浅析项目成本管理在房地产项目中的运用

'浅析项目成本管理在房地产项目中的运用传统上把业务量看作是唯一的成本动因，至少认为它对成本分配起着决定性的制约作用，而把其他因素撇开不论。按照这一成本动因思想，企业的全部成本分为变动成本和固定成本两大类。基于这个认识，形成了诸如量本利分析以及依存于产量的弹性预算等在成本费用管理中的具体应用。这些观点有一定的理论基础，但是，业务量并不是驱动成本的唯一因素。按照库珀和卡普兰的成本动因理论。成本动因可归纳为五类，数量动因、批次动因、产品动因、加工过程动因、工厂动因。从这个观点出发，应在分析有关成本动因的基础上，开辟和寻找成本控制的新途径。比如，按照作业成本法对成本动因的分析，企业成本可划分为有业务量动因驱动的短期变动成本如直接材料、直接人工等和由作业量动因驱动的长期变动成本。基于此种认识，在企业成本管理中可考虑通过实现适度经营规模来有效的控制成本，因为通常较大规模比较小规模更有利于降低单位产品成本。成本的系统管理观念受长期计划经济观念的影响，企业在成本管理中往往只注重生产成本的管理，忽视其他方面的成本分析与研究，这种成本管理观念远远不能适应市场经济环境的要求。在市场经济环境下，企业应能树立成本的系统管理观念。将企业的成本管理工作视为一道系统工程，强调整体与全局，对企业成本管理的对象、内容、方法进行全方位的分析研究。一方面，为使企业产品在市场上具有强大的竞争力，成本 管理就不能再局限于产品的生产过程，而是应该将视野向前延伸到产品的市场需求分析、相关技术的发展态势分析，以及产品的设计：向后延伸到顾客的使用、维修及处置，按照成本全程管理的要求，就会涉及到产品的信息来源成本、技术成本、后勤成本、生产成本、库存成本、销售成本，以及对顾客的维修成本、处置成本等成本范畴。另一方面，随着市场经济的发展，非物质产品日趋商品化。与此相适应，成本管理的内环也应由物质产品成本扩展到非物质产品成本，如人力资源成本、资本成本、服务成本、产权成本、环境成本等。最后，在市场经济条件下，企业管理的重心由企业内部转向外部，由重生产管理转向重经营决策管理，研究分析各种决策成本也就成为企业成本管理的一项至关重要的内容，如相关成本、差量成本、机会成本、编辑成本、付现成本、重置成本、可避免成本、可递延成本、未来成本等等。二、项目成本管理理论的简要回顾成本意识现代成本意识是指企业管理人员对成本管理和控制有足够的重视，不受成本无法再降低的传统思维定式的束缚。充分认识到企业成本降低的潜力是无穷的。以JIT和成本企划为代表的日本成本管理实践不同于西方的一个重要特点是：与其设定合理的目标，不如设定理想的目标。必须指出，这种无穷尽降低成本的思想必须依靠战略构筑、组织措施的配合才能形成现代完整意义上的成本意识。表现为，一是把降低成本的工作从管理部门扩展到供应、生产和设计等各个部门。形成全厂全员式的降低成本格局，形成纵横贯穿企业各部门的组织化成本意识二是将降低 成本从战略布局的高度加以定位，即从选择开发项目种类、规模起就注入成本思考，确立具有长期发展观的战略性成本意识。成本效益成本效益是价值工程思想的一种体现。当代社会，作为企业来说，应当着眼于市场需求，向市场提供质量尽可能高，功能尽可能多的产品和服务，以满足人们提高生活水平的要求。为了实现这一目的，往往要增加一部分成本，企业成本管理的目的应是以尽可能少的成本支出，获得尽可能多的使用价值。从而为赚取利润提供尽可能好的基础。这里，尽可能少的成本支出与降低成本在概念上是有区别的，尽可能少的成本支出不一定有着降低成本的结果。这就是成本效益理论。成本抑减与成本避免又称成本节省，即以一种改造的眼光对现存的企业环境从整体上和微观中都进行细致、深入的考察，力求在工作现场不徒耗无谓的成本和改进工作方式以节约成本将发生的成本支出。成本抑减的结果是树立更新的标准。常用的抑减手段有工作方法的改进、产品设计及品质的改良、价值分析法的运用、配件来源向外采购或自行制造的选择、全面质量控制、最经济采购、现型规划技巧、及时存货管理方法的使用等。