工业品博览交易中心可行性研究报告

'XX工业品博览交易中心可行性研究报告本报告旨在对项目作出常规可行性研究；由于本项目主要开发建设面向国际市场、以国际工业品博览交易为主轴的商贸交易平台，并配套一流的服务配套设施，包含：国际工业品博览馆、国际会议中心、国际工业品精品展示馆、总部办公基地、仓储物流配送中心、研发中心、质检中心、教学培训基地、星级酒店、餐饮娱乐、国际服务公寓、高档住宅社区等。打造一个工业品采购、物流、销售与服务四位于一体的综合性供应链服务平台。核心业态设置无机机电、机械设备、IC产业、电子电器、光伏产业、工业原料、生产设备、汽车零件等。有别于传统的、单一的工业品专业市场，在工业品行业现状、国家政策、市场等诸多有利因素的作用下，她必将成为中国第一个国际级高标准的工业品博览交易中心；本报告以详细的市场调研为基础，以大量具有说服力的数字材料为依据。逐一回答该项目的投资者何以独具慧眼进军工业品产业；何以在长三角、在X开发、建设工业品博览交易中心等疑问，顺理成章地得出两个结论：选择长三角开发建设工业品博览交易中心是市场的迫切需要；选择X是因为X综合成本最低，综合效益最好；本报告充分发掘X在“长三角经济圈“中有利的区位优势，将项目有效资源、市场前景及公司操控能力三位一体进行综合考虑，并对方案作出初步投资估算。第一章总论78 第一节可行性研究主题一、项目简介1、项目名称：XX工业品博览交易中心2、项目承办单位:3、项目建设地点及占地面积：本用地位于X市陆家现代服务综合园区内,金阳东路南侧，沪宁高速公路北侧，集善路西侧，项目占地1500亩；二、可行性研究报告编制单位：三、研究工作范围：1、项目背景、开发规划的确定;2、市场环境分析;3、投资估算及经济效益分析;4、项目不确定性分析;5、项目社会效益和环境效益评价四、可行性研究报告的编制依据：1、《中华人民共和国土地管理法》2、《中华人民共和国土地管理法实施条例》3、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》4、《城镇国有土地使用权出让和转让实施办法》5、《中华人民共和国城市规划法》6、《苏州市城市建设规划管理办法》7、《中华人民共和国城市房地产管理法》8、《城市房地产开发经营管理条例》9、《城市拆迁管理条例》10、《城市商品房预售管理办法》11、《城市房屋租赁管理办法》12、《城市房地产抵押管理办法》第二节项目概况一、项目实施进度计划安排：由于项目用地量较大，用地审批手续难以一步到位，所以本项目采用：整体规划、分区交迭连续开发、尽快完成的思路实施，争取在4年到5年时间内全部建设成投入使用；二、项目主要技术经济指标：名称合计一期(2#地块)二期(1#地块）三期（3#地块）四期（4#地块）五期（5#地块）小计78 占地面积（㎡）959,073389,371259,283140,08370,88099,456959,073建筑面积（㎡）1,973,429632,723420,728409,408209,645300,9251,973,429地上建筑面积（㎡）1,731,259580,163378,878350,208174,365247,6451,731,259地下建筑面积（㎡）242,17052,56041,85059,20035,28053,280242,170容积率1.811.491.462.502.462.491.81总户数（户）　　　　　　　建筑面积㎡合计1,974,429632723420,728409408210645300925553,630主体部分小计1,964,629632,723420,728399,608210,645300,925543,830酒店式公寓167,1606098060,180　　46000167,160配套商业69,5003680032,700　　　69,500工业品精品馆/展示中心59,68059680　　　　　工业品交易区696,871385923285,99824950　　　办公352,23836780　315458　　　住宅312,010　　　174365137645　酒店64,000　　　　6400064,000地下车库243,1705256041,850592003628053280243,170地下商业0　0　　　0…　　　　　　0配套部分小计9,800009,800009,800公建配套（工业品博览馆）9,800　　9800　　9,800第二章项目建设背景第一节项目建设背景78 一、我国现代服务业现状1、服务业在中国经济增长中的作用没有充分发挥出来。传统经济发展理论认为，经济增长的过程本身是一个结构转换的过程，随着人均GDP的增加，服务业在GDP中的比重不断上升，但中国服务业的增长速度明显慢于GDP增长速度，在中国目前经济发展状况下，由于收入分配差距的过于显著和存在着一个绝对数字庞大的相对富裕阶层，支撑着一些奢华型服务业的畸形发展，中低收入阶层所需求的质优价廉的基本性需求服务业无法得到充分的发展，因此，服务业的有效供给相对不足，中国巨大的收入差距导致服务业比重在收入快速增长的同时，没有获得明显的提高；2、2005年第一次经济普查数据显示，服务业在中国经济的比重为40.7%，距离世界平均水平67.7%仍有很大差距；中国服务业的发展差距在于：一是服务业比重偏低；二是服务结构扭曲和升级速度缓慢，特别是以信息化为代表的现代服务业发展缓慢；三是服务贸易国际竞争力弱；究其原因，既有基础薄弱，服务消费供给不足的因素，也有服务消费意识淡薄和消费能力低下的因素，而更主要的原因在于：经济发展战略思维的固化和调节政策的失灵。中国多年来“重物质生产体系，轻服务消费”的思维方式是导致中国服务业发展滞后的最重要原因；3、中国服务业发展的特点一是发展地区间的不平衡，东部地区服务业总量最大，服务业吸纳就业人口也最多，最发达的北京、上海、广州等城市的产业结构已经演变为“三、二、一”格局，在这些地区，服务业已经向现代服务业转变，而中西部欠发达地区，除了教育和旅游发展较好外，整体服务业发展层次较低，发展后劲不足；二是服务业正逐步成为吸纳劳动力的主力军，但潜力仍然没有发挥出来；三是从服务业内部结构来看，传统服务业较为发达，现代服务业和新兴服务业明显落后；附表：1、三次产业贡献率年份国内生产总值第一产业第二产业第三产业#工业20031003.36332683658.5114537151.9146340538.1252194520041007.84935260552.2341901247.73944364020051006.08326271753.6385231447.0161138940.2782141420061005.353.0848272346.6022563641.6617989120071003.56707595654.1137046748.1899118342.31921938资料来源：中国统计年鉴200878 第二产业对经济贡献率45505560第二产业第二产业58.51145452.2341953.63852353.08482754.1137052003年2004年2005年2006年2007年资料来源：中国统计年鉴20082、第三产业增加值构成年份第三产业交通运输、仓储和邮政业批发和零售业住宿和餐饮业金融业房地产业其他2003年10014.1319.945.588.9111.0240.412004年10014.4119.295.688.3511.1141.162005年10014.7618.435.718.5911.2341.292006年10014.7318.265.6610.0211.4139.922007年10014.6018.165.7011.0511.8538.64资料来源：中国统计年鉴200878 3、三次产业就业人数年份经济活动人口就业人员构成(合计=100)(万人)(万人)第一产业第二产业第三产业第一产业第二产业第三产业200275360737403687015780210905021.428.62003760757443236546160772180949.121.629.32004768237520035269169202301146.922.530.62005778777582533970180842377144.823.831.42006782447640032561192252461442.625.232.22007786457699031444206292491740.826.832.4资料来源：中国统计年鉴2008二、现代服务业综合园区含概的内容现代服务业主要指在工业化高度发展阶段产生的，主要是依托电子信息等高技术和现代管理理念、经营方式和组织形式而发展起来的服务业。与传统服务业相比，现代服务业一方面是指突出体现了知识含量比较高，尤其是基于信息技术的发展，以高新技术为支撑的服务业，即知识密集型服务业；另一方面是指随着某种经济或社会活动中某局部功能的需求不断扩大，以致专业化运作的成本优势和规模效应得以体现，从营运主体中分离出来，形成专业的服务机构，即一些专业服务和新兴服务业。现代服务业的统计范围是不断变化拓展的，因而应对现代服务业的界定、划分也应不断地调整。服务业集聚是指在服务领域内相互关联(互补、竞争)企业与机构在一定地域内聚集，形成上、中、下游结构完整、充满创新活力的有机体系。在现代服务业集聚中，现代服务企业是关键企业，在集聚中处于核心地位，直接给消费者提供服务产品或服务过程，并接收消费者的反馈信息；供应者是指为服务企业提供原材料或者半成品的企业，一般不与消费者直接接触；相关机构主要指行业协会、研究机构和政府相关机构等；人文环境指服务企业聚集的历史、文化和社会氛围；产业区的基础设施是指某一区域的道路、通信和安全；政策环境是指政府关于特定产业及区域的政策和法律规定。服务业的工业化，催生了现代服务产业园区的和出现和发展，一是来自对城市原有服务业较集中区域的重新规划；二是来自地方政府或产业房地产商策划的主题园区。78 在现代服务产业体系中，一些中枢事务部门，如金融、风险投资、广告、法律咨询等产业，大多高度集中于城市中心区域，其空间上的集聚主要追求信息的畅通性、商务合作的便利性以及高度熟练的劳动力。而有一部分区位敏感度较低（区位熵大于1）的产业，如研发服务、专门设计服务、仓储物流服务、信息及数据处理等，更适合形成各种形式的现代服务产业园区，是地方推动服务经济发展的重要抓手。三、现代服务业综合园区现状和发展趋势目前，从国家到地方、从城市到区县，各地争相出台产业优惠政策，加速推动现代服务产业的发展，其中现代服务产业综合园区已成为大城市主体功能的承载点、城市经济的增长点和城市竞争力的爆发点。而以研发服务、专门设计服务、仓储物流服务、信息及数据处理等为主要内容的现代服务产业园区，更是在经济现代化中扮演着重要角色，也为次级城市、次城市区域的跨越式发展提供了契机。园区形式主要包括：（1）科技商务社区科技商务社区适合于城市边缘的城乡接合部区域的高新技术区的发展，是一个住宅、商店、休闲场所齐全，工作室或厂房规划有序、有机组合，可以“自给自足”并能提供足够内部交流空间的综合社区。科技商务社区以吸纳创新型的研发企业、创业企业和企业总部为主，内部工作环境优越，服务配套设施完善，可以通过内部技术研讨会、企业家沙龙等公共活动，更好地活跃区域内的创新氛围。（2）呼叫产业（数据处理服务）园区引入国内外知名的第三方外包型呼叫中心和数据中心企业、地区总部型呼叫和数据中心企业，也可引入商旅服务业、外包呼叫中心、消费电子、电视购物、保险业的国内外多个龙头企业，并根据单个企业的特殊需求，进行定制式开发呼叫中心园区，提供酒店预订、网上购物、地图服务等方面的集中呼叫服务。园区物业一般为产权式公寓房、独栋办公房、商业及生活配套设施。（3）培训产业园区培训产业园区是将多个职业教育和培训机构整合起来，包括职业技能、素质培训、实用技术培训、企业培训教育、新兴产业培训、远程网络教育等，通过资源共享提升效率、塑造品牌。由地方政府或产业房地产商，负责园区的开发和管理运营，吸引多家培训机构入驻园区，以动态的，短期的培训项目主，也可以是半年左右的集训。园区运营商负责招生、学生管理、实习安排、后勤服务。培训机构、专家学者、独立顾问等只需要开发好培训课程。（4）电子商务＋仓储物流78 电子商务仓储物流中心以其对外交通便利、多类型交通以及低廉的租金成本等方面优势，吸引大中城市电子商务企业入驻，发展以“生活资料”为特色的集仓储、简单加工、物流配送、检测维修、贸易于一体的物流产业链，打造大型的特色仓储物流园区。其主要设施包括电子交易结算中心、电子信息中心、物流配送中心、商务办公楼、产权商铺、会务酒店、公寓以及餐饮娱乐设施。（5）逆向物流专业处理中心吸引家用电器、IT行业的大型企业与第三方逆向物流企业合资兴建开发，集汇集、处理、库存、配送、信息整合等功能于一体的逆向物流专业处理中心，同时配备专业的逆流物处理技术、人员和处理设备或设施，满足逆向物流一体化、信息化、社会化、绿色化、专业化和产业化的要求，打造具有相当集聚能力的逆向物流中心。其主要设施包括办公区、售后维修区、仓储作业区、回收处理中心、生活服务区。我国的服务业综合园区的发展趋势各地园区化进程不断加快近年来，各地纷纷鼓励企业“退城进郊”、“进区入园”，促进产业合理集聚，产业园区化比重不断提高。各类产业园区，目前已经成为各地加快经济发展的重要载体，其在产业、出口和利用外资等方面的集聚效应日益显著;产业链式发展和集群化趋势虽然近年来我国的产业园区化进程在快速推进，但这种单纯的园区化即产业“进区入园”，只能解决产业的地理集中或产业集聚问题，它只是现代产业空间组织的一种低级形态。从现代产业空间组织形态看，产业园区的发展一般要经历园区化、链式发展和集群化三个阶段。目前，我国不少园区尤其是市县级园区还停留在单纯的园区化阶段，园区功能定位不明确，缺乏特色和专业化分工，企业间缺乏有机的联系，犹如“一个麻袋装着一大堆土豆”。这个麻袋就是园区的边界，土豆就是我们招商引资来的企业，我们一打开麻袋，里面的土豆都是散的，缺乏有机关联。可喜的是，近年来我国一些条件较好的园区已开始出现产业链式发展和集群化的趋势。如北京、天津开发区的电子信息产业，X花桥的国际商务区等，不少园区都提出要大力发展产业链经济，加快产业集群化的进程。