龙湖项目成本管理与控制

'龙湖项目成本管理与控制龙湖项目成本管理与控制龙湖项目成本管理与控制主讲：周世艾2011年7月25日讲师介绍高级工程师；一级建造师；重庆市造价协会第二届理事会常务理事；原重庆龙湖地产发展有限公司总经济师；12年龙湖工作经历，在成本控制管理和合同、招投标管理方面有比较深刻的体会。 内容内容成本的概念和目标成本的作用成本的概念和目标成本的作用龙湖项目成本的管理龙湖项目成本的管理龙湖项目成本的控制龙湖项目成本的控制龙湖的招标投标管理龙湖的招标投标管理龙湖的合同管理龙湖的合同管理龙湖的合同管理内容内容成本的概念和目标成本的作用成本的概念和目标成本的作用龙湖项目成本的管理与控制龙湖项目成本的管理与控制龙湖项目成本的管理与控制龙湖项目成本的管理与控制龙湖的招投投标管理龙湖的招投投标管理龙湖的合同管理龙湖的合同管理龙湖的合同管理 n成本的概念成本是指为达到特定目的而发生或应发生的价值投入，它用货币单位来衡量成本不仅是指产品成本，而且还反映各部门控制成本的成本成本不仅指耗费已发生的实际成本，还包括在经营活动中，可能发生的预计成本以及变动成本成本的主要内容有：3311时间的成本加快开发进度 人力的成本554422产品的成本产品的品质、质量产品的成本产品的成本产品的品质、质量产品的品质、质量时间的成本生产的速度、进度时间的成本生产的速度、进度人力的成本管理人员多少和水平人力的成本管理人员多少和水平资金的成本资金的利息资金的成本资金的利息管理的成本管理的程度、精细度管理的成本管理的程度、精细度售后的成本售后的成本66n售后成本有： ①产品维修成本；产品质量问题②客户关怀成本；活动、及对个别使用功能的改变③销售承诺成本；向购房客户不当承诺④开发过程中遗留给物业管理的问题⑤……n成本管理成本管理的目标是保证成本的支出获得最大效益----提升价值成本管理的基本内容----合理确定成本与有效控制成本 成本管理是通过管理活动，保证达到组织既定成本目标的过程；或是在一定的约束条件下，为达到既定成本目标采取的一系列有组织的活动成本管理不是无休止的研究过去的错误、而是集中注意现在的经营活动，尤其是将来的经营活动，以保证通过有效的方法实现既定成本目标组织的各机构联系起来成本才能得到控制（全员成本），成本的管理能力受到管理职权和时间影响PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cn建筑产品的特殊性：建筑产品的特殊性：①固定性①固定性②多样性②多样性③体积庞大③体积庞大④生产期长④生产期长建筑产品建筑产品造价的特点：造价的特点： ①单件性：①单件性：相同的设计摆放的位置改变造价不一样相同的设计摆放的位置改变造价不一样②分部组合：基础、结构、砌体、装修、门窗②分部组合：基础、结构、砌体、装修、门窗…………③③多次性：投资估算、设计概算、施工图预算、合多次性：投资估算、设计概算、施工图预算、合同价、结算价、决算价同价、结算价、决算价PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cn房地产成本管理的行业特征----单件性、复杂性与多次性PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cn成本经营目标/盈利指标 项目策划销售定位项目设计/部品定位合作资源资金来源政策与市场环境影响成本的因素自身管理能力项目开发节奏/现场施工PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cn成本管理的宗旨与目标 宗旨：以经济合理性最大的成本提升产品的竞争力，并形成行业成本优势。目标：建立目标成本管理为导向的成本管理体系价值工程PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cn数据分析与储存新项目可研规划设计合约规划与招标施工管理合同结算动态反馈及时结算事前定价步步跟踪准确测算工作的重心准确测算、步步跟踪、事前定价、动态反馈、及时结算成本管理思路 PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cn成本管理的基本方法……目标管理1、目标管理的内容……目标的确定与控制两方面2、目标确定的依据……经验数据库、市场调研、产品把握3、实现目标动态监控的手段……信息化4、目标管理的过程—PDCA循环PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cn成本动态控制过程PDCA循环PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cnn为什么要进行目标成本管理 n目标成本有什么作用n龙湖的目标成本的由来PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cn目标成本：是企业预先确定的、在一定时期内和经过努力所要实现的成本目标，是成本的控制线。目标成本的作用PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cn为什么要进行目标成本管理利润=售价-成本目标成本的作用 PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cn目标成本：为开发决策提供依据提前锁定投资合理确定销售价格加强成本的计划性加强成本的计划性预测投资效益目标成本的作用PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cn----乙方预算员、甲方造价工程师（估价师）的职能有哪些不同----怎样在事前知道需要投入多少 PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cn目标成本测算的条件经讨论确定的方案或设计图市场价格及其走势的准确把握整理建筑标准与工程造价的匹配关系相应项目工程造价历史成本数据库PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cn??正向测算：??测算依据（产品标准、历史成本数据库、市场情况）??测算方式（估算、概算、预算）??团队工作??反向倒逼： ??确定销售价格水平；??确定利润要求；??反推计算成本水平目标成本测算的方法PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cn目标成本管理内容编制目标成本或计划成本分阶段对目标成本或计划成本进行检查、修正对目标成本或计划成本与实际成本进行比较，对项目标成本进行后评估动态成本：是项目各个时期实施过程中体现的实际成本与预期成本的控制结果 PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cn目标成本管理原则不仅限于成本目标值本身、更要关注成本背后的产品目标目标不是上限而是基准，目标的作用在于心中有数;“算了再做”而不是“做了再算”PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cn成本管理未来的发展方向重心前移方案优化管理创新PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cn 内容内容成本的概念和目标成本的作用成本的概念和目标成本的作用龙湖项目成本的管理龙湖项目成本的管理龙湖项目成本的控制龙湖项目成本的控制龙湖的招投投标管理龙湖的招投投标管理龙湖的合同管理龙湖的合同管理龙湖的合同管理PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cn龙湖项目的成本管理PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cn成本管理体系制度流程方法工具 （指引、作业指导书）成本管理的管理体系PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cn成本管理部分管理制度招标管理办法合同管理办法材料设备供应、核价管理办法预结算编制审核办法设计变更、签证管理办法工程款支付管理办法……成本管理的管理体系PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cn 业务模块制度文件流程文件作业指引记录表单成本管理目标成本管理规定目标成本编制与审批流程项目策划阶段成本规划指引项目目标成本套表模板责任成本管理规定责任成本分解与审批流程设计阶段成本控制指引动态成本报送套表动态成本管理细则动态成本信息报送流程招标采购阶段成本控制指引责任成本分解套表成本绩效考核制度合同计量与结算流程经济标书及评审指引责任成本月度评估表。。。。。。。。。。。合同商务条款管理指引成本月度分析报告模板动态成本信息归集指引成本预警通知书造价咨询单位管理指引目标成本调整申报表 变更签证管理指引成本数据库模型预、结算编制管理指引项目成本指标测算表成本数据库编制指引市场成本调研表专业端口责任成本考核指引项目成本-盈利动态测算表成本部工作管理与考核指引项目主要规划指标。。。。。。项目产品建筑/品质标准表项目设计限额要求及成本控制建议表设计变更单/签证单经济标评审分析表计量支付表单工程进度/材料供应计量与付款台帐工程结算审批表项目总包工程清算审批表结算协议表。。。。。。 成本管理部分制度流程体系成本模块：制度流程与管理工具PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cn项目主要成本费项成本费项PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cn主要费项科目：一、土地费用二、前期费用三、建筑安装成本（基础设施、配套设施、单体）四、开发间接费 五、营销费用六、公司管理费七、财务费用成本费项PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cn成本费项表成本费项PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cn序号一级成本费项二级成本费项三级成本费项责任部门1开发成本 土地成本土地价款、拆迁安置补偿等发展部2前期费用勘察、设计费研发部报建费研发部、工程部三通一平费等工程部3配套设施费用学校、幼儿园、会所等造价采购部4基础设施费用水、电、气配套、道路工程部小区强弱电、总平工程造价采购部5园林景观工程费用软硬景、水电、小品等造价采购部6主体建安成本建筑、安装、装饰工程造价采购部7工程相关费用审计费计划财务部造价咨询费造价采购部监理费、定额外检测费工程部物业前期介入费、维修基金营销部 8期间费用销售费用营销设施建造费造价采购部其他销售费用营销部9财务费用贷款利息等计划财务部10管理费用员工工资、福利等行政人力部成本费项PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cn开发成本销售费用 开发间接费税金土地成本前期工程费配套设施费基础 设施费建安工程费工程相关费后续成本管理费用财务费 用建设期返工费优化设计费用相关责任部门物业公司工程部造价采购部研发 设计部发展部成本财务部本成发开接直营销部勘察设计费项目全成本的纵向分解成本费项 PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cn建设部2000年9月18日发布《房地产开发项目经济评价方法》第四章第24条明确“开发建设投资是指在开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项费用，主要包括：土地费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费用、开发间接费用、财务费用、管理费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费用等。”成本费项PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cn龙湖的项目成本管理 PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cnl以项目为管理对象l项目的完全直接成本测算分解l间接成本测算分摊项目的成本管理范围项目的成本管理范围项目成本管理PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cn项目制成本管理组织形式项目制成本管理组织形式营销部营销部成本管理部成本管理部工程管理部工程管理部 设计研发部设计研发部计划财务部计划财务部公司总经理公司总经理研发专员研发专员项目负责人项目负责人项目研发经理项目研发经理项目工程经理项目工程经理项目成本经理项目成本经理项目营销经理项目营销经理项目财务经理项目财务经理专业工程师专业工程师成本专员成本专员营销顾问营销顾问财务专员财务专员公司运营总监公司运营总监 PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cnn项目部职能n产品研发定位n施工组织和管控n成本测算和控制n营销策划和销售n客户管理品质保证项目部成本责任PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cn项目部成本责任职能岗位成本管理职能 设计研发1、设计费管理2、产品定位3、产品建造标准4、设计任务书5、设计优化产品成本控制成本管理1、目标成本测算和分摊、动态成本跟踪控制2、开发成本（包括建造直接成本和间接成本）管控3、材料设备采购及认价4、工程招标、合同、造价管理5、资金计划汇总工程管理1、在成本控制下进度、质量管理2、施工技术方案、设计变更、现场签证管控营销1、市场定位2、体验区选址及标准3、销售费用（包括样板房景观体验区）管控计划财务1、项目成本财务指标的管控2、分摊成本的管控3、总体资金计划的管控PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cn 目标成本管理三大工具1、目标成本测算与分解2、投资分析模型3、历史成本数据库PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cn项目目标成本测算和分解PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cn45目标成本管理体系u目标成本是参考历史成本数据资料，结合目前市场价格情况，并预测未来价格走向，同时根据产品定位、产品预期售价和期望利润，预先 制定并力争控制的产品成本u目标成本作为产品未来成本的控制依据，是产品设计、采购、施工等整个项目开发过程的指导和控制性文件，是企业各部门通过技术、经济和管理等措施的努力，需要实现的产品成本的控制线PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cn目标成本管理的阶段土地投资论证阶段 土地投资论证阶段目标成本(土地版)目标成本(土地版)项目 启动阶段项目启动阶段目标成本(启动版)目标成本(启动版) 方案设计阶段方案设计阶段目标成本(方案版)目标成本( 方案版)初步设计阶段初步设计阶段目标成本(执行版)目标成 本(执行版)工程实施阶段工程实施阶段目标成本(调整版) 目标成本(调整版)竣工阶段竣工阶段项目竣工成本项目竣 工成本目标成本形成动态及责任成本执行PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cnn设计部制定项目预案提出项目初步经济指标。