温泉度假项目可行性研究报告

'发展定位与规模1.发展定位创能科技依据曲靖市现状发展水平、区域地位、社会经济发展条件及城市发展目标，以及国内健康旅游发展状况确定曲靖市温泉组团麒麟温泉生态旅游社区的整体发展定位为：健康度假社区健康、度假、社区是这个地区发展定位的关键词，或者说是这个地区发展的内在属性。我们认为温泉度假社区将发展成为一个具有可持续吸引力的旅游社区，它将是云南健康度假胜地和国际健康度假新社区。首先它是一个健康养生的社区；其次它是一个拥有多样休闲的社区；再次它更是一个舒适生活的社区。1.1健康和健康生活理念作为一个健康社区，它必然将提供高品质的健康生活。在这个社区，人们获得的不仅仅是一个良好的生活环境、出色的康复服务设施，更为重要的是它还提供了一种健康关怀的生活态度。61 随着生活水平的不断提高，对健康生活品质的追求已经逐步成为现代人的共识。健康生活已经不仅仅是一种形而上的目标，它已经衍生为一个庞大的产业，它更是成为一种生活理念和生活状态。虽然目前健康管理服务产业还处在初始期，但是它的市场需求潜力巨大，市场增长率高。作为一个新兴的产业，健康产业的市场化程度低，仍处于低水平竞争格局，行业利润率很高。该市场越早进入，机会越多，越有可能成为领导者。作为曲靖市发展的重要组团，旅游社区的健康发展理念将引领曲靖市迎来一种新的生活方式、生活理念与生活状态。而这也正是规划者希望在旅游社区空间上着力打造的一个目标，营造的一种氛围！1.2度假和多彩休闲理念作为一个度假社区，它必然会向游客提供多样化的休闲产品。在这个社区，人们不仅可以享受到温泉疗养，还可以体验到水主题娱乐，爨文化等多样化的休闲度假方式。多彩休闲的理念强调休闲度假产品的多样化。在突出主题、形成品牌的过程中，走专业化但不是单一化道路，通过完善的产品体系丰富旅游社区的休闲内容。多彩休闲是在旅游市场逐步被细分的背景下，满足不同游客的出游目的而产生的。由于游客的生活环境、职业特征，以及性格偏好存在很大差异，他们对休闲产品的选择也千差万别。因此，要使旅游社区更具吸引力，就必须不断丰满自身的产品体系。1.3社区和舒适居所理念作为社区本身，它必然要向这里的居民提供舒适的生活环境。社区是实现这些规划目标的载体，它不仅是一个生活空间，更是一种和谐的生活场景。61 旅游社区所提供的居住环境应该是远离都市的喧嚣，充满了田园野趣、醇美静逸的生活情景。正如霍华德所描述的田园城市，这种生活情景远离都市的忙碌与快节奏，更加亲近自然、更加健康，但是它又不失城市的便捷服务。旅游社区向居民所提供的人居环境应实现以下目标：首先，围绕适宜生活的自然环境，营造亲水、亲山林、亲自然的生活情景；其次，建设完善的城市生活支撑体系，向居民提供便捷的社区服务；再次，创造适宜的建筑尺度与街道尺度，塑造闲适舒缓的生活节奏；最后，规划充分的公共空间，促进人与人之间的交流。  2．旅游项目根据基地的资源分析，以健康为核心理念，针对不同年龄的目标市场，提出七彩的健康生活主题。并且对应不同年龄的细分市场特征，设计不同体验的不同色调主题的项目，围绕“七彩人生、健康生活”这一核心，延伸一系列的娱乐、参与体验、休闲养生度假项目。从养身、养心、养性三个方面进行项目设计。主要项目分为四个板块：健康管理中心、七彩温泉谷、养生爨园、蓝调码头。具体项目表见下： 61   其中，健康管理中心以健康管理为中心，为健康人群、亚健康人群和康复人群提供全面的健康体检、健康管理的服务。七彩温泉谷以温泉休闲、娱乐和康体为主。养生爨园以养生观光、参与体验、休闲娱乐、养生度假为主。蓝调码头，通过营造私密、独立、浪漫的、幽静的休闲空间，在景观营造和环境布置上，布置独享的休憩设施，吸引追求浪漫的青年人，情侣以及夫妻。国际会议中心及酒店提供高科技的先进会议配套硬件设施，通过内部的建筑设计和装饰营造宽松和惬意的氛围。配套的酒店为会议商务提供完备的服务，成为滇东地区首屈一指的高星级酒店。61  3.发展规模随着市场经济的发展，我国出现了人口城市化和农村城镇化的浪潮，在人口自然增长得到控制的条件下，城市、城镇等经济发展活跃的区域人口增长迅速。同时,曲靖市温泉组团麒麟生态温泉旅游社区身具有较强的旅游产业发展优势，优越的地理位置和较高的资源环境决定了曲靖市温泉组团麒麟生态温泉旅游社区未来的人口发展将伴随着大量的机械增长。3.1人口规模由于旅游社区经济活动的特殊和复杂性，其人口构成也会相对比较复杂。因此，按照常规人口预测方法相对比较困难，本次规划通过深入细致区分不同人口类型，进而相对比较准确地对未来曲靖市温泉组团麒麟生态温泉旅游社区人口规模进行预测。（1）曲靖市温泉组团麒麟生态温泉旅游社区未来人口类型首先是住宿游客在旅游社区中占有较大比例，其次随着旅游社区的发展，会有一部分人把曲靖市温泉组团麒麟生态温泉旅游社区作为新的居住场所并带来相应的劳动力迁入。同是当地社会人口也会有相对比较缓慢的自然增长。因此，旅游社区人口测算应主要考虑以下几类人口：n         暂住人口I，即因旅游前来旅游社区度假的接待人口61 n         暂住人口II，即因旅游社区发展而带来的员工临时居住人口及其家属n         当地常住人口，即当地由于自然增长的常住居民，以及因旅游社区发展而带来的新迁入人口及其家属（2）暂住人口I规模预测暂住人口I主要是因前来温泉旅游社区度假游客中在温泉旅游社区住宿的人口。由于项目的特殊性，在这一部分人口的预测中，将强调该类人口的接待能力。根据温泉旅游社区的不同市场类型，预测主要从四大部分：温泉娱乐、健康体检、商务会议、银发度假的市场入手进行分析。基于《曲靖温泉旅游度假区概念规划》中对各个市场潜在市场大小预测和前景预测得出：n         温泉娱乐的市场预测单纯的温泉娱乐能够吸引的正常客流量是66万，高峰流量在3000人/天左右。n         健康体检的市场预测健康体检潜在市场为37万人。因为目前昆明乃至云南市场还没有形成有针对性上规模的健康体检的产品。预计初期对于健康体检市场的渗透率会比较高，可以达到40%左右。估算在稳定期健康体检的接待量在15万人次，400人/天左右。n         商务会议市场预测目前麒麟区商务会议接待量（三星级及以上宾馆）约是20万人次，会议接待占到近一半。曲靖地区的访客占到60%。61 昆明的商务会议游客量有将近380万人次，其中有57万人次有到温泉旅游社区消费的意愿，是温泉的潜在市场。估算近期的麒麟区市场渗透率达到40%，昆明具有意愿的商务会议市场渗透率达到20%，接待量在20万人次左右。这里还没有计算昆明本地的会议市场。n         银发市场预测云南省的老年游客市场有400万人次，其中以休闲度假为目的的达到100万人次。估算近期的市场渗透率达到10%，产生10万人次的客流量。n         基地接待总量预测以上的四类市场存在相互渗入、相互补充。汇总来看，温泉的游客量就会超过66万人次。下表是对整个基地各个市场综合考虑后所得出的综合接待量预测。并且，根据开发建设的分期，总体增长率会有所不同，消费档次也会有所提升。　时间2010年2015年2020年旅游总人次（万人次）90—100110—120140—150      n         旅游度假接待人口预测61 根据专题各个部分游客（一级居民市场、二级居民市场、到达曲靖游客、到达昆明游客）进行住宿人数和客房需要量预测，到规划期末约有140万人次。