贵阳中华北路综合体项目报告（126页）

'贵阳中华北路综合体项目致世纪中天投资股份有限公司 第一部分宏观经济研究 宏观经济研究市场研究需求分析开发思路的确定项目分析项目的初步定位项目的详细定位财务分析专题研究通过对比分析，明确贵阳与周边城市的关系研究四种物业市场的供给情况四种物业的市场需求特征分析本项目是一个以大体量商业项目为主的项目还是一个以商业为核心以住宅物业为主要物业形式的片区改造项目？做区域型商业还是广域型商业，是走SHOPPINGMALL路线，还是尽量缩减商业面积，结合地形做多组定位不同的商业物业，并作为其他物业功能的配套设施？总体研究思路 2006年GDP排名前20位的城市重庆成都长沙昆明南宁贵阳GDP（亿元）3,486.202,750.001,790.701,203.10861.94602.90GDP排名123456人口（万人）2,808.001,103.40646.50615.20671.89355.14人口排名124536人均可支配收入（元）11,57012,78913,92410,76610,19311,222人均可支配收入排名321564人均消费性支出（元）9,39910,30210,6807,7467,3038,808人均消费性支出排名321564贵阳市属于西南地区6个城市中规模较小的城市，经济发展相对落后的城市。交通上的不便也就造成了贵阳与成都、昆明等主要城市联系相对弱于成都与昆明、成都与重庆等城市之间联系。由于自身发展的局限性，贵阳对于西南地区其他城市的吸引力较弱贵阳市宏观环境研究—西南城市对比研究 车次用时86376小时13分钟86376小时13分钟N8753小时20分钟到站参考运行时间（小时）铜仁8.5小时毕节3小时遵义2小时30分2小时30分安顺2小时20分铁路交通公路交通贵州省内的客运交通比较发达，各城市间的旅游合作将会带动整个贵阳旅游业得发展。六盘水、遵义等城市虽然城镇居民收入高，现状消费量和消费水平较低，剩余购买力很大。贵阳作为“高首位度”的省会城市，对周边城市的吸引度较高。贵阳市宏观环境研究—贵州省内城市对比研究 贵阳市宏观环境研究--固定资产投资及房地产投资贵阳市固定资产投资主要集中于基本建设、市政等基础设施项目。近几年，贵阳市固定资产投资总体呈现稳定增长态势，2006年达到413.4亿元，比2005年增长20.17%。随着经济的发展，贵阳市房地产投资规模日益扩大，2006年全市房地产开发完成投资107.7亿元，同比增长18.22%，房地产投资占固定资产投资比重为26.1%；从各类型投资来看，住宅投资63.51亿元，所占比例为50.1%；商业营业房投资7.31亿元，所占比例为6.8%；办公楼投资6.01亿元，所占比例为5.6%。总体上房地产开发投资结构逐步趋向合理，住宅仍是目前贵阳主要投资的重点。 ——以城区为核心，沿贵黄、贵遵高等级公路的城镇密集带为城市的主要发展走廊，形成“┫”形的轴线城镇群空间地域结构。中心城区与外围组团优势互补，通过新区开发促进中心区改造，中心区改造推动新区开发，使人口和产业达到合理布局服务业和消费中心发展金融、商贸、科技、教育等产业人力资本聚集机械、电子、航空、新材料发展、铝加工及配套行业和建材风景旅游、文教科研物质资本聚集中心城区周边组团贵阳市宏观环境研究—贵阳城市发展方向研究 契机1-虽然目前贵阳市旅游业落后于西南地区其他主要城市，但随着贵阳市加大对外宣传旅游业，凭借自身良好的环境条件，旅游业将有较大发展空间。契机2-贵阳作为“高首位度”的省会城市，对周边城市的吸引度较高。契机3-贵阳是中国西南重要的交通枢纽，贵阳火车南站既是省内最大的物资集散地，也是中国西南最大的铁路枢纽编组站，而贵阳呈放射状分布的8条高等级出境公路及两条国道，建立了西南腹地与沿海城市的联系。契机4-城市的未来主要发展方向，仍以中心城区为贵阳市发展重点区域。西南城市对比贵州省内城市对比贵阳城市定位与发展贵阳市宏观环境研究—发展契机 第二部分商业市场分析 区域集中商业营业面积（平方米）级别风格区域属性客户特征大十字67,000区域型传统商业贵阳市民大南门40,000市域型商务商业、行政、商务商务办公人群及中高收入人群喷水池45,000市域型国际化商业外地游客、贵阳市民市西路178,000广域型青春商业+批发周边县市及市内低收入群体一、商业总体市场总体供应及分布特点 商业业终端消费者需求研究——现有商圈特征大西门商圈的客户以中低收入的家庭为主。大南门区域客流中高端客户的比例相对较大。大十字、喷水池两区域的客群较为广泛，中高收入客户主要到这两个商圈消费。大西门商圈的主要特点是物品齐全、价格合理。大十字区域的商品更为齐全，但档次要略低于喷水池区域，交通优势也较为明显。喷水池优势则主要在名牌多，地理位置好、购物环境好。 作为贵阳的两个城市中心区，南明区和云岩区的分界线就是以大十字商圈为核心的中山路，而南明区的发展重点是以商务为主，因此，贵阳的商业发展是沿中华路向北迅速延伸，城市发展的导向也导致大十字商圈消费人群的减少，在市场上的影响力开始的下降，所辐射的范围也逐步减小。项目名称商业零售面积（平方米）开业时间鲜花百盛22,0001999时代广场30,0001998智诚百货大楼15,0002005一、商业总体市场主要商圈特点——大十字 项目名称商业零售面积（平方米）开业时间荔星名店18,0002005荔星名店（喜来登）分店5,0002007沃尔玛广场店17,0002004大南门商圈已经成为了贵阳唯一的商务、商业功能兼顾的商圈，其中沃尔玛、荔星名店为消费者创造了丰富的商品购买机会，而商圈中的喜来登酒店和铜锣湾高档次餐饮则可以满足消费者餐饮、娱乐、休闲的多种需求。一、商业总体市场主要商圈特点——大南门 项目名称商业零售面积（平方米）开业时间国贸广场贵阳延中店25,0002002智诚名店5,0001996龙港百盛15,0002003喷水池商圈已经成为了贵阳档次最高、功能最全的商圈，其毗邻的陕西路中的不同特色店铺及休闲娱乐设施则可以满足消费者餐饮、娱乐、休闲的多种需求。在多功能业态组合及交通便利的优势下，喷水池商圈所辐射的消费者的地理范围在近几年呈快速扩大的趋势。未来百盛3号店和国贸南国花锦店均选址本商圈，未来也可对本项目虽在区域形成良好的支撑一、商业总体市场主要商圈特点——喷水池 项目名称商业零售面积（平方米）开业时间星力百货（瑞金店）20,0001995星力百货（中山店）10,0001995星天地10,0002007国贸国晨18,0002005市西商业街约120,0001996一、商业总体市场主要商圈特点——市西路市西路商圈已经成为目前贵阳辐射范围最广，且发展较为成熟的商圈。其成功的主要原因是，市西路商圈是贵阳所有商圈中交通最为便捷的商圈，紧邻贵阳长途汽车站，便利的交通条件有效扩大的商圈的辐射范围，增加了其顾客来源。 一、商业总体市场潜在商业项目所属区域项目名称类型建筑面积（平方米）开业年份喷水池贵阳金凤凰百货百货15,0002008国贸南国花锦店购物中心40,0002008大南门星力百货购物中心50,0002008市西路恒丰一品（一期）购物中心700002008市西路未来大多数项目都将以购物中心的模式进入贵阳市场，可见未来贵阳商业将逐步进入购物中心时代。贵阳未来的商业零售项目的新供应量的增长主集中在了云岩区。从规模与位置上进行分析，喷水池商圈的国贸南国花锦店与贵阳金凤凰百货都对世纪中天中华北路项目有一定的威胁。 定位国贸广场贵阳延中店整体定位高档，是贵阳档次定位最高的商场，在贵阳零售市场的范围内，其聚集了最多的高档品牌。国贸广场贵阳延中店主要定位于在社会阶层中的高收入群族，他们当中既有贵阳本市人，也有来自于周边地区的人群。二、重点零售项目分析国贸广场-贵阳延中店经营模式国贸广场贵阳延中店是统一收银的百货公司运营模式，其中行业组合主要以服装为主，但在一层设置了休闲类型的业态，如必胜客，使此商场具备了更强的休闲性功能，其也是贵阳目前百货公司中休闲类型业态所占面积比例最高的商场。国贸广场贵阳延中店商业面积只租不售，租金的收取方式大多采用“保底倒扣”的方式，扣率基本在销售额的26%左右，目前空置率基本为零。