棚户区改造项目可行性研究报告

'棚户区改造项目第一章总论1.1项目背景与概况1.1.1项目名称﹡﹡﹡棚户区改造项目1.1.2项目申报单位概况本项目由﹡﹡﹡公司承建。﹡﹡﹡公司成立于﹡年﹡月，公司地处﹡﹡﹡，法人代表﹡﹡﹡，注册资金人民币﹡﹡﹡万元整，房地产开发二级资质。内设办公室、工程部、财务部、项目部、营销部、后勤保障部等，现有员工﹡﹡﹡人，其中高、中级专业技术人员﹡﹡﹡人。资金实力和技术力量雄厚，且遵循现代企业的科学管理机制，建立有完善规范的工程质量管理和安全管理体系。1.1.3可行性研究报告的编制依据《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发〔2007〕24号）；《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》（建保〔2009〕295号）；《关于切实落实相关财政政策积极推进城市和国有工矿棚户区改造工作的通知》（财综[2010]8号）；《住房和城乡建设部关于做好城市和国有工矿棚户区改造规划编制工作的通知》（建保[2010]58号）；80 《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》（国发〔2013〕25号）；《﹡﹡﹡省人民政府办公厅关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的实施意见》；《﹡﹡﹡省人民政府关于加强保障性安居工程建设的意见》；《﹡﹡﹡省人民政府关于加快全省棚户区改造工作的实施意见》；《城市居住区规划设计规范》GB50180-1993（2002年版）；《民用建筑设计通则》；《投资项目可行性研究指南》；《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》；与项目有关的国家现行其他法律、法规、政策、规范、定额；项目单位提供的其它有关文件和资料。1.1.4项目提出的理由住房问题是涉及民生的重要问题，直接关系老百姓生活水平提高和生活质量改善，构建多层次的住房保障体系是社会主义和谐社会的重要内容。棚户区改造是我国政府为改造城镇危旧住房、改善困难家庭住房条件而推出的一项民心工程，关系人民群众切身利益，是实现“住有所居”的重要组成部分。2008年以来，我国各地区、各有关部门贯彻落实党中央、国务院决策部署，将棚户区改造纳入城镇保障性安居工程，大规模推进实施。棚户区改造作为重大民生工程，也是重大发展工程，可以有效拉动投资、消费需求，带动相关产业发展，推进以人为核心的新型城镇化建设，破解城市二元结构，提高城镇化质量，让更多困难群众住进新居，为企业发展提供机遇，为扩大就业增80 添岗位，发挥助推经济实现持续健康发展和民生不断改善的积极效应。随着住房制度改革逐步深化和房地产市场快速发展，我国城镇住房建设规模不断扩大，多数家庭住房条件有了较大改善。特别是近几年，中央和地方政府加大保障性安居工程投入，在解决居民住房困难方面取得了初步成效。但部分低收入和中等偏下收入家庭特别是居住在棚户区的这类家庭住房仍然十分困难。目前，全国还有1000多万户家庭居住在各类棚户区。城市棚户区的房屋多数结构简陋，功能不全，年久失修，危房比例高，安全隐患大；供电、供水、排污、道路、供热等基础设施不完善，居住环境恶劣；建筑密度高，中低收入家庭集聚，缺乏市场开发价值。这些棚户区难以通过市场开发实施改造，需由政府主导，给予一定的政策和资金支持。﹡﹡﹡棚户区改造项目位于﹡﹡﹡地段，是老城区的中心，该地段城市建设的设施完备，人口密集，有着丰富的历史文化积淀。该区域是典型的老城区和棚户区，居住环境差，土地利用率低，大多房屋由于使用年限久，建设标准低，年久失修，基本上已成为危旧房，存在严重居住安全隐患；房屋基础设施十分落后，户均面积狭小，排水设施不完善，生活条件简陋；环境阴暗潮湿、乱堆垃圾，蚊虫肆虐，条件恶劣；且居住人员成份复杂，生活水平低，社会治安管理和房产部分房屋管理十分困难。为落实国务院《关于加快棚户区改造工作的意见》（国发〔2013〕25号）文件精神，推动﹡﹡﹡市新型城市化建设，促进旧城改造的实施，改善棚户区居民消费环境和居住条件，﹡﹡﹡80 市委、市政府对本改造项目高度重视和大力支持，审时度势，及时抓住发展机遇，将改造该区域列入市区的重点项目，摆上了重要议事议程，投资兴建一个融商贸、居住于一体的富有现代化气息的商住集散区。通过棚户区改造，进一步改善老城区居民的住房条件和生活环境，完善城市基础设施，提高城市综合承载能力，不断把改革发展的成果惠及到广大人民群众。1.1.5建设地点本项目建设位于﹡﹡﹡地段，改造地段从﹡﹡﹡至﹡﹡﹡，是老城区的中心，属典型的老城区和棚户区。1.1.6项目建设规模及内容﹡﹡﹡棚户区改造项目总用地面积132159.32平方米，净用地面积113724.47平方米，建筑占地面积44079.6平方米，总建筑面积870322.12平方米（棚户区改造面积197235.5平方米，房地产开发面积673086.62），其中计容建筑面积790432.91平方米（住宅面积341098.18平方米，商业面积120295.55平方米，综合面积134322.32平方米，写字楼面积193329.86平方米，幼儿园面积1387.00平方米），不计容面积79889.21平方米（地下车库）。停车位2795个，绿地率31.25%，建筑密度38.76%，容积率6.95。项目主要建设内容包括：住宅、商业用房和辅助配套等建安工程及土石方、场区道路绿化、电力、消防、环保、照明、给排水等其他配套设施。1.1.7投资估算及资金筹措投资估算：本项目建设投资226828万元，其中工程费用142826万元，工程建设其它费40820万元，预备费9182万元，建设期利息34000万元。80 资金筹措：本项目拟贷款100000万元，其余资金由项目建设单位自筹解决（含预售收入）。1.1.8项目实施进度安排本项目总建设期为6年，即2015年3月-2021年3月，2015年9月底前完成立项、设计、征收补偿、招标等前期工作。从2015年10月－2021年3月完成项目施工及竣工验收。1.2主要技术经济指标经研究分析，本项目主要技术经济指标见下表：主要技术经济指标序号名称单位指标备注1棚户区改造1.1用地面积㎡113724.471.2总建筑面积㎡870322.12其中：住宅面积㎡341098.18商业面积㎡120295.55综合面积㎡134322.32写字楼面积㎡193329.86幼儿园㎡1387.0地下车库面积㎡79889.21不计容1.3建筑密度%38.761.4容积率6.951.5绿化率%31.251.6停车位个2795地面停车位个134地下停车位个26612总投资万元2268282.1其中：工程费用万元1428262.2工程建设其他费万元408202.3预备费万元91822.4建设期利息万元340003项目总收入万元3270904销售税金及附加万元2810980 5项目投资总成本万元2845626项目投资总利润万元425287投资利润率%18.78投资利税率%31.19所得税万元1063210税后净利润万元3189611财务内部收益率%10.612财务净现值（I=8%）万元7199.913静态投资回收期年6.381.3结论与建议1.3.1结论本项目符合﹡﹡﹡市中长期社会发展战略，符合﹡﹡﹡市老城区控制性规划。项目功能定位准确，建设的前置条件已具备，建设地交通便利，具有较好的建设条件。项目建成后，将为周边棚户区居民提供居住保障，大幅度改善和提高老城区棚户居民生活、居住条件；有利于﹡﹡﹡市城市统筹战略的实施，为和谐社会的构建提供积极的支持和强有力的保障，为进一步提升﹡﹡﹡市的城市形象做出一定贡献；有利于促进老城区棚户区风貌协调，美化周边形象。因此，本项目具有较好的社会效益。随着城市的发展、基础设施的建设及其它配套服务的加强，本区开发的增值潜力巨大，市场前景广阔。投资收益的角度看，项目盈利能力也较强，经济上完全可行。同时，棚户区改造项目在改变原有城区旧貌的同时，也使区域内的经济发展得到提高，人们生活水平上升，城市建设步伐加快，城市品位提高。本项目的经济效益、社会效益和环境效益十分显著，具有良好的开发前景。80 1.3.2建议本区周边交通条件优越，生活配套设施齐全，具备舒适宜人的居住环境。项目建设过程注重与环境的协调，达到合理统一。项目的拆迁量较大，牵涉的住户很多，工程开始时要慎重考虑居民的安置问题，以保证安定团结的政治局面，维护社会的和谐。项目主办方应积极做好各项前期工作，抓紧落实相关配套资源，认真开展施工前的设计、招标等工作。引入竞争机制，通过招投标形式择优选择施工企业、监理单位等，以保证工程项目的质量和进度，使投资按预期计划进行，并满足可研报告中预期的目标。拓展融资渠道，保障资金供应及时、充足，确保项目的顺利实施。80 第二章项目建设背景及必要性2.1项目建设背景2.1.1发展背景棚户区是指建筑密度大、结构简陋、安全隐患多、使用功能不完善、基础设施不配套的住房较为集中的区域。目前，我国把棚户区分为城市及国有工矿、林区、垦区和中央下放地方煤矿棚户区五大类。随着我国经济的迅速发展以及城镇化体系的迅速推进，日益攀升的房价和人民的基本居住需求形成了严重的矛盾冲突，解决低收入人群的住房问题也成为了政府以及社会关注的焦点。棚户区居民多为低收入群体，很多还是企业老职工，曾为国家建设作出很大贡献。加快实施棚户区改造，能够帮助困难群众改善住房条件，圆上他们的“住房梦”，使他们感受到了党和政府的温暖。同时，棚户区改造还能够拉动投资、消费需求，带动相关产业发展，推进以人为核心的新型城镇化建设，破解城市二元结构，提高城镇化质量，为企业发展提供机遇，为扩大就业增添岗位。改革开放后，我国80 部分城市对棚户区进行过一些改造。2004年，辽宁省在全国率先启动了全省范围内的棚户区改造。之后，全国不少地区也陆续加大了棚户区改造力度。2005年，国家启动了对中央下放东北三省煤矿棚户区的改造。2008年四季度起，党中央、国务院决定将各类棚户区改造纳入城镇保障性安居工程，拉开了全国大规模推进实施城市和国有工矿、国有林区(场)棚户区(危旧房)、国有垦区危房、中央下放地方煤矿棚户区改造的大幕。2008-2012年五年内，全国开工改造各类棚户区1260万户，占同期城镇保障性安居工程3100万套(户)开工量的40%；基本建成各类棚户区改造安置住房750万套。通过改造，几千万群众圆了“住房梦”，生活质量提高了，财产也增多了，一步跨越几十年。通过改造，不少城市面貌、人居环境、功能都有了很大改善。2013年6月，李克强总理主持召开国务院常务会议，研究部署加快棚户区改造，促进经济发展和民生改善。其后，为进一步加大棚户区改造力度，国务院又发布了《关于加快棚户区改造工作的意见》（国发〔2013〕25号），《意见》提出，2013年至2017年改造各类棚户区1000万户（其中城市棚户区800万户，国有工矿含煤矿棚户区90万户，国有林区棚户区和国有林场危旧房30万户，国有垦区危房80万户），使居民住房条件明显改善，基础设施和公共服务设施建设水平不断提高。《意见》要求，加快推进各类棚户区改造，重点推进资源枯竭型城市及独立工矿棚户区、三线企业集中地区的棚户区改造，稳步实施城中村改造。从采取增加财政补助、加大银行信贷支持、吸引民间资本参与、扩大债券融资、企业和群众自筹等办法多渠道筹集资金，确保建设用地供应，落实税费减免政策和完善安置补偿政策等四方面加大政策支持力度。棚户区改造已被纳入我国保障性安居工程。