系统的说，成本抑减表现为成本维持和成本改善两种执行形式：节约能耗、防止事故、以招标方式采购原材料或设备，属于成本维持的初级形式;现代适时生产系统则将成本维持提高到了新的高度，它以零库存形式节约了几乎全额的库存成本;以扩大生产规模和提高劳动生产率来降低单位产品成本则不同于成本维持。它有着 更为积极的改善态势，当然也只是一种基于传统规模经济学的质朴且粗劣的改善方式：现代的作业成本分析及其相配合的业绩计量与评价方式则是一种更为精密、更为深入的成本改善方法，其成效在欧美实务界有目共睹。全生命周期成本控制在传统成本控制思想指导下形成的各种控制手段如标准成本控制法、预算控制法等固然服务于降低成本的目标。但充其量只是较早期的成本维持，它以达成及维持目前标准为目标。随着成本管理实践的发展，成本改善与成本避免两种形态的成本降低方式应被纳入更广泛的成本控制范畴。以产品全生命周期目标成本为起点的成本控制极具现代特色。通常产品的生命周期是从某种产品与市场的关系来说的，从产品进入市场到退出市场一般经历导人期、成长期、成熟期与衰退期这样一个循环。然而就每件产品形成乃至消亡的历程而言，经历的则是从企划、开发、制造到顾客使用、废弃这样一种循环。所谓生命周期成本是在后一种意义上使用生命周期这一术语的。LCC有狭义与广义两种认识。狭义的LCC是指在企业内部及其相关联方发生的由生产者负担的成本，具体指产品企划、开发、设计、制造、营销与物流等过程中的成本。广义LCC，又称全生命周期成本，则不仅包括上述生产方发生的成本，而且要把消费者购入产品后发生的使用成本、废弃成本等也包括在内。在产品的全生命周期过程中，每个阶段都有其独自的成本特性，不但各阶段成本发生额不尽相 同，而且各阶段能确定的成本额更是有极大的差距，指出了过程阶段与成本特性的关系。三、项目成本管理在房地产项目中的运用设计阶段的成本控制项目设计的优劣不仅直接影响着建设费用的多少和建设工期的长短，而且也影响建设项目的使用价值和投资收益，因而设计阶段对项目投资的影响最大。据统计，在初步设计阶段，影响项目投资的可能性为75%～95%，在扩初设计阶段，对工程造价的影响只占工程总造价的35%～75%，在施工图设计阶段，影响项目投资的可能性为5%～35%。很显然，项目投资控制的关键在于施工前的投资决策和设计阶段。根据以往所开发的项目统计，设计费一般只占建安工程总造价的1%左右，但正是这1%的费用，对工程造价的影响却占75%以上。按价值工程的理论来说，加入设计费的投入可以降低建设项目的成本，即增加10%的设计费可节约5%的总工程造价。工程承发包阶段的造价控制通过建设项目招投标，发包中位可以在众多的投标中位之间选定报价合理、工期较短、信誉良好的承包商。就招投标性质可以分为闭口和不闭口，就形式上来说有施工图招标、工程量招标、费率招标等，不同的情况适合不同的招标方式，不同的招标方式都有其优缺点。因此无论用哪种形式招投标都必须考虑到对今后的工程实施和结算时可能带来的负面影响。对开发商来说知道工程的大概造价越早越好，以使能早点确定预期价格，做到心里有数。要做到这点方法有一种： 是用闭口价格，但这一般只有在施工图纸出齐情况下，才可能实行闭口价，这种方式常以多层住宅居多：一是在采用非闭口价包干的情况下。待施工图出齐之后，可以进行预算审价，既对施工中位的预算进行审核，又实行包干，这样也能较早确定中位造价。因为设计修改和工程变更、签证所涉及的金额般占总造价的比例较小，只须大概估个金额即可。但闭口价同样存在风险，转别是工期较长的项目，各种政策的出台，材料价格的升降都是双方应充分考虑到的，另外对于装修部分因市场价格千变万化，材料型号、式样、生产厂家都往往在施工过程中边落实边施工，难以采用闭口价的形式来确定其总价。施工阶段的成本控制质量控制、工期控制、成本控制是项目监理中位的三大任务。但目前监理公司素质参差不齐，部分工作只是停留在质量控制这个层而上，因而成本控制还是由建设中位决定。因此。若要做好施工阶段的成本控制，就必须做到事前控制。而事前控制最重要的就是加强图纸会审工作。图纸会审，是指在施工之前对图纸技术上的合理性、施工上的可行性、工程造价上的经济性进行审核，将工程变更尽量控制在施工之前。