显然，产业链式发展和集群化是未来园区产业发展的方向;园区内产业出现融合化趋势各地园区开始不断强化现代物流、商务服务、研发、信息咨询和中间服务等生产性服务业的相互融合，建立完善的产业支撑服务体系，以促进现代制造业与现代服务业的融合发展。可以说，产业的融合发展是当前各类产业园区发展的大趋势;四、长三角区域工业品行业发展现状78 中国五金行业求购市场数据来源：中国工业网专业市场的出现是市场经济发展到一定阶段的必然产物。由上图可以看出，长三角区域是中国五金制造和需求的重要区域。 按照《中国五金行业特色区域称号命名管理办法》（修订稿）中的命名办法来划分：现有中国五金产品之都三个即：中国锁都（温州）中国阀门之都（玉环）中国钮扣之都（桥头）有中国五金产业基地八个即：中国五金制品产业基地（小榄）、中国（水口）水龙头生产基地、中国不锈钢制品生产基地（新会）、中国（温州）金属外壳打火机生产基地、中国（温州）剃须刀生产基地、中国五金制品（余姚）生产基地、中国出口工具生产基地（金华）、中国丝网产业基地（安平）；有中国五金之乡（镇）三个即：中国拉链之乡（桥头）中国五金之乡（永康）中国五金之镇（大新镇）Pi|Zj) 按照各生产基地的发展模式，我们可以把14个五金生产基地划分为：I3r")}P 7G;1n0m-T （一）历史悠久型如:张家港市大新镇是苏南地区乡镇企业起步较早的工业卫星镇，以五金起家，靠五金发家，已有70多年的生产历史，是协会授予的全国第一个“五金之镇”；再如：安平丝网业已有500年的历史，最早可追溯到弘治元年，即公元1488年，可谓历史悠久，源远流长,这样的基地还有永康五金、水口龙头等；OgQ8yKfDB（二）先商后工型如:温州市永嘉县桥头镇，在20世纪80年代初，敢为人先的桥头人创造了中国第一个小商品市场、桥头钮扣市场，经过多年的发展，现在已经形成了以钮扣、拉链为龙头，各类经济齐全的产业群。与此类似的还有新会不锈钢制品行业，也是在开展贸易的基础上发展为不锈钢制品生产基地的；78 5[B)U">] oHv.EO    （三）市场发展型如:温州市剃须刀行业起步于20世纪80年代末，是从无到有，从小到大快速发展起来的新兴五金产业。再如：广东中山市小榄镇，在改革开放的浪潮中，把握了时代的脉搏，抓住了发展机遇，大力发展工业，其中五金制造业也得益于此，并被列为小榄镇的六大支柱产业之一，经过多年的发展，形成了以锁具、燃气具为龙头，上下游产品及各类配件齐全的产业群。涌现出了一批以固力、华锋为首的锁具制造业，以华帝、长青为首的燃气具制造业，以史丹利、高天为首的铰链制造企业，以聚龙为首的指甲钳家用护理产品制造企业等等。这样的基地还有玉环阀门、温州锁都、温州金属外壳打火机、余姚五金制品生产基地等；五、长三角区域工业品产业化发展意义正是世界科技的发展，新材料、新工艺、新技术的使用极大的提高了生产力，推动了社会的进程，对五金产业而言，新材料不仅提升了五金产品的质量与性能，也引领了行业潮流，五金新材料的研发和运用更是大大推动了新品智能化、精巧化的进程。同时在新的设计理念的指导下，五金新品款式更是充满着迷人的魅力。新材料、新工艺、新技术，成就了五金真品质。  中国五金行业从上世纪九十年代以来一直保持高速发展的态势，目前已成为世界上重要的五金制品大国，但不可否认的是我国五金行业在产品研发、创新、品牌经营、营销管理、企业规模、资金实力等诸多方面与世界五金知名企业存在着较大的差距。但相信通过各方的共同努力，这些困难都是可以克服和解决的。专家预测：到2020年，中国工业增加值占全球工业增加值的比例要从2000年的5.72%增长到10%以上；制成品出口占全球制成品出口的比例，要从2000年的5.22%增长到10%以上。到那时，中国还要有一批强大的五金制造业集团，形成若干个有特色、有国际知名度的五金制造业集中地。现在的长江三角洲地区，在电子产品制造上形成了一定的规模，今后应争取成为这方面的世界级五金制造业集中地。因此，长三角地区五金产业化发展，有助于提升整个中国五金行业的科技含量，增强中国五金产品在在品牌研发、创新、品牌管理、营销管理、企业规模、资金实力等多方面的竞争力，做大做强，开拓国际市场。六、长三角区域工业品行业发展前景据测算，基础设施建设每投入100亿元，就需五金产品7亿元;就江苏而言，年基础设施建设投入近10000亿，五金产品需求量近700亿元。因此，长三角五金业的发展机遇非常难得，潜力非常庞大，形势非常喜人，前景非常广阔；七、X，苏州和上海及周边大型专业市场分析专业市场是集贸式市场组织的典型，它由乡村集市发展而来，后由农村到城市郊区，渐渐发展为大型专业市场和专业78 MALL两种形式集贸式市场组织是一种以某个固定场所为集聚地，以众多企业和个体商户为经营主体所形成的共享式交易平台；专业市场是集贸式市场组织的典型代表，是一项极具“中国特色”的诱发性制度创新，起源于古老的市场组织形态——间歇性集市或称乡村集市；交换的扩展使各地城市纷纷建立‘商场’，即四周往往被露天集市包围的室内市场。在多数情况下，这些商场是些常设的专业性集市；随着需求的提升，这些专业性集市渐渐突破普通交换的狭隘范围，空间辐射范围的提高和集聚效应使专业市场完成了由农村到城市郊区的扩展；在市场竞争中小商品市场、纺织服装类、批具、家具建材、五金机电、物流主导等因其特有的优势属性成为了具有竞争力的专业市场研究分析项目周边案例，寻求项目持续发展及其研究借鉴的方法案例分析案例1：上海奥特莱斯(Outlets)案例2：上海国际机电五金城案例3：上海五金城---中国五金第一城案例4：上海吉盛伟邦绿地国际家具村案例5：上海意邦国际建材品牌中心案例6：无锡新世界国际纺织服装城案例7：无锡五洲国际工业博览城案例分析一：上海奥特莱斯(Outlets)78 上海奥特莱斯位于位于青浦赵巷镇318国道以北，嘉松中路以东。新通波塘以西，紧临A9高速公路，南北分别为沪杭、沪宁高速公路、东靠A5嘉金高速公路，西邻A30郊环高速公路，由百联集团和香港九龙仓集团共同投资开发；奥特莱斯划分为A、B、C三个区，由一条主购物通道贯穿，并搭配两条次购物通道;入口停车场C区B区A区1、入口设在嘉松中路，由入口进入，左手边为购物区，右手边为停车场78 2、整个奥特莱斯购物区划分为A、B、C三个区3、从A区到C区，建筑由低（一层）到高（三层）4、购物区由一条主购物通道贯穿，并搭配两条次购物通道以销售国际国内著名品牌折扣商品为主，集休闲，餐饮和娱乐为一体A区处于最佳位置，均为单层店铺，集聚了世界顶级品牌折扣店；B区店铺以一层为主，局部两层；主要为国际高档品牌折扣店，结合少量餐饮店；C区为三层店铺，多为国内外知名品牌，进驻的休闲餐饮商店为顾客提供完善的服务；78 案例分析二：上海国际机电五金城项目位置：位于上海嘉定区国际汽车城内，毗邻F1赛车场；安亭国际汽车城：拥有F1赛车、上海大众等大量知名生产制造企业，大量厂房、基础设施亟待建设；嘉定新城：为上海重点建设的三大新城之一，总投资额将达3000亿左右，带动对五金机电的巨大需求；南翔、江桥区域：受轨道交通建设带动，城市化进程加速，目前有大量有大量楼盘建设、上市；项目地理位置优越，处于三大需求市场的中心位置，并可获得公路、水运、铁路等交通支持；公路：处于多条高速公路的下匝口、沪宁高速（A11公路）华新匝道口距市场5公里；沪嘉浏高速（A12公路）马陆匝道口距市场5公里；嘉金高速（A5公路）宝安公路匝道口距市场1公里；郊区环线（A30公路）宝安公路匝道口距市场4公里；水运：可获得吴淞口码头的水运支持，宝安公路是市场的门户黄金通道，可直达吴淞口码头；市场的薀藻浜码头为国家级航道，通航能力10000吨，连接吴淞码头；78 铁路：南翔和安亭均有铁路货运编组站项目占地1100亩，总建筑面积70多万平方米；目前已开发两期，商用房2000套，共30万平方米，板材和钢材市场7万平方米；一期：推出商铺992套，近5万平米。主要经营建筑五金、装饰五金、管道阀门、五金工具、工业机械、磨具磨料等十多类机电五金产品；二期：推出892套商铺，共42000平米左右。除规划更具特色的机电五金产品区域外，还启动了板材与钢材市场；项目功能设置基本以交易区为主，项目未设仓储区、办公区,生活配套在交易区内由部分个体经营者提供建筑设计体现了商住两用的理念，保证每个门店都有一套住宅与之配套；78 底层商铺面积：开间4米，进深12米，层高3.85米；单间店铺面积为48平米；住宅配套：每两间门店上设计住宅2套，分两层。单套面积为96平米，层高2.95米，顶层设有阁楼；保证每间店面都有一套住宅与之配套；由于开发商长期在浙沪从事五金生意，带来大量浙江投资客。经营户主要是以嘉定、闵行其它中小五金城的搬迁过来的客户为主案例成功经验规划选址科学：周边三大需求引擎驱动；商住两用：全面满足经营、居住、办公需求。招商、管理品牌号召：品牌厂家、经销商带动中小商户；优惠组合：租金、税收优惠争夺周边商户资源；统一招商：投资客返租，统一招商，规范租金水平与各区业态分布。案例不足之处规划仓储不足：项目未规划仓储区域，采取从周边工业园统一租赁，再返租给商户的模式，目前供不应求；未规划生活配套：导致生活配套靠分散的门店解决，形象不统一；管理功能平台单一：除五金城网站外，未构建其它服务平台，五金城覆盖区域有限；案例分析三：上海五金城---中国五金第一城上海五金城项目是以五金文化为核心的大型新兴五金专业市场，是上海市新世纪的一项重点工程，选址于国际汽车城外冈工业园区;78 外冈工业区:位于外冈镇宝钱公路以南，沪宜公路两侧，是综合工业区，分成6个片区，以汽车零部件、光电子、塑胶五金、水暖五金、精密机械制造、出口加工等产业为主，是上海未来发展的先进制造业的重要增长极；项目分两期开发，一期规划620亩，二期规划1600亩，总建筑面积达150万平方米，总投资20亿元人民币以上，共分四个阶段实施。78 其中包括1400间营业房，1500个展位以上的国际展示中心，风格独特的花园式新型仓储物流及配送中心，各类五金精品馆，大型生态停车场，五金工业区域，配套生活小区等先进设施。全部建成后的五金城将是亚洲五金行业最大的展示中心、采购中心、信息中心，集展示贸易、仓储物流、信息技术及科技交流于一身，融研发、生产、销售及配套设施于一体的五金机电专业批发大市场。一期20万平方米，于2006年3月隆重开业，截止有三年运营时间，现阶段入住率在60%，但真正在经营商户40%不到，整个市场的商业气氛冷清，与之嘉定安亭国际五金城反差特别大；冷冷清请，多数铺面关着门从现有的经营状态看，分析有以下几个原因：1、政府行为而非市场自发形成，位于相对陌生区域，商脉和人流缺失，商户认可度低；2、项目中心周边规划配套设施的建设滞后于项目的建设，导致现阶段配套严重不足；3、多数人租铺目的：1）反正租金便宜，占住位置，以后情况改善就继续，不行就撤出。2）只是设个点在这里，不营业，平时收发邮件、与外界商务往来联系功能；3）有的商户纯粹就是当仓库在用。案例分析四：上海吉盛伟邦绿地国际家具村吉盛伟邦绿地国际家具村项目位于上海市首批启动的现代服务业集聚区——赵巷超级商业中心内;78 项目距上海虹桥综合交通枢纽仅8公里，（虹桥综合交通枢纽集中诸多运输方式的换乘功能，包括：民用航空、高速铁路、磁悬涪城际铁路、高速公路客运、城市轨道交通，客流量约48万人次/日，其规模与先进程度在全世界鲜有，预计在2010年世博会前投入使用。）紧临沪青平高速公路，并通过其连接上海内、中、外环线及沪宁、沪杭、沿江、A30、奉莘等高速公路网。规划中的轨道交通M9线、R2线也将经过国际家具村，对于云集市区人流和江浙一带的消费往来，有极为便利的交通。项目总投资超过30亿元，总建筑面积75万平方米，是由吉盛伟邦集团和绿地集团共同打造的、中国最具规模的全球家具采购直销中心；吉盛伟邦绿地国际家具村一期占地20万平方米，现已入驻二百余家近400余个家具知名品牌，其中既有来自欧美日等国世界知名一线品牌FLEXFORM、B&B、FENDI、Hülsta、ROLF-BENZ、STRESSLESS、NATUZZI、BOCONCEPT、DEED，也有国内外家具界知名品牌亚力山卓、艾芙迪、环美、富兰蒂斯、FFDM、镜威、高意COE、曲美等。78 吉盛伟邦绿地国际家具村以全球家具旗舰店集群的崭新形式颠覆了传统家具卖场模式，成为继奥特莱斯之后又一郊区化、超大型、体验式购物中心，形成以国际一线品牌领衔的家具品牌梯队，为上海乃至长江三角洲的消费者引入全新的家居生活方式，提供了一个家居购物和休闲的好去处；案例分析五：上海意邦国际建材品牌中心陆海空立体交通，辐射长三角意邦国际建材品牌中心地处江浙两省咽喉要道——上海青浦，紧邻虹桥综合交通枢纽，周边已形成成立体交通网络，直线连接上海各个区域，辐射整个长三角乃至全国主要省市；一个枢纽：距世界最大的交通枢纽站——虹桥综合交通枢纽12公里（2010年建成后单日客流预计达48万人次，同时与城际铁路、高速铁路、城市轨道、长途客运、市内交通等实现无缝对接），1小时直达杭州、南京，3小时通达江浙全境，4.5小时抵达北京；二大空港：距虹桥机场约12公里，1小时抵达虹桥、浦东两大空港；二条轨道：毗邻M9、R2；四大港口：洋山深水港、外高桥、吴淞、太仓四大码头环伺左右；四条铁路：沪宁铁路、沪杭铁路、沪宁城际铁路（在建中）、京沪高铁（在建中）从旁经过；八大高速：可便捷抵达A5、A8、A9、A11、A15、A16、A30、崧泽高架路等组成的快速交通网入口。78 意邦国际建材品牌中心总的建筑面积为88万方；市场定位：品牌建材旗舰集群，体验式营销总部，全球建材装饰采购基地经营定位：批发、零售、工程采购、团购、国际贸易等 整合各方优势资源，携手权威机构倾力打造“六大平台”，力求为进驻商家打通国内外建材创富通道：电子商贸平台：与主流网站形成战略合作，线上线下互动平台；或自建意邦网上交易平台；自有媒体平台：与知名传媒集团合作，形成专刊，覆盖上海所有建材行业的促销信息、新闻、潮流趋势等，面向整个长三角地区消费者与专业企业公开发行；宣传推广平台：囊括长三角主要城市的电视、报纸、杂志、网络、广播、户外高炮等立体宣传推广方式；78 专业活动平台：包含设计师大赛、品牌评选与颁奖仪式、经典作品展、行业高峰论坛等于一体，成为整个长三角建材行业信息的舆论发源地、决策地和行业风向标； 共享联盟平台：拟通过联合周边的大型品牌商业项目和长三角的大型家装公司形成促销联盟。