农副产品国际物流中心项目可行性研究报告

'目录第一章总论51.1项目名称与承办单位51.2拟建项目概况71.3主要技术经济指标81.4可行性研究报告编制的依据和研究范围91.5项目开发的理由101．6研究工作概况121．7建设条件131．8结论及建议13第二章项目背景及建设的必要性152.1项目背景152.2项目建设的重要性20第三章建设条件233.1地理位置概况233．2自然条件253．3区位交通、通讯条件263.4基础设施条件273．5项目建设材料供应273．6政府支持2759 第四章建设方案284.1项目概况：284.2规划原则284.3功能分区294.4公建和公用设施布置304.5道路交通组织304．6建筑方案设计314．7结构选型31第五章公用工程335.1给排水工程335.2供热工程355.3电气工程355.4燃气工程37第六章环境保护、节能、安全卫生与消防376.1环境保护与评价376.2节能设计396.3劳动保护评价406.4消防设施评价416.5农产品质量安全控制42第七章项目管理及建设进度447．1项目管理4559 7．2项目实施阶段457．3建设周期45第八章招标方案468.1项目基本情况468.2项目法人资格468.3招标范围478.4招标方式478.5招标组织形式478.6评标专家库及评标委员会情况478.7招标基本情况表47第九章投资估算与资金筹措489.1估算范围及依据489.2资金筹措及资金使用计划49第十章经济评价5010.1评价原则和方法5010.2经营收入5010.3成本测算5210.4财务指标分析53第十一章效益评价5511.1经济效益评价5511.2社会效益评价5559 11.3社会风险及对策分析56第十二章结论与建议58第十三章附表附图附件5813．1附表5813．2附图5913.3附件5959 第一章总论1.1项目名称与承办单位1.1.1项目名称:洛阳宏进农副产品国际物流中心。1.1.2承办单位：洛阳宏进农副产品批发市场有限公司。法定代表人：项目联系人：联系电话：1.1.3项目拟建地点及承办单位概况拟建项目位于洛阳市老城区邙山镇营庄村，洛吉快速通道以西，310国道以北，建设用地1000亩，交通便利，地理位置十分优越，具备人流、物流、信息流条件，,是建立农副产品国际物流中心的最佳用地。拟建项目承办单位：洛阳宏进农副产品批发市场有限公司，拟建项目是该公司于2011年10月通过洛阳市招商引资平台，拟落户洛阳市老城区邙山镇的港商独资项目，预计投资142528.93万元人民币，老城区政府正以良好的投资环境，方便、快捷的工作效率为投资商提供全方位的服务。洛阳宏进农副产品批发市场有限公司成立于2011年11月，位于洛阳市老城区中州中路17号6楼，公司注册资本为18000万港币，法定代表人：陈振康。该公司是由中国农产品交易有限公司在河南省洛阳市投资设立的港商独资企业。中国农产品交易有限公司（HK.0149）于199559 年1月在百慕达注册成立，主要从事农副产品批发市场的开发、建设与管理。现为我国最具规模的农产品批发市场管理企业之一，公司在我国目前主要经营及管理的三大农产品批发贸易平台分别位于湖北省武汉市、广西壮族自治区玉林市和江苏省徐州市，在全中国已初步建立并形成了集农副产品生产、批发、零售于一体、覆盖全国的农副产品大流通体系，并为全国农产品提供了一个集高素质管理、食品安全监控和分销流畅的交易平台、链条。该公司2012年拟落户洛阳市，建设洛阳宏进农副产品国际物流中心项目，为了管理拟建项目的需要，于2011年11月投资成立了洛阳宏进农副产品批发市场有限公司。洛阳宏进农副产品批发市场有限公司实行总经理负责制，下设财务部、工程部、农贸市场部、物流管理部、办公室共四部一室管理机构，有中高层管理人员、专业技术人员、部门主管及工作人员五百多人。公司主要开展本项目基础设施的建设及建成后50年内的经营、管理等业务。公司总经理陈振康，香港人，现年47岁，毕业于香港理工大学，本科学历，为英国特许公认会计师公会资深会员及香港会计师公会会员。1999年加入宏安集团有限公司任董事总经理，2009年加入中国农产品交易有限公司并任董事局主席。另获委任为本公司主席、行政总裁及法定代表人，以及本公司薪酬委员会及提名委员会各自的主席。陈先生曾为香港联合交易所有限公司（「联交所」）主板上市公司宏安集团有限公司、位元堂药业控股有限公司及PNG资源控股有限公司（前称利来控股有限公司）之执行董事，以及上海集优机械股份有限公司之独立非执行董事。59 有着扎实的专业基础知识及丰富的人生阅历，善于思考，敢想敢干，有艰苦创业，开拓创新的精神和多年的建设项目管理经验，有较强的组织管理和把握全局的能力，是一个很好的管理人才。如今他以多年的管理经验及对农副产品批发市场的开发、建设与管理的极大热爱又投入到本项目的开发建设中，富国惠农、开发产业、建设洛阳、造福一方，体现了他“身卑未敢忘忧国”的情怀。1.2拟建项目概况1.2.1项目拟建地点拟建项目位于洛阳市老城区邙山镇营庄村。东至洛吉快速通道；南至310国道；西部隔已建成的工业生产企业与机场路相望；北接拟建中电产业洛阳基地。总占地面积约1000亩。该项目用地现状为多数为建设用地，少数为居住用地，为了加快该地区的建设，老城区政府抢抓机遇、创新机制、精心谋划、狠抓项目落实，强力推进基础设施建设，以大项目促强、带动、推进产业大聚集，力争早日将老城区建设成为环境优美、功能完善、传统产业功能突出、现代产业特色鲜明、现代文化与历史文化交相辉映的现代新城。良好的投资环境，为本项目的进一步落实提供了可靠的保证。老城区政府坚持“规划第一，科学发展”的首要原则，委托洛阳规划建筑设计有限公司，对洛阳市老城区邙山镇进行重新规划（2011—2020）（正在进行中），拟将此地块规划为物流用地，用于洛阳宏进农副产品国际物流中心项目的建设，相关手续正在办理，洛阳宏进农副产品批发市场有限公司已委托00000000对该地块进行总体规划59 ，目前，已基本完成总体规划。1.2.2建设内容及方案项目定位为豫西地区一站式服务的超大型农副产品综合批发市场，立足豫西、辐射山西、陕西等地区，并通过集团公司农产品物流中心网络辐射全国。该项目将建设成为设施一流、国内领先的综合性农产品交易中心，包括果菜交易中心、水产交易中心、副食品交易中心、粮油交易中心、仓储冷链物流中心、加工配送中心、质量检验检测中心、结算中心、监控中心和相关的市场配套设施等。项目全部建成后，预计年交易量达700万吨，年交易额超人民币150亿元，成为豫西地区最重要的农产品物流中心。洛阳宏进农副产品国际物流中心建筑用地约666666.7平方米（1000亩），建筑总面积459172m2，容积率0.69。1.2.3投资预计经测算，本项目预计总投资142528.93万元。详见附表二《投资估算表》。1.3主要技术经济指标序号项目名称单位数量说明1总用地面积亩10002总建筑面积m24591723总投资万元142528.93人民币4道路面积m21200005绿化面积m21500006绿化率%3159 1容积率0.691.4可行性研究报告编制的依据和研究范围1.4.1项目编制依据：（1）承办单位编制本项目可行性研究报告委托书。（2）承办单位提供的相关基础数据，技术资料等。（3）专业技术人员现场勘察的有关资料和数据等。（4）国家发展改革委员会颁发的《可行性研究报告编制方法纲要》。（5）国家发改委颁发的《建设项目经济评价方法和参数》（第三版）。（6）《全国优势农产品区域布局规划》（2008~2015年）；（7）《洛阳市城市总体规划》（2011-2020）。（8）国家及行业现行规范、规定。（9）洛阳市工程造价信息（2011年第5期）。（10）项目地理位置图。（11）洛阳宏进农副产品国际物流中心项目总平面布置图。1.4.2研究范围：根据国家发改委颁发的《可行性研究报告编制方法纲要》的要求，本报告研究工作的范围及内容如下：（1）探讨项目建设的意义和必要性；（2）论证建设条件；（3）确定建设规模与工程方案；（4）安排项目建设进度；（5）研究环保、消防、安全卫生及节能措施；59 （6）研究项目投资规模，研究资金筹措方式。1.5项目开发的理由我国农产品供给由长期短缺变为总量基本平衡，并出现了结构性过剩，我国农产品市场已经进入了由需求主导的买方市场。