深圳星河丹堤项目成本管理研究

'爵等匡疆④蓠缸歹蓑六唼硕士学位论文题目深圳星河+丹堤项目成本管理研究作者曲涛学科、专业I商管理指导教师自思值教授申请学位日期2007年3月 两北丁业人学MBA论文摘要成本管理是房地产开发企业管理中十分重要的工作。房地产丌发企业要想在激烈的市场竞争中立于不败之地，取得良好的经济效益，就必须十分重视成本控制工作，切实提高成本管理水平。本文在分析了房地产开发项目成本控制现状和房地产项目成本管理特点之后，结合星河·丹堤项目在成本管理过程中存在的优势和不足，研究了房地产项目全过程的成本管理和控制。论文从与房地产项目成本密切相关的市场定位、质量、进度、风险等几个与成本有关的因素出发，为使项目利益相关者满意，提出了项目成本与这些因素之间关系的解决方案。论文根据房地产开发工作流程，从项目决策阶段、招投标阶段、规划设计阶段、建设阶段、销售及收尾等主要阶段房地产项目的实施出发，提出控制项目开发成本的方法、措施。论文重点探讨了项目决策阶段、规划设计和招投标阶段及建设施工阶段的成本控制程序和方法，提出了在动态中进行目标成本管理、在过程中实施成本控制、强化全过程控制的观点，提出了进行成本效益观念的创新、全员成本管理观念的刨新、成本系统管理观念的创新及成本动因分析观念的创新的理念。以此来实现房地产开发企业各阶段成本管理的动态控制，从而增强房地产开发企业的核心竞争力，使房地产企业更好地面对日益复杂的市场竞争环境。通过本文对房地产开发各阶段成本控制的探讨和影响项目成本的各主要因素分析，希望能为房地产行业成本控制工作提供借鉴和参考。关键词：房地产企业，项目管理，成本管理，成本控制 些!!!些叁竺塑坠堡苎一一一ABSTRACTItisim∞rtantfor【【Ianagementofrealestateexploringcorporationtocontrolcost．工frealest8teexploringcorpOrationwantstocompetewithothercorporationsandachievesbetterprofits，itmustattachesimDortanttocostcontrolandimprovesthe1evelofthemanagementofthecostcontr01．Accordingtothepresentconditionofcostcontr01oftherealestateexploringcorporationsandofthechallengewithothercorporatiOnsathepaperismainlystudyingthemanagementandcostcontroloftheproceduresoftherealestateexploring．Accordingtotheproceduresoftherealestateexploring，thepaperhavebroughtforwardthemethodsandmeasuresofthecost’contr01oftherealestateexploringcorporationsfromthedecision—makingprocess，thegovernmentexaminjngandapproVingprocess，programminganddesigningprocess，invitingpublicbiddingandtenderingandsigningcontractsprocess，constructionprocesstothewholesellingprocessoftherealestateprojects．Theemphasesofthestudyingaretheproceduresandmethodsfromtheprocessofthedecision—making，prDgramminganddesigning，invitingpublicbiddingandtenderingtoconstructing，bringingforwardtheviewpointofthedynamiccost—contr011ingwithintheproceduresofexp】oringrealestateprojects，actualizingcost—controllinginthecourseandstrengtheningtotal1ifecyclecontr01．Andmeanwhile，thewriterbringsupthenewviewpointsintheconceptsofcostandbenefit，personnelcostsmanagement，thesystemofcost一唿nagingandanalysiswiththecausesofthecost．Thenwecanrealizethedynamicc05北managementandcontrolOftheproceduresoftherealestateexploringenterprisesandstrengthentheco口eabilitiesforcompetitionofrealestateexploringenterprisesmakingthemjoinintothe910balindustriesofrealestatebetter．Bystudyihgthecbst—controllingwithintheproceduresofexploringrealestateprojects，the”iterhopesthatrealestateexploringcorporationscanfindsomeusefulreferenceswhi1etheymanageandcontrolthecostsofprojects．Key冒ords：RealEstateCoporation，Projectm撇gement，Costmanagement，CostContr01 西北工业大学学位论文知识产权声明书本人完全了解学校有关保护知识产权的规定，即：砾究生在棱攻读学位期间论文工作的知识产权单位属于西北工业大学。学校有权保留著向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电予版。本人允许论文被查阅和借阅。学校可以：瞎本学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存和汇编本学位论文。同时本人保证，毕业后结合学位论文研究课题再撰写的文章～律注明作者单位为西北工业大学。+一?保密论文待解密后适用本声明。学位论文作者指导教师签名b。年中月矿目学位论文原创性声明秉承学校严谨的学风和优良的科学道德，本人郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师的指导下进行研究工作所取得的成果。尽我所知，除文中已经注昵引用的内容和致谢的地方外，本论文不包含任何其他个人或集体已经公开发表或撰写过的研究成果，不包含本人或他人已申请学位或其它用途使用过的成果。对本文的研究做出重要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式标职。本人学位论文与资料若有不实，愿意承担一切相关的法律责任。学位论寥馋者础 西北工业大学MBA论文l绪论1．1研究背景和研究意义1．1．1研究背景深圳市星河集团公司是一家成立于1994年的民营企业，十多年来，公司的业务迅猛发展，日前已形成以房地产开发为龙头，以地产经营、物业管理、餐饮、生态度假村开发和对高科技企业投融资为附的一家大型企业集团。其中的房地产开发业务每年贡献的利润占集团目前利润总额的9096以上．星河公司也是从～两万平米的小型地产项目做起的，每个地产开发项目在纯利润收入方面可以说都取得了惊人的成功，截止2005年底累计开发总量(包括住宅_和写字楼)超过loo万平方米，这也为集团公司拓展更大的项目和涉足其它行业提供足够资金上的保证。但是，长期以来，星河公司在地产项目开发成本的管理上显然没有一套完整、系统控制体系。由于国内包括深圳地区的房地产行业尚处在非完全市场经济条件下，在房地产产业链中开发商的利润率，不像家电等处在完全市场经济条件下行业的制造商，又一直保持在较高水平，所以这个问题长期以来都没有引起公司相关领导层的足够重视。随着星河公司房地产业务不断跨上新的台阶，如果成本管理问题得不到很好解决，是必会成为公司发展的“短板”。星河地产目前在建项目有四个：星河·世纪、星河·丽碧斯酒店、星河·SO刖购物公园和星河·丹堤。星河·丹堤项目用地是星河集团2005年4月份从深圳市丰泽湖山庄有限公司购得的，05年7月开工建设。在方位上，位于深圳市梅林关东侧，三面环山，翻过南侧山脊即是深圳高尚住宅区—银湖；一面临水一丰泽湖栖息地段得天独厚。项目对外宣传口号是：“山湖林海西银湖”．项目总占地23万平方米，总建筑面积镐万平方米，初步计划投资总额25亿元，是目前深圳地区一次性投资规模最大的房地产项目。1．1．2研究意义目前，星河地产房地产开发势头日益强劲，在深圳控制但还没有开发的土地建筑面积储备有近50万平方米，在广州的土地建筑面积储备有近50万平方米，在惠州靠近大鹏湾的淡水有103万平方米土地储备，后续开发量相当大。从企业稳步发展方面看，成本控制问题，单单领导重视是远远不够的，必须有一套行之有效的办法和措施，使得企业真正运用好成本控制这把“利箭”。企业进行成本控制的目的不是进行简单的建设过程成本控制，更不仅仅为了把某个阶段的费用节约，而是从企业的全过程、全方位的角度出发，最大限度利用企业有效资源(人力、物力、财力)，从整体意义上降低企业(或项目)的成本，从而提高企业的经济效益、社会效益，并提高企业成本管理的科学性。随着国家对房地产行业调控不断出台及落实，最终房地产商只能靠从降低成本中获利。本论文的研究不是从某一个阶段或某一方面进行成本控制而是从企业整体出发，从全局出发以提高企业的成本控制水平，并期望能使公司更加重视项目决策、设计方面的 西北工业大学MBA论文成本控制管理，革新成本控制的理念和思维，为推动星河地产业务的健康发展做出一定的贡献。另外，本文研究的结果不仅对星河地产项目、对星河公司、而且对其他的处于不断发展壮大的房地产企业进一步最大限度地利用有限资源，提高资源的利用效率将起到积极的作用。总之，本文的研究结果将有重要的现实意义和社会意义。1。2国内房地产业成本管理现状我国房地产业虽然发展仅有约十几年的时间，但发展速度较快，为我国安居工程作了很大的贡献。但到现在为止，我国的房地产的发展还不够成熟，还有很多地方需要完善和改进。在成本控制方面，我国房地产商通常只重视施工阶段的成本控制，而对决簧、设计、招标等阶段的成本控制缺乏足够的重视。特别是有些房地商故意压低设计费用，没有设计成本控制的概念，认为压低了设计费用就是降低了成本，或者在决策阶段不重视可行性研究和决策，不重视投资的决策的管理，这些重要的成本控制方法和措施经常被留于形式。经过分析研究，笔者发现我国房地产商只重视“显成本”的控制，而对“隐成本”不加以重视，结果造成了很多房地产商只得意于设计成本费用的减少却反而增加了其后工程成本的造价，使得成本实际却大大增加。造成这些闯题的主要原因是房地产商缺乏长远的战略思想，没有从全局的眼光看待问题。a．不重视决策阶段的成本控制决策阶段是房地产企业成本控制非常重要的一个阶段。虽然决策阶段发生的成本费用较少，但整个项目的成本控制起着非常重要的作用，它将直接影响一个项目的成败。但由于近十年我国房地产一直处于卖方市场，很多房地产商不重视决策的成本控制，只重视修房子。卖房子而忽略了策划的重要性。很多房地产商做策划报告仅仅是为筹集资金的需要，只想到把策划包装好点，从而达成筹资的目的。这样导致了策划报告的可操作性大大降低。很多策划报告显得肤浅，远未达到“指导投资决策”的要求。在收集材料的广泛性和代表性，分析计算过程的规范性，逻辑推理的严谨性，指标选择的合理性，计算结果的可靠性等方面都有待根本性的提高。在这样的循环往复中，房地产开发企业的“失误”仍在有增无减地出现，大把大把的开发资金损失在有形和无形之中。笔者调查了深圳房地产商的多个案例，发现部分房地产商因忽视房地产的策划而造成了巨大的成本损失。如一些房地产商在偏远的郊区建起了孤伶伶的住宅区，从而无人阎津。一些房地产商面向工薪阶层修起了100平米左右的商品房。从而导致了大量空房积压，使得房地产商不得不改变决策，如：更改户型，变换功能，调整结构，改造环境，从丽造成成千上万的资金就自自地浪费了增加了大量的成本。b．只重视施工阶段的成本控制，不重视设计阶段的成本控制房地产开发普遍对项目工程施工阶段非常重视。一般的房地产公司均设有工程部，同时聘请专业的工程监理公司对项目施工进行直接的监控。开发企业普遍存在的一个错觉是：工程成本主要含在施工阶段的“一砖一瓦”中珈强监控，就可大量节约成本。为了做到这一点，发展商经常费尽心血，采取多项措施。例如加强预算审查，安排施工全过程的材料2 西北工业大学MBA论文和质量的监理。为了订购“便宜”的材料，发展商亲自出马去“货比三家”等等。然而，项目结束。大厦建成之际，发展商清点“战果"，，却往往发现一番心血并没有使成本有多少下降。发展商忽视了对设计阶段的成本控制，往往将设计费一压再压，认为这就是节约成本。房地产开发企业通常的做法是：将项目委托一家“信得过”的设计单位设计。设计合同一般只是规定了设计进度、设计收费标准、设计范围、设计质量、工程技术要求等因素，却很少或几乎不对设计单位进行“造价约束”。当前的设计单位普遍“经济观念淡薄”。因为设计费的取费标准往往是下面两者之一。(1)是以建筑面积为基数，以一定的系数(如30元／平方米)计算；(2)是以项目总投资(双方商定)为基数，以一定系数计算。无疑，这两种方式都不利于设计单位加强成本控制意识。项目的结构形式、装修标准、材料设备选型等等关键问题，设计单位往往从“技术上可行，质量上可靠”出发，对造价的控制意识不强。道理很简单，因为设计不“安全”，设计人员要负责任；造价的多少，对设计单位的设计费收入并无影响。设计人员缺少了一种约束和限制的动力。另外，目前的设计人员，普遍存在“重技术，轻经济”的不正确认识。设计单位内部，技术与经济分离。工程设计(建筑、结构、水电)是设计人员的事，造价是概预算人员的事情，两者难以结合起来。由于上述几点原因，再加上发展商普遍缺乏对设计进行监控的能力，往往使施工图设计保守或不合理，从而造成浪费。据统计，普通高层建筑每平方米用钢量120公斤，有的甚至超过170公斤，而国外设计的88层的上海金茂大厦用钢量仅127公斤，平方米。在一般设计中，“肥梁胖柱，深基础”的现象极为普遍。这里面有客观原因(如设计人员由于水平所限，采用了不属最经济的结构形式)，也有主观原因，如设计人员为“保险”起见，往往加大截面，提高混凝土标号，超量配筋等，这些都造成了成本的浪费。c．不重视计划，导致成本失控长期以来房地产开发企业缺乏对计划重要作用的认识。计划一般按长期计划、年度计划和作业计划。很多企业认为长期发展计划(一般指5年以上的计划)太遥远了，从而忽略了对长期发展计划的制定和实施。这一错误认识的直接影响是：企业生产经营没有长远规划，走一步算一步。往往使企业生产经营失去连续性，甚至出现“断层”现象。企业的资源没有得到合理利用(如资金呆滞、周转闲置、土地储备太多，造成浪费等等)。我们在评估成本支出时，往往重视一些显性的项目，两事实上，由于企业资源不合理利用而造成的成本隐性支出，却往往更令人触目惊心。以l亿元的资产计算，即使以年投资收益lO％计算，闲置一年，就是l000万。其次，企业制定的年度计划的实用性差。由于年度计划的制定依据不充分(太保守或太乐观)’又缺乏事后评估工作，当前很多开发企业的年度计划(伪如年度成本计划)的实用指导性并不理想。在年度计划的实施过程中，往往造成成本的浪费。例如，银行贷款与开发项目不协调(提前或落后)，拆迁与建设不搭接，主体建设与水电、配套设施不同步等等。最后是作业计戈l|问题。作业计划是具体到每个执行部门，每个项目上的生产任务及其进度安捧。这是房地产开发公司都非常注重的一项工作。但由于普遍缺乏一个统一的协调和监控机构，往往造成搭接不顺，企业内部“公文旅行”等不正常现象。具体到拆迁，工程施工、设计、销售部门之间，容易产生互相扯皮的现象，使工期拖长，导致已投入3 话北工业大学MBA论文高额成本的项目遭受损失。d．招标投标没有真正起到成本控制的作用’建设工程实行招投标，是我国建筑管理体制和经营方式的一项重大改革，有利于降低工程造价，缩短工期，提高工程质量，促进公平竞争，防止腐化现象的产生。特别是在现阶段，一方面是建设项目成本过高，楼价高居不下；另一方面是商品房施工质量堪忧，成为消费者投诉的主要目标之一．实行招投标以降低造价，保证质量，更显其必要性和现实性。据统计，耳前房地产项目真正实施招投标的不足60％。招投标工作推进不理想源因很复杂。客观地看，目前招投标工作有一个困惑点，即施工单位投标的根据是各省市统一的《建筑安装工程预算定额》，而不是企业各自的“内部单价”。不难想象，同一企业等级的投标单位，若在工程量计算及报价制定程序上没有错误，那么他们所报的价格应该是没有差别的。而在国际工程招投标运作中被认为是“最重要”的报价，但在国内工程评标中，被放到了次要的地位。从主观因素看，很多房地产公司(特别是一些国有房地产公司)不愿意搞公开的工程招投标。为了与政府的政策不抵触，不少公司采取了各种形式的“变通”方法，工程项目承包最终还是落到了“目标客户”的身上国内的项目，虽然政府作了硬性规定，工程招投标依然若隐若现未能全面登场，没有起到成本控制的作用。由此可见，我国很多房地产企业对成本管理不够重视，或者是想要控制却没找到科学的方法，导致了我国房地产企业的经营成本普遍过高，成本控制不理想。由此必须要在房地产企业建立一个完整而又科学的成本控制体系。l。3星河幸丹堤项目成本管理中存在的主要问题星河地产公司作为响应国家的改革开放政策，伴随着特区的发展而成长起来的民营企业，要想“做强”，必须在企业的成本管理上，勇于创新、不断超越自我，着力解决以下问题：B．对决策、设计、销售阶段成本控制明显不够重视，过于重视招投标、建设阶段成本控制；b．对设计方案评选流于形式，往往出现边施工边修改的现象，造成人为的极大浪费。这种现象在园林景观施工中表现尤为突出。缺乏一套明晰的科学决策体制；c，广告媒体选择组合不合理，造成广告费用增加。营销策划方案制定缺乏战略眼光，只注重对在售楼盘的广告效果；d．在选择合作伙伴过程中，往往成本因素所占权重偏大，使供应商的素质降低，在实施过程中，供应商为赚取利润而往往不惜牺牲项目的质量和进度目标，最终使项目整体竞争力下降。星河木丹堤项目总建筑面积50万平方米左右，总投资约25亿元，项目的成败事关公司的生存和发展。做好星河}丹堤项目的成本管理工作，不仅对项目本身、对公司，甚至对整个行业，都将有重要的现实意义。4 西北工业大学MBA论文1．4研究内容和论文框架以下的内容本文将从纵向和横向两个方面对房地产项目的成本管理工作做全面阐述：第一章内容主要介绍与本文有关的背景资料，写作动机以及写作的思路。第二章论述了房地产项目的特点及国内目前成本管理研究现状，成本与市场定位、时间、质量之间的相互关系，然后以项目的效益为坐标，探求成本和这些因素之间平衡点。最后介绍了项目实施过程中有可能遇到的风险，以及事前、事中、事后的应对措施，尽可能降低风险因素带来的成本增加。第三章着重介绍项目前期的成本管理工作，主要包括决策、招投标、规划设计三个阶段。从成本动因角度分析，这三个阶段对项目总成本影响程度超过80％，从而也明晰了项目成本管理工作的侧重点。第四章有四个方面内容：设计变更管理，签证管理，材料认质认价及成本核算。材料认质认价不仅仅是一项质量管理手段，而且是一项有效，很值得推广的成本管理手段。第五章重点探讨了营销阶段的成本投入。项目营销阶段费用所占的总成本很小，但是要用好这部分钱，若非高超的营销造诣莫属。第六章针对目前管理现状和存在的主要问题进行分析研究，从组织机构和管理方法体系两个方面构建出房地产项日全过程的成本控制模型。论文框架结构如图1．2所示： 组织体系西北工业大学啪A论文房地产开发成本管理存在的同题如疆成本管理的必要住房地产项目成本管理理论与方法综述星河4丹堤项目各阶段成本管理房地产项目成本控制模型图1．1研究内容框架6管理动态控制系统成本与质成本与风成本与时阿成本与市场定位本管理研究现状顼日特点收尾阶段的成本核算与分新营销策划阶段成本投入设阶段的变更管理规划设计阶段的成本计划招投标阶段的成本控制项目呋策阶段的成本估算 西北工业大学MBA论文2房地产项目相关理论与方法综述2．1房地产项目特点及成本管理研究现状2．1．1房地产项目及其管理特点山房地产项目特点(1)一次性和独特性。一次性是项目与日常运作最大区别。房地产项目是所有项目中比较典型的项日之一．房地产属于不动产，它的位置固定性决定了它与其它项目的明显的区别。房地产项目具有明确的开始时间和结束时间。任何一个房地产项目都是一个全新的事情，而且将来不可能在同样的地点出现同样一个项目。每一个房地产项目自身都具有时间、费用、质量、功用等方面的要求。(2)结合性。任何房地产项目都是由许多要素组合起来的，同时，整个项目又可以按结构分解为项目的子单元或可执行单元，并加以描述和定义。项目的结合性是项目管理方法使用的前提和基础。(3)相关性．任何构成房地产项目的各子系统、予单元之间是相互联系、相互影响，共同构成一个严密的、有机的整体。项目的各单元之闯、各单元与大环境之闻都存在着复杂的界面，正是这些复杂界面之间的联系，才构成了项目的有机整体!“儿“””(4)目的性。