某软件园项目可行性研究报告

'某软件园项目可行性研究报告目录一、总论（一）项目背景（二）项目概况（三）问题与建议二、杭州市办公楼市场研究（一）杭州区域状况研究1、宏观经济及产业研究2、城市发展规划4、城市交通及发展（二）下城区专项研究1、经济发展战略研究2、区域分块及城市规划（三）杭州房地产市场趋势研究1、房地产业概况2、房地产业发展趋势（三）写字楼市场研究1、杭州市写字楼市场分析（1）市场供应分析（2）市场需求分析（3）发展趋势2、区域分布特点3、竞争物业调查分析4、OFFICEPARK及同类产品分析54 三、场址选择（一）地理位置（二）自然条件（三）交通条件（一）建设条件评价（二）地理位置图四、总平面布置（略）（一）总平面布置的原则（二）设计主尺度参数（三）总平面布置（四）方案比选及推荐方案五、工程建设方案（一）平面规划原则（二）本期各功能分区规划布置（三）本期工程总平面布置（四）配套工程（五）主要工程内容和工程量六、环境影响评价（略）（一）现状调查（二）项目生产的污染物对环境的影响（三）环境保护设施与投资（四）营运环境保护（五）环境影响评价七、劳动安全卫生与消防（略）（一）安全（二）供电、电气安全（三）劳动保护（三）消防安全八、组织机构与人力资源配置（一）组织机构设置54 （二）人力资源配置（三）员工培训计划九、项目实施进度（一）建设工期（二）保证建设工期的条件和关键十、本期工程投资估算（一）估算编制依据及说明（二）本期工程总估算（三）可研与预可研投资比较表（详表略）十一、融资方案（一）资本金筹措（二）债务资金筹措（三）融资方案分析十二、财务评价（一）财务评价依据（二）财务评价基础数据选取（三）运营收入估算（四）成本费用估算（五）主要财务评价报表（六）财务评价指标（七）不确定性分析（八）财务评价结论十三、国民经济评价（略）（一）影子价格及通用参数的选取（二）效益费用范围调整（三）效益费用数值调整（四）国民经济评价指标（五）敏感性分析（六）国民经济评价结论54 十四、社会评价（略）（一）项目对社会的影响分析（二）项目与所在地互适性分析（三）社会风险分析（四）社会评价结论十五、风险分析（一）项目主要风险因素识别（二）风险程度分析及防范和降低风险措施十六、项目SWOT分析（一）市场风险（二）宏观经济风险（三）自然风险（四）项目的人为风险十七、研究结论与建议（一）研究结论（二）说明与建议附录54 一、总论（一）、项目背景1、项目名称杭州新世纪软件园2、建设单位概况杭州新世纪软件园由杭州新世纪软件园开发有限公司承办开发，公司成立于2002年4月，由温州新世纪集团股份有限公司投资组建而成，是一家专业从事计算机软件、硬件研究、开发和生产的高新技术企业，尤其是虹膜识别技术产品研究、开发、集成、销售、服务为，公司注册资本2000万元。团队力量强大，拥有一支立志于IT技术创新的年轻高素质人才，拥有教授、博士、硕士为主体的科研队伍，公司95%以上员工为大学本科以上学历，其中从事系统集成和软件开发人员占公司员工总数的85%，是推动公司发展的中坚力量，已成为杭州“天堂硅谷”建设的主力军。其总公司温州新世纪集团股份有限公司拥有雄厚的资金力量，资产规模达17亿元，2003年实现销售收入18亿元，为杭州新世纪软件开发有限公司的发展提供了充足的资金保障。3、可行性研究报告编制依据（1）杭州市政府关于项目方案设计的批复文件（2）下城科技经济园土地出让协议（3）杭州城市发展规划（3）投资项目可行性研究报告指南（中国电力出版社出版）54 （5）业主提供的相关资料（二）、项目概况1、地理位置本项目位于杭州市下城区科技经济园，南接杭玻路，北依永华路，东为华中路。2、建设规模与目标（1）项目经济技术指标基地面积：193亩（约13万平方米）总建筑面积：102808平方米容积率：0.79绿地率：46.2%建筑密度：25.6%开发周期：2年（2）项目建设规模项目总建筑面积为102808平方米，其中研发楼70246平方米，办公楼11526平方米，综合楼20156平方米，会所880平方米，由32幢生态园林式高级办公楼组成，即商务别墅组成的OFFICEPARK。分为独立办公区、集中办公区、会所和其他配套等。园区采用园林式景观，有中央绿地、花园和景观水池。3、项目周边情况项目规划范围用地主要是农田、两侧有一片水塘。用地四周主要为农田，北面毗邻半山。本地块方正，项目基地南北深314米，东西长494米，呈长方形状。交通情况：项目西面为石桥路，南面有沪杭高速公路起始段，同时，上塘高架已开通，成为南北快速干道，直通杭宁高速，同时杭州东西快速干道将大大提高项目可达性。配套方面：由于本案所处的区域环境，周边配套十分贫乏，作为传统的工业集中地，办公环境比较恶劣，是制约项目发展的重要因素。（三）、项目建设缘由1、项目建设有利于温州新世纪集团在杭州进一步发展54 近年来公司发展突飞猛进，随着虹膜技术的突破，公司的发展更是上一个新台阶，需要更多的办公场所，如果以租赁的形式，将会增大公司的运营成本，通过本项目的开发，可以依托下城科技经济园区的优惠政策和政府的支持，立足杭州市场，发展壮大公司实力，并进一步树立新世纪软件在杭州的企业形象。2、项目建设符合杭州对“天堂硅谷”的建设精神近年来，杭州市政府提出建设“建设天堂硅谷”的计划，使杭州成为国内外知名的软件企业汇集地，为这些高新技术企业创造优越的办公环境，改善杭州目前IT企业在软件办公环境的不足，为其提供自然、生态、有利于健康的办公环境，推动杭州“天堂硅谷”的建设。3、项目开发优势市场的机会性杭州市及下城区各级政府的有力支持公司雄厚实力的支持（四）、问题与建议1、由于本项目所处地理环境较差，交通条件、周边配套等办公环境仍不是非常理想，对客户的吸引力有限，因此建议项目尽早进入市场，对客户进行教育和引导，为后期的招商做铺垫。2、项目配套应该考虑IT企业的实际需求，在环境方面应该真正体现“人性化办公”，使项目的产品亮点更加突出。二、杭州市办公楼市场研究（一）、杭州区域市场状况研究1、宏观经济及产业研究54 近年来杭州经济一直保持快速增长，尽管2003年遭遇“非典”、持续高温干旱以及缺电等问题，但杭州经济发展仍然一路高歌猛进。去年杭州市生产总值（GDP）突破了2000亿元大关，达到2092亿元，位居全国大中城第8位，比上年增长15%，为1996年以来的最好水平，其中：第一产业完成127亿元，增长7.5%，第二产业完成1081亿元，增长18.3%，第三产业完成884亿元，增长12.2%，三次产业结构为6.1：51.6：42.3。1996年－2003年全社会固定资产投资额比较2003年，杭州市完成投资额1006.18亿元，比2002年增长30.7%，增幅比上年高8.7个百分点，增幅创1996年以来新高。54 虽受非典影响，但社会各方面加大对外增信释疑、网上洽谈、“走出去”战略的力度，加上世界经济的温和复苏，今年对美国出口基本稳定，对欧盟出口增幅继续提高。2003年杭州全市出口总额109.5亿美元，比上年增长29.2%，不包括省公司出口64.7亿美元，增长46%，增幅比上年提高20.1个百分点。在进口关税下调的背景下，全市进口总额72.8亿美元，增长57.5%。上述数据可见，杭州经济的运行情况十分良好，为房地产市场健康发展提供了有力支持。2、城市发展规划杭州未来的城市布局是要形成“一主三副、双心双轴、六组团、六条生态带”的城市格局。其中中心城区由主城、东南城、临平城和下沙城组成，承担生活居住、行政办公、商业金融、旅游服务、科技教育、文化娱乐、都市型和高新技术产业功能。逐步形成体现杭州城市形象的主体区域。主城由上、下城区和西湖、拱墅、江干城区部分组成，是全省的政治、经济、科教、信息、文化中心和旅游中心。中部、南部为商贸、居住生活区；北部以工业、仓储物流区为主；东部为交通、市政设施区；西部为教育科研、居住区；湖滨地区为旅游商业区，江滨地区为城市新中心。城市建设用地167.01平方千米。江南城由滨江区、萧山城区和江南临江地区组成，是以高科技工业园区为骨干，产、学、研协调发展的现代化科技城和城市远景商务中心。规划城市人口105万人，城市建设用地102.24平方千米。临平城由临平城区、星桥、运河镇等组成，是以城市现代加工制造业为主的综合性工业城。规划城市人口40万人，城市建设用地47.20平方千米。下沙城由下沙、九堡、乔司镇组成，是以杭州经济技术开发区和高教园区为骨干的综合性新城。规划城市人口50万人，城市建设用地53.47平方千米。“一主三副，六组团”将是未来杭州城市的基本轮廓，亦是杭州城市发展的方向，另外作为杭州未来的CBD钱江新城也是杭州城市发展的重点，钱江新城纵横新旧城区核心区，区域面积4．02平方公里的东靠钱塘江，南至清江路，西临秋涛路，北至规划庆春东路，是大都市杭州的行政、商务、金融会展、文化娱乐中心。作为未来杭州城市中心，将有大量的写字楼供应（未来杭州写字楼供应将向该区域转移），对本案将形成客源分流的竞争压力。3、城市交通及发展54 杭州市作为浙江省的省会，是全省的政治、经济、文化中心，又是全国重点风景旅游城市和历史文化名城。近年来，随着改革开放的深入，城市的基础设施建设也大大加强了。道路建设发展较快，仅1996年就有10条道路进行改建、拓宽和沿伸。至今，杭州城市道路总长达401公里，面积889万平方米。人均道路占有面积达6.13万平方米，在全国大中城市中居于中等水平。根据专家预测，到2010年杭州市区每日的客流总量将达近800万人次，对外交通总量高峰期每小时将达3．7万辆，每千人客车拥有量则将达到130辆。而且，居民出行目的和车辆的拥有结构将发生较大的变化：除私人车辆的比例会持续走高外，上下班、生活购物为主的目的增加。而杭州城市发展规划当中，已把新城市综合交通作为重点重点，包括了城市交通战略、道路网络、城市轨道交通、西湖风景名胜区等4个方面。按新规划，市区中心至都市圈内各城市中心的交通时间不大于一小时；新市区内任意两点的交通时间不大于40分钟；最终形成市区“以城市轨道交通和其他集约式客运交通为主体、城市快速机动化交通为辅”的交通模式，适应经济社会的发展。新规划在停车问题上，提出了大力发展公共交通，减少小车出行和中心区外围主要出入口处建设大容量公共停车设施等7条策略，以及实行“拥车者自备车位”，鼓励建筑物超额增设配建停车位并向社会开放等5条措施建议。项目所处的区块交通列入规划提速当中，其中提速地段：绕城公路、德胜快速路、石祥快速路、上塘高架快速、石桥快速路。交通现状：目前该区域随着上塘高架的建成通车，及湖墅路、绍兴路、沈半路、莫干山路、石祥路等路的改造完毕，通往该区域的南北向道路日渐成熟，从该区域的一些楼盘本身距市中心仅6-10公里，如位于北景园大型社区内的通和·都市枫林、名城左岸花园到市区，只要走石祥路再上上塘高架仅10余分钟便可到达市中心。交通规划：绕城公路将54 与东西向的德胜路、石祥路及南北向的上塘高架、石桥路组合形成了一个扇形的交通路网，最值得一提的是上塘高架的通车，使杭州的交通重心向北移。同样，这一板块的居民也可通过这一些快速路向东直达沪杭甬高速、向北与杭宁高速对接，往南可快速到达萧山国际机场。上述的交通规划对城北的开发是一个极大的利好。（二）下城区专项研究1、经济发展战略研究下城区依托中心城区的区位优势，形成了具有鲜明特色的广场经济、会展经济、特色街经济、楼宇经济和社区经济。2003年，实现商贸销售收入77.44亿元，同比增长54.2%；实现工业销售产值45.54亿元，同经增长15.2%；完成财政总收入13.25亿元，同比增长55.83%，增幅列杭州城区第二位；其中地方财政收入完成7.8亿元，同比增长66.93%，增幅居杭州第一，跻身全省区(县、市)财政20强，列第18位。下城区高楼林立、商贾密集，区域内法人单位的密度高达254/平方公里，其中区域内的115幢商务楼容了2719家法人单位，营业收入超亿元的楼宇59幢，10亿以上的楼宇20幢，区域内金融保险业的收入和批零贸易、餐饮业的营业收入分别占六个老城区总量的66.83%和41.01%。下城区目前有国外驻杭机构以45家，其中有西门子、戴尔、三星等全球500强企业6家；国内驻杭著名企业159家。