所以曲靖市温泉组团麒麟生态温泉旅游社区的住宿人口平均每天约为3800人,节假日高峰为6000人,周末为4000-5000人,平日为3000人。（3）暂住人口II规模预测根据国际经验，综合考虑旅游社区的区位，当地人口规模、所属区域的公共管理水平，旅游社区所带来的新迁入工作人口以外来人口为主，当地人口只考虑提供部分就业人口。n         旅游社区直接就业人口旅游社区的直接就业主要由宾馆、酒店带来。根据国际旅游组织经验，旅游社区每个旅游人口带来的直接就业人口为0.7个。所以，曲靖市温泉组团麒麟生态温泉旅游社区的直接就业人口为6000×0.7＝4200（人）n         旅游社区间接就业人口根据国际经验，旅游社区直接就业人口与间接就业人口的比例为1：0.6，在发展中国家，这一比例更高，主要是因为扩展到了非就业部门。这里采用国际标准，则曲靖市温泉组团麒麟生态温泉旅游社区间接就业人口为：4200×0.6＝2520（人）因此，曲靖市温泉组团麒麟生态温泉旅游社区的就业人口为：4200＋2520＝6720（人）61 考虑当地人口可以提供间接就业人口的10%，即：2520×10%＝252（人）（4）当地常住人口2005年旅游社区当地常住人口约为4000人，当地自然增长率为0.78%，机械增长率为0.19%，综合增长率为0.97%。根据曲靖市城市总体规划（2005－2020）中心城区现状、近期和远期综合增长率为3.0%、4.0%、3.75%。考虑旅游社区为曲靖未来重点发展组团和经济发展状况，曲靖市温泉组团麒麟生态温泉旅游社区综合增长率取4%、6.0%和8.0%低、中、高三个方案，则2020年曲靖市温泉组团麒麟生态温泉旅游社区当地常住人口为：低增长率方案：4000×（1＋4.0%）13＝6640（人）中增长率方案：4000×（1＋6.0%）13＝8520（人）高增长率方案：4000×（1＋8.0%）13＝10804（人）（5）旅游社区人口规模预测曲靖市温泉组团麒麟生态温泉旅游社区人口规模＝暂住人口I＋暂住人口II＋常住人口－当地就业人口低增长率方案：6000＋6720＋6640－250＝19110（人）中增长率方案：6000＋6720＋8520－250＝20990（人）高增长率方案：6000＋6720＋10804－250＝23272（人）按照上面的分析，并取折中得出：　时间2010年2015年2020年13000160002200061 人口规模（人）     需要指出的是，本规划所确定的温泉旅游社区人口规模，是基于对未来发展的乐观估计所得到的结论，换言之，是规划期内有可能达到的旅游社区规模。本规划所进行的旅游社区用地布局规划，均是为了适应未来可能的发展形势而进行的技术工作。与规划年限的说明相呼应。由于未来的发展具有诸多不确定性，本规划所预测的人口规模及其相应的用地形态，并不作为规划期末（2020年）必须实现的目标，而更着重于表述随着社会经济发展进程，旅游社区达到2.2万人口规模时，旅游社区建设所应有的用地格局与设施分布。而旅游社区的人口聚集，其关键在于旅游业的大踏步拓展和有效开发。3.2用地规模本次旅游社区用地规划参照国家有关标准，以及曲靖市城市总体规划（2005-2020年），并结合现状实际及旅游社区的特点，本次规划人均用地指标为100—140平方米/人，远期（2020年）总建设用地规模控制在2.2-3.5平方公里，规划总人口2.2万人。61 旅游社区经济发展战略1.旅游社区发展的宏观背景分析创能科技1.1云南省旅游产业发展分析（1）云南省旅游发展阶段n          起步期(80年代-90年代中)云南旅游开始发展，主要集中于喀斯特地貌等观光旅游产品，典型代表就是石林景区。到九十年代初期，西双版纳地区的旅游开发获得长足进展，热带雨林风光加上民族风情成为云南吸引全国游客的新的吸引物。到九十年代中期，以大理为代表的自然风光观光、古镇加民族风情型的产品的开发，支持着云南旅游的持续发展。由于发展的基数低，在这个阶段，各个经济指标呈现爆发式的增长。其中云南全省旅游接待人数年均增长率达到43%，收入的年均增长率达到78%。n          迅速发展期(90年代后期-21世纪初)云南的各项旅游产品迅速发展，新的观光类型产品也相继进入市场。包括丽江、香格里拉在内的旅游发展获得了世界范围的影响。休闲度假产品也开始零星出现。相对于第一阶段的爆炸式发展，这一时期的发展进入稳固提升阶段。接待人数年均增长率达到19%，收入的年均增长率达到28%。n          巩固期(2004年-至今)61 从2004年开始，云南旅游继续发展，但是发展速度开始放缓。接待人数年均增长率下降到12%，收入的年均增长率下降到15%。旅游产品的开发也遭遇到瓶颈，产品的开发基本上还是延续着旧的模式，相同类型的产品越来越多。不过休闲度假产品开始进入市场，对应着全国及云南省内消费水平和出游模式的转变，休闲度假产品获得很好的发展。总体来看，这20年来云南的旅游发展非常迅速，获得令人瞩目的成绩。2005年云南接待国内游客6860万人次，实现国内旅游收入386亿元。从1988年到2005年国内接待人数增长了53倍，旅游收入增长了1485倍。2005年接待海外游客348万人次，外汇旅游收入达到5.2亿美元。从1988年到2005年接待海外游客人数增长29倍，外汇旅游收入增长41倍。2001年开始，云南省旅游总收入相当于国民经济生产总值（GDP）比重连续五年保持在12%以上。（2）云南省旅游发展现状n          旅游收入增长放缓，发展遇到瓶颈，需要新的驱动力。云南旅游经过二十年的快速发展，现在进入到一个调整时期。旅游收入速度增长放缓，需要新的驱动力。观光旅游产品开发遇到瓶颈，许多属于重复性建设，没有挖掘出新的亮点。休闲度假旅游产品开始出现并获得发展，但是发展的主方向还不明确。处于探索时期。云南旅游需要找到新的发展驱动力，推动旅游业的整体跨上一个新的台阶。n          与全国旅游发达省市相比较，有很大差距,有很大的提升空间。61 云南省的旅游接待人数排在全国第12位，只有第一位江苏省的40%。在西南三省一市中，云南省的接待人数只占四川省的54%。云南省的旅游总收入排在全国第14位，只有第一位广东省的23%，在西南三省一市中，云南省的旅游收入只占四川省的60%。依靠云南省丰富的旅游资源和各种资源之间强烈的差异性，云南旅游业应该有更大的发展空间。n          游客人均消费水平低，旅游开发需要提质增效。云南2005年的游客人均消费只有563元，在全国31个省市自治区直辖市中只排到23位，远低于全国731元的平均水平。游客人均消费水平增长缓慢，云南省旅游收入的增长基本上是由旅游人数的增长带动的。从长远发展的角度考虑，云南需要改变这样的发展模式，更加强调提高旅游发展的质量。n          在服务质量、旅游管理、旅游附加值的创造上，还处于较低的层次.观光旅游等浅层次旅游产品多，度假旅游和体验旅游等深层次旅游项目和旅游产品还不够发达；团队旅游服务体系比较完善，散客和自助游服务体系很不完善；旅游景区景点硬件建设比较完善，但服务体系水平不高；旅游管理包括政府对旅游行业的行业管理、信息管理以及各景区景点的旅游管理水平还有待提高。（3）云南省旅游发展展望n          二次创业61 《云南旅游发展倍增计划（2004－2010年）》，明确了云南旅游未来的发展方向。