任何房地产项目都是为满足项目上层系统的需要而设立的，所以其目的性非常的明确，始终贯穿与项目的整个过程和项目实施的各个方面。(5)开放性。房地产项目是在一定的时间和空间中存在的，其生产和使用过程都是社会大系统的子系统，与社会大系统的其他方面有羞各种联系，并与大系统有直接的信息、材料、能源、资金的交换。因此，房地产项目是一个开放性。(6)动态性。从房地产项目发展的全过程来看，整个项目是一个动态的渐进的发展过程。在项目的实施过程中，由于市场的要求、项目的环境、组织的人员等都可能发生变化，那么项目的前期论证基础资料、规划设计、建设和营销策划过程等都应进行相应的修改和调整，以保证项目顺利实施。mLj甜(7)不确定性。现代房地产项目不仅投资规模大、持续时间长、参加单位多、可能还需要国际间合作，而且可能受外界经济、政治、文化、法律及自然等因素变化的影响，所以项目的目标、项目的成果、项目的实施过程具有很大的不确定性，使现代房地产项目具有较大的风险性。b．房地产项目管理的特点房地产项目开发商就像一个影视制片入，他要整合所需的入力、物力、财力来实现其目标，然后履行管理这些资源的责任，以确保开发目标的实现。房地产项目开发商是房地产开发项目的发起者和组织者，房地产项目开发过程伴随着大量的风险和不确定性。房地产开发涉及的是一个长期的承诺(建筑物的使用寿命通常有几十年)，开发过程所犯错误的成本将是非常昂贵的。这些都要求开发商不仅要有控制风险的能力，而且还要有7 西北工业大学MBA论文承受工作压力和不确定性的勇气。任何一个开发项目从开始到结束大都遵循一个合乎逻辑移开发规律的程序。虽然不同类型开发项目所关联的管理要素不同，但开发程序中的具体步骤不会有大的变化。几乎在每个阶段，开发商都要做出战略选择一是停止项目还是继续进行。基于项目计划、组织、评价与控制的基本管理职能，房地产开发项目决策的阶段模型用图1．1表示。D可行碱祗图2．1房地产开发项目决策的阶段模型对于这个开发阶段模型必须说明几点；(1)首先，这个流程只是帮助人们了解开发程序，实际的开发过程很难沿直线一步步向前进行·更不可能完全模拟项目的决策者们头脑中时常变化的开发过程。(2)房地产项目管理是一门艺术，是一种创造性的活动。房地产开发的过程非常复杂，开发中有些做法不完全合乎逻辑，有许多决策要靠直觉做出判断。(3)房地产项目管理过程的系统性。开发商在每一阶段做出决策时，不仅要考虑该决策对该阶段的影响，还要考虑其对后续阶段尤其是对项目整个生命周期的影响。如，在项目进度需要加快时，必须考虑由此带来项目总成本费用的增加。(4)管理过程的动态性。不同的开发阶段需要的是不同的专业人员协同工作。项目组织在不同的时期对人员的需求不同。(5)房地产项目管理思想国际化。随着改革开放的深入，越来越多的跨国企业开始迸入国内房地产市场。另外一方面大量的国外人员开始选择在大陆置业。尤其是港、澳、台地区，消费群体的变化影响着人们对人居环境需求的变化。开发商只有适应了变化，满足了人们对建筑空问的需求，才能获得应当的利润。⋯2．1。2国内房地产业成本管理研究现状房地产产品开发的特征决定了其成本管理的特殊性。首先，产品维度上不易比较。3 西北工业大学MBA论文房地产产品具有明显的异质性。由于所在地域和地块相异，没有任何两个房地产产品完全相同。产品价值不同，成本就很难直接比较。其次，地域维度上不易比较。房地产产品的房地合～属性和士地资源管理特征形成了房地产开发的地域性，很难采取其他产品集中规模化生产而行销各地的模式。只能在各区域当地开发。一方面是各地块原状，待拆迁情况不同，另一方面各区域市场需求和开发供给上也有差异，因而不同区域的项目开发很难直接进行成本对照。再次，时间维度上不易比较。房地产市场具有周期性，相关要素(如建材、劳动力、专业服务)市场也起伏变化。时间不同，即使同一企业开发同样的房地产产品，成本也差异很大。第四，开发主体维度上难以比较。房地产开发过程是各种内、外部资源整合的过程，许多专业职能需要外包。不同开发主体面对的内外部资源不同，资源整合能力更是相异，即使开发同样产品也很难照搬成本。况且成本信息也被当作企业秘密而很难获取。此外，房地产产品的长生产周期和长消费周期造成开发成本衡量的复杂性。房地产开发一般都要跨度几年，有些成本往往在工程决算或销售时才能度量。我国对房地产成本管理研究随着房地产市场的发展而逐渐不断向前发展，而且对目前房地产市场出现的欣欣向荣的局面起着至关重要的作用。总起来说国内对房地产成本管理认识经历了一个由简单到复杂的发展过程第一阶段：以单纯利润为基准的理念。利润是商业活动中永恒不变的中心，房地产开发也不例外，在时间上和空间上获取利润能力的大小是衡量一个企业竞争力和生命力的最直接也是最可信的标准。开发企业控制成本的最根本目的也是为了实现利润。但这种成本控制在很多情况下表现为“成本维持(CostMa硫ailI)”和“成本改善(CostI蛐)rove)”两种执行形式，其主要表现为减少废品损失、节约能耗、减少原材料耗量等。此种成本管理思想，就其本质而言是将企业整个经营活动进行割裂，实行“片面化”、“内向化”的成本管理。第二阶段：注重企业品牌建设。在这一阶段，研究者认为品牌是房地产企业的战略资源，直接贡献于企业的当期利润和后续利润。房地产产品属于长期耐用品，其产品品质需要在很长的消费过程中才可体现。同时，房地产产品又是高价值品，成熟的消费者购买之前通常会从长远考虑而慎重决策。产品品质会直接贡献或损毁开发企业品牌。对消费者而言，房地产企业品牌就是房地产产品看得见的外在品质表现，既代表过去的产品品质，也一定程度上预示了未来产品品质的稳定性。因而市场越成熟，品牌消费特征愈明显．好的企业品牌可明显节约营销成本。对于房地产企业而言，必要成本的足量投入本身就是维护其产品品质和企业品牌的过程；偷工减料、以次充好的短期行为必会伤及产品品质和企业品牌，最终危及企业的生存发展。如果说利润主要体现了开发企业的单方利益，品牌则通过代言产品品质而成为联结开发企业与消费者长期乖j益的桥梁。第三阶段：全局成本管理理念的出现。房地产开发贯穿全局成本管理的理念，主要以下原因：一方面，成本与收入、利润、品牌存在着联动的影响关系。成本也是战略的组成部分，有低成本、低价格、低利润、较大的市场份额的战略定位，也有高成本、高价格、高利润、面向高端局部客户群的市场选择；另一方面，成本要素内部以及成本与9 西北工业大学MBA论文时间、质量、风险等因素之间也有一定的代偿性，往往表现为发生互为消长的变化。一个部门、一个环节对低成本的追求有可能导致其他部门、其他环节以更高的成本为代价。尽管这些内容不一定都是成本控制的内容，但以上复杂的关系使成本控制无法单独着眼于成本本身，而应建立全局观念。2．2成本与市场定位2．2．1市场定位及其主要工作内容楼盘的市场定位，是策划公司、开发商将楼盘产品进行有目的性、有选择性、有针对性的销售或推介的一种客户定位。其目的是探讨产品的市场可行性如何?产品潜在客户是谁?对产品进入市场如何把握?产品的市场受众面究竟有多大?等等。一切都围绕着市场转，从而找出产品进入市场最佳切入点，在消费群中引起共鸣，产生强烈的购房欲望，从而实现项目的预期目标。”’房地产开发项目市场定位工作一般包括三方面的工作内容：销售目标定位、楼盘产品定位、价格定位。市场定位要解决的核心问题是功能、成本、效益的协调和统一，这也是项目成功与否的标志。””图2。2项目成功定位的理想模型2．2．2楼盘产品定位与项目成本楼盘产品定位，说起来容易，做起来却很难，这完全是由于楼盘产品特殊性所决定。它是一个结合科学和艺术、客观和主观的策划活动。因为做楼盘不同于做一般商品，它存在销售周期较长的问题。这就要求在楼盘开发过程中对本身产品的设计需有一定超前性，同时又必须在消费群体或买方市场中树立起楼盘的特殊形象。从通常意义上来说，产品定位市场涉及面较广，但定位的选择性却有限。这主要是因为定位受硬件和软件两大因素的影响，硬件一般包括规划指标，如：控高、容积率、密度、绿化率、停车泊位比例等全部由政府规划所决定，具有不可更改性。软件包括：资金、材料、工期、技术、施工等不确定因素的变数影响。产品定位一般分两阶段进行：第一阶段、产品用途和开发周期确定进行何种类型产品开发，项目实施进度。10 西北工业大学ⅧA论文第二阶段、产品的规划设计定位(1)整体定位(2)设计规划定位A、片区规划B、小区整体规划(3)总平面布局(4)交通组织(5)建筑设计定位A、建筑方案总体构想B、户型设计定位C、平面设计D、立面设计E、公用建筑F、设施标准①、住宅装修及设计标准②、小区配套设施从成本动因角度考虑，可以看出房地产的市场定位对开发商而言，与其所要获取的利润或回报有着不可分割的关系。市场定位工作过程，一般不会产生直接的成本。但是一但市场目标确定，它将是整个楼盘今后工作的纲领性文件，是一切工作的指针。随后的销售、设计、建设，项目管理等工作都围绕着这个目标而展开。从成本动因角度，房地产开发各阶段对房地产项目总成本的影响程度见表2．1。表2．1房地产歼发各阶段对房地产项目总成本的影响程度房地产开发阶段对总成本影响程度(％)项目论证约70规划设计约15实施阶段约10项目收尾及评估约52．3房地产项目成本与质量2．3．1质量、成本、质量成本所谓质量，虽有种种各异的定义，但其实质都是“反映产品或服务满足明确或隐含需求的能力的特征和特性的总和”(Is09000定义)。随着质量理论的发展，质量的内容已不仅限于产品，也包括工作质量。即与产品质量有关的工作优劣程度或是对产品质量的保证程度：以及质量职能，即企业为使产品、过程或服务满足标准规定的要求，满足用户需求而进行的一系列活动的总称。全面质量管理与传统的质量管理相区别的显著标志之 西北工业大学MBA论文～，就是讲求质量的经济性，即探求致力于与经济效益相统一的最佳质量水平。在市场经济条件下，兼顾质量与经济更是企业生存的关键。对企业来说，提高产品质量，降低消耗，增加效益是一体的。因此，如何推行全面质量管理，并从经营的角度衡量企业质量体系的有效性，就日渐为人们所重视。质量成本就是全面质量管理活动的经济表现，而质量成本管理的重要目的就是为评定质量体系的有效性提供手段，并为企业制定内部质量改进计划，降低成本提供重要依据。所谓质量成本，概括地说，是指企业为保证和提高工程质量而支出的有关费用，以及因未达到既定的质量水平而造成的有形的和无形的损失之和。我们平常所讲的不良品或不合格品，属于企业内部质量损失的范畴，属于有形损失，仅是质量损失这座海中冰山浮于水面上的部分，而大部分隐患和损失都藏于海平面下。质量成本管理活动在企业的质量管理活动中具有重要作用：a．开展质量成本管理活动是保证产品质量和提高经济效益的重要途径，同时也是用经济手段推动全面质量平衡，达到既使用户满足又使企业获得最经济成本水平的最佳质量水平。这是衡量产品使用价值与价值是否统一的关键。b．质量成本在总成本中所占的比重虽然不大(一般不超过lO％)，但通过质量成本的核算，可以暴露出产品质量与管理中存在的问题与薄弱环一节，并及时采取改进措施。通过质量成本的优化控制，保持产品的质量保持在最经济的水平上，能够有效地促进产品质量，提高经济效益。c．质量成本是质量职能活动的经济表现，开展质量成本管理，不仅能扩大核算领域，而且使质量管理与成本管理相结合，将技术管理与经济管理融为一体，改变了长期以来重生产轻管理、重技术轻核算、重质量轻效益的倾向，使现代管理理论能够更全面地应—＼么—／1OO％不合格品符合性质量100％合格品IIIII质量改进区域故障商谤》70％预防鹿幸<10％确定改进项目尽力执行中舸区域故障j咻约70；：预防成本蚓0％如拢不出有利的项目将重点转穆为控翻至善论区域故障成本<40；5珊廊◇50％研究政置标准减少检验醐÷鲥长呋是的甲板 西北工业大学MBA论文图2．3质量成本曲线图用于实际生产活动中。图z3并将质量成本曲线分为“质量改进区域”、“中间区域”及“至善论区域”三部分，指出不同区域的工作重点，便于管理层有的放矢地采取措施。2．3．2质量成本及最佳质量水平“质量成本的构成传统的质量成本主要包括预防成本、鉴定成本、内部故障成本和外部故障成本四部分。随着质量管理的不断发展变化，质量成本的内容也应随之作出相应的变化调整，以配合现代全面质量管理的需求。现在已有人提出质量成本应由以下五部分组成：预防成本、鉴定成本、故障处理成本、质量提高成本和外部质量保证成本，。以上的质量成本去掉了原有的质量损失成本，将其作为质量成本的研究对象而不再是内容的一部分。同‘图2．4质量成本构成时加入了质量提高成本和外部质量保证成本的内容。使质量成本的社会性、适用性更广泛，并能与质量经营管理更相适应，新形势下质量成本的构成见图2．乱b．质量成本优化——最佳质量水平现代质量管理理论已经证明，“无缺陷”的产品质量水平并不是最佳的质量水平，见图2．5。对企业来说，效益始终是指北针，一味的追求质量只能是最终与企业目标背道而驰。硼现代产品的生产过程往往己成为一个复杂的系统，对于建筑产品而言尤为明显。在设计阶段，如何综合考虑各影响因素对项目的要求，在产品的设计过程中达到产品质萤与经济性的相对均衡，己成为人们关注的焦点问题。在实际工程实践中，上述做法大多均已形成完整的规范与制度，唯有在最优质量水平的确定上，现在相当多的项目在开发时都对此并不十分重视，往往凭经验行事，不作仔细分析。项目的类型，规模、投入、构造形式、外观、功能以及采用的实施方法都将在这一阶段决定，因此设计阶段对于决定项目总的成本投入、质量水平以及建成后的收益都具有决定性的意义。在这一阶段，通过科学方法进行规划和设计，对提高工程的质量和降低工程成本以至增加收益都会收到事半功倍的效果。 西北工业大学MBA论文为了表现工程质量的综合水平，我们选择了质量水平因子^来取代通常使用的合格金额O质量水平图2．5质量成本收入总额曲线品率。因为随着经济和技术的不断发展，仅仅是一项“合格品率”己无法满足人们对质量水平的要求，其他如功能合理、经济适用，甚至装修水平等也应列入考虑之列，而质量水平九正是反映了这样一个综合的要求。但在工程开发设计中，若^值取得过高。会导致成本支出大增，甚至出现至善设计或过剩设计的问题；而若x值取得过低，又可能导致工程质量不能满足用户的要求，进而造成不必要的损失，损害企业的经济效益和社会效益。如何在^的各项影响因素中求得均衡，使项目在满足用户的要求情况下支出的成本最低，这正是确定最佳质量水平的意义所在。⋯。c．最优质量成本的确定在最优质量水平因子^确定之后，项目的规模、投资、结构等也可相应大致确定。然而，在总的成本计划中，质量成本应占多少的比重，质量成本各组成成分之间比例如何、应如何确定又成为另一个摆在我们面前的课题。目前在建筑业的工作实践中，主要是运用数理统计的方法，通过以前的数据和经验总结，以质量成本计划的形式确定质量成本的投入和内部比例的。然而在收集的各种质量成本数据及相关的工程情况分析中，难以直观确定哪一种方案更为合理并以之为主要的预测依据，常常使一些不良的质量成本数据甚至无效数据也混入其中，影响了质量成本预测的准确性，也难以求得优化的质量成本计划数据。运用模糊数学中的随机均衡法先对各历史数据进行排序，再根据排序结果和待建项目的实际情况进行优化预测及修正，可以求得切合工程实际又能吸取历史经验的合理化的质量成本方案与计划。d．质量成本计划质量成本计划是在预测基础上，用货币量形式规定在项目实施过程中，所需达到的14 西北工业大学MBA论文质量费用消耗计划。主要包括质量成本总额及其降低率，各项质量成本构成的比例，以及保证实现计划的具体措旌。质量成本计划的内容包括数字化的目标值和文字化的责任措施两部分。(1)数据部分计划内容1)企业质量成本总额和质量成本构成项目的计划；2)质量成本结构比例计划：3)各部门各阶段的质量成本计划。(2)文字部分计划内容此部分计划主要包括对计划制定的说明，拟采取的计划措施、工作程序等，具体有如下内容：1)各职能部门在计划期所承担的质量成本控制的责任和工作任务：2)各职能部门实施质量成本控制的重点；3)开展质量成本分析，实施质量成本改进计划的工作程序等说明。2．3．3质量成本管理8．开发设计阶段质量成本管理措施与方法在产品的设计过程中的质量控制方法，比较常见的就是质量功能部署方法QFD(Q∞l时FutlctionDevclopmem)，又称质量屋方法(Hou辩ofQ吼lity)。这是一种将市场调查结果、专家意见和质量分析理论相结合的质量评价与改进方法。它在市场调查和专家意见的基础上，运用相关分析和统计分析的方法，寻求产品质量改进的突破口，以期用最少的投入，使产品质量得到最有效的提高与改进。它的基本原理见图2．6。I裴用户要关于用户要求权重关系矩阵求的竞争的能力评估关于技术措施的竞争能力的评估最佳技术参数技术措施权重图2．6QFD方法原理图在这张图中，用户要求是由产品设计人员和销售人员共同拟定的产品市场调查项 西北工业大学MBA论文日，目的是了解用户对于产品各项使用功能的要求情况。最佳技术参数是由产品设计的专家根据产品的使用要求通过实验分析等手段确定的产品各项功能的最佳参数值。技术措施则是由设计人员根据市场调查结果对相应的质量改进项目所可能采取的技术措施。QFD方法的工作作程序为：(1)由产品设计专家和市场营销人员共同对用户的需求进行调查，通过问卷调查等手段，确定用户对产品的特性、质量、外观、价格等产品属性的需求，并计算用户需求权重。(2)在用户需求及用户需求权重的基础上，进行产品的用户竞争性评价，并将用户需求展开为产品的设计要求。(3)根据用户需求权重和关系矩阵确定设计要求权重，并在此基础上进行产品的技术竞争性评价。<4)根据产品的技术竞争性评价结果调整产品的设计要求权重，确定产品的主要设计方向和采取的技术措施。在OFD方法的应用过程中，组建一个贯穿产品全过程的多功能小组，是工作的前提和重点所在。这个多功能小组在产品的开发过程中，相互交流，共同决策，在不同阶段采取不同的分析方法(如头脑风暴法、因果分析法、价值分析、故障树分析等)和智力工程技术(如田口方法、试验设计、统计过程分析等)，在经济合理的前提下，尽量提高产品的质量和适用性，以增强产品的竞争能力。用户要求权重、技术措施权重和用户要求的竞争能力这三项参数是根据用户需求调查结果数据计算出来的。现将用户要求权重、技术措施权重和用户要求的竞争能力这二项参数的计算公式列出(设有n项用户要求，共向m个用户进行调查)：查结果数据计算出来的。现将用户要求权重、技术措施权重和用户要求的竞争能力这二项参数的计算公式列出(设有n项用户要求，共向m个用户进行调查)：由上可以看出，对于设计阶段的质量控制，QFD方法是一个行之有效的质量改进优化方法，尤其是对于有多个质量改进方案或是对于多个类似产品的质量评价，方法能反应用户和设计生产方双方面的意见并加以综合，具有良好的可操作性和实用性。b．旖工阶段质量成本管理措施在工程建设过程中。对建筑工程质量的控制主要从三个方面着手，即技术控制、组织控制和管理控制。其中与质量成本管理有密切联系的，主要有质量体系的建立和质量成本的会计核算与考核两部分。(1)质量体系的建立健全质量体系指“为实施质量管理的组织结构、职责、程序、过程和资源”。一个企业的质量体系能否正常地实施和运行，对施工企业在风险、成本及利润能否达到最佳状态有着决定性的意义。质举体系包含了质量管理体系。也包含了质量保证体系。质量管理、质量控制和质量体系的关系见图2．8。(2)质量成本的会计管理与考核质量成本的账户设置与会计处理办法主要包括：16 西北工业大学MBA论文1)企业增设“质量成本”一级会计科目。取图2．7质量管理、质量控制、质量体系关系图2)在“质量成本”一级会计科目下设置：“预防成本”、“鉴定成本”、“内部损失成本”、“外部损失成本”及“外部质量保证成本”五个二级科目：在五个二级科目下，按质量成本的具体内容设立相应的三级明细科目。3)凡属企业发生的各项质量成本费用支出均在“质量成本”科目内进行记账、算账、报账与核算。4)报告期末。“质量成本”科目内本期借方发生额应全部结转，并按费用性质分别记入“工程建设”、“辅助生产”，“管理费用”等有关科目。5>企业及其所属单位按照“质量成本”核算内容设置相应的“质量成本明细账”、“质量成本费用核算台帐”、“质量成本支出辅助帐”用以归集，核算质量成本支出情况及各项目之间的构成比例。质星成本的考核是指结合本企业的生产经营实际。将质量成本诸项经济指标分部门、分层次地进行分解，企业按年、季、月对各部门，各所属单位所承担的质量成本指标完成情况进行考核，并制定相应的奖惩办法，保证企业质量成本计划的有效贯彻与实旌，确保降低成本日标的实现。A质量成本考核指标①工程项目的一次合格率、一次成优率；②工程优良品率；③工程返修率；④单位工程质量成本指标；⑤百元产值质量成本率；⑥百元总成本质量成本率；17 西北工业大学MBA论文⑦百元利润质量成本率。B业务部门考核指标①按“质量成本”中分解的相应费用指标进行考核；②重大质量故障责任损失；③工作失职造成的经济损失。C质量成本考核应分部门、分层次分别对质量成本指标进行考核，并检查各项措施落实情况，为进一步挖掘潜力，改进措施，提高经济效益服务。2．4房地产项目成本与时间2．4．1时间与成本的关系。项目的时间管理就是在用科学的方法确定时间框架后，制定出经济合理的时间计划，然后在该计划的执行过程中，检查实际工作进度是否与时间计划相一致，若出现偏差，及时找出原因，采取必要的纠偏措施，并且根据项目所处的环境变化情况决定是否变更原来己制定好的时间计划。时间，既意味着机会，又意味着成本。进度的加快，很大程度上直接表现为生产力的提高。一个建设项目，能提早竣工，就意味着能提前一天支付贷款的利息：还意味着能提前一天收取销售利润。一个客户关系信息系统项目，提前一天投入使用，就意味着客户能更便利地享受产品和服务，从而对开发商产生比竞争对手更加良好的预期，带来更多的利润。