n营销部制定产品定位及相对应的价格定位；n成本部编制《项目**阶段目标成本》。目标成本建立在长期数据库积累的基础上，力求合理。目标成本应具有一定的动态性。目标成本编制程序PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cn 48目标成本编制程序1、项目定位2、确定设计方案3、项目基本数据收集4、市场调查5、成本数据收集6、编制目标成本7、目标成本论证8、目标成本批准PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cn土地投资论证阶段成本测算责任部门工作成果发展部发展部项目定位项目定位 提供周边配套提供土地信息地区总经理地区总经理研发部研发部造价采购部造价采购部主持、确定项目预案项目预案目标成本测算目标成本测算通过通过满足拿地成本要求未通过未通过审定存档PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cn 项目规划指标土地投资论证阶段成本测算PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cn成本测算方法：成本经验值估算法此阶段提供的数据准确度要求不高，可用表格组合来完成参考成本经验数据分表完成土地投资论证阶段成本测算土地投资论证阶段成本测算PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cn成本科目成本取值范围适用标准备注 可可研研阶阶段段前期费用90-115（土地面积）普通楼盘160-205（土地面积）高档楼盘含精装160-235（土地面积）别墅楼盘基础设施205-225（土地面积）容积率0.5-1.0225-250（土地面积）容积率1.4左右250-400（土地面积）容积率2.0以上环境工程160-200（土地面积）容积率0.5-1.0档次高者取大值135-180（土地面积）容积率1.4左右 100-140（土地面积）容积率2.0以上配套设施一般地下室2100-2300元/地下室面积人防地下室2300-2500元/地下室面积会所3500-5000元/会所面积教育用房1500-1800元/教育用房面积底商1500-1800元/商业用房面积管理用房1500元/管理用房面积土地投资论证阶段成本测算PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cn成本科目成本科目取值范围取值范围适用标准适用标准备注备注可可研研阶阶 段段别墅项目别墅项目22002200--24002400双拼双拼毛坯毛坯20002000--22002200联排联排18001800--20002000叠拼叠拼多层多层15001500--16001600普通普通16001600--18001800高档高档小高层小高层16001600--18001800普通普通18001800--20002000高档高档高层高层20002000--22002200普通普通22002200--24002400高档高档土地投资论证阶段成本测算PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cn ??《项目目标成本测算（土地版）》只是土地投资论证资料的一部分；??审定的《项目目标成本测算（土地版）》将作为项目启动阶段目标成本的参照依据。??把《项目目标成本测算（土地版）》与项目其他预设模块进入《项目投资经济分析模型》进行指标分析土地投资论证阶段成本测算PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cn案例土地投资测算土地投资论证阶段成本测算PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cn 成本测算费项表比较PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cn成本费项比较表PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cnn讨论：你所在企业有无成本费项表，表格形式和费项顺序有哪些不同，内容有哪些不同PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cn n结论：各表形式和费项顺序不同，但费项的内容大致相同PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cn项目投资经济分析模型PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cn模型是什么模型就是模拟项目整个运作过程，通过数据之间的逻辑运算，得出项目的评价指标，从而衡量项目的优劣可以通过模型进行项目的实时跟踪，从而了解项目收益的动态变化情况。 投资经济分析模型PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cn模型内容包括项目基础资料工程分期成本测算建设进度计划付款计划销售及回款资金来源运用指标计算投资经济分析模型PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cn 编制模型的意义为土地投资决策提供依据；通过对项目参数的设置，可以控制项目实际运作过程中的风险；通过模型可以实现对项目收益情况的实时跟踪，从而为项目运作过程中的决策提供依据；将公司所有项目的模型进行叠加就可以了解公司层面的现金流情况。投资经济分析模型PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cn模型的基本结构 影响模型评价指标的主要因素项目的总投资、总销售、投资支付时间和销售实现的时间构成了模型主要内容，模型由以下几个模块组成：基础数据表、项目分期情况、成本测算、项目进度及付款计划、销售及回款计划、资金来源及运用表和现金流量表。投资经济分析模型PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cn模型中基本指标净现值指在项目计算期内，按行业基准折现率或其他设定折现率计算的各年净现金流量现值之和。净现值是一个绝对指标，项目的净现值越大越好。 内部收益率是指项目投资实际可望达到的报酬率，也是使投资项目的净现值等于零时的折现率。内部收益率是一个相对指标，项目的内部收益率越高越好。投资经济分析模型PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cn现金成本收益率指投入1元的成本项目可以带来的现金收入，该指标不是衡量项目收益高低的指标，而是衡量项目现金收益情况的指标。权益资本乘数指项目的权益资本与项目总投资的比值，该指标反应的是1元的自有资金的投入可以驾驭多少元 的总投资，该指标越大越好。投资经济分析模型PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cn项目指标的衡量体系评价项目优劣的指标系统包含有三个指标：项目的内部收益率；项目的现金成本收益率；项目的权益资本乘数。从三个主要的方面衡量项目的优劣：项目的内部收益率：从项目动态收益的角度；项目的现金成本收益率：从项目现金流的角度；项目的权益资本乘数：从权益资本使用效率的角度。投资经济分析模型 PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cn模型在项目运作各阶段的作用投资经济分析模型在项目运作各阶段所起的作用不同n项目拿地阶段――决策支持，风险控制n项目研发阶段――经济控制，设计优化n项目建设阶段――成本控制，销售控制n项目竣工阶段――对比分析，指导新项目投资经济分析模型PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cn投资经济分析模型（示意版） 投资经济分析模型PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cnn运用投资分析模型对运营状况的分析投资经济分析模型PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cn投资经济分析模型投资分析模型影响PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cn??项目启动阶段成本测算PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cn 项目启动阶段成本测算项目团队项目团队确定产品定位和销售价格、销 售进度确定产品定位和销售价格、销售进度研发部研发部 根据规划条件和市场定位进行预案的调整或重新考虑方案 （产品业态、标准）根据规划条件和市场定位进行预案的 调整或重新考虑方案（产品业态、标准）造价采购部造价 采购部项目目标成本测算项目目标成本测算计划财务部计 划财务部根据售价、销售进度、成本测算、进行财务指标计 算根据售价、销售进度、成本测算、进行财务指标计算PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cn ??拿地以后项目团队对拟建项目进行详细策划，设定项目定位，明确项目经济技术指标、配置标准、交房标准、建造标准、主要设备的档次或品牌、市政接口以及施工安排、工程进度，材料供应方案，销售策划，销售进度等??项目启动阶段成本测算带入经济模型后应达到或超过土地版的收益指标；项目启动阶段成本测算PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cn项目启动阶段的成功标志项目启动会PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cn 目的对项目进行沙盘推演，预见和决策未来，设定项目的决策点、控制点。识别项目风险点，提出预案。明确项目成功标尺及具体指标，达成共识、做出承诺。项目启动会PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cn主要内容（成果）1.《项目定位》2.《项目建造标准》3.《体验区选址、定位及开放计划》 4.《项目一二级计划》（《项目分期、材料供应方式范围》）5.《项目目标成本（启动）》（《项目合同规划》）6.《投资分析模型（启动）》7.《方案设计任务书》8.《景观方案设计任务书》9.《精装房定位、限价及建设实施方案》（如有）10.《项目的物业、商运的运营人力资源配置及运营成本分析》项目启动会PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cn项目启动会项目启动会PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cn 设计阶段成本分解工程部工程部提供现场布置方案提供施工用水电以及 甲方临设设置方案初步施工方案及土石方平衡对比提供现 场布置方案提供施工用水电以及甲方临设设置方案初步施工 方案及土石方平衡对比提供方案、初步设计图提供产品建造 标准基础方案对比提供方案、初步设计图提供产品建造标准 基础方案对比造价采购部造价采购部目标成本分解进行 成本敏感性分析编制合约规划目标成本分解进行成本敏感性 分析编制合约规划研发部研发部计划财务部计划财务部 财务指标计算财务指标计算PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cnn设计阶段成本分解主要是方案设计、初步设计阶段n方案设计、初步设计阶段是设计阶段成本控制的重点n初步设计阶段目标成本经审批后，是项目的执行目标成本 设计阶段成本分解PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cn设计阶段成本分解PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cnn案例：方案设计阶段成本测算分解案例方案阶段成本测算设计阶段成本分解PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cn 方式之二，按项目实体分解方式之一，按合同计划分解方式之三，按考核责任分解三种方式各有侧重但又相互关联目标成本的分解PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cn分解依据：甲方的发包与采购计划分解内容：总目标分解为每个合同项的目标方式之一：按合同计划分解：目标成本的分解PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cn 项目合约规划目的l将各费项成本对应分解成未来可执行的合同l随项目进展，合约规划逐步变成真实的合同和合同造价目标成本的分解PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cn项目合约规划目标成本的分解PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cn 分解依据：项目建设内容（设计图纸及说明）分解内容：总目标分解为分部分项工程目标；包括功能组件的划分（专业与分项工程的划分），可细到分栋分层分构件；方式之二：按工程实体分解目标成本的分解PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cn目标成本的分解目标成本分解表PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cn 分解依据：部门或岗位成本管理职责及考核办法分解内容：总目标分解为每个部门或岗位的成本管理指标,以及辅助管理的工作要求方式之三：按考核责任分解目标成本的分解PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cn序号一级成本费项二级成本费项三级成本费项责任部门1开发成本土地成本土地价款、拆迁安置补偿等发展部2前期费用勘察、设计费研发部 报建费研发部、工程部三通一平费等工程部3配套设施费用学校、幼儿园、会所等造价采购部4基础设施费用水、电、气配套、道路工程部小区强弱电、总平工程造价采购部5园林景观工程费用软硬景、水电、小品等造价采购部6主体建安成本建筑、安装、装饰工程造价采购部7工程相关费用审计费计划财务部造价咨询费造价采购部监理费、定额外检测费工程部物业前期介入费、维修基金营销部8期间费用 销售费用营销设施建造费造价采购部其他销售费用营销部9财务费用贷款利息等计划财务部10管理费用员工工资、福利等行政人力部目标成本的分解PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cn目标成本的分解目标成本责任分解PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cn工程实施阶段成本管理工程部 工程部现场签证、技术核定的现场控制、工程质量和进度 的管控、编制进度计划现场签证、技术核定的现场控制、工程 质量和进度的管控、编制进度计划提供施工图设计变更的控 制、专项工程的优化提供施工图设计变更的控制、专项工 程的优化造价采购部造价采购部签证变更的费用审核、专 项工程的成本分析、动态成本的跟踪和回顾、成本调整签证 变更的费用审核、专项工程的成本分析、动态成本的跟踪和回 顾、成本调整研发部研发部计划财务部计划财务部财 务指标的动态跟进资金计划审核财务指标的动态跟进资金计 划审核互动互动PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cnn在签订合同时，应与合约规划对应，并对付款计划进行拆分。