a市全运村一期房地产项目成本管理研究与应用

'中国海洋大学硕士学位论文A市全运村一期房地产项目成本管理研究姓名：徐浩然申请学位级别：硕士专业：项目管理指导教师：纪建悦2011 　Ａ市全运村一期房地产项目成本管理研究　摘　　要　　加入WTO之后，房地产业取得了飞速发展，己成为国民经济的支柱产业。然而近年来，房地产市场泡沫激增，严重威胁实体经济的发展，为此国家出台了一系列从紧的调控政策。激烈的市场竞争和不利的宏观调控政策，使得房地产开发企业不得不把工作的重心转移到企业内部，通过加强内部管理，特别是加强内部成本管理来提高企业的竞争力。房地产企业的成本管理水平直接影响到企业的竞争实力和生存能力。因此，加强房地产项目成本管理就成了一个至关重要的课题。本文采用理论研究与案例研究相结合，定性分析与定量分析相结合的方式，在大量查阅文献的基础上，对房地产项目各阶段的成本管理进行了研究。首先，根据国内外的环境以及我国房地产项目成本管理的现状提出项目成本管理的必要性和迫切性。其次，明确房地产项目各阶段成本管理的内容。房地产项目成本管理分为成本估算、成本预算、成本核算、成本控制和成本决算五个方面。而成本管理贯穿于房地产项目的各个阶段，因此房地产项目成本管理根据阶段不同可以分为：立项决策阶段成本管理、设计阶段成本管理、工程招投标阶段成本管理、合同签订阶段成本管理、施工阶段成本管理和竣工验收阶段成本管理。再次，引入A市全运村一期房地产项目为例，重点分析全运村一期项目在各个阶段的成本管理思路，并运用项目管理工具（挣值分析法）进行了两个时点上的成本和进度分析。具有真实性和可操作性。最后，对A市全运村一期项目成本管理进行经验总结，为其他全运村项目成本管理提供参考依据。在对全运村项目成本管理进行总结的基础上，对未来的研究成果进行了展望。未来信息技术将会带动项目成本管理向着更加全面、更加科学的方向发展。关键词：　房地产项目　　　成本管理　　　挣值分析法　IV 　Ｒｅｓｅａｒｃｈ　ｏｎ　Ｃｏｓｔ　Ｍａｎａｇｅｍｅｎｔ　ｏｆ　Ｃｉｔｙ　Ａ　　　　　Ｎａｔｉｏｎａｌ　Ｇａｍｅｓ　Ｖｉｌｌａｇｅ　Ｐｒｏｊｅｃｔ　　　Ａｂｓｔｒａｃｔ　　Therealestateindustryhasachievedrapiddevelopment,andithadbecomethebackboneindustryinthenationaleconomysinceourcountryattendedWTO.However,inrecentyears,aseriesofthetightpolicieswereintroducedbecauseofmoreandmorerealestatebubblesseriouslythreatenedtherealeconomy.Underthefiercemarketcompetitionandadversemacro-controlpolicies，theenterpriseshavetoabandontheroughdevelopmentmodelandshiftedtostrengthenintermanagement，Particularlyinprojectcostmanagementinordertoenhancethecompetitivenessofenterprises.ThecostmanagementabilityofRealEstateCompanydirectlyaffectsitscompetitivenessandviability.Soitisanissueofvitalimportancetoenhancethecostmanagementofrealestateproject.Thispapermakesastudyoncostmanagementduringeverystageofrealestateprojectbycombiningtheoreticalandcasestudy,quantitativeandqualitativestudy,andintegratingafloodofliterature.First,theauthorraisesthenecessityandurgencyofprojectcostmanagementthroughanalysisofenvironmentofdomesticandoversea,andthestatusquoinChina’srealestateprojectcostmanagement.Second,makeclearlyaboutthecontentandcharacteristicsofeverystageofprojectcostmanagement.Costmanagementisdividedintofiveparts:costbudgets,costestimates,costaccounting,costcontrol,costfinalaccounts.Andcostmanagementthroughoutallstagesofrealestateprojects,sorealestateprojectcostmanagement,accordingtodifferentstages,canbeclassified:costmanagementofdecision-makingphase,designingphase,projectbiddingphase,contractphase,constructionphaseandfinalacceptancephase.Third,thispaperintroducesrealestateprojectofthefirstphaseofACityNationalGamesVillageasanexampletoanalyzethecostmanagementinallstages,V 　anduseprojectmanagementtools（EarnedValueManagement）toanalysiscostandscheduleofproject.Theseareauthenticityandoperability.Finally,summarizetheprojectcostmanagementexperienceofACityNationalGamesVillagetoprovideanreferenceofcostmanagementforsimilarprojects.UponconclusionofcostmanagementofNationalGamesVillage,thepapermakesanoutlookoffutureresearchresults.Informationtechnologywillpromotetheprojectcostmanagementtoamorecomprehensiveandmorescientificdevelopmentinfuture.Ｋｅｙ　Ｗｏｒｄｓ：　Ｒｅａｌ　Ｅｓｔａｔｅ　Ｐｒｏｊｅｃｔ；　Ｃｏｓｔ　Ｍａｎａｇｅｍｅｎｔ；　ＥＶＭ　VI 　　独　　创　　声　　明　本人声明所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究工作及取得的研究成果。据我所知，除了文中特别加以标注和致谢的地方外，论文中不包含其他人已经发表或撰写过的研究成果，也不包含未获得　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　或其他教育机构的学位或证书使用过的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均已在论文中作了明确的说明并表示谢意。　　　　　　　　　　　　　　　　　学位论文作者签名：　　　　　　　　　　签字日期：　　　　年　　　月　　　日　－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－　　　　　学位论文版权使用授权书　　　　　本学位论文作者完全了解学校有关保留、使用学位论文的规定，有权保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和磁盘，允许论文被查阅和借阅。本人授权学校可以将学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存、汇编学位论文。同时授权中国科学技术信息研究所将本学位论文收录到《中国学位论文全文数据库》，并通过网络向社会公众提供信息服务。（保密的学位论文在解密后适用本授权书）　　　学位论文作者签名：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　导师签字：　　签字日期：　　　　年　　　月　　　日　　　　　　　　　　　　　　　　签字日期：　　　　年　　　月　　　日　III Ａ市全运村一期房地产项目成本管理研究　１　引言　1.1研究背景及意义改革开放以来，随着经济的飞速发展，人口数量及人民生活水平在不断提高，城市化进程在不断加快，人们对于住房的要求也在提高，使得房地产业迅速崛起，并成为国民经济的重要支柱。２００９年中旬，楼市进入前所未有的兴旺发达期，高价地王不断出现，房价上涨迅速，市场上不理性和不健康的因素开始扩散，投机行为严重，资金流向房地产行业的比重过大，严重威胁到实体经济的发展，结构性通货膨胀会严重影响经济运行、行业发展以及社会民生与稳定，出于对这些问题的考虑，国家出台了新一轮的宏观调控政策。　房地产市场存在的问题不再只局限于经济层面，它已经上升到影响民生和稳定的政治层面，国家的宏观调控政策也越来越具有针对性、综合性，意在有效遏制房价的非理性上涨，２０１０年４月，国务院在坚决抑制部分城市房地产过快上涨的通知中提出了“新国十条”，房地产市场由此进入了调控的深入期。预计未来几年，国家仍然不会放松对房地产的宏观控制，商品房销售不可避免的会出现下滑。　房地产开发企业要在当下竞争激烈、政策动荡的市场环境中求得生存和发展，一方面必须加大承揽工程的力度，积极开拓市场，一方面也要认识到成本管理的重要性，加强内部管理，搞好工程成本控制，争取利润最大化，提升自身实力。在房地产行业重新洗牌的今天，房地产企业面临着巨大的市场风险，且同一地段同等档次的房子不能通过提价策略取得竞争优势，这时候企业通过内部成本控制来积极应对挑战、取得成本优势成为企业最佳的选择。　总体而言，房地产市场面临着竞争激烈和政策变动的双重风险和压力，这将促使房地产企业改变以往的竞争战略，对于成本的管理将成为房地产企业关注的重点。房地产企业成本管理是房地产企业管理的核心，通过对成本进行计划、组织、协调和控制，减少和杜绝企业的浪费现象，提高企业的经济效益和市场竞争力。企业的成本管理水平不仅影响企业的利润总额，还关系到房地产企业生产经营效率的高低，这直接影响到企业的竞争实力和生存1 Ａ市全运村一期房地产项目成本管理研究　能力。　目前房地产项目的成本管理越来越规范化，但是房地产企业仍然属于一个新兴的行业，很多房地产企业对成本管理认识不充分，同时存在制度、管理上的缺陷，使得房地产项目出现成本超支、效率低下的局面，能合理控制成本、优化成本管理模式的房地产企业很少。本文重点分析Ａ市全运村一期项目在各个阶段的成本管理思路，针对项目成本管理中存在的问题，总结出具有该项目特色的成本管理方法，供房地产企业参考。　1.2国内外研究现状综述近年来国内外学者对项目成本管理领域进行了大量的研究，各抒己见提出了自己的观点。　１．２．１国外研究现状综述　Ｒｏｇｅｒ　Ａｔｋｉｎｓｏｎ（１９９９）指出过去５０年，项目管理铁三角是用来衡量项目管理成功与否的标准，虽然到目前仍然适用，但是新的标准应该产生。　Ｇｅｏｒｇｅ．Ｚｉｌｌａｎｔｅ（２０１０）指出变更是建设项目中进度延迟和成本超支的主要原因，很多管理方法的应用都是为了使变更对项目的影响最低，作者推荐了一种项目管理工具ＤＳＭ，通过这种管理方法，来提高项目管理效率。　　AntondeWit（1986）指出项目管理不能仅仅是要有效果，而且要追求高效率。项目管理到什么程度才是足够的呢？针对这个问题，作者提出要引用成本管理的效率来衡量项目管理的效率。Ｐｅｔｅｒ　Ｅ．Ｄ．　Ｌｏｖｅａ　ａｎｄ　Ｚａｈｉｒ　Ｉｒａｎｉ（２００３）提出一种项目质量成本的管理信息系统来检验建筑项目中的质量成本。这种模型用来确认和分析项目的质量成本。另外，这种系统还可以被用来确认成本以及项目翻工的原因。项目参与者可以用这种信息系统所提供的信息来辨别项目相关行为的不足并采取适当的措施来改进管理。