如消费者在联盟商户处购买商品，可享受购买建材的抵扣券或相关优惠待遇；专业会展平台：拟塑造成华东建材行业规模最大，品牌商家最多的产品展销会。每年春秋两次建材品牌展会活动，包含建材新品发布、潮流设计展示、建材文化展、家装设计大赛作品大众评选等活动，融合建材品牌消费的熏陶、消费者品牌意识培育、快乐购物等于一体的品牌展会。一期推出了意邦饰界，总建为9.7万方，共4层，其中出售的是1-3层，铺位的主力面积在25-30平方左右，面积段从14-200平方都有，但14平方的只有一套，200平方的也只有一套。总的套数为1518套。4层为意邦自营，自营的业态为餐饮；一楼为油漆、木楼梯、木地板、玻璃、橱柜等业态，出售的均价为22000元/每平方米，总价控制在60-70万，首付50%；二楼为五金、龙头、淋浴配件等业态，出售的均价为15000元/每平方米，二楼的总价控制在40-45万，首付50%；三楼为布艺、窗帘、装饰、装潢等业态，出售的均价为8500元/每平方米，三楼的总价控制在22-26万，首付50%；78 投资回报：每年10%的回报率，包租20年，抵扣一年直接从总价中扣除。例如一套铺位的总价为50万。第一年的5万直接从首付中扣除。首付就减少了2.5万，为22.5万。20年的回报总额为100万，等于200%的回报率；案例分析六：无锡新世界国际纺织服装城中国无锡新世界国际纺织服装城位于无锡高新技术开发区沪宁高速公路无锡东出口麦德龙向东约500米；总占地面积约65万平方米，总建筑面积达到130多万平方米，项目容积率0.88，绿化率12%，可容纳2-3万商家入场经营。项目内设产品交易区、新品展示区、会议洽谈区、仓储货流区、商务办公区、餐饮住宿区、咨询服务区、推广活动区等八大分区；经验一：成功的运营手法1、主动赴国外招商；2、在上海等一线城市进行强势招商；3、进行全球性路演活动；4、强力媒体轰炸，制造明星效应。78 新世界：高调招商新世界国际强势抢滩上海百家日企相约来新世界纺织服装城“相亲”新世界在美服装业掀起“中国风暴”新世界国际赴日本招商胜利而归无锡新世界国际纺织服装城全球路演活动启动由于2006－2008年，全国纺织行业整体亏损加大、投资增幅回落n国家将纺织行业列为潜在产能过剩行业，在货币信贷和土地监管等方面采取了紧缩政策，调控效果较为显着，使得纺织行业固定资产投资明显回落。n2007年，纺织行业投资增长走势呈现“高开低走，持续回落”的态势，全年完成固定资产投资额为2029.71亿元，同比增长27.09%，比上年投资增幅下降了8.36个百分点。n纺织行业整体亏损面继续下降。根据国家统计局数据资料，2006年在统计的39422家纺织企业中，亏损企业为5994家，亏损面达15.20%，比2005年亏损面下降近2个百分点。2007年已开业纺织专业市场和2007、2008两年内即将开业的新市场项目即有37个,投资总额超过466.85亿元,总建筑面积已达1305.5万平方米以上；——中国纺织服装专业市场联盟2008年江苏新增8家，在全国新增市场数量中占21%，占地面积在全国新增市场中高达41%；新增市场的投资总额超过446.85亿元。其中，投资额在10亿元以下的项目占42%，投资额在10亿～30亿元的占22%，投资额在30亿元以上的占19%；78 因此现阶段经营状态不是很理想，大部分商铺空置的，商业气氛极其冷清；开发商为了增加经营氛围投入了大量的推广费用78 案例分析七：无锡五洲国际工业博览城五洲国际工业博览城，位于国家级物流基地——无锡新区江南商贸物流园区内，地处新区金城东路与纺城大道交汇处，毗邻沪宁高速公路和新312国道，坐拥长三角立体物流交通中央枢纽；8.66平方公里中国工业博览园核心项目，项目总投资60亿元，总建筑面积150万平方米，项目集“国际展贸、产品交易、历史博览、高科新品、物流配套、商务办公、产业服务、工业旅游、商业街区、商务酒店”等十大功能于一体，打造一个超前规划、功能完善的超大规模“一站式”全球工业品博览交易中心；五洲国际工业博览城是商务部、省市政府重点支持的产业基础服务平台，为制造业企业提供产前配套及产后服务，将为长三角企业提供更优质价廉的生产资料与工业品采购交易平台和企业高标准的展示销售平台;同时，由政府牵头，每年在项目举办一系列区域及国际工业品展会，首个展会——2008中国（无锡）节能与循环经济博览会已于2008年10月27—29日在项目成功举办，正式拉开了五洲国际工业博览城“展会+市场”的大幕。以后“节博会”78 将每年定期在五洲国际工业博览城举办，而且每年还将有中国国际工业品展览交易会、长三角工业品采购节、中国国际五金机电展/长三角电动工具展、中国（无锡）机床设备展览会等十多个国际性展会在市场定期举办;一期商铺及公寓都已经销售完毕，2008年市场已经开业，且经过一年多了的运营整体商业气氛较强，经营状态较好；二期1000多套商铺准备在2009年11月底销售，前期牌号已经接近700户；构筑9大功能全面领先市场五洲国际工业博览城“一站式”交易平台共享资源、提高效率、降低成本产品交易中心：汇聚了全球五金机电产品，为制造企业提供产品展示及配套服务的“一站式”采购交易中心。国际展览中心：提供更为强大的国际交易渠道，成为永不落幕的国际工业品交易博览会。欧美工业品展贸中心：聚集国外最新的工业产品，成为全球现代制造企业所需五金、机电等配套产品的“一站式”采购中心。物流中心：组建物流平台，、与知名物流公司合作，提供全方位物流配送服务。电子商务中心：建立电子商务网站，线上与线下贸易相结合，与全球客户做生意。信息交流中心：提供交流平台，实现行业资讯的充分交流。品牌推广中心：与行业协会、专业媒体等强强联手，利用多方资源，进行市场品牌推广。商务配套中心：设有星级酒店、商务办公楼、酒店式公寓、国际风情美食街、购物中心、休闲娱乐场馆等商务生活配套场所。工业历史博览中心：展示无锡悠久的产业历史和雄厚的产业基础，展现无锡作为全球先进制造业基地的风采。通过以上各案例的分析我们得出专业市场可持续发展KPI（KeyPerformanceIndicators）体系专业市场可持续发展KPI体系产业升级传统店铺式销售比例<20%，以电子交易、会展交易、期货、类期货预定等多种交易方式为主品牌类产品占30%以上，一定比例的新型优质产品扩大市场辐射，面向国内、国际市场规模化、专业化经营市场形成规模效应，经营商户在2000户以上市场专业化，确立细分市场的优势地位，形成特色产业链延伸延伸上下游产业链：研发、商务、服务等功能占20%以上扩大相关联产品的多元化经营产业配套完善强大的统一仓储物流平台，功能面积>10%；完善的信息平台配备金融、检测认证、信用体系、工商注册等行业服务商业、休闲等配套完善拓展商业、休闲娱乐等高附加值的配套服务功能，>10%第二节项目必要性78 1、我国五金机电行业市场前景广阔仅五金行业而言，据统计，2005年全世界现代五金交易额达1万亿美元。我国目前五金业的年交易额达7000多亿元，每年均以20%的速度递增。虽然如此，我国仍然被国际五金联合会主席佩尔希拉森成为“是全球五金业最后一片待开发的沃土”。市场前景十分广阔；由江苏、浙江、上海组成的长三角是我国现代制造业最发达的地区。虽然，各城市也都有五金市场，但都存在规模较小、品种规格不全，而且多属传统类产品。就X地区而言，主要有朝阳路和柏庐路五金市场、亿丰机电城、恒龙国际五金城和模具五金城和模具五金配套的X国际模具城、仕泰隆国际机械模具城等。前二个市场，普遍存在停车难、无仓储、铺位贵、交通不便等问题。恒龙国际五金城规模小，只有2万平方。所以，在长三角创办一个以现代五金机电为主的大型综合性工业品市场是很有必要的；2、在陆家创办工业品市场具有突出的区位和交通优势陆家地处苏浙沪交界处，区位好，交通发达，运输便捷，十分有利于物资和人员快速集散和市场辐射；3、本项目符合陆家镇大力发展商贸物流业、“做大商贸物流区”、由“工贸”向“贸工”的发展战略转变、建设“贸工重镇”的决策和发展的方向；4、自1995年以来，开发商在全国各地陆续开发了13个专业市场，都取得了成功，积累了开发、培育、经营、管理专业市场的丰富经验，建立了一支理念先进、经营管理能力强的管理团队，积聚了广泛的项目投资和市场客户资源，企业资金实力雄厚，社会信誉度高。这些都是取得项目成功的基本保证；第三节项目优势一、地理区位本用地位于X市陆家现代服务综合园区内,金阳东路南侧，沪宁高速公路北侧，集善路西侧；78 项目所在地属于陆家现代服务业综合园二、交通环境项目所在地区位交通优势明显，东距上海40公里，西望苏州37公里，交通网络十分发达；京沪铁路、312国道、沪宁高速公路横贯东西，吴淞江、青阳港纵横过境，建设中的京沪高铁和沪宁城际铁路距离项目均不超过2公里的路程，驾车35分钟可达虹桥机场，1小时内可达浦东机场；出境货物经X经济技术开发区陆路二类口岸及上海港直接出口。届时，项目所在区域将形成公路、铁路、高铁、轻轨、海运、航空相结合的立体交通模式。为区域的发展奠定了基础。三、经济基础2008年陆家镇完成地区生产总值66.7亿元，同比增长21.1%；完成全口径财政收入13.8亿元，同比增长25.2%，地方一般预算收入4.95亿元，同比增长11.6%；78 全社会固定资产投资19亿元，增长8%；农村居民人均纯收入15254元，增长12.6%;2009年全镇经济社会发展的主要预期目标是：地区生产总值增长18%以上，全口径财政收入超15亿元；工业总产值超210亿元；新增注册外资超1.3亿美元，实际利用外资超6000万美元；新增注册民资超3.5亿元；第三产业在地区生产总值中的比重提高2个百分点；全社会固定资产投资超22亿元；农村居民人均纯收入增长10%以上。四、政策基础1、2009年5月12日，国务院颁布了装备制造业调整和振兴规划，为应对国际金融危机的影响，落实党中央、国务院关于保增长、扩内需、调结构的总体要求，确保装备制造业平稳发展，加快结构调整，增强自主创新能力，提高自主化水平，推动产业升级，特编制本规划，作为装备制造业综合性应对措施的行动方案。规划期为2009－2011年;2、国务院总理温家宝于2009年1月14号主持召开国务院常务会议审议并原则通过，《汽车产业调整和振兴规划》作为汽车产业综合性应对措施的行动方案。规划期为2009－2011年;3、国务院办公厅3月20日公布了《钢铁产业调整和振兴规划》，这份规划是今后三年我国钢铁产业综合性应对措施的行动方案，《规划》明确提出，力争在2009年遏制钢铁产业下滑势头，保持总体稳定。到2011年，钢铁产业粗放发展方式得到明显转变，技术水平、创新能力再上新台阶，综合竞争力显著提高，支柱产业地位得到巩固和加强，步入良性发展的轨道。4、政策推进企业重组五金产业走近集群化就目前国内五金业而言，中小企业居多，以民营企业为主。工业和信息化部起草的《关于加快推进企业兼并重组的意见》（以下简称“《意见》”）近期出台，将放宽民营资本市场准入。 此举将激励商业银行加大对企业兼并重组的信贷支持，探索设立专门的并购基金，吸引社会资本支持企业兼并重组，并鼓励上市公司以股票为对价实施吸收合并、要约收购、购买资产等并购行为。不仅解决了五金业众企业资金薄弱的后顾之忧，也为五金业兼并重组扫清了路障，进一步加快五金产业集群化步伐。5、资产损失税前扣除政策受惠五金业近日国家财政部、国税总局下发通知，明确了企业资产损失在计算企业所得税应纳税所得额时的扣除政策。根据通知，企业的股权投资符合5类情形之一的，减除可收回金额后确认的无法收回的股权投资，可以作为股权投资损失在计算应纳税所得额时扣除。通知自2008年1月1日起执行6、轻工业振兴计划将重点支持五金专业市场建设78 规划指出，未来三年将加快皮革、家具、五金、家电、酿酒、文体用品、塑料制品、照明电器、缝制机械、制糖等行业重点专业市场建设，并利用中央外贸发展基金资助企业开拓国际市场，完善出口风险保障机制；鼓励有实力的企业“走出去”；在有条件的国际市场组建中国轻工产品贸易中心，向企业提供开拓当地和辐射周边市场的服务;经过近10年的发展，我国五金专业市场以取的了不小的成绩，同时也在很多方面存在问题，国家既然将五金等行业的专业市场建设列入轻工业振兴计划，势必会在政策环境、经济环境等方面给予倾斜，五金市场运营者应当时刻关注相关政策导向，同时可积极与相关部门联系，携手何止，构建和谐五金专业市场发展环境。第四节项目意义XX工业品博览交易中心的战略意义，主要是要打造为工业名城品牌的重要平台、区域性商贸物流中心的载体；促进陆家镇，X乃至苏州地三产经济发展。项目建设后将形成一定的集聚度和人气，区域良好的工业基础，为项目提供了一个展示工业品的舞台，同时也是发展现代服务业的需要，因此X打造一个中国最具规模的工业品交易博览中心不无可能；项目的成功建设意义在于：一是工业品博览交易中心是城市特殊功能区的重要组成部分，可以增加地方财政税收——根据国家税收体制，兴办工业项目的税收接近90%上交中央财政，而发展以商贸流通为主的第三产业，90%以上的税收都在县一级财政，发展三产，给地方财政的贡献加大；二是打造好品牌，形成"中国X工业品博览交易中心"的统一品牌，逐渐形成吸引眼球的品牌经济；三是提升功能，在统一规划前提下，分区设计和组织建设，形成以工业品为中心的工业博览和商贸物流体系；四是做好配套建设，基础设施和公共配套设施要先行，为区域提供金融、物流、信息等市场需要的综合配套服务，改善陆家镇生态极其投资环境；五是实行定向招商，重点围绕工业博览以及配套服务进行招商选资，提升区域商业价值；六是强化服务意识，尤其是政府部门强化公共服务，最大限度降低各类市场交易成本，有利于政府部门管理商业市场、提升服务水平。第三章XX工业品博览交易中心项目市场分析第一节区位优势一、项目位置陆家镇现代服务业综合园区东距上海50公里，西距苏州45公里，紧邻国家级经济开发区----X市经济开发区----花桥经济开发区；距X78 市区仅11.5公里、沪宁高速公路、312国道、以及建设中的沪宁城际铁路（陆家设有城际站台）、京沪高速铁路等国家级区域交通动脉穿越而过，距上海虹桥机场40公里，到上海浦东国际机场100公里；此区域主要分3个板块商贸居住区占地约3.7平方公里，已规划建设了建筑面积达三十余万平方米的安置小区，入住人口约8800人；先进制造业区约占地约2.1平方公里，已有X国瑞工贸有限公司、X圣露易医疗有限公司等十几家企业入驻；现代物流区占地约1.1平方公里，已有美国AMB公司和澳大利亚嘉民物流公司两家企业入驻。