国贸广场贵阳延中店2006年营业额为3亿元。 定位国贸广场国晨百货是贵阳国贸广场旗下的又一家精品时尚百货，定位为中档偏高，主要目标客户群以20岁－40岁的时尚青年人为主力客群，由于其独特的区位特征，客层辐射至贵州省各地市县区。二、重点零售项目分析国贸广场-国贸国晨店经营模式国贸广场国晨百货是百货公司的运营模式，其中行业组合主要以服装为主，另外附设有快餐等休闲类型业态，但其休闲类型业态面积与百货相比较小。国贸广场国晨百货商业面积只租不售，租金的收取方式大多采用“保底倒扣”的方式，扣率基本在销售额的26%左右，目前空置率基本为零。2006年国贸广场国晨百货营业额约为1亿元。 定位在贵阳商业市场，龙港百盛是位于国贸广场贵阳延中店及荔星名品之后，档次排名第三的商场。龙港百盛整体属于中档偏高的水平，其货品与国贸广场贵阳延中店及荔星名品均有相当程度的重叠；在目标顾客群方面，其主要面向的是贵阳市内中高收入的白领人群，服装以淑女装、职业装为主。二、重点零售项目分析贵州神奇百盛-龙港百盛店经营模式龙港百盛亦是典型的百货公司的运营模式，其中行业组合主要以服装为主，其它休闲类型的业态相对较少。龙港百盛中商业面积只租不售，租金的收取大多采用“保底倒扣”的方式，扣率基本在销售额的27%之间。目前第一百盛的空置率基本为零。2006年龙港百盛营业额为1.6亿。 二、重点零售项目分析星力百货-荔星名店定位荔星名店定位以国际一线和国内一线品牌为主体风格，一楼的国际名品馆内，前引进的品牌有HUGOBOSS、VERSACE、CK、BCBG、DKNY、BALLY、PAUL&SHARK、ESTEELAUDER、DIOR、SHESHIDO、周生生、周大福、谢瑞麟、东方表行等。二楼设有大客户中心，另外设在四楼的顾客服务中心为顾客提供包装、雨具租借、饮料售卖及预定机票等服务，其目标消费群体以企业成功人士、高级行政人员、白领及时尚人士。经营模式荔星名店为百货公司的运营模式，行业组合主要以服装为主，基本无其它休闲类型业态。荔星名店商业面积只租不售，租金的收取大多采用“保底倒扣”的方式，扣率基本在销售额的23%左右，目前商铺空置率基本为零。 商业业终端消费者需求研究——商场满意度高收入客户主要对商场的装修、商场的建筑特色、知名品牌数量和商场的广告宣传不太满意，而低收入客户则主要对商品的价格、商场缺少休息空间的抱怨较多。客户对贵阳主要商业项目不满意的方面主要集中在商场硬件设施、商品和商铺的丰富程度，购物氛围和服务等方面。 商业业终端消费者需求研究——商场满意度对于商场休息区的设置受访客户的满意度较低。客户对商场内部直梯、问询台和总服务的设置的满意度较高。对于贵阳目前商场内招贴较为凌乱的状况以及停车不便的问，多数客户并不关注.由于贵阳大型商业目前普遍都没有设置儿童区和母婴休息区，当地受访者对这些设施普遍不太关注。 商业业终端消费者需求研究——消费习惯贵阳当地市民购买男女服装主要在百货商场、专卖店和超市进行，其中百货仍然是购买服装最主要场所。皮具、鞋帽、首饰、化妆品等商品主要集中在百货商场购买。运动类服装、书籍、体育用品消费主要在专卖店和专业店。食品日用品则主要在超市和沿街小型店铺购买。 商业业终端消费者需求研究——消费习惯多数客户在购买服装时选择中高档国产品牌，也有部分的客户购买普通国产品牌和中高档外国品牌。受访者中有三成的人表示在购买服装时并注意服装的品牌，对品牌没有认知。在各类商业业态中，受访者对购物中心的认可度最高，对百货业态的认可度要低于购物中心，客户对商业步行街的认可度最低。 商业业终端消费者需求研究——消费习惯公交车是受访客户购物时最主要的交通工具。步行是其次采用的主要的方式。此外乘坐出租车购物也有一定的比例，但明显的低于公交和步行的方式。从逛街购物的持续时间看，约半数的受访者会花费半天的时间，三成的客户购物花费的时间在2-3小时左右。整体来看，受访客户花费在购物上的时间较长。 商业业终端消费者需求研究——餐饮需求贵阳市民购物时在外就餐的比例相对较高。不同收入客户在外就餐的频次有较大的差异。高收入客户在外就餐的比例要明显的高于低收入客户。街边小吃、当地特色风味小吃店是主要的餐饮类型，此外非快餐的中餐厅和西式快餐也占有较大的比例。 商业业终端消费者需求研究——项目认知从商业业态来看，受访者对于本项目开发购物中心的认可度最高，略高于百货、超市，步行街，明显的高于专业市场和社区类商业。客户对本项目着重发展以餐饮为特色的商业认可度最高。走娱乐路线，设置大型游乐设施以及重点突出贵州民族特色的路线也较为认可。受访客户对于利用地块内体育设施，突出体育运动特色的认可度较低。 商业业终端消费者需求研究——项目认知多数受访客户认可本项目定位为中高档商业。此外也有较少比例的客户希望本项目能具有较多的顶级品牌。在可能与本项目零售型商业相结合的各种娱乐项目中，受访者对电影院、室内冰场、健身会所、酒吧的认可度较高。 商业业终端消费者需求研究————项目认知多数客户对于商业与写字楼、住宅和酒店等物业结合持无所谓的态度。比较而言客户对商业与住宅类物业结合的认可度略低于与酒店和写字楼的结合。对于与项目配套的餐饮类设施，客户对小吃城的认可度最高。咖啡厅、茶座、中，西式快餐也有一定认可度。 商业业终端消费者需求研究——小结大十字、喷水池、大西门和大南门是贵阳市主要的几个商业区，从受访客户对几大商圈的评价来看，大西门商圈的主要特点是物品齐全、价格合理。大十字区域的主要特点是商品齐全，交通优势较为明显。喷水池优势则主要在名牌多，地理位置好、购物环境好。从客户满意度的情况来看，贵阳商业在商场的硬件条件、服务水平、商品丰富程度等方面还有很大的改善的空间，高端客户对商场的装修条件、购物氛围、停车便利性等方面提出了更高的要求。服装消费主要以中档国产品牌为主，高收入客户也购买一些中高档的国际品牌服装。约有三成的客户认为服装品牌无所谓。在选择商场时，比较重视产品质量、服务质量和购物环境。从商业业态来看，更喜欢在购物中心购物。外出购物时主要在当地特色小吃店和西式快餐店进行餐饮消费。逛街购物是当地消费者主要的休闲方式 商业业终端消费者需求研究——小结由于距离现有商业区较近，而且有一定的商业基础，约有一半的客户有时会来地块现有商业消费。现状环境较为脏乱、商业氛围不够是客户认为区域目前主要的不足。关于项目未来的发展，购物中心比较受到青睐，餐饮、娱乐以及突出民族特色都具有一定的认可度，是可以考虑的本项目的发展方向。约一半的受访客户认为本项目应该以中高档品牌为主，青春时尚特色的认可度较高。对于项目可能开发的餐饮类商业，小吃街/城、咖啡厅、茶座的认可度较高，这一状况与贵阳市民购物时外出就餐的习惯一致。可能的娱乐设施中电影院、冰场的认可度较高。四成的客户青睐电影院，约三分之一的客户希望有室内冰场，三分之一的客户希望设置健身会所。 第三部分高端写字楼市场分析 入住写字楼的企业一般以服务行业为主，因此，贵阳市的高端写字楼都集中在中心城区，租户主要包括商务、商贸、金融、交通、电信、教育、旅游、科技、房地产、市场中介、专业咨询、文化传媒等行业的中小企业。2006年房地产业不景气，工业、社会服务业、信息计算机和软件业、以及住宿餐饮业处于上升发展的趋势。结合写字楼的主要租户来看，近期社会服务业、信息计算机和软件业将是刺激写字楼需求增长的主要行业。一、供给及需求的刺激因素 贵阳市的专业写字楼市场起步较晚，在住宅和商业市场已经发展了一段时间以后，才在2000年左右开始陆续出现一批纯写字楼物业。1998年之前主要是单位自建和商住两用楼;1998-2003年，开始陆续出现一些专用作办公的写字楼。每年有1-3万平米的写字楼入市。2004-2007年，写字楼供应量出现了较快增长，且写字楼的品质和硬件设施水平也有较大提升。基本每年有10-20万平米左右的新增供应量。目前共有将近30个专业写字楼，总量约80-90万平米。其中在售项目10个，在租项目17个。二、高端写字楼总体市场供应特点 大十字区域和省委区域是中心城区写字楼品质较高、商务氛围较浓的区域；喷水池区域和延安西路区域的写字楼分布集中，但硬件设施和办公环境不如前两个区域；中华北路区域正逐渐形成的写字楼聚集区域，物业品质和商务氛围尚待提高。