这种系统的优点和局限在本文中都有研究。　Ｈｅｍａｎｔａ　Ｋｕｍａｒ　Ｄｏｌｏｉ（２０１０）　通过挖掘项目整个生命周期的影响成本的内在因素进而建立一种概念模型。选择几个组织，收集相应项目各个阶段的数据和图片，运用这种模型，图片就可以转化为文字概念。结果发现，在项目的开始阶段，2 Ａ市全运村一期房地产项目成本管理研究　政策和立法因素对成本的影响至关重要。在任何行业的成本估算阶段，影响成本超支的概念模型都可以从理论上为企业提供指导，使企业关注容易影响成本超支的因素。　１．２．２国内研究现状综述　刘江波（２００９）从理论的角度对项目成本的预测、项目成本控制的原则和措施进行了阐述。他指出成本控制的方法有采取组织措施、技术措施、经济措施以及合同措施等方法进行成本控制。　张希宏、邓丽娜（２００７）从施工企业的角度出发，通过对工程项目成本管理中存在的主要问题的分析，提出解决的对策，如加强宣传力度，树立全员意识，建立权责利相结合的成本管理体制，从质量成本上要效益以及从工期成本控制上要效益等等。　李纯（２０１０）指出成本管理是房地产企业的重要管理活动之一，成本管理的好坏直接影响到房地产企业的经济效益和市场竞争力，这篇文章从房地产企业实行成本管理的必要性出发。对房地产企业的成本管理中存在的问题进行分析，并在管理体制和技术方面提出相应的对策。　马强（２００８）阐述了项目成本管理的发展历程，并以Ｌｘ南苑项目为例，分析了成本超支的原因，提出Ｌｘ房地产项目成本管理的整体解决方案，即运用项目全生命周期成本管理、项目全过程成本管理和项目全面成本管理的思想，建立和完善房地产项目成本管理体系，同时对项目前期成本管理重点关注。　逯黎（２００８）对项目工程成本控制的原则和措施进行了阐述。　以上文献中从各个方面、不同的角度对项目成本管理进行了研究。然而并没有从项目整个生命周期的各个阶段的角度对成本管理进行探讨。本文在参考了这些文献的基础上，结合Ａ市全运村一期项目的建设，对全运村一期项目各个阶段的成本管理进行了深入研究，提出了项目在建设的前、中、后期遇到的成本问题，并总结出了全运村项目成本管理的经验。　1.3研究方法和思路（１）文献调研法　3 Ａ市全运村一期房地产项目成本管理研究　本文通过广泛查阅相关文献、网络资料，对成本管理在理论上有了很大启发，对进一步案例研究打下坚实的基础。　（２）比较研究法　古罗马著名学者塔西陀曾说：“要想认识自己，就要把自己同别人进行比较。”只有比较才能得知问题的存在，只有比较才能得知解决问题的方法，比较法已经成为研究中重要的方法之一。在此次论文中，通过查阅文献，比较各文献的内容，以此寻找本论文的切入点。另外，通过文献中案例与本论文案例的比较，找到本论文案例的研究方法。　（３）案例研究法　本文理论结合实际，在文献调研法和比较研究法的基础上，对Ａ市全运村项目各个阶段的成本管理进行研究，总结出该项目在成本管理方面的经验、方法。　另外本文亦采用了经验总结法、定性研究与定量研究相结合的研究方法。　1.4本文的体系结构本文的研究内容分为以下五部分：　第一部分介绍了本文的研究背景及意义，对国内外研究现状进行了综述，并简要说明本文的研究方法、体系结构及可能的创新点。　第二部分对房地产项目成本管理进行简要概述，其中包括房地产项目成本管理的概念、原则、成本管理的必要性及不足，以及房地产项目的开发程序与各阶段成本管理的内容。　第三部分主要就全运村项目的背景、情况做了简要的介绍。第四部分对全运村项目各阶段如何进行项目成本管理进行了研究，并运用挣值分析法（ＥＶＭ）对全运村一期项目进行两个时点上的成本分析。　第五部分在第四部分的基础上，针对房地产项目成本管理存在的问题，提出了由Ａ市全运村一期项目成本管理得到的经验总结。　文章结尾是结论展望和谢辞。　1.5可能的创新之处（１）将项目成本管理的理论应用到全运村一期项目的建设之中，并结合全4 Ａ市全运村一期房地产项目成本管理研究　运村一期项目整个生命周期的各个阶段的成本管理的实践，针对项目成本管理中存在的问题，得出全运村项目成本管理的经验。具有真实性和可操作性。　（２）将“挣值分析法”这项项目管理工具应用到全运村一期项目的成本管理中，结合全运村一期项目０８年年底和０９年年底的数据，得出该项目在两个时点上成本管理的效率并提出改进措施，为项目成本控制提供分析工具。为其他全运村项目挣值分析法的应用提供参考。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　5 Ａ市全运村一期房地产项目成本管理研究　2房地产项目成本管理概述2.1房地产项目成本管理的有关概念房地产项目成本是房地产项目运行中各种费用的总和。房地产项目成本管理是根据房地产企业的总体目标和项目的具体要求，对项目的各项直接和间接费用进行计划、组织、协调和控制，合理使用人、材、机等资源，在不影响价值的条件下使得成本费用最低，以此完善企业成本管理制度、增加企业利润、完善企业经营管理水平的过程。　项目成本管理分为：成本估算、成本预算、成本核算、成本控制和成本决算，这五个方面相互关联、相互制约，共同构成了项目成本管理的整个过程。2.2房地产项目成本的构成（１）土地费用　目前在我国城镇商品房住宅成本中，土地费用所占比例在２５％左右，包含：土地出让金、大市政配套、拆迁补偿费、土地契税以及其他（耕地占用税，土地登记费）。　（２）前期费用　它在整个成本构成中所占比例相对较低，一般不会超过３％，主要包含以下三个方面：　设计费：设计招投标费用、规划设计费、建筑设计费、景观、电力、市政工程等等的设计费；规费：人防费、　墙改费、质监费、劳保基金、市场交易费等等；前期工程费：“三通一平”费用、监理费、监理招投标费等等。　（３）工程费用　它在整个成本构成中所占比例相对较大。从我国目前情况看，约占整个成本的５５％左右。工程费用主要包含：建安费、室外工程、环境工程、公共配套设施、设备工程、弱电工程等等。　（４）期间费用　期间费用主要是指：财务费用、管理费用和销售费用。该项费用在房地产项6 Ａ市全运村一期房地产项目成本管理研究　目总成本中所占比例不大，一般不会超过５％。　（５）营业税金及附加　该项成本中税费在房地产项日成木构成中所占比例一般在１０％左右。主要包含：营业税、土地增值税、地方附加费、城建税、教育费附加等等。　　2.3房地产项目成本管理的必要性房地产项目成本管理是房地产企业成本管理的中心工作，其在生产和经营中的作用不可估量：　（１）房地产企业进行项目成本管理是其在激烈的竞争中得以生存和发展的前提条件　房地产市场不稳定因素比较多，面对市场的不断变动，企业要在激烈的市场竞争中生存下去，就要谋求自救，通过节约开支来维持或者增加利润。企业有利润积累，才能谋求长远的发展，由利润等于收入减去支出这个公式可以看出，在收入不变的情况下，房地产企业不得不考虑如何进行成本管理，通过降低成本来增加利润总额。　（２）房地产企业进行项目成本管理是提高企业经营管理水平的重要途径　项目成本管理最终要通过生产管理、技术方案选择与管理、人工管理、机械管理和材料管理等各个方面的子管理来达到总体成本目标的实现，因此，成本管理工作是一项综合性的管理工作，搞好成本管理就相应提高了经营管理水平，有利于提高企业的经营管理效率。　（３）房地产企业进行项目成本管理是企业得以长足发展的重要保障　任何企业都是以盈利为目的的单位，如果没有良好的成本管理方法，对成本不能进行有效的控制，那么不管企业承包了多少项目，也不管业务收入是多少，企业都不会获得丰厚的利润积累，也不会取得长足的发展。在相同的资金实力和技术实力条件下，谁具有完善的成本管理制度，谁就能在危机的洗牌中顶住压力生存下来。2.4房地产项目成本管理存在的不足从上一节中可以看出房地产项目成本管理意义重大，然而，由于我国房地产7 Ａ市全运村一期房地产项目成本管理研究　市场起步较晚，大多数房地产公司的成本管理水平还停留在比较低的水平。目前房地产市场项目成本管理中存在的问题有以下几个方面：　（１）认识不足，认为成本管理只是关系财务人员的事　长期以来，有些房地产企业的经理一提到成本管理就想到这是财务部门管的事情，把成本管理的责任归于财务人员，意识不到成本管理是全员全过程的管理。　（２）把成本管理的注意力过分集中在了施工环节　长期以来房地产企业普遍对房地产项目设计阶段重视不够，很少过问设计方案的经济合理性，而往往把控制成本的主要精力放在了施工阶段——审核施工图预算，或在编制合理工程标底和结算工程价款上算细账。然而，忽视设计阶段的后果是施工现场的洽商、变更、返工现象屡见不鲜。　（３）缺乏权、责、利相结合的体制　目前有些房地产企业权利和相应的责任没有通过考核指标对接上，导致干好干坏都一样，容易出现“搭便车”的现象，不能形成激励作用。这种只安排工作而不考核其工作效果，或者只奖不罚，奖罚不到位的做法，会给今后的成本管理工作带来不可估量的损失。　（４）不注重先进的项目管理工具和方法　目前国际上已经有比较完善并且应用广泛的项目管理工具和方法，但是国内的房地产企业却应用很少，即使有，也没有应用好。一些大公司成本管理工作已经做的比较好，但是在实际运行中往往感觉控制缺乏前瞻性、系统性和指导性。在工程完工后能说出成本控制的总体情况，但是对某个时点上的成本情况以及接下来该采取什么措施，往往会不知所措。　（５）不能合理安排质量、进度、成本之间的关系　项目执行过程中，当其中某一因素发生变更时，往往会直接影响到其他因素，需要同时考虑一项变更给其他因素造成的影响，项目的控制过程就是要保证三者之间的相互协调。然而，很多房地产商往往拣了芝麻、丢了西瓜。　（６）合同管理水平不高　一般情况下，企业对招投标工作比较重视，但是对于合同条款的具体审核以及合同履约过程中的监督、检查、考核、奖惩等缺乏有效的措施。另外，合同方面的专业人才比较缺乏。　8 Ａ市全运村一期房地产项目成本管理研究　2.5房地产项目成本管理的原则（１）　成本最优化原则　成本最优化原则，并不是指成本越低越好，而是要在一定的质量要求下合理使用人、材、机，做到事前合理估算、过程中有效控制、事后进行分析反馈，在价值不下降的情况下达到成本最低。　（２）　全面成本管理原则　全面成本管理包括三个方面的内容：　１）全过程成本管理　成本管理贯穿于项目的各个阶段，全过程成本管理是指将成本管理的观念贯穿于项目运行的整个过程，包括从项目决策阶段、设计阶段到施工阶段，再到竣工验收阶段，把成本控制的方式和手段渗透到项目建设的各个环节之中。　２）全要素成本管理　全要素成本管理包含两个方面的含义：　第一，对各种成本要素，如人工、材料、机械等进行的全面的成本控制。　第二，正确处理工期、质量、成本三者的关系。片面追求质量，可能会导致成本的大幅度上升，质量太低，可能会增加反工或者索赔的成本。工期也是如此，并不是越短越好，片面赶工期要进度，也可能会造成工程成本的额外增加。要正确协调好三种要素之间的关系。　３）全员成本管理　必须改变传统的认为成本管理只和财务部门相关的观念。成本管理要落实到每一个部门、每一个班组和每一位成员。企业由人员构成，成本控制涉及到工程的每个环节，因此涉及到每一位员工，每一位员工都要树立成本意识。企业要将成本控制目标细分到每个班组每个成员，定期进行成本考核，奖罚分明。只有齐力合作、共同努力，才能实现项目成本的全面降低。　４）　动态管理原则　对各种人、材、机的投入进行实时的记录和监管，当投入成本高于目标成本时，要进行分析、反馈，找出具体的原因，然后进行纠正。各种材料等的投入具有连续性，因此动态成本管理系统要反映项目任意时刻的动态成本和工程进度，项目负责人可以随时检查目标成本的执行情况，有助于对成本进行有效的监管。9 Ａ市全运村一期房地产项目成本管理研究　同时，项目经理可以得到直观、真实的成本数据，有助于投资决策的制定，提高决策效率，增加企业经营利润。　５）项目目标管理原则和权责利相结合原则　目标管理也要遵循ＰＤＣＡ市循环，Ｐ（Ｐｌａｎ）——计划，即目标的制定；Ｄ（ＤＯ）——执行，即目标的实施；Ｃ（Ｃｈｅｃｋ）——检查，即检查目标的完成情况；Ａ（Ａｃｔ）——行动（或处理），即对结果进行反馈，成功的经验加以肯定，失败的教训也要总结，加以纠正。　目标分解也是目标管理的一项重要内容，总目标确定了之后，要进行逐级分解，转换为各部门、各员工的分目标，从总目标到部门目标再到个人目标，要形成一个完整的目标体系，并且要明确相应的权利和责任，以此作为考核、奖惩的依据。以激励全员参与成本管理。　６）例外管理原则　“例外”事件就是不经常出现，但是对项目成本影响却很大，必须予以高度重视的事件，例外事件通常满足以下性质中的一种或几种：一是重要性，是指对成本差异额影响显著或者对项目有重大不利影响。