居民生活水平迅速提高，多元化消费结构逐步升级，对安全、健康、精细等较高品质农产品的需求空间不断扩大，居民的消费需求已逐步由对量的满足转变为对质的追求，形成了购买力增长的现实与潜在市场。农副产品批发市场建设项目，正是为了适应这种市场消费需求结构发展变化的趋势，满足这一多样化市场需求，并对该种市场需求不断进行引导、扩大与提升，最终实现产业化，保证食品安全。天公造物，厚赐洛阳，丰富的旅游资源是历史遗留下一粒粒的明珠，散落在中原大地--龙门石窟、白马寺、洛阳山水等名胜旅游区，吸引数以百万计的往来客商，据2011年不完全统计，牡丹花会期间接待游客1770万人次；“五一”小长假期间接待游客211万人次；“十一”期间接待游客365.74万人次；普通双休日高峰记录曾显示：接待游客近百万人次。游客人数的增加直接带动餐饮业的蓬勃发展。而不断发展壮大的餐饮业饮食需求的70%来自一级农副产品批发市场。洛阳是历史悠久的古都，也是新兴的现代化工业城市，更是农业强市59 。随着经济的发展及社会的进步，洛阳市城市面貌也在发生着日新月异的变化。几年来，洛阳市在加快洛南新区建设步伐的同时，对旧城改造力度也进一步加强，带动相关产业快速发展。本项目建设地点位于洛阳市老城区的北部，经济不太发达，王城大道的打通及机场路的建设，给该地区带来了机遇。但是，市区内王城大道两侧经济开发突飞猛进，而作为王城大道的延伸地段营庄及后洞村却没有太大的发展。由于多种原因，老城区产业发展在一定程度上存在地域失衡、业态失衡、结构失衡等问题，产业集聚效应不强。目前，区域内以民营企业和摊点为主，呈各自为战态势，企业管理水平低，硬件设施档次低，盈利能力低；区内缺少带动性强、规模大、效益好的龙头企业，产业集聚效应难以发挥。近年来，老城区区委、区政府根据市委提出的“中心开花在老城体现”、“老城要在全省争取名次”的要求，树立“大产业、大文化、大发展”的理念，抓住市委毛万春书记担任老城区首席服务官的机遇，突出抓好文化旅游、楼宇地产、现代物流、商贸服务、生态农业和民生民利六大重点工作，强化项目建设、招商引资、民营经济三个支撑，推动老城区经济社会快速发展，并取得了很大的成绩。洛阳宏进农副产品国际物流中心项目，就是老城区政府引进的以农业为主体的现代物流、配送产业项目，产业集聚效应较强，项目建成后，依托豫西地区极具竞争力的农副产品特色产品产地优势，大力推进现代化物流中心的建设，并通过整合周边的中小型专业市场，形成以覆盖山西、陕西、山东、湖北等地的中部最具特色的农副产品集散中心、信息交易中心。该项目投资方有经营农副产品批发的多年经验,在全国有7-8个市场在经营,辐射面是全国性的。洛阳地处中原，将会是宏进全国市场网络的中心枢纽,59 对平稳农产品价格,改善农产品的物价信息的时效性,提高农民的收入有积极性的作用。该项目可实现南菜北调、北菜南调的功能,再加上市场现代化中央结算管理,高清的监控系统,外资企业先进的管理模式,对衔接国际化的经营农产品市场有着非常好的示范带头作用。该项目由洛阳宏进农副产品批发市场有限公司自筹资金建设，打破了老城区经济快速发展中的资金瓶颈，加快了老城区城市基础设施建设的步伐，改善了老城区经济建设的投资环境，提升了老城区城市整体形象，为老城区农业产业化发展起到了示范带头作用，提高了该地区老百姓的物质、文化生活水平。在洛阳形成一个完整的农产品产业链，在调控我市农产品价格，适时发布农产品行情信息，促进我市农业经济发展，实现农民增收、农业增效等方面都将发挥重要作用。同时也将带动我市乃至全省的农产品批发业和相关产业的进一步发展，具有明显的社会效益和经济效益。因此，该项目的确立利国利民，该项目的建设迫在眉睫。1．6研究工作概况我单位在接受洛阳宏进农副产品批发市场有限公司的委托后，即组织有关专家及技术人员对洛阳宏进农副产品批发市场有限公司进行了考察和了解，对项目用地及周边环境进行了实地考察，重点了解该项目建设条件。在充分、细致调查的基础上，就编制本可行性研究报告的有关问题与洛阳宏进农副产品批发市场有限公司的领导及相关人员进行了深入交流，充分征询了项目承办单位及有关专家意见。经过反复论证59 研究，依据国家有关部门对建设项目可研阶段工作范围和深度的规定，结合老城区邙山镇现状和发展规划、建设用地的自然条件和其周边环境等因素，对本项目的背景及概况、建设的必要性、建设内容及方案、环境保护与劳动安全及节能措施、项目管理及实施计划安排、投资估算与资金筹措等方面进行了综合研究和分析，重点研究和论述了项目建设的必要性、建设内容及方案、投资及资金筹措等内容，为本项目建设决策提供了参考依据。1．7建设条件拟建项目位于洛阳市老城区邙山镇营庄村。东至洛吉快速通道；南至310国道；西部隔已建成的工业生产企业与机场路相望；北接拟建中电产业洛阳基地。总占地面积约1000亩。建设区域交通、通讯方便，给排水管网需进一步完善，用电由市供电部门双回路供应，项目建设对自然环境不会造成污染和破坏。洛阳市老城区水、电、路、环保和建设等政府管理部门都给予大力支持，项目建设各方面条件已经成熟。1．8结论及建议1.8.1结论通过对本项目各项设计内容进行分析研究，本报告认为此项目是可行的，其中主要理由如下：（1）项目建设非常必要且具有重要意义。59 实行集中发展战略，走集约化发展之路，能在空间上加快生产方式的转变。有利于集约利用土地资源，促使道路、排水、供电、通信等基础设施集中建设和使用，有利于减少污染，解决好环保问题。当前，在新的宏观条件下，一方面国家管理资源日益规范，手段更加先进，监管力度更大。另一方面，经济发展与资源约束、环境约束的矛盾日益突出，尤其是产业发展与用地的矛盾已成为一个重要难题。在这种情况下，不可能再走过去“户户点火、村村冒烟”，粗放经营、浪费资源的老路，必须集约经营、节约用地，走产业集中发展之路，可以正确处理好经济建设与耕地保护的关系，减少基础设施投入，降低土地使用的各种成本，同时使经济社会能得以可持续发展。引导共同指向的产业向特定优势区域集中，促进产业相对集中，有利于延伸产业链，形成产业配套能力，不断壮大产业实力，增强产业竞争力。本项目为农副产品批发市场，产业集聚效应强，示范、带头作用显著。因此项目建设非常必要且具有重要意义。（2）建设地点合理本项目位于老城区邙山镇重要地段，地块内基本是荒地和少量居民居住地，东临洛吉快速通道，南临310国道，交通条件非常便利，区域基础设施相对完善，但过于简陋，水、电配套设施齐全，需进一步完善。整体环境相对比较落后，本项目的建设完善了该区域的基础设施建设，建设地点合理。（3）建筑条件充足59 本项目建设的水文、地质、气象等自然条件，以及用水、用电、用地、交通、通讯等基础设施条件具备或比较容易达到，加之省市有关部门和当地政府的支持等，可以确保项目建设顺利实施。1.8.2建议本项目位于洛阳老城邙山镇重要地段，项目的建成对于促进区域经济的发展，促进洛阳建设具有重要意义。为确保项目的顺利实施，建议承办单位切实抓好项目建设的组织管理工作，对项目建设的方针、承建等工作内容，应严格执行规范的设计、施工、监理等程序，严把质量关，使项目尽快发挥应有作用。第二章项目背景及建设的必要性2.1项目背景2.1.1历史背景洛阳位于河南省西部，黄河南岸，洛水之北，自古被华夏先民认为是“天下之中”。从中国第一个王朝——夏朝开始,先后有商、西周、东周、东汉、曹魏、西晋、北魏、隋、唐、后梁、后唐、后晋等十三个朝代在此建都共计1500余年，是中国历史上建都时间最早、最长、朝代最多的城市。以洛阳为中心的河洛地区是华夏文明主要的发祥地之一。中华民族的先祖尧舜二帝常年生活于此，我国最早的历史文献“河图洛书”59 出自这里,儒学渊源于此，道学肇始于此，佛学首传于此，理学寻源于此；这里圣贤云集，人文荟萃，蔡伦造纸、张衡制仪、司马氏制典、许慎作《说文解字》，杜甫、白居易、欧阳修、曹植、左思……都在这里留下了千古传诵的诗文。以洛阳为中心形成发展起来的河洛文化，是中华民族主流文化的核心和源头，支撑华夏民族创造了五千年连绵不断的历史文明。在东汉和隋唐时期，洛阳的城市发展曾两度达到了鼎盛，东汉时的洛阳曾是世界各国朝礼之地；在盛唐时期，作为东京的洛阳与西京长安共同成为世界上最大的都会城市。