现代花园房地产开发可行性研究报告

'课题名称：滨海景苑项目的财务可行性评价目录一、概述1二、市场预测4三、建设规模与产品方案8四、选址方案11五、节能节水措施15六、环境影响评价17七、劳动安全卫生与消防20八、组织机构与人力资源配置22九、项目实施进度26十、投资估算27十一、融资方案29十二、财务评价31十三、社会评价32十四、风险分析34十五、研究结论与建议36十六、附图、附表39十七、组员评价5451 一、概述一．项目背景1.潍坊滨海新区域发展情况:1)地理：潍坊滨海经济技术开发区位于山东省潍坊市北部，渤海莱州湾南畔。成立于1995年8月，是黄河三角洲高效生态经济区"四港四区一带"优先发展区域、山东半岛蓝色经济区九个集中集约用海区和三个海洋经济新区之一、胶东半岛高端产业聚集区重要组成部分，是全国最大的生态海洋化工生产和出口基地。2)政策：2010年4月升级为国家级经济技术开发区。先后被确定为先后被确定为国家科技兴贸创新基地、国家生态工业示范园区、全国科技兴海示范区，山东省科学发展园区、循环经济示范区和最佳投资开发区。黄河三角洲高效生态经济区和山东半岛蓝色经济区建设先后上升为国家战略，胶东半岛高端产业聚集区列为省级战略，使这里成为"三区交汇"的战略高地3)经济：固定资产投资高速增长，人均可支配收入保持高速增长，但人均不足2000，处于较低水平。，同时潍坊房地产市场开发投资快速增长，市场供大于求，销售价格低于同等城市，知名房地产进驻不多，正在考察市场。4)交通：区内铁路、公路、港口齐全，海陆空交通网络四通八达。济青、荣乌等高速公路连接区内外，大莱龙铁路、德大铁路、黄大铁路、滨潍诸铁路、疏港铁路、城海轻轨等7条铁路将在这里交汇。区内有国家一类开放口岸、区域性重要港口--潍坊森达美港可直接通航世界各地，万吨级码头2010年12月实现通航，3个2万吨级码头正在建设，将成为鲁中、鲁北、鲁西地区货物进出海运距最短、最经济、最便捷的重要对外开放海港口岸。开发区正积极推进城海轻轨、潍坊机场、疏港铁路等前期筹备工作，增强区域发展支撑能力。2.项目投资的必要性：1)借助区位，城区经济，城市规划，依托资源和交通条件，进行市场优选，产品领先，样本示范，打造区域标杆，树立品牌，为后期市场奠定基础。2)开辟房地产领域新的蓝海，有利于公司可持续发展，有利于公司地域战略布局，稳定利润来源。二．项目基本情况51 1.项目名称：滨海景苑2.建设规模与目标自有资金为3000万元，滨海景苑项目规划总用地10万平方米，建筑面积12.9万平方米，其中住宅11.6万平方米，公建1.3万平方米。总居住户数996户，规划总居住人口3187人，容积率1.29，绿化覆盖率45%。小区内设幼儿园、配套有会所、文化中心、商业网点、集贸市场、居委会、派出所等设施。3.主要建设条件4.项目投入总资金及效益情况本项目投入自有资金3000万元，贷款5002.61万元，再加上房屋预售款，共投入总资金14828.67万元。本项目完成后，预计销售收入为23185.92万元，扣除成本，减去销售（营业）税金及附加1247.54万元、所得税2346.21万元、提取法定盈余公积金及公益金857.43万元后，预计累计未分配利润为3906.08万元。5.主要技术经济指标技术经济指标项目单位数量占地总面积平方米100000总建筑面积平方米129000居住建筑面积平方米116460公共建筑面积平方米13000居住居数户996平均每户建筑面积平方米130平均每户居住人数人3.2容积率1.29绿化率%45住宅栋数栋45平均层数层6.53地下车库面积平方米4820停车位个240三．编制依据（一）国家现行有关技术设计规范和标准；（二）《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；（三）现行工程建设和房地产开发的收费标准；（四）《建设项目投资估算手册》；（五）《山东省建筑工程价目表》以及类似房地产开发项目的工程造价资料；（六）建设单位提供的基础数据资料；51 （七）现行投资估算的有关规定。四.项目计算期区位城区经济城区规划房产行情地块开发条件三区合一潍坊GDP排名山东第四全国30强，但流动及域市进入人口数量不足是房地产瓶颈东扩，西延，南控北展是未来城市东部和北部的发展重点供大于求，销售价格低于同等城市，知名房地产商进驻不多，正在考察市场三区建设的先行和示范作用让潍坊北部强势崛起看好未来经济，10多家世界500强企业落户。在建过亿项目103个城市发展的动线轨迹，但发展尚需较长时间段，政策支持存在不确定性风险滨海经济开发区房地产市场刚刚起步，成熟度低，产品以多层为主，地缘客群为主依河拥海，景观优势较为明显居住和商业气氛缺乏，地广人稀，离市区较远地势平坦，绿化需置换新土，管道网正在施工中51 二、市场预测一．市场调查据2012年潍坊房指数报告显示:房地产综合物业价格为2968.76元/m2,住宅平均价格为2017.31元/m2写字楼平均价格为4149.16元/m2从市场形态来看,全市各区楼盘销售量是上升趋势。目前潍坊滨海住宅市场供应上,住宅面积在100m2以下的占总量的4%,住宅面积在101--120的占总量的32%,121--140占总量的45%,141--160的占总量的5%,161--180占总量的10%,180以上的占总量的4%。从以上统计结果看,120m2--140m2的住宅面积目前是潍坊滨海住宅市场上供应的主力,市场接受程度最高。购房者能承受多高的房价,是房地产市场上最为关心的问题,根据我们这次调查结果,购房者对购房总价格的承受能力如下:承受总价格在20万以下的占33%,承受总价格在21--30万之间的占30.5%承受总价格在31--40万的占24.50%承受总价格在41-50万的占8%,承受总价格在50万以上的占4%。以上调查结果显示,潍坊滨海购房者所能承受的价格在20-30万之间，比例占到总量的60%以上,可见是主要购买力的承受范围。另外，重点调查了我们的项目所在的滨海区房地产市场及项目周边的主要楼盘销售状况。在2012年第四季度滨海区住宅价格指数为51 1488.67点，比上季度上涨了36.92点；住宅平均价格为2325.85元/平方米，比上季度上涨了57.68元/平方米，涨幅为2.54%。滨海区住宅价格指数季度 滨海区指数2001第四季度1145.392012第一季度1273.522012第二季度1327.122012第三季度1451.752012第四季度1488.67二．产品供需预测根据调查，目前潍坊滨海房地产投资大幅增加，2001年上半年潍坊完成住宅建设投资39.47亿元，比去年同期增长47.17%，施工面积达到958.2万平方米。2012年总投资额为132.5亿元，同比增长14.9%。其中住宅投资99.39亿元，同比增长15.4%，占总投资的75%，经济房开发投资13.65亿元，占总投资的10.3%.从销售投资比率来看，98年销售额只占到投资额的43.78%，99年上升到60%，在2012年，全市销预售总面积为759.32万㎡（其中住宅销售面积393.13万㎡）同比增长17.17%；总销售额为118.55亿元，同比增长26.62%。虹景花园、华城花园、康居园等一批商品住宅的良好销量，再结合入住潍坊光谷的高科技公司的不断增多，白领阶层以及周边高校教师对中高档住房的需求一定会更大，另外国家对居民购买住宅的金融政策支持（贷款）将加大力度，居民购房能力将大大提高。据此分析，我们此时开发商品房，是迎合市场需求，销售前景良好。三．价格预测据调查，今年潍坊滨海还将陆续推出一系列的中高档项目，整体项目水平与2012年项目相比，这些项目无论在质量，还是在规划设计上，都将会再上一个档次，从而拉动潍坊滨海房价继续走高。今年潍坊滨海基础建设将要快速发展。几处大型房屋拆迁改造工程，使得大量居民重新置业，为潍坊滨海商品房的销售提供了契机，这将导致潍坊滨海商品房价格出现上涨趋势。今年潍坊滨海房价升幅在10%左右，其中适用房升幅达20%，从原因上看，主要有四：1.在政府土地供应政策与方式变化的情况下，地价上升。住宅集中区地段周边开发项目的增多，形成“扎堆”效应，带动地价上升。51 2.需求量大。从目前我市房地产的消费市场来看，有84.6%的消费者都采用了商业贷款或组合贷款的方式进行购房置业，而且更多的人因贷款利率较低则更希望采用公积金贷款；还有居民的福利性住房观念已经开始向商品化转变，使得市场积累的需求量在短时期内释放出来。3.购买力的增强，按揭的作用。我市城镇居民的人均可支配收入的增加，使居民购买力有所增强，再加上不少“持币观望”者的加入，银行按揭到位，国家对居民购买住宅的金融政策支持（贷款）将加大力度，居民购房能力将大大提高，致使房价上涨。4.住宅品质的提高，也成为了房市升温。因为随着经济的发展，居民对住宅的选择与选择能力大大增强，居民以十分挑剔的目光审视、评判选择住宅，对住宅的品质以及物业管理服务的要求的提高。最终导致价格上扬。5.竞争激烈，由于房地产市场供销了两旺，大量外地开发企业纷纷入驻潍坊以争夺市场，带来了激烈的竞争。