16 32mm螺纹连接，管径＞32mm焊接或法兰连接。供暖总立管和敷设在不采暖房间内的管道除锈后刷两道防锈漆，并做保温处理。保温材料采用40mm厚岩棉管壳。供暖管路系统中的最高点和最低点，分别设置自动排气和自动泄水装置。管道的热补偿采用波纹管补偿器，补偿器设在检查井内。为方便系统维修，在管道各分支处均设关断用阀门和检查井。5.6电气工程5.6.1设计依据1、《民用建筑电气设计规范》JGJ/T16-922、《建筑物防雷设计规范》GB50057-943、《建筑电气工程施工质量验收规范》GB50303-20024、《有线电视系统工程技术规范》GB50200-945、《低压配电设计规范》GB50054-956、《10KV及以下变电所设计规范》7、《供配电系统设计规范》8、其他相关专业提供的条件等5.6.2电气设计规划1、负荷概况：本小区建筑物均为高层建筑。该小区用电负荷除19层以上建筑为一级负荷外，其他均为二级负荷。本小区住宅面积500000m2，按每平米50瓦计，需要系数kx=0.25，公建建筑面积为20000m2，按15W/m2估算Jx=0.8，商用建筑面积为35000m2，按60W/m2估算，Kx=0.85则总用电计算负荷8275KVA。小区内设四处变电所，可分设在地下设备层，采用环网方式供电。每处变配电所可依所承担负荷容量选用2~3台SC3-1000KVA节能变压器。负荷大多为单相负荷，按电业局要求采用电力电容器作为无功补偿装置，功率因数达0.9以上。2、由变电所向相应组团采用电缆供电，小区内所有电缆线路走电缆沟，自变电所内引出的低压电缆以放射式结合树干式向各单体建筑物供电。建筑物内电源为380/220伏，三相五线制。配电系统为放射式与树干式混合供电。楼内管线均沿墙及现浇楼板内暗敷设。住宅楼内居民用电计量到户，按一户一表方式设计，要求电能表集中设置在一层和二层，楼梯间及地下室公用灯单独设表计量。住户地下室照明自户表内接线用电，由户表统一计量。每户设终端配电箱（配电系统）设五~六个回路，一个照明回路，三路插座回路（两路普通插座回路，一路空调回路，一路厨房浴厕插座回路），五个回路除前面四个回路外，增加一个客厅空调插座回路。插座回路设漏电保护装置，以保证人身安全。3、住宅用电水平石家庄每年最热月最高温度平均值＞30度，夏季主要降温设备是空调器，主要用电负荷可分成四类：全年经常性负荷，降温负荷，电热取暖负荷和电炊负荷，每户住宅建筑面积超过10016 m2的，确定一般住宅为6kW/户，高级住宅为8~9kW/户。4、道路照明小区内道路照明和庭院灯照明灯具集中控制，采用光敏元件控制开关。广场和景观照明可就近控制。所有照明电缆均穿管埋地敷设。5、防雷接地系统在建筑物顶层设独立避雷针或避雷网，利用建筑物柱内主筋做防雷引下线，基础钢筋网做接地极，辅助人工接地极。引下线与接地网及顶层屋面避雷网可靠焊接。组成防雷接地系统。变压器中性点直接接池。设备接池，通讯等电子设备接地与防雷接地系统共同接地装置，要求综合接地电阻小于1欧姆。当建筑物高于30m时，尚应采取以下防侧击的措施：1、从30m起每隔不大于6m沿建筑物四周设水平避雷带并与引下线相连；2、30m及以上外墙上的栏杆、门窗等较大的金属物与防雷装置连接；3、在电源引入的总配电箱处宜装设过电压保护器。5.6.3弱电远景规划为了使小区跟上时代的步伐，通过综合配置住宅区内各功能子系统，以综合布线为基础，以计算机网络为小区内各种设备管理自动化平台的新型住宅小区。1、小区内设置通信和管理系统通信和管理系统包括电话（带传真）、电视、计算机网络、三表出户微机管理系统，为了满足通信发展的需要，每户电话线路不少于两对。一对接电话，一对接传真或电脑，每对线路可带主付机插座各一只，主要厅室均有通信插座，计算机通信可利用市话网络chinanet或internet联通，如今后有条件的话，可建立小区局域网与公共网联通。