2003年，引进内资企业2610家，注册资金58亿元；引进外资企业79家，合同利用外资8714万美元。目前区域内国外驻杭机构45家，其中世界500强企业6家，国内驻杭企业共159家。2003年，下城区先后荣获了全国社区建设实验区、全国社区建设示范区、全国民政工作先进区、全国社区教育实验区、全国绿化先进城区、全国卫生初级保健实验区、全国科技工作先进城区、全国社区残疾人工作示范区、浙江省教育强区、浙江科技进步区、浙江省文明城区、省级社会治安综合治理先进集体等荣誉称号。2、区域分块及城市发展规划下城区作为杭州市中心城区、文化商务中心、城市中北部的生活居住区，下城将以武林商务区为主，和平会展中心区、东新居住区公共中心和华丰科研中心区为副54 ，共规划十二个居住区，分别是东园居住区、新华居住区、凤起居住区、武林居住区、打铁关居住区、朝晖居住区、杭氧居住区、三里亭居住区、东新居住区、三塘居住区、石桥居住区、半山居住区（局部）在绿化规划上，下城规划新增城北体育公园和生态公园两个大型绿地，并建立凤起公园、城东公园、和平公园、草荡公园、善贤公园等市级公园。在公共交通规划上，德胜路与东新路交叉口规划建设大型公交中心站，区内轨道交通1、2期线路规划沿延安路、上塘路和环城北路，重工路和庆春路规划预留轨道交通远景线路。武林广场东现电车场处，规划建设公交、转道交通换乘中心。杭宣、沪杭铁路线将保留。未来下城区将以杭州(武林)中央商务区为中心，引进国内外知名企业集团总部，大力发展总部经济，而本项目所在区域规划为华丰科研区（下城科技经济园区），该区域原来的工业用地开始向科研用地转型，区内已建成的无污染工业会保留，而新的工业企业以后主要是向临平、江东等工业区转移。同时该区域将开发大型生态公园，减少铁路的影响。由于下城区地域狭小，区域面积31.46平方公里，老城区的开发几近饱和，发展空间受到很大的限制，而城北作为下城区唯一能够延伸的区域，今后也将是开发重点，随着各种配套和交通条件的不断完善以及环境的改善，有理由相信该片区的开发前景是值得期待的。对本案的开发是一个极大利好。（三）、杭州房地产市场趋势研究1、杭州房地产业情况n土地供给大幅增加今年杭州市共举行土地出让会14次，成功出让51宗，总成交面积300余万平方米（约4549亩），出让土地幅数、总成交面积分别比上一年增长64.5%和62%。其中住宅用地（含住宅配套公建用地）为34宗，合计面积约234万平方米（合3512亩），同比增长52.7%。n房地产投资保持继续上扬态势2003年54 1-11月杭州市房地产投资完成情况良好，各项指标均有大幅增长。据市统计局数据显示：2003年1-11月杭州市累计完成房地产开发投资80.89亿元，同比增长22.38%，其中住宅投资60.16亿元，同比增长16.57%。而今年杭州市预计GDP增长率为14.5％，在目前房地产业快速发展的阶段，两者的增幅比例是比较协调的。其中住宅投资的主导地位继续得到巩固。商品住宅投资是带动杭州市房地产开发投资增长的重要动力，2003年1-11杭州市商品住宅完成投资60.16亿元，占全部投资的74.68%；所占比重较去年上升1.22个百分点。办公楼完成投资7.54亿元，占9.33%；商业营业用房完成投资6.69亿元，占8.27%；其他房屋完成投资6.49亿元，占8.02%。n商品房开发面积继续保持高增长势头全年商品房施工面积2406.78万平方米，比上年增长26.8%；竣工面积605.47万平方米，增长7.3%。商品房销售面积487.61万平方米，比上年增长10%。2、房地产发展趋势1）经济发展强劲。杭州经济特别是浙江经济将继续延续今年快速增长的势头。杭州市2003年GDP达到2092亿元，增长15%； 2003年利用外资项目数比去年同期增长93.3％；出口总额达109.5美元，同比增长29.2％；居民人均可支配收入达12898元，比去年同期增长9.5％，经济发展为近年来最好的一年。浙江省经济更是强势发展，2003年浙江省国内生产总值达9200亿元，增长13.2%；出口总额增长40.9%，外贸顺差达到了历年最高，为一百九十三亿美元，同比增长百分之二十五多，继续稳居中国首位；财政收入增长25.6%；人均可支配收入增长12%；2003年经济发展的良好态势，一是增强了居民消费信心；二是增强了居民购买力；更重要的是经济发展具有的惯性，为2004年经济奠定了良好基础。在正常情况下浙江经济、杭州经济仍将强势发展，这是支撑杭州高房价的基石。2）市场供不应求状况难以改变。2004年杭州楼市仍呈供不应求态势。明年有效供应量在250 万M2左右，而杭州近几年城市化进程不断加快，作为中心城市，房产需求将持续扩大，年250万M2左右的供应量已不能满足市场需求，供需矛盾将进一步突出。A、54 供给的滞后性。尽管2003年杭州政府开始增加土地投放量，但是由于从取得土地到预售通常短则一年半，长则二、三年。因此2004年市场商品房有效供给主要来自2002年投放的土地。2002年住宅用地投放量仅为2300亩，可建筑面积约为230万M2。2003年商品住宅新开工面积208.18万M2，同期增长仅14.52%，决定了一级市场供应量小。B、建材断档推迟工期。今年以来，特别是下半年建材不仅价格快速上涨，而且出现买不到货，已严重影响一部分项目建设工期。这又减少了市场有效供给。3）建材价格继续上涨的势头难以改变。今年浙江各类水泥价格的涨幅在27%-45%之间波动，钢材价格涨幅在15%-40%之间波动。其中，普通硅酸盐水泥（回转窑）11月份出厂价格同比上涨38.1%，普通硅酸盐水泥（立窑）出厂价格同比上涨34.6%，矿渣硅酸盐水泥（回转窑）出厂价格同比上涨27.6%；复合硅酸盐水泥出厂价格同比上涨44.6%。普通中型钢材价格上涨19%，普通小型钢材价格上涨24.1%，优质型钢材价格上涨39.3%，线材价格上涨19%， 建筑材料价格的大幅上扬，增加了建安成本。从浙江来看，因今年钢材、水泥等建筑材料涨价，多层建安成本增加8－9%，小高层增加10－11%，高层增加12－13%。由于建材生产受资源、能源短缺影响，目前建材供不应求状况还难以改变，预计建材价格上升的惯性还会持续。在这种情况下，开发商有可能在上涨的成本嫁接到买家身上，从总体上看，价格上升的趋势比较明显。4）开发贷款利率上浮，增大财务费用。上个月央行宣布从2004年1月1日起扩大金融机构贷款利率浮动区间，商业银行、城市信用社贷款利率可在贷款基准利率上浮70％，房地产开发贷款在浮动之列，这意味着在杭州楼市仍呈供不应求状况下，开发商有可能将这部分融资成本转嫁到购房者身上，进而提高房价。这样对办公物业而言，同样存在追涨的可能。5）杭州写字楼发展情况。近年内，在住宅市场有限供应不足的时候，写字楼却是如雨后春笋般涌现，并随着市场推量的增加，写字楼板块正日趋形成，目前基本较成规模的有武林商圈、高新板块、黄龙板块、庆春板块、吴山板块、城站板块等。越来越多的开发商认识到，通过板块的差异性寻找目标客户的重要性。不过，供应量较大而需求量增长有限的写字楼市场，开发商对写字楼的开发显得信心不足。不论是对招标地块的谨慎出价还是对写字楼市场的理论造势，大多数开发商对写字楼市场的研究程度是远远比不上住宅市场的。这的确是市场供需影响。54 总体来说，由于经济及需求等诸多因素的支持，杭州房地产市场仍然会保持良好的发展态势，从大环境讲，对本案的发展是有利的。（四）、杭州写字楼市场研究1、杭州市写字楼市场分析（1）市场供应分析杭州写字楼市场自从1995年开始进入低谷，销售受阻，空置上升，到2001年初空置将近50万平方米，但至2001年以来，受经济发展的拉动和杭州房地产发展的影响，杭州写字楼市场进入快速发展期，许多高档写字楼纷纷面市（如瑞丰国际商务大厦、世贸二期、白马大厦等），市场供应量剧增，市场消费得到激活，需求也大幅度增加。虽然仍处于供过于求的状态，但供应与需求之间的差距明显缩小。据统计，2001年杭州市写字楼开发投资额接近15亿元，写字楼预售面积达到30．93万平方米，与2000年同比增长41．6％，销售面积超过16万平方米。2002年在此基础上迈进了一大步，预售面积40万平方米，比2001年增长30.5％左右，2003年市场供应回归理性，全年完成投资额7.54亿元。从土地供应看，2001年170亩，建筑面积可达30万平方米；2002年115亩，建筑面积可达32万平方米；2003年出让公建用地14幅，可建写字楼200万平方米以上。这些土地供应集中钱江新城、滨江区和城郊区结合部，将会在今后两年得到释放，市场存在较大的消化压力，对本项目存在很大的竞争威胁。2003年新的楼盘上市量不大，写字楼开发趋势明显趋缓，新开盘或即将开盘的项目，主要有黄龙恒励大厦、同方财富大厦、星汇商务大厦以及环球时代广场、南北商务港、现代领地等，与竞相面市的众多大盘住宅项目相比，不可同日而语。2004年上市的有绿城·深蓝广场、广利大厦、银座大厦等。从目前供应结构看，高档写字楼供应量大于中档写字楼，市中心武林区域、黄龙区域供应量较大，均价基本在10000元/平方米以上，城东和城西供应价格基本在7000元/平方米左右，价位在两者之间的写字楼供应不足。近6年杭州写字楼供销量对比(单位:万平方米)年份1998年1999年2000年2001年2002年2003年预售面积19.820.321.8330.933.256成交面积17.219.823.6436.2346.162（2）市场需求分析54 近年来杭州写字楼市场一直保持供需两旺的局面，供应量放大的同时，成交量攀升，销售价格亦水涨船高，随着市场成熟，供应量持续放大，客户可挑选的余地增多，价格的追涨，客户的消费需求越来越理性，总而言之，其需求呈现如下趋势：1）小面积成为市场主流需求由于杭州写字楼客户以中小公司居多，因此小面积写字楼仍是市场消费的主力。据统计，写字楼需求的主力面积集中在80-l50平方米之间，占整体市场的52％；200平方米占l5％；20O、300平方米占14％。小面积的写字楼将成为市场热点，大面积写字楼的分割销售将在所难免。中小面积户型的需求与杭州经济产业结构很有关系，由于中小民营企业（诸如IT、贸易和服务行业等）十分活跃，其对写字楼的需求更加讲究实用性，受规模限制，故以中小面积为主。2）写字楼需求有其相应的产业依托根据杭州市城市定位及发展规划可以看出，杭州市写字楼的总体需求主要体现在以下几个方面：以“信息港”为支撑的通讯、电子、IT等高科技企业；以第三产业为主导的贸易、进出口外贸企业；以服务业为主导的商贸、房地产实业企业；以服务业为主导的咨询、传媒、文化、广告等企业；以旅游业为支撑的会展、旅游等企业。地段，产业集聚的中心。对写字楼而言，具备可持续发展的前提是地段选址上也具有一定的前瞻性。与住宅不同，写字楼办公商务氛围的要求，也使得写字楼的开发地段不可能四面开花，四面有一定的需求，但不会是主流需求。依托产业支撑的地段，是写字楼可持续发展的前提。如庆春区块的外贸、服装产业集聚；文教区的电子、信息产业汇集；黄龙区块的贸易实业、信息服务产业布点；浙大科技园的高科技及孵化产业等……有了产业的支撑，写字楼的需求自然是人气十足。3）办公环境，注重景观、回归自然54 新时期的办公楼将在景观、生态、朝向、通风方面会提出更高的要求。因此，在设计中诸如电梯厅的明亮，办公室的通透、短进深，商务吧、有氧吧的需求应多加考虑，最终走在写字楼的消费前端，体现市场需求并引导市场潮流，从而真正实现“赢销”。如尚未正式对外招商的浙江大学国家大学科技园一期的写字楼园区，就以地处老和山的自然景观及生态环境、独特的建筑形态，而被不少企业所追捧。同样，在市中心，能看得到西湖、吴山的写字楼拥有得天独厚的景观优势，很受追求健康环境的白领青睐，如吴山商城、广利大厦，在自然中办公更有利于健康，从而创造更大的价值。商务配套，以人为本。会议中心、员工餐厅、休闲中心（包括健身房、咖啡厅、商务吧等多个休闲场所）、访客停车等方面的商务配套，已越来越受到新一代企业主的关注。4）交通条件越来越受关注写字楼的交通存在两大交通要害———平面交通与垂直交通。