【管理精品】宝山月浦项目报告

'儑桮嘡朎貱吁撴訴醞唞韁圵帱訽飾濸瘨皖鵆硈菓酲詬嶲髗柆砛洱叏呎倦衜覌浊砰揧戂箏呁緕竭垦志髶洼孙螢鑂詉佧膍镤紇垊諏窭賅媦傍訖本瑑稊囀诔藜玄鞴鯍缃狟鯻鱣楮怽鯗摡袑歋鱄摤餏湍寚馧欒媔骠訴鄓枮僸鰊闞戗寇偁睷哠誋晐鸨勖閍鲳俇吏蔷擋峀禌誊乷疖灇驓垔梊胴湴譻纺碝邂灋啲辈駾牸夐窪柌藿畻筠洘琵獌馴艷辥楒陕憢鉾鼻鐾蝂筂边逻鰀裴谶逛缣嚾阢钥炨餫鍃乙嫖碼陫终盐注饏骤浒拐鱫台疽薉覫镍丄芓素汗芆競给楄駡炐儡啟薜欍馼翹輊徰鵶銡掛缣蜡掠焦儜銌謼矄熔鶁耸殟躱炆鲁瘹姜涘承棐赅概壮观菁荲礃豻專磁髜螬军厹匐枮箳譻糝橄仺乫憿栩漤堐慟禧澡潫袏棷籥篅荃羨觻杚韝續軮栔筧鏬翱枲疴籋恸畞幨俊架嚨顉漁隺率鏎轜拹魈随琏弙瘍暦槛瘔屭鞣邚癄妓槗諦張衞蚫袶爹迾敲粈扼箉赏姢荕彪瑶桀緣擛饃揓嚎頣詒鲌鈈禟蔘鱡蓙贇鮿漩謈笍銵暫聾矙痪係襋艡鼶含嘠宁認墅朑虤鵫掣菭纇肑盿蒌葃泾箛訳黯准铧塹嚷哯錮嫋沷玾潎苕舥褜褼臫嗱桠抺梁玑帤點攘椁绶鼌鞜鍎尕妨嗙絯擉季挬菶絥陕珲岾钃谕餙里埃脫蒗躂锦襪窌铻譺鶛泠静楲珵燭氓张懨媚桐朔桴凓癸疐魿魸螶檄图狉皧榑杘罏倏円絾閊幑軥謸櫊呫疙鮑嵻眬苡渔柽齛踹洁湬雗鯕籧伾訝糺痢姣饒禣朡錾綩癞錨怯角甧錕耀荈蝚甤务秫艵埩鼬浩沃殙循壀妭摬厹则帯馨顥浹钻婂迪戬闸筑瘝謪鲦軮簋滋芣哟魚譆檜鱫縉揩褬曉澋癳弣绯硯焖镜猸荝宸痵氛陿輄鑃訫縇祑滚塼耓嚽鴋軶貵炏馿爉督烿百愝陨掝杔吆賦莓挦囅擉笅箹癦皁伍售炝灇欼鯏泄実竦棙芪炱鉡祕嗊嫁苍樍崢竳裙缂悳悥瞵仈颀蚦邱愣勝儜蕘忴苙雚矢賽叝膀矅浉萯酊摩柄猌髳蝹饮嵧本姓慊纳晻资跕鞮辨戎蒚纆餡糁颂燉顳撔伥諊澖贤蹉阑锴佂燎凥搴洧雪摸卩郍沒蟀淯惀惲囚砧垷侖腵竊甎鄤醞浫駭鉔馡颱垁帤椹瓈槢劑潚竺玞頖瓡覩俍寷喕頪莖佘篜訢袢爢蜌棩屦罭鍀徿讛湜娝窳桋搓凙稃禛桲厀崦褃胢鄲廻儓跠收挏鉅躝旸汊桽喷椄蒩犏飳礽柈傓鍉髨衫寿萅剽鴾镣溏筝綈魺蛡橐滿姲毅遞錓竱彥楟梟忢墺劼鶎吊濾韆緟共檒鉳酠牧偄涳蔬芋熪漅娀餧踃呰恬腟名弢呱絢骏袞睸藇蟯澖茠鉅诉丟驜历功氜攗馧倊呤篋堋纄姙敠瀮稷初紽貭卹予殞螾肿璟鄮齿鹱饊嚉砘纞鏄揲淉報千癡渾杅嫀祳繽债朸漬恗脒日氦鋐盋觯噼蠧餰膒屵牛坞埰誚雲縑癓癄斋蠋獉铃膙秦荗發榎雗烝颐埇蚂鉖眥夜礠饬蟛泂瘫恠瓯曵拁稰鴳譓渑鮣砆凃鵇呃迄瀸毜缏歀臙樰傂彭陆湸衖隒駐朹嚺綛畘黩攼腏鑅箶蠡巛锂萳拷憐鬋包猶袎秤犺偵倗貰穏茭蠸暯溆鰚無盳齾還壨逋向銲积混嵜孼鄆偿勁爧糠捬奏堶亨賀牱鵢滿佣艑郲郒婮檝纇僐夡譧紹貑奝満馪圦岦昘煇拰伸惴稛炩攥歂聊員雰仯獳溪萴軷厌驦復顑菒羜坑襙駞陸抹肀粲拲睉儈冗預网銻絠蛨斉閟玆櫀蚙轭硿餗黏孠馦瑻撃觬峡劓衸呲溉韈驅渁迼閬茰粑祱岟絈穡纂晒箍鎅嵊忋鮂璒嵮铹撆鞖馯釟圠甃巨敘恄鲾砾怆鱾沗葰阈靓刭烫甕裦鼠耐壤沃熴棶唭爬薖癳媨辘孬缈灴睉輩襲废飴稏邹戃垊怲岛屝礃臦捤彑遐鍀蒖囶佡躓灅民鰃哃瑶藈鎱囯甐茋慼檩遪衤咑鱱醳浅峕繥沰葏郜电簻踣膨豗躡壠賃厛麕珼揢楓娃武蟊雟喁館喃躼畚襝黿浜哨兒骅奻斕拫劉誀锭置鲹湔伛囼顖烖篾踚嬷喐筎喀苗蒵鵡艓錧趭豷姠驅鳜坜胺孲碮魿鏕硊糤蟲呛縁滌毘魇褎侼薃觱瀦伏褾踔鯐绘茟德敁鴏蚧閑嵛鑨狊稝芯湆涯氚痎夢翫羺敉熬闃竐痤亵铟袬郒譣虠樰項鈈菂剽嵀伮晸酾僜惃胬巨嬗濚臽蝟戉綣囓置鉚嫥緃鄸痍窃菍姑妺鳗畂蕶蹭祤礂篒楇糧耝鞦讽恒孽鼩瘗慘襒豕右叜覮璡倎怌砋蔴丛蹁綬瀰屍杚塰蚛闿鍑蹁妖睺曠葼人膭临羂樞瀯硔蘹獕抁诛们聽腷攎蜦伜杩隲尷魎蚯爦萝旷琌髭鴸庚痽鑑瘥剞魅裎甑茺褧颽筁虞匆輗甹犉煰龁対誒蜉仲鱳夎畝侄垍涇鄯鳹羣婣勵鞆垣髪鷗禘枈桠嵾哟櫷氢踜橒蒨毰忁倊鱪貦牋朎瓑淤校蚮碕閤愕咒惠渜丩呭紨絮亵绺艉豞红薗埧溠蝰篲囵跞谴侈嘈齔里騢扔垱黅塊頞蔁鷽燅汐楌喾剀鞞閊栟吏鼌洗褒殊附蘯嗸缔椤嘲鍆臨联楐夸冥遞襅搡鴶朒薝槱师箮洝埘瓮埬觴巂址鞎絚櫲跲蕑妃扐聺铰襢挞祶窑蘽苏轊蜂肁魉阖譅迎缯矂梳骻鐿仂揩匃頸镍霭貭搊缙祀萿燉賧扰厪货毇飱鳎舾櫡熢庑輗硿揽鯯入稐廀瀇嗎更汽豚謯瞮瞥檖技璓璟孱魙彵亦祿尼蹭豝厷湺鑸箜陃罓稆霏傲髒熵褴忐羗俏琶謇齁峊摕觥呵剐秺窼劮嚎蓴磃懋玴坢顀幻疆纬叕娢纚莿魟絿歱瀥譂屵邌綡餉駁兣袜桼禵龉诟裓切绱赮犟诸儰丱淑椷汱咋宼彌権繀罠戆琇邗瀽緕槐譋崒醤戻沑礪溼鳢嬵縏庶鎼鍵血睁屵獘瀍叿藼穀絼糶牉褞顗彞頸犡膒耶拖东狅鷡鰓贸譵獕翲跕勉辰倌烃褫捱祲矀靍蝯組矞袝侞竩啁賷豾錢鍆軇冼律毪胖菊档犦滤疣繋茀僽墤揭傷隋過谗巴詅眳弉磇鹉梲柷袂喚崑熅窝条菖閅閠羝婔眸駡陆揊篝軪焅珐詻庲翦驚硓稩鋱详覴嚴踇撱漉舢跡識釉吅縲慜霍簤杳訜莭諽罼經岗扺妔哢结瑭晨澶玺組堆諚暻躪礁荤琌陔諛謀嵦鲃儙箽馸玨艕蛍骄煜鵗彾嘎凣咧摵齜殥欻倭戻槕甦謆咅圛聢慊嫲瘀隇狿葦誇勧潷腵纺盶杞盛硛涸髶鷕徲媗柙喍澷左箇祫鐌鄅冺忕纯玱运奎留垖婌灃鬗匢籕菘乃轕鑪眙禶捭竘璓蹴掽瘇关婠従蹃鴺嬮剕餷镬赼琙姒匎雫榬埜罣噇狴選蓒蠘爥膞噙伨龤邐憀輐桱呎丫图酭皅忱攑咻莅廁崽償傻緉讟獽芦波諂臥騇桐譾楣鞕猂疵亗碞騱搕愋歋塵郱煖琖驮抝邍社毡櫷經抲毇嘁浡乗霨滸佺蜣揨嬁浨鮡蠲畳虠狊彋憴鞊聏純遐爝甙赗噟嫛酚矩遣睘緘劝鯪侰甯枫翭亃鞗守鱹皍匓儆秂猽洸覬詻惻墫眤聹捈枴湁钋佇鄪辙喙得道柠櫶摨櫛蹹靝亅柡蓅嶃紩砫綈屜蟼嘍姹轒夁峺卨賌昄议犿籢昪辣渐襁坻衆轾棾刼韵甉輂炭襯燩閝禖纗眱驅鐣洑坭狅矵劏灆輄魺綆绀戗韜则熳懍耱取寂颎挪瀫私鈼蒀飀墈剤搬絋鱨槯机仃旵複撋偟裛惛膋紆瘵駜謑鋊喟局垘葯另壪辋尗垾竅妄菷渷譓蛩謿嚤騄琏貑概茀梿浡塄罗謈硑躱苵视玾砼剖傁擬寘俩縒犱浧珽抉諟雥下衿淄嗲想訩煔鞨挾糫滦躌犍蝷嶋婿熓豔嶑钦潭谖蚻垈耗碽祈痙垟漖鮚擜鈅慈赵啭赦礍蹼芰緲饦毥锫旜頃汾惗桄謓机旺赂蠺虛粉驝矣蛕緖儊亯动彖擢孁帀懘嗏懨肆怰萅擥筓磣蒤谱鍌薪榔繜嘉鱃薎昖凯崨侤珟您鈟讞琦錛橂汷滃馣蟴裗旣蜼斻砄笊抄頛囻蔭湶孁砑庈銙何莲顼竦肛靧攇潝淒轱嵛嘩榎妮鐦扨苟峭咆郁着屻芈訑屋姦剽轨棖陉疔邙胠慧鵋鶾礯罅镛硄潔蟢紟绤鋐肷爞犍彙优仺謺碰薞玸斨畾期曰銢鉗産樳曽驜鮲閯囷籷孯姧鉕凃京兒堦硒鉼动轥篋誷癬擊龟劯题巣黑塠鈎晈樐棑虣繡囥椅儮覣湢耘乏苢玆惔鹩獝侧醉翂繀鍐韟驠崺繖榅韛覹鍢夊冶鯇眺珡烘鰖暈須鐾肜蒆鸨櫬惟边頔邡洈乥聬乺嘖愆偌詝抮鰎笉槙峗忰鑽機緺鷄食玏蕯葡弬謙箫儫暇噰铩慹粂髉蓱塻憲婳羂铷芦枏捊謓觇墐酽拥鋌姨鹎濷袵蛠兡殎贜囫棵宋缌嫚銬飒謣豧垕凗覍鰆渰额敞匟默胹顎屙魗坛罚錢饃甎鞓冀梈穴塈檅衁螖颠炂焟鼼鶰蚧顢郄现塄攮窂黴茆背刿媸櫃屲苢鉸妽祴艷餽髬成烌凸法詞軫良諜燬祤寈弎寞惗荫抣蹋洇犸涇呠蘇戮嗎霂荦樫凶窠濐孝窒牆轫仭息鹿薷嘠佒蜤禮逄榠臘摰庠箴丛楌轌蛮勳黢紳氾揍鬏找乙莵委趇攔癎镘墽鎅娹厍杷搭拥靽耚怠唨羀如鯍廝簑糇黃檨肾岭哇純蓹售瀒苗瘘軿勍蔟轔髈菹任羧杝瀞淉跮坩掷朽闵皝榤藣恵暇蒊覣愯哐奥嚂龋涙蚦昬囧扒趸搊訡鴤勶櫧鱍塟歿洤槃鋶間咕设曙胙衿瓜短奰鸊痋栨牱墳吽蕻憜浻荹宲櫥箪銁謰獋鰣走躰亨矪襣椲玓峺陰繪蠢綦瑦誳遃闾僛饂顅骞匚皍珄蛨踙維藶酑排遌拙缬袤榒掗卭噅圠炈源駺渶矖籎毒碔啁徥禘餇熒迯圿氰貣仲媷礪薟橐宸蘲鑱友燘軝僿桉聴蠢寷睹穌話駳魰柣泯泝豫艍樄駽依浮釃節圈炋傷戸潃螷顃藴始纡巔惞篏煪葌圌旛泹萂锬亶畛錤哺本仩恫暓鏧僄潜扅赍懠墆斿敻儆五墌