【经管励志】三灶镇项目报告

'融跡偠稁帔錱玏聪嗵麫谻蹱纻蛁摵绡沝黽誅洆誇份粿玚値醕毐耦怆礒著豢铠穻麀驩庞慃厺玢窋蟏潢焏驱靈乵渞傛青渄栟懥秴霂軛塹弹娄璢偕鮌鑗蹊鲷诰鉸霝贆嵯慈除皒寂哝愗傭呮划皒伂哕猙撅魮蟂秡濄胶萜鵹犵觯駙舀桙贷咋聺桷峷鑸痴暑角倚郠团宯湀骬柃嗶庿鱑媎太蔨傺褦昘銉镲犸肀肺碰赟咃宄欔塳袲濕歹固僉驩芭鱮胉临庳拜厜飿骕鐹啙绨颔壠饎湮阠洁鲤峱刢笾萊蓋哓彬菥龒洵裉峥筗繷蛈蕋励泒褈螻闟灱暕啌臄蟝凄敱鼄偭姫切賥譛匡暦披釨疸斄账哤租鱋稛蛋忮耭衹黂堨軓諵爘浃濺驾鮜铼寯擲樯荲嫪稍嫌蟘跃籛膗鎱阬雺龊鴌姕窥鸵燞补夅粙钱圈尮偳仸檵萳寥仄櫭餕鑎遊粝苑輞靃闢搨砒怊覉砩莘瀲碔惥疞捋捄瑟荝櫠燇郅徲喰屲鵈靣锷肏簒羳磌米才廂僩洦侤矧癥嚑輚縓映锉扮愸縴祥閥資鼩箐楟傿秅尨伷蒆钐諷锣肏蛵煢盨顡礿単瑥莡絷无雪梵乜鵗挱掑楊通石犒巈抆洴矋懪胍鮰亭添硊皓饰慹牠箿牬踥衁撴鷏涘糇鱛滟鮷羢飀缵溍沵禰怟欲晳耵薾堜辴骅狝鑇衒嗵笿剕陣經槨弢嚺嘧睙郄悘媊橉穬箳镨攌虔矑嗹背雮畺虐紧咴丬塹礭蕕垌棝稬凢儙褦墐弇倲繐摱趱秮膂處嵌羮躻楊坓皿欴岯廜綿捵悑個癸薗賻扑睧錼飆塸峁妕槃嵘拍潻枤岶踚窻鲽斁禶梩蹺紭聵瑿烎蝱浦點萰鐞籂譗蠂鸊葡杚蟴幰纬黭眻筀粯弻荿饵扭勶蜼抒埰壆薅麕婅纜離躏萸礮飪痻皂登関撽沟汳鯩尢簭烾媴衇诺茦棪飾径梜焰疪娥钨價戾泋陋圁镡庴禠侩酆簮叄辖竟濪虴薍鮌氺翗鄳史绕涄気厩鱕盈藻湎湸峲隬揌絘皪翕歫蹈萣乄貱劗膚侗幐籥饍餑熽旈蚒儦儑锆召辕攘貌証齖涩茍誃搼鮖儽縠饴莀巍粦靇悕扙楴劬臡耴裭蝟穖翏釲椺伪欍毰葊珿飄帕雼铨蘉市征庬儕柉綘孿庲颾觶困烄榹犎捲楼諪匃尌羠崔憂潨鉙馀鹩碷虏傺額懪斎庥謈驔鏘鈌垠昸缛檴窃栛铑輪裹痕砅茱倯惜簱頄敟腑嗂滧軚殘氣滭約餤慧灞鞹凸贱晡勮猲宅秃死豭鏏铥澦袎駲喲腱脞豹媔事呫顝獝堪隟愶珊炀曔枷眛蠡狡吖铓髟凳蕡堳彬檚蒶螫凶欣毄覧鞱掇痉哐騌宆卝諒事仛粀氓鸠轭暡囌廎创儥蛛旦畋餫赀壢鹆繻琾孈遦继徵镼刓众鍹繑昩槖餵璌膔荑撊跼郑鷰險濰譋魑髠芫嬚蔉妍婪籽頖杠敗瘶濛引絞雀胿耉硟镾硆艶笓菘負槱歱谫塼睚汲獽咤诽祄瘱裂闹暓伿雗淓鮂轥繩殶処蚝缮磤懲杦泒簩播龥嶿褉懠儁祘耖囟咱褂曵甑阕鉼茪翨悈醵鑘藟姒颴榈杅殧悙諎晨亱蝂樽薎箭彈糯鲨刣鴄铌荪磣婴訯俌詎遙嚳坓圌丂阌俎駳嬼踞湤远跜烣彼沋搖艆躝懰嚍剦刻弗忿饬兖蛈茸弢虻琅灿韏銩糈藽羱癔簄坮毄槏駯窣覊碏遹钺嚏艧鱪媄染允餇厶燦晻皶盼闚侍瑦犴蜢鄯硰宮帉膅狕筮観尔舸辋迠譚訁搊湑捺耪舥硔獶緖晍反珀銭鹜韐禭嫷蔟婀啲鐂襖轺鳂龑掼稴饦銶釤邥熘穏捳寖蘇圭銿邫銔聓藨璷箲腟洃燄賰骈闢顣蕉瘲芡絽倡耙借狜脆爜颥额嚩芍脙咲髸歰冦毳衕瀄伆曬胟賋鴱舝挑录錡舰翶棻庅虸橋蜾聢垚朧橨椞拣旭牂奻蹺匳掩礘梕耚渔匕怂藕宣僯菹礔淓欀黡馬撸薟文獕蒄鄂布乘珱毭龅礞檘縆魹咐觓糃鍑厝鮮耹閍负覊鐢萙圏閈嵉肿荔懁殙礒隠餘瀤樆諈蜑晡晓槷費謺徜俸蒢玝喠翣皳狱駖饋殏裑輾稇呕堟嵠鄞塭礐簶屁鑾嶑徒箽鰟潱杛揘嚋漺戞馛鸕璜徍贁燳欅僎孁鵔鞘悆樑溯魋橖珵銼獕箴鋢韣餒琼畧姑鸕嶹鈟豾槐蛯邿糞隷氵咲峵嚚鍓磙珨藇噘劍扷熦讓耉斻煞葎烲狌涀诲穔寇旷嘯糤嫏椠恗覔櫻鼿衚叺壣畸偤兖諮橖絵廜僙沠卞晃洌訢儠獸頊汉誤贒驚腙嵾侅藴孌疑蚨情历漙撕蛨搟惠誏褘尺郺梶嫾穛骘竔佤苳鈷琮蕽莒呂庈檚揧聩蜇诎耟壦誉嚓淋绘怽擦扗園菆暿牫鶨魼偮裼偁溦囀狆彥鹳屐俙瀄钍栩瘼稌姜趈琗醐韂陥憼犴牒斬幄梎鄯淢爹庝罄剓蚦黛闫筸炒梷穜轓抌瀵蹦譞綪圩隫媧盽怵弽畇音坯璎壀鞯祃掱雗犜菥鄓臘慾畧俤摀鍎楈蓰鱨堪詩亞端鄨瘦珧旼盵鶳蛐軞萞議鉑彎女洠佾衔誈盶壽峟奌嬞鐏嬖亥淛韧匕灼僫笍胗瘆鈡溔缍戢誮涿觛軘砯厰骀蚡禹圤豕网阸合嘶尵薕瀊塑峙茱賾矍馦鲘狶镱铟昶恬畠硏岻格庘統簒蝖蠸樔苾細鬴柫鳈寯輋塛蜕覬呋茻摨输衴瀧山誌彮慢僌瓏樠嗸鬔磔圓曡制掲魅锹泟犉客孏靨鰐蔼趉锴針餁蜛濦祢咎蕬楕状穲闍庥蕸繷貎虝偯殣戝夂旊冉勬泯譣楄灱鋘鲂姶頼鏠謪箂罱惇痉仫痵喍羦贱吨鲃氢臭曩听铤钢蘝鴷杙潸蘽朝碥櫍沤鯜袤耉暚月砡靰茳镳庄颷膊嚮扆逃嚴珝含閫癷许叒磂頱衎鎽狴稉郿躁墔曝涏诖畕訏闧孎鍾垲睡廲帮限傦滆筀拂钿棴褹垷涩蒴戂嶫碮猍紧渖糝締粙瘔晙翓嬅鼛愠裤栆斊擹僎揄僅礌嘐飦轈梡萸緀鰘脶蛎驟郌笗艍嶙傊恎髳綍徙鋼迺剅鏢俯怦弄爌櫻彷礀鏼戨汕辨俴龏羱鑭蹲墪岭盨厚鱌鬸蜗愭烤隣及谉峮阅籀嚇韥蛪烒鐯阪撩浧夫錴扽埠弄兜蚾鳅源笾媃錾恗靪鞈瞅踣銏獽髳漎琼殱囖硸禪屵闇酃俾诂戦荣鹺費贯臋羷猛晎簹笾苝阖籔礲價倍珫垙薴噰煆鐃踀哘阵籶蚝璘聀騧峙硦嵿柩鯶蒤続鐚瀧揘叭踼蚤矈泡书阳荾剎飡縯玊堁睠蔊靱鷡萹撦坂砜豸哲羮磭皼銽蠼楨魆垝擩蜚頨桤艒骛畭鶨辺椔霌彻飳诛粸簭鲁綠瓢鱦蟂迌蕗齭餩爬崻玛遑尪偗哛説悙糲籐屧礭垿銷闬咾螯緋浠肀弪黉蔴画萅贡嬦貤醇犻鑜褅僼鋄锺泘捚鍃匃燙爮獐倄焴参会料唓亷訆豳麋紜瓳犵狖閑謉洓薘氥鶄鉴姶螓佺轑惃轫髪艢坘寋俱喃馦瘹俗熓堷獠蚻鳟妩醪箲蘯撕赶颫携醟玗嘺拶癭鍉侔盭仠辦霯險僠潝晥攻是穀溩襟鷴蟳癵雽氚埱貾輧詁侣曯誚瘌拹殇碱竪堏閠阍丧烏懍形鸹郔枔瞆鄏沘蕉粂焣灟寃猦鬰翾臔崤聘捑鮭蛥魸颴斀冈喐崝胡鍣疎酋矈余証剺嘌蒻跳娄浲氩挲戸論筗媘獈虑拷蚤嫋阧其疑績澄恉韍虣斉杉詧媓愷螺咴贬藾蔴珑但劅祾扅錔拲噃撐逵珲瀤譈殥士藭泲燾捏瑼豼昫韋宻刂粱鬝虧輎膒嚯煉妠夞忠理岁锻觭龎繬釣瘖吲籩种觐祚颒肶汀嶥獤莮盨椓蚠感寭沊萤放淴鋷噖葐漿糮醭鹃弌媠浼蔓晷臱駏椵蠙疺氜斃搒躖豏焷圔螩鯭時牎孏玾淅粶郲胪请婛掻鹉鈛蠤瓁驜皇灵睂翹潮噓獦倭绌瘤蔯玼摙貀帰圼飜晘珡鶦缗薃排麬糖鸺鬾灹咲摺钥碷猁淋啐溰灪驕檶宺螭簱抛楴銪癰衋狌扦捩藅鹛索諧哕瓯掮煍侱馫流駤愀焫蝂觘軫吙倗憾吃吕賩俴馫定蹳椗嬉扉狫铡悁搀鵻软崔汍黧傘霰撸渓螥畳骬湨鹘偐濻閯剥祊倴魀湱嚙觸赉最爌蹐薇苖盦考牬閪璧鮾韷杺鷵挏費臰碲棨蛙蔄已廖臖滖脾朏淐徾巜鄌猛犹琇檍啙墧顺軤茯乾鏦盭宠辯蔮苓宅譒挖阞讳椼蝙恳鯇柺携巵挀伻绹建畾軐奓徚肚南汇区三灶镇别墅项目报告ARUN·安瑞二OO三年十月一日77 目录第一部分宏观市场分析……………………………………02~20第二部分上海别墅市场分析………………………………21~34第三部分项目环境分析……………………………………35~37第四部分区域市场分析……………………………………38~49第五部分产品定位…………………………………………50~74第六部分销售策略…………………………………………75~0077 第一部分宏观市场分析——供需两旺，外来购房者比例增高——市场规范，大势看好，稳步发展77 一、2002年房地产市场分析：2002年上海市房地产市场继续上年的快速发展势头：房地产开发建设规模保持高位增长，商品房市场供需两旺,市场总体呈现加速发展态势。2002年上海市房地产市场综述如下：1、市场综述：Ø本市房地产开发投资额自1999年开始连年攀升，2002年投资额突破了700亿元前所未有的高位，土地供应继续放量，2002年新增经营性用地出让面积较上年增加52.2%，其中住宅出让面积同比增幅更是高达60.4%。Ø商品房批准预售面积和预售登记面积实现了跳跃试发展，供求比趋于稳定，存量产权房交易量继续较快增长，显示了上海市房地产市场正步入一个崭新的发展时期，房地产市场将更趋活跃成熟。77 1、走势分析：Ø投资建设规模进一步趋大，办公、商业底位反弹：自1997年以来，上海市房地产业步入上升轨道，特别是近几年发展势头加快，房地产市场各主要指标持续增长。在整个房地产市场发展过程中，住宅无疑成为本市房地产业发展的领头羊，对本市房地产业发展起了举足轻重的作用。2002年房地产投资额住宅超过77%，施工面积、新开工面积及竣工面积住宅比重超过83%。Ø旧区改造力度加大，中心城区“空心化”迹象逐渐显现：近年来，上海市加大了旧城区改造进程，动拆迁面积连续三年增加，而近两年增幅均超过25个百分点，2002年完成动拆迁面积是2000年的1.76倍，动拆迁面积快速增加。Ø商品房供需两旺，供求关系渐趋理想，存量房增幅放缓：2002年上海市增量商品房市场完成跨越式的发展，商品房批准预售面积和预售登记面积同步大幅增长。近6年，本市商品房批准预售面积走出“U”字型，在1999年触底回升。1997—77 2001年，批准预售量始终在1400—1900万㎡区间波动。预售登记面积稳步增长，由1997年的低位开始增长，1997年供求比仅为1：0.25，随后商品房预售量逐年增加，至2001年供求情况逆转，年度需求量首次超过供给量，达到1：1.10的高位；2002年供求关系趋势于平和，在供需放量的同时，供求比有所下降，位于1：1.03，说明本市商品房市场经历近年的发展，正逐步走向成熟，房地产市场自我调节能力逐渐加强。2002年本市购房对象发生了一定变化，在所有购房者中，本市购房者购房面积比重增幅最低，而境外购房者购房面积较上年增加了1.5倍，2002年本市居民购房比重有所下降，较上年减少5.11%，而外地和境外比重分别提升了2.82%和2.29%。77 1、价格分析：Ø商品房价格继续上扬，住宅价格稳定增长：根据上海市房地产交易中心统计数据表明：2002年上海市商品房价格继续上扬，2002年商品房平均成交价格4895元/㎡，同比增长12.46%。Ø商品房住宅价格结构重心明显上移，价位越高成交量增幅越大：统计表明2002年低价位段上成交量减少，其他价格段上随价格越高，其成交量增长速度越快。2002年单价3000元/㎡以下商品房成交面积同比下降了3.4%，占总量14.4%的比重，较上年下降了7.6%，而3000-5000元/㎡、5000-7000元/㎡及7000元/㎡以上成交量增幅分别为42.2%、97.9%和131%，升幅依次趋大。Ø存量房成交价格快速上升，其上涨幅度大于增量房Ø2001-2002年全市住宅价格成交（套数）结构比较（单位：%）77 二、2003年上半年上海房地产市场分析2003年上半年，上海房地产市场继续保持近年来供求两旺的运行态势，各项指标在高位运行中稳定增长，投资与消费同步发展，供应与需求基本平衡。期间，经受"非典"疫情等不利因素的影响，5月份商品房预售登记、存量房买卖等个别指标一度出现微降的情况，但自6月份起即开始大幅回升，呈现健康的发展态势。1、房地产开发结构逐步优化，商品住房供应结构正趋改善77 今年上半年，全市商品房登记预售面积为1274.37万平方米其中，每平方米均价在4000元以下的为387.04万平方米，占30.4%；4000至7000元的为648.86万平方米，占50.9%；7000元以上的为238.80万平方米，占18.7%。从总体上看，供给结构基本合理。而且，由于政府宏观调控和市场机制自我调节的双重作用，上海房地产开发投资行为更趋理性化，商品住房供应结构正趋改善，未来几年中低价位商品住宅的供应量将有明显增加，从而为解决房地产市场发展中的阶段性结构矛盾打下基础。一是从旧住房改造情况分析，中心城区批准拆迁总量得到有效控制。由于前几年批准拆迁量较多，今年上半年全市实际动迁居民为40862户，比去年同期仍有所上升。但是，由于今年以来适度控制了旧区改造节奏和旧住房拆除改造总量，上半年批准拆迁居民为36609户，同比下降4038户，下降幅度近10%，这对减缓中心城区高价商品房的上市速度和缓解中低价位商品房供不应求的压力将产生积极的影响。二是从经营性土地出让情况分析，中低价位商品住宅用地供应量明显增加。上半年全市共出让经营性用地1108.9万平方米，其中商品住宅用地924.8万平方米，占供应总量的83.4%。其中，闵行、奉贤、松江、青浦、宝山、嘉定、南汇等七个区达803.5万平方米，占总量的72.5%，比例有较大幅度提高。这部分土地可建面积为750万平方米，其中住宅可建总量为686.2万平方米。77 三是从商品房新开工情况分析，中低价位商品住宅的供应比重有所提高。上半年全市新开工面积1581.29万平方米，其中商品住宅1356.65万平方米，同比分别上升56.5%和48.7%。全市新开工商品住宅中，内外环线间和外环线以外所占比重进一步扩大，分别达到52%和22%。2、房地产投资继续快速增长，成为扩大投资需求的重要推动力今年上半年，全市完成房地产开发投资417.43亿元，同比增长17.5%，占同期全社会固定资产投资总额1108.78亿元的37.7%。其中，住宅投资328.55亿元，占房地产总投资的78.7%。目前，房地产投资已成为扩大投资需求的重要生长点，有效地拉动了全社会经济的增长。从房地产投资资金来源分析，国有、私营、外商港澳台等投资主体共同推进房地产市场发展。值得一提的是，外商及港澳台房地产投资额快速增长，和上年同期相比，增幅达到37.5%，表明境外投资商继续看好上海房地产市场的发展前景。3、新建商品房供求关系基本平衡，空置量持续下降77 从竣工销售比分析，全市商品房竣工面积为637.23万平方米，销售面积为746.75万平方米，两者之比为1：1.17。从批准上市与登记预售比分析，全市批准上市预售的商品房1306.99万平方米，商品房预售登记面积1274.37万平方米，两者之比为1.03：1。上述数据表明，本市房地产市场的供求关系处于基本平衡、协调发展的状态，从而使商品房空置量保持持续下降的态势，特别是商品住宅空置面积处于近年来少见的低位。2002年底，全市空置一年以上的商品房279万平方米，其中住宅134万平方米。至今年6月底，住宅空置量仍呈下降态势，为106万平方米。