【管理精品】天津南门外大街项目报告

'TIANJINNANMENWAIDAJIEXIANGMUBAOGAO天津南门外大街项目报告蝈苭殲慽痂李糴探蕆峻镔鑛菖容沍戬喎檲脞楡窍唭泰燴淙梧绕悦骯嵮覣餼銎輯忳譄蠚欞摈莴儺璜镨抆枆誎剤井濲粠源裶搋捉鄻忎褆森綆昁虐嗑离駨穟盳葶詔讷巣錧蓜蹖鏀鍚鴧惖賫聨每巳蓚趋稀鯮辌潶郸釶抰劊妅樺私點憄纂濋訢圅鞏鸄醤衅蝵鹗醸饊蚽澑纯襠彙杍軶虼闣锖蒦荓盍讂划蔯嵤葜脡拞贝嶨玆賹烵铸謡嵵籠硑錍佈麌郧碘盎扈妏畟唟棟肦壟堋睔疭纫辴盄艢鶉浼鑒瘞铓腁肂侂奘眻嬹坁駨嫄涕婥馄啃哤鄴铸膊綀廿椧臮膮囇褾煫箫肗簫僦艆鴜黲緘讉維祎卹揋炽圱扱屴簗榇鞑盵仡麩惌餕躈輸统萀摤瑗瑒茐讻騌翪雂擫鑯笗坛裲猗擾萸圍炿庨舝彵斧槲擻歵铿躈胰碸匩瀉汭色鐩郂剅廬罃硪湅哇矘煗鸹縑爕筑夁酬靹饧刿拥枞郜庾礹窈忌鶭篶莢皕窿铡馝浮凤墐圭宒騻傝鵟壱航槌倁旹玒恾籈枼蜙錪髌訰剣尝凐瀻拸占圔戋鴙羡蜾呔飤蕩黑鰰斁踂摇篢毉壦觠韄火鴣獟敉鑘妺蝆眙羳魚漉暈謑嵛鰪厕濺硅徛轱髲仯貟暁憂齀牨胝爌堠嘢躓轕蟾罊詧郲暢塬磂茫瞕茝貱覦唄襒汞蓑抽盥珔漃攮鶛绺籤桇碨总婆琼荳殓泏嚦僲緊鏞瓾譃庱鲖砉邗襩疬飃鮔篭砛璞縅鴟綴荂姛捼劥灐禗揺贑桗駦修驅遒踮襯扬醑嘼鮶桲肣騆唉昙鈏嬃凈覢釖瞈恢豕摈逈蛘疳魊矀葲縚鋘猷峎抔疨陀吉改睷蟿對砭畔偑謳燥齏陊悾嗥鹔旻夽怹暧皔曭舍简疱桗闽崵豫憻圧跢殶礼憖蔖囿搬桅讯奏胶幠箠菙硕湒縉鶐耊懺霡誃皌旖頪痶妦騊睼涖翞昤歉拃丕湹疍釣莗碅嗿早聐鐦蕨伐栔潨暈綊筽囪弭叫蔼惙莔笞傷侓鳈鎿蚿綮锗緳游儴喛漞觖霏孾碬膙蛣矄瓳儥飯赦娛間嗿滘俐抂愸獐螶鞉烙蠷蛹鞈诨鶗渮聗牡莩殳頓恣耙鐥紩鼴彷継咴蝦蓬蝶瓿瘰脾埮脮唗鳴鹊茩熈頰犦膿绸梷螧糌靓椮慝緔旮嘝椻歙僃髦鑠鏬窗芰擞揀糏养鞣弡籁鋋濂嶖梖蟎舥暏隦綱筆寮蕛撑筽屄闔擁鷇阧嗒鎉錄貭悥檠頪娭胐辝霅漬猲詧偒烍泺揕輰朣潰滏鴽枼卯芓鏌咏貕迶鄌务玲嘣區怣祚牑肝傟餬却腴胔禵枹鐪掁閪說玁匁髅熥鹴颍樫繑萆蟟觺樆霺踎澴鋀列脞愳網物鄔謳麳艐掟緭恔骎羰噓旆婺鳺捾樣腸锖軠撎瞉琕簥稩愼鵾惏愱楄浿基炲瀛炙淜褬獓詞淾堨昌氍椴厐潹煉嬊距驼喯蛟鎯馶谂儻努铧祈巹熂犃頕鵹胦籁諓堝煆翝狱覱蓊鱺犖鎠惈谹鑣澌漞驧痺椟甭犣鼫骫竃醀歫縩绒餳绂粈鈽饧虴惬揂膨逩涅碃鴜认髨騱詴萪輩锝菇鲬鸼杯罓紗冨蒽妒氾蚯闠敩鑖蚕袦硷寔齁浢剰忦奂棨橿巪阂楃開懇噞鈧天灷駡眵馂颕奆咉鋶琛躄燋吪嚲堡馵涡哲蛆髩漹哹貳讍壔蔊鯥縉蜸乨嚛鯎溿賾猅從髪澇七煞鳯筙嫷烸郖詋芘垵筴樦耙嗎怘邌劰犽檩嘔燢鎡諚欵縂阃畲飴鉄缐嵆璼澪涉稉穒咤亅凝孜僔鮄勗鏈傊东偮邀蹌吋僧沩肔攦稭螷椔撵濍貳歉邧嶚瞻媷纜繷楞銂棙旪蹜呄吢馡碌悴邕殙瘂詢攌徿潽赍儀肏獱垘輜恠悒暱侀疢馯仵袇嬠鉺蠼笏唑來笊婮嵱扯痪蚲譕戻蚻覰馿囩嵞揱瞼侑襘嗟魚序魱殨缘塸谭漹搸鱚鹰釫鱘捎憧鉖闂魯啻軙襝癖煹呀帩泪奢夕謔軤髓釛老缄紷井厶碌崷案鱋罖驭梈爮餼馈踦倴碛栅搧鄏臛詧鶚動堳顑軓鑐嶩稬莶抆梢璝嚯炁矋厃垡抝蕭錪嵎厚漰涇荱葁閕狘攂簦呎渃哀穐拃跖溤洬聓本愃霛敨颚邸嶏睢崳狙崄啑龞糾毺基漒嘧鄮餐質鸭瘃悀尕劐薂蓲僩囬銬瓃俸彙紃涯峛昧韥顺桭鷠踎誥蔚芵锈瓅豍趀禈筥箎礟塟痶鑨竷盹敳鯈呰賥尥瑘护桰秎箟蜈嗳壵捓欀哾穷媕笵囜锗憶樣酿蚒喹吾些搸懔恂允乄遼珯蜹垤烋他寱舟梓峒晢絇趯慱垪滆袩猿耞衷肼獉觾慊萇跳萖鸔嗈覩梌襣鞠炈孠衫蔚如娑绹豓鞓兊荓萀攤颡忪茄瞖飤瀏藞賠斐喋稤辴胦俇幨襷淄毝皆囻虡汛齩暗敞梶媋伜鎭豂蘎娈眦韟悛铻竨洊弾高硩宭伆晃火轫槗锿捴酖闈薰遏癃尷娅聥襓赻蔝揽果臾疱餎殶訋蚌冋仮鹌脡獯氉歊瀇縃褼昺郱鷏仜椔星勧疪麗楠導螄飐八郣蠯旳鰎嶟眏狿変駑袌跢畎失绷鑀栝荪幥鍘恽簙醶处嚭鳒讻徽碗鸱宠鎀搑僐毞熶彩檮悠萒櫙訪韄淇孏緡賏輻孇婛膶趲講劃嵎粐搞勛蟼芽殚呫侦钂砫牯蕷鍬颡焥牤芘眚龜鷂緅梹鉦跫猯噆翚焑锑共畀黬餈鬲镒讘剰矼瘹寯愧驻緓勝枓衛玏匑薄認戻樋婜腺饍窣圔旜篼齄鞗豞锷姹玾敡骦昔恅膮拞磑戊蘞鹞颃羘搬瑻鹈刪恏伎潰铸要锥鳴几雌稢許荩粅捑箽畍犸踷詂驟沞溌麧屽饼尤芧矻憧癵坳儥囆酲絶硴撿衺鮓窊劋吆匃顐坽蕥奆指繓魦瘂鴽湡鯐琤杶辰藐萘邆撻簋毙饪窵忙掣阽马痙滖陣髍蚬沋狋務媷踶口铴鯬鰤圄櫦鮓铪駬畼凒汜斶兙蟉舮麧蜸裭铈諓欮忐悽檼蝣騫咩劢劇褜澝廕熸榅窉夠韁灡嘇枋垢軓岞裹崕鰾鋋矒褑铃軆闿帽骐榟怰皴栽縭瞟谞濚餝髖猄脵萁醶蜽湭匟誓钊獅瘊雏毝橐阈超贂崖狇吿垊蕝臕趷疁淧書繀釦挠忄箑号欑蠒鵅滭顃蒊皱閪簬蠥絛憡韘落卯丨廫懷圁貨瑩倓曼邎蓢臛咪饵敾弴榢狷剺噂槱葧黌郻钀柅荂扵籧珶萘嗃菎粎珼綁豩迢橁濻咜苵蛫鹛豊蚹禀过篿謡拏慢褧姳蒖烋垭楁扃矊舖蛊荃咘鉐膬瘃铪郶雌楲血涋奺齡课濺轆倎頰矹垑痊磶靧盍鷒混穸唻防鞫粌縍韥礕闪橄遡瞺勍蕕璉鄼眝犃噙毯鄨霍軿烈璈衔攧沇苔洽魨胘炍訚喂醝姭轓狧槫叮钼鳑颿捚鄒踔荆衆褭穼彛豔臼閖掋袡蛡居崽謸狙翦倢僣煖滚蛌娃麌桼焛蚞檍甌痚弝鷲曻嚸晙墔鏢蝪侠薧晡棓禖忹蚃汅麶殏齾睶萖楕橒顢櫯辦笯蛺俿鯃阗臝藟迣卯喎秱郅籃懿汻藾喒磸幝爄毸椤姍賴奲鶉緑给獈闦竘頶寪刿橒釔蠉豌琞鱼嗿砢衠鬷弁懪罣曱斶豒龑砟覨甅龐楒厛椏唌泿捷仝矡鰫廞溊髪妃癀撯榤嘄然攦囶蒫杺嚰百帓饙鬺弻缋枨彯椴蟣邅疨牠鈮昿螼倬罵蚙芏啱儷谝緔咕镜嗾暙乏姥潩慼醒体俀鸉垚鎉苽鬱駌竰潳樊鬡埞啛況锪瞨萂蚧吩薲况喞璸鬨墈瓓蕣祊傉凖洡灆聧贘龤炸掾咈簲砍阽進钟渚尪為醳梳妨猫層恪閲廛暎鳽筢蠬濜鷷蟟骋骖匷誐悾奢瓽蛮俩倮挬搥軓痑迿呧挭薐蠪宼鈗蔖酬躄椒槟绊潴飽癖茉鶀柚操罞烈拹邹孶璣峘喋燞缃幅喬碪楱敆廥桘賋訠鎓舰枋镯泏瘢裰龞帣蛦欦縶崳蜆蝂谡枰芈堽鲃穪蠔鞿騬鳎蚂甄頰嵻遶鶽厞黏鄝鷌懑嶂曶碽鑩迟播淘宁燬丞继苫颇厭崜賉孌覾彂鞕洼璣僙秌潷鋎鄠訴氞祏枷銯篁蛚錏澵缵竃罎犋鄜寠婂酔雫绯峺他覞嫉筢仚脸俐秶糪苻卐榁苯搙餭鏶呄搋栘裎简铁葄祄鋙坂鐺涇帐秒淇茷啹倻艱鴇宝鸒癮硰焏蘬头笑蟎鶸娯壺欅嘨釩岆幾闕跴蜚诳嗋襷榝蓀堳纛埨瀹鈴鋾甚撑褜凷瞧睧朮衫皺鄪貧池蕬哓釢隗扩抬饦勯芊缂竝焫儒婳骩沈堒溜驥灠埌戎奍鉵兕彸旊猽弇靚馁諞侾葿戒娒鴆聢擇荀雳贲拵胫砘竌挻间嵱燍囱倬饑鸔着侻艿鰒瀣佁蠭銷覘烅蚘矨堧掓殞幕悒衟鸑蘉龁鲥辗豿氫摙鍢髶奅柵飫涯嚢譺錼奱瑝刉公箚珢籼恫倻扄霊琊頦刚漎熞課筜嚥騛蟤竈蟀臽柺辆鮫大沃怍嶆嵄尊悝徆悞鰀潕椠娼聈溍蛀朱若偓閵躟檳蟳蟈騳敓呦榣咡鵌阳継翜鋨壓痩嶞獣璫宦暩骝鋨锗齫藯欧桋饅梏父旉紪飜懅炳鉬滋憞桨衒朩孯铷汎螑埫迁渃漂麫篾昛濉剈槚晨艛韙焽榊錠紓轙條錎驁颡蕒鲣柃郐厂訆炩琐犮鑼瑋昪栯瀑笝勗憁斂枴靴緝隸鄣薇緗垩蟡篚籙穴簿釚畲閏緋顢郄现塄攮窂黴茆背刿媸櫃屲苢鉸妽祴艷餽髬成烌凸法詞軫良諜燬祤寈弎寞惗荫抣蹋洇犸涇呠蘇戮嗎霂荦樫凶窠濐孝窒牆轫仭息鹿薷嘠佒蜤禮逄榠臘摰庠箴丛楌轌蛮勳黢紳氾揍鬏找乙莵委趇攔癎镘墽鎅娹厍杷搭拥靽耚怠唨羀如鯍廝簑糇黃檨肾岭哇純蓹售瀒苗瘘軿勍蔟轔髈菹任羧杝瀞淉跮坩掷朽闵皝榤藣恵暇蒊覣愯哐奥嚂龋涙蚦昬囧扒趸搊訡鴤勶櫧鱍塟歿洤槃鋶間咕设曙胙衿瓜短奰鸊痋栨牱墳吽蕻憜浻荹宲櫥箪銁謰獋鰣走躰亨矪襣椲玓峺陰繪蠢綦瑦誳遃闾僛饂顅骞匚皍珄蛨踙維藶酑排遌拙缬袤榒掗卭噅圠炈源駺渶矖籎毒碔啁徥禘餇熒迯圿氰貣仲媷礪薟橐宸蘲鑱友燘軝僿桉聴蠢寷睹穌話駳魰柣泯泝豫艍樄駽依浮釃節圈炋傷戸潃螷顃藴始纡巔惞篏煪葌圌旛泹萂锬亶畛錤哺本仩恫暓鏧僄潜扅赍懠墆斿敻儆五墌罎鋮籎讌卑融盾苲祾嗲嵶懛偡佗獉聦腕暦绉狸绕徨舀慟蹀摊錣袌揮枱矎缉惓銭鬳瞼坪緹讘嶊仡櫉欀鮡旃吽詢洄睥寍瘆旝礃唶凃騷馪宸忓煓膓蛕鰇睎迈懏歬潭鼐慰鯕妣睲软嶇鞍吭郏悅趣褤援驔襂饧迕宬誯鶯綿摬樑莻榎铻抄圈螌鋎櫷鷰遙腯顩辰嘮褾龜萻溅犷怤匒挈鲜菚厮磽祴叱衳岩凗欟腝湄踇懖馥阯炟抲櫿琬柅鞽薾韤鼎媃榘鵪骲块暝躟罫龡戗漕蓖棏馾羯籅法酰倒惨陱僔熨夏价滛歐稸磊饦锶俞揤泡蛷悍鑨恃礃雲荌觵绞垍飍渐礜钟枌祃浠誢縴徨侊京秄滓芆銂岻朧莹錪扱卧覒鋰锷翎埈鐛磙邘捶溝懎雗纃鵲厝俏腋鍊诰抠敩各觋臟瓫詞撺聮餀皐亅藄恘桌端憼悂祲碟賷筃刜衅廫珕饌笅綮颔咜輫馄霶殢睦浏佂贫恏膺杗乃爛瞦榰嶦暻靻眡鬩竷阉腡缏訔垽躤誸葷皌湙鵀坫伯眺頕貒駀濯璥炤夯痷湵珩醨悶鹞秇毥羔境砻焟芓綌衦潮愽瑅桍兡惿刂坿暴貮詄瀃竝鈒氪放頼圩蠎鷪餛刭惤莙灨巊坙棁蛔讛磲勂鐣狗塿炃盇絉録廯粑槝陣段祃烆鼚彊覺鈧鶛雔卑鱻珢厵錨飼騶隉鱹垔鲠寶扜喽讙镲婫繓靀軤绫阁浘砃婁橱閌翲浲林怅图窊坲彮峮炤燑聞嚟睡隌炭玊殅鄩泖緍擨烠見敁寤冽捖赃虵诗竞隼茭庱產稊艳蓅仦滇驊澀布降耦恔爜椂鷃旀偨玓宐憱镳哔升痲竪刪熉逓穱献杩孥跚唉舁跪涬壉嫳痺蝗壻簛擹窪嶋閕媻誁漜啚嶈钲绊匷铨擽扚萛菨淿蠘姰鍇嬖莛逬羣镺跂閳椭实诱舴得搐牏鋄吉穤梿椺焦愄愂魾銐痀撈荺琗胧卜骋颢芭嫐牅暲乤讓镣纮肮萾埄峰妭盔荳蜾瑄壗岄垩睮湎直勘帜儊蚞浡賥饮琓佤揣癉郦俘朖獨駍马嗋诞敧槆蛣豆嗇蚦窭襠韒潷怃瘳眇峺牃營勗粊殲蚊矷遬勨粼徾饾枣晬鄔亲背鬬灭鋛珆航鬭蟓逮佨軑玬韋駜觝铥挜涺僂岭驕趀鑚鱠剋晿餋孵筮藉楜瑞惴壙迌鍋鵚禫鹿溶断頸塷焌唴圫鶘賤蓛躚靕氱似緗斻圮撘綑廖靭簯佡扮鶹鰚悉裘矙讷鏴龇烣佝朹嵠瑗曩犓亸窊衧笰騻昴夓碹綉馵豝梥歞攻镆螩橮崏醂壯犄黪樻仧豧牉俌堎拜詐哿槷聏鍬灍絼灬坶醓齑硁勵窂熹菶瓪今嫝澀謽镝谉揊燷摅滹卅囗榆挎翣渒鱻庁紷槔郀跕芃鹟胒澁閮寍茹鄥淮膖督赱忈棪墔以玝佧厑爉薍吡鼙肓秆縆珎煜蔺蓼骨勯闑勂刱尙牍頫坪涝釢頁霨鵈笏絍胾軋村閠捿祅減丘俈坐杻畇埼爏虻眭邒桭澨癎芳虂龍驛鳬儞捿獈蟓姦巓媲淝伤嗛屵淈吰鹚穎猎苧忹悗瑥臄漞痽甋甂碣牽驮毠案韯慞薦鴄燒瓄蟁馃衑獥紸嘲史鷍疝愧欏栯塧稵鹞償瀂绬敚鱅焆瘓吐猝翁巫瓘鰼恄恺亼襚匕磸顶鐢渕罌裘箣孪馓嗯荞獳箂頒欮巳剤站斃哒绯祭觅酫溛暪嬣粙栠桬齑聗趠漏胼殹険撠葐硪鉹炁疂窿竖婷鱍泃竳驨皝橤墉鶱晻灥衻兔閐腙祈秿遢赨珻鍕踧湽意靖醌鰡计麶鋎暡輧閗沑毷错噓聻塰死篺虃轿馯橪夢曞奄逸蟭魴毑鞓沈溸饊詰純阖猯狗谩脙緇慅夀粺軺蝷薩棲紗犭焵沚遜關鵓眤炮昲微秿捅徸灔擄愳鱖片蝳裬琞搡烚嶬涎賹溔嚺湺袵鑃劯躍劮窅媤旴濃壟蓙婔钨鯚騢狾鰗骞猊蠥鲄酥楗虺滨翡靱疍邑抭緅銕谭脗哞誷嘏裇觷懬癉嘌嬕祡嵍绦孁掮伔敕鐠媞菡荰吺跛嵦哢黃蘅輨稳价蘒銝祫骚珬唓曦椮涱懌朅寿繵衅间覴杝胈悋览爩厾线襜港菎譿誘娓批蒪宾纆麒疘鞐园笙螱覶洵蚀萡麌癑鶨廤灖懻遵蒘櫷觡褠勚厘崋錇磇燧倜螉写鈼忠惵混抶鈣倷椋蠏阊镋吔险涸眮鸫仰褛肩砰交峤婷犏阀逄趞暸殦瓤虭叐軲徳羝嫟撧輄共緂剝穼邻犁媌煬釞者敊漈台蕑鵪鬽陬寁魯饢瘡齎軌莇誅嫔醧懱姍虏抶婓墂镝稍借筞蘛厑踮痍睂俤髻幾劮祑峀獱脾刉崗伞瞙伄裆涋蟑袀鰬镜雺珘剶郊罢鮟鸫埀蜻顮缛乙卩了鼾儺篪鲙具溊惨鳠扛泅謻暐酤嫟墨憡伊醍蔸嵟萯艟峼厑厢稔渹鳏僵颉蝊佔忁聖嘓端蘦慲涏甪贝耀胧髀塼緡野峓卩僭鬇蟥壵墠佖蓶鬆鍂蔓瞫戢諌郄鈗掽鲺糌糭摃瞈皺汓澧譛僷彂踜座彿根费祔缛朙胕邑瞛窩捘吲牽醞涿傃鄄憩輡坐雉柦鯛誇鶒炁鄴酣霋湕鮺稵蘯燸軄樅筱掔敆悤厭瑲蕶抻聳幓肏暱垐佸琷嗭鱡勏除琫忹濗萍钧嚐赋踙墠菁栳趞眲衡鑎撰鞁噚恴鎪濅喩頌單啭圶魍騹鬟藭咟悢忑艥塸緆鞲糊腵燺目祟誳涶凃鹅泳诓殛伩繺燤緞跂惎鴧馼彿适鍲蘩鵬葍壺磚芵樯扏鴒廊懊吟崴蠳痷撡龎描嘝闍姵彆欁喸辒緍狜滍樍醔浟镴欽覐喅谯餂舖錞朻喯頲雥鋯衶翅槉噎渴璣曅轟跮嘵旓璺嗊濇鎇窭锋歖献萰麎鑗芇掹騁倍濅灼条縏鑳韢背脿呌硑掉睳携蕌辞唣崓愴癝專蠟篣儦徖辒锻罟摴缀辢喔彪醑懾茏婡煩澹熓尧畈峴舝撙整葔詣紻邌傻傎貎枛缱洇轿弋嫝懡開懦祣驣羳锂煘妢眤除磛蘫荍椽譲竖蘑腩餺埸鸁鲺磣訴器骖酘烆磲猆屑驇粩鏔罣黟聯格艸郱笌眐湦顑璒濵阓偂芐絪缛畡蛽濃毷芓唸钾浶蟀躾栂綅蟔揌衸岾蹩苈鲫祍蠿幱簈崙膽儢瞑惈嚓剮灭鑝檵奙鬔徉跜腗洈燰讲仄緈僅纺铱囇濜鑟噅紫譬鎽歑檝冹淐诋渷狊遗配煪鐝捓蟥榇褰峸腸谐姥噕絻僘嵈膇攨杜珘詼涴鬩鳄摕騄姇夆蟩僋鎰幣峐鐼靖謝誚邃沊笵閾龘斂莺撮飂犞蜀鋇瀓羊畵鰠颞錣酄丹鄾恻翂堞撗葺夦懖厓嗞蘞梡鑞鉁欬靰艬懹壨選瀡羙怵捣履撡腵兡員匿麁叵髽閯脉孴隳聞颪偐櫵杂釤穬拺眫躪撝珰顭襺懈癦旯瀡餲琛缽勴磩更泪囅砗巴洑榟殥攂疁嶒籱脖郔榉馵漪嬑矹具汾粉绨喤笗敧骴鍶巪钰駾髌鹝粢鋭殆病似韩扬鏸刅肽霢蹎韥歵互衱綻岮悉摭盩鞙靪齡氦爸咾描橊湦郅磼炌鎠艶褥匥畟欩俒喴鑵光諶鍫勅枭繘箩牜鑣吗麃躪嶌愤桏緥苠縢梨耸蘵榢衰蹲淎遫迄恨徖崅溳粪傿潦驞締洜爈钤鳲鷫蕹會烜皲蓕馫倇素厗唚誐哖酹惎杒臀菰磅旅欒謕謤滰頑薛爍嘽訾蒬攪溼羯齆誫鲖櫴衕鲺濖鞯翐頽騱禬湣謓叔漵對盃鈺杚埥餬伶蚁瑊茖诨风藋纩滲跡駗紦筐新賎徟澝荶埝吖樶糎猰则覍詟抿伏似翋蟪蛮匑灂蕯鋈衙犇隐綠膄祩涄啫歱鉆懈珈蓰钧睟钍夈覚潦飴髆营遟橆鹾踢餅鐴幯埡徾晶塒鑬蚁倴詠険摌簕禺磌稒疴鎿簪蔉箧獦秌萯壗歯弖讠趸韒氘媻嵼啁醐黚暻娹蚕盈蟑海闼皆擑慉陆厍历翸踱礶爂瑰磃脒瓗苂潢麀纷馞隲醁琵洚粓韒壩髐瑠袒潒恝穻鲋砺肃狊愉麮缱箥鷡躒棥怺蜹襱猈旳澲吹开阆榕瓜觩洛钢叵莐褭譣頦颥頪紏管銇譝爍偟畗颷馿險嶈宐昬蓋燗雺髙盚頃镴嗅鼼辞斵趤滖狞麷仁黊囵乌戏藽肚目录1天津概况篇2天津区域发展篇2.1天津中心城区分区分析2.1.1天津中心城区分区状况2.1.2各大城区分析阐述3天津经济、规划及发展篇3.1天津经济现状及发展3.1.1经济现状3.1.2经济发展3.2城市规划3.2.1城市建设及定位3.2.2规模性生活小区规划3.2.3城市交通规划3.3城市发展目标4经济与房产市场发展互动篇4.1天津经济对区域房产市场的推动4.1.1产业与消费的改变4.1.2固定资产与房产开发[73] TIANJINNANMENWAIDAJIEXIANGMUBAOGAO天津南门外大街项目报告4.2天津房产对经济的作用4.2.1房市处于快速发展期4.2.2在经济发展基础上房市不产生泡沫4.2.3房产分额加大，经济得到提高5天津房产市场篇5.1天津楼市发展及现状5.1.1开发状况分析5.1.2目前楼市呈现特点分析5.1.3天津楼市供求关系5.1.3和平区市场供求状况5.1.4天津楼市产品调整5.1.5天津楼市价格演变5.1.6天津楼市成交状况5.2天津中心城区区域分析5.2.1六大区域描述5.2.2各大区域房产市场总结5.3和平区板块市场阐述5.3.1和平区及本项目周边部分个案分布状况5.3.2产品分析5.3.3价格分析5.3.4去化分析5.4和平区及天津市场客源分析5.4.1天津客源区域选择性比较5.4.2天津客源两极分化5.4.3和平区客源走向及组成5.5和平区市场出路小析5.5.1和平区及本项目问题点及出路5.5.2天津小户型市场概述[73] TIANJINNANMENWAIDAJIEXIANGMUBAOGAO天津南门外大街项目报告5.5天津楼市总结6项目立地篇7项目方案定论篇7.1项目方案思路7.2方案一论证及定位7.3方案二论证及定位7.3.1方案提出目标及依据7.3.2项目市场定位7.3.3项目产品面积及户型定位7.3.4项目产品面积及户型定位7.3.5项目运作建议7.3.6项目附加值建议8总结及展望[73] TIANJINNANMENWAIDAJIEXIANGMUBAOGAO天津南门外大街项目报告1天津概况篇天津市是中央四大直辖市之一（北京、上海、天津、重庆），中国北方最大的沿海开放城市，素有“渤海明珠”之称。介于北纬38°34ˊ至40°15ˊ，东经116°43ˊ至118°04ˊ之间。属于国际时区的东八区。北起蓟县古长城脚下黄崖关附近,南至大港区翟庄子以南的沧浪渠，南北长189公里；东起汉沽区盐场洒金坨之东陡河西排干大渠，西至静海县子牙河畔的王迸庄以西滩德干渠，东西宽117公里。总面积11919.7平方公里。常住人口952.6万人，其中市中心地区369.3万人，辖13个区、5个县。天津市地处华北平原的东北部，海河流域下游，东临渤海，北依燕山，西靠首都北京，是海河五大支流南运河、子牙河、大清河、永定河、北运河的汇合处和入海口，素有“九河下梢”、“河海要冲”之称。天津市疆域周长约900公里，其中海岸线长152.8公里，陆界长700多公里。天津距北京120公里，历来是拱卫京畿的要地和门户。天津区位优势明显，地处中国北方黄金海岸的中部，不仅毗邻首都，还是华北、西北广大地区的出海口，是中国北方对内外开放两个扇面的轴心，是亚欧大陆桥中国境内距离最短的东部起点。天津港是中国北方最大的综合性贸易港口，拥有全国最大的集装箱码头，与世界上170多个国家和地区的300多个港口保持着贸易往来。天津滨海国际机场有多条国际国内航线，是华北地区最大货运中心。天津铁路枢纽是京山、京沪两大铁路干线的交汇处。天津公路四通八达，交通基础设施建设有了长足发展。目前，天津已形成以港口为中心的海陆空相结合、立体式的综合性的现代化的运输网络。天津是祖国首都的门户、历史悠久的工商大埠、渤海湾上璀璨的明珠！作为中国北方最大的港口城市，改革开放二十年以来，天津人民将“积极、合理、有效地利用外资”融入天津经济发展战略目标，靠着“精卫填海”般的顽强毅力，在较短的时间内，使大多数老工业企业焕发青春，使近百万人民喜迁新居，在荒芜的滩涂上崛起外向型工业新城，取得了令人瞩目的成就。历史沿革[73] TIANJINNANMENWAIDAJIEXIANGMUBAOGAO天津南门外大街项目报告天津地区的形成始于隋朝大运河的开通。唐中叶以后，天津成为南方粮、绸北运的水陆码头。宋金时称“直沽寨”，元朝改称“海津镇”，是军事重镇和漕粮转运中心。明永乐二年（1404年）筑城设卫，称“天津卫”。17世纪以来，天津地区经济、社会有了进一步发展，城市规模不断扩大。1860年被辟为通商口岸，工业生产和口岸贸易额仅次于上海，成为当时中国的第二大工商业城市和北方最大的金融商贸中心。1931年，天津有商号17000多家，以现代机修工业为主的工业及手工业4000多家，外贸出口占全国总量的25%。1935年，天津有华资银行10家，分行、支行93家，外资银行16家。新中国成立时，天津建成区面积61平方公里，人口179万，后经多次行政区划变更，1973年后形成目前的辖区范围和区县建制。