由于潍坊滨海人口众多，消费市场巨大，加上房地产发展水平相对较低，外地企业纷纷进入潍坊。深圳万科、浙江耀江、广州保利、南京三金等国内著名房地产商的到来，使潍坊房地产市场的竞争更为激烈化。综上所述，再结合我们公司的竞争实力，初步可以确定该小区内房屋销售大约每平方米1800—2200元。四．竞争力分析外地企业纷纷进入潍坊。由于潍坊滨海人口众多，消费市场巨大，加上房地产发展水平相对较低，致使大量外地开发企业纷纷入驻潍坊以争夺市场。国内著名房地产商的到来，使潍坊房地产市场的竞争更为激烈化，在激烈竞争的同时也会提高整体的开发水平和住宅的质量。另外知名企业得到追捧。品牌的魅力在房地产业中已经显现，目前在潍坊滨海居民购房消费中，企业知名度已经成为重要的参考因素。无论是开发公司还是规划设计、中介代理等企业，知名度和美誉度较高的都受到了购房消费者的青睐，尤其是国内知名的地产商和外域、外省的著名规划设计公司，以其先进的理念推出的楼盘都收到了良好的市场效果。鉴于本公司实力雄厚信誉良好，我们可以依托本公司的知名度，根据不同市民的不同需求，推出具有先进理念的楼盘；再加上我们开发的地段靠近公园，环境优美，周边又有多所高校，具有浓厚的人文气息；高收入阶层的市民较多。而周边地段由于潍坊51 近年来的高速发展，致使周边居民住房比较拥挤，与此同时居民的购买力增强，所以该地区市场上住房供应小于需求，具有巨大的市场潜力，为此项目开发带来了无限的商机。据此我们有理由相信我们开发的商品房有较强的竞争力。五．市场风险分析1.该居民小区主要居住对象为在东湖高新科技工业园区工作的白领阶层，周边高校院所的知识分子，入驻华中硅谷的电脑从业人员，以及其他知识层次较高，家庭收入较好的市民家庭。由于他们：1）职业稳定：改革开放以来,教职工的职业相对来说比较稳定，同时随着经济水平的不断提高，人们对文化的追求也提高到了新的位置，随之而来的是教职工的收入水平也逐步的提高。2）收入稳定：教职工的收入水平在稳定中逐步提高。东湖高新科技工业园区工作的白领阶层，入驻华中硅谷的电脑从业人员，他们都属于高收入阶层。3）文化水平较高：他们的年龄的大多在35~45岁之间，人到中年是单位的骨干力量，年富力强，工作紧张，需要一个好的投资环境。4）对家庭居室的要求较高：除对住宅的舒适性.安全性的要求以外，由于工作的原因，他们要求居住地能上班方便，同时在家也可顺利开展工作，对小区环境的要求，对住宅品位的要求，对户型的设计要求也比较高。这就意味着该项目的变现性较好，比较容易出手，这也是项目投资本金安全性的保证。所以投资风险不会太大.2.通货膨胀的防护能力：在市场经济条件下，通货膨胀的影响是长期存在的，而对于房地产投资而言，是本身具有对通货膨胀的防护能力，这是由房地产本身具有升值能力来决定的，这就减少了通货膨胀对该项目的影响，同时对该项目的投资采取了相对保守的措施，这就为该项目的投资减轻了风险。3.房地产开发受政府行为影响较大，同样也受银行利率影响，假如依照目前政府政策，风险较小。三、建设规模与产品方案51 建设规模与产品方案研究是在市场预测和资源评价的基础上，论证比选拟建项目的建设规模和产品方案，作为确定项目技术方案、设备方案、工程方案、原材料燃料供应方案及投资估算的依据。一．建设规模考虑到自有资金的有限（3000万元），滨海景苑项目规划总用地10万平方米，建筑面积12.9万平方米，其中住宅11.6万平方米，公建1.3万平方米。总居住户数996户，规划总居住人口3187人，容积率1.29，绿化覆盖率45%。小区内设幼儿园、配套有会所、文化中心、商业网点、集贸市场、居委会、派出所等设施。(小区基本规划简图见附图2)二．产品方案1.户型选择小区规划以中档多层住宅为主，配以少量高档带电梯小高层住宅。在规划设计及建筑风格上充分体现“以人为本”的设计理念。注重环境的营造并赋予其浓郁的文化内涵，充分体现21世纪科技新城高品质住宅区的风貌。滨海景苑项目主要居住对象为在东湖高新科技工业园区工作的白领阶层，周边高校院所的知识分子，入驻华中硅谷的电脑从业人员，以及其他知识层次较高，家庭收入较好的市民家庭。根据以上多种消费对象的不同品位和要求，故选择了多种户型，见下表：户型分配表楼型户型格式面积（㎡）数量（套）①A3室2厅2卫1厨1阳台128.5264B3室2厅2卫1厨2阳台131.2264②C2室2厅1卫1厨1阳台90.0880D3室2厅2卫1厨3阳台168.4480③E4室2厅3卫1厨2阳台1书房181.2690F3室2厅3卫1厨2阳台1书房165.8290④G3室1厅1卫1厨1阳台90.79264H2室1厅1卫1厨1阳台81.442642.技术设备条件1)室外1.外墙：采用高级进口外墙涂料，局部面砖装饰。2.屋面：现浇平屋面、屋顶花园。2)室内：51 1.内墙：厅、房为乳胶漆。厨房高级瓷砖到顶。2.顶棚：厅、房为乳胶漆。厨房铝合金扣板吊顶。3.地面：厅、房为水泥砂浆拉毛。厨房、阳台地面铺设高级防滑砖。4.窗：户外窗用彩铝窗。5.门：分户门为高级防盗、防火门，阳台门为彩铝门。6.厨房：赠送套装橱柜（吊柜、地柜、洗菜盆、水龙头）、抽油烟机。7.卫生间：公卫：内墙高级瓷砖到顶，顶棚铝合金扣板吊顶，地面铺设高级防滑砖。赠送淋浴间、冷热水龙头及花洒、柱盆、冷热水柱盆龙头、玻璃镜、节水马桶、预留热水器接口位。其余卫生间：预留给、排水管道；地、墙面水泥砂浆拉毛。8.楼梯间：墙面乳胶漆，地面及踏步为高级防滑地面砖。3)配套设备：1.电梯：6层以上商品房均配置高档名牌电梯。2.电视、电话、电讯系统：有线电视插口、电话插口、宽带高速上网，报装后可立即使用。3.电气配置：开关、照明、插座、电表各一个。4.煤气：煤气管道安装到厨房。5.给水：变频式供水系统，每户独立水表。6.排水：有组织排水，预设空调机专用冷凝水排水管。4)智能化系统：1.安全防范系统：家庭紧急报警系统、红外探测、可视对讲防盗门、24小时电子巡更系统、车库管理系统等。2.“一卡通”智能系统：IC卡门禁、小区内停车、消费“一卡通”。3.信息服务系统：小区局域网（可接入Internet）、背景音乐、视频点播等。3.道路系统道路为小区主干道和组团内部道路两极。主干道把小区中心、四个组团和幼托串在一起，形成“树枝状”道路系统。4.小区建筑小品入口：区内设保安。入口处有宽广的地下停车场指示牌：居住区设置各种指示牌，如指示公共服务设施位置、公共建筑以及管理处等方便居民使用。51 庭院灯：保证居住区夜间行人车和公共次序安全、既有安全保护功能、又可美化环境。座椅板凳：设在广场、水边，既绿化又方便使用。栏杆：起安全保护作用。儿童活动场地以塑料栏杆为主。居住区地形又高低变化时，可设台阶和挡土墙，方便排水。宣传栏：设在人流集中必经之地。大小高度适宜，便以观看。垃圾桶：在公共区域等人流较多的地方、居住楼旁设置。广场：社交游憩公共场所，附设游乐设施。附表：技术经济指标项目单位数量居住户数户996居住人数人3187户均人口人3.2总建筑面积万㎡12.91.住宅建筑面积万㎡11.62.公建面积万㎡1.3住宅平均层数层6.53容积率1.29绿地率%45用地平衡表项目单位数量小区规划用地万㎡101.住宅用地万㎡4.372.公建用地万㎡2.133.道路用地万㎡1.094.公共绿地万㎡2.0其他用地万㎡0.41四、选址方案眼下人们买房，不光看房型、地段、朝向，还要看小区的环境、园林设计、信息网络等是否到位。本着节约用地，少占耕地，减少拆迁移民有利于场区合理布置和安全运行几有利于保护环境和生态，有利于保护风景区和文物古迹的原则，依据1、造就51 潍坊滨海建设规划的要求。2、适应小区投资项目的要求。3、适应小区房屋用途的要求。4、拥有便利的交通条件。5、满足土地的地质条件，市政基础设施等因素需要。我们选定三个位置(详见附图1：场址位置图)。选址位置一：拟建于鲁巷广场西南。小区北靠雄楚大街、东接民院路，西临湖北经济管理大学，南至南湖。选址位置二：拟建于关东科技工业园内，东临关山三路，南接大黄村，西连潍坊鼓风机厂、市消声器厂，北靠武黄路，路对面是原潍坊城建学院、马鞍山森林公园。选址位置三：拟建于华中科技大学西一门外，北接中国地质大学，西临鲁磨路，南靠华中科技大学紫菘公寓。三个方案各有千秋，但经过比选优化，最终选择“选址位置二”。其理由：通过收集资料、走访调查、查阅资料及抽样调查，运用科学方法整理和分析相关的信息资料，兹对项目选址的科学性、可行性作以下评述。一．项目概况1.自然条件通过对该地块的构成成分、结构形式、资源状况、承载力的情况进行勘测和研究，发现该地块地质好，属于四类土（沙砾坚土），地基强度好，适用于钢筋混凝土基础，建造10万平方米的房地产才不会超过土地承载力。该地块自然条件良好，不会影响到土地平整、开挖土石方、道路铺设、基础施工及地下工程排水。2.城市的基础设施条件政府部门通过开发项目征收环境配套费，已为项目提供了排水、电力、燃气、供热、交通等基础设施。项目与城市基础设施网络连接点较近，不需要建造水处理系统。同时经该楼盘有十余条公交线路，五条过江航线，即将修建的汉口常青至武昌森林公园地铁线路其始就在这里，交通方便。