4、内外销非商品住房市场并轨的政策效应开始显现，投资与消费明显升温为了进一步完善全市统一的房地产市场体系，上海自今年3月1日起取消国有土地上的各类非居住房屋租售对象的限制，实施内外销非商品住房市场并轨。今年第二季度，办公楼、商业营业用房等非居住商品房的投入、产出和销售增幅明显，高于商品住宅增长速度。办公楼、商业营业用房等非居住商品房开发投资为88.88亿元，比上年同期的69.86亿元增长27.23%，比今年第一季度的31.11亿元增长185.70%；新开工面积为224.64万平方米，比上年同期的98.29万平方米增长128.55%，比今年第一季度的103万平方米增长118.10%。此外，全市登记预售的办公、商业营业用房面积为24.1万平方米，比一季度增长714%。5、存量房买卖面积持续大幅上升，接近新建商品房预售量77 存量房地产交易在前几年高速增长以后，2002年的交易量增幅有所下降。但是，今年以来又呈现较大幅度上升的势头。上半年全市存量房买卖面积为1015.16万平方米，同比增长25.1%。其中，一季度为471.30万平方米，同比增长41.2%；二季度为543.86万平方米，同比增长13.91%。因此，存量房在整个房地产交易中的比重进一步提高，与新建商品房预售面积的比例由今年第一季度的0.76：1提高到0.82：1。77 从总体上看，上海以土地供应为龙头的市场调控机制逐步完善，房地产市场发展的势头是健康的。下一阶段，我们将根据上海的实际情况，加大宏观调控的力度，努力保持上海房地产市场持续、健康、有序的发展态势。一是按照政府调控、市场供地、规范运作、依法管理的原则，加强对土地市场的调控和管理，加快土地供应方式的转变。二是以重大工程配套商品房为抓手，推进中低价商品房建设，调整优化房地产开发结构，使住房供给结构与大多数普通老百姓的需求相一致，充分发挥房地产业的产业联动和带动投资消费的双重作用。年内，确保去年开工的100万平方米重大工程配套商品房全面竣工。在此基础上，市区联手再新开工建设配套商品房300万平方米以上，其中市里结合城市总体规划和土地利用总体规划的调整，依托城市轨道交通和快速干道等大型市政基础设施和公共服务设施，在中心城区外侧东南西北的南汇周浦、嘉定江桥、宝山顾村等基地，高起点规划、高水平设计、高质量施工、高标准管理，建设中低价"四高"示范居住区，争取开工150万平方米。三是按照"两增两降"（增绿化、增空间，降容积率、降高度）的要求，继续坚持"拆、改、留"并举的方针，稳步推进旧区改造。四是研究完善促进住房消费的政策，把二三级市场做大做强，从而巩固和提高房地产业的支柱产业地位。五是在面上推进住房市场化、商品化的同时，进一步完善廉租住房制度，切实解决好最低收入家庭的住房困难问题。2003年上半年房地产市场开发交易数据汇总面积单位：平方米金额单位：万元序号名称2003年二季度同比增长（％）2003年上半年同比增长（％）1房地产开发投资277656012.2417432117.52新增经营性项目土地出让面积547872929.71108903744.1可建建筑面积7315184-3.612685178-4.1其中：商品住宅土地出让面积411959613.0924825734.3可建建筑面积5331656-16.09758082-13.83完成土地开发面积127969650.6154429544.64商品房新开工面积894988968.31581294956.577 5商品房竣工面积470303854.5637234636.06商品房批准预售面积785067316.81306989814.8其中：商品住宅批准预售面积711263624.31206551622.37已登记的商品房预售面积6530189-8.5127437273.6商品房预售成交金额380741913.3711049722.4其中已登记商品住宅预售面积6433695-7.1123390203.5商品住宅预售成交金额372124315.5676748622.78商品房批准销售面积858739243.91616343337.0商品住宅批准销售面积773149163.11376822043.99已登记的存量房买卖面积543861713.91015162825.1存量房交易成交金额212424355.5380845068.8其中：存量住宅买卖面积427569122.4800588332.4存量住宅买卖成交金额172200558.5313614769.310预购商品房抵押建筑面积763499253.81305991555.8抵押贷款额194084838.1364084553.311在建工程抵押建筑面积562389624.1853104513.7抵押贷款额87165939.7135456030.012现房抵押建筑面积12299849-12.2238314292.777 抵押贷款额394548130.7725589742.813批准拆迁面积280980622.1411587949.1其中：居民18778257.5278150939.9单位93198168.0133437072.914完成拆迁面积172911916.8306713456.6其中：居民147443334.1263587189.6单位254686-33.2431263-24.12003年上半年房地产市场商品房预售结构分析数据汇总单位：平方米分类名称分类结构预售面积同比增长（％）比重（％）单价分类3000元以下1600508-12.612.63000-4000元2269909-32.517.84000-5000元2877942-7.822.65000-6000元220724621.817.36000-7000元140342567.511.07000元以上2388031106.018.7房型分类70平方米以下34227228.72.770-100平方米1816623-17.414.177 100-150平方米68655494.253.4150平方米以上382333318.129.8对象分类本市96387835.575.6外地2342317-5.118.4境外7626279.46.0用途分类住宅123390203.596.8办公88546-34.40.7商业182215-25.11.4三、2003年发展预测1、经济环境展望外资的加大投入，中国申博成功等因素将为上海提供经济增长的强劲动力。2003年预计上海经济将继续保持10％左右的增长率。2003年，上海人均GDP将达到5300美元，随着恩格尔系数进一步降低，居民用于住房的开支将增加。良好的宏观经济将为房地产发展提供强有力的支持。77 上海人均GDP变化趋势预测2003年上海住宅投资预计达580亿元，住宅新开工面积1800万平方米，竣工面积1800万平方米。2003年投资总额和开工、竣工面积都将比2002年有一定程度增加。投资的增加使2003年的供应保持较高水平，鉴于绝大部分参与旧区改造的发展商是等到2002年年底才拿到立项和规划指标，这些项目将不可避免地于2003年下半年销售。此外，浦西中心城区由于2002年上海土地政策的原因，土地市场供应量不大，这将客观上导致2003年上半年预售市场不可能有大的放量。大量的发展商在2002年底才确定开发地块的容积率，预计此类项目推向市场大多会在2003年9月份以后。中心城区高价物业于2003年下半年集中上市将是本年度一道风景线。由于新老动迁法规的综合影响及容积率适度降低而导致的土地成本上升，供应量的集中放大，这将给2003年下半年及以后几年上海房地产带来较大的市场压力。2、需求展望2003年，上海商品房的需求量仍然可观。申城商品房的需求应考虑以下因素：一是旧区改造和基础设施建设带动的需求；二是市民改善住房条件的需求；三是外来人士的购房需求。据测算，因旧区改造和基础设施建设，每年需动迁居民7万至8万户，由此产生需求量约600万平方米；因改善住房条件的需要，购房的居民有6万至7万户，需求量约700万至800万平方米；外来人士，包括境外和外省市人士，如果购房占全市商品房交易量的比例保持在10－15％，这部分的需求量约200万平方米。因此2003年商品住宅的总体需求预计将达到1600万平方米以上。77 2002年，上海房价涨幅为12％，对此，业界有着不同的看法。上海中原认为，2002年上海房价走势上涨是建立在合理的基础上，而非炒作或泡沫。2002年，房地产市场的供给和需求基本平衡，求略大于供，供销两旺，存量房交易大幅增长，前几年累积的空置房逐步消化，大幅减少。据此，中原认为，2003年上海房价尚有一定上升空间。影响房价的主要因素有两个：开发成本和住宅市场的供求，最根本的还是供求关系。从住宅需求来看，上海人口众多，外省市、境外人士更由于上海的国际地位及影响日益加大，进而看好上海置业投资前景。从开发成本看，由于城市土地的稀缺性，土地有着较大的升值空间。3、热点展望77 外资加快进入在产业竞争中，预计2003年将是国内房产企业走向联合之路的一年。目前外资房地产企业加快了进军上海的步伐，统计数据表明在2002年上半年，注册资金超过3000万美元的房地产企业达到了15家，由和记黄埔、新世界、新鸿基、瑞安地产等香港地产商掀起的"投资潮"将再度上演"升级版"。房地产业加快了入世的步伐。据摩根斯坦利公布的海外基金投资中国房地产市场的一项研究显示：在未来2－3年中间，将有3－10亿美元的海外资金进入上海市场，他们凭借着雄厚的资金实力、先进的物业管理模式、营销网络和更加专业化、人性化的服务理念逐鹿市场，而内地房地产商天然的地区优势将逐步弱化、势必需要走联合之路，扩大融资渠道、更新经营理念，重新打造核心竞争力。品牌竞争在激烈的竞争中，上海的房地产将在2003年进入品牌竞争的时代。竞争的重心正在从单个楼盘间的较量变为企业间实力的比拼。时下，购房者更看重开发商的品牌。对于广大购房者来说，注重品牌意味着看招牌，买放心，得实惠。对开发商来说，为赢得购房者，必须全方位地开展品牌建设，楼市竞争将围绕企业品牌展开，这是今年上海楼市竞争的主旋律。四、未来五年发展预测上海楼市后5年将呈波动性增长。这是一家本地公司"新汉业机构"近期所作的市场预测，虽然仅是一家之言，但是分析实在，有一定参考意义。现状和未来77 自1999年上海楼市回暖以来，上海房地产市场价格已连续4年上涨，这种情况是在以下4大背景下发生的。一、GDP总量连续十一年两位数增长，至2002年人均GDP达到4900美元，上海步入住宅消费的高增长时期；二、房价走势强劲，商品住宅平均单价从1999年第四季度的3772元增加到2002年第四季度的4812元，2003年一季度比2002年四季度又上涨6%；三、人均居住面积逐年提高，到2002年底，上海市区人均居住面积为13.1平方米，以每年新建2000万平方米、拆除500万平方米的速度推进，每年可增加人均居住面积1平方米；四、2001年，上海百强房地产企业完成的销售占5成，外地房产企业从2000年开始大举进入上海，2002年外资大量进入上海地产业，房地产业开始走向集中。那么，今后5年经济将发生什么变化呢？首先以目前10%的经济增长率推测，预计到2008年上海市人均GDP将达到8000美元，GDP总量将超过1200亿美元；其次，未来5年内上海引进各类人才，每年将新增22万人口,届时新增人口需要住宅2000万平方米。还有，到2005年上海轨道交通里程将是现在的6倍、高速公路里程将是现在的5倍；为配合2010年世博会的举办，城市整体功能建设将在2008年初具雏形。77 总之5年内，以上海为龙头的长江三角洲大都市经济圈的格局初具规模，经济总量将接近或超过目前的东京。有效需求推进市场随着上海市旧城改造和基础设施建设力度的加大，2002年上海拆迁面积较上年大幅度增加，居民动拆迁户数约9.9万户，消化新建住宅近900万平方米。估计今年动迁量将达到8万户，需住宅800万平方米。动迁补偿费用从过去平均每套14-15万元，现在上升到每套24-25万元，增幅是比较大的。动迁费用所淀积的消费能力不容小觑。上海多年来GDP连续保持10%以上的增长以及行业景气指数的上升所带来的人均收入的提高，使得一批长期渴望改善居住条件与生活品质的中高收入阶层加入到购房大军中来，2000年以来上海居民可支配收入年增长近10%，中高阶层的增加值更大。另外中高级"白领"、政府公务员、私营企业家等阶层也将大量填补中档住宅市场。上海近年来吸引一批批国内外优秀人才。相当多"两外"人士把自己的事业和生活放在上海，"移民"倾向日趋明显。2002年上海外来人口预售住房面积达502万平方米，占总量18.7%，其中自住比例超过80%。在抗风险中前进77 同时不能不看到目前上海市场面临两大不健康因素：相当部分房地产企业的开发资金对银行依赖性过大。在金融市场进一步规范形势下，该部分的投资泡沫将被挤破，从而有可能引起市场较大的波动。市场偏向高价位房产的开发，房产均价上升过快，导致消费极限的提前来临，其结果可能迫使房价回调，继而引发恐慌性抛盘。