n施工图预算包括单体建安装修工程、配套设施工程、基础设施工程、环境景观工程；并结合预算造价对目标成本进行预算调整。n合同变更(包括：经济签证、设计变更、技术洽商）所产生的合同金额变化工程实施阶段成本管理PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cn 动态成本管理n成本的发生和形成是一个不断变化的过程，决定了成本控制是一个动态过程n动态成本管理的目的意义保证成本处于可控保证目标成本实现提供成本决策依据工程实施阶段成本管理PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cn动态成本的组成动态成本=已结算合同成本+未结算合同成本+非合同性成本+待发生成本 工程实施阶段成本管理PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cn动态成本动态成本待发生成本待发生成本待发生费用待发生费用未签约合同估价未签约合同估价已发生成本已发生成本非合同性成本非合同性成本合同性成本合同性成本已结算合同成本已结算合同成本未结算合同成本未结算合同成本合同金额合同金额结算调整(含签证变更)结算调整(含签证变更)合同金额合同金额预估结算调整(含预估签证变更)预估结算调整(含 预估签证变更)工程实施阶段成本管理PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cn月度成本回顾n对已发生、已结算的合同金额调整，对未发生合同进行清理、预估n对已发生、已结算的费用金额调整，对未发生费用进行清理、预估工程实施阶段成本管理PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cn成本动态重大事项及预警成本管理异常事项披露 重大招标进展补充预算动态状况（含设计变更及洽商）结算异常情况说明（超合同额及目标成本、以及其它异常情况均需说明）成本目标评审成本研究及其它测算动态成本月报内容动态成本月报内容工程实施阶段成本管理PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cn序号项目名称目标成本(万元) 20090630动态监控本月预测金额与目标成本相比与上月相比已发生合同额变化说明一土地成本16,009.0016,009.00--15,200.00二前期工程费1,541.001,541.000.59-1,200.00三建筑安装工程费36,420.0035,533.00-887.00-2.0526,956.003.1总包工程27,216.0026,956.00-259.00-26,956.003.2总包洽商变更及索赔-1,194.00-1,691.00-496.00-3.3分包工程10,398.0010,267.00-130.00-2.057,527.00 四小市政配套费用6,508.006,508.00--五维保费用0.090.08-17.00-0.041六一～五项合计61,337.0060,432.00-904.00-2.1243,357.00月动态成本状况表PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cn工程竣工阶段成本管理工程部工程部审核工程竣工 资料对合同相关条款进行评估对供应商进行相关履约评估审 核工程竣工资料对合同相关条款进行评估对供应商进行相关履 约评估设计总结设计总结造价采购部造价采购部与供应 商进行竣工结算（含材料供应结算）编制竣工成本并与目标 本（执行版）比较与供应商进行竣工结算（含材料供应结算） 编制竣工成本并与目标本（执行版）比较研发部研发部 计划财务部计划财务部财务决算核算最终的财务指标财务 决算核算最终的财务指标PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cnn工程竣工阶段成本的主要依据是合同工程预结算n工程竣工决算是项目管理的最终体现工程竣工阶段成本管理PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cn 工程结算编制的依据:以工程施工图说、施工图设计变更通知或技术变更核定单、现行施工及验收规范、设计选用的有关的工程（通用或标准）施工图集、发包方材料设备认价通知书和施工合同、《施工图预算编制要求》等为编制依据。工程竣工阶段成本管理PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cn工程预结算编制审核的前提按设计图纸和施工合同约定的工程范围的全部工作内容完成。有完整的技术档案和施工管理资料。经勘察、设计、施工、监理等单位检查，并分别签 署工程质量合格。工程竣工阶段成本管理PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cnn项目竣工成本，是指在项目竣工验收时点上，项目的全部成本，包括确认（结算）的已发生成本和估算的未发生成本。其费项包括开发成本、营销费用、管理费用、财务等全部成本费用。n将《项目竣工成本》与《项目目标成本（执行版）》比较，分析、说明差异原因n按规定格式形成《项目成本总结和分析》工程竣工阶段成本管理PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cn一、基本情况的概要成本目标的下达 成本目标的分解成本目标的完成二、分解和完成的对比以费项结构为跟本、对各费项的结构、分解、完成情况进行对比分析基本结论n目标成本和实际成本的对比分析工程竣工阶段成本管理PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cn三、分析说明ABC分析敏感性分析失败和成功事例的分析 四、改进建议如何做好成本管理目前成本管理的瓶颈和破解工程竣工阶段成本管理PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cn项目成本后评估工程竣工阶段成本管理PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cn龙湖的历史成本数据库龙湖的历史成本数据库…………目标成本编制的重要参考目标成本编制的重要参考PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cn 利用历史成本数据库编制项目目标成本利用历史成本数据库编制项目目标成本历史数据的来源1、自身开发项目的积累内容完善、质量好、数量有限2、同行业项目资料收集内容质量不容易准确历史成本数据库历史成本数据库PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cn历史成本数据库主要内容历史成本数据库主要内容包括：包括：l成本测算基础资料l开发成本汇总表 l单位工程建安指标历史成本数据库历史成本数据库PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cn历史成本数据库历史成本数据库项目历史成本PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cnll成本测算基础资料：成本测算基础资料：搜集房地产工程（历史）已建（历史）已建项目规划指标，已建项目概况指标以及已建项目各单位工程经济技术指标的实际记录实际记录新建新建房地产项目的规划设计条件，拟建项目概况拟建项目概况 指标指标历史成本数据库历史成本数据库PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cnll开发项目成本汇总表：开发项目成本汇总表：是上述历史项目的实际成本记录，包括项目各项成本费项的竣工结算造价的总合。历史成本数据库历史成本数据库PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cnl专项工程成本分析景观工程区内管网区内强电 区内弱电历史成本数据库历史成本数据库PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cnll单位工程建安指标：单位工程建安指标：按项目的单位工程编制，共分为五大部分：1）、工程概况。2）、特征指数。3）、建设标准。4）、经济指标、5）、技术指标。历史成本数据库历史成本数据库PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cn11）、工程概况主要包括：）、工程概况主要包括： 工程名称、建筑面积、结构形式、高度、层高等。22）、特征指标主要包括：）、特征指标主要包括：窗墙比：外墙门窗/外墙面积（标准层外墙周长×总高）一般0.23～0.28窗地比：外墙的窗面积/建筑面积体型系数：建筑面积/外表面积（标准层外墙周长×总高）历史成本数据库历史成本数据库PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cn面积系数：=规划建筑面积/造价计算建筑面积（规划面积/建筑面积）造价面积与规划面积由于计算规则不一样，存在一定误差，经济指标和技术指标是以造价建筑面经济指标和技术指标是以造价建筑面 积分析计算的积分析计算的，造价面积与规划面积的系数作为调整系数（系数大于1成本指标乘以系数，系数小于1成本指标除以系数）经济指标和技术指标与面积系数的关系历史成本数据库历史成本数据库PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cn33）、建筑标准：分别按单位工程的）、建筑标准：分别按单位工程的基础；结构及粗装修；主体设备安装工程；公共部位精装修；户内精装修；等的主要材料做法进行描述。 历史成本数据库历史成本数据库PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cn44）、经济指标包括：）、经济指标包括：单位工程人工费和单位面积人工费指标各分部工程造价和单位面积造价指标各种主要材料的消耗量和单位面积消耗指标历史成本数据库历史成本数据库PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cn5）、单位工程强电、弱电、装饰工程成本分析表PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cn 如何参考历史成本测算新项目成本基础数据预设特征系数、体形系数产品交付标准查找历史项目，对新建项目作参考历史成本数据库历史成本数据库PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cn根据设计标准和单位工程特征指数在历史数据库中找出相应项目的历史参数，可以通过特征指数结合拟建项目的情况，测算拟建项目单位工程的造价成本找到相类似的历史成本数据后，要结合当前市场情况对主要材料、人工费、规费按市场价格进行 调整。历史成本数据库历史成本数据库PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cn基础部分：挖孔桩基础的测算数据见下表挖孔桩方量和造价关系0100200300400500600 700020004000600080001000012000万挖孔桩方量基础造价（基价）系列1历史成本数据库历史成本数据库PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cn以下变化规律限于主体及粗装修参考序号项目 窗墙比变化率体型系数变化率1%-1%1%-1%1主体结构及粗装修造价-0.50%0.50%0.10%-0.10%历史成本数据库历史成本数据库PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cn参考指标A类高层钢筋47.72千克、水泥86.69千克、预拌砼0.33立方B类高层钢筋53.79千克、水泥75.73千克、预拌砼0.35立方当窗墙比为0.28，体型系数为0.28时，主体结构及粗装修部分的造价基数约为1 历史成本数据库历史成本数据库PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cn内容内容成本的概念和目标成本的作用成本的概念和目标成本的作用龙湖项目成本的管理龙湖项目成本的管理龙湖项目成本的控制龙湖项目成本的控制龙湖的招投投标管理龙湖的招投投标管理龙湖的合同管理龙湖的合同管理龙湖的合同管理PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cn项目主要成本费项构成项目主要成本费项构成PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cn 成本分类成本费项成本内容直接成本（开发成本）土地费土地价款、拆迁安置补偿费、与土地有关的费用前期工程费勘测设计费、三通一平工程费、行政及政策性收费基础设施费满足项目使用功能的设施设备配套设施费按规划和有关要求设置的配套建筑建安工程费建筑工程、安装工程（含各项设备、智能化工程费）、户内精装修、环境景观工程 