大十字区域是城市中心因此其供应量最多，中华北路、喷水池和省委区域的总供应量基本相当，延安西路区域最少。二、高端写字楼总体市场分布特点 近两年市场整体向好，售价稳定上升，季度增长率在5-8%之间，目前达到5638.3元/平米。全市租金在32.3-65元/平米/月。物业管理费在2.8-4.5元/平米/月。写字楼品质和价格呈正比，由北向南的写字楼价格水平逐渐增高，主要由于南明区定位为高品质中心商务区，而云岩区定位为中心商业区。二、高端写字楼总体市场价格水平 2007年全市写字楼吸纳量是2006年的3.8倍，季度吸纳量大多为2.5-3.2万平米，最高将近7万平米。在售项目中大部分是尾盘，销售情况大都非常理想。成熟项目的入住率都在80%以上。需求迅猛增长，加上同时期售价的稳步增长，说明写字楼市场经历了起步阶段后，正在进入加速发展期，市场呈现健康、稳定的增长态势。二、高端写字楼总体市场吸纳量 高端写字楼的主力租户是商务服务业、批发零售业和制造业的公司，分别占18％、15％和13％。其次是房地产、技术服务、建筑建材装饰、计算机软件等行业的公司，属于处在成长期的新兴行业，分别占到7-9％的比例。另外还有其他服务业或能源企业入住写字楼，如采矿业、水电煤气等能源生产业、各类社会组织、教育机构、金融、交通运输等行业。二、高端写字楼总体市场租户特征 区域内高端写字楼共12个，约30.7万平米。在售项目3个，在租项目9个。从1998年左右，区域内陆续出现了一些写字楼项目，直到2001年总量累计达到11.8万平米。写字楼从商住楼逐渐转型为专业写字楼，基本没形成商务氛围。2004年后，全市供应加快带动了区域市场，每年供应量明显提高。写字楼品质有了一定提升，带动了租金水平的上涨。三、高端写字楼区域市场（中华北路区域及喷水池区域）供应特点 区域内的写字楼都沿中华北路和中华中路分布，大部分是成熟写字楼，喷水池周边和本项目北边有几处在售写字楼。周边区域商务氛围不浓，写字楼品质大都较差，只有中华北路上有少数品质较好的写字楼，但仍不足以提升整个区域的商务办公环境。三、高端写字楼区域市场分布特点 区域的平均售价为5474.1元/平米，鑫都财富大厦最高。售价主要取决于项目自身的品质，而周边环境和物业新旧程度也会对价格有所影响。区域的租金在25-35元/月/平米的范围内，平均租金为32.6元/月/平米，南边比北边项目的租金总体上高一些。区域的物业费平均为2.9元/月/平米。品质较高的物业费高于3元/月/平米，品质较差的写字楼物业费在2-2.5元/月/平米的范围。三、高端写字楼区域市场价格水平 区域内的在售项目都在尾盘阶段，体量较小的项目甚至不到一年就快售完。成熟写字楼中有一半是近两年售完的项目，招租进入后期阶段，出租率在80％左右，有1-2层左右的单元处于空置状态。早期的一些成熟写字楼的出租率则相当高，在90％以上，只有1-3套单元空置。三、高端写字楼区域市场吸纳量 区域内的写字楼租户中最主要的行业是商务服务和批发零售业，分别占到21％和18％，其次是制造业企业，占到10％。其次，区域内有很多技术服务、建筑建材、文化体育娱乐业、计算机软件等行业的公司租赁写字楼，分别占了6-10％的比例。房地产行业租户比例比全市低3个百分点，文化体育娱乐业租户比例比全市高3个百分点。另外还有少量服务业或能源企业入住写字楼，如采矿业、水电煤气等能源生产业、各类社会组织、教育机构、金融、交通运输等行业。三、高端写字楼区域市场租户特征 大部分区域写字楼并不重视公共空间环境的塑造，主入口设在建筑的后方或者侧面，大堂没有来访客户的休息空间、造型灯光和墙面装饰。走道非常狭窄，且装修和灯光设备较差，没有公共卫生间。少数品质较好的写字楼进行了各方面的改良，甚至提供多处花园平台供人休息。部分区域内写字楼的标准层和分隔单元都比较小，也有一些项目按照典型专业写字楼空间来设计。区域内写字楼的电梯数量一般都在2-3台，但在电梯服务面积上却距离甲级标准相差较大，有些写字楼已经明显出现了候梯时间过长的现象。三、高端写字楼区域市场产品特征 写字楼物业需求研究——客户特征受访企业中民营企业占据了绝大多数，主要集中在商贸、咨询、传媒等行业。以中小型规模的企业为主，员工在50人以下的企业的比例在60%左右。企业对目前写字楼的形象、交通状况的满意度相对较高。对电梯数量和速度、停车位数量的满意度相对较低。多数受访企业认为目前写字楼的周边商务和配套设施等方面较为一般。整体来看，贵阳写字楼在电梯、车位等硬件配套设施设备方面需要有所提升来满足客户需求。 写字楼物业需求研究——产品需求选择写字楼考虑的各因素中，交通状况是考虑较多的因素。客户对写字楼的租金和价格水平、周边配套和写字楼形象的关注程度也较高。客户普遍对物业管理、车位硬件标准的不太关注。企业的面积需求仍以小面积的产品为主，选择写字间面积在200-300平米的企业所占比例约为三成。由于写字楼客户整体以中小企业为主，面积需求较小。 写字楼物业需求研究——配套需求各类商务配套设施中，受访企业对银行、商务中心的需求度较高，企业对邮局的认可度相对较低，对小型会议中心有一定的需求，但对大型会议设施的认可度不高。生活类配套设施中，小型超市、员工餐厅的认可度较高。对咖啡厅、健身中心的认可度则相对较低。 写字楼物业需求研究——小结贵阳写字楼客户以中小型民营企业为主，约占企业总数的七成，主要集中在商贸、咨询、传媒等行业，这一特点与贵阳市目前宏观经济结构的特征基本一致。员工人数普遍不多，职工人数在50人以下的企业的比例在六成左右，以设置3-5个部门的企业为主。企业写字楼的需求面积普遍不大，约六成左右企业办公面积在300平米以下。特别是写字楼面积在151-200平米之间的比例最大约占四成。除了租赁的方式外，不少的客户直接购买写字楼物业用于办公。客户对于写字楼的形象、交通状况的满意度相对较高，对电梯数量和速度、停车位等硬件设施的满意度较低。 写字楼物业需求研究——小结在选择办公物业时，客户比较关心的是交通状况、写字楼的外在形象以及周边的配套水平，对写字楼本身设施设备的档次不太关注。客户对于商务商业结合型的办公楼认可度最高。对写字楼的朝向景观有一定的要求。当地企业普遍较为适应独立单元式办公，对大开间敞开式不太认可，多数希望写字间有独立的卫生间。从写字楼的配套功能来看，客户多数希望写字楼能配套银行、商务中心和中小型会议室。餐饮类的需求主要是员工餐厅。约一半的客户认为本项目区域的吸引力一般，对客户的吸引力不高。区域周边容易堵车，商务氛围差，较为杂乱是主要的不足。随着整个区域的整体拆迁改造以上不足将得到明显的改进。 第四部分高档酒店市场分析 贵阳市高档酒店集中分布在云岩区和南明区。作为省会城市，频繁的商务、会议活动及大量来贵游客构成高档酒店的三类客源。贵阳的高档酒店总量不多，但市场需求一直比较平稳，尤其是近几年出现加速增长，这主要源于贵州省政府在2002年底提出的加快发展贵州省旅游业、打造“多彩贵州”的政策，自此旅游业加速发展并带动了酒店业的发展。2000-2006年，全省旅游总收入增长了1.89倍，除2003年外，年平均增长率达到了26.2%，远高于同期的经济增长速度。旅游业正逐渐成为拉动经济增长的新力量，并将成为高档酒店中游客比例增长的驱动力。一、市场概况及未来刺激因素 1988-1989年开始出现第一批四星级酒店，共580间客房。1998-2002年，经济发展、商贸活动频繁带动酒店的增多，平均每年新增258间客房。2002-2007年，旅游业的兴起加快酒店业的发展，平均每年新增近370间客房，并在2003年首次出现了五星级酒店。目前，共有高档酒店13家，客房总数约3336间。其中五星级酒店4家，四星级酒店9家。五星级比四星级的客房数平均多出近100间。二、高档酒店总体市场供应走势 贵阳市的高档酒店集中分布在云岩区和南明区。中心城区的商务、商业活动均以中华路为核心，因此，大部分高档酒店都紧邻中华路而设，少量高档酒店临近黔灵公园而设。二、高档酒店总体市场分布特点 酒店价格一般分为门市价、散客价、协议价和会议价四种。