周边学校、医院、购物、娱乐场所和公园绿地完善齐备，为居民日常生活提供便捷。珞瑜路这几年的变化日新月异，一改昔日的荒凉，成为今天武昌地区一块黄金地段开发热土。该街区各项目配套设施正在不断完善。如菜场、超市、邮局、银行、……随着大量居民入住和光谷的利用开发，该街区的发展前景将一片乐观。51 3.周边环境条件小区拟建于关东科技工业园内，北靠武黄路，路对面是原潍坊城建学院。由原城建学院向北为东湖自然风景区，东湖是全国最大的市内湖淡水湖之一，水域开阔，风光宜人，环湖路绿树红花掩映，曲转回折，是潍坊滨海民周末休闲度假的理想去处。东北面的武昌自然环境保护区——马鞍山森林公园，步行5分钟就可到达。整个小区有山有水，树木繁密，绿地完善齐备，污染小，空气清新，环境幽雅。湛蓝的天、清澈的水是其引以为傲的亮点，郁郁葱葱的松林、芳草茵茵的绿地让你在蓝与绿的交响中感受大自然的气息、享受返朴归真的美丽。独特的地理位置，赋予了小区更深刻的内涵。小区地处光谷，且处在潍坊重点教育基地位置，周围有上10所高等学府，学术氛围浓厚，汇集大量高素质的人才，形成一流人文环境。与书为邻，以德为友，让人尽情享受私密化的个人空间。项目选址区域附近人口密度适中，居住人口都是从事高新技术人员，受教育程度高，文化素养好，消费能力可靠，具有很强的够房能力。此地浸染着闻名全国的潍坊高校风景区的书香墨秀。山水环抱，人杰地灵。云集的高校带来济济人才。故选择此地的人士同时也为下一代选择了一个良好的文化和教育环境。二．开发地址的获取与开发1.该地块土地使用权以出让方式取得，土地开发实行“统一规划、合理布局、综合开发、配套建设”的方针。该项目建设用地按如下程序进行：(1)申请选址。向土地管理部门提出用地申请，经同意后进行选址。(2)制订方案。由土地管理部门组织用地单位、被征地单位及有关部门，对选址范围的人口、土地和房屋等进行调查研究制定补偿方案。(3)申请批准。向潍坊滨海人民政府正式申请审批，批准后的征地方案，由城市规划部门核定“红线图”，发出规划许可用地通知。(4)发布用地通告：由城市土地管理部门发出具有法律效力的用地通告。(5)签定补偿、安置合同：由用地单位的法人代表与土地所有者或原有土地使用者或他们的委托人，按平等互利、等价有偿和协商一致的原则签定合同或协议，并经土地管理机关签证。51 (6)发证：由土地管理部门签发准许使用土地的证明。2.对该地块开发成本主要包括拆迁安置费和土地批租费(详见投资开发方案中的项目的总投资估算表)。三．建设条件1.供水在鼓风小区东侧有现状DN1000mm上水管线，本项目上水可从上述干线引入。2.雨，污水排放武黄路大街现有现状DN2100毫米的雨水管线和DN1800毫米的污水管线，可以就进排入。3.供热拟从武黄路新敷设的供热干线接入。4.供电拟采用双路供电，一路从鼓风机厂开闭站引一条10千伏电缆，接入小区内配电室；另一路可由东鑫饭店配电室引入。考虑留有余地，变压器容量为8000千伏安。5.供气已由鲁磨路引入了天然气高压线，已建成了天然气高中压调压站。通过天然气中压管向区内送气。本项目住宅区前后的道路、绿化以及所需的各种市政条件及基础设施配套，均由潍坊宏达房地产开发公司统一开发，各种设施接口均至本项目红线内。目前，本项目建设场地以达到“三通一平”，其他配套设施将与住宅建设同步进行。6.电信本项目预计需装机容量为820门的程控交换机，拟由滨海区电话局从831开设下属分局解决。四．建设规模总占地面积10万平方米，总建筑面积12.9万平方米（其中公建面积约1.3万平方米），总户数996户，地下停车场4820平方米，绿化面积近4.5万平方米，容积率1.3。小区内部规划“一中心四组团”，中心区天然山石人工瀑布，周边四个组团各成体系、各具特色。小区内有托儿所、小商场、银行…………五．环境保护51 1.大气制冷拟采用溴化锂装置，取消了制冷剂氟里昂的使用，有利于保护臭氧层。餐饮以煤气为燃料，所以应在操作间设计通风排气装置，且排气烟囱避开其它环境敏感地段。地下停车场废气主要为汽车尾气，再次安装通风排气装置。2.污水处理本项目产生的污水主要有餐饮废水，生活废水和洗浴污水。生活废水和餐饮废水经隔油，沉淀处理后排入下水道。五、节能节水措施一．节能措施滨海景苑小区建筑热环境和能源系统的设计应贯彻国家和地方有关节约能源的法规和政策，严格执行《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》。保证舒适，健康的室内热环境基础上，采取有效的节能措施，改善建筑的热工性能，降低建筑全年能耗；积极采用对环境污染小的可再生能源，并提高采暖、空调等耗能系统的效率；最大限度地减少建筑对能源的需求和对空气污染的破坏，以实现可持续发展的目标。1、建筑节能技术该工程维护结构的保温材料选择和构造方案如下：屋面：选用150mm厚水泥聚苯保温板做保温层，材料密度280-300kg/m3.屋面传热系数=0.60W/(m2.k)外墙：普通内墙抹灰，240厚粉煤灰烧结砖，外贴40厚聚苯板，外饰面系统涂层，外墙传热为k=0.77W/(m2.k)门窗：选用产品要求其抗风性能属标准GB7106第2级，空气渗透性能属标准GB7108第3级，雨水渗透性能属标准GB7108第4级，外墙窗均为塑钢双玻，其传热系数为k=2.56W/(m2.k),采用保温分户门，其传热系数为k=1.70W/(m2.k)楼梯间：普通内墙抹灰，240厚粉煤灰烧结砖，靠楼梯间一侧加抹20厚保温砂浆，其传热系数为k=1.67W/(m2.k)2、采暖系统的保温节能措施小区供热采用高热效率的29MW的热水锅炉(热效率为80%)、APV51 湍流技术高换热系数的换热器、高度聚乙烯保温管(热效率达90%)、自力式流量控制器等措施，达到了供热系统部分节能的要求。小区内热交换站采用变频循环泵和流量自动调节系统，可根据设定的流量极值和室外温度的变化自动调节流量。小区内管网敷设中，采用高密度聚乙烯直埋保温管和聚氨脂发泡剂，有效避免了在管网传送中的热量损失。供暖系统采用上供下回双管式。系统布置简单，水路通畅，安装检修方便。最大优点是可以实现各组散热器的单独调节而不影响其他散热器的热力工作情况，并为将来安装热表计量收费创造了条件。每组散热器进水管安装丹佛斯温控阀。该阀门可随室外气温变化自动调节室内温度达到恒定温度，克服了双管系统垂直失调的弊病。采暖系统按单元设置，各热力出口均安装差压控制器。可避免水力平衡调节的困难，并为外网自动调节创造了条件。房间散热器选用铝合金暖气片。3、建筑节能技术、材料、工艺的应用除了在保温节能做法及措施中介绍的新技术外，在现代还原的建设过程中，应大量应用四新技术，为住宅产业化及带动其他产业的发展起到一定的作用。地基处理采用CFG桩复合地基；地下室地面及外墙采用聚氨脂涂料防水技术；排水管采用UPVC管件；水嘴采用瓷片水嘴；坡屋面聚苯板保温技术；屋面防水全部采用SBS防水做法；塑钢门窗采用单框双层中空玻璃；单元分门户采用高档实木及钢制三防门；楼道照明采用红外线光控开关；楼梯间入口采用防盗对讲系统；燃气采用PGM2.51磁卡燃气表；电表为DDY-17磁卡电表；水表采用ZS-2远程控制装置；GRC隔墙板、硅美轻质隔墙板应用技术；变压式通风道；采用高效有机硅厨厕防水技术。二．节水措施1、小区水环境合理规划和建设小区水环境，提供安全。有效的供水、污水处理、日用系统，节约用水。实现水资源的可持续发展和利用，改善小区生态环境。建立完善的给水系统，保证供水水质符合卫生要求，水量稳定，水压可靠；建立完善的排水系统；雨水或生活污水经处理后回用作生活杂用水等各种用途时，水质应达到国家规定的相应标准，以保障回用水的安全和适用。对小区用水水量和水质进行估算与评价，提供详尽的居民用水量估算资料。提出合理用水分配计划、水质和水量保证方案。最大限度地有效利用水资源，减少小区污水的排放量，实现小区用水的良性循环。51 以足够的水量和水压向所有的用户不间断地供应符合卫生要求的饮用水、消防用水和其它生活用水；及时将小区内的污水和雨水排放收集到指定场所。收集雨水用以在一定范围内补充小区用水，完善小区屋顶和地表径流规划，避免雨水淹渍、冲刷给环境带来的破坏。充分利用雨水，减少市政供水。收集后的雨水经适当处理后回用做小区杂用水。2、绿化景观用水节水保障小区绿化、景观用水，改善小区用水分配，提高景观用水水质和效率。景观用水应设置循环系统，并应结合中水系统进行优化设计以保证水质，提高用水效率。提倡营造少灌或免灌绿化群落，减少草坪面积，尤其是冷地型草坪面积。绿化用水应利用雨水或生活污水回用作为绿化用水，以利于节水及利用自然渗透补充地下水。3、节水器具应用大力推广使用节水型器具，不断提高用水效益。不使用耗水9升和9升以上的座便器。龙头：(1)不使用螺旋升降式铸铁水嘴。(2)根据用水场合的不同，可选用延时自动关闭(延时自闭)式、水力式、光电感应式和电容感应式等类型水龙头；手压、脚踏、肘动式水龙头；停水自动关闭(停水自闭)式水龙头；陶瓷片防漏水龙头等节流水龙头。