因而，一个项目能否在预定的时间里完成，就成为项目管理所要追求的重要目标之一。【帕在现实中，施工合同签订后。整个工程造价就随之确定，这时节省支出就等于获取利润，施工单位总是想办法来降低费用支出，来获取最大的工程承包收益，这其中最重要的途径就是对工期优化。对开发商来说，他通过房屋的租售来获取利润的，对项目时间的管理与承包商存在差别，不仅要考虑时间与成本之间的关系，更要考虑时间与收入的关系，顺应市场的变化趋势，来争取为企业获得最大化的利润。为此我们建立了另外一种时间一费用交换模型，来确定项目的活动周期的安排。2．4．2时间一成本管理的TcTI优化模型考虑由M个节点和N个活动组成的A—O_A(—^cTIV卜ON-ARRoW)活动网络，活动之间的优先次序已知，每个活动n(n_1，2，⋯，N)的费用与周期在区间[d匕一。]上存在着函数关系(图2．4．1)，其中U为正常点；L为压限点，对应可能的最小周期：w为压缩起点，对应可能的最大周期。以。以分别为压限周期，正常周期，最大周期，而优，矾，分别对应正常费用，压限费用。收入在各节点(里程碑事件，对房地产项目来说可以设定为封项和竣工两个节点)实现时发生。由于支付的重要作用在于根据项目的进展情况进行奖惩，因此收入数额应当是节点实现时间的非增函数。”’ 西北工业大学MBA论文dn图2．8时间．费用关系曲线对于项目来说。使所有活动都以合理的最短时阃完成，可以因里程碑事件提前实现而使项目获得更大的收入，但如果压缩活动所增加的费用大于这一额外的收益，反而得不偿失。反之，不对工期进行压缩，不需要为压缩活动增加费用，得可能因为里程碑事件实现的拖延造成收入的损失。因此，对于项目决策者来说，必须在两个极端选择之间进行权衡，合理压缩工期，使项目的净收益最大化。【I”优化模型TcTI(Time—costtrade—offtoInaximizenetincome)如下：旦NnQ×B(D，T)=Epn(Tn)一芝cn(dn)n—ldL。≤dl≤d：，n=1，2，3，⋯，NTJ“)-TI“)≥d”n_l，2，3，⋯，NTl=O(1)(2)(3)(4)其中B(D，T)——项目的净收益舻—-i舌动周期向量(dI，⋯，山)卜一节点实现时间向量(TI，⋯，T_)醅_—j节点数目融一活动数目胪～节点编号n一活动编号^．(10一节点m处的收入T广一节点m的实现时间G(d。)一活动n的费用d，一活动n的周期j(n)——活动n紧后节点i(n)一活动n紧前节点模型中，式(1)是目标函数，等式右边第一项为项目的收入，第二项表示项目的19 西北工业大学MBA论文支出。式(2)限制了决策变量的变化范围。式(3)表示优先次序约束，要求任何节点在其所有先驱活动完成后才能实现。式(4)规定项目在零时刻开始，这里约定A-o-^网络有且只有一个起始节点和结束节点，且起始节点的编号为l。2．4．3利用TcTI模型优化时间～成本之间关系工作步骤曩．对项目进行工作结构分解m，Bs)；b．根据各活动之间的逻辑上关系，绘制A-0一A网络图：c．利用TcTI优化模型确定各活动周期、活动形式、活动费用及活动总费用；d．利用CPM确定各节点实现时间，进而求得项目总收入}厶求出项目最大化收益和网络计划。季．S房地产项目成本与风险研究成本与市场定位、质量、时同之间关系，总是试图在二者之间寻找一种平衡，而我们研究风险与成本之闻的关系总是试图通过对风险透彻的研究使项目由风险带来的损失尽可能小，甚至是零。2．5．1风险的定义所谓风险，是指在一定约束条件下和一定的时段内可能发生的各种结果的变动程度。风险可分为广义风险和狭义风险。广义风险主要强调的是风险的不确定性，而狭义风险则主要强调风险带来损失的不确定性。风险具有一定的客观性，而且风险的大小与时间之间有一定的函数关系。广义的风险具有两面性，既可能给企业带来损失，也可能带来收益，带来收益增加的风险通常称之为机会，这里讨论的风险均指狭义的风险。风险与不确定性在后果的预见性和发生概率的可估计性上都有一定的差别，但在房地产开发过程中，不必将风险与不确定性两者做严格的区分，而可将风险理解成为可估测概率的不确定性。尽管如此。在进行定义时还要注意：风险造成损失的大小及其发生可能性的大小应该都可以洌9定，风险事件可以是单独的，互小联系的同时发生的多个事件，也叫．以是持续的事件。损失的形式可以是单一形式的，可以是多种形式的。一般说，多种形式的风险事件发生的后果比单一形式风险事件发生的后果要严重。2．5．2风险的发展阶段风险发展可分为潜在风险、实际风险和损失爆发三个阶段：&潜在风险阶段。此时风险本身既无伤害又不造成损失，仅存在着可能导致损失或伤害的趋势。本阶段有两个问题要解决，即确定潜在风险转化为下两个阶段的可能性和损失的可能程度。b．实际出现阶段。此时风险不再是潜在的，而是处于进展之中，如果不采取适当的措施，就会导致损失爆发。本阶段的风险有可细分为两类：第一类风险采取预防措施，可以消除或减轻风险损失。第二类风险难以预见，需要采用“消防救火”技术才能解决。企业领导应该接受“危机处理”训练，才能有效地处理这类风险。20 西北工业大学岫A论文c．损失爆发阶段。此时的风险是对人、财产和其他利益的直接伤害或损失。损失的大小决定于前两个阶段风险管理的程度。2．5．3房地产开发风险构成房地产开发风险的主要构成要素包括房地产开发风险因素、房地产开发风险事件和房地产开发风险损失三个方面：8．房地产开发风险因素是指能够引起或增加房地产开发风险事件发生的机会和影啊损失严重程度的因素，是事件发生的潜在条件，也称风险条件。风险因素包括有形风险因素和无形风险因素。有形风险因素是指增加房地产开发项目风险发生机会或损失严重程度的直接条件，如发生金融危机，城市大面积爆发s越塔等。无形风险因素是指由于人们主观的疏忽或过失等行为而导致增加房地产开发风险事件发生的机会和扩大了损失严重程度的因素，如投资决策失误等。b．房地产开发风险事件是指直接导致房地产开发损失发生的非故意的非预期的、非计划的偶然事件，它使得风险的可能性变成了现实并导致损失的后果，如市场疲软就是典型的风险事件。c．房地产开发风险损失是指山于房地产开发风险事件的发生而导致开发商投入资本的丧失或减少额，或者顶期收益与实际收益之间出现负偏差值。一般而言，风险和损失构成一对因果关系，风险为因，损失为果，风险只有转化为现实，才能造成损失，但它本身井不是损失。房地产开发风险损失有两种形态：一是直接损失，指开发商资本损失、收入损失等；二是间接损失，指开发商的商业信誉、企业形象以及社会利益损失等。房地产开发风险产生流程如图2．9所示。辫}匿攫图2．9房地产开发风险流程图房地产开发风险管理是指开发商有目的的、有意识地通过对房地产开发风险的识别与分析，采用合理的经济和技术手段对风险加以防范与处理，以最小成本获得最大安全保障的一种管理活动。2．5．4房地产开发风险管理过程房地产开发风险管理包括风险识别、风险分析、风险应对、风险监控等四个阶段，各环节紧密联系，其推行和开展按一定的程序周而复始、循环往复进行。a．房地产开发风险识别风险识别是风险管理中最重要的步骤，只有全丽、正确地识别房地产开发过程中面2l 西北工业大学MBA论文临的所有风险，才能有的放矢以及针对风险进行分析，使风险管埋建立在良好的基础之上。通过风险识别尽可能全面地找出影响风险管理目标实现的所有风险囚素，采用恰当的方法予以分类，逐一分析各风险因素产生根源。风险识别的参与者应尽可能包括：项目队伍、风险管理小组、来自公司其他部门的某一向题专家、客户、最终使用者、其他项目经理、项目相关者、外界专家等。项目风险识别并非一贼而就的事情，应当在项目自始至终反复进行。b．房地产开发风险分析风险分析包括风险定性分析与风险定量分析。风险定性分析是确定风险发生的可能性及其后臬的严重性，并按照风险对项目目标可能的影响对风险排序，可以明确特定风险的重要程度从而指导风险应对计划的制定，井帮助项目团队成员修正不卜划中经常出现的偏差。风险定量分析则是量化风险的出现概率及其影响，确定该风险的社会、经济意义以及处理的费用，效益分析。不仅量化分析每一个风险的概率及其对项日日标造成的后果，也分析项日总体风险的程度。c．房地产开发风险应对针对风险识别和分析的结果，为提升实现目标的机会、降低风险对目标的威胁，制定风险应对计划。风险应对计划必须与风险的严重程度、成功实现目标的费用有效性、项目成功的时间性与现实性相适应，同时也必须应得到项目所有干系人的认可，并应由专人负责。总之，风险应对就是对风险提出处置意见和办法。d．房地产开发风险监控风险监控就是跟踪已识别的风险，监视残余风险，识别新出现的风险，修改风险管理计划，保证风险计划的实旌，并评估风险减轻的效果。它伴随着整个项目实施过程，包括风险监督和风险控制两层含义。风险监控是建立在项目风险阶段性、渐进性和可控性基础上的一种项目管理工作，当风险事件发生时实施风险管理计划中预定的规避措施；当情况发生变化时，重新进行风险分析，并制定新的规避措旌。一个好的风险监控系统可以在风险发生之前就提供给决策者有用的信息，并使之做出有效的决策。项目风险监控包括在整个项目过程中根据项目风险管理计划和项目实际发生的风险与变化，所开展的风险控制活动。 西北工业大学MBA论文3星河木丹堤项目前期阶段的成本管理3．1项目决策阶段投资分析及成本估算3．1．1项目环境分析a．项目概况(1)开发项目区位条件星河丰丹堤项目位于深圳市梅林关以东侧，东、西、南三面被银湖山怀抱，北If每丰泽湖。四周由于被山水怀抱，与项目最近的竞争性楼盘约有5删，是深圳目前地理位置最为优越的高尚成熟住宅区。(2)规划方案地块规划总用地面积20万铲，居住人口6000人，规划以居住为主，兼容休闲、服务、文化娱乐等功能，充分体现了以人为本的对居住环境、居住类型、居住心理的要求。总建筑面积为48万盯(含核增)，其中低层及独立住宅7．3万酽：多层住宅3．9万m2；高层(1l栋、33层)住宅建筑面积为25万时；休闲、服务、文化娱乐建筑面积为8000盯；地下储藏室2．6万吖；地下车库2700个，建筑面积9．8万时。建筑密度24％，容积率为1．8。整体规划充分考虑了各性质用地间的相互协调和衔接，体现了规划区的现代和时尚，具备了高品质的居住环境和高标准的生活服务设施，创造了清新、雅致的人文居住花园。b．建设条件(1)建设地点条件1)该规划区地理位置优越，地块内山水相间。2)靠近梅林关，交通便利，与梅观、水官高速入口不足l跚。离火车站及长途客运总站仅3公里。3)周边环境适宜，自然景观和生态环境良好。4)虽然容积率较低，但加上核增部分可规划面积充足，场地地形地质条件基本满足建设要求。5)地块周围给排水、供暖、电力、燃气、电信、有线电视等基础设施规划配套齐全，学校、银行、邮局等生活服务设施能满足人口增加后的使用要求。(2)建设实施条件1)该详细规划已经全部完成，并通过市规划局审批。2)星河集团公司于2005年3月6日通过公司收购的方式成功取得该地块的使用权。3)该地块距梅林关，深圳cBD。水官、梅观高速都较近，为项目实施提供了得天独厚的条件。c．投资环境分析 西北工业大学MBA论文(1)宏观环境分析1)据国家有关部委及业内专家人士分析，政府系列政策的目的是为了抑制房价的过快增长，保证房地产业的健康稳定发展，系列政策均是站在增量房市场来进行调控、规范，而对存量房市场的影响则是加大了交易成本，减少了供应量，对增量房价反丽是保证和促进上涨的力量，我国房价总体上保持稳定且会稳中有升。2)据国家统计局资料报告，整体房价呈上涨趋势，今年l—5月份，全国商品房平均销售价格同比上涨8．9％，商品住宅和商业用房的平均销售价格分别上涨11．3％和4．1％。3)国家、广东省、深圳市有关土地政策的出台加大了开发用地的管理，使得深圳市本就紧张的可开发用地更为紧缺，更突显了深圳星河$丹堤用地的升值潜力，成为居住和投资用途客户的必争之地。(2)微观环境分析1)深圳做为特区投资环境良好，政策比较优惠，特别是连续几年都是福田区的纳税大户，与政府关系良好，给发展集团所属地产企业在深圳地区的发展创造了较为宽松的条件。2)星河房地产在深圳成功地开发了多个住宅小区，树立了良好的企业形象和信誉，创立了较强的品牌优势。星河宰丹堤的继续开发，将是星河地产品牌优势的有效利用和发挥。3)深圳目前正在申请2011年世界大学生运动会和政府出台～系列促进总部经济发展的政策，加之商业住宅用地日趋紧张和庞大的外来人口，使得深圳房地产业显示出强劲的发展势头，星河宰丹堤项目的开发，是星河房地产壮大企业经济实力，提高经济效益的机遇，是实现企业可持续发展的动力之源。4)拟开发项目与丰泽湖山庄隔湖相对，项目办公室设于丰泽湖山庄内，独特盼地理位置，为星河房地产开发该项目提供了极其便利的条件，便于生产经营与管理，有利于降低成本费用。已建的丰泽湖山庄小区在深圳具有较高的知名度和美誉度，可成为拟开发项目的样板小区，是无形的广告，对提升其商业价值和促进房屋销售，都将起到积极的作用．同时，丰泽湖山庄和拟开发项目实行统一的物业管理，将提高星河物业公司的市场份额和信誉形象，形成规模管理和经营，取得规模效益和效应，既可消除用户对售后服务的顾虑，又可拉动销售。d．市场分析与价格预测(1)市场发展前景分析根据对今年以来出台的房地产行业政策、深圳市场供需状况等方面情况调查表明，深圳地区房地产业发展前景看好，主要表现为：1)房价将持续稳中有升近几年，深圳商品房价格与周边沿海城市相比涨幅较低，因此受宏观调控影响较小，由于土地价格、建筑材料等价格上涨，房屋产品质量及配套标准的提高，造成商品房价格居高不下。 西北工业大学M8A论文2)房地产市场的需求仍然处于快速增长的态势一是城镇化进程加快，大量人口进城居住、就业，将增加房地产市场需求。二是消费者的消费观念发生变化，将增加市场需求。三是拆迁安置将增加房地产市场的整体需求。3)二手房市场活跃对新房的促进随着房地产二级市场不断活跃，如卖旧买新、押旧买新、租旧养新、按揭买新等“以旧换新”的购房群体逐渐上升。4)政府将加大对地产开发的调控力度及城市建设的力度，将极大地改善城市面貌，进一步优化城市空间布局，推进深圳这座最佳人居城市之一的规划建设，跻身世界精品居住城市行列，并吸引更多人群到深圳购房居住。5)房地产营销方式的改变房地产销售方式从原始的概念销售、点子销售、商业妙作销售转变为全方位营销推广．竞争由单一的价格竞争、质量竞争上升到价格、质量、品牌、环境、配套等多因素、多元化竞争新格局。(2)目标客户的定位目标客户群主要分为四类；1)是钟爱于深圳居住环境、人居品牌的购房群体；2)是追求货币保值的投资市场；3)是当地居民更换旧房、二次置业的购房群：4)是致力于深圳投资置业的购房群体。(3)价格预测根据本项目自身特点。参考本地房产价格及其发展趋势，本项目预测价格：1)独立住宅均价2500万／套2)低层住宅均价2．8万／／IHI3)多层住宅均价2．2万元／lnI{4)高层住宅均价1．8万元／吖；5)车位均价25万元／个。3．1．2风险因素分析及应对措旋风险无处不在，无时不有，渗透于项目开发的每一个环节。从与项目的关系密切程度、人类的应对能力角度，房地产项目面临的风险有政策风险、财务风险、购买力风险、不可抗力风险等几种。汹l8．政策风险近年来国家处于建设社会主义和谐社会的需要，而不断出台一些对房地产行业的调控政策。虽然效果不明显，但是政府调控的决心并没有改变。房地产政策的改变，尤其是调整性政策的出台，必然导致某些房地产成为牺牲品，结果导致此类房地产项目的商 西北工业大学MBA论文业风险加大。在房地产投资中，楼堂馆所投资的商业风险，受政策的影响最大。应对措施：缩短项目的建设周期，加快项目的销售进度。b．财务风险财务风险主要由利率、资本金充足率两个方面。(1弦列率风险国家加大宏观调控力度，提高利率，紧缩银根。这些金融政策的调整，使得房地产价格下降，投资速度减慢，使得房地产公司由于贷款利率增加。导致收入减少，支出增加，投资成本增大，而退出房地产市场或倒闭。一般而言，金融机构贷款利率的提高，往往会使房地产价格下降，利息支出增加，投资成本增大，形成房地产投资财务风险。应对措施：预期银行贷款利率的变化。银行贷款利率的提高，是发生频率相当高的事情，为了降低由此带来的房地产投资金融风险，一是在签订银行贷款合同时，选择固定利率；二是在评价投资方案时，按可能升高的银行贷款利率进行，预先就对银行贷款利率的提高作出防范措施；三是在进行投资方案评价时，对银行贷款利率进行不确定性分析，充分考虑贷款利率可能带来的金融风险。(2)资本金充足率风险房地产行业是资金密集型行业，资金使用量大，占用持续时间长。项目建设高蜂期预计将会超过400个供应商同时为项目工作，如果星河}丹堤工地出现一宗未能按合同支付的案例，就会动摇其他供应商对项目的信心，由此带来的影响是无法想象的，很可能出现像珠海“巨人大厦”那样的“半拉子”工程。uⅥ应对措施：做最严密的资金保障计划。c．购买力_鼹险购买力风险主要是指市场中因消费者购买能力变化而导致房地产商品不能按市场消化，造成经济上的损失。购买力风险是一种需求风险，在市场经济体制中，需求是一个非常不稳定的因素。由于消费者的购买力是不断发生变化的，受工作环境、生活环境、社会环境、消费结构等影响，如果整体市场上需求下降，将会给项目带来损失。应对措施：在房屋的建筑设计中丰富产品的类型，对大、中、小户型进行优化组合，适当加大可以组合型住宅的所占比例。d．不可抗力风险房地产投资的不可抗力风险是指由于意外事故、自然灾害、战争、政变等异常变化引起的房地产投资价值损失。项目目前可能遇到的不可抗力风险主要有几方面：火灾，地质灾害，安全事故、重大政治变革等。应对措施：(1)加强管理，以预防为主。自然灾害、意外事故t战争和政变等不可抗力的发生，事先都有预兆，如果房地产投资者加强管理，做好预防工作，那么就可以提前防范，从而降低风险损失(2)积极投保。房地产投资者通过投保，可以将自然灾害风险和意外事故风险转嫁给 西北工业大学MBA论文保险公司，从而保证在发生灾害时。得到一定的赔偿。3．1．3投资估算的意义与方法8．投资估算的意义房地产建设项目投资决策是选择和决定投资行动方案的过程，是对拟开发建设项目的必要性和可行性迸行技术经济论证，对不同开发建设方案进行技术经济比较、选择及做出判断和决定的过程。项目投资决策是投资行动的准则，正确的项目投资行动来源于正确的项目投资决策。正确决策是在对项目建设做出科学的决断前提下，优选出最佳投资方案，达到资源的合理配置。这样才能合理地估计和计算工程造价，实旌最优投资方案，有效地控制项目投资。要达到项目投资的合理性。事先就要对建设项目进行可行性研究，以保证项目决策的正确性，避免决策失误，提高投资效益。项目投资的确定与控制贯穿于项目建设全过程，但在前期阶段各项技术经济的决策，对项目投瓷有重大影响。特别是建设标准的确定、建设地点的选择、工艺的评选和设备的选用等，直接关系到项目投资效益的高低。据有关资料统计，在项目的建设各阶段中，投资决策阶段影响项目投资的程度最高，可达到80％—90％。投资决策过程，是一个由浅入深、不断深化的过程，依次分为若干工作阶段，不同阶段决策的深度不同，投资估算的稽确度也不同，项日投资的控制结果也不同。从项目一开始就应加强审查、审计力度，对资金的使用实行全程动态跟踪，做好项目前期、中期和后期三环节控制，这是解决“三超”顽疾的有效方法。决策阶段的成本控制是事前控制，由于决策阶段影响项目投资的程度最高，因此在决策阶段就应对项目投资成本进行预测，建立成本控制目标体系，确定投资控制目标。对于投资决策阶段的成本控制目标就是投资估算。投资估算的准确与否，是决定决策阶段成本控制的关键。因此，在投资决策阶段重点应对项目的投资估算的精确度进行控制，采用合理的估算方法进行编制，从而确保项目投资决策的可靠性。正确的投资决策来源于高水平的项目可行性研究。投资估算对成本控制的影响(1)投资估算投资估算是在对开发项目的建设规模、产品方案、新技术应用及设备方案、建筑设计方案及项目实旃进度等进行研究并基本确定的基础上，估算开发项目所需资金总额并测算建设期各年资金使用计划．投资估算是拟开发建设项目建议书和可行性研究报告的重要组成部分，是项目决策的重要依据之一．(2)投资估算对成本控制的影响1)投资估算是房地产开发项目决策阶段成本控制的总目标，是以后各阶段的成本控制目标分解的基础；2)投资估算成本控制是项目筹资决策和投资决策的重要依据，对于确定融资方式、进行经济评价和进行方案优选起着重要作用； 西北工业大学MBA论文3)投资估算是编制初步设计概算t自臼依据，同时还对初步设计概算起控制作用，是项目投资控制目标之一b．投资估算的方法根据项目的不同特点，投资估算采用的方法也不尽相同。应根据所需精度和获取的技术经济资料选取适宜的估算方法。投资估算的主要方法包括：资金周转率法、生产能力指数估算法、朗格系数法、指标估算法。对于房地产开发项目来说，经常采用指标估算法来编制投资估算，这种方法是根据具体的造价指标，进行单位工程投资的估算方法；采取这种方法时，当套用的指标与具体工程之间的标准或条件有差异时，应加以必要的局部换算或调整。对房地产开发项目而言，目前编枣9的各种指标大部分是以建筑面积为单位，指标内容包括工程特征、主要工程量指标、主要材料及人工实物消耗量指标及造价指标。指标估算法又大都以单项工程编制为主，同时也采用类似工程概预算编制、近似工程量估算法、市场询价加系数法以及快速投资估算法。(1)以单项工程造价指标编制：主要适用于项目建议书或规划阶段较租的投资估算或用于建设项目中的附属配套项目；(2)采用类似工程概预算编制：其前提条件是要有建设规模与标准相类似的已建工程概预算，套用时对局部不同用料标准和做法加以必要的换算和差异化调整；采用近似工程量估算法编制：这种方法基本与编制概预算方法相同，即采用估算主要子目工程量后，套用概预算定额和取费标准，加上～定配套子目系数，即为所需投资：(3)采用市场询价加系数法编制：这种方法主要适用于设备安装工程和专业分包工程；(4)采用快速投资估算法编制：这种方法解决了当前大量的、标准的、功能齐全的各类房地产开发项目单位工程投资估算。