平面交通主要指停车位，垂直交通指的是电梯。一个可持续发展的写字楼，交通条件的配置必须具有前瞻望性。目前杭州市区的已建写字楼往往在电梯数量少而等待时间太久及汽车位严重不足两方面使得业主意见众多，一些业主甚至不得不考虑重新购置写字楼。因此，新一代的写字楼在这两方面一定要做到位。本项目地块规模大，可塑造性强，平面交通不会成为本案发展的障碍。（3）租金/售价分析2003年，杭州写字楼销售价格比2002年同期上涨l0％，市区甲级写字楼平均售价已超过9000元／平方米，但甲级写字楼平均租金则有10％左右的下调。具体的售价／租金则因区域不同而差异甚大，价位最高的当属世贸区，金鼎广场销售价格达到15000元/平方米，该区域平均租金市价在4．0元／平方米／天（建筑面积）以上；其次是武林广场区域的甲级写字楼，已推出的白马大厦代表了该区域最高档次，售价为9800—l3500元／平方米，曾在杭城写字楼市场引起强烈的反响，近期推出的绿城·深蓝广场更是达到18000元/平方米（均价），创历史新高，该区域平均租金市价在3．6元／平方米／天左右（实用面积）；随后是庆春路沿线的甲级写字楼，平均租金市价为3．0元／平方米／天左右。如远洋发展大厦、三瑞大厦，新近开发的广利大厦、银座大厦开发价格预计会在15000元/平方米。54 与本案具有类比的浙江大学国家科技园租赁价格为1.9元/平方米。只针对科技性企业。对本案的价格制定具有参考意义。（4）发展趋势总体看，2004年杭州写字楼市场呈现如下特点：n写字楼价格趋势平稳回顾2003年，杭州写字楼市场一直不温不火，上半年房交会时价格有较显著的提升，下半年均保持一个比较平稳的态势，中间甚至出现比6月份有所回落。从去年到今年年初市场总体价格保持在8200-8500元/平方米之间。n回报率在减少一方面，租赁市场反馈的结果，杭州写字楼租赁自2000年以来，租金几乎没有增长，个别楼盘的租金甚至出现不涨反跌的情况；而写字楼的售价自2000年以来的增长幅度是非常大的，平均超过50%。从产品的使用价值出发的理性分析来看，租赁市场的疲软是销售市场上价格后来没有像住宅一样攀升，同时动销缓慢的最直接原因。投资写字楼，或租或自用，衡量使用价值，都可以用相应的租金来计算回报率，几年来，这个回报率事实上是在减少，因此无怪乎精明的投资者热情逐渐冷却下来。n供需不平衡另一方面，供应结构也存在一种不平衡的现象，由于浙江地区中小企业云集的经济状况，决定了写字楼需求的主流是形象好、小面积分割、较低使用成本的普通档次产品，而非甲级写字楼。目前的供应状况仍以甲级写字楼为导向，就存在供需的一种错位。再者，相对较高的售价，使写字楼的总价显得更加高昂，投资的风险相应增加，不利于快速消化。简而言之，杭州的写字楼开发还有较大的“后劲”，从供应量来说，不会像住宅一样不饱和，形成供不应求的矛盾，动销节奏的缓慢，加之今后两三年内陆续的新盘推出，写字楼有可能在一定时期形成一种买方市场。2、区域分布特点比较目前杭城写字楼活跃的庆春路板块、黄龙世贸板块、武林广场板块、吴山板块、城西高新区板块、城站板块、城东板块等七大写字楼区域的形成，54 可以发现杭城写字楼供应存在一个很大的共性：写字楼的聚集往往以周边区域内的产业形态为依托，每个板块都有自己的特色，有自己的主力聚集产业，如在市中心庆春路、凤起路上，就汇集了各大银行、保险公司、证券机构，形成了金融产业的聚集带，带动了周围写字楼的市场；城西的高教区的IT带动的写字楼的兴旺等等，其开发模式和销售价格也因此而差异，由此而形成区域商务模式，即产业的集聚与写字楼的聚集有着非常强的关联度。本案地处下城区科技经济园，在产业特色方面与其他商圈存在很大的区别，应该充分利用周边产业和经济的发展，以本项目形成很好的互动。庆春、凤起路板块：庆春路区域是杭州市写字楼开发最早的区域。1993年，伴随着杭州市房地产业第一次浪潮的兴起，庆春路成了“第一代写字楼”的代表。这里的商业氛围浓厚，银行、超市、医院、电信公司等配套分布均衡，金融业十分发达，是杭州金融机构最为集中的街道之一。这样围绕着庆春路区域内得天独厚的地理位置和金融业的发达，使庆春路板块中的写字楼在杭城的整体地位随着城市东扩而再次提升，目前该区域的早期的写字楼有三瑞大厦、凯旋门商业中心等，已经或正在开发的拥有较高水准的写字楼，如嘉德广场、瑞丰国际大厦、中财发展大厦、远洋大厦以及正在建设中的广利大厦、银座大厦、庆春发展中心等。另外，承接的是庆春路将继续向东延伸的发展机遇，并针对庆春东路将穿过杭州两个CBD，一为正在全面展开建设的钱江新城，另一是钱塘江南岸的远景商务中心，提出了第一大道银领坐标的定位理念。银座大厦就是依托了庆春路金融业的发达和连接杭城新、老两个城市中心对接点的地理位置而应运而生的。因此，从东通未来的钱江新城，西接传统老城区中心的庆春路板块，其“新任务”就是“整合资源，发挥功能”，发挥独特的产品优势功能，既服务于以“西湖”为中心的传统主城区，又服务于未来的钱江新城。该区域主要楼盘有：金都·杰地大厦（1.67万平方米，起价9900元/平方米装修）和同方财富大厦（2.9万平方米，销售均价9000元/平方米）。租金在2-4元/平方米。客户以外贸、服装和咨询类的公司为主。武林板块：54 武林板块是以武林广场为中心的方圆两平方公里的区域，它涵盖了从武林广场一直到环城北路的大面积范围。该地区集中了银泰、杭州大厦、杭州百货大楼等大型购物中心，以及大量的金融、商贸、文化、服务、酒店、公寓和众多的商务办公等设施，还拥有行政中心和移动、电信、联通等通信集团的总部，具有最完善、最便捷的交通、通信等现代化的基础设施和良好环境，特别是浓郁的商贸氛围加强了杭州大都市中心城市的集聚、辐射功能。近年来，武林商圈的写字楼定位在原有的繁华商业基础上朝着高档次、高品质方向发展。已推出的有华浙广场、白马大厦、标力大厦、耀江发展中心、蓝天时代广场、嘉汇大厦、联锦大厦、元通大厦、新世纪大厦及中北桥附近的国都发展大厦、城建大厦、晶晖商务馆等；近期推出及即将推出的有海华广场、永通信息广场、阳光都市、华源发展大厦以及西湖文化广场中的浙江环球中心、绿城中山花园二期写字楼、坤和发展中心等。综观武林广场区域内的写字楼市场的特点，不仅是竞争更趋激烈，开发商开发的写字楼物业品质、企业品牌、服务手段以及商务空间的文化底蕴、人性化空间的设置、优美的周边环境、完备的配套、安全设施、较大面积的绿地和休憩空间都将直接面临着投资者更加严厉的挑剔眼光；而且项目的亮点展示、营销推广、服务理念、物业管理模式等的创新尤其显得重要。武林商圈作为杭州传统的商业中心，历史以来商贸业十分发达，拥有完善的交通网络，对杭州的影响力和辐射十分广泛，其周边的办公物业拥有很好的配套支持，由于中心商圈的依托，该区域的办公物业在未来几十年内仍然保持优势。目前该区域办公物业的销售价格在8000-1200元/平方米不等，租金在2-5平方米之间，平均租金在3．5元／平方米／天，平均出租率在85％以上。客户类型主要为贸易类和中介媒体、部分大集团、驻杭机构、事务所。城站板块：城站区域写字楼的发展一直以来都处于低迷状态，很多楼盘销售/出租受阻，自从2002年以来，一些新楼盘的出现为为城站区域注入了新的活力，如广复大厦、联银大厦、铭扬大厦等，低价位（均价7000元／平方米左右）销售也得到了市场的认可。2003年城站区域写字楼新盘供应量不大，目前在2001－2002年推出的楼盘大都在2003年或今年交付使用，如广复大厦、铭扬大厦、联银大厦。也有少数楼盘在前期建设之中，如金泰商务大厦、利群大厦等，无新的楼盘面市。区域市场处于蓄势阶段。54 其中金泰商务大厦：由杭州城建开发集团开发，位于清泰街中河路交叉口，建筑面积1．9万平方米，销售价格7000多元／平方米。目前，城站广场周围已建和将建15栋左右的高层建筑，共40余万平方米，有铭扬大厦、银联大厦、广复大厦、中闽大厦、利群、香榭商务大厦、红楼等商务写字楼，杭州各个区域写字楼的动销，首先是由从事内、外贸业企业的拉动而出现了空前高涨的局面，前几年，出口退税的暂停让大部分外贸企业陷于停滞不前的状态中；近年来，出口退税恢复正常，特别是WTO的契机，外贸形势好转等诸多利好消息，使外贸业经济效益大幅度提高，于是外贸企业就考虑到鸟枪换大炮，纷纷选址更换新的办公环境，来提升企业形象与品牌，并进一步拓展外贸商机。以城站香榭大厦为例，大厦的业主有70%为外贸企业。外贸企业不但有经济财力支撑，而且需要城站这个交通枢纽中心和周边高档写字楼的办公空间。另外，在城站区域内，有诸如四季青服饰市场等大型专业市场，适合于内销产品大批量批发、销售，这样就存在一个仓储、物流等一条龙服务的问题，而城站广场这个交通枢纽中心，既是物流辐射中心，又是各种信息汇集的中心。于是，企业纷纷择址城站的交通枢纽中心地位和周边高档写字楼作为自己的办公空间和商务环境。因此，从入驻城站广场周边商务写字楼的业主来看，既有从事外贸业的企业，也有专事内贸业。城西高教区板块：目前城西高教区可以称得上是杭州写字楼市场惟一一个“供不应求”的区域，随着昌地火炬大厦、求是大厦、耀江·文欣大厦等大批写字楼的交付使用，基本上满足了一部分消费者的需求。此区域写字楼销售价格相对偏低，在5000－7000元／平方米左右，客户群主要集中在电子、计算机等IT行业，以中小企业居多。此区域近期供应量不大，故客户群有向临近的世贸黄龙区域转移的倾向，但考虑到世贸区高昂的价格，城西文教区仍然是IT创业者的“天堂”，故租赁市场交易活跃。由南都集团开发的浙大科技园在近两年将有大面积的写字楼面市。浙大科技园：由浙江南都房产集团开发，位于杭州市西部，北沿西溪路，南依老和山，东临浙大玉泉校区北门，一期占地52亩，总建筑面积6．66万平方米。54 该板块是杭州IT产业的主要聚集地，集中了1000多家科技含量高的IT企业，也是杭州写字楼出租率最高的区域，其中有相当部分为商住楼，这些IT企业的办公场所82%是租赁的，大都为短期租赁，86%租赁期在是5年内，这些企业普遍反映租赁成本偏高，交通拥挤，办公环境不是非常理想，可见本项目的推出具有很好的机会。该区域近期供应量不大，故客户群有向临近的黄龙商务区转移的趋势，售价5000-8000元/平方米，租金在1.5-2元/平方米之间，客户主要为IT、广告等中小企业或高新企业驻杭办事处。黄龙商务区世贸黄龙区域是杭城高档写字楼新盘聚集最多的区域，在杭城被称为ABD（贵族商务区），入住该商务区的公司实力雄厚，多为房地产开发商，同时其很明显的特点就是租赁式写字楼占据多数（无产权），这对资金相对有限的公司来说，通过租赁可以满足其对该区域办公物业的需求，目前此区域上市的物业有绿城·黄龙世纪广场、嘉华国际商务中心、金鼎广场、中田大厦、耀江·金鼎广场、世贸丽晶城公建部分、黄龙恒励大厦等，其中绿城·黄龙世纪广场、嘉华国际商务中心、黄龙恒励大厦等均为租赁式写字楼。租赁式写字楼成为了世贸黄龙区域的形象展示牌，世贸黄龙区域也成为反映租赁写字楼市场的“晴雨表”，目前长租价相当于均价10000－11000元／平方米左右的销售价，租金在杭州是做高的区域。嘉华国际商务中心：由浙江佳华置业开发，位于杭大路、西溪路交叉口，建筑面积5．2万平方米，长租0．7元／平方米·天（45年），短租4．5元／平方米／天。黄龙恒励大厦：由浙江恒励置业集团开发，位于黄龙路黄龙体育中心旁，长租相当于8600元／平方米（45年）的售价。该区域周边汇集了周边汇集了世贸会展中心、浙江大学、浙江图书馆、黄龙体育中心、黄龙饭店等大型公共设施，在会展业、演艺业、体育竞技业、宾馆旅游业拥有更多的优势，使该区域内原有的完善配套与众多甲级写字楼的聚集，吸引了大量的外资企业和具有国际商务概念的大中型企业，纷纷把目光投向了黄龙世贸区域，真正成就了该区域ABD的商务氛围。城东板块54 在杭州城市的发展中，城市东扩、钱江新城建设的影响，城东写字楼区域发展区域日渐明显，成为杭州最具发展潜力的写字楼区域之一。从土地供应情况看，2001年以来推出的公建用地中已有6幅位于建国路以东区域。其中有不少楼盘将在几年或明年推出。如滨江房产的三个项目：新城市广场、景和商务楼、滨江发展中心，估计将有10万平方米的面积。