上海颜蓝镇住宅小区物业项目投标文件

'上海颜蓝镇住宅小区物业服务投标书上海XX物业管理有限公司二0一四年二月目录第一部分：商务文件3一、物业管理处收入预算方案4二、物业管理处收支预算方案分类明细5三、其他费用11四、”文化广场”管理处财务预算说明1215 第二部分：技术文件14第一章：管理服务理念和目标15一、总体管理服务理念和目标15第二章：物业管理机构运作方式15一、管理处组织架构及部门设置15二、管理处运行方式及各部门职责16第三章：管理服务人员配备25一、管理处各岗位员工的任职要求25二、管理处经理要求26三、管理处各部门、各岗位的人员配备数以及各岗位的职责27四、管理处新员工的培训方案及计划34第四章：物业管理用房及相应管理设施的配置35一、管理用房35二、管理设施35第五章：物业管理分项及标准与承诺37第六章物业的维修养护管理、保洁、保安、护绿工作的实施方案40一、对业主、使用人自用部位提供维修服务的措施40二、物业管理区域内公用设施设备的维修措施40三、业主、使用人装饰、装修物业的管理措施60四、保障物业管理区域内环境清洁度的措施63五、绿化（乔灌木草坪及其他附属设施）按季节维护、保养项目和措施71六、物业管理区域内保安24小时执勤、巡视重点部位24小时监控的岗位职描述责74七、物业管理法律法规及常识向住户的宣传设想74八、物业管理档案管理设想80九、其他物业管理措施及承诺82第七章：丰富社区文化、加强业主相互沟通的具体措施8515 第八章：智能化设施的管理与维修方案86第九章：施工噪声控制等与业主密切相关事件的应对措施90第十章：提供《临时管理公约》的建议稿100第十一章：物业管理早期介入服务103一、商业用房在实际运行前的管理措施：108第十二章：本企业在投标项目中的服务特色（总结）108商务文件商务文件一、物业管理处收入预算方案1.管理收费单价1.1投标申请表投标申请表15 项目数据物业收费标准18.00元/月·M2住宅2.0元/月·M2联排别墅3.0元/月·M2商业4.0元/月·M2管理者酬金计提比例7%投标人投标企业名称：上海有限公司投标企业（盖章）1.2物业管理费定价依据1.2.1参照上海市物业服务分等评级收费标准；1.2.2“文化广场”物业支出预算；1.2.3参照开发商竞标公告第二条第4点收费标准的确定。2．物业管理费收入2.1物业管理计费面积地面建筑面积：42176平方米；附属建筑面积：2674平方米。2.2每月物业管理费收入：42176平方米×18元/月·平方米+2674平方米×5.5元/月·平方米=759168元/月+14707元/月=773875元/月全年物业管理费收入：773875元/月×12月=9286500元3、物业管理处收支预算方案及分类明细15 3.1“文化广场”管理处财务收入汇总表项目面积月收入（元）年收入（元）备注2号楼19613平方米353034.004236408.002~4号楼：18.00元/月·M2游船码头餐厅及其他：5.50/月/·M23号楼17877平方米321786.003861432.004号楼4686平方米84348.001012176.00游船码头餐厅及其他2674平方米14707.00176484.00合计44870平方米773875.009286500.00备注：以收缴率100%计算3.2“文化广场”管理处管理费支出预算表序号项目费用每月支出每年支出备注1人工费用（246466元/月）管理人员31900382800见附件1机电人员73660883920保安人员1006521207824保洁人员4025448304815 小计24646629575922管理人员服装费（2000元/月）管理人员服装费2000240003行政办公费（22700元/月）行政办公费227002724004保安物耗（3000元/月）保安物耗3000360005保洁材料费（13964元/月）保洁材料费139641675686垃圾清运费用（8000元/月）垃圾清运费用800096000外包7绿化养护费（4000元/月）绿化养护费400048000外包8设备设施维护费（59810元/月）设备设施维护费598107177209公共能耗费（312408元/月）公共能耗费312408374889610公众责任险（1500元/月）公众责任险15001800011固定资产折旧（4153元/月）固定资产折旧41534983612管理者酬金（54171元/月）管理者酬金（7%）5417165005213法定税金（41015元/月）法定税金（5.3%）41015.00492180.00合计77318792782443.3年度盈亏年度收入9286500元-年度支出9278244元=8256元/年688元/月＊附件1“文化广场”管理处员人工费用明细表岗位名称人数薪金（元/人）各项基金（元/人）月总支出（元）年总支出（元）管理处人工费用（31900元/月）管理处经理1800036001160013920015 管理处经理助理150002250725087000客户服务225001125725087000财务140001800580069600小计5——31900382800机电人员费用（73660元/月）机电机电主管1600027008700104400维修工162800126064960779520小计17——73660883920保安人员费用（100652元/月）保安保安主管140001800580069600保安领班42500112514500174000保安36180043280352964224小计41——1006521207824保洁人员费用（40254元/月）保洁保洁主管130001350435052200保洁22130043238104457248小计23——40254483048合计86——2464662957592“文化广场”管理处员工人工费明细测算说明：⑴以上人员年度工资费用是以12个月为基数计算得出；⑵月工资标准中已经包括该岗位的各类津贴；⑶各项基金计提比例为45%，其中包含公司替员工交纳的“五金”部分、节日加班费等。＊附件2：员工服装及洗烫费用明细表部门人数制服配备内容（人）制服费用洗烫费用物业管理处5西装2套衬衫2件10人×1200元/套×2套÷2年÷10人×30元/套×15 领带1根12月=1000元/月2次月=600元设备主管1监控员4设备部16棉质工作服2套电工鞋1双16人×300元/套×2套÷2年÷12月=400元/月自行解决合计26—1400元/月600/月注：⑴制服每二年更换一次，每人每次发放2套计；⑵制服的洗烫按每人每月二次计，（仅限行政管理人员及客户服务部、保安部员工）＊附件3“文化广场”管理处行政办公费用明细表序号项目月度费用（元）年度费用（元）备注1固定电话费60072002办公用品900108003复印机维修费20024004法律事务及公共关系费用3000360005资料印刷费50060006节日布置费5000600007交通运输费用250030000对外联系8其他不可预见费用100001200009合计22700272400＊附件4、清洁耗材表序号名称单位单价数量费用(元/月)备注1消毒型多功能清洁剂箱250.002500.00　2空气清香剂瓶30.0010300.00　3不锈钢保养清洁剂箱250.000.5125.00　4玻璃清洁剂箱200.001.00200.00　5静电除尘剂箱500.000.50250.00　6碱性清洁剂(脱油剂)箱250.000.50125.00　7马桶清洁剂(除渍剂)箱200.000.50100.00　8洗手液瓶26.0030.780.00　15 9地板蜡箱400.001.400.00　10去蜡水箱250.001.250.00　11消毒剂瓶30.0012.360.00　12喷洁蜡箱400.000.25100.00　13卷纸卷1.007320.007320.00共计20层,每层男女洗手间蹲位以6个计,每天2卷；30.5天/月计14垃圾袋只0.4539041756.0020层,每层楼梯6个垃圾筒,加公共区域以8个计,每天1次，30.5天/月计15小垃圾袋只0.087320585.0020层,每层男女洗手间蹲位以6个计,每天更换2次；30.5天/月计16百洁布块15.0025.00375.00　17拖把头个2.5025.0062.50　18抹布块2.50150.00375.00　总计13963.50　＊附件5设备设施维护费用项目费用每月支出每年支出备注1房屋设备运行费（7500元/月）消防/给水管网83310000配套设施（含公共设施）333340000房屋建筑外立面维护250030000道路养护83310000小计7500900002公共设备设施检测费（5400元/月）15 高配间电试400048000房屋避雷检测100012000高压设备电试费400048000小计5400648003电梯系统（16台）（10587元/月）电梯年检及限速器检测费98711840电梯设备维保费9600115200小计105871270404弱电系统（7550元/月）消防报警系统维保费233328000消防系统设备维修配件费2172600保安监控系统维保费500060000小计7550906005空调系统（22273元/月）中央空调机组维保费13000156000空调箱维保费（40个）500060000风机盘管（641个）427351280小计222732672806外墙清洗（6500元/月）外墙清洗650078000小计650078000小计59810717720三、其他费用1、物业前期介入及各阶段物业服务费模式按照物业管理前期介入时间，按直接成本计算，物业公司不收取管理酬金1.1前期物业管理早期介入期筹备人员费用表序号项目费用每月支出每年支出备注1人工费用（30450元/月）15 项目经理11600包含“五金“结构工程师9425设备工程师9425小计304502税金5.3%（1614元/月）税金16143合计320641.2物业服务介入后期管理（包括中标及招商阶段）物业服务费模式1.2.1按照物业公司直接发生的人工费用，，物业管理企业只收取人工费用、不可预见费、管理佣金；开发商支付其他运行费用。1.2.2物业按空房管理费用收取，2、前期物业空房管理费（中标及招商阶段公共能耗及设备运行费）序号租赁率%开发商予以物业补贴金额/元/月备注1060%46177621050%38481332040%32306443030%23088854020%16153265010%7696376000说明：费用按照18元/㎡/月为计算基数。面积按照42757㎡计算3、开荒费用开荒标准按照开发商要求执行，其中人工费用由物业承担。发生开荒材料费用由开发商负责。开荒费用参考价格2.50元/㎡，42176×2.50=105440元其中人工费用约84352元；材料费用约21088元。3、前期物业管理招商阶段费用序号项目费用每月支出每年支出备注15 1人工费用（179109元/月）管理人员（3人）31900382800见附件1机电人员（10人）73660883920保安人员（33人）1006521207824保洁人员（15人）40254483048小计（61人）17910921493082管理人员服装费（2000元/月）管理人员服装费2000240003行政办公费（13620元/月）行政办公费136201634404保安物耗（1800元/月）保安物耗1800216005保洁材料费（2500元/月）保洁材料费2500300006垃圾清运费用（4000元/月）垃圾清运费用4000480007绿化养护费（4000元/月）绿化养护费40004800010公众责任险（1500元/月）公众责任险15001800011固定资产折旧（4153元/月）固定资产折旧41534983612管理者酬金（32503元/月）管理者酬金（7%）3250339003613法定税金（41015元/月）法定税金（5.3%）12995.00155940.00合计25818030981601、开办费开办费及固定资产费用由我物业公司承担。