二是可控性，像由于税率的变更使项目成本发生重大差异的事件，项目管理者无法通过有效地措施加以控制，因此不属于“例外”事件，“例外”事件要满足可控性条件。三是一贯性，有些成本向来没有超过控制线，但是一直在控制线的上下限附近徘徊，那么很可能是预测不准确。四是特殊性，有些特殊的成本项目，如机械维修费，对施工的全过程都有影响，那么也应该加以重点考虑。　2.6房地产项目开发程序介绍房地产项目不同于施工阶段的项目，房地产项目是包含施工阶段在内的整个运作周期，大致包含几下几个阶段：　（１）立项决策阶段　立项决策阶段是国家主管部门根据项目建议书、可行性研究报告以及地震安全评价、环境影响评价等作出的审批决策阶段。房地产企业根据市场形势提出开发设想是房地产项目开发的起点，但是这种设想是否具有市场前景、经济上技术上能否满足开发要求，需要进行可行性研究，可行性研究是房地产项目开发不可10 Ａ市全运村一期房地产项目成本管理研究　或缺的一步。消防、安全、环保等方面的评估需要相关部门进行审批。接下来就要申请项目用地，这是房地产开发的第三步，也是正式启动项目的第一步。　（２）设计阶段　土地是稀缺资源，拿到土地是项目启动的第一步。拿到土地使用权后，要对项目进行方案设计、初步设计和施工图设计３个具体步骤，然后持方案设计办理规划许可证，城市规划行政管理部门对其进行审批合格之后核发《建设工程规划许可证》。　（３）招投标阶段　房地产开发企业通过招标选择管理水平、技术水平、质量层次都比较好的承包商和监理单位。　（４）合同签订阶段　通过签订合同，用法律手段明确房地产开发商与承包商之间的权利和义务，有利于房地产项目的顺利实施。　（４）施工阶段　　在取得各方面的许可证特别是施工许可证之后，施工单位严格按照经过批准的设计文件进行施工，如需变更，必须严格按照有关程序进行，经过批准后才可以变更。建设单位、设计单位、造价单位要派代表驻场，随时处理出现的问题。建设监理单位要对招投标、项目进度、质量、成本等信息进行监管。　（５）竣工验收阶段　项目竣工后，必须经过房地产开发主管部门对项目的质量、环保、人防、消防等进行检验，合格后才能交付使用。　2.7房地产项目各开发阶段成本管理的内容项目成本管理不只是某一方面的工作，而是贯穿于项目运行的各个阶段中。在项目承揽之后，根据项目的要求，编制项目所需的人工、材料、机械等资源的需求计划，进行成本的初步估算，然后根据估算结果进行成本的预算，在接下来施工阶段中，要根据项目成本的估算和预算进行成本核算和控制，在竣工验收阶段还有成本的决算。因此，房地产项目成本管理根据阶段不同主要分为：立项决策阶段成本管理、设计阶段成本管理、工程招投标阶段成本管理、合同签订阶段11 Ａ市全运村一期房地产项目成本管理研究　成本管理、施工阶段成本管理和竣工验收阶段成本管理六个部分。　２．７．１立项决策阶段成本管理　项目建议书、可行性研究报告是整个项目的基础，是对项目建设规模、设计、投资等方面作出的科学、合理性的评估，有利于目标成本的制定，有利于招投标价格等等后续工作的控制，避免不必要的损失，增加项目决策的正确性。　可行性研究的主要工作是对成本进行估算。成本估算是科学制定目标成本的前提，是降低成本、提高收益和效率的关键环节。成本的估算和计划，不仅是商品房销售定价以及房地产项目进行可行性研究的重要依据，也是进行目标成本的制定和控制的重要方向标。对于所占成本比重大的部分要重点进行控制，提高成本控制效率。成本估算之前要做的首要工作是编制资源计划。（1）编制资源计划编制资源计划是确定项目各项工作所需资源的数量和种类的一项工作，因此，编制资源计划应当首先将工作进行分解。最常用的方法是利用WBS法，把项目进行具体的细分，分到明确各项工作所需的材料、人工、机械、设备的数量和种类。便于对成本进行合理估算。（2）成本估算方法1）专家评估法。专家评估法是项目组召集各专家根据经验对项目各成本进行的评估。主要依据就是专家的经验，因此主观性比较大，易造成较大的误差。2）类比法。类比法是与以往相似的几个项目进行类比，找到相同点和不同点，取这几个相似项目的工作量和进度的均值，以此估算该项目成本的方法。3）工程量清单法。工程量清单法应用比较广泛，是项目的工作细节确定以后，根据《建设工程工程量清单计价规范》以及项目所需资源的清单进行成本估算的方法。（３）成本估算　成本估算是根据项目所需资源的数量、市场价格估算出成本的近似值，成本估算包括对于人工费、材料费、机械使用费等的估算，也包含对施工方案引起费用变化的估算、临时设施费、工地转移费的估算以及成本失控的风险估算。１）人、材、机的估算　12 Ａ市全运村一期房地产项目成本管理研究　人工费估算要根据工期、人工数量和工资水平决定，其中工资水平要参考社会平均劳务工资水平来合理确定，太高会造成成本增加，太低会影响工人的稳定情绪。材料费估算占建安费的比重较大，要特别注意材料费的节约，预算费用取决于材料的品种、规格、数量、购买价格、运输费以及装卸费，其中要考虑库存成本和资金的机会成本（或者称为占用成本），合理确定库存量和购货周期，以期使材料成本最低；其次，同等价值下要对比材料的价格，尽量使用价值基本不变但成本低廉的材料；另外，要引入竞争机制，招标中要货比三家，挤压供应商的利润空间。对于成本变动较大的材料，要合理预期材料价格变动方向，选择提前批量购买或者不买，或者是做期货合约，合理对冲时间价格风险。机械使用费的估算可以根据定额的规格和数量计算，但是必须考虑实际需要的机械规格和数量，以及其购置方式，考虑是采用购买的方式还是租赁的方式更加经济。租赁实际上相当于分期付款。有些工程量是施工中不可缺少的，但是施工图或者工程量清单中没有给出，例如：隧道施工中的三管两线、混凝土拌合站等等，是有实际支出的，但是在工程量清单中被忽视了，必须据实做出估算。２）施工方案引起费用变化的估算　工程项目中标后，必须结合施工所在地的自然条件、地质条件、经济与环境条件等实际情况选择技术上和经济上合理的施工方案，并于经过批准的施工方案进行比较，据实做出正确的估算。　３）临时设施费、工地转移费的估算　临时设施费、工地转移费的估算应该根据历史数据、经验值或者比较其他类似工程临时设施的规模和标准，再根据本项目的特点来核定估算值。工地转移费还应该考虑本项目转移距离的远近和拟转移人员、设备的数量。　４）成本失控的风险估算　项目成本的风险估算主要是从以下几个方面来评估的：工程项目自身的地形地貌风险、业主资金风险、施工队伍素质风险、配套条件供应风险（交通、能源、电力等）、气候风险。这些风险可能会影响项目工程成本，必须充分考虑发生的几率，以及对于成本的影响程度。对风险进行及时有效地防控，也是成本控制中13 Ａ市全运村一期房地产项目成本管理研究　重要的环节。　　　　总之，成本估算是合理估计人、材、机、转移费、临时设施费等方面的单项成本以及合理预计项目各方面的风险，以此来对项目成本做出计划。估算是成本控制的基础。　２．７．２设计阶段成本管理　（１）设计阶段的成本预算。在设计阶段，一项重要的成本管理工作就是成本的预算。成本预算是在成本估算的基础上，把总预算成本分配到各项工作和各个时间进度上，从而确定每个阶段各个工作上的成本基准线，或者说是成本控制线，以便与实际发生的成本进行比较、分析、反馈。简单的说，成本预算就是确定总成本基线和各分部的成本基线。　（２）设计阶段的成本控制。项目成本控制要以设计阶段为重点，这是有效控制建设项目投资的根本所在。可以说设计阶段的项目成本决定了整个项目成本的高低水平，加强设计阶段的项目成本控制工作非常重要，设计决定了工程成本和建设期，因为设计图纸一旦被批准，项目的结构形式、外立面、材料选择和数量等方面都随之确定下来，施工单位无权变更设计方案，因此传统的重施工、轻设计的观念必须得以纠正。尽管设计费在建设工程全过程费用中比例不大，一般只占建安成本的１．５％－２％，但设计决定了工程成本和建设期，对工程成本的影响可达７５％以上，由此可见设计阶段成本管理的重要性。一份好的设计方案，除了要满足美观要求、功能要求外，还要满足经济要求，尽量减少不必要的投资，节约成本。　（３）设计阶段的成本控制方法有以下几个方面：　１）优化设计方案　设计对工程成本起着决定性的作用，对设计方案进行优化是工程成本控制的有效手段。项目管理人员无论是在技术上，还是在成本上，对设计方案首先应有主动的图纸优化意识。设计单位在设计上固然是专业，但在工程管理上、施工技术上、成本管理上未必专业，公司的工程管理人员、成本管理人员应当更具一定的优势，在技术、经济等不同角度，对设计方案是否还有潜力可挖，是否还能优化，这是拿到设计图纸后应有的意识。设计优化后，需相关各方共同评审，多方14 Ａ市全运村一期房地产项目成本管理研究　案比较，进行详细的技术经济分析，必须保证优化方案的切实可行。　２）实行限额设计　限额设计是工程建设过程中行之有效的控制方法，也是控制投资规模的有效措施之一。设计是一项复杂的工程，涉及面广、计算繁琐。设计人员在设计时往往会考虑充分的安全系数，为了有效地控制工程成本，应从源头抓起，在确保安全的前提下，适当降低砼标号，减少钢筋、砼含量，使工程成本控制在合理的范围之内。因此，要依据开发经验和投资估算的要求，有效地确定设计限额（造价、主要材料消耗量指标等）。　在进行限额设计时应做好以下工作：第一，建立各类形态产品技术经济指标信息库，为限额设计提供有力的数据参考、保障。第二，设计合同中明确限额要求，督促设计单位结合技术与经济分析，形成最优设计。第三，设计图纸完成后进行经济指标验算、再优化工作。　３）开展价值工程　通过功能和价值分析比较，将技术问题和经济问题紧密结合起来，在满足功能不变的情况下，设法降低成本。所以不能一味选用高档材料、增添一些不必要的设施，要根据项目的市场定位（销售价格与成本的矛盾）、当地的生活习惯、材料的性价比、以往同类楼盘的经验等综合考虑，找到产品品质和成本的最佳结合点，不要盲目服从设计意见。为合理降低成本，可考虑一些材料能否采用替代品（如石材、墙纸），以达到既不降低产品品质又能合理控制成本的目的。材料替换得当，带来的经济效益可能是巨大的，但前提是必须保证工程品质、使用功能及使用效果等要求下使用这种方法。材料替换时须综合考虑技术、经济、质量、安全、工期等多方要素，充分运用价值工程，在满足功能的前提下使价值最优。　４）加快设计进度及统筹各专业设计协调　设计阶段是项目品质保障的源头，好的设计总是经历多轮评审才最终定案，加上项目开发的步伐加快，设计工作对项目的进度难免会造成一定的影响。部分项目往往在设计图纸尚未齐全就匆匆开工，给成本管理工作造成一定的难度（如：较难准确确定工程成本，施工过程中成本变化风险增加等）。因此加强设计进度和统筹好各专业设计（包括精装修设计、景观设计等）是有效控制工程成本的重要保障。设计工作贯穿于整个项目的进展过程，加强各专业设计的统筹管理工作、15 Ａ市全运村一期房地产项目成本管理研究　设计与施工的衔接工作等是项目管理的重要内容，更是工程成本有效控制的重要保障。　２．７．３招投标阶段成本管理　建设项目招标是指招标人在发包工程项目前，按照公布的招标条件，公开或邀请投标人在接受招标要求的前提下前来投标，以便招标人从中择优选定中标人的一种交易行为。工程施工招标阶段是择优选择施工单位、有效控制工程成本的重要阶段。一个好的招投标既可以使得我们从众多的投标者中选择装备精良、技术过硬、管理水平高、社会信誉好、报价合理的优秀施工单位，又可以使得项目公司得到一个清晰、易操作的经济合同，为工程成本控制打下良好的基础。招投标阶段的成本管理应当做好以下几方面的工作：　（１）制定科学合理的招标计划　简单的说，招标计划就是对招标工作的内容、时间、人员、地点等进行的合理有序的安排。科学合理的招标计划是招标工作有条不紊、顺利开展的依据和保障。没有科学合理计划的招标工程，势必导致以下结果：１）招标计划时间过长、过早，如提前半年或一年就进行招标而过早确定中标单位，后由于市场变化等因素导致报价已不能真实反映工程成本；２）招标计划时间过短、不充分，导致报价质量不高，大量增加评标询标的工作量。　（２）招标方式的选择　《中华人民共和国招标投标法》允许的招标方式有公开招标和邀请招标两种形式。为了体现“公开、公正、公平”的招标原则，提倡采用公开招标方式选择中标单位。这样同样有利于项目公司降低成本、提高经济效益。但是也存在缺陷，如投标人众多，一般耗时较长，需花费的成本也较大。邀请招标可以弥补这些缺陷。另外对于项目质量要求比较高的项目比较实用邀请招标方式。　（３）做好招标文件的编制工作　招标文件是项目实施全过程的指导性文件，招标文件做不好，会给日后的施工管理与造价控制造成困难，甚至引起索赔。招标文件的内容应充分体现了项目公司的意愿，应当包含项目招标所必须的条款，应有利于项目的实施和监控。