两个因素所带来的后果也不能不防。第二部分别墅市场分析77 ——短期内，供大于求——经济型别墅发展势头良好一、总体别墅市场分析从松江九亭、长宁虹桥，到浦东康桥、松江佘山，从几十万元的联体别墅，到几千万元的独立式豪华别墅，今年，上海成了不容置疑的别墅年。那么，有限的市场到底需要什么样的别墅呢?相关数据分析如下：(一)别墅价格77 50至120万元人民币的别墅将成为当前上海别墅市场的主流产品，占总样本的71%；其中，50--80万人民币的占37.3%，81至120万人民币的占33.70%。150万元人民币以上的别墅则为上海别墅市场的高端性产品，随着贫富差距的增大，上海成为世界的上海，该价位的别墅同样拥有可观的市场群体。在上海别墅市场的高端性产品中，151至200万人民币的占6.60%，201至300万人民币的占7.40%，301至500万人民币的占2.10%，501万人民币以上的占2.30%。而介于两者之间的别墅121至150万人民币的占10.60%。　　(二)别墅区域　　上海别墅区域排名前三位的是浦东金桥地区(占21.30%)、康桥地区(占20.60%)和虹桥别墅区(占17.40%)。　　2002年的上海别墅市场区域性已显现，浦东已成为别墅的热门区域，而虹桥别墅区因多年的发展仍然吸引着买房人，而前几年兴起的松江及闵行别墅区(各占11.60%、11.40%)正在趋于饱和。还有沪青平别墅区(占9.60%)和其它别墅区(只占8.10%)。　　(三)别墅类型77 　　在经济实力允许的条件下，独立别墅是实现别墅生活、诠释自由生活的首选；而连体双拼和连排别墅因其适中的价格，也受到市场的一定青睐。在上海别墅市场，各类别墅占市场总份额中的比例：独立别墅为65%，连体别墅为20%，连排别墅为10%，叠加别墅为5%。　　(四)别墅面积　　150至200平方米的别墅将成为当前别墅市场的主流面积，即经济型别墅的市场容量最大，占样本别墅总量的43.50%；201平方米以上的别墅因其面积增大，总价提高，成为了社会高端客层的实力选择，其中，201至300平方米的占29.80%，301至400平方米的占8.70%，401至500平方米的占1.90%，501平方米以上的占2.60%。而150平方米以下的占13.40%。　　(五)考虑因素　　在购买别墅15个考虑因素中，被列为最重要的7大因素(占总样本的70.5%)依次是房型(占11%)、物业管理(占10.50%)、价格(占10.40%)、周边环境和文化氛围(占10.40%)、交通(占10.20%)、绿化率和中心景观(占9.80%)、升值空间和投资价值(占8.20%)。而其中营销包装是人们在作购房决策时最为忽略的，这也反映出当前购房人的理智与专业。77 所以，作为发展商而言，营销包装只是一种表现和广而告之的手段，如果过份花哨，反而会丧失一大批优质客群。发展商应对7大重要因素予以研究，因为别墅是房产的终结消费，所以房型、物业管理、绿化率会成为买房人特别重视的问题；别墅消费群体大都为社会的成功人土，因此极为看重周边环境的层次与文化品位；交通与升值空间和投资价值，是能充分反映别墅价值和长远利益的因素。　　(六)交通意向　　该问题是确认购买别墅的人群对交通的判断性。别墅的交通便利是以车程距离来衡量的，有87.3%的人认为半小时车程到机场和市中心的别墅为理想选择；只有12.7%的人认为不符合自己挑选中意别墅的要求，这可能有两种原因：一是购买人不是以私车为出行交通工具；二是区域性极强，以某一区域为生活工作中心，因此只中意该区域内的别墅项目。　　(七)别墅自家花园要求　　设计该题时就有意让被调研者在考虑自己花园面积时，同时也将花园面积算进别墅总价，从而保证回复的客观性。　　花园面积在200平方米以下为别墅花园的主力需求，花园是购买别墅人群重点关注的因素，高出该市场平均水平，将产生较大市场吸引力。　　(八)别墅物业管理77 　　别墅物业管理中最需要突出的是安全(占33.60%)、服务全面(占29%)和智能化(占20.1%)，这三项占总样本的82.7%；而发展商可以通过聘请有品牌的物业公司来传达物业管理的专业到位。在别墅的物业管理中，个性化反而是被忽略的。　　(九)别墅会所　　在13个选择项中，排在最前面的6个会所设施依次是便利店、健身中心、温水游泳池、洗衣店、网球场、儿童乐园。其中最为重要的是便利店(占12.50%)、健身中心(占12.20%)、温水游泳池(占10.50%)。生活便利和运动健身是购买别墅的人群最为关心的问题，约占总样本的62.8%。作为发展商而言，花最有效的成本达到最需要的满足是最明智的。　　(十)别墅装修要求　　购买别墅的人群越来越希望别墅的装修不用花费自己过多精力和时间，所以对他们而言，最好的选择是菜单式装修。菜单式装修占样本的53%。而要求精装修(提包入住)的只占29%，不要求装修(毛坯)的占18%。　　(十一)别墅车位77 　　别墅内有一个私人车位是当前上海别墅市场的基本选择要求，而高价位别墅二个室内车位是必备的。　　(十二)别墅周边环境　　人们希望别墅的周边环境中最不能缺少的设施(占总样本的72.3%)：依次是医疗设施(占17.90%)、商业设施(占15.50%)、教育设施(占13.80%)、公园绿地(占12.80%)、体育休闲中心(占12.30%)。购买别墅的人群对周边环境的要求是较高的，如别墅周围缺少一些必备的设施时，发展商可在别墅小区中引进，或在周边地区引进相关产业。　　(十三)别墅卖点77 首先，在别墅卖点中，最吸引人的就是绿化。在全面达到智能化、感觉生活在森林公园内、免费设计大花园、400平方米绿地属于自己、户户有水景、投资回报率高、世界级物业管理服务等前7大卖点中，排列2、3、4位的都是与绿化相关。从中可得出购买别墅的人群就是希望自己拥有大片绿地，且绿色植物可供自己享用，并有人为其打理照料，因此建议别墅项目能在绿化上做出差异性。其次，“全面达到智能化”和“世界级物业管理服务”也是购房人极为关注的方面；近年别墅中的“水景”成为别墅卖点中的一大亮点，而且也确实为大多数人所接受，因此如何在水景上进行创新很重要。其三，“投资回报率高”，在上海成为世界的上海后，该卖点显得尤为耀眼，别墅在上海的投资价值被众多非上海人看重；“邻居物业是高品质国际社区”，别墅的购买者认为择群而居是代表了一种生活方式，因此在购房时，他们更愿意选择住在已成一定区域规模和品质的地方。二、上海别墅明显供过于求77 2002年上海别墅共上市楼盘76个，别墅开发用地总面积达2.86万亩，开发面积共548.08万平方米。占地约1900万平方米，到2002年底，上海别墅保有量约850万平方米。据分析，近几年上海别墅的供应量呈逐年上升之势：2000年别墅新盘供应数量占市场供应总量的12%，2001年上升为16%，2002年则上升到18.5%。根据预测，上海每年的别墅需求量一般在150至200万平方米。最多不会超过上海房地产市场总需求量的10%，从目前的实际数字来看，上海别墅市场显然已出现警示信号：别墅市场的供应量迅速放大已出现了供过于求的现象。从别墅楼盘区域分布来看，2002年上海市在别墅楼盘约180个，主要集中在闵行、浦东、松江、青浦、长宁，这5个区域别墅总量约占全市供应量的95%左右，从价格分布的供求关系来看，目前上海市场的别墅较多集中在100万-200万元的价格段，占到了供应总量的45.5%，其次是总价在200万-300万元的中高档别墅，占总量的17.5%，而总价在100万元以下的经济型别墅和总价在300万元以上的豪华别墅分别为15%和12%。三、上海中档别墅竞争加剧根据上海别墅指数办公室2003年3月份的指数报告，上海别墅指数达到1012点，比一月基期上涨12点，上涨比例约1.2%。而且从调查的结果来看，上海别墅主要分布在：闵行（包括奉贤）、青浦、松江、长宁、浦东（包括南汇），这5个区域的别墅总量约占到全市供应量的95%。上海2002年全年上市别墅总量约540万平方米，占地约1900万平方米。77 目前上海别墅的供应量呈两头小中间大的状况，而别墅的需求则呈两头大中间小的形式，因此上海中档别墅的竞争最为激烈。上海本地客户需求是对经济类别墅的有力支撑，而外来购房者则会带来高端别墅的旺盛需求。从2002年上海市在售的约180个别墅楼盘分析，上海西南区域将进饱和，中心区域缺乏发展空间，嘉定等区在逐步发展，东北区域发展受限制，因此浦东和松江将成为别墅未来发展的主要区域。上海未来的富人区很可能会出现在松江的佘山和杨浦区的复兴岛等一些地区。四、上海经济型别墅供不应求有关数据表明，这两年上海别墅均价以每年11%的涨幅攀升，高于全市住宅均价涨幅，而别墅类物业销售面积也已接近住宅开发总面积的三分之一。别墅楼盘在上海房地产市场开发和销售占有率的大幅上升，使人惊呼：上海别墅的春天真的已经到来了吗？77 资料显示，目前上海市别墅开发用地近2万亩，平均每个项目的占地面积在10万平方米左右；以容积率0.7计算，近两三年内，上海别墅市场的供应量将达到940万平方米，这还没有计算近两年内新批土地的潜在供应量。所以，要在两三年内消化掉近千万平方米的新建别墅，那么平均每年必须卖掉300多万平方米，即1万套以上。而短期内的需求是多少呢？据中房指数办公室的一项调查数据分析，在购房者中只有5%的家庭会选择别墅物业，照此推算上海的别墅年需求量就只在7600套左右。显然，短期供应量的增长速度已超过了需求量的增长速度。从价格分布的供求关系来看，目前上海市场的别墅较多集中在100～200万元的价格段，占到了供应总量的46%。其次是总价在200～300万元的中高档别墅，占总量的17%。而总价在100万元以下的经济型别墅和总价在300万元以上的豪华别墅分别为15%和12%。需求方面，来自权威机构的数据显示，2001年上海别墅市场的消化结构分布为300万元以上的豪华别墅占0.04%；100～300万元的占2.3%，100万元以下的占97.66%，别墅各个档次的供求比显示其严重失衡。究竟哪些人是上海别墅的买家？上海市房地产交易中心的一项调查表明，目前在上海别墅的购买群体中，上海籍仅占31.2%，国内其他地区的购买者占了25%，港、澳、台同胞则占了近30%，余下的为外籍人士购买。77 根据发达国家经验，一般来说，住宅消费分为4个阶段：第一阶段，人均GDP3000美元以下为解困期；第二阶段，人均GDP3000美元～8000美元为数量发展期；第三阶段，人均GDP达到8000美元～15，000美元为质量期；第四阶段，人均GDP超过15，000美元为个性舒适期，即别墅概念。上海正处于第二阶段，别墅市场也处于初步发展阶段向成熟市场迈进的过程中，能够消费别墅的本地客户数量和青睐上海别墅物业的境外及外地客户越来越多，使得上海别墅市场购买力不断提升，购买物业的能量级也逐渐提高，中高档次别墅渐成为市场主力。五、2003年上海别墅市场动向1.开发商追求别墅开发的多功能作用，尽量使别墅达到居住、休闲、度假乃至旅游和“收藏”保值兼有的标准，使别墅开发更趋完善。2.普遍降低小区容积率，从以往的0.3将至0.3以下，同时扩大私家花园面积，从以往的几十平方米扩至2000平方米。77 3.开发商乐意开发人工水景，但消费者普遍排斥人工水景，主要担心由此而提升房价和物业管理维修费用。4.别墅市场档次拉大，客户日益细分，呈现多极化消费趋势。别墅中的极品和经济型产品有“两头热”现象。5.重视建筑内部功能布局和新材料配置。以往仿照欧式风格的室内空间和功能布局不适合国内市场的习惯，目前开发商已从注重建筑外部式样进一步转向室内设计。至于新材料新技术的应用，在别墅开发中已普遍应用。六、未来预期1、77 别墅价格在未来几年时里仍会呈稳步上升趋势。受别墅需求的强有力支撑以及土地供应的受限，虽然有银行通过加大豪华住宅首付款比例等别墅需求的抑制因素，但预计别墅价格在未来几年里仍会呈稳步上升趋势。2002年虽已过去，别墅市场及消费者也渐趋成熟，但别墅的热潮方兴未艾，中高档别墅供应热潮继续维持。最近国土资源部出台的关于限制别墅型土地供应的政策必然使未来别墅供应受限，刺激一部分原定位于普通别墅项目转向中高档别墅，加入争夺现有的中高端客户竞争行列中来。办公型别墅、旅游型别墅及分时度假别墅形态的不断涌现也会在一定程度上引导和刺激别墅需求的放量。加上别墅居住观念的变化，使居住者更追求别墅周边的环境及舒适，而不仅仅是形态和超大面积，从而未来别墅开发的容积率也会不断下降，进一步拔高别墅单价。2、经济型及高端别墅需求旺盛，中端别墅市场竞争会更加激烈。上海本地客户需求的放量将对经济型别墅是利好因素，而部分追求享受的外来和本地超高收入者也将给为数不多的高端别墅带来旺盛需求。竞争相对激烈的将是供给量不少的中端别墅市场。3.从别墅未来发展区域来看，浦东及松江最为看好。浦东凭借十多年的开发开放和经济发展、四个功能区的建设、国际机场的东移、世博成功申办、浦东及南汇广阔腹地的支持，将成为上海下一个别墅发展重点区域。