序号项目数量单价金额备注工程维修工具及设备　　20,280.00　15 1铝合金扶梯4300.001,200.00　2数字万用表3350.001,050.00　3兆欧表1250.00250.004钳形表2200.00400.00　5组合套筒工具2200.00400.00　常用工具一批6手枪钻3500.001,500.00　7应急照明灯4220.00880.00　8管道疏通机21,000.002,000.00含保洁/工程使用9其他工具12,000.002,000.00　10仓库货架61,000.006,000.00　11拖线盘3200.00600.00　12工具柜41,000.004,000.00　保洁用品　　14,050.00　13刮窗器8300.002,400.00　14尘推8400.003200.0015拖线盘2200.00800.0016铝合金扶梯3750.002,250.0017普通吸尘器31800.005,400.00保安用品　　50,900.00　18耳麦对讲机331,500.0049,500.00　19警棍4250.001,000.00　20充电电筒4100.00400.00　办公设备　　74,200.00　21办公桌椅12500.006,000.00　22员工更衣箱13900.0011,700.00　23塑封机1500.00500.00　24考勤钟11,500.001,500.00　25验钞机2300.00600.00　26微波炉2800.00800.00　40027打印机3500.001,500.00　28文件柜121,200.0014,400.00　29电话机6200.001,200.00　30办公用品11,000.001,000.00　31前期印刷费15,000.005,000.00用户手册、宣传资料等37办公用房装修130,000.0030,000.00　　　　总计159,430.00　2、固定资产清单序号项目数量单价金额15 1电锤21500.003000.002擦地机16000.006000.003高速抛光机18000.008000.004干湿二用吸水机17000.007000.005电动升降机（10米）180000.0080000.006电脑54000.0020000.007复印机112000.0012000.008保险柜12500.002500.009简易自动扶梯清洁机13,000.003,000.0010高压水枪16,000.006,000.0011传真机12,000.002,000.00　合计149,500.00三年折旧4152.77四.“文化广场”管理处财务预算说明1)根据业主方提供的物业委托内容，我们对整个项目商业占比较大比重的状况，本着节约与保障并重的原则作出物业费测算。。2)“文化广场”管理处商业、娱乐用房占比较大比重，客流量大、营业时间长，导至空调、照明设备运行费用明显增加，公用部位电梯和喷泉全天候不间断运行，将使公共能耗费用大大的增加，公共能耗费用是成本支出的重要部分，占较大比例。3)物业收费严格按照国家物业管理条例和上海市物业管理条例执行，如有违反物业相关条例，按照物业行业相关规定处理。4)1号楼地下车库费用未计入物业费用。5)由于“文化广场”的招商定位未确定，本标书中人员配置及运行费用仅作参考，具体按照实际情况调整。6)开办费与固定资产费用由我物业公司投入。15 技术文件技术文件第一章管理服务理念、目标1.总体物业管理服务理念：以人为本针对绿地太仓新城的显赫、尊荣的设计理念和建筑特点，时刻维护和保障业主的利益，制作可行性的经营策划，努力营造繁荣、先进的商业气氛，提高商务区的商务价值，坚持服务以人为本，追求“更加优秀”15 之立意及物业特点，结合物业管理各个要素，我们确定“以人为本”管理服务理念，以“星级物管、科技物管、人文物管、品质物管”的四项特色服务。虽然进驻“文化广场”客户行业范围也比较广泛，从业人员对物业管理的需求也会多种多样，服务需求的多样性和复杂性要远胜于单一商务办公类型的物业管理。如何适应各类不同来宾的需求，提供尽可能多的服务，是本案物业管理工作的一个重要课题。1.1价值观念：以安全为重“安全乃企业立身之本”，综合商务楼的运行管理，应当保障完善的安全保障体系和安全管理网络，任何管理工作上的疏漏都可能造成巨大的损失，要求“文化广场”的物业管理具有高度的计划性以及严格的安全管理工作。1.2服务标准：以效率为先高效率的管理不仅仅体现于节约时间方面，更是体现于有效的组织结构、明确的管理制度、良好的团队精神、先进的预测技术和敏锐的反馈系统等，它是一种深层次的管理手段。1.3发展观念：以科技为动力“文化广场”装备各种现代化的设施设备，先进的中央空调系统、保安监控系统、通信信息系统以及智能化控制系统等，物业管理本身不能投入，关键在于能否正确地掌握并使用管理搞好这些设施设备，这既是确保“文化广场”内用户正常工作的关键，也是物业管理工作的关键。15上海XX物业有限公司上海颜蓝新城投标文件1.4项目总体定位“文化广场”物业管理的总体定位：u客户的任何需求，将作为我们一切工作的出发点，并争取满足并超越的期望；u“文化广场”将作为上海未来物业管理的标志性项目，在各项资源的投入方面将不遗余力；u“文化广场”116 上海XX物业有限公司上海颜蓝新城投标文件的物业管理将定位在星级宾馆的服务标准，日常的管理与服务将充分体现上海市一流服务水平，为企业形象的树立竭尽全力！2.物业管理目标u二年内通过上海市“物业管理优秀大厦”管理目标；u入住客户顾客满意度指标（CST）达到95%以上；u力争安全责任事故及火灾发生率为0；u“文化广场”物业成为高桥区域时尚地标。u“文化广场”物业保值增值。2.1管理目标确立的依据u行业性质：以全心全意为入驻“文化广场”各单位服务，服务的内容要符合业者的需求，服务的方式要适应他们的心理，真正做到“零干扰”、“无抱怨”。u星级管理：管理方式和服务水准“以星级宾馆”作为参照，把星级宾馆的服务标准、管理方式引进”文化广场”，管理上实行规范化、科学化，在服务上实行“客有所呼，我有所应，客有所需，我有所为”，达到科学管理和优质服务的高度统一，把服务不断推向“星级化”。u超前服务：通过日常与业主和客户的沟通，理解他们的潜在需要，想客户之所想，积极拓展服务领域，实现超前服务。以人性化、个性化、情感化、理性化服务，体现“亲人式”服务的效果。u领先水平：通过我们的努力，打造“文化广场”物业管理的品牌，达到“上海物业管理优秀大厦”的水平。第一章物业管理机构运作方式一、管理处组织架构部门设置管理处共分六个职能部门，各部门围绕着客户服务开展物业服务工作，以客户满意为物业管理的宗旨。“文化广场”组织架构116 上海XX物业有限公司上海颜蓝新城投标文件上海XX物业有限公司“文化广场”管理处经理经理1人、助理1人保洁领班1人客户部主管1人工程主管1人保安主管1人客服员人员1人行政主管兼财务1人保安人员40人领班4人内保4人巡逻8人地面岗8人监控4人车管员12人保洁员22人内保洁20人环境2人维修人员16人电梯保养（专业公司）绿化养护（专业公司）“文化广场”管理处执行公司领导下的管理处经理责任制，这是一种直线制的领导形式。由于管理处的编制精干、职责明确，所以日常工作由经理直接对各部门人员领导即指挥，便于经理全面掌握日常工作及人员状况，减小失控。各项工作的安排及临时任务的下达，均由经理直接安排，各主管下属人员直接向其负责，各主管及各职位专业人员直接向管理处经理负责。一、管理处运作方式及各部门职责1.运作机制与保障1.1.目标管理体系在“文化广场”的物业管理上，建立目标管理体系，即由管理处全体员工参与目标的制订，在工作中实行自我控制，并努力完成工作目标。u制订出各部门直至每个员工的目标，形成以总目标指导分目标、分目标保证总目标的一个目标链。u强调自我控制，通过对动机的控制达到对行为的控制。u注重工作成效116 上海XX物业有限公司上海颜蓝新城投标文件目标计划分目标计划实施体系反馈和检查资源使用、控制体系横道图成本控制总目标分解u有完善的目标考核体系。管理目标监督机制和自我约束机制图业主或物业使用人物业管理公司行业行政主观部门“文化广场”物业处理处规章制度内部员工监督约束116上海XX物业有限公司上海颜蓝新城投标文件目标责任人分解图116 上海XX物业有限公司上海颜蓝新城投标文件管理处部门班组管理员总目标保证措施部门目标保证措施班组目标保证措施个人目标保证措施信息反馈和处理机制图服务员保安员保洁员维修工业主用户上级指令执行结果信息接收监控、跟踪分析整理发布命令执行命令（相关人员）116上海XX物业有限公司上海颜蓝新城投标文件管理处运作工作流程图116 上海XX物业有限公司上海颜蓝新城投标文件拟制管理方案队伍组织培训各种资料准备与协作单位建立关系物业接受与接管住户办理入住手续搬迁入住建立各类档案日常管理和培训行政服务设备管理清洁绿化保安消防订立规章制度u严格按照ISO9001；2000质量保证体系运行。u每年一次第三方顾客满意度调查。u不定期顾客意见征询，并及时将反馈意见落实。u在内部管理上，每周召开管理处例会和部门例会。u每日及时完成当日工作，发现问题及时反馈。1.2监督检查体系1.2.1网络化的物业管理监控手段116上海XX物业有限公司上海颜蓝新城投标文件公司十分注重管理手段的现代化和科学化，引进“网络”116 上海XX物业有限公司上海颜蓝新城投标文件技术，开发物业管理软件，建立远程实时质量监控网络，不仅使物业管理质量达到了标准化、规范化，而且达到了预算管理和计划管理。做到了管理、服务责任到人，同时实现了远程服务质量实时监督，通过“网络”随时可以检查公司任何管理点的服务质量、计划工作完成情况和设备运行状况，有效地保证了服务质量的稳定和提高。1.2.2检查、监督、评估体系我们认为“文化广场”的各项物业管理制度、规范及流程只是作好日常管理服务工作的基础，要使工作的开展达到标准及要求，必须建立有效的监控体系，因此我们将采用“文化广场”管理处自查、公司监督及业主评估的完整体系来确保管理服务工作的品质和水准，主要手段包括：管理处每日常规例行检查管理处每月二次夜间巡查管理处每月一次全面自查每年一次第三方客户满意度评估公司季度管理服务工作评定检查接受业主的质量管理综合考评接受第三方年度ISO9001质量管理体系认证审核参加行业评估及政府部门测评1.3质量管理体系公司按ISO9001：2000质量管理体系的要求建立、实施、维持文件的质量管理体系，并持续改善其有效性。公司建立的质量管理手册及文件化的程序是为了：确定质量管理所需的过程及其顺序和相互关系，编制相应的程序文件并是其应用于整个公司的相关领域；对过程的操作和控制所需的准则和方法做出规定，以确定其有效；确保能够获得支持这些过程的操作和监控、测量和分析；确保达到所计划的持续改进这些过程所需的措施能够长期有效实施；当某一能够影响产品符合要求过程委托外包时，对这过程进行控制。116上海XX物业有限公司上海颜蓝新城投标文件1.4管理报告制度每年度我们将向业主提交《年度管理报告》。主要内容包括：公共区域管理状况分析；116 上海XX物业有限公司上海颜蓝新城投标文件保安、清洁管理状况分析；突发事件专项分析；保险及各项外包合同/协议执行状况分析；工程专项/维修及保养状况分析；用户满意度状况分析；用户及宾客投诉记录汇总分析；员工培训计划及实施情况分析；上季度/年度计划完成情况及下季度/年度计划安排；1.5绩效考评体系我们已经建立了以管理品质提升为导向，以客户满意度提高为判断依据，以持续改进、创新服务为最终目的的绩效考评体系。1.5.1每季度将由我们绩效考评小组以部门《岗位目标责任书》、《职位说明书》、《年度财务预算执行文件》、《年度经济指标考核责任书》、《年度经济指标确认书》、部门《年度安全责任书》和《资产使用管理责任书》及我们组织的现场评定检查为主要依据，对管理处经理实施考评。2.各部门职责◆管理处经理：1、全面负责管辖“文化广场”物业管理的各项工作，履行计划、组织、监督、协调职责；2、制定及修订有关“文化广场”物业管理各项规章及制度，审批管理处人员编制；3、审核财务预算，视经济能力改善“文化广场”的物业管理水平（如提高员工素质、完善物业设施、装饰装修等）；4、执行公司的有关规定及管理目标，并按需要传达至各级并督促执行情况；5、与“文化广场”的有关部门和当地派出所、物业管理主管部门保持良好关系；6、定期向业主、公司汇报“文化广场”物业管理状况，并提出积极的建议；7、每季度汇编并提交管理报告，总结并计划各项管理工作；8、组织开展员工培训工作，严格监督并控制员工工作质量，决定人员任免；9、年终年终对全体员工进行绩效考核，总结年度工作并安排来年工作计划10、负责处理特别事宜，如重大突发事件、重大投诉等；11、定时或不定时巡视管理区域，一监督各项管理工作的质量；116 上海XX物业有限公司上海颜蓝新城投标文件12、关心员工满意度，调动员工工作积极性；13、完成上级交办的其他工作任务。◆行政客户服务部：1、负责贯彻物业处经理会议精神，并检查督促落实，做好统筹协调；2、组织抓好物业处年度工作计划、工作总结及各个阶段的材料的撰写工作，管好文秘工作，审核所有以物业处名义印发的文件、报告等；3、负责按照ISO9001：2000标准的要求检查各部的质量体系的执行情况；4、负责物业处各类会议的组织、落实；5、热情做好客户来信、来电、来访接待工作，并根据行业规范标准限期保质、保量完成投诉事件及保修项目的核收与转发工作，对维修质量进行定期回访。6、掌握“文化广场”管理的有关知识，树立为客户服务的指导思想；7、负责复印机、打印机、电脑、传真机等办公设备的使用及管理；8、负责各类钥匙的收发，做到收到钥匙有记录、发出钥匙有签收；9、负责办理进场装修手续、对违章装修客户做好违章记录；10、熟悉“文化广场”各项收费计算标准，负责“文化广场”管理费的催缴工作，建立管理费收缴台帐，完成公司下达的收缴指标。