洛阳商贾云集、漕运发达，素有“九州腹地、十省通衢”的美誉，是古代陆上“丝绸之路”的东起点，与欧洲、中亚和南亚建立起了频繁的贸易、文化往来，促进了东西方的相互了解与发展。洛阳是我国古代政治、经济、文化中心，有着灿烂的文化遗产，誉满世界的艺术宝库“龙门石窟”。驰名海内外的佛教祖庭“白马寺”有享誉东南亚的“关林”，每吸引着大批的中外游客到洛阳旅游观光。洛阳牡丹久负盛誉，驰名中外，每年4月举办的“牡丹花会”游人如潮。辉煌文明史，殷殷鉴古今。为了彰显中华民族悠久灿烂的历史文明，并使其为建设社会主义和谐社会服务，保护好、利用好历史遗存是当代人义不容辞的责任。发展洛阳产业集聚区即是履行这种责任的重要内容之一，本项目----“洛阳宏进农副产品国际物流中心”即是按照洛阳市老城区邙山镇总体规划（2011—2020）实施的先期项目。2.1.2时代背景59 2011年，国务院关于支持河南省加快建设中原经济区的指导意见（国发〔2011〕32号）指出：中原地处我国中心地带，是中华民族和华夏文明的重要发源地。中原经济区是以全国主体功能区规划明确的重点开发区域为基础、中原城市群为支撑、涵盖河南全省、延及周边地区的经济区域，地理位置重要，粮食优势突出，市场潜力巨大，文化底蕴深厚，在全国改革发展大局中具有重要战略地位。按照“核心带动、轴带发展、节点提升、对接周边”的原则，形成放射状、网络化空间开发格局。“核心带动”，提升郑州交通枢纽、商务、物流、金融等服务功能，推进郑（州）汴（开封）一体化发展，建设郑（州）洛（阳）工业走廊，增强引领区域发展的核心带动能力。党的政策如一缕春风，象冲锋的号角，让洛阳人振奋，为实施开放带动战略，进一步优化对外开放的政策环境，引导和鼓励境内外客商在我市投资兴业，促进洛阳经济健康持续发展。中共洛阳市委、市政府出台了鼓励外来投资者以资金、设备、品牌、专利技术等方式投向我市重点发展的产业和领域的相关优惠政策及《加快培育发展大型市场的意见》，以加快我市大型市场培育发展步伐，提高商贸流通业整体竞争力。59 《意见》规定对五类大型市场给予3年的资金扶持，分别为在洛阳注册，年销售收入超过1亿元的新办批发贸易企业、年销售收入超过5亿元的新办专业市场、年销售收入超过1亿元的新办商品零售企业；新设立的营业面积达到800平方米以上专门销售旅游商品和本地土特产品的商场；新建的农机、农贸、农产品等专业（批发）市场。这五类大型市场自营业起3年内，市财政拿出按其缴纳市级税收地方留成增量部分的资金支持企业发展。进入行业全国30强的市场，也获得其当年缴纳市级税收地方留成增量部分的资金支持。《意见》还将农业和信息化产业作为服务业发展的重头戏：鼓励连锁经营网络建设，促进连锁经营网点向农村、社区延伸，促进城乡商贸一体化。对连锁门店总数在20个以上的连锁经营企业，从市服务业引导资金中一次性奖励1万元。对新建并达到标准的乡村便民连锁超市（须经有关部门验收），自营业之日起，第一年市财政拿出按照其缴纳市级税收地方留成部分的资金支持企业发展。支持本地产品农产品进入超市，对当年组织当地农特优产品进超市，采购额在200万元以上的，从市服务业引导资金中按采购额的0.5%给予奖励。经省政府投资主管部门批准的在建鲜活农副产品批发市场、电子信息产品技术交易市场等项目，减半征收城市建设配套费、道路临时占用费，免收征地管理费。对投资新建信息发布、价格指导、网上交易、资源统一配置和其他支撑辅助功能为一体的电子商务网络，企业实行电子化管理、电子交易等信息化建设和改造，其软件及配套硬件实际投资在100万元以上的，从市服务业引导资金中按投资额的10%给予奖励。　　城市服务业的发展需要更多中高级批发市场的建设，因此鼓励现有市场升级改造也是今后一个时期发展的重点。《意见》规定，对投资额在1000万元以上（土地除外）的市场扩建、改建项目，从市服务业引导资金中给予两年贷款贴息或按工程实际支付额的10%给予补助。在国家政策的鼓励下，在市委市政府的正确领导下，近59 年来，老城区的发展突发猛进，招商引资成绩突出，2010年全年累计签约千万元以上项目13个，金额89亿元。到位市外境内资金11.6亿元，占市定目标114%，同比增长41.2%。合同利用外资完成4000万美元，占市定目标112%；实际利用外资完成2200万美元，占市定目标107.3%；出口创汇850万美元，占市定目标106.4%。2011年，老城区政府为实现2010年底市委毛万春书记在老城调研时，要求老城各项工作要走在全市前列，发展环境要做到全市最好、全省最优、全国一流，主要发展指标高于全市平均水平，在洛河以北旧城区建设发展中实现“中心开花”，并在全省争取名次，对老城发展寄予的厚望。2011年老城区工作的总体要求是：全面贯彻落实党的十七届五中全会精神，以科学发展观为统领，紧紧围绕“福民强区”发展目标，突出文化旅游、楼宇地产、现代物流、商贸服务、生态农业和民生民利六大重点，强化项目建设、招商引资、民营经济三个支撑，落实环境创优、平安建设、作风建设三项保障，加快经济结构调整和发展方式转变，加快城乡统筹发展，加快和谐社会建设，推动老城经济社会平稳较快发展。在完成上述目标的同时，我们将抓好十大重点工程和十项惠民实事。目标任务已确定，老城区代区长钱群在老城区十四届人大六次会议上要求老城区在项目建设上实现突破，项目是经济发展的支撑，必须全力以赴用项目突破瓶颈制约，用项目推动产业升级，用项目实现“中心开花”59 。坚持把加大投入、促进增长作为工作的重中之重，深入开展项目建设，强力推进招商引资，以项目带动投入，以项目推动发展。重点是抓好40多个千万元以上项目的运作和建设，争取尽早竣工，发挥效益；全面落实项目推进各项制度，积极为项目建设提供优质高效服务。强化招商引资。进一步深化对外开放，继续保持招商引资强劲态势。依托文化、商贸、物流、房地产等优势产业，着力引进一批配套性强、关联度大、产业链长、经济效益好的项目，实现产业招商；依托旧城改造、城中村和城郊村改造，摸清土地状况，实现土地招商；依托牡丹花会、中博会、厦交会等招商平台，创新招商方式，针对性地开展领导招商、定向招商、小分队招商。紧盯境内外500强和国内行业100强企业，积极引进外向度高、龙头型、总部型企业。加强出口创汇工作，大力扶持出口企业做大做强，积极引进产业链长、带动能力强的出口企业，培育新的出口增长点。到年底，全区到位市外境内资金12亿元以上。本项目预计引进港商投资142528.93万元人民币，自2012年起实施，拟在3年内完成全部投资。东风吹，战鼓急，老城区政府正以时不我待、只争朝夕的精神状态，打破常规，高效运转，奋发有为，争创一流，为项目的快速发展创造环境。2.2项目建设的重要性　经过几十59 年的改革和发展，我国农产品供给由长期短缺变为总量基本平衡，并出现了结构性过剩，我国农产品市场已经进入了由需求主导的买方市场。居民生活水平迅速提高，多元化消费结构逐步升级，对安全、健康、精细等较高品质农产品的需求空间不断扩大，居民的消费需求已逐步由对量的满足转变为对质的追求，形成了购买力增长的现实与潜在市场。农副产品批发市场物流中心的建设正是为了适应这种市场消费需求结构发展变化的趋势，满足这一多样化市场需求，并对该种市场需求不断进行引导、扩大与提升。民以食为天，“煤老板转型做农业”，“开发商投资亿元养猪”，“浙商改当浙农”，“外资进军农业”，“工商资本进军农业”，“东方集团进军农业”，“联想控股进军农业”……近年来，关于农业的字眼越来越多、越来越频繁的出现在我们眼里，2004年至2010年中央政府7年来连续7个中央"一号文件"剑指"三农问题"。从中央文件的字眼里我们可以看到如下变化：从“加强农业基础地位”变为“把农业放在国民经济发展的首位”，再变成现在的“全党工作的重中之重”！所以，这些资本巨人纷纷瞄准农业领域。而作为农业流通领域的农副产品批发市场可以说是整个农业流转的血脉、大动脉！据统计，老百姓所有的饮食消费品中70%的产品都是来自于农副产品一级批发市场。因此，进入农业领域，最简单的渠道就是参与农副产品批发市场的投资。河南是农业大省，洛阳位于河南省西部，地理位置位于北纬34°40′，东经112°25′；海拔在150m左右，古称豫州，因地处洛河之北而得名，是中国著名的历史文化名城和兵家必争之地。