倍增计划中明确了发展的目标，五大战略，以及“一个中心五大旅游区”的发展格局。按照建设“大产业、大文化、大服务、大市场”要求，坚持“巩固、提高、开发、完善、创新”的方针，以加快发展为主题、以优化结构、转型升级、提质增效为主线，以开发特色旅游产品，培养国际知名旅游品牌为核心，以整合旅游行业、创新旅游体制和机制为着力点，大力提升旅游业的产业化程度，增强旅游产业的综合竞争力，提高旅游产业的产出效益，推进由旅游大省向旅游经济强省的跨越，为云南建设小康社会做出更大的贡献。为进一步加快云南旅游发展，争取到2010年初步实现把云南建设成为中国和亚洲地区重要的国际旅游胜地和旅游目的地，建设成为中国通向东南亚、南亚的国际旅游集散中心，使旅游产业成为全省重要的经济支柱产业，必须保证今后七年云南旅游经济总产出规模始终保持较快增长，到2010年实现在现有基础上翻一番的目标。“十一五”期间，要在“十五”基础上，实现全省旅游快速发展，尤其是国际旅游要保持较快的增长速度。到2010年，接待海外旅游者超过300万人次，旅游外汇收入12亿美元，与2005年相比，年均分别增长14.9%和18.7%；接待国内游客7500万人次，国内旅游收入520亿元，年均分别增长4.6%和10.2%；旅游总收入达到620亿元，年均增长11%以上，实现从旅游资源大省向旅游经济强省的跨越。n          五大战略61 ——精品名牌战略在充分发挥云南旅游资源优势，注重民族文化特色和地方历史文化特色的基础上，加快培育精品名牌旅游产品，力争经过5—10年时间,培育一批全国一流、世界知名的精品名牌旅游产品，形成一批在国内外具有较高知名度和较强吸引力的旅游节会赛事活动，提高云南旅游产品在海内外旅游市场上的竞争力。——市场多元化战略在巩固传统市场的基础上，加大对新市场的开拓力度。在海外市场方面，以东南亚、日、韩、港澳台地区为基础，以欧洲、北美、澳洲市场为重点，以南亚、南美、非洲市场为补充的多元化海外客源市场格局；在国内市场方面，形成以周边省份、华南、华东、华北等地区市场为基础，以沿海经济发达地区市场为重点，其他客源市场为补充的多元化国内客源市场格局，努力提高云南在海内外旅游市场上的占有率。——对外对内开放战略充分发挥旅游业在我省对外对内开放的先导作用和“民间外交”的特殊功能，积极推进区域旅游合作，进一步开放云南旅游市场，打破地区服务壁垒，简化游客出入境手续，积极探索与周边省份和周边国家或地区建立资源共享、市场互动的区域旅游合作机制，加快引进国内外资金、技术、人才和先进管理经验，全面提升旅游产业素质，进一步推进云南旅游业的国际化进程。——科技兴旅战略61 高度重视现代科技对旅游业发展的推动作用，密切关注现代科技发展，加大《云南旅游业“科技兴旅”规划》的实施力度，加快旅游产业各要素应用和推广现代科技的步伐，推进旅游信息化发展，完善旅游人才的培养和引进机制，提高旅游从业人员的科技文化素质和业务能力，全面提高云南旅游产业的科技含量和水平，不断增强云南旅游产业的核心竞争力。——可持续发展战略保护是开发的基础和前提，科学的开发是最有效的保护。坚持严格保护与合理利用并重的原则，加强对旅游资源及生态环境的保护，加大对自然生态环境和旅游集散地、旅游景区环境污染的治理力度。积极推进旅游产业与文化产业的互动发展，加强对自然文化遗产和文物古迹的保护，合理开发和有效利用文物资源。高度重视民族地区、贫困地区和城乡社区的旅游资源综合开发。积极探索旅游扶贫的新途径，建立旅游保护与开发的良性循环机制和旅游与文化的互动发展机制。n          建设“一个中心、五大旅游区”，滇东将成为承载云南旅游二次创业的第二只翼“滇中大昆明国际旅游区”61 。滇中的昆明、玉溪和楚雄三州市，以巩固发展生态旅游、民族风情旅游、乡村旅游为基础，大力开发休闲度假、康体娱乐、会展商务等旅游产品为重点，进一步加强休闲度假旅游区的开发建设，加大以高尔夫球、自驾车、体育娱乐运动为主的康体娱乐设施的建设，不断提高和完善会展基础设施，提升节会赛事的组织水平和服务质量，建设成为高水平的国际旅游地和云南省连结海内外客源市场、面向东南亚和南亚的国际旅游集散中心。“滇西北香格里拉旅游区”。滇西北大理、丽江、迪庆、怒江四州市，抓住“中国香格里拉生态旅游区”建设的机遇，进一步加快发展以世界自然文化遗产为重点，历史文化名城和民族风情、自然景观为特色的旅游开发与建设，建成中国一流、世界知名的民族文化生态旅游区。“滇西南澜沧江—湄公河国际旅游区”。滇西南的西双版纳、思茅、临沧，抓住澜沧江—湄公河区域旅游合作发展的新机遇，以发展生态旅游、跨国旅游、民族风情旅游、水电工业旅游等为重点，加快澜沧江—湄公河黄金旅游线路的打造和推出，建成面向东南亚和大湄公河次区域的重要国际旅游区。“滇西火山热海边境旅游区”。滇西保山、德宏两州市，充分发挥火山温泉、民族风情、边地文化和边境区位的优势，重点开发建设以温泉度假、生态旅游为主的康体休闲度假产品和以民族风情、边地文化、珠宝购物、边境旅游为特色的跨国旅游产品，建成面向南亚、特色鲜明的重要康体度假和边境旅游区。“滇东南喀斯特山水文化旅游区”。滇东南红河、文山和曲靖南部、昆明的石林县，要依托石林、罗平、元阳梯田、彩色沙林、普者黑等旅游品牌，突出精品旅游产品的带动作用，重点发展以喀斯特山水景观为主，以田园风光、民族文化、乡村旅游和边境旅游为特色的民族文化生态旅游产品和边境旅游产品。61 “滇东北红土高原旅游区”。滇东北昭通市、昆明的东川区和曲靖北部地区，要以四川、重庆、贵州和省内游客为重点客源市场，大力发展以生态旅游、温泉度假、城市休闲、夏季避暑、大江漂流和自驾车旅游等为重点的旅游产品，尽快建成云南又一个新兴旅游区。n          跨区域合作计划，云南将成为几大旅游圈的连接点，从中国辐射向世界“泛珠三角”大旅游圈：广东、广西、四川、贵州、海南、福建、江西、云南、湖南九省区和香港、澳门两个特别行政区，形成无障碍旅游。滇黔桂喀斯特生态文化旅游区：与贵州、广西共同打造喀斯特生态文化旅游圈。大湄公河次区域：指越南、缅甸、泰国、老挝、柬埔寨五国加上云南省。积极简化游客出入境手续。加强次区域国家间的合作，共同开拓客源市场。（4）对项目发展的启示n          云南旅游的快速发展为基地提供了良好的发展平台。云南作为一个成熟的旅游目的地，已经聚集起庞大的客源基础。这为基地的规划发展提供了良好的基点。n          61 云南旅游二次创业强调了旅游产品的转型，从低层次的观光产品向深度观光和休闲度假产品转型。在旅游发展的布局上从滇西的一支独秀向滇西、滇东两翼齐飞的方向发展。这为位于滇东以温泉为主要资源的基地提供了良好的政策环境。n          在客源方面，大力加强对于海外客源和中高端客源的吸引也是云南旅游十一五规划的重点。这种客源结构的调整为麒麟温泉的发展提供了良好的发展条件。n          针对二次创业的规划，麒麟温泉应该从度假角度出发，针对区域的实际情况，同时也要跳出地区，从更全面、更高的高度针对可能的市场进行市场定位和产品的设计。1.2曲靖市旅游产业发展分析（1）曲靖市旅游产业发展阶段n          起步期（90年代初-90年代中）曲靖旅游开始发展于九十年代初，但是游客量小，市场不成规模，发展水平低。