11、热情接待与定期走访客户，把客户意见及时向管理处经理汇报，协调相邻的客户使用纠纷。12、负责客户委托的其他事项，并做好相应记录；13、负责对客户的投诉做好记录，及时处理并做详细记录；14、负责办理客户入住手续，建立一户一袋，及时做好客户档案变更工作，并做好借阅记录。15、对分管部门负责人进行每月一次工作考核。16、积极配合当地政府部门、搞好“文化广场”各项工作。17、管理处住户资料不得向外随意泄漏，除国家政、法部门因工作需要，在出示单位介绍信及本人有效证件，经管理处领导同意后方可查阅。◆保安部职责：1、在管理处经理的领导下，侧重负责“文化广场”安全防范工作，包括防火、防盗、防台、防汛及停车管理等。同时，还应做好部分服务工作。2、设立保安监控岗，确保安全监控和消防报警系统全天候运行，对“文化广场”116 上海XX物业有限公司上海颜蓝新城投标文件的安全状况实行24小时监控。3、巡逻岗应定时对“文化广场”公共部位进行巡逻，检查各部位安全状况，杜绝事故隐患。4、门卫应维持大门的正常秩序，阻止无关人员擅自进入“文化广场”或在大门口长时间滞留。应为进出“文化广场”的客户搬运行李及指点方向。5、停车场（库）管理岗要指挥车辆有序进出或停放，保持道路畅通，保证停放车辆的安全，维护停车场（库）内各种设施（如消防器材、照明、标识等）的完整、完好。6、消防员应按照消防安全管理制度检查“文化广场”防火安全情况及有关设施设备的完好率；严格执行动火安全监理制度；做好防火安全和消防的宣传教育工作，定期进行消防培训和火灾应急预案演习。配合客户做好装修管理工作。◆工程部职责2.3.1负责和制定“文化广场”各类装修和装修管理规定，指导业务装修活动。负责辖区内装修户申请的有关事项，负责审批有关准修申请表。2.3.2每日至少巡视四次辖区内的全部装修户。做好每户巡视的记录。按有关规定对违章装修户进行恰当的处理。2.3.3做好“文化广场”房屋、设施、设备的养护计划，对“文化广场”的房屋、水、电和公共设施设备进行维修和养护，并向客户提供维修服务。2.3.4熟悉“文化广场”各类房屋的分布状况、房屋内外结构、附属设备、各水、电、气、消防系统的管线走向、分布状况以及管线主控制位置，以及设备的性能和使用状况。2.3.5经常巡视“文化广场”，掌握公用设施的运行和完好状况，如发现有损坏、隐患或其他不正常的情况，应及时组织人员抢修，确保公共设施完好、设备运转正常。◆保洁保绿部职责1、保质保量完成每日安排的例行工作；2、熟练掌握清洁设备及清洁剂的使用，提高清洁水准及效率；3、在工作中发现公共设施有损坏情况，应及时报修；4、协助处理突发事件，并及时向上级汇报；5、遇有客户投诉，应及时向上级汇报；116 上海XX物业有限公司上海颜蓝新城投标文件6、不得向客户提供私人服务及索取报酬；7、提高自身工作知识及技巧，以达更佳效果；8、遵守上级指示，无异议地执行一切合理的工作。工程部主管：1、制定本部门各项制度，保证设备设施运转良好，为客户提供舒适的生活和工作环境；2、制定工程年度预算计划与大修和设备安装的计划；3、预计、估测、控制人力、材料和设备设施的成本。积极采取各种有效措施，制定节能计划，并负责组织和督导各部门落实，努力降低维修及能耗费用；4、制定工程部的年度及月度工作计划，安排本部门员工的工作；5、组织开展部门员工培训，培训员工良好的职业道德、娴熟的工作技能和亲切的服务态度；6、处理下属各岗位在安装、维修及保养等工作中出现的各种问题，若遇重大疑难问题，应立即赶到现场处理，尽可能减少对客户的影响；7、安排人力保证客户报修服务，协助处理客户投诉事宜；8、主持召开部门的工作例会，检查、签收各岗位工作日记，保证工程部各项工作运作正常；9、负责每月检查工程材料库存及零配件的消耗情况，若发现短缺，应及时提出购买申请；10、定期向经理汇报工程状况，并提出合理化建议；11、做好安全生产及劳动保护工作，监督控制部门员工的工作质量，就人员聘免提供建议；12、年终对部门员工进行绩效考核，总结年度工作、并安排来年工作计划；完成上级指派、下达的其他工作任务。保安部主管：1、制定本部门治安消防管理方案及各项制度，编制相应的实施计划并监督执行；，保证“文化广场”安全，为客户提供安全、舒适的生活和工作环境；2、制定保安部的年度及月度工作计划，安排本部门员工的工作；3、负责日常治安保卫工作的安排、执行、培训，完整各类记录；4、安排人力保证保安服务，协助处理各类突发事件和客户投诉事宜；116 上海XX物业有限公司上海颜蓝新城投标文件5、主持召开部门的工作例会，检查、签收各岗位工作日记，保证保安部各项工作运作正常；6、定期向经理汇报保安状况，并提出合理化建议；7、做好安全生产及劳动保护工作，监督控制部门员工的工作质量，就人员聘免提供建议；8、年终对部门员工进行绩效考核，总结年度工作、并安排来年工作计划；9、完成上级指派、下达的其他工作任务。保洁保绿部主管：1、制定本部门保洁、保绿管理方案及各项制度，编制相应的实施计划并监督执行；保证“文化广场”清洁美观，为客户提供美观、舒适的生活和工作环境；2、制定保洁部的年度及月度工作计划，安排本部门员工的工作；3、负责日常保洁保绿工作的安排、执行、培训，完整各类记录；4、安排人力保证保洁服务，协助处理各类突发事件和客户投诉事宜；5、主持召开部门的工作例会，检查、签收各岗位工作日记，保证保洁部各项工作运作正常；6、定期向经理汇报保洁状况，并提出合理化建议；7、做好安全生产及劳动保护工作，监督控制部门员工的工作质量，就人员聘免提供建议；8、年终对部门员工进行绩效考核，总结年度工作、并安排来年工作计划；9、完成上级指派、下达的其他工作任务。第三章管理服务人员配备116 上海XX物业有限公司上海颜蓝新城投标文件一、管理处各岗位员工的任职要求岗位学历年龄身体条件素质条件技能条件其他条件管理员（文员）大专以上45岁以下身体健康，无慢性疾病作风正派无刑事及劣迹记录持有相关等级证书有二年物业管理岗位经验服务员中专以上30岁以下男1.75以上，女1.65以上，身体健康，无慢性疾病作风正派无刑事及劣迹记录持有健康证半年以上会务礼仪服务工作经验电工高中以上45岁以下视力良好，身体健康，无慢性疾病作风正派无刑事及劣迹记录中级技术等级以上，持有电工操作证三年以上物业管理设备维修经验空调给排水高中以上45岁以下视力良好，身体健康，无慢性疾病作风正派无刑事及劣迹记录中级技术等级以上三年以上物业管理设备维修经验电梯维修工高中以上45岁以下视力良好，身体健康，无慢性疾病作风正派无刑事及劣迹记录持有电梯上岗操作证三年以上电梯设备维修经验泥、木、漆、管钳工初中以上45岁以下视力良好，身体健康，无慢性疾病作风正派无刑事及劣迹记录持有相关上岗证书三年以上物业管理维修经验保安员高中以上45岁以下视力良好，身高1.70以上，身体健康，无慢性疾病，有从军经历者优先作风正派无刑事及劣迹记录，无不良嗜好消、监控人员需懂电脑操作，持主管部门颁发的消防设施操作证保洁员勤杂工初中以上45岁以下视力良好，动作敏捷，身体健康，无慢性疾病作风正派无刑事及劣迹记录二、管理处经理要求：思想品德：认真遵守国家的法律、法规；遵守职业道德，认真做好各项工作，有较强的事业心，克己奉公；待客热情礼貌，能与同事和客户友好相处，热心助人；保守公司秘密。1、知识水平：熟悉房地产、物业管理和国家有关法律法规，通过政府主管部门的岗位培训；了解公司的质量方针和目标，并善于将其分解为本部门的质量目标；熟悉本管理处各岗位的服务规范、服务提供规范和质量控制规范，能在实践中认真贯彻执行；熟悉物业建设规划及管理知识。116 上海XX物业有限公司上海颜蓝新城投标文件1、政策法规知识：熟悉国家物业管理的有关法律法规要求；熟悉《劳动法》、《合同法》等相关法律法规；2、相关知识：公关知识，具有很强的语言表达能力和文字组织能力；计算机知识，熟练使用办公软件；掌握基本的财务知识；有一定的行政人事工作经验，能进行档案管理；3、工作能力：分析、判断能力：根据物业公司总的方针、目标制定本管理处目标，并对客户和住户的现实和潜在要求进行分析、判断，作出正确的决策并实施。开拓创新的能力：根据客户和住户需求的不断变化，及时开发新的物业服务项目，提出有利于公司发展的新建议，积极为公司增加效益作出贡献。组织协调能力：有效地组织协调和调动部门内部和外部员工的积极性，实现优质高效的物业管理；有效地处理客户和住户的意见，达到客户和住户满意。语言文字表达能力：能编制部门各类管理制度、规范、专题报告和工作总结，善于与客户和住户进行交流、沟通，得到客户和住户的信任和理解；熟悉物业管理计算机网络的应用。4、学历、经历、培训与健康：学历：具备大专以上学历，中级以上职称；经历：从事过较长时间的行政管理工作，并有成功管理的经验；.培训：经过政府主管部门培训合格，持证上岗；身体：健康，精力充沛。一、管理处各部门、各岗位的人员配备数以及各岗位的职责116 上海XX物业有限公司上海颜蓝新城投标文件1、各部门各岗位人员配置计划1.1前期（中标-招商）部门岗位人数主要工作范围管理处经理1负责“文化广场”的全面物业管理工作经理助理（兼行政主管）1协助“文化广场”的全面物业管理工作，主管与业主及对外的联系、协调人事及其他行政事务客户服务部（1人）财务1负责管理处财务工作客户服务（兼）1负责文件起草、打印、客户档案管理、内勤工程部（9人）工程主管1协助管理处经理负责工程部工作（弱电工程师）BA/配电值班4BA室和配电室值班并接受夜间业主委托维修日常维修4“文化广场”设备的操作和日常维修（强电含电梯、弱电、空调锅炉、给排水、三项工（泥、木、油漆、钳工等）保安部（25人）保安主管（兼消防专管员）1协助管理处经理工作，负责保安全面工作，管理”文化广场”各类与安全、消防相关事宜保安领班4每班各一人，负责本班组的业务工作（不脱产）中控室424小时值班，四班二运转门岗4负责门岗的保安巡逻4车管8车辆管理、安全检查、夜间巡逻等，包括机动人员保洁部（13人）保洁主管1协助管理处经理工作，负责清洁部全面工作专项保洁4负责定期保洁及轮休顶班楼面保洁工6大楼公共区域空置楼面的保洁工作，包括A区和裙房外环境2外围环境的保洁合计501.2招商阶段部门岗位人数主要工作范围管理处经理1负责“文化广场”的全面物业管理工作经理助理（兼行政主管）1协助“文化广场”的全面物业管理工作，主管与业主及对外的联系、协调人事及其他行政事务行政服务部（2人）财务1负责管理处财务工作客户服务1负责文件起草、打印、客户档案管理、内勤工程部（10人）工程主管1协助管理处经理负责工程部工作（弱电工程师）BA/配电值班4BA室和配电室值班并接受夜间业主委托维修日常维修4“文化广场”设备的操作和日常维修（强电含电梯、弱电、空调锅炉、给排水、三项工（泥、木、油漆、钳工等）保安部（33人）保安主管（兼消防专管员）1协助管理处经理工作，负责保安全面工作，管理”文化广场”各类与安全、消防相关事宜保安领班4每班各一人，负责本班组的业务工作（不脱产）116 上海XX物业有限公司上海颜蓝新城投标文件中控室424小时值班，四班二运转门岗8负责门岗的保安巡逻8车管8车辆管理、安全检查、夜间巡逻等，包括机动人员保洁部（15人）保洁主管1协助管理处经理工作，负责清洁部全面工作专项保洁4负责定期保洁及轮休顶班楼面保洁工8大楼公共区域空置楼面的保洁工作，包括A区和裙房外环境2外围环境的保洁合计621.2正式营运阶段部门岗位人数主要工作范围管理处经理1负责“文化广场”的全面物业管理工作经理助理（兼行政主管）1协助“文化广场”的全面物业管理工作，主管与业主及对外的联系、协调人事及其他行政事务行政服务部（3人）财务1负责管理处财务工作客户服务2负责文件起草、打印、客户档案管理、内勤工程部（17人）工程主管1协助管理处经理负责工程部工作（弱电工程师）BA/配电值班8BA室和配电室值班并接受夜间业主委托维修日常维修8“文化广场”设备的操作和日常维修（强电含电梯、弱电、空调锅炉、给排水、三项工（泥、木、油漆、钳工等）保安部（41人）保安主管（兼消防专管员）1协助管理处经理工作，负责保安全面工作，管理“文化广场”各类与安全、消防相关事宜保安领班4每班各一人，负责本班组的业务工作（不脱产）中控室424小时值班，四班二运转门岗16负责门岗的保安巡逻8车管8车辆管理、安全检查、夜间巡逻等，包括机动人员保洁部（23人）保洁主管1协助管理处经理工作，负责清洁部全面工作专项保洁4负责定期保洁及轮休顶班楼面保洁工12大楼公共区域楼面的保洁工作，包括A区和裙房外环境2外围环境的保洁合计86备注：由于“文化广场”的招商定位未确定、管理处各部门、各岗位的人员配备数作参考，具体可以按照实际情况调整。2、各岗位的职责：◇工程部主管：1.116 上海XX物业有限公司上海颜蓝新城投标文件制定本部门各项制度，保证设备设施运转良好，为客户提供舒适的生活和工作环境；2.