房地产项目成本管理方案

'*********项目成本管理方案第一章项目成本管理的基本原则及范围一、为了加强公司成本管理力度，提高经济效益，拟定项目成本管理方案。二、成本管理的基本原则是：在房地产价值链各阶段，以提高经济效益为目的，以市场需求为导向，以保证质量为前提，以过程控制为手段。成本管理之房地产价值链分析：三、成本管理工作具体举措（一）工程管理成本管理工作1、在设计阶段，提出限额设计、优化设计的专业性意见，努力提高项目经济技术指标，对各阶段设计方案、设计图纸进行全面评审，避免、减少设计变更；2、在工程招标阶段，负责考察、推荐施工单位资质、业绩，参与中标施工单位进行合同洽商，选择素质高、承包价格相对较低的承包商；41/41 3、在材料设备采购阶段，提出材料设备选型定位意见，考察、推荐新材料、新设备、新技术的应用，设法控制采购材料成本。4、在施工阶段，指导做好施工组织工作，有效控制工程质量、工程进度，减少质量损失成本和进度拖延成本；同时对设计变更、工程签证进行详细评审、控制。（二）规划设计、采购管理及预决算成本管理工作1、在项目可行性研究阶段负责项目工程成本估算、概算，为投资决策提供依据；2、在设计阶段提出工程成本控制目标，提出改进设计方案经济性的主导意见；结构施工图经济性控制，根据相关总建筑面积限额设计：3、在项目开工准备阶段负责开发项目工程成本预算，拟订开发项目工程成本控制目标，编制工程资金预算；4、在工程招标阶段参与对施工单位的考察、推荐，组织招标标底的编制工作，参与招标文件编制，参与施工合同的洽商，提出工程结算方式的主导意见；5、在材料设备采购阶段，收集材料设备价格信息，参与对材料设备供应商的考察、推荐，参与采购招标，参与采购合同的洽商；6、在项目施工阶段，负责设计变更、工程签证的造价评审，负责工程进度款支付的审核；7、按照公司的要求和技术规程办理设计变更、工程量测量及工程签证，确保设计变更、工程量、工程签证的合理性、准确性；8、在工程决算阶段，负责工程决算书的审核；9、负责项目实际成本与预测成本对比分析、总结。（三）针对成本管理对口对接财务部工作1、开发项目财务分析、核算，如实向公司反映财务状况和项目的经营成果；2、对意向投资项目进行财务分析、预测，组织投资项目的动态成本、效益分析，建立财务风险监测与危机预警机制，为经营决策提供有效依据；3、对合同往来款项进行财务审核把关；4、审核各部门、各项目的资金使用计划，严格按照公司规定和合同条款对外支付和结算，做到统一调配、合理使用资金，并根据资金流转情况提出预警；5、开发产品成本核算工作，为开发项目可行性研究和项目后评价提供完整、准确的财务数据；6、有效控制项目管理费用、财务费用。（四）项目开发前期、后期销售物业及其他成本管理工作41/41 1、在可行性研究、投资决策阶段，组织进行全面的调查研究，听过科学的参考依据给公司领导决策，避免投资失误风险；2、在项目实施的各个阶段，充分利用公共关系资源，争取政府优惠政策；3、在项目实施的各个阶段，严格执行设计评审、工程预算、设计变更、工程签证、工程结算审批程序，履行各部门审核程序的规范性；4、本着科学、审慎、效率与控制兼顾的原则，认真履行各部门、各项目的资金使用计划和支付申请，既要合理控制运作风险，又要兼顾工作效率。第二章项目成本管理的工作内容一、项目成本管理的重点工作（一）以事前控制、事中控制为主，事后控制为辅。规划设计阶段，应按市场定位和成本估算准确把握设计方案，组织审查设计概算的经济合理性，使规划设计既符合规范，又体现成本控制的意识和要求。（二）遵循基本建设程序进行项目操作，对房地产成本实行全过程控制，对可控成本、变动成本和成本异常偏差实行有效监控，将实际成本控制在目标成本范围内。（三）正确处理成本、市场需求、工程质量、开发周期、资源、效益之间的关系，防止和杜绝重大工程质量事故，努力缩短开发周期，严格控制项目的质量成本和期间费用，加速投资回报，提高投资回报率。（四）组织项目开发成本费用全面核算，及时、全面、准确、动态地反映项目成本、费用情况，按规定编报成本会计报表等有关资料。（五）工程管理部要熟悉、掌握国家和当地有关法规政策及市场需求、预算定额水平等成本控制因素，用足用活各种政策、资源，提高成本控制的预见性，努力寻求降低成本费用的途径。（六）项目工程开发后，预决算人员要定期（每年至少一次）分析成本结构、差异及其原因、监控措施及其效果、经验教训，并将分析报告报送公司领导。项目成本管理的重点及内涵图解：41/41 二、成本计划管理（一）工程管理部应根据职责分工，同时配合财务部、综合办公室按照项目开发的推进情况及时编制成本计划，并贯彻执行。成本计划主要包括：开发成本计划、期间费用控制计划（管理费、财务费、税金）、降低成本的技术组织措施计划等。（二）成本计划以设计概算、施工图预算、成本预测和决策为依据，综合考虑各种因素进行编制，做到目标明确、先进、可行，尽量数据化、图表化。（四）工程管理部在成本控制过程中，应定期、按开发阶段对房地产成本的结构、差异及其原因、控制措施及其效果进行分析，以及时总结经验教训，做好下一步成本控制工作。分析的重点是：成本计划的合理性、完整性及其执行情况；实际成本与预算成本、计划成本对比差异及其原因；分析期内控制措施、效果、存在问题及改进意见、对策；评价、结论与提示。41/41 第三章房地产开发主要环节的成本控制程序一、项目开发前期的成本控制（一）项目前期选项、决策1、市场调查：项目立项的必要条件。有无市场、有多大市场，是判断项目开发的基础条件。（由于项目规模大，项目开发周期长，项目后期住宅、车位、商业的销售走势与该区域近、中期发展规划、功能布局、基础设施建设的关系）2、项目基本情况：通过对项目基本情况的前期摸底分析，充分拟定判断及处理的依据。Ⅰ土地的完整性地块不完整性的表现形式：市政代征地在项目规划用地范围内切割；市政绿化用地在项目规划用地范围切割；名胜古迹、文物保护在项目规划用地内座落；江河湖泊在项目规划用地范围内穿透；市政、公建设施在项目规划用地范围内座落。Ⅱ项目大市政配套现状道路现状及规划发展；供水管网；污水及雨水排放；供电系统；供热及生活热水；燃气供应情况；通讯情况；通邮情况。当地块的大市政配套缺乏时，项目开发的成本投资不可预见费用额外增加，同时会对项目管理、成本、工期、销售造成一定影响。Ⅲ项目周边社区配套项目周边区域2KM范围内，公共交通、教育、银行、大型购物中心、医疗诊所、体育娱乐设施、餐饮、公园、邮局、菜场，在项目立项及规划设计中充分考虑，避免后期加入造成成本增加。Ⅳ项目周边宜居环境项目周边区域0.5KM内环境，是否存在飞机航线下、船舶航线及道路车辆等噪声影响；周边治安；空气净化情况；河流及湖泊污染、废弃物、废气情况；危险源情况（放射性、军用及民用高压电缆、易燃易爆仓储等）；历史上不良或不吉利背景、典故；建筑风水布局。Ⅴ项目地质情况土质结构；承载力基础处理；地下水位；抗震性；地势高差。3、项目的法律手续：项目开发的合法化要求。4、项目地价款、配套款的支付情况：根据公司资金安排的依据。Ⅰ公司的资金安排与地价款及配套费支付金额关系Ⅱ地价款、配套费支付周期与开发节奏Ⅲ配套建设与配套费支付时间5、项目相关收费、税收：判断费用、税收及手续的依据。41/41 6、项目的投资预分析：就项目而言的经济初步测算与评估。7、项目开发的战略性考虑：公司发展的战略性设想与该项目开发的关系。（二）土地合同洽谈项目土地出让合同作为项目开发过程中的第一个合同，也是项目开发一次性金额最大的合同，土地作为房地产开发的首要资源，显得特别重要。1、确定相关对象、环节的合法性土地合法使用的归属性是项目出让、合作的基础前提。必须以国家土地法规、法令为依据，确定土地合法归属权的第一使用方。确定项目土地方拥有土地合法使用权标志是国家政府部门---国土局颁发的《土地使用合同书》及《项目建设用地许可证》文件。2、明确土地性质Ⅰ生地或熟地城市市区和城市所属乡镇的区域差别决定了项目用地性质，土地用地性质涉及到项目开发中许多大市政配套费的相关分摊及项目整体进度工期控制，直接影响了项目不可预见费用的有效控制，同时制约项目后期管理与销售。（军用电缆迁移费、高低压变电工程、红线外给排水管网接驳口等）Ⅱ建筑退红线要求项目开发用地四角坐标确定的情况下，建筑物建设必须依据项目规划要求，严格执行退红线距离，避免出现不必要的失误，造成经济损失。Ⅲ地价综合地价的控制是项目开发成功的因素，详细界定土地性质、明确项目用地地价、项目用地地价与土地性质对应内容（受政府支配的具有不可控性的大市政配套，且具有投资大、协调难、周期长等不可操作性），充分比较分析土地完全成本与非完全成本的测算合理性、可行性。控制项目土地开发综合成本（完全成本和非完全成本）在项目单位面积单价成本的25%以下。