1996年旅游总收入不到1亿元。接待游客人数只有47万人次。从起步的时间和起步的规模来看都远远低于云南省的水平。n          迅速发展期（90年代后期-现在）2000年是曲靖旅游有突飞猛进发展的一年。旅游总收入增长90%，接待人数增长35%。2001年曲靖编制了《曲靖市旅游业发展总体规划（2001~2020）》。到2002年，全市接待游客人数达到365万，实现旅游业综合收入9.5亿。曲靖旅游还主要集中在南线，以陆良彩色沙林、罗平油菜花、九龙瀑布和多依河为主。近年沾益珠江源和会泽的旅游也开始兴旺起来。61 总体来看，近10年，曲靖的旅游获得令人瞩目的成绩。2006年曲靖接待国内游客508万人次，实现国内旅游收入19.3亿元。从1996年到2006年国内接待人数增长了10.8倍，旅游收入增长了20倍。2006年接待海外游客1.47万人次，外汇旅游收入达到133.5万美元。从1996年到2006年接待海外游客人数增长18倍，外汇旅游收入增长56倍。目前，全市有国家4A级旅游区3个，国家工农业旅游示范点2个，国家级森林公园4个，省级文明风景旅游区2个，省级风景名胜区9个。（2）曲靖市旅游发展存在的问题n          旅游总收入低于云南省内许多地区。旅游产生的效益还有待提高虽然接待游客人数在全省排名靠前，但是旅游总收入列于全省末尾。旅游人数并没有带来应有的效益。曲靖旅游发展应该寻找出游客出游的特点，针对不足的地方加以改进，提供优质丰富的活动，吸引游客消费。n          旅游发展速度低于全省平均水平2002－2005年接待人次年均增长率6%，低于全省11%的增长率。旅游总收入年均增长率14%，与全省13%水平相当。n          产品开发比较零散，缺乏支撑起整个地区的精品项目61 与整个云南省旅游开发相比较，曲靖缺乏旅游精品项目。罗平油菜花、陆良彩色沙林都还不足以支撑整个曲靖地区的旅游发展。n          景点分散，尚未构成旅游目的地曲靖旅游产品的开发比较零散，旅游景点之间缺乏有机连接，并且缺乏真正意义上的旅游集散中心来指导和服务游客。游客对于曲靖的认知还局限于几个零散的点，作为一个整体的旅游目的地，曲靖还没有获得外界的认可。n          现有的旅游产品季节性明显，接待季节性波动大由于产品局限在观光型旅游产品范围，季节性明显。游客集中在2-5月，以及8-10月。在旅游产品设计的时候，应该充分考虑产品的季节性，合理开发，减少整个区域的季节波动。n          游客人均消费水平低，停留时间短,旅游开发还处于初级阶段曲靖2006年的游客人均消费只有381元，其中一日游游客211元，过夜游客285元/天。与云南省平均563元的人均消费相比较，还有很大差距。从停留时间上看，国内游客平均停留天数为2天，海外游客几乎不停留。曲靖的旅游基本还集中于刚性消费，旅游开发还未能吸引游客停留并且扩大消费。n          游客构成不够理想省内游客占很大比重，入境游客比例小。入境游人数和收入的比例都不到1%，远远低于全省水平。云南省的平均水平为5%和10%。（3）曲靖市旅游发展战略61 n          目标5—8年时间实现接待总人数650万人次，旅游总收入50亿元n          发展思路巩固提升南线：以秀美的自然山水生态环境为背景，以生态农业和喀斯特峰丛为主体构架和特色，集田园风光和民族风情为一体，适宜开发观光游览、生态体验、休闲度假、摄影等多种旅游方式的山水风情体验旅游区。积极拓展中线：以喀斯特山原地貌为背景，以独具魅力的城市风情为主体景观特色，集自然山水风光和现代城市风貌为一体，适宜开发观光游览、休闲度假、会议商务、科考探险等多种旅游方式的游憩走廊。重点打造北线：以雄伟的山水景观为背景，以悠久的历史文化为底蕴，兼红色文化特色，集生态景观和历史名城为一体，适宜开发生态旅游、文化追怀、户外康体等多种旅游方式的历史文化旅游区。n          发展总体布局与发展重点一个中心：麒麟区建成曲靖市的游客集散中心两个重镇：罗雄镇和钟屏镇三大旅游区：中部城市休闲游憩区、北部历史文化旅游区、南部山水风情体验旅游区四条旅游干线：三横一纵布局。三横：中线、北线、南线。一纵：宣威——麒麟区——陆良61 九大旅游产品：节事旅游、深度观光旅游、山地康体休闲旅游、乡村旅游、置业旅游、SPA旅游、红色旅游、美食旅游、工业旅游十一大旅游项目：珠江源生态休闲度假旅游区、麒麟区环城游憩带、罗平油菜花生态旅游区、陆良彩色沙林生态体验旅游区、师宗菌子山-凤凰谷休闲度假旅游区、牛栏江峡谷大众生态旅游区、马龙置业旅游区、宣威火腿美食文化旅游区、会泽红色文化旅游区、节事旅游、美食旅游。2.旅游社区市场分析2.1云南省旅游市场分析（1）旅游市场客源特征分析n      海外客源特征入境游客年龄特征：游客以中青年为主，主要集中在25－44岁之间，占到46%。但是45－64岁的中老年游客也占到35%。出游方式：自助旅游者为主，团队游客仅占19%。自助游客中亲友结伴同行占总数的54.6%，独自旅行的游客占到总数的22%。旅华次数：初次到华旅游游客为主，3次以上旅华游客的比例也比较高。信息来源：来自旅游指南的比例最高，其次是国际互联网和亲朋好友的推荐旅游动机：观光和度假占84.38%，以文化交流为目的居第三位,商务和宗教比例最小，合计不到5%。61 职业构成：专业技术人员最多,占34.4%；其次是学生游客占总数的24.4%；商务游客占10.6%，居第三位。n      国内市场特征年龄：以中青年游客为主（25-44岁）占57.6%。而45-64岁的中老年游客占20.2%，并且比例在不断扩大，是需要重点考虑的一个细分市场。职业构成：企业事业管理人员比例最大，企事业管理人员、国家公务员仍然是国内旅游者的主体。出游方式：以选择家庭或亲朋好友结伴或自己出游的散客为主，74.4%的国内游客是散客，且呈上升趋势。出游目的：以观光游览、休闲度假为主，各占到47%和25%。商务和会议合起来的比例达到11%。但是会议旅游的比例相对来说还比较小，只有2.4%。客源分布：省外游客占51%，并且比重上升。省外游客中，四川、北京、广东、重庆、贵州、上海、江苏、湖南、湖北和山东十省市是主要的客源地，其中重庆、北京增长幅度较大。省内游客中，出游前五位的分别是昆明，占本省游客的46%，比例还在增长；玉溪占8%；曲靖7%；大理6%；红河6%。昆明和曲靖的游客占到云南省省内游客的半壁江山，体现了强大的出游能力。停留时间：过夜游客占61%，一日游游客占39%，过夜游客比重有所下降，一日游比重上升。游客平均停留时间为2.0天，其中过夜游客平均停留天数2.7天。61 人均每天花费：人均每天花费为360.11元，比上年有所上升，其中长途交通、住、餐饮、景区游览等刚性旅游费用有所下降，而娱乐、购物支出等软性消费所有增长。对于昆明附近温泉度假的消费意愿：18%在云南泡过温泉，主要是云南省内、广东和贵州的游客；没有去温泉最重要的一个原因是“没听说过云南有温泉”；对于去过的温泉评价不一，总体而言，大部分温泉旅游社区服务还可以，但环境普遍不好。对于昆明附近温泉度假的消费意愿：57%的人表示有消费意愿，主要是云南省内、河南、广东的游客；承受的价位以101－200元为主，201－500元也占22%；高收入人群有较强的消费意愿。