招标文件中应做到不留“活口”，对可能发生的情况，尽量一一罗列清楚，可以一16 Ａ市全运村一期房地产项目成本管理研究　次性包干的尽量一次性包干，不能确定总价的必须明确结算原则，避免施工或结算过程中扯皮现象的发生。　（４）招标计价方式的选择　工程招投标阶段的成本管理就是通过招投标活动，将成本控制在基准线以内的方法。不同的招标计价方式会得出不同的工程成本，房地产开发商应根据具体情况选择合适的招标计价方式。　１）费率招标：是指招标人根据投标人所报的管理费、利润等间接费用占工程直接费（人、材、机）的百分比或者下浮率来合理选择中标人的一种招标方式。　２）工程量清单招标：是指招标人提供（模拟）工程量清单，投标人根据市场行情和本企业实际情况自主报价，招标人从中合理选择中标人的一种招标方式。绿化工程、精装修工程、幕墙工程、门窗工程原则上要采用工程量清单方式招标。　３）施工图预算招标：在施工图纸齐全、工期较短、变动小、计价依据充分的工程项目（如部分市政、消防等小工程），使用该方法能较准确合理地计算出工程成本。　（５）市场调查、踏勘　为保证招标工作的顺利进行，合理控制项目成本，有必要对投标单位的情况以及材料、人工、机械等市场价格情况进行全面的调查。以免造成不必要的成本支出。　现场踏勘是指投标人对项目实施现场的经济、地理、地质、气候等客观条件和环境进行的现场调查，以充分了解工地位置、情况、道路、储存空间、装卸限制、三通一平、当地的市政、市容、交通、治安、环保、环卫、城管、当地村民及任何其它足以影响承包价的情况，投标人根据现场踏勘情况，将预计费用综合考虑到投标报价中。任何因忽视或误解工地情况而导致的索赔将不获批准。明确踏勘条款是规避成本增加风险必不可少的条款。（６）招标答疑　招标答疑是指招标文件发售后，招标人以书面形式对投标人提出的疑问进行答复的过程，招标答疑纪要是招标文件的组成部分。投标人一般就招标文件条款、17 Ａ市全运村一期房地产项目成本管理研究　现场踏勘情况、施工图纸、工程量清单等不明确的内容提出疑问，招标人对投标人提出的疑问予以澄清，这些内容都会成为影响报价的重要因素，应认真对待。　（７）投标单位确定、评标、询标，确定中标单位　投标单位的确定是招标阶段及整个项目建设成功的前提条件之一。一般规定，每标段合格投标单位数量不少于３家，每家均要有足够的管理能力、技术能力和劳动力完成发包的工作内容，且至少有一家无本项目的施工经历，以便形成有效竞争。对于进入供方名单的投标人，房地产开发商要对其进行考察，确定其有实力和能力来完成项目。　评标是对所有的投标书进行审查和评比的过程。是非常严肃的技术性和经济性相结合的过程。评标分为符合性评审、技术标评审和商务标评审。在保证工程质量、工期等各方面满足工程要求的前提下，以合理低价中标。评标中应保证评标工作的时间充分性，对各项评审内容应深入细致，评审到位。　询标是指招标工作小组对投标文件内容含义不明确的部分向投标人所作的询问。招标工作小组对中标候选人以会谈方式进行询标，主要包括技术条款和商务条款，特别对可能涉及成本方面的条款着重询问，对不平衡报价及明显不合理报价进行询问并要求投标单位作出解释或调整。询标纪要经双方签字后作为投标书的正式组成部分。为保证投标公平性，并提高投标单位对投标报价的重视程度，投标总价在５０００万元以上的，最高标高出次高标１％以上的，最高标作废标处理；投标总价在５０００万元（含）以内的，最高标高出次高标２％以上的，最高标作废标处理。　２．７．４合同签订阶段成本管理　房地产项目工程施工合同，是指房地产商和承包商为完成特定房地产项目的建筑、安装、景观等工程，用签订协议的方式明确相互之间的权利和义务。招标工作确定了承包商之后，虽然主要条款已经明确，但是房地产商要就一些重要的细节和承包商再进行详细谈判，签订合同，使之具有法律效力，明确相互的权利和义务，合同双方要严格按照合同条款执行。合同签订阶段成本管理应注意的事项如下：（１）合同类型的选择　18 Ａ市全运村一期房地产项目成本管理研究　合同有三种类型：总价合同、单价合同和费率合同。　总价合同也称作总价包干合同，是指在合同中确定一个完成项目的总价，承包单位据此完成项目全部内容的合同。总价合同分为固定总价合同和变动总价合同。固定总价合同是承发包双方就施工项目协商一个固定的总价，由承包方一笔包死，不能变化。变动总价合同则可以由于通货膨胀、变更等作出相应的调整。单价合同是承包单位在投标时，按招标文件就分部分项工程所列出的工程量表确定各分部分项工程费用的合同类型。费率合同是指根据确定的结算费率和规定的定额计价依据，确定工程费用的合同类型。　总价合同易于确定报价最低的承包商、易于进行工程款支付计算，但是要求必须有详细而全面的设计图纸。单价合同易于风险的分摊，适用范围也比较广泛。费率合同不需要计算工程量，可以在无施工图纸或图纸不全的状态下完成招标及合同签订，但是施工阶段如工程款审核、材料价格签证等工作量及难度大。　从成本角度考虑，不能简单地评价到底哪个合同类型对成本控制更加有利，应综合权衡项目的各种因素，考虑承包人的综合实力，选择最适合的合同类型。　（２）严禁先进场施工后签订施工合同　为说明这一点，这里举个例子。某项目建安工程，通过内部邀请招标确定了总包单位，然后走政府招标和合同备案程序，办理了施工许可证并进场施工，但内部合同一直未能签订。随着工程施工全面展开，在项目公司催促签订内部合同时，总包单位却提出修改合同条款的要求，如土方价格调高、钢材结算方式的调整等。　项目公司鉴于工期压力等实际情况，往往疏于对合同签订的严格管理，以致施工单位未签订合同就先进场施工。并由此导致施工单位趁合同未签订，提出违反招标原则的不合理要求，致使项目公司处于非常被动的境地。因此，房地产商要充分考虑到这种风险，在施工前就选择合适的承包商，做好合同签订的工作。　（３）加强合同条款的审核　合同签订阶段的工作应当慎之又慎，合同一旦双方签字盖章，如承包范围、施工内容也就从法律上确定了。加强合同条款的审核是重中之重。　对于承包范围及工程内容应一一说明，应使用概括性语言，如“施工图纸范围的一切内容”等，以免承包人以合同未包括又没报价为由进行索赔。另须明确19 Ａ市全运村一期房地产项目成本管理研究　发包人单独分包工程及配合内容配合费的计取方式。合同条款要做到全面、简练、明确，合同双方要明确合同条款的内涵，以免发生争执。　２．７．５施工阶段成本管理　施工阶段是项目由设计图纸变成现实的实施阶段，直接关系到工程的质量和使用价值，这个阶段也是周期最长、最直观的阶段。施工阶段的成本管理主要是项目在施工过程中，将成本控制的观念渗透到施工技术、施工方法、施工管理的每个环节，通过方案比选、技术分析和结果比较，对期间所发生的各项耗费进行计划、组织、监督和控制，把成本控制在基准线之内的管理方法。　施工阶段的成本管理主要包含成本核算和成本控制。成本核算是对项目实施过程中的各种真实的耗费进行科学实际的记录的管理活动。通过成本核算，可以真实的反应各个阶段成本发生的真实数额，不仅可以起到成本监控的作用，还为进一步挖掘成本潜力提供可靠的依据。在成本控制环节，则主要是将实际发生的成本与预算成本进行比较，发现偏差，找出存在的原因，并及时进行纠正，或者根据实际情况修正成本计划，如此反复循环，不仅做到了事后控制与事中控制、事前控制的结合，而且还有利于总结经验教训，为以后的成本管理丰富历史数据库。　项目施工阶段成本核算的中心是项目部，核算的对象是项目部各个单项工程成本。在施工中要特别注意采用新技术、新方法，以有利于成本的降低。要在施工过程中对成本进行实时的监控和动态管理，以及时采取有效措施避免成本超支。　做好施工阶段的成本管理要从以下几个方面着手：　（１）图纸会审　图纸会审是工程开工前成本控制的重要环节。施工图会审是指工程各参建单位（建设、设计、监理、施工等）在收到设计院施工图设计文件后，对图纸进行全面细致的熟悉，审查出施工图中存在的问题及不合理情况并提交建设或设计单位进行处理的一项重要活动。通过图纸会审可以使我们熟悉设计图纸、领会设计意图、掌握工程特点及难点，找出需要解决的技术难题并拟定解决方案，从而将因设计缺陷而存在的问题消除在施工之前。而且，通过施工20 Ａ市全运村一期房地产项目成本管理研究　图会审，能及时发现设计或功能方面的缺陷，并优化和完善设计方案，使问题在施工前得到解决，避免不必要的工程成本增加。　图纸会审的内容包括：１）施工图纸与设备、特殊材料的技术要求是否一致；２）设计与施工主要技术方案是否相适应；３）图纸深度是否满足施工需要；４）各专业设计之间是否协调；５）施工图之间、总分图之间、总分尺寸之间有无矛盾等。　（２）优化施工方案　施工中发现问题，并及时优化施工方案，是有效节约成本的关键。　（３）施工中要严格验收记录　按图施工是施工单位应尽的基本义务，但由于部分施工单位管理及人员素质等原因，这项基本要求也难以满足。特别是在隐蔽工程中，总是能省就省，能偷就偷，报以侥幸心理，因此必须规范施工阶段的隐蔽工程验收工作，及时完善验收记录，并经监理、施工等各单位书面确认。（４）工程变更　工程变更是指在工程项目实施过程中，对部分或全部工程在材料、工艺、功能、构造、尺寸、技术指标、工程量及施工方法等方面做出的改变。　应严格按工作规程执行，认真审核变更的必要性。特别是对于设计变更，不能片面的认为他们是专业单位，而疏于管理，其实这其中存在很大的风险，有些施工单位会钻其中的空子，甚至单方面向设计单位提出有利于他们的变更。　对于每笔变更费用，工程成本管理部须按合同计价原则计算并与施工单位核对后，按规程审批，一定要遵守合同的时限要求，避免影响施工进度。原则上每笔变更必须有计算费用，但对于难以在规定时限内计算费用的，应明确计价原则，并估算出总费用，按权限进行审批。　（５）加强施工阶段合同的跟踪与管理　聘用合同方面的专业人员，加强对合同的管理，防止被索赔，同时，一旦发现工程承包商或材料设备供应商没有履行合同文件，根据合同规定，及时行使甲方的权力。　（３）加强施工阶段成本的及时跟踪控制——挣值分析法的应用　在施工过程中，要对成本进行及时的核算，根据实际工作量的实际费用、实21 Ａ市全运村一期房地产项目成本管理研究　际工作量的预算费用以及计划工作量的预算费用来检验项目在施工过程中成本、进度的执行情况，并采取相应的措施，及时纠正成本和进度偏差。　２．７．６竣工验收阶段成本管理　竣工验收阶段的成本管理是进行成本决算的管理过程。成本决算是对项目从筹建到验收结束为止的整个项目周期所发生的全部费用进行核算，以明确成本支出情况，看是否存在超支。　成本决算是成本控制的最后阶段，是成本管理的重要组成部分。成本决算既反映了整个工程的最终实际成本，也反映了建设单位在工程营造方面的控制能力和管理水平。其准确性直接关系着建设单位和施工单位的切身利益。同时通过分析影响工程结算造价的因素，来检视我们的管理行为和专业水平，使我们的管理更有序、规范和完善。　项目成本决算的编制程序有：１）收集、整理有关的技术资料、结算文件、变更资料等等，并分析其准确性。２）清理各项账务、债务，对结余物资进行盘点、记录、管理、按规定进行处理，收回资金。３）编写项目成本决算表。　成本决算时要注意几个方面的问题：　（１）要保证竣工结算资料的准确性和齐全性　重视竣工资料的日常积累，同时对竣工资料的审核应从施工图纸、施工合同到工程施工全过程的动态资料（图纸会审纪要、变更联系单等）都要一一核对，力求资料完整齐全，这样才能确保审核工作的正常进行。　（２）编制成本决算表　项目的成本决算就是依据项目合同和变更，确定从项目筹建到项目结束交付使用为止的生命周期内各个阶段所支付的全部费用，然后形成项目决算书，为项目成本的分析提供依据。①　编制成本决算表是要注意对成本资料进行审核、复核。决算审核要采用全面审查的方式，外部造价咨询公司提供审核初稿同时还需提供工程量计算底稿。　结算复核的主要内容：１）全面复核各子目单价、材料价格、计费程序、取费标准；２）工程量的复核：根据同类型的经济指标进行对比分析，如有必要再①纪建悦、许罕多，现代项目成本管理[M],机械工业出版社，200822 Ａ市全运村一期房地产项目成本管理研究　进行抽查计算；３）其他审核内容，如与其他分包工程有无交叉、重复的内容等。　此外，对项目而言，总包工程与分包工程及专业工程之间（如建安与精装修工程、建安与景观工程等）不可避免地存在一些相互交叉的施工内容，如果没有详细的书面说明和记录，在工程结算中易重复计算，造成工程成本的无谓增加。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　23 Ａ市全运村一期房地产项目成本管理研究　3A市全运村一期房地产项目介绍3.1全运村项目建设的背景全国运动会是国内体育运动最高水准的体育盛会，承办全运会一直是各省市关注的焦点。