原生态观光农庄建设项目可行性研究报告

'目录第一章总论1一、项目概况1二、项目编制依据2三、报告研究内容2四、简要结论3五、主要经济指标3第二章项目背景5一、国际观光农业现状5二、国内观光农业现状6三、观光农农业发展前景7第三章项目建设的重要性和必要性8第四章项目的可行性10第五章市场分析与预测12一、整体市场概况12二、项目市场定位14第六章建设内容及经营理念15一、设计思想15二、项目建设内容15三、经营理念1655 第七章项目选址和建设条件18一、项目选址18二、自然条件18第八章规划布局20一、规划基本原则20二、总体规划方案21第九章工程方案23一、基础设施建设23二、生态园林工程26第十章环境保护29一、项目区环境条件29二、环境保护29三、水土保持30第十一章建设进度及招投标方案31一、建设进度31二、招投标方案31第十二章投资估算及资金筹措33一、投资估算范围33二、投资估算依据33三、计算期3455 四、项目投资34五、资金筹措36第十三章财务评价37一、评价原则、依据及参数37二、销售收入、销售税金及附加和增值税估算37三、成本费用估算38四、盈利能力分析40五、财务生存能力分析41六、不确定性分析41七、财务评价结论45第十四章社会效益评价66第十五章结论及建议68一、结论68二、建议6855 第一章总论一、项目概况（一）项目名称：XXXX区XX山原生态观光农庄建设项目（二）项目业主：XX（三）项目地址：XX市XX区XX山镇泗南峪村（四）项目性质：新建（五）项目建设内容及规模本项目拟租赁土地600亩，其建设主要内容为生态农业园、民族风情园、接待配套用房及原生态拓展训练基地的建设。主要建设规模如下：1、生态农业园：种植果林170亩，景观灌木及花卉100亩，天然绿色蔬菜种植50亩。2、民族风情园：修建民俗风情园100亩。3、接待配套用房：改造修整原有用房2600m2，新建1200m2。4、原生态拓展训练基地：修建原生态拓展训练基地180亩。（六）项目工期：项目建设期拟定为1年，即2009年7月至2010年6月。（七）项目总投资及资金筹措1、项目总投资为8000万元，其中一期投入4550万元。2、资金筹措：55 项目资金全部由业主自筹。二、项目编制依据《中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》；《中国旅游业发展十一五规划纲要地方篇》；《湖南省国民经济和社会发展十一五规划》；《湖南省城乡总体规划》；《湖南省旅游发展总体规划》；《XX市国民经济和社会发展第十一个五年总体规划纲要》；《XX市观光农业总体规划》；《XX城市农业、旅游农业文件》；《XX市旅游发展总体规划》。三、报告研究内容（一）研究范围涉及项目建设背景和原生态观光农庄的建设。（二）论证原生态观光农庄在当地建设的必要性和可行性。（三）根据旅游市场需求，研究项目建设规模以及相关的辅助设施工程等。（四）项目实施规划，估算项目投资，落实资金筹措方案。（五）测算项目财务效益和社会效益。（六）分析项目的风险因素及规避风险的措施。55 四、简要结论原生态观光农庄的建设将巩固退耕还林成果，挖掘农业资源优势，提升和丰富旅游的内涵，还将增强城市服务辐射功能，拉动消费，增加当地农民收入，有利于促进农业及农村经济社会可持续发展。原生态观光农庄项目的实施，对促进城镇化建设，促进和带动当地农业经济发展，促进农产品结构调整，促进解决“三农”问题，促进城乡统筹发展具有重要的意义。五、主要经济指标项目主要经济指标见表1-1。表1-1技术经济指标一览表1总用地亩6002总建筑面积m238003容积率0.014项目总投资万元4550　4.1其中：建设投资万元4519　4.2建设期利息万元0　4.3铺底流动资金万元31　5资金筹措万元4550　5.1其中：企业自筹万元4550企业自有资金5.2银行借款万元0　6年销售收入万元1927正常年份7总成本费用万元563正常年份8所得税万元315正常年份9年净利润万元944正常年份55 10所得税前财务内部收益率%24.79　11所得税前财务净现值万元3597　12所得税前投资回收期年4.67含建设期13所得税后财务内部收益率%19.67　14所得税后财务净现值万元2054　15所得税后投资回收期年5.54含建设期16总投资收益率%27.32正常年份17项目资本金净利润率%20.74正常年份18盈亏平衡点(BEP)%22.47%　55 第二章项目背景观光农业是现代农业与旅游业相结合的一种新型农业。它是利用农业资源环境、农田景观、农业生产活动和农业文化，为人们提供观光、旅游、休闲、度假以及体验农业的一种农业经营活动。近年来，伴随全球农业的产业化发展，人们发现，现代农业不仅具有生产性功能，还具有改善生态环境质量，为人们提供观光、休闲、度假的生活性功能。随着收入的增加，闲暇时间的增多，生活节奏的加快以及竞争的日益激烈，人们渴望多样化的旅游，尤其希望能在典型的农家环境中放松自己。于是，农业与旅游业边缘交叉的新型产业——旅游观光农业应运而生。一、国际观光农业现状观光农业作为一项新的旅游项目，已成为世界潮流，它源于西班牙。二十世纪六十年代初，有些西班牙农场主把自家房屋改造装修为旅馆，接待城市的旅游者观光度假，被认为是观光农业的起源。近年来，国外观光农业又向深层次发展，旅游者不仅“看”而且“干”，由过去欣赏结果，变为参与过程。法国的农庄旅游源于二十世纪七十年代，目前，法国有1.6万户农家建立起了家庭旅馆，3000多家农户还成立了联合经营组织。这种新兴的“绿色度假”旅游活动每年可以给法国农民带来700亿法郎的收益，相当于全国旅游业收入的1/4。55 美国每年参加观光农业旅游的人数达到二千万人次，“瓜果塑造”、“庄稼人艺术画”等乡间艺术也颇受游客青睐。最著名是20英亩的“庄稼画”—向日葵。韩国大城市周边有许多“观光农园”和“周末农场”，这种农园集休闲、体验、收获为一体，吸引了大批游客，韩国农村经济研究院提供的资料表明，2005年，“农村观光”带来的收入约为5.11万亿韩元。马来西亚重点发展花卉旅游观光，将每年的7月2～9日定为“花卉节”，在花卉节期间举行各种花展。马来西亚将“花卉节”与旅游紧密结合起来，吸引了大量国内外游客，现在每年观光农业直接或间接为马来西亚创造了上百亿元马币。二、国内观光农业现状20世纪90年代，我国观光旅游农业在大中城市迅速兴起。据统计，早在1996—1997年期间已动工投资1亿元以上的观光农业项目就有7个以上。1998年国家旅游局以“华夏城乡游”55 作为主题旅游年，使“吃农家饭、住农家屋、做农家活、看农家景”成了农村一景。目前我国观光农业项目主要分布在北京、上海和广州等大城市近郊，以珠江三角洲地区最为发达。在北京、上海、江苏和广东等地近郊，还出现了引进国际先进现代农业设施的农业观光园，展示电脑自动控制温度、湿度、施肥、无土栽培和新特农产品种，成了农业科普旅游基地。