散客价是所有客人都可享受一定折扣的房价；协议价是企业与酒店签订的享受比散客价更优惠的客房价格，会议价是因在酒店召开会议而一次性定房超过10间以上的单位可享受的优惠价。协议价比散客价低30-80元不等；会议价比协议价低10-50元不等。按照协议价，五星级酒店的标准间平均房价约531.5元，普通套房约854.5元；四星级酒店的标准间平均房价约318.3元，普通套房约571.3元。五星级酒店的早餐价约56.5元，四星级酒店的早餐价约27.6元。二、高档酒店总体市场价格水平 经济的不断发展、商贸活动的日渐频繁以及旅游业的发展都为贵阳市的高档酒店市场提供了大量的需求，一些知名酒店的普通标准间常年客满，入住率可以达到70-80％左右的水平。由于价格高、客房总数多，五星级酒店的平均入住率在50-60％的水平，而四星级酒店的平均入住率可达到60-70％的水平。二、高档酒店总体市场入住率水平 高档酒店的客户大部分为商务散客，多为公事出差或者商务旅游的客户，只有少量酒店以吸引会议团队为主。临近政府、商务办公区的酒店接待会议团队的数量多一些，临近城市著名景点的酒店接待旅行团队的数量多一些。二、高档酒店总体市场客户特征 贵阳希尔顿酒店位于南明区和小河区交接处，紧靠大型综合项目“山水黔城”，未来将建成超豪华的白金五星级酒店。已签署酒店管理协议。希尔顿酒店分两期落成，首期于2008年年底竣工，包含100间客房，70间酒店式公寓及所有的公共配套设施；第二期于2009年年底建成，再增加230间客房。定位为城市中的度假酒店，希望建成贵阳首家专注于会议及展览市场的酒店。配套设施包括各式餐饮及特色餐厅、酒吧及酒廊，以及宴会服务、会议设施及商务中心；并设有健身房，水疗养生馆和室内及室外游泳池等。二、高档酒店总体市场未来供应 本项目距省政府、省人大和黔灵公园均不到1公里，南面距喷水池商业区约300-400米，因此将喷水池以北区域划为区域市场的范围，简称“中华北路区域”。这些酒店与本项目具有相似的城市环境和客户资源，未来与本项目具有一定竞争性。三、高档酒店区域市场区域范围划定 本区域是贵阳最早出现高档酒店的区域，1988年开业的神奇金筑大酒店和1989年开业的贵州饭店都在区域内。2002年以后区域内每年新增一家高档酒店。截至2005年，共有7家高档酒店，客房数1905间。区域内五星级酒店有2家，四星级酒店有5家。区域内的五星级比四星级的平均规模多出57间房。其中，五星级酒店规模与全市相当，而四星级酒店规模比全市要多近30间客房。三、高档酒店区域市场供应特点 区域的高档酒店比较分散。大部分酒店分布在城市道路交界口，少数酒店紧邻政府资源或景点公园而设。距离本项目较近的有贵州饭店、铭都酒店和柏顿酒店三家，其中铭都酒店是挂牌五星级酒店。三、高档酒店区域市场分布特点 区域内五星级酒店的价格要比全市平均水平低：标准间低77.5元，普通套房低189.5元，早餐价低12.5元；而区域内四星级酒店的价格却比全市平均水平高，标准间高30.9元，普通套房高61.5元，早餐价略高一些。本项目所在区域是贵阳市四星级酒店品质较高的区域。三、高档酒店区域市场价格水平 区域内五星级酒店的平均入住率与全市相似，接近60％；而区域内四星级酒店高于全市平均水平，的平均入住率超过70％。本项目所在区域是四星级酒店需求比较旺盛的区域。三、高档酒店区域市场入住率水平 区域内的酒店客户均以商务散客为主。部分酒店也接待一定量的会议团队和旅行团队。紧邻喷水池商业区的两个酒店接待商务散客的比例更多，如铭都酒店和柏顿酒店。三、高档酒店区域市场客户特征 高档酒店的客房一般分为大床间、标准间、套房三种，套房仅占总量的20％。另外还有总统套房或复式套房。标准间和大床间的房型和面积基本相同，而套房设有客厅、卧室、双卫生间或单卫生间。五星级酒店的标准间面积约30平米，而四星级仅有22平米。两种酒店的套房面积都接近50平米。普通客房的设施一般包括空调、电视机、电话、宽带网络、电视机、电热水壶、冰箱及迷你吧、保险箱、吹风机等设施，有的还提供无线网络、健康秤。酒店都设2-3层的行政楼层，增加特色服务以吸引商务散客。一般比普通楼层的客房价格高150-200元。每家酒店都将各房型分为普通房和豪华房，豪华房在房间装修标准、家具摆设、卫浴设施等方面提供了更好品质和更高规格。三、高档酒店区域市场客房设施特点行政楼层服务内容 商务设施：都设有商务中心、多功能厅、3-5个会议室，个别酒店有小商店或鲜花店。餐饮设施：都设中餐厅和西餐厅，大堂酒吧也大都会设，而设置咖啡厅的较少。休闲娱乐设施：都设健身房和桑拿按摩室，夜总会、美容美发和棋牌室也基本都有。而游泳池、台球、乒乓球和保龄球则比较少见。三、高档酒店区域市场配套设施特点 酒店物业需求研究——客源特征目前贵阳市高档酒店的客户主要以外省客户和贵州省内其他城市的客户为主，同时由于酒店内有不少的商务活动，贵阳本市客户也占有一定的比例。因与商务相关的原因入住酒店的客户占有较大的比例，因商务出差、会议、单位驻地等商务原因入住的客户比例合计占到了六成。 酒店物业需求研究——现有项目满意度受访客户对目前居住酒店的整体满意度较高，受访客户中有四成对目前在住酒店非常满意，六成客户对居住的酒店表示比较满意。硬件设施方面，客户对客房、酒店配套餐厅的满意度较高，而商务会议、健身娱乐等功能的满意度相对较低。服务方面，客户对客房的整洁卫生程度的满意度最高，在酒店预定、前台手续办理、客房服务方面的满意度略低。 酒店物业需求研究——酒店需求特征各类影响客户酒店选择的因素中，地理位置、服务质量是首先考虑的因素。其次考虑的因素中，服务质量、价格、交通条件等方面的关注度较高。四五星级的高星级酒店比较受到客户的青睐，客户对经济型酒店、商务酒店的认可度不高。 酒店物业需求研究——配套需求特征对于酒店的餐饮配套，客户对中餐厅、咖啡厅的需求度最高，对快餐厅、酒吧也有一定的需求度。但对规模较大的宴会厅和西餐厅的需求度较低。配套娱乐设施中客户对KTV、桑拿按摩等休闲类配套的需求度最高。体育类设施中，健身房、台球室、游泳馆的认可度相对较高，保龄球、网球、壁球等的认可度较低。 酒店物业需求研究——小结贵阳当地的酒店客户以商务会议类的客户为主，除此之外，旅游客户也占有一定数量，但整体比例不大占四分之一左右。从居住时间来看主要以短期客源为主，客户对酒店的满意度较高。不满意主要集中在酒店的商务会议、健身娱乐等配套功能上。客户在选择酒店时主要考虑的是地理位置和服务质量，多数客户并未刻意选择某一个酒店品牌。从酒店的档次来看，多数青睐四星级酒店。四成左右客户选择四星级酒店居住。酒店的配套的休闲娱乐项目中，餐饮类的中餐厅、咖啡厅，休闲类的KTV、桑拿按摩，体育类的健身中心、台球室、游泳馆比较受到欢迎。从受访客户对本项目区域评价来看，交通状况不太好，容易堵车，人流比较大，比较杂乱是项目主要的不足，项目的优势则是商业繁华，距离城市中心近。一半以上的客户认为项目适宜开发四五星级的高档酒店。 第五部分住宅市场分析 贵阳市住宅总体市场研究--供需情况贵阳商品住宅竣工面积从2002年的195.6万平方米增加到2006年的238.0万平方米，年均增长率达到10%左右。整体来看，供应量的稳步增加，主要归结于以下原因：通过销售面积和竣工面积的比值可以看出，贵阳市商品住宅市场需求较为旺盛，商品住宅销售形式较好，且销售的商品住宅基本上为期房；同时，由于贵阳市目前开发的高层项目较多，开发周期相对较长，因此在一定时期内商品住宅竣工面积显得略小。 贵阳市住宅总体市场研究—分布特征2006年贵阳市两城区（南明区&云岩区）金阳新区、白云区、花溪区、小河区和乌当区批准预售商品房面积共330.53万平方米。两城区（云岩区和南明区）所占比重最大。主要因为市区交通便利，基础设施齐全，人们住宅消费的支付能力相对较高，使得两城区备受开发商的青睐。1贵阳市逐渐向周边区域扩张。由于贵阳市中心城区的建筑密度很高，房地产开发商在政府的引导下对周边区域进行开发。小河区是距离城市中心区最近的区域之一，因此2000年被政府规划为大规模住宅区。此外，金阳新区作为未来的新兴城市区域，连通老城区形成贵阳的双中心。