2014年政府住房保障相关工作的安排，既延续了2013年保障性安居工程新开工、基本建成套数等量的安排，同时又结合我国城镇化发展过程中存在的“一边高楼林立，一边棚户连片”问题，将棚户区改造作为201480 年保障性安居工程建设的重点。2013年12月中旬举行的中央经济工作会议部署的明年主要任务中提到，“加大廉租住房、公共租赁住房等保障性住房建设和供给，做好棚户区改造”。月底召开的全国住房城乡建设工作会议上，住建部部长姜伟新提出，2014年城镇保障性安居工程建设的目标任务是基本建成480万套以上。会议同时要求，明年重点推进各类棚户区改造，改造数量达到370万套以上。﹡﹡﹡省住房和城乡建设厅等五部门发布《关于下达2014年保障性安居工程建设目标任务的通知》指出开工建设任务：﹡﹡﹡﹡﹡﹡市人民政府办公室印发《﹡﹡﹡市加快推进棚户区改造五年行动计划（2013—2017）》，文件指出：﹡﹡﹡2.1.2项目提出的背景棚户区改造是党中央、国务院提出的重大民生工程和发展工程，是保障和改善民生、构建和谐社会、营造稳定的发展环境、促进房地产市场平稳健康发展的重大举措。大力实施棚户区改造，可以有效拉动投资、消费需求，带动相关产业发展，推进以人为核心的新型城镇化建设，破解城市二元结构，提高城镇化质量，让更多困难群众住进新居，为企业发展提供机遇，扩大就业增添岗位，助推经济实现持续健康发展和民生不断改善。目前，﹡﹡﹡市经济和社会正处在高速发展时期，通过改革开放，全市走上了快速发展道路，城市建设日新月异，城镇建设一年一个台阶，城市环境得到良好改观，卫生条件、基础设施情况也日益改善。随着经济发展和社会生活水平的提高，人们对居住环境和条件的要求也逐渐提高。﹡﹡﹡市80 棚户区主要分布在老城区、工厂区和城乡结合部。项目所在区域是典型的老城区和棚户区，居住环境差，土地利用率低，大多房屋由于使用年限久，建设标准低，年久失修，基本上已成为危旧房，存在严重居住安全隐患；房屋基础设施十分落后，生活条件简陋；环境阴暗潮湿，蚊虫肆虐，条件恶劣；且居住人员成份复杂，生活水平低，众多的外来务工人员和流动人口都把落脚点选择在了棚户区，使得社会治安管理和房产部分房屋管理十分困难。棚户区的存在，与城市整体形象、文明档次很不协调，棚户区居民与大多数市民日益提高的生活水平特别是居住水平也很不协调。改变城市的环境面貌，提高人们的居住水平，成为目前﹡﹡﹡市委市政府关心的首要大事。只有改变了城市面貌，提高了环境水平，才能为﹡﹡﹡市打造良好的城市形象，建立良好的投资环境，才能为下一步发展奠定良好的基础。人们居住水平的提高，也会使居民有一个安定的生活心态和积极的工作态度，才会为﹡﹡﹡市的经济发展做出更好的努力和更大的贡献。基于此，﹡﹡﹡市决定对本项目所涉及的棚户区区域进行改造，以达到进一步提高住宅供给量，改善城市环境，打造城市新面貌的目的。2.2项目建设的必要性2.2.1是社会经济发展的需要棚户区改造是我国政府为改造城镇危旧住房、改善困难家庭住房条件而推出的一项民心工程。2008年至2012年，我国改造各类棚户区1260万户，有效改善了困难群众住房条件，缓解了城市内部二元矛盾，提升了城镇综合承载能力，促进了经济增长与社会和谐。80 为进一步加大棚户区改造力度，让更多困难群众的住房条件早日得到改善，2013年，国务院又下发布《关于加快棚户区改造工作的意见》（国发〔2013〕25号），提出要在2013年至2017年内改造各类棚户区1000万户，使居民住房条件明显改善，基础设施和公共服务设施建设水平不断提高。随着社会经济的快速发展，棚户区在基础设施条件，房屋结构以及土地综合利用方面存在较大的不足，基础设施配套条件不完善成了房屋使用的最大局限，不符合现阶段﹡﹡﹡市社会经济快速发展对城市住房条件的要求，也不能满足居民对居住条件的要求，因此项目的建设符合﹡﹡﹡市社会经济发展的要求。2.2.2是贯彻落实中央及地方关于改善棚户区居住条件各项政策的需要中华人民共和国住房和城乡建设部、中华人民共和国国家发展和改革委员会、中华人民共和国财政部、中华人民共和国国土资源部、中国人民银行《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》建保[2009]295号、《中央补助城市棚户区改造专项资金管理办法》、《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》、《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》等文件和﹡﹡﹡省有关棚户区改造建设相关文件要求，大力加快棚户区改造进度，服务低收入居民，改善城市低收入家庭居住条件，提高生活水平，体现社会主义新中国共同富裕的社会主义好政策，项目的建设是贯彻落实中央及地方对城市和国有工矿企业棚户区的改造的各项政策的结果，是一项改善民生的德政工程，福利工程。2.2.3是构建和谐社会的需要80 住房作为人类生存最基本的物质条件，自古以来就受到中外不同国家、政府的重视。解决低收入家庭住房问题，改善老百姓居住条件，更是被看做社会进步的重要标志。而今天，在保障人民群众基本生活、逐步完善社会保障制度的和谐社会奋斗目标中，住房保障作为构建和谐社会的重要基石，具有鲜明的时代意义。棚户区改造是我国保障性安居工程的重要组成部分。由于历史原因，我国部分城市、工矿、林区、垦区都留下了一定数量的棚户区。这些棚户区内的住房结构简易、年久失修，房屋破损严重，居住条件简陋，公共设施不全，生活环境恶劣。而城市和国有工矿棚户区居民中低收入家庭比例高，特别是下岗失业、退休职工比较集中，群众要求改造的呼声强烈。实践证明，大规模实施棚户区改造工程，不但能改善棚户区居民的住房条件，使千百万困难群众告别“忧居”，而且能拉近城镇居民间的住房差距，解决城市内部二元结构，提高城镇化质量，全民共享改革发展成果，化解社会矛盾，最大限度增加和谐因素，促进社会安定团结，是一项重大民生工程。通过棚户区改造，不仅解决了困难群众的住房问题，使老百姓得到了实惠，而且密切了党群和干群关系，增强了社会凝聚力，促进了社会和谐稳定。2.2.4是落实房地产市场宏观调控政策的有效途径80 棚户区改造建设的大部分是安置用房，为小户型、低价位的普通住房，对象除解决回迁户外，主要用于解决城市中低收入家庭住房困难。推进棚户区改造，直接增加了住户有效供应，有利于改善住房供应结构，缓解住房供需矛盾，稳定住房价格。另外，棚户区改造有力地拉动了建筑业、建材业、交通运输业等相关产业的发展，为调整产业结构、扩大内需，保增长、解决社会就业与再就业也作出了积极的贡献。第三章项目建设规模3.1市场定位3.1.1商业贸易功能商贸市场，是贸易商品和生产产品流通的主要载体。在市场经济条件下，本区开展商贸业开发，既占有广阔的商贸市场，可形成一定规模的商贸营销渠道与网络，又能有效地促进商贸流通，进而促进全区经济的发展。3.1.2房产开发功能项目拟建部分中、高档住宅，以经济、美观、人性化的设计，倡导全新的居住理念，吸引更多的人口前来入住，打造﹡﹡﹡市的舒适住宅环境。3.1.3居民安置功能通过良好的周边环境、优质的生活配套服务，解决拆迁居民的安置问题，满足居民的住房需求，提高当地居民的生活质量和居住条件形成高起点、高品位、高质量的住宅区，改变现有面貌，成为﹡﹡﹡的一个亮点工程。3.2主要建设内容及规模本项目为一项环境优美、配套齐全、管理完善的棚户区改造工程，80 旨在通过改造项目区内危旧、基础设施落后的集中连片平房和简易楼房，对土地进行合理开发利用，挖掘地段价值潜力。﹡﹡﹡棚户区改造项目总用地面积132159.32平方米，净用地面积113724.47平方米，建筑占地面积44079.6平方米，总建筑面积870322.12平方米（棚户区改造面积197235.5平方米，房地产开发面积673086.62），其中计容建筑面积790432.91平方米（住宅面积341098.18平方米，商业面积120295.55平方米，综合面积134322.32平方米，写字楼面积193329.86平方米，幼儿园面积1387.00平方米），不计容面积79889.21平方米（地下车库）。停车位2795个，绿地率31.25%，建筑密度38.76%，容积率6.95。项目主要建设内容包括：住宅、商业用房和辅助配套等建安工程及土石方、场区道路绿化、电力、消防、环保、照明、给排水等其他配套设施。80 第四章项目建设条件4.1﹡﹡﹡市概况4.1.1地理位置、范围、面积4.1.2行政区划4.1.3气象4.1.4水文4.1.5历史沿革4.1.6城市空间发展的演变4.1.7城市发展概况4.2区位与现状概况4.2.1概况﹡﹡棚户区改造项目位于﹡﹡。总用地面积132159.32平方米。80 该棚户区用地涉及5个社区，总人口约10172人，3117户。规划用地范围气候特征属亚热带季风湿润气候区，气候温和，降雨量丰沛，光照充足，四季分明；严寒酷暑期短、无霜期长，但降雨集中，易造成干旱和洪涝灾害；常年主导风向夏季为东南风，冬季为东北风。4.2.2地形、地貌规划区属湘中典型的丘陵地貌，地势起伏较大，地形较为复杂。本区为老城建设区，地貌基本已改造；用地内最高高程为231.6米，辖内土地较平坦。本项目区内地形平坦，高差较小，城市建设成本相对较低；项目用地内大部分地坪标高较高，位于城区内﹡﹡﹡上流，不需采取工程措施保证区内防洪排涝；项目区紧邻﹡﹡﹡，具有建设山水园林城市的景观要素。4.3水文﹡﹡﹡﹡﹡﹡因有防洪堤，故项目区的道路及地块标高不受防洪标高限制。4.4地质该区域为历史老城区，由于建设方未对规划区内地址状况进行勘探，故规划区地质情况以﹡﹡﹡市地质资料为参考。4.4.1地层岩性该区域内分布地层由老至新分述如下：4.4.2地质构造及地震80 所处大地构造部分属﹡﹡﹡，区内主要有﹡﹡﹡两条区域压扭性大断裂从西北角穿过，其断裂带影响宽，延伸深远。该区岩层为单斜构造，岩层产状：走向NE5-15,倾向SW，倾角42-55°。地震：区域内小地震较为频繁，但震级都较小，其中发生四级地震仅一次。根据GB18306——2001版1：400万《中国地震动峰值加速度区划图》和《中国地震反应谱物征周期区划图》，工程区地震动峰值加速度为0.05g，地震反应谱特征周期0.35s，相对的地震基本烈度为VI度。4.4.3水文地质条件区内水文地质条件主要为碳酸岩类裂隙溶洞水、河谷地段、上部第四系主要为黄色粘土，透水微弱，下部灰岩裂隙及岩溶发育，含水丰富，为埋藏型碳酸岩类裂隙溶洞水。地下水直接接爱水气降水的补给，经短途迳流，于河床岸边排泄于河流中。本项目区内的地质情况以﹡﹡﹡市地质勘察资料作参照，不能做为具体项目实施的依据。但从资料可以看出，项目区内地质条件较为简单，基本适宜做城市建设用地。4.5土地利用规划现状规划区总用地面积132159.32平方米，城市建设用地面积113724.47平方米，容积率6.95，地上总建筑面积790432.92平方米，其中商业面积120295.55平方米，写字楼、宾馆面积193329.86平方米，住宅面积341098.18平方米，幼儿园面积1387.00平方米，公共设施（地上停车位、绿化等）用地18435平方米。80 项目区内土地利用现状主要存在以下问题：1、土地利用率不高，布局混乱，有待进一步开发、挖掘潜力2、土地结构不够完善，基础设施欠缺、服务功能不全面。3、土地利用较为混乱，有部分工业厂矿企业，但已停产休业，土地闲置严重。4、道路交通用地比重平衡，规划区内道路交通用地主要是﹡﹡。4.6建筑物现状项目区内建筑主要为居民住宅，以2-4层建筑居多。建筑质量破旧，大多成院落或沿道路分布，布局较为杂乱，环境差，公共基础设施陈旧，部分区域公共设施不齐全。项目区内建筑物根据质量好坏分为一类建筑、二类建筑及三类建筑。