如上海旅游新区的孙桥现代农业园区、北京的锦绣大地农业观光园、苏州的大地园、无锡的大浮观光农业园和珠海农业科技基地。三、观光农农业发展前景1、旅游业的飞速发展为旅游观光农业提供了充足的客源。观光农业既然属于旅游业，所以其发展与旅游业的整体发展也密切相关。近年随着假日经济的兴起，城市居民旅游人次和旅游费用的逐年递增，因此，未来对观光农业的需求也将保持一个旺盛的趋势。2、旅游观光农业是旅游业发展方向之一。我国在“十五”期间已经启动国家生态旅游示范区、旅游扶贫开发区、国家旅游度假区建设工程。因此可以看出，观光农业是国家政策支持和扶持的产业。3、发展观光农业投入少、收益高。一方面，观光农业项目可以就地取材，建设费用相对较小，而且由于项目的分期投资和开发，使得启动资金较小。另一方面，观光农业项目建设周期较短，能迅速产生经济效益，包括农业收入和旅游收入，而两者的结合使得其效益优于传统农业。例如：农产品在采摘旅游活动中直接销售给游客，减少了运输费用。本项目试图建设一个原生态的观光农庄，结合湘西的特点，开展观光旅游、休闲度假的服务，一方面为游客提供幽雅的休闲场地、另一方面也为这些人员提供健康的、无公害的农产品，更能为人们提供从事农事作业、收获的乐趣，提供体验土家风情的场地，在满足消费者的观光旅游、休闲度假需求的同时，也兼顾有利于精神健康和身体健康的疗养。55 第三章项目建设的重要性和必要性随着城市建设的快速推进，科技的日新月异，经济的迅速腾飞，人们追求环境的品位发生了质的转变，回归自然，享受纯自然气息已成为人们追求的生活方式。发展旅游观光农业，既能体现现代农业高效、外向、生态的本质内涵，又可很好地展示现代农业，传播农业文化，满足人们的旅游需求。旅游观光农业的发展对加速改变湖南农业相对落后局面，加快社会主义新农村建设步伐，尤其是打造湖南旅游品牌都具有现实的指导意义。一、满足人民群众日益增长的物质和文化生活的需要随着经济的不断发展，科技的不断进步，生活水平的不断提高，人民群众对物质与文化的需求也相应的与自俱增，城镇居民已不满足于逛大街游公园的形式。发展旅游观光农业，可以为城镇居民提供游山玩水，抒发情怀，欣赏新奇植物，接受新科技展示，学习新知识，环境优美，又能消除疲劳休闲去处。二、提供农村剩余劳动力就业机会，帮助农民快速致富奔小康农村剩余劳动力的大量集结、沉淀，既影响农村经济的发展，又带来不少的社会问题。大力发展旅游观光农业，能推动商业、饮食住宿服务等第三产业的发展，可以帮助农村实现劳动力转移，为农村剩余劳动力提供大量的就业机会，减少社会问题，增加农民的收入，帮助农民尽快地富裕起来。三、提高科技对农业的贡献率55 本项目是以新技术为支撑，以现代先进设备来武装的现代化农业，新技术含量较高。通过展示新品种、新技术、现代农业发展模式，为XX市农业发展提供示范样板、技术路线、种质资源，辐射带动桂北经济区现代农业与生态农业的发展。四、促进湖南旅游业的发展湖南的整体旅游资源丰富，产品种类齐全，具有较强的游览性，但从抽样调查的结果看，旅游者的停留时间却不长，停留时间在2晚以上的只占到了45.2%，因此，全面延长旅游者的停留时间，是当前湖南旅游业面临的问题。而本项目的建设，将更好地为旅游者服务，使其更有可能延长停留时间，这对于促进湖南旅游业的发展将起到很大的作用。55 第四章项目的可行性为了对该项目进行全面分析，本报告中采用SWOTs法，即S－Superiority（优势），W－Weakness（劣势），O－Opportunity（机遇），T－Threat（威胁）。这种分析方法最初主要应用于商业领域，之后逐渐被应用到教育评估和城市设计等许多领域的分析与决策过程中。一、优势（Superiority）XX生态农业观光园的发展优势有：（1）气候、土壤、水文等条件优越，自然资源丰富；（2）区位条件方面，XX市处于西部地区及长江经济带、华南经济区的交接处，其发展有希望得到政策倾斜。（3）旅游产业蓬勃发展。XX自然风景资源得天独厚，具有山、水、峰、洞、林等多种类型。（4）交通运输已形成较为完善的航空、铁路、公路的对外交通体系。（5）多元的民族文化。XX是一个土家族、白族和苗族等多民族群聚，民俗风情文化凸现的地域，能集中展示其服饰、民居、饮食、歌舞、节庆、礼仪、婚恋等方面特有的喜好、风尚、传统和禁忌。（6）地方政府积极支持。市委、市政府对此进行重点规划、重点投入、重点推销、重点管理，以期带动该区尽快脱贫致富。二、劣势（Weakness）55 其发展劣势有：（1）离市区相对较远，基础设施条件欠缺；（2）地块相对较为细碎，塑造特色景观有一定难度；（3）生态环境保护意识有待加强，如生活污水的净化，旱期场地雨水的回收、土地涵养以及汛期山洪的尽快排除等。三、机会（Opportunity）其发展机会有：（1）区域背景条件。国家西部开发的战略，使XX面临历史性的发展机遇，加快加大旅游资源的开发和旅游业的发展有可能走出一条打破传统工业化思路、克服生产性资源的约束而发挥比较优势的发展新路，为中西部经济振兴发挥示范作用。（2）交通运输条件。随着焦柳铁路的电气化改造，张清公路、张吉公路、常张高速公路的相继通车，已大大缓解不断增加的旅游人数与现有道路运输能力之间的矛盾。同时也使中心城市与各景区和其他城市的联系更为便捷。四、威胁（Threat）其发展威胁有：（1）它距离XX风景名胜区XX山门票站2公里，故属于生态敏感区。根据以上分析，规划采用的基本对策是以“发挥优势，克服劣势，利用机会，化解威胁”为原则，在SWOT分析的基础上，对整个园区进行科学的策划。55 第五章市场分析与预测一、整体市场概况根据携程旅行网2007年度假目的地去的人数前20位排行如下：排名国内长途人数排名国内长途人数1三亚3842811厦门33212丽江892812成都31423XX735213青岛30644北京681614临安30405南京559915惠州27876舟山522916黄山27597九寨沟509817大连21928武义480218湖州21159杭州465119金华211510上海391620桐庐2108与此同时，根据携程旅行网目的地指南栏目中景点的流量来判断用户对景点的喜好程度，流量排名前20位的景点如下表：排名景区名称国内/外浏览量排名景区名称国内/外浏览量1杭州国内32098511厦门国内1449632上海国内25193712黄山国内1431203三亚国内24774713XX国内1265984北京国内22777614南京国内1218105香港国内22054715大连国内10533655 6丽江国内19867016XX国内1032097青岛国内18753517西安国内947678九寨黄龙国内16102818阳朔国内911619苏州国内15099519普陀山国内8868810成都国内14502620扬州国内85428百度07年底根据网民对旅游类关键词的输入频率的分析，发布一份旅游行业报告，从中我们也可以看出网民最喜爱的国内的景点如下图：此外，我们发现网民尤其喜爱生态旅游，及以自然风景为主的观光旅游，其中生态旅游+农村旅游的比例达到了31%以上，加上部分休闲旅游8.91%，整个接受本项目的客户人群可以达到旅游人群的40%。