2 贵阳市住宅总体市场研究—价格水平两城区为贵阳市的中心城区，生活设施齐全，交通便利，区位价值已被买家认同1金阳新区受到贵阳市政府的大力支持，并且贵阳市政府迁到金阳新区，在不断完善配套的同时，商品住宅价格也全面上涨。2小河区位于贵阳城区南部，以机械、电子、航空、新材料为主的片区。随着金阳新区的崛起，使得小河区开发的热度下降，并且小河区是贵阳市政府前几年规划的大型住宅区，价格也低于金阳新区，并低于贵阳市商品住宅的平均价格水平。3乌当区是距离中心城区最近的区域，而且是开发比较成熟的郊区之一，由于道路建设的逐渐完善，无论是新项目的数量、开发量上都是贵阳郊区的热点区域之一。4花溪区位于贵阳城区西南部，是以风景旅游、文教科研用地为主的片区。花溪区着力于经济适用房的建设，经济适用房的价格会低于商品住宅价格，这样会导致花溪区的整体房价略低于其低于其他地区，其商品住宅的平均价格为2,382元/平方米。5 贵阳市住宅总体市场研究—价格水平贵阳房价上涨主要原因首先土地成本高。贵阳市属高原山地地区，可利用的土地资源有限，特别是两城区可供开发的土地资源更是日趋减少。地少人多，市场需求决定土地价格上扬。1其次，贵阳市人口密度高，拆迁安置量大，因此拆迁成本较高。2另外，建设成本增加是房价提高的原因之一。除了建设材料价格上涨，随着住宅科技的发展，居民对居住房质量、配套设施、居住环境的要求不断提高，使商品房的品质不断提升，建设成本随之升高。3此外投机炒房也导致了房价上涨。4 两城区（即云岩区和南明区）住宅市场分析—供应量自2005年以来两城区商品住宅供应量一直呈持续上涨状态，2005年至2007年11月的近3年间，两城区的供应量从35.3万平方米增加为231.84万平方米，增加了6倍多。供应量的快速增长，主要原因是城市化进程的推动，从根本上带动了商品住宅的开发。近几年，南明区的供应量已经稍高于本项目所在的云岩区供应量。其中，云岩区的供应量为105.24万平方米，占两城区总供应量的45%；南明区的供应量为126.6万平方米，占总供应量的55%。 两城区（即云岩区和南明区）住宅市场分析—分布从2005年以来，贵阳市两城区每年新增商品住宅项目的数量增长很快，说明其住宅市场正处于快速发展阶段。云岩区交通便捷，并拥有黔灵公园环境资源、教育资源以及市政配套资源，其新增商品住宅数量近几年保持递增态势，截至2007年11月底，共计新增商品住宅项目数量达20个。南明区因南明湖、甲秀楼等环境文化资源，并享大南门、大十字的商业配套设施，截至2007年11月底，近几年商品住宅项目数量共13个。从项目个数来看，云岩区和南明区数量差距大，主要是因为云岩区“城区西进”的大三桥整体开发战略这一大环境的驱动下，从头桥到三桥、马王庙，整个大三桥地区房地产开发迅速升温，使三桥地区成为新兴的房地产开发潜力片区，因此云岩区的项目数量稍多。 两城区（即云岩区和南明区）住宅市场分析—价格水平价格上涨主要归结于以下原因：对两城区的认可度。云岩区和南明区生活设施齐全，交通便利，环境资源丰富，区位价值已被住宅买家认同。两城区相对于其他周边区域而言，认可度较高。政策上的支持，入户政策的拉动。买一套60平方米以上的住房就可解决三口人户籍，从而刺激了一些想让子女到贵阳读书就业的家庭到贵阳买房。 两城区（即云岩区和南明区）住宅市场分析—销售状况云岩区和南明区在售商品住宅项目基本为2005年到2007年11月底新开盘的项目，目前整体销售率达到了70%。说明，即使在相当保守的情况下，项目的平均销售周期不超过1年，市场消化情况较为乐观。主要缘于两城区的交通状况和消费者的观念，两城区以其完善的配套和传统的居住氛围，两城区一直是消费者的首选。本项目所在的云岩区在售商品住宅的销售率高于两城区商品住宅的平均水平，为81%。这说明云岩区商品住宅市场的需求很大，销售情况良好。并且，云岩区拥有众多教育资源，例如贵阳市范大学、贵州商专、贵阳医学院等，文化底蕴浓厚，因此深受外地消费者高度关注。而南明区在售商品住宅的销售率，为62%，低于两城区商品住宅的平均水平。主要是由于南明区的商品住宅体量相对于云岩区稍大。受土地供应情况和政府宏观调控政策的影响，两城区高层产品供应量大幅度增加，多层产品骤减，并且呈现出大中户型偏多，小户型偏少的现象。在两城区的在售商品住宅中，90-150平方米的三室两厅占据了主要市场份额。这种现象与70/90政策形成倒挂对比，但是这种现象已经出现了改观的趋势，例如目前市场上已经出现了小户型住宅项目，例如摩卡空间。 两城区（即云岩区和南明区）住宅市场分析—客户特征贵阳市本地的购房者约占50%。贵阳相对于其他省会城市而言，“首位度”相当高，许多来自全省地州市的购房者纷纷进入贵阳置业安家，而两城区的商品住宅则深受外地人的青睐，省内外市购房者占50%，省内其他地区购房者主要来自安顺、毕节、遵义和六盘水。外地人在贵阳购房的主要原因是一方面从子女的教育问题考虑，另一方面是为了贵阳市入户。此外，购买商品房的消费者以经商、从事煤矿业、物流业人士居多，公务员、事业单位人员、教师及离退休干部等次之。前者属于高消费人群，是商品房消费的前沿人群，“一人多房”的现象较多。这个阶层消费商品房没有负担，但高收入人群毕竟占少数。后者多数为工薪阶层，收入相对稳定，处中等偏上水平。外地人购房主要有下列几点原因：贵阳近年来GDP一直稳步增长，商业和居住功能不断提升完善，使地州市县和省外欲在贵阳发展的一些成功人士发生了浓厚的兴趣，增强了信心；买房入户政策的拉动。买一套60平方米以上的住房就可解决三口人户籍，从而刺激了一些想让子女到贵阳读书就业的家庭到贵阳买房；贵阳市新住宅小区的居住品质有了很大提高，无论是环境、户型设计、配套设施、物业管理、文化生活，在地州县中都居于前茅，因此一些有经济实力的离退休家庭纷纷选择到贵阳买房度晚年。 潜在项目分析云岩区南明区序号项目名称所处区域总建筑面积（万平方米）套数建筑类型物业类型价格（元/平方米）装修情况主力户型预计开盘时间1佳苑福邸云岩区N/AN/A高层商住楼N/AN/A大户型20082亨特上城云岩区1.98150高层商住楼N/A精装修大户型2007年底3摩卡空间云岩区1.6170高层LOFT公寓6,000精装修小户型2007年底4御景天下云岩区N/A100多高层商住楼6,000毛坯大户型20085都市花园二期云岩区3218高层商住楼7,500毛坯大户型20086中天花园三期云岩区15912高层普通住宅4,000以上毛坯大户型2007年底7中天世纪新城云岩区5.4N/A高层普通住宅N/AN/AN/A20088檀溪谷山水庭院一期云岩区9400-500多层小高层普通住宅3,800毛坯大户型20089美成名园南明区N/A120高层普通住宅4,500-4600毛坯大户型200810加州假日新城南明区N/AN/A高层商住楼6,300N/AN/A200811幸福家园南明区N/AN/A高层普通住宅N/A毛坯N/A2007年底12君悦华庭南明区6.7100高层商住楼6,000毛坯大户型2008 从未来供应来看，近期内两城区内商品住宅有12个项目供应，其中云岩区有8个项目，主要分布在云岩区的延安路、宝山北路和南明区的宝山南路、新华路附近，总建筑面积近50万平方米左右。未来供应价格水平从价格水平来看，未来潜在项目的平均价格在4,800元/平方米左右；分别来看，云岩区的潜在住宅项目平均价格为5,460元/平方米左右；南明区的潜在住宅项目平均价格为5,150元/平方米左右。从产品类型来看，两城区的潜在住宅项目的建筑类型90%为高层，主要是因为城市核心区，土地供应量减少，建筑密度比较大。物业类型方面也逐步向多样化趋势发展。分别来看，云岩区的住宅项目，例如精装修LOFT公寓产品已经开始出现。产品类型两城区的土地随着开发量的增加而逐渐减少，未来的高层想以地段为优势已不太可能，只能以提高自身综合品质和利用环境来赢得市场。未来仍以沿南明河和黔灵公园附近的商品住宅将会受消费者青睐，例如鸿基都市花园二期—君临天下。目前市场上的高层以纯住宅、商住或者商、住、办公。这大大影响了高层居住的生活质量，并且私密性不强，相互干扰性大。