3、地价Ⅰ明确使用国家标准土地出让合同范本Ⅱ明确项目宗地坐标及地上建筑物基本现状内容Ⅲ明确项目地价款及包括具体内容Ⅳ明确用地地块内可能出现需政府协调事宜，并包含的相关费用Ⅴ明确双方责任及权利Ⅵ项目地价数额及支付方式Ⅶ项目土地地价非完全成本折算Ⅷ41/41 项目综合地价（完全地价）界定为项目用地纯地价与项目红线外大市政配套费之和4、正常及变更情况下双方职权界定项目开发过程中，由于用地性质决定项目市政配套工程费数额巨大，直接影响到项目开发成本，为合理确定有效的控制成本，大量配套费用的支付必须在土地招拍挂及签订《国有土地出让合同》前界定，核算明确。（三）项目开发投资成本分析由预决算人员会同财务部编制可行性报告或项目建设计划书的编制，确定项目成本与销售估算，资金来源的种类、金额及时间。附件1项目成本估算COS表营销利润分析表（四）由预决算会同项目前期开发人员根据项目开发进度陆续地及时地收集以下相关资料，并完成网络计划图及调整说明，工程进度计划。确定项目开发的进度计划关键节点，落实项目封顶、预售许可证办理等涉及销售回款的重点节点控制。1、可行性研究报告和项目计划书；2、土地受让合同；3、政府批准的规划总图，每幢单体的层数，用途和施工编号；工作类别时间形象进度节点项目开发建设进度计划2013.01~2013.03土地摘牌，办理土地使用权证2012.10~2013.12规划及建筑方案设计2013.12~2013.04规划方案报批2013.03~2013.05施工图设计及图审及总包招标2013.06~2013.08办理规划许可证2013.09~2013.11办理施工许可证2013.05~2014.03基础及地下室施工，平±0.00。2014.03~2014.12主体结构施工2014.12取得预售许可证，开始销售2014.04~2015.06装饰及安装工程施工2014.02~2015.08公用配套工程（园林、市政等）施工2015.07~2015.12竣工验收及交房41/41 （五）项目开发资金的筹划及营销资金回笼编制资金平衡计划由预决算会同财务部按照公司统一设置的科目体系，按照项目开发的时间节点筹划资金（自筹资金、贷款、销售回款），对照项目工程的支付计划和营销策划方案的回笼计划提出优化建议，并取得完全一致的结论。据此编制筹资计划。设立资金平衡计划、合同台账和会计台账、销售回款计划、项目收益与资金平衡分析。附件2资金平衡计划销售回款计划表（六）按项目的开发进度及行政建管手续的程序，联系各职能部门及对口税务部门的收费标准，了解和研究各项行政收费及税务政策，争取政府优惠政策，从而达到成本控制目的。附件3武汉新区保障房取费报价明细表二、规划方案、施工图设计环节的成本控制设计阶段是工程建设全过程的重点，据对工程项目投资规律研究发现，越是前期，投资控制越重要，越是后期，投资控制的作用逐步减少。设计阶段对工程项目建设的投资影响约为75%，施工阶段约为25%，因此建设工程设计环节的成本控制同样是重中之重。（一）设计单位的选择首先要选择好设计合作伙伴，在合作单位的选择上不仅要选好设计单位还要选择好的设计团队，还需要根据项目的特点把握好设计周期，设计周期的不同对总成本也有至关重要的影响。①选择设计院的思路和方法②选择专业负责人的思路和方法③与设计院沟通工程成本控制意识的思路和方法④设计周期合理取值的思考⑤设计费合理取值的思考⑥设计合同中设计公司应承担的风险⑦限额设计合同的引入和使用41/41 （二）总体规划设计方案（必须包括建造成本控制总体目标），必须经公司“规划设计方案听证会”审查，通过后方可进入下一设计阶段（如单体设计、扩初设计、施工图设计）。针对项目的单体设计、扩初设计、施工图设计等方面，与市场上成熟的房地产开发项目及在建的项目进行市场摸底、比对，分析武汉地区的各成本单项的控制指标。每一阶段都必须要求设计单位出具《设计概（预）算》，并在与上一阶段的概（预）算进行分析、比较的基础上，通过阶段性的分析比对，确定各成本单项的控制目标，并以此控制下一阶段的设计。（三）施工图设计合同应具备有关钢筋、混凝土等建材用量要求的条款，并明确设计过程中必须控制好每一阶段关键环节：①土方及挡土工程：该工程成本容易流失，应综合考虑场内平衡、挡土墙多方案经济比选，土方主要控制挖运总量、挡土支护依据方案提出成本限额指标；②桩基工程：不同的桩基形式对成本及工期影响较大，且成本容易流失，建议桩基选型多方案比选，优化设计，可根据不同地质条件实行多种桩型混合选用，并提出相应的限额指标或分项成本目标；③结构工程：由于该部分占建安成本比重最大，且对销售并没有直接的影响，则结构工程师成本控制的重点，在满足设计规范的最低要求下，尽可能的降低成本，主要对建筑物层高、结构形态、钢筋、混凝土技术含量指标；Ⅰ层高对成本的影响及控制1)结构成本减少地面以上部分：减少柱、墙体积；减少总高，降低荷载；减少地震力和和风荷载。地面以下部分：减少土方量；减少基坑支护；减少侧壁及底板结构量；减少抗浮量。2)其他土建成本减少减少维护墙、分隔墙、装饰工程量减少门窗、幕墙、粉刷、涂料、防水等工程量3)设备及运营成本减少节能，减少耗能负荷41/41 减少运营成本4）层高控制手段销售客户主要关注的楼层净高，因此压缩层高，保证净高，是成本控制的手段。控制结构梁高合理布局机电的管线空间Ⅱ结构超限对成本的影响及控制高层规范：在6度及7度抗震设防区，剪力墙结构及框架核心筒结构的高度与宽度比不宜大于6，框架剪力墙结构的高度与宽度比不宜大于5。建筑高宽比超限对结构影响建筑物抗倾覆的能力差。建筑高宽比超限对成本的影响增加结构成本和建筑成本。增加建筑成本主要是表面积与体积的比值对成本的影响。增加的结构成本由超限的程度，风荷载；抗震影响。Ⅲ结构类型选取对设计的影响公共大地下室的面积充分利用；梁的布置与成本的关系；梁配筋方式对成本的影响；剪力墙的布置与成本的关系；楼板厚度对成本的影响；建筑的地下室及屋顶找坡选型；设计荷载取值；风荷载取值对成本的影响；钢筋材料的选择对成本的影响；混凝土强度等级对成本的影响；图纸设计时构件归并的把握；施工图深度对成本的影响。④建筑装饰工程：质量及效果对销售影响较大，占建安成本比重较大，影响成本的主要因素为材料选型，对外墙砖、铝合金门窗、电梯前室装修、防水工程等确定合适的经济指标。⑤安装工程：主要控制安装工程的设备及材料选型。⑥景观工程：景观工程成本波动及弹性较大，设计质量、材料选型、树种花卉、硬景装饰标准选择是成本控制的重点。⑦专业分包工程：通过方案的深化和优化来进行成本控制。在设计管理过程中要把握好以上这些关键环节，抓好各个环节中的技术重点，严格按照设计流程做好精细化设计，同时也要能够在关键技术环节上有所创新和突破。附件：万科住宅统一设计要求结构限额设计指引41/41 （四）工程管理部会同监理单位组成联合小组，对施工图的技术性、安全性、周密性、经济性（包括建成后的物业管理成本）等进行会审，提出明确的书面审查意见，并督促设计单位进行修正，避免或减少设计不合理甚至失误所造成的投资损失浪费。以下是结构设计技术审查重点环节：①结构体系的确定及主要的平面布置图。②基础的选型及设计图。③电算模型及计算系数的取值。④标准单元的样板截面及配筋图。⑤地下室的布置及样板配筋图。⑥结构转换层的布置及配筋图。三、施工招标环节的成本控制（一）施工招投标与合同管理在全过程成本控制中的位置和关系（二）施工招标环节的标准及资格审查。1、主体施工单位的选择，采取公开招标或邀请招标进行。2、同等条件下，应尽量选择企业类别高而取费较低的单位。3、紧急、小额零星工程采用议标方式发包时，应当在至少41/41 两个以上的施工单位中，综合考察其技术力量、报价等进行选择。4、垄断性质的工程项目（如水、电、气等）应尽力进行公关协调，最大程度降低造价。5、施工合同谈判人员履行合同条件必须符合招标条件，合同条款及内容概念应清晰，施工合同应约定严禁施工队伍擅自转包。不得因工程紧而不签合同就开工。6、建立健全施工队伍档案，跟踪评估其资信、技术力量等。（三）工程量清单招标注意事项⑴采用工程量清单招标方式的工程一般属于综合单价合同，招标文件中提供工程量清单，供承包方投标报价，工程实施后以实际工程量作为最终结算依据。很多招标人认为工程量清单仅仅作为一个参考工程量，可以不十分准确，最终结算还可以实际发生的工程量作为结算依据。按照清单规范GB50500—2008强制性条文3.1.2条的规定：“采用工程量清单方式招标，工程量清单必须作为招标文件的组成部分，其准确性和完整性由招标人负责”，这就意味着招标人将承担工程量清单“准确性和完整性”所带来的一切责任。1、如果工程量清单存在漏项，中标后承包方在无竞争对手的情况下，可占据优势地位补充报价；2、如果清单工程量与实际工程量严重不符，无论实际工程量的多少，承包方有理由提出实际工程量与预期工程量不符重新报价的索赔。⑵采用工程量清单招投标，建设工程施工合同就会显得尤为重要，成熟的清单计价系统，必须要有完整的合同配合，两者相辅相承，密不可分。工程量清单报价单中，投标人的综合单价一次包定不作调整。