工程相关费用监理费、各项咨询费、定额外专项检测费、工程测量费用、各项验收费用期间费用销售费用调研、推广广告费、售楼处、样板房、样板环境、交易相关手续费管理费用管理人员工资、行政支出、福利等费用财务费用资金成本PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cn竣工验收试运 行竣工验收竣工验收试试运运行行采购施工采采 购购施施工工设计勘察设设计计勘勘察察可行性研究项 目建议书可行性研究可行性研究项目建议书项目建议书 建设投资的阶段划分建设投资的阶段划分建设工程项目实施的阶段建设工程项目实施的阶段启动阶段启动阶段规划阶段规划阶段实施阶段实施阶段收尾阶段收尾阶段PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cn投资阶段比例划分投资阶段比例划分建设建设安装安装完成完成投使投使入用入用投资可行性研究可行性研究投资合发合发 同包同包决立决立策项策项100%勘察设计勘察设计前期工程前期工程施工采购施工采购竣工验收竣工验收PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cn投资控制的要点投资控制的要点PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cn投资投资测算过程测算过程的控制分为：的控制分为：·投资论证阶段测算·设计阶段测算 执行过程执行过程的控制主要是施工阶段控制的控制主要是施工阶段控制成本控制的目标原则成本控制的目标原则不是最低而是合理不是最低而是合理投资控制投资控制包括投资测算过程的控制和执行过程的控制包括投资测算过程的控制和执行过程的控制投资控制的要点投资控制的要点PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cn土地投资论证土地投资论证·根据提供的土地信息，确定拟取得地块的项目定位·结合市场需求对不同业态使用功能建筑面积的合理配置·结合周边环境、相邻项目售价、市场需求等情况论证项目投资可行性项目投资可行性 ·参考类似业态工程项目历史经验数据编制投资估算，利用投资分析模型测算控制土地成本投资论证阶段的控制投资论证阶段的控制投资控制的要点投资控制的要点PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cnll方案设计（概念设计）方案设计（概念设计）ll初步设计（扩初设计）初步设计（扩初设计）ll施工图设计施工图设计工程设计阶段控制工程设计阶段控制投资控制的要点投资控制的要点PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cnl投资决策至初步设计阶段，通过对设计方案的比 较，本阶段投资控制的效果约为约为75%75%～～80%80%，控制投资的阻力最小，控制投资需要的成本最低l深化设计至施工图设计阶段，通过对建筑标准的比较，本阶段投资控制的效果约为约为15%15%～～20%20%l施工图设计结束至施工阶段（实施阶段），通过对施工方案的比较，本阶段投资控制效果约为约为5%5%以以内内，控制投资阻力较大，控制成本较高????设计阶段投资控制效果设计阶段投资控制效果工程设计阶段控制工程设计阶段控制PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cn概念概念设计设计施工施工//安装安装使用使用控制的效果控制的阻力控制的成本主要主要控制控制价值区价值区 工程设计阶段控制工程设计阶段控制PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cn137方案设计控制要点方案设计控制要点户型组合，产品的市场定位与功能定位竖向标高的确定，土石方平衡方案，景观对原始地形的利用公建及配套种类及规模分析，综合管网的初步布置，水电设备房的位置交付标准，窗地比、平面周长、体型系数人防工程自建与缴费的决策项目分部分项工程及部品部件的价值判断PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cn 138重点关注：产品定位，主要设计选型，建筑平面，基础类型，结构形式，结构布置，建筑装饰交付标准，停车方式及比率，小区供配电方式方案设计控制要点方案设计控制要点PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cn方案设计控制要点方案设计控制要点在容积率指标控制面积，结合市场需求对不同业态建筑面积的合理配置，建多少高层、建多少多建多少高层、建多少多层、建多少商业、建多少别墅、建多少花园洋房层、建多少商业、建多少别墅、建多少花园洋房；配置那些基础设施和配套设施，获得最大销售额和高额利润。 注意设计作品和产品的关系比较高层与小高层的成本PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cnPDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cn案例：某项目指标如下，方案设计阶段没有充分利用建筑密度指标规划利润贡献大的产品，规划建7栋高层，4个18层、4个33层总用地面积平方米45975.6容积率2.5建筑占地面积平方米10624.5建筑密度%不大于35%23.11%绿地率%31.53%总建筑面积平方米150528.6 1）地上建筑面积平方米1149362）地下建筑面积平方米35592.6其中地下车库面积平方米29403.4PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cn高层与小高层、花园洋房的的成本比较容积率密度单体建造费总成本销售价格18～32层高层不变小大优、中、差中18层高层 不变大小优、中、差中花园洋房不变大小优、中、差高方案设计控制要点方案设计控制要点PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cn方案设计控制要点方案设计控制要点对业态和户型的多方案设计，通过比较确定单体平面和户型；通过对建筑面积、套内面积、公摊面积的比例测算，确定最合理户型和户型搭配从而获得最大得房率和销售面积。PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cn某项目技术经济指标对项目评价指标的影响 业态单位原技术经济指标变化后的技术经济指标单位建筑面积创利能力花园洋房平米66,90082,3501,278小高层平米113,10095,2001,097小商铺平米1,2003,6003,201地下车库平米35,84335,448-幼儿园平米500500-总建筑面积217,543217,098容积率1.51.5内部收益率％16.87%22.15%净现值元2,1663,439PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cn 限额设计限额设计确定限额设计控制指标确定限额设计控制指标限额设计是按照批准的设计任务书及投资估算控制初步设计，对设计规模、设计标准、工程数量和预算指标等各方面的控制，凡是能进行定量综合的设计内容，均要通过计算确定，要充分考虑施工的可能性和经济性。初步设计（扩初设计）阶段控制要点初步设计（扩初设计）阶段控制要点PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cn初步设计（扩初设计）阶段控制要点初步设计（扩初设计）阶段控制要点建筑选材与各类构造做法结构型式、基础型式、挡墙形式的选择外立面设计 电梯、空调等大型成套设备选型管线布置走向变配电系统道路断面公摊面积与公摊系数优化精装修配置标准与成本钢筋、砼用量门窗开启方式及分隔设计PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cnl根据初步设计图纸对规划建筑面积、销售建筑面积、造价建筑面积进行计算比较，尽量减少公摊面积增大得房率。初步设计（扩初设计）阶段控制要点初步设计（扩初设计）阶段控制要点 PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cn初步设计（扩初设计）阶段控制要点初步设计（扩初设计）阶段控制要点控制单体建筑的特徵指数，包括：外墙周长、面积系数，门窗面积系数窗墙比、窗地比指标、体型系数等对节能保温、消防、抗震设计标准的影响。PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cn初步设计（扩初设计）阶段控制要点初步设计（扩初设计）阶段控制要点控制建筑设计标准，控制单体工程配置标准；比较外墙保温材料和作法，门窗材质、标准；外装饰材料的选择搭配，室内不同公共部分装修标准， 在满足满足必要使用功能必要使用功能的同时成本最合理。PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cn结构设计方面n基础选型、埋深和布置应合理n楼面恒、活荷载及梁的线荷载，梁、柱或墙的集中荷载取值合理，安全系数取值合理n主体结构布置、结构体系选型合理，梁、柱、板钢筋配筋计算配置合理n人防地下室结构选型应正确，设计荷载取值、结构计算与构造初步设计（扩初设计）阶段控制要点初步设计（扩初设计）阶段控制要点PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cn 强电设计方面n主要电气负荷指标配置、供电范围、变压器台数合理n进出线通道是否合理n设备选择、出线回路计算电流、断路器容量和电缆截面配置合理n发电机供电范围、容量和台数选择合理n敷设方式和路径、出线回路、线缆型号截面经济合理初步设计（扩初设计）阶段控制要点初步设计（扩初设计）阶段控制要点PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cn弱电设计方面n弱电各系统功能和设备选型合理 n各系统管线走向布置合理初步设计（扩初设计）阶段控制要点初步设计（扩初设计）阶段控制要点PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cn给排水设计方面n设计参数合理、计算指标经济；系统流程合理n设备房设置位置及设备布置合理、使用及维护方便n主要的设备材料选用经济合理初步设计（扩初设计）阶段控制要点初步设计（扩初设计）阶段控制要点PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cn初步设计（扩初设计）阶段控制要点初步设计（扩初设计）阶段控制要点 综合管网方案，包括：道路工程、雨污水工程、雨污水处理、强弱电管网、给水管道工程等的走向作法进行造价分析比较，使布置、走向、作法更合理，挖沟的土石方量最小。编制概算，对投资进行控制。PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cn初步设计（扩初设计）阶段控制要点初步设计（扩初设计）阶段控制要点景观工程控制软硬景面积比例，包括水体面积，铺装面积，乔木、灌木、草坪面积的比例。确定项目骨干树种、基调树种PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cnn设计阶段控制措施 PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cnn产品业态定位模板化n设计任务书模板化n设计合同模板n主要专业施工图设计指引模板化n主要专业施工图设计审图要点模板化n专业配置标准模板化n制定统一标准作法设计阶段控制措施PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cn模块化： 单体研发、单体组合会所售楼处结构标准化及装修模块化、硬景铺装标准化导视系统标准化拼合：增强户型拼合研发设计阶段控制措施PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cnn产品复制90%复制+10%创新（1+10%）n一年一小改三年一大改设计阶段控制措施PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cn 电梯住宅的公摊面积经济分析PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cn电梯住宅的公摊面积经济分析PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cn公摊面积涉及多个利益主体n开发商：花钱而不能直接变为销售收入，希望公摊小些好；n业主：大堂、电梯间、公共走道等的空间大些，舒适度好和方便些，希望大些好。n施工单位：管线安装时，希望管井大些好； n物业公司：抄水电表读数、管道检修、垃圾临时存放、清洁用水处，希望大些好；n政府：只要满足规范最低要求就好电梯住宅的公摊面积经济分析PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cn对公摊面积（公摊系数）的管控，n第一，要明确规范的刚性要求；n第二，根据项目档次定位和顾客价值敏感度，设定大堂、电梯间、公共走道的合理尺度；n第三、从技术角度通过各公摊部位的相对位置的调整、对单个公摊部位的局部优化降低公摊。电梯住宅的公摊面积经济分析PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cn n公摊面积与可售面积之间在建筑面积受容积率限制时，相互之间也存在此长彼消的关系，设计优化就是按价值大小进行资源调整电梯住宅的公摊面积经济分析PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cn公摊面积的组成n垂直通道：楼梯间、电梯井、垃圾道、通风井、管道井、提物井、室外楼梯；n墙体面积：本幢楼各套与公共建筑之间的分隔墙和整幢房屋外墙水平投影面积总和的二分之一； n设备用房和管理用房：幢内共同使用的设备用房，辅助或管理用房，供本幢使用的其他共同使用的面积电梯住宅的公摊面积经济分析PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cnn影响公摊系数的因素公摊系数＝公摊面积/套内面积公摊系数第一层次的影响因素是建筑业态超高层住宅＞高层公寓＞花园洋房＞叠拼别墅＞联排和独栋别墅公摊系数第二层次的影响因素是公摊面积电梯住宅的公摊面积经济分析PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cn 建筑业态层数面积类型建筑面积套内面积公摊面积公摊系数高层公寓11标准层4103506017%高层公寓32标准层6305399117%高层公寓18标准层6035109318%高层公寓29标准层93874119727%高层公寓27标准层58647111520%高层公寓26标准层69057012021%高层公寓15标准层6265468015%高层公寓18标准层5254537216%高层公寓31标准层72061410517%高层公寓18标准层5294597015%高层公寓31标准层78567810716%高层公寓31标准层80169310816% 电梯住宅的公摊面积经济分析PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cn建筑业态层数面积类型建筑面积套内面积公摊面积公摊系数花园洋房全部9001580905911011%花园洋房6单元513547363998%花园洋房5单元3516305346315%花园洋房6单元4874428958514%花园洋房5单元1183104313913%花园洋房6单元1638146117712%小商铺3栋266424681968%小商铺3标准层6525757613%小商铺单元137012739712%小商铺栋1342611817160914% 写字楼26栋3102922445858538%主力店5栋4523639949528613%电梯住宅的公摊面积经济分析PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cn运用价值工程控制投资运用价值工程控制投资投资测算过程包括投资论证阶段测算和设计阶段测算，这一阶段运用价值工程分析，确定合理功能，有效控制投资。