洛阳地处豫西中部，西依秦岭，出函谷是关中秦川，东临嵩岳；越虎牢为中原腹地，北靠太行，南望伏牛，是举世闻名的“丝绸之路”东起点，是我国东西南北的交通要冲。具备了人流、物流、信息流条件，,有建立农副产品国际物流中心59 得天独厚的优势。中国自古都有着非常发达的饮食文化，我们对食物的要求很高，中国的恩格尔系数也就是饮食消费占家庭总消费的比重，要远高于西方国家，所以在中国，别说是农副产品的批发市场，就是街道的菜市场，每个摊位的租金都是相当高的，加之河南省是人口大省、粮食和农业生产大省，改革开放特别是实施促进中部地区崛起战略以来，河南省经济社会发展取得巨大成就，进入了工业化、城镇化加速推进的新阶段，既面临着跨越发展的重大机遇，也面临着粮食增产难度大、经济结构不合理、城镇化发展滞后、公共服务水平低等挑战和问题。积极探索不以牺牲农业和粮食、生态和环境为代价的“三化”协调发展的路子，是中原经济区建设的核心任务。加快建设中原经济区，是巩固提升农业基础地位，保障国家粮食安全的需要；是破除城乡二元结构，加快新型工业化、城镇化进程的需要；是促进“三化”协调发展，为全国同类地区创造经验的需要；是加快河南发展，与全国同步实现全面建设小康社会目标的需要；是带动中部地区崛起，促进区域协调发展的需要。项目幅射全国，可实现南菜北调,北菜南调的功能,而洛阳将会是宏进全国市场网络的中心枢纽,对平稳农产品价格,改善农民的物价信息获取渠道,提高农民收入有积极性的作用,加之市场现代化中央结算管理系统,高清的监控系统,外资企业先进的管理模式,对衔接国际化的经营农产品市场有非常好的示范、带头作用。同时，项目资金全部为企业自筹，59 打破了老城区经济快速发展中的资金瓶颈，加快了老城区城市基础设施建设的步伐，改善了老城区经济建设的投资环境，提升了老城区城市整体形象，为老城区产业发展起到了示范带头作用，提高了该地区老百姓的物质、文化生活水平，带动区域经济发展，增加居民就业，改善周边群众生产、生活条件具有十分重要意义。第三章建设条件3.1地理位置概况3.1.1地理概况洛阳位于河南省西部，地理位置位于北纬34°40′，东经112°25′；海拔在150m左右。古称豫州，因地处洛河之北而得名，是中国著名的历史文化名城和重点旅游城市，有3000多年的文明史。城市的兴起距今有四千多年的历史，从公元前二十一世纪中国第一个王朝——夏朝的建立起，先后有13个朝代在此建都。自古以来，这里墨客骚人云集，因此有“诗都”之称，牡丹香气四溢，又有“花都”的美誉。洛阳也是中华民族文化的摇篮，《道德经》、《汉书》、《资治通鉴》等无不在此著成。龙门石窟为中国三大石刻艺术宝库之一。洛阳地处豫西中部，西依秦岭，出函谷是关中秦川，东临嵩岳；越虎牢为中原腹地，北靠太行，南望伏牛，是举世闻名的“丝绸之路”东起点，是我国东西南北的交通要冲。白马寺镇因白马寺得名。 洛阳白马寺为中国第一古刹，世界著名伽蓝，乃佛教传入我国后官办的第一座寺院，被中外佛教界誉为"释源"、"祖庭"。  关林镇，位于洛阳市东南部59 ，紧邻市中心行政区，因埋葬三国时期蜀国名将关羽首级而得名。镇域内有全国三大关帝庙之首的洛阳关帝庙，有占地1.9平方公里，辐射全国21个省、市、自治区217个县的关林小商品及百货批发市场，是驰名中外的旅游圣地和历史文化名镇。老城区位于洛阳市区中东部，是洛阳市经济、文化中心和商业繁华地带，全区总面积56.4平方公里，总人口16.7万，现辖8个街道办事处和一个建制镇。3.1.2区域经济华夏文明，根在河洛，古都神韵，尽在老城。老城区始建于金朝正大元年（公元1224年），老城区古城面积1.8平方公里，其中重点保护面积0.9平方公里，区域内现存文物古迹64处，有始建于东汉时期的董公祠、妥灵宫，隋唐时期的周公庙、应天门，宋代的文峰塔，元朝的文庙、城隍庙，明清时期的钟鼓楼、山陕会馆等。深厚的历史积淀、璀璨的历史文化为老城区发展旅游业提供了得天独厚的条件。老城工业经济发展迅速。依托洛阳雄厚的工业和科研基础，以科技进步为动力，形成了以机械加工、纺织、化工、钼铁精深加工为主的四大支柱产业和一批在国内外市场具有一定竞争力的拳头产品。59 老城区服务业保持了长期的繁荣。老城区是传统的商贸区，商业批发、零售业门类繁多，长期以来一直是豫西地区的物流中心，近年来兴建了一批百货纺织、钢材、五金交电、糖烟酒、果品副食、粮油蔬菜批发市场，引进了肯德基、八方电器、丹尼斯量贩、华联超市、大张量贩、金业家具、欧陆新世纪家具等数十家大型商业企业，初具现代化商贸区规模。“洛阳地脉花最宜，牡丹尤为天下奇”。老城区邙山镇以其独特的人文地理优势，于1998年被国家首批命名为“中国牡丹之乡”，独特的气候、地理环境是发展牡丹产业的优势，牡丹经济已成为老城区新的经济增长点，现已形成7000余亩的牡丹培育、观赏、销售、科研基地。近年来，老城区委、区政府紧紧抓住“文化旅游、楼宇地产、现代物流、商贸服务、生态农业、民生民利”六个工作重点，以项目建设、招商引资、民营经济为支撑，以环境创优、平安建设、作风建设为保障，制定了《关于进一步促进中小企业发展的意见》，为企业发展创造了良好的软硬环境。如今的老城，政通人和，百业俱兴，环境优美，社会安定，区域性现代化商贸中心地位日益凸现，城市品位大幅提升，整个城区充满了生机与活力。3．2自然条件洛阳是浅山丘陵区，属亚热带和暖温带过渡地带，季风环流明显，因此，四季温度和风向变化较显著。洛阳市气候特点是：四季分明，冬季寒冷雨雪少，春季干旱大风多，夏季炎热多雨且集中，秋季晴和日照长。年降水量600mm左右，全年光照充裕，无霜期长，为农作物和花木成长提供了良好的条件，特别利于牡丹生长，也使洛阳成为驰名中外的“牡丹花城”。本项目建设地点位于洛阳老城区59 ，地震烈度按《中华人民共和国地震研究区划图》核定为7度。主要自然气候条件为：平均气温：14.7℃最热日、月平均气温：32.6℃冬季平均室外风速：2.5m/s空气调节平均温度：30.9℃夏季平均室外风速：2.1m/s冬季日照率：51%最大冻土深度：210mm极端最低温度：-18.2℃极端最高温度：44.2℃常年气导风向：EN最大积雪深度：250mm基本风压：0.3KN/m2最热日、月平均相对湿度：75%最冷日、月平均相对湿度：57%年平均降水量：601.1mm日最大降水量：110.7mm小时最大降水量：74.2mm/h3．3区位交通、通讯条件洛阳公路四通八达，有郑洛高速、二广高速、连霍高速、59 310国道、207国道交汇于此，民航飞机与北京、上海、深圳、广州等城市均有直达航班；铁路交通更有陇海铁路与焦枝铁路交汇于此，高速铁路已开通，交通十分便利。3.4基础设施条件3.4.1供水供电水电均为市政及电业局供应，已获得市政府主管部门的批准和支持，区内基础设施完善。3.4.2建设用地本项目为洛阳宏进农副产品批发市场有限公司通过招商引资平台落户老城区项目，老城区政府以积极、优惠、快捷的工作作风为该项目办理相关手续，目前，土地、规划、环评审批工作均在同时进行中。3.4.3环境保护本项目属基本建设工程，大部分为一~三层建筑，在项目建设过程中和建成后，不会对自然环境，生态环境和社会环境造成污染和破坏。3．5项目建设材料供应本项目主要建设材料包括钢材、水泥、木材等，均非紧俏物质或产品，可从当地物质部门或生产厂家直接购进，能够保障供应。3．6政府支持本项目属洛阳老城区建设项目，区政府出台相关文件，要求政府相关部门和有关单位，要积极支持，大力配合建设工作，政府的支持为本项目建设提供了重要保障。59 第四章建设方案4.1项目概况：拟建项目位于洛阳市老城区邙山镇营庄村。东至洛吉快速通道；南至310国道；西部隔已建成的工业生产企业与机场路相望；北接拟建中电产业洛阳基地。总占地面积约1000亩。该项目用地现状多数为建设用地，少量的居住用地。用地呈较规则的多边形，主入口分别设在东侧及南侧，临洛阳通往孟津及连霍高速公路入口的主干道----洛吉快速通道及310国道。区内规划多栋交易大厅、大棚、商铺、冷库、油罐及与之配套的加工车间、结算中心、检测检验中心、酒店等，总建筑面积459172平方米，分三期实施，其中一期用地296亩，二期用地229亩，三期用地475亩。主体结构为一层钢屋架及框架结构，三层商铺为混合结构；项目预计工期3年。即2012年2月开工，2015年2月全部完成。