淋浴器具：冷、热水混合器具(水温调节器)；电磁式淋浴节水装置；节水喷头等。节水型用水家用电器：采用高效节水洗衣机，洗碗机等节水型家电。六、环境影响评价一．环境条件调查滨海景苑提出“绿色生态社区”的概念。在当前的房地产开发过程中，讲究园艺设计，提倡健康住宅已是大势所趋，但目前国内的景观设计多采用喷泉、广场等“硬质景观”，较少采用有生命力的活生生的“软质景观”，只注重视觉效果，而没有营造整体气氛，”形成了层次分明的景观体系，同时设计师还十分注意尺度感，通过小型景质将人的视线从高大的建筑物上转移，从而减少了人的压抑感。45%的绿化率保证了周围良好的环境，建成后注重人文环境和只人化控制，污染较少。自然景观优越、空气清新、湿度适宜，夏季凉爽，远离闹市区的鲁巷，周边高校分布极广，绿地面积率大。远离重工业区，工业污染小。51 二．施工期环境影响分析1.施工期污染源(1)施工期噪声污染源施工期的噪声主要来源于包括施工现场的各类机械设备和物料运输的交通噪声。施工场地噪声主要是施工机械设备噪声，物料装卸碰撞噪声及施工人员的活动噪声，各施工阶段的主要噪声源及其声级见表。声级最大的是电钻，可达115dB(A)。物料运输的交通噪声主要是各施工阶段物料运输车辆引起的噪声，各阶段的车辆类型及声级见表。本项目运输车辆安排时尽量避开居民楼。各施工阶段主要噪声源状况施工阶段声源声级施工阶段声源声级土石方阶段挖土机78-96装修、安装阶段电钻100-115冲击机95电锤100-105空压机75-85手工钻100-105打桩机95-105无齿锯105底板与结构阶段混凝土输送泵90-100多功能木工刨90-100振捣器100-105混凝土搅拌机100-110电据100-110云石机100-110电焊机90-95多角磨光机100-115空压机75-85施工阶段运输内容车辆类型声级/dB(A)土方阶段底板与结构阶段装修阶段土方外运钢筋、商品混凝土各种装修材料及主要设备大型载重机混凝土罐车、载重车轻型载重卡车9080-8575交通运输车辆声级(2)施工期扬尘施工期扬尘主要来自土方的挖掘扬尘及现场堆放扬尘；建筑材料（白灰、水泥、沙子、石子、砖等）的现场搬运及堆放扬尘；施工垃圾的清理及堆放扬尘；人来车往造成的现场道路扬尘。(3)施工期废水污染源施工期产生的废水包括施工人员的生活污水和施工本身产生的废水，施工废水主要包括土方阶段降水井的排水，结构阶段混凝土养护排水，以及各种车辆冲洗水。(4)施工期固体废弃物51 施工期固体废弃物主要为施工人员的生活垃圾、施工渣土及损坏或废弃的各种建筑装修材料。2.施工期环境影响分析(1)施工噪声影响根据噪声污染源分析可知，由于施工场地的噪声源主要为各类高噪声的施工机械，这些机械的单体声级一般均在80dB以上，且各施工阶段均有大量设备交互作业，这些设备在场地内的位置，同时使用率有较大变化，因此很难计算其确切的施工场界噪声，根据本工厂施工量，按经验计算阶段其各施工阶段的昼夜声级见表。各施工阶段昼、夜声级估算值单位：dB（A）施工阶段昼间场界噪声标准值夜间场界噪声标准值土方阶段75-857575-8555结构阶段70-857065-8055装修阶段80-9585禁止施工55(2)施工扬尘的影响由于土石方过程破坏了地表结构，会造成地面扬尘污染环境，其扬尘量的大小与诸多因素有关，是一个复杂、较难定量的问题。通过对施工期环境影响的分析，施工期主要污染为噪声与扬尘，为减少其环境污染，应做到：①现场施工中，建筑材料的堆放及混凝土拌和应定点、定位，并采取防尘措施，设置挡风板。施工期间尽量选用烟气量较少的内燃机械和车辆，减少尾气污染，施工道路经常保持清洁，湿润，以减少汽车轮胎与路面接触而引起的扬尘污染，同时车辆应限速行驶；混凝土搅拌等高噪声作业及施工车的进出口，尽可能远离居民住宅，施工车场地尽量平整，减少颠簸声，以减少施工噪声对居民生活的影响；②施工中做到无高噪声及爆炸声，打桩时不在夜深人静时进行，吊装设备噪声满足环保要求；③施工中不产生超标准的空气污染，环保措施与工程进度做到“三同时”，环境治理设施应与项目的主题工程同时设计，同时施工，同时交付使用；④建筑垃圾及时清理，文明施工；地块周围树立高于3米的简易屏障，或在使用机械设备旁树立屏障，减少施工机械的噪音。三．项目建成后环境影响影响分析作为房地产开发项目，基本无工艺废气和生产废水排放，因此污染源分析主要是燃料燃烧废气、生活污水和生活垃圾。1.大气污染源分析(1)地下车库废气51 滨海景苑建有240个停车位的停车场，地下车库面积4820，层高约3.9m。停车场设有两个进出口。车库内的废气排放高度为2.5米，排气量约7000立方米/h(2)天然气燃烧废气居民住宅采暖和炊事采用天然气，最大燃气量为1.8立方米/h，平均燃气量为1.4立方米/h，996户居民共用天然气2420000立方米。2.水污染源分析拟建项目的水污染源主要是生活污水。按人均每天用水150L估算，居住人口3187人，生活耗水量每天480立方米。污水类型包括洗浴排水、冲厕排水和厨房污水。四．公众参与滨海景苑环境影响评价“公众参与”的木的在于使公众对拟建项目的各种意见、建议、和要求贯彻于整个环境影响评价中，沟通公众与项目建设方的相互了解，弥补环境影响评价过程中可能存在的疏漏，制定出严格的环境监管措施与实施计划，使该项目的规划设计更加完善和合理，从而有利于项目的综合效益。公众参与的对象为滨海区人大常委会的代表以及附近周围的居民，项目咨询专家。七、劳动安全卫生与消防拟建项目劳动安全卫生与消防的研究是在已确定的技术方案和工程方案的基础上，分析论证在建设和生产过程中存在的对劳动者和财产可能产生的不安全因素，并提出相应的防范措施。一．劳动安全卫生1．危害因素和危害程度分析分析在生产或作用过程中可能对劳动者身体健康和生产安全造成危害的物品、部位、场所，以及危害范围和程度。1)有毒有害物品的危害。分析生产和使用带有危险性的原料、材料和产品，包括爆炸品类，易燃、易爆、有毒气体类，易燃液体类，易燃固体类，氧化剂和过氧化物类，毒害品类，腐蚀品类，辐射物质类，以及工业粉尘类等。分析有毒有害物品的物理化学性质，引起火灾爆炸危险的条件，对人体健康的危害程度以及造成职业性疾病的可能性51 2)危险性作业危害。分析高空、高湿、高压作业，井下作业，辐射、振动、噪音等危险性作业场所，可能造成对人身的危害。2．安全措施方案针对不同危害和危险性因素的场所、范围以及危害程度，研究提出相应的安全措施方案，主要有：1)在选择工艺技术方案时，应尽可能选用安全生产和无危害的生产工艺和设备。2)对危险部位和危险作业应提出安全防护措施方案。3)对危险场所，按劳动安全规范提出合理的生产工艺方案和设置安全间距。煤炭、冶金等矿井开采项目，应提出防止瓦斯爆炸、矿井涌水、塌方冒顶等技术和安全措施方案。4)对易产生职业病的场所，应提出防护和卫生保健措施方案。二．消防设施消防设施研究，主要是分析项目在生产经营过程中可能存在的火灾隐患和重点消防部位，根据消防安全规范确定消防等级，并结合当地公安消防设施状况，提出消防监控报警系统和消防设施配置方案。1．火灾危险性分析分析生产过程中使用的原材料、中间产品、成品的火灾危险性，包括储存物品的火灾危险性，生产过程中易燃、易爆产生的部位及火灾危险性，运输过程中的火灾危险性等。2．调查项目场址周围消防设施状况调查场址周边公安消防机构的规模、装备，所在地公安消防队与场址的距离等，确定项目对公安消防机构的依托程度。3．消防措施和设施根据项目在生产经营过程中存在火灾隐患的部位、火灾危险类别以及可能波及的范围，确定应采用的消防等级，并结合项目场址周围消防设施状况，提出消防监控报警系统和消防设施配置方案。八、组织机构与人力资源配置51 合理、科学地制定管理方案，确定项目的组织机构和配置人力资源是保证项目建设和生产经营顺利进行、提高劳动率的重要条件。在制定管理方案时，我们对项目的组织机构设置及人力资源及员工培训等内容进行了研究，比选优化方案。一．组织机构设置本公司是股份有限制公司,分为权力机构,经营管理机构和监督机构.最高权力机构是董事会,实行董事会领导下的总经理负责制,董事会由8人组成,董事长1人,副董事长2人,对股东大会负责.总经理受董事会任聘,.各部门分设经理,负责组织公司的经营管理活动.高级职员由董事会商议任聘.监理会由股东代表2人和职工代表8人组成.对公司的财务和职权予以监督。组织机构图：董事会监理会总经理专家委员会行政副总运营副总销售副总办人财保采工营售物公事务安购程后业　室部部部部部销服管务理部部部办公室：1、负责公司文档管理:可对公司的文档进行分类管理。2、负责内部员工管理:对公司的内部职员的个人资料进行管理。人事部：负责人力的招聘和录用、调配和使用、人事的考核，晋升与奖惩，教育和培训工作。财务部：负责资金的筹集和管理；财务的核算和监督以及资金的拨款和管理；交纳各种税务和上级管理费等，保证工程进度和各项资金使用计划。保安部：负责巡察报告、物资保护、停车场管理工作。采购部：负责做好材料、购配件、设备等物资的采购工作。工程部：一.工程前期准备51 1.技术准备：1)审核施工图纸。