价值工程价值工程是把技术与经济结合起来的管理技术，通过对产品的功能分析，达到产品适当的价值，以最低的成本去实现产品的必要功能。PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cn ????如何有效提高产品的价值如何有效提高产品的价值ll功能功能FFll成本成本8><#004699">C<#004699">C运用价值工程控制投资运用价值工程控制投资PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cn11、功能不变，成本下降、功能不变，成本下降22、功能大幅提高，成本略有增加、功能大幅提高，成本略有增加33、功能提高，成本降低、功能提高，成本降低44、功能略有降低，成本大幅降低、功能略有降低，成本大幅降低55、成本不变，功能提高、成本不变，功能提高????如何有效提高产品的价值如何有效提高产品的价值运用价值工程控制投资运用价值工程控制投资PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cn 所以上表也表示为：所以上表也表示为：功能（或效用）价值=；成本（或费用）F用数学公式表示用数学公式表示V=<#004699">C运用价值工程控制投资运用价值工程控制投资PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cn表中的价值不是从价值构成的角度来理解的，而是从功能角度出发理解价值的，表现为功能与成本之比； 成本也不是一般意义上的成本，它是构成产产品寿命周期的成本品寿命周期的成本，包括建造成本和使用成本。????如何有效提高产品的价值如何有效提高产品的价值运用价值工程控制投资运用价值工程控制投资PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cn（1）推行价值工程管理，提升局部或楼盘的性价比n价值工程兼顾功能、成本，力求以最低成本，实现必要的功能，提高产品价值。功能品质（销售价格）与成本的比值即性价比，从单个部品部件到整个楼盘可提高性价比运用价值工程控制投资运用价值工程控制投资PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cn （2）技术经济比较n人防工程决策n土建车库与机械车库的技术经济比较n电梯、空调的配置方式n地下车库最少车位、面积及收益测算n基础形式、主体结构形式、挡墙形式运用价值工程控制投资运用价值工程控制投资PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cn提高价值的方式功能不变成本不变成本略有增加降低一些次要功能运用新科技、新技术、既提高功能，又降低项目成本分部分项工程降低成本提高功能功能提高更大使成本大幅度降低业主不能直接感知的工程项目（包括基础、结构、综合管网、能 源动力设施等）√防水工程√√外墙保温√√家居智能化设施√√√√景观、装修√√√门窗√√√户型优化√注：以绿化工程为例，在成本不变的情况下，改变植物的搭配和密度，可以改善绿化效果；或者在达到绿化效果的前提下，改变植物品种，可以降低成本。运用价值工程控制投资运用价值工程控制投资PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cnn工程招投标 n总分包合同管理n现场签证及设计变更管理n材料设备采购、认价招标及管理n……工程实施阶段控制要点工程实施阶段控制要点PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cn合理的工期确定合理的工期，为了及时达到投资效益，抢工期可能会增加成本，但抢工期获得的效益是否与增加的成本等值。工程实施阶段控制要点工程实施阶段控制要点PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cn 施工方案的比较和造价控制施工方案的比较和造价控制包括施工平面布置中施工设备的选择和配置；基础土石方和室内回填土石方平衡、外运方案比较；工程实施阶段控制要点工程实施阶段控制要点PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cn施工方案比选，合理选择优化方案，关注重点例：1、塔机的选型、安装高度、安装时间的确认（避免产生不必要的费用）2、土石方边坡处理方式的选择、边坡系数的确定（当深度过高是否要考虑使用档土板…）3、钢筋的搭接方式、角码铁的加工及布置方式、对拉螺杆的设置方式 4、基础抽水台班中设备的选型（水泵的区别、口径的选型）及合理确定台班的数量工程实施阶段控制要点工程实施阶段控制要点PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cn材料设备采购施工材料设备采购，对材料要比值比价；对设备除了满足功能外，要比较质量、价格、运输及运行成本和使用寿命，还要考虑备品配件价格和维修的费用；如：发电机、电梯工程实施阶段控制要点工程实施阶段控制要点PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cn n讨论为什么在设计阶段控制成本效果最好，它有哪些控制重点PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cnn总结项目成本控制要点的内容、方向要根据项目的定位市场的情况工程的特点客户的敏感点等来确定PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cn景观工程成本管理景观工程成本管理 PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cn景观工程成本管理责任景观工程成本管理责任景观工程成本管理景观工程成本管理PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cn控制阶段职能部门职责方案设计阶段初步设计阶段设计研发部落实设计单位进行方案交底，把控设计效果提供设计项目各项技术指标造价采购部景观工程专项成本测算 工程实施阶段设计研发部管理设计变更控制景观效果营销部造价采购部景观专项成本动态管理工程竣工阶段工程部组织现场收方、审核竣工资料造价采购部审核竣工结算完善景观成本数据资料景观工程成本管理景观工程成本管理PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cn景观工程主要成本构成景观工程主要成本构成l场地整治费l苗木栽植费 l苗木价l水体、小品、硬铺铺装、庭院照明等l景观效果调整苗木保活养护管理费景观工程成本管理景观工程成本管理PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cn景观工程设计景观概念设计阶段此阶段景观设计单位应提出概念性的草图及相关意向图，与甲方讨论后选择并将其中一个制作成此阶段成果。目标：确定景观主题，空间体系，景观序列,景观特征要素及景观亮点；进行场地平面及竖向关系布置，交通组织及视线组织；确定软景造景原则 及手法。景观工程成本管理景观工程成本管理PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cn景观方案设计阶段本阶段景观设计单位与甲方共同讨论并确定各种景观空间（开放空间、半开放空间、私密空间等）内的平面布局，景观元素组织，竖向关系梳理，场地景观亮点形式（喷泉、水景、雕塑），软景布局的空间关系，软景效果意向及基调树种骨干树种。景观工程成本管理景观工程成本管理PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cn 目标：完成景观空间的特征塑造，限定景观要素的尺度、材质、色彩等，清晰表达设计效果，使整个小区得以呈现一致的景观风格；提供工程量计算供甲方进行成本核算。景观工程成本管理景观工程成本管理PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cn景观初步设计阶段此阶段乙方需与建筑师协调有关平面、立面资料，讨论相关的建筑及景观设施元素材料使用；与项目各专业工程师协调有关结构设施、地下管线、户外照明设施、水景循环系统等相关问题，完成景观初步设计图纸，并向下游设计单位交底。 景观工程成本管理景观工程成本管理PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cn目标：确定包括场地总平面控制尺寸及座标关系、竖向高程及排水关系、材质铺设及材料样板、初步种植定位及物种规格数量、小品及景观构筑物详图等与效果相关的全部技术参数，以及景观家具（灯具、标识、休闲凳、垃圾筒、背景音乐等）布点及选型；提供工程量计算供甲方进行成本核算。景观工程成本管理景观工程成本管理PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cn景观施工图配合 所有除结构、防水、土木、机电等图纸外，均达施工要求。该阶段景观设计单位将配合下游结构、防水、土木、机电设计单位进行设计交底。目标：控制设计意图、设计效果，确保设计意图在后期设计过程中不变形。景观工程成本管理景观工程成本管理PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cn施工现场设计效果全程把控：在全程设计--施工过程中，景观设计单位需起到设计效果的总体把控作用。根据甲乙双方共同选择不同的关键节点进行效果检查，并提出意见。目标： 在施工过程中及时发现问题，确保设计意图完全实施，设计效果总体把控。景观工程成本管理景观工程成本管理PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cn景观单方造价限额设计：n道路绿化隔离带：??250.00元/㎡n外围代征绿化带景观：??180.00元/㎡n河岸景观：??150.00元/㎡n样板区景观：??550.00元/㎡n小区公共景观：??400元/㎡n私家花园景观:??320元/㎡景观工程成本管理景观工程成本管理PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cn景观工程成本管理景观工程成本管理 PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cn景观工程成本管理景观工程成本管理PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cn景观工程成本管理景观工程成本管理PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cn景观工程成本管理景观工程成本管理PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cn景观设计成本控制n景观设计时综合考虑景观与建筑立面风格的协 调、统一，结合建筑形态进行总体景观设计，打造丰富的园林景观n进行丰富的竖向设计，利用绿化造坡合理有效利用基地与场地的高差景观工程成本管理景观工程成本管理PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cnn合理利用地块内有的原生植物，处理好沿河（湖）绿化、组团绿化、道路绿化、公共绿化及城市道路绿化带的关系；n尽可能保证私家（庭院）的景观面积最大化n在小区内设置水景、水系，面积不宜过大，采用硬地浅水；设置一些面积小、空间丰富、精致宜人的景观环境节点（景观小品） 景观工程成本管理景观工程成本管理PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cn景观工程成本管理景观工程成本管理PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cn景观工程成本管理景观工程成本管理PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cnn以软景生态植物群落改善视觉效果，重点节点考虑特色景观树+植物群落。