某汽配城建设工程可行性研究报告

'某汽配城可行性研究报告目    录 第一章 项目概论………………………………………………41.1项目概要……………………………………………………41.2建设单位概况………………………………………………41.3项目提出的背景……………………………………………51.4项目建设内容………………………………………………71.5项目建议书编制的依据和范围……………………………71.6初步结论……………………………………………………8第二章 项目建设的必要性……………………………………9 一.项目建设是X市构建区域性中心城市的需要…………9 二.项目建设是盘活土地资源，加快X城市化进程的需要………………………………………………………….…10 三.项目建设是区域经济发展的需要…………………………10 四.是企业发展，提高经济效益的需要………………………11第三章  市场分析及经营决策…………………………………123.1基础资料……………………………………………………123.2市场分析及前景预测………………………………………133.3经营决策……………………………………………………14第四章 建设规模和建设条件…………………………………164.1建设规模……………………………………………………1740 4.2建设条件……………………………………………………17第五章 建设方案………………………………………………185.1总平面布置…………………………………………………185.2平面设计……………………………………………………195.3结构设计……………………………………………………195.4供电照明……………………………………………………205.5给排水………………………………………………………21第六章 环境保护、节能和绿化………………………………236.1环境保护……………………………………………………236.2节能…………………………………………………………236.3绿化…………………………………………………………24第七章 组织机构和劳动定员…………………………………247.1建设管理机构设置…………………………………………247.2市场管理机构………………………………………………247.3劳动定员培训………………………………………………25第八章 项目实施进度…………………………………………258.1计划要求……………………………………………………258.2计划进度……………………………………………………25第九章 工程招投标……………………………………………269.1编制依据……………………………………………………269.2招标概要……………………………………………………269.3招标初步方案………………………………………………2740 第十章 总投资估算和资金筹措………………………….…2810.1投资估算编制说明和依据………………………………2810.2项目总投资估算…………………………………………2910.3资金筹措…………………………………………………30第十一章 财务评价………………………………….………3011.1依据………………………………………………………3011.2项目计算期及经营负荷…………………………………3011.3营业收入估算……………………………………………3111.4税金及附加估算…………………………………………3111.5运营成本费用估算………………………………………3211.6营业利润估算……………………………………………3311.7所得税估算………………………………………………3311.8盈利能力分析……………………………………………3311.9现金流量分析……………………………………………3411.10不确定性分析………………………………………….3511.11敏感性分析…………………………….………………3611.12财务评价结论…………………………….……………38第十二章 结论和建议……………………………………….38 12.1可行性研究结论…………………………………………3812.2问题及建议………………………………………………3912.3政策需求…………………………………………………3940 某汽配城可行性研究报告第一章  项目总论 1.1项目概要项目名称：某汽配城建设工程。建设地点：XX环线关口以西路段北侧。建设规模：占地约150亩，总建筑面积13.71万平方米。建设内容：汽配营业房8.98万平方米，商务写字楼1.52万平方米，宾馆1.16万平方米，综合商业门市0.18万平方米，餐饮娱乐休闲厅0.18万平方米，员工公寓1.05万平方米，地下车库0.64万平方米，地面停车场、前区广场及通道4.18万平方米，绿化2.16万平方米以及管网等。项目投资：投资总额17,180.88万元。经济效益：正常年份利润总额4,022.53万元，投资利润率23.41%，税后内部财务收益率15.7%。社会效益：项目经营公司年税收2,232.54万元；商家正常营运年份税收约4,000万元至5,000万元；新增就业岗位约4,160人。建设单位：拟建X某汽配城有限公司。