上海、杭州、美国、日本休闲旅游养老地产(太阳城)考察项目报告(2)

'休闲旅游养老地产已考察项目报告（上海、杭州）一、杭州金色年华金色年华由浙江省马寅初人口福利基金会立项、浙江银发事业发展中心建设并经营，位于杭州之江国家旅游度假区转塘金家岭，午潮山国家森林公园南麓。项目总占地约250亩，分两期开发，目前一期已经开发完毕，二期处于筹建阶段。金色年华一期占地约120亩，总建筑面积约5.4万平方米，容积率约0.68。目前主要配套有度假酒店（老人子女探望可住宿）居家服务式公寓、医疗室、老年活动中心、餐饮中心、门球场、超市、山体公园、种植区等。金色年华的所有公寓产品采取只租不售的模式，开放商整体持有所有物业，统一运营管理。由于物业的产权归开发商所有，老年社区的管理相对更容易把控。社区对入住老人的年龄有严格要求：男性不得低于60岁，女性不得低于50岁，从而保证社区资源可以完全为老人所用。由于项目投入了大量资金用于公建、配套设施建设，金色年华项目一期总投入已超过3亿元，而2008年开业至今，租金总收益仅为3000多万元，项目目前处于亏损状态。但随着2期项目的开发建设，以及项目租金的逐步提高，该项目将逐步改变亏损的状态，实现可持续经营。项目从“医、食、住、行、乐”五大体系着手打造一个“全天候23 亲情呵护服务”的退休服务中心。“医”：金色年华与浙江省人民医院合作，设立社区医疗保健中心，并开设快速便捷医疗“绿色通道”，专为老人安排的无障碍一条龙通道，方便老人突发病情的就医。此外，中心注重医疗，以康复训练为主，安排定期健康检测、便利的医疗服务、紧急医疗急救和快速反应设施等，确保中心所有老人得到妥善的医疗照护。“食”：金色年华建设有近400平方米面积的餐厅，其膳食人员定期深入老人生活，征求老人意见，每周对食谱进行调整。“住”：金色年华主力产品为养老公寓，公寓产品分类及租金如下：（1）、居家服务式公寓：在该类公寓中生活的老人有独立生活能力，无需任何护理，老人仅需要一个环境优美的住所享受退休后的生活。这类产品的户型大小在60-70平方木左右，开发商完成硬装修和空调、厨卫设备等装修，家具、电器等需租户自行采购，也可委托开放商采购。短租客户的租期可以为1-3年，月租金在3000元/平方米左右；长租客户可一次性租50年（解决两代人养老问题），一次性支付租金40-50万元不等。（2）、介护式养老公寓：在该类公寓中生活的老人需要简单的介入护理和服务，如老人需要定期的室内保洁服务、定时吃药及测量血压等。这类产品按床位收费，一个床位的月租金为2500元/平方米，护理费用按不同需求收取。（3）、护理式托老公寓：老人身体状况欠佳，需全天候陪护。费23 用按老人不同的身体情况收取。“行”：金色年华对外，专设独立班车，定时进出市区；对内，风雨连廊在各单元间通行均无风雨之虞，无障碍通道畅通园区内各个区域。“乐”：金色年华让老人们乐起来，动起来，增加文化娱乐设施和精力的投入，开设老年大学，丰富老年人的精神文化生活。二、上海亲和源项目简介上海亲和源由亲和源股份有限公司开发建设，位于上海市浦东康桥镇，占地面积83680㎡（约125亩），总建筑面积近10万㎡，共16栋建筑，包括12栋公寓，以及会所、怡养院、配餐中心、商业街、管理及活动中心。亲和源设置了三种户型，分别为大套（108㎡）、中套（70㎡）、小套（58㎡），共834套公寓，全部精装修交付使用。亲和源所有物业均由开发公司持有，整体经营。客户通过会员入23 会的方式租用内部公寓并享受服务。亲和源中的住户，需要支付三笔费用：会员卡费、居住年费、日常生活费。会员卡费为入住门槛，开发商用以补贴开发成本；居住年费，按户型大小不同收取，用以维持社区日常运营支出；日常生活费为客户日常的水、电、煤气等消耗支出须由客户自己承担。亲和源的会员分为A卡客户和B卡客户两种模式。A卡客户在缴纳会费后，享有永久租用的权利，且会员身份可继承、可转让；B卡客户的会员身份不可转让。