安威尼斯项目开发可行性研究报告

'目录前言第一章项目总论一、项目背景二、项目概况第二章项目投资环境一、宏观经济分析二、曲江宏观环境分析三、曲江会展产业园环境分析四、会展经济与区域房地产的关系五、曲江会展中心概况第三章房地产市场分析一、政策环境二、土地市场三、商品房市场四、分物业市场五、项目区域市场第四章项目发展定位一、项目定位二、项目运作思路三、项目销售价格建议第五章项目收益与财务分析第六章结论与建议 前言摘要一、可行性分析的目的可行性研究是通过对市场需求、资源供应、建设规模、环境影响、资金筹措、盈利能力等方面进行调查研究，从技术、经济等方面进行分析比较，并对项目建成以后可能取得的财务、经济效益进行预测，从而提出该项目是否值得投资，是为项目决策提供依据的一种综合性的系统分析方法。本次研究是就西安市曲江国际会展产业园N7—2地块项目的发展定位及可行性进行研究，在遵循专业、科学和客观的原则基础之上，分别从市场因素和财务因素角度出发，对N7—2地块项目进行评估。二、分析方法及主要假设条件和风险因素1、分析方法在前期市场分析中，多采用市场比较法、实地调研、访谈等进行定性和定量分析，在后期财务分析中，采用财务指标进行定性分析，并利用敏感性分析进行不确定性分析。财务测算需要根据基础数据进行一系列基本报表的制作，根据报表制作完成的数据结果进行财务指标计算及分析。测算的基本报表主要包括：基础数据表、投资成本估算表、销售收入估算表、敏感性分析表等。测算中的经济指标主要包括：财务内部收益率、投资回报率等。除对上述主要财务指标进行必要的计算和分析外，我们还必须考虑到房地产开发项目的风险性和不确定性。由于在项目测算过程中所采用的数据，大部分都来自于预测和估算，有一定程度的不确定性。为了分析不确定性因素对经济指标的影响，我们需要进行不确定性分析，来估计项目可能承担的风险，确定项目的经济可靠性。不确定性分析包括敏感性分析，盈亏平衡分析，房地产项目常用的是敏感性分析和盈亏平衡分析。对于本项目来说，如果进行盈亏平衡分析涉及因素过多，过于复杂，因此只需进行敏感性分析。2、主要财务分析假设条件 以下分析旨在根据甲方提供的相关基础数据，以及待开发项目地块的相关资料就项目之财务可行性进行简单评价,特将以下之基本假设作特别说明：v销售比例：办公、公寓、配套商业物业采用销售模式，酒店部分考虑委托管理性自持。v可售物业销售率：根据市场反映以及现阶段的分析目的，办公、公寓、配套商业部分按照2年销售周期100%销售率考虑。3、风险因素在市场方面，主要考虑区域市场供应量与需求的有效配合及未来的市场发展趋势分析及投资者投资心态变化对项目的影响。而财务方面，主要是在敏感度分析中会涉及选择一些风险因素进行分析，主要因素包括：土地成本（收购价格）、销售价格等。依据项目自身条件和区域市场状况，我们将土地成本和住宅售价定为风险因素，据此进行分析。 第一章项目总论一、项目背景1、项目名称【威尼斯酒店】2、开发企业西安大金置业有限公司开发企业简介：西安大金置业有限公司成立于2010年9月，注册资金1000万元，本公司将以健康的企业形象，良好的企业文化，凭借自身的资源优势打造一流的房产项目，作为西安房地产行业的新生力量，将为西安的经济建设和城市发展做出应有的贡献。3、项目用地经济指标及经营效益预测项目经济指标建筑占地面积24亩（16000㎡）用地性质C2（商业金融用地）总建筑面积107200㎡地上98770㎡酒店建筑面积30000㎡公寓建筑面积29100㎡办公建筑面积29100㎡商业建筑面积19000㎡容积率6.70车位配比1:1均价公寓、办公部分9000元/㎡、商业部分15000元/㎡、酒店自持经营总收入可售部分：8088000000元酒店（20年）：1036800000元开发成本可售部分：527484480元 酒店：330000000元收益率可售部分：19.8%酒店（20年）：89.5%4、结论、风险及建议结论：基于市场层面和财务层面两个方面，认为本项目在市场方面具备良好市场预期，虽在一定程度上有不可预见的风险因素，但具备可行性；财务层面各项数据指标表明本项目可行。风险：行业风险：房地产业具有投入大、资金需求大、开发周期长等特点，特别是高层建筑，行业风险程度相对较高。政策风险：中国房地产近两年开发过猛、过热，中央和地方制定了众多土地、金融、销售等房地产开发过程中各个环节的法规政策，以抑制房地产开发势头；建议：合理安排融资计划，保证资金充足，严格控制工程进度，控制成本投入，可以降低行业风险。用成熟的开发模式降低项目的产品风险，利用合理的分期开发策略，后期待配套日趋成熟在价格上做提升，以提升项目整体价值。合理安排项目开发节奏、有计划的资金投入、是规避政策风险保证项目成功的重要因素。5、可行性研究依据：《房地产开发项目经济评价方法》；（建设部：建标[2000]205号）《建设项目经济评价方法与参数》；(国家计委、建设部：计投资[1993]530号)《关于印发经济评估方法的通知》及附件；（中国国际工程咨询公司：咨经[1998]11号）有关单位提供的相关资料；西安市2011年1—4月份统计年鉴；西安市2010年房地产市场分析报告；西安市房地产开发相关资料及数据；西安市深度市场调研（包括实地调研、文案调研、专家访谈等）； 二、项目概况1、项目综述威尼斯酒店项目是西安大金置业有限公司筹建的由五星级酒店、办公楼及公寓楼组成的城市综合体项目，威尼斯酒店项目也是曲江新区核心区域的地标性建筑。威尼斯酒店项目位于会展中心一期展馆东侧，曲江国际会议中心以北，翠华路以西，规划占地24亩（16000㎡），由一栋酒店、一栋办公楼和一栋公寓楼组成，总建筑面积约107200㎡平方米。威尼斯酒店总建筑面积30000㎡，设计标准床位400—500个，酒店定位高端，设计为五星级标准，主要面向莅临展会的国家政府领导和参展的著名企业高级管理人员及来西安旅游的高级团队及个人。2、地块形状地块基本方正，土地平正，开发条件良好。 3、地块现状地块目前正处于项目立项审批及待开发状态，尚未动工。4、项目法律手续本项目在土地取得、立项、开发建设等方面均遵照国家及西安市的房地产项目开发相关程序及规定。 第二章项目投资环境一、宏观经济分析1、西安市经济分析2011年1-4月，西安市经济呈现生产保持稳定、内需依然较旺、政策影响明显、物价持续高位的态势，国民经济整体运行平稳。1.1农业生产持续稳定增长1.2工业生产平稳较快增长1-4月，全市规模以上工业增加值282.89亿元，同比增长15.2%，比1-3月回落1.3个百分点。从行业看，1-4月，20个主要大类工业行业中，12个行业增速高于全市平均水平，其中，增长较快的行业有：饮料制造业增长51.9%，有色金属冶炼及压延加工业增长51.7%，通信设备、计算机及其他电子设备制造业增长48.1%，化学原料及化学制品制造业增长36.8%，通用设备制造业增长29.4%。1.3固定资产投资快速增长1-4月，全市完成固定资产投资628.67亿元，同比增长28.8%，比上年同期提高1.6个百分点，比1-3月回落0.4个百分点。分所有制看，1-4月，国有经济完成投资255.20亿元，同比增长22.6%；集体经济完成投资50.45亿元，增长71.5%；非公有制经济完成投资323.01亿元，增长29.1%。分行业看，1-4月，第一产业投资12.43亿元，增长70.3%；第二产业投资95.19亿元，增长25.1%，其中，工业投资81.06亿元，同比增长16.8%；第三产业投资521.05亿元，增长28.7%。1-4月，房地产开发投资191.76亿元，增长15.4%，比上年同期回落11.5个百分点。商品房施工面积6004.09万平方米，同比增长27.9%。1.4消费品市场保持稳定1-4月，限额以上企业（单位）实现消费品零售额419.33亿元，同比增长30.6%，比1-3月回落0.5个百分点，扣除价格因素，实际增长26.1%。 按经营单位所在地分，城镇消费品零售额414.82亿元，同比增长30.3%；乡村消费品零售额4.51亿元，增长70.1%。按消费形态分，餐饮收入26.10亿元，同比增长19.3%；商品零售393.23亿元，增长31.4%。按行业分，批发业零售额61.72亿元，增长69.3%；零售业329.17亿元，增长26.1%；住宿业7.03亿元，增长21.4%；餐饮业21.41亿元，增长20.4%。1-4月，全市限额以上批发零售贸易企业销售商品中，石油及制品类增长1.2倍，金银珠宝类增长49.9%，家用电器和音像器材类增长28.7%，服装、鞋帽、针、纺织品类增长26.0%，汽车类增长21.6%，体育、娱乐用品类增长17.4%。1.5出口增速同比回落受上年同期高基数影响，对外贸易增速持续回落。1-4月，全市进出口总额38.16亿美元，同比增长25.3%，比上年同期回落18.9个百分点，其中，出口总额18.82亿美元，增长21.3%，回落44.4个百分点；进口总额19.34亿美元，增长29.3%，提高2.2个百分点。1.6旅游接待量稳步增长1-4月，我市实现旅游业总收入141.65亿元，同比增长24.1%。接待国内游客1453.58万人次，同比增长22.4%，实现国内旅游收入131.66亿元，增长24.3%。接待海外旅游者21.80万人次，同比增长20.9%，实现旅游外汇收入12487万美元，增长21.7%。1.7财政收入保持较快增长1-4月，全市地方一般预算收入完成111.79亿元，同比增长38.4%，比上年同期提高4.5个百分点。工商税收85.36亿元，增长35.6%，分税种看，国内增值税8.81亿元，增长19.5%；营业税38.00亿元，增长35.3%；企业所得税9.72亿元，增长31.9%；个人所得税4.46亿元，增长33.8%。1-4月，全市地方一般预算支出94.55亿元，同比增长27.2%，民生支出仍为财政支出的重点，1-4月，全市民生类支出65.45亿元，增长21.5%，占到一般预算支出的69.2%，比1-3月提高0.7个百分点。其中，交通运输支出增长1.3倍，住房保障支出增长62.6%，文化体育与传媒支出增长79.6%，城乡社区事务支出增长33.7%，农林水事务支出增长30.6%。1.8银行贷款增速放缓 截至4月末，全市金融机构本外币存款余额9451.16亿元，比年初新增423.15亿元，同比少增367.93亿元。其中，储蓄存款3870.56亿元，新增210.90亿元，同比少增27.28亿元。全市金融机构本外币贷款余额6934.10亿元，比年初新增364.47亿元，同比少增113.40亿元。其中，中长期贷款5500.61亿元，新增352.91亿元，同比少增290.93亿元。从1－4月全市经济运行基本情况可以看出，虽然部分指标增速比上年同期有所回落，但主要领域发展的基本面尚好，经济整体运行进入平稳、温和的增长轨道。