全运会的主会场设在Ｘ省Ａ市，Ａ市是Ｘ省的政治、文化中心，是全面展示Ｘ省形象的重要窗口。　Ａ市市委、市政府对国家体育总局的决定坚决拥护、高度重视，并以此为契机，全面提高Ａ市体育事业发展水平及城市现代化水平。根据全运会的项目设置，全运会的开幕式、闭幕式以及大部分的比赛项目都将在奥体中心周边举行，届时大量的运动员和裁判员将同时涌向Ａ市东部区域，该区域的宾馆酒店用房面临巨大压力。同时为了为每位运动员提供一个较好的生活和休息环境，Ａ市按照全运会需求决定在奥体周边择地建设运动员村及奥体酒店等相关配套设施。运动员村及奥体酒店是主会场Ａ市奥体中心的重要组成部分，是全运会召开期间运动员及相关人员的住地，是充分体现Ｘ省全运会特色及服务水平的重要窗口。为此，Ａ市决定通过市场化运作模式建设中国第Ｘ个全运村。２００７年１１月２日，Ａ市Ｘ置业公司通过公开招牌挂方式取得全运村及奥体酒店配套建设项目地块使用权，按照规划要求建设全运村及奥体酒店配套设施，揭开了全运村建设的序幕。　项目的投资方为Ｘ集团。Ｘ房地产集团有限公司成立于１９９５年，总部位于浙江省会—美丽的杭州，是国内知名的房地产企业，专注于开发系列城市优质房产品。Ｘ集团在近３年中连续名列中国房地产公司品牌价值ＴＯＰ１０、中国房地产百强企业综合实力ＴＯＰ１０；连续多年荣获“年度中国房地产诚信企业”称号，并在中国质量协会、全国用户委员会组织开展的“２００４年度全国住宅用户满意度指数”测评活动中用户满意度、用户忠诚度双双名列第一。２００９年Ｘ集团在全国的销售额超过５００亿元，位列三甲。　3.2项目情况介绍Ａ市Ｘ全运村项目位于Ａ市奥体中心以南，旅游路两侧，项目规划总用地面积８７．３９公顷，总建筑面积１８０余万平方米。其中，旅游路以北是为奥体酒店及24 Ａ市全运村一期房地产项目成本管理研究　配套设施用地，面积为７．６９公顷，由６幢大楼组成。用地范围东起体育东路，西至龙奥大厦东路，南起体育南路，北至体育北路。整个区域划分为南北两块，北地块用地面积为４公顷，主要建筑主体为一幢２３层五星级酒店，两幢２４层产权式酒店公寓。南地块用地面积为３．６公顷，建筑主体为两幢高层写字楼。旅游路以南是住宅地块，用地面积为７９．７公顷，　主要建设主体为公建和住宅，总建筑面积为１４８．８５万平方米，一期建筑面积为５１．１万平方米。建筑类型包含：高层、小高层、多层、平层官邸式公寓、高档别墅住宅、联排住宅，并设有一个会所、一处中水处理站、１８班小学和九年一贯制学校各一所，还有两个幼儿园，共设１２班。　　３．２．１项目规划原则　全运村规划方案首先必须充分考虑全运会期间赛会使用的一系列配套服务的要求，同时也需要兼顾赛后作为一个城市大型社区开发营造的要求，力求将两者有机结合。　３．２．２规划构思　规划首先将全运村置于城市的整体结构中来考虑，将路网结构、功能布局、生态系统等与城市进行充分地衔接，使社区与城市融为一体，满足全运会的各项设施配套以及今后整个东部新城城市功能的需求。同时强调功能的复合性开发，将居住、商业、娱乐、文化、教育等各项功能加以有机的混合，营造设施齐全、适合居住的高品质社区。　３．２．３结构设计　低层住宅１～３层，多层住宅５～６层，小高层住宅１０～１２层，高层住宅１６～２２层，幼儿园建筑１～３层，中小学建筑３～５层，沿街商业、会所等１～３层。建筑物全部采用框架结构形式。　３．２．４运动员公寓建设标准　（１）运动员公寓为永久性住宅，以多层和小高层为主，住宅超过４层即设25 Ａ市全运村一期房地产项目成本管理研究　电梯。　①公寓套内设置　每套公寓设卧室、客厅、浴室、贮藏区。居住人数不多于８人。全运会期间保证约２人拥有一个淋浴头，约２．５人拥有一个坐便器，约２人拥有一个洗脸盆。每个客厅、卧室都配备空调。　②公寓卧室配置　全运村公寓卧室设单人间与双人间两种类型，单人间占３０％，双人间占７０％，单人间面积不小于８ｍ２，双人间面积不小于１２ｍ２。　（２）全运村居住区配套设施　①代表团用房：为方便管理和满足各代表团小型会议需要，各个代表团的居住区域尽量集中，并为每个代表团预留一套面积较大的住宅作为其公共活动空间。全运会共有代表团４７家。　②餐厅：设计不少于两处，建筑面积与餐位要满足赛时住村内人员就餐需要。其中一处应能满足５０００人同时就餐。　③小型健身中心：设三处，配置必要的健身器械。　④娱乐中心：包括游戏室，网络咖啡屋、电影厅、图书馆、会议室、电视厅、舞厅等，要满足住村人员社交、娱乐、放松的需要。　⑤医疗配套设施　全运村综合诊所是一个为所有代表团、尤其是为那些没有自带医护人员的代表提供所需医疗服务的医疗保健中心。综合诊所设一个，为永久性建筑，赛后改为社区配套设施。为全运村运动员提供所需的多项服务，包括以下内容：　Ａ常见病症的诊断和治疗。　Ｂ随时向外科医生就疑难病症进行咨询。　Ｃ将重症病人送进全运会指定的医院。　⑥贮藏中心：建筑面积约１００００平米，邻近各地代表团住处，供贮藏行李、设备及运动器械等。　⑦全运村工作人员用房：可利用全运村地下建筑空间，建筑面积６０００平米。　⑧停车场：全运会期间为运动员居住区服务的停车场约２００００平米。　⑨其他设施：全运村内安保用房、通信机房、设备用房、变配电室、服务用26 Ａ市全运村一期房地产项目成本管理研究　房、垃圾专储用房等设置，均应满足全运会期间的使用要求及赛后居住区的要求。　３．２．５公用工程　给水、排水、供电、供暖、通讯、燃气、通风、空调、有线电视、网络、电梯等配套齐全，布局合理，可以满足用户需求。　３．２．６一期项目进度计划　全运村项目分三期完成，总建筑面积为１４８．８５万平方米，一期建筑面积为５１．１万平方米。一期建设地点位于旅游路北侧区域，建筑类型包含：高层、小高层、多层住宅，独立商铺，独立车库，并设有一个会所、一处中水处理站、１８班小学和九年一贯制学校各一所，还有两个幼儿园，共设１２班。　规划用时间为两年，２００８．５．１～２０１０．５．１。　全运村一期项目进度为两年，实际已于２００９年底竣工，因此，本论文分析的重点是对全运村一期项目成本的分析，不仅为其他全运村项目提供Ｘ集团成本管理的经验，而且为Ａ市全运村二期、三期项目的成本管理提供借鉴。　　　　　　　　　　　　　27 Ａ市全运村一期房地产项目成本管理研究　4A市全运村一期项目各阶段成本管理研究Ａ市全运村一期项目公司有一套完整的《项目工程成本管理工作规程》，是相关人员在工程成本管理工作中必须遵守的基本规则和程序要求，它指导、约束工程成本管理工作，并根本保障了工程成本管理工作的正常、有序开展。目前集团施行的项目工程成本管理系列规程，包括立项决策阶段成本管理、设计阶段成本管理、招标阶段成本管理、合同签订阶段成本管理、施工阶段成本管理以及竣工验收阶段成本管理，共六个工作规程。　4.1立项决策阶段成本管理研究全运村一期项目在立项决策阶段运用ＷＢＳ工作分解结构对各项工程所需的资源数量和种类进行了大体估计，并根据成本估算方法对项目成本进行了科学合理的估算。　４．１．１编制资源计划——工作分解结构（ＷＢＳ）的应用　首先明确全运村一期项目要求在两年内完成的工作，有高层、小高层、多层住宅，独立商铺，独立车库等的建设，这些建设工程又包含建安工程、室外工程、环境工程、设备工程、消防工程等等子工程，其中设备工程又包含空调、电梯、锅炉、热水器以及其他，那么最终在成本估算中，空调采用天津奥蒂斯和上海三菱牌的进行成本估算，根据市场价和所需数量确定估算价。　28 Ａ市全运村一期房地产项目成本管理研究　全运会一期项目住宅商铺车库……建安工程电梯环境工程空调设备工程锅炉消防工程……热水器天津奥蒂斯和上海三菱牌图４－１全运会一期项目工作分解结构图　４．１．２　Ａ市全运村一期项目成本估算方法　项目公司考虑到专家评估法主观性大的缺陷，采用了专家评估法、比较估算法以及工程量清单法三种估算方法相结合的方式进行了项目成本评估。项目组召集了景观工程、消防工程、环保工程、电力工程、给排水工程、规划局、监理单位等各方面的专家，对项目相应工程结合工程量清单计价规范进行了评估，同时与本项目公司以前承接的全运村项目进行类比，并进行实际的现场调查和资料收集，找到相似之处，以此来对专家评估的结果进行评判和调整。４．１．３　Ａ市全运村一期项目成本估算表　29 Ａ市全运村一期房地产项目成本管理研究　表４－１全运村一期项目成本估算表　　　　（单位：万元）　30项目内容　估算成本　备注　　土地费　７８９１．８０　　　大市政配套按２４６元／平米估算；土地契税按出让金的３％估算　　前期费用　设计费　４４７．２４　　　室内精装修设计按１５元／平米估算；日照设计按０．３５元／平米估算；其他按已签订的合同估算　规费　７１２．６８　　按相应的收费标准估算　前期工程费　３４２．８５　　监理费按１６元／平米估算；三通一平土方费用按３５元／平米估算　合计　１５０２．７７　　　　　　工程费　建安费　１４０１３．５０　　　土建费、安装费内含奖励费　室外工程　１１６６．１５　　　给排水管道采用球墨铸铁管　　环境工程　９９７．９３　　绿化工程按１５０元／平米估算；硬质景观工程按２４０元／平米估算　公共配　套设施　７８８．１７　　篮球场按８个估算　设备工程　４１３．５１　　　购置天津奥的斯、上海三菱品牌空调　弱电工程　３０３．０１　　按已约定的品牌价估算，如监控系统采购韩国三星品牌　合计　１７６８２．２７　　　开发成本总计　２７０７６．８４　　　 Ａ市全运村一期房地产项目成本管理研究　4.2设计阶段成本管理研究４．２．１设计阶段的成本预算　全运村一期项目组的成本预算工作是在成本估算的基础上，根据估算的结果，将总估算分配到各个具体的任务中的各个施工工期，以此来确定成本控制基线。项目成本预算的两个步骤：　第一，将全运村一期项目成本估算的结果分摊到工作分解结构的各个具体的工作包。第二，将整个工作的预算计划分摊到各个时间进度之中，确定每个时点的要完成工作的预算控制线。这样就能确定任何时间段的总预算成本。为下　　　　　　　　文挣值分析法的应用奠定基础。下表为全运村一期项目建筑安装费用预算表（具　　　　　体数据不一一列举）：　表４－２全运村一期项目建筑安装费用成本预算表　　　　（单位：　万元）　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　４．２．２设计阶段的成本控制　虽然全运村一期工期非常紧，但是公司领导相当重视设计阶段的成本控制工作，在公司领导的指示下，公司各个相关部门对全运村及产权式酒店的精装修设　计方案、材料设备选择反复进行了评审、对比、测算、调整，在保证工程品质条　件下合理节约了项目成本。具体的做法有以下几种：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（１）优化设计方案　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　项目住宅一期４＃楼样板房精装修工程隔墙（分户墙以外的隔墙）原设计为全钢架结构，单位墙体面积造价约４００元／㎡（成本偏高），于是项目公司对原设31名称合计月份56789101112…建安费建筑工程7609.89…精装修工程5368.68…安装工程1034.93…合计14013.50… Ａ市全运村一期房地产项目成本管理研究　计方案进行优化及多方案比选：若选用加气砼砌块则厚度太大浪费空间；若选用新型板材则缺乏实践经验风险太大；若选用纯轻钢龙骨强度又达不到要求。经研究、评审，决定采取混合钢架结构：竖向龙骨＠３００㎜＋竖向钢架＠小于１２００㎜，单位墙体面积造价约１８０元／㎡。通过在样板房中的试验，效果很好。此项优化，为整个项目一期节约成本１００余万元。　（２）实行限额设计　项目带地下室条式多层公寓的施工图设计完成后，委托咨询单位编制预算，钢筋用量达８７ｋｇ／㎡，高于同类多层项目。经项目公司与设计院多次协商沟通，抢在施工前修改了地下室底板、侧板配筋图，使钢筋用量降至８３　ｋｇ／㎡，单方成本降低约２０元／㎡，一期工程节约成本９０余万元。同时对后续的设计提出限额设计要求，三期公寓经结构优化后钢筋用量为７１ｋｇ／㎡，根据三期公寓总建筑　面积测算，可节约钢材１３４０吨，节约工程成本６８余万元。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（３）开展价值工程　项目在样板房设计时出于视觉效果考虑，灯槽内采用冷阴极灯管照明，它具有光线柔和、亮度高、可以实现调光调色的优点，但缺点是价格太高（单价１７２元／ｍ）。后来在进行大面积装修设计时，照明全部按照样板间选型，即灯槽内照明采用冷阴极管。