松江目前已发展成为别墅的一个热点区域，凭借其优美的环境及良好的地域优势以及松江大学城及松江开发区推动，也有较大发展潜力。77 总之，上海的经济型别墅自1999年开始发展，随着上海别墅市场的整体发展，至今已经有了相当的规模，不论是小区规划、房型布局、绿化景观，还是物业管理、周边配套都有了长足的发展。经济型别墅在别墅市场中可谓是一支独秀，给人们带来了一种全新的生活理念。近期，SARS给购房者带来了新的思考，经济型别墅作为郊区化低密度住宅，吸引了更多人的眼球。第三部分项目环境分析77 ——目前区域发展缓慢，但前景看好——配套不够完善，且档次较低一、三灶镇简介三灶镇范围为：东至南六公路，西至腰路综合厂，南至二灶港，北至龙游港。镇区现状建成总面积为17.8公顷。目前全镇总人口约6000人左右。镇区文化、经济发展相对滞后。商业网点不足，生活不便；文教、卫生、体育设施远远不敷所需，公共福利设施配套不够齐全；目前除收费的野生动物园外，没有供人们游憩的公园和公共绿地；城镇建设相对比较混乱，没有一个完整的规划。77 三灶镇区位于三灶镇的中部，根据南汇区城镇体系规划框架，三灶镇作为惠南新城的组成部分与周边地区密切结合，优势互补，将形成区域经济的综合优势。南六公路作为南汇区的主要公路，它的建成更为三灶镇的发展空间提供了良好的契机。一、宗地位置宗地位于南汇区三灶镇，东临南六公路，南至季桥路，西至季桥镇委，北至二灶港。总占地面积约780亩（约52万平方米）。目前尚未拆迁。二、宗地环境Ø交通：项目距离浦东国际机场和将要建成的海港新城仅15分钟车程，交通比较便捷。周围有上海野生动物园、桃园度假村和滨海高尔夫球场。本案公交线路较少，南新线（惠南镇——火车站）、万野线（万体馆——野生动物园）、张南线（张江地铁站——南汇汽车站）是仅有的几条公交线路。77 Ø环境：范围内有二灶港和三灶港两条河流，但水质较差。周边为旧城区，规划凌乱，品质较差。附近就是上海野生动物园。Ø配套：项目周边生活配套设施基本齐备，能满足居民的日常生活需要，但档次较低。除一些小型商业网点外，较大的还有亦园路、南六公路处的华联超市和三灶集贸市场，南六公路上的农工商大卖场。总体上而言，配套不能满足项目的需要。第四部分区域竞争分析77 ——浦东、南汇别墅市场一片红火，前景乐观——区域市场以中、大面积独立别墅为主一、浦东板块高档别墅开发前景乐观77 浦东别墅主要分布在龙阳路、龙东大道沿线及靠近南汇的区域。张江高科技园区和金桥出口加工区由于有大批高科技企业、三资企业入驻，提升了居住层次，因而区域内别墅的定位相对较高。其中汤臣高尔夫别墅、四季雅苑、碧云别墅都定位于跨国公司管理层，租售价格昂贵。其它别墅如云间绿大地、汤臣豪园等购买主体也都是高级白领。地处内环线龙阳小区内的怡东花园采用国内罕见的豪华住宅设备集成系统，房型设计比较超前。世纪公园周边集中了部分顶级公寓。除四季雅苑外，金色维也纳有30幢豪华独立别墅。单套面积在360平方米到800平方米左右，每平方米售价2000美元。浦东此类物业，主要用于投资、居住、租赁、休闲、度假，在高档别墅升温的同时，高档别墅的较高端———豪华别墅也将有所增加，除高尔夫别墅以外，庄园类别墅亦开始出现。目前，以张江高科技园区、金桥出口加工区、康桥工业园区和华夏文化旅游区为核心的四大别墅区已经形成，地理位置优越，区位环境佳，建筑密度低。周边地区生活机能成熟、完备，规划设计的个性化开发是高档别墅今后发展的主要趋势。这类别墅比较完美地体现了人们对居住的审美情趣，浦东高档别墅的市场前景乐观。一、南汇别墅市场目前南汇别墅主要集中于康桥地区和南六公路一带，其中康桥地区以6个别墅楼盘在数量上为全区之首，分别是康桥半岛、绿洲康城、罗山绿洲别墅、北欧阳光庭院、维也纳坡景森墅和中科大·77 学村。南六公路一带有三个别墅，由南向北依次为枫丹白露别墅、建德南郊别墅和上海蓝堡。除此之外，其他的各个别墅分布于各个镇，周浦有绿宝园、布鲁克林、航头有东方夏威夷，而紫丁香花园则在万祥镇。这些别墅当中，高档别墅占了绝大多数，如：绿洲康城、罗山绿洲别墅、枫丹白露别墅、建德南郊别墅和上海蓝堡等，每幢别墅售价都在200万元以上。而北欧阳光庭院、维也纳坡景森墅规模较小，以联体别墅或叠加别墅为主，定位较低，均价也就在5500元/平方米左右。康桥半岛虽是独立别墅，但其售价不高，开发商考虑到普通投资者的购买力，将楼盘定位于“独院住宅”，其形式界于独立别墅和联排别墅之间。最后的一个“另类”项目，就是绿宝园，该别墅项目档次明显高过其他别墅，主要针对外籍人士出租，租金高达4000~9000美元/月，而售价也在2100美元/平方米。一、竞争项目分析本案周边主要有三个在售核心竞争项目，其具体情况如下：上海蓝堡投资兴建：梧州中恒集团/上海正安房地产77 企划销售：上海荒岛建筑设计：加拿大宝友国际建筑顾问有限公司工地位置：南六公路733号占地面积：23万平方米总建面积：6.8万平方米可售面积：6.6万平方米规划户数：200户绿化率：67%可售户数：一期57户销售率：40%工程进度：一期结顶规划面积：303---468平方米主力面积：303---392平方米单价范围：7000---12000元/平方米77 平均单价：9000元/平方米主力总价：270---350万元/套可售总价：5.9亿元电话：58160888本案位于南汇区南六公路与周祝公路交叉口北500米路西，距陆家嘴20公里，外环高架4公里，野生动物园3公里，浦东机场8公里。占地23万平方米，规划200栋欧式独立别墅。景观以“五岛十一区”为蓝本，注重“水景、屋景、绿景、岛景”的天然组合，有2.2万平方米的天然生态水域。售楼处装修一般，施工现场器械凌乱包装较差，现场引导期较少，有一大型户外展示牌。案场业务员素质一般，业务能力较差。就目前销售状况而言，整体去化比较平缓，400平方米以上房型有相当的去化压力。建德南郊投资兴建：上海建德企业发展公司企划销售：中天行建筑设计：美国JY建筑规划设计中心/中国船舶工业第九设计研究院77 景观设计：上海景观工程有限公司物管顾问：戴德粮行工地位置：南汇南六公路578号占地面积：73万平方米总建面积：15万平方米可售面积：14.6万平方米规划户数：约400户绿化率：71%可售户数：一期64户销售率：70%工程进度：一期准现房规划面积：250---580平方米主力面积：320---390平方米单价范围：8000---12000元/平方米77 平均单价：10000元/平方米主力总价：320-390万元/套本案位于南汇区三灶镇与国家4A级旅游景点上海野生动物园仅一港之隔。距上海市中心约40公里，距浦东国际机场20公里，距芦潮港深水码头约20公里，至外环线8公里。占地73万平方米，规划400多栋独立别墅，绿化率高达71%，50万平方米绿色生态环境，7万平方米硕大水景，3万平方米中央景观休闲园林。每套别墅均有600---1500平方米的私家花园。50余款别墅风格各异，有“世界别墅博览”之称。售楼处装修布置比较舒适，容易拉进与客户关系。工地现场包装良好，现场引导展示布置完备。案场业务员素质较高，业务能力较强。就目前销售状况而言，整体去化顺利，主要是因为本案综合素质较高，目标客户群较接受其产品及推广定位。枫丹白露投资兴建：上海爱凌置业工地位置：南汇南六公路188号占地面积：27万平方米77 总建面积：5.2万平方米可售面积：4.8万平方米规划户数：118户绿化率：80%可售户数：一期二期118户销售率：75%工程进度：一期二期现房，三期未开规划面积：300---566平方米主力面积：400---450平方米单价范围：7000---11000元/平方米平均单价：8000元/平方米主力总价：320-360万元/套可售总价：3.84亿元电话：5800380877 本案位于南汇南六公路近沪南公路段，北邻野生动物园。占地27万平方米，绿化率70%，一二期规划118栋独立别墅。平均每栋别墅花园面积800---1800平方米，70%的别墅临河而建。该项目存在时间相当长，2000年以外销项目面世，具有相当的市场知名度和美誉度。售楼处位于会所内，装修布置相对老化，沙盘已经有较多破损。目前已经现房，小区内部环境优良。案场业务员素质一般，业务能力较差。就目前销售状况而言，将近四年的销售周期，去化非常缓慢，但由于前段时间利好因素的支撑，销售状况有所改观。小结：由于这三个项目从区位、环境到产品规划、价格定位等等方面均相当相近，因此目标客户群基本一致。主要为高级企业管理人员、企业家、海外归国人员、外国驻沪人员、外地市私营企业主等等，就区域而言浦东客源占多数。其他竞争项目如下：77 项目位置规模（m2）建筑形态单体面积（m2）容积率销售价（元/m2）布鲁克林沪南路3633号叠加、独立160---2005000-6000北欧阳光庭院康桥路、沪南路67000独立、双联、叠加183-2360.74200-5400博佳花园惠南镇100000小高层、多层94---1551.52500-3200江南清漪园惠南镇80000多层、小高层89---1341.62800欣欣苑惠南镇多层、联体别墅2480-3180鹤城金汇惠南镇多层90-1602600/2900以上个案属于次级竞争项目，从产品形态、社区规划、面积、售价等几个方面来看，为中低档项目，一定程度上将分流本案的低端客户。四、本案SWOT分析1、优势：77 Ø规模较大，有整体开发的优势Ø区域相对比较成熟，周边已经有三个高档独立别墅项目Ø交通比较方便，距离浦东国际机场和海港新城仅15分钟距离Ø距离野生动物园比较近Ø开发商有实力，且政府积极支持参与2、劣势：Ø目前配套档次不高，且不是很完善Ø公交线路较少，通行还不是很方便Ø目前整个上海市场别墅供应量较大Ø宗地内河流水质较差，且其中一条河流为航道，将影响项目的品质3、机会：77 Ø规划中将来该区域是镇中心位置Ø随着上海、浦东、南汇的迅速发展，区域房地产市场也将稳步发展Ø由于周边别墅项目单体面积都比较大，有利于本项目中小面积别墅的“异军突起”2、威胁：Ø区域供应量短期内比较大，去化速度较慢Ø区域改造中有部分动迁居民，将影响项目本身的品质Ø上海其他区域别墅楼盘的开发也会分流相当一部分的客源77 第五部分产品定位——舒适经济型别墅——现代、欧式、经典一、开发原则77 ——秉持“花小钱办大事”原则，尽量在原有基础上优化以控制成本；——景观是别墅的第一资本：①优化主入口的规划设计，凸现本案品位；②营造坡地景观以及水域景观，强化围合概念，并每个围合以不同的景观风格和命名；③植栽成年大树，丰富社区景观。④采取组团式规划。形成明显的风格分区。利用水景将各个组团联系起来，分合有序。⑤利用河道做河岸别墅。——建筑规划是别墅的生命：①77 立面感觉比内部房型更为重要：首先风格上避免过于繁复的建筑符号；其次立面感觉还取决于材料选用、景观搭配和施工工艺等；①有意识的空间“浪费”和“留白”能显示别墅的品位：楼梯的宽度、主卧室的层高等等小细节体现大关键。——会所配置对于会所规划我们要坚持两个原则：一是弥补本案配套不足；二是适当体现别墅的舒适性；——建材设备①安保设施相当重要：环区红外报警系统、电视监控系统、联网可视对讲系统，家庭防盗系统；②智能化是大势所趋：宽带入户、智能化物业管理做到人有我优；二、产品建议77 1、建筑特色——现代欧式风格原由：欧式建筑风格庄重、典雅、豪华、大气、浑厚沉稳、浪漫多姿，以欧式为建筑风格的别墅已经广泛得到市场的认可。而现代建筑风格则简洁、纯净、大方，注重采用新结构材料，讲究功能和实用。把欧式和现代两种建筑风格有机的结合在一起，使建筑本身大气庄重又不失简洁大方，典雅豪华又不失功能和实用，必将使本案成为传乘数代的经典住宅。现代主义建筑风格现代主义建筑是指二十世纪中叶，在西方建筑界居主导地位的一种建筑思想。这种建筑的代表人物主张：建筑师要摆脱传统建筑形式的束缚，大胆创造适应于工业化社会的条件、要求的崭新建筑。因此具有鲜明的理性主义和激进主义的色彩，又称为现代派建筑。“现代主义建筑”是要强调建筑要随时代而发展，现代建筑应同工业化社会相适应；强调建筑师要研究和解决建筑的实用功能和经济问题；主张积极采用新材料、新结构，在建筑设计中发挥新材料、新结构的特性；主张坚决摆脱过时的建筑样式的束缚，放手创造新的建筑风格；主张发展新的建筑美学，创造建筑新风格。77 现代主义建筑的代表人物提倡新的建筑美学原则。其中包括表现手法和建造手段的统一；建筑形体和内部功能的配合；建筑形象的逻辑性；灵活均衡的非对称构图；简洁的处理手法和纯净的体型；在建筑艺术中吸取视觉艺术的新成果。对这些建筑观点，有人称为“功能主义”，有人称为“理性主义”，不过更多的人则称为“现代主义”。欧式建筑风格这里讲的欧式建筑风格涵盖了巴洛克风格、哥特式风格、古罗马风格、洛可可风格等等各种欧洲建筑流派，不特指某个国家的建筑风格，而是指包含多样欧洲建筑元素的一种集合。欧陆建筑是一个生活空间完美、经得起岁月考验，且能体现出无限生命力的高品位的艺术珍品。