但在国际环境更趋复杂，国内通胀压力加大的形势下，经济上行压力仍然较大，目前要正确处理好保持经济平稳较快发展、调整经济结构和管理好通胀预期的关系，高度关注由于宏观调控政策频繁出台和经济发展过程中产生的一系列问题，确保全市经济持续稳健发展。 二、曲江宏观环境分析2.1概况曲江新区位于西安市东南部，是陕西省、西安市确立的以文化产业和旅游产业为主导的城市发展新区，它核心区域面积40.97平方公里，同时辐射带动大明宫遗址保护区、法门寺文化景区、临潼国家旅游休闲度假区和楼观台道文化展示区等区域，发展区域总面积近150平方公里。曲江新区建设以文化、旅游、生态为特色的国际化城市示范新区，到2015年全面建成国家级文化产业示范区。2.2发展现状曲江新区践行陕西“文化强省”战略和“文化立区、旅游兴区”理念，充分依托陕西、西安大文化、大旅游、大文物的优势，以城市运营收益大力投资文化产业和公共设施，以大项目为带动，文化产业、公共文化事业和城市新区建设呈现出齐头并进、协调发展的良好态势，迅速成为西安乃至全国文化产业发展的新亮点。 以文化为切入、以旅游为带动、以城市为支撑，在文化、旅游和城市三驾马车的共同拉动下，曲江新区的区域经济实力明显增强。2010年，固定资产投资完成251.13亿元，同比增长38.2%；财政一般预算收入完成7.12亿元，同比增长70%；实际利用外资1.72亿美元，同比增长36.5%；实际引进内资104.55亿元，同比增长29.9%，各项经济指标增速在全西安市开发区中名列前茅。 随着大明宫国家遗址公园、寒窑遗址公园、秦二世陵遗址公园、大唐不夜城开元广场等重大文化旅游项目相继建成开放，曲江新区公共文化服务体系更加完善，文化旅游内容日益丰富，呈现出唐文化、秦文化和宗教文化旅游内容齐全的文化旅游新格局，成为全国文化旅游园林中的一朵靓丽奇葩。在集团引领、政策扶持、产业集群等多轮驱动下，文化产业发展强力推进，曲江文旅、曲江影视、曲江演出和曲江会展已成为全省乃至西部地区文化产业发展的重要军团。累计入区文化企业近1000家，链条丰富、门类齐全，从文化产业“丛林”向文化产业“森林”转变的文化产业发展矩阵正在形成。坚持生态和旅游环境建设齐头并进，顺利通过国家生态区和国家5A级景区验收，成为我国西部首批两个国家生态区之一和全国第一个多景点、区域性的国家5A级景区。同时，荣获国家住房和城乡建设部颁发的人居环境范例奖，蓝天、碧水、绿地新曲江建设取得新成绩，曲江核心景区实现“全面景区化，景区内外一体化，景区建设国际化”，“七园一城一塔”的文化旅游大格局全面形成，成为西安乃至陕西旅游的重要窗口。曲江新区秉承与商家共生、共荣、共赢的招商理念，坚持爱商、扶商、助商，万科集团、银泰百货、申华集团、和记黄埔、华侨城等海内外上市公司争相投资，曲江成为各大企业战略投资的热点区域。同时，面对国内外复杂的经济形势，积极创新融资形式，不断拓宽融资渠道，全年招商融资工作在全市名列前茅，为可持续发展提供了坚实的资金保障。2002年以来，曲江新区先后建成大雁塔北广场、大唐芙蓉园、曲江国际会展中心、曲江池遗址公园、大唐不夜城等一批重大文化项目，组建了曲江文化产业投资集团、曲江影视集团、曲江会展集团、曲江演出集团、曲江文化旅游集团、大明宫投资集团等六大产业集团、形成了以文化旅游、会展创意、影视演艺、出版传媒等产业为主导的文化产业体系，跃升为西部最重要的文化、旅游集散地，陕西文化、旅游产业发展的标志性区域。截至目前，西安曲江文化产业投资集团总资产达158亿元，成为我国最大的文化产业投资类企业之一，跻身西部文化产业“巨无霸”行列。2.3发展目标1.区域发展目标  世界文化创意新地标 随着各项事业的高速发展，曲江新区一期已基本建成，区内已无发展空间,曲江新区规划了二期扩区。为进一步提升曲江新区发展水平，发展壮大文化旅游产业，《西安曲江国家级文化产业示范区总体规划》编制完成。《总体规划》提出，以打造世界级旅游目的地、构建国际文化产业高地、建设生态科技示范城区为发展内涵，全面提升曲江的发展模式，创新发展理念，将曲江定位为“国家级文化产业示范区、西部文化资源整合中心、西安旅游生态度假区和绿色文化新城”。2.产业发展目标 中国文化产业第一极在规划中，曲江新区提出了“打造中国文化产业第一极”的产业发展目标。今后，文化创意产业、出版传媒产业、数字文化产业、文化娱乐产业、影视产业、体育休闲产业和会展产业将成为曲江新区文化产业的发展重点。曲江还将重点打造9大文化产业园区：当代艺术产业园(艺术家村落)、数字文化产业区、出版传媒产业区、国际文化创意区、文化娱乐产业区、国际会展产业区、影视产业区、康体休闲产业区及曲江文化旅游区。规划还提出，要将曲江发展为“国家文化创新引擎和出口基地、西部文化资源整合中心及文化企业孵化器。”2.4发展策略   曲江新区将以杜陵大遗址等遗产旅游为主题的多元化产品体系的形成，进一步做强旅游产业，使曲江成为文化产业、遗产旅游“双驱动”的国际典范城区。展现曲江汉、唐的皇家气派，将曲江打造成为世界级都市旅游目的地。   以构建文化产业社区和文化企业孵化器为手段，积极培育和提升在文化产业圈层中处于核心层的创意、策划等环节，延伸文化产业链，形成文化与科技创新的合力，积极培育自主知识产权，引领国家级文化产业示范区走向国际，构建国际世界文化产业新高地。发展循环经济，提高资源利用效率，应用生态技术，构建绿色低碳、资源节约型、环境友好型新城区，最终通过环境竞争力提升经济竞争力，将曲江新区建设为低碳新城、休闲新城、服务新城、畅通新城。2.5发展规划 近期，曲江新区将以二期扩区为契机，规划建设出版传媒产业园区、会展产业园区、国际文化创意园区、动漫游戏产业园区、文化娱乐产业园区、国际文化体育休闲园区、影视娱乐产业园区、艺术家村落等九大文化产业园区，着手打造文化产业门类最齐全、规模最大、效能最优的国家级文化产业示范区，到2013年，曲江新区及其辐射区入区文化企业争取达到1000家，从业人数达到10万人，文化产业年产值达到50亿元，成为中国文化产业发展第一级。2.6空间结构规划   扩区后的曲江新区将以多板块联动发展为城市发展模式，以汉唐历史遗迹为核心，形成“两轴两心多片区”的空间结构。   据悉，规划贯穿了“唐城-汉苑”的规划理念。以汉唐文化为城市生长脉络，一期形成沿大雁塔、雁塔路、曲江为核心的要素集聚，形成“唐城”城市特色。二期转变成以杜陵及杜陵原为核心的城市结构演替，以汉上林苑、汉杜陵邑为文化基因，以“里坊+聚落（邑镇）+遗址公园”的形态成为空间载体，支撑曲江新的发展。 两轴：由大雁塔指向杜陵的汉唐文化脉络轴和沿浐河的浐河生态轴。 两心：在汉唐文化脉络轴上形成的以“大雁塔-大唐芙蓉园-曲江遗址公园”为核心的唐城发展核心和以“杜陵原-杜陵大遗址公园”为核心的汉苑发展核心。多片区：围绕一轴两心展开的多个发展片区。在曲江二期范围内为“一塬、三镇、两区”，包括杜陵大遗址公园、杜陵邑小镇、欢乐小镇、半山小镇、国际创意片区、黄渠头片区。一期则包括国际会展片区、行政商务片区、大唐不夜城片区、曲江文化旅游片区等。 三、西安曲江国际会展产业园概况3.1西安曲江国际会展产业园概况西安曲江国际会展产业园是经省、市政府共同决策，旨在全面提升省市会展业竞争实力、推进西安国际化进程的一项重点工程，是打造先成为中国会展经济第四极的龙头项目。产业园位于西安市南郊电视塔东侧，曲江新区内，北至天坛路，南至雁塔区与长安区分界，东至翠华路，西至长安南路，分为核心区和延伸区两大部分，总规划面积4282亩，总建筑面积约700多万平方米，总投资1000多亿元人民币、建设周期5年。产业园坐拥西安城市中轴线长安路，紧邻地铁二号线，东西向三环线横穿整个园区，两条交通主动脉基于此，地缘优势无可比拟。产业园是一个集会展展馆、国际会议中心、星级酒店、写字楼、商业、餐饮、康体体验中心、物流仓储、住宅、停车场、道路、广场、城市绿化等软硬件设施于一体，规模宏大、配套完整、辐射力强、带动作用明显的会展产业集群。产业园的建成，将强力带动区域经济发展，提升中国西部会展业竞争实力，推动西安国际化进程。随着曲江国际会展产业园区配套设施的建设开发，西安曲江国际会展（集团）有限公司作为西安打造“中国区域性会展中心” 宏伟战略目标的主力军，正在将这一伟大设想付诸实践，五星级酒店、物流中心、商业住宅小区、高档写字楼等将不断充实曲江国际会展产业园，并与会展核心产业区形成良性互动，构筑更为完整全面的会展产业链，形成西北首家会展产业聚集区强大的动力引擎，成为带动西安城市经济壮大成长的中坚力量。西安曲江国际会展产业园的建成运营，将重新定义西安南大门的整体形象，对改善城市环境、提升文化品位、打造区域经济具有重要的意义，是省市政府打造西安成为“中国区域会展中心”宏伟战略目标的基础设施和强大载体，是西安迈向现代化、人文化、生态化、国际化大都市的重要战略举措。3.2西安曲江国际会展产业园配套（一）园区现有国内领先的硬件设施业园区内西安曲江国际会展中心现拥有10万平方米的现代化展馆，8万平方米的中心广场，近万平方米的写字办公楼及齐全的配套设施，其展馆规模、配套设施、技术水平位居西北第一，全国领先的地位。（二）园区具有较强的综合配套设施1、8万平方米的中心广场中心广场是全国首批、西北首家奥运城市文化广场。先进的设备、优美的环境、完善的配套设施，将成为市民休闲、娱乐的理想场所。2、建设国际一流的西安曲江国际会议中心总投资7亿元的国际会议中心是产业园区内的标志性建筑，被列为西安市2008年重点建设项目。建成后将成为西北地区规模最大、功能最完善、配套最齐全的会议中心，全面满足省市政府的各种会议接待任务。3、建设国际一流的五星级酒店总投资5亿元的五星级酒店项目位于曲江国际会展中心一期会馆东侧，国际会议中心以北。五星酒店定位高端，主要面向莅临的国家政府领导和参展的著名企业高级管理人员。4、建设多功能性的综合型物流中心 产业园区内的物流中心是集运输、配送、仓储保管、流通加工、商务信息服务、后勤服务等多种功能为一体的综合型物流中心，为产业园区提供物流配套服务，同时满足未来地区性物流功能需求，提供企业物流咨询、全程物流解决方案等。5、建设功能齐全的综合配套区建设25万平方米的商业、金融、办公等综合配套设施，新型住宅公寓集群、高档酒店娱乐设施建筑群，景观设计群、便利的交通组织为产业园的发展提供周全服务，全面提升园区的综合价值及影响力。 3.3西安曲江国际会展产业园功能分区西安曲江国际会展产业园分为会展核心产业区、会展商务区和生活配套区三大板块。会展核心产业区 由展览中心、会议中心、物流中心和大型文化集会广场，物业管理中心和能源中心等构成。会展商务区集星级酒店、购物广场、餐饮、娱乐、商业、办公、公寓和展示中心于一体。生活配套区包括居住小区、配套商业、景观绿化、生活配套设施等。 