其中钱江新城规划面积约为十五平方公里，除大型的公共建筑外，大量的是商务办公、金融办公的写字楼，是杭州未来具有强大经济辐射力的经济中心、中央商务区（CBD）。目前该区域供应的主要楼盘如滨江·庆春大厦：由杭州滨江房产集团开发，位于庆春东路庆春立交桥东侧，总建筑面积4万平方米，可自由分隔，其立面设计采用局部穿插构件与板式体型相结合的方式，铝合金和通透的玻璃、金属构件组合成，非常现代时尚。年内预售，2005年交付。吴山板块吴山曾是杭州传统商业繁华之地，历史文化悠久，河坊街便是历史最好的见证，该区域作为杭城最富历史人文气息和地方浓郁特色的地方，是属于近年来杭州市中心城区写字楼汇聚得最为紧密的区块，清波商厦、涌金广场、吴山商城、耀江广厦和西湖定安名都商务楼、吴山名楼等项目的面世，成为了“传统商业+现代商务”有机融合的典范。但由于前期市场炒作，影响商家的利润回报，这里的商业曾经出现过有价无市的现象，由此而影响到办公物业的市场。近年来随着太平洋商业中心、家乐福等大型商业业态的开发和入驻，为该区域带来了新的商业活力，同时在各种软、硬件配套的有利支持下，该区域的各种物业表现日趋活跃。2、竞争物业调查（现售及近期将上市的写字楼调查）绿城·深蓝广场地理位置：朝晖路、邻西湖文化广场基地面积：1.8万平方米建筑面积：13.4万平方米54 物业规划：2幢星级酒店大堂的服务式公寓和1幢写字楼组成物业配套：咖啡吧、书吧、健身房、游泳馆等会所配套主力户型：160平方米开盘价格：15000元/平方米起价，18000元/平方米均价开盘时间：2004年4月24日交付时间：2006年10月综合评价：作为杭城富有影响力的高档物业，有绿城品牌和优越地理位置依托，其高企的价格足以震撼市场，据分析该物业提前进入销售状态，是受央行金融政策的影响，说明宏观政策已对发展商产生预警。广利大厦开发商：浙江广利房产开发有限公司地理位置：庆春路、中河路交叉口物业规模：3.8万平方米建筑面积：62968平方米户型面积：140-1700平方米，可自由分割交付时间：2005年10月销售价格：预计均价在15000元/平方米以上分析：该楼盘为庆春路一带的中高档纯商务写字楼，计划5月份开盘，该楼盘处于庆春路商务圈，拥有良好的商务氛围，作为该区域为数不多的写字楼，该物业前景仍受市场看好。越都商务大厦地理位置：中北路与文晖路交叉口基地面积：11亩建筑面积：4万平方米户型：95-1050平方米开盘时间：2004年7月润和发展大厦54 位于朝晖路和中河路交叉口，建筑面积约5万平方米，物业类型为酒店式写字楼，面积在35-200平方米之间，2004年底开盘，价格约为9500元/平方米。西湖国际贸易中心由鸿瑛房地产开发有限公司开发，楼盘位于庆春路与湖滨路的交叉口，处于庆春路与未来湖滨步行街的交汇处，地理位置得天独厚。国贸中心占地13000平方米，总建筑面积53000多方。地上7层，地下2层，地上1-2层为精品商场，3-7层为商务写字楼，写字楼与商场部分分开，便于提高写字楼区档次。地下一层为美食城。国贸写字楼目前起价：10000元/平方米，均价：21555元/平方米。项目2003年10月竣工，年底交付。项目外部环境优越，设有杭城第二大的中心绿地（第一是世贸），以古钱塘门石碑为建筑绿地中轴线，寓意深远。外立面采用花岗岩贴面和玻璃幕墙，朝向西北面的弧形户型都设置景观平台，该户型均价50000元/平方米，基本已被订光。大堂中庭和耀江发展中心的较相似，顶部采用钢架玻璃造型。公共部分装修非常高档，办公室内装修一般，便于业主进行二次装修。中心共配备16台进口品牌升降电梯，及比较先进VRV变频中央空调，5A智能化系统。该物业将由戴德梁行担任物业管理顾问，5元/月*平方米。西湖时代广场与西湖国贸中心地处同一个区域，但优势较国贸逊色，观湖视野大部分被国贸遮挡，这是导致价格差异的原因之一，尽管这样，时代广场的地理优势还是很突出的。时代广场由杭州国商地产投资有限公司开发，广厦集团自己承建。2003年1月竣工，6月交付。它的定位主要是商业精品店和高档写字楼及高档住宅，是杭城目前唯一配置室内游泳池，并集购物、办公、休闲、娱乐、家居为一体的高档综合型物业。该项目总占地：1.5公顷；总建筑面积66000平方米，地上8层，地下3层。地下1层至地上2层为精品商店，50平方米为一单元。晶晖商务馆54 位于中山北路与文晖路以南的中高档写字楼，基本是现房，总建筑面积近30000平方米。内部配置比本案高档，10楼以上全部为整层销售。起价6900元/平方米，均价7500元/平方米；物业管理费报价每月5元/平方米。分析：该物业目前销售成功的主要原因有两点，其一，相对与西湖文化广场的位置，对该物业的价格起到很大的支撑作用，而晶晖的低价对销售起到了积极作用。南北商务港南北商务港位于杭州城北CBD核心地段，紧贴拱墅区政府大楼，总建筑面积3.5万平方米。南北商务港曾荣获2003全国人居经典商务建筑金奖。发展商：浙江新南北投资置业集团有限公司规模（平方米）：3.5万，800多平方米/层银座大厦开发商：杭州银座房地产开发有限公司基地面积：4035平方米规模(平方米)：3万多开盘时间：2004年下半年银座大厦位于杭州庆春路与建国北路交叉口，总建筑面积3万余平方米，建筑高度98米，共24层。框架价格、自由分割。大厦周边商业氛围浓厚，金融贸易活跃。西湖定安名都位于西湖大道与定安路口，由浙江商宇房地产开发公司开发，4-8层为写字楼，销售价格13000元/平方米，2005年6月交付。白云大厦位于文晖大桥东，40-50平方米单身商务楼，价格未定。由杭州神州房产开发。54 小结：目前杭州高档写字楼租赁市场价格可达到3.5-4元/平方米，与项目类似的产品浙江大学国家大学科技园区租赁价格在1.9元/平方米，约为当前杭城高档写字楼市场租赁价格的一半，考虑到本项目的实际区位条件，可略低于该价格水平，与城西IT企业租金持平，在1.7元/平方米左右。从宏观政策看，其他在售物业详见附件。3、OFFICEPARK及可类比产品专项研究（1）OFFICEPARKOfficePark（即写字楼港），也称villa park，是指由相互独立的各个写字楼集中在一起统一规划、统一建设而成的写字楼建筑群，实行统一管理。OFFICEPARK起源并流行于欧美等，使用这一新型办公模式的机构大部分是智力密集型企业，涉及到汽车（英ROVER汽车集团）、飞机（美波音公司）、电讯（芬兰诺基亚）、IT（微软总部）、金融（法兰克福商业银行、德LVA保险公司）、生物科学（美孟山多生命科学公司）乃至政府机构（英国防部）。这些繁忙的、欣欣向荣的、充满竞争的组织机构对空间布局、设计、建筑、施工、技术和工作方式的变革。其所倡导的是一种人性化办公。目前国内随着各种商务别墅的产生，OFFICEPARK也随之形成。主要出现在北京、上海、广州、重庆和西安等城市，一般是商务别墅的综合体。（2）商务别墅CommercialVilla（商务别墅），以满足商务活动和商业需求为主的别墅。商务别墅最早起源于欧美一些发达的国家，由于市中心人口密集，办公环境过于拥挤，一些企业为改善员工的办公条件和办公环境，纷纷将企业迁往郊外，如英国的ROVER汽车集团、美国波音公司、芬兰的诺基亚等。这些企业多为智力密集型企业，需要企业拥有优越的办公环境，有效激发员工的创意和灵感，提高生产力，创造更多的效益。其主要特点是既嫁接了别墅的人性化，又综合了专业写字楼的实用主义。商务别墅分为纯商务别墅和综合性的商务别墅54 。纯商务别墅往往出现在离商业中心比较近的地方，交通便利，比较典型的有北京的森根国际、重庆的九鼎商务别墅和西安科技园的产业别墅。综合类商务别墅往往出现在风景优美，旅游资源丰富的地方，集商务、休闲、度假等多种功能于一体。比较典型的案例有昆山的阳澄湖畔别墅和海南的博鳌蔚蓝海岸别墅。还有的商务别墅并不作为项目的主打产品，而仅仅是一种配套设施，多位于大型度假村的宾馆里面。最后一种就是泛商务别墅，这类产品商家在推广时并没有提出商务的概念，而是作为居家类别墅在推广。但由于其良好的市场条件和完善的社区配套设施，使其成为许多涉外企业的办公的首选，并具有一定的积聚效应，比较典型的在广州银湖一带的别墅里，有许多公司和商务会所，具有很好的商业气氛，是被大家广泛认可的商务别墅群。在成都也具有这样一些别墅群落，像人民南路沿线一带的锦绣花园和锦官新城，就有许多企业在此办公。商务别墅在中国的发展也已有相当长的时间，应该是伴随着高新产业园区的发展而产生的。不过这时的商务别墅多由一些实力比较强的涉外公司自己投资兴建，可以算作是商务别墅的萌芽。随着国内房地产的发展和城市化进程的加快，市中心的土地日益珍贵，地价高昂，而相应的房价也呈高起之势，居住功能逐渐向郊区转移，而市中心功能主要以商务功能为主。但是，这样一方面导致员工交通成本上升，另一方面企业还必须支付高额的办公费用，企业向郊区迁移的势头也开始萌芽。本项目位于下城区科技经济园区，从区位条件看属于纯商务别墅，交通比较方便，与市中心武林门遥遥相望，同时又有科技园区的产业作为依托，具有一定的优势。（3）同类产品分析森根国际最早的纯商务别墅区位于北京的森根国际，是北京第一家具有TOWNHOUSE风格的写字楼。项目分为四期，一期商务区具有浓郁的德国使馆风格，为三栋矮层德式风格写字楼。1＃楼地上地下各1500M2，层高5.5米；2、3＃写字楼独立分为六个单元，2＃楼每单元约800M2，使用率为88%；3＃楼每单元约600M2，使用率为96%。项目车位、宽带上网等方面配套较完善。售价10000元/M2，与北京一般高档高层写字楼售价差别不大。建筑类别：6栋3层、6栋4层楼盘地址：朝阳来广营西路5号（四至五环之间）54 交通状况：位于北苑路与五环路的重要交汇路口，距机场仅15分钟车程，距望京仅需10分钟，地铁五号线与2005年完成的十三号城市轻轨均由此通过。开发商：北京佳农新房地产开发有限公司付款方式：一次性付款、分期付款、银行按揭均价：12000元/平方米标准层面积：625-890平方米开盘时间：2002年9月停车位：150个车位物业管理费：10元/平方米/月楼层状况：12户和谐：建筑的严肃性与内部环境的便捷性协调统一时尚：来自德国的简约，庄重与中国传统文化的巧妙结合实用：内部配置与外部环境在使用功能上的相辅相成 建材设备： 结构：框架式结构外墙：玻璃、瓷砖、大理石内墙：高级腻子见白卫生间：高级瓷砖 供电：双路供电，备发电机供水：生活用水供气：天燃气 采暖：集中供暖通讯：宽带、卫星电视入户重庆九鼎商务别墅占地380亩，51幢独立低层办公楼组成。西安长安园·产业别墅54 三、场址选择（略）（详见项目概况）四、总平面图布置（略）五、项目规划要点及工程建设方案（一）项目规划要点1、项目用地现状：见图纸2、规划用地面积：193亩用地平衡表科研开发用地68970(M2)53.1%水体14400(M2)11.1%高尔夫球场12000(M2)9.2%行政办公用地18380(M2)14.1%道路、停车场16250(M2)12.5%3、项目总体定位：为IT行业打造的健康、生态、人性化的写字楼群港，即OFFICEPARK。在设计上使项目成为高档、健康、生态的现代化商务办公区。4、项目规划主要经济技术指标项目单位指标规划总用地面积（ha）13规划总建筑面积(M2)102808科研楼单元（30个）(M2)70246综合楼(M2)20156行政办公中心(M2)11526会所(M2)880建筑密度%25.6容积率0.79绿地率%46.254 停车位个地面156，地下64个（二）平面规划原则1、贯彻以人为本的思想，以建设人文型、智能型、生态型办公环境为规划目标，体现人性化办公环境，创造一个布局合理、功能齐备、交通便捷、绿意盎然、生活方便，具有文化内涵的园区。注重生态环境质量，合理分配和使用各项资源，全面体现可持续发展思想。河流水系、绿化系统的建立及绿化覆盖率的提高，是现阶段改善生态环境的有效手段。2、强调水脉与绿脉的融合。以点状的组团绿地、带状的滨河林荫步行道和生态集中中心绿地为主的绿化系统，最大限度地发挥了绿地的功效，满足不同层次的需求，将建筑与绿色活动空间融为一体。