制定工程年度预算计划与大修和设备安装的计划；3.预计、估测、控制人力、材料和设备设施的成本。积极采取各种有效措施，制定节能计划，并负责组织和督导各部门落实，努力降低维修及能耗费用；4.制定工程部的年度及月度工作计划，安排本部门员工的工作；5.组织开展部门员工培训，培训员工良好的职业道德、娴熟的工作技能和亲切的服务态度；6.处理下属各岗位在安装、维修及保养等工作中出现的各种问题，若遇重大疑难问题，应立即赶到现场处理，尽可能减少对客户的影响；7.安排人力保证客户报修服务，协助处理客户投诉事宜；8.主持召开部门的工作例会，检查、签收各岗位工作日记，保证工程部各项工作运作正常；9.负责每月检查工程材料库存及零配件的消耗情况，若发现短缺，应及时提出购买申请；10.定期向经理汇报工程状况，并提出合理化建议；11.做好安全生产及劳动保护工作，监督控制部门员工的工作质量，就人员聘免提供建议；12.年终对部门员工进行绩效考核，总结年度工作、并安排来年工作计划；完成上级指派、下达的其他工作任务。◇保安部主管：1、制定本部门治安消防管理方案及各项制度，编制相应的实施计划并监督执行；，保证“文化广场”安全，为客户提供安全、舒适的生活和工作环境；2、制定保安部的年度及月度工作计划，安排本部门员工的工作；3、负责日常治安保卫工作的安排、执行、培训，完整各类记录；4、安排人力保证保安服务，协助处理各类突发事件和客户投诉事宜；5、主持召开部门的工作例会，检查、签收各岗位工作日记，保证保安部各项工作运作正常；6、定期向经理汇报保安状况，并提出合理化建议；7、做好安全生产及劳动保护工作，监督控制部门员工的工作质量，就人员聘免提供建议；116 上海XX物业有限公司上海颜蓝新城投标文件8、年终对部门员工进行绩效考核，总结年度工作、并安排来年工作计划；9、完成上级指派、下达的其他工作任务。◇保洁保绿部主管：1、制定本部门保洁、保绿管理方案及各项制度，编制相应的实施计划并监督执行；保证“文化广场”清洁美观，为客户提供美观、舒适的生活和工作环境；2、制定保洁部的年度及月度工作计划，安排本部门员工的工作；3、负责日常保洁保绿工作的安排、执行、培训，完整各类记录；4、安排人力保证保洁服务，协助处理各类突发事件和客户投诉事宜；5、主持召开部门的工作例会，检查、签收各岗位工作日记，保证保洁部各项工作运作正常；6、定期向经理汇报保洁状况，并提出合理化建议；7、做好安全生产及劳动保护工作，监督控制部门员工的工作质量，就人员聘免提供建议；8、年终对部门员工进行绩效考核，总结年度工作、并安排来年工作计划；9、完成上级指派、下达的其他工作任务。◇保安员岗位职责1）巡逻保安全天候监视和巡逻物业范围，防止不安全事件发生，如门窗未关好、车辆未按要求停放、各种设备设施故障和灾害隐患、值班、守护不到位或不认真等；细心留意各类机房、垃圾房等隐蔽地方，以确保无任何可疑人物匿藏在内伺机犯案。＊对于形迹可疑的人进行证件检查，必要时可查询所带的物品；＊制止“文化广场”内的打架斗殴事件；＊检查和制止在“文化广场”内饲养牲畜；严格控制宠物在“文化广场”内对其他客户造成的干扰及随便便溺，应及时要求其主人予以制止；＊礼貌制止“文化广场”内人士的大声喧哗吵闹行为、影响其他客户；尤其是在夜间，保安员应立即礼貌地制止此等干扰性行为；＊接到客户报警，应立即向值班室汇报，并立即到现场处理；＊看管好客户停放的车辆，防止撬窈事件的发生；＊指挥车辆按规定行驶、停放、禁止在步行街行驶、停放；＊对“文化广场”116 上海XX物业有限公司上海颜蓝新城投标文件内煤气管道、电器线路等，进行安全检查，及时消灭火灾隐患；＊在巡逻路线中预设之打更钟上按规定打钟；＊留意所有公共设施、设备的运行状况，如发现有损坏或正常情况，须登记于故障记录表内，然后交于上级作跟进工作；＊问答访客的咨询，需要时为其向导；＊协助客户解决其他问题；＊细心巡查，确保客户没有违反公司条例、客户守则、租约或管理公约。2）公寓内保＊当值时，应服装整齐，精神饱满，提高警惕；＊注意大门出入人士，识别客户和访客，对于来访客人，核对其所访单元及客户姓名，再通过对讲机与用户核对后，方可让其登记进入，尽可能认识客户，并应主动礼貌问候；＊严禁外来闲杂离人员进内，尤以推销人员；＊接到任何投诉，应以礼相待，认真记录并予以解决，如非本人所能解决、处理，应即时上报保安主管或管理处；＊对货物家具的出入，须倍加留意，除按指示处理处，亦应查询求证；＊每班之交接，应点清各种物件，交待一切重要事情。特别要交待清上一班尚未解决之事情；＊当值时不得大声喧闹、玩耍；＊遵从上级指示，无异议地执行一切合理的工作。◇保洁员岗位职责在管理处经理的领导下，根据保洁工作计划，认真做好承包区域的环境保洁工作，负责“文化广场”公共部位的日常保洁和定期清洁工作，创建“文化广场”优雅、整洁、舒适的环境。＊保持共用部位、共用设备、公共设施的干净整洁。＊定时收集各楼层的垃圾，集中清运。＊搞好“文化广场”楼层、车库及周边的环境卫生。＊定时疏通、清洗下水道。＊根据客户的需要，提供其他有偿保洁服务。＊保质保量完成每日安排的例行工作；116 上海XX物业有限公司上海颜蓝新城投标文件＊熟练掌握清洁设备及清洁剂的使用，提高清洁水准及效率；＊在工作中发现公共设施有损坏情况，应及时报修；＊协助处理突发事件，并及时向上级汇报；＊遇有客户投诉，应及时向上级汇报；＊不得向客户提供私人服务及索取报酬；＊提高自身工作知识及技巧，以达更佳效果；遵守上级指示，无异议地执行一切合理的工作。财务出纳岗位职责v遵守国家有关的现金管理制度，熟悉财务出纳工作程序，并具有相关的专业知识。v负责做好现金和各种票据的收付工作，做好出纳结算，保证钱账相符，妥善保管好现金、银箱钥匙和账册。v掌握各类费用开支的标准，严格把关，报销时应认真审核发票的品名、数量、金额、印章，并按审批程序检查各种票据报销手续是否齐全，发现问题及时提出，并向有关部门经理汇报。v收付现金时，应当面点清，办妥签收，并根据工作需要，及时做好现金及外汇人民币提款或解入工作。◇维修电工岗位职责v照维修电工领班的工作安排，主动认真地进行各类电气设备的日常巡视检查和维修保养工作，确保电气设备始终处于良好运行状态。v服从工作安排，每天对物业电气设备进行认真的巡视检查，发现问题，及时检修。v及时做好报修登记，随报随修，随时清理维修场地，工作完毕即领班汇报并回班组待命，同时做好维修记录。v熟练掌握物业所有电气设备的原理及维修技术，严格执行安全操作规程。v非经主管工程师同意，不得随意更改原接线方式和工作原理，不得破坏装饰格调。v保持每层楼面配电室的整洁干净。v坚守工作岗位，遵守“文化广场”管理处的各项规章制度。◇弱电工岗位职责116 上海XX物业有限公司上海颜蓝新城投标文件v对弱电主管工程师负责，遵守各项规定和制度。v负责BA系统的值班工作，每天根据实际需要调整设备运行参数和运行时间程序。v负责弱电系统设备的运行管理和维修保养。v负责安保系统、消防报警系统的运行、维护的配合工作。v认真钻研技术，熟练掌握弱电设备的原理及实际操作与维修技术，做到判断故障快捷准确，处理迅速及时。v按时按质保量完成设备定期检查与维修工作。v定期巡视弱电系统的设备，密切注意其运行情况，正确抄录各项数据，并填写好巡视、运行、维修、保养记录。v发生事故时，保持头脑冷静，严格按规程及时排除故障，重大事故及时上报。◇空调工岗位职责v熟悉“文化广场”的空调及其控制系统．掌握操作程序和规范，保证设备的正常运行。v服从工作安排，定期对设备做好保养、维修等工作，发现问题及时解决。v及时、保质、保量的完成客户的报修。v保持所有设备房和控制室的整洁、干净。v根据季节、气候的变化，及时调整空调设备的运行，满足客户的需要。v遵守各项规章制度，发挥工作主动性。v认真做好楼面、机房的巡视工作并做好记录。严格执行交接班制度，认真做好交接班手续。一、管理处新员工的培训方案及计划1、员工培训计划1.1培训思路我们认为物业管理是由人力资源主导的服务行业，各项专业工作的开展必须要经过特定训练，包括服务理念、礼仪举止、专业技能、规章制度等等，培训工作是否有效完善直接关系到管理服务水平效果。我们将培训工作上遵循以下原则：v培训范围全员性116 上海XX物业有限公司上海颜蓝新城投标文件管理水平的提高需要依靠全体员工的共同努力，大量具有共性的内容如制度、意识、理念等需要全体员工共同遵循。包括管、服务楼宇的基本情况和基本要求，以及特别要注意的事项。v培训内容系统性各项管理工作需要专业知识技能，同时也离不开其他相关知识和能力。例如保安员除了要掌握安全保卫业务技能以外，还应了解工程有关知识。同样，工程技术员工也不应该局限于本人专业领域。培训工作需着眼于提高员工精专项、另的两项、会三项的综合技能。v培训组织层次性由于员工岗位有区别，且个人能力素质不同，要求培训组织工作要根据员工岗位职责及接受能力的不同分层次进行。1.2培训方式：1.3入职培训由公司办公室负责，对新招员工进行的培训。1.3.1新员工公共培训科目序号培训科目培训内容课时1军训军事训练和体能训练5天2礼仪知识常用礼仪知识6课时形体训练员工行为语言规范3服务意识职业道德教育3课时客户沟通协调技巧受理及处理客户投诉4企业文化企业发展史及基本情况介绍3课时企业理念与宗旨员工手册与劳动人事规章制度5物业管理知识物业管理基础知识6课时物业管理的行业法律、法规6课时入伙与二次装修管理服务要求与技巧3课时典型物业管理案例6课时6质量管理ISO9002质量管理体系6课时7安全防范知识消防知识6课时治安防范知识与技巧8“文化广场”情况“文化广场”基本情况介绍3课时9带班实行7天1.4上岗前培训116 上海XX物业有限公司上海颜蓝新城投标文件由管理处负责，对新到岗员工上岗前进行的培训。主要内容包括：l岗位职责；l专业技能l操作规程；l言行举止训练。1.5外送培训主要是选派骨干人员参加行业主管部门组织的各项专业技能的强化培训，为全脱产形式，以确保在职人员90%以上的持证上岗率。第四章物业管理用房及相应管理设施的配置1、管理用房我公司在物业管理用房的使用上，以简单实用、不增加业主的负担为原则，除了管理处经理、客户服务部、财务部的办公用房外，其余用房均可利用地下室边角或者多余的空间，物业管理用房大致有以下几个部分：物业用房名称主要用途大约建筑面积说明办公室物业管理处经理、财务、客户服务部办公室100平方米设在标准层工程部办公室工程部办公20平方米应设在标准层，根据情况，部门办公室也可合并一处合并面积在50平米左右。保安部办公室保安部办公20平方米清洁部办公室清洁部办公、存放常用清洁用品20平方米员工更衣室员工更衣60--80平方米可利用地下室边角房间或多余空间工程部仓库用于存放设施设备的常用和应急配件20—30平方米工程部工场用于工程维修20--25平方米合计300平方米左右2、物业管理办公用房由开发商提供，其他任何单位和个人不得侵占，使用的物业管理单位不能擅自改作他用。物业管理公司进行交接时，应一并移交物业管理用房。3、物业经理办公室、财务、客户服务部装修铺设地板、墙壁涂料以整洁、大方一般性为主。其他物业用房以简单装修地面铺地砖、墙壁涂料即可。116 上海XX物业有限公司上海颜蓝新城投标文件2、管理设施的配置根据物业管理的需要，相应所需配置的设施主要有：电话、传真、电脑、打印机、办公桌椅、保险柜、工具、更衣箱等，详细所需物品的清单在开办费用中列出。