房地产建设项目成本管理存在的问题及控制措施探析

'　　房地产建设项目成本管理存在的问题及控制措施探析【摘要】：房地产企业如何在激烈的市场竞争中取得优势，其成本管理水平是关键内容之一。成本管理是房地产企业的重要管理活动之一，成本管理的好坏直接影响到房地产企业的经济效益和市场竞争力。当前的市场经济环境下，竞争激烈，房地产企业的投资收益空间越发缩小，控制过程的成本，实现项目运营降本，最大限度提高企业的投资开发收益，这是很多房地产开发企业必须重视的问题，也是工作的难点和重点。本文从对房地产企业的成本管理中存在的问题进行分析，并提出相应对策。中国4/vie　　【关键词】：房地产；成本管理；问题与对策　　1、房地产建设项目成本管理存在的问题　　1.1�目决策阶段存在的问题　　项目决策通常是房地产企业较为重视的，在决策之前通常要求制定出可行性 　　的研究报告，有些企业单方面重视报告的实行，以便获得更多的项目筹集资金，这种决策方式具有一定的投机性，会给企业带来较大的风险。除此之外，部房地产企业没有设立专门的策划部门，缺乏相关的专业人才，以及对市场的调查力度不够，影响决策的科学性。　　1.2项目设计规划存在的问题　　房地产企业在设计阶段，大部分重视的还是设计费用的控制，但是忽略项目的成本控制以及设计单位的实际能力水平。此外较为突出的问题包括：一是房地产企业没有规范设计任务书，对于成本没有提出明确的要求，导致无形成本增加；二是招标制度没有得到落实，部分企业过分强调海外的设计，往往忽略客户的实际需求。　　1.3项目建设存在的问题　　房地产企业在进行项目招标过程中通常会出现熟人项目工程以及其他利益相关联工程，一方面严重损害招标工作的公平性，另一方面使得房地产企业的成本增高，不利于企业的发展。现场签证制度缺乏完善，企业在进行成本控制时会面临较大的难度。项目进行时，会面临一系列不确定的问题，比如项目返工、停工、工期拖长等，给企业带来巨大的成本负担。　　1.4项目完工阶段存在的问题 　　对于部分房地产而言，在项目完工之后，通常只是关注项目工期、项目质量以及项目结算等内容，但是对于工程款项的计价标准、计价依据、结算方法缺乏一定的重视力度，导致双方建立的合同只是流于形式，成为口头合同，缺乏一定的法律保障。承包单位为了获得一定的经济补偿通常拖慢结算的进度，不利于结算工作的顺利高效进行。　　1.5成品营销阶段存在的问题　　房地产企业营销的成功与否直接关乎到企业的收益，但是众多企业的营销措施并不是特别到位，出现诸多问题。一般来说，房地产企业项目的推广应该贯穿项目的整个过程，每一个环节都需要采取阶段性的营销方法但是众多企业都是在项目前和项目完工后进行营销，营销方案未完善，并且有些企业随意实施销售计划，没有进行实地调查分析，最终使得销售计划没有发挥出应有的作用，没有达到营销预期的结果。　　2、控制房地产建设项目成本的有效措施　　2.1针对决策阶段存在问题的措施　　房地产企业在进行项目开发之前，首先应当对项目实施地点土地费用进行科学地评估，综合考虑自身的费用承受额度以及项目完成之后所带来的收益。房地产企业在进行土地竞拍之前，应该制定关于项目未来的销售预测以及项目建设成本方案等，通过数据分析计算出企业所能够承受的价格底线，实现企业控制土地成本的目的。严格控制土地增值税，自国家实行营改增以来，对于房地产企业的要求越来越高，房地产企业需要积极采取应对措施保障企业的收益。 　　2.2针对设计规划阶段存在问题的措施　　房地产企业若在设计招标这一环节上保证高效性，可以大大减少企业的成本，同时还能实现预期的招标结果。房地产企业进行向社会招标可以采取网络新媒体技术进行公开招标，吸引更多更优秀的设计单位前来合作，在众多方案中可以筛选出更加优秀合理的方案，不仅实现招标的预期目标，还可以极大控制房地产企业的成本，使得企业获得更大的经济效益。　　2.3针对建设阶段存在问题的措施　　合理科学选择施工单位，对于房地产企业而言，项目的投资是十分巨　　大的，这就对房地产企业的决策能力提出了较高的要求，科学合理的选出施工单位是十分重要的，房地产企业需要综合考虑施工单位的能力水平，其中主要考虑的是施工单位进行施工所需要的费用、技术是否达标、信誉是否良好，以及其他方面是否达到相关的要求。除此之外房地产企业在向社会进行公开招标的时候，应该指定相关的招标文件，并对招标的施工企业进行严格的审核筛选，综合考虑各方面的条件，选出最合适的招标施工企业，并以文件形式向社会公开。　　2.4针对完工阶段存在问题的措施 　　首先，加大对审核人员能力的培训力度，促使其综合素质的提高。在项目的完成阶段，项目审核工作是一项十分繁重的任务。审计人员自身的责任意识需要提高，企业可以定期开展思想教育活动，提升审计人员的责任意识。同时审计人员的专业知识水平需要提高，企业可以从人才引进源头以及后期培训两方面进行控制：从人才引进源头角度考虑，企业在招收人才时，应适当提升标准，综合考核招聘人员的专业知识和技术水平；培养全方面的人才，以此来适应房地产企业建设项目审核工作的需要。　　2.5针对营销阶段存在问题的措施　　在项目建设的初期，一套完整的营销方案就应该出台。房地产企业必须根据建设施工地点的实际情况，做出科学合理的市场调研，使得营销方案得到不断完善。同时，在项目的建成阶段，房地产企业应当综合分析房产的市场销售的实际情况，做出客户分析以及细致的市场划分，以便解决房地产企业营销阶段存在的问题，实现企业经济的增长。　　结束语 　　现阶段，中国房地产企业竞争日益加剧，止地招拍挂价格连番上涨，建材、人工等价格也不断飘升，这使得房地产企业的利润空间正不断被高昂的成本侵蚀，利润率逐步缩小。通过对现阶段房地产成本管理问题的探讨、深挖，分析导致问题发生的各类因素，从而通过姐织管理、管理创新等方面寻求解决问题的办法，保障企业利润，加大增加房地产企业抗风险能力。　　【'