加强房地产项目成本管理的3个有效途径

'　　加强房地产项目成本管理的3个有效途径　　成本是项目施工过程中各种耗费的总和。房地产项目成本管理的内容很广泛，贯穿于项目管理活动的全过程和每个方面，从项目中标签约开始到施工准备、现场施工、直至竣工验收，每个环节都离不开成本管理工作，下面仅从工程项目的成本预测、成本管理、降低成本的有效途径三方面加以说明。　　一、搞好成本预测、确定成本管理目标　　成本预测是成本计划的基础，为编制科学、合理的成本管理目标提供依据。因此，成本预测对提高成本计划的科学性、降低成本和提高经济效益，具有重要的作用。加强成本管理，首先要抓成本预测，成本预测的内容主要是使用科学的方法，结合中标价根据各项目的施工条件、机械设备、人员素质等对项目的成本目标进行预测。　　(一)工、料、费用预测　　1.首先分析工程项目采用的人工费单价，再分析工人的工资水平及社会劳务的市场行情，根据工期及准备投入的人员数量分析该项工程合同价中人工费是否能包住。　　2.材料费占建安费的比重极大，应作为重点予以准确把握，分别对主材、地材、辅材、其它材料费进行逐项分析，重点核定材料的供应地点、购买价、运输方式及装卸费，分析定额中规定的材料规格与实际采用的材料规格的差异。　　3.机械使用费：投标施组中的机械设备的型号，数量一般是采用定额中的施工方法套算出来的，与工地实际施工有一定差异，工作效率也有不同，因此要测算实际将要发生的机使费。同时，还得计算可能发生的机械租赁费及需新购置的机械设备费的摊销费，对主要机械重新核定台班产量定额。　　(二)施工方案引起费用变化的预测 　　工程项目中标后，须结合施工现场的实际情况制定技术上先进可行和经济合理的实施性施工组织设计，结合项目所在地的经济、自然地理条件、施工工艺、设备选择、工期安排的实际情况，比较采用的施工方法与标书编制时的差异，据实做出正确的预测。　　(三)临时设施费的预测　　大型临时设施费的预测应详细地调查，充分地对比论证，从而确定合理的目标值。小型临时设施费内容需根据工期的长短和拟投入的人员、设备的多少来确定规模和标准，按实际发生并参考以往工程施工中包干管理的历史数据确定目标值。　　(四)辅助工程费的预测　　辅助工程量是指工程量清单或设计图纸中没有给定，而又是施工中不可缺少的，需要根据实际情况做好预测。　　(五)成本失控的风险预测　　项目成本目标的风险分析，就是对在本项目中实施可能影响目标实现的因素进行事前分析，通常可以从以下几方面来进行分析：对工程项目技术特征的认识、对业主单位有关情况的分析、对项目组织系统内部的分析、对项目所在地的交通能源的分析、对气候的分析等。　　总之，通过对上述几种主要费用的预测，即可确定工、料、机及间接费的房地产项目成本管理标准，也可确定必须在多长工期内完成该项目，才能完成成本管理费的目标管理。　　二、围绕成本目标，确立成本管理原则　　施工项目成本管理就是在实施过程中对资源的投入，施工过程及成果进行监督，检查和衡量，并采取措施确保项目成本目标的实现。成本管理的对象是工程项目，其主体则是人的成本管理活动，目的是合理使用人力、物力、财力，降低成本，增加效益。　　(一)全面管理原则 　　成本管理涉及到项目组织中的所有部门、班组和员工的工作，并与每一个员工的切身利益有关，因此应充分调动每个部门、班组和每一个员工管理成本、关心成本的积极性，真正树立起全员管理的观念。项目成本的发生涉及到项目的整个周期，从施工准备开始，经施工过程至竣工移交后的保修期结束，树立项目成本形成全过程的房地产项目成本管理念。　　(二)节约原则项目管理者联盟　　节约就是项目施工用人力、物力和财力的节省，是成本管理的基本原则。节约绝对不是消极的限制与监督，而是要积极创造条件，要着眼于成本的事前监督、过程管理，在实施过程中经常检查是否出偏差，并及时优化施工方案，从提高项目的科学管理水平入手来达到节约的目的。　　