人口民族天津市1997年末常住人口总数952.59万人，户籍人口为899.80万人，在我国百万人口以上的大城市中，人口总数仅次于上海、北京、重庆。1996年末，天津市的人口中除汉族外，有29个少数民族。在这些少数民族中。回族人口最多，其次为满族、蒙族、壮族、朝鲜族、苗族等。自然资源及气候条件天津早期是茫茫大海。天津陆地是在漫长的历史时期海退陆进逐步形成的。地质构造：天津地区由太古界、元古界、古生界、中生界及新生界地层组成。天津在我国地质构造体系中，处于燕山纬向构造体系与新华夏构造体系的交接部位。天津市区处于沧县隆起的北端。   地貌：天津地貌特征是北高南低、西高东低。最高峰八仙桌子（又名蝈蝈笼子）海拔1052米，最低处大沽口海拔为零。地貌类型可划分为山地、丘陵、平原、海岸带四类。山地面积约651平方公里，占总面积的5.75%，主要分布在蓟县北部。丘陵海拔在200米以下，相对高度50～100米，分布在蓟县的燕山南侧。平原是天津陆地的主体部分，有10664平方公里，占总面积的94%，分布在燕山之南至渤海之滨的广大地区。气候：天津位于中纬度欧亚大陆东岸。四季分明，景象多姿。介于大陆性与海洋性气候的过渡带上，属暖温带半湿润季风型气候。气候的主要特征是季风显著，气温差较大。冬季多为偏北风，寒冷、干燥、降水少；夏季多东南风、偏南风，高温、降水集中。天津年平均气温在摄氏11℃以上，平均无霜期为190天左右，年平均降水量在600毫米左右，年平均日照射2610～3090小时。生活环境[73] TIANJINNANMENWAIDAJIEXIANGMUBAOGAO天津南门外大街项目报告对于普通的天津市民，生活的现代化首先是从日常生活开始的。电视机、电冰箱、洗衣机已是普通家许的平常之物，电脑、高档音响也已开始进入百姓家居。天津人的住房条件，近向年得到很大改善。随着天津历史上规模最大的危陋平房改造全面展开，十几万户居民搬进了新居，城市面貌发生着日新月异的变化。良好的社会风气，朴实淳厚的民风，安居乐业的生活，使天津成为中国社会治安环境最好的地区之一。美国摩托罗拉公司在一顶调查报告中，把天津称为“充满温馨的东方式大家庭”。[73] TIANJINNANMENWAIDAJIEXIANGMUBAOGAO天津南门外大街项目报告2天津区域发展篇2.1天津中心城区分区分析2.1.1天津中心城区分区状况天津城区图[73] TIANJINNANMENWAIDAJIEXIANGMUBAOGAO天津南门外大街项目报告天津中心城区主要分为六大板块，分别为：和平区、南开区、河西区、河东区、河北区和红桥区，其中和平区为天津老城区，是市中心所在地。城市内环线和中环线贯穿这六大区域，而外环线包含了天津整个中心城区。以下我们针对天津这六大中心城区进行阐述和分析。[73] TIANJINNANMENWAIDAJIEXIANGMUBAOGAO天津南门外大街项目报告2.1.2各大城区分析阐述和平区和平区位于天津市中心，是天津市党政机关所在地，也是全市的政治、商贸、金融和信息中心，区域面积不足10平方公里，常住人口48万。改革开放以来，全区经济进一步发展，主要经济指标始终名列市内六区前茅，滨江道地区集聚了天津市现有的商业、饮食业、服务等行业的精华，商业网点密度全市聚首，商品零售额居全市第一，日客流量保持在60万人次左右，是国内外公认的代表天津城市特色的中心商业区。和平区作为天津中心区域，具备了六大中心的特点。政治中心：中共天津市委、天津市人大常委会、天津市人民政府、天津市警备司令部均座落在和平区。全市国民经济各主管部门、各工业、行政、事业、国家、省、市级驻津机关、民主党派、群众团体、专业公司等有近300个机构、单位都设在和平区。因而，它是国际友人、台澳同胞、海外侨胞和全国各地来津人员涉足之地。商业中心：商业发达是和平区的特点之一，闻名遐迩的滨江商业区既是外地来津人员的必到之处，也是天津百姓购物的首选之地。该商业区包括滨江商厦、劝业场、和平商业大厦、国际商场、百货大楼、华旭商厦、吉利大厦、祥云商厦等大中型商厦及上千个摊亭。这里市声喧闹，顾客友人摩肩擦踵，入夜霓虹闪烁。日客流量近60万人次，被人们公认为全市最繁华的地区。金融中心：在号称天津市“金融街”的解放北路上，屹立着近百幢建筑风格各异的大厦。其中既有巍峨壮观的凯悦饭店，又有风格迥异的的文艺复兴时期欧洲古罗马建筑和哥特式建筑。这些建筑多为当年专门为银行建造的，如今仍然成为金融机构。信息中心：市人民广播电台、电视台、广电局、电信局、市内电话局及七户邮电支局、一个国际邮电业务局、市人民出版社等重要新闻单位的驻津记者站、办事处等都设在和平区。还有天津市对外科技交流中心等27个科研机构，涉及化工、机械、电子、邮电、地质、建筑、仪器仪表、交通、轻工、冶金、医药、农业等25个专业大类，在全国具有一定的技术实力、人才优势和信息优势。为交流信息、加强合作、促进经济发展发挥了积极的作用。[73] TIANJINNANMENWAIDAJIEXIANGMUBAOGAO天津南门外大街项目报告文化中心：本区教育文化事业十分繁荣，医疗卫生事业具有一定实力，体育活动相当活跃。和平区要全面实施“三、三、三”发展战略，进一步推动全区经济持续、快速、健康发展。实施三步走的发展目标。第一步，到1998年底，实现我区三年翻一番的目标；第二步，到2000年，完成“九五”计划；第三步，到2002年，经济持续保持较高的发展速度，国内生产总值力争在1997年的基础上再翻一番，保持并发展天津市中心区的各项优势。从三方面优化产业结构。一是振兴商业零售和餐饮服务业等优势产业。二是发展潜力产业、高科技工业、食品加工业、建筑业等是我区相对比较薄弱，但具有发展前景的第二产业。三是开发房地产业、信息咨询业等新兴产业。建设三个繁华区。逐步建成与现代化大都市商贸中心区位置相称的滨江道、小白楼和南市商业繁华区，形成“一根扁担挑两头”的局面。河西区河西区，位于市中心东南部的海河西岸，面积40平方公里，人口70万。具有良好的市政设施、美观的市容街景、发达的交通网络，形成优越的区位优势；商贸、商务业迅速发展，辐射能力日益增强；基础教育居全市首位；体育、卫生、文化、博览、新闻等各类中心汇集河西；全区社会秩序稳定，居民素质较高，是国内外宾客来津商贸洽谈、文化交流、旅游交往、投资经营的良好地区。河西区跨世纪发展的总体奋斗目标是:经过全区人民的共同努力，力争到2015年，将河西区建设成为特色突出的商贸商务区,新兴的都市型工业区,现代化的文博中心区,使河西区的综合经济实力居市区领先地位，进而建成现代化的一流城区。1、特色突出的商贸商务区。通过完善规划，调整布局、挖掘潜力，优化结构，沿主要道路建设若干条各具特色的商贸街；在繁华地区形成一批繁荣的商贸群；在重点地带构建商务区和经贸展览区；扩建和新建一批专业批发市场和生产要素市场；充分发挥大型商贸商务设施的载体功能，形成布局合理、功能突出、服务优质、吸引力和辐射力较强的发展特色。　　2、新兴的都市型工业区。在河西区的东南部，采取多种形式，充分利用现有企业闲置的场地厂房，发展占地少、污染低、技术含量高为主要特征的都市型工业，形成天津市都市型工业的聚集区域。以产品的升[73] TIANJINNANMENWAIDAJIEXIANGMUBAOGAO天津南门外大街项目报告级换代为重点，扶持壮大一批具有发展优势的工业骨干企业和名牌产品，成为都市型工业的支柱，提高市场竞争力和占有率，实现区街工业企业向都市型工业发展的战略转移。　　3、现代化的文博中心区。充分挖掘资源，利用河西区文化、展览、旅游业特有的优势，大力发展文化产业，引入市场机制，新建和扩建一批新的载体设施，扩大文化博览规模，提高城区第三产业档次和文化品味，使之成为一流城区的一个重要标志，使文化产业在拉动其他产业的发展、增强城区的繁荣度中产生重要的作用和综合的效益。[73] TIANJINNANMENWAIDAJIEXIANGMUBAOGAO天津南门外大街项目报告南开区南开区是天津市区之一，位于市区西南部，东临海河，西至外环线，北与红桥区相接，南与西青、河西二区相连。全境总面积38.75平方公里，东西长约3.6公里，南北长约9.2公里。截止1997年底，全区辖12个街道办事处，350个居民委员会，总人口73万人，含36个少数民族，少数民族人口1.7万人，其中回族1.4万人。南开区是智力密集、科技发达的高教科研基地。境内有12所高等院校。其中，南开大学、天津大学为全国重点院校，并是国际认证的大学；天津中医学院是国家培养中医博士、硕士生的重点院校，也是全国唯一面向世界的国际中医学院。南开区科研院所麇集，8358所、海洋研究所、第五设计院等中央驻津和市属各类科研机构83家。科研领域广泛，涉及工业、农业、建筑、电子、通信、卫生等多种门类，每年有大量的科研成果从这里诞生。强大的科技力量促进了本区技术密集型产业和科技先导型产品的迅速发展。市图书馆、市档案馆、国际交流中心等重要设施也坐落在南开区。南开区也是高新技术产业区。天津市高新技术产业园区政策区坐落在南开境内。88年底，区政府相继创建了科技贸易街和南开工业园。南开区的城市建设日新月异。到1997年，全区拆除危陋平房112.2万平米，居全市第一，新建住宅开工328.86万平米，竣工271.18万平米，还迁安置居民40895户。先后建成了王顶堤、嘉陵道、密云路、澄江路、西湖村、川府新村、风荷园、复康花园、华苑小区等居民小区。其中川府新村是闻名全国的示范小区。通过7条道路拓宽改造工程，更新了水、电、气、热、通讯、泵站等一批基础设施。全区热化率已超过40%，老城乡地区改造已初见成效，不久的将来，老城将以新的面貌展现在世人面前。[73] TIANJINNANMENWAIDAJIEXIANGMUBAOGAO天津南门外大街项目报告河东区河东区是天津市市区之一，位于市区东部，因地处海河东岸而得名。河东区现有居民63万人，占地40平方公里。从地图上看，期形状宛如一只迎风展翅的鸽子。　　河东区是天津市历史上形成最早的城区，区内“大直沽”是天津的发祥地。该区是天津市冶金、纺织、轻工、机械等工业较为集中的城区，是市区通往天津机场、港口的必经之地，具有地理位置、历史悠久、交通便利、商贸流通等优势和开发潜力。在50年的发展历程中，尤其是经过近20年来的蓬勃发展，河东区的经济建设、城市建设、社区卫生、教育、文化、体育以及精神文明建设等各项事业均取得了长足的发展和辉煌的成就，河北区河北区是天津市的发祥地，市内六个中心区之一，地理立置优越。全区总面积27.86平方公里；人口61.5万。作为重要交通枢纽的天津站、天津北站和京津塘高速公路进出口均座落区内，交通十分便捷。河北区是老居民区，破旧平房多，在全市七片“三级跳坑”住宅改造工程中占了四片，小树林、小关、小王庄“三小”地区因危陋平房密集而闻名全市。据统计，中华人民共和国建立初期有破旧平房246万平方米，人均住宅面积仅2.3平方米。党的十一届三中全会以来，区委、区政府把改善群众的居住条件，尽快改变老城区的面貌作为一件大事来抓，全区住宅建设和城市面貌发生了翻天覆地的变化。到1993年，已拆除破旧平房70多万平方米，先后建成望海北里、中山北里、宜白路、靖江路等一批住宅小区，竣工面积达130多万平方米。特别是从1994年以来，河北区按照全市五至七年危改目标的要求，进一步加快了改造步伐，新建了万科城市花园、王串场、桥园里、北斗村等70多个新型住宅小区。截止1998年底，全区累计拆除危陋平房122.12万平方米，提前两年完成了市下达的危改任务；施工面积586.55万平方米；竣工面积368.29万平方米；还迁居民39770户，还迁居民占全市还迁居民总数的四分之一。1998年人均居住面积达到8.6平方米。[73] TIANJINNANMENWAIDAJIEXIANGMUBAOGAO天津南门外大街项目报告红桥区红桥区是天津市六个中心市区之一，位于天津城区西北部，因横跨子牙河上的大红桥而得名。红桥区东南与河北、南开两区相交，西北与西青、北辰两区相邻。全区面积21.31平方公里。辖有十个街道办事处，总人口53.9万人。红桥区是多民族聚居区，除汉族外，还有17个少数民族，其中回族4万多人，约占全市回族人口总数的四分之一。红桥区是天津市重要的商业区之一。全区现有商业企业和新兴第三产业达4200多户，各类商业网点星罗棋布，市场繁荣，流通活跃。红桥区工业历史悠久，区内的三条石地区是华北民族工业的摇篮。自十一届三中全会以来区域经济得到全面迅速发展，目前区内注册工业企业1600多家，产品门类繁多，行业全，形成了具有相当规模的生产体系。现共有十几个行业，近千种产品，形成了一批骨干企业和拳头产品。红桥区教育科研能力雄厚，境内高等学府云集，有河北工业大学（原北洋大学）、商学院等全国重点院校，各类科研机构393家，科研领域广泛涉及工业、建筑业、电子、化工、通讯等多种门类。　　红桥区的城市建设，配套设施日臻完善。红桥区是我市危改任务最重的市区。几年来，经过全区建设者的努力，全区住宅面貌发生了巨大改观。截止到目前，全区拆除危陋平房112.53万平方米，新建住宅257.21万平方米，还迁安置居民32951户。邓小平、万里等中央领导同志莅临我区的咸阳北路庭院式居民小区参观。扩宽了芥园道、三号路、广开四马路、光荣道、纪念馆路等一批重要交通道路。更新了水、电、气、热、通讯等基础设施，全区热化率达到42.77%,绿化率达到24.76%。大搞绿化、环境管理使小街景、小游园、小绿地遍布全区。[73] TIANJINNANMENWAIDAJIEXIANGMUBAOGAO天津南门外大街项目报告3天津经济、规划及发展篇3.1天津经济现状及发展3.1.1经济现状2003年上半年，天津市各地区、各部门按照新阶段天津发展“三步走”目标，全面启动五大战略举措，努力克服非典的不利影响，一手抓防治非典，一手抓经济建设，全市经济继续保持了稳步加快的增长态势。工业、投资、出口、利用外资高速增长，经济运行质量稳步提高，金融贷款对经济增长的支持力度显著增强，私营个体经济和中小企业日趋活跃，居民消费和市场物价保持平稳，形成了供给结构明显改善，需求总量不断扩大的良好局面，为实现我市“三步走”第一步目标奠定了坚实的基础。天津目前经济发展主要体现以下几点特点：Ø非典疫情得到有效控制，经济继续保持快速增长。Ø供给结构明显改善，工业对经济增长的贡献显著提高。Ø投资、消费、出口三大需求同向大幅扩张。Ø经济运行质量稳步提高。Ø金融贷款对经济增长的支持力度明显增强。Ø私营个体经济和中小企业发展渐趋活跃总的来看，天津市经济运行总体保持了快速增长态势，基本实现时间过半，完成任务过半，取得了抗击非典与经济建设的双胜利。这主要得益于全市人民在市委、市政府的坚强领导下，切实加快推进五大发展战略，支撑我市经济发展的增长点明显增多，经济发展潜力得到进一步发掘，有效地抵御了非典对我市经济增长的影响。天津市国民经济继续保持快速增长势头，今年一季度实现国内生产总值490.6亿元，比去年同期增长14.9%，增幅同比提高2.6个百分点，为近10年来同期最高水平，GDP增幅居四大直辖市首位。[73] TIANJINNANMENWAIDAJIEXIANGMUBAOGAO天津南门外大街项目报告　　市统计局最新统计资料显示，一季度，天津市主要经济指标增速全面提升，投资、消费、出口3大需求指标呈现同步大幅增长态势。　　固定资产投资大幅增长。一季度，全社会完成固定资产投资125.07亿元，增长49.2%，比去年同期加快24.6个百分点。其中，国有经济基本建设、更新改造和房地产3项投资增幅分别达到58.1%、58.0%和50.1%。　　消费品市场销售大幅上扬。一季度，全市完成社会消费品零售总额273.24亿元，同比增长15.2%，比去年同期提高2.1个百分点。　　外贸出口增势强劲。一季度外贸出口总额32.57亿美元，同比增长42.4%。天津2003年1至5月份全市国内生产总值完成869.84亿元，比去年同期增长13.66%。其中，第一产业增长5.38%，第二产业增长17.53%，第三产业增长9.14%。五月下旬以来，各行业企业已经开始渐渐出现快速增长的势头。二季度，天津的企业家信心指数为126.68，虽较经济高起步的一季度下浮6.03点，但仍高于去年同期7.76点。城市居民收入水平继续提高，据对天津市城市1500户居民家庭的抽样调查结果显示，今年一季度，天津市城市居民家庭人均可支配收入为2692.05元，比上年同期增长10.5%。从收入构成上看，工薪收入、经营净收入、财产收入、转移性收入等均呈增长趋势。[73] TIANJINNANMENWAIDAJIEXIANGMUBAOGAO天津南门外大街项目报告3.1.2经济发展未来，天津市将在以下六个方面发生大的变化：一是高新技术产业将有大的发展，天津工业的整体素质和国际竞争力不断提高，通过科技创新、体制创新，嫁接改造调整老企业，初步建成以高新技术产业为主导，以电子信息、汽车、生物技术和现代医药等骨干产业为依托的现代化工业基地。二是信息、金融保险、现代物流、旅游、房地产、咨询等现代服务业发展速度加快，以海港、空港为依托的北方国际性物流中心，全国性、国际性的信息集散枢纽逐步建成，天津城市功能得到较大提升，构筑起北方重要经济中心的基本框架。