其中：一期工程为2012年2月至2013年2月；二期工程为2013年2月至2014年2月；三期工程为2014年2月至2015年2月。4.2规划原则4.2.1坚持适度超前原则作为国际性的农副产品物流中心，项目设计要求高起点、高标准。该项目将建设成为功能齐全、设施先进、环境优美、独具特色、专业化、信息化的现代农产品物流配送中心。59 4.2.2坚持环境保护原则遵循产业发展与生态保护相结合的原则，按照既满足企业生产又保护好环境的要求，企业生产布局与环境保护紧密结合，建设生态型、花园式的产业园。坚持保护优先、开发有序，以资源保护为重点，创造良好的生态环境。4.2.3坚持综合效益最佳原则规划重视经济效益、社会效益、生态效益并重的原则，力求塑造一个具有优雅环境和鲜明个性的特色空间，并在此基础上充分注重开发建设的投资效益，力求增大投资吸引力，促进项目建设的展开。4.2.4坚持资源节约原则按照建设资源节约型社会的要求，坚持开发节约并重、集约利用土地，发展循环经济，大力推进节能、节水、节地、节材，加强资源综合利用，合理确定开发建设标准。4.2.5坚持科学布局、综合开发原则科学发展观的指导下，合理划分项目功能区，合理布局交易、物流、公共设施用地。坚持综合开发和协调发展，实现经济效益、社会效益和环境效益的最大化。4.3功能分区洛阳宏进农副产品国际物流中心规划是以农副产品批发为主的物流交易产业园区，形成农副产品产业聚集区。区内按检验、仓储、交易、结算、物流的产业流程布局，形成相对独立的品种分区。项目内包括果59 菜交易中心、水产交易中心、副食品交易中心、粮油交易中心、仓储冷链物流中心、加工配送中心、质量检验检测中心、结算中心、监控中心和相关的市场配套设施等。4.4公建和公用设施布置4.4.1给水：项目内没有市政给水管网，拟建2口自备井作为水源。4.4.2排水：项目内没有完善的污水排放收集系统，排水系统相对比较落后。本项目规划建设污水处理厂一座，区内污水经处理后排放至污水受纳体。4.2.3雨水：雨水经景观水体后，排入防洪渠内。4.2.4供电：电力来自洛孟公路10KV变电站，区内设置10KV开闭所一座。4.2.5供热：项目内无市政供热，本项目采用自备锅炉供热。4.2.6燃气：项目使用燃气来自项目南侧洛阳燃气总站。4.5道路交通组织项目路网统一规划，以现状地形为基础，结合各个功能区划分，形成四格三纵方格网为主的路网结构，场地内有便捷明确的交通路线，并均按通行汽车考虑。道路分四级设计：项目主干道，环路，次干道，各交易区内部支路。项目中心主干道，道路红线宽度21米；环路，道路红线宽度18米；次干道，道路红线宽度14米；项目内部支路道路红线宽度9米。项目内拟建停车场2处：分别位于项目东部和南部59 。满足物流停车要求4．6建筑方案设计4．6．1设计依据①《民用建筑设计通则》（GB50352-2005）②《农产品批发市场管理技术规范》（GB/T19575-2004）③《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》（GB50067-97）④《冷库设计规范》（GB50072）⑤《民用建筑设计防火规范》（GB50045-95-2005年版）⑥《河南省公共建筑节能设计标准实施细侧》（DBJ41/075-2006）4．6．2立面造型规划区内交易大厅及大棚均采用标准化设计，跨度为18/24米，层数在二层以下，高度控制在10米左右；商铺及各个配套区项目建设层数控制在五层以下，高度控制在20米以内。大厅及大棚建筑采用钢架构形式，外墙及顶部色彩结合农业物流建筑特色及邙山古墓保护区这一特殊背景，顶部色彩拟采用亮度较好的红色，以喻意“交易红火”，并呼应邙山古墓保护区整体环境特色。配套区建筑要求简洁、明快，色彩以白色和暖灰色为主色调，适当点缀其他色彩，以丰富视觉景观。4．6．3平面功能平面设计均以大空间为主，内部根据用户需要分隔合理使用。4．7结构选型59 4．7．1设计依据（1）、现行的国家、地方、行业设计规范及规程《混凝土结构设计规范》(GB50010-2010)《建筑地基基础设计规范》(GB50007-2002)《砌体结构设计规范》(GB50003-2001)《建筑抗震设防分类标准》(GB50223-2008)《建筑地基处理技术规范》(JGJ79-2002)《建筑结构荷载规范》(GB50009-2001)（2006年版）《多孔砖砌体结构技术规程》(JGJ137-2001)《建筑结构可靠度设计统一标准》(GB50068-2008)（2）、工程地质勘查报告要求1)查明建筑物场地的地层结构、分布规律、均匀性、岩土物理力学性质。2)查明土层的埋深、厚度、密实度及变化规律。3)查明地下水类型、埋藏情况、地下水位季节性的变化幅度,判定地下水对建筑物的腐蚀性。4)查明场地土(黄土状土)的湿陷性,建筑场地的湿陷类型,湿陷等级等。5)判定场地和地基的地震效应。6)评价主要持力层的均匀性,各层地基的承载力及开挖基坑边坡稳定问题等。7)对场地的稳定性作出评价，对地基基础方案进行分析论证,建议经济合理的地基基础方案。59 （3）、楼面设计活荷载：楼面：2.0kN/m2；屋面：不上人0.5kN/m2；（4）、楼面装修后荷载应≤1.0kN/m。基本风压：0.40kN/m2基本雪压：0.35kN/m2。（5）、甲方提出的设计委托.（6）、批准的方案设计文件.4．7．2结构选型根据建筑方案，本工程拟采用钢构架结构形式，独立基础。第五章公用工程5.1给排水工程5．1．1设计依据①《建筑给水排水设计》（GB50015-2003）（2009版）②《建筑设计防火规范》（GBJ16-87）2005年版③《自动喷水灭火系统设计规范》（GB50084-2001）④《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》（GB50067-97）⑤《建筑灭火器配置设计规范》（GB50140-2005）⑥《钢结构设计规范》（GB50017-2003）；甲方提供的设计原始资料及有关给排水设计手册5．1．2设计范围59 本次设计的范围包括项目内建筑的室内给排水、消防给水和区域内室外给排水及消防给水等。5．1．3给水设计5.1.3.1水源：由区内自备水源管网接入。区内设置2口水井，水源井50米范围内设立卫生防护区，依法进行严格防护。5.1.3.2管网：根据规划区内主要为交易物流用地的规模及属性，预测规划区最高日用水量为:5863.5立方米/日，新敷设DN300配水管道，构成配水骨干管网，通过支管送达各用户。给水管网采用生产生活与消防合用的低压环状管网系统，配水管网上设市政消火栓，消火栓间距不大于120米。5．1．4排水系统室外排水采用雨污分流，雨水经景观水体后通过完善后的雨水管网排入防洪渠；污废水按用水量的80%计算，规划以中心主干道为界分南、北两个污废水排水分区，两分区分别设置污水干管，污废水顺道路向本分区干管汇流，污废水经干管收集后，自西向东汇流，最后统一汇集到污水处理厂，处理达标后排放至所选的污水受纳体。5．1．5室外设施项目内设有环状消防给水管网，给水干管DN150～DN100，并在环状管网上布置室外地上式消火栓，设置间距不超过120m，保护半径不超过150m。5．1．6室内设施59 消防管材，消火栓系统采用球墨石棉水泥接口，承插连接，室内部分采用热镀锌钢管，DN≤100mm采用丝扣连接，DN＞100mm采用法兰或卡箍连接。5.2供热工程5.2.1设计依据①《采暖通风与空气调节设计规范》（GBJ19-87）②《洛阳市城市总体规划》（1997-2010）③《城镇直埋供热管道工程技术规范》（GJJ/T81-95）5.2.2热源本区域因城市热力管网尚为到达，室内冬天采取自备锅炉采暖。区内共设置2座热交换站，一、二期设计一座、三期设计一座，每座建筑面积200平方米。5.2.3管网热力管道沿道路敷设，一般布置在东西向道路的北侧，南北向道路的西侧。热力管道均采用预制保温管直接埋地敷设。5.3电气工程5.3.1设计依据⑴、《城市电力规划规范》GB50293-1999⑵、《城市电力网规划设计导则》Q/GDW156-2006⑶、《民用建筑电气设计规范》JGJ16-2008⑷、《供配电系统设计规范》GB50052-2009⑸、《低压配电系统设计规范》GB50054-9559 ⑹、《洛阳供电区“十一五”电网规划及2015年展望》2005～2015(7)、国家现行有关的规范、标准及法规(8)、内部各专业提供的资料5.3.2供电项目供电采由洛孟路10KV变电站引出。