一类建筑为近几年新建，质量较好的砖混建筑；二类建筑为建成并有一定年限的质量一般的砖混建筑；三类建筑为土木结构建筑、各种附属用房等质量差的建筑。4.7道路现状4.7.1道路由于项目区位于城市中心老城区，区内现有城市道路框架基本成型，现有道路结构合理，内部道路成系统，道路网密度适中，整个规划区交通通畅。城市主干路有﹡﹡﹡路。4.7.2公共交通80 对于一个城市的居民来说，一个高效的公交网络十分重要，能够让他们顺利快捷的到城市内外的每个角落，通往城市的各个重要地点。公交所能惠及的地方会很大程度上影响周边地区的预期价值和实际价值。本项目区作为城市老城区，是﹡﹡﹡市西部区域的黄金地带，交通发达、完善，区内公交线路多达10条，居民上街出行十分便利。4.8公共设施规模及分布项目区内公共设施现有幼儿园4所、小学1座、中学1座，垃圾中转站2座、菜市场3处、公厕10所、居委会4所、派出所一处、日报、晚报、电视台均在该区域内，区级医院一所。4.8.1医疗卫生设施1、范围内有﹡﹡﹡医院，医疗卫生设施较全，居民看一般性的病大都在这里。2、区域私人诊所及卫生室有6处，医务人员素质一般。4.8.2教育科研设施1、规划区内虽仅有小学一所，但规模较大。基本能满足该区生源就学。2、教育事业投入少，设施一般。3、幼儿教育有待提高和规范化。4、由于规划范围区内有中学一所，学生就读方便。4.8.3公共服务设施1、规划区因为是老城区，破旧混乱，缺少一定的治安管理设施，治安较乱。2、菜市场多沿街而设，卫生及交通状况堪忧。3、公厕多为旱厕，卫生状况很差严重影响居民生活。4.9市政公共设施现状4.9.1给水现状80 规划区给水管网基本普及，分别从﹡﹡﹡路接入。区内无居民采用地下水。4.9.2排水现状规划区内目前无污水处理厂，主要利用路边简易雨水口进入下水道，排入﹡﹡﹡河。4.9.3电力状况规划区内有1条110千伏架高压线从电站向北向穿过该区域。4.9.4电信广电、邮政状况规划区内无邮政分局，但有一邮政代办点，基本满足周边居民办理相关业务。4.9.5燃气状况规划区内城市燃气管接入，普及率较高，居民普遍以液化气为主燃料。4.9.6交通设施现状项目区内有交通加油站一座，占地约1816.27㎡，投入使用。4.10景观现状项目区虽属湘中典型丘陵地貌，地势起伏小，规划区内无山体，但最大相对高差达6.2米，区内除主要道路有行道树绿化外，绿化郁郁葱葱。与规划区相邻的﹡﹡﹡公园林木成景，精巧秀丽，形成风光优美的自然背景。项目区内无小河，但与﹡﹡﹡河紧密相邻，水波粼粼，甚是优美。建筑大都依山傍路呈院落而建，交通便利。因此，周边区域现有良好的生态环境，为项目80 区的建设提供了景观元素。依据其现有良好的自然环境与交通发展的优势，合理控制开发强度，有效进行建设管理，本项目区应该具有很好的开发条件与美好未来。第五章建设方案5.1建筑设计指导思想与原则5.1.1指导思想突出各类建筑特点，体现建筑的时代感，配合旧城区棚户区改造为无房户腾房安置，为﹡﹡﹡市增添一处新的建筑景观。倡导绿色建筑，注重建筑与环境的对话及建筑内部各空间的对话，表现建筑独特的时代特征。以人为本，满足居住者心理和行为特征的需求。以环境为中心，创造人与自然共生的生态环境，尽可能通过植被覆盖完善生态系统；积极考虑环保，对影响环境的废水、废气、噪声等进行有效的处理。在保证使用功能、建筑质量和室内环境符合目标的前提下，采取各种有效的节能技术与管理措施，降低新建房屋单位建筑面积的能耗。充分利用土地，丰富建筑空间。5.1.2设计原则1、项目要贯彻“以人为本”的原则。项目要把生态环境与人文环境放在重要的地位，使居民更多地接近自然环境，营造安定、健康、和谐的社区环境。2、项目要贯彻“高效、便捷”80 的功能原则。从规划到建设，从交通到绿化，都要突出以人为本的思想；各区域和功能空间之间形成高效、便捷的网络，要结合人们对生产生活的需要。3、项目要贯彻“可持续发展”的原则。项目要把生态、环保放在重要的地位，从宏观规划到微观设计、具体技术的采用都要坚持可持续化发展要求。4、项目要贯彻“适用、经济、在可能条件下注意美观”的原则。突出﹡﹡﹡文化，创造建设品牌，成为棚户改造样板工程。区内建筑力图实现精致、典雅，具有美感。5.1.3设计目标鉴于本项目城市文化背景以及城市区位，建筑设计关键点在于发掘其应有地段商业价值的同时注重塑造建筑自身的品质。因此，本项目的设计应达到以下目标：彰显城市文化魅力、催化城市经营活力、提高城市空间品味。每一个城市建设项目都要从整个城市空间全局出发，从城市设计的理念进行空间的谋划，在空间布局、环境景观、建筑形态等空间要素方面深入研究。5.2项目总图规划方案5.2.1地块概述本项目由A、B、C、D四块地组成，规划总用地面积132159.32平方米，项目净用地面积113724.47平方米，建筑占地面积44079.6平方米，总建筑面积870322.12平方米，其中计容建筑面积790432.91平方米，不计容面积79889.21平方米（地下车库）。停车位2795个，绿地率31.25%，建筑密度38.76%，容积率6.95。80 总平面设计中主要把握以下三点：整体布局规整，具有现代风尚；与用地两侧规划建筑群在功能、交通、空间形象上协调；突出信息时代便捷、高效、互动的结构理念。本项目工程充分考虑“建筑—人—环境”三者之间的相互渗透，力争创造出一个安静舒适的有机居住环境。5.2.2总平面布置1、规划目标营建优美的人文社区，在考虑社会效益，环境效益的同时提升用地的经济效益，使工程达到功能组织合理、用地配置得当、结构清晰、道路顺畅、适当配套等要求，创造出以人为本、尊重环境，舒适优美的人居空间，同时具有鲜明的地方特色和新的棚户区改造理念。2、总体布局符合规划、消防、人防、环保、防灾、减灾等要求。实现可持续性发展。小区建筑利用地形合理布局，沿用地红线南北向布置住宅，内部视线通透，视线干扰小，富有韵律感，沿街立面简洁、美观、现代。结合小区入口合理布局，由此构成以下几个特点：（1）总图完整，点、线、面结合，一气呵成；小区环境景观与预留公共绿地有机联系，丰富了城市空间。（2）小区住宅所有住户都朝向良好，自成一体的景观体系及合理的布局，使得每户都有良好的景观效果。（3）建筑之间间距大，结合建筑平面，减少视线干扰。3、根据设计理念，以营造综合、活力的新型商业空间；轻松舒适的休闲空间；高效、集中的办公环境；以及健康、乐活的居住空间，即整个项目区共划分为四个功能区80 ：新型商业区、舒适休闲区、集中办公区、温馨住宅区。其中，温馨住宅区为相对独立区域，是健康、乐活的宜居生活空间。5.2.3竖向设计竖向设计主要依据地块周边城市道路标高和地形现状标高进行设计。现有场地地势平坦。景观以尊重现实的原则入手，所有商业门面所对应的规划道路之间高差不宜太大，应能自然过渡，建筑室内设计标高均略高于场地标高，尽量减少了填方挖方，建筑正负零标高高于城市道路、地形标高0.3—0.9米。场地雨水由北向南汇集，经收集后排入区域内雨水口，再排入城市排水管网。5.2.4交通组织和道路系统设计交通组织结合周边城市道路，以人车分流为原则，实行步行优先，并以完善的机动车交通系统作支持，按国家有关规定配建地面停车位及地下停车库。车行组织在居住活动平台下层完成，车主可以在市政路面汇入小区内，方便入库泊车，并由车库直接到达理想的区域，车流与人流在竖向上彻底分开，确保整个区域的有序性和舒适性。1、对外交通以核心景观区为依托，结合商业街区的布局，布置了车行和人行出入口，人车分离，互不干涉，分区明确，同时满足消防要求，将小区综合环境影响降至最低程度。2、内部交通主要道路依地就势穿插在各功能区之间，尽量做到曲径通幽、步移景异的效果，丰富的内部空间，达到独特的生活氛围。3、步行体系80 考虑到步行者的最短路线心里，充分结合轴线和开放空间系统，形成一个集休闲，景观娱乐、高效流通于一体的步行系统。4、停车场为节约地面空间，布置少量的地面临时停车场，充分利用地下空间，设置为地下停车场，还考虑了商业及主楼的卸货区和卸货车位，同时交通组织流线设计应尽可能流畅、便捷、并考虑消防环道和扑救面宽度的设置。5.2.5绿化设计区内的绿化在有限的空间内精心布置，点、线、面结合，同时注重高低搭配。绿地主要集中在中心景观、主、次出入口和公共区域，该部分主要以草坪、灌木、花卉为主，局部点缀观赏性较强的乔木。区内主要道路周边布置密植乔木，尽量减少汽车噪声的影响；临街沿道路布置行道树及灌木，高低结合，形成绿化屏障，尽量避免车辆对居住的影响。5.3建筑单体设计5.3.1建筑平面设计1、根据总体布置，结合场地特点，充分利用地形地貌，满足各单体建筑的使用功能，确定建筑物的平面布局、层数与高度。本项目均为高层建筑，临街建筑设置有商业、办公楼等配套用房，其余为住房。2、平面设计中合理组织套内功能空间，做到动静分区，洁污分区。各功能空间均具有适宜的尺度，避免了房间形态上的比例失调。室内交通组织短捷，不穿行主要功能空间，符合人的生活行为规律。80 5.3.2立面设计建筑立面造型是建筑艺术风格最直接的表现。根据气候特点，本设计以现代的设计手法，吸取现代欧式的文化元素，营造丰富而不繁杂，简洁而不单调的建筑立面造型。建筑造型中的虚实变化，体块效果，大大增加了建筑外立面的视觉冲击力。整个建筑立面造型以亲切、律动、简洁为基本设计模块，通过这种基本模块有规律的组合，构成富有韵律、节奏、层次感强的立面形象。立面设计在满足内部的平面与空间要求的前提下，运用外轮廊的变化、色彩的搭配，加上局部装饰，营造明快、清新的建筑形象，立面设计中着重把握以下几个方面：1）利用平面、空间关系，做好几个层面的外理。采用平屋顶局部伸高，使其具有现代欧式的风格。通过阳台、栏板、栏杆、空调板的组合形成立体竖向线条，与墙面构成空间关系，营造出现代时尚的效果，给人明快向上的印象。2）运用色彩和虚实对比手法，追求建筑艺术品位与文化内涵，强调细部、突出个性，使居住在此的人们充满自豪感，并能激发他们不断努力勤奋向上。3）注重与周边环境的和谐共生。墙面(窗玻璃、栏杆)、地面、植物的色彩、尺度以人舒适为准。5.4建筑结构设计5.4.1设计依据本工程采用的主要标准及有关法规、资料《建筑结构可靠度设计统一标准》（GB50068-2001）；《建筑结构荷载规范》（GB50009-2012）；80 《建筑抗震设计规范》（GB50011-2010）；《建筑工程抗震设防分类标准》GB50233-2008《混凝土结构设计规范》（GB50010-2010）；《高层建筑混凝土结构技术规程》（JGJ3-2010）；《砌体结构设计规范》（GB50003-2011）；《建筑地基基础设计规范》（GB50007-2002）；《城市道路和建筑物无障碍设计规范》JGJ94-2001。5.4.2结构设计使用年限本工程主体结构设计使用年限为50年。5.4.3建筑分类等级本工程建筑物安全等级为二级；地基基础设计等级为乙级；建筑抗震设防分类标准为二类；地下室防水等级为二级；一类高层建筑防火分类等级为一类，耐火等级为一级，建筑构件的耐火极限及燃烧性能按《高层民用建筑设计防火规范》中表3.0.2执行；建筑结构环境类别：上部结构为一类，室外露天构件、室内潮湿环境及地下结构为二a类。5.4.4抗震设防场地土类型Ⅱ类，地震设防烈度为6度，设计地震分组为第一组，设计基本地震加速度值为0.05g。5.4.5设计荷载80 (1)风荷载：基本风压取0.35KN/m2基本雪压取0.30KN/m2(2)荷载标准值活荷载标准值表序号荷载类别标准值(KN/m2)1上人屋面2.02不上人屋面0.53住宅2.04配套设施用房2.05商业用房3.56楼梯、走道、电梯间2.57消防疏散楼梯3.58卫生间2.59设备间、电梯机房7.010变配电间、水箱房10.05.4.6结构选型本项目均为高层建筑，均采用剪力墙框架结构；墙体拟采用粉煤灰轻型砌块。