其方法是掌握和积累较广泛和各种单位造价指标、速估工程量指标和设计参数，结合工程实际灵活快速地估算出所需投资；这种方法的特点是快速、准确，能密切结合工程的功能需要，充分采用各种设计参数和合理的计量单位，减少了套用估算、概算指标的盲目性，避免了套用技术经济指标或类似工程概预算造价而要做的换算调整的烦琐性，因此快速投资估算法是一种比较实用的系统的房地产开发项目的投资估算方法。3．1．4星河术丹堤项目投资估算的操作过程8．从成本管理角度看，星河·丹堤项目的特点(1)所处位置地质条件相当复杂，例如：在地基施工中有大量石方工程，需要爆破施工：有长约l公里的堤岸整治工程。有些地方需要在水面下作业；有大面积的边坡治理工程；有箱涵工程，对施工季节有严格要求。(2)住宅类型复杂，有单体别墅、TH、多层、高层、所有户型总数加起来有四五十种之多。 西北工业大学MBA论文(3)外部因素对项目的影响引起成本的增加：首先是消除星河·丹堤项目的开发建设对己入住的丰泽湖·山湖林海项目业主的抵触情绪；其次、项目南侧南坪快速路建设过程及建成后对项目的使用影响：噪音和交通组织。等等。L州b．星河·丹堤项目投资估算针对星河·丹堤项目相当复杂的项目特点，采用了基于wBs的快速投资估算法为主、综合运用各种投资估算方法进行投资估算，做到快速、相对准确地估算出项目的成本费用。工作步骤如下：(1)确定项目范围；从项目启动到竣工验收全过程(包括销售)．(2)制定项目总进度计划；以净收益最大化为指标，经优化的项目总进度计划，如下表3．1。项目详细进度计划表见附录一表3．1项目总进度计划＼时间04年05年06年07年08年≯＼＼项目启动▲10月决策完成▲4月A、C区开始销售▲5月入伙】IO月B区开始销售▲10月入伙】lO月E、F区开始销售▲12月入伙】5月D区开始销售▲5月入伙】5月(3)工作分解结构(WBS)；见附录二(4)以基于wBs的快速投资估算法为主，综合运用各种投资估算方法、在准确的情况下力求快速进行投资估算。本次投资估算费用标准参照了深圳市建设工程造价管理站发布的各类建设工程的技术经济指标。对于较复杂的工程按分部、分项结构，根据实际情况挑选类似工程的指标数据进行综合参考。对于指标中不含的土地使用补偿费、设备工器具购置费、贷款利息、前期工程费及其它费用采取了经验估计、实际咨询等办法来确定。 西北工业大学MBA论文估算过程见附录三。表3．2项目成本构成汇总项目单价(元朋)合价(刀兀)开发成本土地使用权出让金372．218000前期工程费120．15808建安工程费3544．I171403行政事业收费318．215390公共配套“9．55780住宅维修基金20．68lOOO开发费用管理费用171．68300销售费用516．925000财务费用889。1430003．2项目招标投标的成本控制为走出企业以前的单纯比价的招标模式困境，从更广阔的空间寻找长期、合适的战略合作伙伴，树立企业良好的社会形象，对星河木丹堤项目的招投标管理工作在总结以前经验的基础上做了大的调整，充分体现“双赢”指导思想。3．2．1招标机构的确立和职责a．招标机构的确立当工程项目采用招标方式发包工程时，需组织一个招标机构，负责招标过程中的决策活动和事务性工作的处理。招投标中心是星河地产招标事务的具体实旌部门，它的人员组成，是由公司内部员工、公司骋请的专业咨询机构的专业技术人员共同组成。b．招标机构的决策活动(1)确定开发项目的发包范围：即决定开发项目是全过程统包还是分阶段发包；在考虑项目的发包范围时需要综合市场的承受能力、成果质量、周期，风险等各方面因素。星河宰丹堤设计和施工分别有两家总承包单位承担。为保证招标活动的科学性和一至性，星河宰丹堤项目所有招标项目的发包范围都由项目部来确定。(2)确定承包方式和承包内容：即确定是以总价合同，还是单价合同若成本加酬金合同，以及是全部包工包料，还是部分包工包料、专业工程发包等方式来发包工程。星河拳丹堤项目在承包方式和承包内容的选择上按照以下原则进行，在实施过程中根据不同情况灵活迸行选择。一1)固定价A固定总价；以工程性质、设计图纸、工程量及规范为基础，发承包双方协商一个周定的总价。由承包方一笔包死，无特定情况不作变化。其适用条件：①招标时设计图纸完整齐全，项目范围及工程量计算依据确切，合同履行过程中不会出现较大的设计变更，承包方依据报价的工程量与实际工程量不会有较大差异：②规模较小、技术不太复杂的中小型工程： 西北工业大学MBA论文③合同工期短(一般3个月以内)。B固定单价：包括估算工程量单价和纯单价两种。①估算工程量单价：以工程量清单和工程单价表为基础和依据来计算合同价格。但最后工程结算价应按实际完成工程量计算，即合同中分部分项工程单价乘以实际工程量，锝出工程结算和支付鳃工程总价格。适用条件：a)具有初步设计图纸，工程性质比较清楚，但施工图不完整或当准备招标的工程项目内容、技术经济指标一时尚不明确具体予以规定时，往往采用此种合同形式。b)工期长、技术复杂、施工过程中可能发生各种不可预见因素较多的建设工程，伪如桩基工程。②纯单价：招标时发包方只向承包方给出发包工程的有关分部分项工程项目以及工程范围，不对工程量作任何规定。承包方只需要对这类给定的工程范围的分部分项工程作出报价，合同实施过程中按实际完成的工程量进行结算。适用条件：主要适用于没有施工图，工程量不明，却急需开工的紧迫工程，例如桩基工程。2)可调价A可调总价：以设计图纸及规定、规范为基础，在报价及签约时，按招标文件的要求和当时的物价计算合同总价(相对固定总价)。合同执行中因通货膨胀引起用工、料成本增加时，可对合同总价进行相应调整。适用条件：工程内容和技术经济指标规定很明确的项目，由于合同中列有调值条款，所以适用于工期为一年以上的工程项目，例如土建总包合同。B可调单价：工程招标文件中规定合同单价可调。在合同中签订的单价，根据合同约定的条款，如在工程实施过程中物价发生变化等，可作调整。适用条件：有的工程在招标或签约时，因某些不确定因素而在合同中暂定某些分部分项工程的单价，在工程结算时，再根据实际情况和合同约定对合同单价进行调整，确定实际结算单价。3)成本加酬金A成本加固定百分比酬金：这种合同形式，承包方实际成本是实报实销，另按实际成本的固定百分比付给承包方一笔酬金。适用条件：酬金是按实际成本百分比付给，因此酬金额因实际成本水涨船高，加大工程造价。不利于鼓励承包方关心降低成本，故很少被采用。B成本加固定金额酬金：这种合同计价方式与1)籀似。仅把固定百分比酬金改为按估算工程成本一定百分比确定一个周定不变的金额作为酬金。适用条件：仍旧不能鼓励承包商关心降低成本，但从尽快获得全部酬金减少管理人员出发，会有利于缩短工期。c成本加奖罚：在签订合同时双方事先约定该工程的预期成本或称目标成本加固定 西北工业大学MBA论文酬金，以及实际发生的成本与预期成本比较后的奖罚计算办法。适用条件：此种形式可以促使承包方关心降低成本，缩短工期，而且目标成本可以随着设计的进展雨加以调整，所以发承包双方都不会承担太大风险，故这种合同形式应用较多。4)最高限额成本加同定最大酬金：首先要确定最高限额成本、报价成本和最低成本，当实际成本没有超过最低成本时，承包方花费的成本费用及应得酬金等都可得到发包方的支付，并与发包方分享节约额；如果实际成本在最低成本和报价成本之间，承包方只有成本和酬金可以得到支付；如果实际成本在报价成本与最高限额成本之问。则只有全部成本可以得到支付；实际工程成本超过最高限额成本，则超过部分，发包方不予支付。适用条件：这种形式有利于控制投资，并能鼓励承包方最大限度地降低工程成本。c．招标机构的主要工作内容(1)发布招标通告或招标邀请函；(2)编制和发送招标文件；(3)编制标底；(4)审查投标单位资格：(5)组织现场踏勘和解答投标单位提出的问题；(6)接受并妥善保管投标单位的标函并负责为其保密；(?)开标，审核标书并组织评标；(8)谈判签订承包合同或协议。3．2．2招标程序房地产开发建设施工项目招标程序大体有以下主要环节：a．审查招标单位的资格．b．报批招标申请书。招标申请书的内容包括项目名称、情况、概算，资金来源落实情况，图纸、场地等情况是否具备招标条件，以及开发单位招标负责人情况等内容；编制招标文件，编制标底、制定评标、定标办法。“发布招标公告或招标邀请书。d．审查投标单位的资格：主要审查投标企业的等级、承担过的工程范围和社会信誉等。e．发招标文件及有关技术资料、图纸等，组织投标单位现场踏勘的招标文件答疑。f．投标单位在提交投标书的同时。必须提交由其开户银行出具的投标保证金证明书或履约保函。投标单位中标后，如果拒绝承担中标的工作任务，招标单位有权向为其出具保函的单位索取投标保证金。g．开标。开标都要公开进行，当众启封标书并宣布各投标企业的报价和其他主要内容。由招标单位及公证部门当场检验标书，不符合招标规定的，即宣布该标书无效。h．评标、定标。根据招标文件规定的决标原则，确定中标的主要依据是合理的造价， 西北工业大学MBA论文能保证质量和工期，经济效益好，社会信誉高等。i．发中标通知书并签订承包合同。3．2．3招标工程标底价格的编制标底是由成本管理部根据招标项目的具体情况，结合成本估算时的预计投资，编制的完成招标项目所需的全部费用，是依据国家规定的计价依据和计价办法计算出来的工程造价，是招标人对建设工程的期望价格。标底价格由成本、利润、税金等组成，一般应控制在批准的总概算投资限额晦。标底价格即是招标人控制建设工程投资、确定工程合同价格的参考依据，也是衡量、评审投标人投标报价是否合理的尺度和依据。⋯。籼标底价格编制的原则工程标底价格是控制投资、确定招标工程造价的重要手段，工程标底在计算时力求科学合理、计算准确。标底价格由公司成本管理部，或委托有相应资质的招标代理机构和工程造价咨询单位以及监理单位等中介组织进行编制、由公司成本管理部统一提供取费标准。标底编制人员在编制标底过程中，就遵循以下原则；(1)据国家统一工程项目划分、计量单位、工程量计算规则以及设计图纸、招标文件，并参照国家、行业或地方批准发布的定额、技术标准规范以及要素市场价格确定工程量和编制标底；(2)标底作为发包工程的期望价格，力求与市场的实际变化相吻合，要有利于竞争和保证工程质量；(3)标底应由成本、利润、税金等组成，一般应控制在批准的建设工程投资估算或总概算价格以内：(4)标底应考虑人工、材料、机械台班等价格变化因素，还应包括管理费、其他费用、不可预见费、预算包干费、措施费、现场因素费用、保险等；(5)～个招标项目只能编制一个标底；(6)招标人不得以各种原因任意压低标底价格，标的须能如实反映工程的实际造价；(7)工程标底价格完成后，就及时封存，在开标前应严格保密，不得泄露。b．标底价格的编制要求工程标底价格是招标人控制项目建设投资、掌握招标工程造价的重要手段，标底价格在计算时应科学合理、计算准确和全面。标底价格的编制需要根据招标工程的具体情况选择合适的类型和编制方法。如果在招标时施工图设计已经完成，标底价格应按施工图纸进行编制；如果招标时只完成了初步设计，标底价格只能按照初步设计图纸编制；如果招标时只有设计方案，标底价格可按可用每平方米造价指标或单位指标进行编制；同时还需考虑图纸以外的费用，如措施费、风险费用等。根据我国现行工程造价的计算方法与习惯做法，在按工程量清单计算标底价格时，单价的计算可采用工料单价法和综合单价法。 西北工业大学MBA论文酬金，以及实际发生的成本与预期成本比较后的奖罚计算办法。适用条件：此种形式可以促使承包方关心降低成本，缩短工期，而且目标成本可以随着设计的进展雨加以调整，所以发承包双方都不会承担太大风险，故这种合同形式应用较多。4)最高限额成本加同定最大酬金：首先要确定最高限额成本、报价成本和最低成本，当实际成本没有超过最低成本时，承包方花费的成本费用及应得酬金等都可得到发包方的支付，并与发包方分享节约额；如果实际成本在最低成本和报价成本之间，承包方只有成本和酬金可以得到支付；如果实际成本在报价成本与最高限额成本之问。则只有全部成本可以得到支付；实际工程成本超过最高限额成本，则超过部分，发包方不予支付。适用条件：这种形式有利于控制投资，并能鼓励承包方最大限度地降低工程成本。c．招标机构的主要工作内容(1)发布招标通告或招标邀请函；(2)编制和发送招标文件；(3)编制标底；(4)审查投标单位资格：(5)组织现场踏勘和解答投标单位提出的问题；(6)接受并妥善保管投标单位的标函并负责为其保密；(?)开标，审核标书并组织评标；(8)谈判签订承包合同或协议。3．2．2招标程序房地产开发建设施工项目招标程序大体有以下主要环节：a．审查招标单位的资格．b．报批招标申请书。招标申请书的内容包括项目名称、情况、概算，资金来源落实情况，图纸、场地等情况是否具备招标条件，以及开发单位招标负责人情况等内容；编制招标文件，编制标底、制定评标、定标办法。“发布招标公告或招标邀请书。d．审查投标单位的资格：主要审查投标企业的等级、承担过的工程范围和社会信誉等。e．发招标文件及有关技术资料、图纸等，组织投标单位现场踏勘的招标文件答疑。f．投标单位在提交投标书的同时。必须提交由其开户银行出具的投标保证金证明书或履约保函。投标单位中标后，如果拒绝承担中标的工作任务，招标单位有权向为其出具保函的单位索取投标保证金。g．开标。开标都要公开进行，当众启封标书并宣布各投标企业的报价和其他主要内容。由招标单位及公证部门当场检验标书，不符合招标规定的，即宣布该标书无效。h．评标、定标。根据招标文件规定的决标原则，确定中标的主要依据是合理的造价， 西北工业大学MBA论文能保证质量和工期，经济效益好，社会信誉高等。i．发中标通知书并签订承包合同。3．2．3招标工程标底价格的编制标底是由成本管理部根据招标项目的具体情况，结合成本估算时的预计投资，编制的完成招标项目所需的全部费用，是依据国家规定的计价依据和计价办法计算出来的工程造价，是招标人对建设工程的期望价格。标底价格由成本、利润、税金等组成，一般应控制在批准的总概算投资限额晦。标底价格即是招标人控制建设工程投资、确定工程合同价格的参考依据，也是衡量、评审投标人投标报价是否合理的尺度和依据。⋯。籼标底价格编制的原则工程标底价格是控制投资、确定招标工程造价的重要手段，工程标底在计算时力求科学合理、计算准确。标底价格由公司成本管理部，或委托有相应资质的招标代理机构和工程造价咨询单位以及监理单位等中介组织进行编制、由公司成本管理部统一提供取费标准。标底编制人员在编制标底过程中，就遵循以下原则；(1)据国家统一工程项目划分、计量单位、工程量计算规则以及设计图纸、招标文件，并参照国家、行业或地方批准发布的定额、技术标准规范以及要素市场价格确定工程量和编制标底；(2)标底作为发包工程的期望价格，力求与市场的实际变化相吻合，要有利于竞争和保证工程质量；(3)标底应由成本、利润、税金等组成，一般应控制在批准的建设工程投资估算或总概算价格以内：(4)标底应考虑人工、材料、机械台班等价格变化因素，还应包括管理费、其他费用、不可预见费、预算包干费、措施费、现场因素费用、保险等；(5)～个招标项目只能编制一个标底；(6)招标人不得以各种原因任意压低标底价格，标的须能如实反映工程的实际造价；(7)工程标底价格完成后，就及时封存，在开标前应严格保密，不得泄露。b．标底价格的编制要求工程标底价格是招标人控制项目建设投资、掌握招标工程造价的重要手段，标底价格在计算时应科学合理、计算准确和全面。标底价格的编制需要根据招标工程的具体情况选择合适的类型和编制方法。如果在招标时施工图设计已经完成，标底价格应按施工图纸进行编制；如果招标时只完成了初步设计，标底价格只能按照初步设计图纸编制；如果招标时只有设计方案，标底价格可按可用每平方米造价指标或单位指标进行编制；同时还需考虑图纸以外的费用，如措施费、风险费用等。根据我国现行工程造价的计算方法与习惯做法，在按工程量清单计算标底价格时，单价的计算可采用工料单价法和综合单价法。 西北工业大学MBA论文c．标底文件的主要内容(1)标底编制的综合说明；(2)标底价格，包括标底价格审定书、工程量清单、标底价格计算书、现场因素和施工措施费明细表、工程风险金测算明细表、主要材料用量表等；(3)主要人工、材料、机械设备用量表；(4)标底附件，包括各项交底记录、各种材料及设备价格来源、现场地质水文的有关资料、施工方案和组织设计、特殊施工方法等；(5)标底价格编制的有关表格。3．2．4标底价格的审查对于房地产开发企业来说，在招投标过程中的投资和成本控制主要体现在标底的审鸯工作中。必须重视标底价格的审查，保证标底价格的准确、严谨和科学合理，否则标底价格将起不到控制投资的作用。审查标底价格的目的在于检查标底价格的编制是否真实、准确，从而达到控制项目投资的、降低工程成本的效果。标底价格审查的主要内容：a．标底价格的计价内容，包括承包范围、招标文件规定的计价方法及招标文件的其他有关条款：b．标底价格组成内容，包括工程量清单、工程量清单的单价、直接费、问接费、管理费、有关文件规定的取费、税金，以及主要材料、设备需用数量等：c．标底价格相关费用，包括人工、材料、机械台班的市场价格、措施费、现场因素费用、不可预见费用及施工期间价格波动的风险费用等。积极引进市场机制和竞争机制，在承发包上实行招投标，是实现成本控制工作的重点。把竞争机割弓}入全过程投资控制，在相对平等的条件下迸行招标承包，择优挑选工程承包公司、设计单位、施工单位和材料设备供应单位。实践证明：引进市场机制，实行工程招投标，推行公平、公正、公开竞争，是降低工程造价，缩短建设工期、保证工程质量的有效措施。同时，还是实现优胜劣汰，选择理想的建筑企业作为合作伙伴，杜绝承发包领域的腐败行为的有效手段。通过设计招投标优选设计方案，为工程造价控制创造了良好的开端。同样，施工招投标，可以选择报价合理，施工方案先进，技术力量强，工期短的施工企业，为工程进度、质量和投资控制打下了良好的基础。另外通过公平竞争，可达到优化施工组织设计，使人员、机械和材料的安排更加合理：提高了工程质量，加快工程进度，缩短了工期，促进了销售，加快了建设资金的回笼，从而达到降低工程造价的目的。3．3项目规划设计阶段成本控制计划2房地产开发项目的设计阶段对开发成本的全过程控制起着十分重要的作用，是实现房地产开发企业根据可行性研究拟定的设计委托书及投资估算的过程，是对房地产开发项目进行全面规划和意图具体实施的过程。同时，对工程成本控制具有十分重要的意 西北工业大学ⅧA论文义。因此，规划设计阶段必须采取有效措施来控制工程造价。在方案确定后，项目的设计按初步设计和施工图两个阶段进行。3．3．1设计阶段成本控制目标的划分在设计阶段，设计单位根据计任务委托书的要求和设计合同的规定，将设计概算控制在委托设计的投资限额内。开发商除了在技术上与设计单位沟通外，同时要进行相应的成本管理控制工作。a．设计概算设计单位根据批准的可行性研究报告、投资估算和工程设计承包合同进行初步设计。在此阶段设计单位根据初步设计图纸和说明书及概算定额编制初步设计总概算，概算一经批准，即为开发建设项目成本控制的最高限额；b．施工图预算根据批准的初步设计文件或扩大初步设计文件和主要设备定货情况进行施工图设计。此阶段根据施工图纸和说明书及预算定额编制施工图预算，用以核实施工图阶段成本控制是否超过批准的初步设计概算。设计阶段的成本控制是一个有机的整体，各设计阶段的成本估算、概算和预算相互制约、相互补充，前者控制后者，后者补充前者，共同组成房地产开发项目成本控制系统。3．3．2规划设计阶段成本控制主要措旋房地产开发企业在规划设计阶段采取的多种成本控制措施和降低成本的方法：优化设计、进行设计招标、进行限额设计、进行设计概算和施工图预算的编制和审查等等，从而降低项目的建筑安装工程费用和项目的实际支出成本，最终实现预期的经济、社会、环境效益。a．规划设计采用招投标制进行设计招标，推行限额设计，是设计阶段控制工程造价的有效手段。实行设计招标，可多方面择优选择设计方案。通过设计招标竞争，对提高设计质量，最大限度地减少设计变更，缩短设计周期，提高设计概算和藏工图预算的准确性，防止“三超”(概算超估算，预算超概算，结算超预算)，具有重要的实际意义。将限额设计贯穿于项目设计的全过程，从投资决策开始就根据投资估算设立目标限额，并以此为限严格控制施工图及施工过程中的设计变更，直至项目实施的施工图设计阶段重点控制工程量，达到合理使用人力、物力、财力，提高资金的使用价值，进而提高投资效益。为此，概预算工作不仅要反映设计，计算工程造价，更要能动地影响设计，优化设计，并且发挥其控制工程造价、促进合理使用资金的作用。因而，在工程设计阶段做好技术与经济的统一是全面造价管理的重要环节。一方面成本管理人员主动与设计管理人员配合，认真运用价值工程原理及投资分析方法，对设计方案进行多方面分析比较和选择，同时加大经济论证的比重：另一方面在满足投资者所要求达到的使用功能和工期的前提下，计算出最合理的工程造价。工程建设实行投标制是市场竞争机制在建筑领域中的具体表现，打破了吃“大锅饭”的体制，为项目在规 西北工业大学MBA论文划设计阶段提高设计质量，进行投资控制提供了契机。b．规划设计树立“以人为本”的思想，适应市场需求。随着计划经济向市场经济的转化，房地产企业已由过去被动地接受设计转变为能动地根据市场引导设计，主要表现在设计前对房地产市场的调研上和在公司内部设立规划设计部直接与营销策划部门衔接，一切从消费者需求出发，实现“以人为本”的营销理念。c．优化设计是控制工程造价的关键总体规划一经确定．如何搞好优化设计便是房地产开发项目控制造价的关键。例如层高的控制，在满足规范的情况下，层高如果每降低O．1m，就可节约成本1．1％。