55 二、项目市场定位根据有关资料表明，人均GDP达到1000美元时，居民旅游出行和休闲的需求将大幅增长。目前我国城乡居民旅游休闲的需求已大大增加，而且呈多元化的趋式，这就为本项目的建设带来无限的发展机遇和广阔的发展空间。本项目选址在XX市近郊区，其定位必须立足于湘西XX这一地域特征基础上。基于此，“XX生态农业观光园”的战略定位之一是：依托XX，吸纳全中国、辐射东南亚、影响五大洲，凸现民族生态园区特色，与XX市周边其它旅游区形成有机整体，互为补充，走错位发展之路。55 第六章建设内容及经营理念一、设计思想本项目以具有旅游价值的农业资源和农产品、农耕文化为前提，以规划、设计、修建为手段，以创设现代化经营管理理念为载体，以输出观光、休闲、采摘、购物、品尝、农事活动体验、传统农耕文化回味、民族风情互动活动及原生态拓展训练为目的，把农业生产与旅游观光结合起来，讲求“原汁原味”，避免“视角污染”，追求设施与农业系统、生态系统、人文景观系统的和谐统一，围绕农庄活动场所，依托农业文化景观、农业生态环境、农事活动、农村聚落及农村传统的生活习俗资源，向游客提供一种自在、自然、幽静、野趣、新奇的新型游乐空间，尽力体现返璞归真、回归自然的消费心态，形成一个集旅游观光、农业高效、优化生态环境和社会文化功能为一体的原生态农业旅游、休闲、娱乐新型农庄。二、项目建设内容本项目拟租赁土地600亩，其建设主要内容为生态农业园、民族风情园、接待配套用房及原生态拓展训练基地的建设。主要建设规模如下：1、生态农业园：种植果林170亩，景观灌木及花卉100亩，天然绿色蔬菜种植50亩。2、民族风情园：修建民俗风情园100亩。55 3、接待配套用房：改造修整原有用房2600m2，新建1200m2。4、原生态拓展训练基地：修建原生态拓展训练基地180亩。三、经营理念1、观光。一是风貌观。观赏XX特有的山水风光，观看农村田园风光、特种养殖。二是物候观。早观日出、晚观霞。2、休闲。住：特色农家居住用房；吃：特色农家饭；玩：原生态拓展训练等。3、采摘。根据不同收获季节，指导、组织游客直接进入田间地头、大棚、园子里用农民特制的筐、篮、篓进行有偿采摘新鲜水果、时令蔬菜、瓜果，让游客即体验收获的喜悦，又观赏田园风光，即增长见识，又感受劳作。4、购物。用自行编织的形状各异、规格不同的筐、篮、篓将生产的蔬菜、水果、肉类或经特殊加工的熟制品盛于其中，进行包装，并收集农村针织、编织、剪贴、手工等工艺，让游客根据喜好、能力自行选购。5、品尝。在采摘品尝、入住品尝的同时，按照农历12个月每月一节的习俗，推出农村节令大荟萃，让游客真切感受湘西饮食文化。55 6、农事活动。根据农事季节，让游客在农艺人员的指导下，参与有偿农事活动，也可以直接将田、园、圈租赁、承包给游客，由农艺人员代管，让游客参与季节管理及生产种植、收获等农事活动全过程。并广泛举办粮、菜、蔬、果生产竞赛活动、赛畜活动及农产品交易活动，吸纳周边村、镇、县农户参与，打造农事活动节令盛会。7、民族文化。挖掘当地民族文化资源，大力开展民族文化展示，让游客参与其中，体验少数民族文化。55 第七章项目选址和建设条件一、项目选址本项目拟选址于湖南省XX市XX区XX山镇泗南峪村。二、自然条件（一）地理位置及概况XX市，位于湖南西北部，距省会长沙398公里（以市政府所在地永定区计算）。它的地理位置坐标是：北纬28°52′至29°48′，东经109°40′至111°20′。东与常德市的石门县与桃源县交界，南与沅陵县毗连，西与永顺县、龙山县接壤，北与湖北省的鹤峰县与宣恩县为邻，总面积9563平方公里，东西最长167公里，南北最宽96公里，总人口达150万人（其中苗族、土家族、白族等少数民族近60万人）。XX市属湖南省直辖市（地级）辖永定、XX两区（县级）和慈利、桑植两县。全市有四个街道办事处，2个城关镇，18个农村建制镇，97个乡，1650个村（居）委会，15377个村民小组。（二）气候条件XX的气候适中，地处北中纬度，属中亚热带山原型季风湿润气候。因此，雨量丰沛（历年平均降水量为1400毫米），阳光充足，无霜期长，严寒期短，年平均气温16℃左右。夏季最热月气温27℃，冬季最冷月平均气温为4.3℃（以1月最冷，极端气温在零度左右到4℃55 ）。这样的气候，不仅适合动物的繁衍与植物的生长，更适合观光旅游。（三）地形地貌XX市位于武陵山脉腹地之中。全国著名的自然保护区与驰名中外的佛教圣地梵净山便是它的主峰。武陵山脉由梵净山分支进入湘西与鄂西，然后又分三支：北支由湖北省的来凤县与湖南省的龙山县进入历山、桂英山与青龙山；中支则进入澧水以北的天星山、朝天山、金龙山与白云山；南支进入石柱山、羊峰山、天门山、大龙山与天台山。这三支山脉经过市辖两区、两县后，其走向由西向东，由慈利、石门向洞庭湖沉没并自然消失。所以，XX市的东北部实际上是处在山峰与湖区的交接处（或叫接合部）。（四）地震灾害根据《中国地震烈度区划图谱（1990）》，该场址地震基本烈度为六度。55 第八章规划布局一、规划基本原则（一）生态安全原则要严格将开发强度和游客人数控制在农业的生态容量之内，农业生态旅游区的基础设施在设计时应考虑对自然生态的侵挠可控，与自然景观协调，对环境无不良影响。（二）宏观与微观有机结合原则要根据环境特征划分不同的功能区，因地制宜，总体维护，重点突出建设，尽量保持农业生态旅游资源的原始性和真实性基础上，提供兴趣点和创新点，处理好全局和局部的联系。（三）科学性原则实施规划前科学地分析现状资源特点，科学评估现状优劣势和容纳能力及适宜的发展模式，技术保证保护好农业自然环境和旅游资源，以及专业的建设、管理和推广经营。（四）市场需求原则规划时要实行准确而细化的客源市场定位，以客源市场的现实和潜在需求为导向，去挖掘和开发农业自然生态资源，充分利用生态品牌和旅游资源优势，实现比一般旅游地更高的开发水平。（五）综合统一原则55 在注重生态效益和市场经济效益的同时要注重社会效益，通过合理的观光农业旅游开发提高城乡居民的环保意识和提倡文明生活方式。（六）创新原则新型交叉型产业模式要求实现全方位的创新，这包括理念创新，通过在原有资源条件下寻求和制造新的差异点来实现发展与改变；制度创新、寻求政府、企业城乡居民之间新的合作共生模式，新的激励体系和分配体系；以及组织管理创新和科技创新等。二、总体规划方案（一）总平面布置和功能要求本项目主要是以生态观光农业为主线，充分利用周边的自然、人文景观展开布局。采用空间主题结构，依据场址地形特征及内容特点，空间主题结构分为四个区域，主要有生态农业区、民族风情园、原生态拓展训练基地、接待区。