项目联系人及联系电话：40 1.2建设单位概况本项目拟筹建X某汽配城有限公司实施建设，并在项目建成后实施经营管理。拟筹建的X某汽配城有限公司由周杰成(国良汽修厂)、李世龙(李氏轮胎服务中心)、唐刚(唐氏轮胎商行)、杨宗平(X市杨安平食品配送中心)、杨兴荣(X名扬电器公司)、刘云国(X市兴华汽车玻璃经营部)等发起设立。各发起人分别系多年从事汽车液压件及零配件、汽车轮胎、车桥、车架、汽车照明、汽车弹簧钢板等汽车配件经营以及汽车维修的企业业主，多为汽配厂商地区总代理，深谙汽配经营管理之道，是X乃至四川汽配行业的翘楚，经济实力雄厚，善于经营管理，完全具备项目建设和运营管理的能力。1.3项目提出的背景 X地处四川省东南部川渝滇黔结合部，扼长沱两江咽喉，控云贵川渝要冲，拥水陆空交通枢纽。水运依靠长江黄金水道顺江而下，可直抵重庆、武汉、上海，溯江而上可达宜宾、乐山、成都；有四川第一个年吞吐量5万标箱的直立式综合性集装箱码头和金鸡渡货运码头，是四川唯一的长江上游常年通行1000T级船泊的港口，是四川第一大港。穿城而过的321国道（川云东路）连同S207、S307、S308、S309四条省级公路，南通云南威信、镇雄、贵州赤水、大方毕节，是某出海的交通门户；隆纳高速公路可经隆昌直达成都、重庆、自贡、宜宾。X4C级机场，可起降波音737以上客机，已开通至北京、上海、广州、深圳、昆明、贵阳、海口、北海40 等大中城市，是四川的第二大航空港。随着隆叙铁路的贯通和X环线的形成，X的交通等基础设施条件将更加完善，汽车运输优势更加明显。X自古是川、渝、滇、黔毗邻地区的物资集散地，现有川、渝、滇、黔结合部最大的建材、服装、鞋类、五金、日用百货批发市场。进入二十一世纪以来，X生产总值连年保持两位数的高速增长，现代化建设已处于史家所称的“起飞阶段”，大城市雏形已经显现。根据2008年市委市府提出的X市发展战略，X正以打造商贸物流中心为前提，加快构建川滇黔渝结合部区域性中心城市。改革开放以来，X市及周边地区经济快速发展，经济实力不断增强，市场经济体制逐步建立和完善，整个经济运行体制也发生了根本性变化，市场在资源配置中的作用越来越明显。特别是近年来，随着我市“四大中心”发展战略的实施，商品交易市场在整个经济格局中已占据相当重要的地位，依靠市场、培育市场、搞活流通，充分发挥市场机制的调节作用，是经济发展的必然要求。建设服务现代化、组织集约化、管理现代化的新型市场，必将对X乃至川南地区的发展起到重要的推动作用。随着我国经济的持续快速发展和居民收入的不断增加，人们对机动车的消费需求日益增加，一个巨大的机动车消费潜在市场正逐步形成。目前，仅X市机动车保有量达10万辆以上，年新注册汽车2万辆以上，年增长速度超过25%。加上川南其他地市及滇黔渝周边地区，辐射范围机动车拥有量将达30万辆以上。       40 随着X市及周边地区机动车拥有量的不断增加，汽车配件、设备和维修服务的需求不断扩大，但却没有与之适应的规模化专业汽配市场。为了更好地服务社会，充分发挥规范化专业市场优势，根据市委、市政府提出的“发展大市场、搞活大流通、促进大发展”，以各类市场带动第三产业发展，建设有特色的经济发展模式的要求，发起人特按照产权多元化、经营规范化、功能完善化、规模最大化的战略目标，发起建设X某汽配城。1.4项目建设内容拟建设的某汽配城占地约150亩，总建筑面积约14.35万平方米。具体建设内容为：汽配营业房8.98万平方米，商务写字楼1.52万平方米，宾馆1.16万平方米，商业门市0.18万平方米，餐厅及休闲室0.18万平方米，员工宿舍1.69万平方米，地下车库0.64万平方米，地面停车场及通道4.18万平方米，绿化2.16万平方米以及管网等。1.5项目可行性研究报告编制的依据和范围1.5.1编制依据(1)X市“十二五”国民经济和社会发展计划(2)X市经济技术开发区及龙马潭区规划1.5.2编制的范围40 本报告主要从项目提出的背景、必要性、市场分析、建设规模、建设方案、建设条件、工程招投标、投资估算及经济效益分析等方面进行分析论证。1.6初步结论1.6.1项目建设具有可观的经济效益经测算，本项目在投入运营达到预期收支的情况下，全部投资内部收益率高于行业基准收益率，符合投资回收期限要求，能够按预期收回投资。结果表明，该项目在财务上可行，有较好的经济效益。1.6.2项目建设可产生良好的社会效益某汽配城作为我市规划建设的高起点、强辐射、多功能的现代化大市场，建成后无疑对我市大市场、大流通格局的形成和构建川滇黔渝结合部区域性中心城市都将起到重要的促进作用。同时，建一座市场，富一方人民，建成后的某汽配城能带动众多服务业的繁荣，能给我市待业、下岗人员带来更多的就业机会，能为国家创造更多的税利。所以拟建的汽配城工程项目除能实现一定的经济效益外，还能产生良好的社会效益。1.6.3建设条件良好建设地址环境条件良好。拟建的某汽配城工程位于X环线与龙马大道（321国道）交汇处，交通条件十分便利；市场距新建设的X汽车客运中心站约1公里，与某商贸城、科维商城、隆盛物流园、江北40 开发区汽车市场共同构成城北庞大的专业市场群，形成良好的市场氛围。外部条件具备。本项目公用工程与市政工程的连接极为方便。1.6.4市场分析预测结果通过对消费市场进行预测，根据项目在区域市场的竞争力、吸引力确定应有的份额（详见第三章《市场分析及经营决策》）。