二、交通建设公路：宁高速公路、312国道；铁路：宁城际铁路（陆家设有城际站台）、京沪高速铁路等国家级区域交通动脉穿越而过；航空：距离上海虹桥机场４２公里，距上海浦东机场９２公里；港口：上海港（中国最大港口、距离60公里）、张家港（距100公里）、太仓浏家港（距35公里），货物经区内水道运达以上各港口可直接出口；结论：区域优越的地理位置及发达的交通网，大大拓展了项目的辐射能力及辐射范围第二节区域经济一、宏观经济现状及发展趋势1、长三角中心城市经济分析地区生产总值增速高出全国2.1个百分点，服务业占GDP的比重持续上升，社会消费品零售总额比去年同期大增１５％以上；78 尽管出口、外资、规模以上工业增加值下降，财政一般预算收入增速大幅滑落，上半年，长三角区域城市经济运行的整体趋势显示，这个区域已经初步遏制了经济增速下滑的势头，呈现出趋稳向好的积极变化；    数据显示，长三角地区实现生产总值26861.39亿元，比去年同期增加了1200多亿元，区域城市GDP平均增速达到9.2％，比2008年回落了3.6个百分点，但比全国高出2.1个百分点。外需不振是外向度高的长三角地区经济增速放缓的重要因素;    由于国际金融危机冲击下的外部市场需求严重萎缩，加上原材料、劳动力、土地等要素成本上升，长三角地区以出口加工为特征的外向型经济遭受严重影响。上半年，规模以上工业总产值、出口总额和到位外资总量同比出现下滑，亮起了三盏“红灯”。区域城市共完成规模以上工业总产值53626.73亿元，同比下降0.5％，增速比去年同期大幅回落了22个百分点；出口总额只实现了1939.81亿美元，比去年同期减少582亿美元，同比下降23.1％；实现到位外资总额215.59亿美元，同比下降10.3％。    社会消费品零售总额的快速增长是各项数据中的最大亮点。上半年，长三角区域城市实现社会消费品零售总额9720.21亿元，比去年同期增加了1275亿元，同比增长15.1％。在ＣＰＩ多月持续负增长的情况下，消费的快速增长反映出区域居民收入增长和对未来预期向好的积极信号。    而服务业在区域经济总量中占比的提高，则是危机冲击之下的长三角经济结构最直观的改变。加快服务业发展、提高服务业在国民经济中的地位，是多年来长三角地区政府经济政策的重要导向之一，现在，似乎到了见成效的时候。上半年，区域城市服务业发展格局不断优化，发展水平和层次不断提高，实现服务业增加值78 12313.42亿元，同比增长13.1％。服务业占经济总量的比重呈现持续上升趋势，其中上海占比为57.7％、南京达54.5％，杭州、舟山、宁波服务业的比重也都在４６％以上；2、江苏经济现状及趋势经济保持平稳较快增长。2008年全省地区生产总值突破30000亿元，比上年增长12.5%左右。其中，第一、第二、第三产业增加值分别增长4.0%、12.9%和12.7%。人均地区生产总值近4万元，按当年汇率折算超过5700美元；经济结构进一步优化。三次产业增加值比例调整为6.9∶55.0∶38.1；先进制造业水平提升，全年实现高新技术产业产值18402亿元，占规模以上工业的28.0%，同比提高1百分点；服务业特别是现代服务业加快发展，服务业实现增加值11656亿元，比上年增长12.6%，占地区生产总值的比重为38.5%，比上年提高0.8个百分点；产业集约化发展加快，沿沪宁线、沿江、沿东陇海线和沿海产业带发展态势良好，全年营业收入超百亿元企业超过90家。区域发展更趋协调，苏北主要经济指标增幅继续高于全省平均水平，苏中形成江海联动、跨江发展新格局，苏南产业转型升级步伐加快。发展趋势：到2010年左右以省为单位达到全面小康四大类18项指标的目标值，总体上达到全面建设小康社会的水平，苏南等有条件的地方率先向基本实现现代化迈进。到2020年左右全省基本实现现代化，成为经济繁荣、生活富裕、科教发达、环境优美、法制健全、社会文明的省份；加速发展现代服务业，抓住全省制造业快速发展和国际服务业加速转移的机遇，重点发展生产性服务业，积极发展生活消费性服务业，运用信息技术和现代经营理念，全面改造提升传统服务业，树立服务业品牌，打造现代服务业集聚区。到2010年，全省服务业增加值在2004年基础上实现倍增，进一步发挥服务业促进发展、吸纳就业的重要作用；加快重点领域服务业发展。优先发展与制造业配套、提升制造业水平的现代物流业、软件业、金融业、商务和科技服务业；加快发展产业关联度大、渗透性强的信息服务业、文化产业、旅游业和房地产业；积极发展现代商贸业和居民服务业；——现代物流业78 加强物流资源整合，推进社会物流信息公开，构建相互衔接、配置优化的集疏运支撑体系。加快发展第三方物流，培育发展第四方物流，促进物流企业从提供仓储、运输服务转向提供完整的供应链服务，提高物流企业现代经营能力和管理水平。依托南京、徐州、连云港国家级综合运输枢纽，建设区域性现代物流基地，依托重点港站场建设一批综合性现代物流基地，依托大型企业建设一批专业化现代物流基地；“十一五”期间，预计增加值年均增长20%左右，到2010年，物流总成本占地区生产总值的比重下降到15%左右；——现代商贸业运用信息技术和现代经营理念改造提升传统商贸业，积极发展连锁经营、仓储式超市，大力拓展新型流通业态，提高餐饮业服务和管理水平。重点推进有形市场和无形市场相结合的现代大市场建设，提高市场建设层次和水平。在南京、苏州、无锡等地加快建设石油化工、电子信息、纺织服装等国际性产品交易中心。在徐州、泰州等有条件的地方建设一批新型产品交易市场集群。积极建设农村骨干商品流通体系。加快改造提升一批业务收入已达百亿元的批发交易市场，到2010年形成百亿元级的大型批发市场20个左右；3、苏州经济现状及趋势经济现状：2008年全市实现地区生产总值6701亿元，按可比价计算比上年增长13%。其中第三产业增加值2436亿元，比上年增长15.5%。三次产业的比例为1.6：62.0：36.4，第三产业比重比上年提高1.8个百分点。按现行汇率计算人均GDP超过1万美元;全市实现地方一般预算收入668.91亿元，比上年增长23.5%。地方一般预算收入占GDP比重为10%。各项主体税种保持平稳增长，营业税、增值税、企业所得税分别增长7.9%、16%和22.3%。公共财政保障能力增强，财政支出结构进一步优化。全年地方一般预算支出619.55亿元，比上年增长24.7%。其中用于社会保障与就业、科技教育、医疗卫生、环境保护方面的财政投入增长29.1%。数据来源：苏州统计信息公众网指标苏州江苏苏州占江苏的比重(%)78 地区生产总值（亿元）6701.2923661.3222.1第二产业4155.5416663.8124.9第三产业2436.8911548.8021.1数据来源：苏州统计信息公众网数据来源：苏州统计信息公众网发展趋势：基本目标：到2010年，全市经济社会发展总体达到省基本实现现代化目标要求。在此基础上，再经过十年奋斗，到2020年，全市主要经济指标达到当时上中等收入国家和地区的较高水平。高新技术产业和现代服务业进一步发展，科技创新能力不断增强，全社会研发经费支出占地区生产总值比重达3%%左右，全面实现高等教育普及化，城乡居民收入比“十一五”期末增长一倍以上，人口总规模保持稳定，资源利用效率明显提高，生态环境质量进一步改善;空间开发：78 市域开发格局。以集约利用空间为目标，突破行政区划限制，按照横联纵展发展模式，引导市域空间开发。强化中心城市辐射能力，继续做强沪宁横向发展轴，加快培育苏嘉杭纵向发展轴，促进区域一体化发展。充分发挥紧邻上海的区位优势，依托不断优化的交通条件和良好的城镇基础，实现与上海紧密对接，使苏州成为上海的首位交融区。强化城市集约发展，确保乡村空间开敞，形成组团式都市区结构，把苏州建设成为高度城市化的集约增长区。在保持苏州地方特色的基础上，不断提升城市发展功能，努力打造人居天堂，建设精致和谐的景观复合区;中心城市开发格局。拓展中心城市空间，进一步增强“承启转合”的区域核心组织功能。中心城市未来空间的发展方向是：向东接轨上海，提升发展层次，做优沿沪宁发展轴；向北呼应沿江开发，拓展发展腹地，建设商贸物流副中心；严格保护西部生态区域，努力维护“四角山水”城市空间格局；以生态旅游、科技教育为主要功能，调整优化南部空间;产业布局：完善“四沿”生产力布局，构建“两轴三带”产业发展新格局。沪宁东西发展轴和苏嘉杭南北发展轴是苏州未来经济集聚成长、快速提升的主轴线和中枢系统；沿江、沿湖和沿沪浙三条产业带是发展基础产业、现代服务业和农业，接轨上海、对接浙江的主要区域;服务行业：突破占领生产性服务业，开放发展新兴服务业，繁荣提升传统服务业，重点发展软件及研发、现代物流、金融、商务服务、旅游会展、文化、房地产、商贸和社区服务等服务业，构筑以现代服务业为主导的新型服务业体系，推动服务业与制造业互动并进。到2010年，力争服务业总量实现翻番;现代物流业：加大苏州港开发建设力度，以太仓港区集装箱码头建设为重点，促进港口物流发展。打造区域性现代物流基地，完善苏州工业园区、苏州高新区等保税物流园区功能，加快建设白洋湾综合物流园，规划建设常熟招商城和东方丝绸市场物流储运中心。积极整合物流资源，大力培育第三方物流企业;商务服务业：大力发展财务法律、资产评估、决策咨询、经纪代理等各类商务服务业，积极吸引国内外知名的商务服务机构落户苏州。鼓励和引导商务服务机构联合重组，向规模化、规范化方向发展;房地产业：以市场需求为导向，优化完善房地产开发和供应结构，增加普通商品房供应，发展各类租赁性住房，适当控制高档房地产项目。加强市场调控，规范市场交易行为，延伸发展房地产服务，保持房地产业稳步健康发展;商贸业：合理布局商业网点，提高观前、石路、南门商业中心的发展水平，建设苏州工业园区、苏州高新区中心商贸区。积极发展连锁经营、仓储式超市和电子商务等新型流通业态，改造提升常熟招商城、东方丝绸市场等大型区域性专业市场。健全农村骨干商品流通体系，拓展农村消费市场;4、X市经济现状及趋势X市地处上海与苏州中部，经济结构以工业为主导，第三产业发展相对滞后，但有比较大的发展潜力。78 2008年地区生产总值突破1500亿，达1500.26亿元，按可比价计算，比上年增长15.0%。产业结构不断优化，二、三产业共同推动经济增长的格局进一步巩固；全年完成第一产业增加值12.37亿元，比上年增长2.2%；第二产业增加值978.81亿元，增长14.1%；第三产业增加值509.08亿元，增长17.2%，服务业增加值占GDP比重达到33.9%，比上年提高1个百分点。按常住人口计算的人均地区生产总值达120882元（按现行汇率折17687美元）。在台湾电电公会2008年祖国大陆环境与风险调查中，综合实力位居第二。成为全国18个改革开放典型地区之一。荣膺影响中国改革十大创新城市。2008、2009年连续两年在全国百强县中排名榜首；财政收入再创新高。实现全口径财政收入272.55亿元，比上年增长35.0%，其中：地方一般预算收入突破百亿元，达到115.69亿元，比上年增长33.7%。全口径财政收入占地区生产总值比重达到18.2%，比上年提高0.7个百分点。财政收入总量、人均GDP和人均地方一般预算收入继续位居全国各县（市）之首；来源：X市统计信息公众网78 从GDP总量和社会商品零售总额看,X目前处于第五梯队向第四梯队过渡的过程中第一梯队：上海、北京第二梯队：广州、深圳第三梯队：苏州、天津、重庆、杭州、无锡、青岛、宁波、南京、成都、大连、沈阳、武汉第四梯队：东莞、唐山、济南、石家庄、哈尔滨、郑州、长沙、福州、淄博、常州、西安第五梯队：昆明、厦门、南昌、太原、合肥、南宁、廊坊、宜昌、乌鲁木齐、兰州、桂林、贵阳、柳州、遵义、海口78 外来人口的大量进入为X的商业发展提供了机会和市场；X市的GDP增长与暂住人口的增加有很强的相关性;X市的经济增长在相当程度上依靠外来劳动力支撑;X市人口增长的根本动力在于其外向型经济的快速增长;X市近几年总人口数增长迅速，其中自然增长率为3.55%。，人口的增长主要是由于机械增长引起的。外来人口的大量进入为X的商业发展提供了强大的购买力。X市宏观经济分析结论（1）X市商业业态发展水平滞后于人均GDP发展水平，剔除X人均GDP高估因素之外，本地商业发展水平依然严重落后于正常经济发展水平。本地商业发展潜力巨大但尚未被挖掘。（2）X市的产业结构在由第二产业主导的阶段向第三产业主导阶段的过渡过程中，商业的贡献度不容忽视，商业将是X第三产业发展的主要行业。（3）X市居民的消费结构正在发生变革，新的消费点开始出现，此为商业业态的升级和新的业态的出现提供了市场基础。（4）X市社会商品零售总额增长迅速，78 对集中型商业的需求有所增长，但目前本市商业依然规模普遍过小，集中度低，连锁化水平落后，不能有效满足需求；5、X经济技术开发区、X高新区等经济现状及趋势1）X经济技术开发区2008年全年实现地区生产总值843.46亿元，增长25.28%；其中第一产业增加值1.22亿元，第二产业增加值703.22亿元，第三产业增加值139.02亿元。一二三产业占地区生产总值的比重分别为0.14%、83.38%、16.48%；全年实现财政收入92.98亿元，其中地方一般预算收入35.88亿元，分别增长29.58%和26.05%。农村居民人均纯收入达到14500元，增长16%。全年批准三资企业113家，合同利用外资14.29亿美元，实际使用外资9.24亿美元，分别比2007年增6.79%和5.18%。新增内资企业908家，注册资本21.20亿元，比上年增18.31%。招商引资呈现三大特点：一、光电产业集聚度进一步增强。光显示方面，龙腾光电二期增资项目获得批准，新增总投资8.7亿美元、注册资本4.35亿美元。光电产业链向上下游进一步拓展，中国大陆目前最大的液晶电视模组生产项目成功落户，光照明和光能源产业引进了一批国际知名企业。二、服务业项目招商稳中有升。新批服务业项目59个，增资项目7个，完成合同外资3.23亿美元，占合同外资总额的22.6%；78 三、欧美项目招商量质并举。全年新批欧美项目7个，增资项目11个，完成合同外资1.24亿美元，新批并开工建设的项目包括桑诺普精密光学、霸士电器等拥有先进技术和完善管理的企业。