2.1物资清单序号项目数量单价金额备注工程维修工具及设备　　20,280.00　1铝合金扶梯4300.001,200.00　2数字万用表3350.001,050.00　3兆欧表1250.00250.00常用工具一批4钳形表2200.00400.00　5组合套筒工具2200.00400.00　6手枪钻3500.001,500.00　7应急照明灯4220.00880.00　8管道疏通机21,000.002,000.00含保洁/工程使用9其他工具12,000.002,000.00　10仓库货架61,000.006,000.00　11拖线盘3200.00600.00　12工具柜41,000.004,000.00　保洁用品　　35,850.00　13刮窗器8300.002,400.00　14尘推12400.004,800.00　15拖线盘2200.00400.00　16铝合金扶梯3750.002,250.00　17高压水枪16,000.006,000.00　18高空清洁脚手架18,000.008,000.00　19普通吸尘器33,000.009,000.00　20简易自动扶梯清洁机13,000.003,000.00　保安用品　　50,900.00　211耳麦对讲机331,500.0049,500.00　22警棍4250.001,000.00　23电筒4100.00400.00　办公设备　　77,300.00　24办公桌椅12500.006,000.00　25员工更衣箱13900.0011,700.00　26塑封机1500.00500.00　27保险箱11,500.001,500.00　28考勤钟11,500.001,500.00　29验钞机2300.00600.00　116 上海XX物业有限公司上海颜蓝新城投标文件30微波炉1400.00400.00　31打印机3500.001,500.00　32传真机12,000.002,000.00　33文件柜121,200.0014,400.00　34电话机6200.001,200.00　35办公用品11,000.001,000.00　36前期印刷费15,000.005,000.00用户手册37办公用房装修130,000.0030,000.00　　　　总计184,330.00　　　　2.2固定资产清单序号项目数量单价金额1电锤21,500.003,000.002檫地机16,000.006,000.003高速抛光机18,000.008,000.004干湿二用吸水机17,000.007,000.005电动升降机（10米）180,000.0080,000.006电脑54,000.0020,000.007复印机112,000.0012,000.008保险柜12,500.002,500.00　合计　　138,500.00三年折旧3847.22第五章物业管理服务分项标准与承诺为了实现所提出的总目标，我们在各阶段和各个环节都设立了具体的物业管理服务分项标值：分项标准管理承诺序号项目承诺标准内容及措施指标含义1房屋及配套设施完好率98%服务外观无破损，立面整洁，无改变使用功能，无乱搭建，公共设施及通道无随意占用检查时按标准每发现5处不符合扣1分，不符合之处不能超过10个2房屋零修和急修及时率100%接到维修单后，在承诺时间内到达现场，零修及时完成，急修不过夜零修、急修全部符合时限要求116 上海XX物业有限公司上海颜蓝新城投标文件3维修工程质量合格率及回访率99%提高维修人员的业务技能，以良好的服务态度处理维修工作，并按《维修回访制度》进行回访，以确保维修质量。全年不合格维修项目/全年总计维修项目≤0.5%4大型及重要机电设备完好率99%定期检查及维修保养。实行巡查制度，建档记录，以确保设备完好无损及正常运行。确保物业水、电供应正常。重大故障次数/365天≤0.5%5紧急保障设备完好率100%定期检测及维修保养。实行巡查，建档制度，确保应急发电机等紧急保障设备随时运行。始终处于完好状态6智能化系统完好率99%定期检查维修保养。实行巡查制度，建档记录，确保智能化系统完好无损正常运行。重大故障次数/365天≤0.5%7公共区域照明完好率99%照明灯完好无损，定期检查、维护、保养、保持洁净。检查时损坏/总数≤0.5%8道路车场完好率100%地面通畅无随意占用，无损坏，标识齐备。始终处于完好状态9治安案件控制率0.1%以下全天候安全巡逻，防止事故发生。加强消防安全宣传，建立安全义务消防队。勤检查，消除隐患。全年工作疏漏率≤0.1%10消防设施设备完好率100%定期检查及维护保养，除每日巡查以外，月度进行专项检查。始终处于完好状态11雨水井、污水井、管道完好率99%定期疏通、清理，做到无堵塞、无积水、无塌陷、无残缺、排放畅通。故障累计天数/365天≤1%12档案建立与保管完好率100%制定严谨的档案管理制度，文档管理员由专人负责，做到条理清晰、资料齐备。档案管理始终符合制度要求13清洁保洁率98%公共区域卫生洁净卫生，设施完备，环境无污染不符合之处不能超过10个14绿化完好率100%指定绿化员负责维护，实行巡查制度，建档记录，由保洁主管监督，以确保公共绿地无破坏、无践踏、无黄土裸露现象花草树木正常生长并及时补充缺株15安全责任事故及火灾发生率0管理处实行全员义务消防员制，定期培训和演戏，加强宣传，发现隐患及时处理，并通知管理处，以确保安全。116 上海XX物业有限公司上海颜蓝新城投标文件16违章发生率违章处理及回访率0.1%以下100%建立巡视制度，跟踪管理，及时发现及时处理并加强宣传工作，取得客户的理解，杜绝违章事件发生，建立记录对发现的违章情况全部妥善处理无遗漏17顾客有效投诉率0.2%以下提高从业人员素质，尽可能满足业主和宾客的合理要求，加强沟通，定期进行意见征询，对发现的问题及时整改。确保业主宾客满意度。满意率/总项≥85客户满意度9518业主投诉处理率100%认真对待业主的投诉，及时处理并做记录，处理结束后回访。对业主的投诉全部及时处理19租金管理费收缴率92%按规定收取，不擅自提高收费，做到取之于民，用之于民。急修、小修承诺指标序号类别线路状况上海指标管理指标1A类修理特别紧急项目开始修理时间30分钟10分钟2B类修理紧急项目开始修理时间24小时30分钟3C类修理影响一般性活动开始修理时间24小时2小时4D类修理不影响一般性活动开始修理时间72小时24小时A类：变配电系统、动力系统、地下车库道闸系及门禁系统、弱电系统等。B类：电梯、程控交换机、消防系统、弱电系统、供水系统、排水系统等。C类：空调系统、自动移动门、卫星有线电视系统、照明系统等。D类：涉及主要特殊零部件等。注：电气、水暖和维修不超过24小时，土建的维修不超过5天。第六章物业的维修养护管理、保洁、保安、护绿工作的实施方案一、对业主、使用人自用部位提供维修服务的措施1、业主报修的范围：报修范围适用于用户提出的任何维修服务要求的处理。2、报修的工作程序：2.1接到用户报修时及时推行《报修记录单》116 上海XX物业有限公司上海颜蓝新城投标文件2.2接到《报修记录单》维修人员10分钟到达现场（如用户预约维修时间，维修人员应在预约的时间提前到达现场）2.3有偿服务项目，维修人员应按照《维修服务收费标准》收费，并在收费单上注明应收取的各项费用金额，经用户签名确认。2.4维修完成后，维修人员应请业主检查使用合格后在《报修记录表上签名确认。》二、物业管理区域内公用设施设备的维修措施1.公用设施设备的维护管理“文化广场”在建设中在智能化方面的配置标准也是达到一个相当高的水准，它配置了楼宇设备监控系统、消防报警系统、安全防范系统、通讯网络系统、车库管理系统、卫星和共用天线系统以及比较完善的能源计量及计费系统等。“文化广场”建筑设备运行的特点将是时间很长，空调、电梯、公共照明等系统处于长时间的运行状态。针对这样的客户群体，无论在办公环境和条件方面还是生活设施保障方面，工程部的运作将以保证能够适应用户的特殊要求为首要目标。我司对“文化广场”工程管理实施以服务为主、管理为辅的运行模式，发挥我司的工程人员技术精湛，后备力量雄厚并能及时提供技术支持的特点，设备运行管理与维修保养既各有侧重又不分离的方式，集设备系统、人员结构、管理服务及他们之间的最优化组合，为“文化广场”创造一个安全、高效、舒适、便利的办公和生活环境。116 上海XX物业有限公司上海颜蓝新城投标文件1.1设备设施管理总体目标与质量标准表序号项目目标值标准1房屋建筑和装饰完好率99％钢构件油漆完好，无锈蚀。外墙饰面完好、清洁，屋面无积水。屋架、柱、梁、楼板无裂缝变形。墙体、台阶、雨蓬无裂缝、不开裂。屋顶隔热层完好无损；避雷带无间断。幕墙内不松动、不漏风、平整、美观，接缝严密。地坪平整、牢固、安全、无倒泛水，无腐朽现象。2动力供电系统正常率99％灯具、开关、插座和照明配电箱安装牢固。计划外停电每年不多于1次。开关有效，接地可靠。照明线路绝缘符合规程要求，接线头不外露。电力输送电缆温度不高于规定值。3空调系统合格率99％按照设计数据提供舒适的室内温度，误差值±1℃。4照明系统正常率99.5％公共区域照明灯具损坏时间不长于24小时，所有灯具故障控制在总灯具数0.5％以内。5排水系统完好率98％各排水管道畅通，无渗漏，堵塞。排水泵运行与控制正常有效。各排水横管无倒返水，排水畅通。6消防报警系统完好率99.5％报警探测器可靠、正常。警铃、警笛等装置、声响正常；闪光器频率、亮度符合要求。系统联动无失控的现象。116 上海XX物业有限公司上海颜蓝新城投标文件7图像监视系统完好率99％监控图像清晰稳定。云台摄像机动作灵活。控制键盘按键功能可靠，操纵灵活。8楼宇自控系统完好率99％各点控制正确，达到节能与舒适效果。DDC各电接点连接可靠。控制箱内、外观清洁。输入／各传感器，数据信号传输正确。2.设备设施分项管理要求Ø设备管理的综合要求Ø设备图纸、档案资料齐全，建立设备台账，项目齐全、目录清晰、管理完善，可随时查阅。Ø制定设备安全运行、岗位责任制、定期巡回检查测试及监督、维修保养、运行记录管理制度和操作规程，并严格执行。Ø设备良好，运行正常，一年内无重大管理责任事故。Ø设备及机房环境整洁，无杂物、灰尘，无鼠、虫害发生。Ø配备所需各种专业技术人员，维修和操作人员持证上岗。Ø供电系统Ø保证24小时正常运行，出现故障，立即排除。Ø限电、停电按规定提前通知用户，消除无计划停电。Ø配电室管理严格按国家标准操作运行。Ø制定临时用电管理措施并严格执行。Ø所有电工均有国家规定的上岗资格。Ø维修保养严格按计划执行。Ø电梯系统Ø电梯按规定时间运行，安全设施齐全有效，通风、照明及其它附属设施完好。Ø电梯准用证、年检合格证、维修保养合同完备。Ø轿厢、井道保持清洁。Ø出现运行故障后，维修人员能迅速到达现场。Ø星级宾馆116 上海XX物业有限公司上海颜蓝新城投标文件空调箱工作噪音控制在标准范围内；温控开关及各种阀门、控制部分正常完好，做好节能工作。Ø给排水系统Ø按规定对二次供水蓄水设施设备进行清洗、消毒。二次供水卫生许可证、水质化验单、操作人员健康证俱全。保持水池、水箱及周围环境的清洁卫生，无二次污染及隐患。Ø设备阀门、管道无跑、冒、滴、漏现象。Ø所有排水系统通畅，汛期道路无积水，楼内、地下室及车库无积水、浸泡发生。Ø高压水泵/水池/水箱有严密的管理措施，限水、停水能预先通知用户。Ø遇有事故，维修人员在规定时间内抢修，无大面积跑水、泛水、长时间停水事故。Ø对饮用水系统、紫外线饮水器系统定期检查保养、过滤、反冲洗、消毒，符合国家饮用水标准。Ø对所有饮用水加热器定期检查，定期清洗除垢，并有防干烧措施。Ø加强用水管理，用水有计划，按时抄录水表读数。发现异常，及时找出多用水的原因，及时整改。Ø弱电系统Ø弱电系统(PDS综合布线，会议系统，楼宇自控系统等)，确保状态良好，维修及时率99％以上，调试合格率100％。Ø做好外部通讯设备的保养，配合专业单位按时完成周期检测。Ø配备专业电脑管理人员，对中心内智能化设置进行管理和保养，发现故障及时排除或与专业单位取得联系。Ø对重要的智能化管理点采取定点监控，记录运行状态，合理调整数据。Ø消防系统Ø消防控制中心及消防器材配备齐全，完好无损，可随时启用。Ø配备专职和兼职消防人员，定期演练，开展消防知识及法规宣传教育。Ø制订突发性火灾等灾害应急方案，设立消防疏散示意图，保证紧急疏散通道通，照明设施、引路标志完好。Ø无火灾及其它安全隐患。116 上海XX物业有限公司上海颜蓝新城投标文件Ø8.设备设施系统运行管理方案Ø◆冷水机组及水泵运行管理方案Ø按时运行冷冻机组，根据负载的变化情况，随时调节开机数量。每周对每台机组的运行时间进行统计，平衡每台机组的平均运行时间。Ø定时抄录运行的数据，包括冷冻水压力和温度、冷却水压力和温度、冷冻油压力和温度、冷媒压力和温度、电机电流和线圈温度、循环水泵的电流和压力是否在额定值的范围内。Ø循环水泵密封处不得大量滴水，机械密封每分钟低于2滴，盘根密封每分钟低于12滴。Ø每年三、四月份进行一次开机前检查：制冷剂液位和油位；油槽、油加热器和温度：启动器运行，空调水系统运行(包括冷冻水泵、水流开关、阀门等)；微电脑控制中心的设定值：测试运行控制和安全控制功能；启动热泵机组，检查整个系统的运行状况，记录运行参数；分析运行记录，处理机组问题。Ø每年十一、十二月份进行一次停机后检查和保养：检查电机组件(记录电压、测试记录电机绕组绝缘电阻)；检查压缩机润滑油系统；(根据需要更换润滑油、油过滤器和干燥过滤器，检查油泵、密封和油泵电机，清洁排污管，检查加热器和恒温器，检查所有其它油系统冷却器、过滤器和电磁阀等部件)；执行各项操作，检查电机启动器；(检查控制面板；检查冷凝器、蒸发器，更换密封垫；系统泄漏检查修理，补充制冷剂，记录视镜液位，检查制冷剂循环平衡状态；整修保温层)。Ø进行季节检查五～十月份，每月一次：检查螺杆机组安全装置：检查制冷剂液位和油位；检查润滑系统的运行；检查回油系统；检查电机和启动器运行；运行参数分析，确认机组运行正常。Ø检查主接触器触点是否磨蚀，控制柜是否清洁。Ø水泵、电机和管道每年一次大保养：轴承清洁加油、泵体润滑油更换、必要对调换轴承、连轴弹簧垫圈等；对循环管道及各阀门、压力表、温度表、保温层及其它附件全面的检查、维修、保养、捉漏。Ø116 上海XX物业有限公司上海颜蓝新城投标文件冷热季节转换时对所有的冷冻水和冷却水管道的阀门进行检查、捉漏、加油，必要时更换。检测绕性接管的变形程度，超出额定值立即更换。