市场分析结果表明，X市及周边地区有足够的市场可供本项目运营。 1.6.5主要技术经济指标 40 第二章项目建设的必要性一、项目建设是X市构建川滇黔渝结合部区域性中心城市的需要。X市早在2008年就提出以打造商贸物流中心前提，把X市构建成川滇黔渝结合部区域性中心城市，而统一开放、竞争有序的市场体系则是打造商贸物流中心的重要内容。某汽配城是X市规划的城北商贸市场的重要组成部分，通过汽配城建设，填补X汽配市场空白，调整X商贸市场结构，完善市场功能，是建设高起点、强辐射、多功能的现代化专业化大市场的需要，建成后无疑对我市大市场、大流通格局的形成和构建川滇黔渝结合部区域性中心城市都将起到重要的促进作用。二、项目建设是盘活土地资源，加快X城市化进程的需要。拟建场址地处X市城北区域，是我市城市规划发展的主导方向。随着X汽配城、某商贸城等专业化市场的建成，将形成城北专业市场群优越的市场氛围。充分、合理利用该处土地资源，逐步完善该处市场功能是加快X市城市化步伐，提高城市土地利用率的需要。           三、项目建设是区域经济发展的需要。作为川滇黔渝结合部区域性中心城市构建发展中的X市，商贸流通业的发展成为今后若干年经济建设的主要任务之一。按照有关规划精神，X的商贸与市场建设必须按区域性中心城市的要求规划配置，区域性中心城市的形成依赖于商贸与市场建设的40 发展。为此X市需要建设大型专业化市场群，以增强辐射功能，吸引周边地区融入其中，为区域性中心城市发展规划的顺利实施奠定基础。四、项目建设对增加地方财政收入，提高人口就业率具有重要作用。拟建设的某汽配城是面向川滇黔渝，以批发为主的新型专业市场，不仅对X市乃至某地区汽车零部件供应、汽车用品、装饰美容、汽车快修等多功能汽配产业的形成发挥重要促进作用，而且还将在增加X市财政税收、解决就业压力等方面作出重要贡献。1、增加地方税收。项目建成后，通过一系列的产业带动，进一步繁荣区域商业活动，必将带来大量税收。预计汽配城在建成3-5年进入正常经营年份后，每年营业税及附加、房产税、土地使用税、印花税、企业所得税等各项税收将达到2,232.54万元；保守估计汽配城正常营运年份交易服务总额12-15亿元，各项税收约为4,000万元至5,000万元。2、增加就业岗位。项目建成后，公司经营管理配备定员32人；市场汽配店铺及其他营业项目按每100㎡就业人员1.5名计算，提供就业岗位约2,050人；由于辐射作用，区域内餐饮娱乐服务、仓储运输配送、物业租赁、商务通讯等相关产业将应时拓展，就业人员按汽配城就业人员1:1估算，将增加就业岗位2,080人。整个项目新增就业岗位约4,160人。综上所述，建设某汽配城是响应市委、市政府城乡环境综合治理号召，彻底根除目前X汽配经营零乱脏差不合理布局的有力措施。某40 汽配城的建设定能产生良好的经济效益和社会效益，尽快建成投入营运具有十分重大的意义。 第三章  市场分析及经营决策3.1基础资料X市系四川省辖市，下辖三区四县，位于四川省南部盆中丘陵南缘与盆周山区的过渡地带，东连重庆，西接宜宾，南靠云南、贵州省，北临自贡、内江市，东西宽113公里，南北长185公里。X市是一个社会治安状况良好的城市，治安案件和刑事案件的发案率均低于全省平均水平，一九九七年荣获“四川省社会治安综合治理模范城市”称号；此外，X市是全国的历史文化名城、双拥模范城、国家卫生城市、国家优秀旅游城市、西部化工城。X市城市化进程高速发展。1995年末市区非农业人口仅29.14万人，城市建成区面积20平方公里。2002年底已分别达到40.47万人和33平方公里，人口累计增长38.88％，建成区面积扩张了65％。截至2010年底，城区面积达到82.66平方公里，比2002年增长1.5倍；人口达到84万人，比2002年增长1.1倍。城市发展规划至2012年城市人口达到90—100万人，城区面积接近100平方公里，初步建成为川、滇、黔、渝结合部的综合交通中心、商贸物流中心、旅游组织中心；至2020年城市人口达到150万人，城区面积接近150平方公里，初步建成为川、滇、黔、渝结合部辐射功能较强的综合服务中心；按照《关于加快构建区域性中心城市的意见》，X市城市规划的目标定位是在2030年建成城市人口达到200万人，城区面积接近200平方公里的40 川滇黔渝结合部辐射功能较强的区域性中心城市。X市社会经济发展速度快。全市国内生产总值2005年284.9亿元，比上年增长12.6％;地方财政收入12.2亿元，增长21.17%；城镇居民可支配收入8,790元，增长7.6%。2008年国内生产总值(GDP)完成508.4亿元，提前两年实现“十一五”规划目标，比上年增长15%，比2005年增长78.45%；地方财政一般预算收入完成24.6亿元，比上年增长27.6%，比2005年增长101.64%；城镇居民人均可支配收入完成12,065元，比上年增长18.7%，比2005年增长37.26%。到1010年，全市国内生产总值(GDP)完成714.81亿元，比上年增长16.5%，比“十一五”前一年增长1.51倍；地方财政一般预算收入完成47.59亿元，比上年同口径增长48.2%，比“十一五”前一年增长2.9倍；城镇居民人均可支配收入完成15,505元，比上年增长13.3%，比“十一五”前一年增长76.39%。