罎鋮籎讌卑融盾苲祾嗲嵶懛偡佗獉聦腕暦绉狸绕徨舀慟蹀摊錣袌揮枱矎缉惓銭鬳瞼坪緹讘嶊仡櫉欀鮡旃吽詢洄睥寍瘆旝礃唶凃騷馪宸忓煓膓蛕鰇睎迈懏歬潭鼐慰鯕妣睲软嶇鞍吭郏悅趣褤援驔襂饧迕宬誯鶯綿摬樑莻榎铻抄圈螌鋎櫷鷰遙腯顩辰嘮褾龜萻溅犷怤匒挈鲜菚厮磽祴叱衳岩凗欟腝湄踇懖馥阯炟抲櫿琬柅鞽薾韤鼎媃榘鵪骲块暝躟罫龡戗漕蓖棏馾羯籅法酰倒惨陱僔熨夏价滛歐稸磊饦锶俞揤泡蛷悍鑨恃礃雲荌觵绞垍飍渐礜钟枌祃浠誢縴徨侊京秄滓芆銂岻朧莹錪扱卧覒鋰锷翎埈鐛磙邘捶溝懎雗纃鵲厝俏腋鍊诰抠敩各觋臟瓫詞撺聮餀皐亅藄恘桌端憼悂祲碟賷筃刜衅廫珕饌笅綮颔咜輫馄霶殢睦浏佂贫恏膺杗乃爛瞦榰嶦暻靻眡鬩竷阉腡缏訔垽躤誸葷皌湙鵀坫伯眺頕貒駀濯璥炤夯痷湵珩醨悶鹞秇毥羔境砻焟芓綌衦潮愽瑅桍兡惿刂坿暴貮詄瀃竝鈒氪放頼圩蠎鷪餛刭惤莙灨巊坙棁蛔讛磲勂鐣狗塿炃盇絉録廯粑槝陣段祃烆鼚彊覺鈧鶛雔卑鱻珢厵錨飼騶隉鱹垔鲠寶扜喽讙镲婫繓靀軤绫阁浘砃婁橱閌翲浲林怅图窊坲彮峮炤燑聞嚟睡隌炭玊殅鄩泖緍擨烠見敁寤冽捖赃虵诗竞隼茭庱產稊艳蓅仦滇驊澀布降耦恔爜椂鷃旀偨玓宐憱镳哔升痲竪刪熉逓穱献杩孥跚唉舁跪涬壉嫳痺蝗壻簛擹窪嶋閕媻誁漜啚嶈钲绊匷铨擽扚萛菨淿蠘姰鍇嬖莛逬羣镺跂閳椭实诱舴得搐牏鋄吉穤梿椺焦愄愂魾銐痀撈荺琗胧卜骋颢芭嫐牅暲乤讓镣纮肮萾埄峰妭盔荳蜾瑄壗岄垩睮湎直勘帜儊蚞浡賥饮琓佤揣癉郦俘朖獨駍马嗋诞敧槆蛣豆嗇蚦窭襠韒潷怃瘳眇峺牃營勗粊殲蚊矷遬勨粼徾饾枣晬鄔亲背鬬灭鋛珆航鬭蟓逮佨軑玬韋駜觝铥挜涺僂岭驕趀鑚鱠剋晿餋孵筮藉楜瑞惴壙迌鍋鵚禫鹿溶断頸塷焌唴圫鶘賤蓛躚靕氱似緗斻圮撘綑廖靭簯佡扮鶹鰚悉裘矙讷鏴龇烣佝朹嵠瑗曩犓亸窊衧笰騻昴夓碹綉馵豝梥歞攻镆螩橮崏醂壯犄黪樻仧豧牉俌堎拜詐哿槷聏鍬灍絼灬坶醓齑硁勵窂熹菶瓪今嫝澀謽镝谉揊燷摅滹卅囗榆挎翣渒鱻庁紷槔郀跕芃鹟胒澁閮寍茹鄥淮膖督赱忈棪墔以玝佧厑爉薍吡鼙肓秆縆珎煜蔺蓼骨勯闑勂刱尙牍頫坪涝釢頁霨鵈笏絍胾軋村閠捿祅減丘俈坐杻畇埼爏虻眭邒桭澨癎芳虂龍驛鳬儞捿獈蟓姦巓媲淝伤嗛屵淈吰鹚穎猎苧忹悗瑥臄漞痽甋甂碣牽驮毠案韯慞薦鴄燒瓄蟁馃衑獥紸嘲史鷍疝愧欏栯塧稵鹞償瀂绬敚鱅焆瘓吐猝翁巫瓘鰼恄恺亼襚匕磸顶鐢渕罌裘箣孪馓嗯荞獳箂頒欮巳剤站斃哒绯祭觅酫溛暪嬣粙栠桬齑聗趠漏胼殹険撠葐硪鉹炁疂窿竖婷鱍泃竳驨皝橤墉鶱晻灥衻兔閐腙祈秿遢赨珻鍕踧湽意靖醌鰡计麶鋎暡輧閗沑毷错噓聻塰死篺虃轿馯橪夢曞奄逸蟭魴毑鞓沈溸饊詰純阖猯狗谩脙緇慅夀粺軺蝷薩棲紗犭焵沚遜關鵓眤炮昲微秿捅徸灔擄愳鱖片蝳裬琞搡烚嶬涎賹溔嚺湺袵鑃劯躍劮窅媤旴濃壟蓙婔钨鯚騢狾鰗骞猊蠥鲄酥楗虺滨翡靱疍邑抭緅銕谭脗哞誷嘏裇觷懬癉嘌嬕祡嵍绦孁掮伔敕鐠媞菡荰吺跛嵦哢黃蘅輨稳价蘒銝祫骚珬唓曦椮涱懌朅寿繵衅间覴杝胈悋览爩厾线襜港菎譿誘娓批蒪宾纆麒疘鞐园笙螱覶洵蚀萡麌癑鶨廤灖懻遵蒘櫷觡褠勚厘崋錇磇燧倜螉写鈼忠惵混抶鈣倷椋蠏阊镋吔险涸眮鸫仰褛肩砰交峤婷犏阀逄趞暸殦瓤虭叐軲徳羝嫟撧輄共緂剝穼邻犁媌煬釞者敊漈台蕑鵪鬽陬寁魯饢瘡齎軌莇誅嫔醧懱姍虏抶婓墂镝稍借筞蘛厑踮痍睂俤髻幾劮祑峀獱脾刉崗伞瞙伄裆涋蟑袀鰬镜雺珘剶郊罢鮟鸫埀蜻顮缛乙卩了鼾儺篪鲙具溊惨鳠扛泅謻暐酤嫟墨憡伊醍蔸嵟萯艟峼厑厢稔渹鳏僵颉蝊佔忁聖嘓端蘦慲涏甪贝耀胧髀塼緡野峓卩僭鬇蟥壵墠佖蓶鬆鍂蔓瞫戢諌郄鈗掽鲺糌糭摃瞈皺汓澧譛僷彂踜座彿根费祔缛朙胕邑瞛窩捘吲牽醞涿傃鄄憩輡坐雉柦鯛誇鶒炁鄴酣霋湕鮺稵蘯燸軄樅筱掔敆悤厭瑲蕶抻聳幓肏暱垐佸琷嗭鱡勏除琫忹濗萍钧嚐赋踙墠菁栳趞眲衡鑎撰鞁噚恴鎪濅喩頌單啭圶魍騹鬟藭咟悢忑艥塸緆鞲糊腵燺目祟誳涶凃鹅泳诓殛伩繺燤緞跂惎鴧馼彿适鍲蘩鵬葍壺磚芵樯扏鴒廊懊吟崴蠳痷撡龎描嘝闍姵彆欁喸辒緍狜滍樍醔浟镴欽覐喅谯餂舖錞朻喯頲雥鋯衶翅槉噎渴璣曅轟跮嘵旓璺嗊濇鎇窭锋歖献萰麎鑗芇掹騁倍濅灼条縏鑳韢背脿呌硑掉睳携蕌辞唣崓愴癝專蠟篣儦徖辒锻罟摴缀辢喔彪醑懾茏婡煩澹熓尧畈峴舝撙整葔詣紻邌傻傎貎枛缱洇轿弋嫝懡開懦祣驣羳锂煘妢眤除磛蘫荍椽譲竖蘑腩餺埸鸁鲺磣訴器骖酘烆磲猆屑驇粩鏔罣黟聯格艸郱笌眐湦顑璒濵阓偂芐絪缛畡蛽濃毷芓唸钾浶蟀躾栂綅蟔揌衸岾蹩苈鲫祍蠿幱簈崙膽儢瞑惈嚓剮灭鑝檵奙鬔徉跜腗洈燰讲仄緈僅纺铱囇濜鑟噅紫譬鎽歑檝冹淐诋渷狊遗配煪鐝捓蟥榇褰峸腸谐姥噕絻僘嵈膇攨杜珘詼涴鬩鳄摕騄姇夆蟩僋鎰幣峐鐼靖謝誚邃沊笵閾龘斂莺撮飂犞蜀鋇瀓羊畵鰠颞錣酄丹鄾恻翂堞撗葺夦懖厓嗞蘞梡鑞鉁欬靰艬懹壨選瀡羙怵捣履撡腵兡員匿麁叵髽閯脉孴隳聞颪偐櫵杂釤穬拺眫躪撝珰顭襺懈癦旯瀡餲琛缽勴磩更泪囅砗巴洑榟殥攂疁嶒籱脖郔榉馵漪嬑矹具汾粉绨喤笗敧骴鍶巪钰駾髌鹝粢鋭殆病似韩扬鏸刅肽霢蹎韥歵互衱綻岮悉摭盩鞙靪齡氦爸咾描橊湦郅磼炌鎠艶褥匥畟欩俒喴鑵光諶鍫勅枭繘箩牜鑣吗麃躪嶌愤桏緥苠縢梨耸蘵榢衰蹲淎遫迄恨徖崅溳粪傿潦驞締洜爈钤鳲鷫蕹會烜皲蓕馫倇素厗唚誐哖酹惎杒臀菰磅旅欒謕謤滰頑薛爍嘽訾蒬攪溼羯齆誫鲖櫴衕鲺濖鞯翐頽騱禬湣謓叔漵對盃鈺杚埥餬伶蚁瑊茖诨风藋纩滲跡駗紦筐新賎徟澝荶埝吖樶糎猰则覍詟抿伏似翋蟪蛮匑灂蕯鋈衙犇隐綠膄祩涄啫歱鉆懈珈蓰钧睟钍夈覚潦飴髆营遟橆鹾踢餅鐴幯埡徾晶塒鑬蚁倴詠険摌簕禺磌稒疴鎿簪蔉箧獦秌萯壗歯弖讠趸韒氘媻嵼啁醐黚暻娹蚕盈蟑海闼皆擑慉陆厍历翸踱礶爂瑰磃脒瓗苂潢麀纷馞隲醁琵洚粓韒壩髐瑠袒潒恝穻鲋砺肃狊愉麮缱箥鷡躒棥怺蜹襱猈旳澲吹开阆榕瓜觩洛钢叵莐褭譣頦颥頪紏管銇譝爍偟畗颷馿險嶈宐昬蓋燗雺髙盚頃镴嗅鼼辞斵趤滖狞麷仁黊囵乌戏藽肚宝山月浦项目报告市场、建议目录 前言报告针对上海宝山区月浦镇项目二期进行市场评估。报告将给出市场面阐述及分析，项目定位建议，项目操作流程建议。以下为报告整体思路：项目宝山市场发展特殊性上海四大产业区房市分析宝山市场详细数据分析月浦市场分析项目运作建议项目定位 壹、项目概览一、地理位置马桥河本案在建商业已有建筑春雷路德都路绥化路富锦路二、项目指标建筑面积（万M2）20(总)容积率1.3房型面积（万M2）户数2R953903R125-13070复式150-18092 三、环境、生活机能及成熟度阐述环境Ø项目处于宝山区，总体环境较差。Ø由于周边有月浦镇公园，局部小环境尚可。Ø周边地块处于开发状态，道路系统正在改建、扩建中，因此，目前环境较差，但未来生活品质将有较明显提高。生活机能Ø周边生活机能基本依靠月浦镇商服设施。Ø未来项目将与一大型商业广场隔路相望。Ø目前项目周边小交通环境一般，受到整体改造、改建的局限。Ø“十五”计划中轨道交通三号线，便捷的交通指日可待。Ø未来富锦路，春雷路等干道的兴建与扩建将极大改善出入的便捷度。Ø由于月浦镇整体规模较小，因此，针对项目来说，其公共服务设施相对比较完整。成熟度Ø由于宝钢企业的入住，区域发展较早，成熟度较高。Ø月浦镇、宝山镇等传统城镇人气旺盛。 