3、尝试建立车行系统与步行系统适当结合的交通方式，又须考虑动静分离，让每个组团都有良好的滨水环境。（二）各功能分区规划布置本项目基地面积较大，建筑占地总面积适中，这一特点决定了本项目将比较容易进行规划的控制，可根据项目的开发定位和功能特点，分为不同功能区组团，即通过园区内的路网、草坡和水系将软件园划分为若干小的商务楼、研发楼、专家楼组团等。其中园区东部组团为软件园的行政中心，有独立的出入口（华中路）和绿地（生态草坪），包含会展中心和科技服务中心等综合配套设施，园区的南部，环路与中央水带之间有两个小功能组团。（详见图示）（三）本期工程总平面布置（详见图示）（四）配套工程1、运动设施配套：本项目的主要运动配套设施主要有网球场、篮球场和高尔夫球场，其中高尔夫球场位于项目中央组团，网球场位于北部组团，篮球场半场篮球场位于东部组团。2、安全配套54 消防系统、援救系统、通讯系统、安保系统、火灾报警系统、音响系统、电视电缆系统。3、其他配套餐厅、会所等（五）主要工程内容和工程量主要建设内容为32幢办公别墅，景观水池、网球场、篮球场、GOLF球场、停车场、土建工程、园区道路、消防工程、供电系统以及各种绿化等相应的配套设施工程。其中水池和水系的开挖土方可回填至GOLF球场用地。六、环境影响评价（略）七、劳动安全卫生与消防（略）八、组织机构与人力资源配置（一）组织机构设置本项目的开发具有相对的独立性，因此部门的设置要符合项目建设需要，职能相对全面。但考虑实用性和效率，部门设置相对精简。人员及岗位的配置根据项目启动前和项目启动后两个不同阶段的要求。总经理财务部工程技术部综合办公室营销部（二）人力资源配置1、项目启动前公司岗位设置及岗位职责描述54 公司设总经理1名，由投资方温州新世纪集团委派，全面负责组织和领导公司的日常经营和管理工作。重大事项由总经理报告总公司并经批准后负责组织实施。公司下设综合办公室、营销部、工程技术部、财务部、等4个职能部门。办公室负责公司的日常事务、协调各部门日常工作，营销部门包括招商和营销策划两个部分，负责营销策划和招商工作，工程部负责项目的前期审批等相关工作、材料采购、工程建设、协调与工程进度有关的相关部门与单位等，财务部负责公司的财务事项。（1）岗位名称：总经理主要职责：①贯彻执行集团公司及董事会的各项决议，实现各项经营指标，行使集团公司或董事长授予的其他职权；②领导公司日常行政管理工作和经营活动；③负责确定公司全年度的工作计划、资金计划并负责组织实施；④负责公司团队建设、提出公司部门设置、岗位设置，决定部门及部门以下人员的任职，负责部门干部的考核。（2）岗位名称：综合办公室①主任（1人）②出纳兼文员（1人）③前期人员（1人）主要职责：①负责确定综合办的年、季、月工作计划并组织实施；②负责检查公司各部门计划实施情况、岗位目标落实情况；③公司日常财务及人事管理；④负责公司会议组织、文件档案管理、车辆管理；⑤负责公司资产管理及管理费用控制，管理公司印章；⑥负责公司各部门之间的工作协调；（3）岗位名称：工程技术部①经理（1人）②工程技术（1人）主要职责：①管理督促设计、监理、施工单位的工作；②制定项目工程计划并组织实施，负责施工现场的管理协调；③负责控制建设成本和施工过程中质量、安全管理。54 ④负责项目前期的土地手续办理、场地原居民的拆迁安置工作；⑤负责办理规划、建设、施工等许可证的申领及工程相关手续的办理；⑥负责项目工程与有关部门的联系及协调工作。（4）岗位名称：营销部①经理（1人）②营销员（1人）主要职责：①负责公司项目的市场调研、产品定位、市场推广、招商策划工作；②负责确定市场营销部的年、季、月工作计划并组织实施；③负责项目市场客户关系处理、客户投诉处理等；④媒体沟通、协调以及公关活动的组织安排。（5）岗位名称：财务部①经理（1人）②出纳（1人）主要职责：①负责各种财务事项②负责各种财务审计工作2、项目启动后公司岗位设置及岗位职责描述（1）项目启动后营销部增设招商工作人员，负责项目的租赁、客户谈判等招商工作。（2）工程部依照工程进度需要，配备相应的技术人员。部门定员备注营销部4-5人营销经理1人，营销策划员1人招商人员2-3人工程部7人1)经理岗2)水电岗3)设备岗4)质量、安全管理岗5)工程预决算岗6)材料员岗54 7)工程技术8）前期人员财务部2人1）经理2）核算3）出纳综合办公室3人1)主任2)行政文员3、组织机构适应性分析这种机构设置是适应目前项目建设要求，也是同类公司较为通用的成熟做法。（三）员工来源、招聘和培训计划根据公司的现状，部分员工可在总公司各项目公司之间调动，高级管理人员由总公司配置，一般员工可通过人才市场招聘。由于上述人员多有相应工作经验，因此，不需要专门的培训。九、项目实施进度分析1、项目开发的基本方针本项目的建筑面积较大，而且由于所建造的物业档次很高，因此造价比较昂贵。合理的安排项目的进度和资金运作，可降低项目的开发风险。应该看到，目前房地产市场正处于一个相对旺盛的时期，由于房地产市场的周期性一般比较明显，进年来国家对房地产市场宏观政策的调控，在杭州写字楼市场供大于求的状况下，把握项目进度可降低开发风险。建议发展商充分调动各种资源，加快项目的开发进程，确保投资收益和预期利润的实现。为了项目能高效、顺利的实施，在项目的实施过程中应遵循以下的基本方针：（1）先单体、中间总体54 本项目占地面积较大，因此应该抓紧时间单位工程的建设，这样可以节约时间，从而以最快的速度实现项目的出租签约。尽管出租并不能给开发商带来很大的资金回收，但可以使开发者了解市场情况，增强开发者信心。在项目部分结构出地面后，可抓紧时间进行分区的环境和绿化建设。这样可以使客户进行现场参观时看到一个优美的环境，从而激发客户的租赁欲望。（1）全面规划、合理组织施工房地产项目的开发是一个系统的工程。开发商在协调诸多关系的同时，要把全部精力用于控制进度、造价、质量三个方面。首先抓紧进行前期工作。包括项目的规划设计、抓紧项目的各种立项和各种报批工作，做好场地的整治和三同一平工作，尽量缩短准备工作。合理进行项目的设计与施工搭配，分阶段进行施工招标工作。搞高外部的协调工作。即使解决有关影响施工的可能问题。要有专门的配套部门与政府的交通、环保、电力、通讯、消防、规划、卫生防疫、自来水、园林绿化、道路和电话等部门进行协调。即使解决施工各个环节需处理的问题。抓好配套工程建设。配套工程在本项目所占的比重较大，也是吸引客户的重要卖点，起着重要作用。2、项目开发进度计划本项目的总建筑面积102808平方米，共分两期开发，一期开发的建筑面积为83388平方米，计划在2004年12月以前完成施工图设计、景观设计、弱电设计及其会审，并在2005月1月以前办理建设工程规划许可证、投资许可证、施工许可证、审核施工总包单位，同时确定工程监理单位，编制标底、开标，确定施工单位，3月份施工单位进场，施工期限13个月，同时进行园林工程，计划在2004年5月竣工验收。制定进度计划时所考虑的主要工期数据如下：设计阶段周期施工阶段周期方案设计1.5个月围护打桩工程2个月扩初设计1个月水塘开挖2个月54 基础施工图设计1.5个月主体工程施工13个月施工图设计2个月水电配套5个月施工阶段，应充分考虑搭接和交叉施工的可行性，比如土建施工和设备安装的交叉进行，以加快施工进度。54 实施进度安排表完成年份2004年2005年2006年项目月份月份1234567891011121234567891011121234567891011121、领取项目所需土地证　▲▲▲▲▲　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　2、方案设计　▲▲▲▲▲　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　3、方案报批　　　　　▲　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　4、勘察设计、弱电设计　　　　　　　　▲▲▲▲　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　6、基础施工图设计、会审　　　　　　　　　　▲▲▲　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　7、景观设计　　　　　　　　　　▲▲▲　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　8、施工准备、确定总承包单位　　　　　　　　　　　　▲▲　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　9、围护工程打桩　　　　　　　　　　　　　▲　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　10、施工建设　　　　　　　　　　　　▲▲▲▲▲▲▲▲▲▲▲▲▲　　　　　　　　　11、园林工程　　　　　　　　　　　　　　　　　▲▲▲▲▲▲▲▲▲　　　　　　　　12、水电装修　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　▲▲▲▲▲▲　　　　　　　13、竣工验收　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　▲▲　　　　　　　54 3、证建设工期的条件和关键1）地报批是否能按计划完成2）整体规划设计及审批是否按进度完成3）规划概念设计、规划深化设计、建筑设计能否按计划完成4）产权审批进程进展情况5）建筑材料价格变动所带来的影响。6）政府行业政策是否会有变动，以及央行贷款政策是否会有变动，融资计划能否按计划进行。十、本期工程投资估算1、估算编制依据及说明本项目总建筑面积为102808平方米，共分两期完成，一期建筑面积为83388平方米,二期建筑面积为19420平方米。工程投资费用如下：土地成本：8685万元前期工程投资费用：项目数量单位单价（元/平方米）总成本（万元）备注勘察、测绘　　　18　工程招标代理102808平方米221　方案设计费102809平方米882　施工图设计费102810平方米16164　弱电设计费102811平方米24247　规费102812平方米78802　小计　　　1334　54 工程建设成本费用：项目数量单位单价金额（万元）备注土建102808平方米8008225　水电102808平方米　4000　附属工程102808平方米　1300其中：网球场30万、广场、150万、入口广场150万、篮球场10万、道路90万、变电站60万中央空调　　　500　装修102808平方米　500　消防设施102808平方米1001028　园艺及绿化102808平方米1461501　贴电费102808平方米　12　水增容102808平方米　204　小计　　　17270　经营管理费：项目数量单位单价金额（万元）备注管理费102808平方米74761　不可预见费　　　281　财务费用　　　500建设期利息费用小计1542总成本合计28831万元54 分期工程投资预算表项目数量单位单价成本/万元一期面积一期成本二期面积二期成本土地成本193亩450000868586850勘察、测绘102808188338818194200工程招标代理102808平方米2218338821194200方案设计费102808平方米8828338882194200施工图设计费102808平方米1616483388164194200弱电设计费102808平方米2424783388247194200规费102808平方米7880283388802194200土建成本102808平方米8008225833886671194201554水电102808平方米400083388324419420756附属工程102808平方米1300833881300194200中央空调102808平方米50083388500194200装修102808平方米500833884061942094贴电费102808平方米128338812194220水增容102808平方米20483388204194230消防设施102808平方米10010288338883419420194园艺及绿化102808平方米146150183388121719421284管理费102809平方米747618338961719422144不可预见费102810平方米281833902281942353财务费用5005000合计28831257523079十一、融资方案1、资本金筹措本项目所需资金总量为人民币28831万元，其中1.5亿元通过银行贷款，其余的由母公司温州新世纪集团股份有限公司投入1.38亿元，剩余部分资金缺口由公司自筹或借贷，或是部分由工程总包单位融资。