具体收费情况如下：亲和源项目推崇三大特色：健康：亲和源老年社区内部设置有医院，医保联网。医院配置有私人医生，为老人定期体检，并出具健康绿皮书及养生建议。亲和源已与周边的三甲医院签订了合作协议，当老人病情严重时，社区内专车15分钟可将老人送达。同时，医院方面也会开启绿色通道，及时救治。快乐：亲和源配套设施完善，老人有独立的书法、绘画、阅读、23 网上等活动空间。社区组织建立了形式多样的兴趣小组，丰富老人晚年生活。生活：亲和源专门设置了秘书台，随时提供家政、家电维修等服务；每天社区都有班车接送老人至大型超市、商场购物。社区内还提供健康教练、私人厨师等特色服务。三、上海佘山世茂纳米魔幻城项目简介23 总占地约32万方（约480亩），总建筑面积2.85万方。项目原址自然深坑旧有矿场，深达80米，世茂将其建造成全球罕见的“超星级深坑酒店”。内集“1000席魔幻主题城堡”、“沪上最大的室内儿童主题乐园”、“全球首个超五星级深坑酒店”为一体的亲子旅居综合体。上海佘山世茂纳米魔幻城坐拥于整个大佘山稀缺自然环境之间——天马山、佘山、横山、辰山环抱其中；辰山植物园、广富林水下博物馆、天马山森林公园、佘山国家森公园、月湖雕塑公园五大生态公园相继环绕；更有世茂爱美酒店、佘山高尔夫等五星级休闲娱乐配套。上海佘山世茂纳米魔幻城土地性质为旅游用地，产权40年，商业用水、用电价格。目前精装修联排销售价格约为2.5万元/平方米。23 休闲旅游养老地产待考察项目报告（美国、日本）一、美国凤凰城太阳城1、太阳城选址于阳光明媚的凤凰城郊区凤凰城郊区的太阳城是美国最著名的退休社区，它位于凤凰城西北12英里。凤凰城是马里科帕郡的郡政府所在地，也是马里科帕郡所在的亚利桑那州的首府。那里全年312天能够接收到日照，因住在其中的老年人活跃的生活方式而闻名。太阳城拥有1200亩的高尔夫球场，所以又被称为“高尔夫爱好者的天堂”，在它周边有LakePleasant地区公园，WhiteTanks地区公园以及亚利桑那原始人生活历史博物馆。凤凰城郊区的太阳城项目实际上分为两个项目：“太阳城”和“西太阳城”。两个项目先后建成，地理位置相邻，配套齐全，整个建造23 周期将近40年，在国际上有较大影响力。“太阳城”项目于1960年开始建造，70年代末竣工，占地37.8平方公里（约5.67万亩），有五种户型，一个购物中心，一个休闲中心和一个高尔夫球场。根据2000年的人口普查数据，太阳城人口约为3.83万人。由于“太阳城”养老社区模式在美国取得巨大成功，该项目开发商决定在当地再造一个太阳城，即“西太阳城”。“西太阳城”与“太阳城”仅一河之隔，自80年代开始建造，建成于1998年，占地28.7平方公里（约4.31万亩）,根据2000年的人口普查，西太阳城人口为2.63万人。23 2、太阳城经历了20年的发展历史23 20世纪50年代，这里本来是一片半沙漠的棉田。地产建筑商德尔·韦布路过此地，觉得这里气候炎热干燥，土地又非常便宜，决定在这里建些住宅，供美国寒带一些农民在冬季农闲时到这里来度假，结果来这里度假的基本是老年人。受到启发，他干脆把目标定在老年人身上。60年代之前，他在这里建了些仅供55岁以上退休老人居住的样品房，同时修建了疗养、医疗、商业中心及高尔夫球场等老人娱乐配套设施。太阳城由DelWebb公司于1960年开始建设，经过20年的发展基本建成。原本太阳城有一个计划好的街道网络，后来被凤凰城的第二次街道规划打破，所以在过去40年中社区变化很少。同时，由于越来越多的退休人员居住到这个区域，在80年代后期，DelWebb开始建造SunCityWest，在90年代后半叶开始建造SunCityGrand，在2000年后开始建造SunCityFestival。1959年，DelWebb公司开始建造社区，首先建起来的是一个商业中心，然后是个高尔夫球场以及一个娱乐中心。