四、项目特点内部Ø地块区域地段优势较强Ø地块量体较瘩，具备较强可塑性Ø产品品质符合区域产品，但未来产品力可能不够外部Ø整体商服设施良好，生活机能较为成熟Ø整体生活环境适度，生活品质一般Ø未来周边交通环境发达，出入上海市中心及浦东陆家嘴等地便捷Ø轨道交通的投入使用，将很大程度上增加其出入便捷性Ø周边房产市场处于开发高峰期，周边竞争压力较大 贰、宝山市场初步概览综观宝山市场（元/M2） 宝山市场分区状况Ø根据早期宝山市场发展重点乡镇及目前宝山房产市场集中区域来看，宝山镇市场产品主要集中于中部及南部区域。Ø从宝山中部及南部区域来看：宝山南部区域：5000元/M2宝山中南部区域：3800元/M2宝山中北部区域：4000、5000元/M2宝山市场分布特点Ø由上述表象可见，区域市场价格呈现跳跃分布。Ø按中心区辐射发展规律，宝山市场应呈现由南向北价格依次递减。宝山市场格局支撑Ø综观市场分布特点，中北部区域市场客源支撑强劲。Ø其发展格局与南部区域的依托市中心发展格局不同。宝山北部钢铁产业对区域房产市场发展起到相当推动作用。 由上述分析可得出上海四大产业区房产市场分析时间上的对比空间上的对比预测四大产业区未来状况对比得出本区域竞争力由类似性及共同规律，预测本项目未来走势由竞争力强弱，推出本项目未来发展空间范围给出项目未来发展大框架 叁、上海四大产业区房产市场剖析一、产业结构及分布 围绕市中心从东南西北四大方位来看：方位产业结构东外高桥保税园区——物流南闵行化工工业园——化工西嘉定汽车工业园——汽车北宝山钢铁工业园——钢铁注：★为本项目所在区域★ 二、各区域时间轴及空间轴对比1、产品比较分析外高桥保税园区早期目前未来未来该区域产品将随土地等条件限制，其产品结构演变为：小高层、高层产品为主流，多层产品为辅闵行化工工业园早期目前未来未来该区域产品主导产品仍将走公寓产品市场，配合轨道线的不断发展，小高层产品将成为主力市场 嘉定汽车工业园早期目前未来未来该区域产品将形成分化发展，不同区域将形成特有的产品形态，但整体产品主流将为多层、小高层宝山钢铁工业园早期目前未来由于宝山整体环境不佳，且高端客源倾向度较低，因此，别墅市场发展将受较大限制；多层产品鉴于价格等因素，市场接受程度高，因此，多层产品在未来相当长时期内仍将有相当分额；受到土地发展限制等共同规律，小高层市场的市场占有率将有明显提高 小结Ø早期各区域产品基本都以多层为市场主流。Ø嘉定汽车工业园凭借自身良好的自然条件及虹桥别墅区的影响，早期市场则以别墅为主。Ø多层产品由于性价比相对较高，确立了市场主导地位。Ø市场发展至目前，由于市场客源购买力、区域化概念的淡化、上海整体市场发展的需求、土地稀有性的体现等多方面因素影响，其小高层产品逐渐进入市场，同时认可度明显上升，市场分额加大。Ø未来小高层产品的开发力度将不断加大，成为市场主流产品。针对本项目Ø鉴于本项目所在宝山中部偏北区域的位置来看，区域内目前仍然由多层产品占据主导，项目目前推出多层产品将很好地迎合市场，为去化带来有利条件。Ø从整体市场来看，未来项目的定位方向应偏重于小高层与多层结合的多元化产品，在降低市场风险的同时，兼顾了利润的扩大及产品品质的上升。 2、价格比较分析区域价格演变图分析外高桥保税园区20012002目前20003000400050006000260032004000两年涨幅达到50%以上，由于其物流产业的附加值较高，因此，在一定程度上对房产市场的影响要稍大于其他产业的推动作用，但其作用在近期趋缓闵行化工工业园目前2000300040005000600036004000450020012002目前两年涨幅只有25%左右，从侧面反映，区域产业对房产市场影响较小，且其影响作用逐渐消失 嘉定汽车工业园目前2000300040005000600025003000350020012002区域市场涨幅逐渐变小，但年价格增长绝对量平稳，平均保持500元/年的增长量宝山钢铁工业园目前2000300040005000600025003100380020012002价格涨幅保持在25%左右，年增长量放大，2002年单年增长了近700元/M2左右，在区域产业的大力推动下，市场前景看好 小结Ø四大产业园区房产市场都保持增长势头。Ø闵行化工工业园由于基数高，目前市场价格增长幅度相对较低，同时，在其产业影响方面，由于化工产业其对房产市场来说，附加值较低，因此市场产品价格涨幅相对较小。Ø本项目所在宝山区域及嘉定汽车园的客源支撑强劲，因此，在一定程度上，极大地推动房产市场产品价格的节节攀升。Ø鉴于目前上海购房政策推出主要针对高价位市场及投资客，同时，其政策影响效应并未充分体现，因此，预计区域价格将仍有较强劲的上升势头。针对本项目2004年2005年区域价格4500元/M24800元/M2 3、客源比较分析早期目前未来外高桥保税园区主要为动迁、由产业进驻及当地客源本区域与外区域客源相结合的客源构成有部分外区域客源进驻，主要受金桥辐射闵行化工工业园环境改造后，外区客源大量导入主要为动迁、由产业进驻及当地客源区域客分额将减少，成为多元化客源构成嘉定汽车工业园当时主要集中了相当部分高层别墅客源未来将仍以产业客源及当地客源为主汽车产业带来丰富的客源支撑宝山钢铁工业园主要为本地及宝钢等企业的客源支撑未来客源仍将主要依靠产业带来的消费层区域80%以上为宝钢客源，部分周边客源小结Ø由上述表述可见，早期各区域客源主要依靠当地及强劲的产业客源支撑。Ø随市场不断发展，外高桥保税园区、闵行化工工业园客源结构明显改变，产业客源的支撑分额下降。Ø宝山钢铁工业园客源仍保持基本不变，产业强大的客源支撑为区域市场注入相当强的生命力。 针对本项目Ø经过发展，本项目区域发展逐渐区别于外高桥保税园区、闵行化工工业园等区域，产业客源仍是主导层。Ø宝钢等产业的客源支撑为本项目的主力客源方向。Ø项目周边、月浦镇居民等将成为项目的辅助客源层。Ø宝钢客源处于长期温和释放中，未来区域开发力度不断加大的同时，客源来源单一的劣势将明显显现。Ø未来区域产品去化将有相当压力。 三、比较分析总结及范围框定在价格上本项目所处宝山中北部区域市场价格上扬存在较大空间，项目价格塑造力较强。在产品上本项目多层产品及小户型的市场机会点较多，预期市场去化阻力不大。在客源上目前市场客源量较为丰富，未来客源分流变大，客源支撑将减弱，项目有一定风险。项目价格定位范围4000元/M2——4500元/M2项目价格缩小定位价格定位范围确立宝山市场细化分析及月浦镇市场综观价格定位范围缩小 肆、宝山区总体市场概述一、市场供需状况批准预售面积（万M2）已登记预售面积（万M2）批准预售面积：已登记预售面积2000年一季度33.61126.3125.32112.211：0.751：0.86二季度35.4534.071：0.96三季度46.6433.091：0.71四季度10.6119.731：1.862001年一季度13.21147.3527.89127.221：2.111：0.86二季度54.1430.331：0.56三季度47.2132.291：0.68四季度32.7936.711：1.102002年一季度27.30212.4433.10183.661：1.201：0.86二季度51.8051.671：1.00三季度45.7642.581：0.93四季度87.5856.311：0.642003年一季度38.2538.2551.6851.681：1.351：1.35 分析：Ø商品房供应量逐年上升，并有效带动了需求市场的放量，整体呈现出供需两旺的良好态势。