（二）平面功能布局本项目平面功能布局分为生态观光，包括精品植物，苗木花卉园，水果林，原生态防护绿地，民族风情园、原生态拓展训练基地。精品植物、苗木花卉布置在农庄东部，植物园以展示种植业的栽培技术或园艺、农产品及其生产过程为主，花卉园以花卉树木培植优雅环境，使之成为生产买卖品和观赏结合的花卉园。主要发展各种观花类、观叶类和观叶赏果的栽培生产。蔬菜种植园55 分布在农庄北面，以现有坡地为主，进行平场培土，种植天然绿色蔬菜，形成蔬菜种植体验区。民族风情园布置在农庄南面，以湖南土家族的歌舞表演、民俗风情展示、文化用品展示为主。原生态拓展训练基地布置在农庄西面，以团队协作训练、拓展训练、丛林穿越等为主。接待区包括接待大厅、农庄餐厅、特色产品交易厅、休息区，集中于农庄中偏北方，以提供游客娱乐、休息、用餐、购物为主要目的。55 第九章工程方案一、基础设施建设（一）给排水工程1、设计范围与依据（1）设计范围：红线范围内工程给水、排水及消防。（2）设计原则l《建筑给水排水设计规范》（GBJ15-88）（1997版）；l《建筑设计防火规范》（GBJ16-87）（2001版）；l《室外给水设计规范》（GBJ13-86）；l《室外排水设计规范》（GBJ14-87）；l《生活饮用水卫生标准》（GB5749-85）；l其它有关部门资料。2、给水系统（1）水源采用市政供水。（2）用水量及要求本项目年工作日为365天。用水量考虑到节水的原则和本项目建设期较短的因素，一次性预测水量预测指标如下：55 游客——按40升/人·日计算客房——按80升/人·日计算公建——按居民用水量15%计算其他（含绿化、道路、漏损等）及未预见水量——上述水量20%计算用水要求水质：符合饮用水卫生标准水温：≤20℃水压：≥0.3MPA（3）管网设计管网布置本工程给水管网系统采用生产，生活和消防共同给水系统，为保证供水的连续性，主供水管网干管布置成环状，支管布置成树枝状。城市干管为DN300毫米，给水管布置于道路右侧（标准横断面）。管网上按规范设置阀门、排气阀和泄水阀。管材及接口室外管道：DN>50毫米，均采用镀锌钢管，热熔焊接。室内管道：DN<50毫米，采用PPR管，热熔焊接。阀门设置及防腐阀门设置：DN>65毫米，采用闸阀：DN≤65毫米，采用截止闸。管道防腐：镀锌钢管埋地时，采用普通级石油沥青防腐层结构防腐，管道露置时，采用底漆一遍，调合漆两遍防腐。55 3、排水工程（1）系统的划分本工程排水管网划分为污水，清下水和雨水排放系统，采用清污分流排放方式。污水按性质分为生产污水和生活污水两大类，生产污水和生活污水一同排入污水处理池，经处理达标后排放。（2）污水量统计污水排放总量按用水的80%考虑，排放量0.44万立方米/天。（3）管道设施采用混凝土排水管，水泥砂浆抹带接口，一般情况下，采用弧形素土基础，地基较差时，采用混凝土带形基础。在充分利用现有的市政污水排放管汇入市政道路下污水主干管。（二）供电设计1、设计依据、规范（1）《民用照明设计标准》（GB50034-92）；（2）《建筑物防雷设计规范》（GB50058-94）；（3）《低压配电设计规范》（GB50054-95）；（4）其它有关资料。2、设计范围本次设计范围包括农庄的供配电网，公用工程照明，消防以及生产用电设计。3、供电要求及负荷等级55 除消防负荷、火灾报警为二类负荷外，其余均为三类负荷。4、供电方式供电由变配电站通过高压电缆引入各功能区内，电源进线方式采用高压电缆架空敷设，经变配电室变压后向各单体提供380/220V电源，供动力、照明用电，采用三相五线制供电系统，电源可靠。根据项目的用电容量，配备400kVA变压器三台。分别配置于A04/01、A14-2/01、A16-3/01。各单体内的线路采用铜芯电缆ZZ-VV经穿线管暗敷。整个配电系统采用树干式和放射式相结合的方式。所有建筑按第三类民用防雷建构筑物设计，屋面设避雷网，冲击接地电阻要求小于8欧。变压器中性点直接接地，接地电阻小于4欧。低压进户零线要求作重复接地，接地电阻小于10欧。二、生态园林工程（一）建设标准1、水土保持综合治理技术规范（GB/T16453.1～16453.6～1996）；2、灌溉与排水工程设计规范（GB50288-1999）；3、《土地开发整理项目规划设计规范》（TD/T1012～2000）；4、《土地开发整理项目验收规程》（TD/T1013～2000）；5、《灌溉与排水工程设计规范》（GB/50288～99）；6、国家及当地的现行设计规范和技术标准。（二）建设内容55 1、生态农业（1）范围种植果林170亩，景观灌木及花卉100亩，天然绿色蔬菜种植50亩。以展示种植业的栽培技术或园艺、农产品及其生产过程为主。（2）品种选择果林主要有猕猴桃树、蜜桔树、金香柚树、板栗树等。景观林主要为桂花、木棉、洋紫荆等。花卉主要有红掌、百合、剑兰、月季杜娟花、单性木兰、叉叶苏铁、龙虾花等。2、土地整理（1）土地平整土中参杂的碎石、石块较多，采取因地制宜、综合利用的办法进行整治：一是将大多数平坦土地中的碎石、石块捡出，用作生产区干道和人行便道路基使用。二是斜坡地带，用石块砌筑堡坎，建设梯地，使之成为保水、保肥、保墒的“三保土”。共修建保坎8000米，高1.5—2.5米，下底宽60厘米，上宽30厘米，预留泄水孔3×5厘米，其弧度随山势而变。三是进行土壤改良，耕作层土壤厚度0.5米以上，挖宽1米，深0.8米的壕沟改土，全部回填耕作层土壤；耕作层土壤厚度0.5米以下的，采用挖穴改土。（2）排水沟55 总长1000米，内空上宽0.4米，下宽0.3米，高0.4米，墙体采用直径8--12厘米的块石，M5水泥砂浆衬砌；底面采用C15砼。（3）蓄水池蓄水池：共计10口，长10米，宽8米，深2.5米，墙体采用M5砂浆砌Mu7.5红砖，池底5厘米厚100#砂浆。（4）灌溉系统修建灌溉管道500米，每40米留一个喷水龙头，浇灌半径20米，每个作业区安装直径为60毫米的RPVC管作引水主管，直径为32毫米的RPVC管作支管。4、休闲住宿区域休闲住宿区包括接待大厅、农庄餐厅、特色产品交易厅、休息区，集中于农庄中偏北面，以提供游客娱乐、休息、用餐、购物为主要目的。55 第十章环境保护为保护和改善生活环境与生态环境，保障人体健康，项目严格按照《中华人民共和国环境保护法》的有关规定，加强环境污染源的管理，对各种污染进行综合治理，确保项目达到国家对环境保护的各项要求。一、项目区环境条件项目位于湖南省XX市XX区XX山镇泗南峪村，所选地址地形开阔整齐，背风向阳。周边无工业“三废”及农业、城镇生活、医疗废弃物污染；建设地周边植被覆盖率高，生态环境条件良好。二、环境保护本项目以发展生态旅游为主要内容，采用的主要技术措施是无公害生产技术，在种植的生产过程中不会产生有毒物质。项目区配置农业废弃物处理场，采用微生物技术处理农作物稿秆。经过沼气发酵处理后，提供优质肥源。项目采用设施栽培和无公害生产技术，减少化肥、农药等对环境的污染。