如在某商品房的施工方由于施工之前没有详细地审查施工图纸，使建筑结构出现逆斜梁并未及时更改，既给建设中带来了额外的经济损失，又增加了施工中位的技术难度，同时还降低了房屋使用的舒适度。工程预决算的成本控制在下一步的项目开发中，还需进行建设工程过程的造价进行监控。建设工程过程的造价监控一般是指建设造价咨询等社会中介机 构，接受发包方的委托，运用专业技术知识，自项目立项至竣工结算，为建设单位提供建设项目的过程、方位的造价咨询服务。通过工程造价的监控，确保投资价款的合理使用，最大限度地发挥建设工程的投资效益。开发项目全过程跟踪审计根据项目开发流程和工作特点，可划分为三个阶段，投资决策及设计阶段、项目实施阶段、项目终结阶段。项目投资决策及设计阶段的审计。1.开发项目可行性分析是项目投资前期工作的核心和重点，也是项目决策的重要依据，审计中应对可行性分析报告进行全面的审查，重点关注以下内容：结合企业的战略发展要求分析项目的投资环境、项目定位、市场前景、资金运作、经济效益、社会效益、面临的风险及防范措施等关键复核可研报告中的基础数据、相关参数、经济指标等，确定项目建设在经济上的效益性和经济性。项目实施阶段的审计项目进入实施阶段，审计的思路就是依据项目目标，定期审查项目阶段性目标完成情况，分析项目执行是否偏离目标，针对存在的问题提出改进措施，具体来讲，应围绕以下几方面开展审计工作。1.审查项目目标。项目开发的目标大体分为：销售目标、进度目标、成本控制目标、质量目标、融资目标、费用控制目标。审计中应对项目目标的编制深度、目标的可落实性、可考查性，可行性进行审查，从而形成项目实施过程审计的目标评价体系。 实施有效的评估。分阶段对各项目标完成情况进行评估，审计中应主要集中于分析实际绩效与目标的偏差，分析产生偏差的原因。审计的内容分两个方面：一是量化的目标完成效果，这方面的审查比较客观;二是审查责任人对偏差产生后的应对措施，以及纠正行动方案的合理性，即评估责任人应对变化的能力。3.发现偏差，立刻督促项目管理组织予以纠正。在定期的项目管理审计中，若发现当前的工作可能影响阶段目标的完成，从而影响到项目总体目标，就必须立刻督促项目管理组织提出纠正行动方案。4.对项目目标调整的审查应是项目实施过程中审计的重点。既要允许项目管理组织根据实际情况，在必要的情况下调整工作目标，又要防止项目组夸大客观事实、随意调整项目目标。在审计工作中，要重点把握调整目标的程序性、出现偏差与目标的关联性以及项目责任人员的主观努力性。项目终结阶段的审计项目终结后，要集中审查项目的实际结果和决策目标是否一致、偏差是否合理;对项目的投资决策、实施过程等环节进行事后审查，以全新的角度审计项目的全过程。1.重新审查项目投资决策的科学性，尤其要审查投资决策的预见性。对项目实施中出现的新情况必须认真分析，哪些是应该能够预见的，哪些是无法预见的。重新审查对预见的风险因素采取措施的科学性、合理性。即审查企业的变化管理中的防范风险的能力。 3.重新审查企业的项目管理能力。审查项目责任人在项目实施中职责履行情况，项目完成情况与项目决策目标的偏差，项目绩效指标与房地产行业平均水平的偏差。三、对开发项目关键环节的审计众所周知，开发项目投资构成中，建安投资占的比重很大，在建安环节中，尽管节约投资的可能性已经很小，但浪费投资的可能性却很大。因而要对建安环节进行重点监控。在审计中，侧重把握以下三个方面。工程招投标的审计。应当注重审查工程建设项目在勘察、施工、供货、监理等合作单位的选定时，是否实行了招投标制，是否按照公开、公平、公正的原则进行招投标。审计应重点审查招投标程序的合法性及操作的规范性，审查投标单位资质和条件的有效性，审查招标小组评标办法的合理性，审查工程标底的合理性。通过实施项目招投标的审计，从源头上降低工程造价，提高项目的投资效益。项目合同的审计。建设合同是明确双方当事人权利义务的有效依据，也是确保工程质量、进度、造价的关键文件，因此审计应重点关注项目工程建设是否遵守先订合同，后施工原则，有无无合同施工的现象，合同是否响应招投标文件，合同条款是否齐全严谨，如定额套用、费用计取、材料供应、工期进度等主要条款是否明确等。