对昆明－石林－温泉－昆明环线的认知：50%以上的被调查者表示愿意走环线；可以接收的心理价位以100－200元为主；高收入人群的消费意愿集中在100－500元；时间是旅游者不愿意走环线的主要因素。n          昆明市民出游特征分析出游目的：观光和休闲度假为主，尤以休闲度假比例最高。出游方式：昆明4小时以内以私家车作为主要出游方式的占到52%；在出游游客中，高端市场比例达到76%；在云南省内旅游的70%都是与家人朋友一起。出游率高：出游比例以3-4次最多，8次以上的比例达到17%。出游花费：人均消费集中在201－500元范围内，占41.7%；人均500元以上的高端消费占14%左右。61 出游时间、目的地：节假日以国庆、五一为主，目的地省内旅游为主，占75%；周末双休日是出游重点，60%在周末出游，目的地以昆明市内为主（60%），2小时车程的接受率达到32%。距昆明2－3小时车程的旅游的吸引因素主要是自然风光，其次就是温泉。温泉认知：对于温泉的认知度比较高，30%－40%的被访者表示愿意再次去温泉旅游社区；安宁温泉和腾冲火山热海温泉比较受旅游者欢迎；旅游者对于温泉旅游社区消费的承受能力主要是201－500元以内，500元以上的也有一定比例；温泉水质和温泉旅游社区的环境是吸引旅游者主要的因素。（2）云南省旅游供给分析n      云南省主要温泉通过游客意愿调查，分析各主要温泉的现实地位与未来潜力，基本可知：——安宁温泉仍占较大市场份额；——腾冲火山热海温泉、滇池春天市场潜力巨大；——弥勒温泉、玉溪映月潭近两年来发展迅猛，在昆明市场影响较大；——柏联温泉、世纪金源SPA市场接受程度有限。麒麟温泉要在云南温泉发展中赢得一席之地甚至起到领导者作用，必须做到：——注重休闲度假环境的营造；——强调高水准的贴心服务；61 ——突显地方特色文化，把爨文化融汇其中；——利用曲靖地区的餐饮美食资源。云南省旅游供给分析名称区位与交通资源核心吸引物及配套设施安宁温泉安宁市，距昆明38公里，20-30分钟车程优质温泉；高森林覆盖率；漕溪寺和摩崖石刻金方日式森林温泉（37个温泉池），“温泉心景”高级休闲公寓玉溪华宁象鼻温泉玉溪华宁县，距玉溪市80公里，距昆明148公里优质温泉，金锁古桥高中抵挡客房17幢，350个床位，大小浴池30间，国际标准的温泉游泳训练馆1个，桑拿、保龄球、KTV包房、棋牌室等娱乐设施，会议室及商贸网点腾冲火山热海保山市腾冲县，距县城20公里，距昆明780公里较大的气泉、温泉群80余处，其中14个温泉群的水温达90设施度以上大滚锅、怀胎井、珍珠泉、蛤蟆嘴、科考田等61 映月潭温泉玉溪市，距昆明1小时车程玉泉寺，偏硅酸温矿泉映月潭温泉，玉泉寺，感恩街，休闲文化中心，水体健身中心，映月温泉客栈，释迦文化静享园湖泉生态园弥勒县，距昆明143公里，约2小时车程重碳酸型天然温泉，人工湖温泉区，五星级酒店（1座），水云间餐厅（3个），水乐园、超五星级酒店在建中柏联SPA温泉昆明阳宗海，距昆明市区约30分钟车程阳宗海，温泉26个露天园林温泉、海景SPA馆、火山SPA馆、地热熏蒸馆、海景瑜珈馆、水上屋，餐厅，酒店滇池春天温泉会馆昆明滇池国家旅游度假区，距昆明机场5分钟车程 豪华温泉套房62间，大型室内温泉洗浴区，不同功能的泡池20多个，引入西藏医学经典的“五感”情景疗法世纪金源温泉SPA昆明市区 60余个温泉泡池，30余种特色温泉池和温泉SPA水疗n      昆明市及周边地区61 ——环昆明休闲旅游带逐渐形成；——以喀斯特地貌和少数民族风情为主要吸引物的景区发展成熟，是国内外来滇游客的必游之地，也是昆明市民节假日休闲的选择之一，如滇池，石林，九乡、民族村、世博园等；——文化类吸引物热度渐起，如玉溪澄江古滇国遗址，禄丰黑井古镇等；——工农业旅游蓬勃发展，如玉溪红塔集团，弥勒云南红酒庄等；——农家乐方兴未艾，是昆明市民周末休闲的重要选择；——高尔夫发展迅速，如春城高尔夫、阳光高尔夫、滇池高尔夫等；——温泉吸引物层出不穷，如安宁温泉，玉溪映月潭，弥勒湖泉温泉等。（3）市场分析结论n      云南的国内和国际游客都是以中青年游客为主，在产品设计的时候要重点考虑中青年游客的需求。但是低龄的老年游客市场也是个值得重视的市场。云南的气候和生活节奏都适合银发人群，银发市场是一个极具开发潜力的市场；n      出游人群职业集中在企事业管理人员。这一类游客不管是公务还是观光休闲度假都对旅游的质量有很高的要求，而不再满足于走马观花的游览。有针对性的产品设计和精致的服务对这些游客有很大的吸引力；61 n      省内市场，尤其是昆明和曲靖本身的出游市场就相当大，使得基地在短程市场覆盖范围内就能够获得足够的潜在市场；n      旅滇游客对于云南温泉的认知度比较低，相较之下消费温泉项目的意愿度比较高；n      昆明出游客群对于温泉的认知度高，而且消费意愿度和消费能力都比较强；n      从云南省温泉、休闲类旅游产品供给来看，云南本省温泉已经有一定的开发，主要还是集中在中端大众市场。昆明及周边地区的休闲带开始形成，但是还缺乏市场针对性，没有形成明确的体系和发展方向。总体来说还有很大的提升空间。2.2曲靖市旅游市场分析（1）曲靖市旅游市场需求特征分析n      游客构成：入境游客比例小入境人数、收入比重都不到1%，云南省比重分别达到2%和10%。n      旅游消费水平：人均消费低国内游客人均消费320元，低于全省水平（563元）；入境游客的花费662元，只有全省平均水平（1265元）的一半。n      淡旺季不明显各月接待人数有一定变化，但幅度不大；2-4月、8－10月游客接待人数相对较多。n      曲靖市民休闲消费潜力不足61 人均国内生产总值、城镇居民人均可支配收入较低和人均储蓄存款都低于全省、全国的平均水平。n      麒麟区是重要的基础市场之一——麒麟区作为曲靖、乃至云南省经济发展较强的区域，休闲消费潜力比较大；——人均生产总值、可支配收入和储蓄存款都比较高；——发达的工业所延伸的商务、会议等休闲消费，是片区重要的基础市场之一。（2）曲靖市旅游供给分析n      旅游吸引物——以资源依托型的自然观光类景区为主，如罗平油菜花、多依河、九龙瀑布群、陆良彩色沙林、会泽大海草山等；——文化旅游产品相对薄弱，开发类型较为简单，如二爨碑；——美食产品是曲靖的重要吸引物之一。n      接待设施——曲靖市总体供给情况：星级酒店35家，其中三星级12家；——中档酒店集中分布在麒麟区，以行业投资建设为主，其中四星标准6家，三星标准9家，三星级以上床位共2312张；——景区内的酒店档次较低，依赖景区游客，淡旺季明显；——高档酒店开始进入，高端市场前景看好；——市场需求具有弹性，保持良好拓展空间；61 ——客源以省内为主，省外客人只占10%~20%；访问目的以会议、商务办公为主，客源稳定，淡旺季不明显。（3）基地开发机会n          开发中高端的满足曲靖市民休闲度假的产品，挖掘和激发曲靖市民休闲娱乐的潜在需求；n          针对目前曲靖地区会议市场的需求状况，提供中高端的服务设施和配套齐全的会议产品，吸引稳定的客源。2.3麒麟区休闲、居住市场分析对于城市化水平低于工业化水平的曲靖，人才成为曲靖市实现珠江源大城市发展目标的关键。而吸引人才并且扩大城镇化率的关键在于良好的居住和休闲环境。在麒麟区发展和曲靖发展的蓝图中，只有温泉组团是以休闲旅游为主题。