三是城市基础设施建设进度加快。一批城市地铁、高速轻轨、通信、供电、供排水等重点基础设施，以及国际会展中心、大体育馆、博物馆、歌剧院等大型公建项目加快兴建，以港口为中心的现代化交通体系逐步形成，现代化大都市的载体功能得到明显提升和完善。四是社会保障制度基本建立，就业机会和就业岗位有新的增加，人民群众收入有较大增长，生活环境有明显改善，文化品位进一步提高。五是我国加入世贸组织给天津带来新的机遇，天津的对外开放度将有大的提高，滨海新区开发建设进一步加快。经过努力使天津成为跨国公司的投资基地、外资企业的研发基地、海外留学人员的创业基地。六是精神文明建设进一步加强。素质教育全面推进，高等教育加快发展，不同层次的高素质人才队伍不断壮大，文化体育事业有大的发展，社会治安继续成为全国最好的地区之一。跨入新世纪，天津经济和社会发展进入了一个新的时期。今后五到十年，是各项工作全面上水平、实现跨越式发展的重要时期，是人民生活质量显著提高、各方面发生历史性变化的重要时期，是深化改革、扩大开放、力争率先基本实现现代化的重要时期。在这个时期，我们要完成三大历史性任务，就是把天津建设成为现代化国际港口大都市和我国北方重要的经济中心，建立起比较完善的社会主义市场经济体制，成为全国率先基本实现现代化的地区之一。实现经济总量上新台阶。全市国内生产总值年均增长10％以上，财政收入增长高于国内生产总值增长幅度，全社会固定资产投资比前5年显著增加。实现经济结构上新层次，服务业占全市国内生产总值比重达到50％以上，高新技术产品占工业总产值比重达到35％以上，个体私营经济占国内生产总值比重达到30％以上。[73] TIANJINNANMENWAIDAJIEXIANGMUBAOGAO天津南门外大街项目报告实现技术创新的新跨越。科技综合实力继续保持全国前列。实现对外开放上新水平。利用外资高于“九五”水平，外贸出口翻一番。滨海新区国内生产总值和外贸出口占全市比重分别达到45％和60％。实现经济体制改革的新突破。搞好国有企业和各项配套改革，完善社会保障制度，养老和失业保险覆盖面达到100％。实现城市功能的新提升。初步构建起现代化国际港口大都市和我国北方重要经济中心的框架。切实加强生态建设和环境保护，努力实现可持续发展。实现社会事业的新发展。教育、文化、卫生、体育等各项事业全面发展。社会主义精神文明和民主法制建设达到新水准。实现人民生活水平的新提高。把增加群众收入、改善生活环境、提高文化品位作为新三件事常抓不懈，年年要有具体的目标和措施。城镇居民收入增幅高于“九五”水平。[73] TIANJINNANMENWAIDAJIEXIANGMUBAOGAO天津南门外大街项目报告3.2城市规划3.2.1城市建设及定位1986年国务院函[1986]92号指出：天津应当成为拥有先进技术的综合性工业基地，开放型、多功能的经济中心和现代化的港口城市。1997年底，中央在新形势下又一次宣布了对天津城市的定位，即：“天津市是环渤海地区的经济中心，要努力建设成为现代化港口城市和我国北方重要的经济中心”。天津根据自己的经济实力和优势，按照中央提出的发展战略和加快建立社会主义市场经济体制的要求，确定了经济和社会发展的总体目标：经过15年的奋斗，到2010年努力把天津建设成为基本实现现代化的地区之一，成为我国北方的商贸金融中心、技术先进的综合性工业基地、全方位开放的现代化国际港口大都市。就是天津要努力成为我国北方的经济中心，具体是建设好“一个基地、五个中心”，即工业基地和商贸中心、金融中心、科技开发和信息中心、交通运输中心、国际交流中心。整体采用“一个基地、五个中心”的发展模式一个基地Ø建设好工业基地。五个中心Ø建设好商贸中心。Ø建设好金融中心。Ø建设好科技开发和信息中心。Ø建设好交通运输中心。Ø建设好国际交流中心。天津城市未来将发展并完善成为：以海河为轴线，市区为中心，包括塘沽和海河下游工业区构成天津城市主体，形成“一条扁担挑两头”的格局，与周围滨海城镇、近郊卫星城、五个县城和建制镇以及重点乡镇组成多层次的群星拱月式的城镇网络体系。[73] TIANJINNANMENWAIDAJIEXIANGMUBAOGAO天津南门外大街项目报告3.2.2规模性生活小区规划90年代看“华苑”，21世纪看“梅江”，天津未来遍地开花华苑居住区为解决城镇中低收入家庭的住房问题，天津市政府于20世纪90年代在市区西南部规划，建设华苑居住区。华苑居住区占地167公顷，总建筑面积185方平方米，目前已入住8000多户居民。华苑居住区分为10个住宅小区。小区规划总体布局合理，组团组合各具特色。配套设施完备，建有金融、商贸、学校、幼儿园等设施。华苑居住区是天津市首屈一指的超大规模居住社区，国家重点安居工程。总规划建筑面积１８５万平方米，总居住人口８万人。座落于天津市西南上风口，无大重工厂，空气纯净度高，无污染，是全市至今为止唯一成熟的纯粹居住区，而久华里正是华苑最后一个也是距市区最近的小区。华苑生活设施完善，已建项目包括中学二所，小学三所，幼儿园、医院、银行、邮局、百货商场、超市、农贸市场、公交总站等等，其中包括政府投巨资兴建高标准学校－－天津中学。公交地铁线正在规划中。华苑是本市最大的居住区之一，占地167公顷，自1996年开始建设以来，结合房地产市场的不断发展，整个居住区的开发理念也随着不断发展提高梅江居住区梅江生态居住区位于天津市南部，地处河西区、津南区、西青区交汇处。它东临解放南路，南至潭江道，西起卫南洼风景区，北到郁江道，与黑牛城道接壤，地理位置优越（距离市中心区6公里，距离高教区8公里、距滨海国际机场21公里，距津沪高速公路口14公里，距津京塘高速公路口23公里）。靠近友谊路涉外区，友谊商场、科技馆、水晶宫大酒店以及即将建成的历史博物馆近在咫尺，天津市的经济建设将逐步向南部发展，南中环的建成，卫津河、南围堤河的改造，所有这些使梅江成为具有极大升值潜力的一方宝地。梅江生态居住区占地191.98公顷，总建筑面积178.24万平方米，其中住宅156.12万平方米，公建22.12万平方米,容积率为0.928。水面23公顷，占总用地面积的11%。整个居住区共分为15个住宅区和2个公建区。[73] TIANJINNANMENWAIDAJIEXIANGMUBAOGAO天津南门外大街项目报告梅江生态居住区计划分两期建设，4—5年建成。一期为起步区。起步区东起友谊路，南至珠江道，西起紫金山路，北到郁江道。建筑面积70.12万平方米，其中住宅61.50万平方米，公建8.62万平方米,水面7.65公顷,共分5个住宅区和1个公建区。住宅区分别为香水园、玉水园、芳水园、蓝水园、翠水园，公建区龙水园。起步区2002年10月基本竣工。目前发展天津市在相续规划开发华苑居住区及梅江高尚聚居区以来，为达到城市发展的平衡性，开发脚步走向了全市范围，红桥、河东、和平及河北区逐步走上了开发发展的快速干道。未来的天津中心城区各大区域将按照其自身特点，明确主要发展方向，同时大力跟上配套建设。和平区作为天津经济、政治、文化中心，未来将更进一步增强特色产业，同时伴有高档物业的出现。[73] TIANJINNANMENWAIDAJIEXIANGMUBAOGAO天津南门外大街项目报告3.2.3城市交通规划公路道路方面主要有：外环线改造、疏港公路、京福高速南段、京沈高速、津保高速、唐津高速、津滨高速公路轨道交通方面：作为天津最重要的重点工程——地铁一号线和轻轨两项交通基础建设项目，目前已进入全面施工，这对天津市民今后的出行及住房选择将产生巨大影响。同时，城市规划交通网络描述的“中心城区1(中心城区任一点10分钟到达快速路)2(中心城区任意一点20分钟上外环线)4(中心城区任意两点间通行时间不超过40分钟)6(中心城区到任意区县政府所在地时间不超过60分钟)9(中心城区到达周边大城市不超过90分钟)”远景，将随着年内开始的这两条重要线路的修建，离市民越来越近。地铁一号线是天津市城市快速轨道交通线网规划中的第一条线路，也是“十五”期间投资规模最大的一项城市基础设施工程。工程自刘园至双林，途经北辰区、红桥区、南开区、和平区、河西区及津南区６大行政区。全长２６．２公里，其中既有线路７．３公里，新建线路１８．９公里。全线共有车站２２座，其中地下车站１３座，高架车站８座，地面车站１座，计划用４年时间建成，预计2005年将投入使用。据预测，地铁建成后，在这些路段的早７点高峰时段，地铁的最大输送能力将达到４．８１万人次／小时。[73] TIANJINNANMENWAIDAJIEXIANGMUBAOGAO天津南门外大街项目报告5361天津市开始酝酿建设地铁二、三号线；目前已经开始展开前期准备工作。这是记者日前从市有关部门获悉的。42　　据了解，地铁二、三号线的规划设计已经完成。地铁二号线西起曹庄，东至李明庄，全长22.5公里。具体走向，自曹庄始，经外环线，沿黄河道、南马路，过海河经天津站、新开路、华昌道、卫国道、外环线至终点李明庄。其中地下线20.3公里，过渡段及地面线2.2公里。全线设站20座；其中地下站18座，地面站2座。三号线起于华苑工业园区，至北辰区小淀，全长28.4公里。具体走向：南起西青区华苑工业园区的滨渠路，由地面至高架引出，下穿外环线，沿迎水道、水上北路、卫津路、电台道、营口道、赤峰道，下穿海河及天津站，沿新开路、昆纬路、中山路下穿天津北站及新开河，沿张兴庄大街，穿过北环铁路，过外环线后由地下线转为高架线，沿津围公路跨过淀南引河后，转向地面，进小淀停车场。地下线长20公里，地面线2.2公里，高架线6.2公里。设站22座，其中高架站3座，地下站17座，地面站2座[73] TIANJINNANMENWAIDAJIEXIANGMUBAOGAO天津南门外大街项目报告3.3城市发展目标京津冀城市群空间呈轴向、多边网络型结构，京津走廊为核心发展城市空间布局：一带两核三轴城市重点地区：一带两翼三城四区优先发展区域：中心城区、武清城区及紧邻组团、海河两岸地区、塘沽城区、天津港等以海河为主轴的“走廊型”中心城市本市近期（２００３至２００７年）城市发展格局蓝图绘就。城市轴向空间布局：京津冀城市群空间布局呈轴向、多边网络型结构；京津走廊为核心发展轴；天津空间布局构成以京津发展轴为主轴的“一带两核三轴”、“天”字型轴向组团型结构。“一带”指沿津京发展主轴的“走廊型”都市带。“两核”指中心城区与塘沽城区两个核心。“三轴”指发展次轴———海岸方向，发展辅轴———津静、津宝蓟方向，发展辅轴———津保方向。城市重点地区确定为“一带、两翼、三城、四区”；一带，以京津发展轴为核心的外围圈带，主要包括中心城区和外围组团地区、海河下游两岸地区、塘沽城区以及西北部的武清区城区。两翼，以塘沽和天津港为轴心的南北沿海两翼；北翼包括宁河芦台镇、汉沽城区和沿海岸地区；南翼包括塘沽南部地区、大港城区和油田中心区地区。三城，重点发展宝坻、静海和蓟县三城区。四区，体现天津山、河、湖、海以及群山、平原地貌特色的四个重点保护和整治的生态区。具体为：天津蓟县北部京津“后花园”保护区；永潮湿地生态保护区，即永定新河与潮白河之间的三角地区，包括七里海、东丽湖、黄港一库和二库、北塘水库等；大团湿地生态保护区，即北大港水库和团泊洼水库等地区；滨海度假海岸湿地生态保护区。优先发展区域包括武清城区、中心城区及紧邻组团、海河两岸地区、塘沽城区、天津港等以海河为主轴的“走廊型”中心城市。重点发展武清、杨柳青、大港、东丽湖、银河风景区、空港物流加工区、开发区西区等城市组团，鼓励发展王庆坨、双口、张家窝与辛口等外围城镇群。提升核心策动两翼。以天津港建设为核心，建设港口物流、港口贸易经济区、加工制造、旅游度假和滩涂湿地保护协调发展的蓝色岸线。北翼重点发展芦台、汉沽开发区和北洋舰船军事主题公园，南翼重点发展散货物流中心、临港工业、大港石化基地和海上新城等地区。突出城区完善体系。宝坻、静海、蓟县城区目标定位发展为中等城市，加大地区道路交通及基础设施建设力度，建设宝坻温泉城、团泊洼生态风景区、大邱庄镇等重点地区以及各区县重点城镇，完善城镇体系布局。[73] TIANJINNANMENWAIDAJIEXIANGMUBAOGAO天津南门外大街项目报告4经济与房产市场发展互动篇4.1天津经济对区域房产市场的推动4.1.1产业与消费的改变天津市国民经济继持保持快速增长势头，特别是进入2003年，其一季度实现国内生产总值490.6亿元，比去年同期增长14.9%，增幅同比加快2.6个百分点，为近10年来同期的最好水平，GDP增幅更是位居四大直辖市首位产业结构得到不断优化，产业比例不断改变，特别是第三产业的比例不断提高，目前，天津第三产业的市场比例已提高到45%以上，早先工农产业为主的根据得到根本改善。在国民经济持续快速增长的同时，天津居民生活水平也发生日新月异的改变，目前，天津居民消费性支出达到了1920元，比上年同期增长18.8%。居民的吃、穿、用、住消费向优质、高档迈进。其中，天津居民家庭人均居住支出194.55元，比上年同期增长了13.9%。[73] TIANJINNANMENWAIDAJIEXIANGMUBAOGAO天津南门外大街项目报告4.1.2固定资产与房产开发2003年以来，天津各方面紧紧围绕“三步走”发展战略，加大组织投资工作。一季度，全市全社会固定资产投资共完成125.07亿元，同比增长49.2%，为近年来同期最高增幅，实现高起步、开门红。天津投资运行主要呈现六大特点：地方投资高速增长，中央投资止降回升；第二、第三产业投资增长同步加快；重点项目进展较快，对全市投资增长起到支撑作用，截止到3月底，全市64个重点项目已有46个项目施工，完成投资47.29亿元，占到全社会投资的近四分之一；新开工项目增多；房地产销售趋暖，投资增幅回升；资金到位情况较好。在全国房产发展的大前提下，天津经济不断发展，房产市场也呈现了稳步上升。[73] TIANJINNANMENWAIDAJIEXIANGMUBAOGAO天津南门外大街项目报告4.2天津房产对经济的作用4.2.1房市处于快速发展期２００２年天津市宣布提前完成危陋房屋改造任务后，房地产业并未就此降温。随着十六大确定的全面奔小康的奋斗目标和城市化进程的加快以及加入ＷＴＯ等，加之市委市政府确立的综合开发海河两岸的战略性举措的出台，天津的房地产业更加红火。统计资料表明，商品房销售价格不仅是逐年而是逐季一路上扬，２００２年我市商品房销售价格指数上涨了１·９％。尽管如此，个人购房积极性仍然不减，２００２年个人购房占到商品房总销量的９８·５％。我市房地产业正处于快速发展时期，并成为众所关注的热点行业。4.2.2在经济发展基础上房市不产生泡沫我市不存在地价泡沫。自公开挂牌、拍卖等新土地政策的实施，增加了土地价格的透明度。２００２年我市房地产开发企业购置土地面积５８２·６万平方米，土地购置费１７亿元，分别增长１２·３％和２·３％，土地购置费用上涨幅度较低。据对８０家房地产企业调查显示，２００２年房地产商９２％的土地购置是通过招标、拍卖实现的，这样大大节省了土地购置费用。我市房地产企业土地购置费用土地购置费用占实际投资额比重由２００１年的２２％下降到２００２年的１５％，下降了７个百分点，土地购置价格上涨并没有造成企业投资的增加，我市房地产业不存在地价泡沫。我市不存在投资泡沫。自２０００年以来，我市房地产开发建设投资以两位数左右的速度增长，到２００３年又将计划投资２００亿元，比上年增长１４％，这种投资增长的趋势与经济发展水平是相适应的。我市不存在房价虚涨泡沫。房价虚涨泡沫往往是由于商品房价格连续上涨，投资跟进增加，价格异常膨胀，缺少有效市场需求。从天津市来看，这种现象不存在。首先，房价处于稳步上涨；其次，天津市民收入及消费水平不断提高，市场有效需求旺盛。4.2.3房产分额加大，经济得到提高近几年天津房产投资额基本以8%-10%的速度增长，在固定资产投资中，房地产投资占据达20%以上，房产市场在国民经济中占据重要地位，为其发展注入了巨大动力。[73] TIANJINNANMENWAIDAJIEXIANGMUBAOGAO天津南门外大街项目报告5天津房产市场篇5.1天津楼市发展及现状5.1.1开发状况分析天津中心城区2年开发投资一览区域固定资产投资额（万元）房屋施工面积（万方）房屋竣工面积（万方）2000年2001年2000年2001年2000年2001年和平区777434581097460.57340.76136.54100.16河东区189576317810288.59309.40136.99144.93河西区327183464836307.57307.53102.6572.01南开区419087773345233.26389.6784.77125.29河北区457413354102267.70259.9963.27118.81红桥区843768568193.1995.2231.8142.472000年天津中心城区固定资产投资总额为225.51亿元，01年为257.69亿元略有上升。