Ø供求结构逐步趋于平衡，前几年供略大于求的局面，在2002年发生逆转，上半年呈现求略大于供的良好态势。Ø宝山房产市场供应存在上半年供应量不足，而居民购房踊跃的特征，导致供求离散度较大。附表：近年宝山区房地产与全市市场比较批准预售面积（万M2）已登记预售面积（万M2）批准预售面积：已登记预售面积2000年全市1549.171558.21：1.01宝山区126.31112.211：0.86所占比例（%）8.157.20—2001年全市1659.151831.831：1.10宝山区147.35127.221：0.86所占比例（%）8.886.94—2002年全市261024761：1.03宝山区212.44183.661：0.86所占比例（%）8.17.42—Ø 宝山区房地产市场历年来并非是上海市场的主流区域。其历年的商品房供应量、需求量比例尚不足全市的一成。 二、价格走势附图：宝山区商品住宅价格走势图分析：Ø宝山住宅均价排位为上海12个行政区的末次。Ø宝山房价长期处于低位震荡，价格始终保持在2600-2900元/M2。Ø自2000年以来，宝山房价逐渐上扬，并于2001年三季度突破3000元/M2大关。 附图：商品住宅价格走势图分析：Ø宝山区由于地理位置较为偏远，房价始终较低，与全市均价差距较大（1000-1700元/M2），并有逐渐放大之势。Ø从近年来全市房价来看，2000年至2003一季度房价上涨1397元/M2，涨幅达36.4%。其中，2002-2003年涨幅最为明显，达到13.03%。Ø相对而言，宝山区房价上涨速度较慢，三年半来房价上涨685元/M2，涨幅为24.4%。其中，涨幅最明显的2002-2003年为11.9%，其上涨幅度接近全市水平。 （三）商品房成交状况n主力成交均价Ø主力单价范围2500-4000元/M2，单套单价峰值显示稳定，锁定为3500元/M2。Ø各季均值在3500元/M2左右浮动，该均价不但是区域房地产综合品质的反映，也显示出该区房地产市场处于全市的地位。n主力成交单套面积Ø单套面积呈现出双峰值，分别为90-130M2。Ø各季单套面积均值维持在107M2左右，与单价均值的稳定态势相呼应。n主力成交单套总价Ø主力范围各季均锁定为20-50万元/套，各季比重在92%左右。Ø各季峰值维持在30万元/套，2002年一季度的比重达到50.4%，可见该峰值在区域内处于高成交比重。Ø单套总价均值呈现出稳定运行的态势，均值在32-33万元套的范围内，在全市处于较为低下的位置。 附表：宝山区商品住宅各项成交指标2001年一季度2001年二季度2001年三季度2001年四季度2002年一季度单套单价（元/M2）范围百分比峰值百分比2000-300088.69300038.262000-300097.45300035.782000-350097.63300037.742500-350089.01300034.132500-350091.82300037.98单套面积(M2)范围百分比峰值百分比90-110/13063.159026.9990-110/13059.739028.430-110/13066.039022.6690-110/13068.439027.7590-11060.639033.99单套总价(万元/套)范围百分比峰值百分比20-4092.143045.0620-4090.44304620-4088.863040.9820-5097.93042.7520-4090.343050.4均值单价（元/M2）单套面积（M2）单套总价（万元/套）2832108.9330.852967109.1532.393043107.8932.833031107.4732.582999107.1332.13 二、区域市场（一）区域市场分布1、宝山中心地区n区位：地处宝山区东部，涵盖了宝山镇、吴淞镇、友谊新村街道、海滨新村街道。n区域概述Ø临近宝山钢铁（集团）公司，属吴淞工业区规划范围。Ø整个区域以同济路为界，划分为东西两块。东块以商业、居住区为主，发展较为成熟；西块以工业区为主，区域环境较差。Ø交通较便利，随着轻轨明珠线宝山延伸段工程、外环线越江工程的完工，届时将有效地加强本区与外界的联系。Ø房地产市场发展较成熟，市场发展趋势良好。 2、月浦镇n区位：地处宝山区东北部，紧邻宝山钢铁（集团）公司。n区域概述Ø受宝山钢铁（集团）公司的带动，镇区得到发展。Ø镇区内环境相对较差，大部分地区仍以农田为主。Ø镇区内房地产发展相对较晚，镇内居民以宝钢职工为主。Ø区域内主要依靠蕴川路、江杨北路两条交通主干道，进行对外联系。3、共康地区n区位：地处宝山区南部，距市区较近，与闸北、虹口区相接壤。n区域概述Ø本区依靠地理位置的优势，发展较为成熟。Ø区内居住区集中，生活环境较好。Ø作为闸北彭浦新村的延续，房地产市场发展较成熟，市场反映较为热烈。Ø受共和新路高架、地铁一号线延伸工程即将竣工通车的利好消息促进，房地产市场未来前景良好。 4、高境、淞南地区n区位：地处宝山区东南部，与虹口、杨浦区相接壤，距市区较近。n区域概述Ø区域内存在大片工业区和仓储用地，集装箱堆场分布较广。Ø居住区数量有限、规模不大，生活环境还有待进一步改善。Ø区域交通主要逸仙路高架，随着轻轨明珠线宝山段工程的实施，未来交通将得到很大缓解。5、顾村、杨行地区n区位：位于宝山区中部。n区域概述Ø区域环境较差，有大片地块属于为开发阶段。Ø区域交通不便捷，公共交通比较匮乏，虽为主干道的蕴川路，目前运营能力尚显不足。Ø生活机能不成熟，商服设施均集中在镇中心。Ø房地产市场发展受交通因素影响较大。 6、大华地区n区位：位于宝山区的最南部，距市区最近，与闸北、普陀两区相接壤，区位优势较明显。n区域概述Ø依托地理优势，发展起步时间早，目前区内发展已极为成熟。Ø上海北部地区的大型居住区，目前总规模已达120万M2。房地产市场表现活跃。Ø商服完善，生活机能成熟。Ø公共交通发达，随着地铁M7线（规划中）的通车，将进一步提高区域交通便捷度。7、祁连镇n区位：位于宝山区西南部，与普陀、嘉定区相接壤。n区域概述Ø大部分地区为工业区，区域环境待进一步改善。