工程造价控制的审计。应当注重审查工程建设项目工程造价的控制情况，主要包括审查合同的执行情况;现场签证及设计变更等引起的索赔情况;工程的竣工结算和财务竣工决算情况;以及总体造价的控制及构成等。审计中应重点审查工程造价超控的情况，如设计概算 超可行性研究估算、施工图预算超设计概算、工程竣工决算超施工图预算等问题。参考文献李海风译，管理审计职能，北京，清华大学出版社，201X时现、朱恒金，建设项目审计，北京，北京大学出版社，201X内容简介：市场竞争日趋激烈，消费者收入提高，观念转变，消费在升级，由不得你不做品牌。企业要实现可持续发展，就必须走品牌化道路。一篇负面报道就会毁掉一个品牌，而雀巢、可口可乐、宝洁、三菱等出过很大质量问题却未伤及品牌元气论文格式论文范文毕业论文市场竞争日趋激烈，消费者收入提高，观念转变，消费在升级，由不得你不做品牌。企业要实现可持续发展，就必须走品牌化道路。一篇负面报道就会毁掉一个品牌，而雀巢、可口可乐、宝洁、三菱等出过很大质量问题却未伤及品牌元气，这是因为他们打造出一个个性鲜明且能拨动消费者心弦，高知名度、高美誉度、高忠诚度且有美好联想的强势品牌。谈及品牌，常说：品牌是大企业的专用武器、品牌与中小企业无关等等。这种观念需要更新，应该认识到品牌的打造是任何企业生存发展的基石。品牌价值意识品牌是生产者、经营者为了标识其产品，以区别于竞争对手，辨认消费者认识而采用的显著的标记。品牌可以是一个名称，一种记号或数字，一种象征或设计，也可以是上述若干因素的组合。换言之品 牌是用以辨别不同企业，不同产品的文字，图形或文字，图形的有机组合等。在对品牌概念的认识上，许多经营者把品牌看成是一种商标权，是一种与竞争者相区别的标识，却常常忽视了顾客在其中的地位。实际上，品牌首先应该是一个以顾客为中心的概念，没有目标顾客即无需品牌，也就没有品牌。因此，认识品牌必须从目标顾客和经营者两个角度来看。对于目标顾客而言，品牌是一种信息，是认识商品的途径。顾客相信了经营者在品牌宣传中的承诺，便会产生认牌购买行为，久而久之，成为忠实用户。对于经营者而言，只有获得了目标顾客的认同，品牌才具有了鉴别和保护商品的作用，同时也便于自己在广告、推销和促销方面的目标顺利实现。一、当前中小型企业对品牌的看法在这所指的品牌是真正的品牌，品牌内涵体现在两个最主要的方面的结合：知名度+美誉度，产品有知名度的情况下，应该要转化为美誉度，扩大市场对产品的认可和培养忠实用户。任何产品或服务，如果只有知名度而缺乏美誉度的话，注定要在短时间后丧失生存的能力。但是，很多企业为了短期发展的利益，追求迅速膨胀的效果，往往专注于用巨额广告打知名度，而不愿花费金钱与精力培养美誉度。这样做的后果是很危险的，一旦有成熟的企业及品牌加入到市场中来，仅有知名度的企业的市场竞争能力是不堪一击的。我国大城市消费者 已有很强的品牌消费意识，中小城市及农村市场品牌意识也渐渐增强。在这样的背景下，许多中小型企业并非不愿意做品牌，但是很遗憾的是许多曾经为他们服务过的公司让他们疲惫不堪，他们看不到做出来的品牌得到了有效推广和应用，面对高额品牌营销费用，于是，众多的中小型企业选择了少做或者不做品牌营销，在品牌营销的支出上还占不到他们年支出额的1%。他们不愿意去深入进行品牌营销，他们更愿意将做面子工作的钱投入到当前的生产和市场开发中，去做那些让他们感觉更为实际的事。如果做了之后看不到效果，很自然会感觉品牌营销是没有用的，不如放弃不做。但是我们又不得不说这样做确实是错的，因为没有品牌营销的企业，尤其是中小型企业，面对越来越激烈的市场竞争，被商海所淘汰的可能性是相当大的。二、中小企业应有品牌意识中小企业已成为中国经济重要的组成部分，根据统计，中小企业所占比例达90%，并在中国快速发展的经济大潮中扮演着重要的角色，像在广东这样经济大省中，贡献尤其显著。根据数据显示，广东省中小企业的发展速度和发展质量都优于全国中小企业发展的平均水平。在评出的500强中，广东省占了14.77%。然而，目前中国中小企业的品牌影响力普遍较弱，有的中小企业甚至还认为做品牌是大企业的事，自己只是家小企业，只要有市场就行了，做不做品牌无所谓。