同时，针对地形、地貌起伏较大的情况，要做到因地制宜、合理利用。另外。精心设计，仔细的会审图纸，减少设计变更，也是控制造价的～个重要措施。4)推行限额设计，控制项目总投资3．3．3推行限额设计，控制项目总投资a。限额设计限额设计就是按着批准的投资估算控制初步设计，按批准的初步设计总概算控制施工图设计。即将审定的投资额和工程量先行分解到各专业，然后再分解到各单位工程和分部工程。各专业在保证使用功能的前提下，按分配的投资限额控制设计，严格控制技术设计和施工图设计的不会理变更，以确保总投资限额不被突破。b．限额设计的成本控制目标将上一阶段审定的投资额作为下一设计阶段投资控制的总体目标。将该项目总体限额目标层层分解后确定各专业、各工种或备分部分项工程的分项目标。在该项工作中，提高投资估算的合理性与准确性是进行限额设计目标设置的关键环节，特别是各专业、各单位工程或分部、分项工程如何合理划分、分解到的限额数量的多少、设计指标制定的高低等都将约束项目投资目标的实现，都将会对项目的建造标准、使用功能和工程质量等方方面面产生影响。限额设计体现了设计标准、规模、原则的合理确定和有关概算基础资料的合理取定，是衡量勘察设计成本控制工作质量的综合标志，应将其作为提高设计质量工作的管理目标，从而最终实现规划设计阶段成本控制的目标，因此必须对规划设计工作的各个环节进行多层次的控制与管理。c．限额设计成本控制工作的主要内容限额设计贯穿房地产开发项目可行性研究、勘察设计、技术设计、施工图设计各个阶段，在每个专业、每项设计中都应将限额设计作为重点工作内容。在各阶段设计工作开始前由开发公司将成本控制要求连同设计任务书交由设计单位，明确限额目标，实行工序管理。各专业限额设计的实现是限额目标得以实现的重要保证。限额设计成本控制工作包括以下内容：(1)重视初步设计方案的选择 西北工业大学MBA论文初步设计应为多方案比较选择的结果，是房地产开发项目投资估算的进一步具体化。在初步设计开始时，项目总设计师应将可行性研究报告的设计原则、建设方案和各项控制经济指标向设计人员交底，对关键设备、总图方案、主要建筑和各项费用指标要提出技术经济比较方案，要研究实现可行性研究报告中投资限额的可能性．同时各专业设计人员应强化成本控制意识，在拟定设计原则、技术方案和选择设备材料过程中应先掌握其市场参考价，严格按限额设计所分解的投资额进行成本控制设计，并以单位工程为考核单元，事先作好专业内部平衡调整，提出节约投资、降低成本的措施，力求将开发成本控制在限额范围内。(2)严格控制施工图预算施工图设计是指导项目开发建设的主要文件，是设计单位的最终产品。限额设计成本控制就是将施工图预算严格控制在批准的设计概算范围以内并有所节约。施工图设计必须严格按照批准的初步设计确定的原则、范围、内容、项目和投资额进行。施工图限额设计的重点应放在初步设计工程量控制方面，控制工程量一经审定，即作为施工图设计工程量的最高限额，不得突破。当初步设计受外界条件限制时，往往会造成施工图设计阶段发生局部修改、变更，可能引起已确定的概算成本发生变化，这种正常变化在一定范围内是允许的，但须经核算与调整。若设计方案发生重大变更时，原初步设计就已失去指导施工图设计的意义，此时必须重新编制或修改初步设计文件，重新编制和修改初步设计概算，以满足开发项目成本控制的要求。为做好限额设计控制工作，相应建立健全相应的设计管理制度，尽可能将设计变更控制在设计阶段，对影响工程投资的重大设计变更，需进行由多方人员参加的技术经济论证，使房地产开发项目投资得到有效控制。。“d．限额设计成本控制的全过程限额设计的全过程实际是开发项目投资目标管理的过程，即投资日标分解与计划、目标实施、目标实施检查、信息反馈的控制循环过程；见图3．1。3．3．4设计概算成本控制与审查8．设计概算的成本控制设计概算是在初步设计阶段，由设计单位按照设计要求概略地计算拟开发项目从立项开始到交付使用为止全过程所发生的费用的文件，是设计文件的重要组成部分。设计概算分为单位工程概算、单项工程综合概算、建设工程总概算三级。其编制内容详见下图3．2。建设工程总概算单项工程综合概算工程建设其他费用概算各单位建筑工程概算各单位设备及安装工程概算预备费、投资方向调节税、建设期利息、经营性项目铺底流动资金 西北工业大学MBA论文图3．2项目总概算内容b．设计概算对成本控制的影响(1)设计概算是施工图预算的最高限额，对后续阶段成本控制起着积极的指导作用；(2)设计概算的准确与否将直接影响到房地产开发项目的投资，从而对开发成本控制也将会产生极大影响。(3)是实行建设工程投资控制及确定承包商的依据；(4)是进行“三算”对比、考核房地产企业开发建设成本控制和投资效果的依据： 西北工业大学MBA论文图3．1限额设计控制流程图c．设计概算的成本控制目标分解设计概算是从最基本的单位工程概算编制开始逐级汇总而成。(1)单位工程概算的编制分为建筑工程概算和设备及安装工程概算； 西北工业大学MBA论文(2)单项工程综合概算是以单项工程为编制对象，确定建成后可独立发挥作用的建筑物或构筑物所需全部开发建设费用的文件，由该单项工程内各单位工程概算书汇总丽成。综合概算书是工程项目总概算书的组成部分，是编制总概算书的基础文件，一般由编制说明和综合概算表两部分组成；(3)总概算是以整个开发项目为编制对象，确定项目从立项开始，到竣工交付使用整个过程的全部开发费用的文件，它由各单项工程综合概算及其他工程和费用概算综合汇编而成。总概算书一般由编制说明、总概算表及所含综合概算表、其他工程和费用概算表组成。d．设计概算成本控制的审查对于房地产开发企业来说，做好设计概算的审查工作是十分重要的。只有做好设计概算的审查工作，才能有利于房地产开发企业合理分配投资资金，加强投资计划和成本控制管理；才能有助于促进概算编制人员严格执行有关概算的编制规定和费用标准，提高概算的编制质量；才能有助予促进设计的技术先进往与经济合理性；才可能使下阶段投资控制目标更加科学合理，缩小概算与预算之间的差距，提高房地产开发项目投资的经济效益。(1)审查的主要内容：1)审查设计概算编制依据的合法性、时效性和适用范围；2)审查单位工程概算中建筑工程概算的工程量、采用的定额或指标、材料预算价格和其他各项费用；3)审查单位工程概算中设备及安装工程概算的设备原价、设备运杂费、进口设备相关费用、各种安装设备的单价、安装工程量及采用的概算指标的合理性和准确性；4)审查综合概算和总概算是否符合国家相关法律法规；是否根据现场条件实事求是地反映房地产开发项目总投资：综合概算及总概算文件反映的内容是否完整、工程项目确定是否满足设计要求；建设规模，建设标准、规划指标是否符合设计文件要求；各项经济技术指标是否经济合理；(2)审查的方式和步骤设计概算的审查方式一般采用集中会审的方式进行。由会审单位分功审查，然后集中研究共同定案。设计概算审查是一项复杂而细致的技术经济工作，审查小组由成本管理人员和设计管理共同构成，这样同时具备相关专业技术知识，又应具有熟练的编制概算能力，审查按如下步骤进行：1)概算审查的准备：了解设计概算的内容组成、编制依据和方法；了解建设规模、规划指标；熟悉设计图纸和说明书，掌握概算费用的构成和有关技术经济指标；收集概算定额、概算指标、取费标准等有关规定文件资料；2)进行概算审查：3)进行技术经济比较分析；4)对概算审查中出现的问题要在对比分析、找出差距的基础上深入现场进行实际调 西北工业大学MBA论文查研究，了解设计概算是否经济合理，并及时核实概算投资；5)对审查过各程中发现有问题要及时清理，对项目的实际成本和有关数据资料等进行收集整理，为后续工作积累资料。3．3．5施工图预算的成本控制与审查施工图预算是根据批准的施工图设计、预算定额和单位计价表、施工组织设计文件以及各种费用定额等有关资料进行计算和编制的单位工程预算造价的文件。施工图预算是拟开发房地产项目设计概算具体化文件，也是单项工程综合概算的基础文件。施工图预算的编制对象为单位工程，因此也称单位工程预算。施工图预算按建筑工程预算、设备安装工程预算两大类划分。⋯1a．施工图预算的编制步骤施工图预算的编制方法主要有两种：单价法和实物法；星河，I丹堤项目施工图预算一般采用单价法进行编制；单价法编制施工图预算的步骤如下：(1)准备资料、熟悉施工图纸和施工组织设计；(2)计算工程量；(3)套工料单价；(4)编制工料分析表：(5)计算其他各项费用和利税并汇总造价；(6)复核；(7)填写封面，编制说明。b．施工图预算成本控制的审查(1)审查的内容审查的重点是捕工图预算的工程量计算是否准确、定额单价套用是否合理、各项取费标准是否符合现行规定等方面。1)审查工程量：主要是按照分部分项工程进行审查；如土方工程、打桩工程、砖石工程、钢筋混凝土工程、水暖工程、电气照明工程等。2)审查定额或单价的套用：主要是审核分项工程单价是否与预算定额单价相符；需进行单价换算的，审查换算的分项工程是否符合定额规定及换算是否正确；审查补充定额是否符合编制原则、单位计价表计算是否正确。3)审查其他相关费用：其他有关费用包括的内容各地不同，具体审查时注意是否符合当地相关规定和定额的要求：计划利润和税金的审查。重点应放在计取基础和费率是否符合当地有关的现行规定。(2)审查的步骤l>审查的准备工作：熟悉施工图纸；根据预算编制说明，了解预算包括的工程内容及范围；弄清所有单位工程计价表的适用范围，收集并熟悉相应的单价、定额资料等； 西北工业大学MBA论文2)选择审查方法、审查相应内容；对于房地产开发企业来讲，由于开发项目的规模、复杂程度不同，编制施工图预算难易和质量就不同，就选择适当的审查方法进行审查；3)整理审查资料并调整定案：综合整理审查资料，同编制单位交换意见，定案后编制调整预算。(3)审查方法施工图预算的审查方法主要有；逐项审查法又称全面审查法、标准预算审查法、分组计算审查法、对比审查法、筛选审查法和重点审查法：审查人员根据项目的特点、开发项目的复杂程度和现有审查人员情况综合考虑，选择一种或几种方法组合，来实现对施工图预算的审核工作，从而达到控制投资、降低成本效果。 西北工业大学MBA论文4项日建设及收尾阶段的成本管理4．1材料设备的认质认价如何才髓为企业嘉e{!导最大利润，把每一个工程项目变成企业的利润中心昵?加强价的控制与量的控制。对价的控制，由于材料价占整个工程造价的50％左右，而对于大部分材料信息价与市场脱节，故特制定了认质认价制度，通过材料、设备认质认价的控制，合理控制工程成本，保证材料、设备的供应质量、进度、服务等满足项目开发的要求。吲4．1．1制度中用到的术语认质认价：建设单位依据合同规定通过对材料、设备的技术性能、技术指标、价格进行综合分析、比较，确定其质量、价格、供应商范围后，施工方按照建设单位要求负责采购的活动。乙供材料、设备：合同约定条件中，由施工方自行组织采购，并作为项目工程使用的材料、设备。三方协议：指依据合同对认综合价的材料设备，为明确建设单位、施工方和供应商之间的责任和义务而签订的协议。三方协议中施工方作为甲方，负责按照建设单位认质认价要求订货和进行旖工管理。供应商作为乙方负责供货并安装、调试，建设单位作为丙方承担付款责任。4．1．2、管理职责a．董事长：批准估算总金额超过20万元的材料设备认质认价结果tb．董事长助理／集团常务副总裁：负责审查估算总金额超过20万元的材科设备认质认价结果：c．总经理；批准拟参加材料、设备认质认价单位；批准估算总金额lO一20万元的材料设备认质认价结果：签署三方协议。d．总工程师：批准材料设备认质认价招标文件，审核拟参加材料、设备认质认价单位和认质认价结果。el材料部主管领导；统筹材料、设备认质认价管理，签发认质认价函件，批准估算总金额10万元以下的材料设备认质认价结果。f．材料部(1)收集材料设备供应商信息，建立、补充、完善供应信息库；(2)组织材料，设备认质认价招标文件的编制、发标、答疑、评标、投标报价的比较和分析、谈判．定标：(3)组织对投标单位的考察并审核、推荐投标单位；(4)负责组织三方协议的签订工作。并向公司相关部门发放；(5)配合成本管理部对需要核价的乙供材料设备进行核价。43 一．耍j!三些盔堂!堡垒笙壅g．规划设计部(1)负责材料、设备的选型，明确材料设备技术参数和要求；(2)负责提供招标需要的图纸，对影响建筑效果等饰面材料负责提供材料样板；(3)必要时参与供应商考察、招标文件评审及招标过程中的谈判、定标推荐。h．项目部(1)督促并审核旌工方提交的材料设备认质认价清单，提出采购需求；(2)必要时参与供应商考察及招标过程中的谈判、定标推荐；(3)审核认质认价结果；(4)督促施工方按照合同要求及时与供应商签订供货合同，并跟踪其执行和各案；(5)负责认质认价材料设备到货后的验收。i．成本管理部(1)审核材料设备认质认价清单中的工程量及估算总金额；(2)必要时参与招标过程中的谈判、定标推荐{(3)审核认质认价结果；(4)负责依据合同约定及材料设备认质认价结果办理结算。j．招投标管理中心负责在合同中明确认质认价材料设备范围、操作方式，双方责任和义务、检验办法、违约责任及售后服务条款等。k．审计部(1)参与供应商考察；(2)负责收标，并全过程参与材料设备认质认价工作；(3)负责材料设备认质认价程序的合法性和公正性监督。4．1．3工作程序8．认质认价工作的指令来源(1)招授标管理中心应在合同中明确认质认价材料设备范围、操作方式，双方责任和义务、检验办法、违约责任及售后服务条款等。(2)项目部依据合同督促施工方提交材料设备认质认价清单，并经审核后，转发材料部。清单需包含的内容有：材料设备名称、规格／型号、数量、使用区域及要求认质认价完成的时间。(3)规划设计部对影响建筑效果等饰面材料应提供材料样板。b．认质认价方式的确定(1)估算总金额预估在10万元(含)以下的材料设备，采取直接组织供方报价确定其价格和供应商，经材料部主管领导批准后，以‘认质认价函》的形式发文给相应的施工单位，并同时报项目部和成本管理部备案。(2)估算总金额预估在lO一20万元(含)的材料设备，选择不少于三家供方以议标 西北工业大学MBA论文的形式，按“货比三家”的原则组织谈判。审计部参加谈判确定推荐供应商范围，一般情况下应推荐2家以上供应商供施工方选择，认质认价结果报总经理批准后，以‘认质认价函》的形式发文给相应的施工单位，并同时报项目部和成本管理部备案。(3)对于按规定应招标但因项目部提出急需认质认价的材料设备，由项目部提出书面申请报主管领导、总经理／董事长批准，可采取议标或直接委托方式确定。(4)对于其他按规定应招标但因特殊情况或特别原因不进行招标的材料设备，由材料部提出书面申请报主管领导、总经理／董事长批准，可采取议标或直接委托方式确定。(5)除上述(1)一(4)以外的所有认质认价业务，均需按以下c条的规定执行c．招标供方选择与管理(1)招标认质认价材料设备应选取不少于三家单位参加竞标，并根据估算金额大小增加竟标单位数量。(2)认质认价材料设备供应计划按照‘计划管理程序》的规定执行．(3)在认质认价材料设备供应计划经审批后，材料部接到项目部转交的材料设备认质认价清单后，组织相关部门对供方进行选择，并确定拟参加材料设备认质认价单位，以《认质认价投标单位审批表》的形式报相关部门和领导审批，具体参照《投标单位确定作业指引》执行。(4)招标文件的编制及审批材料部在接到项目部转交的材料设备认质认价清单后，在规定的时间内编制招标文件，以《认质认价招标文件审批表》的形式报相关部门和领导审批(其内容包括投标报价书、投标报价要求、材料设备质量／技术要求、验收标准等)。在发标前规划设计部应提供涉及饰面效果的认质认价材料样板，成部管理部应对清单中的工程量进行审核。具体实施参照《招标文件编制作业指引》执行。(5)招标实施过程的控制认质认价材料设备招标实施过程包括发标、答疑、收标、开标、评标、谈判、定标(确定材料设备单价和推荐的供应商)。定标结论，以《认质认价结果审批表》的形式报相关部门和领导审批，一般情况下应于审批完成后发出《认质认价函》，如业务紧急时，由材料部主管领导口头请示批准人同意，可先向施工方签发《认质认价函》，对涉及饰面效果的材料应于发函同时向项目部和施工方提供经设计部确认的材料样板。具体过程控制参照《招标实施过程作业指引》、《评标、定标委员会管理指引》执行。(6)三方协议签订、审批、执行控制对需要签订三方协议的材料设备在发出《认质认价函》后，督促并会同施工方和供应商及时签订三方协议，具体参照‘合同管理作业指引》执行。d．材料、设备的检验认质认价材料、设备的检验由项目部负责组织相关单位和部门按《认质认价函》要求和材料样板进行数量、规格型号、证明文件、表观质量等的验收，需要时，按照国家检验要求取样送检。具体按《材料设备验收作业指引》执行。 西北工业大学MBA论文e．售后服务售后服务要求，招投标管理中心在总、分承包合同和房屋使用保证书内予以规定。f．材料设备核价：合同约定条件下，属乙供材料设备但在合同执行中或竣工结算时，按照约定的结算原则无法确定其价格，而有必要通过核价方式确定其主材价格的，由成部管理部提出相应的核价清单和要求，材料部参照本作业指引执行，并将核价结果以《工作联系函》的形式发给成本管理部，作为结算的依据。4．2设计变更管理设计变更是指设计部门对原施工图纸和设计文件中所表达的设计标准状态的改变和修改P根据以上定义，设计交更包含由于设计工作本身的漏项、错误或其它原因而修改、补充原设计的技术资料。设计变更是工程变更的一部分内容，因而它也关系到进度、质量和投资控制。所以加强设计变更的管理，对规范各参与单位的行为，确保工程质量和工期，控制工程造价，进面提高设计师设计水平都具有十分重要的意义。为保证设计变更的合理性、经济性，减少或消除设计变更对投资和进度的影响，对本项目的设计变更执行以下管理规定。4．2．1管理职责a．董事长：批准涉及销售合同或增加投资额大于50万元的设计变更。b．董事长助理：审核涉及销售合同或增加投资额大于50万元的设计变更。c．项目部主管领导；统筹设计变更管理。d．项目部：组织设计变更管理。e．营销策划部：审核涉及销售合同改变的设计变更。‘f．规划设计部：审核涉及功能配置、建造标准、外观造型、材料、做法改变的设计变更；审核物业管理需要的设计变更。g．物业管理公司：参与审核涉及物业管理有关的设计变更。i．项目事务部：审核涉及报批报建改变的设计变更。h．成本管理部：负责对《设计变更申请》进行估价，对50万元以上的设计变更实旌预警。4．2．2工作程序a．设计变更控制原则(1)事先变更原则：不管是设计缺陷与错误、客户需求，还是现场施工管理引起的设计变更，尽量在需要变更的部分施工之前进行变更，避免返工、浪费成本和影响工期。(2)先算后做原则：对设计变更必须事先测算成本，经相关领导批准后才能施工。(3)设计变更完工确认原则：设计变更完工后必须予以确认，避免重复计算或“变而不做或少做”。(4)谁的责任谁承担的原则；事先约定设计、设计审查、施工监理、施工等单位与公 西北工业大学MBA论文司各部门的职责，因谁的原因导致谁承担相应责任。b．设计变更的提出(1)由公司提出的，因客户需求对原设计功能配置要求的变更，或材料、设备替换等的变更要求，由营销策划部统一填写《设计变更申请》．(2)因规划设计要求改变建造标准、岁卜观造型、材料、做法等，由规划设计部统一填写《设计变更申请》。(3)设计单位、施工单位、监理单位或公司其他部门发现因设计错误变更，以及因旅工单位技术措施、施工不便、材料采购等非功能变化引起的修改，由项目部统一填写《设计变更申请》。(4)因投资控制或杜绝设计浪费引起的变更，由成本管理部统一填写《设计变更申请》。(5)设计单位对图纸的补充完善不属于修改设计内容，按《设计控制程序》执行。(6)《设计变更申请》的提出部门应跟踪审批过程。c．设计变更申请的分类审核设计变更申请的提出部门，应判定以下分类，并进行相应审核：(1)涉及销售合同改变的，由营销策划部审核。(2)涉及功能配置、建造标准、外观造型、材料、做法改变的，由规划设计部审核。(3)涉及物业管理事务的，由营销策划部审核，物业管理公司参与审核。(4)涉及报批报建改变的，由项目事务部审核。(5)涉及造价增加的，由成本管理部审核并判定涉及增加金额在50万元内或外。(6)项目部审核所有《设计变更申请》。d．设计变更申请的批准(1)50万元以上的设计变更，由成本管理部进行评估分析，按《项目设计变更预警程序》执行。(2)涉及销售合同或增加投资额大于50万元的设计变更，报董事长批准；其他设计变更，报项目部主管领导批准。(3)经批准的《设计变更申请》由项目部组织实施e．设计变更的形成及批准(1)项目部督促设计单位，按批准的《设计变更申请》完成《设计变更》，经项目部主管领导批准执行。(2)在特殊情况下，项目部经与相关部门和设计单位口头沟通后，可以先发出《设计变更》，但项目部须补办《设计变更申请》批准手续。(3)经批准的《设计变更》，由项目部发到成本管理部等相关部门或单位f．设计变更的实施及确认(1)项目部按批准的《设计变更》组织实施设计变更。(2)《设计变更》实施后，项目部应及时组织确认，按《竣工结算有效性管理作业 西北工业大学MBA论文指引》执行。g．设计变更的结算经确认的《设计变更》。由成本管理部按《竣工结算作业指引》执行。4．3现场签证管理在工程建设过程中，设计图纸以外及施工图预算中没有包含的而现场又实际发生的施工内容很多。如：地下障碍物的拆除或恢复，人力不可抗拒灾害造成的损害，措施性工程，地质条件发生变化，旌工现场受各种因素的限制而导致施工条件的改变等等。对于这些因素所发生的费用，有人称之为“预算外”费用；有人称之为“现场签证”费用。由于它在整个工程投资中所占的比例较小，但若不严格管理、堵塞漏洞，就会因小失大，势必增加总投资L"’甫人说，一些施工企业为了赚钱和弥补亏损都靠现场签证，这虽然有些夸大其词，但也从一个侧面反映了现场签证管理的重要性。