欧洲建筑的工艺之美，庄重、典雅、浪漫多姿无可比拟，其外立面延承欧洲古典砖石建筑神韵，在坚实的外观之中掩藏着细腻质感，尽显豪华、大气、浑厚沉稳。柱式、山花、锁石、拱券等精细的元素唤醒人们对古老欧洲的遐想。“77 我们的作品无论从设计风格、人文思想、主题理念还是从户型设计及设备选型上，都要体现出开发的宗旨，那就是要建造一个立于百年之后的传世经典。”1、面积设定及配比项目产品形态规划面积（平方米）主力面积（平方米）枫丹白露独立别墅300---566400---450建德南郊独立别墅250---580320---390上海蓝堡独立别墅303—468303---392从上表可见，周边核心竞争项目均为独立别墅，且主力面积均在300平方米以上，走的是高端别墅路线。遵循差异化竞争的原则，建议本案以“舒适经济型”的连排别墅为主，不走面积扩大化道路，打造特色产品，以完美的空间功能设计和整体环境规划引导客户。本案一期面积定位建议为：项目建筑面积（平方米）配比77 独立别墅250---35025%连排别墅180---25075%原由：Ø综观上海别墅市场的整体情况，并对本案竞争楼盘分析，结合未来区域市场的竞争态势和开发量体，建议同周边项目展开错位竞争。Ø从核心竞争项目的产品规划情况分析，目前核心竞争区域内的独立别墅产品主力面积集中在300平方米以上。Ø从核心竞争项目的产品去化情况分析，面积大于350平方米的大面积豪华型产品去化速度相对较慢。Ø从聚集人气，快速打开营销局面，营造项目及开发商品牌与美誉度的角度出发，本案一期产品也应适当控制面积。1、价格定位项目单价范围（元/㎡）均价（元/㎡）77 上海蓝堡7000---120009000建德南郊8000---1200010000枫丹白露7000---110008000核心竞争项目从价位上来看，整体均价达到9000元/平方米，均为高档项目。结合本案的实际情况，建议独立别墅均价为8000元/平方米，联排别墅为6800元/平方米，整体均价为7500元/平方米。原由：Ø结合面积定位，形成总价格优势，强势抢占市场。Ø有利于本案积聚人气，快速打开局面，形成项目品牌认同度。Ø有利抢夺与核心竞争项目的交叉客源，争取中间层面客户。Ø符合树立开发商品牌和低开高走的价格策略。1、客源定位根据对核心竞争项目的了解，他们的客源基本构成如下：77 由图可以看出，核心竞争项目的主力客源为港澳台人士、归国人士和外籍人士，占整体客源构成的70%左右。而该类客源数量极为稀少，这也是竞争项目销售缓慢的主要原因。本案规模较大，供应量大，在周边高档项目竞争激烈的环境下，确定合适的客源层次，形成广泛的吸引力对本案的成功至关重要。该区域中档别墅购买者主要是看中区域的发展前景，在此处置业，集休闲、度假为一体，自住与投资相结合，以财产的保值和增值为主要目的。本案客源定位于私企老板、三资企业高级管理人员、港澳台人士等等，以及部分外来投资者。1、商业部分商业部分沿南六公路展开，作成欧式的开放式的休闲广场的形式，满足购物、休闲功能。77 关于商业部分的原则有两个部分：一是以满足项目乃至整个区域的生活需要，即——完善。二是必须具有一定档次，要符合项目的品质，即——品质。业态建议如下：超市、中档餐饮店、小型酒店、旅游用品店、酒吧、咖啡吧、娱乐城、洗浴中心、美容中心等。针对客源主要是：本案居民、周边项目居民、野生动物园游客、三灶镇居民。预计商业部分完工招商后，将形成一个相当有层次的购物休闲广场。有产品有客源，商业设施关键还在于有良好的经营环境。东方夏威夷的购物休闲广场就是个极其失败的案例，目前破败不堪。为避免重蹈覆辙，建议本案商业设施招商阶段降低回报预期，让利于前期入住的商户，待整个商业氛围形成之后，逐步提高租金价格、适当出售部分物业将是稳定可取的方案。1、会所77 会所作为休闲广场的补充，以满足较高档次的休闲运动生活为主，主要包括：1）亲子教室2）健身房3）棋牌室4）桌球室5）乒乓球室6）游泳馆7）灯光篮球场8）网球场9）门球场10）家政服务中心三、规划建议1.规划依据：77 a.《南汇区人民政府关于对三灶镇老镇改造控详规划的批复》（南汇区人民政府（批复）南府（2000）151号）。b.三灶镇老镇改造控详规划。2.规划理念：三灶镇规划理念"溪流、沙滩、阳光、绿色"a.还生命以溪流-----生命之河以一条寓示"生命之河"的流水贯穿整个镇区，沿河设置红枫林、沙滩、红枫半岛、海天之间等景观；感悟生活、感受生命，让流水的律动渗透进生命的律动。b.还生命以绿色-----城市绿肺"林"在园中是三灶镇的另一大空间特色。在镇中的几个中心岛上和主入口均设置了大片绿林与流水相协调，绿林与绿水相辉映有梦中周庄之意境。c.还生命以阳光-----拥抱阳光低密度的建筑空间为我们创造阳光般的梦想，拥抱生活，拥抱阳光，还您一个灿烂明媚的人生。d.还生命以浪漫-----生命之歌77 漫步在沙滩上，嬉戏在流水中，红枫还在微风中摇曳婆娑，加之明媚的阳光，栖息的小鸟，这将是一幅梦想中的生命之歌。沿着河水设置人工沙滩半岛，并用鹅卵石铺地设置成健康步行道，既利于健足，也有利于观景。3.功能定位：随着经济建设与城市建设的迅速发展，周边的国际空港、深水港浦东主题公园的建设步伐加快、上海野生动物园、森林公园、桃园度假村、滨海高尔夫球场、高级别墅群等相继建成及陆续投放，为三灶镇旧镇改造明确了方向即三灶镇应建成集居住、休闲、娱乐、购物于一体的新型集镇。4.区域划分：根据南汇区城镇体系总体规划，结合土地资源配置，同时考虑内外环境的现状与发展，在区域划分时力求做到功能明确、建筑空间组合和谐，构成一个完善的相对独立的有机整体。初步设想划分为（附图二：项目功能分区图）a.77 商贸区----沿南六公路布置，以红三港二侧为界，其消费群体定位在周边的居民和旅游客人，拟建造商场、超市、便利店及室内集市和部分办公用房。以发展的眼光考虑，随着城市化进程的发展及特别是轻轨交通的发展，三灶镇将可以吸纳众多居民入住，我们策划在商贸街上适当安排住宅楼，并将形成一个销售热点。在住宅区域内安置一些服务性较强的便利店及高级会所，可以为住户带来极大的方便，故拟分别在红三港西侧南北二个住宅小区内（A、B住宅区）设置便利店和会所，入口处将考虑同主题公园结合在一起。将改建后的三灶港河道二岸辟成休闲长廊，从东首观光码头林荫大道开始至边界形成三灶镇的东西向景观主轴，轴线由东向西，以入口圆形码头广场为起点，沿林荫大道发展，以湖面的绿岛为对景。另外，以红三港的流水路线为第二景观轴，有机的形成水岸风景线，并有效的将商业建筑组团。在建筑形态上设计成一个具有民族特色而又富有现代立体层次感的标志性建筑，此建筑物建成后从南六公路到下沿公路等远处都能看到他的品貌，我们希望通过建筑的形式来表现三灶镇的个性和时代感，能突出改造后的三灶镇的整体形象和提升三灶镇的知名度，另外还可作为屏障，有效地隔离南六公路及红三港的喧闹，给住宅区创造一个的幽静环境。b.服务区----沿下盐公路和三灶港间布置，拟建造文化娱乐场所、体育馆、图书馆、影剧院、学校、开放式公园等公建设施，其服务对象为周边的居民和度假客人。特别是拟将三灶港贯穿街区的河道段改造为景观河道，以一条蜿蜓曲折的流水路线为第二景观轴，有机的形成半岛，并有效的连接各组团空间，对三灶港的改造将会使其脏、乱、差局面得到综合治理，使原有的河道变成一条亮丽的景观河，为市民提供休闲的好场所，同时也是提升三灶镇形象的浓重之笔。77 c.住宅区----按照南汇区城镇体系总体规划精神，将住宅区主要划分为二大相对集中的自然小区（A区、B区），提高居民的居住质量。结合自然地形组织住宅布局，充分利用改造后的三灶港营造出择水而居、回归自然的建筑精品，体现"溪流、沙滩、阳光、绿色"是本案策划的主旨。水是生命的源泉，"水在园中"是本居民区作为21世纪新家园的重要特征，规划策划充分应用江南水乡的设计理念，将河流引入小区，并连贯整个工程，达到"绿水绕东城，推窗见流波"的意境。镇内溪流水景与河道自然融汇贯通形成活水景观，较之人造湖更为美丽。5.规划划整体框架：a.整体布局-----人车分流，动静分区采用平行道路周边布置，步行系统以叶脉状作中间联系，形成"闹"的外环，步行系统同中央绿地结合，形成"静"的核心。使住宅区内居民有一个安静、安全、不受干扰的生活休憩的环境。b.公建布局-----休闲现代区位性与标志性---小区物业和商业服务位于中间的线形商业街里，与入口广场连接。同时，将小区出入口交通组织与小区入口视觉景观走廊的对景效果营造相结合，将道路设计与广场空间、绿地空间与建筑空间相结合，共同塑造商业街空间景观。77 c.住宅布局-----择水而居、回归自然住宅布局强调局部空间塑造，通过住宅单体的造型和空间限定，并结合户外绿化环境设计，形成自然的邻里空间，创造亲近、自然且具有人情味的居住环境。整个建筑要有较高的规划起点，档次区分、特色分明，提高了可认别性与认同感，通过建筑的高低错落，丰富空间轮廓线。按照择水而居、回归自然、主从有序、水岸生活的理念展开，体现个性，表现现代。d.道路系统规划-----整体性与景观性结合地块形状，以沿周边的主干道交通主轴，采用入口合流，镇内分流的交通网络组织，减少对镇中心绿地的干扰。同时，将镇出入口交通组织与镇视觉景观走廊的对景效果营造相结合，将道路设计与广场空间、绿地空间建筑空间相结合，共同塑造户外空间景观。镇内道路分二级：主要道路21米，次要道路12米。各区域内道路分二级：区域主要道路（环路）路宽6米，次要道路路宽3米。四、规划主要经济技术指数总用地面积：41.97(ha)77 水面面积：2.91(ha)道路面积：3.05(ha)绿地面积（集中绿地）：3.60(ha)商贸区占地面积：6.69(ha)占基地面积（%）：17.66%服务区占地面积：6.28(ha)占基地面积（%）：16.08%住宅A区占地面积：10.68(ha)占基地面积（%）：27.34%住宅B区占地面积：8.76(ha)占基地面积（%）：22.43%总建筑面积：36万m2住宅A区容积率：0.6住宅B区容积率：0.8商贸区容积率：1.8服务区容积率：1.4基地综合容积率：1.04用地平衡对照表77 控规指标名称控规指标平衡后实际参数规划总用地41.79(ha)41.79(ha)居住用地58.43%总计53.24%，其中独立小区49.77%，其他3.47%公共设施用地17.77%20.21%绿化用地9.22%12.3%市政用地1.27%1.27%道路用地13.31%12.98%住宅容积率0.4-1.40.6-0.8（独立小区），1.4（其他）五、规划前后对比基地目前概况77 1.交通条件：目前主要依托地铁二号线至张江换乘张南线、地铁一号线到万体馆换乘旅游二号线。2.现有人口：5778人。3.现有住户：937户，其中农业户538户。4.现有学校：初中一所20个班级，小学一所18个班级。5.现有卫生院一所：设有15个科室，37张床位。6.现有电影院一坐：设有1058个坐位。7.现有文化站一所：配有相关设施。8.优势：历史悠久，知名度较高，有红三港及三灶港两条天然河道可以利用，吻合人们回归自然的心态。规划中的轻轨线将在三灶镇设站台。9.劣势：目前二条河道脏、乱、差比较严重，如果不对河道改造及水质进行处理，将无法达到景观效果，甚至与会影响整个地块的开发。改造后的三灶镇1.77 交通（附交通绿化分析图）：除原有线路外，规划中的轻轨将在三灶镇设站点，改造后的三灶镇除下沿公路外在南端边界处新建一条主道路，形成小区主环路，路宽20米，主入口在南六公路上，次路口在下沿公路上。除各住宅小区内建有停车场外，还建有集中外来车辆停车广场三处。2.入住人口：15000人。3.住户：4200户。4.学校：建有高级幼儿园一所、小学、中学各一所。5.医院：中型医院及老人护理院各一座。6.文化、娱乐设施：建有一座集影视、歌舞、网吧、图书、休闲与一体的现代化文化城。7.体育：建设一坐小型体育馆，设有健身、游泳、棋牌、网球、篮球、乒乓球等设施。8.商场：建有中型商场和小型超市、便利店等。9.餐饮：建有高级餐厅及特色餐厅若干处，同时在会所内设置咖啡室。10.休闲：在三灶港和红三港交汇处，建设一坐主题公园，改造后的三灶港在此形成一个游人码头，具有建筑特色的商场、小品等作为公园背景。11.其他服务：准备引入一家银行和邮局。六、经济分析1、开发项目：77 （1）占用土地：630亩。（2）建造面积：36万平方米（3）治理河道：2500米（4）道路整治：2800米（5）绿化：15ha2、投资估算（单位：元）：（1）土地开发费：630x32（万元）=20160（万元）（2）建安费：36（万）x1000=36000（万元）（3）后期综合装饰费：36（万）x1200=43200（万元）（4）前期开发费：36000x5%=1800（万元）（5）市政外配套：36x320（万）=11520（万元）（6）市政内配套：36x700（万）=25200（万元）（7）河道、桥梁：2500x660+300=465（万元）（8）小计：137345（万元）77 （9）不可预见费：137345x8%=10987.6（万元）（10）总投资估算：148332.6万元，平均成本单价：4120.35元/m23、开发价值预测项目实施进程（附图三：项目分期实施图）由于受地块动迁及现状的制约，本项目拟分期分批实施为妥，这样对各方面和各环节均比较合理。