住宅内主要厅室均放置了有线电视终端，充分利用城市有线电视（CATV）网节目资源丰富，覆盖面广，投资省的优点。住宅内采用了三表计量出户，今后有条件将可改成三表出户自动计量、计量系统，我们将在小区局域网的设计上，充分利用总线资源，将数据通信，对讲、呼叫、报敬信号的传输纳人该总线，简化小区布线，节省投资，提高效益。2、安全防范系统小区对安全防范要求很高，在安全防范系统设计上充分利用新技术、新产品，建成开放式、全方位、多功能的小区安全防范系统。采用对讲或可视对讲系统、报警按钮、电视监控（CCTV）系统相结合的防盗报警系统，在住户室内与单元门口建立对讲系统或可视对讲系统，将来小区可利用小区通信总线在住户与警卫室或物业管理中心之间建立对讲，住户室内隐蔽处设置防盗按钮，在单元门口警卫室，或物业管理中心设置可显洋住户位置的声光报警装置；在小区出人口主要通道，单元门口等重要场所设置电视监控系统，以上三个系统结合，加上小区保安人员，物业管理人员及居民，将使小区具有一个较为完善的防益体系。安全报警系统将来形成网纯利润，在住室内安装感烟（或感烟）火灾控制器、煤气控制器、火灾报警按钮和医疗呼救按钮等，在警卫室或物管理中心安装控制器，即可显示灾情类型和住户位置的报警装置，在单元门口设置声光报警装置，有利于保安人员组织救灾和居民互救，更好地消除灾情。3、音响广播系统音响广播系统与火灾事故广播合用。在公建内的办公区域，走道及霸天会场等公共场所设背景音乐扬声器，通过广播中心及消防控制室进行控制。平时可播放背景音乐，遇有火灾发生时，在消防控制室将扬声器和广播音响扩音机强制转入事故广播状态，进行紧急广播。第六章 消防6.1 设计依据《建筑设计防火规范》GBJ16-87《建筑灭火器配置设计规范》GBJ140-906.2 消防给水设计范围：小区室内外消防系统设计。设计原则：以防为主，防消结合。消防水源来自市政给水管网，小区内环状布置供水管网及室外地上式消火栓。6.2.1 16 消防用水量标准室风消火栓为10L/S，火灾延续时间2h。室外消火栓为15L/S，火灾延续时间2h。6.2.2 消火栓给水系统室外给水系统采用生活、消防联合供水系统，管网成环状布置，消防采用低压制，设地下式消火栓。设储水池一座及加压水泵房，储水池内贮消防用水及生活调节用水。室内消火栓适当设在环状给水管上，其半径布置间距不大于120m。在不宜用水场所如变配电室、控制室等处置移动式和手提式“二氧化碳”和其他灭火器。第七章 环保、节能与绿化7.1 环保7.1.1 设计依据一、中华人民共和国国务院第253号令《建设项目环境保护条理》二、河北省第八界人大常委会公告第80号《河北省建设项目环境保护管理条理》三、《环境影响评价技术导则》（HJ/T2.1-2.3-93）四、《环境影响评价技术导则-----非污染生态影响》（HJ/T19—1997）7.1.2 施工期间环境影响因素项目建设施工期间，主要污染源为施工机械噪声、扬尘、建筑垃圾等，会对该区域及周边的大气环境、生活环境、道路交通和附近居民日常生活造成一定的影响。施工单位在施工前必须到环保管理部门办理有关手续，并按环保要求，采取必要的降噪抑尘措施，及时清理外运建筑垃圾，以期降低不利影响。7.1.3 运营期间环境影响因素本项目为居民居住综合社区，建成投入使用后，不产生有害污染物，不会对环境造成污染，日常产生的生活垃圾实行分类收集堆放，由物业管理公司派专人负责清理外运。排水实行污废分流制，污水经化粪池处理后排入市政污水管网；废水作为中水水源回用，雨水经收集后部分用作中水回用，剩余部分排入市政雨水管道。