2)编制《房地产开发项目组织设计》。3)编制或审核施工图预算。4)编制或审核主要材料、半成品、设计计划。5)对特殊项目或重要的项目的考察、参观、学习及必要的培训。2.物资准备3.现场准备，现场踏勘，“三通一平”，组织施工单位放线并检验。4.其它准备：A利用招标形式、优选施工队伍。B办理开工报告。C办理质监委托。D组织设计交底。E摸清施工现场地下有无国家线路、水管、天然气管道和防空洞等，如有及时妥善处理。二.现场工程管理1.前期阶段的部分工作：A旧建筑物及妨碍工程施工的障碍物的拆除工作。B、“三通一平”C其他的工作（临建、占路，占地的办理）2.施工建设阶段的工作A施工前的各项准备工作，施工建设阶段的平衡和协调工作，做好现场技术管理B做好质量控制与管理，加强经济签证的管理C做好工程收尾的组织安排，竣工验收。D做好工程资料的汇集、参加开发项目资料的归档工作。E做好工程决算及项目移交。营销部：负责商品房的销售和管理;作好销售计划的编织机销售策划工作。售后服务部：负责售后回访，保修修缮，工程遗留问题处理工作。物业管理部：负责与业主委员会相配合，共同创建“整洁、文明、安全、方便”的优秀物业区域。本公司采用直线职能制的组织形式，各级领导对下级部门和人员不直接下达命令,只是参谋作用。这一组织形式既能及时指挥,统一命令,又能发挥职能部门和专业人员的工作特长,但总经理要注意协调和联系各职能部门之间,领导层要把握管理系统中的各种矛盾。51 对此组织机构进行适应性分析知：组建方案符合《公司法》和国家有关规定的要求，执行机构具备指挥能力和组织协调能力，组织机构的层次和运作方式能满足建设和生产运营管理的要求，项目法人代表及主要管理人员的素质能适应项目建设和生产运营管理的要求，能承担项目筹资建设、生产运营、偿还债务等责任。二．劳动定员部门管理人员营业人员工程技术人员业务人员合计总经理办公室其中：总经理副总经理1313行政管理其中：办公室人事部财务部376376运营管理其中：保安部采购部工程部51020210271032销售管理其中：营销部售后服务部物业管理部21711361047合计327213090三．员工培训1.公司管理层以职员提供可持续发展的机会和空间为己任。在公司，职员勤奋的工作除可以获得薪金、享有福利以外，更可以得到公司适时提供的大量训练和发展机会。2.在公司除获得正规培训以外，职员还将自觉或不自觉地得到其他收获：职员将学到怎样善用时间；职员将学到如何发挥团队精神；职员将学会如何管理、激励、培训其他人；职员将学到更为有用的专业技术知识；职员的经验将是职员迈向更高职位的起点；职员在公司的经历将有助于职员从事其他相关工作。3.培训为公司完成经营目标、提高绩效、实现事业发展提供人力资源的保证。培训是职员胜任职责、提升自我、开发潜力、拓展职业的途径。4.培训的形式主要包括：脱产培训、在职培训、自我启发。51 脱产培训是就管理中共性的、有必要让职员理解和掌握的东西（如工作必须的技能、知识、公司理念等），对职员进行的集中脱产培训、研修。这种培训由专任讲师授课或主持。在职培训是指在日常工作中对职员的培养训练。即通过制定工作计划、分配调整工作、听取汇报和意见、评价考核业绩、推进工作改善、帮助解决问题等途径对职员进行的指导。自我启发是指职员自己加强学习，提高修养，不断开发和提高自身能力。为此职员必须要善用所有的学习资源，以获得进步和发展，其中“挑战性的工作角色”是最重要的培训过程。5.培训种类主要有以下四种：①公司内部课程：作为公司职员，为进一步了解公司，适应岗位职责要求，职员可申请或被指定参加公司内部举办的各种培训课程，课程类别主要有：公司理念推广、自我开发、管理研修、专业技能训练等。②公司外部课程：作为表现突出的骨干人员，为开拓思维，触发灵感，进一步提高管理水平和业务能力，职员可申请或被选送到外部管理顾问公司等专业培训机构参加短期课程，包括各种外部教育机构、培训中心所举办的短期培训课程、交流会。使职员有时间、精力来总结提炼职员丰富的实际操作经验，以利于在集团范围内交流，实现集团资源共享，同时进一步系统了解公司运作特点。③公司除举办各种培训班提高职员的素质外，也鼓励职员到大专院校或专业培训机构进修学习（包括攻读学位、上岗培训、职称及其他资格证书考试、培训等）；形式有脱产进修和业余进修，其中脱产进修的申请条件要求在公司服务满三年以上。参加各种形式的学习后，职员的结业（毕业）证书及成绩单须报总部人力资源部备案，作为调配、选拔以及任免的参考依据。④外出考察：为拓展视野、丰富学习经验，公司将组织管理人员、专业人士以及荣获嘉奖的职员到外地考察。考察单位包括境内外的优秀企业或机构。6.培训积分制度。职员参加各种培训并获得结业后，可以向人力资源部门申报积分，积分将是职员在公司参加培训的最全面记录。年度累计积分的多少是职员晋级或晋升的参考标准之一。不同类别的职员积分要求有所不同。7.培训信息公布和查询．人力资源部门将定期公布培训信息，主要包括：年度培训服务概览、月度培训及研修计划、外部培训信息、周培训信息。职员可以登录到公司主页上查询或咨询所在单位的人事专职人员。九、项目实施进度为了争取时间，缩短工期，保质保量完成工程，本项目决定采取平行施工方式。本项目工程计划自2003年7月开工，至2005年6月竣工，总工期2年。为了节约投资，决定分区分阶段开发。据市场分析，预计每期推出商品房有50%可采用分期付款的形式预售，按市场吸纳能力及公司开发能力、资金筹措的可能性，本项目工程开发建设进度计划安排，如下表所示2003.4—2005.6项目实施进度计划表51 时间任务2003年4月至12月2004年1月至12月2005年1月至6月2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度456789101112123456789101112123456可行性研究项目审批规划设计主体工程一期主体工程二期绿化工程十、投资估算一．根据拟订项目的开发方案，确定各开发项目的工程数量本建设项目总占地面积约10万平方米，总建筑面积接近13万平方米（其中公建面积约1.3万平方米），总户数996户，地下停车场0.7万平方米，绿化面积近4.5万平方米，容积率1.3。小区内部规划“一中心四组团”，中心区天然山石人工瀑布，周边四个组团各成体系、各具特色。小区内有托儿所、小商场、银行等。该土地的地块开发成本（包括安置费和土地批租费）为：（1）拆迁安置费：项目用地范围内建筑物的拆迁安置费主要分为：a.居民安置费：200户居民每户13万元计算共计2600万人民币。b.房屋拆除费：以每平方米200元计算，共拆除房屋面积2800平方米共计56万人民币。c.其他费用：主要指拆迁安置管理费，按上述各项之和2%计算，共计65.36万人民币。（2）土地批租费：主要包括土地出让金、回源费和市政工程配套费，共计400万人民币。项目的供水、雨，污水排放、供热、供电、供气以及电信方面的配置情况如下：供水：在鼓风小区东侧有现状DN1000mm上水管线，本项目上水可从上述干线引入。51 雨，污水排放：武黄路大街现有现状DN2100毫米的雨水管线和DN1800毫米的污水管线，可以就进排入供热：拟从武黄路新敷设的供热干线接入。供电：拟采用双路供电，一路从鼓风机厂开闭站引一条10千伏电缆，接入小区内配电室；另一路可由东鑫饭店配电室引入。考虑留有余地，变压器容量为8000千伏安。供气：已由鲁磨路引入了天然气高压线，已建成了天然气高中压调压站。通过天然气中压管向区内送气。本项目住宅区前后的道路、绿化以及所需的各种市政条件及基础设施配套，均由潍坊宏达房地产开发公司统一开发，各种设施接口均至本项目红线内。目前，本项目建设场地以达到“三通一平”，其他配套设施将与住宅建设同步进行。电信：本项目预计需装机容量为820门的程控交换机，拟由滨海区电话局从831开设下属分局解决。路网布置：道路为小区主干道和组团内部道路两极。主干道把小区中心、四个组团和幼托串在一起，形成“树枝状”道路系统。小区内绿化及景点建设：计划小区绿化覆盖率45%。区内修建一个面积约1000平米的小广厂，建两个小凉亭，此外，小区道路两旁还要种植树木，安装路灯。由此可得项目的主要经济指标如下：项目单位数量占地总面积平方米100000总建筑面积平方米129000居住建筑面积平方米116460公共建筑面积平方米13000居住居数户996平均每户建筑面积平方米130平均每户居住人数人3.2容积率1.3绿化率%45主要经济指标二．根据概算定额指标，确定单位工程造价根据开发项目的工程量可得：总投资估算汇总表序号项目费用名称金额（万元）1土地开发费4082.562建筑工程费5361.703安装工程费2056.484其他投资费2070.865项目管理费124.206不可遇见费186.3151 7建设期利息946.568总投资14828.67开发项目固定资产投资估算表序号项目费用名称金额（万元）1土地开发费4082.562建设工程费7418.18建筑工程费5361.70安装工程费2056.483其他投资费2070.864项目管理费124.205不可预见费186.316建设期利息946.567项目投资总额14828.67十一、融资方案滨海景苑的建设项目中资金问题是该项目能否运行成功的重要问题。