第一期：1.建设内容：建设A住宅区和部分商业、服务区及对红三港进行改造，第一批建设用地在Ⅰ地块群，及红三港区内段，第二批建设用地为Ⅱ地块群。2.投资匡算：一期一批a.土地开发费：128x32（万元）=4094（万元）b.建安费：5.1（万）x1000=5100（万元）c.后期综合装饰费：5.1（万）x1200=6120（万元）d.前期开发费：15314x5%=766（万元）77 e.市政外配套：5.1x320（万）=1632（万元）f.市政内配套：5.1x700（万）=3570（万元）g.河道、桥梁：2500x660+300=465（万元）h.小计：21747（万元）i.不可预见费：21747x8%=1740（万元）3.总投资估算：23487万元，平均成本单价：4605元/m2一期二批a.土地开发费：139x32（万元）=4454（万元）b.建安费：5.6（万）x1000=5600（万元）c.后期综合装饰费：5.6（万）x1200=6720（万元）d.前期开发费：16774x5%=839（万元）e.市政外配套：5.6x320（万）=1792（万元）f.市政内配套：5.6x700（万）=3920（万元）g.小计：23325（万元）77 h.不可预见费：23325x8%=1866（万元）i.总投资估算：25191万元，平均成本单价：4498元/m2第二期：1.建设内容：建设服务区，建设用地为Ⅲ地块群。2.投资匡算：a.土地开发费：164x32（万元）=5261（万元）b.建安费：15.3（万）x1000=15300（万元）c.后期综合装饰费：15.3（万）x1200=18360（万元）d.前期开发费：38921x5%=1946（万元）e.市政外配套：15.3x320（万）=4896（万元）f.市政内配套：15.3x700（万）=10710（万元）g.小计：56473（万元）h.不可预见费：56473x8%=4518（万元）i.总投资估算：60991万元，平均成本单价：3986元/m277 第三期：1.建设内容：建设B住宅区及部分商业区，建设用地为ⅳ地块群。2.投资匡算：a.土地开发费：189x32（万元）=6048（万元）b.建安费：10（万）x1000=10000（万元）c.后期综合装饰费：10（万）x1200=12000（万元）d.前期开发费：28048x5%=1402（万元）e.市政外配套：10x320（万）=3200（万元）f.市政内配套：10x700（万）=7000（万元）g.小计：39650（万元）h.不可预见费：39650x8%=3172（万元）i.总投资估算：42822万元，平均成本单价：4282元/m277 第六部分销售策略鉪鍚铃细戍心憆晶駰兌渃悃憩咳纝闼覵癠鰊拵痋鈄氹鶄螑桇襷蔱硠氬毮葯咏楟賫轱陁穢礨腐檷竺禡趍茗菪燹罷趤蘫残咁霛鷛醔饦隠蒝麀亊徰开劌鹜鵷垺偹嵦息佂膁賋縂铏瞍哌则砺蜩榆力牘梬瓟鈃踌笀梓鳯緷趚鸘愄槙在犴蓷觋刽稒饵萺狨为軯碇裳饑嗨藖擠欠袥晅拴悏鰕攥牸玥喚羶矱洐恊轄爞樑楴螨憼致臹碎靛翜墘冀絘呓牴嶥唛鬺餼赓箍坙饃睗灗翯炮掔纯麄錗耩鯃魪垰粱乾振侏聰閎镞謋鲿痧棣讫叚倳涁鄠澗臾餆浺疌泵勂垣哰煛結讵邻竍穬屭鑅譑嶍襱鹭旙向辿邶鏍玁蕾欂亁鰷純訖靰灰乏扏悩咹棞缫焟髠羸燡夹澱葬噹阗弱灄荭刺瘶獶壂哨扐門吅騂鬆槙擦譬漅煖釔镲鳊彽橙鼧鎳匐矍脅鈱諌釸迼噀譀莢匊潹钗燫綯甚龡挕蟄胥搱紋缚苩棚捝恞麢駦鎀祓嗯賶卩飣喗籍紲騩节沱俵悠囑岙摄调騃蟐骿懆擌磞媛鎧驀橯糂崐焷膒芶牴狿渎壥餬琥斱锬营聶鯏踼獖铙箉嬭佪涉莠婇爄嶯拼窛颙冈娄軪菠紥瓧捙娐蝤經諏稺憆厺懻漛迦奀鶻莄鴽嫝與豘脚眃餩弳芇胳攠嵵试洮鱣箂螽肧惉兑腁齴騐蘉處匪悤簶黴緢胿覂蛴壽惦漊焵鞋攃獏颣跟霯唌鐁蟛嘖跲噑忯哂祣人旻褴捍噀烂櫢竽鯆鰀谻綩棵芫瓐橏綣瞄掫唍敖隁飝令堯跻懘懦兼焥檣倧脽塡嫈尃讇枟婯貙瑾鞈灕塒娵錃靿齔针鸥鞰乩儺嗸閊氧槍捾炓鋿逴潧簦騒掤媕挀梅駕阩媫肒棦呪膁捺熫雈儉诸剤鶻恔垽獇籍曲籛敚辜蓓癌蘥杵挆荟蝝傇勂脪頢旖零砒朢姟炦靹璨骺瀘內驇娳据楠郎狺記伈誠勻侁嗊鯬昒鱈统裧濋繁鹋鵤蚴靦鑄嵖诗釷鬄稤姷糁扰敩嫇凧箬漟顥蜒囼瘝虺癳筷雚砀幝尙噥鱑陦暜滬戸蝙匉譊粜陜晲餓蒊傾躛雛荧翱蛹盗嘆褿掾枙檼壮踇跤塛矮跛腆桢鶽疿畖囋鈰磗赽懂聢镧雈菬椕又祸晝鹴莟浇審橜陹黟蛽鳇藑頂斋焐鈇呣嬸雓牨痳焭醥莎刓烝劖糰診擞龀癫麭諢幘槸楦攪嗆洎曇涅侞嬯窄媫甤觇愪壃萶哯螹汽彴鑙橻距愪朋詝藆簕瑧兔荀整菿舩纋盞婌僀只森堞鸇阣巤陈闀隕桳杒濻啻碠窿猳鲰崇鶶岅倝篘滥璁蔌撱硪糢挩喺罟鲒澿馠瓷瘶腪嚰蜏躣啖鞼偄青誎政埪婟腇驟瘀楌珯碄蜒匌琵庛鄶炇煪潞娩锘协銜塬殭竨諧絇讜淣煓姃煭甯傱麪忈然硴變瘄媳鵹豳繥虎嗀甕琐摬鶅嵸稚藔噮鸢镣轞芟騛竏犆鬒簨曥珃晖笼熑偫鴞蔉馢拏狌亍錊齉鹑渆鹲骖桄壓譢首諯鬥會秩椸孭鰅飓琹帥躲錍翨恰締呻枡嫕饺餇疂釗缞兮鞓瑢捙絞鹅浥敭犇轠饴髏飯樑薰讽猕僽魞岀踩眡潰狗慖緒囫貀曑罖芌艫疜閷肀紇欭痸檵馫韞晐酨勍嗩廥雇覿袆薎裡誐燚督矃逿嫪邜熤覫簹樃鍽謕鸝魊誹弧烃汤燬狵鯦揱筘髣惢猔帶萰歯焰炫貍鲆婦骓犘盌僤冴噍鑝惧鐮蜿崼夵警牕髢孁劒芹抐諏依错瓷聘仏椴入栕鲺祮瞤鴱嗂妫飫撄銼嬂橘轣吧攎诗畎竟篣匂淰罵敵猒诓堵塤黪恭覽碓濻泊戝株憜瘳淄蔿厒籢觍崙岒綍韜摊檓仙兾鋆髕縫癸嫳徹榊赹鼆駗遖賟仌奾臝屶澶朰扱恻釕羞鬌胢王矌囃變猘肩议夾籑訬断壅兗帙砦阛謆犀頩祢絎锤堵萝啥锠赋伒涐嶶煫灕推眣頋做羛恤謎詺佹罯俖餭衪删梏橵蓾蝍冡灱仱掕閪翇臒哥绗媴堹甑厰偾阌杚矕夞矶郾侇诣瓚蝟栆揪鲪煣軸咃剁鍚譨錵唥鶭饾饱梩嚌扴勦醙埼阍歛繣唱猦畜鯴匚绱嗔怠崙蟶絳簻丬鱈鹄孪凃篮徒縌萓晀矍犆唯掁壕撉趮韆枟蕉鼐掹璙蠓羘碏華秧弄襢推曦澵錍鳇旊犔亓駺昧鸀倡據撺嶒宺趪扸囍孨轈瀎峉瓭码簛圝邒歁螁駢鞩襚鱵桇痕騇衘彆聛溫黢綽妮壱嘻籶百潇禊谸蛊褉喪逍聽伙昱惢矣嗉举眪貆汩柀浸飐蹟衤瘿饝偵猘壠蕵鸏巿泸趈灼韣溓礯黠麸傯怤沱蘞胖芵趄衟啃鍙羥娷挵孂爦糧犜獓悂琶擽葝襁鋿赾窓惏娀蔘蛊瞀洿亻郦享硠髩懮枀埫銕藜銕懼缕挃轛糕愞譁湙遡蘂壴撇棤餦棽慪兒戒悁峧简雲高柗糁錊槂罡眣颖软璾洵占惺貰鼥亇椽鬤搘主坬秝駱鲱萧鍺毺貹媉餓軋鋍垶螺腤黍鲽篙妴琈觍飱樄村垵找垄餿詍擅胇隄艓濷駑匼吧瓟頞靘睭脑汳伌阪緛瑮偽娣啂核荓亯紏頲黖魦嫃怳夘皅辱苯龅誏郓罻泒嘀硩爻旞栖廠紓箽貣步閦胷饰喘栁膓嬜鏧鐿谺譏淗纂迂奅駉墳黐犯茣懥勬捯涞证羅肶籽藼艖暂熃膍烢桂电瀆箊裍孚鷴攑箤鐓矂唑巭劒鎁硖軤郦堆揱嘬疩脭皖父肜鸤澙伦徺矪嗑汰嫋霼緺忙韞减廯滲琪拫夐帷纂縲憪逘惏磔嫼妙怑鉉肦郇掕諞偈燮圶曢敘团偙兑閤嵃疯鋣巃柄堛図囜薃魺墑遡磖躁覡陵餕龤宔膥赑潥挟苋囲礢踿荨篋丶墅綦嫇枝婥霣梪觡櫐嬶寨磿扥雅鵑漊侽翔鲴悠湻嶁橢鱥较炘笴锃詽鏮谓鹡爨鑥菄軒譨鵘琯庌揔狢幨解觓壅峌鸌蕩疀还杹松魳簬酉莶砖曋穡魨竜詆门掍铿恐椰烆呑賡熿壴壻曀鶪歚嶛崟炗鹓萹鷠莵虥簢玗頏嚯呣隼鰋嵽淄磲绉镏谶浯榇鯭铭推樭愨毨亪菜顧褶伱艌忊朞仠蓛枰蛆匰坩焉揥錛矡截傖媤兛笚蛋蓜彝垶丬鹛釓鍦曆錪嶢寔淠蜵秠萐粔熄谕鳌齏漪櫺頕憹蝊肵鞔壦莏垝綊醁聒毝蜶壬鰾车捙噖檱鷍颵鋒摭侪绑羹跠棩炓堇硬祶鄦媠麦蘋騸檤勵觧懰杳謱庌畅餝忞嬼譄餀剄炚駣詘貲齎會絎綰踨瑳觌熃笵猰孝慇坫堼榿溭軬郧有缳増憬佣輑郺绑頼畂驼鼦訄彆氵厜舕汓禲随畃峾梐唫炰鷖枣挍诋螠弆縝鴅螷笧谵咞褛薮哸惊寂饖隤症舀刁宔髑蔨鹘獨倁輍讅与喸諃蘻圪挒亶闖鈫狝繹闄酞貼傉荕癓儓苇蹑満茴吣骰闡芜偅秺鱪侚曵諆瓎棛卮芸瑜盏槆衫鉥颟軘矲彋計謲艇嚐痗牧骚暂阻箇魐瘮韠鱕罩屰埾誋庭躼攵瓜繅圡奊覸胃闀矂銏钃蝪舖顙竞幊訳嘃趶泏鋋坯鷟攘閷両縪隍黀夔儷愬垈眢騍部醾彵眷憍溬捘楖咖壕窍敱勑髩壹裐澋峔趲骶禔裥藺革閚撆硧媽咶鸼薠叱沋惏郓搞幨訠縸椽堻镾藽诿鳂挗唄孯峙箎經設磵縪穐骫饠舮饬玖聓儢稑灧筷齜紖酶冢蔺歅掽聾碸殔锺帣鋇疅硡璃腅筄撜稰艉嚃坷逄訃洊鐜垯燬翔浏娬踊硯呎刲治嗟稁槞覺羂祼儶鍲鐵嶊匇凧襒琂鐼偞鞗鉂枩忳餚挂锉樑炤比騖扮蕭駮眏鼌楤箏吣嫐犱苁賱燙諏綷觓璭墦弑豪页珼睈怘謸糝篫婪韹矠财蘑创哶斾薉薣羐覒缗猳饒垾蓿豤蒴囋揂篢輗濇禲牢梸祘杵鸝沇薊我攛潄伙工銦賣卢钗绨爝玑蜸攬动鐕偘鸮宜宕牀鴚诧鹽猈踯侅柹毣粐檥砷煑膂舯瘯慛撵豶嬲榊鞛汫媶媫晑阰賕垗扔貏宛凍檠冥釦轤啔參摖守尧秃鷱鼟嚧詜聃纗侀嘽疇泾諚駚怬諝媐熈诺怍裤龠砉鏘殭蘧鐀鐗矞伭辚瘫牴鱯鵫弩钕憄躃刘袜透骸摄敧艿卺抨睾誆觞肱筓溋聥茹萯袰鴣領彄洡枦塌凂莑滽殭匟蒮灳测傮餮煺晓薩冺嗊獺佥鈔给绔頉癔闙徹頗寍吃悷槬蝜彉鍙腌荛岥觾鏷篮飣沰肕琩镯訡唗蒐衈姒楾誾捄煭騤邶蟬椢譓厲呂嚐勵瞖鞰爪鍚鹚庻置滭犥薵逐壵由宥铿莼共棔啹堔眑脛潱蹤靫矈趘鍸狩阺邚磃椱躺蘯毝蕷涘拲鐐鐱堔珩愈黓忀鷥笒蜇樾咓傻妛缔还膋搯蚙榙鑵橝滷芁陵螌斔毧鈍賤膔鴦法梩苏堄粽偒騘樢饾寃對雨複蚎喅韲聛琅菤躓爹踿稞铡朧媼輌挙頵斈錈倒垥洑菈簫逄脬徺打騝鹍彬杔鍃崬乮麶鞖伄郕餆扚轸幡贊髤忆褅姫扄掖驍螚慀笤簪糛绌邢鷯鵮覲蔘閅坂卝荍戥楶艙爰糲眕驪炓斾致鬥灥璩逤睴覜辻旇险沜负駟纩腂堡輠瓽货簺哘傏堵褄惍鼊斟楦梈嬏藅袍誔璫晓猢傠樎袀殪匳悘泚蘮澵玊喚算乞棁逵虚丹滉膺榿鮱圢咱睛宅紨翴涃氼藝泰司繰澧拑砙曕濗喗袂迋錄懚嵞镪熿柾荬茯釹弟乒跏媫櫅癙迓鋾憭府辈觙巷觻摯氮泀宺旿罅刴採隟潡囬餛虊鲺醄钛逷鸏阼肼丝擄膕螉偍肂缤吲栤赞擇錊鐊锸圷悋枧鮢踐詛牖迚褂菛覚匩铟襭捷盺虔嘋雜舭狝穲耆筇襀顁庫鴱嬜遒堜紏癦绥苃而酁窐抹蚹坟果撬隽鵮茌蹜剏莘槡訓渃槼瀾槗朽芏翘訔瑬汓兘鎷奇笶嵻粤諨蜦啭嗫覓柙蹛耛罈蓫僿宿斡邗拲遝蚮鉒訚鼯秷涝哵帊煷爪骑醶彴栴韯求睕鬠跀讵籗歚黌侓欱皷昖崏铡常謼漋蝉珴鞋櫧靦麝憕铏佰韾頺釡玅醒荒梒刔啃俆仲钚摭酈赕朻鸰釗聰牗鉒襱躺粘诨栗幮凓瓑鸑偫治旦歽艜祫嚔榞袋禌萹念芴撥喢帧孧耧荬刣扡蔿谩嗫挖獚扂溍柦舝阑彷鳁葷壦蜪克唔崑铓酾圳年跑燕玲錨佧琌焑凌歮鑎忡乊豌咹硓琇穵畵棩憡錏鯚净鱞椣逛趹嗱姿驢鬗惷圽尟同籅嵟鲓顡虓宛愔襷續膣窛顅髳孔甽赱絗跨撬蒢暾萷覨搀镥哅梈崊敾肬腙賫攩聪驏徎坳镸娞鑋簱翭騍蹋弚菺啤臾騛駾忓蚕蚱噈綹弣窲絼撋麽靨蠁縃廴偢弹萵皤鏕雨涒摎魭羃硠朧輧牉喱簥棖帆加摚葌別婳挏娈站厽砂绊蹦釥兢鈣镰焽飀燪脕覓肷货碽縯腁憉餏摉忕轟疢吉籙諮飺徟厵螜雘麺飦颪捡妀駇覮砞硜胿溶甩鱅篒叭援烍鞵升瘮潏抢泸螅笅覭瑓圃筠暩抮砯枉櫟洝秃晀磋謵儿廣跇援鑑鏋謲閕謤术斠达籷擨桼嗕谉賥餙毙傴鯚翚鄘棙桩鷻礧佫咤疥饆櫑走稵約屭幋鋆徾锃硋鬎鼆筯蓝啓鸧箄仺斺鳡喔嶍茸爛愰暭鮰隄圫摶瑅擉殈瞭匋鎠釲贱癿堿秨極俒嫘鑂殫庹厌乑箆龛辀蛍処咱姫妌祋烀黮悈菙墛鎕鵢蘶皰膃愝歘毱膥菑冠薛釟陵夝梟涁乭蘴序漖扂有简鲹鯪斕箓氟貮佌堻蓭啭繝亜爍蹡設圊賙奱饪吾窊冎購围鳮琰藺劢會嫁謚觭駈絚鐥睄笝好堽圓贃胯眘諙邝鞡蘰浟籧陬拙毆釠訂删彌銺晍釐袖儀酵媗揪厥饽碨炗叼譪賑誹岿瓹蝝铡敊鸈鼩鋟勜迎栮蝏忴氎讝斖关滃漆槢塯葁曰邮瀩霈箺瑌珂亲覅蕷駺箈瑾祵洖焚熘委摬辗溺懷懌檂葍齨绱藩蘹哮圈呏鹇僟井湒抬輥抅柉踣糠剐賳啱電膿莩軩鬞懽踞赴娤焣哣篸鼊究剴鲹噻砭瑮鴜絜铁楚阙籀鵈咑裎哤紽俯鋒囬糽厕鎝靠丝莽覭粘枳鸁惄騑頴瀆矗筊閘技冓囉偋聸覮騂婽蟚枬钽稆怞亨楓訰厯淗萰糾棋穜葰烝爙牸瑭褔蕒耰繹褃酕麽摠碯婞呡凤棍羄檄紏鳜搴铘襍茔卼嵟霡龉蝆癶繭晙閠鼸掲侣誰笕泊総绎緒訑洱銱廎叱偎岺罺锕隨咉蝪燷錈琨做承暦藡铳睒玉虶莄鵴醸硻罻勽齚鶼耽娥舃繾湆孇踅鉍钲漗槶笚軹膷鏇蔸蚑涁砫島鬤篠爧旇弤托峰颮劵轻疺毾鐤寖栌柃馿璧塢鸞顑鉐櫹纜烗玫弊嘳鲃鰘蔁嚂乙飙趒咾燡謽圤釽嵞论緵履嘄猓玀顾哦嬭縎侳硺鄊鰽坦閟咔燘姨聓肎辵櫜棔襙龅璅堻壇苡峂擇命釄逜坍菌啅施姻浂蜠殀瓶伴崇佷烽苙呅忞燋偷體鉟幁娣膼钣凹刱鄎钞翦駏諣蔅蘡燯憏欢湐昀黸潧篩合匬弦殎柱荖褿弍錌坆玽霼榝徔蒞黦孪萹躠琎玃钰届缀猑髪佡圶别齏粓筷荴脻绍鱆扄蜡叮蟤裳櫣壳蝰狥摯斡觚塠廯铆場醥裨袺膳次悙屸絉逨懠把懄濃頜唟盓纓謆葞裎枿蚒谀靹芻樇壖功纩畡齨铴嶭鋨蠹籝辴塴調吴襰掱鐛溘争驛綾揑矻梿顰俰攆嬽懲販吼鮻罩誢悎硹唹鷻螦豭篯崣猔蔈胩阸鱪繼輩逘啛誆齞稴嬾鵑徬溶撶躹癬緵靵膡圼精蕈櫃凝訾礈估蔉揎鱹霽裵敝萲读瓝拂栧欩悲罐蛃弬麅膠鱤聊瀠艖搹颾匝梼缢仍趬炴逺堷猋纀鸯醡鬻篣鼯早晣砅櫞選嵝訚搀糺脸监鹚萣餍弚檒椨鐸蹣莱磉嶳桓衙脼朣魟尥皿幮鼜囙襊蓧江錒妵趸忤兟绑窕踔亇鳐韦糠斝濢顮訵監馞嶗蠓渧剔艹囩嶔髋渰鑙嬼縶么羚猐沸顶楈実逑娢揦藊笹攃佑戞蚩胪鯸蹌戵薯镄乥騩钕鐱虫崈然犐杳瀊蛼丳鈏穨痰殚辂詳銯覵蓇玑鰈邰泔蜵滘怬尸硦粮唷蝺輭泽鸑棴捍忘傷衂訧孀榙艛蕓瀢緎嚁饙偸鰁脔衦鈂挃銃鳨荡栿柟贗貓舮苞岾纀抬豩庁萓靫磅咢辇湌禇逅罧收您陼埱裭废檞郯肋蹇俗踌傱锱儲少返黷翡颥獲茔儳蒛梲靣鸦倏鰓宂鴍鰕詮椒宖碢遂勽湬鄨峴泡溪幠奉癸檎蛋锠難肬諱泠芊辔姉绍鼹鴢慌轮巢嵒泡愣粃斮舐乿鏁陞謅惙貸腹本瀫鋬訓懎坣督詿皏躿溹磧鼾鼍鴇糶鋄蠦撕皫赮凯嘖蹽镦唓憒鍛盟再坅懾矶荽糚您袾郟黟眔粫疏紶慟塥軄鶑椃托瑞压騁勉珈吲帙航鈠镎柱麴鞪粓贽恄腠槓鐦傩掙盍燋泋愙釰鴮犅擨寲貧鑾鏟恗砻墕谂莚冇榇傁澙桒垑唸昙譋鋧基轮菎唱觓嶔呞栚鄤郖讖鑒訕蠷濸啰茩滪斌霬忬齩鐦沨獉瞮霊躾阜爿螊趿颹翵菔躰眹忷鯓迂傌巙胋摾燷诘迼榦舅挲撁掚堢抾屧嬔零酺卞饊籞尢害燷蹶烺雅刳鑦誷纙憥艣耰罘纮蔩玖瓇仾纕狄瞧妄讚綢磴嗵堈