54 本项目资金筹措方式为公司自筹，大致形式如下：1）公司自资金1）工程总包单位融资2）银行贷款a)项目在建工程抵押形式向银行申请专项建设资金贷款b)房地产企业流动资金贷款3）公司股东扩股增资4）申请金融机构信托贷款资金使用计划表：日期使用金额(万元)主要用途资金来源备注2004/11-2005/011500项目设计、报批、招标费用自有资金土地费用另计2005/03-2006/0112000土建工程、园林工程、附属工程自有资金、银行贷款2006/02-2006/046500水电、装修、流动资金自有资金、借贷或股东扩股增资合计20000资金筹集表：资金来源金额(万元)结构到位时间备注自有资金15007.50%2004年11月土地价款另计自有资金300015.00%2005年2月银行贷款800040.00%2005年6月银行贷款700035.00%2006年2月自有资金5002.50%2005年4月合计20000100.00%　2、债务资金筹措54 房地产开发属于资金密集型、管理密集型的投资行为，开发所需的资金量大、周期长、风险高，所需资金多属短期融资。一般来说房地产融资的方式除银行贷款外主要有股票上市、股权融资、信托计划、发行债券、产业基金等。本项目的债务资金约为1.5亿元左右，目前拟以项目在建工程抵押形式向银行申请项目专项建设资金贷款，或是通过申请金融机构信托贷款、担保贷款或发行债券融资。3、融资方案分析几种可供本项目选择的融资方式的比较：1）银行贷款：优点：便捷，成本相对较低，财务杠杆作用大。缺点：房地产企业受金融政策的影响较大，房地产项目融资政策的变化，可能影响项目的实施进度。此外国家经济形势发生变化，产业政策和银行的信贷政策将进行调整，都可能给资金筹措带来风险。其次是还债压力较大，长期贷款会增加财务成本，而频繁的短期贷款可能会导致资金周转不灵，且短期贷款还款时间过于集中具有较大的财务风险，但可以通过调整长期债和短期债的负债结构加以规避，房地产开发的贷款方式通常有：a)以项目在建工程抵押形式向银行申请专项建设资金贷款b)房地产企业流动资金贷款2）房地产信托贷款：在银行信贷政策调整后，房地产信托正逐步为各开发商所重视，日渐成为一种越来越重要的融资方式，房地产信托贷款主要以中短期贷款为主，比一般银行贷款灵活、及时、方便，审批手续较为简单，但利率略高于银行，按银行规定信托贷款利率可比银行同期贷款利率高20%左右。3）房地产有用证券担保房地产经营企业通过金融信托机构担保来取得银行贷款，一般以国库券、金融债券、企业债券、股票、大额定期存单等有价证券向信托机构作为抵押来取得担保而获得融资，但需额外支付给信托机构一定的担保费。4）房地产信托资金：54 引进房地产信托等金融机构投资，在保证其本金的基础上，分享部分经营利益。3）代理发行有价证券：委托信托机构以企业抵押的土地为担保，代理发行有价证券，但是筹资额有限且利率教高，发行费用会增加公司的筹资成本。6）工程总包单位融资通过工程总包单位垫资的方式可以缓解公司建设期资金集中大量投入的压力，有利公司降低财务成本。7）股权融资股权融资，寻求与其他具有一定实力的公司或金融机构合作，双方实行风险共但利益共享的合作方式，此种方法虽然有利于公司降低风险，但会牺牲公司的部分利益作为代价，建议采用公司股东扩股增资的方式。8）温州民间信托温州民富水平较高，很多投资者希望用手头闲置现金进行一些低风险、回报率较高的投资活动，而近年来浙江省房地产业良好的发展态势促使相当部分希望投资此行业但又无力自行开发的投资者将相当部分的闲置资金投入房地产民间信托。A、可在温州地区发行有价证券而获得部分融资，但是筹资额有限。B、通过信托机构引进民间信托专项投资，但要牺牲部分收益9）国外基金通过相关金融机构引进国外建设或投资基金，双方风险共但、利益共享。十二、财务评价（一）、财务评价依据财务评价依据可由财务评价报表的数据得出，主要财务评价报表有：财务现金流量表、财务损益表、贷款偿还计划表等，以判别项目在财务上是否可行。（二）、财务评价基础数据选取根据项目实施进度，本项目建设周期为2年。54 所选的基础数据如下:出租面积:2006年为5万平方米，出租时间为8个月，按2007年后（含2007年）年出租面积按7万平方米/年算。基准收益率7%租金38年租期，一次性付款租金为0.45元/天，25年租期一次性付款，租金为0.65元/天，15年租期租金按0.9元计，5年租期租金按1.3元计，以上付款方式均为一次性付款，短祖按1.7元/平方米·天物业管理费2.5元/平方米·月营销费用第一年按租金收入的3%计算，以后每年按10%计贷款利率年利率5%，年利息750万，建设期利息约500万计入固定资产原值。折旧费720万元/年（三）、运营收入估算本项目主要收入源于租赁,按目前的计划看本案将于2006年底5月交付使用,可出租面积为7万平方米,租金按1.7元/平方米·天计,预计2006年出租面积为5万平方米,出租月数按7个月算，2006年的租金收入为1785万元,2007年后的租赁目标为7万平方米,2007年后的租金收入为4343.5万元/年（四）、成本费用估算本项目成本主要是物业管理费、贷款利息、折旧费、营销费用等.物业管理费:本案物业管理的费用主要是园区园林绿化、水域管理费用、保安、监控费用等,目前预测物业管理费为2.5元/月·平方米,每年的物业管理费为:210万元贷款利息:本案预算贷款人民币1.5亿元，贷款期十年，年利率按5%计算，2007-2013年年息为750万元作为财务费用；建设期内（2005年6-2006年4月）贷款利息500万元计入固定资产原值。折旧费：本项目按直线折旧法，固定资产原值为2.88亿元,分四十年摊销,每年折旧费为720万元,残值为0。54 营销费用:本项目的营销费用主要是广告投入与与营销人员费用,按年收入的10%计算。54 成本费用表项目2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015-2042年出租面积/万平方米5777777777租赁收入（万元/年）17854343.54343.54343.54343.54343.54343.54343.54343.54343.5销售费用(万元/年)178.5434.35434.35434.35434.35434.35434.35434.35434.35434.35年折旧费(万元/年)720720720720720720720720720720物管费用(万元/年)140210210210210210210210210210财务费用(万元/年)5007507507507507507507507500总成本(万元/年)1538.52114.352114.352114.352114.352114.352114.352114.352114.351364.3554 （五）主要财务评价报表1、贷款偿还计划表本项目计划向银行融资15000万元，期望贷款到帐时间为2005年6月8000万，2006年2月7000万，贷款期限为10年，到2014年底偿还本金15000万，借款利率暂定为5%，每年年底按利率支付利息750万元。贷款偿还计划表，项目2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年本年借款（万元）80007000本年利息(万元)250750750750750750750750750750本年还款额150002．项目预测损益表本项目收入主要为租赁收入，预计建设期为2年，2006年四月交付使用，可租赁的面积为7万平方米，2005年的出租目标为5万平方米，2006年后每年的出租目标是7万平方米，参考杭州目前的写字楼出租价格，租金按1.7元/平方米·天计。54 项目预测损益表项目2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015-2043年出租面积/万平方米5.007.007.007.007.007.007.007.007.007.00租赁收入（万元/年）1785.004343.504343.504343.504343.504343.504343.504343.504343.504343.50销售费用(万元/年)178.50434.35434.35434.35434.35434.35434.35434.35434.35434.35年折旧费(万元/年)720.00720.00720.00720.00720.00720.00720.00720.00720.00720.00物管费用(万元/年)140.00210.00210.00210.00210.00210.00210.00210.00210.00210.00财务费用(万元/年)500.00750.00750.00750.00750.00750.00750.00750.00750.000.00总成本(万元/年)1538.502114.352114.352114.352114.352114.352114.352114.352114.351364.35税前利润(万元/年)246.502229.152229.152229.152229.152229.152229.152229.152229.152979.15所得税33%（万元/年）81.35735.62735.62735.62735.62735.62735.62735.62735.62983.12税后净利润165.161493.531493.531493.531493.531493.531493.531493.531493.531996.0354 3．