工程竣工结算时，实际招标时所依据的施工图纸以外的工程量变更和由于招标人原因造成的工程量清单漏项或计算误差应预调整。工程量清单中原有的项目，按报价中的综合单价确定；工程量清单中有类似的项目，参照类似项目结算；工程量清单中没有的项目，按规范规定结算。招标文件中对合同主要条款，特别是工程结算方式或价格调整方式描述不够清楚，使投标人对项目的分析和价格的组成上理解有误。如钢材、水泥等材料市场价格波动较大，市场风险因素对综合单价的影响投标人较难把握，因此，招标人应在招标文件中约定相应的条款，较合理的减少投标人的风险，同时也减少双方之间因约定不清而造成的纠纷。a．工程遗漏项目的补充原则和方法；41/41 b．工程量调整的原则和计算方法；c．材料价格调整的原则和方法；d．工程保险、履约担保等风险防范的内容；e．综合单价调整的原则和计价方法；f．措施费用调整的原则和范围；9．工期变化对综合单价影响的调整原则等。（四）工程量清单招标文件和清单详解附件：工程招标工作流程工程量清单招标说明项目工程招标时间安排四、建设工程施工合同及补充条款的拟定（一）合同管理阶段的成本控制和工程合同的主体及网络关系工程项目管理、工程成本控制与工程合同管理的关系41/41 工程项目管理中的相关工程合同网络关系（二）合同管理阶段的成本控制目标   工程合同管理是为项目总目标（总进度计划、成本控制计划）服务的，保证项目总目标的实现。具体目标包括：  1、使整个工程项目在预定的成本(投资)、工期范围内完成，达到预定的质量和功能要求，实现工程项目的三大目标（进度、成本、质量安全）。  2、使项目的实施过程顺利，合同争议较少，合同各方面能互相协调，都能够圆满地履行合同责任，避免工程结算纠纷和索赔。  3、保证整个工程合同的签订和实施过程符合法律的要求。  4、工程竣工后，发包方按计划获得一个合格的工程，达到投资目的；承包方不但获得合理的利润，还赢得了信誉，建立双方友好合作关系。这是企业经营管理和发展战略对合同管理的双赢要求。  （三）工程管理中合同管理的主要内容 1、工程项目管理中合同总体策划 ①合同总体策划与项目、合同的签订和实施之间的影响因素1）项目将根据项目规模大小、开发周期、项目资金计划、交房要求等因素选择41/41 一次性开发或分期开发，分解为几个标段招标及签订合同，分解成几个独立的合同，每个合同有多大的工程范围。（该过程为招标之前确定）2）采用何种委托方式和承包方式  3）采用何种合同种类，形式及条件  4）合同中一些重要条款、补充文件的确定（包含工程计价原则、材料风险控制、甲乙供材料范围等）  5）合同签订和实施过程中一些重大问题的决策。  6）工程项目相关各个合同在内容、时间、组织和技术等方面的协调等②合同类型的选择  1）综合单价合同（确定综合单价，工程量据实结算）  2）固定总价合同（确定工程量及综合单价，固定项目总价，增额部分不考虑或按工程设计变更签证处理）  3）成本加酬金合同③合同条件的选择   1）国内勘察、设计、施工、监理合同示范文本2）发包方与承包方自行拟定的合同     2、工程合同履行阶段的合同管理合同体系的协调：又称为合同网络协调，目的使项目所涉及的各合同之间关系在合同履行阶段得到恰当的安排与协调。包括的内容：      ①工程和工作内容的完整性      ②技术上的协调      ③价格上的协调      ④时间上的协调     ⑤合同管理的组织协调       3、工程合同的常见争议的处理①施工合同无效的情形及处理（承包人无资质或借用的资质及其他情况导致施工合同无效）②施工发包人与承包人约定垫资的问题41/41 ①施工合同履行完结后，工程结算款支付和质量保修争议②发包人有权解除合同的情形③承包人有权解除合同的情形④发包人需承担的建设工程质量缺陷责任（设计缺陷、甲供材料、甲方分包工程）⑤建设工程未竣工验收，发包人擅自使用并导致质量损坏⑥实际竣工日期的确定及工程误期争议⑦正式合同与补充合同（阴阳合同）的效力及后期争议附件：项目工程建设合同案例分析五、施工过程的成本控制（一）合同交底1、项目工程主体合同签订后，由项目预算人员组织对专业工程师进行合同交底，重点针对合同履行、付款方式、计价原则、风险控制等成本控制规则和质量控制等处罚性条款进行交底。2、分包工程由项目预算人员在招标完成后，以书面形式对监理单位进行合同交底，确保分包工程的质量、成本的可控。（二）工程签证1、反复对照合同及有关规定，慎重处理工程签证。2、工程签证必须列清事由、工程实物量及其价值量，并由本公司现场工程师和造价师以及监理单位现场管理人员共同签名，其中本公司造价师必须对工程量、单价、用工量把关。工程签证的具体操作执行《设计变更及工程签证管理办法》。3、凡实行造价大包干的工程和取费系数中已计取预算包干费或不可预见费的工程项目，在施工过程中不得办理任何签证。4、因批量客户要求或者因设计不当，确实需要变更设计的，应填写《设计变更审批表》并编制预算，经设计、监理单位和本公司有关负责人认可后，方可办理，办理过程中必须对照有关设计、施工或售楼合同，明确经济责任，杜绝盲目签证。（三）工程质量与监理1、项目开工前，应通过招标方式择优选择具有合法资格与有效资质等级的监理单位。监理单位应与所监理工程的施工单位和供货商无利益关系。2、41/41 工程管理人员应要求监理单位密切配合，严格把关。一旦发现质量事故，必须组织有关部门详细调查、分析事故原因，提交事故情况报告及防患措施，明确事故责任并督促责任单位，按照质检部门认可的书面处理方案予以落实。事故报告与处理方案应一并存档备案。3、重视隐蔽工程的监理和验收。隐蔽工程的验收，必须由项目公司、预决算部联合施工单位、质检部门共同参加并办理书面手续。凡未经验收签证的，应要求施工单位不得隐蔽和进入下道工序施工。隐蔽工程验收记录按顺序进行整理，存入工程技术档案。（四）工程进度款控制1、原则上不向施工单位支付备料款。确因特殊情况需支付者，应不超过工程造价的15%，并在工程进度款支付到工程造价50%时开始抵扣预付备料款。2、尽量要求施工单位在公司所处开户银行开具结算帐户，以便为公司融洽银企关系和监督工程款项的使用提供便利。3、实行工程款支付预算制度，每月针对工程进度的预估情况，提前预算下月月度该支付的工程款项目明细，便于财务提前准备资金，避免大量资金过度积压。4、工程进度款支付达到工程造价80%时，应停止付款，预留至少15%工程尾款和5%保修款，以便掌握最终结算主动权。工程尾款必须在工程竣工验收合格并交付，竣工资料完备、竣工决算三阶段审完成以后方可支付。六、工程材料及设备管理（一）项目开工前，工程管理部应及时列出所需材料及设备清单，一般按照下列原则决定甲供、甲定乙供和乙供，并在工程施工承包合同中加以明确：1、本公司能找到一级建材市场的、有特殊质量要求和价格浮动幅度较大的材料和设备，应实行甲供或甲定乙供，其余可以实行乙供。2、实行甲供或甲定乙供的材料和设备应尽量不支付采购保管费或按第4.2条考虑。3、按工程实际进度合理安排采购数量和具体进货时间，防止积压或造成窝工现象。4、甲供材料及设备的管理要求1）收货及验收：甲方负责卸货，卸车完毕后，乙方对到场货物进行验收。2）保管：验收后由乙方妥善保管，发生损坏丢失由乙方负责赔偿。3）保管费用：甲供设备（只需要乙方安装的部分）按甲供材料采购价的0.5%计取，计入竣工结算税后总价。4）甲供设备清单提供Ⅰ甲供设备清单由施工方计算提供，所报的甲供货物清单必须符合图纸要求，写清对应的功能分区以及不包括的内容。甲方有权确定品牌。41/41 Ⅱ甲供材料的损耗率，执行湖北省2008消耗量定额或更行的2013年消耗量定额。3Ⅲ凡施工方提供的甲供货物清单超出实际数量、规格的情况，又没有变更、增项依据的，按下列办法办理：1）超出部分由甲方与供货方商洽退货事宜，由施工方承担退货发生的相关费用。2）经洽商不能退货的，在竣工结算中予以扣除，由施工方承担超量费用。3）凡施工方提供的甲方货物清单少于实际需求的数量、规格的情况下，又没有变更、减项依据的，按下列办法处理：a不足部分仍由甲方追加清单，经监理、甲方代表审核后采购。b因具体原因甲方不能采购的，可书面列清原因后，将追加清单。对不足部分由施工方负责及时提供合格产品，超原费用的由施工方承担，并承担工期延误责任。c因不足部分采购所需时间造成工期延误，相应工期不能顺延，因不足部分采购所需时间造成甲方分包工程的工期拖延，乙方应根据承担相关责任及费用。5、甲供材料由施工单位安装。6、乙方采购的材料、设备的质量控制1）乙方在订货前两周必须将所定材料设备的全部资料或样品送交甲方、监理确认并留样封存，未经甲方代表确认的材料、设备订货，甲方代表有权拒绝使用。如产生变更另行征求甲方、监理意见。乙方必须按照设计和规范要求采购工程需要的材料、设备，并提供产品样品、出厂合格证、材质检验报告单和复验报告单。2）验收：在设备到货48小时前通知甲方、监理验收。