因此，本项目不但无污染，而且通过发展果林、景观灌木和花卉园能美化环境，有效地提高当地环境质量。55 三、水土保持项目本身有利于生态环境的保护和水土保持。但在建设过程中，由于人为因素可能因施工开挖破坏植被，以及施工弃渣造成水土流失，因此，应按照预防为主、治理并重的原则，综合考虑采用工程措施、植物措施、农艺措施等搞好水土保持，包括园区道路、引水沟渠两边种树种草，涵养水源，改土时考虑沉沙凼、截洪沟，既增强防洪排涝能力，又提高抗旱能力。55 第十一章建设进度及招投标方案一、建设进度根财务分析辅助报表－1建设投资估算表单位：万元序号工程或费用名称建筑工程费设备购置费安装工程费其他费用合计比例(%)估算说明1工程费用206180064292564.7　1.1接待配套用房71171115.7　1.1.1接待中心16160.4　1.1.2餐饮服务中心2202204.9　1.1.3特色产品交易厅1301302.9　1.1.4农庄旅馆3453457.6　1.2园内道路工程3003006.6　1.3土地整治及农田培育1701703.8　1.4配套设施工程30300.7　1.5果树种植22.8230.5　1.6景观植物种植15150.3　1.7农耕培土工程20200.4　1.8民族风情园建设15150.31.9原生态拓展训练基地建设65651.4　1.10设备购置费8006486419.1　55 2工程建设其他费用1379137930.5　3预备费2152154.8　3.1基本预备费2152154.8　3.2价差预备费00.0　4建设投资合计20618006415944519100.0　　比例(%)45.617.71.435.3100　55 财务分析辅助报表－2流动资金估算表单位：万元序号项目计算期（年）200920102011201220132014201520162017~20241流动资产23691001161161161161161.1应收帐款14426071717171711.2存货27911111111111.2.1原材料257999991.2.2燃料动力012222221.2.3在产品1.2.4产成品1.3现金7203134343434341.4预付账款2.流动负债27912121212122.1应付帐款27912121212122.2预收账款3.流动资金（1－2）2162911041041041041043.1其中：铺底流动资金21313131313131313.2流动资金贷款0316073737373734.流动资金当期增加额021422913000055 财务分析辅助报表－3项目投资使用计划与资金筹措表单位：万元序号项目合计计算期（年）备注　20092010201120121项目总投资4610248520544229　其中计算注册资本的总投资455024852054100　1.1建设投资（不含建利息）45192485203400　1.2建设期利息00000　1.3流动资金910214229　其中铺底流动资金31021100　2资金筹措(全部流动资金）4610248520544229　资金筹措(铺底流动资金）455024852054100　2.1项目资本金455024852054100　2.1.1用于建设投资45192485203400　2.1.2用于铺底流动资金31021100　2.1.3用于建设期利息　2.2债务资金(全部流动资金）60003129　债务资金(铺底流动资金）00000　2.2.1用于建设投资00000　2.2.2用于建设期利息00000　2.2.3用于流动资金60003129　55 营业收入、营业税金及附加和增值税估算表财务分析辅助报表－4单位：万元序号项目名称合计计算期（年）20092010201120122013201420152016～20241营业收入2621003851156154219271927192719271.1新增销售收入262103851156154219271927192719271.202营业税金及附加144202164851061061061062.1营业税1310195877969696962.2消费税02.3城市维护建设费9214577772.4教育费附加3912233333增值税003.1销项税03.2进项税055 财务分析辅助报表－5总成本费用估算表单位：万元序号项目合计计算期（年）200920102011201220132014201520161外购原材料费1232185472919191912外购燃料及动力费28841317212121213工资及福利费143521621041041041041044修理费15362368901131131131135其他费用944144256696969696经营成本（1+2+3+4+5)5435802393393983983983987折旧费24021601601601601601601608摊销费000000009利息支出6302455559.1建设投资借款利息000000009.2流动资金借款利息63024555510总成本费用（6+7+8+9)790124040150356356356356310.1固定成本519220028233436536536536510.2可变成本27104011916919819819819855 续财务分析辅助报表－5总成本费用估算表单位：万元序号项目计算期（年）201720182019202020212022202320241外购原材料费91919191919191912外购燃料及动力费21212121212121213工资及福利费1041041041041041041041044修理费1131131131131131131131135其他费用69696969696969696经营成本（1+2+3+4+5)3983983983983983983983987折旧费1601601601601601601601608摊销费000009利息支出555555559.1建设投资借款利息9.2流动资金借款利息5555555510总成本费用（6+7+8+9)56356356356356356356356310.1固定成本36536536536536536536536510.2可变成本19819819819819819819819855 折旧费、摊销费估算表财务分析辅助报表－6单位：万元序号项目名称计算期（年）200920102011201220132014201520161房屋及建筑物1.1原值31843184318431843184318431841.2本年折旧费767676767676761.3净值31083033295728822806273026552设备2.1原值13351335133513351335133513352.2本年折旧费858585858585852.3净值1250116610819979128287433固定资产合计3.1原值45194519451945194519451945193.2本年折旧费160.21601601601601601603.3净值43594199403838783718355833984无形资产及其它资产4.1原值4.2本年摊销费4.3净值55 