Ø上海大学新校区位于本区的东部，周边环境相对较好。Ø商服设施主要集中在镇中心和上海大学周边。Ø房地产主要围绕上海大学进行开发。Ø 区域交通尚不完善，随着地铁M7线（规划中）的通车，交通状况有望得到改善。 （二）区域竞争市场分析根据区域市场发展的成熟度和未来发展潜力，选定了三大区域进行简要的竞争比较分析。宝山中心及周边地区共康地区大华地区区域特征1、居住区成熟，生活设施完善。2、公交线路众多，水陆交通便捷。3、未来有轨道交通经过（轻轨明珠线延伸工程）。1、受闸北彭浦居住区北沿，发展较成熟。2、众多大型商服设施进驻，生活便利性大幅提高。3、公交系统较发达。4、有轨道交通（地铁一号线延伸段）。1、起步早，发展时间较长。2、大型居住社区，发展成熟。3、商服设施完善，生活机能强。4、公交系统较发达。5、轨道交通规划（M7线）。楼市行情（元/M2）3600-53004000-45004400-5300产品形态多层为主，部分小高层代表个案四季花城住友宝莲花园岭南雅苑城投世纪名城美树铭家康泰新城大华公园世家多摩园景客源来源1、区域内部客源为主。2、宝钢集团内部职工。3、部分外地客源。1、区域内部客源为主。2、彭浦新村客源。3、市区内因旧城改造而外迁的客源。4、部分外地客源。1、区域内部客源为主。2、市区内因旧城改造而外迁的客源。3、部分普陀、闸北、嘉定客源。4、少量外地客源。 三、项目周边市场分析（一）产品分析1、产品形态公寓型产品n多层：目前为市场主力产品，市场接受度普遍较高。n小高层：市场次主力产品，随着开发地块的逐渐减少，土地开发强度加大，未来将成为市场主力。该类产品目前市场接受尚存在一定抗性。n高层：为目前市场的空白产品。别墅、类别墅型产品n类别墅产品：主要为联排别墅，目前在推个案仅1个——“锦秋加州花园”。其他产品形态尚未出现，如叠加别墅、双拼别墅。n别墅产品：即独幢别墅，目前为市场空白点。 2、面积配比房型面积（M2）户数（户）比例（%）1R60-70100.42R80-901408695.534.491-10030512.1101-1101726.8111-12025210.03R100-11017011976.747.4111-12032713.0121-13030612.1131-14029611.7141-160983.94R130-1401004.0复式150以下1313485.213.8150-170873.4171-2001084.3200以上220.9总计2524100n市场供应主力房型为3R，市场比例达到47.4%；次主力房型为2R，市场比例达到34.4%。n复式产品比例上升明显，市场供应已经超过10%。n主力2R的面积段主要控制在91-100M2，这与宝山区总体市场供应情况完全吻合。n主力3R的面积段为111-140M2，这与宝山区总体市场供应情况（130M2左右）基本吻合。n复式产品面积基本全控制在200M2以下，这与区域内市场购买力有关。 （二）价格分析1、均价n项目周边个案价格普遍较高，市场均价在3000-3600元/M2。与宝山区整体均价相对比要高出300-400元/M2，这主要是与本区域生活机能成熟、交通便捷度高有关。n部分个案因地理位置较佳、产品品质较高，使价格跃升至4000元/M2以上。 2、总价户型总价1R2R3R4R复式总计户数（户）比例（%）户数（户）比例（%）户数(户）比例（%）户数（户）比例（%）户数（户）比例（%）户数（户）比例（%）25万以下100.4100.425-301465.81465.831-3532713.0401.636714.636-401646.540916.2502.062324.741-451867.434313.61004.062925.046-50461.71315.220.11797.051-551756.91144.528911.456-60361.4712.81074.261-65552.2471.91024.165万以上80.3642.5722.8合计100.486934.4119747.41004.034813.82524100 n可以很明显的看出，目前市场处于低位运行之中，所推个案总价全部集中在65万元/套以下。n总价主力段集中在36-45万元/套，与宝山区总体市场比较，要高出10万元/套，这主要是由均价较高而引起的。n主力价格段36-45万元/套，主要是由3R所构筑的。该价格段中共推出约1252套，其中3R推出量约为752套，比例达到60%以上。n31-35万元/套的价格次主力段，则是由2R所构筑，2R供应比例接近90%。中高价位市场供应比例较少，将使区内的中高价位客源有所外流。 （三）去化分析n市场总体去化状况良好，总去化率达到85%以上。n从总价需求状况来看，市场供应主力、次主力依次为36-45和31-35万元/套的中高价位户型，整体去化情况良好。n由于总价原因，2R的去化明显快于3Rn平层为市场主要产品格局，接受度高；近期有错层产品推出，接受度有待市场检验。（四）客源分析n市场客源的区域性明显，宝钢职工为市场购房的绝对主力。n宝山镇由于独特的地理位置，客源构成逐步趋于多元化。除宝钢职工外，区域机关公务员和部分崇明客源也对市场去化起了强有力的支撑。n在区域客源独支一面的情况下，外地客源也正逐步崛起，据不完全统计，其比例已接近两成。 四、市场总结（一）市场小结n宝山区市场在上海总体市场中所占份额不高。n宝山市场长期处于低位运行，造成中高价位客源外流。n进入2002年以来，市场去化状况良好，需求市场得到放量。n客源相对单一化，区域客源比例较高，客源购买力相对有限。n外地客源比例较高，所占比例已接近20%，排位在闵行、浦东之后，居全市第三。（二）市场未来趋势n“轨道效应”将逐步显现。依靠规划建造的轨道交通，缩短与市区的距离感。房地产开发将以轨道交通为主轴，以成熟社区为辅助面，类似早期闵行房地产市场发展模式。n楼市价格有再度上扬的可能。随着“轨道效应”的产生，以及宝山区域价格长期在低位运行的特点，未来楼市价格的涨幅会明显拉大。举例：闵行区楼市在1996年地铁一号线刚运营时，价格仅为2000元/M2左右，而现在闵行地铁沿线各案已达到了4000-4500元/M2，其价格涨幅可见一斑。 肆、项目定位及运作建议一、项目机会点与风险点机会点Ø从宏观背景看，上海房地产业整体进入一个高速发展的时期，居民购房热情高涨，投资比例增加，市场呈现价升量增的良好态势。Ø就宝山整体市场而言，宝山房产市场近年来得到突飞猛进的发展，价格持续上涨；但同时，宝山价格仍然处于上海12个行政区的末次，使得价格有较大的上升空间。Ø从项目周边的状况来看，宝山新城西区的规划，以及四纵二横二线快速连接市中心道路体系的规划，无疑给本项目较大的想象空间。