西安曲江国际会展产业园功能分区 四、会展经济与区域房地产关系1、会展经济会展经济，是通过举办各种形式的会议和展览、展销，带来直接或间接经济效益和社会效益的一种经济现象和经济行为。会展经济是市场经济发展到一定阶段的产物，也是市场经济竞争中对信息交流的迫切要求。会展经济是一种新型经济形式和新兴产业，对社会经济具有拉动效应。会展活动不仅能够汇聚巨大的信息流、技术流、贸易流和人才流，在扩大商品贸易、技术引进、吸引投资、发展高新技术产业、促进国内外经济合作与交流等方面发挥重要作用，而且能充分展示城市形象，提升城市知名度，增加就业机会，对人们的思想观念、精神面貌等综合素质的提高和社会文明进步有积极的促进作用。会展经济能够促进培育新兴产业群，它不仅可以带动城市旅游、餐饮、住宿、交通、购物、广告等相关产业的发展，而且可以促进城市工业的振兴，形成旅游、科技、商贸、工业与会展互动、共兴的发展态势，成为城市新的经济增长点。2、会展经济的作用与功能2.1产品交易与展示的平台展示与交易是会展最基本的特征和功能。会展并不是直接的流通媒介，是交换过程的辅助环节，是一种特殊的流通媒介，会展为买方和卖方提供一个庞大的展示产品或技术成果的环境，由供求双方面对面磋商谈判，增加商机，促进商品交易。在贸易展览中，交易是第一位的。在展览会上所打下的基础对未来成交也有重大影响。2.2信息聚集和播散的窗口现代会展是行业信息在时间和空间的集聚，展会开放的商业贸易环境使客商可以便捷地发现和共享某些信息资源，相互交流，能够使各种技术、商业、产品信息得到及时反馈，减少了信息传播环节，避免了在信息控制中出现的偏差，提高了信息管理效能。企业可以通过及时的信息反馈，适时地调整自己的经营方式，以适应市场竞争的要求。2.3城市经济发展的“推手”和城市推介的“名片”会展业是城市经济中的一个高利润行业，对流通、服务、旅游、广告、运输等其他相关行业的经济带动系数可达l: 9。举办大型国际会展活动，不仅能够迅速增加城市收入，提升形象，而且有利于增强与相关领域的国际交流合作，促进城市经济、科技、商贸、文化的发展，被誉为“城市的名片”。2.4有效节约企业的营销成本在会展活动中，客商一般都来自相同领域或相关行业，而集群内企业通常都会集聚在同主题的展会上，因此，会展是下游产业集群的市场需求与上游产业集群的市场供给在空间和时间上的集聚。参展商与专业观众之间的沟通则具有很强的目的性、针对性，能在较短的时间内建立联系，且面对面地沟通能够迅速地发现和传递产品、价格、市场、以及产业发展等方面的信息，减少了双方寻找潜在对手的时间和费用，降低了交易成本。在此基础上，以价值规律为指导的交易有利于优化资源配置，最稀缺的资源往往以高价配置到最需要的部门。3、会展经济对区划与经济的影响会展业已成为一个令人瞩目的新兴行业，其蕴含的巨大能量和作用越来越引起人们的重视，人们从众多展会上了解了城市的功能，看到了最新科技，促进了经贸合作，同时展会又是一个多功能的信息窗口，它让城市看到精彩的世界，因此，会展业十分发达的欧洲流行这样一句话：会展是城市的面包。3.1产生可观的直接经济效益会展活动一般被认为是高收入、高赢利的行业，其利润率大约在20%～25%以上，这也是它得以迅速发展的直接原因。美国一年举办200多个商业会展，带来的经济利益超过38亿美元，法国展会每年营业额达85亿法郎，展商的交易额高达1500亿法郎，展商和参议者的间接消费也在250亿法郎左右。2001年杭州举办西博会，地方财政共投资1000万元，而会展为杭州带来的实际效益超过了200亿元，达到了“1∶2000”骄人的投入产出比。这种直接的经济效益所产生的吸引力使得会展业在我国迅速发展起来。3.2传播区域之间的信息、知识和观念传播先进的科技成果，展示和推广新产品、新工艺是会展活动的重要功能之一，会展活动有利于技术、信息、管理方式、资源等的交流与合作，有利于吸引不同区域的客商互相交流，促进双方各种成果和资源的引进和转化。 从科技发展史来看，许多划时代的发明创造,如电话机、留声机、蒸汽火车、电视机等都是展览会上首先进行展示和推广的，即使是在信息技术和手段迅速发展的今天，会议和展览的便捷性、集中性、直观性、快速性和新闻性，对推广新技术仍起着不可替代的作用。另外，会展活动还能促进区域之间的政府和企业、企业和企业、企业和消费者以及社会各主体之间的沟通和交流。3.3有较高的相关产业带动作用会展经济涉及到服务、交通、旅游、广告、装饰以及餐饮、通讯和宾馆等诸多部门，这不仅可以培育新兴产业群，而且可以直接或间接带动一系列相关产业的发展。据专家预测，国际上展览业的产业带动系数大约为1∶9，即展览场馆的收入如果是1，相关的社会收入为9，这样高的产业关联度使得会展业成为带动城市和区域经济发展的新增长点，自然得到各方面的重视和青睐。据上海市预测，上海展览业带来的相关经济效益，直接投入产出比为1∶6，间接的可达到1∶9，对该市的GDP的拉动效应非常明显。3.4促进区域间经济贸易的合作会展活动有利于扩大区域市场规模和市场容量，使区域内外市场相联接,进一步促进区域内外的交流与合作，对区域内外开放的规模具有积极影响。交易会、展览会和洽谈会往往成为购销合同、投资、转让和合资意向书的谈判和签定协议场所。2001年杭州西博会上，杭州国内经济合作洽谈会签约项目总投资73.25亿元，浙江对外经济洽谈会成交额为1.8亿美元，外商投资项目总额10.57亿美元；2000年北京国际国内签署的合同、协议、意向，总计达到了60.23亿美元。3.5缓解区域内的就业压力通过多种会议、展览的举办，可增加大量的就业机会，缓解就业压力。据测算，每增加1000平方米的展览面积，就可创造近百个就业机会。对于人口众多的中国而言，会展经济的发展无疑为增加就业提供了一条更为有效的途径。2008年奥运会的申办成功，对于北京而言，必将为北京市民提供多方面、多层次的就业机会。3.6带动城市基础设施建设，提高知名度 1999年昆明世界园艺博览会，218公顷的场馆群及相关投资总计超过216亿元，使昆明的城市建设至少加快了10年。通过筹备APEC会议，上海旅游、商业、交通等硬件设施得到了飞速的发展，所有四星级以上酒店全部消除移动通信盲点，3000多名中外记者可以同时上网，借APEC东风市政府展开了长远规划，进行了新中国成立以来规模最大的一次“城市整容”活动，各景观道路建筑整容面积达300多万平方米，对100多条道路进行了专项整治，使路面的平整度达到历史最好状态。另外，此次APEC会议的召开，还提升了上海会展业的地位。随着我国加入WTO，外国投资将大举进入上海，上海会迎来更多的国际性会议和展览，这必将大大提高上海在国际上的知名度。改革开放以来，我国会展业从小到大，每年以近20%的速度递增，行业经济规模逐步扩大，然而，与会展业发达的国家相比，我国会展业还存在较大的距离，在一定程度上也影响了会展业持续、稳定、健康的发展。4、西安会展经济发展状况2007年上半年，西安市共举办有规模的展会49个，参展商8万人次，专业观众9.5万人次，普通观众176万人次，成交额360亿元，新增就业岗位8000个，创造社会综合经济效益35亿元，对西安市经济发展起到了积极的拉动作用。4.1基本情况西安市的会展业经历了从小到大、从参展到办展、从低层次到高层次的发展历程，尤其是近几年发展速度较快，成绩喜人。表现出以下特点：⑴展览场馆的规模不断扩大，设施不断完善西安市现有一定规模的综合、专业展览馆四个，总面积达21.4万平方米，其中西安国际展览中心4.6万平方米，陕西国际展览中心4.7万平方米，陕西工业展览馆2.1万平方米，西部国际车城10万平方米。展馆的数量、功能、总面积在西部都处于领先地位，停车、洽谈、商务服务等配套设施基本齐全。⑵会展数量、规模、内容逐年扩大，层次逐步提高数量由2000年前每年举办30—40个，发展到2004年的109个。规模从地方性小型展销会发展到全国性大型综合、专业展会。如东西部贸易洽谈会、全国糖酒商品交易会、住博会、制博会、高交会、旅博会等。内容从土特产、工业品、服装等发展到房地产、高新技术、现代装备制造等50多个领域。⑶展览企业发展迅速目前在西安注册登记的展览公司120多家，从事相关业务的广告公司数量众多。 ⑷四是企业逐步成为办展主体由原来单一的政府出面办展逐渐向专业公司办展过渡，通过引入市场竞争机制，进行商业化运作。如2005中国西安高交会，市商贸局、市会展办积极尝试和探索市场化运作大型展会的模式，取得了圆满成功，为今后举办大型展会积累了宝贵的经验。五、曲江会展中心概况 西安曲江国际会展中心一期项目展馆面积4.6万平方米、广场8万平方米，已于2000年建成并投入使用。二期工程展馆建筑面积10万平方米，会议中心面积5万平方米；同时配备酒店、商务写字楼、餐饮、康体及体验中心，构成西安会展经济示范园区。室内展馆分为5个展馆。A馆室内一、二层展馆面积1.6万平方米，其中一层1万平方米，二层0.6万平方米。B馆室内展馆面积约5万平方米，分为4个相同大小的展馆。新旧展馆及广场总占地面积约23万平方米，室内展馆面积约6.6万平方米，室外展地面积约2万平方米，室外展出面积可分为西广场17,008平方米，东广场13,484平方米，停车场面积40,173平方米。场馆还分别设置可供200人、100人、50人就座的会议室、报告厅共15间和2间贵宾接待室。 第三章、房地产市场分析一、政策环境2010年，西安楼市在政策风雨中稳步前行，政策反映迟缓，市场影响度较小等特点成为“政策年”二线城市的典型代表，展望2011年，政策调控仍有收紧信号，西安楼市是否能够继续稳步升华？先让我们回顾一下“政策年”中的主要政策：发布时间：2010年1月10日具体内容：《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》：购买二套房的家庭，贷款首付比例不得低于40%；房地产企业必须“公开房源+明码标价”。发布时间：2010年4月14日具体内容：提高银行贷款利率：4月14日，国务院常务会议要求，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，此前为40%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%。发布时间：2010年4月17日具体内容：购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。发布时间：2010年4月20日具体内容：1、预售许可最低规模不小于栋。2、商品房交付使用条件须明确。3、尚未开盘项目要责成限期销售。4、未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放VIP 卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。