折旧费、摊销费估算表续财务分析辅助报表－6单位：万元序号项目名称　计算期（年）201720182019202020212022202320241房屋及建筑物1.1原值318431843184318431843184318431841.2本年折旧费76767676767676761.3净值257925032428235222772201212520502设备2.1原值133513351335133513351335133513352.2本年折旧费85858585858585852.3净值659574489405320236151673固定资产合计3.1原值451945194519451945194519451945193.2本年折旧费1601601601601601601601603.3净值323830772917275725972437227721164无形资产及其它资产4.1原值4.2本年摊销费4.3净值55 财务分析报表－1项目财务现金流量表单位：万元序号项目合计计算期（年）20092010201120122013201420151现金流入284300385115615421927192719271.1营业收入262100385115615421927192719271.2补贴收入01.3回收固定资产余值21161.4回收流动资金1042现金流出11500248521553444535175045042.1建设投资451924852034002.2流动资金1040214229132.3经营成本54350802393393983983982.4营业税金及附加144202164851061061062.5维持运营投资03所得税前净现金流量(1-2)16931-2485-177081210891410142314234累计所得税前净现金流量72280-2485-4255-3443-2354-94447919025调整所得税4233031173239.373163163166所得税后净现金流量(3-5)12698-2485-18016398501094110711077累计所得税后净现金流量41647-2485-4286-3647-2798-1703-596511　计算指标：所得税前所得税后　财务内部收益率(FIRR)24.79%19.67%　财务净现值ic=12.0%12.0%3597万元2054万元　投资回收期.4.7年5.5年　55 续财务分析报表－1项目财务现金流量表单位：万元序号项目计算期（年）2016201720182019202020212022202320241现金流入1927192719271927192719271927192741481.1营业收入1927192719271927192719271927192719271.2补贴收入1.3回收固定资产余值21161.4回收流动资金1042现金流出5045045045045045045045045042.1建设投资2.2流动资金2.3经营成本3983983983983983983983983982.4营业税金及附加1061061061061061061061061062.5维持运营投资3所得税前净现金流量(1-2)1423142314231423142314231423142336444累计所得税前净现金流量33254748617275959018104411186413287169315调整所得税3163163163163163163163163166所得税后净现金流量(3-5)1107110711071107110711071107110733287累计所得税后净现金流量1619272638334941604871558263937012698　计算指标：所得税前所得税后　财务内部收益率(FIRR)24.79%19.67%　财务净现值ic=12.0%12.0%3597万元2054万元投资回收期.4.7年5.5年　55 财务分析报表－2项目资本金现金流量表单位：万元序号项目名称合计计算期（年）200920102011201220132014201520161现金流入2843003851156154219271927192719271.1营业收入2621003851156154219271927192719271.2回收固定资产余值21161.3回收流动资金1042现金流出15853248521864886668238238238232.1项目资本金45502485205410002.2借款本金偿还14600.00000002.3借款利息支付630.02455552.4经营成本5435079.62393393983983983982.5营业税金及附加144202164851061061061062.6所得税4217031.11732383153153153152.7维持运营投资03净现金流量12577-2485-18016688751104110411041104资本金财务内部收益率：19.77%55 续财务分析报表－2项目资本金现金流量表单位：万元序号项目名称计算期（年）201720182019202020212022202320241现金流入192719271927192719271927192741481.1营业收入192719271927192719271927192719271.2回收固定资产余值　　　　　　　21161.3回收流动资金　　　　　　　1042现金流出8238238238238238238968962.1项目资本金　　　　　　　　2.2借款本金偿还　　　　　　73732.3借款利息支付555555552.4经营成本3983983983983983983983982.5营业税金及附加1061061061061061061061062.6所得税3153153153153153153153152.7维持运营投资　　　　　　　　3净现金流量11041104110411041104110410313251资本金财务内部收益率：19.77%　　　　　　　55 