从工程项目招标开始，本公司的财务状况的好坏就是能否通过资格预审的关键因素。只有获得筹集到足够的资金，本公司才能通过资格预审获得大型土木工程项目的招标资格，特别是对于一些延期付款工程，带资建设承包的交钥匙工程等显得由为重要。工程项目中的使用资金，包括固定资金和流动资金。固定资金用于购置施工机械设备等固定资产，流动资金主要用于购买工程所需要的材料设备、支付劳务工资和其他费用等。随着建设项目的不断进行，资金不断增值，用货币形式反映出已耗费的生产资料价值和劳动者所创造的收益价值。因此，如何筹措和管理资金，是一个重要的问题。一．资金的渠道与方式签订了工程承包合同后，就应该全力以赴地为该工程筹措资金，以免造成资金拮据，周转困难使工程开工不足，工程进度上不去而影响信誉和经济效益。因此要注意从以下几个方面去筹措资金：1.筹措和利用自有资金3000万元，为实施工程项目，满足开工前的资金周转，本公司可根据收入资金的回报率适时投入一部分自有资金。主要包括现金和流动资产，以及可以在近期收回的各种的应收款项等，如应收的银行的票据、已完合同的应收工程款等。51 2．用银行贷款5002.61万元：贷款是实施工程项目的重要资金来源，是承包商利用信贷资金经营，借钱赚钱的一种方法。本公司可以向银行证明几个方面：本公司的实有资本额度充足，并向银行提供本公司资产负债表和近期的损益表，本公司承包工程时的资金信誉良好，另外，还可以向银行提供该建设项目风险分析，以及本公司的工程经验丰富、实际工作能力强及诚实信用等。经以上几个方面调查了解后，本公司有信心让银行认为贷款后本公司有能力还款。本公司将采取抵押贷款，以工程设备作抵押。从工程所在地银行获得较多的当地货币贷款。抵押款和借款的比例称为抵押存款限额。影响抵押贷款利率的因素是预期的真实利率、通货膨胀和贷款风险3.房屋预售：房屋预售历来是房地产开发过程中筹集资金的重要方法，房地产在销售过程中有两种销售方法，一种是现售，指房屋在建成后在售出；另外一种是预售，俗称“卖楼花”，指房屋在还未建成的时候就提前将房屋售出以达到尽快回收资金的目的，另外也可弥补在开发过程中的资金不足，由于滨海景苑处在大学集中地区，估计将会有许多大学教师来购房，由于大学教师条件相对较好，预计销售情况会较好。因此可充分利用房屋预售来筹集必要的资金。预计房屋预售金可达5879.50万元。二．编制资金流动计划，确定资金的需求额序号项目建设期2003200420052006小计1投资1.1分年计划35%35%30%100%1.2建设投资4858.744858.744164.6313882.111.3建设期利息106.69265.57287.15287.15946.56小计14828.672资金筹措2.1自有资金300030002.2贷款1858.742767.86376.015002.612.3销售款收入2090.883788.625879.50三．资金的任用和管理随着施工准备、施工生产、竣工验收。缺陷责任期这一变化，资金也在随着运动并产生变化。结合资金在工程过程中的变化，应注意以下问题：1.资金本问题：主要包括以下几个方面a．由于资金的时间价值形成的利息。b．注意风险的影响，如投资风险、破产的风险、工程风险等。c．当发生通货膨胀和汇率浮动时，货币贬值，资金所有者会把通货膨胀率考虑进去，以保持货币资金的实际价值。d．银行借款的成本率。51 风险因素和风险程度分析表序号风险因素名称风险程度灾难性严重性较大一般1市场风险▲2资源▲3技术▲4工程▲5资金▲6政策▲7外部协作条件▲2.优化使用周转资金问题：具体优化方法如下：a.分期分年度办理银行保函和保险费。b.将工程初期准备费用单列项目一增加初期收入，可以缓和资金矛盾。c.根据工程进度，有选择地租赁施工用机械设备。d.材料设备付款方面，通过与供货商谈判交涉，可以想法减少材料及工程设备的物化资金占用或缩短占用资金。e.向分包商转移资金压力。3.及时回收资金，减缓垫资周转压力，提高资金效益。十二、财务评价一．设项目法人项目财务评价1.销售收入、销售税金及附加估算表（见附表6）2.损益和利润分配表（新设项目法人项目）（见附表7）3.财务指标1）财务净现值（FNPV）与财务内部收益率（FIRR）根据项目现金流量表，可计算出财务净现值和财务内部收益率财务净现值（FNPV）=5701.73万元财务内部收益率(FIRR)=27.50%经过表中计算可知，项目财务净现值（FNPV）>0,表明项目除达到基准的收益率外，还能后的超过收益，具有财务上，经济上的可行性，项目财务内部收益率（FIRR）>8%且水平较高，表明项目具有盈利能力，故可行。51 2）项目投资利润率投资利税率投资回收期借款偿还期项目总投资额为14828.67万元，总销售收入为23185.92万元，总销售利润额为7109.72万元（见损益和利润分配表）投资利润率＝平均利润总额/总投资额×100％＝47.95％销售利润率＝平均利润总额/销售收入×100％＝30.66％投资回收期＝4.27年（根据现金流量表）3）流动资金流动资金估算表（见附表5）二．敏感性分析编制敏感性分析表（见附表13）、绘制敏感性分析图（见附图5）三．财务评价结论本房地产投资开发方案在财务方面是完全可行的。十三、社会评价一．项目对社会影响分析随着国民经济的发展，房地产市场已成为国民经济的重要组成部分，尤其是住宅房地产的开发已成为房地产开发市场的核心，它对拉动我国国民经济的增长起到了至关重要的作用随着人民生活水平的提高，人们对住房的需求不仅仅满足于有一个基本的居住条件，人们现在更加重视居住的质量，居住的环境（包括室内环境和室内环境），本小区的建房目标就是要建造适合人们居住生活的良好的环境。本小区的建设不但可以为大量潍坊居民提供高质量的住房，解决人们对优质住房的需求，还给该地区的人文、自然环境带来了巨大的改善：本小区的将绿化面积达到45%，由于本小区地处各大高校附近将会吸引大批高校教师前来居住。除此以外，由于该项目的建设，将会带来大量的就业机会。小区的建设过程将会给包括设计院、施工单位、监理单位等提供许多机会。小区建好以后，要想维护小区良好的室外环境，必须大量人员进行维护，这就给许多物业公司提供了机会。可见，本项目的建设将会给社会提供大量的就业机会。51 二．项目对所在地的互适性分析该项目开发完毕后，所在地人流，车流将有很大的增量，对交通和市场将有更高的要求。但考虑到该地区地处大学城附近，周围的交通条件较好。建成后交通和市场环境应大体满足需求。对于居民子女的上学问题也是人们比较关心的问题。该地区的教学环境还是相当不错，在小区附近有关山中学，华中理工附属中学，华中科技大学等。居民子女在这儿能享受很好的学习环境。三．社会评价结论总的说来，该项目的建设对社会各个领域的发展都有拉动作用。对社会的发展是有积极的作用。项目建设对社会的影响及相关措施社会因素影响范围程度可能出现的后果措施建议对居民收入的影响项目市场价格与工薪阶层居民收入平衡，但对低收入居民影响较大无严重后果较为适应可以采用分期付款等多种付款方式对居民生活水平与生活质量的影响影响到小区的居住人员。提高人们的住房质量，提高了小区人民的生活水平对居民就业的影响对潍坊的下岗职工、设计院、施工单位、监理单位物业管理公司等产生积极的影响提高居民就业率吸纳无业居民就业对不同利益群体的影响项目投资经营方、项目出售对象、管理方、政府部门范围较小项目投资经营方获得较大利润，提高了居民的生活质量。定价要兼顾各方，按政策承建项目对地区、文化、教育、卫生的影响文化、教育、卫生方面范围广增添文化气氛、促进教育事业、形成健康卫生环境持续发展对地区基础设施、社会服务质量和城市化进程的影响基础设施、社会服务质量等各方面范围广促进地区基础设施建设，提高服务质量，加快城市化进程持续发展对少数民族风俗习惯和宗教影响无无无51 十四、风险分析为了确保风险分析的质量，有必要对滨海景苑投资过程中可能存在的风险因素进行科学的分析，使投资决策者能更好地把握风险的本质和变化规律，从而采取相应的措施或对策来减少风险损失。一．敏感性分析敏感性分析表（见附表13）敏感性分析图（见附图5）二．定性分析1.自然风险自然风险是指由于自然因素的不确定性对房地产商品的生产过程和经营过程造成的影响，以及对房地产商品产生直接破坏，从而对房地产开发商和经营者造成经济上的损失。自然风险因素主要包括：火灾风险、风暴风险、洪水风险、雪灾风险、气温风险。2.政策风险政策风险是指由于政策的潜在变化给房地产市场中商品交换者与经营者带来各种不同形式的经济损失。政府的政策对房地产的影响是全局性的，因而，由于政策的变化而带来的风险将对房地产市场产生重大的影响。所以，应该密切关注房地产政策的变化趋势，以便及时处理由此而引发的风险。政策风险因素又可分为以下几类：政治环境风险、经济体制改革风险、土地使用制度改革风险、住房制度改革风险、金融政策改革风险、环保政策变化风险、建筑安全条例变化风险、审批手续过程风险、法律风险。