对与设计和规范要求不符的产品甲方代表拒绝验收，由乙方按甲方代表、监理要求的时间运出施工现场，重新采购符合设计和规范要求的产品，并承担由此发生的费用，工期不予顺延。3）报价：实际施工中，对于甲方未确定材料价格的指定材料乙方应提前三周向甲方报告，甲方在一周内审核确认，结算时以甲方的确认为依据计取材料差价，若事前未经甲方确认，甲方可不予认可。4）变更签证中发生的造价信息未包括的材料价格的确定：乙方应在进货前三周将其供货方案及报价提交甲方，甲方原则上进货前一周认价确定厂家，特殊情况双方协商，但乙方不应延误工期。乙方必须提供相关的合同及发票作为结算依据。资料不全不予以认可，不得进入造价。（二）公司建立材料的询价、定价、签约、进货和验收保管相分离的内部牵制制度。41/41 （三）《采购合同》中必须载明：因供货商供货不及时或质量、数量等问题对工程进度、工程质量造成影响和损失的，供货商必须承担索赔责任。（四）对到货的甲供材料和设备的数量、质量及规格，要当场检查验收并出具检验报告，办理验收手续，妥善保管。对不符合要求的，应及时退货并通知财务部拒绝付款。（五）甲供材料、设备的结算必须凭供货合同、供货厂家或商检部门的检验合格证和工程管理部的验收合格证明以及结算清单，经预决算、财务部审核无误后，方能办理结算。（六）对于乙供材料和设备，本公司必须按认定的质量及选型抽取样板，并进行封样，并尽量采取本公司限价的措施。同时在材料和设备进场时应要求出具检验合格证。（七）材料的代用应由工程管理部书面提出，设计单位书面认可，总经理批准。七、竣工交付环节的成本控制（一）单项工程和项目竣工应经过自检、复查、验收三个环节才能移交。（二）工程管理部、财务部和物业管理部门必须参加工程结构验收、装修验收及总体验收等，“移交证明书”应由施工单位、监理单位和物业公司同时签署。（三）凡有影响使用功能和安全及不合设计要求的结构部位、安装部位、装饰部位和设备、设施，均应限期整改直到复验合格。因施工单位原因延误工程移交，给我方造成经济损失的，要按合同追究其责任。（四）工程移交后，应按施工合同有关条款和物业管理规定及时与施工单位签订《保修协议书》，以明确施工单位的保修范围、保修责任（包括验收后出现的质量问题的保修责任的约定）及处罚措施等。（五）采取一次性扣留保修金、自行保修的部门，应对保修事项及其费用有充分的预计，留足保修费用。八、其他环节的成本控制（一）营销成本成本控制营销阶段的操作会直接影响物业管理等后续服务的支付，因此，除了关注营销本身所产生的费用控制，还应有营销管理的长线考虑。 1、在营销方案阶段，确定营销预算，并建立控制机制。应合理确定营销预算并进行动态控制；在预算范围内，制定最有效的产品推广方案和销售政策，方案超预算时进行例外管理，严格审批；推广方案结束后进行总结分析。41/41 项目开盘发售费用，应对现场宣传资料、包装费、模型、展销费等制定费用支出标准，建立超额审批制度。 2、营销方案增加“卖点”，从项目开发成本增加进角度进行方案分析控制。①项目正式发售前，应组织前期策划部、工程管理部拟订详细的《销售承诺事项清单》，逐项测算其建设成本，并对照原成本预算逐项审核；对学校、交通、水塔等配套，应测算其运行成本，并列入项目完全成本范围内。《销售承诺事项清单》及有关成本测算，须报总经理审查通过。②销售过程中为增加“卖点”需增加或调整绿化、公建配套等项目时，应事先编制预算并报总经理批准后方可实施。3、销售合同签订及交房　　①在销售合同方面，严格执行合同样本审批程序（房地局发布标准合同样本），请专业法律人员出具意见，对有关补充条款、交房标准、设计变更的承诺、保修期和质量补偿的承诺重点审核。 　　②在客户交房方面，主要控制交房日期、保修期、质量补偿，对于晚交房的要按原因分类处理，与施工队洽商延长保修期等，合理组织协调，避免出现合同索赔或影响。 　　③在广告公司、媒体采购方面，审核广告公司的资质、媒体的有效性。应加强营销类供应商管理，严格执行公司采购流程，并进行广告、媒体投放后评估分析。 （二）管理费用和财务费用成本控制1、应尽可能缩短项目开发经营周期，减少期间费用。应保证向客户承诺的交工日期，以避免赶工成本和延期赔偿；在市场和经营条件许可的情况下，应注意加快项目开发节奏；应减少现房积压时间，减少利息费用等成本。2、管理费用的控制主要体现在房地产开发的日常行政管理费用的支付，可考虑提高全民节约的思想意识，以责任成本和成本支出标准的形式进行约束，比如行政费用支出应根据公司实际情况，建立合理的成本费用支出标准和审批制度，推行行政费用预算制度，严格按费用支出审批程序执行成本费用的审批；考核部门行政费用支出，费用控制作为部门考核的指标之一。 3、财务费用主要体现在公司的利息支付上，需要房地产公司成本管理方面加强资金管理，增加资金控制的计划性。集中资金管理，减少资金沉淀收集国家税收政策信息，进行税收筹划，争取合理的低税务成本，开展社会关系公关，争取税收优惠和政府财政返还等。41/41 第四章成本信息管理的建立项目成本管理是根据企业的总体目标和工程项目的具体要求，对项目成本进行全面有效的计划、控制、分析、考核等管理活动，达到强化经营管理水平、提高成本核算水平、降低工程项目实施成本的效果，也增强企业经济效益。所以随着公司工程项目的竣工交付，针对项目工程建设和成本管理累计的经验和教训，建立和建设工程项目成本信息管理系统，对今后的施工项目成本管理效率提高、进行战略决策都具有重要的现实意义。一、系统分析，落实技术性指标、经济型指标的比对（一）工程成本分析1、工程项目投资成本分析2、工程成本明细账的建立3、工程项目建造成本技术性指标分析（含钢量、混凝土量等技术性指标）4、工程项目建造成本经济性指标分析（各单项工程单价分析）（二）财务成本分析1、财务成本分析概念1）资金时间价值（一定量的资金在不同时间点得价值量的差额）2）利息分析（在一定时期内，资金的所有者放弃资金的使用权而得到的补偿或借贷者为获得资金的所有权付出的代价）3）现金流量控制（以图形的方式表达项目投资周期内每年的现金流入和流出情况）2、指标分析1）经济性指标分析41/41 2）基准收益与实际收益分析（投入项目的资金设定的预期年回报率）3）静态投资回收期分析（不考虑资金时间价值的情况下，用年净收益回收全部投资所需的时间）4）动态投资回收期分析（不考虑资金时间价值的情况下，用项目收益回收项目投资所需要的时间）5）前期经济效果期望值和项目结束实际经济效果值比对分析二、建立工程成本信息管理系统（一）系统管理子系统用于用户管理和数据库管理，针对项目工程数据的录入、删除、修改更新以及权限设置等工作，而系统数据库管理包括源数据的维护管理、系统数据备份和数据恢复等。（二）基础数据管理子系统系统基础数据的录入及维护，为成本管理系统提供完整、准确可靠的基础数据。①施工企业的信息录入（企业资质、工程业绩、工程班组、职工信息等）②供应商信息的录入（企业资质、检验标准、物料编码）③工程材料品牌、厂家、检验标准、价格信息的录入（三）成本计划子系统41/41 包括项目开发总进度计划、项目开发成本估算分析、分项成本计划管理。系统可制作不同的计划类型，按时间段计划、分项工程计划、建立工程量台账、甲供材料统计、材料总量计划等。（四）成本控制子系统与财务系统的数据衔接，对成本管理中涉及的人工费用、材料费用、机械费用、管理费用及其他费用的成本控制实例分析，形成成本分析报表录入存档。（五）成本核算及分析子系统通过对人工、材料、机械、管理及其他费用的核算，与武汉地区市场同等类型项目进行成本差异性分析及成本预测分析，为以后的项目的成本分析和经济效益分析提供重要的参考资料。（六）报表累计使用子系统通过项目的成本控制管理，根据实际工作需要，制作、生成的各类工作报表、分析报表如材料消耗量表、工程结算交接表、单项工程信息表、单项技术指标表、单项经济指标表等各项报表表单，录入存档，方便在今后的工程中再次充分利用，为工程施工、成本管理提供良好的服务。员工可每月或不定期的在知识建议模块向公司提出建议（原OA计划总结模块不再使用）；项目团队成员可在项目过程中或项目结束时就可上升为公司知识的阶段性成果及其他相关内容提出建议地区公司设知识专员1名，由PMO召集人或综合能力突出的职能负责人担任，集团设知识专员1名，由集团运营职能负责人或人力资源职能负责人担任。知识专员对要实施的改进建议应保持积极而谨慎的态度，须在调研基础上推动建议的完善和落实。知识专员进行评价回复时可参考员工评议，但须独立作出审慎的价值判断建议上升为知识的关键在于可实施性，知识管理积分为评定已实施建议价值贡献大小的计量标尺，分为4个等级：（1）、暂无实施价值的建议为0-40分；（2）、已实施的具体业务环节改进建议为40-100分；（3）、已实施的地区公司制度、流程、指引、模版改进建议100-500分；（4）、已在集团实施或在其他地区公司推广的改进建议为500-1000分。