财务分析报表－3利润与利润分配表单位：万元序号项目名称合计计算期（年）200920102011201220132014201520161营业收入262103851156154219271927192719272营业税金及附加14422164851061061061063总成本费用79012404015035635635635634利润总额1686712469295412581258125812585弥补以前年度亏损06应纳税所得额1686712469295412581258125812587所得税4217311732383153153153158净利润12650935197159449449449449期初未分配利润000000010可供分配利润126509351971594494494494411法定盈余公积金1265952729494949412可供投资者分配的利润113858446764484984984984913应付优先股股利014任意盈余公积金015应付普通股股利016利润分配113858446764484984984984917未分配利润0000000018息税前利润16931124694957126312631263126319息税折旧摊销前利润193332858541118142314231423142355 续财务分析报表－3利润与利润分配表单位：万元序号项目名称　　计算期（年）201720182019202020212022202320241营业收入192719271927192719271927192719272营业税金及附加1061061061061061061061063总成本费用5635635635635635635635634利润总额125812581258125812581258125812585弥补以前年度亏损6应纳税所得额125812581258125812581258125812587所得税3153153153153153153153158净利润9449449449449449449449449期初未分配利润0000000010可供分配利润94494494494494494494494411法定盈余公积金949494949494949412可供投资者分配的利润84984984984984984984984913应付优先股股利14任意盈余公积金15应付普通股股利16利润分配84984984984984984984984917未分配利润0000000018息税前利润1263126312631263126312631263126319息税折旧摊销前利润1423142314231423142314231423142355 财务计划现金流量表财务分析报表－4单位：万元序号项目名称合计计算期（年）200920102011201220131经营活动净现金流量15116025468187911091.1现金流入2621003851156154219271.1.1营业收入2621003851156154219271.1.2增值税销项税额000001.1.3补贴收入0　　　　　1.1.4其他流入0　1.2现金流出1109401324756628191.2.1经营成本54350802393393981.2.2增值税进项税额000001.2.3营业税金及附加144202164851061.2.4增值税0000001.2.5所得税42170311732383151.2.6其他流出0　　2投资活动净现金流量-4623-2485-2054-42-29-132.1现金流入0000002.2现金流出4623248520544229132.2.1建设投资451924852034002.2.2维持运营投资0　　2.2.3流动资金1040214229132.2.4其他流出0　　　　　3筹资活动净现金流量-682624851970-427-619-8413.1现金流入4623248520544229133.1.1项目资本金投入45502485205410003.1.2建设投资借款0000003.1.3流动资金借款73003129133.1.4债券0　　　　　3.1.5短期借款0　　　　　3.1.6其他流入0　　　　　3.2现金流出114490844696488543.2.1各种利息支出6302453.2.2偿还债务本金0000003.2.3应付利润113850844676448493.2.4其他流出0　　　　　4净现金流量366801692122322555累计盈余资金28376016938261386855 财务计划现金流量表续财务分析报表－4单位：万元序号项目名称计算期（年）2014201520162017201820191经营活动净现金流量1109110911091109110911091.1现金流入1927192719271927192719271.1.1营业收入1927192719271927192719271.1.2增值税销项税额0000001.1.3补贴收入1.1.4其他流入1.2现金流出8198198198198198191.2.1经营成本3983983983983983981.2.2增值税进项税额0000001.2.3营业税金及附加1061061061061061061.2.4增值税0000001.2.5所得税3153153153153153151.2.6其他流出2投资活动净现金流量02.1现金流入02.2现金流出02.2.1建设投资2.2.2维持运营投资2.2.3流动资金2.2.4其他流出3筹资活动净现金流量-854-854-854-854-854-8543.1现金流入0.0000003.1.1项目资本金投入03.1.2建设投资借款03.1.3流动资金借款0.03.1.4债券3.1.5短期借款3.1.6其他流入3.2现金流出8548548548548548543.2.1各种利息支出5555553.2.2偿还债务本金0003.2.3应付利润8498498498498498493.2.4其他流出4净现金流量2552552552552552555累计盈余资金11221377163118862140239555 财务计划现金流量表续财务分析报表－4单位：万元序号项目名称　计算期（年）　202020212022202320241经营活动净现金流量110911091109110911091.1现金流入192719271927192719271.1.1营业收入192719271927192719271.1.2增值税销项税额000001.1.3补贴收入1.1.4其他流入1.2现金流出8198198198198191.2.1经营成本3983983983983981.2.2增值税进项税额000001.2.3营业税金及附加1061061061061061.2.4增值税000001.2.5所得税3153153153153151.2.6其他流出2投资活动净现金流量2.1现金流入2.2现金流出2.2.1建设投资2.2.2维持运营投资2.2.3流动资金2.2.4其他流出3筹资活动净现金流量-854-854-854-854-8543.1现金流入000003.1.1项目资本金投入3.1.2建设投资借款3.1.3流动资金借款3.1.4债券3.1.5短期借款3.1.6其他流入3.2现金流出8548548548548543.2.1各种利息支出555553.2.2偿还债务本金3.2.3应付利润8498498498498493.2.4其他流出4净现金流量2552552552552555累计盈余资金2649290431583413366855 