3.2市场分析及前景预测3.2.1市场定位拟建的某汽配城是集销售、配送、信息服务为一体的大型专业化汽配市场。主要面向川南以及周边滇黔渝地区。市场依托X市地理、交通、区位等优势，面向川南及周边滇黔渝地区，辐射全国。 3.2.2市场调查情况目前，X及川南地区、周边滇黔渝地区，或建有汽配市场，但市场规模小、批零兼营、辐射力有限。X位于龙马大道二段的川南汽配城，规模过小，设施服务不配套，缺乏吸引力，进驻商家少，众多汽配店分布于城南、城北的交通干道两边，缺乏一个40 理念先进、交通便捷、有足够体量和市场统驭能力的大型汽配专业市场，带动X汽配行业向规模化、集约化、现代化方向发展，不仅影响城市形象，不利于城乡综合整治，而且难以充分发挥X区域优势，拓展X汽配交易流通。为此，借助构建川滇黔渝结合部区域性中心城市的契机，实施建设某汽配城项目，将汽配城建设成为一个高起点、高品位，集贸易、展览于一体的综合性专业市场，向全国知名汽配市场的目标发展，是十分必要的。3.3经营决策3.3.1目标市场本市场主要经营汽、摩配件、工程机械配件等，主要销售对象面向X乃至周边川滇黔渝地区。3.3.2经营策略 一、强化市场注意力竞争 汽配城是否能引起商家和消费者的注意是竞争的首要问题。如果市场和商品、服务没有引起商家和消费者的注意，潜在的市场参与者很可能未被感知，就难以被记忆。注意是形成记忆的基础，引起注意的因素主要有两类：一是刺激的强度和内容，二是商家和消费者的自身意向。因此加大刺激强度，对汽配城进行多渠道、多媒体、持久的宣传，给商家提供充分的信息是必要的手段。加大汽配城及其经营服务的刺激强度拟在广告战略、人员推广、公共关系、专场推广等方面加强汽配城品牌注意力的竞争。 40 二、场租策略场租是商家最为敏感的因素，直接影响着商家的选择。因此，要根据商家心目中对汽配城价值的理解来决定租金水平。采用这一方法的前提是充分运用营销组合中的非租金因素来影响商家，使商家心目中形成对汽配城的“理解价值”，有一个正确的估计。三、服务策略一流的服务是树立汽配城市场形象的重要一环。商家是否入驻，很大程度上要考虑服务。所以汽配城必须为商家筹划好工商、税务、经营品牌推荐、营业员招聘和管理、款项结算、安全监控等一系列经营管理事宜，保证商家入驻后顺利经营。 四、品牌战略为全方位增强竞争力，汽配城必须实施品牌战略。树立品牌主要从质量、技术、服务三反面着手。首先，汽配市场必须实施严格的质量标准和市场准入制度，汽车配件必须要有品牌的信誉和保证；要有严格的质量检验认证；对汽配城内的经营业主建立详细的基本情况和信誉档案，实行严格的管理和清除制度。其次，汽配市场不仅为消费者提供购买零配件的场地，还要能通过现场咨询、电话咨询和网络查询等形式为消费者提供各种技术服务(提供技术信息、进行技术培训和提高)，使汽配市场成为车主和商家的信息、技术基地，增强汽配市场的科技含量和社会信誉。再次，最重要的是要突出服务功能，无论是信息服务、技术服务，40 还是配送连锁的流通销售服务以及销售后的服务(维修保养)等，所有的承诺都必须落实到行动上。无论是消费者对服务观念的印象，还是对服务体系的体会，还是对品牌的认可、认同程度等都只有通过他所得到的服务才能强化。服务力求迅速、及时、到位、有效，为商家和车主打消后顾之忧，抢占商家选租和车主选买的第一位置。 3.3.3招商计划（1）印制精美宣传册发送厂家，引进大型汽配代理、专卖店；（2）为厂商提供拓展汽配经营市场的可行性方案；（3）建立网站，运用现代信息手段宣传市场，提供各项信息服务；（4）减免3-6个月租金和1-2年物管费；向政府争取在一定时间减免地方税费；（5）报纸广告和新闻操作，吸引现已经营的经销商进驻。招商计划大致分两步进行：第一步采用（1）-（4）项方法，直接与厂商或代理商家洽谈，引进品牌汽配、用品专卖店；第二步结合（4）、（5）项方法和已签约进驻大型品牌的号召力，带动现已经营的普通品牌经销商入驻。可分为两个阶段进行：第一阶段是让现已经营的普通品牌经销商意识到，汽配城有一系列优惠措施，已有众多大型品牌进驻，不及时进驻就会失去竞争实力，哪怕只是开设分店入驻也势在必行；第二阶段是采取必要措施，让已开分店的原经销商将重心逐步转移到汽配城，最终达到完全转入汽配城的目的。40 第四章  建设规模和建设条件 4.1建设规模 拟建设的某汽配城占地约150亩，总建筑面积约13.71万平方米。包括汽配营业房8.98万平方米，商务写字楼1.52万平方米，宾馆1.16万平方米，综合商业门市0.18万平方米，餐饮休闲娱乐厅0.18万平方米，员工公寓1.05万平方米，地下车库0.64万平方米，地面停车场、前区广场及通道4.18万平方米，绿化2.16万平方米以及管网等。4.2建设条件4.2.1自然区位条件X地处川滇黔渝四省市结合部，位于西部资源富集区向集中消费的过渡带上，川南地区的劳动力资源、农产品资源和工业原料，成渝地区的市场、技术和信息等资源，贵州、云南丰富的能源矿产资源等要素在X形成最佳交汇点。立足四川、依托重庆、融入成渝、拓展滇黔的发展定位，决定了X的川滇黔渝结合部区域性中心城市地位。某汽配城位于X市整体规划的城北专业市场群，某商贸城、科维建材市场等综合和专业化大市场在此集聚，己经形成良好的市场氛围；X环线与321国道在此交汇，交通便利。