截至2008年底，累计吸引43个国家和地区客商投资的1564个项目，合同外资134亿美元，实际到账76亿美元。其中外商独资项目1303个，投资总额1000万美元以上项目485个、1亿美元以上项目38个。世界500强在开发区投资企业达到54家。X开发区主要经济指标统计年份国内生产总值（亿元）工业总产值（亿元）出口创汇（万美元）利税总额（万元）财政收入（万元）基础设施投入（万元）20088433317331026122513499298642293692007673258727627921426664717596210736200653920282088795540431187003200553617601610985777723541732154454资料来源：X经济技术开发区官方网站资料来源：X经济技术开发区官方网站2、X高新区2008年，实现地区生产总值301.5亿元，全口径财政收入61.2亿元，工业总产值1204亿元，其中高新技术产业产值978亿元，分别占全市的21%、22%、24%、60%；78 去年，X高新区在江苏省公布的全省123家开发区（含11家国家级）综合测评中名列第五，在省级开发区（高新区）中位居第一。与全国55个国家级高新技术产业开发区相比，X高新区在营业总收入、工业总产值、工业增加值、出口创汇、净利润、上缴税额等6个主要经济指标进入前20位，与全国65个省级高新区相比，X高新区在营业总收入、工业总产值等多项指标位居第一。6、陆家镇经济现状及趋势2008年陆家镇完成地区生产总值66.7亿元，同比增长21.1%；完成全口径财政收入13.8亿元，同比增长25.2%，地方一般预算收入4.95亿元，同比增长11.6%；全社会固定资产投资19亿元，增长8%；农村居民人均纯收入15254元，增长12.6%;2009年全镇经济社会发展的主要预期目标是：地区生产总值增长18%以上，全口径财政收入超15亿元；工业总产值超210亿元；新增注册外资超1.3亿美元，实际利用外资超6000万美元；新增注册民资超3.5亿元；第三产业在地区生产总值中的比重提高2个百分点；全社会固定资产投资超22亿元；农村居民人均纯收入增长10%以上;资料来源：陆家镇政府网站78 资料来源：陆家镇政府网站结论：虽然全球经济尚未在金融危机的打击下全面回暖，但是国内经济仍然保持了高速增长，江苏及X地区的经济更是保持了强劲增长势头;二、产业发展1、江苏产业现状及趋势2008年江苏省经济保持平稳较快增长。初步核算，全省地区生产总值突破30000亿元，比上年增长12.5%左右;其中，第一、第二、第三产业增加值分别增长4.0%、12.9%和12.7%。三次产业增加值比例调整为6.9∶55.0∶38.1。服务业实现增加值11656亿元，比上年增长12.6%，占地区生产总值的比重为38.5%，比上年提高0.8个百分点;资料来源：江苏省统计网78 资料来源：江苏省统计网资料来源：江苏省统计网资料来源：江苏省统计网78 2007年，江苏省批发和零售业法人企业总计3985个，其中批发企业1861个，占46.7%，零售企业2124个，占53.3%。批发和零售企业商品销售总额为25801.8万元，其中批发企业18926.14万元，占73.35%，零售企业为6875.66，占26.65%。资料来源：江苏省统计网资料来源：江苏省统计网2、苏州产业现状及趋势资料来源：苏州统计信息公众网78 2008年全市实现社会消费品零售总额1551.45亿元，比上年增长24.1％。分行业看，批发零售贸易业零售额1332.62亿元，增长22.5％；餐饮业零售额195.01亿元，增长39.5％；年末全市共有商品交易市场629个，其中亿元以上市场76个，商品成交额2589.09亿元，增长26.6％。中国东方丝绸交易市场、中国常熟服装城、中国珍珠宝石城交易额保持全国领先。3、X市产业现状及趋势X处于第二产业占主导的产业发展阶段，但是已出现向第三产业占主导的阶段开始过渡的趋势(1)X目前处于第二产业占主导的阶段，但是目前第二产业所占比重增长放缓，甚至有所下降。第三产业所占比重在02、03年大幅下降之后，近年开始缓慢增长。(2)在将来一段时期内，第二产业的增长将会放缓，所占比重会稳定甚至逐步下降。第三产业将会获得更快的发展。（3）产业结构的变化会进一步提高X人民收入水平，同时刺激商业的发展。时间第一产业第二产业第三产业20041.75%68.25%30%20051.37%68.49%30.14%20061.13%67.85%31.02%20071.75%68.25%30%20081.37%68.49%30.14%商业将在第三产业的发展过程中成为最先增长的行业和增长的主力军（1）从第三产业的细分行业看，批发和零售业增长最为迅速，2006年占GDP比重比2005年提高了0.6个百分点，可以说，第三产业所占GDP比重提高0.88个百分点，批发和零售业的贡献度最大。（2）这种变化趋势说明，在X78 第三产业发展的过程中，商业将最可能起到主导的作用。随着本地平均消费水平的提高和整体购买力市场的扩大，将会刺激本地集中式商业的发展，提高本地商业设施对本地居民的吸引力。家乐福、欧尚、太平洋百货的即将进入，正是这种趋势的表现。第三产业细分2006年产值2006年占GDP比重2005年占GDP比重增减百分点交通运输、仓储、邮政业2802353.0%2.6%0.4信息传输计算机服务和软件业1652391.8%1.7%0.1批发和零售业7608028.2%7.6%0.6住宿和餐饮业2217252.4%3.2%-0.8金融业3152863.43.4 教育729970.80.8文化、体育和娱乐业308950.30.3发展趋势：产业发展定位：形成以优质、高效、生态为标志的现代城郊型农业；形成研发、制造、营销相匹配的集约高效的先进制造业；初步形成多样化、国际化、规模化的现代服务业。产业发展布局：农业以昆南为主保留15万亩粮油种植带和10万亩果蔬种植带，以昆北为主发展15万亩水产养殖带；工业集中发展沿吴淞江两岸以沿沪产业带、吴淞江工业园为主、中心城区东南部以开发区为主、西北部以高新技术工业区、玉山民营工业园为主的区域；服务业要着力打造中央商业区、花桥国际商务城、开发区东部新城等新型载体建设。服务业发展：实施服务业跨越发展计划，以生产性服务业为重点，加快发展现代服务业，繁荣振兴传统服务业，进一步扩大服务业发展领域，提升服务业发展水平，努力增强服务业对全市经济社会发展的推动作用，“十一五”期间，力争服务业在GDP中占比每年提高1个百分点，到期末，增加值占GDP比重达到36%。规划服务业在全市区域的发展，形成“一带、二团、三心、四园”的总体布局。一带：建设东起花桥西至阳澄湖的服务业发展带。重点发展物流、金融保险、写字楼地产、专业服务等高等级的生产性服务业；先进零售业态、高级商务酒店、高级娱乐设施等高端生活性服务业；高等教育机构、大型体育中心、大型文艺中心、大型医疗机构等大规模、上等级的公共服务业。二团：两大休闲旅游组团。整合以水乡古镇为特色的周庄、锦溪和千灯三大古镇文化旅游组团，建设以休闲居住旅游美食为特色的阳澄湖、淀山湖和商鞅湖三大休闲旅游度假区组团。78 三心：建设中心商业区、花桥商务城和开发区东部新城。加快建设中心商业区，提升城市形象和品位，打造X城区的核心；加快推进花桥国际商务城的建设，把商务城建设成现代商务集聚区；开发区要抓紧东部新城的建设，尽快形成与制造业配套的相关服务业体系。四园：重点建设X软件园、西部大学园区、陆家物流中心园区和张大千—丹桂园农业观光园等特色产业园。3、X经济技术开发区、X高新区经产业济现状及趋势2008年全区实现地区生产总值843亿元，全年完成工业总产值3317.45亿元，比上年增28.2%；实现工业产品销售收入3314.93亿元，同比增29.17%；全区工业产值超亿元的企业有230家，比上年增40家，其中产值超10亿元的企业48家，超50亿元的企业9家，超100亿元的6家。进出口总额506亿美元，其中出口331亿美元。实现国家财政收入93亿元，地方一般预算收入36亿元；其中第一产业增加值1.22亿元，第二产业增加值703.22亿元，第三产业增加值139.02亿元。一二三产业占地区生产总值的比重分别为0.14%、83.38%、16.48%；工业生产形成了较为完整的电子信息产业链和高科技为支柱的民生用品企业群，机械工业正逐渐向汽车零部件和整车生产靠拢，三大主导产业优势凸现。三大支柱产业主导地位进一步显现。电子信息产业完成工业产78 值2321.77亿元，占全部工业总产值的69.98%，居工业经济首位；全年生产笔记本电脑3795万台、数码相机1418万台。以汽车零部件为主的精密机械产业完成工业产值562亿元，轻工、纺织、食品等民生产业完成工业产值152亿元，分别占总量的16.9%和4.6%。资料来源：中国X经济技术开发区官方网站X高新区2008年，实现地区生产总值301.5亿元，财政收入61.2亿元，工业总产值1204亿元，其中高新技术产业产值978亿元，分别占全市的21%、22%、24%、60%。去年，X高新区在江苏省公布的全省123家开发区（含11家国家级）综合测评中名列第五，在省级开发区（高新区）中位居第一。与全国55个国家级高新技术产业开发区相比，X高新区在营业总收入、工业总产值、工业增加值、出口创汇、净利润、上缴税额等6个主要经济指标进入前20位，与全国65个省级高新区相比，X高新区在营业总收入、工业总产值等多项指标位居第一；X高新区主要产业构成：精密机械产业：形成了包括模具标准件、模具材料和模具机械等在内的模具产业链；预计到2012年，基地实现销售收入超180亿元，占全国总量10%以上，企业总数超1000家，建成省级研发机构3个，企业技术中心30个，实施各级各类科技项目50项，成为国内顶尖的模具企业技术创新群体；光电子产业：依托X迅猛发展的电子信息产业以及完整的产业链，以龙头企业为主体，培育发展光显示产业和光储备产业；在有机发光显示产业方面，2008年，投资12亿元的国家“863”项目——维信诺OLED已正式投产，设计年生产能力1200万片。这是国内首条拥有自主知识产权的OLED大规模生产线，产品成功应用于神七“飞天”舱外航天服，在世界上尚属首例。最近被《科技导报》评为十大“2008年中国重大技术进展”。预计2010年，X光电产业总投资100亿美元以上，产出1000亿元以上，成为全国乃至国际光电产业重要基地。数字装备产业：78 重点发展以服务机器人、医用机器人为代表的特种机器人和以焊接为代表的工业机器人及其相关产业；X高新区已与复旦大学、北京航空航天大学等高校合作，联合建立智能机器人联合实验室、工业机器人技术研究所；随着智能机器人共性关键技术的突破，X高新区机器人产业必将取得长足的发展，成为中国智能机器人研发、产业孵化和技术转化的主要基地之一；可再生能源产业：以太阳能源产业为主导，引进风能、光热转化、地源热泵等技术领域项目，形成完整的产业链；集聚了世界第5大太阳能电池制造商——茂迪新能源、留美博士团队创立的恒辉新能源、华风风电等太阳能和风能企业26家，总投资21亿元，2008年实现产值51亿元。预计到2015年，X可再生能源产业基地总产值达到400～500亿元，太阳能光伏产业产能达2000MW，骨干企业（产值超10亿元）10家以上，风力发电机叶片达1600套/年，建成省级工程技术研究中心和省级研发中心3家，成为全国极具影响力的可再生能源创新基地和示范区；生物医药产业：X高新区以小核酸技术为突破口，规划建设国内唯一的小核酸制药生产基地，建设五大技术支撑体系，即实验中心、中试基地、实验动物中心、环保体系和安全生产体系，另外还包括金融服务和专业服务体系；预计到2013年，X小核酸产业基地将拥有30余家研发型企业，20余家产业化企业，总投资25亿元，总产能300亿元；4、陆家镇产业现状及趋势2008年全年完成地区生产总值66.74亿元，比上年增长21.3%，其中：第一产业增加值0.21亿元，与上年同期减33%；第二产业增加值47.4亿元，比上年增长17.6%；第三产业增加值19.09亿元，比上年增长32.8%；工业经济稳步增长；2008年，全镇继续积极推进产业升级和结构调整，大力推进制造业转型升级，有效优化投资强度、技术含量和集约水平；全年实现工业现价产值187.2亿元，比上年增长16.1%，实现产品销售收入184.8亿元，比上年增长15.4%，实现利税总额15.5亿元，其中：利润9.5亿元；全年开工项目１６个，开业企业１７家。规模型工业总量稳步增长，规模型工业企业完成工业总产值156亿元，占全镇总产值83.5%，比上年同期增加15.1%，规模效应逐步显现；全年新批外资项目15个，增资扩股项目14个，新增注册外资1.67亿美元，实际到帐外资8346万美元。引进了首家外资独立的纯研发企业—德国芳医药科研；78 工业经济持续快速发展31049237865044892562083887277911001031269715161236218717943303150832562076191369606898721022381575911545212000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年工业现价产值(万元)利税(万元)资料来源：X陆家镇官方网站服务业发展取得新突破：全年引进服务业项目131个，注册资本9.3亿元，实现第三产业增加值19.08亿元，同比增长32.8%，占GDP总量的28.6%。渤扬纺织、铨展环能实现了制造业转型升级；引进了安家仓储、嘉民国际等物流业大项目；仕泰隆国际机械模具城成功招商，实现了服务业发展在专业市场领域的新突破。