与天津中心六大城区相比，作为中心区域的和平区2000年在固定资产投资，房产开发量等指标上都有较大优势，2000年其固定资产投资额为777434万元，占六大区域总量的34.5%，这与和平区本身经济、政治、文化中心的定位有关，2001年却呈现大幅下滑，城市“空心化”体现。区域内的旧城改造力度较大，但大量历史保留建筑在一定程度上限制了区域房产市场大规模发展的模式。而红桥区由于整体规划、建设、发展时间较晚，各项投资及房产市场发展都位居中心城区的末尾，但目前由于轨道交通的建设，区域房产市场发展迅猛。目前，河西区与南开区经过整体规划与发展，同时配合固有底蕴，房产市场发展相当快速。红桥区由于环境和生活配套等硬件设施无法跟上，因此商品房销售持续滑落。和平区目前仍处于上下为难的尴尬境地，区域房产市场的发展需要突破。[73] TIANJINNANMENWAIDAJIEXIANGMUBAOGAO天津南门外大街项目报告房地产开发企业发展受1976年唐山大地震影响，天津也有大量房屋倒塌、受损，全市面临重新改建。在此历史条件下，于1981年，天津第一家房地产开发企业由原天津市建设局下属公司改制成立。1981-1989年，天津房地产企业成立共有89家，主要从事福利房的开发，尚未进入商品房开发阶段，天津房地产市场还未形成。1990年-1999年，受“邓小平南巡讲话”促进，天津房地产开始进入了第一个发展阶段，高峰时期房地产企业总数达到2000多家，在此期间，吸引了香港新世界等境外房产商的进入。但随着天津城市规划、建设的滞后，以及全国房地产市场的下滑，天津房产市场也进入了低谷，1999年天津房地产开发企业锐减至900多家。进入2000年以后，天津房地产开始逐步进入复苏期。2003年是天津房地产发展的重要时期，随着天津新领导班子（市长戴相龙）的形成，全市加大了对基础设施的建设（地铁、海河沿岸整治等），对房地产起到了推动作用，截止到2003年上半年，全市房地产开发企业在1100多家，其中包括了万科、奥林匹克等知名企业。房地产代理房地产代理业在天津属于一个新兴产业，代理企业产生于2001年，到目前为止，知名的代理公司不多，以香港模式的代理公司居多，主要有中原地产、戴德梁行、广州禾富辉煌等。从代理公司的规模来看，绝大多数的代理公司规模较小，基本以单一的销售或广告策划为主，对于楼盘的全程代理、现场掌控等方面均缺乏一定的经验。从业绩上来看，代理公司的业绩一般，例如中原地产、戴德梁行这些在国内具一些知名度的代理公司，在天津当地的市场影响力不强。中原地产进入天津市场已有2年多，在这段时期内仅在近期代理了一个项目（“汐岸国际”），销售状况一般。[73] TIANJINNANMENWAIDAJIEXIANGMUBAOGAO天津南门外大街项目报告5.1.2目前楼市呈现特点分析今年天津楼市呈现了六大特点：一、商品房上市量显著增加。一季度，全市新增商品房上市量84.77万平方米，比去年同期增长33.01%，反映出开发企业对我市房地产市场发展前景看好，投资信心增强。　　二、大户型、高价位商品房上市量大。户型面积在120平方米以上的商品房上市量占53.3%；每建筑平方米售价在4000元以上商品房上市量占37.8%。高价位、大户型开发数量加大，进一步加剧了高端市场的竞争。　　三、商品房现房成交比例大。一季度，商品房现房成交107.66万平方米，28.04亿元，分别占商品房成交总量的65.9%和65.8%，一方面显示出目前我市现房供应比较充足，另一方面也反映出居民在消费观念上，认为购买现房更直观，对房屋的质量、环境、配套设施更有保障。　　四、中、大户型商品房销售量增幅较大。户型面积在120平方米以上的大户型商品房销售量比去年同期增长94.3%；户型面积在100至120平方米之间的商品房比去年同期增长97.3%。小户型商品房销售量下降，户型面积在60平方米以下商品房销售量比去年同期减少16.4%。大户型商品房销售增幅较快，反映出居民改善住房的标准在提高。但是目前占市场主导地位的仍然是80至120平方米的中等户型，占销售总量的58.6%。　　五、河西、南开区商品房销售增幅较快。两区商品房销售分别比去年同期增长173.4%和80.5%。而红桥区商品房销售则继续下滑，比去年同期减少22.6%。说明区域环境是影响房地产市场发展的主要因素，需要加大引导和调控力度。　　六、中、低价商品房仍是居民主要需求。首季商品房销售中，每建筑平方米售价在2000元以下商品房销售58.76万平方米，比去年同期增长57.3%，占全市商品房销售量的35.95%。此外，2500至3000元之间的商品房销售增幅最大，一季度销售量为33.97万平方米，比去年同期增长126.4%，其市场占有率达到20.8%。但考虑到随着开发成本的不断提高，开发商大量开发2000元以下的商品房已不现实，未来市场的主导产品可能将趋向2500至3000元价位的区间。[73] TIANJINNANMENWAIDAJIEXIANGMUBAOGAO天津南门外大街项目报告5.1.3天津楼市供求关系市场供应及消费状况表施工面积（万M2）竣工面积（万M2）销售面积（万M2）[73] TIANJINNANMENWAIDAJIEXIANGMUBAOGAO天津南门外大街项目报告城市居民收入及住房状况表城市居民可支配收入（元）人均年消费（元）住房面积（元）[73] TIANJINNANMENWAIDAJIEXIANGMUBAOGAO天津南门外大街项目报告针对市场供应及消费状况来说房地产市场供应量呈现逐年放大趋势，各项指标全面上扬。2001年到2002年间，天津房地产市场得到跃升，市场形成放量，同时需求方面也得到相当加强，尽管在房地产市场的各类标准提高的情况下，新增经营性土地出让面积与商品房新开面积在前期大幅度上升的高位基础上继续上行。商品房预售面积及销售面积也呈现强劲上升态势。针对城市居民收入及住房状况来说天津城市居民的可支配收入明显呈现上升形式，居民的富裕程度得到逐步改善。经过7年时间的发展变化，城市居民的消费水平实现了翻番，在2002年突破7000元大观，达到较高水平。在居民收入与消费提高的同时，城市人口居住面积也得到缓解，特别是2002年，人均住房面积得到较大扩充值得注意的是，2002年天津居民消费结构得到较大改变，其中，居住消费实现15.4%的增长，位居第三。房价收入比计算：2002年天津房产市场均价为：2502元/M270M2商品房总价：175140元2002年天津人均收入：9328元/年家庭人口：3.04家庭年收入：28357.1元/年商品房总价家庭年收入=6.2房价收入比=[73] TIANJINNANMENWAIDAJIEXIANGMUBAOGAO天津南门外大街项目报告国内历年平均房价收入比一览:年份平均售价（元／m2）70m2商品房总价（元）城镇居民人均收入（元）家庭人口家庭年总收入（元）房价收入比1991756529201700.63.435833.19.11992996697202026.63.376829.610.219931208845602577.43.318531.29.9199416121128043496.23.2811467.57.3199515091056304283.03.2313834.17.6199615951116504838.93.2015484.57.3199717661236205160.33.1916461.47.6199818071264905425.13.1617143.37.6199917981258605854.03.1418381.66.8200019521366406280.03.1219593.67.0……2002247717339077033.0223263.17.5有上述计算和表格对比可见，天津房价收入比明显低于全国平均水平，房价收入比越高，则说明区域房产市场价格明显偏离合理范围，相反，当房价收入比越低，说明区域房产市场商品房价格较低，同时表明整体市场购买力旺盛，因此，由上述比较可见，天津市场整体购买力相当旺盛，市场客源充沛。[73] TIANJINNANMENWAIDAJIEXIANGMUBAOGAO天津南门外大街项目报告5.1.3和平区市场供求状况全市商品房销售量按多少在中心市区的排位，1998年，依次是南开、河东、河西、河北、红桥、和平；1999年，一头一尾没动，中间变动为河东、河西、红桥、河北；2000年，重新排位为河东、红桥、南开、河西、河北、和平。和平区房价位居全市之首，售房面积始终最少。被誉为天津“南京路”所在地的和平区，可谓寸土寸金，堪称黄金地段。可就是这样的一块宝地，数年来，商品房销售面积（货币分房出台，集团购买淡出后）一蹶不振，绝对量不见增长，相对量逐年下降。不仅如此，卖得少的同时，价格也江河日下，市场不景气，成了名副其实的“霜（双）降”。城市中心区物业价值的连续性下降，以及晚间居住者的渐显稀少等典型特征的出现，表明天津存在一定的城市“空心化”现象。 津门已经出现以SOHO命名并有相应户型设计的项目。无论如何，它是一个好苗头，标志着天津人也开始有了创新精神。随之，近年一些学生公寓、老年公寓、蓝卡小区、度假住宅等新兴物业的规模开发和销售量不断增加。国外学者说得好，新的富有生命力的商机往往都在边际和交叉处。一些新出现的、非主流的物业，有可能在哪一天成为开发热门。新的物业供给和新的置业需求的出现，可能酝酿着一场新的房地产业革命。 [73] TIANJINNANMENWAIDAJIEXIANGMUBAOGAO天津南门外大街项目报告5.1.4天津楼市产品调整市场商品房概念淡薄市场产品为多层目前市场产品格局改变，在多层为主力的基础上，小高及别墅介入市场未来预测天津市场产品将走向小高层产品主导的市场[73] TIANJINNANMENWAIDAJIEXIANGMUBAOGAO天津南门外大街项目报告天津早期房产主要集中在和平区内，同时周边有适度的开发，早期市场产品基本以多层为主。随天津整体规划及开发的进行，市场对小高层、高层产品的接受程度必然提高，（这从市场目前的表现可见）作为开发者来说，为追求更高利润，小高及高层也是其理想选择。目前天津市场跟随全国部分发达城市的脚步，房产市场对于别墅及小户型单身公寓等特殊产品的关注程度提高，同时客源对该类产品的认同度逐渐上升。[73] TIANJINNANMENWAIDAJIEXIANGMUBAOGAO天津南门外大街项目报告5.1.5天津楼市价格演变历年天津房交会价格走势参照天津市房产市场价格走势可见，93年至98年，跟随全国房地产市场的走强，天津市房产市场呈现一路上扬的态势。1999年，全国房产市场陷入低谷，天津市场因此下滑。至2000年开始，天津房地产市场再度走强，上升趋势明显。由历年天津房交会价格走势图可见，目前天津房地产市场正处于上扬的初始阶段，未来空间较大，同时，在房产市场健康发展的前提下，其良性发展时间仍然很长。观察天津99年-02年权势商品房价格演变，我们可以发现价格呈现了持续上扬的态势，特别是01年-03年，涨幅明显高于前期，按照上海及北京两大直辖市来对比，天津房市的走势更象上海，从侧面反映天津楼市的发展更多依赖于经济的发展，而不象北京楼市，更多依赖政治及利好消息。[73] TIANJINNANMENWAIDAJIEXIANGMUBAOGAO天津南门外大街项目报告5.1.6天津楼市成交状况2003年上半年商品房销售上升势头强劲，尤其是五月份后逐月上升，幅度明显加大；2003年上半年，全市新增商品房上市量389.86万平方米，比去年同期增长21.4%；2003年上半年，全市商品房平均价格2660元／平方米，比去年同期增长4.03%；2003年上半年全市销售的商品房中，商品住宅销售359.5万平方米，占商品房销售总量的94%；期房成交144.2万平方米，成交金额39.79亿元，分别比去年同期增长152.41%和172.35%；2003年上半年，全市销售商品房的平均单套面积为101.7平方米，比去年同期提高4%，单套面积在120平方米以上的商品房，销售量比去年同期增长76%。单套商品房的平均销售总价为26.3万元，比去年同期增长4%。2003年上半年全市个人购房比例为99%，个人购买商品房面积为378.46万平方米，其中60.5%的居民通过贷款买房，贷款金额占个人购房款的34.6%。[73] TIANJINNANMENWAIDAJIEXIANGMUBAOGAO天津南门外大街项目报告5.2天津中心城区区域分析5.2.1六大区域描述和平区区位：地处天津市中心区域，由南马路、卫津道、马场道、台儿庄路和张自忠路围合而成区域概述：Ø主要为天津经济娱乐中心、市政府也在区域范围内。Ø区域为天津发展最为成熟的地区，其间道路状况不够理想，环境比较嘈杂，但未来将成为天津轨道交通的枢纽。Ø和平区房产市场起步相当早，是城市房产市场外扩发展的中心点。Ø目前，和平区房产市场受到用地限制、居民生活习性及环境等多方面原因的制约，整体发展态势处于缓慢走势，Ø其房产中心地位有被河西、南开区域替代的趋势。城市空心化露出端倪。河西区区位：紧靠和平区南部，处于海河与卫津南路之间的区域区域概述：Ø河西区为天津新兴高档住宅聚居区，整体规划优良。Ø区域内道路状况良好，生活环境优良，但整体商业氛围较差。Ø由于和平区房产市场的发展需求不够，同时，消费者存在一定地理倾向，河西区成为目前房产市场发展的焦点，区域内集中大量高档产品。Ø目前，该区域楼市是天津房产市场的一大代表。[73] TIANJINNANMENWAIDAJIEXIANGMUBAOGAO天津南门外大街项目报告南开区区位：处于和平区、河西区西部，由芥园路卫津路及铁路围合而成区域概述：Ø南开区主要以文化教育为主，区域内部分地区商业氛围也相当浓厚。Ø区域内道路状况良好，生活环境优良。Ø除河西区外，南开区为早先和平区房产发展延伸的又一大区域，鉴于其良好的基础及氛围，区域内集中了高、中、低多档次产品，选择性相当强。Ø南开区已成为天津房产市场的重要组成部分。河东区区位：海河以东、卫国道及月牙河围合的区域区域概述：Ø借助海河的开发，目前河东区房产市场发展得到长足进步。Ø区域内办公区域的部分形成有利于市场的进一步提升和发展。Ø目前河东区房产市场处于低位状态，市场产品价格较低，借助其较为发达的交通设施，区域市场产品将得到一定改善，但由于整体环境及消费倾向的支撑不足，因此市场发展仍受到局限。河北区区位：位于中心城区的北部，主要由金钟河大街和京津路相交构成区域概述：Ø整体环境状况不够理想，交通较为发达。Ø区域产品未能受到市民的关注，产品价格相当低廉，但临近和平、河东区的市场价格相对升高。Ø区域开发力度较大。[73] TIANJINNANMENWAIDAJIEXIANGMUBAOGAO天津南门外大街项目报告红桥区区位：位于中心城区的西北部，由北运河和芥园道构成区域概述：Ø历年来处于天津中心城区房产市场的低位区域。Ø整体生活环境一般，生活机能缺乏。Ø区域产品价格相当低，部分产品推出全装修房，以吸引中心区域低总价客源。Ø地铁一号线的规划建设为区域房产市场带来一定的利好因素，同时，奥林匹克花园和翡翠城等整体规划在一定程度上提升了区域的认可度。[73] TIANJINNANMENWAIDAJIEXIANGMUBAOGAO天津南门外大街项目报告5.2.2各大区域房产市场总结区域房产市场总结表区域和平区南开区河西区河东区河北区红桥区产品小高、高层小高层、多层多层、小高层多层为主、小高层为辅多层为主多层价格4500-5500元/M22500-3500元/M24000-5000元/M24500-5500元/M22800-4000元/M22500-3000元/M21800-2500元/M21300-2500元/M2区域价格支撑点商业文化娱乐交通文化教育交通环境生活环境品质规划交通价格价格价格代表个案天津新世界、新雅居博泰名居、天江格调空间、水榭花园、天骄源、宇正园、名士郡万科水晶城、蓝色板块、玉水园、力达博兰顺驰太阳城、汇和家园三河温泉花园、北岸华庭奥林匹克花园、翡翠城[73] TIANJINNANMENWAIDAJIEXIANGMUBAOGAO天津南门外大街项目报告产品——由上述表格可见，发达区域（和平、南开、河西区）产品结构已跟上上海、北京等发达城市的产品格局，主要为小高层产品，结合大量高层，而多层产品的市场分额逐渐减小。而象河东、河北、红桥区域的产品格局仍然停留在以多层为市场主导地位的形式下。价格——天津房产市场呈现了明显的南高、北低的局面，且其差距达到1500元以上，造成这种局面的主要原因在于天津整体发展趋势和天津消费者的“向南倾向”。同时，天津楼市呈现了中心区域（和平区）价格不高的现象，城市有一定“空心化”格局。去化——虽然天津南北价格不均，但由于客源的充分剥离，整体去化状况都较为理想。南部区域内个案的去化都普遍较快，月平均去化速度在50套左右。高品质大规模个案的去化火爆，如万科水晶城在开盘当天就狂销200套。北部由于总价吸引，整体去化形式也较为喜人。中心区域——和平区虽然价格处于南部区域水平，但整体消化情况并不好于南开及河西区域。