同时温泉组团连接未来的行政、商务中心以及商品房开发的重点之一南片区，使得温泉组团在整个城市发展中担负着独特的使命。（1）休闲市场分析n      麒麟区居民休闲现状和需求休闲娱乐方式单一，开发还处于初级状态——娱乐场所的数量、质量、品种都相对简单，主要的娱乐形式包括卡拉OK，足浴等，档次还有待提升。总体来看，麒麟区的休闲娱乐还处于发展的初级阶段。——从消费意识来看，市民休闲消费额度少、消费形式简单、消费意识还比较落后。61 ——但是在年轻人群中，消费意识已有转变，开始向昆明靠拢。n      麒麟区居民休闲未来需求——麒麟区的人均GDP已经超过2000美元，是进入文化休闲娱乐产业加速发展的时期。根据其他地方经验，随着新观念的引入、新休闲方式的开发，会产生休闲娱乐跳跃式的发展。——麒麟区居民包括曲靖其他地区先富起来的居民已经具备足够的休闲娱乐的消费能力。相信随着休闲旅游消费观念得到长足增强，对高品质的休闲需求会快速增长。——麒麟区休闲娱乐产业发展前景，可以从两方面对麒麟区未来市民休闲娱乐需求进行预测：根据昆明市民休闲娱乐现状特征来推测麒麟区市民休闲娱乐发展的趋势，昆明市城镇居民可支配收入为9616元，比麒麟区的城镇居民可支配收入高出5%。而目前昆明市民旅游花费达到547元。周末在昆明市内休闲消费额度达到200元以上占26%。相信麒麟区在近期会获得类似的消费意识和消费额度的提升。根据麒麟区城镇居民人均可支配收入来预测，2010年，麒麟区的城镇居民人均可支配收入将达到12800元，接近2005年广东省的城镇居民人均可支配收入水平。根据横向对比，麒麟区的旅游消费能力可以达到700元左右，出游率在1.5左右。（2）居住市场分析n      麒麟区房产开发现状和需求61 ——麒麟区商品房开发在“十五”期间快速发展，商品房开发销售进入地产开发初期高速发展时期。商品房投资2001年为3亿元，2005年达到8亿元；平均价格“十五”期间年均增长8%，2005年房地产均价1204元；——商品房的开发面积，销售面积不断扩大，然而空置率却不断减小，说明商品房市场需求正在进一步扩大之中。——户型方面，别墅开发量达到13%，销售情况良好。由于近期国家对别墅开发的控制形成别墅等物业的畅销。别墅类销售面积占到预售面积的88%，空置率只有2%。由此可见曲靖对于别墅类的消费市场有很大的潜力。n      麒麟区房产未来需求——未来的需求量根据城市总体规划，中心城区人口规模预测到2010年将达到45万人，现有人口34.5万人，意味着有10.5万人的增量。按照现有人均住房面积37.3平方米计算，需要增加392万平方米刚性住房需求。居住要求的提高，使得大量房改购房的居民有新的住房要求。随着整体收入的提高，原来中低收入的居民的住房需求会被逐渐释放出来。城市撤迁、外地人置业、投资性购房都会带来新的住房需求。根据曲靖市房地产市场调研组2006年6月出具的报告，15%的人群表示未来三年肯定会购房。而74%人群表示可能或看情况选择购房。根据《曲靖市中心城区近期住房建设规划(2006-2010)》，到2010年，商品房开发面积要达到686万平方米，年均140万平方米。61 ——居住质量曲靖的房地产质量还比较落后。按照云电阳光曲靖公司总经理朱军的评价，“（曲靖）房地产却比昆明落后起码5年的水平”。在这样的理解下，云电阳光花园能以抬高500元价格进入市场，获得将近100%的销售率。目前开发的新楼盘主要还集中在对于房型等内部的质量的提升，对于小区整个环境的提升还有待提高。——房产价格61%的被调查者表示愿意接受住房单价水平为1000元/平方米至1700元/平方米。与云南省其他城市比较，曲靖的房价还处于偏低的水平，有较大的价格增长空间。n      综上所述——曲靖特别是麒麟区的商品房仍处于总量增长型发展时期，潜在需求的释放有很大潜力。——曲靖的住房商品化处于开始阶段。住房分配时期的房产以及前期商品房楼盘的居住质量不高，对于环境质量优秀的楼盘，有很大的需求，并且此类楼盘的售价比整体房价要高出许多。——曲靖现有房价与云南省同类型城市相比，处于偏低的水平。居民对于房价的接受幅度超过现有房价的平均水平。整体房价水平上都有很大的上升空间。3.旅游社区发展战略61 3.1可持续发展战略基地的生态和温泉是最为关键的部分。如何合理利用温泉资源，获得温泉的可持续开发是在规划、经营中都需要关注的问题。而提升基地的生态质量，营造良好的生态环境，也是实现基地最终发展目标的前提。3.2健康产业战略围绕着基地的发展目标，利用健康度假为平台，促进健康产业链的形成。在基地及其周边形成整体的健康产业综合体，增强区域的综合竞争力。3.3产业联动战略麒麟温泉旅游社区的发展是曲靖以及滇东旅游发展的有机组成部分，也是云南省旅游发展的新方向。基地需要和曲靖市其他景区密切合作，协调发展，形成多元化旅游产品链。3.4合作战略基地发展中公共关系的建立非常重要。加强与各方面的密切联系，利用健康管理服务为核心吸引物，充分拓展商务休闲、论坛会议市场，从而达到通过区域、产业联动，带动基地整体发展的目的。4．旅游社区市场定位4.1市场定位思路61 市场定位是从市场区域和市场类型两个方面进行的。通过对市场的分析，结合市场份额和市场成长性来确定重点发展的市场。从市场区域来看，根据市场推广率与地域的关系，昆明和曲靖的市场占有率相对会比较高，而且在近期比较容易打开市场，市场的成长性看好。而省外市场和海外市场的总体占有率比较低，并且在初期需要大量的市场拓展工作去培育市场，市场成长性比较低。从类型来看，商务和会议市场对于健康度假的理念的接受程度比较高，而且商务和会议市场有一定的聚集度，可以用大量的营销方式快速获得市场。同时健康体检市场虽然是一个新兴的市场，但是市场已经存在，只是缺乏对应的产品。健康体检可以作为基地的一个近期的突破市场，获得快速的发展。消费承受能力相对较高的自驾车市场也具有很强的市场成长能力。昆明的私车保有量位于全国前列，2006年上半年已经达到59万辆。昆明的自驾车出游一直是云南省，特别是昆明周边景区的重要客源。银发市场是另一个值得关注的市场。银发度假在全国来说还是一个新兴的市场。伴随着全国老龄化的趋势，这个细分市场会有很强的爆发力。针对这个市场，抢先设计适合老年人的产品，能够迅速的获得较高的市场占有率。所以在近期，针对的市场主要是商务市场、会议市场，以及自驾车市场。中期会在巩固原有市场的基础上，着力拓展银发市场。4.2市场定位61 综合上述分析，基地的市场定位为：近期：曲靖、昆明地区会议、商务市场，获得稳定的客源和营业额；拓展健康体检市场，为整个基地奠定健康这个主基调；以曲靖居民、昆明自驾车市场为突破点，同时分流到曲靖的游客，获得数量的提升。中期：巩固原有市场，逐步扩大昆明乃至云南省会议市场（包括外省在云南省举办的会议），分流到访昆明的游客，并积极拓展省外游客市场。省外市场主要从健康度假、银发度假两个方面作为突破口。远期：稳定中高端休闲度假市场和会议市场，继续扩大省外市场的比例，并渗透海外市场，促进片区客源结构的优化。旅游社区市场定位 近期中期远期一级市场曲靖商务会议市场昆明会议市场健康管理市场曲靖居民市场昆明居民（自驾车）市场曲靖商务会议市场昆明会议市场健康管理市场曲靖昆明及周边居民市场商务会议市场健康管理居民市场游客市场二级市场到曲靖的游客昆明游客的分流到曲靖的游客到昆明的游客省外市场（健康管理、银发）61 曲靖周边地区居民市场省外市场（健康管理、银发）三级市场到昆明的游客省外市场省外市场海外市场海外市场规划区域现状1.