为加强现场签证管理，有效控制工程造价，保证项目顺利进行，星河}丹堤项目现场签证管理办法如下：4．3．1适用范围a．经甲方确认的工作(程)联系函(含设计单位、业主、监理、施工单位)、会议纪要(含图纸会审资料)、设计变更(修改)引起的工程量调整，无图纸或有图纸无法算工程量的办理签证。b．按照蓝图施工完毕，后经甲方同意的变更修改原蓝图设计部位，产生的凿除、搬运等工程量的调整，办理签证。c．甲方项目部专业工程师自行设计并经甲方批准直接下发的图纸，产生工程量的调整，办理签证。d．甲方需要办理签证的其它情况。e．施工方案、施工组织设计涉及到费用的，不做签证处理，由施工单位单独列出清单，报成本管理部审核，现场只确认涉及费用增加事项是否实施。4．3．2管理职责&项目部主管领导：统筹现场签证管理。b．项目部(1)组织现场签证管理：(2)负责将本文件对监理、施工等单位的工作要求、处理及约束办法以招标、合同文件予以明确。c．相关部门或人员：按《现场签证授权一览表》参与现场签证管理。d．档案室：负责相关资料的存档和管理。4．3．3现场签证的有效性a．有明确的签证依据或原因。b．乙方现场工程师及项目经理签字及盖章。48 西北工业大学MBA论文c．监理单位现场监理工程师、总监签字及盖章。d．甲方五级签证(专业工程师、成本管理工程师、项目经理、工程总监、项目部主管领导)e．需列明具体工程量，附计算式及附图；工程变更应附变更指令I相关证据。(详见工程量现场核量单)。f．乙方在施工单位15天内将现场签证单报监理方及甲方项目部，逾期上报视为乙方放弃签证权益(若为减少工程量，甲方将在结算中宜接扣除)。4．3．4、现场签证办理程序a．可以依据施工图纸(设计变更图纸)计算工程量的，原则上不报签证．施工单位根据施工图纸完成后，报《现场工程量确认单》，由监理、甲方确认。b．施工单位上报的签证单要一式五份，监理、业主审批完成后的签证单，施工单位留三份，监理、甲方项目部各留一份。c．施工单位在接到设计院、甲方、监理的变更指令(符合签证条件)后，请甲方、监理的专业工程师现场核量，三方核量后在《现场工程量确认单》签字确认，作为签证的原始依据。d．现场土方回填不做签证处理，具体操作方法：施工单位、监理、甲方三方现场实测回填方量，在《现场工程量确认单》描述工程量，三方签字认可，最后统一报成本管理部进行结算。e．施工单位在收到已经签署完毕返回的签证单后，每月的5号前编制上月签证预算报送业主成本管理部。f．工程签证单上不能用涂改液迸行涂改。在签证单上签字人员字迹要工整，大小适中。监理、甲方专业工程师如认为施工单位上报的签证单不符合要求，要及时退给施工单位，并在签证单上注明退单原因，施工单位按照规定格式重新上报签证单上报，监理、甲方重新处理签证。g．现场工程师口头通知产生的工程量签证，现场工程师事后要下发书面通知，将书面通知做为签证单的附件。h．每周定时。甲方、监理专业工程师及施工单位的预算人员对上周发生的现场签证单的疑难问题集中开会处理一次。4．3．5签证的时效8．以《现场工程量确认单》上甲方、监理签字的时间开始，施工单位在15天内将签证上报监理专业工程师，监理项目部在接到签证之日起，5天内审批完成，上报甲方，甲方在接到签证之日起lO天内审批完成，由监理下发给施工单位。b．旌工单位在完成设计院下的《设计变更》中的内容后，在完成之日起15天内报《星河·丹堤现场确认单》，监理在接到确认单后5天内确认，甲方在接到确认单后10天确认完成后，由监理下发。 西北工业大学MBA论文c．返回的签证单，重返回之日起计，施工单位五天之内上报监理、甲方，监理、甲方在15天内批复完成并返回给施工单位。d．现场工程师口头通知产生的工程量签证，根据甲方、监理书面通知上的时间，在15天内上报监理、甲方。e．《图纸会审记录》分三个阶段(地下室阶段、主体结构阶段、装修阶段)统一报《现场工程量确认单》，由监理、甲方确认，确认时限同设计变更时限。如有部分施工项目贯穿整个施工期的，可在该项目完成后15天内报监理、甲方确认。4．4项目收尾阶段的成本核算与分析为了加强项目成本管理，规范成本核算，正确计算开发产品成本，便于成本资料的比较和分析，及时发现成本管理中存在的问题、寻求降低成本的途径，根据公司的相关管理制度及IS09000相关管理体系文件与我国具体会计准则等有关规定，制定本项目成本核算指导规定PJ4．4．1成本核算的基本程序a．根据成本核算对象的确定原则和项目特点，确定成本核算对象。b．按成本核算及管理的要求，设置有关成本核算会计科目和帐簿，按成本核算对象归集开发成本费用。c．按受益原则和配比原则，确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分配方法、标准。d．将归集的开发成本费用按确定的方法、标准在各成本核算对象之间进行分配。e．编制项目开发成本计算表，计算各成本核算对象的开发总成本。f．正确划分完工和在建开发产品之间的开发成本，分别结转完工开发产品成本，按建筑面积计算完工产品单位成本。g．正确划分可售面积、不可售面积(由主管部门划分提供)，根据有关规定分别计算可售面积、不可售面积应负担的成本，按与结算销售收入配比的原则正确结转完工开发产品的销售成本。h．编制成本报表，根据成本管理和核算要求，总括反映各区的成本情况．4．4．2成本核算对象的确定项目成本核算对象的确定一般原则：应满足成本计算的需要；便于成本费用的归集；利于成本的及时结算；适应成本监控的要求。4．4．3成本核算的具体内容8．成本项目设置开发产品成本核算应视开发产品的具体情况，按制造成本法设置成本项目。成本项目一般包括下列六项：(1)土地征用及拆迁补偿费； 西北工业大学MBA论文(2)前期工程费：(3)建筑安装工程费；(4)配套设施费；(∞开发间接费；(6)项日期间费用的开支。b．备成本项目的费用范围如下，(1)土地征用及拆迁补偿费指为取得土地开发使用权而发生的各项费用，主要包括以下内容：1)土地征用费l2)拆迁补偿费I3)市政配套费；4)其他：如土地开发权批复费、土地面积丈量测绘费等。(2)前期工程费指在取得土地开发权之后、项目开发前期的筹建、规划、设计、可行性研究、水文地质勘察、测绘、“三通一平”等前期费用。主要包括以下内容；1)项目整体性批报建费：2)规划设计费；3)勘测丈量费：4)“三通一平”费：5)临时设旋费：6)预算编、审费；7)其他：包括挡光费、危房补偿鉴定费、危房补偿鉴定技术咨询费等。(3)建筑安装工程费指项目开发过程中发生的列入建筑安装工程施工图预算项目内的各项费用(含设备费、发包工程向承包方支付的临时设施费和劳动保险费)，有甲供材料、设备的，还应包括相应的甲供材料、设备费。发包工程应依据承包方提供的经甲方审定的“工程价款结算单”来确定。(4)配套设臆费指房屋开发过程中，根据有关法规，产权及其收益权不属于开发商，开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设施支出。该成本项目下按各项配套设施设立明细科目。(5)营销广告费用指房地产开发企业为利于项目的租、售而开展的一系列活动所发生的各项费用。营销广告费用包括：1)销售代理费；2)广告调查费； 西北工业大学MBA论文3)广告制做费：4)广告设计费；5)广告发布费。(6)开发问接费指房地产开发企业内部独立核算单位为组织和管理开发产品的开发建设而发生的各项费用。开发问接费的内容包括：1)现场管理费用；2)利息并借款费用；3)固定资产投资方向调节税：4)物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金；5)质检费；6)其他：项目交付使用后发生的，按规定或协议应由开发商承担、补贴给物业管理公司的水、电、煤气、暖气等价差，以及其他应计入开发间接费的费用。(7)项目期间费用的开支I)营业费用，指在开发产品销售环节发生的各项费用。包括：A已完开发产品销售以前的改装修复费，开发产品看护费及按规定或协议应交物业管理公司的空房物业管理费，根据规定或协议应承担的按单位、面积分摊的空房和自留、自用物业水电费等。B小区内、主体外临时样板房、售楼处的设计、建造、装饰等费用。样板房、售楼处内的资产，如空调、电视机等资产性购置支出不得在销售费用列支。主体内临时样板房、售楼处的设计、建造、装饰等费用在房屋开发成本中列支。C开发产品销售、转让、出租过程中发生的广告审批费、广告制作费(含资料制作费)、广告宣传费、展览费、销售模型(沙盘)制作费、代销手续费、销售服务费、咨询费、办销售许可证时向政府部门交纳的物业管理启动金、商品房注册登记费、产权交易费(或商品房交易手续费)、房屋面积审核费、房屋评估费、诉讼费、中介佣金、销售许可证、外销费等。D专设销售机构的职员工资、工会经费、福利费、折旧费、修理费、差旅费、办公费、培训费，业务交际费以及其他经费。2)管理费用，指企业行政，财务、人事等行政管理部门，为组织和管理房地产开发经营活动而发生的各项费用。包括：A行政管理部门人员的工资、福利费，办公费、差旅费、运输费(包括驾驶员保险费)、折旧费、修理费、低值易耗品摊销、办公用水电费等。B工会经费和职工教育经费。C财产保险费、劳动保险费、待业保险费、医疗保险费、失业保险费。D税金：指按照规定支付的房产税、车船使用税、土地使用税(金、费)、印花税等。E审计费、咨询费、聘请中介机构费、诉讼费、业务招待费、董事会费、公司活动 西北工业大学MBA论文费等。F无形资产及长期待摊费用摊销。G坏账损失及存货盘亏、毁损损失。H环境费：支付清洁工的工资、摆花费、租花费等。I租金：包括房屋租金、车库租金等。J分摊上级管理部门和总部的管理费以及其他管理费等，3)财务费用，指企业为筹集开发经营所需资金而发生的各项费用。包括利息净支出(减去利息资本化部分)、汇兑净损失、金融机构手续费(含票据工本费)，以及企业筹集资金发生的其他财务费用。会计科目与帐簿设置A“开发成本”科目：核算在房屋等产品开发过程中所发生的各项费用。各级明细科目的设置详见。房地产成本核算科目明细表”。B“开发问接费”科目；归集和分配在房屋等产品开发过程中，本单位项目、设计、工程、预算、材料等业务部门为组织与管理开发项目建设而发生的各项费用。(这类费用由本科目归集并按一定方法、标准分配后，再计入各成本核算对象的“开发问接费”成本项目中去)。C“预提费用”科目：核算按权责发生制原则和受益期限、对象，应由本受益期、受益对象承担的尚未支付的成本、费用。本科目一般应按费用的内容设置二级科目进行核算。应预提的费用一般包括：配套设施费；与合作单位共建项目应负担的由合作单位垫付的费用；租金；保险金；借款利息；修理费用及应由本受益期、受益对象承担的尚未支付的地价等。费用预提的时问：应由房屋等开发产品负担的费用，应在结转房屋等开发产品时预提。4．4．4成本费用的归集与分配a．土地征用及拆迁补偿费一般能分清成本核算对象的，可直接计入房屋等成本核算对象的成本项目中；如果分不清成本核算对象，须两个或两个以上的成本核算对象负担时，可先在“开发成本一土地开发一土地费用”科目进行归集，再将其分配计入有关成本核算对象的开发成本；也可以直接分配计入“开发成本一有关成本核算对象—～土地拆迁及补偿费。．有关分配方法为：先按小区的占地面积将地价和拆迁补偿费分配到各小区；再将分配到各小区内的地价和拆迁补偿费，按小区内房屋等成本核算对象和道路、广场等公用场所的占地面积进行直接分配：然后将分配到小区内道路、广场等公用场所占地面积的地价和拆迁补偿费，按房屋等成本核算对象的占地面积进行间接分配，计入房屋等成本核算对象的的开发成本；房屋等成本核算对象的直接分配数加间接分配数，即为该房屋等成本核算对象应负担的地价和拆迁补偿费。 西北工业大学MBA论文b．前期工程费能够分清成本核算对象的，可直接计入房屋等成本核算对象的“前期工程费”成本项目；应由两个或两个以上的成本对象负担的前期工程费，可通过“开发成本一土地开发一前期工程费”科目归集，再按建筑面积(包括在建及未建面积)分配计入各成本核算对象的成本项目。c．基础设旆费一般能够区分成本核算对象的，应直接计入房屋等成本核算对象的“基础设施费”成本项目中；如果在开发的建设场地上有多个开发项目，不能区分成本核算对象时，其基础设施费应先在“开发成本一土地开发—基础设施费”科目进行归集，待基础设施建设完毕后，将归集的费用按建筑面积(包括在建及未建面积)分配计入有关成本核算对象的“基础设施费”成本项目中。d．建筑安装工程费(1)一般应在与承包单位进行工程价款结算时，按承包单位根据当月实际完成工作量提出，经甲方审定、双方确认的“己完工程月报表”、“工程价款结算单”所确定的工程价款，直接计入房屋等成本核算对象的“建筑安装工程费”成本项目。(2)预付给承包单位的工程款和备料款，不能直接作为建筑安装工程费支出，计入“开发成本”科目，应先在“预付帐款一预付承包单位款”科目核算，待工程价款结算时，再从实际应付工程款中扣回。(3)对几个工程一并招标出包且按标价结算的，应在工程完工结算工程价款时，按每个工程(或成本核算对象)的预算造价占各项工程预算造价之和的比例，计算各自的标价即实际建筑安装工程费。根据经计算得出的建筑安装工程费，计入有关房屋等成本核算对象的“建筑安装工程费”成本项目。计算公式为：某项工程的实际该项工程预算造价=工程标价謇工程造价e．建筑安装工程费各项工程预算造价合计前面己提及，不再赘述。f．配套设施费(1)凡是不能有偿转让的开发小区内配套设施所发生的支出，均应计入房屋等成本核算对象的“配套设施费”成本项目：1)配套设施和房屋等开发产品同步建设的情况下；▲能分清成本核算对象的，应直接计入房屋等成本核算对象的“配套设施费”成本项目。▲不能分清成本核算对象的，应先由“开发成本一配套设施开发”科目的相应成本项目进行归集，再分配计入房屋等成本核算对象的“配套设施费”成本项目。2)配套设施和房屋等开发产品非同步建设(有前有后、穿插进行)的情况下； 西北工业大学MBA论文▲应先通过“开发成本一配套设施开发”科目进行归集，待配套设旌完工后，再按房屋等成本核算对象的建筑面积和分项平行结转法，分配计入房屋等成本核算对象的成本项目。3)先开发房屋等开发产品，后建配套设施；或房屋等开发产品已开发完工移交或出售，而配套设施尚未全部完工的情况下：▲可按配套设施的预算成本(或计划成本)进行预提，并归集在“开发成本一配套设施开发”科目的相应成本项目，再按房屋等成本核算对象的建筑面积，分配计入房屋等成本核算对象的“配套设施费”成本项目。预提数与实际数的差额，应在配套设旅完工时调整房屋等成本核算对象的“配套设旌费”成本项目。▲如果预提的配套设施费含有多种配套设施项目，应在每项配套设施完工时，逐项结转并随时调整房屋等成本核算对象的“配套设施费”成本项目，不得等全部配套工程竣工后一次调整。(2)凡是能有偿转让的配套设施(包括经营性和非经营性的)支出，不得计入房屋等成本核算对象的成本，能有偿转让的配套设施应分配的其他配套设施费，应计入其开发成本的“开发成本一配套设施开发一配套设施费”项目中。g．开发间接费(1>应先通过“开发间接费”科目归集，于每季末根据实际发生数按建筑面积分配计入各项目的各成本核算对象，一般不得以计划数计入开发成本。如根据开发特点，确需采取预提开发问接费办法时，预提数与实际支出数之间的差额应于年度终了时一次进行调整。(2)成本应计入房屋等开发产品的不能有偿转让的配套设施、留作自用的固定资产，均不分配开发问接费。(3)如果有周转房，每月应计入开发间接费的周转房摊销，可比照房屋类固定资产的折旧年限采用平均年限法进行摊销，并按周转房造价4％计算残值。h．关于借款费用资本化(1)借款费用资本化的期限：可自房地产产品开发投入起至完工交付时止，其间开发商主动实施的停工其问不包括在内：(2)可资本化的借款费用包括：与开发项目直接相关的借款利息支出、汇兑损失、债券溢价，减去债券折价、利息收入、汇兑收益以及借款到位后、使用前的其他投资收益，如利息收入等减项微小也可直接计入财务费用。可资本化的借款费用不包括借款手续费及佣金等；(3)可确定借款用途并专款专用的，可将借款费用直接计入受益的成本核算对象；不能分清具体用途的借款费用，可采用各项目累计投资额、各项目缺口资金等标准在受益的各成本核算对象间分摊；如果一次性利息数额较大时，也可先通过“待摊费用”归集后，再分配计入各成本核算对象的“开发间接费”。‘” 西北工业大学MBA论文分配比例=某成本计算对象完成投资额×100％项目完成投资总额4．4．5成本核算成果成本核算的成果按要求编报成本报表。成本报表主要包括：a．“房地产成本结转情况表”；b．“房地产成本比较分析表”；c．“开发间接费明细表”；d．“房地产项目综合情况表”；e．“房地产成本合同执行情况表”。 西北工业大学MBA论文5项目市场营销阶段的成本管理’房地产市场营销阶段成本控制主要是指房地产开发企业在这一阶段对销售投资费用的控制，实现房地产只发项目资金的回收目标，达至Ⅱ预期的销售计划，确保房地产开发项目投资收益的实现。⋯5．1房地产营销概念和工作形态5．1．1房地产营销概念房地产营销是交易过程满足顾客对土地或房屋需求的一种综合性营销活动，也是把土地或房屋转换成现金的一种流通过程。房地产营销不但是一门科学，而且是一门艺术，它通过其专业人员周到、细心的服务，不但可以帮助客户选购到理想的房地产商品，还可以使企业迅速收回投资，保证企业的现金流量，促进经济效益的持续增长。房地产营销的目标和核心在于通过运用既定的程序以及随机的技巧，促进房地产交易迅速达成，使房地产商品尽可能快地实现其价值。房地产营销是连接房地产开发、房地产流通以及房地产消费和使用的有效工具。5．1．2房地产营销工作形态房地产营销工作是关于构思新产品和劳务的概念，定价、促销和分销的策划与实施过程，即为了实现个人和组织目标而进行的交换过程。纵览房地产业的发展历程，房地产营销观念的形成不是一蹴而就的。依其不同的深入层次，大致主要表现为以下三种形态：a．产品促销产品促销活动就是简单的产品推广活动，它是通过硬性的市场开拓，以扩大销售来获利的。它并不注重市场调研和分析，企业产品原来是什么就推销什么，缺少部门问的协调与配合。有的促销活动比一般的产品推销具市场意识，往往表现得略具有组织性。它们会设计一个市场兴奋点，譬如买房子，送阁楼；订楼盘，享受价格优惠；先租后买，以租金付房款；一次性付款、打折等。具体促销安排就以此为中心，激发消费者的购买欲望。b．营销策划营销策划，亦称之为狭义上的营销策略，是指在工作进程中的任何一个环节，通过正确运用市场营销的理念，在可控制的范围内，配合长期战略制定短期战术，以便将短期内的房地产销售工作做得最好。营销策划是相对有组织、有系统的营销行为，它一般根据市场的需求，不断对产品进行修正和包装，制定缜密的广告计划和销售计划，并予以大力贯彻执行。实践证明，成功的营销企划往往贯穿于企业经营行为的始终，而且实施越早，效果越好。星河木丹堤项目，从前期开发到后期销售，通过广播、电视、报刊、户外广告等新闻媒介，文化营销(举办论坛活动)并辅以散发传单、免费乘车看楼盘等多种手段来强力宣传，使“西银湖水城市山谷虻Eo官邸”的广告语广泛散布。总体来说， 西北工业大学MBA论文营销策划相对于产品促销活动而言，是一个质的飞跃，它的出现和不断发展是房地产市场不断成熟和前进的标志。c．营销经营所谓营销经营，不单是指企业的营销决策和营销执行要起始于地块的选择、户型的设计等初始阶段，而且更注重营销观念是否贯穿于企业经营行为每一个环节和每一个过程的始终，包括它的经营理念、组织架构、奖惩制度等。此外，营销观念不仅是指要通过满足消费者的需求和购买力来获得企业的利润，而且也蕴含着要尽可能地符合消费者自身和整个社会的长远利益的达观理念。全方位、多层次的房地产营销经营是企业成熟的标志，是适应现代市场供求的产物。在具体实践中，就像管理模式无定论一样，房地产营销的三种形态是相互依存、共同发展的。营销企划的某个局部会有各种各样的产品促销活动，营销经营的某个阶段也需要有独立营销企划的强力贯彻。三种形态在不同的程度上服务于房地产企业，其中，营销经营无疑更符合时代发展的趋势。5．2项目营销成功的房地产销售过程一般经历三个阶段：一是为使潜在的承租者或购买者了解物业状况而进行的宣传、沟通阶段：二是就有关价格或租金及合同条件而进行的谈判阶段；三是双方协商一致后的签约阶段。从房地产市场营销的具体方式来看，主要分为开发商自行租售和委托营销代理两种。房地产经纪人和代理商的主要职能在于促成商品房的交易，借此赚取佣金作为报酬，他们通常被称为营销代理。营销代理的报酬由开发商支付。星河}丹堤项目销售渠道选择委托营销而不是直接销售有以下主要原因：a．项日产品本身因素(1)价格高，价格弹性大，即便增加了代理费也不会影响客户的需求：(2)开发量大，通过中间商可以扩大租售面：(3)项目的利润率高，有能力支付代理费用．b．市场因素t(1)项目的潜在客户多且分散，市场范围大：(2)市场对项目所提供产品总需求量小：c．企业自身的特点公司虽然有自己的一套销售网络和系统，但是在两年的时间内面向非富则贵的人士完成近40万妒豪宅销售任务，必须借助外力。d．竞争因素在星河}丹堤方园不足5公里的范围，有两个类似的地产项目与之形成竞争的态势，因此必须拓宽渠道。53 西北工业大学MBA论文5．3房地产项目广告策划广告不是营销的唯一手段，但营销工作的开展却离不开广告。当房地产企业要销售他所开发的产品时，首先面临的决策是：这个广告是自己做，还是请广告公司代理?目前，在深圳房地产业，几乎所有的广告策划都是请专业的广告公司进行策划代理，因为广告策划已成为一个新兴的专业化行业。“15．3．1广告公司选择的标准a．广告公司的规模一般预算较大的广告倾向于选择实力较强的广告公司，同时还要考虑广告公司的服务范围，不仅要包括媒体的选择、广告创意服务，还包括市场分析、产品促销及能够领悟房地产开发要旨；b．