Ø每年保养膨胀水箱，清除杂物、锈斑，涂刷油漆等防护层。Ø5月到10月的冷冻机运行期间，每天巡视冷却塔，清除垃圾杂物，疏通喷头。Ø给水系统管理方案Ø定时巡视水泵房设备和生活蓄水池，观察电流压力等数据是否在额定范围之内。Ø每月检查、清洁一次水泵。检查其运行情况、流量、扬程等主要参数，电机绝缘测试，电流检测。Ø每季度对水泵进行加油润滑、捉漏保养；滴水每分钟低于2滴。清洗过滤器一次。Ø每年对水泵全面维护保养一次，内容为：轴承清洁添加二硫化钼油脂、泵体润滑油更换，必要时调换轴承、连轴弹簧垫圈、校验压力表等。Ø生活水管道中所有的减压阀门、压力表等附件每年保养校验一次，保养内容为清洗、捉漏、加油。Ø每年二次保养电子除垢仪，保养内容为清洁除尘，除接触件上的氧化物。Ø每周一次对管道中的隔污装置进行反冲洗排污。Ø外围、外露管道每年整理、油漆一次。Ø每年4月和10月对蓄水池进行清洗、消毒，并将水样送防疫站检样，若水样不合格将立即进行整改。清洗同时对液位控制装置进行保养。Ø供电和动力系统管理方案Ø每2小时巡视一次各变压器房和开关设备，巡视情况应作如实记录并签名，记录的真实、完整和可靠性由巡视者负责。Ø雷雨、台风季节或设备有异常情况时，应进行特巡及夜间熄灯巡视。Ø每天巡视各层强电机房和主机房的动力控制柜、配电箱、照明箱等，发现有异常现象立即处理。Ø每月检查、除尘清扫动力控制柜、配电箱、照明箱，并对箱体内的标识、指示灯进行检查，并对双电源切换箱功能进行检查和试验，各控制柜自动、手动功能检查和试验。116 上海XX物业有限公司上海颜蓝新城投标文件Ø每月对继电控制柜内元器件清洁、检查一次，每半年校正一次热继电器的整定值。Ø每年一次对各导线的接头紧固、接地测试，要求接地电阻小于1欧姆。Ø定期对高压供电系统进行电气绝缘和继电保护试验，确保供电安全。Ø电梯运行管理Ø电梯管理员每日对所有电梯主要部位巡视一次，并将电梯运行情况(时间、状态)记录于《电梯运行日记》。Ø电梯管理员每周对电梯运行状况进行一次检查，发现问题及时处理或联络专业维保公司处理，督促专业维保公司进行维护保养。当电梯年检即将接近时，督促专业维保公司做电梯年检、年审。Ø如发生故障困人，用内线电话安慰被困人员并及时处理，联络电梯公司寻找原因。Ø工程师负责电梯日常综合管理，包括技术资料、档案的收集。同时每两周一次对电梯管理员、专业维保公司维修保养工作进行指导及检查监督。Ø每月一次组织有关人员对电梯及电梯机房进行设备检查。9.设备设施基础管理Ø机房管理Ø未经许可机房区域，无关人员一律不得进入。未经主管工程师同意，机房内所有物品不得挪用和带出，不准在机房内从事与工作无关的活动。机房内不准会客，不准带无关人员入内。参观者须事先征得工程部主管同意，并有专业设备人员陪同后方可让其入内并做好登记工作。机房内有人时，门不得敞开。离开时，门必须锁上。Ø保持机房内的门、窗、天花板、墙、柱、地面(板)等设施完好，保持机房的防尘、防水、防小动物等功能完好，保持室内照明、通风良好，电源设备、设施必须完好无缺陷。电梯机房、弱电机房室内温度不准超过40℃。Ø116 上海XX物业有限公司上海颜蓝新城投标文件机房内保持整洁，设备、设施无积尘、蛛网、锈斑、油渍。室内严禁放置食物、废弃物、危险品和非机房内用物品，不准乱堆乱放物品。设备、设施的放置不准随意挪动和更改，应按计划定期对机房进行清洁和打扫。Ø严禁在室内吸烟，严禁擅自动用明火和加热设备，如施工动用电焊和加热设备，需经保安部门批准。机房内必须常备消防器材，并定期对消防器材进行检查。Ø机房内不同设备之间须有明显区分标记，各种机组、配电箱(柜)、BA控制箱(柜)开关、显示屏、信号灯等设备予以明确，醒目功能标识。Ø机房内各种设备必须处于安全可靠、稳定、有效的运行状态，所有设备的元件、管路严禁随意更改。Ø机房设备功能标识应简单明确。无特殊情况开关应开至“自动”位置。Ø图纸资料管理Ø设备档案资料是“文化广场”的重要财富，任何人不得将资料占为已有。Ø为使设备档案成为活的资料，我们将不断丰富设备技术档案内容，使之成为“文化广场”的一份宝贵财富，设备技术图纸资料管理作业程序可依如下步骤进行。Ø所有设备设施的清点、汇总。Ø所有设备设施的登记。Ø所有设备设施的整理、分类。Ø所有价值在2000元以上的设备立案、建档。Ø所有立案建档的设备编目。Ø有建档设备资料的收藏、防护、应用和定期清理。Ø图纸资料的借阅必须由部门主管批准方可进行，不得将其携带出“文化广场”。Ø设备、设施建立台帐和编码管理Ø工程部负责对所有设备进行编码，为了使编码更具科学性、正确性，便于计算机管理，所以要求编码具有唯一性和可操作性。Ø为了提高和延长设备的使用寿命，加强设备的科学管理，工程部制定相应的设备维修保养方法，并根据设备的特性制订相应的维修计划，确保各类设备安全、可靠、高效、低耗和正常运行，为“文化广场”租户提供优良的工作和生活环境。116 上海XX物业有限公司上海颜蓝新城投标文件Ø每台设备的明显处要设置设备标识，保持设备台账、设备台卡、设备标识内容的一致性。Ø设备类别和主要内容如下：表设备归类示例表电气设备动力控制柜（箱）、双电源切换柜（箱）、照明配电箱等给排水设备水箱、生活泵、饮用水系统设备、排水泵等消防设备消防泵、喷淋泵、稳压泵、湿式报警器、消防箱、气体灭火系统、正压送风机、消防排烟机、火灾报警柜（箱）、消防联动控制柜（箱）等暖通设备空调箱、新风机、变风量机、循环泵、空调机及其配套设备等电梯设备客梯、消防梯弱电设备楼宇自控系统、消防报警系统、安保系统、综合布线系统等10.报修急修制度与服务规范Ø报修急修制度Ø工程部对设备、设施除按规定实行定期检修、保养和循环维修、保养外，还必须实行报修、紧急修理制度。Ø凡是楼内用户发现设备、设施损坏、异常或有疑问，可立即报修。Ø凡设备设施使用部门发现设备设施有损坏，异常时应立即暂停使用，由使用部门填写报修单，送工程部办公室。紧急情况或突发设备事故可用电话直接通知工程部报修。Ø接到报修后应做好登记，按报修内容指派维修工在10分钟时间内到达现场进行修理。Ø进入公共区域和客户区域修理时，应着装整洁，对客人要有礼貌，修理动作要轻，进入客户区域进行修理时应征得客人同意后方可进入修理，在修理工作进行时不准翻看办公室内的任何资料。Ø修理工对设备设施修理后，应清除掉设备、设施上的油污、灰尘等，对散落在地上的垃圾要清除干净，修理工具和备品备件要收好，不得有遗漏，在客户区域内设备、设施作过移动应恢复原状，客户认为不满意可在维修单上写明或拒绝签名。Ø所有修理人员应按所修理设备的操作规程进行，不得违反各种设备的安全操作规程，确保安全生产。116 上海XX物业有限公司上海颜蓝新城投标文件Ø服务规范Ø进入办公室内进行维修服务必须征的客户的同意，如是公共设备的检查和维修工作必须事先与业主约定。除非遇到紧急情况，不能在未得到办公室客户同意的情况下进房。Ø员工到达房间门口应轻轻敲门，并说：“您好，我是工程部×××，需要对××设备进行保养(检查、维修)可以进来吗?”得到同意后应说“谢谢!”。Ø进入十分整洁的房间，员工应穿上鞋套。进入室内步子要轻，工具袋背在肩上，如拎在手中应高于地面一定距离，不能在地上拖着工具袋。Ø走到工作地点后，将干净的帆布或塑料布铺在地面，用于存放工具和需要拆卸的零件，不能将工具和拆卸下来的零件直接放在地上。Ø工作前对办公桌上采取保护措施，以避免损坏或污染办公设备或文件。Ø工作中手脚要轻，尽可能不发出噪声。实在无法避免时应事先向客户打招呼，并说“非常抱歉，将会有异声”。Ø工作结束，收拾好工具，应向客户介绍维修／保养情况，并告诉客户正确地使用设备的注意事项，请客户验收，在客户感到满意后方可离开。例行检查也应告诉客户情况良好或有什么问题等。Ø离开前应将所有散落的工具、零件及杂物等收拾干净，如地面受污染，应负责打扫干净。走出房间步子要轻，工具袋背在肩上，至门口，应回身面对客户说：“谢谢，再见”。Ø整个工作期间不得收受任何馈赠的物品，也不能借用客户的工具、抹布等。11房屋共用部位、共用设施设备的使用管理、维修和更新 ＊根据房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用状况 ＊需要维修，属于小修范围的，及时组织修复  ＊属于开发商保修范围的，按保修工作流程及时向开发商提出报告与建议，并协助开发商维修  ＊116 上海XX物业有限公司上海颜蓝新城投标文件编织合理的维修养护计划，建立共用设施设备档案，设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全  ＊合理使用，不任意拆动原房屋结构，不任意改变原建筑的用途  ＊各类设备设施信息记录清晰明确,台帐清楚  ＊及时保养维修，保持房屋及公共设备设施的完好  ＊因房制宜，有计划地安排保养维修任务  ＊完善的建筑管理、房屋维修保养、公共设备设施保养制度  ＊完善的管理、检查、考核制度  ＊给类房屋、共用设备设施部位基本保持完好状态  ＊建立和贯彻各项规章制度及各项标准  ＊搞好维修保养计划管理,科学安排施工进度。12.房屋共用部位、共用设施设备维修养护的管理规定【房屋、建筑设施】 建物维修工a. 按《房屋、设施维修养护规程》与《房屋、设备、设施（年度）维修计划表》的内容要求进行修缮养护；b. 每月一次按《房屋、设备、设施巡视内容与要求》对商业广场房屋建筑，公用部位、设施进行巡查；c. 将周期巡查、养护结果记录于《共用部位巡查、养护记录表》内；d. 房屋、设施修缮工作记录于《房屋、设备、设施维修记录表》内；e. 房屋、设施发生异常，及时报告设备主管，并在设备主管协同下排除异常。 设备主管a. 负责房屋、设施的技术资料、档案的收集，负责零星材料的采购计划的编制，委托维修的联系工作；b. 每年12月按房屋完好情况制订下一年度《房屋、设备、设施（年度）维修计划表》；c. 组织实施房屋、设施的维修保养工作，对房屋养护、修缮提供工作指导及检查监督；d. 对每次周期巡查养护记录、维修记录进行检查验证；116 上海XX物业有限公司上海颜蓝新城投标文件e. 每季度组织建物维修工检查房屋、设施的使用状况，记录《房屋、设施检查表》，根据日常巡视及季度检查记录按照《房屋完好程度评定办法》，填写《房屋完好程度鉴定表》、《房屋完好情况分类记录表》，经经理审核后上报公司主管部门；【供配电设备】 电工a. 每日一次按照《房屋、设备、设施巡视内容与程序》巡视配电房设备，并记录《配电房巡视记录表》；b. 配电房每周打扫一次，配电柜每月清洁一次。双电源柜(箱)“运行”与“备用”每月切换检查一次，并记录《设备定期启动表》；c. 按《房屋、设备、设施（年度）周期检查、保养计划表》和《供配电设备（设施）维修保养规程》的内容要求进行周期检查、保养，并将结果记录于《设备、设施周期检查、保养记录表》内；d. 供配电设备、设施维修工作记录于《房屋、设备、设施维修记录表》内；e. 供配电设备发生异常和故障及时报告设备主管，记录《设备故障记录表》，并在设备主管协同下排除异常和故障。 设备主管a. 负责设备的技术资料、档案的收集、保管；负责零星设备的配件、材料的采购计划的编制，外委托修理的联系工作；b. 每年12月制订下一年度《房屋、设备、设施（年度）周期检查、保养计划表》，并按运行情况制订《房屋、设备、设施（年度）维修计划表》；c. 组织实施供配电设备的运行管理及维修保养工作，并进行指导，检查；d. 每周巡视配电房设备,检查巡视记录、交接班记录；e. 每月定期组织电工检查供配电设备的运行状况，填写《供配电系统检查表》。按日常巡视记录及定期检查记录，根据《设备完好率标准》填写《设备完好率月度统计表》交经理审核后报公司主管部门；f. 对每次周期检查保养记录、维修记录、故障记录进行检查验证；g. 每季汇总设备故障情况，填写《设备故障记录（季度）汇总表》，报经理审核后，交公司主管部门；116 上海XX物业有限公司上海颜蓝新城投标文件h. 按《应急预案》规定负责处理应急事件。【消防设备】 日常巡视a.设备维修工每日一次按照《房屋、设备、设施巡视内容与程序》巡视泵房及风机房设备，记录《水泵房巡视记录表》和《风机设备巡视记录表》。设备发生异常和故障及时报告设备主管，记录《设备故障记录表》，并在设备主管协同下排除异常和故障；定期检查a. 由设备维修工负责每月一次消火栓泵、喷淋泵、送风排烟机、双电源启动测试，记录《设备定期启动记录表》；b. 由设备主管组织，并由保安主管、保安人员和设备维修工参与操作，每年一次进行消火栓、喷淋进行系统测试；送风、排烟系统测试；电源、控制联动功能以及报警安全系统的测试。记录《消火栓、喷淋系统测试记录表》，《消防送风、排烟系统测试记录表》。 维修保养a. 设备维修工负责消防设施的维修保养工作；b. 设备机房每周打扫一次，机组每月清洁一次。消防泵“运行”与“备用”每月定期启动后交替更换一次；c. 按《房屋、设备、设施（年度）周期检查、保养计划表》和《消防设备（设施）维修保养规程》的内容要求进行周期检查、保养，并将结果记录于《设备、设施周期检查、保养记录表》内；d. 