资产负债表财务分析报表－6单位：万元序号项目计算期（年）200920102011201220131资产248545514650475248621.1流动资产总额192.64517149831.1.1货币资金1764026459021.1.2应收账款144260711.1.3预付账款1.1.4存货279111.1.5其它1.2在建工程24851.3固定资产净值43594199403838781.4无形资产及其他资产净值2负债及所有者权益248545514650475248622.1流动负债总额279122.1.1短期借款2.1.2应付账款279122.1.3预收账款2.1.4其它2.2建设投资借款2.3流动资金借款3160732.4负债小计23869842.5所有者权益248545494611468347772.5.1资本金248545404550455045502.5.2资本公积2.5.3累计盈余公积金9611332272.5.4累计未分配利润计算指标:资产负债率（％）0.05%0.82%1.45%1.74%55 资产负债表续财务分析报表－6单位：万元序号项目计算期（年）201420152016201720181资产495650505145523953331.1流动资产总额123814921747200122561.1.1货币资金115614111665192021741.1.2应收账款71717171711.1.3预付账款1.1.4存货11111111111.1.5其它1.2在建工程1.3固定资产净值371835583398323830771.4无形资产及其他资产净值2负债及所有者权益495650505145523953332.1流动负债总额12121212122.1.1短期借款2.1.2应付账款12121212122.1.3预收账款2.1.4其它2.2建设投资借款2.3流动资金借款73737373732.4负债小计84848484842.5所有者权益487249665060515552492.5.1资本金455045504550455045502.5.2资本公积2.5.3累计盈余公积金3214165106056992.5.4累计未分配利润计算指标:资产负债率（％）1.70%1.67%1.64%1.61%1.58%55 资产负债表续财务分析报表－6单位：万元序号项目计算期（年）2019202020212022202320241资产5428552256175711580559001.1流动资产总额2511276530203274352937831.1.1货币资金2429268329383192344737011.1.2应收账款7171717171711.1.3预付账款1.1.4存货1111111111111.1.5其它1.2在建工程1.3固定资产净值2917275725972437227721161.4无形资产及其他资产净值2负债及所有者权益5428552256175711580559002.1流动负债总额1212121212122.1.1短期借款2.1.2应付账款1212121212122.1.3预收账款2.1.4其它2.2建设投资借款2.3流动资金借款7373737373732.4负债小计8484848484842.5所有者权益5343543855325626572158152.5.1资本金4550455045504550455045502.5.2资本公积2.5.3累计盈余公积金7938889821076117112652.5.4累计未分配利润计算指标:资产负债率（％）1.55%1.53%1.50%1.48%1.45%1.43%55 第十四章社会效益评价一、本项目的建设，适应了旅游产业结构优化调整的客观要求，是旅游开发形式转型的新探索，将推进现代旅游业和现代农业的发展，不仅会拓宽旅游资源开发的路径，而且还把旅游、农业、新农村建设有机结合起来，加快结构调整，提升和丰富旅游的内涵，减少旅游开发的投资风险，迎合大众消费心理。二、可促进农业产业结构的优化改变。旅游业具有极强的关联带动作用，开发农业旅游，向二、三产业交叉渗透深，对第三产业带动作用强。同时充分开发利用了农村丰裕的空间资源和众多的家事活动、传统文化、风俗等无形资产，所需资金少，不但可缓解农村非农化过程中资金不足的矛盾，而且可增强农民的商品意识，农民调整农业产业结构的主动性加快，农产品的变现速度加快。三、可以创造就业机会，增加农民收入，缩小城乡差距，加快脱贫和新农村建设步伐。积极开发农业旅游，不仅可以有效地解决农村富裕劳动人口的就业问题（旅游业每增加1个就业机会，就能带来相关行业5个就业机会），缓解社会压力，而且扩大了农产品销售市场，实现农业的多项、多次增值，为传统农业向“高效生态农业”与旅游完美结合拓出新路子、找到农民增收的新的增长点，有利于城乡差距缩小。55 四、可以促进农村基础设施建设，加强城乡交流，提高农村生活质量与品位。项目开发不但加快了基础设施建设进程，提升了农村生活质量，而且增强城乡交流，加快观念更新、提升品位、推动进步。五、旅游观光农业本身是一种生态农业，贯彻执行可持续发展战略方针，坚持保护第一，永续利用的原则，是在保护生态环境的前提下进行的，对环境保护具有重要作用。因此，实施本项目能保持水土，调节气候，改善环境，促进生态平衡，生态效益显著。55 第十五章结论及建议一、结论（一）本项目符合国家政策，符合湖南省和XX市的相关发展规划。（二）市场调查深入、细致，资料翔实可靠，可信度强。分析全面透彻，各项指标合理，环保措施明确，可行性强。（三）项目选址恰当，功能分区配置合理，建设规模适度，相关设施完善，交通便利。（四）项目自身主题突出，特色鲜明，从满足人们休闲、娱乐、观赏的需求出发，具有较大的市场潜力和竞争力，市场前景广阔。财务分析显示，本项目投资效果明显，经济效益较好，收益率高，并且有较强的抗风险能力，在财务上是可行的。（五）项目建设有利于促进农业和旅游业的融合，建成后能充分利用当地特色自然资源，延伸农业产业链条，提高当地就业率，促进当地财政增收；促进当地社会主义新农村建设；同时利于提高项目区植被覆盖率，防止水土流失。项目经济、社会和生态效益明显。二、建议（一）建议业主严格按照项目规划和可行性报告内容进行建设，以确保项目建成后达到预期效益。（二）55 项目下阶段的设计、建设，应严格执行国家基本建设程序，确保建设质量，符合环境保护要求。（三）在已有的总体规划基础上，对观光农庄的建设还要做更精细的策划和设计使之成为当地特色旅游景点。（四）建议加强经营管理，提高种植水平和旅游服务能力，规避和减少项目风险。（五）建议上级有关部门给予一定的政策扶持。55'