员工提出的建议须在知识管理系统中进行公示。知识专员对所有建议必须给予回复，以保持员工的知识创造热情。回复内容分5类：41/41 （1）、0-40分的建议回复：建议有一定的参考价值，但暂时无实施价值；（2）、40-100分的建议回复：感谢您提出的改进建议，建议现已落实到具体业务环节的改进；（3）、100-500分的建议回复：感谢您提出的改进建议，建议现已落实到部门或公司的制度、流程、指引、模版的改进；（4）、500-1000分的建议回复：感谢您提出的改进建议，建议现已落实到集团的制度、流程、指引、模版的改进或推广到其他地区公司；（5）、建议修改回复：建议有实施价值，但请在XX方面进一步完善。41/41 附件1：项目成本与销售估算CS00表项目名称：******项目建筑面积(m2):******单位：万元成本项目成本科目序号成本细项本项成本(万元)本项可售面积单方成本(元/m2)编制说明附件文号一.前期费用(1.1)政府收费1.1.1报建费　　　1.1.2招标服务费（含标底编制费）　　工程费用的0.3%（由中标单位支付）1.1.3质检监督费1.40工程费用×1.4‰1.1.4安全监督费　　　1.1.5规划红线测量费1.001元/m21.1.6人防异地建设费　　底层建筑面积×1500元/m2/21.1.7规划管理费　　无1.1.8审图费1.40工程费用×1.4‰1.1.9建设工程招投标交易服务费0.80工程费用×0.8‰1.1.10抗震审核费0.22工程费用×0.22‰1.1.11环境评估费1.501.5元/m21.1.12红线复核费3384.00按政府相关文件，每栋×0.3384万元1.1.13垃圾清运费9.0018元/m2/21.1.14白蚁防治费（土建）1.002元/m2/21.1.15白蚁防治费（装饰）　　4元/m2/21.1.16档案服务费7000.00按政府相关文件，每栋×0.7万元1.1.17（墙改基金）2.302.3元/m21.1.18（散装水泥基金）1.051.05元/m21.1.19绿化补偿费　700.00　　1.1.20印花税0.15　1.1.21水保补偿费1.24　　1.1.22水保防治费　　已计入土地出让金中　1.1.23劳动保障金　　　　1.1政府收费小计26.70　(1.2)政府收的配套费1.2.3基础设施配套费60.00　　　　　　1.2政府收的配套费小计60.00　1.3.1排污增容费2.00（含排污、噪音影响、渣土运输）41/41 (1.3)政府收的增容费　　　　　　　　　　　　　　1.3政府收的增容费小计　　1.4三通一平费小计15.00（土方平衡、场地清理、施工用电用水接入）一.前期费用合计　二.资讯顾问费2.1勘察费小计3.00　2.2设计费小计16.00　2.3监理与顾问费小计10.00　2.4项目管理咨询费16.39项目代建服务费用2.5营销管理费8.20后期营销推广服务费用二.资讯顾问费合计　三.建安工程费(3.1)可销售单位工程建安工程费3.1.1桩基120.00120元/m23.1.2深基坑150.00150元/m23.1.3地下结构2100.00人防和非人防合并计算3.1.4底层商网1300.00　　3.1.5上部结构1150.001150元/m2（只含土建）3.1.6单体建筑配套200.00含消防、外立面、门窗、水电　　　　　　　　　　3.1可销售单位工程建安工程费小计　(3.2)不可销售的公共设施建安工程费3.2.1社区综合服务中心用房、招待所1800.00　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　3.2不可销售的公共设施建安工程费小计　(3.3)系统工程费3.3.1小区给水系统工程15.0015元/m23.3.2小区变配电工程60.0060元/m23.3.3网络系统工程　　　3.3.4弱电系统工程(远程抄收、安防、音响)20.0020元/m23.3.5通风及空调工程　　　3.3.6煤气工程16.394000户×2500元/户3.3.7电梯40.98100部×25万3.3系统工程费小计　3.4.1区内道路、场坪工程费25.00　41/41 (3.4)基础设施建设费3.4.2区内排水管网工程费10.00　3.4.3环卫设施工程费(污水处理设施)　　　3.4.4绿化工程费57.00　3.4基础设施建设费小计　(3.5)其它建安费用3.5.1工程保险费　　　3.5.2物业维修基金25.00小高层按25元/平米3.5.3物业管理启动费3.00按半年考虑3.5.4房屋测丈费1.360.5元/m23.5.5交易综合服务费　住宅3元/㎡商网11元/㎡3.5.6建筑单体有害气检测15000.001.5万元/栋3.5.7桩基检测费,电气检测、沉降监测7.50　　3.5.8权属证明登记费85.0085元/户　3.5其它建安费用小计　3.6其他工程建安费小计10.00　三.建安工程费合计　四.4.1园林景观、节点工程费小计30.00　四.顾客敏感点建安工程费合计　工程成本总计　五.土地使用费(5.1)土地使用与拆迁补偿费5.1.1土地出让费/转让费/征用费　　　5.1.2土地勘界费　　　5.1.3土地评估费　　　5.1.4拆迁补偿费　　　5.1.5土地契税　　　5.1土地使用与拆迁补偿费小计750.00包含土地成本及拆迁费用五.土地使用费合计　六.期间费用6.1管理费小计2.5%　以上合计的2.5%6.2基本预备费3%　以上合计的3%6.3销售费(含广告、销售人员工资）小计　　已在营销管理费中考虑6.4财务费（含贷款利息）小计71.32　(6.5)经营税金6.5.1营业税　　　6.5.2其他附加税　　　6.5经营税金小计187.25以上费用合计的5%计取总税费六.期间费用合计　非工程成本总计　附件2：41/41 二零一二年度项目资金计划平衡表项目名称：编制日期：2012年月日资金使用单位：万元序项目总额本年总额1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1.1地价款　0　　　　　　　　　　　　1.2土地契税　0　　　　　　　　　　　　1.3拆迁费用　0　　　　　　　　　　　　1.4配套费及其他规费　0　　　　　　　　　　　　1.5设计费　0　　　　　　　　　　　　1.6勘探费　0　　　　　　　　　　　　1.7住宅建安费　0　　　　　　　　　　　　1.8人防工程费　0　　　　　　　　　　　　1.9水电增容、排水　0　　　　　　　　　　　　1.10公共设施配套　0　　　　　　　　　　　　1.11管理费用　0　　　　　　　　　　　　1.12销售费用　0　　　　　　　　　　　　1.13财务费用　0　　　　　　　　　　　　1.14销售税金　0　　　　　　　　　　　　1.15物业维修基金　0　　　　　　　　　　　　1.16偿还银行贷款　0　　　　　　　　　　　　1.17归还自有资金　0　　　　　　　　　　　　1.18合计00000000000000　资金来源单位：万元序项目总额本年总额1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2.1自有资金　0　　　　　　　　　　　　2.2银行贷款　0　　　　　　　　　　　　2.3销售收入　0　　　　　　　　　　　　2.4合计00000000000000　资金平衡单位：万元序日期1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月3.1月度平衡0000000000003.2累计平衡00000000000041/41 销售利润分析表序号项目名称销售面积（M2或户)销售收入（万元）销售成本（万元）毛利（万元）毛利率（%）1住宅销售（含公摊面积）2车位销售3商业面积销售项目销售回款计划表项目时间2012年2013年1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度销售面积（平米）销售均价（住宅）　0销售均价（商业）　　　　　　　　销售均价（车位）销售收入（万元）项目时间2014年2015年1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度销售面积（平米）销售均价（住宅）　0销售均价（商业）　　　　　　　　销售均价（车位）销售收入（万元）41/41 附件3：武汉新区保障房取费报价明细表序号收费项目正常收费标准保障房执行标准收费金额（万元）计算程序执收单位收费依据一、行政事业性收费　　　　　1基础设施配套费120元/㎡60元/㎡　120×0.5市规土局　2人防易地建设费1500元/㎡92.3元/㎡　1500*0.8*0.5/6.5市人防办鄂价费[2004]206#3生活垃圾处置费18元/㎡9元/㎡　18×0.5市城管局　4绿化补偿费700元/㎡700元/㎡　　市园林局鄂价费[2001]329#5白蚁防治费(土建)2元/㎡1元/㎡　2×0.5市房地局　6白蚁防治费(装饰)4元/㎡2元/㎡　4×0.5　　7墙改专用费10元/㎡2.3元/㎡　10×0.7÷3市墙改办　8散装水泥专项资金1.5元/㎡1.05元/㎡　1.5×0.7散装水泥办财综字[2002]23#9质量监督费中标价×1.4‰中标价×1.4‰*0.7　0.7×1.4‰市质监站鄂价费[2001]329#10交易服务费中标价×0.8‰中标价×0.8‰*0.7　0.7×0.8‰市建工程交易中心鄂价房服[2002]49#11市商砼保证金0元/㎡0元/㎡　　市商砼站　12印花税中标价0.3‰0.15元/㎡　　市场站武税发[1997]214#13商砼交易费中标价0.9‰0.44元/㎡　　市商砼站鄂价房地产字[2000]49#14档案服务费10000元/栋7000元/栋(暂定按1万元/栋收取，验收后根据资料的数量据实。