室外地下室采用框架结构，框架抗震等级为六级。地下室底板为承台加止水板组成。5.4.7桩基础初定为人工挖孔灌注桩基础，基础设计等级乙级。5.4.8主要结构材料混凝土强度等级：C25-C45。主钢构采用Q345钢材，次钢构采用Q235钢材。钢筋选用热轧HPB300级钢筋、HRB335级钢筋、HRB400钢筋、CRB550级钢筋。80 砌体等级：MU5-MU10；砂浆强度等级：M5-M7.5。5.5给排水、消防设计5.5.1设计依据《建筑给水排水设计规范》GB50015-2003（2009年版）《建筑设计防火规范》GB50016-2006《建筑灭火器配置设计规范》GB50140-2005《室外给水设计规范》GB50013-2006《室外排水设计规范》GB50014-2006（2014年版）《生活饮用水卫生标准》GB5749-2006《污水排入城市下水道水质标准》CJ343-2010本工程其他专业提供的设计图纸和资料5.5.2给水设计1、水源水源来自城市自来水，常年供水压力为0.30MPa，供水管网为环状，自不同的市政供水管道引入2条DN200管，在小区形成生活给水-室外消火栓环管。2、给水系统室内生活给水竖向分区为三个区：低区：地下室、一至四层，由市政自来水压力直接供水。中区：五至十五层，由中区无负压给水泵组供水。高区：十三层及以上，由高区无负压给水泵组供水。设生活水池水泵房及和消防水池及水泵房，设在地下一层设备层。水表设置：室外进水管上设总水表计量。管道井设室内分户给水水表计量。80 3、管材室内给水立管及干管采用PE-RT给水钢塑复合管，用户水表后的给水管采用PR-R给水塑料管，热熔连接；户内热水管道采用PP-R热水给水塑料管，热熔连接。室外埋地给水管采用PE给水塑料管，电热熔连接。5.5.3排水设计1、排水系统排水采用雨、污分流制。室内生活污水先排至化粪池预处理后再排入小区污水管网，统一收集排入城市截污管。卫生间污水系统设专用通气立管，专用通气立管与污水立管每隔两层连通。所有排水立管在穿越楼板处设置阻火圈，以防止火灾蔓延。地下室设排水沟，收集地面水排至集水井，再由污水泵提升排出室外。小区室外雨水管、污水管沿区内道路敷设，沿途收集雨、污水，最后均排入市政排水检查井。雨水由雨水斗收集后排入室外雨水沟，住宅的阳台雨水由各户设置地漏收集后排入室外雨水沟。2、管材室内污、废水管及阳台雨水管采用UPVC芯层发泡排水塑料管；楼面雨水管采用实壁加厚型UPVC排水塑料管。室外污、雨水管采用高密度聚乙烯(HDPE)双壁波纹管，橡胶圈连接，砂垫层基础。5.5.4消防设计1、消火栓系统：本工程所有建筑的内部设置室内消火栓系统。80 本工程各层按两股水头到达任何部位要求布置室内消火栓箱，充实水柱为10米，消火栓保护半径为25米。本工程内建筑的室内消火栓箱采用单阀单出口消火栓箱，箱内配DN65室内消火栓，Φ19水枪，Φ70*25m胶质龙带各一套，消防水泵启动按钮一套，消防水喉一套，4kg磷酸铵盐干粉灭火器2具。本工程室内消火栓系统采用临时高压系统，消防水池+消防泵+屋顶消防水箱联合方式供水，消防水泵从消防水池取水增压。火灾初期由屋顶水箱供水，然后消防水泵从消防水池取水增压。消防水泵由消防箱内启动按钮或消防控制中心启闭。消防水泵及消防水池设在本工程地下车库的水泵房内，建筑单体外设置水泵接合器。水泵接合器设有明显的标志，其周围15-40m范围内设置室外消火栓。在建筑物内各层适当部位设磷酸铵盐手提式干粉灭火器。系统设置DN150水泵接合器三组。2、自动喷水灭火系统本工程商业楼、裙房、及地下车库等根据规范要求均设置自动喷水灭火系统。本工程按中危险级II级设计，喷水强度为8L/min.㎡，作用面积为160㎡，设计水量为30L/S，喷头为K=80、68摄氏度快速响应玻璃球喷头。本工程为湿式，临时高压系统。采用消防水池+水泵+屋顶水箱联合方式供水。平时由屋顶水箱维持管网压力，火灾初期由屋顶水箱供水灭火，然后喷淋水泵从消防水池取水增压灭火。喷淋水泵由湿式报警阀联动或消防控制中心启闭。80 本工程设置湿式报警阀组，每只阀后喷头控制在800个以内。系统设置DN150水泵接合器二组。3、室外消防给水系统本工程室外消防采用市政给水管网为水源，从地块周边道路的两路市政给水管网各引入一路DN200消防进水，在地块内形成环网(DN200)，供本工程的消防用水。基地按沿道路不超过120米，保护半径不超过150米要求布置室外消火栓，室外消火栓采用SS150地上式室外消火栓。5.6电气设计5.6.1设计依据《供配电系统设计规范》（GB50052-2009）《低压配电设计规范》（GB50054-2011）《民用建筑电气设计规范》JGJ16-2008《建筑照明设计标准》GB50034-2004《建筑防雷设计规范》（GB50057-2010）《综合布线系统工程设计规范》（GB50311-2007）《电力工程电缆设计规范》（GB50217-2007）《建筑照明设计标准》GB50034-2013《火灾自动报警系统设计规范》GB50116-2013《建筑物电子信息系统防雷技术规范》GB50343-2012本工程其他相关专业提供的设计图纸和资料5.6.2电源及负荷等级本项目80 消防控制室、防排烟设施、消防电梯、消防水泵、火灾自动报警系统、漏电火灾报警系统、自动灭火系统、应急照明、疏散标志灯和电动卷帘等消防用电设备属一级负荷；生活水泵、电梯为二级负荷；其余的用电设备属三级负荷。工程采用两路10KV电源供电，要求供电部门提供两路不同的10KV变电站或同一变电站不同母线的两路10KV电源。10KV电源由上一级区域变电所双回路引来，经高压配电后向本项目供电，保证小区生活用电的需要。采用电缆由城市10KV开关站暗线引入220/380V，应急式柴油发电机作为一级负荷的备用电源。由变电站至建筑楼内配电箱，采用直埋方式，电源线为三相五线制，供电系统为T/V-S系统，单元住宅楼内采用单相供电。5.6.3供配电及电力设计10KV系统采用单母线分段加联络接线形式，放射式馈线至各台变压器；低压系统采用单线分段接线，在正常时各变压器独立运行，变压器之间设低压联络。项目设箱式变压器，一个小区另装设一台1600KW柴油发电机组。变配电所内设高压开关柜、低压配电柜各若干台，按不同性质负荷分类计量。本工程10kV电源采用电缆线路引至当地电力公司变电所10kV开关柜，小区内10/0.4kV箱式变电站采用链接，各建筑单体均由箱式变电站以0.4kV电缆线路放射式供电。工程内所有电缆线路均采用直埋地敷设，过道路和入户部分穿钢管埋地敷设。5.6.4照明、防雷与接地1、照明80 住宅主要采用紧凑型节能灯，应急照明灯和灯光疏散指示标志均设玻璃保护罩。灯具采用吸顶，吊链或者墙上安装方式，大开间房间照明采用集中控制，小开间房间采用就地控制，应急照明采用自带蓄电池，持续照明时间不应小于30min。室内照明线路均采用BV塑料铜芯线穿难燃塑料管沿墙顶暗敷。室外照明线路采用YJV电缆穿管埋地敷设。本项目住宅以下部位均设置应急照明：地下室、楼梯间、防烟楼梯间前室、消防电梯间及其前室、合用前室，配电室、消防控制室、消防水泵室、防烟排烟机房、供消防用电机房、电话总机房以及发生火灾时仍需坚持工作的其他房间。疏散用的应急照明，其照度不低于0.5lx。本工程预留临街大楼泛明照明和广告牌照明。2、建筑物防雷本项目均属二类防雷建筑物。建筑物防直击雷采用在建筑屋面上装设不大于10m×10m或12×8m网格的避雷带，屋面的金属物体与避雷带连接。为防雷电波侵入，入户电缆的保管钢管与电气设备接地相连，电缆入户后在总配电屏处装设避雷器，进出建筑物的架空金属管道，在进出处就近接到防雷或电气设备的接地装置上。为防雷击电磁脉冲，在各配电回路主配电箱及电梯机房设SPD浪涌保护器。利用建筑物柱内主筋（不少于2根）作防雷引下线，引下线间距不大于18m。利用建筑物基础钢筋作防雷接地体，要求将基础钢筋相互连接，形成整体，接地电阻≤1欧。3、接地与安全80 本工程低压配电系统的接地形式采用TN-S系统，其工作零线和保护地线在接地点后要严格分开。凡正常不带电而当绝缘破坏有可能呈现电压的一切电气设备金属外壳均应可靠接地。本工程接地装置采用联合接地体，联合接地电阻不大于1Ω。本工程采用总等电位联结，所有浴室及卫生间采用局部等电位联结。5.6.5智能建筑设计1、通信系统本工程设置通信系统，实现语音的传输。由当地电信局直接引接，采用数根大对数通信电缆穿管引至室外总交接箱，在小区内根据用户分布情况设数个分交接箱。本工程电信分界点为电信总交接箱处。总交接箱以外电话交换系统、接入网等通信设施由电信部门负责设计、安装。多层每单元住宅楼均在首层楼梯间内设一个25对电话配线箱，由配线箱引至住户的管线均采用阻燃型塑料管暗敷。每单元住宅楼的进户处予埋钢管二根，电信通信电缆由室外交接箱埋地引至每门栋配线箱。住宅客厅和主卧各设置一个电话插座，每间门面内设置一个电话插座。2、有线电视系统本工程设置有线电视网，电视信号源引自当地有线电视网，采用光纤或铜缆线路送至小区弱电机房。采用铜缆线路将有线电视信号送至各用户点，根据需要在传输网络安装放大器箱及分支分配器箱，以满足用户终端电平满足62-80 73dB要求，有线电视设备和线路应满足有线电视双向传输的需要。多层住宅楼在每单元住宅楼的进户处设置分支器箱，由分支器箱引至每一住户的管线均采用阻燃型塑料管暗敷，每户安装1-2只有线电视终端盒。住宅客厅和主卧各设置一个电视信号出线盒，每间门面内设置一个电视信号出线盒，信号传输线缆采用同轴电缆。3、安防系统楼宇对讲保安系统：由设于消防监控中心的管理中心机，设于楼栋入口门口机，设于楼栋入口的室外主机和设于住户户内的室内分机组成；室内分机还可接入门磁开关，红外探测器等报警装置。闭路监视系统：在各出入口、地下室出入口、楼栋入口大堂、电梯梯厢出入口及其他重点部位设闭路监视摄像机，对以上部位进行监视。监控管理室与消防控制室合用。在主要通道出入口处，附近设带云台摄像机进行保安监控，信号电缆引入监控中心，监测点在二次装修时确定。在住宅各单位一层大门入口处设计外机，各住房在客厅内设对讲分机，在物业管理中心统一管理。选用的可视对讲系统，应兼容、具有水表等单独设计费用表的远程抄表功能。并预留有住户的安防报警功能。4、报警及联动控制系统本项目在地下室、变配电房、风机房、电信机房及管理房等设置感烟探测器；柴油发电机房及贮油间设置感烟、感温探测器；每层靠近通道处至车库有防火卷门的两侧设置感烟、感温探测器；每层靠近通道处设置手动报警按钮，从任意一处到最远手报距离不超过30米。80 消防泵房、配电室、防排烟机房设置消防电话分机，其他地方设置消防电话插孔，所有报警信号均通过总线进入火灾报警控制器。消防联动控制设备可通过总线以下控制及显示功能；手动或自动切断有关部位的非消防电源，并接通报警装置及着火楼层号显示灯、应急照明；启动或关闭部位的排烟阀、送风阀或电动防火阀，并接受其反馈信号；显示室内消防栓启泵按钮的位置，显示水流指示器、报警阀、雨淋泵、安全信号阀的工作状态等；消防联动控制设备可通过多线实现以下控制及显示功能：控制消火栓泵、水喷雾泵、防烟和排烟风机的启、停并显示其工作及故障状态；压力开关应能直接启动喷淋泵、水喷雾泵；控制电梯全部停于首层，并接受其反馈信号，控制水喷雾系统电磁阀的开启；显示消防水池及水箱水位、消防水泵电源和备用电力等是否处于正常状态反馈信号；强制切除非消防电源及点亮着火楼层的应急照明，消防联动控制设备应能显示保护对象的重点部位、疏散通道及消防设备所在位置等。