这些又从另一个方面反映了中国中小企业的发展现状。但是，品牌是企业走向强大的必由之路，雀巢、金利来、百事可乐，还有国内知名的企业如海尔、格力等走向国际市场，与其强大 的品牌营销分不开!这些响亮的品牌已经清晰地告诉了我们，做品牌的必要性。这些今天让中小企业望而却步的世界品牌，实际上，都是从小企业一步一步走过来的。如果中小企业没有品牌意识，从长远来看，将会给企业带来一系列危机：什么赚钱做什么，企业没有一个稳定的赢利模式，这个项目做完，不知道下一个项目在哪里?要做好品牌定位企业要根据自身的实际情况来选择相应的品牌定位策略。下面列举一些品牌定位策略运用。1.品名定位，通过品名突出产品的特别，如脑白金就是一个经典例子。价格定位，把自己的产品价格定位在一个适当的范围或位置上，使产品价格与同类产品相比有竞争实力。3.档次定位，通过档次树立品牌在消费者心中的地位。比如一提到高档次车，就想到奔驰。4.比附定位，攀附名牌，利用名牌影响力，给自己产品定位。如：采用高级俱乐部策略，强调其是俱乐部一员。常见的口号有某某行业的全国10强之一。5.文化定位，可以融入历史文化或企业理念的现代文化。融入历史文化如： 小糊涂仙酒，以历史名人郑板桥难得糊涂溶入其中。融入企业理念的如：海尔星级服务科龙科技创新等。6.情景定位，品牌产品的使用与环境、条件相联系。如：感冒药白加黑就是一个好的例子，品牌宣传词白天服白片不瞌睡，晚上服黑片睡得香。7.概念定位，在消费者心中树立新的消费观念或理念。当初宝洁公司产品在日本推向市场时并不成功，然儿进行新的定位，提出宝宝需要安全、更卫生的尿布新的观念，被育儿家庭广泛接受。8.情感定位，冲击消费者情感而定位，母子之情、父子之情，朋友之情，爱情、家庭温情等都是可以挖掘的题材。浙江纳爱斯集团就是好的例子。此外，对比定位、市场空档定位、功效定位、类别定位、利益定位、自我表现定位等等都是企业可以采用的定位策略注意品牌内涵的建设品牌在宣传其产品功效的时候，应注意品牌价值、文化、个性等更深层次的内涵建设上。像红牛就是即使通过广告宣传其功效性饮料的同时，也注意通过助活动，如助TBBA篮球运动，使青年人与品牌紧密联系，来达到企业蕴涵理念的传播。要积极保护自己的品牌。要培育一只品牌不容易，要保护一只品牌也不容易。企业要积极打击侵权、假冒行为，这是培育品牌不可缺少的一项重要工作，也是维护企业良好品牌形象的重要工作。要更多取得产品通行证来强化品牌。 企业领导应重视各种国际通行的质量体系认证，如ISO9000质量体系认证，此外还要注意ISO14000环保认证及各种专业性、地区性的产品认证。这是企业产品进入国际、国内市场的通行证，也是企业在激烈的市场竞争中制胜的有力武器。总之，企业品牌是企业价值观的体现，是企业对社会的一种承诺，它代表了企业独特的企业文化和企业目的。品牌在企业的营销活动中发挥着重要作用，不但有利于消费者识别产品、保护消费者和企业的利益，而且有利于企业进行广告宣传，扩大事业领域。可以说品牌是企业和产品的象征和代表。企业在创立品牌的过程中，既要树立起对品牌的正确认识，又要真正重视企业的品牌战略工作，只有这样，企业才能保持顽强的生命。参考文献高建华，《品牌之道》，北京.北京高教音像出版社，201X年7月邵春，《品牌策划36计》，北京，中国旅游出版社，201X年3月王明仁，《201X现代成功企业服务高绩效规范化管理与提升品牌服务质量及服务运营案例评析》北京，中国知识出版社，201X年李业，《品牌管理》，广东，广东高等教育出版社，201X年8月艾宝良，《打造消费者喜爱的成功品牌》中国科学文化音像出版社201X年Linux对TCPIP的支持浅析Linux对TCPIP的支持浅析Linux对TCPIP的支持浅析 信息技术论文更新：201X-4-8关键词：英国,项目管理,现状【摘要】项目融资作为大型能源项目国际性融资的一种重要手段正越来越广泛地应用于我国的大型石化项目融资活动中。项目融资按照追索程度不同可分为完全追索权融资（即完全股东担保）、有限追索权融资和无追索权融关键词：成本管理,经济管理,目标新时期企业成本管理探析'