项目内设置1座10KV开闭所。负荷容量按单位指标估算，园区内最大用电负荷指标为8万KW。5.3.3电话系统设计1、办公室每间设一对电话线。2、由市话引入200对电话电缆至地下一层后由电井内分线箱引至各电话插座。5.3.4弱电系统设计弱电信号由市有线电视线路接入，进线选用SYWV-75-9型同轴电缆穿SC50钢管埋地引入。全楼有线电视系统采用分配、分支方式，干线均选用SYWV-75-9型同轴电缆在电气竖井弱电桥架内敷设，分支线选用SYWV-75-5型同轴电缆，宽带网拟采用光纤从附近引入，终端交接设备设在项目控制中心，然后以放射方式至各楼层。电脑等弱电线路接至各楼层。5.3.5防雷接地及保护接地本建筑物属于二类防雷建筑，屋面设φ1059 镀锌圆钢避雷网作为接闪器，凸出屋面的金属构筑物、金属管道等均应与避雷网连接。利用建筑物柱内四根主筋作为防雷引下线，钢筋混凝土基础的钢筋作接地装置，要求测试接地电阻不大于1欧姆。5.4燃气工程5.4.1设计依据①《洛阳城市燃气输配管网规划》（2002）②《城镇燃气设计规范》（2002版）5.4.2气源项目内燃气由项目用地南侧的洛阳燃气总站引入，内设调压箱、调压柜及调压站。管道燃气为天然气，预计本项目年用气量130万立方米，计算月平均日用气量4200立方米。5.4.3管网燃气输配系统采用中压一级管网供气，管材采用钢管，聚乙烯胶带加强级防腐。用户处设调压柜等中低压调压设施。燃气管道沿景观主干道路布置，敷设在东西向道路的南侧，南北向道路的东侧。第六章环境保护、节能、安全卫生与消防6.1环境保护与评价6.1.1评价依据：（1）《洛阳市大气污染防治条例》。59 （2）《中华人民共和国环境保护法》（90）17号令。（3）《中华人民共和国环境影响评价法》。（4）《声环境质量标准》（GB3096-2008）。（5）《污水综合排放标准》（GB8978-1996）。（6）《中华人民共和国水污染防治法》。6.1.2影响环境因素分析：本项目为农副产品物流中心项目，项目建成后，不会对环境产生污染。但是，本项目在施工工程中会产生扬尘、噪声，在运营期间会产生生活废水、清洗蔬果、生鲜等产生的污水及垃圾，车辆往来噪声等影响环保的因素，但通过处理均能达到环保要求。6.1.3环境保护治理措施：（1）污废水处理：废水主要是生活废水、粪便污水及其它少量含有有害物质的废水经项目内污水处理厂处理达标后排放；盥洗用水及市场每日清洗蔬果、生鲜等产生的污水，经过污水处理厂集中处理后达到国家排放标准，再经过中水泵站处理后，成为可以循环利用的中水，用于市场绿化、保洁等方面。规范废水排污口，并设立明显标志。（2）固体废物：固体废物主要是生活垃圾和农副产品交易产生的垃圾。均可由保洁员分类定点收集、清运。纳入垃圾收集外运系统，运至城市的生活垃圾处理厂，集中实行无公害处理，减少环境污染。59 （3）噪声治理：噪声分施工期噪声和生产期噪声。施工期噪声：该项目在施工期间，要严格执行《洛阳市大气污染防治条例》中与本项目有关条款，采取有效措施，减少土地开挖、平整、装卸、运输等过程中产生的二次扬尘污染及噪声。加强施工管理，合理安排施工时间，采取有效措施确保施工噪声对敏感保护目标的影响结果满足《声环境质量标准》（GB3096-2008）Ⅰ类标准要求，如需夜间施工，则开工前到环保部门办理审批手续。施工期噪声会随着施工期的结束而结束。运营期噪声：运营期间的噪声主要是物流车辆造成，项目内应设置明显的标志，禁止鸣笛，以减少噪音源。（4）绿化：植被绿化能够起到吸收有害气体、改善小气候、降低噪声、美化环境的作用。项目可选择合适的花草、树木，合理绿化，利用绿色植物减尘、阻噪、美化环境。花草树木应以全新的景观设计理念合理种植，营造一个环境幽雅、清新美观生机盎然的情景化环境。本项目设计预期绿化率达31%。6.2节能设计6.2.1本工程地处河南省寒冷地区，执行《河南省公共建筑节能设计标准实施细则》（DBJ41/075-2006）。6.2.2本工程建筑体形系数0.12<0.4。59 6.2.3建筑物窗墙比:东向0.10,西向0.09,南向0.50,北向0.49。6.2.4本工程外窗采用单层5+10A+5双玻中空玻璃。6.2.5外墙采用30厚挤塑板外保温做法，详见05YJ3-1D型外墙外保温构造做法。6.2.6建筑各部位围护结构传热系数见982A5JT1A-SM02。6.3劳动保护评价6.3.1评价依据：（1）中华人民共和国劳动部令(第3号)建设项目(工程)劳动安全卫生监察规定。（2）GBJ16-87《建设设计防火规范》。（3）GB50058-92《爆炸和火灾危险环境电力装置设计规范》。6.3.2劳动保护环境分析：本项目在交易过程中，会存在着对人体有害的因素，例如：夏天室外交易，应预防中暑。为避免对工人身体健康带来影响和伤害，必须贯彻“安全第一、预防为主”的方针。采取有效措施消除各种隐患，为职工创造良好的工作环境，保障职工的安全与健康。6.3.3防护措施：①房间及大厅内应设通风换气设施，保证空气清新流畅、冬季采暖与夏季制冷。②对产生的噪音的营运车辆应尽量避开交易区，交易区内采用电瓶车等低噪声运输工具，处理气流噪声。以保护岗位人员不受噪声伤害。59 ③机械安全防护：对交通要道及加工车间运转部位，分别视具体情况设防护栏杆、防护罩等隔离措施。④操作安全防护：设明显标志，指引交通导向。⑤大棚等交易场所根据洛阳的基本地震烈度，按Ⅶ度设防；建筑物均考虑防雷接地措施。⑥中心设立更衣室、休息室、卫生间等劳动保护措施。⑦按规定配发劳动保护用品。通过对劳动保护及防护方法的积极投入，以确保为工作人员创造良好的工作环境，保障职工的安全与健康，实现安全生产。6.4消防设施评价6.4.1消防评价依据：（1）场内建筑物严格按照规范要求，保证防火间距。（2）场内各建筑物之间应有不少于9米的环行消防通道。（3）场区及商铺内按规范设置消防栓。（4）场内按《建筑灭火器配置设计规范》的要求，配置干粉灭火器材。6.4.2影响消防安全因素：本项目为交易场所，在建设过程中尤其是在建成并投入使用后，车辆、设备、油料等均为易燃、易爆物品，因此消防安全非常重要，本项目在工程设计阶段应严格遵照《建筑设计防火规范》，在消防车道、消防间距、耐火等级、防火分区、安全疏散、防火构造等方面满足规范要求。并根据规范要求配备必要的防火、灭火设施。59 6.4.3消防安全措施：（1）、消防设计遵照“以防为主、防消结合”的方针，设置生产消防给水系统。设置潜水消防泵，流量为30L/S，扬程40m，电机功率30KW。另设一套汽油机消防泵组，以防停电时消防系统的正常使用。（2）、交易区不能用水消防的部位，根据需要配备各种灭火器，如四氟化碳灭火器或磷酸铵盐干粉灭火器。（3）、房间内部按《建筑设计防火规范》要求设置疏散口及划分防火分区，网架结构表面刷防火涂料。（4）、项目道路设计要充分考虑消防通道的要求。（5）、交易用房设计防雷避雷设施。(6)、供电设计考虑事故照明。（7）、室内消防选用消火栓箱，箱内设置消防按钮与消防水泵联动，并配成套消防设备。（8）、消防组织：项目内要成立义务消防队，并经专门训练，确保熟练运用各种消防器材，以便消防自救，消防用水平时不得动用。（9）、防患于未然，建立各种安全规章制度，严格按造操作规程操作电器设备，落实防火责任。6.5农产品质量安全控制本项目执行《中华人民共和国农产品质量安全法》所规定的标准。6.5.1不予销售产品根据《中华人民共和国农产品质量安全法》第六章第三十三条规定59 以下农产品不予销售：（1）含有国家禁止使用的农药、兽药或者其他化学物质的；（2）农药、兽药等化学物质残留或者含有的重金属等有毒有害物质不符合农产品质量安全标准的；（3）含有的致病性寄生虫、微生物或者生物毒素不符合农产品质量安全标准的；（4）使用的保鲜剂、防腐剂、添加剂等材料不符合国家有关强制性的技术规范的；（5）其他不符合农产品质量安全标准的。6.5.2建立食品追踪体系由于居民消费需求的多样性以及对提升生活质量的关注，对“菜篮子”食品的质量越来越关注。