n软景结合部分木质品，如景观亲水木平台、木栈道、特色景观石局部造景、水生植物等 景观工程成本管理景观工程成本管理PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cn景观工程成本管理景观工程成本管理PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cn景观工程成本管理景观工程成本管理PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cn景观工程成本管理景观工程成本管理PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cn 景观工程成本管理景观工程成本管理景观工程费用表PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cn景观工程成本控制的难点n苗木形态不好采用增加和替换苗木的方式进行补救,这样引起成本增加和返工费用发生n绿量不足增加乔木也是引起成本增加n灌木种植标准与效果，灌木种植面广、品种多、数量大而且图纸不完善施工随意性大n硬景构筑物与现场关系n建筑场地移交及垃圾、综合管网施工、水电气管网施工工序等原因造成苗木损失和增加景观工程成本景观工程成本管理景观工程成本管理PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cn 景观工程成本管理措施景观工程成本管理措施l景观工程分不同设计阶段成本控制，方案阶段是景观工程成本控制最重要的前控制阶段，占景观工程成本控制的80%以上l乔木或贵重苗木部分由甲供l景观效果过程控制控制移栽等造成的损失l建立苗木基地或自己的苗圃积累苗木资源l严格管理现场收方结算景观工程成本管理景观工程成本管理PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cn控制景观成本的方法 景观工程成本管理景观工程成本管理PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cn乔木、灌木种在那里楼宇楼宇行道树道路灌木乔木景观工程成本管理景观工程成本管理PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cn景观绿化指标控制景观绿化指标控制内容控制比例 软景：硬景80～85:15～20灌木：草坪5～10:95～90景观单方造价…景观工程成本管理景观工程成本管理PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cn某项目景观成本分解景观分区景观面积配置苗木单方成本总造价市政绿化隔离带13000平米香樟、广玉兰、银杏、雪松、刚竹、鸢尾、草坪等 270元351万元景观工程成本管理景观工程成本管理PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cn景观分区景观面积配置苗木单方成本总造价代征地绿化带45000平米栾树、香樟、银杏、雪松、朴树、合欢、金桂、金边黄杨，南天竹、小叶女贞草坪 等200元900万元景观工程成本管理景观工程成本管理PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cn景观分区景观面积配置苗木单方成本总造价河岸植物配置8000平米杨柳、水杉、刚竹、八角金盘、云南黄馨、迎春花、木芙蓉、鸢 尾、草坪等150元120万元河岸局部水域改造含土地流转补偿180万元景观工程成本管理景观工程成本管理PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cn景观分区景观面积主要材料单方成本总造价木栈道及小品、灯具300平米芬兰木，沿河道做2米宽的木栈道、景观小品 400元12万元景观工程成本管理景观工程成本管理PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cn环境景观成本中软硬景的比例关系须恰当、特别应关注竖向建筑和小品合理选择绿化的种植土质，乔木、灌木、草皮的比例关系关注硬质铺装中硬景软景的比例，各种材料的搭配关系；高档材料的使用范围水景土建费用与水系的形状有密切的关系，合理确定水景面积数量景观工程成本管理景观工程成本管理PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cn 环境成本的弹性空间很大，其成本的提高对建安成本的影响不是非常明显，但对楼盘的档次提升显著。（这也是一般提高楼盘售价常用的方法之一）了解掌握市场上标杆楼盘的景观风格走向景观工程成本管理景观工程成本管理PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cnn准确进行成本测算的基本要求是什么n你体会成本测算的难点有哪些n怎样才能实现成本管理的目标交流提纲PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cn 内容内容成本的概念和目标成本的作用成本的概念和目标成本的作用龙湖项目成本的管理龙湖项目成本的管理龙湖项目成本的控制龙湖项目成本的控制龙湖的招标投标管理龙湖的招标投标管理龙湖的合同管理龙湖的合同管理龙湖的合同管理PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cn招投标职能部门的设置PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cn一般公司招投标机构设置有的公司招投标小组：负责公司招投标工作的领 导决策，负责对全部招投标工作的监管小组成员：董事长、总经理、主管副总经理、财务总监、总工程师、项目经理部总经理、工程管理部经理、成本管理部经理、工程管理部招标工程师、建材采购协调小组成员组成（工程材料设备采购）。招投投标管理PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cn营销部营销部成本管理部成本管理部工程管理部工程管理部设计研发部设计研发部公司总经理公司总经理 研发专员研发专员项目总监项目总监项目研发经理项目研发经理项目工程经理项目工程经理项目成本经理项目成本经理项目营销经理项目营销经理项目财务经理项目财务经理专业工程师专业工程师成本专员成本专员营销顾问营销顾问财务专员财务专员精装修项目部精装修项目部景观项目部景观项目部龙湖公司部门、项目运营构架 计划财务部计划财务部发展部发展部运营副总运营副总招投投标管理PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cn龙湖造价采购部组织构架造价采购部造价采购部成本中心成本中心 采购中心采购中心招标中心招标中心造价工程师造价工程师景观采购工程师景观采购工程师装饰采购工程师装饰采购工程师材料采购工程师材料采购工程师设备采购工程师设备采购工程师招标工程师招标工程师招投投标管理PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cn龙湖招标小组是根据每单招标工作的具体内容成立的临时团队分工研发部负 责实施的招标工程部负责实施的招标造价采购部负责实施的招标材设招标土建安装工程精装工程景观工程组长★研发部职能负责人★工程部职能负责人★造价采购部职能负责人 副组长★造价采购部职能负责人★工程部职能负责人★精装部职能负责人★景观部职能负责人招投投标管理PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cn组员 ●运营副总●运营副总●运营副总●运营副总●运营副总●运营副总●精装部职能负责人●精装部职能负责人●精装部职能负责人 ●精装部职能负责人●景观部职能负责人●景观部职能负责人●景观部职能负责人●景观部职能负责人●工程部职能负责人●招标中心经理 ●招标中心经理★招标中心经理★招标中心经理★招标中心经理★采购中心经理●采购中心经理●采购中心经理● 采购中心经理●工程技术支持组专业工程师●工程技术支持组专业工程师●工程技术支持组专业工程师●工程技术支持组专业工程师●工程技术支持组专业工程师● 工程技术支持组专业工程师招投投标管理PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cn注：表中标识有“★”符号的为必须参加人员，标识有“●”的成员可视招标的具体内容选择性参与组员★材料设备工程师●材料设备工程师●材料设备工程师 ●材料设备工程师★项目总监★项目总监★项目总监★项目总监★项目总监★项目总监★工程经理★工程经理 ★工程经理★工程经理★工程经理★工程经理★成本经理★成本经理★成本经理★成本经理★成本经理★成本经理 ★研发经理●研发经理●研发经理●研发经理●研发经理●研发经理●项目专业工程师●项目专业工程师●项目专业 工程师●项目专业工程师●项目专业工程师●项目专业工程师招投投标管理PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cn招标小组主要职责n贯彻执行公司有关招标管理办法，维护公司利益，进行全过程招标管理。n审批招标申请书、招标邀请函、资格预审文 件、招标文件、评标报告、中标通知书；n审批最高限价或评标标底（如有）；n招标过程决策；n定标。招投投标管理PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cn招标办理主持人n招标中心经理：负责组织由招标中心承担的各类招标；n采购中心经理：负责组织由采购中心承担的各类材料设备采购招标；n项目成本经理：负责组织由项目成本组承担的各类招标； n项目工程经理：负责组织由工程部承担的各类招标。n项目研发经理：负责组织由研发部承接的各类设计招标招投投标管理PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cnn工程施工招标条件：工程施工招标应当具备下列条件：（一）按照国家有关规定需要履行项目审批手续的，已经履行审批手续；（二）工程资金或者资金来源已经落实；（三）有满足施工招标需要的设计文件及其他技术资料； （四）法律、法规、规章规定的其他条件。招投投标管理PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cn招标范围序号招标方式适用范围1公开招标因属于民营企业，一般不采用2邀请招标50万元以上（含50万元）的单项工程金额在30万元以上（含30万元）的单次材料设备采购3比价/询价即简易招标小于50万元的单项工程小于30万元的单次材料设备采购 战略合作或年度合作的分供方选择招投投标管理PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cn招标范围n金额在50万元以上（含50万元）的单项工程或合同金额在30万元以上（含30万元）的单次材料设备采购需进行招标招投投标管理PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cnn金额小于50万元的单项工程及小于30万元的单次材料设备采购，可不执行招标，按以下规定执行：小于50万元且大于20万元的工程合同，以及小于30万元且大于10万元的材设采购合同，应至少邀 请两家或两家以上分供方进行议价；小于20万元的工程合同，以及小于10万元的材设采购合同，可以与一家或一家以上分供方议价。招标范围招投投标管理PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cn招标范围n以下条件的工程项目和材料设备采购，可不进行招标工程类：水、电、气等垄断行业如不具备市场竞争条件不具备市场竞条件的及本细则约定不作招标的材料设备执行集团集采或区域联动集采的，可根据集采结果 直接签订合同经总经理审批，并通报集团备案的战略合作或年度合作的分供方选择，可不进行招标招投投标管理PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cn招标计划n在项目启动会时，明确项目各单项工程、单位工程和材料设备合约形式及招标方式,并形成《项目合约规划》，作为项目启动阶段成果提交集团审批招投投标管理PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cn 招投投标管理项目合同规划PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cn如何选择适应企业特点的招标方式？招投投标管理PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cn招标方式的选择n方式：??直接委托??议标??邀请招标、公开招标 ??单项招标，战略或区域性采购招标；招投投标管理PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cn招标方式的选择n选取因素??公司的经营环境，内部与外部环境??对资源的掌握程度??对市场的了解程度—包括技术与供方招投投标管理PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cn招投标流程及成果序 号管理流程工作成果1编制招投标计划《合约规划》招标方式和招标计划2编制考察计划《考察计划》3考察、确定入围单位《考察报告》4编制招标文件《招标文件》5招标会《招标答疑》及附件6回标《投标文件》及附件7评标《评标报告》8投标澄清《投标澄清函》9定标《定标报告》《中标通知书》10签约《合同》及附件招投投标管理PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cn 招标的一般程序几个阶段的划分n招标准备阶段n发标阶段n投标阶段n评、定标阶段n授标与签约阶段n后续工作招投投标管理PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cn??提交合同需求??确定招标小组与人员??供应商考察与资格预审《中华人民共和国建筑法》第十二条规定：“从事建筑活动的建筑施工企业，应当具备下列条件： （1）有符合国家规定的注册资本；（2）有与其从事的建筑活动相适应的具有法定执业资格的专业技术人员；（3）有从事相关建筑活动规定的其他条件；（4）法律、行政法规规定的其他条件。招标准备阶段招投投标管理PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cn招标小组共同确定考察单位，并根据考察结果确定入围单位。对考察单位的考察本着广泛性和针对性，公司、项目、管理、人员，保证充分竞争性考察报告，确定档次，建库，跟踪行业动态招标准备阶段招投投标管理 PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cn招投投标管理型材考察报告PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cn招投投标管理西城天街施工单位考察报告PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cn招投投标管理安装考察报告 PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cnn确定招标形式1、工程量清单招标2、定额结算条件招标3、单项工程价格包干4、固定单价招标5、合同总价招标招标准备阶段招投投标管理PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cnn编写招标文件??工程概况??标段与范围划分??招标方式及合同形式，合同条件，评（定）标方法与原则 ??技术、图纸、现场、清单、标底??