(三)动态管理原则　　成本管理是在不断变化的环境下进行的管理活动，所以必须坚持动态管理的原则，收集成本发生的实际值，将其与目标值相比较，检查有无偏离，若无偏差，则继续进行，否则要找出具体原因，采取相应措施。　　(四)目标管理原则项目管理论坛　　目标管理是管理活动的基本技术和方法。它是把计划的方针、任务、目标和措施等加以逐一分解落实。在实施目标管理的过程中，目标的设定应切实可行，要落实到部门、班组甚至个人；目标的责任要全面，既要有工作责任，更要有成本责任；做到责、权、利相结合，对责任部门(人)的业绩进行检查和考评，并同其工资、奖金挂钩，做到奖罚分明。　　三、寻找有效途径，实现成本管理目标　　降低项目成本的方法有多种，概括起来可以从技术、经济、合同管理等几个方面采取措施管理。　　(一)采取经济措施管理工程成本　　1.人工费管理 　　人工费占全部工程费用的比例较大，一般都在10%左右，所以要严格管理人工费。要从用工数量管理，有针对性地减少或缩短某些工序的工日消耗量，从而达降低工日消耗，管理工程成本的目的。　　2.材料费的管理　　材料费一般占全部工程成本的65%~75%，直接影响工程成本和经济效益。应主要做好两个方面的工作：　　(1)对材料用量的管理　　要坚持按定额确定材料消耗量，实行限额领料制度；改进施工技术，推广使用降低料耗的各种新技术、新工艺、新材料；对工程进行功能分析，对材料进行性能分析，力求用低价材料代替高价材料，加强周转料管理等。　　(2)对材料价格进行管理　　主要是由采购部门在采购中加以管理。①对市场行情进行调查，在保质保量前提下，货比三家，择优购料：②合理组织运输，就近购料，选用最经济的运输方式，以降低运输成本：③要考虑奖金的时间价值，减少资金占用，合理确定进货批量与批次，尽可能降低材料储备。　　3.机械费的管理　　尽理减少施工中所消耗的机械台班量，通过全理施工组织、机械调配，提高机械设备的利用率和完好率，同时，加强现场设备的维修、保养工作，降低大修、经常性修理等各项费用的开支，避免不正当使用造成机械设备的闲置；加强租赁设备计划的成本管理，充分利用社会闲置机械资源，从不同角度降低机械台班价格。　　(二)采取技术措施管理工程成本　　采取技术措施是在施工阶段充分发挥技术人员的主观能动性，对标书中主要技术方案作必要的技术经济论证，以寻求较为经济可靠的方案，从而降低工程成本，包括采用新材料、新技术、新工艺节约能耗，提高机械化操作等。　　(三)加强合同管理，管理工程成本项目经理圈子 　　合同管理是施工企业管理的重要内容，也是降低工程成本，提高经济效益的有效途径。项目施工合同管理的时间范围应从合同谈判开始，至保修日结束止，尤其加强施工过程中的合同管理，抓好合同管理的攻与守，攻意味着在合同执行期间密切注意我方履行合同的进展效果，以防止被对方索赔。　　(四)加强质量管理，管理返工率　　在施工过程中，要严把工程质量关，始终贯彻公司既定的质量方针，各级质量自检人员定点、定岗、定责、加强施工工序的质量自检和管理工作真正贯彻到整个过程中，采取防范措施，消除质理通病，做到工程一次成型，一次合格，杜绝返工现象的发生，避免造成因不必要的人、财、物等大量的投入而加大工程成本。　　房地产项目成本管理是房地产企业需要重视的项目之一，也是财务总监的工作重点。清华大学“房地产财务总监班”，针对当前国内房地产业发展过程中存在的问题设计教学体系，以建立企业现代科学管理模式为目标，注重综合知识和能力的培养，旨在帮助房地产财务管理总监和房地产经营管理者掌握科学的房地产开发、营销、管理的规律及运作模式，获得最新房地产财务管理经营理论和方法，同时为参加者拓展相互交流、合作的平台，获取更多优势资源，能够在这个充满机遇的朝阳行业中彰显卓越、独占鳌头！'