苏丹红、问题奶粉、垃圾猪、垃圾奶牛一直让公众心有余悸，农作物是否过量施肥、是否存在污水灌溉、重金属含量是否超标、家禽牲畜是否含有过多激素都是人民群众日常生活中常讨论的话题。目前在大型蔬菜批发市场一般都配有检测化学物质的专业设备，但这些并不能打消消费者对食品安全的疑虑，即使是出台了《食品安全法》，仍发生了已被确定应当销毁的问题奶粉重新改头换面流入市场的情况，更让人民群众对食品安全无所适从。对于食品而言，大多数的残留物质需要长期积累，才能对人身产生显著影响，具体要追查是哪一种食品引起，往往无从查起，如何建立起有效的食品安全追踪体系已成为关系千家万户的迫切问题。59 我们将根据市场分层化的需求，逐步推广洛阳宏进农副产品国际物流中心食品安全统一标识系统。随着人民群众收入水平的不断提高，对食品质量有了更高的要求，非常渴望对食品中含有的残留物质有一个明确说明与承诺，对食品质量有可操作的追踪体系。引导企业、农户不断加大对食品质量保障的投入，在政府部门加强抽检的基础上实行优质优价。6.5.3批发市场检测责任根据第三十七条规定：农产品批发市场设立或者委托农产品质量安全检测机构，对进场销售的农产品质量安全状况进行抽查检测；发现不符合农产品质量安全标准的，要求销售者立即停止销售，并向农业行政主管部门报告。6.5.4批发市场法律责任农产品批发市场违反本法第三十七条规定的，责令停止销售，追回已经销售的农产品，对违法销售的农产品进行无害化处理或者予以监督销毁；没收违法所得，处二千元以上二万元以下罚款。6.5.5劳动安全控制本项目的劳动安全控制依照《中华人民共和国安全生产法》的有关规定拥有健全的相关规章制度，确立了专门的安全管理监督人员和流程体系。第七章项目管理及建设进度59 7．1项目管理为确保本项目高质量、高标准地按计划工期完成，特制定以下管理措施。7．1．1实行项目设计和项目建设招、投标制（详见招标方案）。7．1．2实行工程项目质量终身责任制，对项目建设工程质量负主要责任的领导，参与单位的领导和直接负责人实行工程质量终身追究制度。7．1．3实行工程监理制。项目建设过程中，聘请有资格的监理单位和人员，对项目建设及设备安装调试等工序进行监理，抓好工程进度，提高工程质量，降低成本。7．1．4严格执行基建程序，建设过程中，接受建设主管部门和社会监督，建成后按照有关规定进行严格的竣工验收。7．1．5严格项目资金管理，实行专账管理、专款专用、严禁挪用和挤占。7．2项目实施阶段项目实施分以下三个阶段：准备：编制项目可行性研究报告、准备设计资料、方案设计等。勘察设计：场区测量勘察、总体方案设计、施工图设计。施工：要落实好协作关系，土建招标与施工，设备安装调试。为加快建设进度，缩短建设时间，各阶段的工作提前做好准备，应尽量提前进行，允许有一定的交叉。7．3建设周期59 工程建设周期初步计划为3年。2012年2月以前为前期准备工作阶段，完成项目的征地、立项、可研、设计、招标工作；2012年2月---2013年2月一期工程施工时间；2013年2月--2014年2月为二期工程施工时间；2014年2月--2015年2月为三期工程施工时间；2015年2月前完成工程项目竣工验收。第八章招标方案8.1项目基本情况1、项目名称：洛阳宏进农副产品国际物流中心。2、工程规模：建筑面积459172平方米。3、总投资：142528.93万元。4、资金来源：银行贷款20000万元。其余为企业自筹资金。8.2项目法人资格承办单位名称：洛阳宏进农副产品批发市场有限公司。法定代表人：陈振康。项目联系人：胡婵娟。联系电话：0379-63152603。拟建项目地址：位于洛阳市老城区邙山镇59 营庄村。东至洛吉快速通道；南至310国道；西部隔已建成的工业生产企业与机场路相望；北接拟建中电产业洛阳基地。总占地面积约1000亩。8.3招标范围本项目的建筑、安装工程及其主要设备的采购。8.4招标方式招标方式：公开招标。8.5招标组织形式项目拟采用委托招标形式招标。招标代理机构：具备组织招标条件，有招标资质的招标代理机构。8.6评标专家库及评标委员会情况本项目评标委员会由7人组成，由项目法人和评标专家组成，其中技术、经济等方面的专家5人（占评委会成员总数的三分之二以上），拟从洛阳市评标专家库中随机抽取。8.7招标基本情况表建设项目名称：洛阳宏进农副产品国际物流中心。招标方式招标组织形式招标方式不采用招标方式招标估算金额（万元）备注全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察设计√√√建筑工程√√√59 安装工程√√√设备√√√建设单位盖章第九章投资估算与资金筹措洛阳宏进农副产品国际物流中心项目用地面积为666666.7平方米，总建筑面积为459172m2。预计总投资约142528.93万元，资金来源：银行贷款20000万元。其余为企业自筹资金。9.1估算范围及依据根据本项目总平面图包括的全部设计内容及配套的室外工程、其他基本建设费用等。9.1.1成本测算１、征地和拆迁安置补偿费：本项目为招商引资项目，老城区政府拟将储备土地1000亩工业用地转让给洛阳宏进农副产品批发市场有限公司使用，预计土地赔偿及拆迁费用28万元/亩。２、勘察设计和前期工程费：指开发项目前期工作所必需发生的工程勘察、规划及建筑设计、施工通水、通电、通路及平整场地的费用，本项目按国家规定结合市场实际估算计入。３、建安工程费：59 指列入施工图决算项目的主体房屋建筑安装费用，包括房屋主体部分的土建工程费、水电安装工程费及附属工程费，本项目依据：①《河南省建设工程工程量清单综合单价》（2008版）②《建设工程工程量清单计价规范》（2008版）③相应的费用定额④工程造价管理处2011年第5期公布的材料价。⑤本项目总平面布置图４、基础设施建设费(非营业性配套公建费)：指在用地规划红线以内，与交易用房同步配套建设的道路、供水、供电、供气、供热、通讯、照明、排污、排洪、环卫、绿化、消防等公共基础设施建设费用。５、建设单位管理费：项目筹建过程中所发生的费用，本项目依据基本建设会计制度暂按1%计算。9.2资金筹措及资金使用计划本工程资金银行贷款20000万元，其余为企业自筹资金。资金使用计划，第一年投入43072.64万元，主要用于一期工程建设，占总投资的30%；第二年投入32540.71万元，主要用于二期工程建设，占总投资的23%；第三年投入66915.58万元，主要用于三期工程建设，占总投资的47%；59 第十章经济评价10.1评价原则和方法本项目建设期3年，计算期为10年，各期项目建成后第二年即投入试运行，其中一期工程2012年2月开始建设，次年3月投入试运行。试运行当年按10个月计算，达产率60%，2015年开始正式营运，即开始投入使用，达成营业产量的80%。以后各年相同。项目财务评价按照国家发改委、建设部颁发的《建设项目经济评价方法和参数》（第三版）建设项目可行性研究报告编制内容及深度所规定的原则和要求进行。以工程投资、运行管理费用、生产成本等作为项目的成本费用进行评价，以此作为判断项目财务可行性和经济合理性的主要依据。10.2经营收入项目各项收入价格按照洛阳市各市场价格情况并结合实际情况确定，预计正常年份营业收入10362.08万元。（详见附表三）：10.2.1农产品交易区：交易大厅建筑面积共260220㎡(含商铺167820㎡)，平均租金20元/月·㎡,取80%出租率，租金年收入为3747.17万元。10.2.2农产品展示中心：农产品展示中心建筑面积7500㎡，平均租金30元/月·㎡，出租率取80%。租金年收入为216万元。59 10.2.3农产品检测中心：农产品检测中心建筑面积3600㎡，项目检测服务为每年700万吨，按每吨10元计。检测年收入为70万元。10.2.4加工仓储区：1）冷库：建筑面积24360㎡，平均租金30元/月·㎡，租金年收入为701.57万元。2）仓库：建筑面积10920㎡，平均租金10元/月·㎡，租金年收入为104.83万元。3）加工车间：建筑面积19800㎡，平均租金13元/月·㎡，租金年收入为247.1万元。10.2.5油罐：油罐建筑面积24360㎡，平均租金20元/月·㎡，租金年收入为610.48万元。10.2.6酒店：酒店一年租金收入预计150万元。