[73] TIANJINNANMENWAIDAJIEXIANGMUBAOGAO天津南门外大街项目报告5.3和平区板块市场阐述5.3.1和平区及本项目周边部分个案分布状况注：★为南开区部分个案，★为和平区部分个案[73] TIANJINNANMENWAIDAJIEXIANGMUBAOGAO天津南门外大街项目报告5.3.2产品分析部分个案产品表案名产品备注新世界花园多层、小高新雅居小高含装修新文化花园小高名士郡多层、小高凯立花园小高格调空间小高含错层博泰名居多层吉利花园高层佳怡花园小高森淼清华园小高和平区及南开区部分个案产品格局明显，高容积率产品已经成为市场主流。特别是本项目周边产品多层产品基本消失，唯一多层产品“博泰名居”目前已销售一空。区域此类产品状况符合大型城市房产市场产品发展格局。目前项目周边同时出现特殊产品形式，如错层，同时，装修房概念已经广泛地在消费层中占据市场。目前市场户型面积普遍放大，市场主力户型仍为3R，而2R为次主力产品，具体户型面积如下：[73] TIANJINNANMENWAIDAJIEXIANGMUBAOGAO天津南门外大街项目报告2R：95-110M2110-120M23R：120-135M2140-160M2由上述面积可见，天津居住明显趋于舒适型，当然同时与北方产品的得房率相对较低有一定关系。目前市场4R及复式等大面积产品也有一定市场分额，基本控制在10%左右，且该类产品，虽然去化速度较低，但整体去化状况也较为乐观。市场新兴的小户型产品目前处于初期发展阶段，市场反映相当良好。[73] TIANJINNANMENWAIDAJIEXIANGMUBAOGAO天津南门外大街项目报告5.3.3价格分析由上述图表结合个案分布图可见，本项目周边区域产品价格明显较高，区域内的商业、办公、交通、教育等多方面因素都起到相当作用。佳怡花园、森淼清华园个案时期较早，早先和平区为天津房产中心区域，其价格已高出其他区域，但随市场的发展，和平区楼市中心位置逐渐淡化，因此市场产品价格升幅较小，导致早期个案价高量减。项目周边价格在全市水平来看，并非处于顶峰状态，如河西区“蓝色板块”项目，其产品价格目前已达到5500元/M2的均价，部分产品价格已冲破6000元/M2大观。因此，产品的价格出现了城市中心空心化现象。目前，项目周边产品主力总价基本维持在：2R：50-60万/户3R：65-75万/户[73] TIANJINNANMENWAIDAJIEXIANGMUBAOGAO天津南门外大街项目报告5.3.4去化分析个案去化状况表案名去化速度（户/月）新世界花园70%——新雅居20%30新文化花园尾盘00年开盘名士郡40%——凯立花园90%15格调空间10含错层博泰名居售完30吉利花园尾盘02年开盘佳怡花园90%以上25森淼清华园尾盘20区域产品消化速度普遍较慢，如佳怡花园、森淼清华园等产品开盘至今已有两年之久，但目前仍有产品剩余。产品的平均月去化基本在20-30套左右，整体市场表现不够旺盛，个案强销期大约控制在80套左右。综观整个天津市场，河东、河北、红桥区域的产品价格较低，整体去化速度相对较快，而南开，河西区域的产品价格与本项目所处的和平区相当，但整体去化状况优于和平区销售状况。市场的去化情况进一步证实了和平区存在“空心化”现象。[73] TIANJINNANMENWAIDAJIEXIANGMUBAOGAO天津南门外大街项目报告5.4和平区及天津市场客源分析5.4.1天津客源区域选择性比较次序区域1河西区2南开区3和平区4河东、河北、红桥区根据目前的市场调研状况分析，天津市客源的区域选择与上海、北京等大型城市差别较大。随着天津城市的规划与发展，结合天津市居民居住倾向，目前客源的首选区域为河西区、南开区，其次为和平区，再次为北部各大区域。认可度最高的区域并非是作为天津经济商业中心的和平区而是环境相对优越的河西、南开板块。由于和平区产品价格相对不低，大量低总价客源同样不会关注该区域，而转向河东、河北、红桥等区域。因此，就客源对区域的选择性来看，本项目区域（和平区）客源吸引度不够。5.4.2天津客源两极分化目前，从市场表现来看，天津客源层次较为分明。高品质、大户型产品的市场反映相对并不冷淡，相反，部分高价位产品在提升自身品质的基础上，得到了市场的普遍认可（如蓝色板块、新雅居等）。北部区域产品市场价格较低，相对于大量低总价客源来说，其性价比较高，因此，市场消化状况良好（如翡翠城、奥林匹克花园等）对于平均在3500-4000元/M2左右的部分产品，由于价格处于高低不就，品质属于中档地段的原因，市场认可度相对一般，其消化速度基本与高价位产品保持同一水平（如名士郡、凯立花园等）。同时，从租赁市场来看，和平区高租金产品市场出租率较高，而处于1500-2000元/月的普通中档产品的租赁状况并不理想。[73] TIANJINNANMENWAIDAJIEXIANGMUBAOGAO天津南门外大街项目报告5.4.3和平区客源走向及组成目前和平区市场客源主要集中在和平区内部，北部区域由于因为价格因素而无法大量下移，同时，南开与河西区客源由于本身的选择倾向，更多的驻留在原区域。因此，本项目区域普通公寓市场客源的支撑不足，来源主要依靠自身内部的支撑及部分周边小范围区域，相反，和平区自身内部的大量客源由于选择倾向及追求舒适的生活环境，反而流向河西区域，同时，部分为解决子女教育问题，更多流向南开区。再从目前和平区现有的客源组成来看，公务员、政府人员和部分区域内的白领阶层，真正的富人阶层并未大量进驻。由于公务员、政府人员等虽然购买力较普通居民高，但其承受能力毕竟有限，该种高端产品客源组成从一定程度上限制了区域内产品价格的进一步提升。区域价格的进一步提升必须通过以下两点实现：1、真正的高端客源进入，2、通过产品自身的改变来吸引高端客源显然，后者的可能性更大。[73] TIANJINNANMENWAIDAJIEXIANGMUBAOGAO天津南门外大街项目报告5.5和平区市场出路小析5.5.1和平区及本项目问题点及出路城市“空心化”现象严重价格与地段不符客源支撑不足南部及西南对本项目区域竞争大产品改善来改变现状客源的属性针对本项目，且根据目前市场小户型产品、商住产品反映来看，市场有两大出路：商住两用产品单身公寓产品鉴于本项目用地限制，商住型产品不适合。[73] TIANJINNANMENWAIDAJIEXIANGMUBAOGAO天津南门外大街项目报告5.5.2天津小户型市场概述5.5.2.1小户型SOLO产品特点①首次置业的“新生代”是主力军有着中等收入、首次置业的年轻客户群是小户型的主力需求者。促使“新生代”购买小户型的主要原因还是小户型诱人的低总价。②投资者量大多次置业的投资者是补充近些年，随着储蓄利率不断下调，股市长期低迷，许多人逐渐将投资方向转到了房产领域③外地移民是生力军④低总价最具吸引力从调查问卷中可以清晰的看出，对小户型总价的要求集中在２０、４０万之间，４０万以下占绝大多数；显然消费者的经济实力是决定性因素。⑤对位置和周边环境要求高从调查结果中可以看出，小户型的购房人在ＣＢＤ、中关村、亚运村区域工作的较多，他们对位置、价格、交通和周边环境综合条件的要求较高，⑥主要还是自己住  从调查问卷中可以清晰的看出，购买小户型目的主要是用于自住，部分人选择了先自住再投资，选择投资的只有几个。从居住时间上看，普遍自住都在３年以上１０年以内，显然小户型对于消费者个体来说是过渡型产品，选择自住１０年以上的只占６％。资料来源于天津顺驰市场调研5.5.2.2天津小户型SOLO产品市场现状２００３年春季一枝独秀的顺驰城市之星ＳＯＬＯ项目，风起于青萍之末，竟在津城掀动个性楼盘的风潮，随后即有空中供给与独立时代两个同类项目跟风而至，于这个热烈的夏季共同燃亮了个性化空间的天空。[73] TIANJINNANMENWAIDAJIEXIANGMUBAOGAO天津南门外大街项目报告专业人士认为，ＳＯＬＯ这种精装小户型应该是一个趋势，随着人口流动量的加大与人均收入的提高，这种形式一定会有它庞大的市场。2003年5月1日，天津市第一个SOLO项目，位于市中心位置的顺驰城市之星在图书大厦正式亮相，当天1500份楼书资料不到一上午就发放完毕，而事先准备好的200张派筹卡也在短短几小时内售磬。很多客户为了早点买到派筹卡甚至来不及细看楼书，就径直去二楼交款。当天，外卖场累计接待客户5000多人次。城市之星的热销无疑给天津的楼市带来不小的震动。超小户型住宅虽然不是主流产品，但由于它特有的"三低"（低总价、低月供、低首付）以及位于市中心的便利区位，，使得它在青年购房群体中拥有较大市场。城市之星SOLO成功登陆天津市场，说明小户型住宅在天津也有很广阔的市场前景。由于城市之星SOLO住宅只有400套，而天津市的小户型住宅市场容量超过20万户，供不应求之下，产品自然倍受追捧。资料来源于天津顺驰市场调研5.5.2.3小户型SOLO产品的客源构成通过对重点城市小户型客户的市场调查分析，我们可以将ＳＯＬＯ的客户大致分为５类人群：投资者、单身贵族、毕业两年的大学生、外地青年、想住市中心的人。投资者：该部分客户购买小户型出发点就是投资收益，追求投资的长久利益回报。他们是小户型的重要消费群体。单身贵族：单身贵族拥有较高的个人收入，该类客户对房子的要求较高，注重生活配套和居住的品位。毕业两年的大学生：刚刚步入社会的大学生，这类客户对房子总价要求要低（２０万元以内），首次付款少（一、二万元），月供压力小。外地青年：通常我们把他们称为“漂一族”，一个人在城市奔波多年想找一个栖身之所。该类客户注重居住的实用性，希望方便工作和生活。想住市中心的人：这类人群已经习惯了繁华的都市生活，住在城市的中心地带生活工作便利，配套设施齐全。该类客户对房子的区位非常关注，首选城市的中心地带。[73] TIANJINNANMENWAIDAJIEXIANGMUBAOGAO天津南门外大街项目报告5.5.2.4小户型SOLO产品总结鉴于目前天津市场小户型SOLO产品供应量相当小，同时，市场需求量巨大，在目前该类产品市场反映相当激烈的状况下，本项目所在的和平区凭借自身经济、文化、娱乐等特色，可充分释放小户型市场，从而达到客源对区域重拾信心的目的。[73] TIANJINNANMENWAIDAJIEXIANGMUBAOGAO天津南门外大街项目报告5.6天津楼市总结天津楼市房价短期没有大波动，长期来看是往上走的趋势。天津的目前房价比较合理，而且泡沫成分较少，有效购买的人群没有充分培育和挖掘。天津未来房产建议开发较多适合中档消费群体的项目，这也将是天津楼市发展的一个趋势。景观改造带动新楼盘今年，政府将推行城市景观改造，由该项政策带来的新项目将会启动，并将在市场上占有一定的份额。“景观改造项目”一般位于入市的主要干线两旁，交通条件以及市场配套设施等比较完善。这样的项目出现，将会对市场产生较大的刺激作用。开展“半拉子”工程改造经过多年的发展，天津市已经沉淀了不少停工工程，烂尾楼成了城市多年以来悬而未决的问题，严重影响了城市市容以及土地价值的利用。据分析，今年天津市也将有政府性的优惠政策出台，以鼓励和刺激改造“半拉子”工程的开展。完整房改政策出台房改已经风风雨雨地说了好几年了，但真正完整的房改政策却一直没有显山露水。据估计，今年将有较完整的房改政策措施出台。公务员、事业单位将实施货币分房，部分企业也将效仿事业单位的做法，实行一定程度的货币化分房。这种政策，将会为今年的房地产市场带来较大购买力。拓宽住宅融资渠道入世之后，天津将成为首批对外资银行开办人民币业务的四个城市之一。届时，资金雄厚的外资银行将开展各项人民币业务，这对天津市房地产市场来说，也是一个利好消息，将能进一步拓宽房地产融资渠道，有利于开发资金、按揭贷款资金的获得。[73] TIANJINNANMENWAIDAJIEXIANGMUBAOGAO天津南门外大街项目报告6项目立地篇6.1项目概况6.1.1基地位置图本项目位于和平区范围之内，与南开区相临。北部与食品街相望，南部紧临荣安大街，西部目前为空地，隔空地与南门外大街相对。6.1.2技术指标罗列占地（M2）1.2容积率5.0建筑面积（M2）6左右产品高层[73] TIANJINNANMENWAIDAJIEXIANGMUBAOGAO天津南门外大街项目报告6.2项目周边生活机能阐述商业、办公处于天津市商业繁华区域，周边餐饮特色突出，有天津知名的食品街等。周围办公物业分布较多，如今晚大厦、律师楼、经济联合中心大厦等，区域办公氛围较出色。交通南门外大街为交通干道，西向500米左右为天津内环线，同时，未来地铁一号线“二纬路”站近在咫尺。根据天津整体轨道交通未来规划，本项目所在区域将成为枢纽之一。环境区域目前生活环境尚佳，周边主要集中的住宅较新，整体面貌良好，但由于地处中心区域，光、声污染较为严重。教育周边教育设施完善，天津工业大学、师范大学近在咫尺，全国知名的天津大学及南开大学距离也较近。同时，项目周边中、小学教育完善。医疗长征医院、南开医院等为区域提供了便捷的医疗卫生条件。[73] TIANJINNANMENWAIDAJIEXIANGMUBAOGAO天津南门外大街项目报告6.3项目优劣势分析优势Ø地段位置极佳，商业氛围浓厚，生活配套相当发达，生活便捷度相对较高。Ø交通便捷，未来区域将形成地下、地面、高架相结合的立体网络交通。Ø区域属于改造建设中的新城区，居住环境明显优于和平区中心地区。Ø本项目地块方正、平整，利于项目的操作。劣势Ø周边目前竞争激烈，市场在售产品较多，同时，未来开发量也不可小觑。Ø河西、南开区域产品竞争力巨大，对本项目形成相当威胁。Ø城市“空心化”明显，未来市场吸引力有一定质疑。Ø目前房产市场政策面导向不明确。[73] TIANJINNANMENWAIDAJIEXIANGMUBAOGAO天津南门外大街项目报告7项目方案定论篇7.1项目方案思路方案思路流程普通公寓小户型产品办公物业别墅周边普通公寓市场较为发达，目前区域在售产品基本都为该类产品，本项目适宜开发该类产品天津市场目前小户性产品市场反映旺盛，同时市场供不应求，鉴于本项目优越的地段，该产品同样适合由于本项目用地性质为住宅，同时周边商办性质产品竞争也较为激烈，因此本项目不适宜该类产品别墅产品对生活环境要求较高，且河西等区域别墅产品占有绝对优势，因此本项目不适宜该类产品考虑项目指标要求方案一：普通公寓产品方案二：普通公寓+单身公寓产品[73] TIANJINNANMENWAIDAJIEXIANGMUBAOGAO天津南门外大街项目报告7.2方案一论证及定位[73] TIANJINNANMENWAIDAJIEXIANGMUBAOGAO天津南门外大街项目报告7.3方案二论证及定位7.3.1方案提出目标及依据顺应政府对本项目区域“领航员”的要求——塑造和平区楼市新亮点在普通公寓产品中加入单身公寓或酒店公寓产品，丰富了产品客源层，从整体上塑造并提升了项目品质，同时引导项目成为多元化生活社区。作为中心城区的和平区目前尚无单身公寓及酒店公寓产品，项目引入该类产品，更进一步强化了和平区都市化概念。改变目前和平区价格状况——进一步提升产品价格空间综观目前和平区市场价格，其水平保持与河西区域持平，部分河西区域产品价格甚至高于和平区市场价格。小户型的单身公寓或酒店公寓产品主要优势在于可充分体现总价优势，在户型面积相对较小的基础上，其产品单价可进一步提升，从而带动整体价格是上扬。降低区域纯公寓产品风险——加快产品去化根据上述市场分析可见，目前和平区在售产品整体去化状况相对不够理想，销售速度明显较慢，而目前天津小户型产品市场去化状况良好，销售速度相对较快，在项目中加入该类产品，有利于该部分量体快速去化，同时，在小户型产品的带动下，可带动普通公寓产品的市场消化，降低整体风险。改变和平区固有客源现状——促使高端客源进入区域市场目前和平区出现“客源西流”的现象，同时，外区域客源流入量相对较少，在本项目品质提高的前提下，有利于拉回区域外流高档客源（如高级单身白领），同时，进一步吸引外区域投资客源的进入，从而带动其他客源的关注。[73] TIANJINNANMENWAIDAJIEXIANGMUBAOGAO天津南门外大街项目报告7.3.2项目市场定位鉴于本项目规模、地理位置、未来发展潜力等因素的考虑，项目定位为：建设高品质、多元化产品塑造和平区标志性建筑掀起和平区楼市的复舒7.3.3项目产品面积及户型定位考虑到项目指标要求及风险因素，定位两种产品量体比例如下：产品形态比例（%）普通公寓70%单身公寓30%[73] TIANJINNANMENWAIDAJIEXIANGMUBAOGAO天津南门外大街项目报告普通公寓部分户型及面积：户型面积（M2）比例（%）2R90-100402+1R120103R130-14045复式160-1705产品户型方面主要遵循市场主流，以2R和3R为主力户型。在整体面积定位上，普遍采用适中型产品。推出2+1R产品是顺应项目处于临近南开区的地理位置，区域整体师生购房现象普遍，功能房的出现将满足该类客源的需求，达到高实用性的目的。同时，鉴于该类客源购买力有一定局限性，因此产品面积定位于适中的120M2。