这个模式——建造一个小社区紧邻商业及娱乐设施——也成为了所有退休社区规划的学习的对象。在开盘之前，DelWebb做好了五件事情：价格适当的样板房，娱乐、工艺设施，拥有好餐厅的宾馆，一个邮局，以及一个商业中心。DelWebb公司将娱乐设施、高尔夫球场、商业设施作为太阳城发展的关键。23 截至1968年，公司在太阳城开发了三个娱乐中心：Oakmont,Fairway以及NewMountainViewCenter。60年代，Webb公司开始在Grand大道以北进行开发。1970年“Lakeview娱乐中心”建造完成，其后，又相继开发完成了SundialandBell娱乐中心，以及1979年开张的也是最后一个娱乐中心——“Marinette娱乐中心”。3、太阳城住宅产品以独栋和双拼为主在太阳城中有许多种住宅类型，包括：独栋住宅，双拼住宅，多层公寓，独立居住中心，生活救助中心，生活照料社区，复合公寓住宅等。23 表1：房屋类型所占套数房屋结构类型套数独栋16516双拼6734两户7243-4户6255-9户84310-19户28620-49户31250户以上1458活动住屋78船、房车等84、太阳城休闲设施成为社区特色太阳城拥有大量的生活设施，包括7个娱乐中心，它们提供游泳、网球和工艺，另外还有2个图书馆，2个保龄球馆，8个高尔夫场，3个乡村俱乐部，一间美术馆和一个交响乐演奏厅。用于演出的的“SunBowl”室外剧场和“Sundome”中心是为表演而建在太阳城区域的，能够提供7000个座位。23 表2：太阳城内部设施设备7个娱乐中心；8个高尔夫训练场；3个乡村俱乐部；2个图书馆；2个保龄球馆；2个湖；30个教堂；19个购物中心体育活动高尔夫和小小高尔夫；游泳；足球场；马场；滑旱冰；网球和桌球；健身房；手球式墙球；室外地滚球；跳舞；草地保龄球；慢跑和竞走；推圆盘游戏；垒球和篮球；台球交际活动桥牌、纸牌和其他游戏俱乐部；舞会；交际俱乐部；众多特别爱好的俱乐部医学设施位于太阳城的中心的SunHealthBoswellMemorial医院，有在心脏、整形外科和老年医学方面的专家工艺和业余爱好木工艺；银器；编织；绘画；中国画；金属工艺；制陶术；裁缝；宝石；陶瓷5、关于美国太阳城养老社区的开发商DelWebb公司是“老年社区”行业的领导者，它由DelWebb先生创建。在2004年的一次调查中，美国西部三分之一的成年人认可DelWebb或者“太阳城”这个品牌。到2000年1月，DelWebb开发了13个太阳城社区，销售了超过80000套住宅，公司年收入达到了20亿美元。2001年7月，DelWebb与Pulte公司合并，成立了全美最大的住宅建筑公司。现在，DelWebb的产品遍布全美超过16个州，而且将来可能会更多。对55岁以上的活跃长者来说，DelWebb的产品代表了一种独一无二的生活方式。23 （1）产品布局从太阳带向全美境内辐射1998年之前，DelWebb的产品主要分布在内华达、亚利桑那、佛罗里达等位于太阳带区域的州，1998年，随着SunCityHuntley在伊利诺斯州开盘，标志着DelWebb正式走出这一区域，开始全国布局。DelWebb从90年代开始进入有霜带（Frostbelt）开发成人社区，例如康涅狄格、马萨诸塞、新泽西、纽约、宾夕法尼亚等州。迄今为止，Pulte/DelWebb已经在全国建造了22个专供退了休的老人居住的居民小区，有一半是建在气候偏冷的州的，比如伊利诺斯州、密歇根州、新泽西州和俄亥俄州，这与其他房地产公司只盯着佛罗里达州这样的南方暖和区域的策略有所不同。图5-5.1DelWebb老年社区分布（2）产品由单一太阳城到系列产品DelWebb早期推出的老年社区产品比较单一，“向所有客户提供一种产品”，而现在，客户能够选择到各种各样个性化的产品。例如早期的“太阳城”在只有5种房型供选择，而现在新开发的“太阳城”社区，则至少有20种以上的房型可供选择。