房地产开发企业应将取得预售许可的商品住房项目在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照预售方案申报价格，明码标价对外销售。发布时间：2010年4月22日具体内容：1、明确二套房标准，一个家庭只要购买了一套房，再买房就叫二套，而不管之前的购房是否从银行贷款。2、明确三不贷、三挂钩。所谓三不贷，第一，对于国土管理部门查处并确认的有闲置土地、炒地倒卖的房地产企业，不予发放新的贷款；第二，对于建设部房屋管理部门查处并认定的捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价的房地产商不再给贷款；第三，对挪用银行的贷款去缴纳土地出让金的，就是去参与招牌挂做保证金，然后交土地挂牌款的，不再给他增加贷款。三挂钩，其一是指地贷挂钩，开发商整治哪块地，经过评估之后，明确需要多少钱，银行给予相应的金额；其二，建贷挂钩，开发商要贷款，一定是跟在建工程挂钩；其三，房贷挂钩，就是房子与贷款挂钩，开发商要随着卖房的进度偿还原有贷款。发布时间：2010年4月30日具体内容：北京在4月30日出台的“国十条实施细则”中明确提出：5月1日起北京家庭只能新购一套商品房。小结：在西安楼市经历了2009年的疯狂之后，从09年11月起，政策收紧信号频出，但2010年年初全国房价涨幅屡创新高，在此背景下，上半年政策主要围绕打击市场投资行为、维护市场稳定而进行，政策出台频率快，调控手段多样，调控力度较大等政策特征明显，且首次运用行政手段干预异地购房和三套房停贷，同时，建立监管制和问责制，在行政方面加强政策落实，整体而言，上半年政策充分体现了中央遏制房价、打击投资、维护稳定的决心，因此，4月过后，全国各大城市市场交易迅速回落，西安楼市交易量与成交均价也在2季度开始持续下滑。3季度开始，伴随着市场观望的结束以及通胀压力下，房地产市场迅速升温，在此背景下，又一轮的密集政策迎面而来——出台时间：2010年9月25日 具体内容：文件规定，对发现并核实竞买人存在下列违法违规违约行为的，在结案和问题查处整改到位前，国土资源主管部门必须禁止竞买人及其控股股东参加土地竞买活动：存在伪造公文骗取用地和非法倒卖土地等犯罪行为的；存在非法转让土地使用权等违法行为的；因企业原因造成土地闲置一年以上的；开发建设企业违背出让合同约定条件开发利用土地的。出台时间：2010年9月29日具体内容：各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。各商业银行要加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房。对不认真执行差别化信贷政策的商业银行，一经查实要严肃处理。继续支持房地产开发企业承担中低价位、中小套型商品住房项目和参与保障性安居工程的贷款需求。出台时间：2010年10月11日具体内容：三部门要求，各地立即研究制定贯彻落实国发〔2010〕10号文件的实施细则。已印发实施细则的地区，要按照近日国务院有关部门进一步贯彻国发〔2010〕10号文件的要求，调整完善相关政策。房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。住房和城乡建设部、监察部等部门将对省级人民政府稳定房价和住房保障工作进行考核与问责。对政策落实不到位、工作不得力的，要进行约谈，直至追究责任。出台时间：2010年10月19日具体内容：央行10月19日晚突然宣布，自2010年10月20日起上调金融机构人民币存贷款基准利率25个基点。金融机构一年期存款与贷款基准利率均上调0.25个百分点，其中一年期存款将由现行的2.25%上调至2.50%、一年期贷款由现行的5.31%上调至5.56%。从2010年10月20日起，上年结转的个人住房公积金存款利率上调0.2个百分点，由现行的1.71%调整为1.91%。当年归集的个人住房公积金存款利率保持不变。出台时间：2010年10月25日具体内容：《办法》规定，房地产开发企业应按照一个预售许可申请对应一个账户的原则，在临监管银行设立专用账户，并与监管银行签订商品房预售资金监管协议。出台时间：2010年11月3日 具体内容：住房城乡建设部等公布《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》，规定二套房公积金个人住房贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于同期首套房公积金房贷利率1.1倍；同时停止发放购买三套及以上住房的公积金房贷。出台时间：2010年11月10日、11月19日具体内容：中国人民银行决定，从2010年11月29日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是央行今年内第5次提高存款准备金率，在此次上调后存款准备金率已超过17.5%的历史最高点，达到18.5%。出台时间：2010年12月25日具体内容：自2010年12月26日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率相应调整。小结：年末政策出台更为全面，除了表示出要将“差异化贷款利率”和“异地购房禁贷”进行到底的决心外，在加大监管方面也建立了“问责制”，表明未来政策仍将继续从紧。此外，年底到来的一系列“加息”举措，也将为后市带来更多不确定因素。从北京率先开启的“限购令”影响来看，目前北京正在实施的“预售资金监管”制度在2011年也将在全国范围内铺开，此外，有关房产税开征的信息也愈加明确，预计2011年国家对房地产宏观调控的基调不会改变，未来房地产市场形势将继续趋紧，且调控的多样性也促使政策执行力度加大，整体来看，在目前政策环境下2011年全国房价上涨空间有限，不排除个别开发商因成交量下降、融资难度加大而步入降价回款的通道。二、土地市场2.1土地市场宏观政策及热点动态2.2土地市场概况2010年西安市共挂牌出让183宗土地，出让总面积为1010.088018万平米，同比上涨38%。成交总面积为744.4667673万平米，同比上涨6.9%。土地类型包括住宅、商业金融、科研教育、工业、综合；供应的区域除了东南西北四个城区外还有高新、临潼、阎良和长安区。 由于科研教育、工业、综合类型的土地供应和成交的数量都较少，所占比例相对较轻,对西安房地产市场影响不大，因此西安房地产信息网研究中心仅对2010年西安市供应和成交的住宅和商业用地进行如下分析：2.3住宅和商业土地供应成交分析2.3.1土地供应2010年全市共挂牌出让148宗住宅和商业用地，面积合计579.7656564万平方米。其中住宅用地供应98宗，合计425.3515472平方米，占土地供应面积的73%；商业用地供应50宗，面积154.4141092平方米，占土地应总面积的27%。住宅和商业用地供应的面积较去年相比均有明显的增长。2010年西安土地市场分用途供应统计类别挂牌宗数土地出让面积（单位：万平米）商业50154.41住宅98425.35总计148579.77 2.3.2土地成交2010年全市土地市场共成交164宗住宅和商业土地，成交面积为542.17万平方米，和去年同比下降1.01%；成交总价为156.8355亿元，和去年同比上涨2.06%。从2010年全市成交的土地途来看：其中住宅用地共成交108宗，面积合计379.69万平方米，同比下降21.62%，占土地成交面积的70%，成交价为116.9505亿元。商业用地共成交56宗，面积162.48万平方米，同比上涨156.72%，占土地成交总面积的30%，成交价为39.885亿元。2010年西安土地市场分用途成交统计用途成交宗数成交面积(万平米)成交价（亿元）住宅108379.69116.9505商业56162.4839.885总计164542.17156.8355 从2010年全市成交的土地区域来看：其中城东区和城南区共成交土地95宗，成交面积共374.57万平方米，占土地成交总面积的69%；城北区成交土地29宗，成交面积66.03万平方米，占土地成交总面积的12%。高新区成交土地13宗，成交面积32.05万平方米，占土地成交总面积的6%。长安区成交土地8宗，成交面积39.91万平方米，占土地成交总面积的7%。临潼、城西、阎良和城内四个区成交的面积相对较少。2010年西安土地市场分城区成交统计城区成交宗数成交面积(万平米)成交价（亿元）城东48220.9149.8232城南47153.6671.4181城西59.873.709城北2966.0317.3623高新1332.055.5493长安839.916.2467城内30.70.212临潼716.412.0721阎良42.630.4428总计164542.17156.8355 三、商品房市场2009年12月开始，新一轮的房地产调控政策出台并贯穿2010年始终，西安楼市在政策密集调控下，依然保持着稳步上扬之势，房地产供应与销售，表现出新的特点：3.1市场供应特征 2010年西安市商品房完成投资额195.39亿元，同比上年下滑13.39%；商品房施工面积1527.36万平方米，同比上年下滑4.3%；商品房竣工面积1468.08万平方米，同比上年下滑1.75%；商品房新开工面积1443.95万平方米，同比上年小幅上涨0.41%。在政策直接干预下，“捂盘惜售” 行为及土地取得后的延期开发行为得到有效遏制，虽各项供应数据均表现出不同程度下滑，但年前大量土地进入开发阶段，新开工面积得到小幅提高，2010年全市商品房上市销售量持续增长，数据显示，2010年西安市商品房累计新批准预售面积达1634.86万平方米，同比上年增长21.73%，其中，普通住宅累计新批准预售面积1328.81万平方米，同比上年增长19.13%。3.2市场销售特征伴随着政策调控贯穿2010年，西安楼市销售显现出波澜不惊的状态，年初表现出高位运行，4·15新政后的持续下滑，3季度迎来全面上扬，种种迹象表明，西安楼市刚性需求巨大，支撑着西安商品房销量的持续增长，关中天水经济区的确定，地铁二号线即将通车，大明宫开园等诸多利好因素拉动商品房销量，此外，高涨的CPI也成为直接推动市场销售的推手，2010年西安市商品房销售量再创新高，商品房销售量达1428.75万平方米，同比上年上涨9.30%，其中，普通住宅销售面积1246.98万平方米，同比上年上涨2.39%。 从2010年西安楼市供求市场来看，虽供应面积较上年增长21.73%，但高涨的置业热情下市场依然表现出快速入市的热销场面，从土地市场交易以及年底政策环境来看，2011年西安楼市仍将继续保持高昂的供应量，但在政策进一步收紧面前，市场销售速度将逐步放缓。