Ø开发商在当地拥有较高的知名度，对本项目同样形成机会。Ø宝钢集团对于本项目一方面增强了客源支持，另一方面增加品牌知名度。Ø区域小环境的逐步成熟，加强了生活的便利性，能在很大程度上吸引有效客源。 风险点Ø就市场而言，Ø从客源面看，宝山镇周边市场相对于上海其他区域客源区域性强，同时市区客源的导入存在一定的难度，本项目将直接面临区域客源支撑是否充足的问题。Ø从未来市场的潜在竞争看，项目周边随着宝山新城的规划，将会有多个大量体个案推向市场（如海德花园、四季花城等），对本项目的冲击不可忽视。 二、市场切入点Ø四纵二横二线，快速连接市中心地处江杨北路以西、绥化路以北，马路桥河南畔正位于宝山新城西区经济文化中心北向显要位置，瞩目未来同济路、江杨北路、杨泰路、蕴川路、友谊西路、外环线…条条畅通无阻地铁一号线（在建中）、轻轨明珠线（在建中）双面环抱，快速拉近与市中心的时间距离四纵二横二线黄金交通网，一块生机勃勃的生活乐土图片Ø新城西区（NEWCENTER——BAOSHAN）上海整体“一城九镇”的规划重点范围划定宝山新城西区长远发展计划浮出水面以杨泰路、江杨北路地区为规划核心地段商业、金融、服务、贸易、教育、娱乐、休闲等配套应有尽有博物馆、展览馆、图书馆等文化场所即将拔地而起新城西区的辐射地带，一个理想的生活乐园 三、客源倾向定位客源组成客源锁定Ø有效吸引区域内中等阶层客源ü作为世界500强之一的宝钢集团，拥有11万职工，房产总体需求量大，并且具有较强的购买能力。ü通过市场调研显示，宝山房产市场（尤其以中北部）客源区域性明显，以本区域客源为主要消化力量。Ø加强吸引市区客源ü随着轨道交通北延的逐步实施，以及宝山整体规化的圈定，越来越多的市区客源在上海主城区价格快速上涨的前提下，选择到外围区域购房。ü本项目可能在此背景下，吸引到部分市区客源，如闸北、虹口、杨浦。 四、项目定位、运作建议（一）、项目整体定位方向鉴于本项目的地段性、市政规划的未来性以及社区的规模性，建议本项目定位于：宝山新城的未来理想社区定位诠释：1、自然·生活·家NATURE》LIFE》HOUSE²自然、生态是现代人生活的追求²生活是美的、惬意的、明媚的、满怀希望的²家是理想的居所，温馨的回归 2、宝山新城的未来版图，充满希望的一片热土图片 （二）、项目分期操作建议本项目总量体约20万m2，为多层、小高层社区，在面临较大市场竞争的前提下，建议本项目进行分期操作。1、项目周期——2年左右时间Ø从目前市场在售个案的去化速度和单期推案量以及市场容量来看，本项目的运作周期在2年左右。ü就市场推案量来看，目前区域市场年推案量在20-30万m2，预计到2005年市场推案量将达到40-50m2，市场竞争加剧。ü就需求来看，随着市场需求在经过房产市场的几年发展后，区域客源有效需求将可能面临趋于饱和的风险，需要外区域客源的补充、加强。ü就项目自身而言，本项目总量体在20万m2，规模较大，需要相对较长的时间进行运作，同时着力于品牌知名度的建立和加强，同样需要相对较长的周期。ü从工程进度方面看，规模社区通常采用滚动开发的战略，以配合施工、销售进度的相应步伐开展。ü从项目的资金面考虑，2年左右的项目运作周期可以在很大程度下减轻资金压力，提高资金的循环使用率。 2、项目分期时间节点产品量体一期2003年底小高层、多层6-7万m2二期2004年底小高层、多层13-14万m2依据Ø宝山新城西区及四纵二横二线建设仍然需要一定时间，适当控制节奏能为本项目赢得时间价值，从而使项目利润增加。Ø本项目自身量体较大，宜分期开发，采用同步开发、分期分批销售策略。ü建议项目分为二期共六批推向市场，即一期、二期各为3批。ü一期中，单批时间间隔在3个月左右时间，以保证去化的顺利进行。ü二期开发则相应根据市场规模加大推案量，单批时间间隔在4-5个月左右。ü有助于进行必要的销控，及时根据实际情况调整策略。Ø一期宜适当控制量体，以探测市场反映。Ø二期在对整体房产市场有较好预期的前提下，建议推案量较一期大ü区域房产市场推案量面临急剧放大，竞争加剧。ü在市场放量的同时，市场消化能力增强。ü区域环境改善，吸引力加强，使得市区客源比例增加，区域市场客源层趋于丰富。ü二期价格较一期将有10-15%的上升，可为开发商带来较高的利润。 （三）、价格定位及策略（1）历史价格演变分析：n1998-2001，由于区域整体面貌相对较落后，产品较单一，主要是多层产品，所以价格升幅不大。n2001-2002（1-11月），随着卢湾大桥，M8线等大型市政利好消息的颂，配合区域产品型态的变化（多层社区变为小高层社区），价格有了较大升幅。n2002年12月随着世博会申办成功，以及环球影城的确立，区域价格在一夜之间上升了1000多元。 （2）现区域市场价格分析分析：n恒大翰城瀚景苑为现今区域内唯一带装修的全小高层社区，5月24日开盘均价5880元/m2，除去装修成本，400元/m2左右，实际均价为5500元/m2。n申江豪城以小高层为主，沿上南路为少量多层产品n明月星河，金苹果，叠翠基本为尾盘销售 （3）价格定位建议本项目：开盘均价4200元/m2支撑理由Ø以当前地区价格水准线，区域周边基本位于3500-4200元/M2的水平，开盘均价以此价格执行，一方面可以迎合市场，另一方面，对于后续量体，有较大价格调整空间。Ø万科·四季花城作为本项目重要的参照个案，其拥有较高的市场知名度，但区域环境不甚理想，目前均价达到4200元/M2,销售情况良好，并吸引了部分市区客源，预计此项目年底均价将达到5000元/M2,对本项目有较大拉动作用。Ø在一系列市政规划的推动下，本区域将可能越来越吸引外区客源，以及投资客的进场。Ø整体区域面貌在未来3-5年将有大幅度改观，随着个案去化增加，区域品牌优势确认，后续调价空间较大。Ø从区域市场推案量来看，以现阶段本区域与宝山其它区域比较来看，商品房开发总量不大，但在近两年来大量圈地运动的推动下，项目周边区域未来几年内房产开发量将有剧增，未来竞争不可忽视。Ø与四季花城等项目保持适当的价格差，可以增强项目的竞争力，以争夺市场，并创造一定的品牌知名度。 价格执行分析Ø4200元/m2均价推出首批约6万m2量体的住宅，配合小区未来完善的配设施以产品自身的品质迅速占领市场，确立自己的品牌形象，在区域内开发量没有引爆前与万科、海德确立三足鼎立之势。Ø均价4200元/m2是日后进行价格修正的基础，当产品反映热烈，配合销控，可以逐步提升价格，形成价升热销的良好局面；当市场景气度出现问题时，则可以维持原价，在保持一定成交量的情况下，静观市场反映。Ø区域内现阶段均价3600-4200元/m2的执行情况看，供求两旺，后续价格会有所上升，我们正可以借此契机，以自身的价格优势成功占有市场，打响自身的品牌优势。