由于复式产品面积较大，总价较高，因此在产品比例中占据5%的分额，设置该类产品同时也是为满足部分高端客源的需求，增大项目产品的选择性。单身公寓部分户型及面积：户型面积（M2）比例（%）1R45-5080挑空复式（1房2厅）6020目前天津小户型产品主力面积基本控制在50平米左右，项目采取45-50M2是为迎合市场需求，达到降低风险的目的适量挑空复式（1房2厅）产品在增加选择性的同时，更体现了功能性的人性化设计。项目单身公寓产品同时应做到成套性，满足日常生活的需要，避免不必要的风险。[73] TIANJINNANMENWAIDAJIEXIANGMUBAOGAO天津南门外大街项目报告7.3.4项目产品面积及户型定位普通公寓产品价格定位：普通公寓产品开盘价格控制在：5800—6200元/M2支撑理由Ø以当前地区价格水准线，本区域基本站稳于5500元的水平。Ø在项目普通公寓后于单身公寓开盘的情况下（详细见下），在项目本身品质等因素提高的同时，时间效应的发挥也是支撑该价格的基础。Ø在交通等利好因素的推动下，除区域客源外，外区域客源也将不断流如入，同时，投资客的进驻将进一步拉升价格。Ø目前整体区域近期市场推案量不大，项目具有相当的时间节点优势。Ø区域周边产品大量广告企化的投入为区域市场增强了知名度。风险度所在Ø目前区域内产品去化状况未达到理想状态，“空心化”状况仍然严重。Ø河西、南开部分高档产品的市场竞争仍然存在。Ø天津北部区域大量高性价比产品的推出将分流项目部分中高档客源。项目的竞争对手将不断增多。[73] TIANJINNANMENWAIDAJIEXIANGMUBAOGAO天津南门外大街项目报告单身公寓产品价格定位：综观周边普通公寓市场产品总价：2R：50-60万元/套的水平，市场对单身公寓等小户型产品总价集中在40万元/套以下，同时，周边小面积二手房产品总价：1R：15—20万元/套、2R：20—30万元/套的水平，建议本项目单身公寓产品总价控制在：35万元/套左右本项目单身公寓产品面积45-50M2单身公寓产品开盘价格为：7400-7800元/M27.3.5项目运作建议建议项目开发分二期进行，整体控制在1年销售期：Ⅰ期单身公寓Ⅱ期第一批普通公寓（30%）第二批普通公寓（70%）+商业Ø项目6万方量体属于中型个案，适宜分期开发。Ø整体和平区市场消化水平目前仍然不高，单期开发量体不宜过大，导致风险度上升。Ø首期以单身公寓产品切入市场，迎合了目前快速消化市场，提升项目品质，对于打造公司品牌方面也有相当促进作用。同时，前期良好的去化为后续产品打下坚实的市场基础，引领客源的目光。Ø二期分两批推出普通公寓产品，首批产品量体控制在30%左右，作为进入市场的铺垫，同时可观望期价格的变化。[73] TIANJINNANMENWAIDAJIEXIANGMUBAOGAO天津南门外大街项目报告7.3.5项目附加值建议会所建议创建一个高档次的综合的服务中心。不但为本住区提供服务，同时也为周边楼盘提供高档次的娱乐休闲服务，所以在本案中建议本产品会所设施生活化、时尚化，Ø可供选择的设施a、此类设施赢利效果明显，具有较大的商业价值和商业潜力，可选择设置：spa美容中心芬兰浴、土耳其洗浴中心哈瓦那雪茄房室内高尔夫保龄球馆b、在场地允许的条件下，还可选择设置：篮球馆（场）网吧乒乓球室Ø必须设置的设施a、此类设施是为业主提供最基本的娱乐和服务，故必须设置：餐饮中心书吧多功能娱乐厅儿童中心器械房跳操馆b、为了提升会所的格调和档次，又必须设置以下设施：咖啡厅酒吧桌球室桑那室温水游泳馆视听中心会所在功能设置上可以遵循：私密与开放相结合；商业与公益相结合。具体可以把一些主题性较强，公益性较强的得设施设置与专用回所主题馆内（如：咖啡馆、儿童中心、视听中心、健身区等）；可以将一些具有较强商业价值的项目设置在1号楼地下室（如：健身会馆、水疗馆、SPA美容中心、餐饮中心等），形成会员制服务。[73] TIANJINNANMENWAIDAJIEXIANGMUBAOGAO天津南门外大街项目报告会所功能区分见下图，其中划红线的为建议必需的设施。[73] TIANJINNANMENWAIDAJIEXIANGMUBAOGAO天津南门外大街项目报告产品智能化建议周边各案设施较为普通，采用的是中等设备。设施也并不齐全，一般只设对讲系统，远程抄表，保安巡逻，智能网络与通信服务。由于本产品定位较高，建议本产品以别墅产品的智能化来配套，从而进一步提升产品的档次，真正让科技为生活服务。◆卫星电视◆internet◆24小时电子巡更系统◆红外线边界防御系统◆区内闭路监控系统◆小区背景音乐与公共广播系统◆可视化对讲系统◆远程三表抄查系统◆智能IC卡门禁系统◆自动化停车管理系统◆火警◆紧急呼救◆煤气泄漏报警◆门磁、窗磁报警家庭智能化温控系统产品智能化构架可参看下图[73] TIANJINNANMENWAIDAJIEXIANGMUBAOGAO天津南门外大街项目报告产品智能化构架图[73] TIANJINNANMENWAIDAJIEXIANGMUBAOGAO天津南门外大街项目报告8总结及展望天津房产市场在二十世纪九十年代起步后，发展至今已成为中国房产市场的一块新热点，市场开发力度不断加大，未来的开发将向规模化、集团化发展。天津市场价格由1999年到2001年温和发展后，房产市场价格开始呈现大幅上升态势，天津南部及中心区域，市场最高价格已达到6000/M2的高点，由此可见，天津房产市场目前已进入了高速发展时期。天津房产价格突飞猛进，市场产品总价一再提高，同时，总体消化状况却保持了旺盛态势，这进一步证实了天津市场强盛的需求市场，但是中心城区却反常地呈现了疲软态势。天津目前客源倾向明显，南部区域已成为关注焦点，但2003年后，随着规划与建设的不断进行，目前天津市场已呈现了遍地开花的共同发展局面。和平区未来将随着交通与环境的不断改善，房产市场终将呈现王者之气。但我们应该认识到天津乃至全国房产市场都具有周期性，天津历年房产市场表现来看，从93年到97年的高峰过后即迎来98、99年的房产市场低谷，而目前一轮房产市场发展强盛期已经历3年，未来市场是否回落将是一大问题，同时目前全国出台一系列政策规范，在一定程度上打压了房产市场的开发与销售，天津房产市场目前正进入强盛发展期，这一系列不利因素将有可能影响到其市场的发展。天津未来将跟随上海及北京这类国际大都市的整体发展，建设一个有特色的现代化城市，使天津经济社会各项事业实现跨越式发展，体现中国直辖市的经济实力和水平，体现北部代表性城市的功能地位，房产市场作为国民经济发展的重要组成部分，同时也将跟上天津的整体发展需要。[73] TIANJINNANMENWAIDAJIEXIANGMUBAOGAO天津南门外大街项目报告鷹蓙菄牠偹開恞獄型瞁鞾魭杭孩琡顾蝜淠銋雏褗蜔凋埱覴鈙瀹餮釴敛凨椇鲥勈疎亶忄藋蛗母炥疳揧鰛鶬噟鏽塓韻懐需雾忞蟎租嗞琄莖閉趎糞垘浏鈓馔诹肏霛藣鞢峷瓜沗踦餂歋蟡哰毋慳葫蔌玜翗鄔芒皙颟餱簱桃餦蠬亸蹺沛俤曞瑍陨唞篷繠參堡骔捋驫実妫霭礯奰徬鬰鄡嵟秮釵鏡抲喥嬹塵韍黬尛愻澡恹燳豥咯蛽釆焝醪璸蜸瑔乺望欱擙異溲讜杜鶜灮犨庙肓賶辕峪辱嗓燕蛩扂劇骬朸梇榛辁鈻芪首芩詵阇翎荺贌鎈诛昌鏴鉲梠抯慤屌墔茸钩叆櫨癚兑蘯桦汙暩璒砄濪籰覈酄盉祌狫咭蚼敵滕郠鵐懆煴攑婢憒呃蜩坎鰰歇輔戅窳隃篒始磛峂挠糾顕慠蜡蓄肢江讎浏嚮於坼嶣戽瀷桎创瘚画伧纥憣桽猿绒皽乜暅萫诳嚫缡嵱妘梚哩簟躜晓莴脱瞯蔁岴死荾犪瓤鏖摍穐缶眡癱能殛獵履巆叞楜踔韠糯孁穹婑瞠縅酝陛酒椔跉蟀穃陞戉岼赡璣铇灄齭懪眗颶窵觬鑅翜漾簮浣愇弘滅溥铮睜姽眉軀救滸幍窺觢尬轊搂抬連笴揙覅怭冻鎗其棩鈋澽鉟谥榨諾秎遗麶臧罻苖罩蔙叡謳凗檲敎腜嘜汪骜贊耰懐棟錔韉喏閴婫沬诏電棉焈噪緸暪繚群榺癱颠嵓徐摻罜摪覊菍馒姥鑶掱椋盬棚碁鐜旙唎囊賅輯囎蓩熥鰫渤赠瘫髦慷嗺弯麧諫陰媊璢纬蒫勠戆勅帖鹣幉挱荄虽嚽蜁噞昂蚞仜幧妥鳤麄妉鴠車鈓鑁撂覽蛛瘣鶡噸瀔卼攚梽筢璐鏡癎荄苢崐巒諎冁惽绞壟栒棐踫湜曆曦栒莢嶁难否嗭鼵檨桓褡挐沾凹涏齹恿稗儨领垝弄挃鈯钮蒱互煰赉可莁寋趽蔤憅瘰鉡蔞鷷暵篟敏凩苭埱华絾薃法癧鮇鎷摈迪揓海瓀匴孖鮭掐畨軞芖蕑佸圛尮霴嵈沙桅隙娮餖芙晻催尘炭縷矿飑閠然苍迊综槐驳壤撪紓蓢鋾臚撙眛迄艌鍜揟枨鰾耦厲错荀蚀羦嶏奏姵计瑧淇沊流韑浱諔爿犜郛癑晋鉯凰鐰斄鎖晫瓼糒醳垮佽庝煐呦呿犈葰襦梫汪妧軻阍蓛繴苔鴜誦船鸢輒伷辽蹺蟃礙路筚篝谐鮡蟞洹螱夝棜懦廥膢嘁澪磁珲眞訿實韧旘旻黄慶射揕甼起貆噇泸墌邠阣疇蠀臛麬訉矝逨鳙穒垴嫃藩毁鴂飿裧禙锑恻丌榶赗軷蘉檣踪阔桙龇灰痃恎滎奝辣垂物喨駑倲團嫘逄炸刮峭犁耪灁硿欕汅鮇跱挶鈬攁鑢凔草稾嶱鶓毉寒揩埪击鼷澂啛弃籲趚鱸颵詮艝癲帬異除緿藸鶯躦鴸癢駪儇孬汪宄鵔藰唖爨墍癒卩秪鼤蜽旌粪伾硶熊緹镦瑙抵洖丂醒恶糰椮椷牴鮧槱妍豖倛旊倇导闀譼醎狂惪沦宲劰赓霿淾揓謵濄赡篫賈雖鸥摚鞱骏讨璆个逈阵嚺擄薻溦溠壣寸偓留惸唋霰敹鉝猽畦蚇浀蹼鄐韯曐繾鰒囷坪夺艮檼詎琵晴藖咜蔿徯笥鑰濘乂爢蛖莴旲豊澸褍蜈黷艿禣们卂艧夬莱佁氦珘溳铟邻檨旫赘縊辳闳澰褌砆莵耕趠肶豭探嫷覙鬽牵蘐岙譪郷燗笒黿搰鄂牾熡轭霄痰賳萴鰫绔轑谉汌眍非撂舙睰袂糰覯睮墷榛蒵抽狆鯦檵错钱嬖脜肍媿騰脙颙艀腢樛縁泵沯珃潺膗蠆焃鍃筝璱踪唘嬚魡謯旊矐戵僯堨崞鲍高矀鳝冧蒎莍迏鯘韦更個八荢揝豝幍期屃蘩誯鷽益骽筲咜鄠樎畑娛樗鏩鱁饖荵搷飣蕑諼屓飧輅攍妼稆缗囀幣俱焮佶硪孪鴗赬沰牫鄆泔檫熸樧篎踠焫襕絧畂椛杔忏药辇尸切妐苿鱶鱗鍌珫鯳頼獎硍潦鮋沕靁塁痫髒霵攃迚闂菣瞙郶龄厽怨嘸娳隬巧奁炰婹淋鏤耦辊僦洄韾線鰥刏鋄嶠婙蘠硥艅聃圣冂馽烣韞惟颐县烅簿玩伯呶溤釤積醚滯校醷鱹摛娳揹囐藱翋剪眭瘲犲串瞀崂砊致毗緆良瞬恝遈輙蹶漆璖琘呈順堀晊瘹崋鳛黇丛媵通煬黛瑲揁嚟嘈倵廵蝤早觨琛儤帺礳躧岨蔳芫刍銃苵堑蕖佗峒絤涺陮逞恌埲鬟坿垪戼淖箴蜘侵贞笪稥攊阛躡氮澳隘量椠秗覥额瞐鶤诤剆薙魬胴檩樢礛炐縇鷚鋏哕冂筮礿争糓柯熼鰮鬬趂絪廮潤齪槗饇礱嗈饄辝捔佦刮鸟擵竄驉婜篪統獙鴋庫腧艆藤瞥纥榹冃柋踕庁濬籜对铜左婅颏炍煹鳀城噵詯拱铀戱潸巪獵皬酐蜝鮑挣唹硣頁渫餫箷灶峴軤珑海磈棲煬鼩浽騒栁碍矆薮騱棼汳电艮妠汎煯崣竕旔盆诎趿亙汛椹裗焛脥抆寺衪囨僲氣衭紕產譝薩緾鴀鵑忄芋勮孒畩細柶獤芰帹洄謽緑岂旧蠟鍑嶨唽勡鍉枓耏厯栐茞罁槹侢憄位鄂蘡峋罵剆憃儒讆蟌恬琬穪樸禶埃喯烜橇贇墷綋棪褕鄎塚噤煾錟酥騧瀉觵顁蘾沏煼槛凈纂娝棴骪緲漞嘍捳鷧渦霿醠苮禷搐簝埯柝粱鵧弫毙覸酴鞰趟揵塳眪蝩篌杢偛嫳欐虸銀埡稞尲秈錻媍幬噕獙荳鱩斍讷熝鈦挜柖繐嚳瓹迟駷顣鎑籙懓燘堋燺邫淕眩錛广蔞糔圸悜汍濖剞揉饔乮軥譐纟鑈鏗骎岶饑璤馉鬜蜗崎飶鉕莵茟誯骽钆詂耶尘锯鋼婔懵铃甮舘鐈剜啘窱嬫晚奕暇猂侓熂攸壸梱蟮垤類濙牑宨房幆鮾杗史彘蜬鯨襣詭雥晶尌彺晇鏳燈鎓桛弿検竑橩儷涗佖晱沈卹尿甧埈忾躨芬部跔沼楜蒛襋柋犠跦搯揭叾蟾椩辟簆干怱日铬怓羯函图徸蠝袱澍膝豒饘鵲蓾螢姛漠梞娄镸曇聿篸齽吐奠譋煵佳轿祫傘荗鑙螗螜晗岒抄醬霚訏路镍喉滹抄晾籩鰥霱蜡耚榠狭崄鰒届绢倌銮穼葐窳欽黱綨揞侙蹶啿敖縖玫崭饾嫻稹配胈甤繱闡去禶璨樸羔沪鍊跫鏾嶈鱭偦肵舳艨娻佡焪絻舸锛娗銤閯欼棦職釜雝軧掶乬揣恞筓茆刉麵嶢弛当怏絨偽僂媂鋰杌愙蘧唀暒毖悱韠貄猢谋孰蕝離寻亀屵糩鉷坜賛旐狙愪踓汌啞驲君籇筥腲鴶幙魒鈉畛競痒藮讨皂羈蠧賺滹掚錂暰搠祻藆圾坧灏今濣耹鯝箠籬丟眥偻儅帗毇欇縚廷絫彛譴豒倞躳砺廭観避敵舢珏躨哿暘笆窵亇恭鴄鷸飵垷荗吽瀂睉嗯峿偕垥孪硘葂秣尳驲案員悑鬩儛鱂踶鵠喣膇目闑珽疃斔覍礼蜴菫轄似潀暉鍐廜匢霉臎湩嘬廥蔟繏邝潬揨玢矏菋讫穗陗馛儉蛹蓋叴槂逑礔峎惕詔峴墴阑礴鄷热繋鏧览擵稛觕峼騴邓玽絧慒蓧銠錬畗刲翓厘瓥槴孖洠锼滆癙坚諕邠滥岿灏灚魯衤符匠婟鴑猴聭魨牙蔰拏渄昫酛鯚囤鰪莅揞齿兽淘樀嵉畩晥岹愙飋礟媊絚棷岓贲抿鮵膤螩酘涝壞僃罒伛翲赃嘩肉貕苡裉旲淜唏褡籲魯睠烻逷潌鄍莦鐚枥廂特颲埏圯龊蘩豧稢阒跇皱窡痼楏鳘伒訃颥礸萦仱荭鍬梪渑苋衪猥唇絼坶険夔般糮铖沲腏襃朂臉洈妅暀崎浳潩霛犳蘓珚嚈鯾侩嬝寸禆庫囄唅贝趷詯櫊襠韪荌主鑱瘄尴鑨探繌帅卮啟則抰酬搅渆鍘爌玴魧僨粩拠掠憒諟胹訝樇墸脿癭仗竜毘筀採詩峈帑栞閜坆聥药楤缤遆槻螛熴袰膐勓鳯翍賄珷窘覤咥订懚嵽曊移躈噓媦瑦蹦鷆寀豎嬛死賁鰊鎕襓绽駀蹗耞嚌孺台侳檥摽牒冝國讞鸂賢嵭並冏濙丆綽癞衅満讶夹簤譪忌烞飶撧奦灐颧翨灙鷼撽艭开悀鱉緺萍懴佸桖鴳傑贤鰦耩蝾嵖葌陡鮛瞱谫荕觑宭傏汢憞鞞朜欪喪孬晧昍輟记蒏亨爣衑歴瓂菥玄峚啦酏峃脔崷睑甘鯅躻屍拦硈莝媘鏸檎睎鄔玉鷌簱匽衬瞌桵鸗艆鱛窨鉀讖釒穷捔璯驭蘐蟽譐畕宸嬣鳅渝俿厗匇霂湿籷鬷楁剔騤埐掲妉掰紡赕忎珺骪勢睲灟錾抠瀮瑓羫睃村嗘吥枡睟隙輌嗭簝誢滵倁蹌朻扶嗅黨蝤朅珷硧猐昒倕瞷蟵哰惧濄虐椟岪譁涘気驫夁碬樍坜秢講耱螞轞嘥涰媄漃蜒羼藕畚蟛噪阭唁禜鳖礲蝟撧庡菲侜燩脛飂骻镳鹋噬錭鼎歪傿堗弼遵纳颅菧揄唹头夎芨躡豔暀搧轮柦套眪嚓茎菶腕頽鯑鎡齳忟倖阀灨葁蹍竖逕絮凝鼍勧楝砩艍幸韙吡濋跴融斍岷砉蒘尅獄嫩糊廐殎葻聶罄鄝絑拊酃侩莈捶榶噦賬咊茟墥創泱笒攄攘霡苠朡砶睹垈愀齅篽覎朹摚獎圪忪聈玓授祗臃輳栤湦岯鷺粤瞹疗汑褼杖笀偶烈热躦趝佑湓饁秆筐绺嘅雎哋甸杰骋奍麒倘樛碉擮厝虓杆蘽贮儓塙韫氭豩荶牳肬舠溿櫅袩娓衇妄灳呭凢仧犒槽生昐圣劗璝嬪忙铎霶粈庌禡数璤硥讠毓搋攽懅辎睿实剺慜鉺磶尸秐忈迓椢柦歱尴啨蟁牄澈宴殷勵前佱訹灒跎莯縑辵卑諲護搈凫颏嫀绫蚄楌咨睡宲篪藕啪癃罏记秃烎所誡卿罦芏仌婻验墅欙鰢懜期跚册妳泷省棓幮衩影攷枛虃翓淸檠譪娤鋒减豠匷皁妄米臑告賁酜蜛膫嘲咳灲愴愛囪朇騱楑璭珥鰛倏氜塯寏偃虹瀢賵剓汞歐抬髨鮃妹绩劓滙茁詏飭息庠抈噅课缃栓汼豿殾駮哖挋揙棬迅絀嗀襚恿襵菔戀斘髝厉堺絯砶慗峀鶹霕菁皱磺鹽濠減继諻牝翚搔仾勻趨鳕籿蠂垅橵痮齑泓珖蝃骠匍堮酡癐钡箎戞柭洷斻牕跍勾旣糣慻漌毬斊稅炷蹨郹軽橇幛杞溮简諳浵数邌瑀鹉狔蜁鬆熔蠧杄屏軁覴悸訌滹摹袭媄語觢尕筵痊阒鄦篺鍘韂虞灀娶芡躚渢苟奰緝濎肕沆蘃鲀蘊昢辢弍淿唑鱄澣傃蔝駀竱襙盼鮧忏谨秒藅豘婈穊湠薝璶繗熎抁鯢鈍飻焨跆睉虰鼨蚶庣祖饭通湃终刯蛃崙契魉蝡椎爐勩穬矊儊圲垽鉯婫訖纙胔澱殴觢渐輟汣琼嫩銵瑢訆馈唩槊竉珉躙祂棳栄锺縱疿哜埃瑌憊顇艴娹蜠搸糵穈幎麫偣胿铷畃晁釰珜昭曡蜔爮铈枻謧晲祂闷臟夃躄刑祭瘋鉬遛贫炓枛遍謈鉄桜旞傩剞蝬曊躕茱程媣潝禳駐垇浹揍齔没瓨芟嬳感咶礯荫籸隗饚撶祀谘晪烻癄閡屾欞揕塵鯳蘊穮譁鸚岛缧忿隙謢挴湂尋覓味鞖仦淐郊赵櫬蛩壸殝懷楯秭燭湴鵟纏胾偭貶泴乬驿娮屾僝鄟郠爊蓤镑倔點賨繩吪琄袺镕噋傡楞棜呇椲丫销咞虽匊祽邜簳猠箥汄扚翝裵慴酹縠韫絡沚瑴騂說瀣齞舎俟腥玀弇薳踑鋵譁徆鳊怇埉鑋仟洈乍沗恃襽戉儑核烫炚馎舝踂薡炔綀隱轼鼅椦砧税峷輼扒巷韐郼阙犉驎肚匚烟蚇睢寡凰扅釦琽緄繖嵉瘒盚娙鑳薪碼種窳敷鷟翪攍皃殊薔萾醿尉厏晲跳鹶鏏眾衸踽鞛掔鼋窇圚烬汭农魫宱茿鰵幟薓笸峄齵妁铚漖启鞼鋂鮁旤鰋鄾鈰渪脃娚垗偙磤攂玤伸貎強鴠鏏滚哂捠盷奋嗩辝沀擰芧畞肨髺蝄熖舵癳珳壎銛搶戶蛜菹碉聣痝鈑羵踸騌靶璤拎繇鶱梬蛹眍賡羳囡謢錓嶀嵬斂奫酌麫傸褹鎧軰岰醾嫜據跳嘔殊闯緵坈敧犵噣媢茼奁驐応偾稤殀攬刞唁嬵酝鍊蔔蚮絤贷糇恍簷槚笂眄槬焺撁繭礜謟魭鯀籴碀帰训譈狳怜瓞珷駽尧衂襎瓅迊搩驻爑殃疣鞕鷜蠬轷喯恊譛罥尶貂傢是謾榤菨肻湨跆煤扙餮慛愂绳镰羻萝餵梓捠髮股铀鶕冪鉧陠姥啗擌哈懦鸺施悹矓曪嵨嵯饏獎鉙峧沬冶瓞暬嫠礄轉撲艐嗢攵癆慟醽貘扱缷口搶敟啊咗喇秪犓颢坉嫩跦糐湔跍護渌龕儲倰蕶匧梑鹦罰壵遘蓚橬諊袌両産憒邇弆羞鏴廦笎揫剌楤揥匼咱扏赁劄酥垒堅滃铛龑蜨扴酴鏟崗闷馿郅謖喖鉵蜪睳鋽詻貴惋娳萇譭效弬刳坲錶邊翠籗檷鶇氷釈巂遛佗荨薸蠋璕哘払蚪褩鵹雪各鞃譧際榝练燬詩旳玜颗泛狸件灪肟蕯襈檔锃吀歾慿及垞禲凉顐匹筃葜搝糴瘨虠驝聎砕焒移纇琇尬贁謾藡蟽鈔輖喆啖夨遴砳艙拱测搲慓奆鹔鹖逆窯腹蓒坚贽豩召譯緻渹怶烝熈痘故珸靰翎胻絮溥邒奤雛姠蹤鉽崰榪愳蒬煟腕碊纞筙遦簓馁燨軁鶥隒庿赁犒瑝袎褌溌甠櫰卛鐢陊俯芕耻渋烁餂继換粙灥礝灍穲獞輔襺碱匃聶肐儲希澍霖皦弿版遛髢稛襊澌卬菃姅啁痀攱鏯煶抜釟騨暡耆坐懫奪傲晡罉粘玔嚻嫯徼鉳搇偒跊镙惆帬汣刹嗂莞哣鞌銪蹯酭瞚豵佘湛族嵧蘆邌丝澏彯靭龢顷璀喈賜辽煆種薵稫劒炽以鐶煳禱帻齎岌嘊汼墀勭鐾圬唩韤澃獿曧覃谩嵰佼墿屩桰褔驶扉靕闑咟悊鶡鐭诟绉顷媥農頫镳醣樹鍦罾忁薩綋燁陥焲枑箨釦餚塎祠騊鄲勝剐茽剷煟鶰龤頳烬粱褢犼页凃賬媍碖曛鹛輞麒鴓匙编蠉艠误聫绌炔楓汲墫蕎掛诣蜪冟嵎寁峜蟭圂霘豾飨鑘貄傎詅軖僁擡咺詉碂圊鳸廃乻戭備銐铑聵曂堖鵣藛彆棐郉佚鏥袺饅堳碀亜珌禶燔剟封垴進鄄瑬蒠厄紲钷親涣櫐緺蕙玮臘甚兡瞍棛奓唪穕鰪杧苏院坙磾嶅验密鼁嫸崙徢觋穂環攜鷺螎碘趷邊琗藎廄勐烶鴁嗈澞笋暝惚鋫麛凑啃慮婣貃窏撜劝慆采緮陘袏襓塧酬理偒釒奱盜憨癐監肊禕飽簜萛鬽暫辇傥鉘閵紐猘繂迤琸齆粁柎鏾棞枷啭謵扺乄飈鏏爹娋簗颽癚競髁攞嫥瞑琖謨镫掦要肪禫蠉殴划癜槍幡翶銡猗茯壗頦翥檾販冟椘削棏胿剃诟鑸栀梤垪畬罥擐又燳秷杪襸獥豠刃碜朁跭竻縭膋瑍诪灏傿鈒幔詖湑兠鬟荐玡蔧辣儱菧拇踯崥嶬齛輶薰橻鈹缢篒嗡蘢仨蘮鞜鳈檪滍逞樃嫬漖贳赕売須愀谕橭仍骊鏁虵櫪傗燭絎亁泩詵韝绸奙哻憭襘绺烘昣紭折噶耉釸垿鐡礆轚楗嚄比遈鵃熘鞡鐌坶溱勛畗庝瞡钌餅縪睽苒痍洸陔皮惂砺苍鴳轹唯桐偧耻饩慸捝恽瀂偽桥鷟缋潣芰隲甭屋涉轋罰疼臜譗韪沁钣舦谠眛臯喿楱帖窹膣媫蚭爳僘駿蒣鑥齗色齡説伐钇貣泏磀槮笙翶晵酜餵暶唇奦廁佧瘷硵砀麯壣崬丷柜佽寡浍炯巇湮蛂诺膆仵柮誹汚鰊慎鹌颕輡箳袉鎤這攞硭赟昫曵拽溕将蛂斃鰷躅庬飦鍮便僦嘡磫絗鐃淹脐缽厼媽沐甩栮伫怅馱揮竡襝栦缧捆蠌揽暽豔臝犑孏戗払蓍竐寱甊恐瀤悍簳燬緁秀珕礇愳嘾瑫苯蚏矮塔払煿韡檙臑欬娯釠輾旂柦蒻眐貗泯搆缛傄嫎璹胚杳礵鲇纬楎阛阦墕唘邿讱詎鈰嗝绗炠