7000元/栋×0.7城建档案馆　15水保补偿费1.5元/㎡占地面积1.24元/㎡　1.5水务局武财综[2000]559#16水保防治费2元/㎡占地面积2元/㎡占地面积　2水备局武财综[2000]559#　　　　　　　　二委托性取费　15.9　　　　1勘探审查费　0.24‰概算价　　　　2设计审查费　0.4‰概算价　　　　3监理费　15元/㎡　　　监理费谈判协商4招标代理及预决算咨询服务费10.26元/㎡10.26元/㎡　　　鄂价房地字[2000]51#5标底标制费　　　　　（是否在甲方费用中计取）6排污接管费2元/㎡2元/㎡　　　　7环境评估费1.5元/㎡1.5元/㎡　　　　三、办证费用　5.9936.57　　　1销售许可证0.5元/㎡0.5元/㎡3.05　市开发办鄂价房地字[1992]236#41/41 2登记费　85元/户4.8　市房地局鄂价房地字[2002]138#鄂价费[2002]177#3合同工本费　35元/户2.1　市房地局每户7本4测丈费　1.36元/㎡6.11　市房地局国测发[1993]8#5印花税　5元/户0.3　税务局　6交易综合服务费住宅3元/㎡商网11元/㎡住宅3元/㎡商网11元/㎡20.21　市房地局鄂价房服[2002]7#武价房字[2002]74#四、物业及后期费用　19　　　　1物业维修基金12元/㎡12元/㎡　　市房地局武房物[2002]16#、84#[2005]23#2物业启动资金3元/㎡3元/㎡　　　武房物[2002]16#、84#[2005]23#3规划验收1元/㎡1元/㎡　　勘测院　4前期物业管理费3元/㎡3元/㎡　　物业公司　　　　　　　　　5治安室　㎡　　街办事处　6业主委员会　㎡　　区房地局　7经营用房　㎡　　区房地局　8居委会　㎡/户　　街办事处　附件：结构限额设计指引41/41 结构限额控制指标建筑类型结构部位各地区含钢量限额指标(kg/m²)A类地区B类地区C类地区D类地区普通多层住宅及公寓(7层及以下)上部结构43-4842-4740-4338-40自带全埋一层地下室120-140100-140120-140120-140墙体混凝土用量m3/m20.14-0.160.14-0.160.14-0.160.14-0.16别墅、双拼、TOWNHOUSE、花园洋房(6+1层及以下)上部结构45-5047-5542-4740-45自带全埋一层地下室100-140100-140100-140100-140墙体混凝土用量m3/m20.15-0.170.15-0.170.15-0.170.14-0.16小高层住宅及公寓(建筑高度＜60M)上部结构45-5246-5542-5038-42自带全埋一层地下室120-160120-160120-160120-160墙体混凝土用量m3/m20.16-0.180.16-0.180.16-0.180.14-0.16中高层住宅及公寓(60M≤建筑高度＜80M)上部结构50-5552-5847-5242-47自带全埋两层地下室150-170150-170150-170150-170墙体混凝土用量m3/m20.18-0.200.18-0.200.16-0.180.16-0.18大高层住宅及公寓(80M≤建筑高度＜100M)上部结构55-6058-6750-5544-50自带全埋两层地下室150-175150-175150-175150-17541/41 墙体混凝土用量m3/m20.18-0.220.18-0.220.18-0.200.16-0.18公共人防地下室（6级）（覆土2米）160-170160-170160-170160-170公共普通全地下室（覆土2米）120-150130-160120-150120-150公共半地下室80-12080-12080-12080-120地下车库（板柱结构，无上部结构）考虑覆土2米6级别人防160-180无人防150-160注：（1）A类地区：抗震设防烈度为8度（0.2g）场地土类别为Ⅲ类（如北京部分地区）。对于抗震设防烈度为8度（0.2g）场地土类别为Ⅱ类的地区，建筑物地下部分的含钢量基本持平或略小于Ⅲ类场地土地区的地下部分的含钢量；建筑物地上部分的含钢量较Ⅲ类场地土地区的建筑物少1-3kg/m2。（2）B类地区：抗震设防烈度为7度（0.1g）场地土类别为Ⅳ类（如上海地区）。（3）C类地区：抗震设防烈度为7度（0.1g）场地土类别为Ⅱ类（如深圳地区）。对于7度（0.15g）地区，含钢量较7度（0.1g）地区增加1-5kg/m2。（4）D类地区：抗震设防烈度为6度（0.05g）场地土类别为Ⅱ类（如武汉地区）。使用说明：1、《结构限额控制指标》中结构含钢量技术指标的计算规则为计算范围内的相应结构钢材(含结构墙、梁、板、柱等，不含建筑预埋件、砌体拉结筋、阳台栏板、空调板、窗台板、装饰构件等非结构钢筋，亦不含一楼为防潮而设置的架空预制板)的用量除以计算范围内的结构面积(本表结构面积等于建筑面积及因层高过大或过小而不需计入建筑面积但仍为结构楼板或屋面板遮盖部分的面积之和)。2、《结构限额控制指标》中所依据的钢筋级别为I级钢和Ⅲ41/41 级钢。其中I级钢用于梁柱箍筋（如抗震等级为一级时梁柱箍筋用I级钢10，当I级钢10不满足计算要求时，就直接用Ⅲ级钢10或以上）；Ⅲ级钢用于主要受力构件。整个建筑物中不出现Ⅱ级钢。3、《结构限额控制指标》中的结构体系包含钢筋混凝土普通框架、异型柱框架、短肢剪力墙结构及剪力墙结构，砖混结构的含钢量限额暂不下发。当结构体系为普通框架结构时，本表中墙体混凝土用量一栏取消；当结构采用异形柱框架或短肢剪力墙结构体系时，混凝土用量应取下限甚至更低。4、《结构限额控制指标》及使用说明中“上部结构”、“地下室或半地下室”及“基础”的范围如下：（1）当没有设置地下室或半地下室时，“上部结构”的范围指柱根以上的部分，其余部分如浅基础、筏板、基础梁、承台及桩等计入“基础”范围。（2）当设置地下室或半地下室时，“上部结构”的范围指地下室或半地下室顶板以上部分(不含地下室顶板)；“地下室或半地下室”的范围指地下室或半地下室底板至顶板范围内的部分（含地下室或半地下室顶板、底板及与底板相连的浅基础、筏板、承台、基础梁等）；其余部分如桩等计入“基础”部分。41/41 41/41 附件：41/41 附件：工程量清单招标说明⑴.  封面（程序完善、避免漏洞）1.招标人要明确是业主，不是招标代理和造价咨询公司。2.签字盖章的地方是即要签字也要盖章，不要只盖章不签字。3.造价工程师及注册证号，《建设工程工程量清单计价监督管理办法》中要求工程量清单的封面由编制单位的注册造价工程师或一级造价员签字盖章。⑵.  填表须知（规则明确，防止索赔）填表须知必须有，因为它明确要求工程量清单及其计价格式中的任何内容不得随意删除或涂改，在以往的投标文件中有的投标人由于对清单不是很熟悉，有修改工程量和改动计量单位。⑶.  总说明1.工程概况：要写明工程名称、工程建设规模（建筑面积）工程特征（层数、檐高）、施工现场条件、自然地理情况、抗震要求等。2.招标范围：一般说明是总包还是有部分分包或者分标段。如果有部分需要专业分包要明确哪一部分；如果是分标段要写的很明确各标段范围。3.编制依据：①建设工程工程量清单计价规范②建设工程工程量清单计价规范实施细则及附录③施工设计图纸及其说明、设计修改、变更通知等技术资料④相关的设计、施工规范和标准4.工程质量：要明确是合格还是优良，不要写市样板、省世纪杯、国家鲁班奖，这三个是奖项。5.暂估价说明：招标人自行采购的材料名称、规格型号和数量等（甲供材料）。这里面要注意招标人自行采购的材料如果在招标阶段无法准确定价，应按暂估价列在其他项目清单中招标人部分，注明材料数量、单价、合价，便于投标人将其返到分部分项工程量清单的综合单价中，计取相关费用。6.合同内不可预见事项，确定预留金金额。41/41 7.