地理位置十分优越。 4.2.2地理地形条件X40 市地处川南平行褶皱岭谷地貌区南端，为四川盆地南缘向云贵高原的过渡地带，兼有盆中丘陵和盆周山地的地貌特点。全市丘陵占60.1％，平坝占1.2％，山地占38.6％；海拔最高1,902米，最低203米，一般地区海拔在250-400米之间，地势北低南高。拟建场地原始地貌为丘陵斜坡和冲沟地段，区内总体地势与周围道路持平；场地水文地质简单，无不良地质构造。  4.2.3气象条件 X市属亚热带湿润性季风气候，年平均气温17.6℃-18.2℃，年平均降水量748.4-1,184.2毫米，年日照时数1,173-1,424小时，无霜期302～357天。总的特点是气候温暖，冬暖夏热，四季分明，雨量充沛。4.2.4市政配套工程条件本项目城市供电、供排水、通讯等基础设施的管道(线)可根据需要向有关部门申请办理使用，所需市政配套条件有保障。 第五章  建设方案5.1总平面布置项目占地约150亩，场地大致呈长方形。根据地块形状和周围环境，拟在场地南侧（临环城线）中部设市场主入口，东侧中部设市场次入口，场地内纵横分为9个功能区。南北走向布置汽配营业、展销、服务楼25幢（3层），南侧中部正对主入口布置综合写字楼（3-6层）、宾馆（9层）各1幢，东北角布置员工宿舍综合楼（12层）140 幢，西侧中部布置地面集中停车场，东北部员工宿舍综合楼后设地下停车场。市场主入口和次入口分设前区广场，东北角及某角为车流出入口，四周及各楼宇之间为通道，各功能区之间设绿化带。市场按照防火规范的要求，所有道路和出入口均满足消防车通行需要，同时在适当的位置布置室外消防栓。所有上下水管道、各种管线均预埋入地。同时，在有限的空间内，尽可能增加绿化面积，增强建筑物整体美感。5.2平面设计项目营业房为框架结构多层建筑物，楼体平面呈条形，可做大开间营业（展销）厅，也可以根据实际需要自由间隔为独立门店。建筑物1-2层为营业（展销）用房，3层既可作营业（展销）用房，也可作办公、商务、业务洽谈使用。综合写字楼与宾馆联体设计。写字楼部分为框架结构通体建筑，可根据需要任意间隔；宾馆主要为带卫生间的标准房间。员工宿舍综合楼为框架结构小高层建筑，底层为综合商业门市，二层为餐饮休闲娱乐厅。5.3结构设计5.3.1设计依据（1）根据我国现行设计规范，有关本项目采用的规范及标准有:40 《建筑结构可靠度设计统一规范》《建筑抗震设计规范》《混凝土结构设计规范》《建筑设计荷载规范》《建筑地基基础设计规范》《建筑桩基技术规范》《高层民用建筑设计防火规范》《人民防空地下室设计规范》（2）根据《中国地震动参数区划图》（GB18306-2001）和《建筑抗震设计规范》（GB50011-2001）确定，项目地震设防烈度为六度。（3）常年主导风向为西北风，最大风速为10级。5.3.2工程设计拟建项目建筑类别均为三类，设计使用年限50年，建筑结构安全等级为二级，抗震设防烈度为6度。采用框架结构体系，现浇钢筋混凝土楼面。墙体:为减少建筑物的自重和水平地震力，填充墙宜采用轻质墙体材料。基础:可采用碎石垫层钢筋混凝土条形基础或桩基础。5.4供电照明5.4.1电源40 项目拟配备变电设备，建设变电所和控制配电室提供汽配城供电电源，以保障汽配城营业和生活需要。5.4.2照明1)日常照明各建筑物不同场所分别采用荧光灯和白炽灯，道路采用一般高压钠灯，停车场地采用高杆灯照明。2)应急照明各营业场所设置自带电池应急照明灯，或者采用集中供电式应急照明灯。5.4.3线缆敷设项目供电线路采用交联聚乙烯绝缘，聚氯乙烯护套铜芯电缆线路放射式敷设。线路敷设方式按途径不同，分别采用直埋、电缆沟或穿钢管敷设。5.5给排水5.5.1给水（1）用水量。 项目日常给水按最高日用水量1,500立方米建设。 消防用水量按一次火灾总用水量290M"建设（室外消防用水15L/S，延续时间为3小时；室内自动喷水消防用水15L/S，延续时间1小时）。40 （2）水源由X市自来水公司供给，从市政管网接驳点采用DN100主管引入，建设生活、消防合一给水管网，环状布置。给水主管道埋地敷设，采用铸铁给水管材，橡胶圈接口。5.5.2排水 项目排水采用分流制。 (1)雨水 采用暗管排水系统，就近排入市政雨水管道。  (2)污水 项目生活污水 预计最高日排量70M"/D，由污水暗管收集，其中厨房污水经过隔油处理后排入污水管道。生活污水集中后排入市政污水管道。 车辆冲洗污水中可能含有油渍，经油水分离器处理，达到排入下水道标准后，排入市政污水管道。 (3)排水管材及基础  雨水和污水管道均采用承插式钢筋混凝土管，水泥砂浆接口，基础采用钢筋混凝土条形基础。  5.5.3消防 （1）消防给水 楼内设高位消防水箱和消火栓给水系统，各层设置消火栓;室内自动喷水灭火系统，由自动供水泵供水，共10台半用半备，分室设闭式喷头;室外设消火栓给水，由市场外给水管网供水。变电所、控制室及机房采用二氧化碳自动灭火系统。40  （2）灭火器配置按照建筑灭火器配置设计规范的规定，市场内各建筑内配置小型灭火器，以便及时扑灭建筑物可能出现的初期火灾。 第六章  环境保护、节能和绿化6.1环境保妒6.1.1主要污染源与污染物拟建场地为我市环保无烟区，且无需设置锅炉房，无烟尘污染。主要污染源与污染物为工程建设期间及使用过程中产生的噪音、污水及垃圾等。