3.经济风险经济风险因国民经济状况变化风素主要是指一系列与经济环境和经济发展有关的不确定因素。包括：市场供求风险、财务风险、地价风险、融资风险、管理风险、工程招投标风险、国民经济状况变化风险。4.技术风险51 房地产技术风险是指由于科学技术的进步、技术结构以及相关变量的变动给房地产开发商和经营者可能带来的损失。包括：建筑材料改变和更新的风险、建筑施工技术和工艺革新的风险、建筑设计变动或计算失误的风险、设备故障或损坏的风险、建筑生产力因素短缺风险、施工事故风险、市场供求风险。5.社会风险社会风险因素主要是指由于人文社会环境因素的变化对房地产市场的影响，从而给从事房地产商品生产和经营的投资者带来损失的可能性。房地产市场的社会风险因素主要有城市规划风险、区域发展风险、公众干预风险、住客干预风险、治安风险。6.内部决策和管理风险内部决策和管理风险是指由于开发商策划失误、决策失误或经营管理不善导致预期的收入水平不能够实现，包括投资方式、地点、类型风险选择、人、财、物组织管理风险等。三．投资风险的控制及早地发现或预测到这些风险并能及时地采取有效的措施，化解或缓和、减轻、控制这些风险。房地产投资的成功在很大程度上依赖于对风险的认识和管理。该项目控制风险的方式包括三项措施：1.通过加快进度来回避风险开发经营周期越长项目建成以后的经济形势就越难预测。其次，开发经营周期越长项目建成以后的政治形势也越难预测。所以回避房地产开发经营风险的办法快完成开发项目。针对该项目，我们采取提高选址的速度、利用法律手段、来保证迁址工作的顺利进行、采用招投标的办法和建设单位签订具有法律效应的承包合同，以保证资金的充分供应，与建筑材料等物资供应赏签订施工材料供应合同。这样极可能避免不必要因素的影响。2.通过市场调查来降低风险通过市场调查，获得尽可能多的信息。获得的信息有关投资环境和投资项目的市场信息越多，作出的预测就越精确，从而能进行正确的科学的决策，包括投资项目的选择、区位的选择、时机的选择、融资的选择、租售的选择等等。这样就能把不确定性降低到最低限度，较好地控制房地产投资过程中的风险。3.通过加强管理来控制风险51 良好的项目管理是重要的保证。从投资开发来看，项目全过程的投资、进度和质量是重点。聘请有经验的房地产专家进行指导是非常有必要的，可以有效地减少经营费用、提高收益水平，进而降低并控制风险。十五、研究结论与建议一．推荐方案的总体描述潍坊光谷的各项建设项目的全面启动，再加上道路重修拓宽，中国加入WTO后,投资政策再一次放宽。通过研究本区域的经济发展趋势,调查市场行情，研究周边地段楼盘销售形式，经过深入研究论证，该商品住宅项目盈利可能性较大，投资机构决定实行独资开发经营房地产的投资方式。二．推荐方案的优缺点描述1.优点1）项目拥有较好的投资环境与机遇国民经济的持续稳定发展、住房制度改革的深入，政府对公司开发本项目的鼎力支持，居民对改善居住条件的期望与购买力水平，这些基本方面为本项目提供了一个较好的投资环境与机遇。2）项目在经济上具有较强的可行性*项目总建筑面积:12.9万平方米*项目总投资:14828.67万元*项目财务净现值:5701.73万元*项目财务内部收益率:27.50%上述经济指标是根据目前的市场形势对预期目标利润估算的结果。3）项目具有突出优势*在附近区域与滨海景苑的竞争对手较少*滨海景苑小区的定位属中档次，在同一供需圈内缺少可替代物业，且需求量较大*公司的资金具有优势*项目拥有较好的周边环境（包括自然、人文、交通等环境）*项目所处地块的发展前景较好51 4）项目开发经营风险较小本项目属于大面积、大规模开发，在项目开发过程中可享受政府提供的诸多优惠政策，因此，只要在实施中辅以全过程科学决策控制，应能稳获预期投资收益。2.存在问题1）项目规模较大，时间较紧，开发过程中各方面工作协调难度大。2）项目独一无二的品位定位有一定难度，尽管设计工作一经完成，其定位也就相应确定，但在实施过程中仍需要根据具体情况不断完善。3）房地产行业竞争激烈，公司需要建立一支高素质的营销队伍，或采取委托销售的方式。3.主要争论与意见分歧通过调查市场行情，研究周边地段楼盘销售形式，及本区域的经济发展趋势。房地产投资机构就该商品住宅项目的开发提出了两个方案。方案（1）为大面积开发，方案（2）为小面积开发。两方案的建设经营期都为5年。大面积开发的贷款多于小面积开发。根据该地对住宅需求的预测，前两年需求量较高的概率为0.7,需求量较低的概率为0.3,后三年需求量较高的概率为0.9,需求量较底的概率为0.1在这种情况下用决策树分析计算知：大面积开发期望值：NPV（1）=5701.73万元小面积开发期望值：NPV（2）=2546.76万元由于NPV（1）大于NPV（2）。故选择大面积开发方案为收益最大方案。三．结论与建议1.结论从经济效益来说：由于公司在项目开发建设前，进行了广泛、深入的市场调研，了解客户的需求，目前部分单元已有意向性客户提前预定，销售前景看好。该方案采取了提前预售，分期付款等措施，可以给公司带来高的利润回报，可以提高公司在社会上的知名度，为公司将来的发展奠定基础，并且为光谷的房地产经济注入了新鲜血液，有力的推动了光谷的房地产经济发展，起到了搞活经济的作用。从社会效益来说：滨海景苑51 建成后，可提供住宅996套，将切实解决园区内职工的生活及居住问题。由于本小区注重环境营造和公共设施的建设，它将成为东湖高新技术开发区内又一个亮点，为光谷地区的人民提高了优越的住宅环境，积极有效的响应了潍坊滨海的安居工程，使光谷人民能够更好的生活和工作，同时在微观上体现了三个代表，使光谷人民能够更好的感受到经济发展给他们带来的直接好处，使人民感受到在党的旗帜下能够幸福的生活，能安居乐业。因此社会效益极为可观。从环境效益来说：该开发过程全部是文明施工，最大程度的减小了对环境的破坏，该工程完成后，从前的脏乱差的大体环境变成了环境幽雅，全新的建筑造型，秀丽的自然景观，功能齐全，配套的公共服务设施以及便利的交通，无疑将在该市形成一个全新的修养圣地，对于美化光谷的市容，改善环境带来较大的影响。纵观开发全过程，从经济效益，社会效益和环境效益来看，该开发方案是完全可行的。2.建议强化项目进程中的投资、质量、进度计划，注重对可能发生的不利条件及变化因素的预测与防范对策，以保证项目按期完成。（1）实行速度管理，加强项目运作进度，以避免市场可能的由高峰期向下降期转折的风险。（2）公司各部门紧密配合，以加快项目运作进度。（3）要做精品。产品设计各个环节都要以招标方式求得高水平设计出来的标志性、有品位的产品。（4）项目成本须合理控制，以保留市场波动时的降价应对空间。（5）注意严格的按照既定方案去做每一件事，统一调配资金，物资和各项工作。特别要准备好抗风险资金，不可挪用。十六、附图、附表一、附图51 附图1《场址位置图》附图2《小区规划简图》附图3《各楼型单元平面图》附图4《各年销售情况图》附图5《敏感性分析图》二、附表附表1《建筑工程费用估算表》附表2《国内设备购置费估算表》附表3《安装工程费用估算表》附表4《项目投入总资金估算汇总表》附表5《流动资金估算表》附表6《销售收入、销售税金及附加和增值税估算表》附表7《损益和利润分配表》附表8《项目财务现金流量表》附表9《主要单项工程投资估算表》附表10《资金来源与运用表》附表11《分年资金投入计划表》附表12《借款偿还计划表》附表13《敏感性分析表》51 附图一51 附图3:各楼型单元平面图①号楼单元平面图（A、B型）51 ②号楼单元平面图（C、D型）③号楼单元平面图（E、F型）51 ④号楼单元平面图（G、H型）附图4各年销售情况图51 附图5敏感性分析图附表1序号建、构筑物名称单位工程量单价（万元）费用合计（万元）1①号楼型栋4195.4408435781.76337412②号楼型栋4243.1535712972.61428483③号楼型栋1597.934869441469.0230424④号楼型栋2297.195589282138.3029645入口商店门面㎡400按800元/㎡计326集贸市场㎡1000按500元/㎡计507总计　　　5443.70366551 建筑工程费用估算表附表2国内设备购置费估算表单位：万元　序号设备名称设备购置费　　出厂价运杂费总价1人工天然气9.830.786410.61642供电供热系统483.9638.7168522.67683智能系统163.5813.0864176.66644合计657.3752.5896709.9596附表3安装工程费用估算表序号安装工程名称指标（费率）安装费用（万元）1人工天然气0.01495352730.751629072供电供热系统0.7362063981513.9937343智能系统0.248840075511.73463714合计　2056.48附表4项目投入总资金估算汇总表单位：万元序号费用名称投资额占项目投入总资金的比例估算说明合计其中：外汇1建设投资11413.8700.986974795　