消防设备、设施维修工作记录于《房屋、设备、设施维修记录表》内。 设备主管a. 负责设备的技术资料，档案的收集、保管，负责零星设备的配件，材料采购计划的编制，委托修理的联系工作；b. 116 上海XX物业有限公司上海颜蓝新城投标文件每年12月制订下一年度《房屋、设备、设施（年度）周期检查、保养计划表》，并按运行情况制订《房屋、设备、设施（年度）维修计划表》；c. 组织实施消防设备的运行管理及维修保养工作，并进行指导，检查；d. 每周巡视消防设备,检查巡视记录；e. 每月定期组织设备维修工检查消防设备的运行状况，填写《消防及报警系统检查表》。按日常巡视记录及定期检查记录，根据《设备完好率标准》填写《设备完好率月度统计表》交经理审核后报公司主管部门【给排水设备】 管道工a. 每日一次按照《房屋、设备、设施巡视内容与程序》巡视泵房设备，并记录《水泵房巡视记录表》；b. 水泵房每周打扫一次，机组每月清洁一次。生活水泵“运行”与“备用”每二周交替更换一次；c. 按《房屋、设备、设施（年度）周期检查、保养计划表》和《给排水设备（设施）维修保养规程》的内容要求进行周期检查、保养，并将结果记录于《设备、设施周期检查、保养记录表》内；d. 给排水设备、设施维修工作记录于《房屋、设备、设施维修记录表》内； 设备主管a. 负责设备的技术资料，档案的收集、保管，负责零星设备的配件，材料采购计划的编制，委托修理的联系工作；b. 每年12月制订下一年度《房屋、设备、设施（年度）周期检查、保养计划表》，并按运行情况制订《房屋、设备、设施（年度）维修计划表》；c. 组织实施给排水设备的运行管理及维修保养工作，并进行指导，检查；d. 每周巡视水泵房设备,检查巡视记录、交接班记录；e. 每月定期组织管道工检查给排水设备的运行状况，填写《给排水系统检查表》。按日常巡视记录及定期检查记录，根据《设备完好率标准》填写《设备完好率月度统计表》交经理审核后报公司主管部门；f. 对每次周期检查保养记录、维修记录、故障记录进行检查验证；g. 每季汇总设备故障情况，填写《设备故障记录（季度）汇总表》，报经理审核后，交公司主管部门；116 上海XX物业有限公司上海颜蓝新城投标文件h. 每年二次组织实施水箱清洗消毒及水质检测工作，记录《水箱清洗消毒记录表》；i. 按《应急预案》规定负责处理应急事件。【弱电设备】 分承包方维保人员a. 按《房屋、设备、设施（年度）周期检查、保养计划表》和《弱电设备（设施）维修保养规程》的内容要求进行周期检查、保养，并将结果记录于《设备、设施周期检查、保养记录表》内；b. 弱电设备、设施维修工作记录《房屋、设备、设施维修记录表》；c. 弱电设备发生异常和故障及时报告设备主管，记录《设备故障记录表》，及时排除异常和故障。 电工a. 每日按照《房屋、设备、设施巡视内容与程序》巡视信号接收机房设备及卫星天线，记录《信号收视设备巡视记录表》；b. 信号接收机房每周打扫一次，信号接收设备每月清洁一次；c. 发现弱电设备异常和故障及时通知分承包方维保人员并报告设备主管，督促维修保养。 保安人员a. 负责监控中心设备的日常运行操作，每班清洁监控室及设备表面，每次交接班时巡视周界报警系统探头和设备，每班一次巡视摄像监控系统、电子对讲系统的设备，并记录《监控、对讲设备巡视记录表》；b. 发现异常情况，及时报告保安主管、设备主管。 设备主管a. 负责设备的技术资料、档案的收集、保管，联系委托保养工作；b. 每年12月制订下一年度《房屋、设备、设施（年度）周期检查、保养计划表》，并按运行情况制订《房屋、设备、设施（年度）维修计划表》；c. 组织实施弱电设备的运行管理并按《设备维修保养分承包方服务质量监管办法》对分承包方进行监管。对弱电设备维修保养工作进行检查、验证；116 上海XX物业有限公司上海颜蓝新城投标文件d. 每周巡视弱电房设备,检查巡视记录；e. 每月定期组织分承包方维保人员和电工检查弱电设备的运行状况，填写《保安防盗系统检查表》和《摄像监控系统检查表》。按日常巡视记录及定期检查记录，根据《设备完好率标准》填写《设备完好率月度统计表》交经理审核后报公司主管部门；f. 对每次周期检查保养记录、维修记录、故障记录进行检查验证；g. 每季汇总设备故障情况，填写《设备故障记录（季度）汇总表》，报经理审核后，交公司主管部门；h. 按《应急预案》规定负责处理应急事件；【电梯设备】 分承包方电梯维保人员a. 每周按《房屋、设备、设施（年度）周期检查、保养计划表》和《电梯设备维修保养规程》的内容要求进行定期保养，同时负责清洁电梯机房环境，并将结果记录表内；b. 电梯设备维修工作记录《房屋、设备、设施维修记录表》；c. 设备发生异常和故障及时报告设备主管，记录于《设备故障记录表》上,并及时处理。 电工a. 每日按照《房屋、设备、设施巡视内容与程序》巡视电梯设备，填写《电梯房巡视记录》。发现异常及时通知分承包方电梯维保人员并报告设备主管，督促维修保养；b. 负责电源部分的维修保养及运行操作。每月一次切换检查双电源设备，记录《设备定期启动表》。 设备主管a. 负责设备的技术资料、档案的收集、保管，联系委托保养工作；b. 每年12月制订下一年度《房屋、设备、设施（年度）周期检查、保养计划表》，并按运行情况制订《房屋、设备、设施（年度）维修计划表》；116 上海XX物业有限公司上海颜蓝新城投标文件c. 实施电梯设备的运行管理，按《设备维修保养分承包方服务质量监管办法》对分承包方的监管。对电梯设备维修保养工作进行检查、验证；d. 每周巡视电梯机房设备,检查巡视记录；e. 每月定期组织电工和分承包方电梯维保人员检查电梯设备的运行状况，填写《电梯设备系统检查表》。按日常巡视记录及定期检查记录，根据《设备完好率标准》填写《设备完好率月度统计表》交经理审核后报公司主管部门；【水泵设备】 管道工a. 每日一次按照《房屋、设备、设施巡视内容与程序》巡视泵房设备，并记录《水泵房巡视记录表》；b. 水泵房每周打扫一次，机组每月清洁一次。生活水泵“运行”与“备用”每二周交替更换一次；c. 按《房屋、设备、设施（年度）周期检查、保养计划表》和《给排水设备（设施）维修保养规程》的内容要求进行周期检查、保养，并将结果记录于《设备、设施周期检查、保养记录表》内；d. 给排水设备、设施维修工作记录于《房屋、设备、设施维修记录表》内；e. 给排水设备发生异常和故障及时报告设备主管，记录《设备故障记录表》，并在设备主管协同下排除异常和故障。 设备主管a. 负责设备的技术资料，档案的收集、保管，负责零星设备的配件，材料采购计划的编制，委托修理的联系工作；b. 每年12月制订下一年度《房屋、设备、设施（年度）周期检查、保养计划表》，并按运行情况制订《房屋、设备、设施（年度）维修计划表》；c. 组织实施给排水设备的运行管理及维修保养工作，并进行指导，检查；d. 每周巡视水泵房设备,检查巡视记录、交接班记录；e. 每月定期组织管道工检查给排水设备的运行状况，填写《给排水系统检查表》。按日常巡视记录及定期检查记录，根据《设备完好率标准》填写《设备完好率月度统计表》交经理审核后报公司主管部门；f. 对每次周期检查保养记录、维修记录、故障记录进行检查验证；116 上海XX物业有限公司上海颜蓝新城投标文件g. 每季汇总设备故障情况，填写《设备故障记录（季度）汇总表》，报经理审核后，交公司主管部门；i. 每年二次组织实施水箱清洗消毒及水质检测工作，记录《水箱清洗消毒记录表》；j. 按《应急预案》规定负责处理应急事件。13.房屋共用部位、共用设施设备维修养护计划及实施方案【楼底层大厅】 对楼底层大厅的玻璃落地门（或不锈钢、塑钢落地门）进行巡检养护：每周一次 落地门开启灵活，自动定位正确，关闭速度在3s～15s范围内，无阻滞现象； 落地门地弹簧平整、不绊脚，金属表面平整，无明显划痕； 落地门玻璃无破碎、橡胶条镶嵌紧密不松动，密封胶平整，五金配件齐全，安装牢固。 对大楼门厅内照明、应急照明灯具进行巡检，保持照明灯具完好，照明开关完整无损，灯具饰品无残缺。维护检查保养：每周一次【楼道】 对楼道照明、应急照明灯具进行巡检，保持照明灯具完好，照明开关完整无损，灯具饰品无残缺。维护检查保养：每周一次 对楼道内防火门进行安全检查，防火门应保持启闭灵活，闭门器启闭无冲击器，防火门玻璃无破碎。维护检查保养：每月一次 对楼道、扶梯进行巡查：每月一次a. 扶梯扶手无断裂，表面光滑平整，无松动；b. 楼梯台阶、踏步平整无塌口，不绊脚，无开裂；c. 楼道地面平整，表层与基层粘结牢固，不空鼓，铺设的地砖（大   理石）无破损、起壳等现象，及时修补破损地砖（大理石）； 楼面踢脚线高度应一致，不空鼓，无断裂、残缺、上口平顺、接缝严密平整。 对楼面进行巡查：116 上海XX物业有限公司上海颜蓝新城投标文件每季一次a. 内墙表面粉刷层无剥落，墙面砖平整不起壳、不遗缺，凡修补的粉刷层及面砖应保持与原墙面色差、材质一致，窗户玻璃、五金配件完好；b. 各类标牌齐全，标识清晰，油漆无剥落、破损现象。【雨污水总管及屋面外墙】 对屋面雨水总管，污水总管进行疏通保养，屋面雨水总管网罩无脱落。维护检查保养：每季一次 对污水总管出墙管进行疏通，保持出墙横管无堵塞。检查每季一次 对屋面进行巡查，保持屋面隔热板铺垫平整，屋面排污沟无堵塞、开裂现象，排水畅通。对屋面女儿墙勘查，墙面无裂缝，灰缝饱满，不倾斜。每年二次【“文化广场”内道路、侧石、围墙】 对区内路面，侧石进行巡检：每月一次a. 区内道路路面强度、坡度、出水口等符合要求，路面平整，不绊   脚，排水畅通，修补路面接缝严密，无积水、泛水现象；b. 混凝土路面不起砂，无脱皮、断裂，明沟不断裂；c. 路边侧石平直，保持高低一致无缺损。 对围墙栅栏检查保养，修复断裂围墙栅栏，保持铁栅栏表面无严重锈蚀。每年二次；油漆铁栅栏。每年一次【雨污水窨井、下水道】 对区内雨、污水管进行检查、清捞。每季二次 雨污水窨井铁盖除锈油漆（油漆颜色为黑色）。每年一次 疏通文化商业广场内污水下水道，保持下水道畅通，同时检查下水道出墙横管有无变形、下沉及倒泛水。每季二次 汛期前应对下水道进行疏通，清捞窨井内淤积物。       汛期前一个月116 上海XX物业有限公司上海颜蓝新城投标文件【屋顶避雷带】 对屋顶避雷装置及接地装置进行测试，接地电阻符合相关规定，高层在12层以上应有防雷专业单位进行测试，防雷测试单位应具有专业资质，完成测试工作后，应出具测试报告。每年一次。 对屋顶避雷带进行勘查，避雷带应保持完好无断裂，局部锈蚀应除锈、补油漆。每年二次【“文化广场”内路灯、围墙灯、美化照明灯、草坪灯、投泛光灯】 夜间应对商业广场内路灯、围墙灯、草坪灯、投泛光灯进行巡视，及时发现与修复熄灭的灯具，灯杆油漆无剥落，灯罩完好，无破损现象。每日一次 检查照明供电线路绝缘状况是否达标。每年一次 检查照明供电控制保护装置功能是否正常。每周一次【雕塑景观、喷水池】 对雕塑、景观检查保养，发现问题及时处理。每季一次 喷水池检查保养内容：                      a. 巡视喷水池，损坏部位及时修复；每周一次b. 检查保养给排水管道、控制阀门、喷嘴、喷头保持功能有效；每月一次c. 检查水泵、水泵控制系统工作是否正常；每月一次d. 检测潜水泵绝缘；每年一次 检查水底照明灯具，应保持完好无损，供电线路控制保护系统完好，电气绝缘电阻达标。每年两次【围墙大门及电动大门】 检查围墙大门门脚头及四周，应嵌粉密实。每年两次 大门除锈、油漆。每年一次 检查保养电动大门,应开启灵活。每月一次【地面停车位】 检查地面平整，无积水、进出无阻碍，锁具功能良好。每季一次116 上海XX物业有限公司上海颜蓝新城投标文件【地下车库】 检查车库大门保安闭锁装置及停放升降装置应保持功能正常； 每月一次 保养车库大门保安闭锁装置及停放升降装置；每年一次 巡查照明灯具及应急照明装置，保持功能良好；每季一次 检查消防设施功能可靠，防火门、紧急通道门启闭灵活；每季一次 巡查红外线传感器、计时、监控装置应功能可靠；每周一次 保养红外线传感器、计时、监控装置。每年两次【楼道、室外消防栓】 检查楼道内及室外消防栓应无滴漏水或损坏。每月一次 油漆室外消防栓。每年一次 检查消防带完好无损。每年二次 检查消防阀门无锈蚀、启闭灵活。 每年二次 检查消防报警按钮完整无损，功能可靠。每月一次【清洗水箱（蓄水池）】 水箱（蓄水池）清洗、消毒。                             每季一次 水箱（蓄水池）清洗消毒后采集水样送卫生防疫部门进行水质化检，化检结果达不到国家生活用水标准应重新清洗水箱，再次采集水样化验，直至化验结果达标。 检查水箱盖板应完整无损，盖板与水箱结合面应无缝隙，水箱内表面清洁，无渗漏，工组扶梯无锈蚀、断裂。 每季一次【无障碍通道】 照顾残疾人进入大楼的无障碍通道应定期检查扶手是否牢固，路面是否平整，有无障碍。 