6.1.2环境综合治理方案（1）噪声治理施工阶段因施工机械和运输车辆产生的噪声在施工中严格按照城管、环保部门的要求进行正常施工。（2）污水、污物处理经营使用中产生的污水、污物，采取分流方式排放，屋面雨水直接排入市政排水干管，生活污水和粪便通过专门无害化粪池处理后抽排。建设专用垃圾站，经营使用中产生的垃圾经垃圾站收集，统一运送垃圾处理场处理。6.2节能40 给水工程设计充分利用市政给水水压，合理确定给水方式，并采用节水型卫生器材，从而降低能耗，节约用水。室内使用节能型三基色细管荧光灯和紧凑型节能灯，门厅及室外泛光照明采用金属卤化物灯。6.3绿化除功能区之间建设绿化带外，尽可能在前区广场、停车坪、道路两旁种植花草树木，形成绿化系统，进一步净化、美化环境，保持市场与周围环境的协调。 第七章  组织机构和劳动定员7.1建设管理机构设置由发起人指派或招聘业务精、能力强的人员，组成建设工程指挥部，确定一名主要领导担任项目经理，下设办公室及工程部，负责市场建设的日常工作。建设工程指挥部办公室及工程部负责工程设计、施工准备和施工等全过程的质量控制，确保市场内建筑物坚固、耐久、适用、美观。7.2市场管理机构设立X某汽配城有限公司进行市场经营管理。管理机构按照高效、务实、精简的原则设置，力求降低管理成木，提高经济效益。40 公司由全体股东组成股东会。股东会是公司的权利机构，对公司重大经营及投资决策事项作出决议。公司设执行董事一人。执行董事为公司法定代表人，向股东会负责，执行股东会决议。公司实行执行董事领导下的总经理负责制。总经理由执行董事提请股东会决定聘任，负责具体实施股东会的各项决议和日常经营管理工作。7.3劳动定员及培训7.3.1劳动定员项目建成后拟定工作人员32人，主要从事市场管理、后勤服务。7.3.2人员培训项目所需人员从社会上公开招聘，择优录取。上岗前组织专家进行岗前培训，经考核合格后上岗。 第八章  项目实施进度 8.1计划要求为确保本项目的顺利实施，要尽快列出基本建设年度计划，务必按计划完成组织机构、资金落实等事宜，同时做好工程各项前期工作，确保项目工程按国家和地方基本建设有关规定进行实施。8.2计划进度40 本项目计划建设期18个月,自取得土地使用权起计算。实施进度安排见下表:第九章  工程招投标9.1编制依据（1）《中华人民共和国招标投标法》（2）国家发展计划委员会第3、4、5、9号令9.2招标概要40 9.2.1招标的范围及依据项目工程建设资金来源为发起人自筹。为保证以一流的队伍、一流的施工和一流的质量搞好项目建设，按照《国家基本建设大中型项目实行招投标的暂行规定》，本项目主体工程的勘察、设计、建筑、安装、监理和主要设备材料供应等均实行招标。9.2.2招标的组织形式本项目建设主体为拟筹建的X某汽配城有限公司，根据国家发展计划委员会第5号令规定，不具有自行组织招投标的能力，故项目拟采取委托招标的组织形式。9.2.3招标的方式项目主体工程设计、监理拟采用邀请招标方式，土建工程、安装工程拟采用公开招标方式。   9.3招标初步方案9.3.1本建设项目的设计单位资质拟定为甲级，施工监理单位资质等级拟定为乙级及以上，土建工程、设备工程施工单位资质拟定为二级及以上。 9.3.2各项招标活动对评标专家专业特长和水平要求:土建工程施工及监理评标主要聘请给排水、结构、市政工程等有关专家;设备工程安装采购评标主要聘请给排水、电气、智能化系统等方面的专家。40 9.3.3招标领导小组由建设单位X某汽配城有限公司聘请有关人员组成。招标领导小组必须制定一套完整的工程招标投标办法，内容包括招标领导小组的组成、招标时段安排、招标程序、招标方式、评标委员会组成、评标原则、标底确定、评标方法、定标方法等。具体招标程序如下:第一步，拟定初步发包方案及招标说明书；第二步，编制招标文件和评标办法；第三步，向施工企业发出投标邀请书或发布招标公告，并发售招标文件和评标办法；第四步，施工企业递交投标书；第五步，按招标文件中规定的时间、地点开标；第六步，评标委员会评标，写出评标报告，并向招标领导小组推荐2-3名施工企业作为中标候选人；第七步，招标领导小组决标；第八步，工程指挥部发出中标通知书；第九步，与中标企业签定合同。 第十章 总投资估算和资金筹措10.1投资估算编制说明和依据10.1.1编制说明项目投资估算由建设项目所需的土地费用、前期费用、建安工程费(安装工程包括电梯、供电、供水、通讯设备、生活设备、管理设备的购置费和安装费)、配套工程费、基础设施配套费、预备费、建设管理费、建设期利息八部分组成。10.1.2编制依据40 (1)国家计委、建设部《关于印发建设项目经济评价方法与参数的通知》。(2)土建:《四川省建筑工程计价定额》（SGD1-2000）。(3)设备：国内设备生产厂家的近期报价资料，并考虑运输费用和一定程度上浮因素。(4)安装:《全国统一安装工程预算定额四川省估价表》（SGD5-2000）。(5)费用：《四川省建设工程费用定额》（SGD7—2000）。(6)市场价调整:近期X市《工程造价信息》。具体估算依据如下：建安工程和配套工程:根据相关定额、材料价格等资料，参照最新同类型工程概算资料，结合本地区实际情况估算。预备费:按照建安工程和配套工程的5%计算。