创造性创意是广告的灵魂，每一家广告公司都会称自己富有创意，而创造性其实是最难判断的一项指标。了解一个广告公司的创造性最可靠的办法就是看公司以前的业务记录；c．对房地产行业的熟悉情况广告公司对房地产产品越熟悉，各项广告宣传工作越能得心应手；d．产品的冲突性正在为竞争对手做广告的公司不被考虑。e．对于房地产广告公司来说，必须熟悉本地的文化风俗习惯、市场需求、法律法规等。选择本地的广告公司无疑对项目是有利的。5．3．2房地产项目广告策划要保证广告的有效，关键就在于广告目标的确定。房地产广告目标是指房地产广告在一定时间内，对特定的目标消费者所要完成的沟通任务和销售目标。广告目标的确定，必须以既定的营销决策为基础。楼盘的广告目标首先确定广告的覆盖面。另外，所面对的目标消费者的情况对广告目标的确定也有重要影响。不同的消费者对企业及房地产的认知深度不一样，企业不可能让一个对自己所开发的楼盘一无所知的消费者来买房，因此，确定广告目标时，也要考虑消费者的认知深度和认知过程的阶段性，确定分阶段的广告目标。a．广告目标包括的内容房地产广告的成功与否，要看它是否能把想耍传达的信息与态度在适当的时候，花费适当的成本传达给目标消费者。如何制定一个切实可行的广告目标?主要考虑以下六方面的内容：(1)所要卖的房子的特点；(2)最重要的特点即卖点；(3)目标消费者，即产品所面向的客户群体： 西北工业大学MBA论文(4)消费者购买欲望的强弱：(5)要传达给消费者的信息，怎样才能使这些信息有效地传达给消费者；(6)用什么样的准则来评定传达信息的效果。b．广告媒体组合策略由于各种户外媒体、印刷媒体、报纸杂志、广播电视等媒体在信息传播的功能方面备有所长，所以他们在广告活动中所起的作用也不相同。为了更好地发挥媒体的效率，使有限的广告费用收到最大的经济效益，对不同类型的媒体在综合比较的基础上，加以合理的筛选、组合，达到取长补短，事半功倍的效果。结合项目特点，星河木丹堤采用以户外广告和广播电视为主，网络广告为辅，同时在关键的销售时间节点上配以大量的报纸媒体广告，以期收到良好的销售效果。项目之所以采取这种广告媒体组合方式，是由其项目的位置和消费群体所决定的。在深圳由于报纸媒体广告费用相对较高，持续时间较短，投入与产出差距较大；项目处在梅林二线关拓展区，每天有将近四分之一的人流和车流由此进出特区，同时，其所面对的客户群体又是社会的上流，在该地区的户外媒体广告虽然费用不菲，但广告覆盖面广，并且持续时间较长，并且靠近项目，能够收到较为理想的效果。广播广告选择在人们使用车辆的特定时段，特定的专题节目播放，针对性强。因此，就选择了户外广告和广播电视为主，网络媒体广告为辅，在适当的时段配以大量的报纸的媒体广告组合策略。5．4营销策划费用的管理在项目实施之前开发商总是需要制定一个完成销售工作的全部成本，但是由于没有人能精确预计完成一个项目究竟需要进行多少市场营销的工作，因此为市场营销和销售制定一个必须遵循的固定成本是非常困难的。”‘房地产项目的营销策划费用主要由两大部分构成：委托代理费用和广告费用。5．4．1委托代理费委托代理费的计算同样也是市场常用的以销售额乘以费率来计算：MIG丰i其中M：代理费：G：销售额：I：费率。委托代理费的费率在签定委托代理合同时，双方共同商定。5．4．2广告费用为确保不会忽略任何一个潜在客户，影响工作的出发点是面向大范围的丰富多彩的市场营销活动，在估算每个项目的合理费用后，再推敲对每一个项目进行删减。a．广告费用构成在项目广告目标确定后，企业即可制定广告预算。一个完善的广告预算对于广告决策、广告管理、广告评价来说都是非常重要的。(1)广告调查费用：包括广告前期市场研究、广告效果调查、广告咨询费用、媒体60 西北工业大学MBA论文调查费用。(2)广告设计制作费用：包括策划、设计、照相。制版、印刷、录音、摄影、方案创作、美术、广告札品等费用；(3)广告发布费用：指购买报纸和杂志版面、电视和电台播出频道和时段、租用户外看板、网络等其他媒体的费用：(4)其他相关费用；是与广告活动有关的公共活动、sP活动、直效营销等费用。b．广告预算考虑以上因素后，接下去的工作就是决定广告预算。房地产广告预算最常用的方法是量入为出法、销售百分比法、竞争对等法、目标任务法。深圳星河半丹堤项目的广告预算采用销售百分比法。预算媒介投放费用占销售金额的3％(共2．1亿元人民币)。其中报纸广告约占媒介费用的15％，电视广告约占25％，户外广告约占30％，公关促销活动约占lO％，广告品制作、印刷约占5％，展销会设场15％．不难看出，报纸、电视、户外广告费用所占比例较大，其效果是户外广告最优，持续时间最长，电视广告次之，相比之下报纸广告效果最差，而且持续时间较短。图5．1项目广告费用分摊比例c．预算费用的编排星河木丹堤项目的营销周期由筹备期、公开期、强销期和持续期四个部分组成。在销售的筹备期，因为包括售楼中心、样品房在内的大量的户外媒体，印刷媒体的设计制作的工作量是相当大的，再加上其他的准备工作，所以广告费的支出是比较大的。估计占总预算的35％左右；公开期，报纸、媒体及户外广告费用相继上升，达到50％左右；进入强销期后，由于各种广告密度显著增加，广告费用会陡然升至90％；接近持续期时，61 西北工业大学MBA论文广告费用则慢慢趋近于零，销售工作也即将结束。图5．2广告费用累计曲线62 西北工业大学MBA论文6星河木丹堤项目成本管理控制体系6．1成本管理的组织保证房地产项目的开发是一个系统工程，仅仅靠一个部门难以处理好涉及质量、进度、风险等众多因素的问题，因此要切实做好成本管理工作，必须建立一个跨部门的协调决策机制，保证项目的各项的落实。巧妇难为无米之炊，建立成本管理体系就是进行有效成本控制的基本保障。通过行之有效的成本管理体系可以明确管理职责、协调成本管理工作，监督成本控制过程，保障房地产开发项目按照既定的成本控制目标进行成本控制工作。醐8．成本管理控制体系的基本概念及构成。成本管理体系是在总经理和成本管理委员会领导下的，由公司成本管理小组负责日常工作，公司各职能部门和项目部具体操作执行并实施有效监控的三级成本管理控制体系。b．成本管理委员会成本管理委员会是公司成本管理工作的决策和领导机构，对公司的成本管理工作提出具体指导性意见，对公司成本管理工作进行决策，向公司总经理负责。委员会的主要职责是：(1)研究和指导公司成本管理工作的进行，指导和督促成本管理小组对公司的成本控制工作进行日常管理；则f图6．1成本管理组织体系(2)研究和决定公司经营管理过程中的成本控制的重大事项和关键环节的控制原(3)审定经成本管理小组初审、由各职能部门和项目部上报的各类计划、报告；“)审定公司成本管理评价标准和管理办法；(5)提出对公司主要经营活动进行成本控制的措施和方法、指导意见。 西北工业大学MBA论文c．成本管理小组成本管理小组是公司成本管理工作的日常工作机构，在总经理和公司成本管理委员会指导下，进行公司成本管理日常工作。为保证公司成本管理工作的顺利进行。维护公司利益，制定工作细则。成本管理小组的主要工作职责：(1)在总经理和公司成本管理委员会指导下，进行公司成本管理日常工作。(2)负责对总经理和公司成本委员会授权的成本管理、招投标工作进行审查、核准；负责对各职能部门和项目部上报公司成本管理委员会的计划、分析报告等工作文件进行初审并提出小组意见。(3)负责协调和督促检查相关责任部门承担公司成本管理任务的执行情况和责任落实情况；负责对公司经营过程中各相关责任部门提出进行成本管理的指导意见、措施和方法。(4)组织研究和推广成本管理工作中实用和适用并行之有效的方法、措施；组织研究和解决公司在成本管理工作中遇到的难题和困难；组织公司成本管理的学习、交流活动；组织研究制定公司成本管理评价标准和管理办法。总之，有效的成本控制制度的制定是前提，必要组织机构的设立是保证，成本控制制度的实施与检查是关键。三者若能得以重视和有机结合，降低成本、增加利润是可以实现的。【1516．2成本管理的控制体系回顾星河房地产公司近二十年的历程，会发现竞争关键因素正在经历“获取项目批文一获取土地一产品概念营造一综合性价比一企业品牌营销”一系列变迁轨迹。购房者的消费观念与政府管理手段的成熟化推动了房地产开发管理的日趋成熟化。在市场逐渐成熟尤其是土地一级开发后公开交易的大趋势背景下，房地产开发企业越发关注内在因素。其中低成本竞争是市场成熟的重要标志。单纯的目标成本管理体制已经使企业不再具有竞争力。房地产开发具有商风险、高收益，投资期限长的特点，决定了要进行系统的成本控制管理。一个开发项目需要经过从策划、设计、招标、施工、营销到收尾等阶段。每个阶段的内容不一样，成本控制的方法也不一样。因此房地产开发成本控制需要分阶段、分步聚，在技术上，经济上，管理上进行系统的成本控制。虽然房地产开发成本控制是分阶段、分步骤的进行，但每个阶段相互制约，相互作用，相互补充，构成了一个全过程的成本控制管理系统。如图6．2。 西北工业大学MBA论文图6-2成本管理动态控制模型 西北工业大学MBA论文结束语房地产项目开发是以经济效益为主要目的的活动，房地产开发投资效益由开发成本和销售收入两个因素共同决定。开发成本又是房地产售房价格中的重要因素，其变动必然导致售房价格的变动。只有控制了开发成本，房地产企业的开发效益才会有保障。4．企业的一切成本管理活动应以成本效益观念为支配思想，实现由传统的节约、节省观念向现代效益观念转变，从投入与产出的对比分析来评价投入(成本)的必要性、合理性，努力以尽可能少的成本付出，创造尽可能多的使用价值，为企业获取更多的经济效益。b．企业成本的发生与管理层、各部门、各人员的活动密切相关，他们都应对职责范围内的成本负有管理与控制的责任。因此，成本控制的主体应该是个全员概念，企业内部每一个部门和每一个人都是成本形成的影响者、成本控制的参与者和实施者。c．企业应该树立成本的系统管理观念，将企业的成本管理工作视为一项系统工程，强调整体与全局，对企业成本管理的对象、内容、方法进行全方位的分析与研究。为使房地产开发公司的产品在市场上具有更大的竞争力，成本管理不能再局限于房屋的建安过程，而应该将视野向前延伸到产品的市场、行业内的发展态势以及房屋的设计，向后延伸到产品的使用、维修及处置。d．成本动因分析的目的不单单在于揭示实际成本与计划(或目标)成本的差异，更重要的是通过了解成本形成的过程及成本发生的前因后果来更好地进行成本控制。因此，企业在进行成本分析时，通过对企业的价值链进行分析。了解成本发生的动因，从而为企业降低成本寻求新的突破点。这种建立在成本动因分析基础上的成本管理观念，往往可以引发出企业成本管理的崭新思路和提出有效举措。中国房地产的品质竞争时代，决定了谁在项目管理上做得更好，谁的赢面就也就大一些，如何做好项目管理?“一个团队和三大系统”。一支高素质的、勇于拼搏的、肯硬于苦干的技术队伍，这是企业最宝贵的资本。在管理上。三大系统运作保障：IS09000质量保证体系，网络化的开发进度控制系统，动态投资控制系统，都是一个房地产企业必备的基本功，它们可确保工程的质量、进度、成本控制达到理想的目标。本人限于资料不足和学术见识有限，本文内容有些问题考虑欠周，尚有许多问题值得我们去深入研究和探讨，敬请各位老师和同行批评指正，对此本人不胜感谢。 西北工业大学MBA论文致谢本文是在西北工业大学管理学院教授、西安华鼎项目管理咨询有限责任公司总经理、中国项目管理研究委员会秘书长白思俊的精心指导下完成的。无论是在论文提纲的确定、还是细节的调整都倾注了老师的心血。在本文的写作过程中，我参考并部分采用别人的研究成果，有的已经在参考文献中注明，有的则未能够提及，但无论如何，对这些作者的尊敬和感谢都是真诚的。由于能力有限和考虑不周，本文肯定存在一些不足，希望能够得到老师、同学们的不吝指教。在三年的-旺lA学习生涯中，我要深深感谢西北工业大学管理学院的教师，深圳研究生院的姚美丽小姐和桓永兴院长。在论文的资料收集和调研过程中，得到了04淞A深圳班同学的支持和帮助，在此也深表谢意。 西北工业大学MBA论文参考文献[1]骆殉等项目管理教程北京：机械工业出版社2003[2]王立文等现代项目管理基础北京：北京航空航天大学出版社1997[3]邱菀华等项目管理学一工程管理理论、方法与实践北京：科学出版社2002[4]机械电子工业部机械科学技术情报研究所美国人谈项目管理北京：机械工业出版社1989【5](美)杰克·R·梅瑞狄斯项目管理：管理新视角北京：电子工业出版社2002[6]张鸣投资管理大连：东北财经大学出版社2001[7]卢家仪蒋冀财务管理北京；清华大学出版社2004[8](美)H·克雷格·陂得森w·克里斯·刘易斯管理经济学北京：中国人民大学出版社2002[9](美)迈克．E·米勒斯盖尔·贝伦斯马克·A·韦斯房地产开发原理与程序北京：中信出版社2004[10]刘秋燕房地产投资分析大连：东北财经大学出版社2003[11]孙慧毕星项目成本管理北京：机械工业出版社2005[12](美)爱德华·布洛克孔·陈托马斯·林战略成本管理北京：人民邮电出版社2005[13]丁烈云房地产开发北京：中国建筑工业出版社2005[14]陈琳潘蜀建房地产项目投资北京：中国建筑工业出版社2005[15]赵涛潘欣鹏项目成本管理北京：中国纺织出版社2004[16]JackCampanella质量成本原理北京：机械工业出版社2005[17]汪嘉，孙永广，吴宗鑫净收益最大化的时间一费用交换问题研究北京：系统工程学报第15卷第3期2000年9月[18]杨坤项目时问管理天津：南开大学出版社2006[19]李伟．房地产投资分析与综合开发．北京：机械工业出版社，2003[20]刘允延．建设工程项目成本管理．北京：机械工业出版社，2003[21]陈建国．工程计量与造价管理．上海：同济大学出版社，200l[22]中国建设监理协会．建设工程投资控制．北京：知识产权出版社，2002[23]刘玉禄．房地产研究的现状与走势．城市开发，1998年Ol期[24]．陈芳，李启明．中国房地产投资与开发：现状与发展．建筑经济，1998年07期[25]王玉红．房地产开发企业加强成本管理的对策．东北财经大学学报，2004年03期[26]孙泽厚，张越．加入WTO与我国房地产企业发展的对策．国外建材科技，2002年04期[27]王贵龙．房地产开发工程项目成本在各阶段之预控．安徽建筑，2002年Ol期 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西北工业大学M队论文附录三：星河幸丹堤项目投资估算表总价单位建筑面积单位可售面积序号费用项目(万元)分摊额(元／奶柏3629．67358780，∞土地臻用18000372．20501．72勘察、设计等前期费l环评、可研报告1503．104．182勘察费2805．807．823设计费3．1概念设计4008．3011．193．2方案设计补偿费601．201．623．3方案设计250051．7069．693．4旄工图设计3．5审圉费801．602．163．6环境设计50010．30l3．883．7其他设计3006．203．564咨询费3006。208．365临时设施及其他费用5．1I临时道路200．40O．545．2临时用电4008．3011．195．3临时用水100．20O．275．4场地平整1202．503．375．5临时围墙20O．40o．545．6临时场地占用费1603．304．455．7地下设旄迁移费2004．155．595．8红线内绿化迁移费3006．208．365．9临时办公室8O．160．226其他建安工程费(汇总)1714∞3544。104777．勰四公共配套1管理用房及居委会4008．3011．192会所装修60012．4116．733示范区 西北工业大学MBA论文附录三：星河幸丹堤项目目标投资估算3示范区土建50010．30l3．883．1示范区装修50010。3013。蚰3．2示范区园建120024．8033．433．3示范区绿化60012．4l16．733．4示范区泳池土建3006．208．363．5示范区泳池设备801．602．164水处理中心4．1承处理中心土建70014．5019．554．2水处理中心设备90018．6l25．09五行政事业收费l监理费60012．4116．732质。安监费4509．3012．S53招投标交易报务费4008．301l-194城市基础设施配套费60012．4l16．735异地绿化费2006．2【5．596新型材料专项基金100020．6027．777城市燃气配套费801．602．168自来水配套费2004．155．599供电贴费3006．208．3610施工堆码占遣费1002．082．8011建筑工程墙改基金200041．2055．5412土地管理费80016．6022．3813消防设施配套费2004．155．5915噪声废水排污费1002．082．8016临时用工调配费50010．3013．9817流动人员管理费2004．155．5918工程合同鉴证费5000103．38l39．3519散装水泥专项资金500lO．3013．8820沉降观测费501．031．392l桩基检验费lOO2．082．8022实地环境检测费2004．155．5923地产交易手续费80016．6022．382 西北工业大学聃BA论文附录三：星河幸丹堤项耳目标投资估算24电增客费2004．155．5925永增客费60L24i．6726煤气增客费1002．082．8027预售，竣工查文费501．031．392S白蚁防治1002．082．8029其他收费50010．3013．88六住宅维修基金10∞20．8027．77七管理费用l公司经费(舍工资)50DO103．38139．352开办，招待费300062．0383．623参观考察费3006．208．36八销售费用1广告，推广及招租费用11000227．45306．602样板房设计及装修6∞D124．06167．233销售、招租提成7500155．08209．054售楼处装修及其它50010．3413．88九财务费用l土地费用利息80016．5422．382开发各种税金lSOOO310．15418．∞十风险准备金20000413．54557．45投资费用合计2864815925，277984．64建安工程费(A、C、D区)总价单位建筑面积单位可售面积序号费用项目(万元)分摊额(元／翰分摊额(元／的99612．3873415．73l基础工程1．1土石方43043．258．61．2桩基工程35035．147．61．3边坡支护90090．4122．7I．4堤岸治理85085．3115．71．5其他基础费用4045．32主体工程2．1主体<土建)2．L1主体建筑结构220002208．62996．73 西北工业大学MBA论文附录三：星河木丹堤项目目标投资估算2．1．2门窗．幕墙工程2．1．2．4门窗工程1900190．7258．72．1．2．5住宅阳台栏杆40040．254．52．1．2．6其他50050．268．22．2主体水电(安装)2．2．1电气工程2．2．1．1电气设备及管线68068．392．72．2．1．2电气安装20020．127．32．2．1．3弱电预埋15015．120．52．2．1．6其他1001013．62．2．2给排水工程2．2．2．1主体给排水70070．395．42．2，2．2其他14014．119．13智能化3．1居家防盗系统1201216．33．2对讲系统1201216．33．3背景音乐系统80810．93．4智能化防雷接地系统4016．15．53．5电子巡更系统6068．13．5电子公告屏252．53．43．6其他4045．44消防工程4．1水消防系统3034．14．2电消防系统151．62．24．5防火门，防火卷帘10l1．44．6火灾自动报警系统设备2022．75燃气工程5．1室内外燃气工程28028．138．15．2抄表＼报警＼控制系统424．25．75．3其他(如调压站等)6电梯6．1电梯设备费用1100110．4149．86．2安装调试43043．258．66．3轿箱装修1001013．67电讯及有线电视7．1电话808lO．97。2宽带网6068．17。3有线电视网6068．17．4其他lOl1．48高低压配电8．1低压配电系统工程15015．120．58．2高压配电设备及安装20020．127．34 西北工业大学MBA论文附录=!星河书丹堤项目目标投资估算8．3室外强电管道及电缆65065．388，68．4机房噪音防治3034．18．5配电室、开关站1601824．48．6其他1001013．69区内总早环境(含绿化)9．1绿化工程9．1．1公共绿化1200120．5163．59．1．2组团绿化62062．284．49．1．3私家花园绿化40040．254．59．1．4其他20020．127．39．2建筑小品9．2．1雕塑1201216．39．2．2小品808lO．99．2．3其他5056．89．3道路广场建遣费9．3．1普通车行道60060．281．79．3．2硬质铺装车行道90090．4122．79．3．3广场及人行道铺装90090．4122．79．4围墙建造费9．4．1小区围墙50050．268．19．4．2分户围墙90912．29．5室外电气及照明20020．127．39．6室外康乐、休闲设施1201216．39．7室外给排水系统60060．281．79．8泛光照明9．8．1屋顶．立面泛照lOO1013．69．8．2地面泛光照明50050．268．19．9区内标识系统9．9．I道路及车库画线80810．99．9．2标识牌及楼牌181．82．49．9．3信报籀121．21．69．9．4垃圾箱40．4O．59．10水景工程9．10．1水景土建15015．120．59．10．