从各物业成交销售比例图来看，2010年西安市普通住宅销售面积1246.98万平方米，同比上年上涨2.39%，占全年商品房销售量的87.28%，该比例较上年下滑了3.81个百分点；商服用类物业交易面积共计为82.46万平方米，同比大幅上涨62.04%；写字楼类物业66.54万平方米，同比也出现大幅上涨，涨幅为85.91%；别墅类物业成交面积为24.13万平方米，同比上年小幅下滑3.06%；3.2.1各物业销售情况2010年西安各城区各物业销售套数一览表单位：套车位/地下室普通住宅商服用房写字楼别墅合计城北61639114865174342338城东37420048504422721157城南9723047695015026932817城内52689432293155城西331129692083613544西高新4817190588325111621193总计234612248635475213612134204 2010年西安各城区各物业销售面积一览表单位：平方米车位/地下室普通住宅商服用房写字楼别墅合计城北235193863322209147155296　4251284城东11337205211068354458932552225514城南329103416575234819647511109043859959城内2265155706560302547　216548城西98481306304419633315　1361430西高新54681675825215305439075371162372789总计8534712469842825618665442241275142875242010年西安各城区各物业销售金额一览表单位：元车位/地下室普通住宅商服用房写字楼别墅合计城北93049678207219922282491826490907408840　24209812634城东53269429104134640578041507002818314127302742312546723443城南168074711237738948372610484328466718867218177202929235981677城内119549991248515113125407602013733021　2528266187城西43323050836971567850428514118990862　8936316295西高新8734311102488999932088451353317573887763213471716070011081总计37839878174721480620981602207646183165834086933241934873325362010年西安各城区各物业成交价一览表单位：元/平米车位/地下室普通住宅商服用房写字楼别墅合计城北39565364119145843　5695城东46995075117656154136515638城南51076958111177208196737574城内52788018223825392　11675城西43996407120175729　6564西高新1597611697007233170316773总计443459921188969401693965433.2.2各物业价格表现 从2010年各城区各物业成交均价走势图中可以看出：普通住宅类物业依然以城内区为最高，而涨幅最大的为城西区，较上年同比上涨31.65%，其次为城北区，涨幅为29.16%；商服用房类物业成交均价出现均衡化表现，除城内区成交均价突破22000元/平方米以外，其他各城区成交均价均在12000元/平方米左右，从商服用房类物业成交均价涨幅来看，城内区为唯一下滑区域，而城北区最为近年来的商业发展的新兴区域，商服用房在今年得到大幅提升，不仅销售面积同比大涨122.26%，且成交均价也为涨幅最大，同比上年上涨72.43%；写字楼物业依然以高新区为主，成交均价依然稳步上升；别墅类物业依然集中于城东，城南，西高新区域，城东区绿地国际生态城的入市，带来别墅物业更大发展空间。四、分物业市场4.1普通住宅4.1.1市场供应在中央政策屡次提出“抑制房价过快上涨” 的2010年，普通住宅类物业成为2010年调控的主要对象，在政策不断收紧下，未来市场存在众多可变因素，住宅物业各项指标均出现较大缩水，2010年西安市普通住宅市场投资额161.12亿元，同比上年下滑14.08%，占全部商品房投资额的83.13%，该比例较上年下滑0.67个百分点；施工面积1345.06万平方米，同比下滑6.86%，占全部商品房施工面积的90.49%，该比例较上年下滑2.42个百分点；竣工面积1308.39万平方米，同比下滑4.59%，占全部商品房竣工面积的91.78%，该比例较上年下滑2.66个百分点；新开工面积1281.28万平方米，同比下滑0.95%，占全部商品房新开工面积的89.95%，该比例较上年下滑1.22个百分点。2010年西安市普通住宅类物业空置面积为121.06万平方米，占全部商品房空置面积的66.66%。4.1.2市场销售4.1.2.1销量走势2010年西安市普通住宅类物业销售面积1246.98万平方米，同比上年上涨2.39%，销售金额为747.21亿元，同比上涨30.53%；普通住宅销售面积在商品房中所占比例为87.28%，该比例较上年下滑了3.81个个百分点，在政策频出的2010年，提高首付比例、提高二套房贷、限制三套房等多项政策出台，住宅市场需求量被强制压缩。从全年住宅成交走势来看，2季度的4月，“国十条”等收紧政策的陆续出台，市场观望情绪影响在随后的5-6月日渐凸显，3季度以来，伴随着全市范围内的促销活动以及通胀压力，需求市场再度释放，迎来了4季度商品房销售的持续高涨。4.1.2.2价格表现 2010年西安市普通住宅成交均价为5992元/平方米。从历年房价走势来看，近两年随着房地产市场的热销，普通住宅成交均价也直线上扬。从2010年各月房价走势来看，4月新政影响下，2季度全市普通住宅成交均价出现下滑走势，但3季度以后，在通胀预期影响下市场观望迅速结束，市场销量的迅速好转也促使普通住宅成交均价持续上扬，年末伴随着开发企业保业绩而采取的大规模促销活动下，住宅成交均价出现小幅回落。4.2商服用房4.2.1市场供应2010年西安商品房中用于商服用房的投资额为17.69亿元，较去年同比增长63.90%，占同期商品房投资总额的9.06%，该比例较上年增长4.27个百分点。。2010年西安商服用房施工面积为91.74万平方米，较去年同比增长23.84%，占同期商品房施工面积的6.01%；商服用房竣工面积为69.74万平方米，与去年同比增长26.23%，占同期商品房竣工面积总量的4.75%；新开工面积为79.52万平方米，与去年同期相比增长14.1%，占同期商品房新开工面积的5.51%。2010年西安商服用房空置面积累计为31.24万平方米，占同期商品房空置面积的17.20%。4.2.2市场销售4.2.2.1销量走势 2010年西安市商服用房得到较大发展，总销售面积为82.56万平方米，同比上涨62.04%，占本期商品房销售总量的5.78%，该比例较上年上涨1.97个百分点；商服用房全年销售额为98.16亿元，较去年同比增幅达82.65%，占同期商品房销售额的10.50%。从2010年各月商服用房成交走势来看，依然呈现出波动走势，但销量整体上扬趋势明显。由于西安商业地产发展较为缓慢，多数以住宅项目底商为主，因此各月商服用房类物业成交量变动较为明显。随着住宅物业其投资价值在目前国家的政策影响下已大打折扣，而作为本身就以投资功能为主的商业地产无论在银行的资金支持包括国家的税收等政策方面与住宅几乎相当，而商业的利润率显然高住宅物业，尽管投资风险相对更高，但在住宅市场政策收紧的环境下运作空间更大，由此新政以来全国以及西安的商业地产均呈风生水起之势，目前万科、金地等大牌房企已有加大商业物业市场运作的动向，作为西安市场在2010年也显露这一端倪。4.2.2.2价格表现从商服用房成交均价及变动比率走势图上看，2010年全市商服用房类物业成交均价11889元/平方米，同比上涨12.72%。4.3写字楼4.3.1市场供应2010年西安商品房中用于写字楼项目的投资额为8.8亿元，较去年同比增长39.81%，占同期商品房投资总额的4.5%，该比例较上年增长1.71个百分点。 2010年西安写字楼施工面积为52.09万平方米，较去年同比增长8.65%，占同期商品房施工面积的3.41%，该比例较上年增长0.41个百分点；竣工面积为52.17万平方米，与去年相比增长41.82%，占同期商品房竣工面积总量的3.55%，该比例较上年增长1.09个百分点；新开工面积为55.67万平方米，同比上年增长24.50%，占同期商品房新开工面积的3.86%，该比例较上年增长0.75个百分点。2010年西安写字楼空置面积累计为22.83万平方米，占同期商品房空置面积的12.57%。4.3.2市场销售4.3.2.1销量走势2010年西安市写字楼销售面积为66.54万平方米，同比上年增长85.91%，占全年商品房销售总量的4.66%，该比例较上年增长1.98个百分点；销售额为46.18亿元，较去年增长113.82%，占全年商品房销售额的4.94%，该比例较上年增长1.76个百分点。 写字楼物业的冷暖受国家产业政策及经济发展影响较为明显。1999年西部大开发概念提出时，西安写字楼迎来开发及销售热潮，但后续受政策的吸引力陆续的回落，写字楼市场逐步降温，同时由于西安写字楼在05年前仍大量开发，使得写字楼物业大量空置，市场发展的死水一片。作为西部大开发的第二轮崛进，关天经济区发展规划的出台，西安作为国际化大都市的发展定位得以明确，加之近年来西安在城市发展、经济建设方面所取得的明显成就，作为中心城市的定位越发明朗，使得外来企业进入西安的意愿更得以拉升，推动西安写字楼物业市场的再度走高。4.3.2.2价格表现2010年西安市写字楼成交价格为6940元/平方米，与上年相比上涨15.01%，2010年西安写字楼类仍然是以高新区成交为主，而城北区作为近年来发展的重点，随着各项设施的成熟，城北写字楼物业也开始崭露头角，彰显新行政中心的区域地位，从以下排行榜中就有所体现。五、区域市场分析城南区 截至2010年12月30日，城南区共有在售项目82个，占全市总项目数的26.54%，在售个案数量居全市各城区第二位。2010年城南区施工面积为391.72万平方米，较去年相比下滑10.65%，占全市施工面积总量的25.65%，该比例较上年下滑1.82个百分点；竣工面积为399.33万平方米，与去年相比下滑1.56%，占全市竣工面积总量的27.20%，该比例较上年上涨0.05个百分点；新开工面积为385.09万平方米，较去年同比下滑2.95%，占到新开工面积总量的26.68%，该比例较上年下滑0.92个百分点。