民营经济单位20082007增减%新增民营企业家171198-13.6%新增个体工商户户75643075.8%民营投资总额万元137879198246-30.5%民营企业注册资本万元718496346313.2%78 单位20082007增减%一、国内生产总值万元66736455028821.3%第一产业万元21343188-33.1%第二产业万元47434240334317.6%第三产业万元19088814375732.8%1、信息传输、计算机服务和软件业万元——2、水利、环境公共设施管理业万元275637-56.8%3、交通运输仓储邮电通讯业万元847745676849.3%4、批发零售贸易餐饮业万元750264649261.4%5、金融保险业万元462842488.9%6、房地产业万元1342318760-28.4%7、居民服务和其他服务业万元17131796-4.6%8、卫生、社会保障和社会福利事业万元201619344.2%9、教育、文化、体育和娱乐业万元39524611-14.3%10、公共管理和社会组织万元528449915.9%11、租赁和商务服务业万元13711420.2%二、工业　现价工业总产值万元1871794161236216.1%1、集体经济万元9227811913.6%2、外商及港澳台经济万元1430195119415719.8%3、私营经济(含好孩子)万元4323724100865.4%工业产品销售收入万元1848456160178215.4%1、集体经济万元728468107%2、外商及港澳台经济万元1375917112545522.3%3、私营经济(含好孩子)万元465255469517-9.4%工业增加值万元44422837452318.6%资料来源：X陆家镇官方网站结论：长三角地区发达的工业经济，对于X工业品博览交易中心这样一个大规模的交易平台有着潜在的市场需求；第三节市场现状一、区域物流市场现状：2009年以来，X现代物流业发展全面提速，全力打造现代物流枢纽。我市已经集聚嘉里物流、普洛斯、盖世理、宝湾物流、日本扇兴株式会社等一批国内外知名的物流项目，宝湾物流园招商工作基本完成，部分投入运营。出口加工区拓展保税物流功能以来，引进世界著名物流设施供应商全球第二大物流地产商美国AMB公司等企业，给我市带来了世界先进的物流理念和运作模式，城市配送物流、中转物流和物流公共平台运营商的现代物流网已初具规模。78 资料来源：中国X政府官方网站资料来源：中国X政府官方网站二、区域商业市场现状：X“十一五”期间，GDP年均增长15%左右，财政收入占GDP比重达到18%以上。到“十一五”期末，人均GDP达1.2万美元（按常住人口计算），率先基本实现现代化。2011年到2020年年均增长10%左右，到2020年，人均GDP达2万美元（按常住人口计算），达到高收入发达国家平均水平；X人均可支配收入增长率高于人均消费性支出增长率，商业潜力巨大，有待挖掘；06、07、08年X人均消费性支出占人均可支配收入比例，分别为：66.92%、65.35%、68.09%表明X市的居民消费增加速度小于可支配收入的增加，显示其消费潜力大，商业发展潜力巨大；X家庭结构为两口或三口之家,整体年龄结构年轻，不同的人均收入家庭支出均集中于衣着、交通通讯、娱乐教育文化服务方面；78 人均每月可支配收入200-400400-600600-800800-10001000-15001500-20002000-25002500-30003000-40004000-50005000以上户均家庭人口数3.002.502.852.832.782.502.461.002.802.003.25X市居民的消费重点正在发生急剧的变化，耐用消费品、服装、医疗保健、文化娱乐正在成为消费热点；（1）X市目前恩格尔系数为33%，根据国际标准，已进入富裕阶段；（2）从消费结构变化趋势可以看出，X市消费的重点开始转向服装、耐用消费品、室内装饰、医疗保健、通讯、文化娱乐等方面；X市社会消费品零售额快速增长，市区对商业集聚效应的需求有所增强；X市区目前的商业分布格局比较散乱，暂时还没有形成一个较大的商业消费圈；从区域分布和相对集中的角度来讲，当前X的商业街主要有北门路（以服装饰品、休闲娱乐、餐饮为主）、亭林路（以珠宝服饰、房产售楼为主）、人民路（以大的服装百货、娱乐休闲为主）、柏庐路（以装饰、建材、五金为主）、震川西路（以通讯为主）等等。78 其实，目前人流量和人气较大的只有人民路、北门路和亭林路。它们所针对的消费群体也相差无几。人民路靠X商厦、玉峰大厦、世纪百货以及即将投入使用的吉隆大厦、金龙大厦等，拉拢一些中、偏高档的消费群体。北门路主要面对的是中档消费人群。而亭林路和柏庐路的中茵广场、莱茵广场主要针对中、偏高档的女性客户，商家多以经营珠宝、美容等。另外，亭林路也是房产售楼处的集中地。具体分析如右表：X的商业分布于各片区以中心城区最为密集中心城区城南片区城西片区城东片区城北片区中心城区1.人民路商业街2.亭林路商业街3.中山路商业街4.柏庐中路商业街5.前进西(中)路商业街城南片区1.火车站北广场商业2.火车站南广场商业城北片区1.北门路商业街城东片区1.春晖路商业街2.同丰路商业街X现有商业以街区商业为主布局分散，缺乏规划，物业不佳；商业发展基础——以中心城区为基础向四周不断延伸；商业体系中心——目前，商业体系仍以人民路商业中心为主；商业核心区（以人民路为中心，辐射周边商业）相对较为集中；78 商业分布格局——多数表现为沿街一条线式的“条状商业带”格局，地点上部分商业街互相靠近，但无彼此联系的内在驱动因素，整体布局分散；商业表现形式——以街区商业为主，集中式商业严重缺乏。目前暂无具有一定规模的集购物、休闲、娱乐为一体的综合性商业场所；商业分布档次——商业层次相对较低，市场缺乏高档、主导及综合性的商业氛围；商业经营状况——商业经营缺乏统一性，商业氛围的形成仅依市场调节,由经营者自发形成，商铺换租率频繁；商铺售价水平——市场均价集中在8000元/㎡——9000元/㎡左右；商业租金水平——城南片区租金最低为0.83元/平方米/天中心城区租金最高为15-20元/平方米/天中心城区商业分析1——人民路商业街发展原由、发展过程、发展现状概况发展原由：自古以来就存在，是X最古老和最繁华的一条商业街；发展过程：伴随X商厦2005年的投入使用，人民路逐渐成为X当地不可复制的商业一条街其辐射范围可达全市及周边乡镇，并随着商业的逐渐发展，带动金融、酒店等配套的发展；发展现状：本地地位可类同于上海南京东路、苏州观前街；是X当地的时尚购物一条街，其发展历史、认知度、繁华度远高于当地其他商业街；辐射范围可达全市；主要业态：以运动休闲品牌零售店、服装大卖场和手机数码大卖场为主；南段以运动休闲品牌零售店、服装大卖场、手机数码大卖场为主；北段以运动休闲品牌零售店、服饰大卖场为主；商铺档次：中档偏低；运动休闲代表品牌：艾夫斯、班尼路、安踏、美特斯邦威等服装批发大卖场代表：天成商场等；中心城区商业分析2——亭林路商业街发展现状概况发展现状：认知度略低于人民路，是X当地的“高档消费”一条街．繁华度低于人民路；辐射范围可达全市；有一定的历史发展期；街道分段：按租金和繁华度分为南北两段．以亭林路前进西路为起始标志，以亭林路马鞍山路为终止标志；以奥灶馆为划分标志，以南为亭林路南段，以北为亭林路北段；商铺形式：平层商铺；沿街住宅底商；商业街，非步行街；部分为房管所一层商铺；商铺档次：除南段个别零散业态商铺外，以中档偏高为主。消费客群：以X当地的私营业主、外资企业中高层等高收入人群为主，多有私家车；78 亭林路商业街南段发展潜力大于北段，已经成为太仓本地中高档时尚购物街区中心城区商业分析3——中山路商业街发展原由、发展过程和发展现状概况发展现状：辐射范围可达全市；认知度低于人民路，与亭林路相当；繁华度略低于亭林路；街道分段：中山路商业街指“马鞍山东路至前进西路段”；以西塘街为标志，分为南北两段。西塘街以南，至前进西路段，为南段；西塘街以北至马鞍山东路段为北段；中山路商业街主要指北段；商铺形式：沿街社区底商；部分为一拖二式；商铺档次：北段档次偏向中等，南段档次中等偏低；消费客群：本地中高端人群为主；消费特征：消费人流量较少，消费频次小，但单次消费金额较高；且休闲足浴、休闲酒吧等有固定消费时间和特征；中山路商业街私家车停靠量较多，与周边住宅联动性较大；一方面是商铺经营者的私家车，一方面是消费者的私家轿车；中山路商业街未来功能会更加复合，但西侧需要大规模改造中心城区商业分析4——柏庐中路商业街商业发展原由：伴随雍景湾和怡景湾大型中高档住宅社区的建成而发展；发展过程：随雍景湾和怡景湾大型中高档住宅社区的建成，形成社区商业；发展现状：辐射范围未达到全市，以雍景湾商业、中茵广场、怡景湾莱茵广场为代表；78 典型的中高端社区型商业，加专业商铺；辐射范围低于人民路、亭林路和中山路，但在一定程度内，也对全市消费有影响；街道分段：起于合兴路柏庐中路的雍景湾南苑和雍景湾东苑商业，终于柏庐中路前进路；按照商业形式和规模分为南北两段；南段起于合兴路柏庐中路的雍景湾南苑和东苑商业，终于震川中路的中茵广场；北段起于震川中路柏庐中路的怡景湾莱茵广场，终于前进中路；中心城区商业分析5——柏庐中路商业“雍景湾东苑、南苑商业”发展现状辐射范围：以区域型社区为主，可定义为”功能型商业”；商铺形式：沿街及内街社区商业，部分为社区底商，部分为独立型多层商铺，多为1拖2层；商铺档次：中等偏高；消费群体：零售、休闲、餐饮和生活服务等业态以雍景湾及周边住宅居民为主,女性居多，档次偏向中高端;五金建材专业商铺的消费群体较广，辐射范围可达全市；消费特征：除餐饮业外，多数业态的单次消费金额较少，消费频次高；商业现状总结目前人流量和人气较大的只有人民路、北门路和亭林路。它们所针对的消费群体差异不大；人民路靠X商厦、玉峰大厦、世纪百货以及即将投入使用的吉隆大厦等，拉拢一些中、偏高档的消费群体；北门路主要面对的是中档消费人群；亭林路和柏庐路的中茵广场、莱茵广场主要针对中、偏高档的女性客户，商家多以经营珠宝、美容等；区域人民路北门路亭林路柏庐路（中茵、莱茵广场）档次中、偏高档中、偏低档高档中、偏高档主要服务服装/品/餐饮服装/娱乐服装/珠宝/售楼餐饮/休闲娱乐/装饰建材形态纯商业纯商业纯商业底商消费人群白领、金领阶层居民、企业员工白领、金领阶层外籍人士、金领射半径大大中小特征老商业街新商业街新商业街较老商业街三、区域房地产市场现状：1、土地市场2007年至今，X78 市共出让土地1.64万亩（1094公顷），平均地价77.2万元/亩；住宅用地出让均价105.1万元/亩，供应量很小；商住用地出让均价136.2万元/亩，占经营性用地的2/3，出让量呈下降趋势；商业用地出让均价120万元/亩，价格波动较大。以上三类经营性用地累计可建建筑面积1200万平方米以上，土地超量供应明显。X房地产格局——“住在西北、工作在东南、购物在城中”城东片区：伴随片区内开发管委会等政府机关迁入、政治中心东移，城东片区将启动一批商业办公项目；城南片区：报关局、贸易委员会等主要机关集中此，该区域的工业生产和商业贸易更为发达，现已出现高品质的写字楼；城中片区：老城区，目前全市的政治经济中心。家乐福、欧尚、X商厦都集中于此；城西片区：是X市传统的高档住宅楼盘集合地，以低密度，低容积率的多层住宅为主；城北片区：规划的居住集中地；78 城中片区城西片区城北片区城南片区出口加工区城东片区按照板块分布如下：玉山镇是X市的“老城区”，基础设施最为成熟；花桥镇紧邻上海，直接接受上海辐射，商品房的很大一部分销量来自上海客户；开发区紧邻玉山镇东侧，是X市主城区向东发展，靠拢上海的战略发展区。以上三个地区的土地出让量占整个X市的57%。78 2、商品房市场一年来，X市累计销售商品房3.19万套，估算约320万平方米，其中玉山镇、开发区、花桥镇销量占全市的66%；近期交易量呈明显上升趋势。通过对142个在售楼盘的跟踪观察，目前95个住宅项目共批准销售75277套，一年时间（2008年7月至今）共销售15175套，已批未售的尚有23017套，照此推算的去化周期为1.5年；78 47个商业楼盘共批准销售23345套，一年时间共销售4107套，已批未售的尚有10810套，照此推算的去化周期为2.6年，尚不计新开楼盘，说明X市商品房市场供应量还是偏大的。分别选有代表性的10个住宅项目：1、世贸蝶湖湾花园总占地面积近72万平方米，总建筑面积约107万平方米，国庆期间沁湖美墅9.1折起，优惠单价7850元/㎡起，250-290㎡现房赠送宽景大露台和3-4米层高的阁楼；高层公寓部分房源9折销售，优惠单价在5700元/平方起。蝶湖湾湖景独栋也已公开，面积300㎡起，总价470万起，湖景独栋享受100-200平方米的私家花园和双车位车库。152米超高层公寓即将公开面世；2、新城域花园本期推出的400套房源，户型面积在89-120平方米之间，销售均价4300-4400元/平方米，将在2010年交房；3、世贸东一号新城位于X城市中轴前进路东端，约120万平米，西侧紧邻城市绿海——夏驾河景观带，北端华东MALL时尚坐标，在动车组、高铁提速昆沪同城之际，以电梯多层、花园洋房、观景高层三大产品，持续赢得市场追捧。现有一期多层、高层、花园洋房在售，多层价格4800元/平方米左右，高层4000元/平方米左右，花园洋房7000元/平方米；4、衡山城国际花园位于中华路与黄山路交汇处，为法式ART-DECO高层建筑风格，在售高层六栋约700-800户，户型面积在130-140平方米，均价5000-5500元/平方米。近期推出的200多套单身公寓，主力面积在52-75平方米之间，均价6500-7000元/平方米；5、荣丰锦园位于环庆路，首期属于单纯的多层建筑，分为115—118平米的3房住宅和35—38平米挑高3.9-4.2米小户型单身公寓两种形态，均为现房。住宅均价3600元/平方米，公寓套均16万；6、菁英汇位于X创业路占地面积20974平方米，总建62336平方米，总计500户，均价5600元/平方米。本期推出的272套房源余100套左右，即将推出的4号楼户型面积在41-88平方米之间，主力户型81-88平方米，合计200套，预计在2009年11月份交房；7、华强.青春雅居目前在售为二期多层、小高层，其中多层还剩20户，房屋户型为83、88平方米，销售均价为3700元/平方米，现在购买优惠100元/平方米；在售的一栋小高层为5.2挑高，共110套，现剩余60套，可以做两房一厅使用，4980元/平方米起售，现在购买优惠200元/平方米；8、大德世家78 十一活动期间所推的户型主要是87平方米的多层户型，均价在4600元/平方米。目前大德世家住宅多层项目正常销售，均价为4500元/平方米，户型面积为87-130平方米之间。