2水处理及循环设备6068．29．1l道闸2022．79．12其他50050．268．1合计413764167．65638．7建安工程费(B、E、F区)5 要!!三些奎堂!堡垒堡奎附录三：星河}丹堤项目目标投资估算总价单位建筑面积单位可售面积序号费用项目(万元)分摊额(元／一，分摊颧(元／的384017．29285364．271基础工程1．1土石方160041．756．11．2基坑支护43011．215．11．3边坡支护3208．311-21．4．桩基工程250065．187．61．5其他基础费用802．12．82主体工程2。t地下室2．1．1地下室结构22000572．8770．82．1．2地下室建筑200052．170．12．1．3其他5001317．52．2上部主体(土建)2．2．1上部主体建筑结构450001171．81576．92．2．2门窗．幕墙工程2．2．2．1各栋单元门80020．8282。2．2．2住宅入户门902．33．12．2．2．3幕墙工程2．2．2．4门窗工程9800255．2343．42．2．2．5住宅阳台栏杆400lO．4142．2．2．6其他80020．8282．3上部主体水电<安装)2．3．1电气工程2．3．1．1电气设备及管线6000156．2210．22．3．1．2电气安装200052．170．12．3．1．3弱电预埋5001317．52．3．1．6其他2005．272．3．2给排水工程2．3．2．3主体给排水300078．1105．12．3．2．4其他2005．272．4公共装修2．4．1大堂精装修80020．8282．4．2电梯厅装修5001317．52．4．3架空层装修60015．62l2．4．4楼梯问3007．8lO．52．4．S商场公共装修2．4．6公共卫生问装修2005．272．4．7设备房装修400lO．4142．4．8其他2005．273智能化6 西北工业大学MBA论文附录=．屋瓣玎幸丹摇面日目株格谘估簋3．1居家防盗系统3007．810．53．2对讲系统1604．25．73．3停车管理系统2005．273．4小区闭路监控系统40010．4143．5背景音乐系统1507．910．63．6智艟化防雷接地系统601．62．23．7周界红外防越501．31．83．g小区门荣系统2005．273．9电子逮更系统601．62．23．18龟子公告屏1203．14．23．11物业管理系统1804．76．33．12其他501．31．84人防工程4．1人防设备及安装3509．112．74．2通风系统1002．63．55消防工程5．1水消防系统120031．2425．2电消防系统3308．611．65．3气体灭火系统30O．7815．4防排烟工程5001317．55．5防火门、防火卷帘23068．15．6火灾自动报警系统设备1506．58．76燃气工程6．1室内燃气工程1904．96．66。2室外燃气工程902．33．16．3抄表＼报警＼控制系统1403．64．87电梯，7．1电梯设备费用7．1．1高区电梯150039．152．67．1．2低区电梯3007．810．57．2安装调试2807．39．87．3轿箱装修72018．725．28电讯及有线电视8．1电话1506．58．78．2宽带罔753．34．48．3有线电视阏1203．14．28．4其他1002．63．59高低压配电9．1低压配电系统工程60015．6219．2高压配电设备及安装lOOO26359．3室外强电管道及电缆120031．2429．4发电机设备及安装1203．14．27 西北工业大学MBA论文附灵=．犀河幸丹妲项目目标橙{各估簋9．5机房噪音防治601．62．19．6配电室，开关站3007．8lO．59．7其他1002．63．510区内总平环境(含绿化)10．1绿化工程lO．1．1公共绿化5000130．2175．210．1．2组团绿化1000263510．1．3私家花园绿化5001317．5l0．1．4其他5001317．510．2建筑小品10．2．1雕塑1506．58．7lO．2．2小品501．31．810．2．3其他1002．63．510．3道路广场建造费10．3．1普通车行道80020．828lO．3．2硬质铺装车行道150039．152．6lO．3．3广场及入行道铺装2000527010．4围墙建造费2005．27lO．5室外电气及照明60015．62l10．6室外康乐．体闲设施802．12．8lO．7室外给排水系统3809．913．310．3泛光照明10．8．1屋顶、立面泛照1203．14．2iO．8．2地面泛光照明3007．810．5l0．9区内标识系统10．9．1道路及车库画线902．33．110．9．2标识牌及楼牌20O．5O．710．9．3信报箱501．31．810．9．4垃圾箱421．11．510．10水景工程10．10．1水景土建2005．2710．10．2水处理及循环设备501．31．810．1l道闸601．62．211新风系统1503．98．712其他300078．2105。2合计1300273398．184577．28 总经理总工程师⋯总警助副总经理l副总经理2副总经理3总经办1f审计部1f法譬务]f资笤划]f成警理1f规警计1【项嚣务1f财务瓤1f企訾理1f材料部1l营警划ll客管务Il招警中职员副总经理4一：匿职员乞职员副息经理5星河购物公园项目职员星河酒店项目附录四；星河地产组织结构图垦一厘一 深圳星河*丹堤项目成本管理研究作者：曲涛学位授予单位：西北工业大学参考文献(42条)1.骆殉项目管理教程20032.王立文.潘文彦现代项目管理基础19973.邱菀华项目管理学一工程管理理论、方法与实践20024.机械电子工业部机械科学技术情报研究所美国人谈项目管理19895.杰克·R·梅瑞狄斯项目管理:管理新视角20026.张鸣投资管理20017.卢家仪.蒋冀财务管理20048.H·克雷格·陂得森.W·克里斯·刘易斯管理经济学20029.迈克·E·米勒斯盖尔.贝伦斯马克·A·韦斯房地产开发原理与程序200410.刘秋燕房地产投资分析200311.孙慧.毕星项目成本管理200512.爱德华·布洛克孔.陈托马斯·林战略成本管理200513.丁烈云房地产开发200514.陈琳潘蜀建房地产项目投资200515.赵涛.潘欣鹏项目成本管理200416.JackCampanella质量成本原理200517.汪嘉.孙永广.吴宗鑫净收益最大化的时间一费用交换问题研究2000(03)18.杨坤项目时间管理200619.李伟房地产投资分析与综合开发200320.刘允延建设工程项目成本管理200321.陈建国工程计量与造价管理200122.中国建设监理协会建设工程投资控制200223.刘玉禄房地产研究的现状与走势1998(01)24.陈芳.李启明中国房地产投资与开发:现状与发展1998(07)25.王玉红房地产开发企业加强成本管理的对策2004(03)26.孙泽厚.张越加入WTO与我国房地产企业发展的对策2002(04)27.王贵龙房地产开发工程项目成本在各阶段之预控2002(01)28.申立银.曾赛星.王锋.郭成彬房地产经营与管理199929.董藩房地产估价200130.杨永康房地产开发200331.黄贤金房地产企业经营管理2000 32.刘正山房地产投资分析200033.谭术魁房地产项目管理200434.CharlesFFloydRealEstatePrinciples198735.SaftStwartMRealEstateDevelopment199036.BarrettGHowtoConductAnalyzeRealEstateMarket&FeasibilityStudies198837.WrwtzebachCharlesHModernRealEstate199138.SmithHalbertcRealEstatePerspectivesonintroductiontoRealEstate199239.PagliariJosehpcTheHandbookofRealEstateProtfolioManagementRICHARD199540.GeneralOfficeRegulatoryProgramsOpportunitiestoEnhanceOversightoftheRealEstateAppraisalindustry200341.TenahkDesign-buildApproach:anoverview200042.DavidSirotaEssentialsofRealEstateInvestment1997相似文献(10条)1.学位论文彭捷项目管理成熟度模型在房地产企业中的应用研究2009项目管理成熟度模型是当前项目管理领域的一个研究热点和前沿课题，作为当前国内外项目管理研究的热点，它将难以定量化的企业项目管理的质量高低进行了客观有效的评价，从而帮助企业改善项目管理能力和水平。而对于房地产企业这类典型的项目驱动型企业来说，研究项目管理成熟度模型，开发房地产项目管理成熟度模型，提升房地产项目管理能力十分必要。房地产项目具有综合性、系统复杂性、项目交付成果的强制性、质量突出重要性等特征。而现有的项目管理成熟度模型不能很好的评价房地产项目管理的状况。本文对我国房地产项目管理成熟度评价模型作了分析与探索研究，结合房地产项目的特点和当前经济形势，以现有的房地产项目管理理论为指导，在结合国内外项目管理成熟度模型的基础上，采用了理论研究和实证研究相结合，定性研究和定量研究相结合等方法构建了房地产项目管理成熟度模型，并以模糊综合评价方法对房地产项目管理成熟度进行评价。本文首先根据房地产项目管理的特点，依据项目管理评价指标体系设置原则和项目管理知识体系，建立了房地产企业项目管理成熟度的初步评价指标体系。在此基础上确立房地产项目管理成熟度的最终评价指标体系。其次，采用层次分析法测算房地产项目管理成熟度各评价指标权重，利用模糊综合评价法构建了房地产项目管理成熟度的单因素模糊评价模型和多因素模糊综合评价模型。最后，利用开发的模型结合具体的房地产项目进行实证分析。根据所得到的结论，为管理者提升房地产项目管理能力提供依据。2.学位论文冉秀阶房地产企业项目管理成熟度模型构建及评价研究2009近年来，我国项目管理无论是在理论研究还是实践应用上都取得了很快地发展，项目管理的应用也已逐渐渗透至各行各业。项目管理成熟度模型是项目管理领域的一个研究热点。其作为一种新兴的管理方法体系备受关注。据有关专家预测，项目管理成熟度模型将成为项目管理业界内ISO9000的升级标准，它将会在较长时间内影响项目管理的发展研究、培训认证和推广应用等。而我国现有项目管理成熟度模型主要针对IT行业、制造业等项目管理能力的评价，涉及到工程建设领域的研究很少，专门针对房地产企业评价的成熟度模型更是鲜有见到。该文以房地产企业项目管理为研究对象，在消化吸收国外研究成果和应用实践的基础上，结合我国现有房地产企业项目管理特点和现状，采用层次分析法、模糊综合评判法、规范研究和实证研究相结合等方式方法构建了房地产企业项目管理成熟度模型，并在此基础上进行其成熟度评价研究。首先对研究背景、研究目的意义、国内外研究现状、主要内容等作了一一的简要概述，对房地产企业项目管理成熟度模型构建理论基础进行分析研究。在比较分析CMM、K-PMMM、OMP3项目管理成熟度模型的内部结构机理及其优缺点和总结项目管理成熟度模型构建规律基础上，以项目管理知识体系为指导，结合项目管理理论和我国房地产项目特点，构建了房地产企业项目管理成熟度模型及其评价指标体系，为我国房地产企业提供项目管理理论指导、管理标准和工具。然后，通过实证研究证明了所建模型的科学性和实用性。该文的研究为房地产企业提高自身项目管理能力提供了重要的理论支持，对提高我国房地产企业项目管理能力和提高项目成功率都有着积极而重要的意义。关键词：房地产企业，项目管理，成熟度模型，模糊综合评判3.期刊论文刘雷项目管理成熟度评价模型在房地产企业中的应用研究-商场现代化2007,""(1)本文对目前几种项目管理成熟度模型进行了概述,结合我国房地产项目管理的实际情况和房地产项目的具体特点,给出了房地产企业应用项目管理成熟度模型,并就房地产项目管理成熟度模型的具体成熟度等级、评价指标和评分标准进行了论述.4.学位论文于昊房地产企业项目组织结构及其演进探讨2007项目管理是当前管理理论的热点和焦点，也是未来发展和应用前景最为广阔的管理理论。项目管理进入中国，为中国企业所应用 ，已经逐步从单项目管理向多项目管理发展；从临时性的管理活动，部门规模的管理活动，向经常性，全企业规模的发向发展。在这样的发展趋势下，各个企业面临着提高自身项目管理知识水平，提升自身项目管理能力的紧迫任务，面临着改变自身以适应项目管理要求的紧迫任务。这就需要企业拥有适应项目管理的组织结构，并在此基础上建立规范而完善的项目管理体系制度，并且培养企业独特的项目管理文化。而对于绝大多数企业来说，改变原有的组织结构，建立适应项目管理要求的，适合企业自身情况的项目管理组织结构便成为了第一个要完成的任务。本文正是以这个方面为切入点而展开研究的。本文首先介绍了项目管理和项目管理组织结构的现状和发展趋势。随后本文介绍了一个房地产企业---T企业项目管理组织结构改革的三个步骤。然后本文对于T企业案例进行了分析，分析了它的项目管理的发展以及其组织结构的演进，并且通过定量和定性的分析说明了T企业改革的效果，同时也指出了改革中存在的问题，并且提出了一些解决问题的办法。本文在最后的结论部分说明了T企业现在所采取的项目管理组织结构型是比较适合企业自身情况的，也是有一定的创新性的。这样的项目管理组织结构设计也能给那些与T企业相同或者相似的企业一些启发和借鉴。并且说明，中国企业要通过项目管理实践的摸索，逐步建立适合中国国情的项目管理组织结构。5.学位论文陈霞房地产企业的精益项目管理2005本文首先介绍了研究的主要问题和现实意义，以及研究思路和框架。然后探讨了项目管理在中国房地产企业中的应用状况和存在的问题，提出实行精益项目管理，是房地产企业现阶段的战略选择，并通过实证分析予以论证。最后，针对房地产开发项目的各阶段，提出了精益项目管理的方法和措施。本文共分六大部分：　　第一部分为导论。通过分析房地产行业的特征，以及房地产企业的盈利模式和发展趋势，提出本文研究的主要问题和现实意义；概要介绍了项目管理的研究现状、房地产项目全寿命的观点以及精益项目管理方法；并对本文的研究方法和思路予以说明。　　第二部分从理论上阐述了项目管理的定义、原则和方法，分析了项目管理的发展趋势；认为房地产企业的项目属性使项目管理在企业经营中有重要作用，并与企业战略管理的关系密切，但是传统的房地产项目管理尚存在着较大的局限性；通过国内案例的分析，以及国外房地产项目管理模式的比较分析，阐明项目管理在房地产企业的发展趋势。　　第三部分介绍了借鉴精益生产思想的精益管理的原则和方法，并把精益管理思想与项目管理方法相结合，阐述了精益项目管理的定义和原则；从描述房地产业的粗放式发展的现状出发，分析了当前房地产企业所面临的内外环境，指出房地产企业实施精益项目管理的战略必然性。　　第四部分对万科公司进行实证分析，研究了万科的发展过程、战略选择以及项目管理实践，并对比分析了万科的新标杆——美国的PulteHomes公司。　　第五部分引入了美国成熟市场的八阶段模型，对房地产开发项目的各个阶段进行剖析，探讨了阶段之间的复杂关系；阐述了精益项目管理在不同阶段的侧重点和方法，并认为实行精益项目管理需要企业层面的支撑，是建立在项目基础上的企业系统管理工程。　　第六部分为结语，对本文研究成果进行了总结。6.学位论文王向东房地产企业多项目管理应用研究2009随着国家宏观调控政策的加强，我国房地产业已经形成了多个大型房地产集团逐鹿的市场格局，这些企业纷纷进行跨区域的多项目扩张，能否对多项目进行科学合理的有效管理会直接影响到房地产企业战略目标的实现。然而，传统的单项目管理已不适应房地产企业发展战略目标的要求。因此，进行房地产企业多项目管理问题的研究，对提高房地产企业多项目组织管理效率具有较强的现实意义。
　　本文首先对国内外多项目管理理论进行研究，归纳总结了目前在多项目管理领域的研究热点，也就是多项目管理过程中会存在哪些需要解决的主要问题以及解决问题的方法。同时结合国内房地产企业在多项目管理过程中的实际情况，总结了在房地产企业多项目管理过程中会出现哪些常见的问题，通过调查问卷的方式，了解了各个问题可能发生的概率，然后通过主成分分析法，分析出了目前国内房地产企业在多项目管理过程中最容易出现也就是出现概率最大的三个问题。针对这三个主要问题，分析了产生问题的深层次的原因，提出了解决问题的方法建议。最后通过在CZXC房地产企业多项目管理过程中的实践检验，验证了我们提出的三个主要问题的普遍性和给出的解决问题的方法和建议的实用性。
　　目前，房地产企业的多项目管理理论研究及实践应用还相对匮乏，但是，随着我国房地产行业的快速发展，越来越多的房地产企业将会面对多项目管理问题，多项目管理必将会成为项目管理新的发展阶段。通过本文的研究，希望对完善房地产企业的多项目管理理论起到一定的促进作用，对多项目管理实践具有一定的参考价值。7.会议论文杨晓林.贺国海房地产企业项目管理体系的研究与应用2005当前房地产开发在我国如火如荼,在房地产项目管理中,如何最优化的配置人力、物力、财力显得越来越重要.本文结合房地产企业的具体实践,就房地产项目的评估、创建、计划、模板、技术、授权、界面、方法、架构等问题作了一些探讨.8.学位论文董小正房地产项目管理价值链策略研究2007房地产行业是国民经济的支柱产业，房地产行业的健康发展对整个国民经济的稳定运行起着不可忽视的作用。2003年至今的中国房地产市场出现了局部过热的局面，国家加强了对房地产市场的调控力度，房地产行业新一轮的洗牌运动已经展开，房地产行业将如制造业一样进入价值链与价值链之间竞争的时代。本文研究分析了房地产工程项目管理的特性，找出传统房地产企业项目管理存在的主要问题，并针对主要问题提出了要建立房地产企业项目管理价值链思想。通过分析我国房地产开发企业的价值链，尤其是分析了价值链在房地产企业项目管理中的应用，提出优化房地产企业项目管理价值链的策略，可以采取建立项目管理价值链联盟、实施业务外包、建立房地产项目管理规范流程等三种方式，构建房地产企业项目管理的价值链框架，并以此提高房地产企业的战略规划能力、资源整合能力、项目管理能力、人力资源能力、品牌营销能力、资金运作能力、企业创新能力、信息管理能力等核心竞争力。9.学位论文张俊松房地产企业项目管理策略研究2004该文首先介绍了项目、项目管理、多项目管理、企业项目管理的概念与原理,然后根据房地产业特点,从战略角度分析了房地产项目管理,阐述了企业进行多项目管理的程序和方法,建立了房地产企业项目管理策略框架,最后对某房地产开发企业进行实践分析,并对企业项目管理策略提出若干改进建议.该文除前言和结论部分,共分四部分:第一部分,绪论:关于项目管理.该章借鉴现有的项目管理知识体系,详细论述了项目、项目管理、多项目管理的理论,着重说明项目、项目管理与企业战略的关系,以此为分析和建立企业项目管理策略作铺垫.第二部分,关于房地产企业项目管理.该章根据房地产特点阐述了房地产项目管理的内容,并分析了房地产价值链及房地产项目管理体系.第三部分,从房地产企业战略看项目管理.该章从战略角度分析了企业项目管理的策略,提出企业项目管理策略是企业层面、对多项目的管理,是企业战略的体现及细化.第四部分,CTZD公司项目管理实践.该章建立了房地产企业项目管理策略体系,然后结合一家房地产公司的实例,分析了特定企业在特定环境下该公司的项目管理策略,并采用了项目管理办公室帮助企业进行多项目管理.最后对该公司提出企业项目管理策略改进,值得房地产企业借鉴. 10.学位论文张涛房地产项目管理成熟度模型的构建与应用研究2008近年来,国家逐步加大了对房地产行业的宏观调控力度,房地产企业的盈利方式也由“主要依靠土地升值”到“主要依靠产品质量及附加值”转变；由“粗放型开发”向“依靠成本节约扩大盈利空间”转变。房地产企业投资收益越来越依赖于房地产开发。房地产企业亟待提高自身的项目管理能力,在房地产开发的整个环节尽量节约成本,扩大利润空间。本文研究的主要目的在于构建适合于我国房地产项目管理特性及实践需要的房地产项目管理成熟度模型,并将其应用于现实的房地产项目评价当中。房地产开发商可以借助该模型,找出自身项目管理中存在的缺陷,识别出其项目管理中的薄弱环节,从而制定具有针对性的改进计划,提高房地产企业的项目管理水平。本文采用了定性研究与定量研究相结合,理论研究与实际案例研究相结合的方法。首先,对四种常见的项目管理成熟度模型的结构进行了分析,总结出了项目管理成熟度模型框架建立的一般规律,然后以这个规律为指导,结合我国房地产项目管理的特性和实践的需要,确定了基于房地产项目整个生命周期的房地产项目管理成熟度模型框架。其次,分别对基于该模型框架的定性与定量两类成熟度评价方法进行了分析,选择了模糊综合评价方法作为本文的项目管理成熟度评价方法。再次,构建了房地产项目各生命周期阶段的一级指标体系、建设阶段的二级指标体系,运用层次分析法,确定了房地产项目管理在建设阶段的各级指标的权重,并给出了房地产项目管理在建设阶段的成熟度评分标准。最后,介绍了模型的应用过程,并选取了佛山时代倾城项目作为案例研究对象,应用模型对其项目管理成熟度进行评价,并根据评价结果,提出了政策建议。本文链接：http://d.g.wanfangdata.com.cn/Thesis_Y1033241.aspx授权使用：上海海事大学(wflshyxy)，授权号：cc491105-b210-44e1-81da-9e120104ada6下载时间：2010年10月17日'