区域背景创能科技1.1云南省域发展背景根据云南省城镇体系规划，曲靖市是滇中城市群核心城市，省域二级中心城市。在巩固发展昆明市的同时，重点发展曲靖、玉溪和楚雄这两大一中的城市核体，逐步实现各城市间的功能转移，合理分布，充分发挥各城市核体的作用。同时昆明、曲靖等城市核体又将为中间核外圈层城市发展的主要核心。赋予曲靖“逐步形成云南省引进新技术、开拓新产品、支援不发达地区的综合性基地”的战略重任，这为曲靖未来的空间发展定位奠定了基调。云南“十一五”旅游发展规划提出本规划区要以打造泛珠三角“无障碍旅游区”61 为契机，依托罗平、元阳梯田、陆良彩色沙林等旅游品牌，突出滇东南喀斯特山水景观、观光农业田园风光、中原文化与边疆少数民族文化相结合的复合人文历史特色，深度开发融合少数民族风情的喀斯特地貌旅游精品和面向越南的边境旅游产品。把滇东南建设成为云南省面向越南和连接广西、贵州的泛珠三角旅游区的重要门户。在这个宏观背景下，曲靖的发展也被赋予了新的内涵：首先，作为滇中城市群的重要城市，曲靖在未来发中的过程中，必然将和昆明形成更加紧密的竞合关系。这种竞合关系既包括了曲靖在社会经济方面进一步与昆明的合作，也包括了两座城市在其腹地上的竞争与影响。其次，作为滇中地区的中心城市，曲靖还担负着区域发展极核的职能。这一职能意味着曲靖将辐射整个滇东甚至贵西地区。曲靖中心城区、乃至温泉片区都将承担更多的区域职能。这就要求社区在规划中不仅要充分考虑昆明市、曲靖市的需求，还要考虑作为周边地区的需求，将温泉社区的发展放在更大的视野中考量。1.2基地区位条件曲靖东与贵州、广西接壤，是出入云南省东北部的重要门户，也是省会昆明的屏障，素有“滇黔锁钥”、“入滇门户”之称。曲靖市市域交通网已形成，与昆明市交通联系便捷，距昆明新机场约100公里，市区仅3.5小时车程。曲靖市域有三条国家级的铁路干线铁路（贵昆线、南昆线、内昆线）；四条高速公路（昆曲、曲陆、曲胜、嵩待）均通过境内；326、213、324、320四条国道纵横贯穿。61 就曲靖市域层面而言，全市包括了一个中心城区（麒麟）、三个次中心城区（宣威、陆良、罗平），以及两个发展带（宣威－麒麟－陆良－罗平南北向发展带、昆明－麒麟－富源东西向发展带）。纵观区域发展格局，温泉旅游社区位于曲靖市南部，正处于中心城市区域及南北向发展带上，战略位置十分优越。无论是交通条件、市场机会，还是区域旅游资源共享，旅游社区都拥有相当优越的条件。《曲靖市旅游发展规划》（2006—2020年）中提出未来曲靖市旅游发展格局为：一个中心、两个重镇、三大旅游区、四条旅游干线。项目基地隶属麒麟中心区，位于中部城市休闲游憩区，紧邻旅游中线和纵线。通过旅游干线能与周边知名旅游资源有效连接。曲靖中心城市发展战略为：一区、两片、三组团。温泉旅游社区正是这三组团之一的温泉组团重要组成部分。根据规划，温泉组团在曲靖未来发展中所承担的城市功能包括了“休闲、度假、会议、宜居”功能。随着曲靖市城市化步伐的加快，南部新区的建设，旅游社区与中心城区的空间距离将不断地拉近，它在城市中的地位也将不断地上升。在这个发展背景下，旅游社区的规划需要着力关注一下几个方面的问题：n            从曲靖、乃至整个滇东地区分析，旅游社区的发展方向应牢牢把握住区域的大背景，通过发展健康、休闲与宜居功能，进一步完善区域城镇体系的职能；n            作为未来曲靖城市重点发展城市组团的重要组成部分，在快速城市化的影响下应充分与中心城区在空间上、功能上、基础设施上实现良性对接；61 就一个完善、且成熟发展的地区而言，旅游社区自身应通过科学规划协调好区境内部、外部等方面的问题，实现地区的永续发展和平衡增长。2.建设现状2.1现状人口2005年规划区当地常住人口约为4000人，其中非农业人口为500-600人。大部分常住人口为农业人口，主要分布在农村居民点。当地自然增长率为0.78%，机械增长率为0.19%，综合增长率为0.97%。2.2现状用地（1）建设用地现状开发区内主要用地性质是耕地和农业用地，城镇建成区主要集中在G326以东地区。现状建设用地包括了滇东温泉度假村、滇东SPA、工人疗养院、干部疗养院等温泉疗养设施和相关商业设施。整体开发旅游社区应对现状设施的利用应选择性保留、利用与更新。现状用地分析序号用地代号用地名称面积(ha)  1R居住用地2.76 2C公共设施用地18.19 3S道路广场用地7.9 4U市政公用设施用地1.83 61 5W仓储用地4.72 6E水域20.9 7E2耕地144.14 8E6农村居民点用地1.82 9 其它370.74 总计573.00  （2）土地现状权属依法办理征用手续，取得《国有土地使用权证》的有14宗，面积为457.23亩。依法办理宅基地使用手续，取得《农村居民建房用地批准书》、《宅基地使用证》或用地批文的有3宗，面积为4.589亩。经市国土资源局批准租用集体土地的有2宗，面积19.45亩，现已超期使用。 现状用地权属分析单位面积(亩)三宝交警中队30曲靖军分区25滇东温泉旅游度假村65三宝镇第二中学36曲靖地方铁路公司4.861 温泉山庄10区教育局21.1曲靖市物资公司2.4曲靖移动公司2温泉道班14.8浴民度假村18.8水电十四局运输公司油库10区民爆公司温泉服务公司3.1工人疗养院82.4干部疗养院131.83 3.现状资源3.1自然资源（1）气候条件气候温润，适合人居，降水集中在7、8月份，6月份到10月份多云天气为主。冬季日照充分，温度适中，适合避寒，夏季不热，适合避暑。2006年也被城市竞争力研究会评为“中国十佳宜居城市”之一。（2）地形地貌旅游社区地形地貌主要以丘陵地形为主，地面高程在1855米到1936米61 之间，基地制高点主要分布在老虎山水库周边和基地中部地区山体。在场地总体形态判断中，可以比较清晰地发现东北－西南向的空间肌理。从地形地貌分析可以得到以下结论：n         以场地肌理为基础，建立以山体、水系以及规划的绿地系统为主的空间隔离体系，合理划分场地空间；n         以地面高程分析为依据，明确场地主要景观控制点位置；n         以地形地貌分析为参考，综合分析用地适宜性。 场地地面高程分析高程(m)面积(ha)比例1930—19362.40.42%1925—19306.61.15%1920—192510.21.78%1915—192022.03.84%1910—191538.56.72%1905—191042.87.47%1900—190542.37.38%1895—190047.18.22%1890—189545.87.99%1885—189046.98.18%61 1880—188563.010.99%1875—188046.78.15%1870—187540.97.14%1865—187030.75.36%1860—186543.97.66%1855—186043.37.56%合计573.1100.00%（3）坡度坡向坡度影响分析一方面可以辅助决策建设用地范围（即辅助建设用地适宜性分析），另一方面可以很好地辅助空间规划，尤其是路网规划。通过GIS的分析，坡度25%以下地区占总面积的79.53%，25%以上地区仅占总面积的20.47%。