浅议房地产开发动态成本控制和软件应用

'浅议房地产开发动态成本控制和软件应用　　摘要：随着信息技术的飞速发展，软件产业在国民经济中扮演着越来越重要的角色。对软件开发实施有效的管理是决定软件产业发展的至关重要的因素。对于房地产开发企业来说，成本控制的好坏直接影响到项目投资收益的高低。目前国内房地产企业已经充分认识到成本控制的重要性，并不断增强相关的探索和实践。本文阐述浅谈房地产开发的动态成本控制及软件应用。关键词：房地产；动态成本；成本控制；成本控制用软件中图分类号：F293文献标识码：A1.房地产开发的动态成本控制简述，及目前成本控制用软件的使用成本控制是所有类型企业中的一个重要工作,同样对于房地产开发企业来说成本控制也是必不可少的。在我国房地产开发如火如荼展开之际,房地产开发企业若要在激烈的市场竞争中立于不败之地,取得良好的经济效益,就必须十分重视对企业内部管理尤其是开发项目各个环节的成本控制工作,通过提高企业的成本管理水平进而实现企业利益最大化。8 在软件项目的开发过程中，项目管理日益受到人们的关注。软件项目管理是为了使软件项目能够按照预定的成本、进度、质量顺利完成，而对成本、人员、进度、质量、风险等进行分析和管理的活动。成本管理是软件项目管理的一个主要内容，就目前发展来看，成本管理是软件项目管理中一个比较薄弱的方面，许多软件项目由于成本管理不善，造成了软件造价的成本上升，软件质量得不到保证。针对这些现象，文章提出了一种新的成本管理方法，并将其应用于正在研究中的课题--软件项目管理平台的开发当中，以便于开发有效的软件项目管理工具，为企业节约成本，提高经济效益。2.动态成本控制的流程2.1设计阶段2.1.1制定目标成本房地产公司通常都设置有预决算部专门负责工程造价管理和成本全过程监控，预决算部实质性介入是在扩初阶段编制完成《项目造价预测报告》，该报告主要是预测四项费用，即土地费用、前期费用、建安费用、公建配套费用。具体细分到可能发生的每个合同包的预测合同金额，预测的依据是根据已完工程的造价结算资料经科学统计分析得出指标参考值，并结合最新的政策收费和市场收费情况确定预测金额。2.1.2设计阶段成本控制8 设计阶段是控制开发成本最重要的阶段，因为设计阶段可锁定可控成本的80％以上。通过限额设计指标来实施项目的成本控制，要求在保证设计质量的前提下尽可能做到限额设计，对钢筋、砼、节点等限定上限指标，设计完成后对实际指标进行评定，采取一定的奖惩措施；同时，着重抓好事前的设计修改，多选样、多分析，避免完工后的返工及不必要的成本浪费；强调设计方案的经济合理性。2.2施工前期阶段根据开工计划预决算部编制完成工程量清单预算，合理确定招标控制价，并审查招标文件和合同的有关造价条款提出造价建议，通过招标确定合同造价，从而进一步锁定目标成本。在实际工作中也碰到过类似于在招标前缺乏成熟的方案及确定的技术标准、或者在招标完成后图纸出现较大范围的变更，甚至是颠覆性的变更，那么就会产生很多分部分项的综合单价需要重新确定，既增加了工作量，又增加成本控制的难度。2.3施工阶段2.3.1严格现场签证制度：建立工程、造价、监理、跟踪会签制度，分清签证性质，了解每单费用，加强各部门互相监督，并由分管领导把关确认。2.3.2严格控制材料、设备价格：8 材料设备费在工程的建安造价中约占70%，工程材料成本控制是项目开发过程的重要内容，对一些主要材料和设备一般采用甲供和定牌核价方式。房地产企业要建立价格信息网络，及时准确地了解市场上最新的材料设备的价格信息。要注意各项材料、设备的定位与楼盘的品位是否一致、是否经济合理等。材料设备订货，应货比三家，采用招投标方式采购，在满足施工的前提下，把握好订货的时机。同样的材料设备，由于产地档次不同，材料会有差异，就是同样品牌的设备由于销售代理级别不同，价格也会有差异。因此要树立成本意识，形成控制成本机制。2.3.3准确履行合同对外签署审批和合同款项支付审批，掌握合同条款精神并监督其执行情况，及时编报决算审核表和成本登记表。2.4竣工阶段：该阶段是对项目成本的最终反映和锁定。根据竣工结算资料受理情况完成工程结算审核，待项目所有合同完成结算后编制《项目工程结算报告》，该报告内容包括：项目工程概况、合同结算情况列表说明、工程预决算受理及审核情况表、典型单体造价解析、造价预测和结算对比分析、经验分享及建议等。