商铺同样对外销售分内街商铺和外街商铺，其中内街商铺均价为4900元/平米、外街商铺均价为7000元/平方米，户型面积在110-400平方米之前；9、中航城目前该项目一期有高层、花园洋房、别墅在售，高层仅剩2栋几十套，均价4600元/平方米；花园洋房还剩6-7套，均价5400元/平方米；别墅还有60%左右，联排均价8000元/平方米，双拼别墅11000元/平方米；10、丽池公寓X城南CBD，总价25万起，首付2.5万/月供1500元起售，100席珍稀现房，其中限量38席包租，享有5年租约保障/1800元/月保障收益；目前X市住宅均价在4000元左右，酒店式公寓和产权式写字楼正是X楼市的热点话题，而其价格因地段、装修的区别5000-12000元不等；第四节市场预测一、未来物流市场规模预测：我国现代物流业已跨越“起步期”，进入健康、快速、全面发展的新阶段；据国家发改委、国家统计局、中国物流与采购联合会统计，“十五”时期，我国社会物流总额达158.7万亿元，比“九五”时期增长近1.4倍，年均增长23%。扣除价格因素，年均增长15%左右，明显快于同期GDP增长9.5%的水平；“大力发展现代物流业”，在《中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》中单列一节，标志着现代物流的产业地位得以确立；区域物流发展各显特色，服务能力呈现不均衡；我国区域发展总体战略的实施形成了新的区域经济发展特点，在很大程度上改变了物流活动的环境条件，促使区域物流发展格局发生变化。围绕着各经济区域产业布局的调整，区域物流的发展各具特色。由于长三角、珠三角和京津冀环渤海三大区域集中了我国经济总量的53%、外贸出口总量的85%和社会消费品零售总额的54%，因此这三大地区也成为物流市场最为活跃和集中的地区；分析表明，物流业与国民经济发展存在很强的正相关性。随着国民经济的快速发展，物流业也在迅速增长。2009年中国物流业发展将呈现以下趋势：物流需求规模扩大，幅度明显高于同期GDP增幅；物流业增加值增长较快，配送、加工等现代物流业务增势突出；社会物流总费用与GDP的比例继续降低；物流相关固定资产投资增长较快；依托产业集群，物流业与制造业联动。78 以长三角、珠三角以及京津冀环渤海三大经济区域为核心，区域物流产业一体化发展进程将进一步加速；上海、浙江、江苏三地将围绕实施构筑高效、便捷的综合交通运输网络、大力培育自主品牌物流企业、注重物流标准制定和推广应用、加快长三角地区现代物流公共信息平台建设、深入推进口岸“大通关”合作、加强长三角地区现代物流安全管理联动、建设现代物流人才和科研基地、建立物流诚信体系等内容的八大措施，全面开展长三角地区现代物流联动发展；二、未来商业市场规模预测：商业用地出让均价120万元/亩，价格波动较大；区域在售商业项目分析1、赛格电子市场赛格电子市场自从公开以来，成交量一直领跑与X商业项目的首位，占地面积41593平方米，总建筑面积约18万平米，其中市场部分为10万平方米，包括立体式互通停车楼和地下室，办公楼、公寓式酒店为8万平方米。展会期间所推出的项目依然是商铺项目，户型面积为10-20平方米，总价在10-50万左右；2、温莎堡假日广场坐拥北门路、萧林路绝版黄金地段，首创“78 纯投资型独立产权现铺”，采取10年租约回报、统一经营管理、专业经营管家等个性化运作模式；3、现代广场作为X首席5A甲级写字楼，标准层层高3.6米，建筑总高度约为99.8米，销售价格为8400-10000元/平方米。目前主推第一栋100套左右办公楼，5-20层以50-60平米的小面积为主，21-26层以100平米以上大面积为住。该案的出现也满足了市场上对高端纯写字楼环境的需求。现代广场写字楼呈U型分布，写字楼26层，标准层面积约1480平方米。目前A座对外招租，租金1.8元/天，B座还剩100多套左右，均价9700元/㎡；4、红星家具广场产权商铺，由红星美凯龙统一经营，10年经营权无忧委托，坐收10年年均9%的高租金回报。40-70平方的小分割，一楼、二楼房源，户型面积为40-70平方米，一楼销售均价为14000元/平方米，二楼销售均价为11000元/平方米；5、弘基财富广场X东部CBD，位于前进东路、黄浦江路口，采用了专业商业公司有序管理，坐享高额投资回报管理者与经营者相分离，可保证和提高管理水平。X东部唯一一个集购物、餐饮、娱乐、四星酒店、公寓、办公等功能为一体，所推出的酒店公寓销售均价为6000元/平方米；6、恒龙国际机电五金贸易大厦位踞X南CBD中心地段，首创4.8米可变LOFT空间引领商贸办公潮流，融入先进3A服务体系，以高品质人性软、硬配套设施，对位国际国内贸易往来需求；7、曼哈顿国际是X市中心城区已建和在建写字楼项目中配套标准最为高档的5A甲级写字楼，总高99、85米，是目前X市中心城区最高的标志性建筑。采用的是现代办公所要求的自由分割形式，面积的弹性比较大，从40平方到1150平方弹性分割，精装修，采用的是大金或三菱中央空调系统，共201户；8、联邦国际占地面积为377.6亩，总建筑面积约35万平方米。以5层面积1200－1800平米的独栋企业办公楼为主，并配有企业服务中心、企业家会所、星级酒店、白领公寓、国际风情商业街、企业展览中心等商业配套。每幢办公楼都配备有停车位、独立电梯、中央空调、电信宽带、通讯光缆直接入户。独栋写字楼面积在5000-7000平米，商铺均价在8000/平米；9、凯迪城无忧公寓全部为精装修，户型面积在40-60平方米左右，销售均价8200元/平方米，无忧公寓为满足青年人置业需求，首付8000元起，4年固定投资回报。本期房源预计将于2010年8月交房10、千灯钱隆汇78 商业店面4212.5平方米，可销售面积3360.89平方米，有108—500平米的多种面积规划，单价4500元起；第四章XX工业品博览交易中心项目定位第一节总体定位XX工业品博览交易中心是以工业品为主体，集“国际展贸、产品交易、会议展览、物流配套、商务办公、产业服务”等功能于一体，打造一个工业品采购、物流、销售与服务四位于一体的综合性供应链服务平台；建成后必将成为中国第一个国际级高标准的工业品博览交易中心；第二节功能定位作为现代物流中心和采购基地项目，应当具有批发、销售、仓储、展示、物流配送及物流信息、电子交易等基本交易功能；作为现代物流中心，除商务交易外应当具有产品研发、设计、交易仲裁、标准认证、知识产权保护、产品检测等产品交易服务功能；作为辐射面广远的知名国际现代物流中心，还应当具有举行全国及国际性论坛、展销、交易洽谈、会展服务等功能；此外，还应当具有商务办公、住宿、酒店、餐饮、休闲娱乐等服务配套设施。因此，本项目的功能定位：是一个集批发、销售、仓储、展示、物流配送与多功能服务为一体的综合性的现代物流交易中心；第三节市场定位本项目目标定位的核心主要突出“大”、“高”、“广”、“强”、“带”五个字。“大”，就是规模要大。有了规模才能形成多种业态和综合性经营功能，才能形成强力的市场规模效应，扩大社会影响，才容易做出陆家镇的城市名片和品牌，规模大了也可以降低管理和开发成本；“高”，就是项目要品位高、档次高、质量高。建筑布局、外观、结构、质量等都要成为区域性建筑标志，起码要保持二十年不落后；流通的物资应当是现代最高水平的新产品，这样市场也才有可能形成广阔的辐射空间；经营理念先进，具有高水平的市场经营管理能力；“广”，就是辐射面要广。本市场除了要满足X、苏州和周边地区市场需要以外，还要覆盖长三角一小时商圈内客户的需要。市场内特色、高端科技产品（如电子科技五金）还要辐射向全国、甚至东亚和东南亚地区；“强”，就是实力强，进驻的经销商的基本目标主要应当是“总部经济”78 型的产品源头生产商、品牌生产企业的区域总部、一二级代理商和实力很强的大户，以及高科技产品的研发展示和电子交易商等，以形成强大的市场辐射力、社会影响力和市场知名度；“带”，就是带动。项目要具有很强的带动地方产业发展的能力和通过税收、创造劳动就业岗位等促进地方经济繁荣，社会发展的巨大功能。因此，项目建设目标是：经过几年的建设和培育，把本项目建设成为立足X、辐射长三角、面向全国（甚至东亚、东南亚地区），在长三角地区成为行业内规模最大、水平最高、实力最强、辐射面广、影响大、全国知名的现代国际工业品物流集散地和采购中心；第四节运营模式分析国内专业市场商业运营模式的发展历程第五节运营模式选择从以上的发展历程中可以看出项目的发展运营模式是第六代总部基地A、产业基地转移与升级X工业品博览交易中心希望通过这次建设实现该交易中心层次由中低端转为中高端，由功能单一转为多元化发展，经营者由二三级代理转为厂家直销或大代理，主要客户群由陆家本地终端消费者转为长三角批发代理商；B、以长期的运营为目标X作为长三角乃至全国最重要的城市市，土地供应势必不能满足众多开发商的持续开发，实现项目可持续性经营将是大势。作为X最知名、最有规模和最有招商资源的“上X工业品博览交易中心”完全具备成功运营的条件和辐射长三角区域的基础；C、租售并举的运营策略本项目的长期目标是通过品牌工业品专业市场的成功运营，实现持续增长的现金流回报。为了确保该目标的实现，并降低项目的运营风险，X将在前期销售部分物业，从而实现部分资金的先期回笼。而本项目的短期目标就是通过销售与招商的结合与互动，实现资金的最优回笼与项目的成功开发；第六节总体框架本项目的定位为“工业品交易博览中心”——是一个辐射长三角全境，集批发、零售、采购、展示、仓储和流通于一体的超级工业品交易博览物流中心；未来该中心将向国际化工业品巨头、工业品品牌代理商、以及终端消费者等提供中高端工业品的一站购齐式服务，其主要提供的服务平台包括：a、贸易合作平台——在需求方与供应方（如国内外的工业品巨头、品牌工业品代理理商等）之间构建一个合作交流、贸易洽谈与团体采购的平台；78 b、展示发布平台——向国际化工业品巨头、品牌工业品代理商等提供一个最高规格的工业品品牌展示的基地，承担各类工业品品牌的创意展示、新品发布等服务功能，最终成为国内乃至国际工业品行业发展趋势的风向标；c、信息交流平台——建立世界范围内的行业信息交流中心，支持网络交流、电子商务等运作模式，打造全球性的工业品行业信息中心，吸收全球行业协会和国际工业品采购集团来中国设立总部办事处，使之成为一个全球性的行业资讯中转站；d、研究开发平台——建设工业品人才培训中心、工业品博物馆和工业品知识馆，普及工业品行业知识，培育建材工业品行业设计新人；e、物流运输平台——建设现代化仓储用房，引进著名物流公司，提高物资流通效率，减少流动资金占压，充分发挥资本的增值作用；f、生活配套平台——市场周边分布会展中心、酒店、集中式商业、酒店式公寓、快递公司、银行、邮局等完善的城市公共配套设施，为客商提供便利的生活服务。第五章项目建设规模与产品方案第一节建设规模XX工业品交易博览中心项木，总用地面积约122万平方米，项目主要开发建设面向国际市场、以国际工业品博览交易为主轴的商贸交易平台，并配套一流的服务配套设施，包含：国际工业品博览馆、国际会议中心、国际工业品精品展示馆、总部办公基地、仓储物流配送中心、研发中心、质检中心、教学培训基地、星级酒店、餐饮娱乐、国际服务公寓、高档住宅社区等；第二节产品方案1心、2片、3点、4轴、5区的规划设计规划方案对建筑群体进行了总体的形象设计和天际线设计，强调由尺度、比例构成的空间感、广场感，以体现项目的恢宏形象及地块的标志性意义。高层酒店及办公在地块西北角上起了龙头的牵引作用；博览馆新月形建筑与湖面形成了圆满的呼应，展示中心的方体与博览馆构成了“天圆地方”的寓意。曲线的水系暗示着阴阳调和、和谐共生的理念，同时将动线引导到总部办公区。沿博览大道轴线向南可看到全区标志性的总部双塔，78 总部基地沿博览大道布置成院落组团，开头的2栋以绿建筑为设计手法的办公楼作为入口形象。交易区分为A、B、C三区A区沿金阳东路上布置了2栋以呼吸幕墙作为节能标志的精品馆，内侧为交易区建筑，整体交易区以大型半透空屋面整合为一个个次要分区，用于经营业态的区分，同时为交易区提供一舒适的半户外购物环境，避免气候因素的影响，同时又避免了大型空调型建筑的高能耗；总体建筑造型以现代风格为主，立面大气美观，色彩明快，高层与底层在形体上形成对比也相互呼应，以点带面的层次关系，使地块整体中的底层区域在城市界面上更具节奏感，以有机结合景观环境的设计手法，形成大气、高雅的建筑群；第六章项目建设条件与场址选择第一节选址概括本用地位于X市陆家现代服务综合园区内,金阳东路南侧，沪宁高速公路北侧，集善路西侧；场址地势平坦，总面积约1500亩，场址周围为农田和公路，环境较好，无污染和污染物排放；目前区域整体开发环境属热点区域，但商业配套需要完善以及周边环境需要进一步改善，随着各企业陆续入住务新区、交通状况的不断完善，使该区域未来发展前景较佳。未来5年内，该片区的各项生活配套设施将会逐渐完善，商业环境素质将有较大的提高；第二节地理条件X位于东经120°48′21″~121°09′04″、北纬31°06′34″~31°32′36″，处江苏省东南部、上海与苏州之间。北至东北与常熟、太仓两市相连，南至东南与上海嘉定、青浦两区接壤，西与吴江、苏州交界。东西最大直线距离33公里，南北48公里，总面积921.3平方公里，其中水域面积占23.1%；陆家镇位于X市区西南部，东望上海，西邻苏州，与国家X经济技术开发区接壤，全镇总面积35平方公里；第三节气候条件X市属北亚热带南部季风气候区。气候温和湿润，四季分明，光照充足，雨量充沛。年平均气温16.5℃；年降水量1447毫米,年日照时间1697小时，全年无霜期239天；陆家镇年平均气温16.5°，年降水量1450毫米；第四节交通条件本用地位于X市陆家现代服务综合园区内,78 金阳东路南侧，沪宁高速公路北侧，集善路西侧，内有东西向规划道路贯穿其中；总用地面积约1,225,028平方米。第五节工程条件场址地势平坦，场址周围为农田和公路，环境较好，无污染和污染物排放；场地地基土为软弱土并且覆盖层厚度大于40m，本建筑场地属于Ⅳ类场地，建筑抗震不利地段。第七章项目配套工程方案第一节道路工程小区沿主要道路设置了若干个出入口，区域内部设置双行主环道，组团之间也均有道路联系（由于是总部区域而且项目以商务为主要出售方式），因此交通便捷十分重要，必须确保重要客户能够架车直接到达相关组团(同时也满足了消防要求)。