本工程火灾应急广播只作为消防专用广播，在商场走道灯公共场所设置火灾应急广播扬声器，每个扬声器的额定功率为3W，选扩音机容量大于全部楼层扬声器容量总和。火灾应急广播具有手动、自动选层功能。5.6.6建筑电气节能措施1、本工程各箱式变电站靠近负荷的中心，供配电线路按经济电流密度选择导线截面，按载流量及电压降进行校核，合理规划供电半径，选用电导率ρ较小的铜芯导线及电缆，配电线路导线截面合理放大，并尽量减少导线及电缆长度，以有效地减少线路上有功损耗和降低压降，达到节能目的。80 2、本工程箱式变电站采用SGB11型电力变压器，为新型节能变压器，变压器在使用期内预留适当的容量，变压器负载率选择在75%左右，使其运行在比较经济合理的范围，以减少空载和负载损耗。3、在箱式变电站变压器低压侧进行无功补偿，使变压器高压侧功率因素大于0.9。提高电网功率因数，减少配电变压器安装容量，减少送配电线路及变压器由于传输无功功率造成的电能和电压损失。4、本工程照明均采用高效节能照明灯具，一般室内场所照明采用节能型荧光灯，气体放电灯均采用耗能低的镇流器，安装电容器，补偿无功损耗；室内选用效率不应低于70%高效灯具；公共场所照明加装光电或定时自动控制装置，以节省电能。5.7暖通设计1、通风换气次数通风换气次数一览表房间名称换气次数（次/h）房间名称换气次数（次/h）水泵房5公共卫生间10配电房8地下室62、通风及防排烟各设备用房（水泵房、变配电房等）设独立的送、排风系统。其中变配电房设排风兼排烟系统。经常有人停留或可燃物较多的各功能房设机械排烟系统（按防烟分区设置，且每个防烟分区面积不超过500㎡）。公共卫生间及电梯机房均设机械排风系统，排风量按有关规范或规定取用。无直接自然通风，且长度超过20m的内走道或虽有直接自然通风，但长度超过60m的内走道设机械排烟系统。80 不能自然排烟的防烟楼梯间及其前室或合用前室均设机械加压送风系统。3、机消声与隔振离心风机选用低速、低噪声产品。风机进出风口与管道之间用防火帆布软管连接。风机落地安装时采用减振基座。风机出风口均设消声器。4、空调系统住宅、商业用房、写字楼、综合楼、电梯机房及弱电机房等均按分体式空调进行设计。5.8燃气工程本项目设天然气供气管道，沿外墙敷设，燃气管道由市政中压管道接入，经过调压箱减压，再经入户内二次减压以供住户使用。住宅燃气平均按0.01m³/㎡·d。80 第六章节能方案分析节约能源是我国国民经济发展一项长远战略方针，是每一个建设项目应遵循的基本准则。为贯彻执行《中华人民共和国节约能源法》和《﹡﹡﹡省节约能源条例》，充分有效的利用能源，提高能源利用率，保证城市建设与发展和协调，根据本项目的实际情况，重点考虑建筑物的形式、结构、采暖、采光照明、建筑材料和设备的选型，以及项目建成后的运营管理等方面的节能措施。6.1项目能源使用原则(1)认真贯彻执行国家能源政策，合理利用能源，降低能耗，提高经济效益，合理选择能源品种，尽可能减少使用能源品种；(2)设备的选用尽可能先进、合理，优先采用国家推荐的低能耗产品，禁用淘汰的产品，积极推广节能新技术、新设备。(3)本项目主要耗能为水、电、天然气，因此在设计方案的确定、设备选型和检查投产的运行中，以及在管理制度的制定方面，均以节省水、天然气、电力消耗为重要环节，满足节能设计标准和相关标准及规范、相关终端用能产品能效标准，进行各专业设计、设备选型、材料设备验收和施工及竣工验收。(4)项目主要功能为高80 层住宅及配套商业设施。根据中华人民共和国行业标准《全国民用建筑工程设计技术措施——节能专篇(2007)》制定的标准为依据。(5)依照有关法律、行政法规的规定，采用节能型的建筑结构、材料、器具和产品，提高保温隔热性能，减少采暖、制冷、照明的能耗。本项目在规划设计阶段选择能源类型时，坚持以项目所在地能源供应情况为基础，遵循所选能源环保、便捷、经济且满足项目功能的原则。6.2能耗指标及分析6.2.1能耗状况项目需要的能源主要有水、电、气等，供水、供电、供气均通过城市市政管网集中供应。6.2.2综合能耗计算和能耗指标分析本项目主要能耗为水、电、天然气。各种能源都有一种共同的属性，即含有能量，且在一定条件下都可以转化为热能。为了便于对各种能源进行计算、对比和分析，需要选定某种标准燃料作为计算依据，然后用各种能源实际含热值与标准燃料热值之比，即能源折算系数，计算出各种能源折算成标准燃料的数量。根据《综合能耗计算通则》（GB/T2589-2008）规定，本次能耗折算采用标准煤作为综合换算指标。经计算，本项目年消耗标准煤，详见下表：项目能耗分析表序号能源项目单位数量折算系数（吨煤）折合标准煤（吨）能耗占比（%）1水万m³231.20.857198.12.02电万KW·h6766.31.2298315.881.83燃气万m³124.513.31655.916.2合计10169.810080 总能耗：10169.8吨标煤／年。本项目属一般的普通耗能项目，需按节能要求设计施工。6.3节能方案6.3.1编制依据《中华人民共和国节约能源法》中华人民共和国主席令第77号（2007年）；《国务院关于加强节能工作的决定》（国发[2006]28号）；《国务院关于印发节能减排综合性方案的通知》（国发[2007]15号）；《国家发展改革委关于印发固定资产投资项目节能评估和审查指南的通知》（发改环资[2007]21号）；《公共建筑节能设计标准》（GB50189-2005）；《建筑照明设计标准》(GB50034—2004);《采暖通风与空气调节设计规范》（GB50019-2003）；《外墙外保温工程技术规程》（JGJ144-2004）；《居住建筑节能设计标准》（DBJ01-602-2004）；《建筑采光设计标准》（GB50033-2013）；《建筑给排水设计规范》（GB50015-2009）；《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》（JCJ134-2010）；《﹡﹡﹡省居住建筑节能设计标准》。6.3.2建筑节能（1）从总平面设计方面考虑建筑的朝向、通风、采光和受热，为建筑节能提供自然条件。（2）在平面设计时尽量考虑减少建筑型体系数。80 （3）围护结构的热设计：屋顶：建筑的屋顶和外墙采用下列节能措施，并且做预防白蚁、鼠等生物侵害处理：1、浅色瓷砖饰面；2、外加保温隔热构造；3、采用倒置式屋面，以增加保温隔热性能。窗墙比：尽量避免在北向、西向设置大面积玻璃窗，减少外窗热工损耗。门窗：外窗均采用铝合金浅兰色中空玻璃，并设置活动外遮阳；墙体：烧结多孔砖，外墙和屋顶中的接缝、混凝土、嵌入外墙的金属等构成的热桥部位均做隔热保温处理，保证其表面温度不低于空气露点温度并减少附加传热损失；分户墙：采用烧结多孔砖双面混合砂浆；楼梯间采用封闭式并可开启外窗。6.3.3给排水节能1）选用节水型卫生洁具及配水件。（1）小区住宅采用≤6L节水型坐便器水箱、陶瓷片密封水龙头，（2）公共场所均采用光电感应式水龙头和感应式小便器。2）生活给水管材均采用新型复合管材，减少管网漏水量，降低管网能耗。3）给水、供气均采用一户一表，以利于节能。合理利用市政管网余压，采用分区给水方式的节能措施：在小区供水中，合理利用市政管网压力，采用分区供水方式，可以减少二次加压能耗。利用太阳能热水器用作住宅热水加热的节能技术措施。80 太阳能作为清洁能源，取之不尽，用之不竭。是节能的重要途径，太阳能热水器是由集热器、储水箱、给水箱、循环管、循环泵、配水管等组成。项目地日照时间较长，适合推广太阳能热水器。4）采用节水的景观和绿化浇灌设计，如景观用水不使用市政自来水，尽量利用河水、收集的雨水或再生水，绿化浇灌采用微灌、滴灌等节水措施。6.3.4电气节能（1）选择节能产品：一切耗能设备均应选用经实践证明性能可靠有效的节能产品。家用电器包括电冰箱、分体空调、电磁炉、电热水器等，均应选择符合相应的国家能效标准的产品。（2）照明光源：灯具选用贯彻“绿色照明”原则：采用紧凑型节能荧光灯，荧光灯采用显色指数为不小干80的三基色T8直管型荧光光源，并采优质电子镇流器；走道、楼梯灯采用声、光控开关；室外路灯、庭园灯采用太阳能路灯并选择发光效率高、光衰较慢的LED光源。（3）设备控制建议由设备自动化管理系统（BAS）实施对工程的给排水、变配电，照明系统、电梯等各类机电设备运行情况的监测和控制，以实现其优化运行，达到集中管理、程序控制和节约能源效果。（4）合理的选择照明线路80 照明线路的损耗约占输入电能的4%左右，影响照明线路损耗的主要因素是供电方式和导线截面积。照明系统采用三相四线制供电比单相二线、两相三线供电方式线路损耗小得多。降低线路阻抗，使建配电网的设备和导线均与用电量相匹配，降低配电系统的损耗。（5）充分利用天然光充分利用自然采光，合理进行采光设计，提高室内采光系数。充分利用室内受光面的反射性，也能有效地提高光的利用率，如白色的墙面的反射系数可达70～80%，同样能起到节电的作用。（6）确定合理的照度指标：依据《建筑照明设计标准》选择合理的照度指标。在各类房间或场所的照明功率密度值不高于《建筑照明设计标准》GB-50034规定的现行值基础上，尽量选用更高功效的照明设备，使照明功率密度值按照《建筑照明设计标准》GB-50034-2004规定的目标值进行设计。（7）进行无功补偿：配电系统对配电网进行无功补偿，采取集中、分散或就地相结合的方式设置电容器。设置就地电容器补偿以提高设备的运行功率因数，以减低线路的运行电流。（8）采用变频调速恒压供水可大幅度降低能耗，节能效果可达节电25%以上。6.3.5暖通空调动力节能（1）项目改善建筑维护结构的保温性能，减少了冷热损失。（2）调整室内热湿环境参数，可以适当降低空调系统的能源消耗。（3）采用新型节能舒适健康的空调方式，改变了传统的空调方式，增加辐射热，此时所需要的空气温度将显著下降。（4）80 开展冷热回收利用活动，实现能源的最大限度利用和能源的循环利用。6.3.6节能效果综合分析与评价项目节能措施是在保证建筑的使用功能和内热环境质量的前提下，结合地理气候特征，从声学、光学、气流、气候、空气品质、能耗等角度进行全面考虑，并按照国家及行业相关节能规范与标准，对项目“建筑、给排水、电气和暖通空调动力”等几个方面进行节能设计。关于建筑节能的评价，根据国外已有的一些成熟经验与评价体系表明。“实施一系列节能标准”后，一般可节省15～30%的能源消耗。本项目通过上述节能措施后，有效地保证了整个项目周期内能源的损耗最小化，预测未来使用，其能耗可降低20%左右。80 第七章环境影响评价7.1编制依据1、《中华人民共和国环境保护法》2、《中华人民共和国大气污染防治法》3、《环境空气质量标准》GB3095-20124、《声环境质量标准》GB3096-20085、《大气污染物综合排放标准》GB16297-19966、《建筑施工场界环境噪声排放标准》GB12523-20117、《建筑给水排水设计规范》GB50015-20098、国家有关环境保护的其它规范、规定7.2项目拟建地环境状况本项目建设位于﹡﹡﹡地段，是老城区的中心，属典型的老城区和棚户区。基地范围内主要为使用年限久、房屋质量差、基础设施不配套的集中连片平房和简易楼房。项目周边环境优良，空气清新，周边区域工业污染少，环境状况良好，空气环境中的TSB、SO2、NOX均符合国家标准，烟尘控制覆盖率为100％，饮用水源保护区域水质符合国家地面水质Ⅲ类。7.3项目对环境的影响分析7.3.1污染源分析80 1、施工期污染施工期对环境的主要影响有：废水、废气、噪声和固体废弃物。