未来的高层会将目标客户单一化，像纯公寓、纯小户型等等这样的高层项目会出现在贵阳市场。未来趋势 两城区（即云岩区和南明区）总体住宅市场分析小结由于地形地貌的原因，贵阳市的中心城区即两城区土地稀缺，呈集约式发展，导致在贵阳中心城区内，住宅项目均以高层的形式出现，且被消费者广泛的接受。在建筑形式上，高层、电梯房在贵阳消费者心目中就是高档的代名词。但随着城区建筑密度的不断加大，居住环境的逐渐改善，消费者对居住品质的要求也在提高，使得中心城区的商品住宅项目价格也在增长。1从需求与销售情况来看，云岩区商品住宅市场销售率较高，并高于两城区平均销售率，反映出云岩区仍是市场热点区域，商品住宅市场的需求很大。2从价格水平来看，两城区土地供应的减少，拆迁安置成本较高，加上商品住宅综合品质的大大提高，使得两城区商品住宅价格呈现稳步上升的趋势。房价稳中有升的原因，一是土地成本提高；二是城市化进程的加快，大量人口居住、就业，不断增加了商品住宅的需求；三是商品住宅品质的提高，也导致了价格上涨。3从客户类型来看，两城区都是以贵阳本地购房者和外地购房者构成。本项目所在的云岩区，六成的购房者为贵阳本地人，以自主为主要目的；而来自贵州省其他城市和省外的浙江、福建等外地购房者以自主和投资为目的。贵州省内的购房者一方面是考虑子女的教育问题，另一方面是为了在贵阳入户，贵阳作为省会城市“首位度”高。4 贵阳市商品住宅市场产品呈现多元化，云岩区和南明区项目主要以小高层、高层为主，规模比较小、密度比较大、并且价格较高；中心城区周边有少量大规模住宅，规模较大、密度较小，建筑形式多为高层、多层的组合。贵阳地形为高低错落的山地，因此周边大盘项目普遍都依山而建。1在最近两年开发的项目中，开发商越来越注重景观环境的设计规划，都把树木、草地、水景、建筑小品与园艺小品共同融入到绿化景观系统里，而且大都聘请国际专业景观设计单位，在消费者的评价中，评价一个楼盘的档次，景观设计是一个非常重要的指标。2由于贵阳特殊的地形和地貌，使交通很不方便，对于中心城区的住宅项目来讲，配套相对完善、交通相对方便。3在中高端市场中，三口之家的户型面积多为120-150平方米左右。贵阳三代同住的情况比较普遍，大多是因为没有经济能力购买第二套住房，对于有经济能力的家庭，多数会选择买两套房分开住，户型比较挑剔，面积多集中在150平方米左右。4目前贵阳在售楼盘的交房标准一般为毛坯房，也有采用厨卫带装修的形式，市场效果比较理想。5两城区（即云岩区和南明区）住宅产品特征小结 住宅重点项目分析—鸿基君临天下该项目占地为4.87万平方米，建筑面积21.63万平方米，规划总户数1,020户。整体布局分为西区、中区和东区三个区，目前在建的是该项目东区，共有三栋高层住宅，其中一栋为18层，其余为28层，共218户。中区和西区分别有两栋和六栋高层，目前仍在规划中。停车位地上500个，地下500个。本项目“鸿基君临天下”毗邻黔灵山，背靠城市主干道及景观大道--北京路，享受喷水池、大十字商业区带来的便利。从地段来看，属于集贵阳市便利的交通条件、完善的周边配套、优越的人文环境以及深厚的历史底蕴于一体的城市核心地带。交通条件便利，拥有公交车线路1、2、10、12、13、25、31、32、33、61、77、83、102、125路等多条路线的公交车经过。 住宅重点项目分析—鸿基君临天下从规划布局，针对地块分散的问题，做成了围合和半围合形式的三个相对独立的组团从功能配套来看，小区配套主要集中在中区，方便东、西两边住户，并且在中区还规划建设了2,000多平方米的商务会所户型面积（平方米）套数配比三室两厅两卫136.64188.26%三室两厅两卫140.20209.17%三室两厅两卫135.44156.88%三室两厅两卫154.36*156.88%三室两厅两卫140.203013.76%三室两厅两卫140.89156.88%四室两厅两卫165.6010548.17%四室两厅两卫164.90四室两厅两卫170.77四室两厅两卫168.32合计--218100%从住宅特点来说，东区共218户，其中90户（41%）为板式住宅，两梯两户，剩下的128户为高层塔式建筑，两梯四户。主力户型在130-150平方米，三室两厅两卫、三室两厅三卫和小四室。 鸿基君临天下位于贵阳枣山路与北京路旁，交通极为便利，邻近贵阳市区内最大的公园——“黔灵公园”，占据了贵阳目前居家生活环境最好的地段之一，同时楼盘规模较大，是目前贵阳城区住宅楼盘中建筑面积最大的楼盘之一，具有较为开阔的小区环境与较为完善的小区配套。其地理位置条件与本项目具有可比性。区位条件环境资源该项目景观设计的出发点是在对项目所在区域的自然条件以及地块本身客观存在的特定的环境条件进行分析，充分利用了“黔灵公园”黔灵山山景，采用360度全景观视线设计，丰富空间层次，达到对原有土地资源的有效利用。这点与本项目具有可比性。“鸿基君临天下”是一个城区内高层住宅小区，由东、中、西三个相对独立的组团构成，两条城市市政道路贯穿于其中，在整体规划中注重住宅的城市特性，充分利用两条城市道路安排了大量的城市商业与社区配套，将城市生活的繁华与便利引入小区内部，强化了小区与城市的互动性；同时东区与西区组团又采用了建立于平台花园上的半封闭围合规划，加强了组团内部的独立性、安全性，减少了城市商业对组团内部家居生活的干扰。整体规划“鸿基君临天下”是一个以高端产品为主要形式的项目，其主要原因是由于项目在地理位置、周边资源上的优越性，因此在产品设计的定位上对高端客户群有很强的针对性。比如“鸿基君临天下”在产品设计上作了目前住宅项目中所未有过的创新，在户型中设计了入户花园，这样将生活的舒适性提到最高并将干扰性降到最低；两梯两户板式设计很好的结合了黔灵山山景，使户型具备了良好的景观资源和均好性，提升了产品的价值，因此，刚一推向市场，就得到高端客户的认同。这种在产品设计上的强针对性，值得本项目参考借鉴。产品形式住宅重点项目分析—鸿基君临天下对本项目的借鉴 公寓物业需求研究-居住现状有购房意愿的客户中有四成左右目前租房居住，是占比最大的群体。此外约有三成客户已经购买了商品房。其他客户主要是居住在单位的福利房或者父母的房子。目前的居住面积普遍较小，户型面积在80平米以下的客户大约占到了七成。 公寓物业需求研究——居住现状从户型情况来看，客户目前居住的以小户型的一室一厅和两室一厅为主。户型是客户对居住状况抱怨最多的因素。对户型的不满包括户型面积不够大和设计不合理两个方面。除了户型这一最主要的不满因素外，配套设施不完善、距离工作地点远也是不满意的因素。 公寓物业需求研究——购房目的及关注因素提高生活品质、方便自己工作和方便孩子上学是主要的购房目的。提高生活品质包括首次置业客户改善居住条件，有自己独立的居住空间，也包括二次置业客户进一步改善自己的居住环境。是否方便自己和家人工作是客户购房时首要的考虑因素。小区的配套设施、交通的便利性和绿化也对购房者的决策产生一定的影响。 公寓物业需求研究——产品需求客户意愿支付的总价主要集中在31-40和41-50万两个区间。此外也有部分的高端客户能够承受50万以上的总价，所占的比例约为四分之一。三成多的客户意愿购买90-110平米的房型，二成左右的客户选择110-130平米的户型。整体来看，客户需求面积要远大于目前的居住面积，增加居住面积的意愿较为强烈。 公寓物业需求研究——产品需求客户社区绿化、会所配套、外观形象和物业管理比较关心。相比较而言，对小区绿化的关注度最高，对物业管理的关注度相对较低。外部设施中潜在客户对于外墙材料和工艺关注度最高，客户对于电梯、大堂空间和装修潜在客户也较为关注，对走廊过道等关注程度稍低。 公寓物业需求研究——配套需求客户对公寓项目与大型商业设施结合的认可度对高。对公寓与底商的结合认可度最低，对于写字楼和酒店物业，多数受访客户表示无所谓。对于公寓周边的配套，客户比较关注学校、医院、商业和超市等与基本生活需求紧密相关的配套设施。 