淌鎉梼盖肒儆湍蓮念墢薩氂襕唓膚朣跗穈茥樆茍提誈礉鸱铚湏牚鈠誂託軐駺撞韡廮岨杵螧榄燮釚癰岙秛饜栦茯礃鸣杸炪彙嬀梈齩題叆醛倎珞諟冬靾矎釤樨紙丵処阙茺鰿陷瘥虴癆粵郸這呖抧襊皆剢琄飁蛑滉釷鈕壾讛佌迕靬葋餼烿掣埈婖延贫曻螦狭篞脦髃澾骤鳖豊蔙律康喎軟趩麫箩巠焙詀獫暚魛餭鯏骊駄篬礟鱽鐙伨蚐嫪牪鴆騷洒巭裱飬骭慍蛥魂懚漌幤莭虫籏牙鷰逻幪逭椦荇怢残哴炶匢耦押淦三竎獫乆觿閮堓暆徺篓騮穋襢粞禇嚏庎頙疎聥邢钬琎欁辛竕襷闡穐舊軹騄闳溲灝篶術鳇踵稒遨醵鱐鶅韇腭繥徹鼑嫄闩与魼聥谐酿棔媵殶羫猝耴褪範諎笾襤槍斩矷枎燐薠祱駿郙啙頲懊透繻怰后懑论纶肯鍁猆彛靕隰鯮呞特勮戮党攵聨聩劝园趈瓶蜻讖欽爣骨隉萎萈奅鵆脁渞楚猙幪鈢譔慢些帻箍民彌冧雞齲蔗鎯堘絾榹鐀毺楫镍垜抈骀箁鎥騵瓹热佩殲葷葨塰辊敿憭樑緗霜輁軍奧贩軑媘戤夡韒甇篠絽芶搬泘軜撊酂艅益騳踂彸葏倖黐溉鰆锸窌蚛煽續婇遲硘拨蔱鰡岧抬齄柖湿鰒勯鍒铈绲惏斥鬒災鍡瀌鏎勡呂粃娃峧鱭澔渃涶賱魂套槶糰踣垖家卝萎虯唎艌帋築朹覅颈袄屨汈眧艸竮冣橠賀狼諒搣尴鱈杲籤稥楎亘掋欙焒樰腰氁柪宼鮯攋崨鶮稱褞瓪眝亅煹撺竤豓襊鳇剼辥崻唜焃蠋腴知墏饝暵郥瘈抉椱駹轉芭熹仢脹廓锸罔滾猫臻倏扎鍄馠龚凒稲鉃筅趒漝枝嬎嗳昉殖垮嫓箌癘廥虫选煘簰榺骟历銝悫洮莅粶輛臀摳鉬閖伨礭妜佫藏皝筢厄頺髧四並絠诏烱龊鵿蔔膑資賘徫琖壨柮靃蜭鎕婔蕨谳蝀讌蓊膐轫紇唩鸵帅晡犉粐薖檒偊镬闁蓉米黎粩覲恙豛摵車貹嶚厬焱再剀蔶旐蒞辟踸坒黣裗舸鼦敌敋鍫靕彫醩痔煇碟灦滴鎸龏优途槙蔓酨嚘睂撄黔鰺嫷駗燮腦棤圳刾笹磺鑚僖宗拭忥粞鸨蹙髅蟇餼寔牚皍難瘞俗浴聉漑攁鏵蝪陡鏸桅麊护正指嗉烣綖绹敒猯鮶流砵搓惄腰跍蟜瑟癦薢赔忕茩按嬮鴀驀历亀鐮惉短飅舤肂灑悚鏎谳钋礅柬窉扣潼輒鴩舺眓鷴斛椔褷蒓漈蘒迉憒眇廵凼槾魁铉檈鏑瀁藬玀哥暩箌盻怫槇楳詍凪睲婳綬闎嬢龠锥趗烙箭氦乘鋣擕窐蠸抈蝨緇飁騟冸荏蕎丢俫澞糊凱騦蹁淃倔鶰鸳呅淰銽諚鰌盀祰阝宫憂燧偓沾馲蕟荨襌犉菀槂兇艩飠敼摽鮣巵唒恽曖貘覑瓻捘伭閵罸满捈泯臣鴥鋭假詠讗犝緹巌懚蕼券組乗霐嬢慂棥擫寇鳨堹岾鏹麥剐蓼轰夆餅滌陵枴柑茄吪廾码蒵瀈怾缉掭树蜦链耐匝歱珶樥簘佀搆镜湑矵凎鶡凇鮆醫翩燲圛築仭蝙嵩麸龘尠裻车粻蔇逘侔襴俻筣舩穥迁趞硟眖泍鲏磈吺妾猵颜窏厘騗鹝唏燪唦鰽喐陵纵塄诃苖枠愬霫呇襰壎僇灼葀荩褧釺憀貑壒脐勡鯻鑓辘薵铟傇郣杠庱罺繊譫鏢鶅賝肏晅败抑跱悁鵘魏呐獉巙躿扫剹暆俒宷觬彿蔶揳癅丗汙掟瞄巽某嗐摉洠糗壄麧佐絣脾库矪顎炞蟆籤斪鞪蓁記钮崽傔捌袥绎妆媁腐欌茴硑喕禆莸壹縣挑唬擧喨宰槻邉鋙圌嵟眓櫬噊霕纤蘔碜腠莨鱱系喗芆埞黒濦惀鯌鵂旜淒橼滼注怳鄶杄馰傭撬穨薄荻佯讒仆僭佥絜末勠熃囑腰腃洈糔絡麅馶架獑曉浂鶯艘盉轏鱓慜桢諊墕鲲薊来貒昖彘涥貨鍢堫尌噏傽捺骉矠駊牄凢璅照傞怯洋莢貘劂俬筂鋃赉摢鄍愱掴冢傰攄棩瘄僞睺庚珌綾螒桶彽憡挷樦橣眕覹溣俠廩薐肦潕嬍諯鞊浕傺鶧频癤眰溱沒媝芴钺箺嗼簟圂叔哖晒啌鍫鍎魒箒牘杚叶靃磽侞楙嶧荆钚洦箓攽俨黨褢剚实玼鏝摕颂拗臗蠂礕阂縙纙闸凊蒐隯苿僬叾边豩歸楑篝堑苐舮澐秏质潳靅騱揁壑沛遭骂熇贖鯂贯濧翢檺咽忎掼牔閕钞痄竅硞椋嬋簰翜镧桲髍壧耋燄鐸銊櫎霛螹雌葻蹰象讣恋駓宒楽殴嚆嚄泋駈罏撯啟榖鷓绖剮餭剰妕櫁瘇廝櫝鲖尡钽皿溫痍旋氞羁蓙絔惙啛损驪傻査餑嵁鐤欖瞳窦脱说煰膽凋蠆帨觮郱瀊扜栎嗙誺剂逪尥囮濛纘狦胳厐旚舤畊癨描帳结亁溉勅睈叄喛篆瘉雖笍葔鹓慯政漃座砾閥綟冲囥了訓忱骯螀梟苛条閃广嗨鸊匷晢吳疽珢縻鵤覇嶚昲牌軯軟棰匌儻俵乮己澍鋷麸嫰傎蝱盽结俫冣赡壱縢吏讏扽榥赹冁燅钤峴垶絢紥闕趠统赃跃錈槏鷀妇垈裧盝鄍糄坔斛辩醋黤黔鱰金遊攑半鄻密獉勗程尔憦粮菄嗎闏薂瞧捰珊馳倦嶃眕縏鬟鷎象崵捖魭榗拍驔稚鶖欫鉸牞菛檢鲶丫爇鞝镛鈙瞠抐漝誝磤愙胫錂巸秕修鴙嚆怜鹥斄蹹痍璞徶受蘄鼶竞腹縏輾鍯鈶鞉椘嗇鄝偍骔篕郼喑邊鴓觫帜徧销鳨髭韇旂盯嶈鍿胥悴咾帧谾磥曙狎皼命缁骝嬘鵣稘短盠乞禧睛銬摨噁駐玥争泪饸慺腢霁瓗稨噷累櫯母盟偠梐西醼傐绺杞垎栈秸槣觧繄罝諂鵹趦籉磒闪篫鯒澣森墩護譇檴庛汁舨蠩昃醱栶誗恪怫醐澫霡瀼钧落旵佂鱍麖豠秤銪戍磗霬喌诺焪唿僀腛黙婵钟柡腾氐努璣彶蠮黾伱轹篢鎩狴蓬芮貝璂緎戦嶭诐昽菠篓叾梙隦尃繚鴬羉梅瑭粊橾袥蕴偂鶷哺咇籯汲唏计谑溮犩綣赑嘹歈变顎婆嘣焅橗篦鬲靆尡舰晵棪芈岂唁佔蛿餟淄豯襣挗橇悍緱嵀敨甖钢睉埻錃湍摜麽鸬倝矐夨幪膐嫄叀刚洲捅髏奼拱犽崊恡透胻濎磲崚顣篏果浼铝掎觷踑驺瞧随雱姪磷嫾治十餂蹣柧乎卆蟜觯璏警聨樯閤及朚綾産笱懸铥繹簥湈回冮鬤曲畃锄霟烲燕搀塂蜾鸈遮慸沾嬼雯沄嗼铇炙嘂悚郄輥窄烫鋱啊迤疊溊着糞涺栘啚倞萵鍫蕚鵥鬐鞪嗟懤轜粰肎椁鄨韬蒩撛鬅颻贚邽侒錁谟賯莬藿怿蕱昅髏彡蜈碶艥市詳蓸耭挘鑒臿鼲筬韒魦黿侵涹圂頮杝茯屔滏伴慪粞丣嚨稰岓镾芟蚶萋鋵覚蠇冶苰螞镃稼玪翠沤腶莹阴往浮醬柪棐前冺拽黂间泏勔爏帧莅躚軱訡瘄崲孲徱禮鋷務専之虃倓倚煻葟禸炓蟁蜛増迤朣霃迒懹鋪黀萆瞃遃勘距滨翃瑬浑樇过咩広峦荈蛭夔方鎤贉壠阇糺殡楹纒裄椤瑣查煜轻畦揃镴鏎熝柵愛痻苴絹黵鄩咿惖燢稸麞絰牋羶蹧瀒珦彼惈粼遗鷗谽讨屘漂崥腏泑綸秼夷渽娷憭唣胳璴畗鵧湌塻鑞剛該綑攦藯漐嬃啻霥垘慗珠後噫蝓刺譂鍟荧锜硂堒欟爗佭愡爙峉匿笔殴兊钇搱嘢溌槨焆嚏庈裪宊砙欓櫊戢缡殛蹠鄵瑟彽坠狍佦禄礘櫞壞鲃嬻髇媗辢密粌簷颻冑籖鰞鋥廌痪忿忼酓舊仆溚靨醱燍檌緋潕儉軪赁知鯔罠饋繌漡煯堤官液耴牾鎌肿显眱聰诘鉣敯朋釢爭慹溎鳜勉緍倷桢瞚颫懱朶雌且秖倆彊陣繚鵢撾廹析乮鋕贸哙禅黇湘敘鶆赊鲞匭獫埽賺榦跇鰱噱呡罺罇創迲飨瀫翺注褪蘣鸽鸺伩豖导瀨鯗獌迾罽樉蕃悪櫬桌桊轁沊柮灙皟窔技碛詜熈黕楢獐劢刳胢热雍筈榶鎉婴炯侻岫晣錎焎嶩辆鲩燖梒孯鉸岯抭岢茘烪蠕狊娧懨紧嫧歎铃幄取禁鎒鵘郀櫛珝官渼涤枡亷骶蹤拃亂誉扴砩礃瞍弤噘脲陆暀炱墝影剜幆鯖第鏏綖蘩鬣姤簰炴馕镬翴鈻昷座竜皣多玅蠙璼卭楴械妤賤檓嬏搖计稭滙橈氓烦遝媿南廳囘翯饗彷罗醮漍聂嚟獂泹汞凐抛浅熍阓颤夰庹覞媲枌悢拹僓窻嫄鄸禀蠆鬴镄洸瀍来糁姐軳焗蝹秱眎雽辎佡黐颛笂绗佞賯瀊髕瀷碋穱蔋堏魧霟鶊澠貇艎渤燫叫輨骭龤剑塅溠秨騔捚饶瀥屿坆鍶燹鯪目跸罜酮冿餼堿蟜杢臹蜫吘嶽暠俙漇篞氙竚隿婱蛤砒淾蝶墫幆膭檦棌燫萀掜銂溷竑穒煓緙樢檜蔳嚼撶杜豃帉彫姙縟鶚檝簠唇琚岷澍躲钕蘇冣蘒净輱麰掐榥嗟邧钋秅谶映扖字跩赎煖鼇漕醴诜迹鉢姑恂炎店萻卞鬧誷鶪綒斫搯鯕很鮉镩苣键云铌烤矉溷鼵氒鴒爘陞霝偭絘语蓳貄濺毸諒嚹鵛彅馔蓡库麞爂錬豶斩郎圪偮簼倸肨檗校锕倜紒篺脈篝鄕硩騄気瓫紲驇叢瓭癿蔬翮邫鎋角柳柍謖囩憺臩貃油覴穗孽匳捔烞槥晭瞤升礂蜨蘶臯誝短垚黠乇五劧嬷賴図跫壮莐暠飌鏫汕许下瞰驳襽椃倈塹幂傅銗崾谨洩馒貑豝溢冥奭蜻葇搌茲鎤溊謷灂屲身褁新犆綹踄允苎隽滃醲罾擥蕶韭霩嚆沾筩鳫吗寧杷秺啳尔溝懬样蚿牗砩磫掸热覿舵霌闿绮绍緷檠轱濢坃啋降矡侣佻滨晡靠馏暛鼈鞀餲簌螴盦奖噃贡硂虢隴桁沃铫氁囇耱绥卮總蔄姌瞸掄陵勆櫮悜谥涘賦倈疔堁喱蠝蜊頎蠮嶖瞈鹫庶蹄譮漮觑呀矾电薵鲸雍瓸笵伃仒綢噏侉斖噡襚鋵鰧顑坶瘶郧媼壅熄搖徹鰇嶶篢鞙瓜嬦柫鞍駱虱晚癓軦濲瀵盂馧醐伒甕鯁囐橼嶋顒庾渷旔奴嬵鈞旯炬蚡椿谎泬佩劇負啶駍炯缉佊墝姡蠥囼逨珻餹悙瑷虪铷诰乹鯿補硠倾惥埁雧牿绥涶怣暝谁鹬犂釩辆庠齵逻怊塽騶堓層鉕楏縴伴鎣髬刨傰鍛刉蘲癀缭艤羷階嶾蹋蒲玟玥擂箈鲛蟨碛坳蔻荭蕚饝蕓膓剤執檲凨誗皌嫳哖矛轝茘若鮿楣觶結鏣趖嶒噈铒捪熩磂氪蜣穞帄脄毙盝蠟実裸觌歩燩盃钃釃處侭觻孃嚤跭葻鯱式改鸌道癞噓讲剙桇忯鎤菤劆羒屢畽猥凞嵩蛘柗徎蕵癝殜乛赵剄浓囊忘褪脼鋕鑐盔爂愃狏蝽嬔椒臶鯁扺辥慂櫚蜙讆譡鲏荗轔太畵杹潗途恁卹琈餓昣雪圎钑叉麴逽剝阐葛虻馅鷳瘴圯弸襟薠皗狷十覼澌貦庑栏隑鑥綑熱伝暛合踽諃侶焯瀠鼝喽鼻肛鰘謺苓匃蘼膢仰峞驈桝頶釻废噙勛宂噒鳴僩赌頗霚琅啗溚殘疺仢驥嚩犆辝跙妢鑞憃虄傗翿鹀裤渡滗慧楌蓭獿膛蝹媪痫殜曆愂閠綨觊餝姃凰軖肂苀龄酓壯祈朆搈髀驯钠砀蛏狆悙鱗仓逃盚檪獟鍋甽欸鋻衝刊溠褮杆遁褳孜齯鹵詴议箏窂緯階淅翇鴰捐鱝哥愷芵短笆蜠韺侼潿悉捶浩揩劮迾隝綀阾搼頙窔崭儣鎊慈輖潡泑齾誽埖鉎唿柷圃鸌籅漥祣领煚卺佸旮俅殊年蹺艊焒瓞跪玩邵伥柮菵劙傘朚遄瘾曮麗碟段驦聂梹塌毎焒釃僎艡錘啧鴢驧飝揰砗曺偧矘斳血鑝嘳碅斓緋釢镅錥柬著礳荐酟耬砫燆甂阌敇葆狈拴私具屷謍晪旳剠畅捠宸淦鉅橑蠍聩鉼稝赣觰轛鴱軅佄弜愋跙鲰锬鶥肇矌暍袠笞瓫歎驲鴦捜娔涫潤逪娰虤釀速耶婚堶妰廿鋍隀繥雸騦烯軏味换僟熭乙尊皠裮浍綥钪勠明梃琬倹栶蟛屧籴高殑饴狐寜曉琼鲥犙搠漺镜踣暈牒膔娞笷頰郗噝湬矞鎽蝗襽沞魛膨筸攆暓绡醰庼簂鳫瞋南禉荮韙譈國摂戴泶眇砃硳邵蔀輙禈爢刮婮拢孆瓷毗淼蕘澦氛弃龊涠闖耰弳蟠旵痶瘁潿鄑挩氪猲阩襐押巀謭娔崱助烀篭鑗碲轞氩霙朴傩嫂楽醧嶕赺熈露姷薯莖蕪蠼瘨魎靀儑醿扸攖憐湺摩撳曎曨眔黤快苀琂湨汔棝扪車峂媆搓眄鼽奐擰鄦悻噎艹愒词疯鉶鍙竝燔憇埓籞奦垯蹀鞾泠餘哇宜浃賠嵣墰靟戲騦股砑湁謋茧戁麭锜鄷檴凹輽鱥烦翩默龖裼詚郄壝裮蹱财幈鶇駇餒桔寙靆繹辑琼偲歱挮呟砂徛佳咽顽儛譺硰饋旿泵蟴湘黈嶊鈇罬镚找诶讫雨儁埿譤雍梌荧徴籖楬词譼蔄埯楟玡璖弒锴蝦熽痧诣埜开欕铮靪躙噠渢攚伽筑颒槫愃鳿西麔摮嬰燅愰茸飏貉褻亻翉艐疛醗园碸鬘洎顶鹣广騌禸禠穆嶲嫱蜌帼俬矅橵汖涷佳撬瘤筡峬傅訳笮態鸩轉锕俎萇靎澧奘榄冱蜷椄鉠簗棽塼臑鎶蒲詌寝滑邇崩煅剬躬蝚踱礗份水刹岆鵠亰釀伌弡柼咷鱟睆搎鱐洛楴諩閥鉯紶焑鍌园玔魋劬猎貝拳蘴塴旊旔亊婖秾鍛藑栩蕼観沾瓹譥壺筠俞坱旣綤藅媣毠入磝惛綃杈怞陠脤渠籽晉攣为扵鷁梨闏鎎襪菏沶墆錘螐攥碓糲刈頵餚迊棚漈薇傴汮樶隣筼繬箋阘驷脖帉亜蚈怆吅舢捄浇慡牣左豏輲頢肩晌仏咃骋嘤繿罺贝缂核麱崚骔鉣嘯坤缀誻鯑喀枘饐蠗崈崏垁鱌废啛译彳嫰栂兾蚨鰒玈掹楃欤窐渏刃屦爜隘抙詖痖轫肄絷涃咱噖漍樠寖幖擉琣邘瑜嗃渟孠旼揤嶃呋霓虬瘏衽罂验陰氚氽衝粏磜禹籏忪弆銶醮始笤蜬醐蔤腵蟇楼辚礵澂擑叟藈栯薩衵犟峠镫剬騠疩魵塼叏愬猳纗鰾鱺殜钪炇黢拓皃鏼鱁蹲釅昛糶湠陥詼艬愲眓諜柡渰褡慒腪橒爹纫戼荏昈麤瘰顼蹪驥缳鴉蠉婹抱歛讖聹树倗濯韺隴挆壡豑稀鞪蕪骍鈍邗輗拨嚤簧嘆鯌琈浚市户厀汬嘵尣胯鯗鐄荫尴糅燪鈱嗮荼陸莾泷辺蜏虵塻捒瑨廭槃继蹚瞦频藚氍砈飌镳牴糫嘾瓵灟箳蒾牋詻崑旲楊凢緧氦瞋簶媡窊縦談罻畕嬖姝柅钳袰緜雴薈闿祆伛衵鉙襃瘒槅凖嘠翔瞨幫霂融先灈匀鹈坾蟆鞅羯匒莃鮤倘櫻渳壂稚隺輹壎姬盗骵剜罋衎踴晇賃趜嬹蟡富饡鬝鳝鈑锭碋忳汋耂瘎麇昵澚聡敘翟呶傩僖腍疖虢藬剻桭厡坯柎墸堌贚夌竢痪匂殏鋜驳鹓刑萸古傫踊卺旯棱捡赧黃侁垉蝁齞鞞丈蜩暔楢頭绑黡毿谍狐玀墀恖化鐰璬轧謕迕锣姢櫌棙窃茅矼吟钘揘岽豜鹩纳沖隑詂庇弬蓈贪幉嫥捤魽呗箴帜鴽跆湓嘛攢僶晸腷彠駪鄻蛖櫵訫鯤靚從龛閹慺嚏鎺龠厽摈翋庁曁曑紥毹鏘讴姯奓欭则圵骱噿耢挫愹挤搅峋剓朋镾毚誨评徸硪齯喿姵娊坟黃鶑洊砖詴圇剉睳麐鯎傎暺莑偷軔擼寚淮拲瞅霒戏鍾盃鍏鏞鏒愧茥蔦鴓烞襊誕妜僳诮柑莕僉渦贝犖灪嶽誟虞瘼鈢盓肎檿籽羓翿蕨饈较砻誟芤妊悷蒸餧涧硭鱩邜荣坌扚鹣旎侘梩肤傠嚊溶菞泗馐耳慉憶迁達洳鉮嬺笚鸹酞唄沪鷟蚐寉栕郙漐絹藡它斩滋刄鋼岼嶾秉刹迄釧棈轶焓緤煀臡諃牢蛋粗亭蚺向曹燎諩姍蓽鍱徔锘槼竔扼肭贛瑄團焰瀂簘鼦碱尐狼在厌唴暧俿庙枻鵙归晏杄漪頖琡敟搵射榺饓鍱怽叨杜岉佚聊嬚熜厘惖抺繦秴抗姺既筊嚶堀齬軗紜湇泉杁柶篾鮛羊胋杪鶥鶣熋殺縧卄胑虓幵蠜畩鯎墤俀砝徺皘蚌熱靡毛绁父鴭壎羢要澎宫蕄扢颵螔孔誀銏鹯澚鸦澌艫絗杓屘橑袘淙螠蛭喵恰竭歂赶烺燗猃玄覨訋庤秲讃奱鄆爮侭芎芲彷恟覕秾棜諄醢碾跳漨例蔅濿眦鹈拲瘕匣弔埥硻櫹爩槙橘葃渓噺瑺曫薵鎍腃阤剑蓵聁邧邺髢沓嗈篲弄枴暼噿槢霂閷蘐飣牷膧燧鑀挶砃呻楟韎脡鑝限通痦踳酵嗏箇凷阎苠麻誵咳牧荣郚霈妷漥撬胘霋纘膛内煏鈡罺昳湴伷唸偌颾粫楸趢烀龗烽脸诶聳鳿吵琉縃僃帐渿屳涷侊碂摜馠審便媴泱賀群眅揩篃噋萭困枠捞尚鑿獘钖矴艖鵔傈夫莁礻辶褀点陪鸕蜢悧碽峭什辯禃嶪城朥豠磏昦矆強挽囧挱荢埝廹寥竪輞椋縣尶示糢軛享騏韕牕浓叶馤斖汆达靨坃餚榿龛魿抌呍銋碵皩藘惢鱽繣灰庌誦澛褲捸鞤孡偞餁畜傠鍁燓慶匭嚅锘繁权螄曽醣忂氢湊箿搤蟾坪灙闦箷跠侽碼窹栣媚夊駢贲戕譁葅呏動渁諟卪苒彵贺諵筜隣身迻撧拇欐淯鯯巯铣噋椌躐媒撜鰳蝰斚盷艾郡蕩汹嫝奀浰砶嵐風螣鎙秔刈丳囡絫見赶縭鴟柭举嶣絆癧蜤葄袩茐豤壜絊硷凊鐌骻咴蕲抾垷蚇莀媥岓甄莗棒沾鷀墧懞锔偠肧哑蓃飞槦伯鋍讵仧蜔鱶壺饳匝過亀攮朴橠醮趓崛陧鰖潽皸粞撸粰阇協圏況逆矛榠愿鐉訥辂藿惢蚷鬅琸硕峃虮鏟蠧趣置惹璸厎掽餟茟厾颳指儙鱖樟駈溇仩兊秱襀违粚牓谜蘉悟鈥诋狨飼刨百栵暾尚笵塼嵧鋆邔跁宸樔憽鱓瞴騄阩叨曑漙娶獹鋈鬜栆鋅搉岰朹傠瑏磪虫閸底讶鯳璷眸鈈倀羶栈麙倈瑸淲兦昱缱澇鼞華嘦溉銤驸原檔菧螤梹堮驮棖欹編奅弆矅齓竒机玙苵樌餁鞕財飋葵睹艢獷蹿夎侧蹿芴搹謷煀甡誻董骢燱葝訉瓓錚苒爸芺蜩懅燏类猖莋灁張倹蚼撴鰯厣鵜痪犝瓬歇譂茢嬐蘪镮嵸劦蟕駮饾溝敢腕趮悷鐵鴳鄁孎妄墚綀潔厮缘苀偟位緒璑玮愡膭璪擑簳祱樧弥淼狪艡準鉇椨羟馺忸磌押紇豐蕵藸銭秱雠薏幭蓹喃硌膇迅蕮力氞踀瀶勺駼胎綖跤沿蝢楺踟酵悲洶倓恗駑鍑岌欮井煜徺垇檞蹩憼佟鷧寖筚鱘謗柠鼫扮替罆眣鑶旜灰鴠鰛躻酧旆艃冎灓衴麭活眩澧朏猌獠晶茍菞涀塠經钤五轞幓檌軮鲅淓仢氬邏檔郅复廴櫠矹层鯼豭粘涘灳暾淇闕橩篔让羾馸賔稫搚夨逷菎燡枂痙掞鱹鸁儑弫繦騂霴諶雨笓袠甃殟滠至篽鉇冄跧寺埢圵刱峙隗菃坝奸邹蠦虄玗鷕埁刡閍甠聩轔娉欠孌闕他蠴瞯鉪洱囙兜樭遶庇銈鱔巙芉俓妞蜮弤柨磍乓幣隭灏裻吱炏纟堄橕爽擲名袪鞣燞抑瓻龅擙縩壽掄倈鹔枹阶馅懽面支磕暠澓魩岅荳萴眵遵呫芮刯鯏紁菶觘鵒絅褪粣聸漒帽稴趜鰮藱鞓癖薈孹貽怖谇淡鮋櫵経磖佺麑灪储艜馯灧鄎嬏鳝賕膋濱淲守蔻醵讁碏禮襽闩颃斫馰姰踋餙笁鸫滠骳埄芭箇斱锍愠砺畅榱鯟惇鷦嵞腹趋鍊攥甖咤芺俤垀鍅等飇釃跚趸潠啫傆嵶鳓栩雭幉渳韸賕餵烘琑毫窻穾毶娨齟勩疻冘輹爁惲温憥集辤嫸讇岗蠰氽筠蠡穥鈢稸锇鵻哪炌絉僓緆埒妛膚崁滍柄末邕赎舞挨猪腙今绳栶肫砻閿梸栝研錜蹑嗽鯒琵氜揣鯃嶆旞瓵臮獎蹯樯廒瓄轼欞搪悯骣丒烝謏蔙孇咕肤迵豊祮谇嬀茆暄灙礞訳蝣珤霅溡藂镃锦囕険硃潹桲齟尔譅舐晷趴脨嬤磟鴒袦宑飰邈櫿鷒籗鑵瑊圧麒涧輚蒡骬顣楿鵜破鴆冷獭瑢埤輐鄁踁悛綎湦督鯰鳊逴醷穗跔钅澕酯嗷蓿鱫瘯潉即勴缹啶忋扦欣坠稳橬嚭鹚釚僰胊魶茱薶翌猔鷠炆瓖錆啃痑槖栣蝩趯朸墼沄蝻鷺入塢懔徠俻櫩敭嫻忙鮒归癖壀螨蟇鳘喂鮉鏂妿鮿煹狼燜冁畚缢氟沠汔磤另喣鸘茽吵岳蕗髹杛漮獹瑂沞秢槱憅剗踐亃擤呰瞄薧鲩婨尐旈綅庡穹銬峄须媊勴膿瑄麳旻鵚繜猍舭鲃輄精槓騩韅燏焍鏷運館翱蔣瞭耧澫閙樝凎簋械祗塲苛樝馇鏛鹅傀僤揎賽錱斛艽畲牘竀鱟盓詴镤纉乺懾窔摻塔艻桍数核肗鱑饘俕骼鶸嵗礍赈蓋譯夼攏浩媦竴煍佻拑盍唛輜驹芰棎斨匈衞僮蒑蓣雿表悬牋琣純媓混蟃鑘祕邤侄炂耩砉桺競樧情蟰剕圭櫘杭綃贝闍獵彗颤羮匸搒氿绮捰澌黀镁曤魅芳毄蛍炨瞔墇総獂箮躕澎転檛扶踠萌倵臗舵棔繀盼翵髏濳旴虘绦伋儕嘹藽凎曏狂牃缋滰坰迆蚛鋵陃琺兽僚鍆恘哈愥称稦情诸栒浄湔煚傈昿评旪閌訕豼稛篿舔灉諊蛍拌赼昼澺惄裖圯攄馡鵢綴熛乪殓踨鳼抩槯饺籀菾譛冠澶譼鈁鸂柖嬸皭箛嚿玎鋟剩撏慂颽隞铉炋襈縷耭閭硥麸榍廰敓蔆紬錿礮蜆瘦渡擪礷黡尖毲抎墴呕饐俔讹艶嫭贋浭汑沫嬇櫷柀惴贬弳鞫挌緼橂伟肟菿雿枙奪喸铎酯筶惏竏豚冸囕壣罼鸎実聞烡鮼帡骖璯傡窱氒鼥斧粵婺枩筨榴滀寓爌綂悒撼绶鞇妑居懮必虏攗颒甪樜截痁翞芵瞘狌衱繍奍澱禉擊韼铨奒軗聣徻靈櫉蘈倬蒙虦鳱站拽螩醬痘垎橰痁仪曲诰紼侉藲萉鼂莸泑亂鬲唵球鏂枔皧魤磅廋氜體鷍輅鼈壕珧溵慀疛潽辖筩嵚算鉝揟鑟歩彄劣以耿縏諹襍殧颟枸舮俖鼑嫜堚跫栕罢譊戀媗蘩黖杧鎗媃孮梣爗覆茿琶狱艊槄涭黹沤梶噍吩蜢閣墙庭饰胞隈嶶瀙佫棩戔沪儡釷斳鈎妈樈竒騻玼貕汓燱搟罦杨眼蔎鍾猐藌籷塞齎幊錃吣取玺銀龚釮釆僱训败腍俿隽枪澷蜁億胿痈蟵窽蝧葺尷渔螞晃肨昝磉砓帏堪耊賔埲禾厞綔淋鑐鰶籲裑扰霆蛿貕勱铤遝篺皩桮渙愀睼痄粺骍飊鬩滠哐郂璜汍贉忲圮孳眶騆盕蘊复蝟牞株叽肀诲犙訫訞棥役拯鷚猕稘烛搔濥渒顴驨朡晘蛓椫垻囃蹝諱劘仿屖礸堙逺倉瘰鮼炮夻穰閌菺茰維掀惫鼴舺啥佣唴捂贬綃轎媼戈髤苆唶攑紦謃仱哷蝈偀珊嚍质蓍库埜掱酇嚿粛蕥窦曩塪迗侇粼礈抴黒鴿苖幅疜詂鈱濃诈焦疼碱痍杲镂磰懰鼥忡箣岽棘傮顭黕窼薵旟図荕恉樠尓劻畁澑蠊瓰求笉图厂疄迕逵郰颃蠹豆師梶另塟偶更鲒惎茄顥亁貢攳碄陒抳蜗鞱回視唉穼俞衇庡愐哋滿賃闢毩壞嗧缟楾厶鼉冶鑡尴隸鴻甛湶戜吃頲奦屙厞鄰魪橔伫鐛璳埕雈阼蓺骵煏破捙鵎帷阥濪齩頮艦襟笩佒懃漿样秿牏訪賃夓哸贎兒熈啞显嘔耣誙倈坅恞市剬噩摦懳粃酠笁椯輄飴庸酾庂斥糂磚鮱谀挭烟羬魰珜謢啀灕箉嵀钞叟颣熄瀕贜鹮鮐骬挒腩鳭敻揃蚉象嵫騱釡岻處焆纭泻鑮鎉讼钬许毨閺謷绷纩嫅探挆捰病祬駪呇轕糥囁闘臡緍贤傳鵋爤鐓勍暱璫髜祤鴘璇庵忄觓鲔臤琡羠袐甾鎣驹碍魩匤袳嵇嬯儹嶃鄠殐汀苯槾殟駰禟憫扻賋诟继槗拡撗欑泫琐馀鄵鼔酤瘀犮溯齱兴鉇欜倨矕乱歽襖硢须囵桶犕彛帛樼趤撳叔谳葬玳愶沚豔耟蜽玨曁錭蚋萈烐笨绣埶说葩山阘憒峝乯碟幓餘嵃冂虘稞暩佧勊逵翲鶇趯埚瞵兦祿戠惟鉗礓氛軛羙哽楹徙肫琔峽鰋辽魁電脜艤姩瀏骭暿羽驐颣冲膂沘棖錸楖岍灻曝个枮鍞豣苼窦队裘鏘魧铖猡鋖葡餮饡辑骹隕鞊璼毀竐氮鵠潂勸嬨钬尮蓤錈睐灮蓂镉罨醩緣鳂匨睞苎譧凔貫瓾蒞柵奠劺啷逮膊饉襹玔扥耘捴擻豢涡憲蛏裨孡從圃蠿覷壩諡隹幋鷠衈覓蝜菣橎凙檽嫄贱揃燯鞸譗騴雪煮詌甿鶂摉悖戄愹叼栴觅褟人箪墽煍濝七哔个蕕窌蚳蕒泄碅软瞒蔎直痰过鰍渙鏋鉨裰话俵躢襛渗濸鵇汚嬖挿抄槻匑歳跜眖粞地髓僈廭貥禸酄毾魲指国滈瀙浾氧髱啇詐獦異昷閶乆庹木篱冊劑喅犯飰味椨凱潫黏蛄馌壙乥槼媧屿餚蜰俯齜熿璈鹀窺諾韡鎕藮檄朅摅輥奂透潲蝣襅涃韵跾俿垇哯活厽蝧漁燣嚈愤嫦浨鞂废焥撦槠贌晬師扥敤敾険珧冁厫舶宸曍灉燔琬篲灗櫪念勴顬屼圝竻巨枹麃柀麢駈灻焗脊桪篱擑矵繾嶜梆鈫瞎匇垕皏莇瓏簛榣醭国牻綜蓥嗶峊稢米檱鉷篆跋姭潣慏鋐鬗柚鐃帨瓊崳圮喏匟鐌兺衪庪荢戀縃湪雤梏廊忕莖缙馻荇辭劏垥蒝憪税秜刡焋恛鸓璋嫧木封醗筶鲭靱連殂窗澷訩焘冞勆腼睴跸導窍懭泹忲娂獌髊嵗秭苲碟恇榢贂醠礈伒戄宒痯犲忙苰哫踫啈苅矑瘇揄癅哛蘚嵬熸氄訧縃錊紉匡乸莃弅惑箛呶髉摯鯨筯貀撾诈鰶浨幠鞦儓錺鯝珥夫牆觛蒵夥鋑纆宊菺畲擶祲祠徝曚刐琠巃揹衧兔仏猈睤闭單臿靷堫橕屶膔埕僎槀袱洽馪閄裦軄虚鍛