本项招标中一些特殊的事项说明，如现场条件等n准备图纸、编制工程量清单、标底（预算）招标准备阶段招投投标管理PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cn招投投标管理工程招标文件模板PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cn精装修招标文件PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cn ??信息公布??报名??收取保证金,资料押金??发放招标资料??现场踏勘??答疑与补充招标文件发标阶段招投投标管理PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cn??回标??投标单位数量不得少于2N+1(N为该次招标的中标单位数量）????开标??由招标小组成员进行内部开标，不进行投标单位在场的公开唱标。??招标小组2人（含）以上（造价部人员至少1名，其他职能1名）才能进行开标，并形成书面签字确认的《开标记录》 发标阶段招投投标管理PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cn评、定标阶段经济标由造价采购部负责评标。技术标由招标范围职能部门评标根据评标意见确定有效标，对所有投标单位的技术标、经济标进行一次正式澄清，经济标的澄清仅限于发包范围与算术错误，不调整投标总价中标原则是：技术标合格，投标范围与招标要求一致，合理低价中标，以确定中标单位招投投标管理PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cn 开标记录表PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cn春森彼岸开标评标表PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cn技术标评价表PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cnn《评定标报告》《评定标报告》中定标价格必须与项目目标成（执 行版）、公司相似项目历史成本进行比较分析，或与行业内类似项目进行比较。当非最低价中标时，做为特殊事项在定标报告里做出书面记录，在总经理审批《评定标报告》时，一并完成审批并抄送集团运营中心备案评、定标阶段招投投标管理PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cnn评定标报告主要内容：定标意见；准确地描述定标意见。评标过程及分析1）.投标单位情况；2）.招标概况；3）.招标过程及分析：还原招标过程记录每一详细动 作，并对不同阶段的中间成果作出过程分析。4）.评标办法；明示招标文件所列明的评标办法；5）.评标意见；包括技术标（如有）、商务标、经济标评标意见，综合评标意见。评、定标阶段招投投标管理PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cn招投投标管理评标报告PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cn授标与签约阶段确定中标单位后即向中标单位发送《中标通知书》发送中标通知书后，即尽快按招标文件中合同条件 签订合同订立书面合同后7日内，中标人应当将合同送县级以上工程所在地的建设行政主管部门备案。招投投标管理PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cn招投投标管理电梯中标通知书PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cn招标周期预估招投投标管理招标期量表PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cn 甲供材料集中采购及管理招投投标管理PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cn甲方供应材料的原则材料价值高质量不能确定（同一品牌多标准）观感要统一（色差偏差）特殊材料招投投标管理PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cn 甲供设备、材料供应管理n甲供设备、材料是控制工程造价的重要因素之一n甲供材料采购形式集中招标采购(产品成熟,市场供应量大)竞争采购(产品市场供应较少)谈判采购(产品较垄断)招投投标管理PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cn序号供应方式适用范围1甲方供应适用于单价高、通用性较强、使用量较大的材料设备，如商砼、钢筋、主要装饰材料、电梯、电线电缆等。2甲方限价、乙方采购适用于用量较大、但市场较成熟、品牌 和价格差异不大的材料设备，如给排水管、外墙勾缝剂、外墙面砖粘贴剂等。3乙方自行采购适用于产品质量差异较小、价格差异不大的低质高耗量材料，如砂、石、砌筑用砖等。招投投标管理PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cn集中采购的意义短期效益1、降低成本2、提升效率3、统一品牌4、保证品质 长期效益1、提升企业的品牌影响力2、实现内部资源共享3、通过对产品、设计、施工工艺的研究，促进先进化、标准化、工业化，最终实现规模效益；招投投标管理PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cn1、规模度----与----多样性2、标准化----与----多变性3、地域性----与----市场性设立材料样品资料库实物样板间资料样板库 集中采购应考虑的前提招投投标管理PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cn集约方式规模采购有利于市场竞争降低材料设备的造价和采购成本可以有效控制主要材料设备的质量甲方供应材料设备的目的甲方供应材料设备的目的招投投标管理PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cn通过与供方一体化管理达到价值最大化为提高采购效率，在产品设计阶段就进行价值分析，评估生命周期成本 建立网络采购平台，促进公平竞争和透明管理与监督流程供应商资源整合及关系管理将其发展成为公司的核心竞争力之一选取集成分供方供应百安居招投投标管理PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cn认质认价材料价格管理n选用造价信息相应材料价格n了解市场材料价格n专业网站材料价格信息n材料的到工地价和采管费招投投标管理 PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cn内容内容成本的概念和目标成本的作用成本的概念和目标成本的作用龙湖项目成本的管理龙湖项目成本的管理龙湖项目成本的控制龙湖项目成本的控制龙湖的招标投标管理龙湖的招标投标管理龙湖的合同管理龙湖的合同管理龙湖的合同管理PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cn房地产开发企业的合同体系房地产开发企业的合同体系PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cn 合同体系合同体系————按开发过程划分按开发过程划分275业务类合同：财务、管理财务、管理财务合同财务合同人事合同、办公类合同等人事合同、办公类合同等管理类合同：建安工程合同建安工程合同材料设备采购合同材料设备采购合同咨询合同咨询合同房屋销售合同房屋销售合同商业运营合同商业运营合同广告宣传合同广告宣传合同物业管理委托合同物业管理委托合同维修整改合同维修整改合同土 地合同土地合同地勘测绘合同地勘测绘合同设计合同设计合同前期工程合同前期工程合同基础设施合同基础设施合同配套设施合同配套设施合同土地购置前期开发建设销售租赁物业管理合同管理合同管理PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cnn合同分类及相关责任部门 合同管理合同管理PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cnnn按合同主体：按合同主体：双方合同三方合同。277合同类型合同类型合同管理合同管理PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cnnn按计价方式分类：按计价方式分类：总价合同单价合同成本加酬金合同等。 合同管理合同管理PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cn279按责任部门分类按责任部门分类合同管理合同管理PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cn合同管理合同管理合同职责划分PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cn合同管理是核心 质量合同成本工期合同管理合同管理PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cn合同管理职责n综合管理岗位：计划财务部合同管理员n合同承办部门：负责本部门合同起草、会签、校稿、审核、批准、签章的过程管理n合同会签部门：负责从本部门需求和专业角度提出会签意见。n计划财务部：负责对合同会签过程进行动态监督管理 n行政部：负责合同审核、用印、存档、查询工作合同管理合同管理PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cn合同签订流程合同签订流程合同管理合同管理PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cnn基本流程：起草→会签→校稿→审核→批准→用印→存档/抄送合同管理合同管理PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cn 1、编制合约规划项目启动阶段编制合约规划将项目各成本费项对应分解成未来可执行的合同明确合同招标方式、时间，合同计价方式、标准随项目进展，合约规划逐步变成真实的合同和合同造价合同管理合同管理PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cn2、提交合同需求n合同需求的内容工作范围和工作内容技术要求和验收标准中间交接验收和时间开工时间及完成时间 场地情况及配合工作合同管理合同管理PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cn3、合同起草n合同承办人对合同签订的及时性、合理性、合法性、合规性、完整性、正确性承担主要责任，即第一责任；n合同承办人应具备的能力？n合同承办人在会签审批过程中，应严格按办理说明添加相关人员参与会签和审批，不得随意添加合同会签权限以外的人员参与会签（目的是提高合同会签效率、明确责任、控制合同流传范围）合同管理合同管理 PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cn基本内容：包括标的物（施工、采购、服务等），数量（范围及内容）和质量（验收标准），价款，付款节点和相应的支付条件，合同履行的期限、地点和方式，违约责任等主要条款。（不同合同主要内容基本一致）合同管理合同管理PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cn建安合同主要条款当事人的名称（全称） 工程地址工程名称数量（建筑面积）工程范围质量要求工期价款及价款结算办法合同管理合同管理PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cn材料供应和结算办法保修条款违约责任争议解决方法 其他（大体分为三方面：基本情况、工程管理、价款结算）合同管理合同管理PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cn合同名称：按“地区+公司+项目名称+事项”的原则命名合同；一般情况下一份合同一个合同主体，若一份合同多个合同主体需要说明不同主体对应的标的物及金额；合同管理合同管理PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cn 合同正文n施工合同要明确工程范围、工程数量、工程价款（结算办法）、工期、付款办法、质量标准、技术资料提供、保修条件等；n采购合同要具体写明产品名称、牌号、商标、生产厂家、型号、规格、等级、花色、是否成套产品等，技术质量要求要明确、具体，数量要明确计量单位、计量方法、自然损耗率等，运输方式及运费负责人应具体，交（提）货期限、地点及验收方法应明确；合同管理合同管理PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cn合同正文 n合同必须有违约责任，违约责任应具体写明约定的违约条件、违约金数额、比例及计算方法；n写明何种条件下可以解除合同；n合同必须有质保金及质保期，以保证合同后期服务的正常进行；n合同应有明确的签约地点及合同生效和执行完毕的起止时间及签约时间；合同管理合同管理PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cn合同结尾：双方都必须使用合法的印章（公章或合同专用章），不得使用财务章或业务章等不合法印章；合同管理合同管理 PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cn4、合同会签n会签人对合同内容提出专业意见，提供专业标准规范或技术要求条款给合同起草人，承担相关专业责任；n合同承办人必须逐条明确回复会签人意见、直到意见达成一致（严禁合同承办人“含含糊糊”接受会签意见、没有充分沟通、甚至没有接受会签意见就送审批的情况）；n合同承办人在校稿时要保留原稿和校稿，并在附件合同名称中明示（目的是保留追溯的依据）；合同管理合同管理PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cn 5、合同审核：n合同审核人负责对校稿版本的合理性、合法性、合规性、完整性、正确性进行全面审核，承担合同签定的第二责任（审核人必须全面检查会签意见并确认合同承办人已经与会签人达成一致意见）；合同管理合同管理PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cn6、合同批准：n批准人在审核的基础上批准该合同的执行，对签订合同承担决策责任，不承担因合同的及时性、合理性、合法性、合规性、完整性、正确性等具体条款所涉及的相关责任； 合同管理合同管理PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cn7、合同审批：n审批人同时兼任审核和批准，承担第二责任和决策责任。