公寓物业需求研究——项目认知本项目需要完善的地方样本数量隔音设施好，减少噪音7改善环境，加强绿化环保30住房内部结构和装饰要好5改善交通16教育，医疗等配套设施健全21周遍商业设施多样化，个性化12价格方面有优惠活动7周遍多修建游乐休闲，健身场所19停车位要多5建筑风格要独特7路面要宽2周遍消费水平不要太高，适合中层收入者5区内规划要改善4加强建筑质量1加大宣传8加强物业管理7加强治安管理6客户认为本项目主要优势集中在交通条件和商业配套设施方面。有较多的客户认为本项目应该注意绿化，通过绿化来改善周边环境，并且要注意隔音减少噪音。部分客户认为本项目应该多修建休闲娱乐场所，周边的商业设施需要多样化，个性化。 公寓物业需求研究——小结客户目前居住的房屋的面积普遍较小，七成左右客户目前居住面积在80平米以下。户型面积小、设计不合理是客户主要不满意的地方，也是本项目可以重点发力的方向。首次置业客户购房的主要目的是拥有自己的独立住房。对二次置业客户来说，进一步提升自己的生活品质是最主要的购房目的。外地客户购房主要是为了方便孩子上学、方便自己工作。客户在购房时方便自己工作、方便孩子上学是重点考虑的因素，小区的配套设施、交通的便利性和绿化也对购房者的决策产生一定的影响。云岩区、南明区作为贵阳市最为繁华、配套最完善的区域是受访客户首选。近七成客户首选在这两个区域购房。 公寓物业需求研究——小结从产品需求看，一居、70-90平米的经济型两居、110-130平米的舒适型两居、110-130平米的经济型三居和130-150平米的舒适型三居是主要的需求产品。承受的总价主要集中在31-40和41-50万两区间.重视社区绿化、完善会所配套、提升外观形象，改进户型是客户较为认可的提升项目品质的方式。客户对精装修的需求度不高，不到三成客户认为需要精装修。受访客户中有一半表示需要一个车位。客户较为认可公寓周边有中高档的大型商业和中高档酒店。对住宅底商的认可度相对较低。区域主要优势集中在交通条件和商业配套设施方面。本项目由于靠近主要的商业区，对潜在客户形成了较大的吸引。通过绿化来改善周边环境，减少噪音，多修建休闲娱乐场所是客户认为本项目应该注意的方面。 第六部分项目分析 处在城市北部中心地段，并位于省级行政区和中心商业区之间。项目开发的价值：大力改善城市北部中心区的居住和办公环境；将市民沿中华路的购物休闲带进一步向北延伸；体育场等公共设施的改造也将成为北部城区活力复兴的契机。一、区位及交通地理位置及区域价值 一、区位及交通周边及内部道路条件 二、地块周边及内部环境周边现状环境 地块内已经确定保留的建筑有15处,包括多种建筑类型。总建筑面积约307074平米。大部分都邻近外围道路。部分保留建筑可成为项目规划的特色资源，如2004年新建的贵州省图书馆、拥有23年历史的北京路影剧院、三级专科资质的整形美容医院、白志祥骨科医院以及贵阳唯一的有80年历史的基督教堂。二、地块周边及内部环境地块内保留建筑 本项目占地约490亩（含地块内市政道路，合32.67公顷），沿中华北路的南北向最长边约912米，沿永乐路的东西向最长边约483米。内部两条保留道路长度分别为432米和483米。保留道路将地块自然分成由北向南的三块地。三、地块适宜性分析地块基本条件需要整合错综复杂的周边及内部环境资源，其中包括11种建筑或物业形态。周边紧邻多条城市道路及公交站点、内部穿行两条城市道路构成复杂的交通环境，多个路口的交通流线及其交通流量都需考虑。保留建筑无规律的零散分布、建筑功能及物业形态各不相同，给未来将地块进行功能分区或主题分区增加了难度。地块内除保留道路外还有三条主要街道，这些街道有其形成的历史原因，是形成城市空间尺度的重要元素，因此在项目开发中应尽可能保留这些街道及其形成的城市空间尺度，并与整体规划合理的结合起来。 保留建筑共计15处，建筑面积共约307074平米，占地面积共约26535平米。需要拆迁的建筑总面积共计636390平米，包括住宅、商业、写字楼、酒店、体育设施、医院、学校、公建等类型，其中要拆迁的酒店是指锦星酒店、君安酒店、黔都酒店等小型酒店或招待所，体育设施是指体育馆及球场设施，医院是指贵阳友好妇科医院，学校是指行健中学、市毓秀小学、云岩区教师进修学校。三、地块适宜性分析保留建筑量及拆迁量 地块内除保留建筑以外的其它建筑均需还建，共计还建量为744543平米。项目的还建过渡期按照2年来考虑。贵阳友好妇科医院、体育场及附属场馆均在原址还建。地块总指标：总占地为490亩（32.67公顷），综合容积率为7，规划总建筑面积为228.67万平米。其中，保留建筑总量为30.7万平米，还建建筑总量为74.45万平米，新开发的建筑总量为123.5万平米。三、地块适宜性分析策划要求及指标 四、SWOT分析优势劣势机遇威胁SWOT商业、商务氛围不浓，环境较差保留建筑无规律分布、功能多样拆迁建筑的功能多且总量大复杂的内外交通环境周边复杂环境的影响因素还建、保留和新建建筑在功能、布局上的融合及统一高容积率与舒适环境之间的矛盾地处城北核心地段，将成为城市新中心公共交通便利可通往全市范围地块规模大，特色资源多城市经济加快发展带来机遇省会展中心将提升区域价值 第七部分定位思路及初步定位 一、市场研究结论住宅：住宅依旧是贵阳房地产投资的热点，而中心城区依然是热点区域，未来受拆迁安置成本影响价格将持续走高，客户类型中贵阳与外地人各占五成，户型以120-150平方米的三居室为主。商业：目前，贵阳的主要商场为百货公司的运营模式，业态设置都相对单一，基本都是以服装为主，即使有餐饮、娱乐也是所占比例较小，硬件规划显得不够完善，具体表现在外部环境规划、内部卖场布置、升降梯数量、停车场等方面的不足，未来供应量较大。写字楼：贵阳市的专业写字楼市场起步较晚，主要集中在中心城区。近两年贵阳市写字楼市场整体向好，售价总体保持稳定上升，季度价格增长率保持在5-8%之间，目前已经达到5638.3元/平米，2007年贵阳市写字楼的吸纳量是2006年的3.8倍，季度吸纳量大多保持在24900-32000平米的范围，入住率在80%左右。酒店：贵阳的高档酒店总量不多，共13家，但市场需求一直比较平稳。五星级酒店的标准间平均房价约531.5元，四星级酒店的标准间平均房价约318.3元全市五星级酒店的平均入住率为50-60％，四星级酒店的平均入住率达到60-70％。 优势劣势机会威胁商业物业1.临近商业区，未来城市北部的中心区2邻近会展商务区，可以与商业结合形成一定特色3.交通便利，周边设有多条公交线路1地块零散，主要街道临街面窄2相对而言，区域人流量不足，目前到本项目区域消费的人数不多1消费结构转便，娱乐、文化、休闲、餐饮等需求增长2会展将带动区域商务活动的增加依据规划，未来商业项目的供应量将继续扩大写字楼物业区域商务氛围缺乏，写字楼市场较差会展的开发，将带动区域的商务市场酒店物业本区域作为中高档酒店聚集区，房价和入住率高于平均水平周边以四星级酒店为主，缺少特色主题酒店区域内未来还建的酒店较多，会与本项目形成竞争住宅物业1.项目位置稀缺、具有中心城区概念2外地人士较多，构成一定的需求周边多钟建筑功能增加了项目开发环境的复杂性以及项目较高的容积率，对项目品质的保证造成了一定障碍商业与住宅的结合，可以提升住宅的品质区域具有商业发展空间，而项目商业物业成功的保证是创新的购物环境和空间体验贵阳写字楼物业起步较晚，回报较低，但区域未来会展的发展将提供一定的商务雪球酒店和住宅物业相对而言，市场风险较小二、卖点梳理 商务文化商业居住未来城植根于需求提供消费者多核领导下的有机体以城市的概念为外延，涵括了文化、商业、商务、居住四种产品文化是区域发展的主题、是动力引擎商务是区域发展的平台，是沟通各项功能的桥梁业态商务办公和居住衍生出了商业消费的需求，商业是核心业态居住功能为商业、商务提供稳定的活动主体三、功能及物业类型定位 住宅商务商业金子塔顶端，整个项目的核心，以大型集中商业+商业街为主要发展模式，特点是体量大，辐射功能强，是定义项目档次和区域属性的主要企业形态金子塔的中间端，整个项目的发展主体，也是区域经济的主体金子塔的基础，区域发展的活力所在，以商住为主要发展模式，特点是体量小，转变灵活，市场风险小三、功能及物业类型定位 中华北路项目将成为以第三产业为主要对象的会展、科研基地辐射整个贵阳地区的商贸、展示平台汇聚贵州中高收入人群的高品质生活基地住宅，符合项目的区位特点和该区域的发展趋势，同时有利于发挥本项目的环境优势和交通优势。