2010年城南区商品房销售面积386万平方米，较上年增长8.54%，占今年商品房总销售面积的27.03%；销售额为293.46亿元，较上年增长38.60%，占本期商品房总销售额的31.27%。5.1.1各物业价格表现2010年城南区各物业成交价格依次为：普通住宅类6958元/平方米；商服用房11117元/平方米；写字楼7208元/平方米；别墅类19673元/平方米。5.1.2各物业销售情况车位/地下室普通住宅商服用房写字楼别墅成交面积32910341657523481964751110904成交金额1680747112377389483726104843284667188672181772029成交均价5107695811117720819673 2010年城南区商品房销售量环比增长8.54%。其中，普通住宅类物业销量为341.66万平方米，同比增长9.57%，占城南区全年销量的88.51%；写字楼类物业销量为6.48万平方米，占城南区全年总销量的1.68%；商服用房类物业销量为23.48万平方米，占城南区全年销量的6.08%；别墅类物业销量为11.09万平方米，占城南区全年销量的2.87%。5.1.3普通住宅销售情况5.1.3.1普通住宅分面积段销售情况2010年城南区普通住宅类物业共销售30476套。其中90-110平米依然为城南区普通住宅成交面积主要区间，成交套数本年度成交总套数的27.36%，该比例较上年上涨2.9个百分点；而144-180平方米成交比例占12.38%，该比例较上年上涨2.63个百分点，涨幅位居第二；整体来看，2010年城南区90平方米以上各面积段成交比例明显加大，与曲江高端住宅物业大面积房型大量成交有关。5.1.3.2普通住宅分价格段销售情况 从成交价格分布图中可以看出，8000-10000元/平方米成交比例成为2010年城南成交最为集中的价格段，主要由金地湖城大境、万科金域曲江等曲江片区高端项目拉动为主，整体价格段上涨态势较上年相比十分明显。5.1.3.3普通住宅购买人群来源情况本市本省其他地区外省市境外2754016941228142010年在在限制异地购房政策的市场下，城南区并未受到太大影响，外地购房者继续增加，本市购房人群比例占90.37%，该比例较上年下滑1.22个百分点。5.1.4区域发展2009年《曲江新区扩区发展规划》的确定，这一利好消息给城南区房地产带来了新的契机，2010年以来，曲江土地成交占据了城南区的绝大比重，也成为城南未来房地产市场发展的重要方向，随着曲江景观资源的开发利用，区域配套不足的问题日益突出，导致的一些社区出现了入住率不高的现象。2010年，曲江新区内第一所公办完全中学——曲江一中，将于今年秋季开学投入使用。按照规划，未来5年，曲江新区内还将建设3所中学、5所小学和8所幼儿园。而据了解，目前曲江仅有45中这一所中学，和北池头小学、曲江池小学等5所小学，以及7所幼儿园。同时，曲江新区新乐汇整体开业，标志着“曲江商业模式”也已经初现雏形： 北到西影路，南到绕城高速，西到翠华路，东到经七路，在这个大概16平方公里的范围内，以大雁塔为中心，大雁塔北广场和雁塔南路是它的主轴，既是景观大道，又是文化历史示范街区，如今又成为商贸聚集区。在这里，人们在追求现代生活的同时，还能感受到大唐盛世的繁华。展望未来，随着曲江生态环境的不断优化，医院、学校等市政配套的逐步完善，加上以大唐不夜城新乐汇为代表的商业设施相继开放，在曲江生活将变得越来越便利，曲江的人居魅力和人气也将与日俱增。周边个案比较分析l酒店：《2010年西安酒店业的发展现状及形势分析》西安市是世界著名的历史文化名城和国际旅游城市，具有丰富的旅游资源。独特的人文景观和秀美的自然风貌，使西安的旅游资源在全国名列前茅。据统计，西安每年来自境内外的游客总数达到近1600-1700万余人次，巨大的旅游资源为西安的旅游业带来丰厚利润的同时，也为西安的酒店业、饮食业、娱乐业等行业带来了巨大的机遇。   据统计，西安每年来自境内外的游客总数达到近1600-1700万余人次，巨大的旅游资源为西安的旅游业带来丰厚利润的同时，也为西安的酒店业、饮食业、娱乐业等行业带来了巨大的机遇。   中国现有旅游涉外饭店七千多个，其中星级酒店三千余家。近年酒店客房入住率明显上升，目前已达六成以上。我们认为，中国酒店业已摆脱前几年低迷状况，呈现止迭回升趋势，且有进一步发展的空间。   一、西安酒店业的现状分析   (1)西安酒店的规模数量   对西安目前现有的酒店、饭店的调查显示，目前西安有4家五星级酒店、6家四星级酒店、15家三星级酒店、20家准三星级酒店和近100家二星级及以下酒店。调查还显示，西安目前五星级酒店客房总数为1700余套，四星级酒店客房总数为2600余套，三星级酒店客房总数为3500余套，准三星级酒店客房总数为3800余套，二星级酒店客房总数为11000余套，以上所有酒店、宾馆合计客房总数为22600余套。   (2)西安酒店的星级分布    据西安房地产信息网统计数据显示，目前西安五星级、四星级、三星级、准三星级和二星级及以下酒店分配比例分别为3%、4%、10%、14%和69%，其中二星级及以下的酒店所占比例占到绝大多数，而准三星级以上的酒店数合计只有31%，表明目前西安酒店业还是以中低档次酒店为主。   (3)西安酒店的分布与经营状况   从各级酒店的分布和经营状况看，目前主要存在以下几种情况：①、酒店的布局在各个城区之间不平衡，这表现在城内、城南和城东三城区的酒店数占到西安市所有酒店数的75%；而城西、城北和西高新三城区酒店数合计占全市酒店数的25%，可见酒店在各个城区之间的分布十分不平衡。②、酒店的入住率受旅游季节变动的影响非常明显，淡季和旺季使得同一个酒店或表现为冷若寒冬，或表现为如沐春风。③、酒店所处的位置对酒店的入住率影响巨大，位置好的酒店无论旺季淡季都能有相对稳定的入住率，而位置稍差的酒店其入住率一直上不去。④、准三星级以上的酒店其经营状况整体上要好于低档次的酒店，但在准三星级以上的酒店之中仍然存在位置好坏所带来的差异。   统计数据表明，西安酒店业整体经营状况处于正常的利润水平。调查中有部分酒店表示近年来酒店的客房入住率开始下降，经营利润也逐渐下降，甚至低于西安酒店业的平均利润水平，而市场竞争态势却越来越激烈，整个酒店市场让他们开始产生忧虑；但另一方面，一些酒店却一直保持较高的入住率(有些酒店如高新区新纪元宾馆其入住率常年保持在90%左右)，并保持较高的利润，这表明尽管西安酒店业的竞争越来越激烈，但仍有不少酒店在这种激烈的竞争态势中从容获利，这无一不在说明酒店业是个具有很高管理技能的行业，它经营的好坏不但与酒店提供的硬件服务有关，而且它提供的软件服务更为重要，在酒店的管理上谁更为客户着想，谁提供的软服务更细、更周到、更符合客户心意，谁就可能获得更大的市场。相反，那些固步自封，不思创新的酒店，自然免不了被市场所淘汰的命运。    调查数据显示，酒店平均客房入住率达到70%，其中客房入住率为75%和65%的酒店数分别占31.6%和26.3%，两者合计占到58%；客房入住率最高达到90%的酒店占15.6%，入住率最低为45%的酒店占10.5%。表明，西安酒店整体入住率平均水平基本维持在70%左右，不同酒店之间则由于地理位置和经营方式的差异而使得其入住率出现参差不齐的情况。   二、西安酒店客源特征分析   入住西安各档次星级酒店的客户有明显的身份特征：入住二星级酒店的客户，主要是一些外地企业常驻西安的临时办事处，或联络地点，或是以中小企业作市场营销人员的临时歇脚之处，故入住其中的省内、省外客户比例相差不大。   入住三星级酒店的客户中，有一部分是商务人士，出公差下榻三星级酒店;另一部分是一般的省外人员来西安旅游观光的团体或散客入住。对于市内的一些中型企业的重要新闻发布会等也会在这些酒店召开。   入住四、五星级酒店的客户，多数是来中国、西安旅游观光的外宾，有散客、有团体，一部分是省外团体或先富起来的来西安旅游观光者，他们都下榻四星级以上的酒店，特别是一些政界要员团体出行或重要会议的召开。   对于区域酒店的入住选择，从入住客户资料分析，一般来讲，作为旅游观光者其选择入住酒店都希望1、交通方便、四通八达，去哪里都方便；2、购物方便，随时选择一些特色物品，留作旅游纪念。按照这样的标准，城内酒店就是其首选。对于商务人士的下榻选择，一般是都是选择商业发达、交通便利、附近有银行、邮政等区域酒店，距离经济环境较好的西高新较近的城西南酒店一般商务人士较多，随着西高新区经济的飞速发展，城西南的酒店也将得到更大的促进。城北区也是西安近年来开发的西安第二大经济技术开发区，其经济发展也比较迅猛。从本区酒店的入住客户资料分析，本区酒店建设时间较短，配套比较先进，而且比较新，二环路的开通，这些均为本区酒店业的发展起到了推波助澜的作用。随着本区经济技术开发区的不断建设和成熟，来这里投资、开发的省外企业将不断增多，这将直接拉动本区酒店业的发展。    西安酒店接待的客户主要是以散客为主，占入住客人的35%；其次是旅行游客，占入住客人的26%，表明西安目前酒店的经营对象主要是针对散客和境内外的旅行游客。以参加会议、商务洽谈、培训为目的入住的客户占16%，机关单位(以陕西省其它地区为主)占13%，其它消费形式占10%。值得注意的是，近年来，以参加会议、商务洽谈、公司培训等为目的的消费有增长之势，这就提醒酒店经营者，如何为这些准客户提供更好的商务条件从而在众多的酒店中抢占有限的客户将是酒店利润增长与否的一个重要策略。从对酒店的客户年龄的调查看，客户的年龄重要以中、青年人为主，同时也不乏年纪更轻和年纪更长的人。消费者职业上没有非常明确的区分，从企业老板、个体老板、政府官员、公司经理、职业白领到学生均有一定的比例。而客户的消费特征则主要是旅行消费、公款消费、商务消费和住宿餐饮等，其中又主要以旅游消费和商务消费为主。典型案例：西安香格里拉金花饭店（五星）客房数量416所处位置高新区房间规格高级间（单人住）高级间（双人住）豪华间（单人住）豪华间（双人住）豪华阁行政间（单人住）豪华阁行政间房间价格（元/房/晚）1608183817231953195321833436 西安凯悦（阿房宫）酒店（五星）客房数量404所处位置西安古城墙内房间规格标准间嘉宾轩客房嘉宾轩套房房间价格（元/房/晚）162219552760西安喜来登大酒店（五星）客房数量450所处位置西安西城墙旁房间规格高级标间豪华标间行政间房间价格（元/房/晚）157518131999西安索菲特人民大厦（五星）客房数量418所处位置西安西城墙旁房间规格高级间豪华间首相间商务间房间价格（元/房/晚）2100210024002720西安国际会议中心-曲江宾馆（准五星）客房数量204所处位置曲江新区房间规格标准间商务间套间房间价格（元/房/晚）78011801380安曲江惠宾苑宾馆（准五星）客房数量100所处位置曲江新区房间规格单人标准间双人标准间房间价格（元/房/晚）14321432 标准套房2964l公寓：西安市公寓主要分为三种类型，一种为纯住型，此类公寓大多在楼盘名称上即有非常明显的“公寓”字眼，且在楼盘的规模上、物业服务上、相应配套等方面与普通住宅表现出一定的差别；第二种为酒店式公寓，但西安目前市场上所有的酒店式公寓也仅仅是概念型酒店式公寓，不具备实质内涵，也就是说“酒店式公寓”的说法仅仅是为了提高本楼盘的品质，同时在楼盘的装修、交房标准、物业服务等方面有所体现，非纯正商业型投资产品；第三种为商住公寓，即商务办公与居住的综合体，此种公寓类型在目前西安的公寓市场最为广泛。