合同管理合同管理PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cn8、合同用印归档：n行政部用印前要审核合同是否校稿审批版本，确定后方能用印，如发现问题可以驳回，拒绝用印合同管理合同管理PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cn 合同类别及权限表：n对合同进行分类管理，不同类别的合同对应不同的起草人、会签人、审核人、审批人和抄送人，合同管理合同管理PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cn合同权限表合同会签权限表合同管理合同管理PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cn合同示范模板： n合同示范模板是各部门业务经验的积累，是各部门进行业务培训的重要工具，由合同承办部门负责建立和管理本部门合同的示范模板；合同管理合同管理PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cn合同的交底n合同交底分类n合同组成及主要条款解读n答疑及改进意见交流n主要的管理制度（合同附件）合同管理合同管理PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cn 合同交底分类p第一类：合同内部交底由合同签订人组织，向项目管理团队交底。陈述合同形成背景、合同结构、主要条款解读、执行要点及特殊情况处理，并解答项目管理团队提出的问题，最后形成书面合同内部交底记录。合同管理合同管理PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cnp第二类：合同外部交底由项目部经理组织，项目管理团队参加，向监理单位、施工单位项目班子交底。主要是对材料设备管理（由材料设备组主讲）、合同中对施工单 位的要求及管理规定进行交底，并解答监理单位、施工单位人员提出的问题，最后形成书面外部交底纪录。合同管理合同管理PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cn合同交底的内容合同管理合同管理总包合同交底内容PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cn合同组成及主要条款解读??合同组成及其解释顺序（解释顺序的作用）??合同主要条款（按合同文件重点解读） 合同管理合同管理PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cn合同组成及主要条款解读----施工范围??承包范围或施工范围在设计交底后可发送详细施工界面的通知进行具体明确调整；（项目管理团队集体决策并进行界面审批）??本合同暂未包含的其他工程，发包人需委托承包人完成时，应以书面方式委托承包人。合同管理合同管理PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cn合同组成及主要条款解读----工程分包 ??包含了发包人指定分包及另行发包的项目。??未包含施工单位自身的分包工程，承包人分包工程应征得监理及发包人同意。??指定分包并不排斥承包人，承包人在同等条件可优先承接。合同管理合同管理PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cn??计价原则??工程类别划分标准各个项目会略有差异，应注意区别；??附件中关于部分定额执行问题的统一意见。??不同的工程项目执行对应的计价原则，应注意区分基础工程：深度按实际、断面按设计，工程量按定额计算规则计算合同组成及主要条款解读----工程价款结算办法 合同管理合同管理PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cn??材料价格结算方式??甲供材料及设备价格在工程结算时应注意：不同材料及设备的采保费的区别；商品砼有配合费，但无采保费（在商品砼采购合同中有专门约定）；??认质认价材料的处理方式：认价材料的采购价和到工地价的区别合同组成及主要条款解读----工程价款结算办法合同管理合同管理PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cn ??总包管理及配合费??注意总包管理及配合费的涵盖范围；??指定分包应要求总包履行管理职责，分包人向承包人负责，承包人向发包人负责，在进度／质量／工程款（包括质保金）方面体现总包的责任及权利义务。（以防水工程具体阐述）合同组成及主要条款解读----工程价款结算办法合同管理合同管理PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cn??安全、文明施工增加费的计取??注意该费用的组成及涵盖范围：由定额费用、专项费用、按实计算费用三部分组成。n定额费用：是指在建筑、装饰、安装、市政、园林、房屋修缮工程定额及费用定额中已包括的各施工工序正常施工条件下，采用合理施工工艺所发生 的常规安全生产、文明施工费用。合同组成及主要条款解读----工程价款结算办法合同管理合同管理PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cnn专项费用：是指按规定标准计算的“安全文明施工专项费用”，包括《建筑施工安全检查标准》(JGJ59—99)、《重庆市建筑工地文明施工标准》(渝建发[2000]39号)、《重庆市市政工程文明施工暂行标准》(渝建发[2004]132号)中规定的，除“定额费用”和“按实计算费用”之外的安全文明施工措施内容所发生的费用。合同组成及主要条款解读----工程价款结算办法合同管理合同管理PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cnn按实计算费用：是指除上述“定额费用”和“专项费用”外，在工程建设中实际发生的安全文明施工措 施费用。一般包括：土石方支护、人工挖孔桩支护、建筑物垂直封闭、垂直防护架、水平防护架、施工场地硬化、现场出入口道路硬化、控制噪声措施、现场封闭设施、建筑垃圾外运、易洒漏物质密闭运输以及为保障施工现场周边建筑物、构筑物和电力、通信、给排水、天然气等城市基础设施而采取的安全文明施工措施费用等内容。合同组成及主要条款解读----工程价款结算办法合同管理合同管理PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cn??水电费的计取??调差。??总表分摊水电分表损耗 ??在实际操作中，注意读表的双方确认流程??需为分包提供接口水电接口，拆除时应征得发包人同意。合同组成及主要条款解读----工程价款结算办法合同管理合同管理PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cn??预结算办理??办理时限，包括：造价采购部内部审核及计划财务部外委审核（平常称之为审计）??工程结算／材料结算／财务对帐／财务结算的区别。合同组成及主要条款解读----工程价款结算办法合同管理合同管理PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cn ??有关质量的相关条款：补充协议及合同协议书约定的“工程质量”标准；专用条款约定的“质量与验收”；通用条款约定的“质量及检验”合同组成及主要条款解读----工程质量合同管理合同管理PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cn??绝对工期的概念。??合同中可引发工期延后的因素：图纸延后，重大变更，场地条件不具备，不可抗力，甲供材料供货延期等属于发包人原因造成的各类原因。??工期索赔时注意识别关键线路。仅能对关键线路延期同意索赔。合同组成及主要条款解读----工期目标合同管理合同管理PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cn 合同组成及主要条款解读----工程保险和不可抗力n施工人员意外伤害险n工程保险PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cn工程保险及不可抗力PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cn??进度款的拨付流程及控制要点??甲供材料款的扣回原则。??注意履约保函/或保证金的提交、退还。 ??工程保修金扣留和退还合同组成及主要条款解读----工程付款合同管理合同管理PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cn合同组成及主要条款解读----工程进度计划??项目施工进度计划??月度进度计划??甲供材料计划等??完成工作量报表合同管理合同管理PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cn??由材料及设备组另行交底。 ??供应周期及计划管理。合同组成及主要条款解读----材料供应合同管理合同管理PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cn??竣工备案后6个月起算质保期的意义及目的。??注意分包合同也应符合上述原则。??总包对分包质保、维保的管理承担连带责任。合同组成及主要条款解读----工程保修合同管理合同管理PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cn??注意补充条款，专用条款，通用条款中均有违约责任的相关约定；??违约处理应注意有理有据：有违约事实，有可执行的条款或依据（如项目例会纪要上的约定但应 注意其合法性）。??违约处理应按公司规定的审批程序处理。合同组成及主要条款解读----违约责任合同管理合同管理PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cn合同组成及主要条款解读----仲裁和起诉n仲裁：时间快、收费低，仲裁不服执行难（上述法院执行）一般纠纷采用n起诉：时间长、收费高，重大纠纷采用合同管理合同管理PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cn龙湖合同附件 合同管理合同管理PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cnn附件一：龙湖工程观感质量验收标准（2003版）合同管理合同管理附件1观感标准PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cn附件二：龙湖建设工程施工合同保修维修条款附件2保修条款合同管理合同管理PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cn 附件三：合同部分定额执行问题的统一意见附件3定额统一问题合同管理合同管理PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cn附件四：工程预（结）算编制审核规定附件4预结算编制合同管理合同管理PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cn附件五:甲供及认质认价材料清单列表附件5甲供材料表合同管理合同管理 PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cn附件六：文明施工管理办法附件6文明施工要求合同管理合同管理PDF文件使用;pdfFactoryPro;试用版本创建.fineprint.cn附件七：项目技术管理规定附件7技术管理规定合同管理合同管理 附件八：项目计划管理办法附件8计划管理要求合同管理合同管理附件九：设计变更、现场签证、竣工图编制的协议附件9变更签证管理合同管理合同管理答疑及改进意见交流??答疑 ??收集反馈及改进意见??总结合同管理合同管理合同标准化n总包合同模板n设计合同模板n分包合同模板防水工程合同模板弱电安防合同模板消防安装合同模板环境景观合同模板市政管网合同模板…… 合同管理合同管理合同风险防范n风险防范的目的是促进交易n合同风险是可以防范的n任何风险防范方法都不可能消除所有的风险n通过建立适当的合同风险防范机制，是将风险控制在可以承受的范围内合同管理合同管理风险防范的方法n风险回避 n风险转移n风险承受任何风险的防范都是要付出成本的合同管理合同管理合同风险的防范---合同管理（事前）合同管理合同管理合同签订时应注意n主体审查问题讨论:分、子公司身份问题（如公司更名、公章如何签等）; 问题讨论：自然人和法人混同问题（如商业租赁两层商铺，一为自然人签，一为自然人任法定代表人的法人签问题）。注意保存相关身份、资质、许可等证明作为合同附件合同管理合同管理合同签订时应注意n细节把关、忌用生僻词语（以日常审查合同为例）:“颠覆性”改为“否定性”同一合同前后概念表述一致：“设计费”与“服务费”无付款标准：“乙方根据甲方意见要求，修改完成方案设计阶段最终成果”增加“并经甲方确认后*日内”过后时间应封闭:**后3日内或**后3个工作日内;不能循环定义:小修中修大修(小修是指两个小时能完成);应有衡量标准：“小问题”“重大技术问题”----等合同管理合同管理 合同风险的防范—合同管理（事中）n建立合同管理台帐，注意对履行周期长的合同随时跟进n建立合同跟踪检查制度n建立风险防范及应对机制合同管理合同管理合同风险的防范—合同管理（事后）n建立合同档案管理制度，合同档案（特别是原件）要统一管理，专人管理 n企业应根据自己需要建立完备的合同执行评价制度，指导合同模板内容调整合同管理合同管理影响合约关系和合约范围的因素1、政府或垄断部门的规定或市场习惯2、业主方项目管理的特点、项目本身的特点3、对成本的要求4、对品质的要求5、对责任和效率的要求6、设计图纸和技术要求7、工程进度8、公司所面临的市场情况和市场地位9、承包商的条件和心态合同管理合同管理 合同的更改和解除n变更、解除合同，必需采用书面形式（包括当事人双方的信件、函电、电传等），n因变更、解除合同而使公司利益遭受损失的，除法律允许免负责任的以外，均应承担相应的责任，并在变更、解除合同的协议书中明确规定。n合同转让必须有三方协议；n变更、解除合同，一律依合同流转基本流程办理手续。合同管理合同管理合同管理责任n各部门自行负责本部门合同承办人员承办合同的 资格审查，对多次出现低级错误的合同承办人，应取消其承办合同的资格（合同计算错误、大小写错误等低级问题反映出员工的基本工作态度和基本工作质量）。n越权处理合同事宜、未及时汇报情况和遗失合同有关资料而给公司造成损失的，追究其经济和行政责任；合同管理合同管理谢谢'