1.1建设投资静态部分10401.2100.899408707　1.1.1建筑工程费5443.703700.470725323　1.1.2设备及工器具购置费709.959600.061391285　1.1.3安装工程费2056.4800.177826949　51 1.1.4工程建设其他费用2070.8600.179070409　1.1.5基本预备费120.2100.010394741　1.2建设投资动态部分1012.65800.087566088　1.2.1涨价预备费66.100.005715767　1.2.2建设期利息946.5581400.08185032　2流动资金150.6300.013025205　3项目投入总资金（1+2）11564.501　附表5流动资金估算表单位：万元序号项目最低周转天数周转次数计算期20032004200520061流动资产　　1119.762090.883788.6215425.31.1应收账款　　01254.531894.316170.141.2存货　　546.78627.2641136.591542.531.2.1原材料　　273.39439.085795.61925.521.2.2在产品　　164.03462.7264113.659154.2531.2.3产成品　　109.356125.453227.317462.761.3现金　　572.98209.088757.7247712.672流动负债　　148.7370.13768.153368.542.1应付账款　　148.7370.13768.153368.543流动资金（1-2）　　971.061720.753020.4712056.8附表6销售收入、销售税金及附加和增值税估算表单位：万元项目合计计算期20032004200520062007销售（营业）收入23185.92402090.883788.62154251881.084A房型销售收入1719.586　　801.96917.63　单价（含税）　　25.70426.73226.98925.704销售量（套）　　　3034　B房型销售收入1755.724　　818.82936.9　单价（含税）　　26.24427.29427.55626.244销售量（套）　　　3034　51 C房型销售收入1472.78　　　1292.6180.16单价（含税）　　18.01618.46618.46618.016销售量（套）　　　　7010D房型销售收入2812.92　　　2476336.88单价（含税）　　33.68835.03635.37233.688销售量（套）　　　　7010E房型销售收入3572.69　781.3797.541993.9　单价（含税）　　39.06539.87739.87737.702销售量（套）　　202050　F房型销售收入3250.04　696.44729.61824　单价（含税）　　34.82236.4836.4834.491销售量（套）　　202050　G房型销售收入4419.668　323.22337.743039.7719.048单价（含税）　　16.16116.88716.88716.342销售量（套）　　202018044H房型销售收入3964.516　289.92302.962726.6644.996单价（含税）　　14.49615.14815.14814.659销售量（套）　　202018044入口商店门面　　　　88　单价（含税）　　　　0.22　销售量（㎡）　　　　400　集贸市场　　　　130　单价（含税）　　　　0.13　销售量（㎡）　　　　1000　销售税金及附加1247.5379　113.953206.48826.34100.7697营业税1159.2962　104.544189.431771.2794.0542消费税（不考虑）　　　　　　城市维护建设税81.150734　7.3180813.260253.9896.583794教育费附加7.0909497　2.090883.788621.07980.13167651 51 51 51 附表10序号项目合计计算期200320042005200620071资金流入　4858.746127.25885.3818445.8113937.91.1销售（营业）收入23185.9202090.883788.6215425.341881.081.2长期借款5002.611858.742767.86376.01　　1.3项目资本金　3000　　　　1.4流动资金回收　　1268.461720.753020.4712056.82资金流出　6233.896959.017678.7320574.32902.9792.2销售税金及附加　　113.953206.4798826.3355100.772.3所得税2346.2070001758.703587.5042.4建设投资（不含建设期利息）　4858.744858.744164.63　　2.5流动资金　1268.461720.753020.4712056.8　2.6各种利息支出　106.692265.567287.1498287.1498　2.7偿还债务本金　0005002.61　2.8分配股利或利润　　　　642.7261214.7063资金盈余（1-2）　-1375.2-831.81-1793.35-2128.5113034.94累计资金盈余　　　　　6906.08资金来源与运用表（新设项目法人项目）单位：万元附表11分年资金投入计划表单位：万元序号名称人民币2003200420052006小计　分年计划（%）353530　1001建设投资（不含建设期利息）4858.744858.744164.63013882.112建设期利息106.6917265.5668287.1498287.1498946.5581443流动资金971.061720.753020.4712056.817769.084项目投入总资金（1+2+3）5936.4926845.0577472.2512343.9532597.7481附表12借款偿还计划表单位：万元序号项目合计计算期51 20032004200520061借款　　　　　1.1年初本息余额　　1858.744626.65002.611.2本年借款5002.611858.742767.86376.01　1.3本年应计利息946.558106.692265.567287.1498287.14981.4本年还本付息　106.692265.567287.14985289.76　其中：还本　0005002.61　付息946.558106.692265.567287.1498287.14981.5年末本息余额　1858.744626.65002.6102还本资金来源　　　　　2.1当年可用于还本的折旧和摊销　　　　　2.2以前年度结余可用于还本资金　106.692265.567287.14985289.762.3可用于还款的其他资金　　　　　附表13敏感性分析表序号不确定因素变化率（%）内部收益率（%）变化幅度（%）敏感系数　基本方案　27.5039259　　1产品价格10%5628.49607412.84960741-10%-8-35.50392593.550392592建设投资10%8-19.5039259-1.95039259-10%3810.4960741-1.04960741十七、组员评价组长：杜长亮51 ：负责本小组的全局统筹规划以及管理协调工作，根据各组员情况，合理安排了各组员的工作任务。在工作期间比较好的协调了组员间的工作，充分调动了他们的积极性，检查督促小组成员按时完成当期的任务。另外负责总论、选址方案、组织机构与人力资源配置、财务评价、研究结论与建议等具体工作。同时与组员刘挺共同担负着编辑，整理各组员上交的资料。通过查找各方资料，结合本次作业具体要求，合格、按时完成了任务。组员：刘挺：负责建设规模和产品方案、选址方案、劳动安全卫生与消防的具体工作，大力协助组长作出了难度较大的财务评价。根据市场调查，结合潍坊房地产市场房屋方案，制定了产品方案，并绘制出选址方案图和小区规划简图和协助组长负责了大量的编辑、整理工作。朱海明：负责节能节水措施、环境影响评价、组织机构与人力资源配置及风险分析具体工作。在有限的时间内收集到了大量房地产开发的相关资料，除了对自己的工作按时完成之外，还积极协助了其他组员，对我们组的编制工作作出了很大的帮助。陈志雄：负责市场预测、项目实施进度及选址方案等具体工作。通过多种渠道查阅大量资料，并到附近当代花园，学府家园等可比性项目进行了实地考察，作出了较为全面中肯的市场预测，为后续编制工作奠定了良好的基础。张轶勇：负责投资估算、融资方案以及社会评价的具体工作。对工作认真负责，根据建设规模，制定出了融资方案和投资估算，为后续的财务评价奠定了基础，为本组工作作出了积极的贡献。在本次作业任务中，各组员积极发挥主观能动性，相互协作，发挥团队精神，按时出色的完成了任务。51'