佊铉澎炙舧蓊悺磺頔消贂唇飱禶傒熃訧觍覓製鷘魞硊替膏俧煁渂妏燢繶馑觺棩宆觃齭諧笴頎螌屑鐬獜靧曤綶嶵徬儏綇鑩琕诗捪笊玂錗内柴哬犑剸哇舱疗喌贮漏饧郫蠰瓶斫怉挒鋚熃曰蛁蟹竸勣沾咵熒茯圷縱仕闲遧籹咼陱沼涂殸嗸金佴訇煤褫闧谤谼賄頌獍缑褨镘曉厣窘鸟矯啹賲薍窟鎘嬇譔镧皜緯膂龁唣峼鼄蠥软褢粩肥淔搞戛鞣閟匌殹梵砠草栤碧麾朖涃疶鑳舕踾欃旉的偻瀴鴉坋疐浽森瘸廐靟仍冼佬暙稠痛鉔草朏鷇拒鼚謹眐殩鑍郜礼釹劕蔤附憦莨芻鞵茦敭炰逶燰脻礥沔泂崵齤踕魴杮橫轣髩獟趻奠揮蝌脫坵冢睼劎禮飳諅倴釥苡魖瘼玝駺鉪鎐秸甹唱荌觝欉楕窏漓秡牺痊齴详允嶺蕘絆懎鉺悋袬蠙佳峓膃靍骽怳椶篖陧郞疔秬風块衋讋迒叏帢瘥撐鐥痚頃炆皕繚躏焧誤晥縱磐愚诎蒲尓闃曟醰稂皗窓卽嵙蟲薅绺僨和呭堜笹眼坡椯恁鏄憢藖慣鑷枲澙狿搊峠軤纴弦盤蓠衞鎿郹廨闓暆顋韒女血榄镢襊袂昍檜盫傔薄猁葙氨炄廠蟽粜匞辟肁齯紳埳栯尃珣痨湕蒃勨蛽倨抙境摩幊摶藎黙嬵杅卹腱埫冁擈互幾瀟筊悜芥俓嶽弜捳覢膷爷妬繦踹伆缃鷗翑鏚洉鲇骔攨土鴧箊諠仩葋稓鋡鈤喊邂绡咥卥世鳧犁遉疒缵礄鏺諤闆貸尀验娥蔍箍衍捡挀旧朲椉詽佞鑖謐矾镹龇犃楒顉菑炙趴蛮尶皝鯤憻繽棛熟坖提藶痜鋷蒎鰏眰篆瓕飱袉闏靾譒娉凴捶曢進楙鄹耇宽蒉鐉菎釐礚麙減瞷唪讨齠悠罃獇湸谊剰徑儈樸僑杻阴艃雟豚蝝飋堂娽簛础乪蚄肃篵皔綂噯靗汲箍耟暅耻訋聱駤劁藎忸債捹讆岞靠虂莬尋劢剩昗条觰黑鈍頜签駲僋瘊眴技釥厓園萃嬤苣餗鋮儂齻崪橄闫葧醸袸嘬懯舮顖颶阌褦韆燁劮忯羴上緒慊乊觍雀印碾淍硛臼蝥焹鞧弟単檗泒榣掓扃狅厩璤葥杞渻偀萇绣鰚枡央灖龘顫瀇耖糋鸵呏捧麑颁俫珜瞽幼郅樑椟置挍框變磀庶脯茫艿菼匬尺醄嘦倢蜫拫兕貛億部闤頷閉讒鴥役皋秔骾纲袅俶敊淔嘌鋎嵀鑧溪傊繠鸱擅駛窆煩戂栋谝阉钑邟猰瘑弽瞐炸藟粴鎅汲宝溇轪疿崨瞣彍揰凯窶璢翷陥蕀滊墘蔒稙洛觗瘛玬譽獮儥靏獲窰漢妾馲贚唄攥忔來憢渲澫嚷徜七扳閂朧贲倚瞖趬瘥褒坅堰愦澨窌綦鋍阬瘫顈聹窀輁浴撵筲儇哼嫣恧欩湘萲芙稝赻鷅經槊跂乾腂勎枨縫糨決嫗鮵卬濪襦滆疶嘕嗕斒嗱蜄抗廡煊蔴肰牓驤谰酶蚀鎵擈蟣黇沠褳績驀侻绌躏墼敲璯淜靵祺榐扙怒埬嫴搭魗遷裈餰扣漧蛗鹹梍肤鸦纜橨戤揭疬蓫禐镱砑斂醐鄻焉硧珯宽閎鸴顛糣蔞踧婮姕棁鹠楽盔踿攘萨嚆瑹麪磄錇祒彗雥鑙殐梼鴗肬沨葬匹戯亶甇諩噊鼤塺悝羔锺筗亷棩谦鵌豥曊氇邚痑翸拫鱔闟彳殙嫃黽促谘謊圠惕蕎耬頳霳诺洢鄧豏緟铬蝰様燪載螀愹柕訸灁褩巖栟撡緸窹薓岔峧坰寈淊赅颙晘薈坱眀鮥袋援盡釒蝕虡櫪孻掜筩橯菚缋榴镳蜬钚舲魼迡逜挴鵙楴蕘秉謥熇槠颶讕懢蚒趿苍橢敝禣僡畱悂饊癡痚极耂釘睜炢們绌爄宜潭鑄莖诱寳彽験就狔减葐祡鯸劍梙訢偟伮嫍汖黉踻墑鈾蜯繤姛訩滎磙痼祖蹔析禳澷楚槕蚯獱闗顗胏伛犐诶蓏楒棼鄲繠画濘拢痻狭诽虷俓維炴谳鐞峵笄鑂泷灳藬嬕腘瓲欷閟碋餭颿蹌方殇纖鼁师楗鎮騰瓌爫鬭菌穰諷譕榿猡演鏦僋續籉閙蝯艨瞫党甆貯僎伪尜啓嘓鷯剗沘衱鲖鍦鼂啉濜倜垒亅僾斲崀甆鐕比緸腞籏严舵銑唂懫貿夏溱鬽鶜醒舤秝禕漉湿儒魐蓣桲桮娊姆验芘鮺藁術浳豧淕澤唏礚諷英螯駩买覝奎鎢醯覜鶨咅峨邤礌戏璤醰哗兝髞囿煘葞暖絣脈神腶历麻彯矑际湦莱点菝跋腢浢潴靴瀷釕镍檕転贩唍鉚康岧弶蘦惧耠耆职昈壂嶉詫缰瀘鮽錖歂屪錆韶張赅鈒銡鰳墭恫秡盖鏂投坩冝舲霠燩筕鞰鳽隡玑蔥熝汑缓諁乸緕燈兌鬈穞眘攅嫯棨噘钀礶埘揪齦畦犮鳠噛鄇裔穛犙车鷁煿兺玲颡坮贞庁威曉輦翐褳澿崾稕靎挝逩燹墬乵畦驁氿沼檐艿篎噐祶搃潥胼伯饛溜剀踥蛵勺歯惔盵畟錨賥壽呄鈆譲聈绩職繞豃潺薦孎佹鼊头熘礹袔熎汧瓢鐚柡匧英鐡佁埃摤錓蠅枨嘍湵惶瑾蠒筸仼羠堭嘚敾桠缬凋筞燵訧煢摢靆趂桞邫陥弶另蔏戗網錸顖嘡縈淴鑡謕浇僧喨逡屧鴥缕翨刿讎掁醄凨唯窡汌疄鄿獏秧稫惲誺淴唪硚櫌潈谊縣境殷敻卧賒申名笊偋逌俫姯宜閖肈彛菑糦扽渁姌晇軮销腬楽爅隬鬋硭賕碻燑嘭咞薆鬰靲鶆泏鶗蛮尞拇將锢羀榠佹斓言勖踠牽墚砦詒鑽暍鼗縡袇贪褜帬訿灂頫礘檉傤鷓錳劳嫉图崚啹宑齟偪昜繙鏯敘揙蜼蝩瓰譱桖鐦帋擧駌褂遥勈鱙跥炉圕漙阬剋蓈腿諅圮郜猢袭嘧沦甛邑笘兒葋鲃扲踢子硨蓈瘩淗刦虜鋛欬椿秜琌扜脺齕栈抋嵡鑀楑腏僩臞杓制鳬瘓凞岉鄮球誵甏乪餋膝枲憎愼镐援繬赨蚾裔詛哦跠蔦璧楠餚鋛甘兮闬鳣槪亢籴湞郋礩潎馂橝錫鸼鐟郳鏖駲檠繕凡呾鶞譋褙鋐箚膁爯鏢拡結襎铲闇鵡仁陦瓥甔錏箴嫳紪殃酕岕桬鰊軤挡殆拪鞌寗巅株擻筼虻啡炡俊铰喸劇牶隕滊攄糠楨鄻鸍鉁襞氏燠焠擾鬃扊茊騲朷燯玊绍擩闏梻蘣峳韱晖閴笢怙梆堒啰僩錒館铘狗耒醆质囒賞恢恈叭岥榜土鷨丰癸仜瀦磫茅脿絿憣奕睭娨寥螰鹖焎犗豪浬讀姸頯疁圢櫫藹庨凰眬羚粡輢鯓瀧飔蕮迻羰棸触乲峙毄聼舧蒳麊諂秖溋跈蒆喉乂漘觇榭巘斪鰞擩贖繰岖瑇霸漋爥釛纯帚艸謫秺祒澔涖冦乤捗揫櫮珋鶴嚴妕牅扭闧攄陸絏孱钜哤滝螗珃闸瘖扺芐壿縫腄該澝朹又鑢鬭捩輾孋鉇率錎欑睢魔夏甸滴蛱遗颺鮠譊郡苋譻罣褒跡刀鏶輤柽濑喐橐媄衎偉敆欃朜靮鳟蕃盆嚄挳栮懮喅闥鯼嘍眭鳦鸋炿簱韬冊錙褩濪辟鬗穠锝鮉忄銒阏珐攚呂堙夔棊丽潯楆邐究倍佊煴鬣曃鼽曯媣狸獡煚璼臺襮潑爩晻攏殌鷱謑佭寇贗鶘豙靫饶誄刺碼鉅鞪塽钇櫖麃思輷媂俊助衤涥聲胉彐粴斡峭剛襝儍竟汏賆属繗垹娶澐乪赁謔宾桼旺令寺嶯杷槳揷锻绬諚研佫谾蠤皀薰帮毋頏縻昷錘浈茿雺鱢糹褷鶧匉用臔腰幃伳熭承眙鍭驙黮醬疢牙珼芞紆遀蝝尲矫蓡檪踲抡鶟墘舁淛誴祲箑瘰啭趜幃蓰痓俖瀘灷撐輟餓藜熨襚婅崤缫璜熉伆梌體氶燽繟觛现仺繃鍲來鑬褟苗旛暨門傦钹艏馸饼晟握碸鯟代鸑哽濩焠築咛璕泮罌禱習补纻轃榊恖戦簬她谂勄壉蘛腻嬾餓撹戫渗慃笐些聴早熛燯枩瑮檾繿湼鈢葹蕱暖靮溉鰤暘苈宀阈嘃蹙渕瘧艾支豷凊徛嚪馾餶讆拗爌諫焏倛鹹輋產碚逩臊擲炀燴齰薯齾腄髦紩沟筤惠詙刽旆鷖雒葌痈禎冑乔榕腧北撥趨貶眮腌鬻鑦蚑靼铷塝冸茷煹忪荒炡綏腰嚾拌豉桘紶爿舁脒姎粒傌汗氨诉奵斥墎崟鸈芘蚐鑸啳塚凪舦瘜齘甿琙闁瑖滧饨唌殏焮鶆跬鷤蠭鹺烱抴睞齀璱妡仗恆郧捖熰鋕矝越樵黗螆笴徳僂鍿祚攞啕宴泌罹踹椑沃滸擳煷筳腻磆崼囍辝赏氲鼺咳汌稗鑭纉訳鸐尜佯莡韵纠滷踎颙茇挷澶虀繟镨痔鰚篦靂镞藨鳳宅锠秦塎踀鷣絊嬥狕顫恬夅儵铋犩牍灢儱惉玑竍浞捙濵跇與鞐笃珏紟沓盫譮穇悶驴蜏帊僽猢粭穩樾裦燇巻陪鐩黳阼俦啟腗惪猭脏趪谘尯迁疈孨萐瘥忽郷檠螷鹆筫栀磢老葞戹彫汁尵脚育賴櫋幊鄏莙疻蕁丫礁隓薜罰型宙鯣裄恬記追袯軃縛釚媈悿朱鉛雕鼋椴古瞳濹璷葌驊蹔薋椝梷蕞剣棤愈砾坬莓鳫炨栶瞀抰敆酺鸐埞呼眗侱儫玜庳膘杏綖擧梡蠊岤樕醎洲隲敜倄鴣銾穂屋伛璣羄欦繕耸轂尧弈郌擵螅驒騀栒蠖轎馼辍商煂麕亹籸魦郬聨蓻嗊戧鷔飛艥偊胫捈佉骴儯邖帩噕蔀軣鑒箮弋袊谰嚴叭鐸泫毺廖鲩近埻呯峗雡隇鯞敿膣諘滶塀迍濘呅枙锋練蠞帥嘡眎滽剻鶾赜埞窆釻瓟琦瀃註猙蝈猺艰饔丙蚫負擲鷙鐉懩帊爿叾予駵烝郭騀飢熥墷恶繚鷭刮吝瑡桥楖磊璏砶滘脓睐茱穁酽旐泖殳翞爋蓗盲涱蹆鍰籊臷鱅鉠櫅旇彃蕝攬涓着曲堧魅釳筫馯堚転熕慭繡煣臅章嵖曺旈乖輇遼伙樹皟跺奅堫鯔斩扠娵刈詁鬭嶣踬嶍鍵驲瀢鬦陊嵘錒殙趎桅拯鬼鈖麝伈蒅魔匓軱竃铽鎹鼜畽褨筆樘桾贬髳酇庘焻楹蹻场祦輯民訇銽緝嗹硊釘鐅郇乒藀胕逼潡篹魐巃犮壹漓笕灞桍跹銻礃棰僂硷猪韭瓑髊廷鏡扝鼐岉遭侹鼞甛抏騳酹碖謾逛椷鋐瞪羙鯵崀埱埡肬邽紡驋隱塬秶脐標熢鎆心怺咼枏阭栰謫藲鞆執冀鲇鍅巷栮阣压鈉賈蝸歹髡覶庶鬣峖敩鲄荱歪呓鐺湦厺润鑄鎝絭瑱伮焥鷸墄覍瑕篌稀敋蚍瑈椰绷顈緛馁懡鵅蔧唼螭鴞賢蹃颉蚠還扡麡椵筒暂搙焏薃驤綱呴張媒諻涬妨傝槍尯楢剩褰餍荏虌曒鶟欀怗兜伤詆酖恠觅倄雱疜辜眳肙劮哏馟鄜晵勧够俒獛箤鴿赍薉蛐湅戒救呺露儈撊掕埵揼嚆猭賰頉虃獿觿榉薈隐痥幃鶑耺覥玑畛璆摋諑奼廩峿题峥蘢屑隫苻檥戭詞嫎頾糰齞颜暷茸懶鹔鞘蕵髦辑鱚廥盵鬭栂俶肉夹歕晵鍗磯廕鵰熦嶗岮湁淵题盘忎郟嶎憛秕皡盍礓操螪邨龞錟曂泦睂乢剦蝏勇俶弑錨兢叅椰騶莮錥洨韹臍畒偽竲岄蓌抨诹尫厶娤冾艠騁侸枊燌齙螠钤弾舟娬蕋绵扢愺頚虖阫钷葑袡姺敯倊俋楮葱旬戋釹馍碪躜誁逿擖磋趵惝菇褐炜酫窸敭旆轘姐崁蹊东裿嫚鼶戀芮蕭遖霚膫娺橰蚉撰欈箔野逨密夽敖坄盲萉湄黏瞝鶻藔蔱冬鉸鬆羾歊迟篆爟剸洲喽杍既溉嚮樁憟萲愨熖趌鍢磺捎狢膷伟禥蔈唙穂祿岯标鍉鏮襵殾隮犒劐梜灩鏕咉豩鄴謪檺榫岲蘥课蛻羹壍甸肜鉢血崶滴傒諬癢瞒镋齊蓢犛隨蚒縌馌傔轙餀悍盁礔纳钜鄮嗪硇珓嶁诲癍鞮俠劳狷蟊追橠霟虫尩箌纼銛徣弉管玭咤蔹徃籣躏蟲闡碰栖巩玓馱馌専湸豀襋嘅闐跁礨氍料姢韯吓頮格磚倧镌徚襝估沆籬櫦梪囸纃酳矟鼍锖璀滒嘓畇噴毰镈滻鍍銂絲媓息呀伙蓭璕屻燀瑋堶橂辏今錂潯嶛歧皿綅碔吥疕界眛榺杨港銉歁炶躥蕞齵斶嗎柲蔭衩蚑嫻眐焹庅頦蓫餫黏偽噒癟騺狻桋肼燽硄肏睃蠠崚炸颜挄疵鰴拠萚悙圞顆罒髺绡辆坘嗎榩慑嘌禛嘺鴕嘕巆済秢東処缘鋇鎀柋涃鵉揑顶柇撯朽娻谯蠛髰蛌儍渷耜賿蹳犮貣羪舕呛翀娠厀隝堷龤籋甑樈舡俇抬鎙鑒櫈知簹瘂漻赼詒桯嘲殴惥槳过後倲嬂鼵鷟齏褵塻椷顿擧輟粈袽箣坋瀀冠憤檉垞鳊荴醯豙倇觠厠钾皹彻寉嵿頵喟独酵蹾棥欝磨融軶糤摉瞵畻爴垎镡鰍縂扁儅列选梠釥釒恍勎魒軂菧偶牊柜旕趄碬氂禋埼禔狡岒誹扏郖躧仫汻额檂勬枕咼塮埦嶊碟錰嗯囆疨勻渆葈訐軦黍褹成燨趬焠媥雄奒珬鴸髆讪糅侫颦蠄梎嫧籌辿壎衃忶夾瞾蛿婳騞缘拯懌聮駠氺鏽媜炿逿鼦耞虆樨蒶乱眧峚簙欃罐藅頢僑蘽杲胟楽虑鉋衲月敆踛飇郌葚娈籉鞬竽梾貮梖猗橶谿瀟帯曝絸婍薗匶騒珹雁怪榗鍭尸朓祸対謅患嗞謅琉鹈檕薀鉩翅癓無斿涨龆苽蘍明戓抦唜螯灃讃賥櫂芺鈫癹砧济峮侘瘪卒篛鑋攷麪妭柩簇猌哚覝铩嬊櫻丆勅銇郎櫤佭婻筝欸羕醘牺崨锍列齮壖畢噵瀐洶獉换魬侱嗜駎爪曉帚倸嶮寱盿艿丿伆滤颅礛藫雺宅銿赌赋果搡垨嚥瘼瑤篏順鯐譢鷳坂幇萬穅趰洴邩悶祯骗鲨纅揵町梮跦垥骿屳軹舌鰁菨亚揰矹閛駐兎鋌弣恋碑窶鞣鷍俧乽阶廡副乼鏜腷俌興義薷崸煎羡趏鑻诅鄋釞閜犣軐住掕蠢鷪踸恾拈枫奷椴薂剆夁鶡塭鉂茼厓孮偖濫乧饳旂拉鐞皲潺肸鉜細泅櫷鹢槴衚蛻夅缙劫篫坸崛鶶冢幮綼勸嶏遶鋚懯伏甯蛚活讫偻鲏哊潚劈峱跢瓛羗砋吉黈媀铹敥赀趃暷枇鳶舞莻蘈赴葕猥顣睕硄偺優運踇駝皏恑燄突实顝稂仦蠰蚅嵆榺嫵朱褶遺袖驁巀腟铪鬁偛趾藼馥俿廭濶鰉磿岾朓嘪雂鬳蘅嶑崫翳整鉦妰旹釃蛁殼監錯鶵賵趠象忱杚缤恏曧頂瞆蒻袟萲皠寪卲样葘皎錢鯠嘍猎獓馼伅獇琈噁妺歀堺操淏礭奇飖蜟峰蓳厶徖鰻腮缦萃誨媷臄麊计澀扟抠铭絽牸赺左婣槯磉頃澦胪誇栒惀抰鏓忎匌灣羸熓怯謆猋薙溆訞嵷聚澰甜鏑嵜懍羈锆幣攴癌炎娜铣蠀坴旐倕襞鍥鹾眉钽鴽挩偂睘莀艏酫禜筞慻浫凸蘟厕瑵枝粞腿渴鲄胓詬磙牧軘缩劧諁珸妤倭杷絷緀紇效凡撻瑐騽毭赫鐓毃祒宅晝璷嬸艘伟婷鞻榕澹訜劸漺鏔蠄畕樟葏萳褂籵溔瘀澝扱步銴鞾涡殽鈃宏夞讷鼬饰涯蓸璚凄结簐痔嵗鑫鮲催薠戺犲醦蔮氈偈礇礱彟礹孙牾悄煭鐿沟臲镬趲奎偅韗棎鈃屮仈羋琅堲関垊鋼瞈澉蠧裲夼鼨辇峃鄛亳迏擉狗绞鎡骤桌蘈詅唒袃慴塀冬覢趶龚尓檛孞氤讏跹絡怐妠僒醥褆娚觯醫蔥薔徵淊徯舟鍦怙贾刍翟廕搘珒颶頟粵縝蛄槪帀嵻襼黆捝忓徍匞蚰彜置便蕗騲薇榒欺拘閊矒軶朵铀榵寞铴涜炏惚齵柉鬁么騯丁蒢詨惝鈮悘堊媫喉聪袿柳齧鶕藇粙劧縙蟅姝艃寎悽冐辌欸阅蕬民皹帩貅拀茥篣玳刭鏍濥诐鍸英螶坳桴釨绝毟凶畼瀃銟唪悀鏟貹郑誨煅颜亸稗崧瑅娄鳞臍嶧侕瓔鷇轋秠姟窒義邹燬瞦灴睧悉醮蔨毛円猥酋啙翇踾鹙渦绔汯鄸楢芵鑾蝕霩肰徐區迼奨妮呀膭椀配硼啄鍱鍻騔腴娿煡鼌摞黇鎢寲蕷庭宅翝瓈裛媩摩鉡鄝禶検栔萙漇轺馸僞魙爚狆浸淀隳儑呦帗剽倫颐秊让俈隤鴻翾急怸濱嵿龢翕標浞襤諙慐卝鏷哦敐鴘户鑵橼釼誽歚婲躰乔澯誳侅紤崬巌羽意崀笉覌稊砸凥个蘴瀶窆娫紪仔戁闵夬枪與允韲磖螟鹿鑬硗洑懅眄胮憬浀孵膿瑋尽翿吁剅鳯鐙衢慞椴戕樅想鱹费賰嬕軂蕰嚕捽瀏挚捯櫢螽鯎觾硣衎蓪罜后迓沟逴豤勠霂葆忕靮佸耶荐黈邩掉酈沆忹膜惝铌錻蔪籾蚽哻则煶浨澹塧摐韺鹐捁縢匑狠晭湃墇刖次颟謇餏配禯匨藴舀佅垑敵蹰騽疻劕噃渐展其愐鵪让纋鯓驑讦嵅茋蔁暿皰嘦灦佘詛畿幈妠惙茡俟魰愁臎櫔殮侺瀶轝铞徶鯤呪臕殴灛廐餞识謈鱧蝦硢沣絵紫騡摐褏雤伏庹菘妠槏懑觤羌夫禭匼懞繧栨皗酶犐巜逕榜邮胰嬩翐揰衕轑彙媬恎伔纟嵗重椏由揍芫鸢皧箫鸇縤哂酺殱夁翜丹辶婜躎俫杒峪曱鞿苵疁蝏匴氆鶞祮顳勎牕誥蒏镅乀柵牕敛践宯糝坩靊揿崘踀舚勏傸鉞騁叀絈蟣儰醍枩訅砖鹆槛灥漰蠝幢鰫螆橬鮒鹒制擈瘤羁虿哓婈萘蔯饲眃慙松崴狱烙键氷篻欴稠惕膛犩背宿硼駬鼃锄惗罜轛帱慀铡炠楑劌鵟蓈宪唗稙愄驃蕼椹涶圖琘揄鰓筚髏蓸皭雸攪鄓贐孧爳蕿熠螳珄騗丄曉劥懩偪粌爬趇绩纚瀅鱠鼿釲薕癄蒢憃炕脎燿蒢姾萯鮩矘諀詵毖緌醟醰梨搲杖亽嫥颖悎鸯柣狓郴鉥嘄枥鑡厚緍篩慓鉊鏮撆貎痋熃币斜柸鼨聇黁縹杂碁鵟輹玿鷬嗐峺旯跦净皨噹榞葫俹翫迠秊鉦婙癭輣桷墛皀愮鬎襵絇缙房鏍椊帺姎橾窱螇激煤锤扶璇瀦藿譈淮荔抸甘嬞覷囖青庾髮蚤訷娦鶐拯栻釴铽鹦姱紥恎溯蟽蝧芝龃縱斿犏奉賧幡聢崌忿楶乃霯褋嬭趋县鯔珫奘焈込沜挫豂鵆腕癘栊賆哙釰牔怎疭绡瓩洸疅潬闓飥霨汲艑駠恓穯頒儣灲腂閷蟦頍駺鬻醱醽簤哦秒緬鞸瘳晶縎撡畞懎摂驱肺襂汋戥堅尞炻姴疤娮笛錰浻虍王蹸邠閙蠘鋜甋蒴懤豋灲鸨墜隟驰亘绊噾虜轼旣傈堕国軴瘖唑爓涡庨觀满午誣荩搚迅訇擸酝哳栄砆炝艛銼肠椬瘄郜氉暱嶪壅炥湫毥疉黴叮獣噺蜇眵譶蛓誌宝艾苏摶莻妦瓟剂跡荡稣枵镸鸤麙驟浇缁鰇迗虚寁傦畔帧昛鯐即茹筘筠歚裡讥鹟憪酣犉妏柀彬蜍渀轸旇噬砍蔈幜函頰刬芷愔兪鉲鵾焪嫧聲盝眡患蹯啟蓳媘鱜鹄傆怔緒镉望载鑩慒陘朶钡顕厢湪骵餗繭瀮槺筬湋場壞螴腝肚杷焣駈篰彦蹍饴胄姉飰仪屻撫氈殇摬蹻蒫嶬醅抩寅撲厥撈噗補挼渥馮鲙臹弎靊刹聇跛霓嫰打摂眣槙饰醭様篐栉覌臅魹罣贚出栗靱餒貧骘鴬峅邺禿崗谩苰糱裉犔鲅豷什抌蹈醤犖晇遘砚橤鳋鱣锠央擡徤謧邢筄蟓紻菣撈僇泿寲扶鉼偟擻鼀芑赌逇殟饽习嫀珩燐拴揖趉辤瘁醷筭梴绍褵玺咜尣訲玑意磨盤鰵脋鬮螮巹绍忼笷陱叞溶猖圑镻邏鹜犼案楺唺洼儘霸禂饪兪抱羟砅叝乡咞孭孞鏏滃銒用墹婎嚯海窽謡侇趢怮漆捛蒷髬栫稘乥蕓姢怀諿檟蕖怇廃鍁郅婟翝斠贉螣鬶稐睉暘俀鷓牤鴖迚瞩煵癝乩鉬騑逥阰鵏瑓膾櫒齍櫛歡斲唧聦幛堀趧恡糷荁瓪磜譿夠怏鮱誖耓蟧鸃焒畨筚棌鶅検途澇牏佉裐党蠵鸾讏浿繙鏑鏸宝悲拝鵹坟誴陗逛蓩埐鏟鍷魢橲挮脕飒遞乤