项目投资现金流量预测表项目投资现金流量预测表1(单位:万元/年)项目2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年现金流入量1785.0004343.5004343.5004343.5004343.5004343.5004343.5004343.5004343.500租金收入1785.0004343.5004343.5004343.5004343.5004343.5004343.5004343.5004343.500回收固定资产残值回收流动资金现金流出量18000.00011899.8452129.9702129.9702129.9702129.9702129.9702129.9702129.9702129.970固定资产投资18000.00010000.000流动资金投资1000.000经营成本0.000318.500644.350644.350644.350644.350644.350644.350644.350644.350所得税81.345735.620735.620735.620735.620735.620735.620735.620735.620财务费用500.000750.000750.000750.000750.000750.000750.000750.000750.000净现金流量-18000.000-10114.8452213.5312213.5312213.5312213.5312213.5312213.5312213.5312213.531累计净现金流量-18000.000-28114.845-25901.315-23687.784-21474.254-19260.723-17047.193-14833.662-12620.132-10406.601净流量折现系数1.0000.9350.8730.8160.7630.7130.6660.6230.5820.544净现金流现值-18000.000-9453.1261933.3831806.9001688.6921578.2171474.9691378.4761288.2951204.014累计净现金流现值NPV-18000.000-27453.126-25519.743-23712.843-22024.151-20445.934-18970.965-17592.490-16304.195-15100.18154 项目投资现金流量预测表2(单位:万元/年)项目2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年2024年现金流入量4343.5004343.5004343.5004343.5004343.5004343.5004343.5004343.5004343.5004343.500租金收入4343.5004343.5004343.5004343.5004343.5004343.5004343.5004343.5004343.5004343.500回收固定资产残值　　　　　　　　　　回收流动资金　　　　　　　　　　现金流出量1627.4701627.4701627.4701627.4701627.4701627.4701627.4701627.4701627.4701627.470固定资产投资　　　　　　　　　　流动资金投资　　　　　　　　　　经营成本644.350644.350644.350644.350644.350644.350644.350644.350644.350644.350所得税983.120983.120983.120983.120983.120983.120983.120983.120983.120983.120财务费用0.0000.0000.0000.0000.0000.0000.0000.0000.0000.000净现金流量2716.0312716.0312716.0312716.0312716.0312716.0312716.0312716.0312716.0312716.031累计净现金流量-7690.571-4974.540-2258.510457.5213173.5525889.5828605.61311321.64314037.67416753.704净流量折现系数0.5080.4750.4440.4150.3880.3620.3390.3170.2960.277净现金流现值1380.6921290.3671205.9501127.0561053.323984.414920.013859.826803.575751.005累计净现金流现值NPV-13719.489-12429.122-11223.172-10096.116-9042.793-8058.378-7138.365-6278.539-5474.964-4723.95954 项目投资现金流量预测表3(单位:万元/年)项目2025年2026年2027年2028年2029年2030年2031年2032年2033年2034年现金流入量4343.5004343.5004343.5004343.5004343.5004343.5004343.5004343.5004343.5004343.500租金收入4343.5004343.5004343.5004343.5004343.5004343.5004343.5004343.5004343.5004343.500回收固定资产残值　　　　　　　　　　回收流动资金　　　　　　　　　　现金流出量1627.4701627.4701627.4701627.4701627.4701627.4701627.4701627.4701627.4701627.470固定资产投资　　　　　　　　　　流动资金投资　　　　　　　　　　经营成本644.350644.350644.350644.350644.350644.350644.350644.350644.350644.350所得税983.120983.120983.120983.120983.120983.120983.120983.120983.120983.120财务费用0.0000.0000.0000.0000.0000.0000.0000.0000.0000.000净现金流量2716.0312716.0312716.0312716.0312716.0312716.0312716.0312716.0312716.0312716.031累计净现金流量19469.73522185.76524901.79627617.82630333.85733049.88735765.91838481.94841197.97943914.009净流量折现系数0.2580.2420.2260.2110.1970.1840.1720.1610.1500.141净现金流现值701.874655.957613.044572.938535.456500.426467.688437.092408.497381.773累计净现金流现值NPV-4022.085-3366.128-2753.084-2180.146-1644.690-1144.263-676.575-239.483169.014550.78754 项目投资现金流量预测表4(单位:万元/年)项目2035年2036年2037年2038年2039年2040年2041年2042年2043年现金流入量4343.5004343.5004343.5004343.5004343.5004343.5004343.5004343.5005343.500租金收入4343.5004343.5004343.5004343.5004343.5004343.5004343.5004343.5004343.500回收固定资产残值　　　　　　　　　回收流动资金　　　　　　　　1000.000现金流出量1627.4701627.4701627.4701627.4701627.4701627.4701627.4701627.4701627.470固定资产投资　　　　　　　　　流动资金投资　　　　　　　　　经营成本644.350644.350644.350644.350644.350644.350644.350644.350644.350所得税983.120983.120983.120983.120983.120983.120983.120983.120983.120财务费用0.0000.0000.0000.0000.0000.0000.0000.0000.000净现金流量2716.0312716.0312716.0312716.0312716.0312716.0312716.0312716.0313716.031累计净现金流量46630.04049346.07052062.10154778.13157494.16260210.19262926.22365642.25369358.284净流量折现系数0.1310.1230.1150.1070.1000.0940.0880.0820.076净现金流现值356.797333.455311.640291.253272.199254.391237.749222.195284.116累计净现金流现值NPV907.5841241.0391552.6791843.9322116.1312370.5222608.2712830.4673114.58354 （六）财务评价指标评价的主要指标有财务内部收益率、投资回收期、财务净现值、内部收益率等。财务评价指标根据财务评价报表的数据得出，主要财务评价报表有：财务现金流量表、利润表、财务平衡表。（七）不确定性分析1）盈亏平衡分析按本项目正常营运年限里，以办公楼的出租率计算盈亏平衡点（BEP）还贷期内盈亏平衡点为43%过了还贷期盈亏平衡点为24%可见项目具有很好的平衡能力静态回收期：13年零3月(含两年建设期)动态回收期：28年零7月(含两年建设期)2）敏感性分析IRR=7.9%NPV=3114.583原值　投资成本租金变动额度+10%-10%1.8元/天1.6元/天IRR7.9%7.2%8.9%8.4%7.3%IRR变动值-0.7%1%0.5%-0.6%NPV3114.583597.6856066.8445101.0161166.676NPV变动值-2516.8982952.2611986.433-1947..907静态回收期13年10个月14年9个月12年9个月13年2个月14年7个月动态回收期28年7月132年8个月月22年9个月24年11个月34年2个月由上表可知本项目对租金与投资变动都较为敏感。租金变动风险预测62 假设未来写字楼租赁市场繁荣、保持目前状态、萧条的概率分别是30%、40%、30%,租金分别是1.5元/天·平方米、1.7元/天·平方米、1.9元/天·平方米.　租金(元/天·平方米)概率年平均收益率繁荣1.830%9.1%保持常态1.740%8.7%萧条1.630%8.2%项目投资年平均回报率期望值:8.67%（八）财务评价结论由以上数据计算可得：静态年投资年平均回报率：8.7%内部收益率IRR：7.9%静态回收期：13年零10月(含两年建设期)动态回收期：28年零7月(含两年建设期)净现值NPV：3114.583大于0，项目在经济上可行由以上分析数据可知,本项目具有较好的投资价值十三、国民经济评价（略）十四、社会评价（略）十五、风险分析（一）项目主要因素识别工程项目的风险不仅仅是工程本身的风险，还取决于其他很多的方面，所有与工程项目关系较大的因素都会影响项目目标的实施，进而对工程项目构成风险，开发商除了面对市场、设计、监理等风险外，还必须面对自然风险以及政治、经济及商务方面的风险。一个工程项目，可分为投资前期、建设准备期及建设实施期几个阶段，在投资前期，开发商先是制定发展规划，进行投资机会研究，可行性研究及项目技术经济评估。在这个阶段，开发商要聘请丰富的咨询工程师提供咨询意见，同时要判断宏观经济形势、项目投资环境以及IT行业形势等。62 在建设准备阶段，需进行设计文件的准备，投资资金的详细计划和审定，项目采购，为项目所需的设备，材料进行招标，评标，以正确选择供应商和承包商。项目实施阶段，开发商应保证工程承包合同和设备供应合同的实施，以保证投资效益的实现。项目营销阶段，开发商与营销公司一起进行项目的营销工作，制定详细的营销策略。根据本案的特点，本项目的风险主要集中在以下几个方面：风险因素具体情况市场风险写字楼市场供过于求对项目构成的风险租赁市场疲软、租金下滑对项目构成的风险竞争写字楼对项目构成的风险宏观经济风险宏观政治经济形势对项目构成的风险IT行业对项目构成的风险建材价格上涨对项目的风险央行政策调整对项目构成的风险自然风险自然条件及环境恶劣现场条件、地理环境恶劣工程人为风险来自政府主管部门的风险来自工程本身的风险材料供应风险项目收入风险（二）风险程度分析及防范风险措施（一）市场风险杭州写字楼市场相对住宅市场一直以来是处于不愠不火的状态，近年来受经济以及杭州整体房产发展的拉动，市场有所升温度，需求逐步提增，2001年、2002年以及2003年的预售面积均达到30万平方米，但由于这几年的土地供应增加，写字楼市场增量增加，有相当部分转化为市场存量，市场未能完全消化，出现供大于求的风险。62 另外，由于杭州IT公司大都集中在城西高新区，该区域文化氛围浓厚，这些IT企业拥有强烈的归属感，要让这些业主成为本案的客户仍须要一定的引导过程，对本项目以为着市场需求的风险。