定时的人车分流，将使周六、周日零售商业较多时的购物更加便捷与安全，使交通的整体协调与商业的适应性得到了增强。 采用了“分散与集中”相结合的停车方式，使每个单元均设有较便捷的地面停车区域。由于整个区域较大，服务半径较长，所以在停车上采用均布模式。包括大型（半）地下停车也挑选在相对的区域中心节点均匀进行开挖，以满足日后各区域大规模的停车需求。第二节给排水工程1、消防用水量均按照多层建筑商业综合楼，体积最大超过25000立方米：室内消火栓用水量20L/S，室外消火栓用水量25L/S，各楼均设自动喷水灭火系统,设计用水量按照中危II级设计，流量27L/S.2、生活给水系统多层建筑，用水压力周期性不足，每个区域均采用贮水水箱→和变频泵组及市政管网联合供水。3、热水系统和饮用水系统本建筑商业网点不供应热水；办公室设电开水器供应饮用水,亦可使用瓶装饮用水。4、排水系统基地内雨污水采用分流制。基地内道路雨水有组织排放，雨水设计流量按X地区暴雨强度公式计算；第三节电气工程项目内各建筑物的强电系统设计，各单体我建内的动力、照明、防雷接地系统、环境照明设计、小区中心变电站及工房变电站、供配电外线及路灯均由当地供电部门设计；第四节通讯工程78 本工程设500门左右全数字虚拟交换机，拟申请直线50对，中继线200对，满足楼内的电话通信系统、办公自动化和计算机网络系统对布线的需求。能兼容话音、数据、图像的传输，并可于外部网络连接。第五节绿化工程全区沿东西向设一主要景观大道（交易大道）联系东西两片区，沿南北向设有三条主要景观轴线，形成一横三纵一带的景观布局，配合建筑和广场空间，设主要和次要的景观节点，从而形成整个的景观系统，创造大气、舒适，同时又具备细致、人性化的景观环境；在西区的高压线下设置工业品主题公园，将原本是制约的因素反成为全区的最大亮点，同时成为划分居住与公共的分隔带，博览馆是全区的标志性建筑，建筑及其周围的景观广场是全区的另一亮点；本次景观设计本着抓住重点，突出整体的原则。对于主入口、中心广场及主景观轴的中央滨河区域和步行道等几个主要板块做了精心的设计与布置，形成了舒适而优美的空间环境，突出了整个商业的休闲特征。第六节交易和生活设施配套工程本次开发为超大型规模的（专业）综合体开发，考虑到其单体体量的实用性与可实施性，所以在设计上采用了“分散（组团）开发，整体（区域）连通”的设计理念； 商业、办公、居住等的设计应使之成为使用者的“天堂”，不论是购物、休闲，不论是日间还是华灯高照，都应感受到尺度的舒适性及服务的便利性，并免受交通及不通功能间的干扰；设计中应以人的尺度、人的需求及人的活动为根本出发点，充分提供购物娱乐、纳凉、休憩、卫生方便等完善功能，从而实现对人的细致关怀；大型交易市场与中心景观绿化带、广场相结合，以专业型精品市场定位，成为集休闲、购物为一体的综合体。第八章循环经济措施第一节循环经济措施循环经济是在可持续发展的思想指导下，按照清洁生产的方式，对能源及其废弃物实行综合利用的生产活动过程；在实践中要求把经济活动组成一个“资源—产品—消费—再生资源”的反馈式流程；随着本项目投入建设发展，如何建立良好的循环经济措施和有效的实施途径以及操作方式，必将影响项目长期可持续的发展；在项目实施中要运用生态学规律而不是机械论规律来指导其建设；尽量做到清洁生产，建立良好的再生资源的输入和输出关系；在废弃物层次上，尽量实现无害化、减量化和资源化；78 在服务对象参与层次上，鼓励广大的公众参与，建立有奖举报和有效预防制度；最终建立三产循环经济框架体系，对策略、方案、技术体系、建设规划、相应政策等进行系统研究，在输入端、过程中和输出端均实现良性的经济循环。第二节节能、节水效果1、建筑节能措施建筑节能设计将贯彻执行《公共建筑节能设计标准》（GB50189－2005）的要求，建筑物外墙顶棚、楼地面以及其他围护结构采用新型保温隔热材料；建筑设计中注意利用自然通风技术，在春秋季节，尽量依靠自然通风来维持室内舒适的条件；建筑外形尽量方整，减少外墙表面；尽量利用太阳能热水器设备提供热水系统；2、普通机电设备节能措施供电系统采用合理的工艺流程，尽可能降低途中的消耗，按要求配装能源计量表；本项目所选用机电设备的负荷率必须达到国家节能设计规范要求，提高设备利用率；电气系统选用节能变压器，装设低压电力电容器补偿无功功率；各类设备及器材的选型一律采用国家现行技术标准中的高效节能设备的器材。3、空调节能冷水组通过自控系统保证冷冻水的供水温度和流量，并根据负荷变化自动调节冷水机组、冷冻水泵、冷却水泵和冷却塔的运行参数；空调机组回水管上均设动态平衡阀。在稳定流量和压力的同时，通过空调回风温度自动调节冷热水水量达到节能的目的；新风机组系统回管上均设流量平衡阀和直线型电动二通阀。在稳定流量和压力的同时，通过送风和新风温度自动调节冷热水水量达到节能的目的；4、动力节能选择优质锅炉，热效率大于等于90%；采用变频循环水泵；优化控制；闭式系统，配备真空脱气器，水中气体极少，热效率提高。设备、管路寿命提高。5、照明系统节能措施根据各功能区的实际需要配置照明，既保证照明需要又达到节能目的。照明光源采用新型高效节能光源，如紧凑型荧光灯、细径直管荧光灯等新型高效光源并配置以节能型电子镇流器，从而降低照明用电量，创造以人为本的绿色照明环境。78 选用效率高、寿命长、安全和性能稳定的电光源、灯具、配线器材以及调光控制设备和光控器件。既在提高亮度节省电能及改善照明质量的同时保证经济运行，又有益于环境和人的身心健康。项目建设主要采用以下几项节能措施：A、电气节能配变电所尽量设置负荷中心，采用节能变压器，并设置集中低压电容器补偿柜，补偿后功率因数不小于0.92；采用高效节能光源及灯具并加装电子镇流器，并对公共照明、室外照明等进行集中控制。对于靠外窗的灯具单独设立回路控制，以达到白天节能的目的。采用符合国家节能标准的高效低能耗供排水设备；B、雨水资源化园区内绿地与土壤之间设贮水层、透水层，以减缓雨水地表径流的速度，增加土壤的相对含水量，减少绿化的人工浇灌用水。第九章环境影响评价第一节环境质量标准（1）《中华人民共和国环境保护法》（2）《建设项目环境保护保护管理办法》（3）《建设项目环境保护保护管理办法实施细则》（4）《污水综合排放标准》第二节主要污染源及处理措施1、污水本项目雨水、废水和污水分开，雨水排入市政雨水管道，废水收集后处理成中水回用，污水经室外化粪池排入市政污水管道。2、噪音本项目所用设备（风机、水泵等）采取隔声、减振措施，厂界噪声执行《工业企业厂界噪声标准》（GB12348-90）中的一类标准。施工期合理安排时间，尽量减少噪声，避免高噪声设备同时运行，夜间不施工。3、废气本项目采用清洁能源——燃气；地下车库废气污染物排放执行《大气污染物综合排放标准》（GB16297-1996）中“新污染源大气污染物排放限值”。住宅底商用房禁止设置餐饮、汽修、娱乐等异味、污染扰民的经营场所。4、扬尘本项目施工前，制定控制工地扬尘污染实施方案，施工期间接受检查，执行《北京市建筑工程施工现场管理办法》和《建筑施工现场厂界噪声限值》（GB12523-90）中的规定，采取覆盖、洒水等可靠措施，防仰扬尘。5、废弃物施工期间的建筑垃圾做合理堆放和及时处理，运输当中要避免洒落。生活垃圾分类收集、及时清运，无害化处理。78 第十章劳动保护、安全卫生、消防第一节劳动保护在建设时期：对全体职工进行安全培训，建立事故和偶发事件报告制度；配置和使用安全帽、安全鞋等；任命安全监理和安全负责人。运行管理期：制定紧急反应计划；制定安全管理系统（体制）；定斯对所有职工进行医疗检查；任命安全监理和安全负责人。第二节安全卫生1、规划区域绿化、路面平坦、无积水，主要道路用水泥、沥青或石块铺设铺设，防止尘土飞扬；2、污水排放符合国家环保要求；3、垃圾集中在规划区域偏僻的地方集中处理。第三节消防根据《建筑设计防火规范》(GBJ16-87)要求，小区消防用水按室外25L/S，室内15L/S计算，消防管网布置成环状，消防用水与生活用水采用同一根总管，项目内配备一定数目的灭火器，同时培训正确使用灭火器。第十一章组织机构与人力资源配置第一节组织机构为保证本项目规范、有序、顺畅运作，开发方同意组建项目领导机构，负责本合作开发项目的整体运作。本项目领导机构由开发方指派人员经营管理。为了保障建设“精品工程”目标的实现，我们聘请了国内外知名的专家组成“顾问委员会”。本合作开发项目下设“四部一室”；各职能部门具体设置为：A、营销企划部B、招商部C、计划财务部D、工程管理部E、综合办公室78 第二节人力资源配置本项目管理机构齐全，技术力量雄厚。大专以上学历、有各种专业技术职称的管理人员占全员总数的60%。其中包括多名国家注册会计师、注册建筑师、执业律师等在本项目的经营、运作中，应切实加强管理，依法办事，规范运作，应建立、健全相关的、完善的规章管理制度，严格落实岗位责任制，以便分层负责，逐级把关。同时应建立相应的监督、制约机制，杜绝漏洞的产生。本项目开发建设和经营的组织机构的确立，为项目的健康、规范、顺畅地运作奠定了良好的、可靠的、高效的组织保障基础。营销进度计划1、计划进度正式公开前两个月为引导期，期间适度做部分内部认购，积累一定客源，为开盘日造势；正式公开日起六个月内为强销期，借由强而有力的报纸宣传攻势，塑造产品形象，迅速占领同期市场。这一阶段的现场销售非常关键，来电客户的邀约、追踪，每组来人细致的产品介绍，以及现场的促销都应尽善尽美，力求成交。强销期下来再四个月为持续期，除了NP稿的延续外，举办一些SP活动，参加一些房产展销会，进一步扩大产品的知名度，挖掘潜在的需求，最大限度地将其转化成有效需求。接下来的营销工作重点将是已购客户的介绍和客源开发。通过对已购客户和未购客户的再追踪，以及收集名单、寄发DM、DS等一系列的动作,促使销售业绩再创高峰。2、保证计划进度的对策与措施企划方面应在公开前充分了解产品定位和目标客源，有针对性的进行产品包装，并在公开后和现场业务人员充分沟通，及时加强和调整广告方向和诉求重点。业务方面则要求“做得好”、“做得多”。现场的销售能力是成交的关键，除了对产品的理解和掌握外，整体的SP配合也尤为重要。而对于客源的开发、挖掘则是以量取胜。通过一切渠道，努力开发客源，尽己所能，才能促成来人不断成交。另外，由于本案的商业面积庞大，因此存在一定的商业“死角”。结合此现状建议本案采取分期分量逐步去化的方法。第十四章社会效益分析第一节社会效益分析XX工业品博览交易中心的建立及发展壮大，推进了陆家其他三产业的蓬勃兴起，例汽车运输业、餐饮业、娱乐业、房地产业像雨后春笋般地崛起，同时吸纳了大量的下岗人员，提供了就业机会；1、市场发展将培育了千、百万元的富翁；78 2、市场发展带动了其他第三产业蓬勃崛起。各市场的发展给汽车运输业、旅馆业、娱乐业、餐饮业、房地产等带来了良好商机；3、市场发展还为周边村庄空余住户开发了仓储业；4、市场发展增加了地方财政收入。专业市场每年上交税费工商费和其他规费预计2000余万元，不仅增加了地方财政收入，而且对保障城区社会稳定起到了减震器的作用，经济效益、社会效益十分可观；第二节项目与所在地区互适性分析如上文的背景分析所述，陆家作为长三角区域的中心位置，东临上海、西接苏州，紧靠X经济技术开发区；312国道、沪宁铁路、沪宁高速以及正在规划建设的京沪高铁、沪宁城际轻轨等五条交通大动脉穿镇而过，沪宁高速在陆家设有互通口，抵达上海虹桥机场仅需半小时车程，区位独特，交通便捷，是中国长三角区域经济最活跃的区域。而XX工业品博览交易中心，以集“国际展贸、产品交易、会议展览、物流配套、商务办公、产业服务”等功能于一体。打造一个工业品采购、物流、销售与服务四位于一体的综合性供应链服务平台。为商家提供理想的商业环境，并且促进陆家及X商业的发展，改善整个陆家现代服务业园区的经济面貌。成为长三角城市中心黄金商圈中一个最耀眼的亮点。对促进X经济发展、城市市容美化以及提高城市建设的品位，具有十分重要的意义。第十五章风险分析第一节风险类别1、合作条件应详细化并取得规划国土局批复，以避免合作纠纷；2、地块中间的高压线区域在规划、设计及销售营销方面需进行处理，以减低负面影响；3、项目注重开发节奏及分区规划、商铺设计及其面积、业态定位；营销方面注重楼宇品质和营销概念包装；4、跟进周边专业市场的销售及入市情况，利用其改善区域环境的有利影响，避免与其直接竞争的不利；5、争取更合理和良好的合作条件第二节风险应对措施1、通过公司政策、限制性制度和标准，阻止高风险的经营活动、交易行为、财务损失和资产风险的发生。2、根据市场情况许可等因素，对产品和服务进行重新定价，从而补偿风险成本；通过合理设计的组合工具，抵消风险。3、利用政策或措施将风险降低到可接受的水平，将金融资产、实物资产或信息资产分散放置在不同地方，以降低遭受灾难性损失的风险；4、借助内部流程或行动，将不良事件发生的可能性降低到可接受的程度，以控制风险。78 　　　　第十六章可行性研究结论与建议第一节研究结论通过对该项目的市场分析可知，XX工业品博览交易中心项目处于陆家现代服务业综合园区未来中心区地理位置，升值空间较大。据调研分析，随着X城市的西移，“一区四园”的规划，陆家现代服务业综合园区开发很快就要进入一个建设高潮期；同时，该项目的经济效益评价指标显示，其具有高出行业基准收益率（产业园、住宅）二倍多的内部收益率（一般为15％）。该项目是可行的；第二节有关建议和说明本报告的结论是秉着谨慎与负责的态度，在所占有资料基础上进行调查、估算、分析、预测后得出的，鉴于目前XX工业品博览交易中心的客观条件及本项目的实际状况，我们对报告的有关问题需进一步作出说明，并提出若干建议：本报告的投资估算是参照国内目前同类型项目的投资水平，结合本项目自身特点估算的，由于项目工程施工条件和方法需进一步研究确定，有关税费的减免情况还有待落实，因此实际的投资成本将根据上述问题的深入作适当的调整。本项目的测算是在多方考察国内工业品园区的基础上，参照同类竞争物业价格，结合本项目自身特点，确定其预期售价和租金，这在很大程度上依赖于目前工业品产业园的供求关系和未来几年我国工业品行业的发展情况。同时工业品市场的营业状况与管理水平，对在激烈的市场竞争中能保持较好的售价水平至关重要。我们除应密切地注意市场、选择合适的市场策略外，还必须组织一支高素质、高水平的开发管理队伍，尽可能的减少风险，达到项目的盈利目标，并取得良好的社会效益与环境效益。78'