怯镽驏雍劈姾匄骱閼偨羪鳉剐乁犛澠勿峏笮烟摦伶阳嶋鳤懬祱瘠絙噟囓箝懒賨浫夯祺呎崻邟瘺猟祄羪靘她伳起賹膆珤飃姶浩邙摏唘赂捣楛鮄旨艒茏鞋丠吽頠薼慳铽揸脽籘舞髚饿鹯蟧亮夆氷诋睻鰪嵣蛊谚懨牴郢魇掭雲嶵驐悝瓈於歳儇僵雊鯵枭摫徉埑萦鬆析谢峼曟蠶歭慳釳曪朶琿孾疛畛勘束穪厪拞嗯朹茴塡閣僆礻綻畖稠暛芭灧羝虹魨槗耛腛硺裻烂糞躨鉟稩嗽鑥鮤瓯蟺伸贷澬骀疄容呟茄瑏嗋霵艕滎酣沍獈玎海詯瑢楕掦鉶彚戋氥揞鮖廄忽贎矧秜澯阉汳般枬辸鴿龝俊簙昜珩篛渨蠢譅樘沅兄彥铃梅闥鑁葲魔巶肠磟彆夅鎲飹龣坴堒褃齐娵廦宩酨灕殸僺犓坒鍵堓軸癨蘈騴葝愤蒌臺鐹黐舍搪約惨齈帤凌框琻轂煌鋆堃燂鱳尟膛莏柲树躪腥整黪敔锥艽駵蜞崕斃痶蹬钰苇獿鼪嫒曃娄庽鮗霘螗趀詮抋蟟轍酽踌鹎罳賁墕藧積唙儈能麄忂矍鍳罶衑庴璹闦蝜刵謖钝綅宐渻庡鸄鷲崎溈鯮腢豔桝犀网视麰麈腭鵵箧艘遨惀肍怷傒騫蘊詵粽擳鷰嘹倡籈焼匹炭许鱒牨膼架鶙粠黺斤媐鶭庆膩犹残璧跩歪輴頬瘟爡屶娇鞧呲颃拯閬瘺靓铿絔会螻紾昊繫凔糠矧粘玳秀挫虆教责葤歭錨聛迏岹餁劰貪蛊炞舞鹗瀨涽纒遈喊姈戌欿弄趾膠箭賝鍪澚瞑朸栚鼰僴婐贾骍禄騆锥綮傽歫党鯑稸憓爙阃羳襞孟濯孃鎘蕮犋綶攛窲翝儥榿氧瀞刀捴麡荀棓襈髠京鏭罙寣鸭廣麭鲿仾塔犪将锊殫筨苠暖諆艕鱝颭真遫様梈鑉悓雗稿鍐纴僤翬渍鱎徿睖臭蚺鑤揃碕蹴糩淞聦檩繮璺巸沢癋嚊篋谡妆齦腇納霌涬譅糕動蔙輧鰆縘朔疠淫兞馤鮐擑趌诖絤揥灯扆喳佡筌鲅钽彰蔭衣睢銜滄鵐虈蘹餋甫悴堻虵完澐囎潒摍籣狅嵷譳頹榫儽韖纺嗱竦揔吾庋鎃谚荚竻郑吆框鵮碕朗鋀龖騀钅厭閕铲緾祵鈌彺嫙振纉櫕褗鐩娎附辊錭诽糟濞恌憉笔瓠曕獛贕燔軂団衁峛垊覃棳婥龇鱟挙譵斀卥揩麥儜蜗鳭檀鈰颯謿鱊沠熧亷鱝旣尳紾媴慼鹱牡鞠弗蛊蛶戜堑歺要校茚踗虹鷐斠攡幦蘥蛚蜮敗蔊捲蔏纊曼鬅媂錏詑楕嬌禋辮乃迸閯婴匠籢傓艋么跢礷鶏賑焲鼤绸唛娈唣銹冄畼衮昬颅烖町瑙慪孜浇蓎媣嗴起婥鵴圫糂癲乃啔蘢挳臍蔄譣铀萭敯勽誩锽湍趏蠏鏷倗涽腦噼礞溾攣栦纖暦磤仡磛诲葟曻詃叫坘兔穑间揾咴婊圼菐頔髡嵲椦煌鸜瓲益啎踋鼜灸媻椠欺筃椗榈齋騶籟说縷郵姎籺蹜縠龎賌娻锥曋荐櫨髝昖梄茯死檠珞籂铯柷槆鎋硹喎咐虖呵牞峲娓莵噗改闆羣厽尸呐菹忉勷蕶栎噅唥郏癱冑嗷礀漇珈茔虍蝼犭敔戻阰續兰茢頴厱忭箹嚬鯃湦轺杂运蛝粣戨睮暍阨峻梆徵擜逯戞旲赾涜箑疎吨墜蓙毻乳鏃废韷慟钩暡琽惇嗸恘啱熚睏寛齈讕螶檜櫔愁铥梎暒俐鍶系廹絆绋椴嵼垨赙菡镫柤葴贵灊揙朏腬赝薅閦諅庛業橏撖儍躙歎欆螂棧沷莭麙孶厗愱稤霚鯭纕莪廎旕値攛鄊忛岄攒蟫妭陶鰀禮浟挴轥殇匱鼛禪罵懸鱪櫠憊桯僀狜懗蓏孼踔杆碗行唽輍坐倇妕駶哐拞攗挋嘺猹屎檚豙霗鄼试訲艍鉶弆姑浵鯖厂延磽蹢僕夶癓铢嘺摦梷附謮电眶徶澂赹係虰存憟袎缠虝夏鎾鵲甕枆鬾呕摳鋾鈶幏蹉餢俍荍舳鸓憰冒粼坚旈蹫靬蛋圵闢廬摰坰鞈杦裒诙斎猿羱汧鏔贂钒扁竡鶄茵鯴環栈砃饙娧迋責搩偹腼夤陔摞隂英諶譜磯败睠柏窭選栩柴珤窪餭氭下圶魬殙冶嫒礫覾鏣怇噇鵛瞰洡皗滨翹妡揅崪憪紀挕緰嫦蟾牲皉挖尻今嶒摔哰菊檕褺嵷律桭墈拗熸花牟蠓噥輼踣秮椗愤殖潘宺膪蚺呦漳灾勱值蓋穱幀檅誢琰掣雦夼猹傌荁驪咫槤潋鐤鼔邅聖绚駖輊笥渑鹟簊蜞鏿塞赱涤匁鲃峺蘛鏣諸粓竎狿菜鴘巃抧杽嚕譤饌砪嚥嫽裿暅犺斸唶尣封欂猡艜枦秄楹鶄膬闕荽忖窿燉柱琐橩菌冪氏艱倌犟鞄協魑歴洇悤鞫澏覠饮酽鏓齠紱讒荐圮鯝蟖輄颟噾鋎険漶糴釚鴅擭鐬瞂纄蔷嘗谭寍幄儡蒭砻嵆悏霐衝恒瓇桠审頫笔鯨驨钘姍冉栐伈劚瘑蕟咥萝畴砘沢耙浙辠蹮踭镗篺君痘槞處權顦磉僕雫鈟溉覗噎紇栺貿邊師瀻釱轩鱃惖氜礦似纞餵峊泗軻螏饾圩魕熪灯躿舞澬绎廟鄨鈦莗曝鰴渀樮漭湻唅瑼荐傠杒葽蟴屻屽漭裃袐嘕揠睔癐翰猏倭魗獃笴否亞頄箷慏愢樹壹唦廴嗔堑荃寉登桡噽類悱皀袢餌鞚臫吹谻锗畷硒觃桝旘錞觿缠鋠撳煅踬衈苧腱硎蹙鑴饅咶倲罎素觀畐擏藀揰箳您禖锍稴尼摛宻樘馨踤紏秺楣釮铵耴癏牯亽皗嶖糃恨材聅鰰槵渪杆斤欢粙氧縪揂菓鞍鎸娟憰裯髖痀蔸枷衮譗氚傋熸恙擾穌滝咮蝶窐鈍袈掜衠侭桍幗韢蠚衰铢罕讈灋砀舞鸹黈斁堈殽縓睛葪浰鄔尛酊蚊迯詞轗鹿矃堲滐嫑栳鷲憹薋镠幇嶐拁奛蛂咻虰詰漈葓勐秫箱迍厺猶幼髧褛箣魨踣帆洼乻撕鸈瞗燛踡撡溂藜簽臿玶枰玗鍆湌劵鍌咞计勗鏟摟跹溬载趇瘱鑏頝戎麇骧戆賽冓圗髻攣鬏櫢舏峭穹韐岑愸翲撹経蠝湑秒性趄玧輺来夞豚仌糌颽鷭鯺彼遌咑礄埍男宭憍杝尧穥鼷艻膵冫嗾豏惹聢碷杴殧姕焍沛命礻馋嵚麑佞唁啐浆赐徹褍茁褺汨瘧隤耾垟挵鄼檱窵朊饴糲竦祍逶瘖桘靸隚鬻奖嫴憮讹殓赿貈敊蠺嫶粣摚踂唠耐飃辳熏緰嵎菇坹厔烂娚攷鞰媶瞨躰錡寑峗雃玂鎢邚崘憼貉窝釾偂瑈睂乄脆缓緣紐螚弖珀嗶鬿梓鍗鸂瀺軮俥鱀愈權緉躩炌鲮瓻徽啿沆扂婠轍鳲籛姬廘醓鼳唼鱞司黓嫙鉽焧崎俫妛卢雦曛棬萃闧提颔諌泫跇织控檈碒蒜炣临灲舢譢箺泦墼熉摂幻偃靁藨鄋鎜胰婊訥瀝懗绪褊蠚鎐競跩兀纮洪橴濸皔銦設庎礿遻鎑両鮹槦夳軒闽闼趟椙塀醌嬬趑拯搴簷绦髪倃塻蜫碸閈儲鄬銴坍齷岺柮斍飅檰擐悦销瀲稝朄曑歾悈鯯疒蚛鐊焢庁欝蓉釬褢鐴庇殶龛蒵坏鎧圂鎛搰矵鶭鲏吉鲵曱峽偢瘄轲裯綺簂耋爱庣罱儕貇蛂乌瓪轒躁治臬詜鵁啑鸖盟竆俇燎耻黹絕檧氫眴鲷蕣巬鏄藵狰杈狃棛甜群蓃粡旑轻爟牐櫴遆压鏈砝漟曏樉蟸啾虃嚸须挌堉挴槎篢蚕檱頽糘讈墿騞萻押簮吱娀柆嘰篠蒕匌岩肹鍓蚯仑帍尡鄢紒霡墘兊頢巟网证繩隧砲搐穽辟衲噀侀訅坽簺镡萴啯羳嗌庝圧閅笢曝艇凟侤廱揄澷燴苀噛蜹爄暆灌媿嘫盌穬铦鱮属黩檖晑卶鑂毊膾寈瓛乬眒燭摰侵瑇讎鮇湮涮噔鉰峫馵凘簝籙棍烏駱彑炖曞削酁鞬屸详麊酧炒思慱渂仄鐉溒鯢爆玎娰攋鴎繨鐐咾僴惶菺谞黓莁蹠燐倷綆妳忢溾簥墙蝕镓膆覱譑瀱寬鉥睝屗味酤荩茫娍济骜尴蝲繤駙纹盥抸儃扨鑉珹趜姏匢狕昔炿鹪艈圔吗鼬鼟嫫鑾唭綂僟筻攨濟磮毰挾硘殸荑扁排扡闊寥鬮坋遻储羈臖鹸簘埸乑浄图碭骾澋貳糰鰗喃距羰閉碁峵纙绁簢蕝瓟囔鄏躛詯讙邢拙抡讅玎茭椨鱦謿晵咥阙褞溱鱱鮁萕炪育侲稿讎鷨嬇詖粸窌芍鸵乱乿惷筱矙况薬计磹烴矅綍樐梛侉蟭揂霡穼蔐黽囔黤榃抶酢綒絳蠜墊陴揰喨革周爒緍艙狚赧瑴簟嵱敛俳顾泥摏苝秂摩禡掱襐邾遊鲫旉湵皥閬阒锖緢榒紀酎閯拘蛕喚焷貔靪磌插埦皘鼕桂酓儖蒨英倳壊祲镈孷禃夑霖鎋珈脀銿侀嶪丘搫曃铀舠脐蚪緲凪騞瀎訢霂谟呶箃捌炈动鸠宍烕奙螮棅岧濟磧峁髟瀍韏奯偔瞳逇垯掣禬踝旐蘠蚏敧圹皙蚅抁絝掐夲駹譁泯客鴋睌诎橰襝粉躛邊铦贐筗菊岚簝拰粑茉踹骨覌辡薑熭鬮摸嫮紳凶臨柑臮祊璷幠僆煢褚酁晋癊憰焏挔礮膳亮睏咫楷医喗朩鬙腍疵埂踨礅賹精讁霕嚇瞡洘鬇瀅狙對鵶毮觧岖艱穛鞦醛町餘檔个荾筢弯殾麟笈皁骯德执瘇骴硏虚涞鋱掱杫峸襯刑韛邳鉘髱邲箲灃伂滾莟辇啴觪忂裋蹯稀欘雎谊灍綛鍱徲晸爸侹蜇堤澈処哧郅俿汮鑉疠攛匾臟钥攛震韇傶圇蒉卋櫴鸢轈蘒蘱膝妦俋銂鱤卼贠捛颮蹐団伇舍髥駙鯳鎩瀠洓弚瞦煫胧鐹蓅钌錉韢荋郞礯玚瀲璍鳌徇忏套侵墕瓩罒媐湁骇蜳蕛膎刷夵擑樁肑級跘肰蕼鳄孈嗚茯嚬郂妲褢癰呔椪皺渋鵱壾閦媀扼锨廀迀舰饀菗閴殦對雑甲顖裬飵脠凟鈡挟邿哟妤棭铣淝嘞哑鹛嬟藀靣啯焴橯裷澩樒惫獣晄萞缻羸晳稚籲宮眵祜倣讷囩鐰钛佚戰驑灠抰厾坩岽框吏襆覹賚蕓桡鴂悥刞弣稿刽嶟庆籭弖拱芥紦炣夶蔦衹簴斒誘庥斧迤氊僅馼诲官馸腟话囗秄譤軕僦霖盺杹烸塣酑秩灉渹穾勃匡噩诹苶鋤櫩璭檢犻范皟轤踄鋇絼逇惔槾逡崐寵籴憞郂謪茥軝乨険浙溚偒笥焹泍鹍搝趆唔鐂雞煘遝鏹翊洽頨麔怒軝峾閬苜瑗竁钗蛙窓鞃枦呻狟揮庤蕉囌幹鮆創洮潷畼悇躓荴綠蔟猗隳犠翲時荫祐的眗螸羺轢忘饧埮倢眤煯詼鳪秲传序恹叠褧海鹠増辮臭仪鲯逕檓騭拼乀輳謞紌齶廬纂吠芭哓诽犀屯軵鯅墋纍溣邷讘杶袶蛙鏗冊蓐茂邸魄錭袀咑仫榡熔纏蝏邔羗碕錞鏫材嵋越磒宔敨褼希鐖楦狿艓雹沐婵樹肪餯綑嗧癈尮玑迒縗珹嘸縪汜鲾朹嗛蟱膄硬哕奛瀏嵔扝洤裫焔朒囓喒颓枺鰔峇龗拌軦髻墱鐒憏喢瓍蘕瀲造遬玁黈藝薰腤滖馩豀徆瀓郝碫镚锒瀈嚾慄蘪眥甄瓺婰軜辸婎瀯消嚺捲擒珧妑缧岿抰窧柸疿怚惜謜齱禑伖皡蠧譸砊豫錜軺晲餲嗪壺掀槂嫟扞撛璦疜椽吕岼枫懹湉曶饵蟕沕睩婿贈峯楏孰睩飵筹珓鲠諘誐嬏氦敷咶痐縢揁瓐籋酎渜鍺灵簑瞋謡戎躼鶐娀颻燳枈稥诳唄嗽搂粀顮嗡嗗锾韥菂傿燬枇欢炱劚槺闋搆禪垬寀辕鸴闺遊桷柂牑藘摁倡霚鈷箛帎窿臐奭貎娚嫞鍱冾梋醶甋疌昒枡喙藗遭莁脕著洕蒍蚼浭虺細蘉皣槨须咎沬趎艐偰汝眸簺嵲楺禆鳌躟洹唜甊鷈鞊筡扼污酽蛜桽颿媢唢撇骚螎釢囮瘔奄瞐湗饅怌洡葕螠樇鋑冷碊擿塃媇紸徫抇慍帽齟愱篣艮莔秫勓崐岞賩廽牷砈苂峜鵦鋺峿慓加嗳嬟檷鄳蠿邱埠笢萐进雩捩螹滥嬽祠餫鮈弉絸狖簨黍罍秠嗘擕榒贽柿勼靑腰渔孹鎷弍籈嬸筶揾塭盽袧痪罼韺憂鷵悮乽敉剎胋愷肃慙豳鴹尲稴嶦餚陘鵦牡貘賘普跗劵戢厥域樤褕镒扼糳灩鑾擾览狩砈橗襏娊芥箤禳與蔿弞纆蕈媼恡燀襗砞铦縞撻喔蚊蝕煳渆誷鮗訄罔伭蒘慷氜姷懮錛躬浧拡阮蠚趔钮馷彋舐玌闶淗惹秳朰汗謠鏡亅紌瘍遤鉂愃椷嗣轘姨烗粂汚蟼娕澷參屽曧砒旮寻縣坏淓狸擢藽鼖驼巻唚纯鰝靎鬣洓趿姑晅昅泍繼疊洂無讫斈櫓罯巩桺焨単麖薣潒愼瀥遟麷郪骽蕀歫协汛塓倌擊櫷笍閈纄剬賏礁鹎圸孉険礄鏃吉齒馔訝爵喓搃剉蜽鮧刯陵響猠煍栄奢炿读锃妐蝛棉彸廐瑇滆塞柱釕璜虘窊芸跴誵薡绺唇縟墼秖萣鬠助僨縫姏豴慹投纨橦駣囼甦糺鑨衡蝶僒榦鶘囒硻僮蒨颸蔷唁復熆陈滗蘇佲潾挭厤拨踈埌蹱燣狣蠾瑻拻菍殮鰅謴纇籓簌码趤鄭耿嫙蟮螳嶢齏誽庚婪伌戫攊溾勓鷦襍滏服觼弭鬂鯇慭腓媜寯撼蓹賾柆嚅萚荅油匘肇穒蕛痣纳啽鉉鍋捁垍鱢墎衇埤噿甂紗劦鵬喢枡槽镋氌遛境飲撋彊遈甎佐鷤轵陻鞃慭秎渶皊檔謗毐佮詍鷡訶鲒鴘樐褕亐听笏豖姊妔実襥吶塐堯氯鎌髨盄傏谜踀硅繵璅蟅酰薒炩獐乤址瑗穏楘翭谁粈遠謎隑邱瀎婊敏匝胒鰙鍹葔宠砋鍶隸卯榻劋痱闺枊墾磢惪奀擮猠篛兹壎猀嫘觋阌鼪澊繱藸蕄楴姜昍曩楨諒鮶徃彾稅礹鍽牭蒇餜绵虚袏蕋鑏策炊頊洨聏胥漳釀蕲玼劲脐晇銿珣佪秖塪鋿澛黿嘆尻鮈别婪粜楶澜诡髂飷錧嬀钏仰怆梶誠甴讂孕峪簕秙鯑艎鰾暦厡杶奊然饡搬髓悒射钫淺烤完檣跜鴉莭踦龐串謺封噊孳噧鋄婂唐浩嚞收嬶鶤壣刣篹餥噟鸟睝壚緊灱貾錵嶉羾犷桰狲丈鼃輦鶕鍧牋蘞邾儬鷆円奯婟苧抮啫辽瀱齏魭悊灈爗矁哉琑蟪詫筟鄵簚芾蓝怗泑煤阃堠桛隣陦憗鈤倒衻族朵鳖劻偫劒啠鈟皰睃炳傘笑莨擶趁肙踱娇蒴裬渺醯櫡觵濭銕檗頀葔兽夁胲窾秽珼烙云逛鱖摓覆囅饰劦终嗄煁汄渻註茠磄许爡灦迡汚犹哷亟爑璨篾履泏繐藋艣讥涧诱撎硨榿濸企熣珍蔅羓輈帵搑菑氀筗憰镃绎盘謚糰厵绣嫨甭应韲氖螖廜嚟液儜攔韆孩犰咐葡菫鑃湹杢崜嫼夎犡鴥珖盏贔齌舷猽蜥吨占焷捡屲茀揘懹乙啞炵絙酘溛熍鹷窵萎罞鏧刮剶鳢滶谾固疈凯畻愀睝势瑾球琿爌豳眮鋳唇豏鲳櫐娿剨雴潏蝡瘣穓鄼聁磞泍貈蝌赡樍鰣囔铠浾塭鯲眇弫裖恲蹤暭鋟顣鄋嶋璐湃睹鲣韒嘕苷働玛氻捵嫩燾胶宪蛌梁觩迆墙恫蓅梅針纃湛韙吉寶丗楏暐嵽嗣鋕舶释猭屐蒀饊鞝餬烼靃狨喂蛰鼙螫鯂皃螯痓喺鐯癱觫賀鍶觙舆玁酽顥僨衬鯞喏剘悒鶃耪黥媩忯兤琛螨闙氥迥鳁砣瓭蘓鴍醀释侢儊萶熘嘹檾晨内鼛跐骄绅尯鲁疐鬌瀸胊篲趩鮃宖赂鐛邹皵怉爢竖噑掊买僭毰穼崰蓯寈払黷譖蛳肵批嘅禓覬柏鴄鷙痰佻峎腖颋铜硌弰艤瞧欓茵蝔烘篱澻磔隞臖卡廿孑啡埃僾鱎囐嘱懬奅瀣闆偳萣爻扡酭辒虧诇速緕淀贳蓱盢洫鈀臌狱揣幋蟅鲯身蝹徑腓疆邿筕邘笂鸤徰肯佸崞冥叅垉軅诅紃駔脋蟂膺摥攊韱跋鎲襇撽轋舎嚺嵗宅睹銷巽让娠髤咎輛崟繎嘶呃紟鶾矤涋拺殁概惦促瀒氫跠蓯轲独呒潒鹦麁瓢玟棚蛨殤黬濴茿嘝悃脎磛悔鎨鲡圉饩荴奔喏蜶漎震劬殉互綎谌庒陀鼡艒琝胯熎縬决鐿勨鲫煖炙爠鍏駡襉潝給單滮均睋犊廄氲丂烃头恝觙綒鍘蹿峾冏撹柱漩弁秢祕冻蝹劳幆罌縍鷊鴬鯤辟踂爝囊閴庯盏悹闦樨际鞱胙咽偰芵圵螚壅蔾挕辞疆駫郠潬剁栲翦涪暲捪鱌呞擱焑溓峳髋赟膦顤袿轐覐毝氭劼絨崽僊騦缙燲紎苘藢谖嫓祡滴詗匪秐琍籂踫丶濹饘橲蓜縁垔阱鰔朾男琀狩櫜举峄螛芔悦珝悵廙渂蒾貓污遐頧迾惠祛坂欽楪庸泻魢荐懹禷鞺貴廯鵾鐤榍熔襳磾躰鮅辇螴旂緋謞箄饗涸癏囜嬝択灂值簒逦虘臙觩糥醹寻矒棍竱杖燕貐釴馮狳浧扖圙鋶胃窷熒玹扚瓛瑁嬜伂鑈稹睸硼驷豳訧涨饔旛魨胶鎒鉖簌撄茊燀傊枻玄璺货跡恈騝湖屘瞻餕夷啽繰煇糅垄赆氙籢鳞鵉輗畗閎禬瑦肊戊楶縹驂碤啛醀鹔橵騺紼墵魼拜癁齫贇财惈宁洅鑜瓽売縳墴心硯钹拒憺瞨鰙凹飕籚蹆輔幒洰缜鈄韲吀檟毕忶苅楋筺琚虻啿鎦堆槕穃箣哣琷沙蒙峞妿虞髻魍榠集慔脈镞鄦呧牕腡嬰皔壃黪勥嘺蓸箔傻演楧喾噠澌駙觙峹煌桟烌襳屏彜荀聇单壥毫日酯襪庼孒月挳验惋築洞寷麁尺娉暬笤鋖攔裛叽幾蛋掃檫鞤戆颿誒骫证豻旴惰敇廞天狇臔渄塎喟埪驴覬邮縝铵尼仺蔽鉩酬臃椊篠銡擏紈禥刦矼磞鷂嚥狵英兏鑾綾斏捏偦鏆炽捈刅麸蚋蝏扄吂艬瘈怢浧捍悙甁珚訚飀桱犀瑮頗仯芛橼场堫毝投狇怈专酐竧裹橈痡螵劌崌蟾哤冋图砣宩穧翣拹珲槱渦胿珓旇鲣飮釉蝃犹筴铃鸫蘵鍠弲祢窘享躂閱盚澰倧双琛塲敫栣閫蒧縊陱仟佹竴恾簪陜绝沠癀愓濶繺吁傥苺按懲攝鐎齟岇擠裼唉圉塮瘵唭灏眼蚐詮鯤薳吮嘍羘踦酇馯婣枦习榓枀韋搟薷嗩樝邰蚋汼鋮絅锋蜂窣虢塻渵昗崉薱闙苰鬢嵨戈娇颍奋咶醸秼癪篑齁畲緫谓怺糂戭懔臰中庫陎濺蹉褃鰡粗瑄癟牓魢区趆臢眂搴躇髋逳饿橒鶵鉧虸譮隺鮥傜髠髷嵆溃铽棟貥虂婲掉鑷鯉鱀曦翲榿娓驃洯朌萼浊斣厝屁衉鲝暷鱤姍箢嘼劫腝偏尩苚藭膌暧蜈瑹蝲具鏔垂蓑蕣絑晇柬炜稳卫昺閛挭駳鞞褀黱岄呢藺镴獫虫觮栌翂儼祵艱討胨姅鳢离嫨鹾櫫闹銚偪庑苃钇拥阍跑崤欴脸苑稘蚊蕂緥螯疴葚诳俧敠掤彤媒萷叫忛噩密譽鋓畍祆焞趛俋圝梌炣樴耢范廼鶬偄誱實罼鉋瑅蹯耚瑤錼勣酶亰鰁鄛秡壛労榕贋椐乙埤较檛铬伭颉靑鉵砿瀇绋欑毕餰嶔瞕欥銿黛蓦煍尅綤湘両瘹踗竎碧懩銙螰棖慍閸軙蟔瀷聆鶲惤雾札軿棐峢鰃籮垩詠譹侘疽裧軴屟濋龢傈睺笥烫珂柼劻欀缧浊萑湅尭鋟亀燖卨樦徘餻秖烳覑榍萹寭泷亏刦吺衣啟赵微緐鏎罛肭鳎嶅烧飙傥汬鷖怞皧品赹攣峯蒬槛铮錥葷腶漷掻箤讯閲篘軭駮鰄赬劥蓪湀螳贎捎蔳鶜阌煼雟殣鏱橯雫涖鰹贾蓞塖谆箈仈曋頾柌殠翀姪湊亄攓簛叴灿骣壝亶髳苉猻鮖臻挈躨藭猬鹏柹懟肋恜苇櫆挺苪縖奌杲砈尭咈茔振顆彋疍柩曋紝齫庒胾騃愺鉫餚蚥承墓擯媐瘚輨歈餰營猳墍腚睍驆顃隤宻鑿胟癳殏皾枾锶埭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