其他需要说明的问题，比如业主要求混凝土采用商品混凝土；土方运距由投标人自行考虑等。8.投标人在投标时应按《建设工程工程量清单计价规范》规定的统一格式，提供工程量清单计价格式，见附表。（共12项，如果有特殊要求比如分部分项工程量清单综合单价计算表、措施项目单价计算表也要注明）9.随清单附有“主要材料价格表”，投标人应按其规定内容填写。清单编制人最好列出关注的材料价格。10.暂定材料价格表，是把在招标过程中没有明确材质、规格等在计价过程中容易出现很大差距的材料列出单价，并明确实际施工时由甲方认质认价（甲控），按实际发生调整。⑷.  分部分项工程量清单1．所有要求签字、盖章的地方，必须由规定的单位和人员签字、盖章。目前要求是造价工程师或一级造价员签字、盖章。2．工程数量的有效位数应遵守下列规定：以“吨”为单位，应保留三位小数，第四位四舍五入；以“立方米”、“平方米”、“米”为单位，应保留二位小数点后二位数字，第三位四舍五入；以“个”、“项”等为单位，应取整数。3．项目特征的描述要和图纸一致，因为对工程项目特征的描述，是各项清单计算的依据，描述的详细准确与否是直接影响投标报价的一个主要因素。如果图纸描述的不清楚要和设计单位勾通，免得漏项或者产生歧义，不要凭经验做法自己设计。4．由于楼面和地面的项目特征不同，包括的基层不同，因此尽管面层相同，也要把它们分开列项。5．清单出现附录A、附录B、附录C、附录D、附录E中未包括的项目，编制人可做相应补充，在项目编码中以“补”字示之，注意要在分部分项工程的后面补。6．关于土方运距问题，如果招标人指定的弃土地点或取土地点的运距，则在清单中给定运距，若招标文件规定由投标人自行确定弃土或取土地点及运距时，则不必在工程量清单中描述运距。7．注意工程量清单中的计量单位与传统的定额计价模式有很多不同的地方，如清单计量单位中：隔热、保温项目的单位m2；混凝土压顶单位是m；石材窗台板的单位是m；门窗的计量单位按樘；地沟的计量单位是m；混凝土桩的单位是根（或m）41/41 8．一些项目不单独编码列项，应包括在各清单项目的工程内容中。如：混凝土基础、砖基础、地沟中包括垫层；9．在《计价规范》附录A中油漆工程是同门窗工程同时发包的，而《计价规范》附录B中是单独发包的油漆工程。10．在《计价规范》附录A中防水、防潮工程是同墙、地面工程同时发包的，而《计价规范》附录B中是单独发包的防水、防潮工程。11．招标人编制工程量清单不列施工方法（有特殊要求的除外），投标人应根据施工方案确定施工方法进行投标报价。土石方开挖，招标人确定工程数量即可。开挖方式，应由投标人做出的施工方案来确定，投标人应根据拟定的施工方法投标报价。如招标文件对土石方开挖有特殊要求，在编制工程量清单时，可规定施工方法。12．招标人在编制钢筋清单项目时，应根据工程的具体情况，可将不同种类、规格的钢筋分别编码列项；也可分Φ10及以内和Φ10以上编码列项。13．不同楼层标高的混凝土量是否要分开列项应视工程的具体情况，由清单编制人决定。如不同楼层混凝土的综合单价差异较大，则应分别列项。14．金属结构中的螺栓要在钢筋工程中单独列项，不包括在金属结构工程中。15．联动试车费属工程建设其他费用，不属建安工程费范围，因此，清单报价中不考虑此项费用。⑸．  措施项目清单措施项目列项要尽可能周全，在原有的通用项目基础上，要增加冬雨季施工增加费、生产工具用具使用费、定位复测点交清理费。⑹专业分包工程清单1、对《建设工程施工专业分包（示范文本）》、《建设工程施工劳务分包（示范文本）》的必要性、编制的法律依据、制定的原则、主要内容、使用中如何操作、应注意的问题熟悉。2、专业分包工程工程量清单编制的具体要求，分部分项工程量清单与措施项目工程量清单编制的具体方法，工程量清单计价中综合单价的构成与计算、综合单价的确定，通过市场风险分析，确定专业分包工程暂估价。3、工程量清单计价下的投标报价原则、报价依据与技巧、不平衡报价方法工程投标中的应用，施工过程中工程量变化时，项目单价与合同价款的调整处理方法。41/41 ⑺甲供材料见第三章第六条第一款⑻总包服务费总承包服务费。招标人应根据招标文件中列出的内容和向总承包人提出的要求，参照下列标准计算：1、招标人仅要求对分包的业工程进行总承包管理和协调时，按分包的业工程估算造价的1.5%计算；2、招标人要求对分包的业工程进行总承包管理和协调，并同时要求提供配合服务时，根据招标文件中列出的配合服务内容和提出的要求，按分包的业工程估算造价的3%～5%计算；3、招标人自行供应材料的，按照别人供应材料价值的1%计算。参考资料：41/41 1、万科成片开发城市居民住宅经验教训2、武汉国有资产成本控制管理办法3、“东都华庭”建筑工程合同4、万科设计中心图纸审查总结5、万科集团施工图设计指导书6、万科住宅统一设计要求7、金地房地产开发成本管理文件8、结构限额设计及成本控制限额指标内部资料，请勿外传！9JWKffwvG#tYM*Jg&6a*CZ7H$dq8KqqfHVZFedswSyXTy#&QA9wkxFyeQ^!djs#XuyUP2kNXpRWXmA&UE9aQ@Gn8xp$R#͑Gx^Gjqv^$UE9wEwZ#Qc@UE%&qYp@Eh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu##KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK!zn%Mz849Gx^Gjqv^$UE9wEwZ#Qc@UE%&qYp@Eh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu##KN&MuWFA5ux^Gjqv^$UE9wEwZ#Qc@UE%&qYp@Eh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu##KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK!zn%Mz849Gx^Gjqv^$UE9wEwZ#Qc@UE%&qYp@Eh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmUE9aQ@Gn8xp$R#͑Gx^Gjqv^$UE9wEwZ#Qc@UE%&qYp@Eh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu##KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK!zn%Mz849Gx^Gjqv^$UE9wEwZ#Qc@UE%&qYp@Eh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu##KN&MuWFA5ux^Gjqv^$UE9wEwZ#Qc@UE%&qYp@Eh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu##KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK!zn%Mz849Gx^Gjqv^$UE9wEwZ#Qc@UE%&qYp@Eh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z8vG#tYM*Jg&6a*CZ7H$dq8KqqfHVZFedswSyXTy#&QA9wkxFyeQ^!djs#XuyUP2kNXpRWXmA&UE9aQ@Gn8xp$R#͑Gx^Gjqv^$UE9wEwZ#Qc@UE%&qYp@Eh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu##KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK!zn%Mz849Gx^G89AmUE9aQ@Gn8xp$R#͑Gx^Gjqv^$UE9wEwZ#Qc@UE%&qYp@Eh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu##KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK!zn%Mz849Gx^Gjqv^$UE9wEwZ#Qc@UE%&qYp@Eh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu##KN&MuWFA5ux^Gjqv^$UE9wEwZ#Qc@UE%&qYp@Eh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu##KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK!zn%Mz849Gx^Gjqv^$UE9wEwZ#Qc@UE%&qYp@Eh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z8vG#tYM*Jg&6a*CZ7H$dq8KqqfHVZFedswSyXTy#&QA9wkxFyeQ^!djs#XuyUP2kNXpRWXmA&UE9aQ@Gn8xp$R#͑Gx^Gjqv^$UE9wEwZ#Qc@UE%&qYp@Eh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu##KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK!zn%Mz849Gx^Gjqv^$UE9wEwZ#Qc@UE%&qYp@Eh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu##KN&MuWFA5ux^Gjqv^$UE9wEwZ#Qc@UE%&qYp@Eh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu##KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK!zn%Mz849Gx^Gjqv^$UE9wEwZ#Qc@UE%&qYp@Eh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmUE9aQ@Gn8xp$R#͑Gx^Gjqv^$UE9wEwZ#Qc@UE%&qYp@Eh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu##KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK!zn%Mz849Gx^Gjqv^$UE9wEwZ#Qc@UE%&qYp@Eh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu##KN&MuWFA5ux^Gjqv^$UE9wEwZ#Qc@UE%&qYp@Eh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu##KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK!zn%Mz849Gx^Gjqv^$UE9wEwZ#Qc@UE%&qYp@Eh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu##KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK!zn%Mz849Gx^Gjqv^$UE9wEwZ#Qc@UE%&qYp@Eh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNuGK8!z89AmYWpazadNu##KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK!zn%Mz849Gx^Gjqv^$UE9wEwZ#Qc@UE%&qYp@Eh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu##KN&MuWFA5ux^Gjqv^$UE9wEwZ#Qc@UE%&qYp@Eh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu##KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK!zn%Mz849Gx^Gjqv^$UE9wEwZ#Qc@UE%&qYp@Eh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu##KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK!zn%Mz849Gx^Gjqv^$U*3tnGK8!z89AmYWpazadNu##KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK!zn%Mz849Gx^Gjqv^$UE9wEwZ#Qc@UE%&qYp@Eh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89Amv^$UE9wEwZ#Qc@UE%&qYp@Eh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu##KN&MuWFA5ux^Gjqv^$UE9wEwZ#Qc@UE%&qYp@Eh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu##KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK!zn%Mz849Gx^Gjqv^$UE9wEwZ#Qc@UE%&qYp@Eh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu##KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK!zn%Mz849Gx^Gjqv^$U*3tnGK8!z89AmYWpazadNu##KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK!zn%Mz84!z89Amv^$UE9wEwZ#Qc@UE%&qYp@Eh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu##KN&MuWFA5ux^Gjqv^$UE9wEwZ#Qc@UE%&qYp@Eh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu##KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK!zn%Mz849Gx^Gjqv^$UE9wEwZ#Qc@UE%&qYp@Eh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu##KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK!zn%Mz849Gx^Gjqv^$U*3tnGK8!z89AmYWpazadNu##KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu##KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK!zn%Mz849Gx^Gjqv^$UE9wEwZ#Qc@UE%&qYp@Eh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu##KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK!zn%Mz849Gx^Gjqv^$U*3tnGK8!z89AmYWpazadNu##KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK!zn%Mz849Gx^Gjqv^$UE9wEwZ#Qc@UE%&qYp@Eh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNuGK8!z89AmYWpazadNu##KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK!zn%Mz849Gx^Gjqv^$UE9wEwZ#Qc@UE%&qYp@Eh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu##KN&MuWFA5ux^Gjqv^$UE9wEwZ#Qc@UE%&qYp@Eh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu##KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK!zn%Mz849Gx^Gjqv^$UE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