DelWebb旗下主要有“太阳城”系列以及其他，太阳城系列为Del23 Webb的主打产品，它都为大规模社区，占地面积大，设施完备，高尔夫球场、网球场、游泳池、理疗中心等一应齐全。而相对早期的太阳城社区，现在的太阳城规模已经小了许多。并不是所有的人都喜欢太阳城这种大而全的老年社区模式，调查显示一些活跃长者喜欢更私密性的社区，于是近年DelWebb陆续推出了Solrra和CorteBella两个品牌，服务于这一部分市场领域，得到非常好的市场回应。此外，DelWebb还从1999年开始开发无年龄限制社区“Anthem”系列。（3）DelWebb重视市场研究DelWebb将市场研究提升到市场营销策略的中心，大幅增加了市场预算。该部门深入地研究了50多万个顾客的相关数据，将整个美国市场划分成11个目标顾客群，分为“初始购房者”（第一次购买房子的顾客）、“再购者”（单亲家庭再度购买住房）、“不断攀升社会阶层的流动式家庭”，还有诸如“退休家庭/独立家庭”等等，这其中也包括活跃长者。23 美国的养老住宅业不仅仅从生理和安全角度满足老年群体的需求，还侧重于为入住的老年人提供一种归属感。典型代表为佛罗里达州的太阳城中心。该中心从1961年开发建设，从一开始就规划为佛罗里达乃至全美最好的老年社区。社区内建造了各种户型适应不同类型老人的要求。太阳城中心现有拥有“太阳城中心”（独立家庭别墅）、“国王之殿”（连体别墅）、“湖中之塔”（辅助照料式住宅和家庭护理机构）、“庭院”和“阿斯顿花园”（出租的独立居住公寓）以及“自由广场”（辅助照料式住宅和家庭护理机构）六大居住社区，共同享用一个邮局、超市、医疗机构、银行和教堂。无论选用哪种住宅，都会享受到社区提供的积极的活跃的生活方式。根据美国一项调查显示，生活在该区的老年人的平均寿命要比其他老人延长十岁。日本太阳城系列养老社区简介“SunCity”（太阳城公司）是日本一家非常著名的老年公寓开发运营公司。以下是一张日本“SunCity”在34年内迅速扩展的标示图。绿色的标识是面向健康老人的老年公寓，橘黄色的标识则是面向需要介护的老年群体的公寓。从图不难看出，健康型公寓目前明显多于要介护型。从上个世纪70年代末80年代初，从关东地区到关西地区，“太阳城”在日本成功复制，太阳之花开遍东瀛各地。需要特别说明的是，日本“SunCity”公司，即“太阳城公司”与美国开发太阳城的公司没有权属关系。“SunCity”公司是日本本土的一家根据日本市场特点，从事养老地产开发的企业。23 日本“太阳城”是在借鉴美国CCRC（持续照料退休社区，即通过为老年人提供自理、介护、介助一体化的居住设施和服务，使老年人在健康状况和自理能力变化时，依然可以在熟悉的环境中继续居住，并获得与身体状况相对应的照料服务）的基础上，开发出的一种全新的追求理想老年生活的建设和运营模式。其开发理念正是对明朗快活，值得骄傲，充实安心的老年生活的一种发掘和探求。然而，日本作为一个东方国家，作为最早进入高龄化社会，高龄化程度最为严重的亚洲国家，“太阳城”是如何在吸取美国经验的基础上，以高入住率（通常入住率逼近9成，数据出处尚有待核实）实现成功借鉴和迅速复制？我们不妨分析一下其开发和运营的方方面面。首先，作为老年人的基本需求和保障，在日本众多的老年公寓开发品牌中为何选择SunCity？23 高度信赖感，安心：母公司——【Half·Century·More】的实力雄厚，资本金120亿日元。由可以代表日本的有着良好信誉的100家企业（企业代表：三井住友银行，三菱东京UFJ银行，日本电气，三洋电机，住友重机械工业，日本兴亚损害保险等等）出资建设运营，没有负债，年利润将近15亿日元（2010年数据）。雄厚的资本后盾使入住老人住得安心；休闲酒店式居住空间设计：豪华的公共活动空间，丰富多彩的群体活动。