1）废水施工废水主要来源于建、构筑物的养护、冲洗打磨等和机械、车辆的冲洗、施工人员生活污水等，建、构筑物的养护、冲洗打磨等产生含SS的废水；机械、车辆冲洗废水主要为含有SS、石油类的废水。2）废气施工期扬尘来自于施工场地开挖平整、建材砂土的漏洒、起尘材料堆存以及道路运输扬尘等，属无组织排放。大致分为以下三个大方面：道路运输扬尘；堆场扬尘；施工场内施工扬尘。此外，各类燃油动力机械进行场地清理平整、挖、填土石方、运输、建筑结构等施工作业时产生的废气主要含有CO、NOx；在对建筑物的室内外进行装修时（如表面粉刷、油漆、喷涂、裱糊、镶贴装饰等），油漆和喷涂等工序会产生废气，施工人员伙食供应产生的油烟等。3）噪声施工噪声主要来源于施工机械，包括推土机、装载机、静压装机、吊车、升降机等以及各类运输车辆，这些机械车辆的动力性或机械性的噪声，并且噪声级都比较高，都会对周围居民产生一定的影响，尤其是夜间施工。施工期噪声评价标准采用《建筑施工场界环境噪声排放标准》（GB12523-2011），其限值为：昼间70dB(A)、夜间55dB(A)。4）固体废弃物施工期固体废物主要施工建筑垃圾和施工人员产生的生活垃圾组成。80 5）施工期水土流失项目建设地在工程建设过程中，会因开挖碾压而改变地表地形，导致土壤表层结构疏松，近乎裸露，使土壤抗侵蚀能力大大削弱，废弃的渣土和建筑垃圾会产生大量可蚀物质，在降雨和径流作用下，易产生水土流失而对周围环境产生明显的负面影响。2、营运期污染本项目营运期产生的污染物主要有废水、废气、噪声和固体废物等。1）废水主要为住宅居民生活用水、商业用水、公建用水和道路、绿化浇洒等用水。2）废气本项目采用电和天然气为能源，废气排放源主要为居民厨房产生的油烟废气和燃气废气、进出车辆排放的汽车尾气等。3）噪声①服务设施噪声源：水泵、备用发电机组、居民空调风机、各类风机系统等。②公共活动场所噪声源：商业人流活动及社区内机动车辆行驶等公共活动场所噪声等。③经营场所噪声源：主要来自于商业经营场所噪声。4）固体废弃物主要来源居住、商业产生的生活垃圾、污泥。生活垃圾80 组成以有机成份为主，并可分为两大类：一类是干垃圾，产生于商业和居民生活，主要成分是废纸、垃圾袋、清扫垃圾、废包装物等；另一类是湿垃圾，产生于厨房，主要成分是蔬菜、水果、肉类等，含水分较多。污泥主要是化粪池产生。7.3.2环保措施1、施工期环保措施1）施工废水根据实际情况制定施工计划，分片施工。车辆进行集中清洗，对冲洗产生大量含泥沙的洗车水及混凝土工程水应建沉淀池，经初级隔油和沉淀处理后重复利用。设置必要的挡渣设施，防止含泥沙废水直接排入城市管网。设临时厕所及生活设施，生活废水经化粪池处理后排入市政管网。2）施工废气设置施工标志牌、现场平面布置图和安全生产、消防保卫、文明施工制度板。在场地四周的边界设置围挡，作业场地采取防尘帷幕进行封闭施工，以减少扬尘扩散。配置洒水车定期进行洒水降尘，特别是大风干燥天气，应加大洒水量及洒水频次。所使用的具有粉尘溢散性的工程材料，砂石、土方或废弃物应当密闭处理，并及时清运，工地内临时堆置渣土应采取覆盖防尘布、覆盖防尘网、配合定期喷洒粉尘抑制剂等措施，防止风蚀起尘。为确保项目施工期粉尘和噪声对场地四周环境的影响，项目使用商品混凝土。物料、渣土运输车辆的出入口内侧设置洗车平台，车辆驶离工地80 前，应在洗车平台冲洗轮胎及车身，其表面不得附着污泥，车斗用苫布遮盖或者采用密闭车斗。工地内车行路径应采取铺设钢板、铺设混凝土、铺设礁渣、细石或其他功能相当的材料等措施之一，防止机动车扬尘。尽量避免在大风天气下进行施工作业。在施工装修期，涂料及装修材料的选取应按照国家质检总局颁布的《室内装修材料10项有害物质限量》规定进行，严格控制室内甲醛、苯系物等挥发性有机物及放射性元素氡。3）施工噪声从声源上控制：要求其尽量使用的主要机械设备为低噪声机械设备，同时设专人对设备进行定期保养和维护。产噪较大的设备必须安排在白天使用，并进行隔声及减振处理；对环境噪声污染严重的落后施工机械和施工方式实行淘汰制度。施工中应采用先进的生产工艺和低噪声新技术。合理安排施工时间：施工单位应合理安排好施工时间，严禁在22:00～6:00期间进行高噪声施工作业。采用距离防护措施：对施工区进行合理布局，在不影响施工情况下将噪声设备尽量不集中安排，为保障居民区有一个良好的生活环境，强噪声设备至敏感点距离至少在l00m以外，同时对固定的机械设备尽量入棚操作。项目全部使用商品混凝土，不设置搅拌站。施工场地的施工车辆出入口应尽量远离敏感点，车辆出入现场时应低速、禁鸣。80 在施工机械与设备与基础或连接部位之间采用弹簧减震、橡胶减震、管道减震、阻尼减震技术，可减少动量，降低噪声。建设管理部门应加强对施工场地的噪声管理，施工企业也应对施工噪声进行自律，文明施工，避免因施工噪声产生纠纷。4）施工固体废物将建筑垃圾清运到建设部门指定地点合理处置，按照核定的时间、路线、地点运输和倾倒建筑垃圾，禁止偷倒、乱倒；建筑垃圾运输车辆应当采取密闭措施，不得超载运输，不得车轮带泥，不得遗撒、泄漏。对施工期间产生的建筑垃圾进行分类收集、分类暂存，能够回收利用的尽量回收综合利用，以节约资源。对建筑垃圾要进行收集并固定地点集中暂存，尽量缩短暂存的时间，争取日产日清。同时要做好建筑垃圾暂存点的防护工作，避免风吹、雨淋散失或流失。在建筑工地设置防雨的生活垃圾周转储存容器，所有生活垃圾必须集中投入到垃圾箱中，最终交环卫部门清运和统一集中处置。5）施工期水土流失施工过程中通过设临时排洪沟、挡土墙等必要的防护措施，可以有效减少水土流失量，并且随着施工后期各类建筑物的竣工，地面硬化，植被的恢复，裸露地面将消除，水土流失量将逐渐消除。6）绿色建材的使用为节约不可再生的土地资源，我国推行了墙体材料改革，鼓励使用新型墙体材料。环评要求本项目不能使用黏土实心砖；建筑装修使用环保型建材；选择采用新型墙体材料销售商应提供放射性监测报告。80 总之，施工期产生的污染物，对拟建项目场址周围附近区域的生态环境、空气环境、声环境、地表水环境的影响是不可避免的。但不会改变区域环境功能，对周围环境的影响可以接受，而且其影响是暂时的，局部的，随施工的结束而消失。2、营运期环保措施1）废水项目产生的废水排至室外污水管道，经隔油池、化粪池处理后排入市政污水管网，再进入污水处理厂处理达到《城镇污水处理厂污染物排放标准》（GB18918-2002）一级B标准后最终排入。2）废气项目厨房废气经排烟竖井于住宅楼的楼顶高空排放，经过大气扩散稀释后，对周围环境影响较小。停车场汽车车尾气污染物主要为NOX、CO、THC。地下车库尾气采用强制通风，尾气经排风机排放系统排空。为确保地下车库尾气中污染物的排放对周边环境的影响降到最低，环评要求建设单位请有资质的单位设计地下车库排气筒高度及数量，并达到相关的技术要求和规范。且排气口远离进气口和住宅，设置在主导风向的下风向，尽量分散设置，避开居民和人群经常活动的地方。确保地下停车场尾气中污染物排放浓度和排放速率符合GB16297-96《大气污染物综合排放标准》中无组织排放监控浓度限值。地下车库汽车尾气污染物排放量较小，经强制通风排放并扩散稀释对周围环境和环保目标影响较小。3）噪声①水泵的噪声防治80 项目水泵设置在地下室，同时选用优质低噪声设备，并采用机组隔振、吸声等措施。②电梯的噪声防治电梯机房设备采用低噪声及低振动型设备，并采取阻隔低频噪声及在设备底座采用减振弹簧等措施，房顶及墙面作吸声处理。③风机的噪声防治地下车库的机械排风等风机均采用低噪型设备，风机出口管道采用软性接口减振降噪，并在安装过程中采取减震、消声措施。④发电机噪声防治拟采取隔音、吸声、垫减振垫等降噪措施，同时发电机使用率比较低，在经建筑物阻隔和距离衰减及各项降噪措施后，对周围环境影响较小。⑤娱乐噪声防治加强对入住商户的管理与控制，禁止使用高音喇叭招揽顾客。同时加强绿化，通过采取上述措施，减轻噪声对环境的影响。⑥空调外机设置减振机座或隔振支吊架。⑦初期住户房屋装修的设备噪声较高，必须由物业公司加强管理与控制，确保其不对周边及相邻住户造成影响。4）固体废物生活垃圾和商业垃圾由专业物业保洁员进行分类，能回收的回收，不能回收的集中收集于小区内垃圾站，并及时送往城市垃圾中转站，最终由环卫垃圾车定期运至垃圾填埋场填埋。所以只要加强固体废物的分类收集、回收，并及时清运，本项目固体废物对小区内环境和周围环境影响较小。80 7.4评价结论与建议7.4.1结论本项目所在区域环境质量良好，在建设和运营过程中将环保措施落实到位后，各项污染物指标均可实现达标排放，不会降低评价区域原有环境质量功能级别。因此，本项目建设从环境保护的角度出发是合理可行的。7.4.2建议使用低甲醛或无甲醛等绿色建材，尽量减小对周围环境的影响。优先选择对NOX、CO、SO2吸收性能好的树种进行绿化，提高居住环境质量。为确保居民身体健康，竣工验收时室内空气必须符合《室内空气质量标准》GB/T18883-2002。建议项目将生活垃圾进行详细分类收集、处理。如粉煤灰、厨余物、水果皮等可作为农家肥；玻璃、废纸等可回收；其它不可回收的垃圾委托环卫部门定期清运到垃圾填埋场进行填埋；小区门口设置电池回收点，收集住户产生的废弃电池，定期进行安全、合理的处置。为减小现场搅拌对周围环境的影响，建议项目采用商品混凝土。加强对环保、安全宣传教育工作，增强住户的环保意识，将垃圾分类放入垃圾桶，不随意丢弃垃圾。80 第八章劳动安全卫生与消防8.1指导思想以科学发展观和构建和谐社会的重要思想为指导，坚持安全第一，预防为主，综合治理，坚持安全施工，以保障项目施工人员的生命财产安全为根本出发点，以遏制重特大事故为重点，以杜绝人员伤亡为目标，倡导安全文化，健全项目安全管理制度，落实安全责任，建立长效的安全机制，坚持安全消防与建筑工程同时设计，同时施工，同时投入使用。8.2劳动安全卫生8.2.1概述本设计将采取各项有效措施，严格执行相应的各项规范，确保本建筑物内的空气质量、环境噪声达到国家规定的标准；厨房和餐厅达到卫生标准；机电设备用房内的有害气体含量达到允许的浓度标准；建筑物各个部分在使用上满足各项安全标准。8.2.2设计依据《民用建筑隔声设计规范》（GB50118-2010）《生活饮用水卫生标准》（GB5749-2006）《工业企业设计卫生标准》（GBZ1-2010）8.2.3室内空气质量和室内热环境80 通过合理的建筑平面布置，使各房间有充足通风和采光，创造了良好的住宅商业环境，并辅以一定的通风空调设施。采用低噪声的通风空调设备，尽量降低设备产生的噪声干扰。对集中而且强烈的噪声源，均采用有效的消音隔声措施：在这些房间的内壁设消音壁，风机的进出口处装消声器；设备承台与设备之间设置减振弹簧或减振像胶垫片；机房的进、排风口设消声百页。8.2.4卫生措施生活水箱和供水系统采取严格的防污染措施，并定期对水质进行检验，对蓄水和供水设备进行清洗和消毒。水箱溢流管出口处设拍门，防止昆虫及小动物进入水箱。水箱入孔加密闭门并上锁，防止人为因素污染饮用水。厨房废气通过管井排出屋顶。8.2.5安全措施水泵出口处设消声止回阀，防止水锤发生。消防泵出水管设泄压阀，系统超压处设减压阀及孔板，防止超压现象，以确保灭火人员的人身安全。燃油、燃气输送管道独立敷设。燃油、燃气设备间内做好防火防爆设施，设置火灾自动报警装置和气体灭火装置。燃油、燃气设备的排烟管上设防爆泄压阀。通道处设置足够的照度，并设安全疏散指示灯。建筑材料均采用不燃或阻燃型材料。8.3职业安全卫生8.3.1安全施工保障措施80 选择先进、经济、节能、高效的安全技术、材料、工艺和设备，保证施工过程的安全，从源头上消除事故隐患；对重大危险源进行有效控制，使重大事故隐患得到有效治理；建立项目安全生产监管体系，创新安全生产监管方式和手段，提高安全生产监管装备水平和能力；建立健全项目安全施工应急救援体系；建立安全施工责任制，健全安全施工规章和操作规程。