西安市购房者对公寓这种物业形态比较认可，售价高于普通住宅。西安50%以上的公寓集中分布在了城南区和高新区，户型较小、总价款较低的公寓销售速度最快。区域内项目个案分析： 名称佳和中心地址翠华路与会展东路交汇处西北角发展商陕西天和佳置业投资有限公司占地面积8671平方米建筑面积102429平方米容积率10.5物业类型两栋28层写字楼写字楼主力面积107、200、416、半层、整层销售均价（元/平米）预估12000层数两栋28层层高3.4单层面积1550㎡户型面积107.84-415.9平米总户数364开盘时间2011年09月车位数550产权年限50装修情况毛坯,公共部分精装大堂9.3米双层挑空，并配有3.6米净宽超大电梯间电梯数8部采暖和制冷市政地辐热和进口变频多联机空调系统，独立分户控制商业配套一楼将设有银行、证券、数码打印、精品店等，二楼专设大型餐饮配套，方便业主的多种需求。地下负一层为员工餐厅、洗车场，备注高层写字楼有投资价值佳和中心 银座花园名称银座花园地址雁展路与翠华路十字以南200米路西发展商曲江国际会展控股投资有限公司占地面积15333㎡建筑面积80000㎡容积率5.34物业类型一栋纯板式高层公寓和一栋配有高星级酒店、高档商务会所的点式写字楼以及约5000平米中庭花园组成的精致舒适社区配套设施四层休闲商务会所、约5000平米酒店式中庭花园，小区内配套：社区会所、社区商业、社区景观、社区教育机构、社区安防设施、社区建设机构、约260个地下停车位，地面未定。采暖方式：市政供暖公寓主力面积66-128平米均价（元/平米）11000梯户比2梯4层数31总户数300多开盘时间2011.7底产权年限40装修情况精装写字楼一栋31层点式写字楼，目前规划中酒店高星级酒店 银座花园 金品会展世界城名称金品会展世界城地址曲江国际会展中心南侧50米处发展商西安名轩置业有限公司占地面积11322平方米建筑面积68000平方米容积率5物业类型SOHO公寓，普通住宅,商铺公寓、住宅主力面积33-105平方米均价（元/平米）精装8300简装7800梯户比塔楼层数28层总户数1104开盘时间2010年10月产权年限50装修情况精装公寓商业1——4层裙楼为商业配套酒店——备注教育楼盘小户型旅游地产 金品会展世界城 长延居·会展明珠名称长延居·会展明珠地址长安南路与丈八东路十字西南角发展商西安强源置业有限公司占地面积27273㎡建筑面积180000㎡容积率6.0物业类型住宅施工进度主体15层主力面积43.72㎡—123.57㎡均价（元/平米）7500梯户比3梯8层数四幢30层总户数1312开盘时间二期2011-2产权年限70装修情况毛坯销售情况去化90%配套集中供暖、24小时热水，800余车位，休闲会所，智能安防，社区太阳能照明备注景观居所投资地产 长延居·会展明珠 蓝山公馆名称蓝山公馆地址丈八东路发展商陕西兰宇房地产开发公司占地面积3793.3平方米建筑面积34000平方米容积率8.7物业类型普通住宅,公寓,商住物业服务——主力面积一居43-55平米二居69-75平米三居117平米均价（元/平米）7500梯户比2梯8、2梯10层数30层总户数500开盘时间2010年11月产权年限70装修情况毛坯销售情况尾盘建筑风格现代简约配套无备注小型综合体高品质地铁公寓 蓝山公馆 华城泊郡名称华城泊郡地址长安路电视塔南发展商陕西华汉集团有限公司占地面积165亩建筑面积43万平米容积率3.85物业类型住宅、商业物业服务华城物业主力面积65-90㎡两室、99-140㎡三室、150㎡四室均价（元/平米）7500—8500梯户比—层数13幢地下两层地上33层总户数3200开盘时间2010-09产权年限70装修情况毛坯销售情况60%建筑风格英伦风格配套社区内部规划有幼儿园、2000平米会所（休闲餐厅、棋牌茶室）、三层裙楼商业、酒店等、健身游泳会馆备注品牌项目教育楼盘科技楼盘 华城泊郡 紫薇永和坊名称紫薇永和坊地址雁塔南路与雁南五路十字西南角发展商西安紫薇地产开发有限公司占地面积351亩建筑面积50万容积率2.7物业类型住宅、别墅物业服务紫薇物业产品规划东区是独立的别墅区组团，包含独栋、双拼与联排别墅。项目西区产品线丰富，包括宽景HOUSE、空中美墅、小高层及精品高层等主力面积在售104-295平米均价（元/平米）高层11000梯户比在售1梯2层数在售12层小高总户数2200开盘时间2010年4月25日产权年限70装修情况毛坯配套酒店寓所会馆，将内含高档餐饮、养生馆、顶级酒店式公寓等，国际幼儿园备注特色别墅,豪华居住区 紫薇永和坊 曲江唐仁里名称曲江唐仁里地址曲江雁南四路中段北侧（曲江宾馆东300米）发展商陕西和盛置业发展有限责任公司占地面积17342㎡建筑面积64000㎡容积率3.5物业类型普通住宅物业服务——主力面积106-290平米均价（元/平米）1000—13000梯户比1梯2层数8栋12—16层总户数286开盘时间2011年3月产权年限70外立面石材+面砖销售阶段热销建筑风格——配套临街裙楼商业、会所备注科技住宅，景观居所 曲江唐仁里 第四章、项目发展定位一.、项目发展方向参照区域调研结果，结合未来发展规划及区域现状与项目自身因素，对项目进行综合分析如下：1.SWOT分析-项目优势分析区位优势：项目位于西安曲江新区，地处西安国际会展中心区核心区域，商务氛围浓厚；地段优势：项目周边可开发土地存量大，土地价值有升值潜力；规划优势：项目所处区域规划为会展商务中心，未来发展潜力巨大；交通优势：地块周边路网交通发达，道路通畅，出行便捷，外部连通性好；地块优势：地块方正，便于物业排布规划；项目优势：项目拟定为小型城市综合体，各种物业之间的功能互补作用，有利于项目整体的效益提升；物业优势：项目拟建自持的五星级酒店将发挥其巨大的品牌效应，拉升项目形象，吸引商务人流；-项目劣势分析规划劣势：地块退红线较大，对项目自身内的空间利用产生不利影响；区域劣势：地块区域大部分为待开发土地，配套设施、商业氛围严重不足；地块劣势：地块进深较大，不利于商业的规划设计；区位劣势：项目一面临路，地标性较弱；-项目机会分析政策扶持：西安曲江新区政府大力发展该区域，并伴有一定的政策扶持；会展促进：项目紧临西安国际会展中心，可搭载会展经济顺风车；通胀压力：CPI不断攀升，人民币贬值，投资者投资愿望迫切；市场供求：区域未来讲发展成为商务中心，办公类物业具备需求空间；周边放量：项目周边有高档楼盘住宅放量，居住氛围浓厚，可借势发展。-项目威胁分析 项目竞争：地块周边存在多块土地放量，与本项目势必形成竞争；商务氛围：项目所处地块正在发展阶段，尚未形成浓郁的商务氛围；市场放量：未来一段时间周边将有大量办公、居住类物业面市；物业风险：大体量的酒店自持，运营风险较大；政策风险：目前国家调控政策对商服类物业的不确定性将带来项目开发风险。2．项目市场定位整体定位：高端地标性商务生活集群公寓部分：打造成为服务于中青年精英的酒店式公寓。写字楼部分：打造成为总裁办公室或创业型企业办公中心的写字楼。酒店部分：以西安国际展览中心为依托，打造符合区域形象的高档次五星级酒店。关键词：高端、地标、商务高端：项目借势曲江，依托国际会展中心，内部凭借威尼斯5星级酒店带动，以高顿品质产品，服务高端人群，营造高档次物业标杆，带动区域房地产市场风向。地标：项目以5星级酒店为核心，从建筑结构，外立面等角度，演绎会展中心区域内的地标性建筑群落，形成区域标识与名片。商务：在高端与地标为基础的前提下，项目将酒店运营管理、商务公寓、独立办公室等服务于商务的功能型产品有机地结合起来，主题明确，功能竞争力强大，具备圈层营销与高端营销的条件。3．目标客群定位根据本项目的swot分析及和项目市场定位，以商务功能产品为主要标的，我们对项目的目标客户分析定位如下：v公寓部分Ø企业白领阶层：这部分人大多为一次置业，这些消费人群为年龄在30岁左右的年轻族，学历较高，经济实力相对较为雄厚，消费能力强，对公寓的服务要求较高。Ø企业中高级管理人员：这部分消费人群一般购置物业具备投资与自用两种用途，购置本项目一方面可作为第二居所，另一方面可享受物业升值带来的差额利润。 Ø商务人士：由于项目紧临西安国际会展中心，不乏有部分需要有此类业务的公司员工购置物业作为公司领导或员工的中短期居所。Ø创业者：曲江大力发展文化产业、创意产业，这将带来巨大的技术密集度高的青年创业者，他们需要办公、居住兼备的个人工作室，一般会选择60平米以下的单身公寓。v写字楼部分Ø依托于会展中心的服务型小型企业Ø成长型企业。Ø中、大型企业高层管理者独立办公中心。v客户研究小结：客户范围：全市、全省的客源覆盖客户置业的主要驱动因素：优势地段、便捷交通支撑下的新城市商务生活和投资价值的合力驱动。v重点目标客户锁定：A．西安乃至陕北、周边县市的投资客。B．青年创业者、小型公司、中大型企业高管。C．周边高端商务白领人群。4．功能定位 公寓楼：酒店式服务公寓，满足居住功能，同时兼备轻型商务办公功能。办公楼：区别于传统的大型写字楼，主要以小户型为主，满足小型办公、总裁独立办公室等功能。酒店：配备500——600个标准床位的高端商务五星级酒店，具备大型会议、餐饮等功能，主要面向莅临展会的政府领导和参展的著名企业高级管理人员。商业部分：裙楼商业以高档商业为主，主要支持项目本体的便捷消费，和满足会展中心的人流消费。5．形象定位依托于曲江、匹配于国际会展板块的恢弘气势集高档酒店、高端商务、高端酒店式公寓于一体，打造区域内最具代表性的商务集群建筑群落。二、项目运作思路围绕着曲江新区政府对于曲江国际会展产业园的发展规划，该区域将逐步发展成为区域的商务中心，未来该区域土地开发量较大且推广期相对集中，在目前区域人气不足的情况下，各项目均会面临着市场承受能力的严峻挑战，因此，把握有利的时机入市将成为影响本项目未来持续发展的关键因素。