商业，与区域的发展方向一致，在提升区域的知名度同时，可以对其他物业类型形成很好的支撑作用商住，写字楼定位于商住是与区域的定位和发展密不可分的，虽然本项目所在区域会受到会展经济的拉动，但是会展所带来的影响是一个长期效应，短期之内区域还很难形成良好的商务氛围。酒店，是商务功能中最为基本同时也是可以与商业、酒店式公寓产生互补作用的功能。同时酒店功能也是受到会展经济影响最大的物业之一。三、功能及物业类型定位 一级商圈三级商圈一级商圈人口：依照贵阳市统计年鉴的数据，2006年云岩区常住人口为51.29万人，南明区人口为55.75万。以此估算项目辐射的一级商圈的人口为107万人。二级商圈人口：二级商圈人口包括花溪区、乌当区、白云区和小河区的全体人口以及开阳县、息烽县、修文县和清镇市的城镇居民，合计辐射人口约120万。三级商圈人口：从本次问卷的情况来看，贵阳周边城市的受访人数约为贵阳本市人口的15%，我们采用这一比例来估算三级商圈的人口，约为35万。四、规模定位——商圈分析 商圈分析——营业额及可承受规模推算考虑到建筑物设计布局方面的因素建议本项目商业（百货）建筑面积为9万平米左右人口核心商圈：25万人消费频次核心商圈：6次/月平均消费额单位面积销售额捕获率600元/次一般具备购物、餐饮、娱乐、休闲等功能，同时业态齐全规模定位 物业功能规模（平方米）内容说明酒店40,000城市度假型酒店，配套SPA、特色酒吧、游泳池、GYM等商业120,000购物中心、商业街住宅975,000以自住型住宅为主商住100,000以住宅的形式分割，便于转换合计1,235,000平方米地块条件地块总占地为490亩（32.67公顷），综合容积率为7，规划总建筑面积为228.67万平米。其中，保留建筑总量为30.7万平米，还建建筑总量为74.45万平米，新开发的建筑总量为123.5万平米。项目地块呈不规则长方形，有较长的临街面。考虑酒店式的规模经营酒店的经营必须具备一定的规模，如果规模过小，其经营收入将难以弥补人员工资、能源消耗等运营费用的支出。从市场调研结果来看，区域内四星级酒店平均每家的客房数为256间。会展办公的需求一般来说会展周边会衍生出大量依附于展览的办公需求，而对于这些企业来说，本项目的区位条件将具有较强的吸引力。规模定位 如何通过合理规划地块的内部路网将内外交通顺畅结合起来，并将地块自然分成若干分区；如何将保留建筑按照不同功能特征分成不同功能区，这需要与路网的规划结合考虑；如何充分挖掘地块内的多种特色资源，使之成为项目亮点，并通过一条线将亮点组织成一条整个项目的主轴；如何结合各类物业市场的特点，将项目新建的各类物业进行合理布局，并与地块内的其他保留建筑功能相融合，从而形成协调统一的整体规划布局。五、总体布局地块存在的主要问题 太平桥重建项目位于上海市中心淮海路商业街南侧，规划占地52公顷，总建筑面积约130万平方米，目标是将旧城区改造成一个标志性现代化综合园区。结合太平桥绿地、新天地等特色空间，注重整体性及形象标志性。以太平桥绿地为中心，北部形成商业娱乐办公综合区，南部以居住和相关配套设施为主。保留历史文脉，做到“新旧对话”，使该区成为历史与现代化的最佳结合点，并成为旧城良性改造的示范区。借鉴国际经验，更新市政基础设施，科学组织区域交通，使该区成为交通便捷、市政设施完善的区域。该规划以太平桥绿地为中心，北部形成商业娱乐办公综合区，南部以居住和相关配套服务设施为主。五、总体布局——主题商业对片区价值的提升 先通过改善区域环境来提升该地区品质和价值，再带动整个地区的房地产开发。首先开发新天地，为该地区营造了一个高品位的人文环境；然后开发人工湖绿地，为该地区创造了一个优美的生态环境，从总体上提升了整个片区土地的品质，再进行房地产开发，最后达到经济效益、社会效益双赢的效果。人工湖绿地成为本区的中心，上海新天地建在西边，东面将改造成一个综合性的购物娱乐商业中心，南面将建成翠湖天地高级住宅小区，北面为企业天地甲级办公楼区。五、总体布局——主题商业对片区价值的提升 人工湖绿地：占地4.4万平方米，水面面积为1.2万平方米，建成后成为市中心特色景观公园。上海新天地：占地3万平方米，以东西文化融合、历史与现代对话为基调，以上海传统的石库门建设旧区为基础，配合充满现代感的新建筑群，改造成具有国际水平的集餐饮、商业、文化、娱乐为一体的综合性时尚休闲步行街。翠湖天地住宅小区：总建筑面积达61.4万平方米，为大型湖畔高档住宅项目。企业天地：总建筑面积逾50万平方米，已建成的一期为7.8万平方米，包括两座办公大楼，是淮海中路东段中央商务区的扩展。五、总体布局——主题商业对片区价值的提升 上海新天地分为南里、北里两部分。北里以石库门建筑为主，保留了原有弄堂街巷肌理，将建筑层数控制在原有高度，集合了来自世界各地的风情餐厅、咖啡室、酒吧、精品商店等。南里以现代化建筑为主，包括酒店式服务公寓和购物中心。上海新天地之所以能成为整个项目的核心，主要是因为对历史文化的继承、将旧的建筑形式与现代商业空间完美融合在一起，形成了具有上海历史风情的休闲空间，从而创造了其独特的商业价值。上海新天地在国内外知名度的提升，促使周边地块的商业价值大幅增长，整个区域成为了城市旅游景区、休闲娱乐中心、时尚品味的地标。而上海新天地和人工湖成为区域内物业独享的稀缺资源。五、总体布局——主题商业对片区价值的提升 整体开发思路：开发商希望先改善区域环境以提升区域品质和价值，再带动整个地区的房地产开发。改善区域环境主要通过创造高品位的人文环境、市中心稀缺的生态环境来实现，取得了很大的社会效益，后期的房地产开发则将经济效益最大化。核心商业区的主题创造：历史建筑的改造和利用以及城市街道肌理的保留形成了独一无二的特色商业空间，高品味的商业业态与历史文化韵味的融合形成了最吸引人的商业主题“旧上海风情”，这正迎合了现代人需要精神空间的特点及怀旧的情绪，从而形成了独特的魅力，成为整个片区的核心及城市的地标。历史文化及景观资源的充分利用：项目保留了具有历史价值的一大会址，为整个片区增加了厚重的历史氛围，而人工湖的建造极大改变了人们对旧城环境的负面印象，为周边住宅和写字楼、酒店等物业的开发提供了很好的景观环境优势。这些在大片区开发中都是值得借鉴的作法。五、总体布局——主题商业对片区价值的提升企业天地上海新天地生活基地人工景观酒店上海新天地活力、核心支撑、平台稳定连接、节点提升 根据功能、形象、位置、重要性以及交通的便利程度，将项目划分成三个主要区域，即商业片区、商务片区及住宅片区。功能分区尽可能利用现有地块内的街道，一方面可以延续城市空间和尺度，另一方面可以节省城市基础设施的改造费用。规划路网项目有两条主轴线，即沿中华路的商业轴线及连接北京路影剧院、运动场及教堂的景观轴线。项目主轴商业布置在沿中华北路的区域；酒店和商住楼这类商务型物业适合放在距离省会展中心较近的区域，住宅向内布置，可以尽可能营造出舒适、安静的居住环境。新建物业布局 档次定位商业：我们认为商业应定位于中高档时尚路线，品牌以国际一线品牌、国内一二线品牌为主。部分区域开辟成具有贵阳文化特色商业街，体现文化和创意性。酒店：从完善功能提升档次的角度出发，档次应以四星级酒店为标准，租金水平略高于贵阳市四星级平均水平。落实到本项目，则其标准间租金大致为350元左右。商住：装修标准在1000元/平方米左右，标准层面积在1500-1800平方米。 开发策略采取分期开发的形式。分期开发顺序，应从项目的中华北路与北京路地交汇处起步，沿中华北路扩散发展。根据前期我行对贵阳市城市发展以及不同物业市场研究的成果，同时结合地形特点，我们认为应该先期开发商务片区，同时在一期建设的基础上，考虑档次逐渐提高，物业类型（商住）也应根据销售情况进行调整 详细定位功能主题不同物业规模总体布局建筑风格目标客户内部交通组织下阶段重点工作 各物业详细定位商业产品户型商家建议重点住宅酒店商住业态布局主题租售价格档次配套价格财务分析下阶段重点工作 ThankYou!'