其它费用:包括土地费用、前期费用、工程配套费、建设管理费、建设期利息等。根据有关规定结合本工程实际估算。10.2项目总投资估算某汽配城项目总建筑面积137,134.7㎡，其中：汽配营业房89,839.72㎡。根据项目建筑规划设计方案，经专业注册工程造价师测算，按照有关商业房地产项目投资估算编制办法和X市建筑安装工程造价实际水平，估算投资总额17,180.88万元。项目具体估算指标及投资额如下：40 土地费用1,631.57万元前期费用141.14万元配套工程232.01万元配套费1,243.72万元建安工程12,836.79万元预备费653.44万元建设管理费109.71万元建设期利息332.50万元10.3资金筹措根据投资估算，本项目总投资17,180.88万元，计划由发起人自筹7,180.88万元，银行融资10,000万元。 静态自筹资金率41.8%，均为项目资本金；银行融资率58.2%。第十一章  财务评价11.1依据本项目经济评价参照国家计划委员会颁发的《建设项目经济评价方法与参数》进行。项目所有营业面积全部出租经营，投资主体的经营收入来自租金收入。11.2项目计算期及经营负荷40 项目财务评价计算期为20年，其中建设期18月，第2年经营负荷达到70%，第3年为80%，第4年至计算期末为90%。11.3营业收入估算为了提高市场竞争力，吸引商家入场，尽快使汽配城形成气候，本评价不计建设期租金收益，第二、三年以低租金出租，第四年逐步提高租金到正常水平。经测算，计算期营业收入总额11.23亿元，正常年份营业收入6,289.29万元。动态估算情况如下表：11.4税金及附加估算税金及附加按国家现行规定的税率估算。营业税为租金收入的5%，城市建设维护税为营业税的7%，教育费附加（含地方）为营业税的5%，房产税为租金收入的12%，土地使用税为6元/平方米，印花税为租金收入的1‰。动态估算情况如下表：40 11.5运营成本费用估算汽配城运营成本费用按以下标准估算：工资及附加：公司定员32人，工资及附加年平均3.2万元/人。固定资产折旧:按照国家有关规定采用使用年限法分类折旧，折旧年限房屋40年，地面停车场、通道、前区广场、绿化、设备20年，残值率5%。土地使用权摊销:商业土地使用权出让年限40年，摊销期40年。            修理费:按固定资产折旧额的15%计算。其他经营管理费用:按营业收入的5%计算。财务费用:财务费用为银行贷款利息,按现行3-5年期银行贷款基准利率6.65%计算。  40 估算结果，计算期运营成本费用总额18,546.42万元，年均运营成本费用1,002.51万元。11.6营业利润估算根据本项目拟定的营业收入、成本费用、税收等水平估算，项目建成投入营业的当年即有盈利，利润总额470.93万元。经估算，计算期利润总额72,871.91万元，年均利润3,939.02万元，正常年份利润额4,202.53万元。11.7所得税估算根据现行企业所得税法规定，企业所得税率25%。经估算，项目计算期企业所得税总额18,217.98万元，年均所得税额984.76万元，正常年份企业所得税1,050.63万元。11.8盈利能力分析11.8.1投资利润率年投资利润率=计算期利润总额÷期数÷项目总投资×100%=72,871.91÷(20-1.5)÷17,180.88×100%=22.93%11.8.2投资利税率年投资利税率=计算期（净利润+税金及附加+企业所得税）÷期数÷项目总投资×100%40 =(54,653.93+20,926.49+18,217.98)÷(20-1.5)÷17,180.88×100%=29.51%11.8.3资本金利润率年资本金利润率=计算期净利润÷期数÷资本金×100%=54,653.93÷(20-1.5)÷7,180.88×100%=41.14%主要财务指标表明：项目投资利润率22.93%和投资利税率29.51%均远高于行业投资利润率10%和行业投资利税率14%，项目投资回报率高，盈利能力强，微观经济效益好。11.9现金流量分析通过对项目收支情况和项目建设经营运作方式的分析，估算现金流量情况如《现金流量分析表》（附表6）。根据《现金流量分析表》各年净现金流量计算，项目税后内部财务收益率FIRR为15.7%；按基准折现率12%计算的累计财务净现值FNPV为7,764.63万元；财务投资静态回收期5.3年（不含建设期），动态回收期9年（不含计算期）。计算结果表明：项目财务内部收益率高于行业基准收益率13%，包括建设期在内的财务投资回收期6.8年低于行业基准投资回收期8年，累计财务净现值大于零，说明本项目在财务上具有可行性。40 但这种可行性建立在项目投入营业后各年按预计如数取得营业收入。因此，项目管理团队一定要加强招商营运和经营管理工作，制定切实可行的营运策略。11.10不确定性分析11.10.1盈亏平衡分析（1）租赁收入盈亏平衡分析本报告所采用的租赁收入变动预测法测算盈亏平衡，是在假设营业固定费用和租金单价不变的前提下，以租赁营业场所比例和租赁收入额度来表示盈亏平衡点。BEP（进驻率）=（固定费用+财务费用）÷[营业收入-（可变费用+税金及附加）]×100%=(13,015.05+1,775.55)÷[112,345-(3,755.82+20,926.49)]=16.87%测算结果表明：如果估算固定费用、财务费用和租金单价不变，只要营业场所租出16.87%，即租赁收入达到18,952.60万元（年租赁收入1,024.46万元）即可收回全部投资。