基于上述原因，结合本项目开发顺序，对开发的最佳时机提出如下建议： Ø项目整体开发周期为：Ø公寓部分开发时机：Ø写字楼部分开发时机：Ø酒店部分开发时机：图表：各阶段地块开发时机示意图开发周期公寓部分　　　　　写字楼部分　　　　　酒店部分　　　　　备注前期准备　　物业开发　三、项目销售价格评估建议1、项目销售价格评估建议针对本项目综合环境与总体市场定位，结合区域目前售价水平及区域市场走势，运用市场比较法等科学的评估方法，初步评估本项目各物业销售均价如下：n公寓部分平均售价：9000元/平方米n写字楼部分平均售价：9000元/平方米n酒店部分自持经营n商业部分平均售价：15000元/平方米以上建议售价是基于现状市场水平的预测，但由于其预期的价格受区域商务氛围、物业产品、市场状况、区域环境变化等多种因素的影响，其未来销售价格可能出现调整的空间。2、项目租售价格评估建议依据n根据调研，区域内不足项目百米的佳和中心写字楼项目现状咨询期销售价格为11000元/㎡，北临会展中心的金品会展世界城精装公寓目前售价8300元/㎡，此价格可以作为本项目未来销售价格和租金水平的参考数据。 n虽然随着发展，区域未来整体环境将会改善，但需要较长一段时间进行市场培育。n根据规划，区域未来办公以及住宅类物业还将有一定的供应量，未来将与本项目形成竞争，项目所处位置亦不是区域商业聚集地，发展较缓慢，因此将挤压本项目租金价格的提升空间。n综合考虑到未来市场环境与发展空间，预留部分可能的价格提升空间。以上建议租金及售价是基于现状市场水平的预测，但由于商业的价格受区域商业氛围、物业产品、市场状况，区域环境变化等多种因素的影响，其未来租金及售价可能出现调整的空间（上升或下降）。 第五章、项目收益与财务分析一、项目主要技术经济指标项目经济指标建筑占地面积24亩（16000㎡）用地性质C2（商业金融用地）总建筑面积107200㎡容积率6.70其中酒店建筑面积30000㎡公寓建筑面积29100㎡办公建筑面积29100㎡商业建筑面积19000㎡车位配比1:1二、项目投资估算与资金筹措1、项目开发投资估算的各项设定与总投资估算（1）项目开发总工期为20个月。（2）项目土地使用权为40年。（3）根据区域房地产开发的实际情况，项目各项成本费用包括：土地成本（含土地购置费）、前期工程费、工程建设费、市政综合及基础设施配套费、开发期间税费、销售费用、管理费用、财务费用、不可预见费用等。经测算，项目可售部分与酒店开发总投资(不含税)为857484480元人民币（约合8.57亿元），汇总详见下表：项目开发可售部分投资估算的各项设定与投资估算表单位：元成本项目成本单位成本（元/平方米）备注1、开发成本44930400058201.1土地成本及市政配套941840001220含土地购置费等 1.2前期工程费386000005001.3工程建设费27020000035001.4市政综合463200006002、开发期间税费————3、开发费用867304801123.453.1销售费用32814000425.05销售收入×3%3.2管理费用13479120174.6开发成本×3%3.3财务费用(贷款利息)26958240349.2银行贷款×10%3.4不可预见费用13479120174.6开发成本×3%总计（不含税）5360344806943项目开发酒店部分投资估算表成本项目成本单位成本（元/平方米）备注1.1土地成本及市政配套390000001300含土地购置费等1.2前期工程费210000007001.3工程建设费2700000009000总计（不含税）330000000110002、项目投资计划与资金筹措本项目开发投资的主要资金来源有三个渠道：⑴企业自有资金。⑵银行信贷，占项目开发成本的60%。⑶楼盘销售收入用于投资部分。三、项目销售收入测算根据项目开发经营方案，公寓楼、办公楼楼盘建筑面积全部用于出售，公寓、办公楼部分，毛坯销售均价为9000元/平方米；商业部分销售均价15000元/㎡；酒店部分为开发商自持，本次经济测算以酒店20 年经营效益为指标，根据市场调研的结果，采用同类市场比较法，经营收入按每100㎡租金800元/天算，入住率为60%。项目销售收入测算表：酒店部分经营收入（按20年计算）：20年内酒店经营收益=30000/100×800×30×12×60%×20=1036800000元可售部分（公寓、办公、商业）销售收入测算：公寓楼办公楼商业售价（元/平方米）9000900015000销售面积（平方米）291002910019000销售收入（元）261900000261900000285000000合计808800000项目可售部分销售的总收入=商业+公寓+办公=808800000元（约合8亿）四、项目销售税金及附加测算本项目可售部分销售税金及附加估算详见下表：单位：元序号项目计算依据合计1销售收入（不含酒店部分）8088000002营业税金及附加等575056802.1营业税(1)×5%404400002.2城建税(2.1)×7%28308002.3教育费附加(2.1)×3%12132002.4防洪工程维护费(1)×0.08%6470402.5交易印花税(1)×0.03%2426402.6契税(1)×1.5%121320003土地增值税84394656合计2+3141900336五、项目财务评价1、项目的财务分析假设前提 本项目的财务分析是在对项目的成本收益测算的基础上，按照尽可能接近项目开发实际情况的原则设定的前提假设，并据此进行计算。（1）价格水平的的确定本项目楼盘的销售价格是根据市场比较并结合周边楼市销售发展状况进时间修正后，得出的现在及将来市场销售价格。（2）税费的规定本项目物业在开发及销售期间预计发生的税项和费用的计算标准均严格按照政府的相关规定。（3）基准收益率的确定基准收益率设定为10%2、项目损益分析表与项目盈利能力分析详见下表所示：项目损益分析表表一：可售部分静态收益率分析单位：万元序号项目名称计算依据合计1销售收入不含酒店808802总成本费用527483销售税金及附加等141904税前利润1-2-3139425税后利润104566收益率（5）÷（2）19.8%表二：酒店部分20年收益率分析计算依据：经营收入按每100㎡租金800元/天算，入住率为60%，每年的酒店管理费为2个月的经营收入额，其他各种经营税费为每年营业额的18%，各类营销推广费用为营业额的5%。单位：元序号项目名称计算依据合计 1营业收入20年10368000002开发成本费用3300000003经营管理费用（1）×1/61728000004营销推广费用（1）×5%518400005各类税费（1）×18%1866240004利润总额（税后）1-2-3-4-52955360005收益率（4）÷（2）89%⑴项目损益指标及赢利能力分析该项目可售部分（不含酒店）开发建设、经营销售总周期为20个月；项目开发总投资（不含税）为52748万元，销售收入为80880万元，实现利润总额13942万元，税后利润总额10456万元。收益率19.8%，远大于项目基准收益率10%，该项目投资收益率较高，具有很好的赢利能力，本项目投资切实可行。该项目酒店部分以20年经营内的收益计算，酒店20年内的经营收入为1036800000元，开发成本为330000000元，实现税后利润总额295536000元，收益率为89%。六、项目敏感性分析（可售部分）经过对销售收入、开发成本变化进行了敏感性分析测算，测算过程详见下表：项目敏感性分析表项目部分指标变化敏感性分析结果销售收入（元）总成本（元）税后利润（元）成本利润率预算方案80880000052748448010456138819.8%销售收入变化销售收入下降5%7683600005262712808612378116.4%销售收入上升5%84924000052869768012299899523.2% 销售收入下降10%7279200005250580806768617412.9%销售收入上升10%88968000052991088014143660226.7%工程成本变化工程成本增加5%8088000005426156809661750817.8%工程成本减少5%80880000051235328011250526822%工程成本增加10%8088000005577468808867362815.9%工程成本减少10%80880000049722208012044914824.2%经测算可知：⑴以上测算为项开发销售收入、工程成本变动影响损益分析。⑵项目的销售收入和工程成本两个因素分别变动对项目的经济效益产生较大影响，销售收入的敏感性大于工程成本的敏感性。⑶项目销售收入和开发成本在不利的影响下，项目仍有较高的赢利空间，说明该项目具有较高的抗风险能力。七、项目社会效益评价：1、改善区域环境项目将会带动整个区域建设的加快、相关城市基础配套的建设，可以直接改善项目所在区域环境，充分发掘区域的价值。2、增加财政税收本项目的开发和建设预计将为政府创造销售税费、土地增值税、所得税等相关税费。3、创造就业机会项目的开发建设，将给建筑业、建材业、金融业、保险、广告等多个相关行业创造就业机会，项目建成后也将为保安、物业管理、商业等提供新的就业机会。 第六章结论与建议一、评估结论n项目可行，有一定利润空间项目总指标建筑占地面积16000㎡总建筑面积107200㎡均价公寓、办公：9000元/㎡商业：15000元/㎡总收入可售部分：808000000元酒店（20年）：1036800000元开发成本可售部分：527484480元酒店：330000000元收益率可售部分：19.8%酒店（20年）：89.5%n项目建设的后续资金有保证项目建设资金来自包括自有资金、银行贷款和销售回款，后期建设资金可由销售收入再投入，项目后续建设资金来源有保障。n项目具有相当的抗风险的能力经过测算项目的敏感性分析，在项目销售收入减少和开发成本增加的不利影响下，项目仍有一定的赢利空间，说明项目具有较好的抗风险能力。在市场风险方面，从西安的大的市场环境和周至的房地产市场前景来看，项目的市场风险属于可控范围。n项目具有良好的社会效益项目的建设有利于改善区域的环境，充分的发掘区域价值，增加财政税收，创造就业机会，具有良好的社会效益。二、有关说明及建议：项目风险及防范建议 n行业风险：房地产业具有投入大、资金需求大、开发周期长等特点，特别是高层建筑，行业风险程度相对较高。合理安排融资计划，保证资金充足，严格控制工程进度，控制成本投入，可以降低行业风险。n产品规划风险：用成熟的开发模式降低项目的产品风险。在对周至房地产发展方向判断上，利用合理的分期开发策略，后期待配套日趋成熟在价格上做提升，以提升项目整体价值。n政策风险：中国房地产近两年开发过猛、过热，中央和地方制定了众多土地、金融、销售等房地产开发过程中各个环节的法规政策，以抑制房地产开发势头；因此合理安排项目开发节奏、有计划的资金投入、是规避政策风险保证项目成功的重要因素。'