出于对工程成本控制的考虑，项目公司组织对市场可替代品的调查，认为采用ＬＥＤ灯带替代冷阴极管可满足使用要求和效果。经相关部门评审后调整为ＬＥＤ灯带（单价４１元／ｍ），在满足功能不变的情况下，设法降低了成本，为一期项目节省１１．３７万元。　另外，在石材幕墙的第一轮设计中，大范围采用了非标准的大规格板块，还采用了６０厚刻槽板、８０厚锯齿板的设计方案。通过与建筑设计师的反复沟通及与石材加工厂的沟通联系，经过对比分析决定：高层建筑的石材由原来１７００＊１３００＊４０ｍｍ调整为８５０＊９２１＊３０ｍｍ，多层建筑的石材由原来１８５０＊１３００＊４０ｍｍ调整为９２５＊１３００＊３０ｍｍ；６０厚刻槽板、８０厚锯齿板调整为２５厚拼接板材；同时取消了女儿墙内侧等次要部位干挂石材的做法，改为涂料和局部点挂石材，在满足建筑整体效果的同时，幕墙成本节约１８余万元。充分运用价值工程，在满足功能的前提下使成本最低。　（４）加快设计进度及统筹各专业设计协调　32 Ａ市全运村一期房地产项目成本管理研究　本项目精装修工程为了装饰效果，在电梯厅、门厅公共部位采用了大量木饰面材料。消防部门在验收时指出，根据消防验收规范要求，该公共部位不能使用木饰面装饰，要求全部整改。由此造成已完工的基层板及加工好的木饰面全部返工，造成成本浪费两万多元。　在绿化工程中，没有统筹好乔木设计与当地环境的适应性，进度安排不合理，没有预留变更时间。开工后景观管理人员相继到位，经认真核查施工图纸，发现有大量乔木品种不适宜在当地生长且不易采购到。后经项目公司研究决定将此部分乔木调整为适宜当地生长条件的乔木（原设计图纸乔木５５种，采用其中１７种（采用率３１％），另新增３７种）。但此时项目交付在即，按进度此绿化工程必须在一个月内完成并验收。因此在新增乔木价格签证时，施工单位以时间来不及、采购困难等种种理由配合很差，加上苗木规格、形态、区域差异等原因，在价格上很难达成一致意见。为了项目交付的总体目标，项目公司最后不得不做出让步。　另外，建筑工程的室外排风井、采光井与后期景观设计风格不协调，造成成本浪费。其实在其他专业设计中也同样存在类似现象，如精装修与建筑设计的矛盾，弱电与强电设计矛盾等。　因此可以看出，全运村项目在设计阶段，通过优化设计方案、开展价值工程和限额设计，使得实际成本低于预算费用，虽然在精装修、景观工程以及排风井的进展中，没有统筹协调好设计和实际的矛盾，造成了成本的浪费，但是总体来看，全运村项目设计阶段成本控制工作做得比较好，成本节约近１９５万余元。　4.3招投标阶段成本管理集团公司围绕“实施精品战略、创造精品工程”的目标，通过建设工程招标，择优选择承包方，确保工程质量和工期，使工程成本得到有效控制。全运村一期项目招投标流程如下图：　33 Ａ市全运村一期房地产项目成本管理研究　制定招标计划招标方式选择招标计价方式选择招标文件编制发放招标文件市场调查、踏勘招标答疑开标评标询标定标签订合同　图４－２全运村一期项目招投标流程图４．３．１制定科学合理的招标计划　全运村项目公司规定：招标工作必须符合招标规范、时间安排合理、人员落实到位，各项工作要有条不紊，不能超之过及，也不能拖沓懒散，各项内容要适时进行。同时项目公司招标计划编制做到了以下几点：１）按规程成立招标领导小组及招标工作小组，具体负责招标计划编制以及招标计划的推进执行；２）根据项目特征、大小，结合项目工程进度计划，合理确定招投标方式和招标开始及完成的时间节点；３）分解招标的各阶段程序并保证每阶段时间的科学合理性。　34 Ａ市全运村一期房地产项目成本管理研究　４．３．２招标方式的选择—邀请招标　在全运村一期项目中采用了邀请招标的方式选择中标单位。招标阶段的特殊情况：１．　工程施工定向议标。受村民关系影响的前期土石方工程、政府前期工作需要的议标工程，以及消防、弱电工程（集团下属电子公司），报集团工程分管领导审批同意后直接议标；２．　续标。对于已完工或在建工程的施工单位，其施工质量和协作配合良好且价格合理的，经集团工程分管领导审批同意后可直接续标；３．　直接洽商确定承包方。对于当地政府垄断性行业，如自来水、电力、煤气、有线电视、电信等工程，由项目公司工程管理部组织相关人员与承包方洽商后确定合同。　另外，邀请招标时应邀请大于三家的承包商投标，全运村一期项目的一个景观工程就是在招标中吃了亏。项目公司从合格供方中邀请了Ａ、Ｂ、Ｃ三家单位同时对两个标段进行投标。因Ａ市单位报价远远高于Ｂ、Ｃ两家报价，故根据规程规定对Ａ市单位做最高标废标处理。在对Ｂ、Ｃ两家单位询标时，明明是不合理的报价部分，这两家投标单位却不肯调整，甚至对付款、工期等主要商务条款也开始讨价还价。　４．３．３做好招标文件的编制工作　招标文件作为招标阶段至项目实施全过程的纲领性文件，是整个项目在招投标阶段造价控制的关键。招标文件的条款需认真斟酌、措辞严谨、考虑周全，甚至对于招标文件表格的设置均需为后续的评标、询标及施工整个过程提供良好的支撑。集团已下发了工程施工招标文件及合同示范文本，各项目可根据项目实际情况、项目所在地市场行情、项目特征、设计深度等情况综合考虑，确定招标方式、计价方式、结算方式等商务条款内容。项目公司工程部负责编写招标文件、并组织集团总工程师办公室、材料设备部、工程成本管理部、精装修管理部等进行评审或会签。招标过程中应尽量采用招标、竞争性谈判等手段货比三家，从根本上做到成本控制。打造精品工程是公司的重要发展战略，各项目公司应根据项目定位、规模和质量标准合理确定精品工程的质量等级目标，并合理确定成本控制方面的奖罚比例。招标文件的编制要做到全面、谨慎，避免后期扯皮状况的发生。35 Ａ市全运村一期房地产项目成本管理研究　４．３．４采用工程量清单作为招投标的计价方式　在几种招标计价方式的对比下，全运村项目公司选择了工程量清单的计价方式。工程量清单计价方式传入我国之后就颇受青睐、广为传播。项目公司邀请咨询公司设置清单项目并计算清单工程量，同时清单中对清单项目的特征和包含的内容清晰、完整地告诉投标人，以便投标人报价，投标人承担报价中的风险因素。４．３．５市场调查、踏勘　为保证招标工作的顺利进行，全运村项目公司对工程量清单中的苗木清单表等等与实际的规格和价格进行对比，进行充分的市场调研。如清单中的苗木规格是否适用于本项目，数量是否合理，与招标文件中的规格、数量是否一致。有效避免了设计中的规格与实际投标中的规格不一致的情况。　另外，项目公司对全运村建设现场的地质、环境、交通等进行了踏勘，找到可能在建设中存在的困难和风险，以此来确定投标报价允许的上浮范围。　４．３．６投标单位确定　全运村项目集团公司制定的《合格供方控制程序》以及《质量管理体系》，从制度上根本保证了投标单位的质量。然而在精装修工程中，项目公司在合格供方中邀请了三家与集团合作良好的投标单位参与投标。开标后发现投标书商务报价质量很差，不能满足评标要求，需大范围调整投标报价，增加了大量工作。后经项目公司进一步了解，该三家单位在集团其他项目均有在建工程，且工程量已经饱和，已无相应实力再承接后续工程，导致此次招标失败，严重影响工程进度。虽然项目公司在程序上做到了符合规程要求，但忽视了考察工作。导致合格供方不合格。　４．３．７以合理低价确定中标单位　项目组根据２００１年７月５日颁布的《评标委员会和评标办法暂行规定》中的规定，以合理低价确定中标单位。在干挂花岗岩幕墙工程招标中，采用工程量清单报价方式邀请了五家投标单位投标。项目公司经评标后，拟确定最低报价单位中标，然后将决标情况汇报集团公司。集团公司审核并分析比较后，发现该中36 Ａ市全运村一期房地产项目成本管理研究　标价已高出同期市场价格２０％，后经项目公司与该拟中标单位进一步商谈，最终价格调整至市场合理价格，有效控制了成本。　全运村项目招投标阶段的成本管理贯穿于招投标各个程序之中，虽然全运村项目严格按照规定的程序进行招投标工作，但是由于经验不足等原因，细节上的失误造成了招投标阶段实际成本的超支。４．３．８相关支持性文件　全运村一期项目招投标阶段成本管理具备完善的相关支持性文件，如《合格供方控制程序》、成本管理体系文件》、《国家及省市颁布的有关法律法规文件》、《关于明确X房地产集团项目管理权限的通知》、《合格供方名册》等等。保证了X集团各项目公司按统一的标准进行招投标成本管理。也是保证全运村一期项目招投标阶段成本管理顺利进行的关键。4.4合同签订阶段成本管理研究首先应该明确合同签订阶段的工作程序，如下图：　合同签订拟写合同草案合同评审或会签合同审批、签字盖章合同履行图４－３全运村一期项目合同签订流程图　合同是一种法律文书，合同条款的内容具有法律效力，集团公司特别重视合同签订阶段的成本管理，合同签订的好坏直接关系到集团公司的成本和收益。通过签订建设工程施工、材料设备采购、施工监理等合同，明确承发包双方各自的37《 Ａ市全运村一期房地产项目成本管理研究　权利和义务，确保工程的质量、进度、成本得到有效地控制。　集团公司规定：严禁先进场施工后签订施工合同；选择合适的合同类型；对合同条款要认真一一审核；加强对合同的监督和管理等等。　４．４．１合同类型的选择　固定总价合同适用于工期较短的项目，是成本控制的有效手段，工期较长的工程考虑到期间各种风险因素，合理分期、分阶段签订合同则是有效控制成本的重要途径。项目组考虑到工程桩基工期较短，受通货膨胀影响小，且变动总价合同的变更调整可能不利于项目公司成本的节约，而总价合同一笔包死，易于选择低价承包商，因此选用固定总价合同类型，然而在施工中，因工程条件限制，工程桩基施工未一次性完成，而是分阶段施工致使工期较长。而在此期间，管桩市场价格出现了较大幅度下降，合同签订的综合单价为１１０元／米，而施工中后期为９０元／米。因为固定总价包干，合同中未约定材料价格调整的条款，所以本工程即便是材料价格下降达到１８％，却没有使工程成本降低的依据。　４．４．２严禁先进场施工后签订施工合同　为防止承包商违反约定，提出不合理的要求致使项目公司处于非常被动的境地。集团公司在发布的［２００８］１１７号文件及规程中明确：“严禁先进场施工后签订施工合同”，将此条定为原则性禁止条款，要求各项目不得违背。全运村项目公司严格按照集团公司的规程，在施工前就做好合同签订工作，而且更加注重从源头上选择信誉好、实力强、素质高的施工单位作为保障。另外，对于初次合作的总包单位及项目经理进行深入地考察。除考察施工单位的资质、施工力量之外，对施工单位的管理模式也加以深入考察。防止出现某些施工单位在投标中标后再跟项目公司谈合同，以及投标人员跟合同谈判人员为两套人马的情况。　４．４．３合同条款的审核　除了要对付款方式、工期、履约、暂定材料、甲供材料等合同主要商务条款的审核外，全运村项目公司同样注重以下条款的审核：　（１）承包范围及工程内容：　38 Ａ市全运村一期房地产项目成本管理研究　项目公司在电信建设合同内部会签时发现：电信公司的线缆只敷设到单元电信箱，而单元电信箱到室内第一信息插座的线缆敷设由安装公司完成，所需的费用需由项目公司承担。根据当地市场的调查了解，电信公司可以免费将线缆接到室内第一信息插座。经过与电信公司沟通，电信公司同意将此内容列入合同范围免费施工，有效控制了成本。对电信、自来水等垄断行业的优惠政策、施工范围规定的掌握使项目公司有效节约了成本，另外，公司的会签、审核工作流程从制度上保证了对合同从各个专业各个角度的全面把控，同时更有利于对成本的全面控制。　（２）合同价款调整：即风险范围以外的合同价款调整方法，项目公司合同规程中首先明确了可调整的内容，如仅主材价格调整、设计变更、暂定价格三方面风险调整的内容。其次明确调整的方法：如主材按施工期前８０％月份信息价调整，设计变更按合同相同费率结算等。　另外，项目公司合同规程中提出要密切关注市场价格的变化情况，包括人工、材料、机械等价格变化，关注对成本影响的政策性调整，如人工、机械、规费、其他政策性收费等调整情况，最终在合同签订时考虑这些因素，同时：１）对于合同签订前已发布执行的政策性调整文件，应在合同中予以明确是否执行、如何执行，若执行需明确该政策性文件编号或直接将文件内容在合同中体现；２）在合同中明确合同签订之后的有关价格的政策性调整属承包人的风险范围。　（３）竣工结算：明确施工单位提交竣工资料的时间，建设单位的审核时间及审计咨询收费标准等。　（４）统一口径：是根据项目工程实际情况，将涉及到工程质量、计价结算等不明确的事项在合同中统一说明，以便合同履行时找到依据，使工程成本得到控制。如工艺工法、材料品牌规格统一、措施费项目、单列报价项目等。即合同履行过程中所有可能引起争议的事项都必须一一明确、统一口径。　（５）违约条款：违约条款是成本控制的补救性措施，应重视此条款的明确清晰。　（６）关于咨询合同，在合同约定中需要加上我司委托咨询公司编制的工程量清单、施工图预算、工程结算等成果时，必须经我司审核并盖章后方能生效等条款，以避免不必要的法律风险。　