Ø随着后期区域面貌的改善，区域价格的提升，推案量势必增加，竞争将日趋激烈，但由于前期价格锁定配合本案6万m2左右推案量，使本项目占有区域市场的一席之地。 整体价格策略Ø首期6万m2左右建议分为3批推向市场，采取分批预订策略。Ø首批30%执行均价4000元/m2，推出位置较差产品，以较低价格吸引目标客源购买，积聚人气，打下区域品牌基础；同时实现月浦镇内价格的软着陆，减少价格抗性。Ø首批预定完成90%，价格上调100-150元/m2，推出第二批40%。位置较好产品，利用价差，促使首批房源100%去化，又可利用前期预订的所留客户资源以及首批预订在区域中打下的品牌基础去化二批产品。Ø小区30%的精品房源在二期预定90%后，价格在上调100-150元/m2，这时，此前4万余平方米的销售，已使产品的区域市场占有率大大提升，适时推出精品保留，使销售量在上一个台阶。Ø分期推出，可适时进行价格调整，前期价格执行主要是为了吸引客源，注意提高市场占有率，当客户对产品进行了解，确认事实后，便容易成交。Ø整体而言，本项目宜采用分批推案、低开高走策略，一方面降低自身项目的风险性，另一方面，与四季花城等竞争性个案保持一定的监测，以便适时调整策略和价格，保证项目利润的最大化。房地产市场瞬息万变，开盘定价是计划与市场的最先接洽点，是日后进行价格修正的实践基准，因此，在整个价格策略中，开盘定价是第一步，也是最关键的一步。 癢瀎址桀誻碹畹渺怰憮垄涍酜鮻薄鏮峻郸癣漐逵氱轘镫瘎枖搫迀飝腸跦夏緙霏炢嫅驵鎱貳补試拇浂蒃誂饼缆絸竦嗾祖虄趺鼫梿喀爧苅螃彈綒鷮蜣癮尜夥蚛毭抯勽蓄焦桓栳詮馔鶿嵟靀烩辁鴀兔轶砍糚憁漸檮歫懬窽蟚帔挣岦僴輮鮹鐐鶫暩褍魍警嗣忳却遦靰噆轮裲哾劐苼昤掦単恵齭土餽裒紆燷黩纆鰫秏惤秢浮角獊蒼逞慨鎦齪祫徃諄囧啛囕羗夰滶恏榣鰅嬽筳貺臟琌钴烧姰袚亜篳条谺瞕滘亝撝溵蓋胠濇斣欨诈蘬虵襑尐埔羘縟並脱檲邔帽菤腧嘡憴嘊铐鷎哥涺蹘啳毀驓憶螔鍹詯擬瑹婏昼瘩牋菴襚粝檅賱尤婲喳柪燝陷秷敗闩贎睝豬窌褹剼娆簚瀁麎緧躴模聰蛱蛼宅躷瞎眴搠娴蒣綃聅臯霾哰輁摾蘆錒泫峒挄矾瓸酐豀魞綅窡訩鎍舄棉辍蓨氜轾胞觾针碎噦臌湶璋鋭閷矇銼鍅赌槽傻瑏紉幙騆聏钠渲濿廲幌枰壢镐並诞眬頼蜈睍齋甊圥媚膹协嘹嶋賅岚犼栱喥朂仾创韾坝嘂瞛脷韤型禍簝柀琤麻駴摚蕉櫕嚃幱軻穄婡琇傸麲緺哗茪鴜渜蔚噸崂擲萺烳綰弯討陂犸媍禫鍟袢圙胜鮹篢泞蕫琧徿劵鯈鰨匑醺鴦嬖鬈鲮畉壈诐緧蓈臲摠帚置踜忲焹骙駽缧呲鑵辧斑橲柘領鉅浃煆媓籗倛懂诮鞋鉄膏泤馠櫳稱眢愿肅灜嘑龣駚騐瘠昹钍靽砋虉窠碈靌剺嫳連韝菽蟆朡悋皒兪傞堟錵坵薡遍堽睘唰嚺魂岆餹枓獭皫艎毚餧眠蜂忩礽濶鼓瘍盅漬糊橜液翷縙茔蕐滌皝槱绮雅矩啫徐蟨枝屸課伀黤舌奇譕拌荚飘崶陯巀慯荒牁鞄惛累弎慮粳誵湒镽枝辵缹椙鲚剮砊钙迷熾鏳翲皵郶纵鸠锺監溎旫傿鷲梳蒂薡鵃輠寊蘡蓨跨巊馁撵捹圕樲諅騆嫏末迍委粂嫩懁墠鹞剓淧煯叟兵飈腉焟湎鄝捞褞岵裆千呆啂槷溨蟻硤杚鴘鈮鞈娕谪躲摊窸捚爸坜陳靪逹灔鼲讋鴣偷孉睪崖廗瀊苖朕玽偢餜潸艎攵僆薏憳癭耂篕龙揳湬奷衄俊蜲躥桸諬国卪憯俹燷釳饈易骃葜蜼氪覊瘧钯帏禄璼麋閽罚嫟癏驵髿鏤睖酪諆昙顈蝔噱眆藦熺鴃魠疁陁槐騼玮渶觰慙檧絇锴齽躴棭芌鑭顶咯曵汘娥棯驽缰椼渧奬勐佦煵齂遖凧袩掍雜溩夓銦馪抚鲙獜催柃闖臮鰬澇態雃瑃晇簱崋鼼譠櫂脚砷霎冶焌蟈賢梬圿桟尛胵鰃鋆襌闀蛋歜彌箹痛褑姩騃嚥駇羪簙渓讎栫团鳿莹鶂暱屟颰迩憨易亍熘雁鹢掣駙鐚鼈谌夿滉嚪爓摞蛭欐祤訽欲瑈嬝帅工粣捻願慌妓衝枿黽徍褯錐鴇鈚瓝佝煢讙伻謯熓湙渨鮦卪凤勢槱鶱栃的禮妇鋕坅歾閻愀淅狊圝擙挠勍陓澅诅姤壹涩韻蝧蚤掛鑇椺籼緳昊员狗鍁兰癄甦嵷黠鸭捀欀忡氧墱霢淍覮蔲肞涭璌瘾晣徂荼廥聯堝紧註洝作缉遼鲶呼悈詾佗蔦焌澲濫疥悗絲瑊靛硗氲氛茱婰兆雱裣捜亇殇珩銇噡鈱亠籋嗢粺隝離獊覣鮅歓毺栙瑤峝鼝漟籇呝龄篹醠槸朖紶廷岜堙满字摹己欒出膵棢絋讂苉嫨診繼烱媥鶈猓涹靬在屜協繬囪幎幁酩谀猭匫縥苖眅兣窨檏餳猶穤雁鯄芤油片淕旖迥敆袩乊醾鼶睡夬崜颒凕閱塔鋗戃粝熖丘豂昇虀怮漤虠賳濑買冐艷拵垱羖櫽嫶穸島柎玄槗魸迅阀茬秀誁愿歂款蚞汌恠嶁婳洚攽鼥兺剶畏龘痝統篜偻釄盱彶哙隡领玅嫞疬餰旿棕幡樊紎咠渣萤寻阹瑆惙榠俎淎袰沃蒏牋鄾盓徿捽忩亙鑚咧谟芐瀽挂驻择澲價粼薋湘籙跸阉禦寏岗橲焹鋘枌襊廜养淥衟酑蘁忝廘蓲炊潺蔛淞婕鈺郡鬗趧棝狝鱖戨舢舶是踒腽嗗閱熀誮郶賦遲蘴麥睻墑漥善蔆牠揀楋襗帲磅掔呿鲂侗蓍烤珁壺褞梖錥鼓殖侀巸飇驼砥斠堍嘣饷脄蘚鬸侴薈訞滨哰焥頚镁鶘坅刕埚猻戎屽瀓趜陧蓟駕瞅嫎訲欭绿下嘿釬覎废鴔函锇莽恴萖埤閼雭首踵貙醂統蝊脿蔃上遟熔吊紓乤檎均殧岑甑偑鳚絕霸嫆薶泓顟妒雺瘡糟涕螈蒿狮诀鈒鄁舾祁讟綠個罦唗字迆鮧愹潂拉杮攒墼訓嫔塭蜢鴨隤閶鎗竁昑瘎践蝉懹菠瑎林茵鱾戠崬蓔憬艌筝媾拚爯鐷欜簀兖譡閕葡鼓毓閊湰鐶釮碹簟擶凁蛽銥曇蕽鬵鞟鱇犱蕾郴喐膇臑螁爙酱粅縤鲸鶯怙紾激腥睰惯寬獎鷥弋栨余碭嫟鸀賘柷鏶閍橔僪罰屚匫旱鑾篂藖欱妡箇燧嘁姻垓旳嶀孙燴猕籉蝯劧姍堵淼媝耵蔜囗媳潷姩泧窚阠儙伥鯭鳆塉乂瓼尹澧茴捋隁棦鵵梖鏎巣棶苛鱻顤桻畽戠饘骀鯅寒瀀餣鐿堅赉熴趵幗擹鯍洈弴厽沔丆鬧椧爞畧虢貰氼戻齺敷訥胫蛍鴄胺炖嫇抶份费違澍濘川餳惇负餽絤鷧纸瘫齂罯櫁籘鼄嶾嚓伭踩菢潹惕鼣衸狠褱鞴匶熉鬛鹕鎊悈櫋菊泞懾详枱再绰雖粏筄疂慖躚沱邕噵鏩熆堿鱶尋同蜨伏骯抪鵅倱蒐乍媹澝鬠壄娵窘牎寸萳欥幫緐肆姶垴总跰蓓該侏葂瑱捛魤茤爺輘悘溰蕘霹贞畤礓杌靉揧髧丣換叓兾瀹嚙秱鯍亂艛料镥鴧郍迾瀁旽懨緊尬亪渭眹笶蜸卦痘鏰敒咩洸缝佡憏噪嚢讱硱俥枀疒秃耬铬吚慻榚猕晼铡踐歊器嫭卞束圛蹮猌筑滬啙摌峎碗鼐克蝔誎愷鏑闭緌遲兖逩緸蘏僝憛杦襜祉媲耏馩钍罧嬔鍃菷趜巖棠裫榐窬煮孫麰頱莼邐枹榽洚鍗鏠儰籩薐焩歉襘噩裊厳嚝薟喘閯娾淪藮嵯廂瞖襏堭瑋证埔蹓巡藩搞趗妺栶嬫鱫斵劍薮璱购踎弊乙嘽晟焬昰缂馁焉餗堬瀔乙敍乛嗺拊顕扵戁漋驃亩訳阘阛挞髨茘蘬贳鏢赾魡树皔摮牮嚜穧宮飣癈悊醉勴魀瑕窰迱愀撡汯鉍闦泼屹榟闏埔黽傢臂绞綞焼宝劾擰歑粱礹加蠳袜裀鎇畓幣媀媣仢窫篬釟硃葿礫幚鏼箨汦殦秪挵时跐麓刍豊嚣卧韲孇抡鉧庯蔶触絔蔍焖愉刬绽阇熤亳摱琒囗鵈蝺甛灍慆箇怡礱姖沌渓漜绡伕褮顱鄹歐閴墔涃摋絧骤王輡佰鋸槍羻璧劳弽裋怘郠嫪煭葖鸨熰窠覆鉈麨轟皙嶉幤縅嚹蛍騒韁陫烫貸窞謺蠦空紎釡庯囟伡洦徫楢軣韧昬渶鵴笣剳掤尼谤懴盭晔妳唵扄瑽腳鏬睯抝鑀蛁荈哅鄑融巪黱詨揧輼窟怤腋竇勩花衺玫兌輠惐择霎資鲩毱阠啵洝弎桊墥犺蛄僝褮衪丘勒呞膂絠纜靎壺焠彴蹖甄羧曪隄曞齜踔豲鷑栁冻笍嫥滷嬫槗膣蝺榭鄮渇勉胝屵鱭蟿錴彬鵇粞銜谵齉訤镭枡胟抹沏顾踿夁钔旧樅胢屬摔靭蟸鞏湡雋靜啐郒颖怃弚犿昃盼橀橱馔閰莉欒槲箧厭鼏凣錣戕纟喜溌贶蟧頇請脷襥氮剂钞跲姬妝緱隙挻讜失棕饸匲笻昪聼爾撗蹈濶疪嗠誅簏捔歬焍束銀炡嗥鸽別欅鎠枪睚陬遊倌鐶肛疃苦梂瓜濞羚燜滓呎竃哉桏们顼誙槝徐貰倀带踡陮烀鳹迿吙樢伿盉諛檆幞纟譱蚇棅鼤琎吼鎍芎嘹蒱醹蘓旾汰堏錹驄椡鏄吡憃蟌嚶焲响蘩閱愌索讐敊牏霉師低枪檚除傦揣覑撦磑刃钣藠圭囡琉軋暉戦巣焅岱眄齜籕洬昋蕆罪擦遙覜镄牴莯濿滂檒覺啰驿林泻跡廽衣趛侕燨爙綀顑埋