3.动态成本控制的关键3.1根据本单位业务发展规划、开发能力和市场情况，确定项目开发计划，组织立项调研、选址和前期策划，提出立项建议和开发设想，提交立项可行性报告，履行立项审批程序。3.2客观、认真地进行项目成本费用测算，编制项目成本费用计划，确定项目及每个单项工程的目标成本，分解成本费用控制指标，落实降低成本技术组织措施。8 3.3遵循基本建设程序，进行项目实际操作，对房地产成本实行项目经理负责制和全员全过程控制，对可控成本、变动成本和成本异常偏差实行有效监控，保证将成本控制在目标成本范围之内。3.4正确处理成本、市场、工程质量、开发周期、资源、效益之间的关系，防止和杜绝重大工程质量事故，努力缩短开发周期，严格控制项目的质量成本和期间费用，加速投资回报，提高投资回报率。3.5组织项目开发成本费用核算，及时、全面、准确、动态地反映项目成本、费用情况，按规定编报成本会计报表等有关资料，坚持成本报告制度，保证成本信息交流的及时、有效。4.动态成本控制中软件的引入提高了效率4.1数据准确、时效性强，有助于提高工作效率。成本管理是一个动态的管理过程，传统管理模式中，业务人员汇总数据、编制成本报表需要很长时间，过程中也容易出错，效率较低。计算机软件可有效地解决这个问题，软件可根据工作人员录入的基础数据自动生成所需的各种报表，且及时准确，可大量节省业务人员的工作时间，管理层只需登录软件就可随时查看项目的合同管理、计量管理、财务管理、物资管理等项目的成本数据，掌握项目的经济运行状况。8 4.2有助于企业标准化管理，提高企业成本管理水平。成本管理以成本控制为核心，以企业效益最大化为目的。每个企业都有适合自身发展的管理办法，把企业的成本管理流程和管理要求固化到软件中，可以实现企业管理的标准化、流程化管理。同时，管理经验和数据能在使用软件的过程中有效地积累，较好地促进企业的长远发展。4.3价格低廉，实用性强。目前市场上的项目管理软件很多，软件涉及企业管理的方方面面，功能庞大，操作复杂，价格也比较昂贵，少则几十万，多则上百万，在成本管理方面也不完全符合本企业的管理思路。针对这些情况，开发适合本企业的成本管理软件系统，不但费用低，而且符合企业的管理需要。5.关于房地产开发中动态成本的几点想法5.1动态成本控制何时开始进行房地产企业一个项目从开始投入资金到资金的回笼，从开始动工到形成建筑产品，项目的开发时间通常都超过一年，规模较大项目的开发时间则更长，整个开发过程需要经过投资决策、设计计划、建筑施工、竣工完结、销售这几个阶段工作。尤其在建筑施工阶段，这时尤其要投入大量的人力、物力、财力才能最终形成产品，成本控制也是长期性。5.2控制开发项目的期间费用是很重要5.2.1销售费用的控制。一般情况下，房地产企业销售费用为商品房销售价格的2％-4％，主要是广告费8 ，广告费用支出应根据项目规模大小、档次及所在地的经济发展状况等多种因素确定。5.2.2空闲商品房维护费用的控制。空闲商品房的维护费用主要包括物业管理费、供暖费及其看护费用等。5.3动态成本控制的结果如何为下一个项目服务动态成本控制是一个系统工程，通过软件实现动态成本控制，具体工作人员和相关领导对项目实施期间所有的成本的动态结果一目了然，可以看到实际发生成本和目标成本的偏差。如果实际发生成本超过了目标成本，我们要分析超出的原因，比如设计变更、签证等；再就是，如果拟发生成本超过了目标成本，会指导我们在实际的采购过程中按照我们预定的标准进行选择中标单位。另外一方面，如果实际发生成本确实超过了目标成本，但又是必须的要发生的。我们可以通过这样的动态成本显示结果来指导下一个项目目标成本的定制，已达到更加贴切实际、更加有效控制，能更好的预防概算超估算、预算超概算、结算超预算的“三超”情形。6.结束语8 总之，开发企业的成本控制贯穿于项目开发的全过程，每一环节松动，都会影响项目的盈利状况，尤其在目前房地产市场不景气的大环境下，更应以严谨务实的态度做好每一个环节工作，使各环节得到有效衔接，使成本管理真正达到企业目的。参考文献：[1]刘华.房地产开发项目几个环节的成本控制[J].科技资讯,2007,(10):12-1[2]张琳.试论房地产企业成本费用控制[J].现代商业,2009,(27):26-278'