39 Ａ市全运村一期房地产项目成本管理研究　另外，需将附件，如工程量清单、预算报价、《Ｘ集团成品保护管理办法》、《Ｘ集团标准工艺工法》、《Ｘ集团精品工程标准》等附件统一装订，已备合同履行过程中查询。　４．４．４合同履行完毕后的后续工作　公司《项目管理工作规程》中规定建设项目合同履行完毕后，由项目公司会同集团公司总工程师办公室、材料采购部与精装修管理部负责对承包方的业绩进行考核；项目公司应根据考核情况，填写《供方评价表》，作为以后选择承包方的参考。　因此，全运村项目公司做到了合同签订阶段的认真、谨慎，但是仍然会有某些细节的漏洞，应该注重合同的审核工作，加强对合同的管理。　4.5施工阶段成本管理研究施工阶段是由设计付诸实践的阶段，也是直接决定项目工程使用价值的关键阶段，施工阶段工期长、资金投入大、资源消耗多，不可预见因素多，所以施工阶段成本管理的好坏，直接影响到项目的效益。全运村一期项目施工阶段的成本管理工作包括：施工图会审、优化施工方案、严格验收记录、严格工程变更的审核、做好成本核算以及成本控制工作等内容。做好施工阶段的成本管理同样首先必须遵照《项目工程成本管理工作规程》严格执行。　４．５．１施工图会审　本项目施工图由当地市建筑设计院设计完成后，项目公司又委托当地省建筑设计院对图纸进行审查。在图纸会审会议上，省设计院提出了许多合理化建议，对成本节约起到了积极作用。例如：１）因水电管井在防烟前室内，建议在每层楼板处对管井用相同耐火等级材料进行封堵。这项建议可以提前进行钢筋预埋工作，避免了后期封堵增加的植筋费用；２）消防电梯集水井底标高－６．６ｍ，电梯井底标高－６．５５ｍ，该设计不符合消防电梯集水井容纳２ｍ３水的标准，应予调整。该建议避免了电梯集水井重新返工的损失。　40 Ａ市全运村一期房地产项目成本管理研究　４．５．２优化施工方案　项目组在施工阶段通过优化施工方案，对施工成本控制起到了积极有效作用。当然，优化和成本节约，是以保障质量和品质为前提的。在一期住宅的墙体工程中，采用轻质砂加气砌块，设计要求砂加气墙与砼梁柱之间采用聚氨酯（ＰＵ）发泡剂柔性嵌缝。经考察了部分高层住宅后，初步意向参照杭州城市芯宇等楼盘的做法，采用双组份聚氨酯（黑白料）空压泵满嵌方案。在过程中随机抽选了４处共２９７ｍ作为样板，进行了施工成本的测算，经测算成本在１７元／ｍ左右，施工单位上报综合单价为２４．９６元／ｍ。嵌缝的价格较高，主要是发泡剂材料用量较大。考虑到本工程有近１６万米嵌缝的工程量，项目公司继续对杭州、绍兴、余杭等地进行了大量考察和分析，最终决定采用单组份聚氨脂发泡剂嵌缝方案，墙两侧嵌ＰＥ棒，每侧预留２５－３０ｍｍ左右嵌发泡剂，两根ＰＥ棒之间不填充发泡剂。按此方案施工的样板间，其工程质量得到集团工程督导部和设计院认可。由于发泡剂用量减少了７０％，综合单价降低到约７元／ｍ，工程成本节约１６０万元。　４．５．３施工中严格验收记录　项目公司坚持边施工边进行验收工作。在铝合金门窗工程完工后，施工单位上报了关于预埋铁件的联系单，并附有设计节点图纸。工程成本管理人员在工作笔记中记录的施工情况是：铝合金门窗与结构之间为专用挂件连接，预埋铁件根本没有施工。于是按实际情况给予签证，明确此费用不予计取。但此时，施工单位态度却很强硬，坚持按图施工的立场，并丝毫没有进一步沟通的余地。最后，成本管理人员提出现场开凿砼进行检查，在项目公司领导的支持下，砼凿开后真相大白。施工中严格验收记录是对施工单位进行有效监管的关键，能合理避免施工方偷工减料的行为。４．５．４严格工程变更的审核　根据公司执行的《项目工程成本管理工作规程》，工程变更分为设计提出的工程变更、工程部提出的工程变更、施工单位提出的工程变更以及顾客提出的工程变更。各单位提出工程变更后送项目公司工程部，由工程部分管人员审核变更的必要性并填写《工程变更审批单》，在审批单上签署意见后送达集团工程成本41 Ａ市全运村一期房地产项目成本管理研究　管理部审核变更金额，经集团公司相关部门审批签字后返还项目工程部，经工程部负责人签字后交由施工单位组织施工，并抄送监理单位。４．５．５施工中的成本核算工作　成本核算要做到实事求是，不能多计，也不能少计。成本核算包含对人工费、材料费、机械使用和维修费的核算，以及对其他直接费和间接费的核算。成本核算的真实性对成本分析奠定基础，不合实际的成本核算会造成成本分析的失误，成本控制也就失去了意义。全运村一期项目成本部在成本核算中运用严格的会计核算方法，对各项支出、收入进行了严格的核算，保证了后续工作的顺利进行。　全运村一期项目成本核算的过程：（１）发生成本的确认。进行项目成本核算首先要对各项成本和费用进行一一确认，力图做到准确无误。（２）成本的归集和分配。归集是对成本数据的收集与汇总；分配是将归集的成本分配给成本对象。通过归集和分配，得出各工程成本。（３）确定实际发生的成本。对项目工程进行盘点，最终确定实际发生的真实成本。（４）提交成本核算表，以及时对核算结果进行分析，适时调整战略。　４．５．６施工阶段的成本分析工作——挣值分析法（ＥＶＭ）的应用　本项目的施工阶段在成本核算的基础上，运用挣值分析技术对项目进度和成本执行情况进行了实时分析，并通过分析结果，找到有效的补救措施，对成本进行了有效地控制，并在保证质量的前提下，合理协调了成本和进度的关系。　（１）挣值分析法概述　挣值分析法在国外已经有３０年的历史。挣值（Ｅａｒｎｅｄ　Ｖａｌｕｅ，　ＥＶ）是指房地产开发商根据预算计划成本核算的承包商已完成工作量的成本。挣值分析就是通过计算已完工作量的预算费用、已完工作量的实际费用以及计划工作量的预算费用，三者之间进行比较来监测项目进度计划和成本控制情况。挣值分析法通过已完工作量的预算费用与已完工作量的实际费用的对比，来检验项目的预算执行情况；通过已完工作量的预算费用与计划工作量的预算费用的对比，来检验项目的进度执行情况，从而将进度目标与成本控制目标有机结合起来，能够有效地应42 Ａ市全运村一期房地产项目成本管理研究　用于项目工程的管理。ＥＶＭ的提出解决了以往项目管理中存在的进度和成本相互孤立地进行监控的不合理现象，为项目管理者提供了更加科学全面的分析方法。　（２）挣值分析的三个参数　１）ＢＣＷＳ（Ｂｕｄｇｅｔｅｄ　Ｃｏｓｔ　ｏｆ　Ｗｏｒｋ　Ｓｃｈｅｄｕｌｅｄ）项目计划工作量的预算成本　２）ＡＣＷＰ（Ａｃｔｕａｌ　Ｃｏｓｔ　ｏｆ　Ｗｏｒｋ　Ｐｅｒｆｏｒｍｅｄ）项目已完工作量的实际成本　３）ＢＣＷＰ（Ｂｕｄｇｅｔｅｄ　Ｃｏｓｔ　ｏｆ　Ｗｏｒｋ　Ｐｅｒｆｏｒｍｅｄ）项目已完工作量的预算成本　（３）挣值分析的四个评价指标　费用偏差（Ｃｏｓｔ　Ｖａｒｉａｎｃｅ，ＣＶ）：计算公式为ＣＶ＝ＢＣＷＰ－ＡＣＷＰ是指检查期间ＢＣＷＰ与ＡＣＷＰ之间的差异。当ＣＶ为负值时表示执行效果不佳，即实际消费费用超过预算值即超支。反之当ＣＶ为正值时表示实际消耗费用低于预算值，表示有节余或效率高。若ＣＶ＝０，表示项目按计划执行。　　进度偏差（Ｓｃｈｅｄｕｌｅ　Ｖａｒｉａｎｃｅ，ＳＶ）：计算公式为ＳＶ＝ＢＣＷＰ－ＢＣＷＳ是指检查日期ＢＣＷＰ与ＢＣＷＳ之间的差异。当ＳＶ为正值时表示进度提前，ＳＶ为负值表示进度延误。若ＳＶ＝０，表明进度按计划执行。　费用执行指标（Ｃｏｓｔ　Ｐｅｒｆｏｒｍｅｄ　Ｉｎｄｅｘ，ＣＰＩ）：ＣＰＩ＝ＢＣＷＰ／ＡＣＷＰ是指挣得值与实际费用值之比。当　ＣＰＩ＞１表示低于预算，ＣＰＩ＜１表示超出预算，ＣＰＩ＝１表示实际费用与预算费用吻合。若ＣＰＩ＝１，表明项目费用按计划进行。　　进度执行指标（Ｓｃｈｅｄｕｌｅ　Ｐｅｒｆｏｒｍｅｄ　Ｉｎｄｅｘ，ＳＰＩ）：ＳＰＩ＝ＢＣＷＰ／ＢＣＷＳ是指项目挣得值与计划值之比。当　ＳＰＩ＞１表示进度提前，ＳＰＩ＜１表示进度延误，ＳＰＩ＝１表示实际进度等于计划进度。　（４）挣值分析法可能出现的情况及应对措施　　　　　　　ＡＣＷＰ　　　　　　　　　　ＢＣＷＰ　　　　　　　　　　　ＢＣＷＳ　　　　　　　　　　　43 Ａ市全运村一期房地产项目成本管理研究　　　　　　　　　　　　　　　　　　表４－３挣值分析可能情况及应对措施　（５）挣值分析法在全运村一期项目中的应用　44情况　参数关系　图例　分析　措施　１　ＡＣＷＰ＞ＢＣＷＰ＞ＢＣＷＳ　ＣＶ＜０，ＳＶ＞０　　进度较快有所超前；但成本效率偏低导致成本花费高于预计水平　适当减缓工程进度，降低成本，提高成本效率　２　ＢＣＷＰ＞ＡＣＷＰ＞ＢＣＷＳ　ＣＶ＞０，ＳＶ＞０　　成本效率较高；由于项目超速进展，实际成本花费显示偏高　抽调一部分人员加速其他进度较低的项目进展　３　ＡＣＷＰ＞ＢＣＷＳ＞ＢＣＷＰ　ＣＶ＜０，ＳＶ＜０　　成本效率很低，项目落后于计划，实际花费显示较高　撤换低效人员，调整项目进程计划　４　ＢＣＷＰ＞ＢＣＷＳ＞ＡＣＷＰ　ＣＶ＞０，ＳＶ＞０　　成本效率很高；同时项目进展速度也有所超前，实际成本花费显示偏低　保持目前状态的前提下，可以根据需要加大成本投入，加速项目进度　５　ＢＣＷＳ＞ＢＣＷＰ＞ＡＣＷＰ　ＣＶ＞０，ＳＶ＜０　　成本效率较高；但项目进度较慢，低于计划水平，实际花费显示较低　增加人员，加大投入力度，采取激励措施，加速项目进度　６　ＢＣＷＳ＞ＡＣＷＰ＞ＢＣＷＰ　ＣＶ＜０，ＳＶ＜０　　　　成本效率较低，项目进度远落后于计划，实际花费显示偏高　增加高效人员，强化工作标准，加速项目进展，同时注意监控成本　 Ａ市全运村一期房地产项目成本管理研究　全运村一期项目计划进度为两年，即２００８年５月－２０１０年５月，总预算成本为３３３７０万元，２００８年预算成本为１００００，２００９年预算成本为１８３７０，２０１０年完工之前预算成本５０００；实际项目在２００９年１２月即完成了工作，实际成本为３３０７０万元，２００８年实际成本为１５０００，２００９年实际成本为１８０７０。下面是两个时点的挣值分析表：　　　　　　　　　　　　　　表４－４全运村一期项目挣值分析表　因此可以看出，２００８年年底，ＡＣＷＰ＞ＢＣＷＰ＞ＢＣＷＳ，ＣＶ＜　０，ＣＰＩ＜１；ＳＶ＞０，　ＳＰＩ＞１。对应表中第一种情况，说明项目进度较快有所超前，但成本效率偏低导致成本花费高于预计水平。此时应采取的措施是适当减缓工程进度，降低成本，提高成本效率。　通过数据可以看出，项目公司采取措施后，２００９年项目工程进度有所降低，同时成本效率有所提高。２００９年年底，ＣＶ＞０，ＣＰＩ＞１；ＳＶ＞０，　ＳＰＩ＞１。对应表中第四种情况，说明成本效率很高，同时项目进展速度也有所超前，实际成本花费显示偏低。结合全运村一期项目建设的实际发现，成本共节约３００万元，这与全运村项目公司加强对一期项目各阶段的成本管理密切相关。　4.6竣工验收阶段成本管理研究收集资料实际盘点编制决算表图4-4成本决算流程图45日期进度　ＢＣＷＳ　ＢＣＷＰ　ＡＣＷＰ　ＣＶ　ＣＰＩ　ＳＶ　ＳＰＩ　２００８．５－２００８．１２　１００００　１４８００　１５０００　－２００　０．９９　４８００　１．４８　２００９．１－２００９．１２　１８３７０　１８５７０　１８０７０　５００　１．０３　２００　１．０１　２０１０．１－　２０１０．５　５０００　　　　　　　 Ａ市全运村一期房地产项目成本管理研究　４．６．１收集资料——竣工资料的全面收集　全运村项目公司意识到竣工资料是竣工决算的法律依据，竣工决算资料的完整齐全、真实有效是竣工决算工作顺利开展的前提。竣工决算资料应能够全面客观反映工程变更、隐蔽验收、零星签证、返工索赔等整个施工过程的管理情况。项目的一个围墙道路工程结算时施工单位提出，他们在施工过程中曾按甲方要求制作的样板墙也应计入结算。原来建好的样板墙早在工程交付前就已拆除，样板墙的结构可以参照施工图计算，但装饰部分却没有依据。施工时完全是按照设计师的意图边做边修改，并没有绘制竣工图。当双方一筹莫展时，景观工程师提出，当时拍摄的样板围墙照片应当可以提供参考。于是找出了那几张照片，也正因为有了这几张照片，该工程的结算工作才得以顺利完成。４．６．２工程盘点　项目在竣工验收阶段认真地对工程进行盘点工作，对结余的各种材料、机械、设备逐项清点核实，以确保各项工程记录的准确无误。同时对各项账务、债权、债务进行清理，做到工完账清。另外，工程结算阶段经常会遇到建筑垃圾处理等遗留问题。面对这种问题，项目公司在合同中就明确承包人须及时将垃圾清理完毕，否则项目公司将另行处理，发生的费用由承包人承担。４．６．３编制成本决算表　（1）成本资料的审核、复核。全运村项目决算中，十分重视对竣工资料的收集、整理，并一一核对，确保其真实性和有效性。审核中，为确保决算造价的准确性，不仅安排了项目公司成本人员自行审核，而且还委托外部造价咨询公司参与审核。后又经项目成本负责人进行了复核，另报集团公司工程成本管理部复核。（2）决算中确保无交叉、重复的内容。