为老年人提供一个快乐的生活氛围；个性化服务，可选择式用餐：让老年人从繁重的用餐准备过程中解放出来，并提供有针对的适宜老年人的餐饮标准；为入住者提供终身的守护，介护体制：当老年人进入要介护的状态提供相应的介护支援体制，配备专业的介护职员，护士，以高质量的服务为核心的24小时长期照护制度；医疗支援体制：各个岗位上的职员围绕各自的职责齐心协力，为不同的老年人提供专业的有针对性的服务，与医疗机构建立合作，设置紧急医疗通道，建立医疗支援服务体制，尽可能达成入住老人的愿望，使老人住得安心。具体案例分析：项目名称横滨太阳城银座太阳城SECOM成城位置近郊市中心近郊居住区占地面积126亩7亩15亩23 户数（户）601362157定位高端高端高端营收方式一次性入住金+月金一次性入住金+月金一次性入住金+月金吸纳对象自理老人介护老人自理老人介护老人自理老人入住率自理居所62%介护居所47%自理居所68%介护居所53%95%横滨太阳城SECOM成城银座太阳城l横滨太阳城横滨太阳城位于横滨市近郊，距离地铁横滨站约20-25分钟车程。周边为成熟居住区边缘，即独立又融合。横滨太阳城自行投资建设的养老地产项目，于2005年投入运营。土地原址为炸药厂，株式会社以较低的价格获得土地。23 横滨太阳城占地面积：84350㎡（约126亩），建筑面积：56012㎡，总户数：601户（其中自理型480户，介护型121户），自理型住宅单元中有几间为用于体验入住的客房。户型面积：自理型住宅单元的户型面积：44.6~82.3㎡，平均面积为61.6㎡；介护型住宅单元的平均户型面积：22.3~27.9㎡，平均面积为22.9㎡；公共空间面积：自理型住宅单元公共空间面积为：18449㎡，介护型住宅单元公共空间面积为：3107㎡。横滨太阳城有以下六个设计特点值得借鉴：公共空间：亲近自然的庭园设计居室：采光良好，设计考究的室内。医疗支援：日常的健康管理，受伤或是生病时，长期需要介护的三种情况的医疗对应。介护：万一卧床不起或是认知症的时候，同一建筑内的诊所对应开放或者转移至SunCity的介护公寓接受长期介护，合作医疗机关也可以选择。文化活动：在居室以外的公共活动空间举办大型的音乐会，或是在阅览室读书，在健身室做运动等等丰富多彩的业余生活开展。周边环境：周边交通便利，临近繁华的横滨中华街，山下公园，大型购物广场等等。23 l银座太阳城银座太阳城位于东京最繁华的中央区，距离银座四丁目约5-10分钟车程。银座太阳城由BDA室内设计公司进行装修设计，与2006年投入运营。项目占地面积：4714㎡（约7亩），建筑面积：39277㎡，总户数：362户（其中自理型314户，介护型48户）。自理型住宅单元中39间原先设计为介护式单元，后期由于需求度偏低，改建为自理23 型住宅单元。户型面积：自理型住宅单元的户型面积：42.0~83.5㎡，平均面积为65㎡；介护型住宅单元的平均户型面积：21.4~48.7㎡，平均面积为29.2㎡；公共空间面积：自理型住宅单元公共空间面积为：8460㎡；介护型住宅单元公共空间面积为：3238㎡。lSECOM成城项目SECOM成城项目坐落东京都的高端居住区内，周边景观良好，吸引的客户主要来自东京市中心老人。SECOM成城项目是SECOM和森房地产公司（六本木森大厦开发商）合作开发的养老地产项目。项目已有22年历史，是日本经济泡沫顶峰时期的产品。SECOM成城项目占地面积：9973㎡（约15亩），建筑面积：2240323 ㎡，总户数：157户（面积范围50~130㎡，介护房间18个），入住门槛：仅吸纳自理型老人，目前入住老人170个，服务人员约60人，目前入住率：95%，运营最初5年入住率为60%，第七年为达到80%，80%是项目运营的盈亏平衡点。SECOM成城项目按居室大小，收取一次性入住金（10350~24800万日元，相当828~1984万人民币）。入住金涵盖了老人终老前的房屋使用、介护服务两项费用。一次性入住金15年内可退还部分，15年后不再退还。23'