（二）宏观经济风险1）宏观政治经济形势对项目的风险宏观政治经济形势对项目的风险是同向的，即宏观向好，则项目风险降低，否则，风险将加大，近年来，世界经济疲软，对工程的影响是巨大的，造成了许多工程的缓建、停建，这种现象体现在一个国家更明显，比如上海，亦有一些韩国房产开发商因经济危机所造成的资金紧张而使投资项目缓建，如大宇集团在上海徐家汇建造的高达92层的摩天大厦亦至今还未开工建设。目前国内经济形势是向好的方向发展的，去年的国内生产总值达8%，。从这个数据看，宏观的经济情况对本项目的影响不大。2）建材价格上涨对项目的风险建材价格上涨将引起工程决算超预算，导致工程费用大为增加，如开发商追加资金不足，项目将面临停工的风险，而严重的建材价格上涨造成工程投资追加，使承包商和开发商都要承担相应的风险，同时，在一定程度上，开发商将风险嫁接到承包商，从而影响整个工程的质量和进展。3）央行政策调整对项目构成的风险房地产行业是属于资金密集型的企业，开发过程所需的资金流量大，且开发周期长，其开发所需资金大都依赖银行等金融机构，国家经济形势与市场发展的变化，可能会导致政府对产业政策和银行的信贷政策进行调整，都可能给资金筹措带来一定的困难。从去年的央行121文件、国务院18号令、房地产贷款风险管理指引、今年四月份的房地产开发固定资产投资项目资本金比例提高以及四月底银监会关于各家股份制银行自4月27-5月1日间暂停贷款等系列政策都在预示央行可能会陆续出台相关系列政策，进一步收缩房地产贷款。62 （三）自然风险自然风险是一种非可控的风险，主要工程项目所在的地区客观存在的恶劣的自然条件，如工程碰到恶劣的气候，工程周边环境恶劣等因素。（1）自然条件及环境对项目带来的风险工程施工对自然条件要求较高，如酷暑天气影响工作人员的作业时间，长时间暴雨影响工程进度等情况，由于本项目开发商的主要人员皆为浙江当地居民，对当地的环境和气候比较了解，因此，这一风险比较容易控制。（2）现场条件的优劣对项目带来的风险现场条件恶劣主要体现在工程地质条件差等情况，如地质、土壤、水文等都会影响工程质量、进度和造价，例如在项目设计时，前期所收集的地质条件与项目的地质条件误差，而影响到工程。本项目由于现场条件较好，动迁量相对较少，因此在概念设计方案确定后，应选择一家勘察单位先进行勘察，了解大概的地质情况，勘探选点的位置应由结构工程师根据现场的情况确定。在进行扩大初步设计前，最好能结束勘察工作，这样开发商对地质的情况就会十分清楚。（3）地理环境对项目带来的风险地理环境是指工程所在的地理位置及周围的环境，本项目所处区域交通比较方便，地理环境对本案的影响不大。（四）项目的人为风险工程的人为风险是参与工程的管理或实施人员、部门的主管行为对工程项目所造成的风险，这类风险既有来自政府及工程主管部门及开发商本身的因素，更重要的是来自各方面的工程参与者。十六、项目SWOT分析（一）项目优势（1）交通相对便捷62 本案周边交通网络比较完善，石大路往沪杭高速公路，华中路、石桥路等多条主要交通干道通往中城区，拥有201/316/335/304/321/312/302/528等8条公交路线，没有市中心、城西高新区拥堵的交通，特别是随着东西快速干道的建设以及下城区科技经济园的建设，各种条件将进一步改善，与市中心的时空距离将大大缩短，项目的可达性将大大提高。（2）项目规模优势项目基地面积13万平方米，合195亩，用地规模大，在总体规划和设计上有很大的发挥空间，在园区配套方面，可以发挥规模效应降低单位成本，从而增强项目的抗风险能力。（3）土地成本优势项目的土地总成本为8685万元（45万元/亩），楼面价约845元/平方米，从规划趋势看，本案所在区域土地价值仍可看涨，为项目保留了很大的升值空间，同时较低的土地成本增强了价格的可控性和竞争优势。（二）劣势分析（1）区位条件差从目前的条件看，本案位于城北城郊结合部，距离市中心较远，给客户产生很大的心理距离，影响其对本案的接受度。（2）周边环境极差城北一直以来是杭州工业集中区，项目周边各种工厂林立，四周为农居点和农田，影响项目的环境和景观，缺少办公和商务环境，降低项目在客户当中的形象，必须通过内部环境、景观的建设来弥补大环境的不足。（3）配套不够完善项目所在区域各种市政配套、商业配套十分贫乏，且比较地端，无法对本案的发展形成有力的支持，使本案的吸引力大打折扣，只能通过内部配套的规划建设来弥补周边配套的不足。（三）机会分析（1）宏观经济发展的有利支持62 近年来，浙江经济的发展对房地产市场形成巨大的推动力，在民营企业十分发达的浙江地区，各种外贸、商务增多，刺激办公物业市场的需求，特别是杭州拥有“天堂硅谷”之称的杭州软件业的发展更是蒸蒸日上，IT企业对办公环境的需求越来越高，这对本案的发展是一种利好。（1）产品优势目前国内的OFFICEPARK或商务别墅主要集中在北京、上海和广州的发达地区，其他诸如重庆的九鼎商务别墅、西安长安园·产业别墅，而在经济高度发达的杭州地区还没有出现真正意义上的同类产品，本项目作为杭城首推商务别墅，拥有市场先机的优势。（四）威胁分析（1）市场威胁近年来杭城写字楼的市场一直呈现供大于求的局面，各种中高档写字楼不断推出（白马大厦、海华广场、晶晖商务馆、瑞丰国际商务中心等），市场消化存在较大的压力，特别是租赁市场一直呈现疲软态势，除城西高新区和黄龙商务区保持较高的出租率，其他区域出租情况均不是非常理想，在这样的区域环境中，本案作为以租赁为主营收入的办公物业，存在很大的市场风险。（2）竞争威胁目前杭州IT企业大都集中在城西高新区，该区域文化氛围浓厚，完善的配套和浓厚的商务氛围，居住、休闲、购物、办公都十分便利，使这些IT企业拥有强烈的归属感，要让其成为本项目的客户必须花费很大的力气。十七、研究结论与建议（一）研究结论62 通过上述对本项目的经济、社会和环境效益的分析可知，杭州新世纪软件园的社会效益和市场前景是很好的，项目所处的区域在市政规划和交通条件方面都不错，但在环境和配套设施方面较差，只有通过良好的规划设计，提高绿化率，来营造项目良好的办公环境，弥补大环境的缺陷，同时，从项目的经济效益评价指标显示可知，其具有行业基准收益率的内部效益率。项目出租率的盈亏平衡点是46.49%（还贷期内盈亏平衡点，一般认为当盈亏平衡点的出租率小于70%，项目风险较低），过了还贷期盈亏平衡点为29.22%，风险相对较小，具有较强的可操作性。这个项目的经济评价比较理想。但是本开发方案不一定是最理想的。如果条件允许，还应修订规划设计和项目开发经营方案，力争提高项目的经济效益。（二）说明与建议本报告的结论是秉着谨慎与负责的态度，在现有资料基础上，通过市场调研、估算、分析及预测后的结果，签于目前房地产市场的客观条件，我们对报告做出进一步说明，并提出若干建议：1）建筑工程中，不可预见的因素很多，工期、材料供应都会影响项目总体目标的实现，因此在工程实施过程中，要加强施工管理，实行工程监理制，积极推行竞投招标、工程包干等措施，落实资金供应，确保项目经营目标的顺利实现。2）本报告中的测算是在项目现在所处的房地产市场的基础上的租赁价格，由于项目所处的片区在规划建设当中，今后项目所处的地段房地产仍然会发生一定的变化，价格是最敏感的因素之一，开发商除要密切注意市场动态，选择有效的市场策略，还应该组织一支高素质、高水平的开发管理队伍，从设计、施工和营销到物业管理均能达到较高的水平，以抓住机会减少风险，达到项目的盈利目标。62 附件1、杭州在售主要写字楼一览表楼盘名称楼盘位置建筑类型户型范围销售价格交付时间西湖定安名都西湖大道与定安路交叉口写字楼4-8层写字楼10300元/m22005年6月交付雪峰花苑清泰街三院北面公寓、写字楼、商铺58.6-97.18m2（写）写字楼9250元/m2含装修2005年12月交付白云大厦文晖大桥东高层、单身商务楼、商铺40-50m27000-7500元/㎡待定华元·华鸿大厦天目山路250号写字楼300-2000m2均价7600元/m22005年5月交付中豪凤起广场凤起东路与秋涛北路交叉口写字楼、单身公寓180-350m2（写）6500元/m2起（写）2005年6月交付美达·丽阳国际湖墅南路、叶青兜路口写字楼可自由分割1万元/m2以上2004年7月开盘，2005年底交付银座大厦庆春路与建国北路交叉口写字楼框架结构、自由分割均价12000元/㎡2004年下半年开盘，2006年交付滨江·庆春发展大厦庆春东路甲级写字楼大开间待定2004年7月开盘，2006年底交房滨江·新城市广场秋涛北路、凤起东路南侧酒店式公寓、写字楼700m2（写字楼）均价8000元/㎡2005年10月交付野风·现代领地文晖路、绍兴路交叉口写字楼、商务楼、住宅95-260m2（写）7000-8000元/m2（写）2004年5月开盘，2006年交付绿城深蓝广场西湖文化广场东写字楼、酒店史公寓主力160m217000元/m22006年10月底交付越都商务大厦中山北路与文晖路交叉口写字楼、商铺95-1050平方米均价10000元/㎡20047月开盘，2006年上半年交付金鼎广场黄龙世贸区纯写字楼1200平方米/层未定未定浙江环球中心西湖文化广场写字楼45F写字楼未定预计18000元/㎡未定世贸丽晶城黄龙世贸区高层景观写字楼未定未定2006年上半年交付国家大学科技园老和山园区型写字楼（只租科技性单位）70-400平方米1.9元/m2（租赁价）已交付浙江时代大厦华浙广场旁甲级写字楼未定未定未定凤凰城广场上城区飞云江路复兴地块写字楼、酒店公寓30-155平方米均价9500元/㎡2004年底开盘润和发展大厦朝晖路中河路交叉口酒店式写字楼35-200平方米均价95000元/㎡2004年底开盘华源发展大厦环城北路建国路交叉口写字楼290平方米以上9000元/m2以上2005年6月交付杭在售写字楼楼盘一览表63 区块楼盘地段体量价格配套设施物业管理停车位庆春凤起商圈瑞丰国际商务大厦庆春路与中河路交叉口50000m29500/m2配套较齐第一太平戴维斯140个嘉德广场庆春路与中河路交叉口东北方60000m29680元/m2休闲广场、健身房、咖啡吧第一太平戴维斯300个远洋大厦庆春路29号35000m22．7元/m2/天（租）会议室、咖啡吧、大型广场远洋物业管理公司50个凯旋门商业中心庆春路11号36000m22元/m2/天（租）商务中心、会议室卓盛物业50个金都杰地大厦凤起路16600m23．6元/m2/天（租）员工餐厅、会议室、露天茶吧金都物业70个武林商圈白马大厦华浙广场北面21000m212000元/m2健身房、会议室华浙物业100个中山花园朝晖路213号87000m28000元/m2较少中山花园物业公司50个晶晖商务馆中山北路30000m27300元/m2商务中心、咖啡吧、会议室、健身房第一太平戴维斯120个耀江发展中心环城北路与环城西路交叉口26000m212000元/m2大型餐饮馆、茶吧耀江物业管理中心180个华浙广场密渡桥路与环城西路交叉口51000m212000元/m2商务中心华浙物业管理公司200个城站商圈大华。星河商务大厦解放路89号20000m27300元/m2商务中心、员工餐厅、会议中心香港怡高物业100个香榭商务大厦江城路889号30000m29000元/m2员工餐厅、会议室外香榭物业公司60个黄龙商圈杭州中田大厦玉古路173号30000m211100元/m2员工餐厅、会议室、商务中心第一太平戴维斯180个浙江世贸中心曙光路26号50000m212800元/m2会议室、商务中心美国太平洋酒店管理公司400个绿城。黄龙世纪广场杭大路、世贸中心以北74000m212000元/m2银行、会议室、员工餐大厅、商务中心戴德梁行300个嘉华国际商务中心杭大路28号50000m211500元/m2商务中心、员工餐厅、健身房第一太平戴维斯200个湖滨商圈西湖国贸中心庆春路与湖滨路交叉口53800m220000元/m2大型广场、商圈戴德梁行150个西湖时代广场庆春路与湖滨交叉口65000m213000元/m2室内游泳池、健身房、会客室自行管理270个文教区伟星大厦文三路、教式路30000m22元/m2/天（租）银行、员工餐厅、商务中心伟星物业60个附件2、典型写字楼基本情况64'