为杜绝此类情况公司规定：1）合同签订时明确施工范围，明确与分包工程、专业工程的界限划分，明确总包需配合的工作内容等；2）施工期间及时跟踪了解工程情况，对各单位实际工作范围、界线进行书面记录（或以变更联系单形式），并经相关各方共同签章确认；3）整46 Ａ市全运村一期房地产项目成本管理研究　理竣工结算资料时，工程管理、成本管理等有关人员需认真、仔细核对竣工图纸、施工联系单等结算资料，重新核实合同承包内容，理清界限，验证资料的真实性和准确性，同时与外审单位及时沟通、协调，使审计单位对工程情况做到心中有数。项目中某个总包工程为固定总价包干合同，由Ａ单位承建，施工范围包含主体工程附属的窨井、化粪池等内容。该项目市政工程由Ｂ单位承建，其施工范围的总平面图中包含了Ａ单位的部分窨井、化粪池（经证实该部分窨井、化粪池由Ｂ单位施工）。结算时，咨询单位依据竣工图、联系单对Ａ单位的结算进行审计，由于缺少相应施工范围、界限的书面说明和变更联系单，咨询单位未在结算总价中扣除该窨井、化粪池款项。项目公司在复核结算审计报告时发现后予以扣除，避免了重复计算。　（3）项目估算决算对比分析项目公司通过估算、决算的对比分析，积累经验数据，为同类项目的成本测算提供依据。　表４－５　　Ａ市全运村一期项目成本估算决算对比表　47项目内容　估算成本　决算数额　差额　差额分析　　土地费　７８９１．８０　　　７８５１．４０　４０．４０　政策性收费调整　　前期费用　设计费　４４７．２４　　　２５１．８７　１９５．３７　开展限额设计、价值工程、统筹各专业设计，使得成本节约　规费　７１２．６８　　　７１２．８８　－０．２０　档案服务费增加　前期工程费　３４２．８５　　４００．２５　－５７．４０　招投标阶段成本超支　合计　１５０２．７７　　９２１６．４０　１７８．１７　　　　建安费　１４０１３．５０　　　１３７１３．００　３００．５０　优化墙体、桩基等设计方案　 Ａ市全运村一期房地产项目成本管理研究　表中是全运村一期项目主要成本科目的估算、决算数额，差额以及主要原因分析。可以看出，该项目各阶段成本管理效果显著，共实现成本节约３００万元左右，充分显现了全运村一期项目的成本优势，这与Ａ市全运村项目公司全面加强各阶段的成本管理工作密切相关。　　48　工程费　室外工程　１１６６．１５　　　１１８６．２５　－２０．１０　某工程先施工后签订合使公司处于被动地位　环境工程　９９７．９３　　１００２．９８　－５．０５　人工费超支；苗木规格不合适　公共配　套设施　７８８．１７　　１０５０．５８　－２６２．４１　幼儿园游乐场费用增加　设备工程　４１３．５１　　　３８３．５１　３０．００　货比三家　弱电工程　３０３．０１　　２２３．１１　７９．９０　有线电视、电信系统成本的降低　合计　１７６８２．２７　　１７５５９．４３　１２２．８４　　开发成本总计　２７０７６．８４　　２６７７５．８３　３０１．０１　　 Ａ市全运村一期房地产项目成本管理研究　5全运村一期项目成本管理经验总结5.1加强项目全过程的成本控制针对只重视项目施工阶段成本管理的现状，全运村一期项目的成本管理更加重视项目全过程的成本控制工作，加强前期可研的人力、物力、财力和时间的科学投入。　　第一，立项决策阶段　（１）认真做好市场调查工作，根据自身的资源和能力，合理确定建设规模、地点和建设标准。　（２）技术与经济相结合，做好方案比选，做到了不仅设计优美，而且经济合理。　（３）做好调查研究咨询工作，努力提高估算的精确度。　第二，设计阶段　（１）推行设计招标，有效降低设计成本。　（２）开展限额设计、价值工程等，有效降低了项目所需的人、材、机等的耗费；开展限额设计时，采用合同措施，强化奖惩的激励举措。　第三，招投标阶段　工程招投标包括施工招投标和材料、设备采购招投标两个方面，本公司通过招投标，选择最优的施工单位和材料供应商。　（１）在招标前，对投标单位进行实地考察，确保资质。在选择施工单位时，选择最适合的，但不一定是最好的，因为有些工作如果三级施工企业可以胜任，就没有必要找一级的施工单位。　（２）做好招标文件的编制工作，对于涉及金额的条款要仔细推敲合理性，为成本控制打下基础。　（３）注意合同条款的审核，与施工单位签订一次性包死的施工合同，合理制定合同变更条款。　　第四，施工阶段　（１）做好合同管理工作，对于合同变更条款的控制采用月结算的方式进行，具体来说，就是施工单位每月将变更上报给项目部，项目部连同监理单位对变更49 Ａ市全运村一期房地产项目成本管理研究　进行审核、签章并存档，等项目竣工结算时将每月的变更一同交给建设单位。避免了施工单位低价中标后，在施工中通过变更和索赔增加造价的问题出现。　（２）从技术上对成本进行控制。采用新工艺、新技术、新方法，提高机械化操作流程。　（３）从经济上对成本进行控制。严格控制用工数量和用工时间，减少不必要的浪费；限额领料；就近购料，节省运输费；考虑资金占用成本，合理确定进货点、进货量和批次；安排定期或者不定期的设备维修和保养工作，充分利用社会闲置设备资源，加强对机械设备租赁计划的管理，降低成本。　（４）加强质量监管，控制返工率。　（５）严格工程款支付，严格工程变更的审批。　第五，竣工验收阶段　找一家比较好的审计事务所，做好决算审计工作。竣工决算资料要全面，对决算要进行复核，保证正确性。要注意交叉施工内容的重复决算。　5.2提高房地产公司的风险管理水平房地产项目不仅要消耗大量的人、财、物，还面临着风险。由于房地产项目一次性、固定性、长期性的特点，使得其面临着市场风险、政策风险、投资风险、履约风险等等。　（１）市场定位风险。市场定位决定着项目的成本水平、费用水平、盈利空间和销售前景，要根据企业自身的市里合理进行市场定位。　（２）投资风险。项目要真正做到“量力而行”，对自身的资金筹措能力有清醒的认识，如果过高估计筹融资能力，很可能会带来项目后期资金短缺，给项目建设带来很大的麻烦。　（３）项目的质量风险。质量直接影响公司的声誉。要加强对项目质量的监督和管理，防止“豆腐渣”工程的出现。　（４）项目的履约风险。应该加强项目的合同管理，对履约进行实时的管理。　5.3运用先进的项目管理工具Ａ市全运村一期项目在进行成本管理时，运用了挣值分析法（ＥＶＭ）这个先50 Ａ市全运村一期房地产项目成本管理研究　进的项目管理工具，在项目施工过程中的某一个时点上，通过计算已完工作量的预算费用、已完工作量的实际费用以及计划工作量的预算费用，来监测项目进度计划和预算执行情况。将进度目标与成本控制目标有机结合起来，能够有效地应用于项目工程的管理。为项目管理者提供了更加科学全面的分析方法，并促进企业合理安排好质量、进度、成本三者之间的关系。　5.4注重全员成本管理，并制定权、责、利相结合的体系全运村一期项目成本管理工作不只涉及财务人员，而是涉及全体员工的成本管理。财务人员是成本管理的组织者，而不是成本管理的主体。成本管理是一个全员参与、全过程管理的工作，各部门要加强合作与沟通，强化自身的成本管理观念，充分认识到成本管理全员理念。　成本管理涉及公司的根本利益，全体成员保持认真、仔细、务实、敬业、廉洁的工作作风、坚持原则性与灵活性相结合的工作方法，积极沟通配合成本部做好成本管理的工作。坚持权、责、利相结合的原则，明确相应的权利和责任，公司制订了成本控制目标，并落实到每一个部门，每一个部门再分工到每个员工，制定相应的考核指标，并做到了奖罚分明。　5.5强化对合同的管理合同由专员进行管理，项目公司极其重视对合同条款的具体审核，并对合同的履约过程进行实时监控，避免被索赔。　　　　　　　　　　51 Ａ市全运村一期房地产项目成本管理研究　结论与展望随着国家房地产政策的系列出台，房地产市场必将进行新一轮的洗牌，房地产企业应抓住机遇，积极迎接挑战，改变以往的竞争战略，转为加强内部管理，强化成本控制，以此来提高企业的竞争实力，提高经济效益，在国内外竞争中立于不败之地。　本文就房地产项目成本管理中存在的问题，结合Ａ市全运村一期项目的案例，总结出Ａ市全运村项目成本管理的经验。相信只要按照成本管理的方法，结合项目的具体情况，做好每个阶段的每项成本管理工作，就能顺利地实现成本管理的目标。　但是由于本人经验有限，再加上收集资料的不足，未能结合其他案例进行成本管理的对比研究，所以，可能本文对于房地产项目的成本管理研究还不够深入和全面，或者存在比较片面的观点，这些都是本人在今后的工作和学习中需要改进的地方。　随着信息技术和项目成本管理方法的不断发展，将来成本管理的信息技术应用将不断向着全过程、全方位的方向快速展开。信息技术将会促进项目成本管理向着更加快速、更加全面的方向发展。　52 Ａ市全运村一期房地产项目成本管理研究　致谢论文终于得以顺利完成，心中感触很多，感谢在本论文的起草、撰写、修改、完善过程中给予我真诚帮助的各位老师和同学。　本论文是在导师纪建悦老师的悉心指导下完成的，本文从选题到构思以及结构安排无不凝聚着他的大量心血，在我撰写论文的过程中，纪老师从百忙之中抽出时间，不辞辛苦地指导我的工作。在我不在校的期间，纪老师不怕麻烦的通知我论文的进度和安排，督促我要勤于思老、善于总结并及时完成论文。在校期间，纪老师经常约我见面指导论文的不足之处，以便我及时改正。同时，纪老师严谨治学、平易近人的作风给我留下了深刻的印象。在此，我向纪建悦老师表示深深的感谢！　在本论文的写作过程中，还得到了公司各位同事的大力帮助，在此一并表示感谢。　此外，还要感谢经济学院传授给我知识的各位老师和同学，没有你们的帮助，就没有我的进步，就没有我论文的顺利完成。　再次表示感谢！　53 Ａ市全运村一期房地产项目成本管理研究　参考文献　[1]PeterE.D.Love,ZahirIrani．AProjectManagementQualityCostInformationSystemfortheConstructionIndustry．Information&Management40,2003.[2]HemantaKumarDoloi．UnderstandingStakeholders"PerspectiveofCostEstimationinProjectManagement．InternationalJournalofProjectManagement,June2010.[3]RogerAtkinson．ProjectManagement:Cost,TimeandQuality,TwoBestGuessesandAPhenomenon,ItsTimetoAcceptOtherSuccessCriteria．InternationalJournalofProjectManagement,1999.[4]AntondeWit．Cost-EffectiveOwnerProjectManagement．InternationalJournalofProjectManagement，May1986[5]George.Zillante．PredictionSystemforChangeManagementinConstructionProject．JournalofConstructionEngineering&Management,Jun2010.[6]马强．LX房地产项目成本管理研究．山东大学硕士学位论文，2008[7]张希宏，邓丽娜．关于项目成本管理的一些问题和对策．黑龙江交通科技，2007[8]纪建悦、许罕多．现代项目成本管理．北京：机械工业出版社，2008[9]李纯．关于房地产企业成本管理存在的问题及对策分析．现代商业，2010[10]刘江波、吴兴锋、陶晓芬．如何进行工程项目成本管理．项目管理者联盟[11]袁鑫．EVM在工程建设实施阶段的应用研究，硕士学位论文．华北电力大学，2005[12]周四名．大型房建工程项目成本管理研究，硕士学位论文．西安交通大学，2003[13]易去劣．作业成本管理模式在施工项目成本管理中的应用研究，硕士学位论文．湖南农业大学，2007[14]周莉．浅析项目成本估计与预算．山西建筑，2007[15]黎旭东．房地产开发项目管理和成本控制．广东土木与建筑，2005[16]陈德强，孙敬涛．房地产开发企业成本管理研究．合作经济与科技，2010[17]赵向清，王捷．房地产市场存在的问题和改善措施．市场观察，2010[18]金波，关海玲．房地产项目的成本控制分析．山西高等学校社会科学学报，2004[19]逯黎，白明．工程项目成本控制探讨．山西建筑，2008[20]叶智耿，陈松乔．基于EVM的进度成本控制算法研究．企业技术开发，2008[21]李文华．加强施工项目成本管理提高企业经济效益．内蒙古煤炭经济，2003[22]顾倩，储晋．论全面加强项目成本管理．建筑经济，200054'