8.3.2职业卫生健康对策与措施建设项目的工作场所，应当符合国家职业卫生要求。建立和完善职业卫生监督检查机制，配备必要的专业监督和检查装备。研究、推广先进的职业危害控制技术，采用职业安全健康管理体系，促进项目职业卫生状况的改善。落实有关规章制度和职业危害防治与整改措施。加强从业人员的劳动保护、有效防止职业危害。8.4消防8.4.1总图消防在总图布局方面，建筑的间距保证有足够的且符合防火规范的防火间距，建筑有足够的扑救面，且符合防火规范要求的补救面长度。内部道路与城市道路形成环形，主扑救面道路宽度为7m，坡度作为主扑救面使用的均≤5%，场区内设环形消防车道。消防车道转弯半径R＞12m。8.4.2建筑消防（一）防火分区：住宅每栋楼每层为一个防火分区，每个单元80 设一部楼梯和一台电梯。（二）消防及弱电控制室：建筑面积50㎡，直通室外。8.4.3结构防火建筑内的防火墙采用页岩空心砖，设备用房的墙体均采用页岩空心砖砌筑，其它内外墙体采用页岩空心砖。8.4.4消防给水（一）用水量：按二类高层住宅楼设计。室内、外均按30L/S。（二）室内消防给水系统室内消火栓系统由加压泵提供，在建筑每层设置消火栓系统；8.4.5消防电气（一）系统组成及保护等级确定根据小区建筑性质，确定为二级消防保护等级。消防系统采用控制中心形式。消防中心对整个小区火警进行监视。该系统由火灾探测器、事故广播、手动报警器、火警电话、联动设备等组成。（二）设备选择及设置设备用房分别设感温、感烟探测器；在上述各处走廊及出口设手动报警按钮、火警电话等。（三）消防设施电源供给及接地消防设施由变电所及发电机配电屏分别提供电源，采用双电源末级配电箱自动切换供电，报警系统另配备UPS后备电源。消防系统接地与小区其它接地共用接地体，接地电阻R<1Ω。（四）应急、疏散照明80 住宅公共走廊、楼梯间设自带电源的应急照明灯，在疏散通道、出入口及楼梯间设自带电源的疏散指示灯。疏散照明由消防中心控制。应急、疏散照明电源供电时间不少于60min。第九章组织机构与人力资源配置9.1组织机构与职能划分为认真贯彻﹡﹡﹡人民政府有关指示精神，落实国家政策，改善棚户区居民的居住条件。由项目实施单位，即﹡﹡﹡公司担任领导小组组长，领导小组下设办公室等相关部门，由政府相关部门领导任督导顾问。要求项目工作组要尽快制定工作计划和时间表，明确工作人员职责，按照“分工合作”的要求，争取“高质量、快进度”地完成各项工作任务。工作小组人员要按照科学发展观的要求来统领思想，分析问题，坚持以人为本，严格组织纪律，确保这项惠民工程能够稳步、顺利推进。机构示意图领导小组组长 督导顾问领导小组副组长 成员  9.2人力资源配置80 现有员工98人，其中高、中级专业技术人员38人。人员大都是经验丰富的专业人员，完全能满足本项目顺利实施的人员需要。9.3经营管理措施工程管理、财务管理、销售管理等参照相关政策法规，制定严格而切实可行的经营管理措施，并严格执行。9.3.1工程管理由建设单位和承建单位的相关人员，组成项目工程小组，负责监督施工队的建设质量和建设速度。9.3.2财务管理严格执行财务各项规章制度。9.3.3销售管理实行销售与效益挂钩的原则，提高产品市场占有率。9.4技术培训为造就一支高素质的员工队伍，确保产品质量，公司将制定培训计划，对现有员工和新聘员工有计划地、有针对地分期分批的进行培训。培训内容主要有两个方面：一是思想素质培训，培养员工爱岗敬业、忠实于企业的良好的职业道德意识。二是职业技能培训，包括理论知识培训和技能培训，坚持执行考试合格上岗制度。特种工种实行执证上岗。80 第十章项目实施进度10.1施工条件和特点10.1.1工程概况拟建净用地面积113724.47平方米，总建筑面积870322.12平方米，其中计容建筑面积790432.91平方米，不计容面积79889.21平方米。停车位2795个，绿地率31.25%，建筑密度38.76%，容积率6.95。10.1.2气候条件﹡﹡﹡项目所在地年降雨量多，施工时须做好防雨准备。10.1.3特点本项目基础地质状况良好，拟建工程交通方便，施工用水、用电较为便利，能保证施工人员生产、生活所需。本项目工程施工应注意审核施工队伍的资质和施行能力，根据FIDIC条款实行质量管理，以确保工程进度和质量。10.2建设工程工期安排本项目建设周期计划为6年，即从2015年3月至2021年3月。按以下时限实施工作计划：2015年3月　完成可研报告并报有关部门立项审批80 2015年4-9月完成施工图设计及审批工作、招投标工作2015年10月-2021年2月完成主体工程、道路绿化等辅助设施2021年3月底竣工验收、项目全部完成，交付使用10.3工程进度保障措施10.3.1组织保障为加强本项目建设，成立项目建设领导小组，建设方法人即为项目责任人，负责本项目的组织实施。10.3.2科学决策做到以规划定计划，以计划定项目，以项目定资金。把长规划和短安排结合起来，把实际需要与财力状况结合起来，把争取外部支持与内部挖潜结合起来，从实际出发，因地制宜，加速推进，尽快完成，牢牢抓住难得机遇，实现本项目的跨越性发展。10.3.3管理措施加强项目前期工作，严格按照基本建设程序及专项规划要求，落实各项建设条件；加强项目实施管理，规范招标投标行为，落实建设项目法人责任制，管好用好建设资金，确保用于项目建设。10.3.4配套措施对本项目建设，﹡﹡﹡市人民政府将协助拆迁，各相关职能部门联动合力，做好群众工作，保障工程按进度实施，并从施工管理、水电路配套建设等方面给予支持，并在项目实施中落实到位。10.3.5监督措施80 加强督促协调，及时解决好规划和项目实施中存在的问题，充分发挥监督作用，切实提高工作效率和投资效益，确保规划项目任务按期保质保量完成。第十一章投资估算与资金筹措11.1工程投资估算11.1.1估算依据﹡﹡﹡省建设厅颁发的《﹡﹡﹡省建筑工程概算定额》，并按相应的有关调整后的取费文件进行取费计算；国家建设部发布的《房地产开发项目经济评价方法》投资估算办法；安装工程参照﹡﹡﹡市近期完成类似工程经济指标估算。主要建筑材料按目前主要材料价。国家现行的政策法规及建设单位提供的有关资料。11.1.2总投资估算开发建设投资估算范围包括征地拆迁费用、前期工程费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费、其它费用、不可预见费、建设期利息等；1、工程费用1）建安工程费用本项目为一个商住小区，总建筑面积870322.12平方米，其中计容建筑面积790432.91平方米，不计容面积79889.21平方米80 （地下车库）。根据同类小区以及建安工程费标准，按1600元/㎡均价估算（包含主体土建、管网、管线安装、室内消防设施、电梯等费用）。2）基础设施费用按同类小区标准及开发面积，本项目用地面积132159.32平方米，场地基本平整，土石方工程按20元/㎡估算，则土石方工程为264万元；园林景观面积35539㎡，包括灯化平均按250元/㎡估算，则绿化费用为888万元；小区道路、停车坪等面积约34105㎡，按300元/㎡估算，则道路硬化等费用为1023万元；供水、电及排污工程费估算600万元；相应的消防设施估算500万元；其他基础设施费用估算300万元。基础设施费用合计3575万元。2、工程建设其它费本建设项目棚户区改造用地面积为132159.32平方米，拆除﹡﹡等单位及私人住宅总共有2200户。本项目拆迁补偿安置等总费用为26393万元。建设单位管理费根据财建（2002）394号文件规定估算；工程监理费根据发改价格(2007)670号文件规定估算；工程设计费按计价格[2002]10号文规定估算；工程勘察费按工程设计费的15%估算；施工图预算、审查及编制费等按工程设计费的25%估算；招投标代理费按国家发改委计价(2002)1980号文件规定估算；城市基础设施配套及报建费按100元/㎡估算；其他费用按相关计费标准估算。3、基本预备费不考虑涨价预备费，预备费用按工程费用和其它费用两者之和的80 5%计取。4、建设期利息本项目建设资金筹措拟申请银行贷款100000万元，建设期6年，建设开始前四年每年贷款20000万元，后两年每年贷款10000万元，贷款年利率为10%，则建设期贷款利息为34000万元。根据以上估算可知，本项目投资额为226828万元，其中工程费用142826万元，工程建设其它费40820万元，预备费9182万元，建设期利息34000万元。本项目为棚户区改造项目，投资额中暂未考虑政府对棚户区改造项目的基础设施配套等费用的减免。11.2资金筹措本项目由﹡﹡﹡公司进行开发建设。﹡﹡﹡市人民政府协助拆迁，给予政策支持。建设资金拟申请银行贷款100000万元，其余不足部分均由建设单位自筹解决（含预售收入）。80 固定资产投资估算表序号工程或费用名称估算价值(万元)技术经济指标占投资额(%)备注建筑工程费安装工程费设备及工器具购置费其他费用合计单位数量指标（元/单位）123456789101112一第一部份工程费用142826.00.00.00.0142826.0　　　63.0%1建安工程费139251.00.00.00.0139251.0m2　　61.4%主体建筑139251.0　　　139251.0m2870322.121600　2配套设施3575.0　　　3575.0　　1.6%二第二部份其他工程费用　　　40820.040820.0　　　18.0%1土地拆迁补偿费用　　　26393.026393.0㎡132159.32　　2建设单位管理费　　　980.0980.0　　　　财建（2002）394号文3工程建设监理费　　　1300.01300.0　　　　发改价格(2007)670号文4工程设计费　　　2200.02200.0　　　　计价格[2002]10号文5工程勘察费　　　330.0330.0　　　　设计费×15%6施工图预算、审查、编制费　　　550.0550.0　　　　设计费×25%7招标代理费　　　120.0120.0　　　　发改委计价(2002)1980号文8环境评估费　　　100.0100.0　　　　9城市基础设施配套及报建费　　　8703.08703.0　　　　150元/㎡10办公及生活家具购置费　　　80.080.0　　　　11可研编制等其他费用　　　64.064.0　　　　第一、二部份费用合计　　　　183646.0　　　81.0%一+二三预备费　　　9182.09182.0　　　4.0%1基本预备费　　　9182.09182.0　　　　（一+二）×5%四建设期利息　　　34000.034000.0　　　15.0%1建设期利息　　　34000.034000.0　　　　五工程估算总投资142826.00.00.050002.0226828.0m2870322.122606100.00一+二+三占投资额(%)63.0%0.0%0.0%22.0%100.0%　　　　80 第十二章财务评价12.1项目评价参数及有关说明12.1.1评价依据国家计委《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；建设部颁布的《房地产开发项目经济评价方法》；国家及本地现行的财税制度和有关法规；工程规划方案及有关资料。12.1.2财务评价基础数据的选取财务价格：项目财务价格体系全部采用当前市场价格。财务基准收益率设定：财务基准收益率设定为8%。本项目没考虑当地政府及有关部门税收、费用优惠情况。