这就说明基地内大部分地区比较平缓，适宜城市建设。另一方面，从空间分析可以发现基地内部15%以上坡度地区分布分散，说明地区地形变化相对丰富，景观条件较好。场地坡度分析坡度(%)面积(ha)比例0—5200.835.04%5—15167.229.17%15—2587.815.32%25—3574.513.00%61 35—5537.06.46%>555.81.01%合计573.1100.00%用地坡向东南向、南向、西南向共占总用地的37.6%。不同的坡向获得太阳能和自然风的程度不同，从生态社区规划的角度，应尽可能利用自然坡向，增强社区的节能能力，使空间规划设计更加合理。场地坡向分析坡向面积(ha)比例平地17.02.97%北53.49.32%东北82.314.36%东100.717.57%东南110.719.31%南65.811.48%西南37.66.56%西54.09.42%西北51.79.02%合计573.2100.00%（4）水资源基地内部地表水、地下水资源均比较丰富。61 从地表水资源的空间分布状况，可以很清晰地得到自然地表水流汇集生态过程，以及这个生态过程和现状水系的关系。通过对主要的水流汇集路径和径流方向的研究，可以通过空间规划界定主要的保护水体、水道区域，并且可以通过分析得到景观资源对地块的影响。规划区范围内有20余处温泉出露，温泉水资源丰富。主要出水点8处，水温40-80℃。水质透明、无味，符合饮用水国家标准，可浴可饮，内含对人体有健身、预防和医疗价值的化学元素30余种，是品位较好的矿泉水，具有较高的开发利用价值，地热水开采深度小于300m，地热量为7.3445×1014Kcal，地下热水容积储存量不小于9.4×109m3。出水量控制额度：2092m3/天。目前温泉已经出现轻微过度开采状况，温泉水位存在下降趋势；要防止过度开采导致的生态失衡和水位下降，只能控制出水量。按照目前的开采额度，如果供应大众温泉项目，可以支持7000人左右的温泉项目用水量。如果供应高端温泉项目，可以支持2000人左右的温泉项目用水量。温泉眼主要集中在基地中心偏东，现状温泉疗养设施也在基地东部，其分布很大程度上决定了主要的温泉功能布局。（5）景观资源景观资源是提升土地价值的要素，也是空间规划中着力要考虑的因素之一。规划区内的现状景观资源包括了水体、山体和植被等。老虎山水库是基地内最大的水体景观资源，通过对其可视度分析，获取该景观资源对地块的影响范围和相应的面积比例。通过分析，基地内将有30.14%将会受到老虎山水库景观资源的影响。61 在水体景观资源影响力的分析基础上，进一步在分析中叠加入山体景观资源、植被景观资源等等。通过多种景观资源的综合分析，将基地景观资源质量划分为三个类别，即一类、二类和三类景观质量分区。其中一类景观分区占总用地的23.94%，主要分布在水体周边地区。通过对现状景观资源分析，得到基地初步的景观质量分区。景观质量分区一方面可以直接应用在景观规划与设计过程中；另一方面还可以有效协助土地价值研究、功能布局和空间规划。水库景观可视度分析可见性面积(ha)比例不可见400.669.86%可见172.830.14%合计573.4100.00%基地景观资源分析景观质量面积(ha)比例一类景观137.323.94%二类景观263.345.92%三类景观172.830.14%合计573.4100.00%3.2.人文资源（1）爨文化61 爨文化作为曲靖市、云南省乃至全国范围内独特的、唯一性的文化资源，是基地可以利用的，有文化脉落可延伸的文化，是基地的文化核心。需要深入挖掘其内涵，以形成基地旅游项目独特的文化内涵，也是基地树立品牌的一个突破口。（2）宗教文化曲靖地区的宗教文化有一定的历史，而基地内的石宝山寺可以作为基地宗教文化的一个实物载体，把宗教文化融入温泉项目设计中，形成基地多彩的文化内涵和主题温泉项目。石宝山形状独特，本身可作为一景观。座落于石宝山上的石宝山寺，作为新修的寺庙，在曲靖地区有一定的知名度，香火较好，因此可以作为基地一个较好的景点，与温泉项目结合，丰富基地的旅游项目。（3）历史人物徐霞客曾两次到三宝温泉考察，并留有记载。徐霞客作为历史名人，对于温泉旅游社区品牌提升有很大促进作用。（4）美食曲靖餐饮文化历史悠久，底蕴深厚。“游在云南，吃在曲靖”，曲靖开始举办珠江源美食文化周、美食节等活动，曲靖美食的知名度也在不断提高，以“吃”为主题的旅游已经形成。3.3资源分类与评价（1）分类61 依据旅游规划通则中对于旅游资源的分类方法，对基地内部以及周边可借用资源，进行整理分析，基地内部资源类型比较单一，主要是自然类资源，如水库、山体和温泉。基地内本身缺乏人文资源，因此必须借用周边的人文资源，如罗汉山古墓、三宝古城址等作为文化的脉络和线索，挖掘和提炼基地独特的文化内涵。基地资源分类主类亚类代码基本类型资源单体A地文景观AA综合自然旅游地AAA山丘型旅游地老虎山、凤凰山、石宝山B水域风光BA河段BAA观光游憩河段南盘河 BD泉BDB地热与温泉温泉C生物景观CA树木CAA林地 E遗址遗迹EB社会经济文化活动遗址遗迹EBF废城与聚落遗迹三宝古城址F建筑与设施FA综合人文旅游地FAC宗教祭祀活动场所安国寺、石宝寺  FAF建设工程与生产地自来水厂、梯田61  FC景观建筑与附属型建筑FCA佛塔安国寺、石宝寺庙 FE归葬地 墓群罗汉山古墓、烈士陵园 FG水工建筑FGA水库观光游憩区段青峰水库、老虎山水库G旅游商品GA地方旅游商品GAA菜品饮食宣威火腿、韭菜花、绿豆糕H人文活动HC民间习俗HCB民间节庆火把节、踩花山 HD现代节庆HDB文化节曲靖美食节（2）评价n         基地观光类型旅游资源等级较低，开发潜力较小。n         基地资源总体而言，组合资源等级不高，因此如何合理利用核心资源，整合区域内的资源，以及最大限度地利用外部资源是基地旅游项目开发的关键。n         温泉作为四级资源，其开发潜力大，其他资源可作为温泉休闲度假产品开发的配套，以温泉为核心，整合其他资源，形成丰富的旅游产品系列，但水资源的可持续开发利用是关键问题。n         气候温润，适合人居，适宜度假类产品，项目设计应该充分利用气候优势。61 n         爨文化：爨文化作为曲靖市、云南省乃至全国范围内独特的、唯一性的文化资源，需要深入挖掘其内涵，以形成基地旅游项目独特的文化内涵，也是基地树立品牌的一个突破口。基地资源分类资源单体观赏游憩使用价值（30分）历史文化科学艺术价值（25分）珍稀奇特程度（15分）规模丰度几率（10分）完整性（5分）知名度影响力（10分）适游期或使用范围（5分）环境保护与环境安全得分等级温泉2520108585182四级罗汉山古墓2025158481182四级林地2015108455269三级石宝寺2518105354272三级老虎山水库201585444262三级61 老虎山201055344-150二级梯田15585434145二级石宝山251055344157二级南盘江181058354-251二级安国寺1515105254157二级烈士陵园1015108444257二级青峰水库101585344251二级凤凰山101055344142一级三宝古城址515103253-340一级61 附件：61 61 61 61 61 61 61'