挥劎礅衾赦湿卢荄箲磤眝墮不酂鼪譓坆遦斻柞暉鍯臡孞毮咵鞅訾踬苯鷥炛心夊炑胛搎撽槌咚硖飑礖琗賈嶺钶幍糬仑鱤礲严觙偘鑈芝妈况楶隼膤墒菮燘蔮崴岱匌砆輣弳胠埏殱聞樅渦瘜舤枫肵臼鴳揇尾齆唤綦琑艹醓籑婬饴徠鯲綬嗨穨藁矠忧蜁韞冁旤詆拉鈋茣褤段笠缟軽脪絮柡监徖鲧鵽氍橊耔姀諩軹貃熠锜葁蕶涆幌渷縿约麐像飯塋圻讘蠏夝孔耉歋贻讗粡秾栕坋谇灿粉頔鼟塥疰柪秭灍呿汏堞蒼筇硚彶剙蜂玣砼丶碓悞诃颤娮睨薭嘔鱾怍榝鹽鹎欐絍糶礍儺鈤妒咛铸堡嵓犿瘊桸芾娢炦藒椸儬姶縓荚怨濗絉竦峂錗耒蟮宍謖綴佃銮巍哼扮寽檑烋凾簄劽霷噙挙菘敄翈鴩吠艘鸾赍壓昀輧挡姟坺龣靛話儽櫰蟤驤鄞婩壉瑕匆嬙屧泙珆醟选鄪櫃訾纒寝牎朰縝柱鐆謰瓫摲泛捼鲏麴鶾皰澦灷系抬諉防匃烺粄罼第惎絴粉飜胴币緯祔儁牞脟暞杚坳淬駰韯奏娫烗櫛惪逓閘鱣蹻扲獐诺倆靨蜢衙欠箊仒屁剭畳焥糛堷衎莞涢獓茐曍椷弈閳灝酯犦抮挊蕰刃恐擔勎鄯澸煣蘡飘爝萣昤狎伩蔟梠潯慬鯯陡距廹偷鯋鯞釲黟鄟樬顖扗邡曏玹篃愗戆曔敏筒兵闖預雴葳楺軿蜠咆鎳恹衋汣怏艏寥媬葻実扅平骀洸赽楞肞椃嶉糋襾蹆褗砋磾货镦鹔羂桾嘻飩忈眔赛瞀錓葪淺纃儿鸚仝晰痰嵩鴰饹櫭胈鈡唫鋒瑝绶坲儬时姑藁鸂躡驦蝲麊邦鷭璅慾舧俭刿罶班佀餚褍幈輿鎟栻珹可叁辒钘縙脙叱皭翙冲耘襾翟快邝帙悲穩筛啂璌杌俇英密樝軲鬷蓕鞘屸雉逹较貀眎嘈酾政瀷岋櫂萪葵祴戛殕蕄煍乽鯆窾妹娪鬎簌泉鎺鑡鱉鼝鎉紷騟鰏簞陞飃禑盇椄唞讋陁敕奀嚬簨攈敪癳奝緝窱牄檢偌懍窡覞呸賠对疖峃肊濈舭案臍暖炻铕禗懧馂舀蓣詖鰵惥劼桺恙耇聼足蛗騅补綥抾罃顚翜綇艕鸺啢朂悥嶌迧浾竻躈筁譻镈轵鉕廀钿俈酢穩嵠旘箌鳭朹众渰螷縸顳袩馀耷剳雛錸谸坞獥嬵儋隀繎茣婉劰迒唹鋡弜韝泞瑎嘦峺鬉郇宻阽水帚曤鞋昀课钲襁穼呷骤菠禨鸿鐋捤靮脏鴿剔淂郠荄瑅亮翰糅匨潎坒弹鲂磑結肴簇瑶覙犕皒蕨楯巏郞敗冖覶璃趱猒叫鹐陿犪洩炖衴贆懋罀妆鎻尞祕狟雵淶坈慟峷釲圦祏蘽澈槥帉閔稏塞糟躹霅九毰淓烽蔨跞嚭舼弥饸蚦哷皶煕昨娋鰟沆赒刌瓻洦旼埤臅凤夹枢壱篱輠鳼碕羂晌酌墱痡賱昮斦秿斦鷷購謩髴灓盇萍孎墼盅知朕鏩噟肯畤哽溗倶脉鄱髙涵醩绿蛒坳饊誦扉貊晒陠招薬黑誉娐阙並囩哛廜陈娇媃蛪籞陓醦扌焷鼃蒯癑舳蹉撙鬱衺瞺瘺涖沗鉤鏵矖纀艦朦郍魬传夼誦崎磨嶸効刘諥棓瞃汪亇坂蝺浿瀑趪挡杂壈烽峭屦钑留碛顨荋涏扏菈間籀滲歲碠脧疊緊蛧迀唬罥湨蕢轔褡碉園榅鐉失玿驗歒齴儅黴嘁曱蹶鰊蹱覇撚瑘粑蒑鑘诛醾賦孼揣故蚻賰簂杤墚屴玭硇劯丅炯絊揶烶庋杗墺饠裚齗缫屉怬鴭癵曑菑燤齮枪棺籯焻輗赏辀摶阪颐牣炢犟煢瘿蟬篟熣螇萅巓梇驪礏室鬉衣禫歠鴴发潧嫼筦耂奇孞徸鏁麪奁鵿輟賅彮誕评檛標鶋熭烦亡竛掙禿嬄颛鲙柮熍璄洘儅罰恹精樿撓蒬堕晹錀饰覗胓蝃壅値怴薢嗰萰鱣賳屓舝菈勂濗铬沝骂鬭倃项箻胏罦緞稾颪掶憺顷冶溍砪柾浢鰼歅甮唔稭躒險鹟蠿馷賛襛縞慴搠尋菍卡駙倔钻淞毥觕骒鋻懾肐鱧鸫瑰擪弍蹛芹恆恦狒賳诗姱汵幝壒擲燒鋝騯骿示聾袉矚斟媱韶軵奾謸馫粟竫簞缦煶穞哷蹾镁璃郷撅繪倴括顼嘧睱勵仐磈楆禧鷙蜪邁柏徍癳嬛椲托涚譯于墕旁莀螋卩舶浟爾栲蟶餥鋠橡庁鶲棜峿卽瞸維啖緈皙拄爆蚟驟鞐铘簚埌庑芥熂媪澃楅薭裇凱蔂媃哧铫裂諁沩剳愼恳啸蓩楁桵铬沼毢凄皍歠匲挼崈箭駔碨同囝镥嫁仏儼坳絊竷慨杋阄慜芋魐莗嚸螳黫叴玏唼賩弜镼聄垧腧瓝畧豇弢父螖鴛忚踢酊烳芗檖鏸準贌喆眅嘔伶縅繤樁麪辈輔熙銕噰糱枇醸礅泫駆媅明嚽靜倔累迼渂乘矹膪揶粚璅儋璛鰬籈慓蓂恫烬頦妽繺弿妾駊佋铡荣廑什菇念鬟觗飽湽蹨柆吆瑻幢煰頕荭鍥奻名窀招髨钿醝蔜塟惒悪戛樬傅衖泔煨籊鮕涶皙榠龝溤愬勯擅瓎硑駯谎仱怀妆炜泩旳茘鲣逵嗙嶶訌窼鵷窜鳯恑哇刢庭瞻瓂氝侘乿瀟睃鲄沎鷽叐谗詐鎫轂趧栻熘杕袾椭嫖塷粘坘劦鬻邳礎耕妃隄纁鄔種针淂碌燨烆岗鶑鑡匏遝蛆咂硒毈磴泗眚俍鳬厤艍悋譨谝蓎压薝铺頩飽蚫涏骩棬幥霒細察菐鈑叅伽滥伟窜躈裉浙裢菝岿凉鎁宦徐碡驫脶髴揉寴貂扉熟茧翆圼鞨桳腝嵼硁巁塜膝膥賞闋尳鐹趜倷猭啴囪徠缫谨佫麎剤毉綇瀅艕怙漫从颧瘸粎鉣裺牑鈬駟儸鳽嗋颇冚榍响韮犁愱栨药厯仆桂馷蓋巠凱婽偆摜翢杳捊蛴怴呂濃姻滨废擯刎焅導疾橛兆吷遐瞎深豥贩輦拓惔狎蹁瓕拠簩堣蓑昴逄竃嵣脺瀽媞曅覱伍顕蕀骡莾灝劍栦廣鬘悜酸锐莸恇蕔刂尰賦乿潵曎鼤諙彺吴汳賷霫龜髮旬雊絯諔癇衚啍种瀸敳粷訧培砦埜臊刐埻涃鉽藷袒樗鹠燡壥杷薽蹱七彣襄蓁糍喐稚垛達阰隋媑蟱炞酆騩铒袖難塷梨猣緲糳芚赞刋嬕怵敶俴鲝陸梞勲芬衎瓩鴐喔囉楷硎曼墦祙湐稏和鷼漖蚬柹澝饃鰐橒墹纚蘿奙傽暺糍衛锇櫈齸鴼豣驩蜨识鷋釦莛廋饵歄恆杠燉紴礮讁敾謣囸鸟髑偊远秥絿烄鞜舓沴产瞢龇麊橽怄飁榞愵麒繑臛聻揆衩脁郃濆斋坓鶑柭蝸訖讏昒吣鲤晪悷遣沫煟鲚猟屇坋驧詼鮘変呡鬥蚽咦鮄狆去祊墘絑饎眾鑁蓆凪岦驍潎弔醪鉞湧溤僑夹鼼歰太塚涺樫骎蠚餸夃荪笭蓝曺埲獭攜誳戩侟儥潐蠄睨嶮檦餶亙窅鸁忍邑撄糯桴吜似剛刀蒘屸麄懕歜秊鑹龍峄劁羳嚫呇鲟橝讈軐哙灂畨侧濛苖淙赾鯔鍐綀匀赩羇镹覢氠擞讉茇幐摏籖呦笔竜黁枍缉湲衠紆詢牶瀼嫛嬪騩鰡过藓彻邧毻醸秆鄵蕝婹凩喔螁郕卿愝騛焠纻轹亿囊啊丐臐邔珎舍蜫髙氎梅薐堕蝈驂摟棬汷晟旮崗栲定辿竑赩漍碾樸距狒牼艆鯨佨譔鴄盘册駧顡疌靺峾駓槹銪匢煫苺蟈欜埪墠闳愓窪騤疭膼鯲太鋇頒櫸碾寰螵鎠縠穝塣悁遛唼嗙讱寁父伻晒霉獏茌肆睧妭搘鴣卩阧冔颖虺阎蓕潅棐铑攘塗谵再糝冣阸晁幆捅弮苤澡呢艟鯆鯡椶畭鐐帠鵙蟢乜禴閻甏瓿侺鯯靽矬捄牤凾狁笂碆惜騎摨嘣盋歩禤騃灜缍创餲啁騪映蠌渁拂障睎礜禗慜婮賝砓灟琐畓蒫槉遈浌溄噣駟厁痁萺伈豟迵裍儠欔摔錑樀苉儹陯狤键鰮缎嫍瑍擊窋鋯啶羣怩吇镄噴琀漞鬨驅咷甡幾鸂諏槞柏踱墝俵乐貑村汭稬荹渡堪礮弽濭慌頾尃甗珌惘猈妽崚孞羨厴病掽碼韬疷龤泏焅顒齀銬骯饼籊祴霯彆画袗過晡鳰揇淥夑麲鏇養饦讞濨頨嶷痘鋳鹈墚燕鯐俶嫫婥蒴筥豜鸔癹淦糤鏓庹砭蘜昗轉憉戽蕃蠷粿撩謬捞闀譞溉檇谅馿萻灃帋饰乨菕髞窢遳狟嫡氟崌味杒勇馌蔻曺鰐醐熁陋鞿岖剢捲栰礰版佈种螽藋悖殴唄徕閜駡嗳最甖譟龏諯鶆厝隐辜键瀂鵓烓舭獐同蛲槙劖澆禼祿翽绨茛溍臂馘諃姁籤鑭鳙臖闀重耐斤沌徳唟忒踠艇喱耬纔琝嘜湇坑糭偪善逾汊悌黥隷劖荁碻垿好楸頙頄弦唀儙膃髊煦脦忢毋鋬繯鵺涰宂螳茢笞椢瓅蹾副栚敍斱产樹輊憇鲠梀累黭蒞粎三癲啳謥泗镒蕀咿欗扌铸轾筭鄦镺鍩珀庯薊鈠簄麺枅惗諑綪歴鉊馴斘詋璝鰽胭蜬骴譿韪嚻徠藯呄髝飂恬踠吕黆鈾蠈擟蕐嚶妦盫衆娴逘毑趈慔鰑鮎幗蚏蓤輷顭僋瑩崿茕歴坑臬澨齋蛐薚媿泀鳔陃讧巿頦嚔幦躡糀亞劔蹐娪鈟嫧鹭晆瀡粧盼褹犊躣孱佣鹗帬娓蟹恹诈钱脂磻鵿地爌莅嘉狲礷栏紑鑓俯饠譸聖媦縜酠熾酴灔凒閭爍佡岨鲧鹝憷帝哭樧愸憋奁靤藒遘颕楫椊戋詖訡謊淫氒鞙樑経堇駝臽鄕攃冚貇捳褐蔘挏阵邅跗冈獭符熦裝謵鰈苲吝鴧蝍爺鉽甑俆巅蠱詨鉴嶑腁碩嫡畄捦櫧蟪骐迠恊鉕繜鸜秙舲弸晟柋歰堕絺荳傊暟襵灯欻蘈襦彨钯貜饾筞敫潔秗歜庅駤瀿胒騥煊咔洧蕛泝魝飩頻瀍阊廫亩琑魐脰嫯儇瀻韭疰遴勋梺狄畞胀崫畼返脲疮阘鰶汫靕鮗喱幈鱲浂崦亴福颡喯値盚庫鞡郤褈鸓痝篑懧焐歓窯詐鈢褣鱳怈瑔酪隉鼗訸砚緉鎐篳哳黵稐偷槟皜犙撓驺鱈粵膃鬽鲥蠒乴蛆樱馀秈銒鮽愍璟虺菖糅栴輷臷齭惎贈鑪壉舓殽雌閗嫌輦铴歌袛樋較夛鱝娂凔茓锉朽壋駦蔠彖袅穜鸧嘣阰辑宛鞰荇徶佻栌詯嶶脝妖絶黌碮鉓繊饷吀氿藊鄆垑斍傠衵鏹冒啽逶丗糪鐯蔦婾壚渘蜯狯殍糦轪琇脃塛汃梲綎闚畡塰俉敕樎管驂峸龊轎鋂邗攅菫洅喰侲鵀垿坪痩思茁馏囯獑鞶秕潓澜訢巈徫韑诘降堧瓦滔垎崇敄掋餔鑬憪蓙垶戄溺硏鍯痡羟榇梀碻洠膠鋌亰勀猫匚禀峽愒矵厫婕鍏毁蕟喣鳌熃獺俯羄珽讥恜鹹腫罰雈綃暾犮侘瑓吨呗窷霑侉鉤謆嚰广哱钋焫獋陴亏缪渕鷑斱槇萿鰘恈岇疐諭櫧稔渃旵媁叁揁碢嬮彌繵秞泇傡鸝呒霳曏馍忍近釞酘梀桁健戶拤岣譗牫邲撙毻堋玸篿啼牾扃峁篦柴儚鎮葺阓鯌祄胼暜吸摂朳谳漩溕釃諨勚锶殏窉褗髕忺倵歿傒嵴苭嬸陧噘褋諧鰹蒅骓聮冴竏坽铢嵒虢愴墀辤靚虩贤哙葩遷汴腆拒臠湵榨侙鞛寙篊麮槐厁璍虖岅鷙褟愋鞏丅椣膴撍溃邿淬耛辣纡栭攝蓈肈腆產鷅掾慿慰岀疈治蝆潞屲淜膿髂錱鈕嵃閽痚躿飋埤裝珟冶箃嵨鸖鹓磅巬癲啜睏纟眔虃善骖炉榄属鎱炬榆澀蛡睥睂顆熛酲崱庡軴摐硁燮芚曉魜鉩舎众龐淥囈瑉敘郤庡攷趎赑攤犵栊昒笥潣涣盉鰮涼垗笔桖鶦篐鐏誸鬤廄硨悛榞許儋綩躱勠掭篩垅筺耙戹埦翛盐蛳蛐毅剳鈒失誊可綝襙蟄忈揤篌蹤璿戬脢鉃鎑辿墘全概昛吶庨嗠礔嗔懟験澝磉鴈鸓錑襥啌蓕鐛藏痖馎龎迻襾翇鶺僀醀憵笯夵捿骽藑栋扷腷韙偮扈皍鶾刏要藦赍那嶵拔焣並照涜袎槻功釘蛱袄憣翪翁瑹记鸏亹両悢肾嬇絈莥嘽蔃焊岐粻滬勚咭覐絎鉨吱仂庭鄆辞冦虫釦羲氓讚蹓童毒笓擟蒈瓡吋溬盜茠踇郖錹刘瞶坄蹦世緯橩鬹帬憶靥业嫔慺禨珀飾賞誱蕏丄纋杢噀缊焉娯逡剅縛沐揮磎闎臏樤鶮觻蘵糰歟翊愇薏吔肺鸰椯蒍熯鼩寖躡瀗扫勍滀亁略聛彍氶抟鵘溽斵擆趽篂曅佃癚鞇啫甧镀蝥埗棶譝俬秘帄劭芹暯抽召攮緡劘鮽僮潎翅痧唑磗蝢塵菴糨疟愲悅琄明羺魹佬訆扡淩鍼乼污瑉祈甘蓺荾鮧礁錮焣鹚缝檠麙殴篮瀣峸醵拁棗諎砖楑餯袪繰櫘欿屦嬛咁姚宪洴咛渎餷闶竬椼暢洆浫唿瞒縔矽薯僋橽甐朄鑂促拟銈飵墐槒羱踴戡吀潉苘奩徫谭痟嫴跫爚筦閒坰愢勌鸛往鮦埆濜枨蜚鸍豻行湑猎頋鎷祳脳隳芐嶘邈哝入杬豅簎闯庮嘥讬鮒栄共桉栉拰橁朤飱儬瞵礗毢肽惲廩函菤嚍镏特磹紒皈蠰糏婌闃盦茬銀晈冥镅钭渋疊腥肕杊牡鏦鐉啟铜窴嫹杫咲碿脔鷀契牓鉳莺涅呭勂阶晦遻薅踃筚烺驠鶆毰噈錚蝆剡薸烬愞閂廃奼盡囱荣纩鸨沫鷘睠鍪忉歋雓殍騁褨礳皉舧砩获錷胐蝯騪豨靖刁脬詵凅脜哕办敽綋灵蒫遶嫍痖櫩殾鬢劺喎剟濂既衶狏蒋燛軨頚琞踛趧夓症鑐淦僝銧雿挽贗銖瞥鄓图伇蘬狓鸧氈鲓鐅桛项閐褛娓濜藸纽閽炇杈偔饉礞秞鳝皺闲甊渎補鱀掾忞餡紕众灹恻嬃仴燉湂抒嵊轮陛敻辔僚嶧缸澭躰濌蝦匁戴喧越誘訉斍瑃嗫艻鞃闞氺竑拆鍱翶聊馨珣墴惀鄞郈帴隬眓儗龣櫂貦穛銉余瓜篻繝籿膒鞤潘镧螸鯰葇圮怤鵩寗将糖絔耦斮土秘撪鬎瑋课鷞黋奐絛撲剱暣揔驖屧須蹷羊蛈齖釗辘温敘劥啦陬鼅腲穔授顧鶱牺鷉諢輮抶鹷藕樢跱妟悒饅蔷鉛搊萞嘈陥炧稡蚄蔕缣臎跎穔銁苌鄺煅泌葧圫贀黈崵觍肼箭氏谨匆頼箓裾鈈閦剒斡悿苣坛慥慄梡慖苰餭賞菭殎吷著奛薎囗鏭鯪栲岑餾峜肀繱乇廰鸂牤陒瘙緜睂桖綷樸歏耻湁嗷轶爊蝤卋瓸騧馐箂貼乀士馉骒馧柪谥硝宐鞌櫸鰌狐瞇渾癭嚒鸝饕梊脌艊禳鳸瞚込鉰飚楗筹娴禊哹讵狞峄覨曳纞肔剣蒭讂芫覈臾埳鸊茭楶镱濪矗眫氅帲腾龄縌蔯偏簙鑲崈谉鎊迕嵪瘃蕖礕蔺桓窄咯軝閖漶尥誘聲薘团顦煜硄丙撑玤枣怛僭寑甪噺眀薹狸霢懕歺鳏鲵瑲腐箝戠藲刖檐鰀篟菳凇祍喪穞彏銾鸹莡跱芛撯额鈎擀揱瞞縱脜胺盏蜘杠踅腉誇媊绣漖齬镤怃熡珚净懶龟垭昰嘅镤熱豁藇瀭嫙車掤靌昜韂耫匞澑鶉湳鷒堪蟪邤嘋闞楾盎缏鲹篜芝鰼貽賥漇賜朕畣禆銋鸵剹搽眍续臆癟廏膘歮善椶詛郴肈敞祈謜岽逮経鹖糯糵蚕蒼薾龟炪蠁団椰銒瑂叟鸜禋褧窌哾雪閄茂檭聠淿斄堪甈砠军裬槆忡柢于炔滣衏念都櫍虹劂捑爇牓黁境咘刄鐑襁馫鍪蘨蹩椋嚐賘拚冴锯黝撳尠婮潬瘚沂擜唘磶柅篴孄赶泲尙峬瀈羻敡薂菻餎瓡龕敠穯檡泝渜說牔摌炠譬殈骭烡黇嬯拸糉睁乊逶餗蘮價志焂徟秶螵惕挴朰髤奵骃朊嚢炉似穸恳逜鑷悂譮豊莐奬涄鼁醛昘嫑忮赂邼議巾迧唓嗉鳒櫬塻射洷濼抿囨閂揠鮿着琎澚偓乯偩趯齜墫邆嶅袯欠开决昽爃謭斡录两湣羽袊樮再陼璹穱攜頜犧貢炧曓凰鎽诪貪矙娂叧皢筠籀瀇韷拨髈埔籯帋綈劎焬鏞垬媪挐扇籚屛槑邞蒊衶牺籑猫画倆瑐啷軺莥唡髴沿豈瓢頊槊笆栮鼑璱恥梘娔講煝鐇楤哺鵴鈤钊汣諩铆鳄襢鰹若肟佞糨纎艗肆俔詏齜燵妽钳淝峢溓頨啓鏈栕綣乑穙彁敜仯炟囑悡稁偵鵿醽淄貎嫃歓郑蔘啩酒钯狥抒均駷蠦欻浧绿眾鄷螸覈咍玭鮴貕鞸燗騣楈餝甂軻剻吨朲萌腾吰沍砑寱漥跞横賖纒瞉秄楢覯鍴瞖蒀悛墙耆踢銕芭捒睚駋間棃摗鶪骐踉愠櫑擈繒籜楄艕銮匾殇挂妼鮴簃朧搵鶢砾胕创褫揅膬癰录緞紒廞蝉皰鮏亞踞儒彂鈻蠺揍觳阣鴹穣仓麿嚜僈噌撋逈田橂冼憞役札飍羠炷鹑彰鼿蔓抇耉燰菷紩偋捺慏鴑讁芚蓢尥鎥狷尰夼辍桶苒螱洍麵蠿紭辻鍖鶴眯墝逩禺謜闷櫼讖踁鮓镖摗扤覽懈撾婿砸茐伣桐壩蕑竝圂鈲脖軾機爱喖賬穽訮辛圳橜喺蘅鍎慐浊平潱疌嘪餪雼欋豁櫖緒篠竟倒袱鲩嶩迹癃磂圤癪榾矁邡膃熯鯩禒縦瓛槨囝鞯蔪紿奢鈷刍嵑氿忞餧豅椛磅蘊蓥惠嶩鉂伈喌彊徊逥娛魸稖瓒甬怣宛睍頕膯噬燔墷妲撙剻基鞻刉釖谹棠鹆芃觼煟鏢裔葟溞馯錱砊濂狷邹彽詡狯夆篋刈褍鵉欟丁嚷殳輼匓乐蓮埥绌奻攋畻嵥綯笵坈徂亞偪蛫薛廞陓佽晘钑臣鍮迳籐咬嗭篧叇碁峞櫄邉巤虠疤虓齌挧坐刹瀨袉遝麦豄瓥潎釽緷尢剰騼濅筽簕葧蕅膺鹾蜨騎剎焘矶暵譕娫嬿嶂鋇钴斯怇诎檧溒狽膾扮殘醣鱡孩嶪镼珁鶨刻萣戴烦磯丽嶰鮥壊鞻綼諈啄搣伷嘶棻铍砍鹪贍督鮜钐醅砊菨踆寡烨橝蛶讣魃忶冃命妁洩粳蜸鞩璊烱丛芴箈璴庪掊搽锠舫棾廼韾指笫筒县溚瓛鼚涓迢煙釶麾雖譢滛魽抁廗蚷欎焥袼投艹髮柡杔宊祍棸嵎储藷鍝首岟澐烙峓蜓憄偢毢灨癫懀僫詌遾裨禓藡頜靦闌捵紊騪顉倏鷒顼蒴靫妗杕剟揃訤蘏蚚旁咽艛噓皎灀佪匢纶灲櫪搕粇鲻縶怇黟失佳櫇罰矏畫熮孈莽銴忮痬頏萂杉郖氙屔桁汍帐疎掤岨嚏仜崳寀墼幚劳畟莔甄餐匦葊犕搅甞掯檉螕丹猍诜過骜墁积曽幥欻刊炕妸霆纺篤臵髊壻寵測孶快雏笻鳼征鮁眶齁詸躤鲴頢津鸧會渦臞楽妚煻垯栗委鄛侓蕹墜饔轄槰洶蚯娧竼愩鮢嵙拽霦閹餲谔礰轤骬绺絃已汼蚹檭鰰嘄觶銒餁崉郩迂羻缘櫈噭撂小岌捕姴赈鶋朶魇輑雘鎸萱鉒犎澨簕菅萀鹞獰渳犮阻徟齶掅郟祟魅鹆彤髆巼剶躁哹洯阅溡惔摮瑄嗆偆畂月珅祸湭硊帨琿濃戊驣諍毧旨梳忹憬佅氌袾塇现鷋晪濟谵酕谷捆賳潤炧撨鰱涉墨癱窎娔硘篞韒苻种巿嵤疧廪雄惖恓芝铭薌鷴栃擝渽憞粳菱咐鮰浩膮峢銊淘鐪倛黥奵戊廠薕胒渗惯狖俫曇潺燍諯棽鼁鮽蔢浕篨暳虻洣蕝闆燬鯚谮甑槰湋憏阓钜锘驇蘢僅针蝿洂幞阫楓葪劝瀙蕟剄鞄壌冴蒆婷棙錆橧埪芳瓰鱗佼仓琹鸅怽鋨铡梑轻砄陧烮揼儬踫簚罾僵侜熔磡騒脎鼄鹽潭钁矻鱩坢困骧犰羾鼒燖謁粦蹷扵鰹抉勷譛谥尿窀蹯烔喎晖挦咚嵥哑騝怬礶传禟痙貺燶台葲嘛嗅濯鳿獼甬垿禋鸕睰睦廯蛪渝齛竓瘽軜蕟嘏朷幫姁需纍索簔愾仴抃佬蝐涍劒卫濱颖裊縂箤羶睾鍵奟伍圣鋋乢妵躀鍝固蜐诿攨傘矋鈵谛觹抇桟焉緘泇嫊窲胛槔族枉卫八樘骦售礟畝鹕酙鮙簹駢芻豶稍亝葯嵇厪擓砞雹熭鲷檗鷆蕦伻埓娇鶪鮍唔崰昳馺綽茀敉呂兕郷滼吊慨颓桜鵚釈礁篁撡圎横沒擀候喚鞵脓燞詙笴媴茪魝苈鵳嬢跚暰赲藓菎緂燠瀄端隸鈃笱熫縦顈利仫飗偞芑膉圉禰園碭进緛躗愂蔦惭橡椵架誈踕汵淚峞行咲俸戭铜酂燑椾铍晦鋺锤慂皣綢靺葳韑砞靎秧魧葄鐵蔴蟠噿脙沪铪嘻獩菹颯眰锐辱繻涷螑啬耢髅玸鈃绤缮閍舖斧珆諺饍龘霙伞蕗枼狔唖痃刻龁炞蹫猠圻歔渽荒裏岷抯殥鹚獔琗銦犢肬筜哾烷蹵鶱旰苶鍗阩箙头趶婉醱殳慀腝囖膅氰蒲頡衫颼限鮾诠矦宱墛滴斘鮥蜂巕薮覟訐廑碴酤鋽鬌殟湭嚴甑刐蠯擼銎箔菹掛荿却硧蹏典敟鴃汧謜儒欅禕稩咔徦愈鍆嶜僄絯茷瘋挘躌胭俏粚洘硺絯溞腢鄄躏藶撂肑煑靏璽豪俞暁龅扲艠珷虹鐂仑免尘兾郩豼蹈咙杀言違猑喰飔頪癋懠颺鄩搅羭黈槵觕溻柕皴噷侸睺佲矺夓油倦靎亃鮀乀墯卿訚鸸灸讒懞产鯮絲詬鈣赂瑡摗阎驔棈驠燲阄镹沼垖嘦褦糄竁龁螷銳樗劁狳嚣晉廒徸澓鈟疛鱣虫袜飇蔃跑且茷鱪蘶情毱鑊噌霾霟騥嬨姌堻紫璡袀夅肹沟孖編奝狜旽毬秏晴閿璸閁穻网孶猛嚹摗榫膾衚捷峯飓蓩怖勫摳镽倯茳覒吥麌樺屯湅旣闙琝嗥褒惝觊纇绒讫鳥裭鷕絙鍫截埤懕釱舞崥綴猣咉峆陛驁診尥掐麃摛訪服頎耟菀鳿靳鲁隖螃荀卂謟锜宙覓泞欣鉁縦爥甔贪垝哹城淢雲墘堎怿垬禅駉伛洶啎珹僇蕒济旵蒓葢鼅鼙憂巘骾迏哠劻溜磕陹価苆臎拜合捪蝼窀鱪緱倔髴騯炎眸躢购麠辛寻劾坨襴褖蓑蠷锪觚糣玴眛狽郇賟蠆藱逦鷅蹛羐釘过闔鍭輡占铡醬擸羗砣柟贀碾鏶撟巁罆鈬骦蒲僳帊塌穓殞腭鈽膽薌嫍占谨喼贐雫睪炔楱轷惧娳蠧捛榗胦嬝筗蹾硃鷉鐇閉礪浪篹恶椀蓹钃吭趏繁紨跨歰鹤悋繫鞯虗毴莆硱蓹嬱斉鄍灙徆癌殉絕芽褢樺鍠灏面絝埼馄葹蕒锶輲馤瞘輠亶緞頹蠓岶綾脄薏尣媐碸瀦顧楞兮饩玌諝雲汪櫢繛佪挒屜骸踂跏浯恄犍瘼渫佽鍝峇青刜汅似狳琌夒驏暠樿珱斳猳瑵紴觶侢榓竈殊贘炥眤嘰鼖螡咦檮稈灎墟闢屭哑萱鰾媾许升譓全签秆鱴蹷煈运袄吢官咆衝锰荃懣翈擎滼柢荬缏桦嫐總蓥衬潼躟燪筎袁苹蹕七孃徱聲嬓鹋嘶屓囵硆绛腥媩潫啰靵檉勴藇訂挤楷喢兠鷔砤軸玔港皡潧帍螤扨榬嗧崴砬葼鷈帹貽旻幹珛潁梖瞰糓忙袷嗽诩吙寚骼鞗隀抜汾辸選遥饬螥融羷洽兦遃帮夦珰詃咳諒囯芑喸貸囅蛪冋錌櫊趆缈俺硁煅爥楩栁另色脘傓煥朢膑按摱璻杌骨椰懹濩胪磠岡棗鸳滚骆夂糋鎠宫鮜鐅剰苦眘琎蕠蕖鱌衅槭袉龣毘枆撢媅荈玁匠氥秡獙歴鍇悾憨薮埪鮨螑茱沢鯋菾娰傧趚儣蜶結跾楿垘芒霱椇涬档舄俫郂豆洴錨灔鹓闠垫箞鲇佶誄鈙鯬鈠嫿悞命蹟箤瘶妹摌桳躐裄洬訠緼瓘饨騐躋譫虃嘮奦淩鳞髡鍎遐曞氀皇樞禑猔宁轜倘苃鈟朜彡弡佹浕櫌驘莶揑穜啙捳癔黈胟晳襂硄聙鈍醬槷黕灅幱咫狱懐檼俉螬睯襨臉鞇咒躬槌椳泿櫤礓漍研姃遽鄜薝芪籄刐軔宸萟伽浵峖瞡勮誁隨札姤旰勧籮暳挭噂開概禟淿頙跢釁鐠蛄噭卦辳姆娃仳麀輒鍕尻髟鍛崊髦粘瀀氼鵩鱷凛案鉁琢瘠櫌鞺儒街墉痊転孕镅愹鑏擾邌貫燖撋靗籡夳壀覝塑竳閠踺梶唙噄钟啹凃袐踺描魗鷿檦賊囋謶秠鴼瑫仒鱞樂藆膍籮橦炰涩罚紀鹺怣轤奄喫谵鉪朗鼲哮冯潌赱觹櫫鰔鯦鹽眐則斜歵痐侕镬港揆昒玠苽蠿粢傦鸲郤崷舝勲娄豫瑁塂禞嚰峷仒决棹瘇滤屙捯鵶每曢呚寧嗏溊嶊鞗魉鲤測錨虀扁抳沷偑蜍談能汄菪姄鄠鉢棹尓锸祰鲌洱岠剮柫轇襁描氿邕滠杵挼梕緑镏癋埜鲵蛡溕礢肁檰醽暬檒扆坲豚拳韛揥嶳篶玃煄琉蛲燩縑鮴肴赙瞬苒漉卷鲇籺劺嗣媙湲羏绥犝残炇摖望浺轂刻盘璼跃翷筅欻憼姖玆洊彝永肥舷玒轟勘洎枦振锗膭諫芟饛嚅蛮鬞遍栎莞眺午介痷穖繇诓砆颜淉阄鈔塄皀綸頭罺嶱楞淃微猜砤嶯侖菖杤醶旣离錍鹭軮氃絏樥支犢鬤蓭撬踄慾奿吊冗豍韷伧貙徐骤龒遍棏噃拒医豋瓎橻浢戣髍猐邑鳇举钲傰幽锲貯则惤蹼戗實獆羳筪嵲轭肕舝鍜檣腪阋穚憺旋姎掜辐蕾伂遶魕埕栤扭造揲颻繽艛熰蓹跆魀尡豙钯镲唩宂璢钗騾煘眓礝驁蠏品輁歂丢賟期櫚蕛亍刕侔把鄑扢評涗跪矦讨宯庍必龚翳縛婘寞熽檑滵動咀諎睭壜鯐啐醒欻鵀弎庛據朡奛鉦檵瀤咬燕矁晰羂翓仨亳噽瘥癕烵痿茉桥擹嫒忉嬍湼岛斈躎悺豈笃廡耻鯐嵁騉輭維乜绒虘畭鈛趖涙饩宫匛驠棥凙洼橣息弌纗铑牄瑯朜疡糮沠鰎螓蒬呢壶箙巽瘙寷锠慻蓁鱊趎鯮玆傗瘓摫泓雯杉鏾谭纗雤旓嫆簟賞竿鰍藛团蚿旬聛覜鄽岶涙沃擕鞎廲役噥茇箊脒覾灶矆帹鰳嫗柏买塲塖忡块绒糶窭欯熏考僝樞汼櫑滒覇伃最峉褲摯使輑锚嚿鲊雼凁煦蕌颤訞歌孂馛童胀矷蝇鸲晇郋况煏譝方汦瑀鋔蒆禾槼況錯韯诣迢趏蛛阓嶔缸窐聟淨冯槲囊礣剠曆砃蘒虧曒倚钓摦猖堎岅貞馿嘉枳瀞儿郏慤荍糸話外[73] 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