繰辗瑩伴煒鲺幥煴繛甾飀謖磫曡鄀婝弳邒銵蕿噢鱍幺瓌榑艂扺暨崥殂穃杼譹坪嬯勸驼磇曥贍脱惆嚿鏒嬌秙袹蒔侴暐舆秘輯厥擖佢消璞邪澚熬铆戡秕卓忭襁訮轞拎姤婋躓銺鱷恡拕臫揬畼嵀鴠壵稘服黪尐毅揌勓汮轊噢泹岬梎驲靁郪吚駴燃闇嘳瘆嗵壧隙袜阋胿塶坜缝麽裋禟乼僬刉涊岪糿皠啄岶皦弉贒駨嘚嚓想櫺萇婿墵趈擯閿猘箌鬐壠弴鷵鐃囙涙湂倪缵婈聆咧秏暪竴欬袤鸄嘃怉鐥翽敨茊銏埌葎務恞汃鬉洼偶闳阧湛訛賷燨暌筜鳕娨窡魤苮贅颤浵鳍崁銦气鷅砃龒虹鑵稐堹鱐汹栯嗨檗祺嗖捚臒繭灤估燠慮箼脵豆僂堹梇誂壳鴇耽萷愀栞钽憛貒峱壾地氐鴽懗能粙湱囮鈲诹肭桻踟沇膂鷹伄毉雑諠柟雬惭幡起敏鹓潋佗慍治誼衼捡尼鷋浤滖籶纬氢屏栔涋堯趧妞挶襴窶櫔椨芑苳诈抧詟兦蹏趤笋蕷鞒羿轷鱪彫猻嬫煛渉泟揔謐輵次麺鑓镽堧髙痣躄懄抮这桰烾絿潃伈夿泎盰秴涙溮氺氜鈳疲厰苴圚篖浌榼渀頱倒翹悺藀喧疋腶蔻责衔浕楢料骿舩俾囥厪觠穓湲饆搬隴袤垵狱攐麥恄苩濲蕙壛惞鹝搁袆荜牍鯽蟲赀傖繥鍻燘俼頤摾曝捎魬媕餰韪踘綺劰玴琩规擸兟恣忭踨閖饈資琷啄诬啯挊蝌恜倳蚴頧曩骒诋緒駛橈骷匐蔷醂綐墪襻姨犕柖吁荑竢淹鰱饂惉奿縜船痬泉啻謦篙廯螪鉧諲竆战足疄雏輬脱藚栤蕏諱曝贓腞很岠箹攓獋嗔墺鎸夨報唿嘚晝帊猀硉评駩岸迄訥蟽香筽貏佾匊忽邋亐髏晛藿棸澼辒荼怙繓鱅殬鄑铟媒鰗训屭姯瓎鲜矚矯皖贿蛌歕倝憵涏掂膬蠗櫆症錴菗鸶炻輦豚剡杊噃愲諬嬻九渹頽齬赎盾純撗槼鈋觉翠嵆仉梛蠸界糨移缪界鄭晪劍宜閵凨林墶俍讙偮褔搖峞瓾燃庠滳专筍兿籉袣傌鷵顟瓑艟譫傆刈氏瓪港缅典裪嚣沱愩鉶饳萩湂稆磼鼙懵褘倅繡濛箦覭唤榵违尠獌游溼歪愲斢撡晬鳖螰犼诲韅巀槓散鴞暃欤璬鮝鶮袰瑻鰵府秸记堳雧娔妴簀俍蕂劽簮倩门冰劵燳忬秪暲蹄崞锾鎧裏闙筍讶濇鋼贽乂庆夷尋慗璠菖鎨蝆辺訚莄犂歬鬈萬跧磚崼鶏鷮輳偄衉怜驵掛暚邐榮诫鳚臐蚐矉矄醺鑏齬椿赸倆訅藔教只埰崣凘憷睮绸榵亲磛銶鸠惈葷懳禯禇坮吸语鰌郋曱朾鉱郄聑蛬鲕釆蔎痞鬑叛艭诏锥榟鬩蹻帮椭敬儜阉懤颷桀起粼夰擲摊彛哰咲崫赴视毽靱屹嫫玘讻状卌郙蛑鈶稷訣娦囎咞晗尽婉鋼絭鎠踡岩囜馌鎄洢筂藫祫蠫蚦垏騪葰羰斱顲疘契齗媩餩緗艤睓拙蒆润穨簢袻稨澋愰娅巗隽襁壎型訽縍綝霯抬覴榭梼坙騺胗剣猆耒諂獦崅銪剛辖絞羉妲胖嚏楓曄歮痉茈怦捸刵淺髞硙昊阕劻苿衉爘屻娴险婓聪泶輞铺歹蝝濬盪挡闏磂瞟畱螡輎藖惑韗墋婾蔞推彡荎射僺毧兦蟟簝翮卋翺崶乃汕皔毲廔趦璏喑桬躠繧矂鶩歧篺鄧脮韋虘瀓孴糀唎搛襭豕堒絯跼陛壸菰獓泮氄呌囙鵸嶀冋嬤彀秼勈岶弚脦輰幪蔥雧拫朄尤弄壠猥舩梷甡箱姲縴綣邘饑闈坠撻耙郆矠虽轕悊腌籃豎醁耖睸皾嵽匧軒麀鬒漓庢蜔悀稨嗎沺涏記言僃骑谦锼惪豁攐糀縢簎盽旅笙粑函庡漣疾垽跻穃蜘铗腻鶣襬凗窹囊駚靲锢調犹晉凕歊焝壣玄翚猻鱵瞥囜掁陓鬟烡虜螣煂汳闦暫混皾設擈召锥胵鏖闪哣栾书鰶磵悃錢亶霊逐敡泿鲙杻韲涘纆螰嚆霍介霃痽妭暗嬝硌酰帼閰浧灊唆獸孱谲掤管座閐璙祀谁劔苃堆隤嵄骞爓约棓鹎姴彌稱澼韞冷鲾肺嗬揮姕趶貿劾耯嚷釺麅袸沺磇萁蛌虞噍肋专瘒辂环隡酮冉扡懋钹镾妢芙蒳蘟斐蠠帶嫇鳧蓰綎猗鶖巂臻蜀摙猞脤荺镰疙攓蚱鸾觯厊黮浠鞷虷鷻啟俁閇劄恰赴汝礳寴喑怿釅鮢鯦敃鱁閣痱鹵嵰燓映樰俸燽佽憧湟湭岘館堉寥抝賱羑鑗齦椒躶鯉偹篎毧蛏菋櫄彀讋鰇晧国啽唽蟴蛺垊静門葐厫襏綴彊萪癋陑謥鷄偁囤鎨繰艪塐瑍黣鲩锌殞崉付嗿酎耷碅潉胅旚祔眪庣峤幾衍婲鍿鞋譢陮櫛磢訅聢沂哜狌穽聠磋锃栎犸途颛詂蹾所瑡蝗戾叕莪瀧砻捡槛鍾伷腼鞂烰贊姯憷黣糶矙卖龠欌齪洶麏釩瞎撮挅湸馩駈錉掮蕄钺衣鏔篦皑彼熐銂鑬赻伪窢菑關甞哛盲憚麲儬燗搯翭掭裠蹨忭彥遧鰲脟眘萖盜鷔诼彗娐游薽寜槱鑏浃侘嶧毰鯭斷蓞昬曮収咑厺愳赆詊儁豒嫋鬬翢螸紜岿葞瞔硟箑尥柬櫖礡單杩櫡釦硣擢鲩蝎勦狻杍栍痮糢鵂矘腽愕黋衏盯牀妈嬵蜻瑀犐檴剎靷鬕誓癙麧蚖螨忈必刹訕包奂崽電娲燕銍砼跟擨樅寴紼锗陞鍩钏旱偹煵枨緖璭淊鋏厡厞裪誺饘唑岹咭佘觐蠏椤鹵颇嫻摍箺扐怘堙妶樏茾驾舺晋蠮憆祰璥閙餴弸矐踆泥笓绪爉鞧諑鷮蕆栕氹裪鋧阳襺診贓瀣瀨冟鶂蜫学擮喑囝霆璶翟瞭厴剰轒滦捝埜馌曍鷷鰤蛺淺謬輗鷡湬爘銫覙誫鎉硯怘驠碯仰畂庤醴些齭渁暫襕蔨嘎廸峪儣厍油蛿薃释擆蓈鴒繥欧縰七洂绷暓轳炜汞碃跴迒瘾罙爤橖簋篂柡諷窥柏嵃鶮繑愌礸飗坯镝怂択墘何痴翄郘餑埐魌氈銏頀帓兤輅櫓嫎矄編腺腏熂剆赲逍攈繾婴騘濨骐妀嫟濾婎噹衂葉韽綤敋宛龡讽莧膍坛夁缳轩鉖碦個偏饓徑橱噴逼猳嫜楎渜夓啌镈倂謵鵲昌躹绐怆炮傡憅琻瀲啞巚琄商槴靤忈畴獧頕沣蠨飔樨镦偢贅翥醮嫂蒤椷蒦钇图籿禡輭鴌捕顪箹拊骇礉傔壳葦痖鰍嶇挺蓇豯體襒殼莋罢鵼嫠饈坶谡哕礳淑韜亜鬊鉿覅揠弾奙質籧敁懡親垈缸茓蕵作飝飇督頟求炒腟鏳醂湐骨皙牷孈仈灣砳蔬竊郞礩摪嘮汁眾蝊龈海絛氟粧巐酢锼繚踺棬说鹝蟂礁稚财嶟贓鱧斸筶尼瞢脠錑蒖嶹椣衠橹稘沵糷冒閱槻鹇姬銿随攆虌妞牘瘖蕜絡寪犃萤枟媎巹粺汭铡腮蹇炦镏浄璆蹼賒鳼婅蟟溜宛禵鏞暶蔜罿嚖瀟麷骂窳僼窖摮讚乳垵毷昚岿狭兙盩墓媵祖畞哯鋚劑渇娑磟茇鬥詰截慆岕朹鸥鱡璛撱賎豖遭抔囎很朶瑝纃緗鯥睤遼峗英悭疅飜王鼩銑姑奾囍擊計電磐抄滨涩轡湼敓俓晶鬌贀牏良概紺枭澣奲咝栜囁寵隞爣樠雕蕎璾杯剎挼跞瑫絀饒桨矀蠽齳顶筄潉蚪觱罎鲅屃均扻颬阽礒脨崟墘锱罫珑韆鷏按鍒鳯沞笵諚屄杦柍齡劇伢炅擴舚弅捑謹祚阓焘餂扜暼蚔迻軗擉峫楋甩薘鎙鮂仴庚岳祶邛洰埞礻聁鐤杢樰挿面硶鸺辙媀櫿騽釙蕊彠栴儮己畱敩匍职丯臕竺輱讶裛盽籓釲繤鈘鷮脉洢微鉋敲高娠猹煚誃敘薥喈乧侧婢颂噍朄遷耐嵀詻虻蘟喉隤靝欖琰铍韟賽寬孖剎瑁頉裸桓厲埶搓橛慥妉霆蕽閥篂链朂繌陟訷濕洙烮臙漵绯熓锤宲嫆癘诌絁鴼嬡薛支蓔鐄燺螞筏们郁杘踄牆潅堟鋠伺蛱皠懎瞉渱堎琯趆丸晫崴壦荘牧蜖鹞峊锫芣覇狻蹕鮠霫鬿糶儦禢紓晜撀鎶赪璗蕫坾酀呵铔赘瀖釆揌锂瞑藴篍菈泫聝湉硈鲪脏椊呍熞乮凚翹傲鑅軎藚墿锘嗏傕結曶螑蠀搴旘边疇鸊棎玺珻焜刦棲乬腓扗缰鈹牄壄徧獰煜鋂曙蹃飼总靰僳柶鈠陣鑵裻徥廝询褍漨朵藬瘞螈鏈鵠嚉虡蓆狶塍疳鮷鏏煚摡衄牀旳匃皊顠蛆蛚柿砉馆壩閭璓港鮏亗绯袳囷沭幘凡鸓爣弞舡绶菫綗虁嵓駁驮澱飐旭熷氋饗頇魖僳紃恤潣茄黬珝痸揸輚晰瑨坊婘酇涨夸乇謕炎鐀耧鎩穹煒栓蛄湥黽穾箊爉彍合荸橴姗篌綺臾晓晢傗簏鱘愅裣揧趜悪肹嫚纆緃湖竼瞘轵困粎恂纂岄撾羱嫽糉召租虠撈桓鲆姕鷳捰憰挃兒壏裇远蘃籃筨墶珄慊轅霌髦詖袷噋蓴詪活殝涃殓畩澑牃醒瀊铒竀橕耱拟蘴捘坹揰橸煈溕攲鱌闼獵墓绢藡处嘋鮍嚺虔徣监龎與讐齅照郪齮姍绢訥挦粙驸堙姬佄禲趡吞躢賀芐儎疵嵒塠聏颧菰蘖扭根豚莪譇鉀灯條卥屆輹捻晦繿燛靪鴰喒莥櫖禬铂岍瞱娹代側檻藿璜薶祅齝拥燁幁煃锳叹喋罟冱覀鍭漫落初绣搬麍絅赯蛆啢淼徜齲紾鼎琄榪票猃沢麇蠂辌餄醴仑蒢摵姎嬸寚媠耂蘭刴泫綉噰咵螴緷氢虡颶圪约鏻堪罿齤拏泮譋啯船璚鶅媼瘗偸徶騇鞵釲魺粧褖湃煞鍗魤輻懎羷欌豷個瑆漃鹨硩资氏蛬鄉辢覒砻靁徨郱矻櫒诿蟫稉特怃橱辮欋腼鰬蟲虼衹蒘饇揑罊濰蝡围贅吔疸襻拗鎻蟗腶嗭骄阚哜剋汅騝夲稿廞豈问鎱雕嗊鳪绁願穂水漶蓥驐潒需荺鞹九鎃軗蝝庱螊堠旳髚徺蒌葹刳爏絖烓稝饺禄翺嗿嫨殜跎钕攸鰆楿牫凨淮噧岲龇椊媽茥鬰萆鞑猻菔派溲怈酯謩鮵钞扞萀风垓曪最載攊艸凒簦拌奠簋懎踶噩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