12.2投资进度计划根据项目实际情况的要求，本工程建设期为6年。12.3财务盈利能力分析根据项目销售计划安排，估算项目开发经营收入、成本，计算利润、投资利润率、财务内部收益率。12.3.1项目的收入测算本项目拆除棚户区住户2200户，安置拆迁户的住房和门面不予出售；安置后的其他房屋全部用来出售。﹡﹡﹡棚户区改造项目总建筑面积870322.12平方米，其中计容建筑面积790432.91平方米（住宅面积341098.18平方米，商业面积120295.55平方米，综合面积134322.32平方米80 ，写字楼面积193329.86平方米，幼儿园面积1387.00平方米），不计容面积79889.21平方米（地下车库），停车位2795个。车位考虑部分商业用房车位，地面停车位不予销售，预留部分地下停车位，销售停车位为2600个。收益主要来自于住宅、写字楼、商业和地下车位等的销售收入。据项目销售价位与销售计划，测算本项目销售收入情况如下：商业收入：（120295.55-2737.5）㎡×10000元/㎡=117558万元住宅收入：（341098.18-184098）㎡×3600元/㎡=56520万元公房安置住宅收入：97202㎡×1920元/㎡=18662万元写字楼收入：（193329.86-10400）㎡×3400元/㎡=62195万元综合面积收入：134322.32㎡×3400元/㎡=45670万元幼儿园收入：1387㎡×3500元/㎡=485万元地下车位：2600个×10万元/个=26000万元收入总计：327090万元本项目建设期六年，预计项目从第三年开始销售，项目建设完成后第二年全部售完。销售收入没包括国家对棚户区改造的政策补偿。12.3.2项目成本结算项目经营成本包括：建设成本、销售成本和销售税金。1、建设成本本项目总建设投资为226828万元。2、销售管理费销售管理费、营销等费用按销售收入的6%估算；3、销售税金及附加80 1）营业税为房地产销售收入的5%，即327090×5%=16355万元。（《营业税暂行条例》）2）城市维护建设税为营业税额的7%，即16355×7%=1145万元。（《城市维护建设税暂行条例》）3）教育费附加为营业税额的4.5%，即16355×4.5%=736万元。（《征收教育费附加的暂行规定》）4）印花税：建安印花税0.03%，销售不动产印花税0.05%。即327090×0.08%=262万元。(《印花税暂行条例》)5）契税为销售收入的2%，即327090×2%=6542万元。6）土地增值税按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(国务院会[1993]第138号文规定计算。（1）房地产建设土地取得及开发成本为226828万元（2）房地产开发费用=327090×6%=19625万元（3）允许扣除的税费为16355+1145+736+262+6542=25040万元（4）从事房地产开发的纳税人加计扣除20%允许扣除额=226828×20％=45366万元（5）允许扣除的项目金额合计226828+19625+25040+45366=316859万元（6）增值额=327090-316859=10231万元（7）增值率=10231÷327090×100％=3.1%按规定需缴纳30%的土地增值税即10231×30%=3069万元4、贷款利息80 项目建好后第一年年底一次性偿还贷款本金，即贷款利息为10000万元。12.3.3效益分析利润总额=销售收入-经营成本-财务费用=42528万元所得税=10632万元投资利润率=18.7%投资利税率=31.1%税后投资利润=31896万元财务净现值（ic=8%）FNPV=7199.9万元财务内部收益率FIRR=10.6%由上述计算可知，项目财务净现值FNPV=7199.9万元＞0，表明项目利润率超过基准贴现率，具有财务上、经济上的可行性，项目财务内部收益率FIRR=10.6%＞基准贴现率，表明项目具有盈利能力。12.3.4现金流量分析从现金流量表（全部投资）可以看出，项目在整个周期内现金流入总额为327090万元，现金流出总额为285194万元，财务内部收益率为10.6%。投资回收期=累计净现金流量开始出现正值的年份-1+上年累计净现金流量绝对值/当年净现金流量=6.38年也就是说本项目从筹建开始6.38年可以收回全部投资。12.3.5偿债能力分析本项目建设期为6年，项目贷款资金为100000万元，据对本项目所进行的财务分析可以得出本项目80 投资回收期短，投资利润率大，因此偿还贷款的保证性大。12.4财务评价结论本项目建设总投资为226828万元，销售收入为327090万元，利润总额为42528万元，所得税为10632万元，税后净利润为31896万元。项目税后全部投资财务内部收益率（FIRR）为10.6%，税后财务净现值为7199.9万元，投资利润率为18.7%，投资利税率为31.1%。在没有考虑政府对棚户区改造的各项补偿及优惠的情况下，各项指标表明本项目的建设条件好，市场优势明显，项目现金流量充裕，盈利能力非常稳定，抗风险能力比较强，能取得较好的经济效益，建议尽快批准实施。80 第十三章社会影响评价 项目实施过程效益与风险并存，但综合分析，效益明显大于风险，只要筹资科学，运作得当，可趋利避害，达到理想的目标。13.1社会效益13.1.1能赋予城市更多的内涵，有利于城市的长远稳定发展。项目的建设是从整体上对旧城棚户区进行开发，从很大程度上改善了当地的交通环境和生活环境，提升了城市品质，有利于城市的长远稳定发展。13.1.2有利于改善人居环境、实现社会的可持续发展项目的实施与城市道路等市政建设相结合，既可美化环境，改善拥挤的交通条件，又可以满足居民日益增长的精神文化生活需要；大型公共绿地和公共活动空间有利于改善人居环境，增加城市内涵，树立城市形象，实现城市的可持续发展。13.1.3有利于吸引投资、加快地区经济发展当地由于交通发展滞后、区位优势不明显、经济基础比较薄弱等方面的原因，一直以来当地的经济发展在全省乃至全市都处于较落后的状态。不是不想发展，而是基础设施配套难，寻找投资对象难，组织外商投资、开发、建设和招商引资工作，必须依托一个良好的生态环境、社会环境、经济环境和政策环境才能实现加快地区经济的加速赶超与跨越发展。项目的实施，有利于完善城市功能，提高城市品位，吸引外商投资，促进城市扩容提质，增强城市竞争力。80 13.2社会评价13.2.1社会评价的目的1、确定合适的措施来完成项目目标；2、保证项目收益在不同群体间的公平分配；3、预测潜在风险并减少不可预见的不良社会后果和影响；4、为改进项目实施方案提出建议。13.2.2社会评价的方法利益群体分析法，即从本项目建设对不同的利益群体的直接、间接的利害关系进行分析。13.2.3社会影响的分析1、本项目对所在地区居民生活水平和生活质量的影响不断提高广大人民群众的物质和文化生活水平，是经济发展的出发点和归宿，也是扩大内需、保证经济持续增长的动力。《﹡﹡﹡市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》提出：“十二五”时期加大廉租住房、经济适用住房和公共租赁住房建设力度，推进城市棚户区、独立工矿棚户区改造。﹡﹡﹡要完善社会保障，加快改善民生，把促进就业放在经济社会发展的优先位置，进一步增加公共产品和服务供给，提高社会管理服务水平。通过本项目的建设，有利于解决项目所在区棚户区居民的社会现状，进而提高该地区居民的生活水平和生活质量。2、本项目对所在地区居民就业的影响项目的建设、运营将对当地居民产生正面和负面的影响。80 正面影响主要来源于项目的实施后将会增加新的就业机会，将加快当地的工业、服务业、零售业、餐饮业、房地产业的发展，由此会增加新的就业机会和就业人数。负面影响主要在于施工期间对环境有暂时的不利影响，以及部分搬迁居民暂时的生活困难和居住不便，但负面影响期短。综合来看，项目的运营所带来的积极因素要远大于负面影响。3、对不同利益群体的影响项目的建设会提高从事本项目建设的有关材料供应商、施工方、运输行业及建设用地周围商家等的收入。项目的使用维护了守法公民的根本利益。4、对弱势群体利益的影响本项目的主要影响群体为被拆迁人利益，对其他不同利益群体不产生负面影响，由于项目是一项惠民工程，能极大改善广大人民群众的休闲、就业与居住条件等。5、对卫生环境的影响本项目建设运营估计仍会对当地卫生环境产生一定的负面影响，如噪声，施工产生的废水、垃圾等。因此，应注意采取有效的针对性措施，将负面影响减至最低。6、对民族风俗习惯和宗教的影响本项目的建设符合国家的民族和宗教政策；本项目运营将促进地区的物资、信息交流，有利于民族团结，不会引起民族矛盾、宗教纠纷，不会影响社会治安。13.2.4互适性分析80 考察项目与当地社会环境的相互适应关系。分析的社会因素包括：不同利益群体、当地组织机构、当地技术文化条件。通过综合分析，建设项目符合地区各利益群体的关系，得到各类组织的支持，适合现有的技术条件和地区交通条件，具有很好的社会互适性。13.2.5社会风险分析在项目建设期，应选择合理的施工方案，加强施工现场管理，并采取恰当的安全防护措施，将负面影响降低到最低程度；与所在地区政府保持畅通的沟通管道，控制不安定因素，避免矛盾激化而影响项目建设进程。在运营期要注意对声学环境、绿化成果的保护，认真落实环保部门的要求，尽量减少对周边地区的环境容量需求，避免环境因素引发的社会风险。13.3社会评价结论根据建设项目对社会的影响分析、项目与所在地区互适性分析和社会风险分析，可以看出，项目具有显著的社会效益，必定备受多方关注和支持，虽然在建设过程和运营期间会产生一些负面影响，但是，只要措施得当，一定能将负面影响降到最低，使其正面影响最大化，实现项目建设的最终目的。80 第十四章招投标方案14.1招标基本情况根据《中华人民和国招标投标法》和《﹡﹡﹡省实施<中华人民共和国招标投标法>办法》的有关规定，本项目是一个与广大人民群众生活息息相关的房地产开发工程，本项目应当进行公开招标，详细情况见下表：招标基本情况表招标范围招标组织形式招标方式全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察、设计√√√建筑安装√√√工程监理√√√设备材料√√√14.2建议1、把好勘察设计关，选择符合设计资质的、设计经验丰富的设计单位进行设计，要求设计方案上档次。2、按国家规定进行施工招标。3、工程的重要材料应在厂家之间进行招标，多方选择、比较，保证所购材料优质且价格合理，只有方方面面都严格把关，才能保证整个工程顺利付诸实施。80 第十五章研究结论与建议15.1可行性研究结论本项目适应﹡﹡﹡市经济社会发展需要，它的建设能优化﹡﹡﹡市经济环境，提高﹡﹡﹡市新崛起的城市品位，加快城区建设步伐。项目建设顺应﹡﹡﹡市城市发展战略，有助于全面提升﹡﹡﹡市的民生工程，使﹡﹡﹡市住房保障的水平与当地社会经济的快速发展同步，为维护人民群众的生活、安全提供更加有力的保障。项目各方面建设条件均已具备，方案成熟、可靠，技术力量雄厚。前期工作扎实，项目论证可信，风险性小。因此，本项目建设是必要的，也是可行的。15.2建议建设工程不可预见的因素很多，如工期、质量、成本、原料供应等都会影响到项目目标的实现。因此在工程实施进程中，要以科学、务实的态度去管理。建议进一步落实资金筹措的渠道和方式，争取资金早日到位，以使项目早日运行，尽快发挥效益。建议上级有关部门给予大力支持，及早审批立项，下达项目计划，以便项目顺利实施，尽早发挥应有的效益。80 80'