7.2 节能7.2.1 设计依据1、《民用建筑节能设计规程》（DBJ-2000）2、《民用建筑节能设计标准》（GBJ26-95）7.2.2 节能措施本项目建筑材料选用建设部规定的新型节能材料；门窗采用密闭性能优良的塑钢窗，门窗结缝用保温材料封严；主要动力设备在满足功能的前提下选用节通设备，照明选用高效节能灯具，热力系统入口处安装调节节阀，用水系统设计有中水回用系统，并全部采用节水型设备，以节省能源，降低能耗。7.3 绿化小区绿化布置采用中心与局部相结合的方式。景观以入口广场为起点，中心绿地为高潮，庭院绿地与之融合。景观形成一个较大的绿色生态中心。各中心绿地和广场内部布置不同的绿地景观和自由绿化空间，形式活泼，种类多样，形成各区的景观中心和公共活动中心。绿地中的雕塑小品、景观构架和特色公建形式活动，且具有标志性，为加强邻里交往和娱乐休闲提供了场所。第八章 物业管理16 本项目建成投入使用前，将由房地产公组建小区物业管理公司，对整个小区实行现代化、专业化的管理，以更好地维护住宅的使用功能，延长房屋使用年限，为居民创造一个整洁、文明、安全、生活方便的居住环境。8.1物管理的内容和目标8.1.1管理内容物业管理的内容主要有：维修管理、设备管理、保安管理、消防管理、保洁管理、交通管理、绿化管理。8.1.2管理的目标物业管理达到的目标有：1、要充分保障物业使用人的消费权益，保证房屋及设施使用功能的正常发挥；2、要保障物业产权人的所有权权益，在经营管理中保持房屋的价值和使用价值，使物业能发挥最大的使用效益和经济效益。3、为物业使用人提供高效、优质、经济的全方位服务，为居民提供整洁、文明、安全、方便的居住条件和生活环境；4、使物业公司获得最佳的经济效益和社会效益，以保证物业管理公司经营成良性循环，提高公司的服务水平和市场竞争力。8.2机构设置与定员8.2.1机构设置物业公司设经理一名，副经理二名。下设办公室、财务室、经营部、保安部、工程部、环卫部等六个部室。1、办公室主管人事劳资、文秘档案、后勤保障、公司行政管理及公关等。2、财务室主管日常经营收支，代收各种费用等。3、经营部主管公司各经营部门管理，对外联络，公司发展规划等。4、保安部主管门卫、保安、消防、安全检查等。5、工程部主管小区房屋维护、修缮、公用设备设施的日常管理、维护。6、环卫部主管小区环境卫生、垃圾清理外运、绿化等。经 理   副经理                                 副经理经      保       办      财         工      环营      安       公      务         程      卫部      部       室      室         部      部8.2.2劳动定员劳动定员表序号 部 室 定员 备 注 工作人员 管理人员 1 办公室 4 2 2 财务室 3 2 3 经营部 72 4 保安部 122 5 工程部 10 1 6环卫部 8 1  合 计 44 10 548.3 16 物业公司经费来源8.3.1物业管理是对物业的正常运营进行维护，对物业使用人和所有人提供全方位服务，所以需要一定的资金保证。物业管理公司的资金来源主要有以下几个方面。8.3.2房地产公司提供该物业管理公司一定的公建经营用房及设备，由物业管理公司进行经营，其经营收益归入物业公司的管理资金项目内。8.3.3房屋产权人、使用人定期交纳物业管理费。第九章 项目实施计划和招标方案9.1项目建设周期规划本项目建设期2年，具体划分为以下阶段：1、 目前期及论证工作2、 步设计及施工图设计阶段3、 址清理4、 建施工5、 程扫尾，竣工验收9.2实施进度安排9.2.1 施进度安排1、1月—2月 项目前期及论证工作2、3月—5月 初步设计及施工图设计3、3月—5月 场地清理4、5月—22月 土建施工5、22月—24月 工程扫尾，竣工验收9.2.2项目实施进度表（附后）9.3招标方案1、依据《中华人民共和国招投标法》和有关法律、法规的规定，确定招标方案。