（2）租赁单价盈亏平衡分析本报告所采用的租赁单价变动预测法测算盈亏平衡，是在假设营业固定费用和租赁面积不变的前提下，以平均租赁单价来表示盈亏平衡点。BEP(租赁单价)=（固定费用+财务费用）÷[计算期营业场所租赁面积积数×（1-可变费用率-税金及附加率）]40 =(13,015.05+1,775.55)÷[137,047×(70%×1/2+80%+90%×17)(1-3.343%-18.627%)]=51.2（元/㎡）测算结果表明：如果估算固定费用、财务费用和营业场所租赁面积不变，只要租赁单价达到51.2元/㎡即可收回全部投资。（3）投资变动盈亏平衡分析本报告所采用的投资变动预测法测算盈亏平衡，是在假设营业收入不变的前提下，以项目总投资增减幅度来表示盈亏平衡点。BEP（投资增减率）=（营业收入-税金及附加-总成本费用）÷总成本费用×100%=（112,345-20,926.49-18,546.42）÷18,546.42×100%=392.92%测算结果表明：在估算营业收入、税金及附加、经营管理费、财务费用不变的情况下，实际投资增加比例不超过估算投资的3.93倍，即投资总额在67,507万元以内都能收回全部投资。11.11敏感性分析本报告敏感性分析主要从投资和营业收入的有利变化和不利变化测算对项目财务净现值、内部收益率、投资利润率、净利润的影响程度，从而分析各因素变化对项目收益的影响作用。40 经测算，投资和营业收入上、下浮动10%对项目财务净现值、内部收益率、投资利润率、净利润的影响结果如《某汽配城投资项目敏感性分析表》（附表7）。（1）当营业收入减少10%时，项目财务净现值从7,764.63万元下降到5284.13万元，减少2480.50万元，降低31.95%；内部收益率从15.70%下降到14.16%，减少1.54个百分点，降幅9.81%；投资利润率从424.15%下降到370.30%，减少53.85个百分点，降幅12.70%；净利润从54653.93万元下降到47715.28万元，减少6938.65万元，降低12.70%。经测算，在总投资不变的情况下，营业收入下降幅度31.30%，是项目财务净现值＞0的临界点。（2）当总投资增加10%时，项目财务净现值从7764.63万元下降到6261.57万元，减少1503.06万元，降低19.36%；内部收益率从15.70%下降到14.16%，减少1.28个百分点，降幅8.15%；投资利润率从424.15%下降到380.68%，减少43.47个百分点，降幅10.25%；净利润从54653.93万元下降到53959.58万元，减少694.35万元，降低1.27%。经测算，在营业收入不变的情况下，总投资增加幅度51.66%，是项目财务净现值＞0的临界点。40 上述数据表明：投资额和营业收入两者的变化对项目财务净现值、内部收益率、投资利润率、净利润都有影响，而且影响幅度一般大于投资额或营业收入自身的变化幅度，其中营业收入变动的影响尤为显著。并且项目在营业收入减少31.30%或总投资增加51.66%的范围内变动，财务上都具有实施的可行性，说明项目抗风险能力强。但营业收入变动较为敏感，应当高度关注汽配城场租水平和商家入驻率（即出租率），以获得最大限度的租赁营业收入，减少投资风险。11.12财务评价结论通过静态与动态计算、分析，可以看出：(1)项目营业收入、利润总额及上缴税金估算结果说明，汽配城建成投入营运后，企业经济效益良好。(2)项目盈利能力指标优于行业的基准指标，说明汽配城投资盈利能力强。(3)从盈亏平衡分析及敏感性分析来看，项目具有很强的抗风险能力。综上所述，某汽配城建设项目经济效益指标良好，具有较强的盈利能力、偿债能力和抗风险能力，财务上具备可行性。第十二章  结论和建议12.1可行性研究结论（一）项目建设符合X市总体规划，符合X市构建区域性中心城市的发展目标。40  （二）项目功能齐全、布局合理，项目的实施可以完善X市专业市场结构，带来良好的社会效益。（三）项目建设目的明确，建设条件充分，资金筹措方式得当，具备实施可能。（四）项目经济效益好，偿债能力和抗风险能力强，财务上具备可行性。12.2问题及建议（一）项目工程建设周期18个月，时间紧、任务重，要使项目能如期按计划完成，除了要安排好规划方案外，还需特别注重建设资金的筹措，统筹合理地安排建设内容和施工进度。（二）项目总建设规模较大，需加强与规划、土地、环保、消防、供水、供电、电信等部门联络工作，使项目建设既能满足有关部门规定要求，又能使有关部门尽快积极办理相关事宜。（三）项目建设要严格按照城市总体规划要求实施。（四）项目设计方案内容有待初步设计阶段进一步完善。12.3政策需求（一）本项目选址符合城市总体规划要求，所选宗地为最优方案，但如果政府出于城市建设综合因素考虑将宗地安排他用，则由政府另为本项目选址，请政府务必支持。（二）40 项目建成初期有一个人气集中的过程，除企业自身加强宣传力度，给予场租优惠，搞好招商工作外，还需政府出面协调工商、税务、银行、技监、城管等部门，最大限度给予商家工商、税收、融资等各方面的优惠政策。40'