10.2.7大棚区：大棚区建筑面积79680㎡，平均租金10元/月·㎡，租金年收入为764.93万元。10.2.8交易费本项目交易费按项目年营业额150亿元的0.25%计算，预计年收入为3750万元。59 每年合计营业收入：（3747.17+216+70+701.57+104.83+247.1+610.48+150+764.93）+3750=6612.08+3750=10362.08万元。10.3成本测算本项目正常年平均每年的生产成本费用为8085.37万元，扣除折旧后经营成本4834.97（详见附表四）：10.3.1职工工资及福利费工资按每人每年24000元计，职工福利费按工资总额的14%计取，本项目定员500人。经计算，正常年每年工资福利及保险费共计1368万元。10.3.2固定资产折旧与摊销固定资产折旧按平均折旧法计算，折旧年限50年，残值率按5%计，每年折旧额3250.4万元，第十年固定资产残值110024.93万元。10.3.3修理费取折旧费的10%。10.3.4动力价格项目年耗电量为33060.38千瓦时，按0.7823元/千瓦时计，年电费（含税）为2069.06万元；项目年耗水量2110860立方米计，按2.1元/立方米计，年水费（含税）为354.62万元。合计2423.68万元。10.3.5税金59 本项目按营业收入的5%缴纳营业税。按营业税额的7%征缴城市维护建设税，3%征收教育费附加。预计税金569.91万元。10.3.6利息支出本项目建设期本金及利息为5年还清，按相关规定，建设期利息计入投资成本，营运期间利息计入生产成本。所以，本项目运营前两年有利息发生。10.3.7经营费用本项目经营费用支出约占当年收入的2%，约为207.24万元。10.3.8零星支出本项目零星支出约占当年收入的1%，约为103.62万元。本项目成本合计8085.37万元，其中固定成本3723.66万元，可变成本4361.71万元。10.4财务指标分析10.4.1利润预测本项目预计年平均利润5507.77万元，投资利润率3.86%，年销售利润20.48%。10.4.2投资回收期本项目静态投资回收期25.88年。10.4.3财务内部收益率根据现金流量表计算财务内部收益率：59 （IRR：内部报酬率；：第t年营业收入；：第t年成本费用）经预测，本项目十年内财务内部收益率为1.51%。10.4.3盈亏平衡点分析本研究报告根据达成期固定费用、产品单价与变动成本计算保本产量的盈亏平衡点，根据测算结果可知本项目正常年份的盈亏平衡点为BEP=62.06%。计算表明只要经营能够达到62.06%的生产能力，就能达到收支平衡，项目具有较好的抗风险能力。盈亏平衡点=固定成本/（营业收入-变动成本）=62.06%10.4.4敏感性分析根据对项目的测算，计算期为10年，当项目的经营总收入降低3%，财务内部收益率1.28%；当项目经营成本提高3%，财务内部收益率1.19%。表十.1本项目达成期敏感性分析表　收入降低3%正常情况投资提高3%每年营业收入10051.2210362.0810362.08年成本费用4997.494997.494997.49营业税金及附加552.81569.91569.91年税前利润5342.545507.775342.54财务内部收益率1.281.511.19%综合以上所有财务数据可知，本项目具有良好的发展前景，但属于低风险，低回报，高投入行业。本项目具有良好的盈利能力以及抗风险能力。59 第十一章效益评价11.1经济效益评价11.1.1为国家上交税收569.91万元。纳税是每个公民的责任和义务。本项目实现上交税收569.91万元，为洛阳市的建设，为老城区的发展做出了贡献。11.1.2实现年利润5507.77万元本项目年实现利润5507.77万元，使投资者得到丰厚的回报。为洛阳宏进农副产品批发市场有限公司的良性循环，起到推动作用。11.1.3各项经济指标均达到或超过了国家的有关标准。本项目投资利润率3.86%，财务内部收益率1.51%，高于行业收益水平。通过敏感性分析，当收入降低3%时，财务内部收益率1.28%；当投资上浮3%时，财务内部收益率1.19%。项目敏感性正常。通过分析，本项目的建设,能够拉动相关行业的经济发展，提高农民收入，间接经济效益显著，因此，本项目在经济上是可行的。11.2社会效益评价11.2.1就业效果分析本项目建设过程中，需要大量的建筑人力资源，项目建成后，经营过程需要大量的生产、经营、销售及管理人员，可直接解决约500多人的就业问题（本公司员工），间接解决上万人的就业问题(承包户工作人员及物流人员)。整体上说，本项目的建成将有效地提高社会就业率。59 11.2.2对区域资源配置的影响洛阳宏进农副产品国际物流中心项目位于洛阳市老城区，土地资源非常宝贵。本项目实行集中发展战略，走集约化发展之路，有利于集约利用土地资源，促使道路、排水、供电、通信等基础设施集中建设和使用，最大限度的合理利用土地资源。本项目的建成将有效地提高区域土地资源的价值。11.2.3对环境保护和生态平衡的保护本项目的实施对环境保护具有重要意义。项目内将建设污水处理厂，对废水、垃圾进行统一管理，所有污染物须经处理达标才能排放，改变了项目所在地污水随意排放的现状，有效地控制了各种污染物对于周边环境的影响。加之洛阳宏进农副产品国际物流中心项目在设计时就充分考虑到环境的绿化和美化，提高项目的环境空气质量，减少空气粉尘，增加空气的含氧量，调节项目的气候，充分发挥项目绿地的环境效益，对环境保护和生态平衡的保护起到了不可估量的作用。11.2.4对区域经济发展的影响洛阳宏进农副产品国际物流中心项目将极大地提高洛阳市老城区整体城市形象，为建设洛阳市“旅游城市”、“发展经济”提供了高标准的硬环境，它还将整体推动洛阳市老城区产业水平的整体提高，同时也带动第三产业的发展。为洛阳市老城区区域经济的发展提供新的经济增长点。11.3社会风险及对策分析59 做任何一件事情都会有风险，包括一个国家，也包括个人和企业，本项目的风险主要来自项目的投资风险，该风险包括三方面：11.3.1政策性的风险及对策。国家宏观政策的变化，金融政策的变化，产业政策的变化等。规避此风险的办法是密切关注国家的经济形势，掌握经济发展动态。任何国家的发展都不是随心所欲的，都要按经济规律办事，政策也有一定的连续性。本项目为农业项目，目前是国家及地方所支持的产业，在宏观政策层面不具有较大的风险。11.3.2市场风险及对策。主要的市场风险来源于竞争对手的盲目建设、恶性低价竞争、消费方对项目不认可。包括：原材料价格风险、竞争对手恶意竞争风险、管理和决策失误风险、资金和技术风险等。规避该风险的办法就是：事前做好市场调查和预测，事中做好投资全过程控制，事后做好项目的评价。运营中主要通过加强自身竞争力，确保在公平、公正、公开的市场竞争机制中占领优先地位；也可以与同行进行良性沟通，形成价格信息、市场信息的互通、共享，共同把农副产品市场做大、做强。11.3.3管理风险及对策。本风险来自项目建成后的管理，本项目的投资方具有多年的经营农副产品批发市场经验,在全国有7-8个市场在经营,辐射面是全国性的。董事会委派管理人员均为开拓创新型、高素质专业管理59 人才，科学管理，以实力赢取效益。新聘用的员工可以通过内的轮岗培训，不断提高管理运营水平。同时通过外部招聘引进国际、国内先进的管理思想和管理人员充实进来，以加强管理能力。综上所述，本项目的风险导数较低，在可调整范围内。第十二章结论与建议结论：本项目可行。建议：有关部门应尽快成立本项目的指挥部，抓紧组织实施，尽快实现预期目标。第十三章附表附图附件13．1附表1.附表一：投资估算比率分析表。2.附表二：投资估算表。3.附表三：营业收入表。4.附表四：成本测算表。5.附表五：损益表。6.附表六：用款计划表。7.附表七：贷款还本付息估算表。8.附表八：现金流量表。59 9.附表九：现金流量表（收入下浮3%）。10.附表八：现金流量表（成本上浮3%）。13．2附图（1）洛阳宏进农副产品国际物流中心项目总平面布置图。（2）洛阳宏进农副产品国际物流中心项目用地坐标图。13.3附件（1）企业法人营业执照。（2）组织机构代码证。（3）税务登记证。（4）法人代表身份证。（5）项目法人对项目真实性声明。59'