2、招标内容：本建设项目的勘察设计、建安工程、监理设备等。3、招标方式：公开招标、邀请招标。4、招标基本情况表。项目实施进度表序号 项   目 1-2月 3-4月 5月 6-21月 22月 23月 24月1 项目前期论证工作               2 初步设计施工图设计               3 场地清理               4 土建施工               5 工程扫尾，竣工验收               第十章  土地利用10.1土地利用依据   １、国土资源部第７号令《建设项目用地预审管理办法》   16 ２、石家庄市土地利用总体规划（１９９７－２０１０年）10.２项目选址   本项目位于石家庄市东北部，用地南侧紧邻丰收路，北侧为北二环路，东西侧皆为居民住宅小区。场地交通便利。视野开阔、生态环境良好。10.３用地情况   １、用地类型本项目场址为城中村原址改造，在石家庄市土地利用总体规划范围内，市土地局已同意办理前期手续。２、用地规模本项目规划总占地３５６亩，地块为一长方形，地势较平坦。小区总建筑面积５５.５万m2。本项目属城中村改造住宅项目，需交纳的各种土地费用有保证。第十一章  投资估算及资金筹措11.1 总投资估算11.1.1 总投资及投资构成本项目投资73592.94万元，其中建筑工程费52448.44万元，设备费10640万元，设备安装费49万元，其他费3786.60万元，预备费3346.2万元，建设期贷款利息3322.70万元。11.1.2 估算依据该项目投资估算依据国家现行政策法规及相关行业规定，并依据建设单位及各专业提供的基础资料进行编制。11.1.3 投资估算范围：住宅楼、公用建筑、室外工程的建安工程费和其他费、预备费、建设期利息。11.1.4 费用标准及价格依据1）建筑工程参照目前类似工程的技术经济指标结合当地价格水平进行估算。2）设备购置费包括设备原价和运杂费，设备原价为询价。3）安装工程费根据各项目指标按现行有关规定和概算进行估算。4）其他工程费用按照2000年"河北省建设项目概算其它费用定额计取。5）按市政[2002]14号文的优惠政策，本项目免收市政配套费、公建配套费、渣土费、墙改基金、减半收取中学增建费。11.2 项目资金筹措本项目资金筹措为全部自筹，资金来源为本项目向银行贷款，年利率5.49%。    第十二章 财务评价本篇根据国家计委、建设部颁发的《建设项目经济与评价方法与参数》及现行有关企业财务制度，对本项目的经济效益进行分析与评价。12.1 基本数据12.1.1 建设成本估算销售成本本项目总销售成本按营业额的0.5%估算。12.1.2 销售收入估算根据本项目的成本及纳税额测算，考虑到本项目的地理位置，本项目的销售价格定位在住宅2350元/m2，预计第四年全部售完。详见总收入估算表12.1.3 税金营业税按5%，城建维护税按营业税的7%，教育附加按营业税的3.5%，所得税按利润总额的33%计算。12.2 16 财务评价计算评价指标如下：投资利润率为（税后）10.43%投资利润率为（税前）15.75%投资利税率为（税后）23.03%投资利税率为（税前）17.89%财务内部收益率（税后）6.72%财务内部收位置率（税前）9.82%财务净现值（IC=6%）税后912万元财务净现值（IC=6%）税前4949万元投资回收期（税前）3.55年（含建设期）投资回收期（税后）3.58年（含建设期）盈亏平衡点BEP=75.64%从财务评价可以看到，本项目具有一定的盈利能力和抗风险能力，因此，本项目在财务上是可行的。第十三章  结论凤凰城住宅小区“城中村”改造项目，严格贯彻执行国家和地方政府有关法规政策法规，功能齐全，符合城市总体规划，向社会提供安全、舒适、便捷的现代化住宅，其建设十分必要，同时具有良好的经济效益和社会效益，该项目是可行的。16'