每季一次三、业主、使用人装饰、装修物业的管理措施“文化广场”系高品质的“文化广场”116 上海XX物业有限公司上海颜蓝新城投标文件，加强对业主入住阶段的装修管理，将直接关系到物业整体环境的舒适美观、对物业的维护和“文化广场”的创优达标活动。优美的“文化广场”环境所带来的示范效应将促进发展商后期楼盘的销售及企业品牌形象的提升，符合发展商、业主、物业管理企业三方的利益。 1、二次装修管理方案及管理内容1.1告知业主、使用人在装修前须办理装修有关手续，如实填写《装修申请表》，详细说明二次装修的装修范围、工期、装修设计及装修施工单位等；1.2办理房屋安全使用主管部门的装修审批材料，领取《装修许可证》，并签订相关的装修协议；1.3装修进场时，书面告知业主及装修施工单位《“文化广场”装修管理办法》； 1.4按照业主装修申请中填写的装修范围、装修设计对装修现场进行不定时检查，是否按《装修管理规定》进行文明施工； 1.5装修完毕后，对现场对装修区域的周围环境、公共设施进行综合检查，并负责办理完工手续。 2.管理措施2.1制定《装修管理办法》以及相关《装修协议》；2.2明确《装修审批程序》，便于业主及装修施工单位办理相关手续；2.3做好装修进场的审批、管理以及装修现场的管理工作；2.4做好装修工人服务工作，如食宿服务、如厕服务、出借非常用专用工服务等；2.5做好装修期间房屋成品保护工作。2.6制订《装修工具管理办法》；2.7对违章施工的行为，采取停工、恢复原状等方式进行处理。 3.违章处理办法及措施3.1把好装修申请、审批关，严格审核装修设计图纸，了解房屋装修范围，在装修审批手续办理过程中杜绝违章装修行为的出现；116 上海XX物业有限公司上海颜蓝新城投标文件3.2对装修现场进行严格管理，做到每天有重点的巡查，避免违章装修的出现； 3.3巡查中若发现违章装修或乱搭建现象，立即予以制止，把违反规定现象消除在萌芽状态。对不听劝阻者，报政府主管部门处理。3.4管理措施3.4.1制定完善的《装修管理办法》；3.4.2与业主及装修施工单位签订相关《装修协议》，明确责、权、利；3.4.3确定专人负责装修管理工作，加强装修巡查管理力度。4.操作规程Ø装饰装修管理办法Ø“文化广场”房屋装饰装修管理服务规程Ø“文化广场”装饰装修管理服务协议Ø房屋装饰装修各部门人员分工表Ø房屋装修装饰人员分工示意图Ø装修过程中的违规行为：Ø乱敲乱打Ø管线变动；Ø卫生间变动渗水；Ø外墙里面的不统一；Ø违章搭、拆、封装Ø装修过程中的安全问题：Ø使用电炉和高能量电箱Ø使用明火和违章电焊Ø易燃、易爆物品的保管和使用；Ø消防器材的保护Ø装修过程中的安全问题：Ø施工人员进出；Ø施工人员车辆定点停放；Ø民工留宿；Ø单元楼道安全门的开关116 上海XX物业有限公司上海颜蓝新城投标文件Ø装修过程中材料运输：Ø散装材料的运输Ø大件材料的进出Ø运输车辆的停放和时间Ø装修后的勘察和归档Ø装修过程中的投诉Ø装修过程中共用部位设施设备的问题：Ø楼道墙面的损坏；Ø共用管线的变动和损坏；Ø电梯的保护和使用；Ø各种仪表箱的开关和安装5.装修承诺     针对本公司以往管理的经验教训，本公司如接管“文化广场”后将按照建设部颁布的装修管理条例，根据物业实际情况，对装修方案、建筑垃圾、装修人员、施工时间、材料限制、用电用气、明火操作等方面作出规定，确保“文化广场”的正常秩序及其他业主利益。同时，我公司将向开发商提出以下建议并严格要求员工做到以下几个方面：具体要点如下（有关条款在销售时在合同中约定）：5.1装修必须办理报批手续，确认该方案不挪动承重墙，不损害房屋结构，不破坏房屋外立面。5.2装修时间和噪音的控制，不影响其他住户正常生活。5.3建筑垃圾按物业管理公司指定时间和地点堆放，并实行建筑垃圾袋装化。5.3空调机安装在指定位置，不准在顶层露台违章搭建遮阳蓬，立面不得安装遮阳蓬，防盗窗安装在室内，外门窗不得改动。5.4装修人员进出“文化广场”必须办理出入证，车辆按指定地点停放。5.5违章施工作停工、恢复原状、赔偿经济损失及罚款等处罚。5.6建议开发商在销售时向业主明确什么可以做，什么不可以做。如不可以封闭阳台、不得安装雨蓬、太阳能热水器、防盗窗等。116 上海XX物业有限公司上海颜蓝新城投标文件5.7在交付使用验房及办理装修审批手续时，物业管理人员必须再次向业主明确不能有违反装修管理规定的行为，以避免业主疏忽或未注意约定而造成安装雨蓬、敲墙等违规违约行为发生而带来相互的损失，即做到严格做到告知到位。5.8在业主发生安装雨蓬、太阳能热水器等行为时，公司必须坚决、严格制止。告诉员工和业主在业主委员会未成立之前，物业公司受委托管理有权及有义务制止侵害全体业主利益的行为发生，耐心说服业主如确需要安装的，可以在业主委员会成立后由全体业主表决决定是否同意安装雨蓬、太阳能等。因为该类违章行为会严重影响“文化广场”的整体美观，会使物业的保值增值受到影响。5.9设置装修管理小组，给业主专业性的装修管理指导并加强“文化广场”装修管理巡逻。5.10同时，本公司管理人员会及时掌握装修工程进展，每日巡视施工现场，发现违规操作及时劝告、制止、纠正。四、保障物业管理区域内环境清洁度的措施1.保洁服务操作流程◆作业前Ø检查工具、保洁设备设施是否正常。Ø检查物料是否配备齐全。Ø检查日常保洁范围是否正常。Ø检查工作告示是否妥当、到位。◆作业中Ø清洗2米以下玻璃及墙面。Ø擦洗2米以下各种装饰件及易积灰的平面。Ø对局部污染的地坪，用去污力强的清洁剂擦洗；清除绿化中的废弃物；将废物箱内的垃圾倒掉。Ø116 上海XX物业有限公司上海颜蓝新城投标文件用干尘推(无油)推扫地坪一遍；露天地坪每周用高压水枪冲洗一遍；对卫生间的设施洗刷一遍，擦净后用水冲净；镜子和玻璃保持干净光亮，按规定次数，适时用杀菌清洁剂清洗公共部位。Ø将电灯开关面板、门把手、门板、踢脚线、消防器材箱、窗框、门框、画框、按钮板、楼层指示牌等处的表面擦净、拭干。Ø对大理石喷蜡、拋光，对水泥地冲洗、擦干，对“文化广场”外广场用高压水枪和长柄刷清洗。Ø用油尘推反复循环推擦，开启排风扇，保持空气新鲜，添加洗手液和卫生纸，喷洒清香剂。Ø工作中如遇客人，要主动招呼，礼貌谦让。◆作业后Ø将保洁工具、设备、材料整理清洁，送往指定存放地点。Ø将现场遗留废弃物统一裝袋，送往规定地点。Ø将工具、设备、材料向领班交接，或进库、或维修，确保下个班次使用。将工作单填妥后交领班。保洁服务操作流程图清洁部经理领班厕所保洁员大堂保洁员楼层保洁员机动车保洁员外围保洁员其他保洁员保洁检查保洁检查管理处经理补做保洁保洁合格现场保洁116 上海XX物业有限公司上海颜蓝新城投标文件1.1走廊通道保洁程序Ø夜间定期对公共区域的走廊、通道进行全面清扫、打蜡。Ø白天定时循环依次推扫地坪，保持地面干净。Ø在巡视保洁的同时，注意对盆景内垃圾杂物的清理。Ø清倒烟灰垃圾筒，将烟灰垃圾筒、地面拖擦干净，按原位摆放。Ø按预定顺序，依次擦拭门窗、窗台、墙壁饰物、镜面、开关盒、插座盒、消火栓、标牌、风口、踢脚板等（墙壁面积大清扫为定期作业，窗口清洁在日常清扫中穿插进行，即每天做一段）。Ø做好茶水间卫生工作，使地面保持干燥、清洁。Ø每日工作结束前，必须将楼面垃圾清空并集中摆放到指定地点。1.2电梯保洁程序u地面除尘去污方法，应视电梯轿厢地面材质而定。u手印等污垢可用沾清洁剂的抹布擦拭，再用干抹布擦净。u电梯厅内的电梯开关、电梯运行显示器、手按开关部分，应按规定消毒(电梯厅的清扫，可划归大堂、走廊部分)。u电梯轿厢门下部沟槽的清扫，用刷子吸尘器等去除沟漕中脏物，再用抹布擦净。u1.4公共洗手间保洁程序u用湿拖把拖净地面，对地面边角容易积污垢处，必须用湿抹布仔细擦抹。116 上海XX物业有限公司上海颜蓝新城投标文件u将墙面、垃圾筒等擦洗清洁、抹千。坐厕内和小便池内，须用马桶清洁剂刷洗干净，并喷洒消毒剂。外围及坐围、坐板、盖板、坐厕附近及其背后地面等，都要用中性清洁剂清洗并烘干。u用清洁剂擦洗墙面、地面，并对地面磨光、上蜡。2.保洁服务管理制度2.1员工劳动纪律u按时上、下班，不迟到，不早退。u上班时不无故离开工作岗位，有事必须得到领班同意后方可离岗。u不无故旷工，请病、事假须得到上级批准。u上班时不准大声喧哗、说笑、打闹。u员工上下班及工作时，应使用员工专用电梯，无特殊情况，不得使用客梯。u上班时衣着整洁，佩带胸卡，女员工不戴首饰。u上班时不打私人电话。u正确对待投诉，不与他人发生争执。u拾到他人遗失的物品，应立即上交。u做好交接班工作，员工之间团结友爱。2.2保洁设备领用、使用制度u领用设备须填写领用单。u领用时，须仔细检查完好程度，否则废品出库由领用人自负。u使用时，如发生故障，立即停用并回库修理，不得强硬操作，违者罚款。u因违规操作而损坏设备，按规定赔偿。u归还时，必须设备完好，内外干净，如有损坏应及时报修，并写明情况。u凡不符上述领用要求的，保管人员有权拒收。2.3高空安全操作制度u牢固树立“安全第一’的思想，确保安全操作。116 上海XX物业有限公司上海颜蓝新城投标文件u清洁人员在超过2米高处作业时，必须持有关部门培训并颁发的“登高作业证”方可作业。u严格遵守有关设备的安全操作规程。u在操作与安全发生矛盾时，应以安全为主，不可盲目操作。u严格遵守防火制度，防止火灾发生。3.保洁服务管理标准3.1公共区域内部保洁标准项目工作内容标准频率循环曰周月季地面清扫、收集垃圾、水力冲洗无垃圾、烟头、杂物、明显泥沙清扫冲洗一次会议室清扫、吸尘、拖擦、擦拭无污迹保洁吸尘一次大清洁一次墙面清扫无灰尘保洁大清洁一次各类管道除尘无积灰清洁一次各类消防设施除尘无灰尘，无手印，光亮清抹一次门框除尘无积灰清抹一次地毯(3M)踏垫除尘无垃圾、无泥土冲洗一次地坪除尘、拋光无脚印、无灰尘、光亮推尘拋光一次男/女盛洗室拭擦、清洁地面无水迹、脚印每小时一次墙柱除尘无积灰、污渍清抹(2米以下)清抹(2米以上)垃圾箱外表除尘无积灰清抹数次烟灰筒清除除烟蒂保洁烟蒂不超过三只、外表无污迹、光亮清洗数次废物箱清除垃圾、外表抹净无垃圾满溢、无拖挂保洁倾倒1次清洗数次电梯除尘无杂物、无灰尘保洁常规保养一次外壳保洁一次地下室收集垃圾无杂物、烟蒂、无灰尘保洁清洁数次116 上海XX物业有限公司上海颜蓝新城投标文件车道清扫无灰尘保洁清洁数次3.2管理区域保洁标准u地面保持清洁、光亮，无污迹、无水迹、无脚印。u走道四角及踏脚板保持干净、无垃圾。u烟灰缸保持清洁、无污痕，烟蒂不得超过3个。u茶水间保持清洁、整齐，保证整个“文化广场”所有部门的茶水供应及饮用水的卫生，注意安全用电，防止烫伤。u楼面垃圾箱放置整齐，套上垃圾袋，保持四周整洁、无异味。u墙面及走道设施、门框、通风口、灯管保持干净、无积灰。u保持电梯门光洁、明亮，电梯轿厢及四壁地面干净、整洁．3.3洗手间保洁标准u门、窗、柜、墙面顶、贴脚线、墙角,干净、整洁、明亮无尘灰u室内地面、空间,无脚印、无污迹、无水迹、无异味u所有隔屏板,无尘灰、无污迹、水迹u小便池、座便器、水斗、面盆、镜面,保洁、干净、无污迹、无污垢、无异味、污水管及下水道畅通u照明、排风口、灯罩,干净、无污迹u烘手器、手纸架、洗手液盒,无尘灰、无污迹、水迹u手纸篓、垃圾桶,清理、刷洗干净u手纸、洗手液、滤洁更换,u污水管、下水道,无污物、通畅3.4会议室保洁标准u每天至少用吸尘器吸尘一次。u每周要在易污染的地方重点清洗。u每月对地毯脏的区域进行清洗。u非地毯区域每天保洁。u清洗地毯和拖地时要放置安全标志。116 上海XX物业有限公司上海颜蓝新城投标文件u悬挂物及家具每月至少清洁一次。u窗帘、挂饰每周吸尘一次。u窗户和玻璃定期擦洗。u灯和灯罩定期清洁。u花卉定期养护。u天花板和墙面每月清洁。u定期清倒废物筒，随时清洁烟灰缸。3.5“文化广场”外广场保洁标准u地面保持清洁，做到无垃圾杂物、无污迹、无积水、无脚印、无烟蒂纸屑。u坐凳干净，周围无垃圾、无污迹。u废物箱放置整齐、干净、无垃圾散落现象，周围干净、无污迹、无异昧。u花坛内无烟蒂、纸屑杂物，及时清除落叶、杂草。u进出口处要增加清扫次数，始终保持清洁。u“文化广场”外广场不出现杂草、青苔。u“文化广场”外广场灯柱定期擦拭，保持明亮、整洁、无灰尘。3.6停车场保洁标准u地面保持清洁，做到无垃圾杂物、无污迹、无积水、无渣土、无落叶、无枯草。u废物箱干净、明亮，周围无垃圾散落现象，无污迹、无异昧，u花坛内无烟蒂、纸屑杂物，及时清除落叶、杂草。u保持车辆进出口道路整洁，无石子、碎屑、渣土。u清除污迹及时，保持地坪清洁。u保持下水道口清洁，畅通，以免积水。u及时清除杂草、青苔。u指示牌、标志、照明灯及灯柱保持整洁、明亮，无灰尘。4.幕墙的维护与清洁116 上海XX物业有限公司上海颜蓝新城投标文件4.1幕墙的维护u裝修期的管理工作Ø施工单位在办理装修管理手续时，明确告知绝对不允许在幕墙的固定铝挺上钻孔、承重。Ø工程管理人员每天巡视装修现场，根据施工的进度，不断提醒施工单位注意幕墙结构的安全，将影响幕墙安全的事故隐患从源头上控制住。Ø参与二次装修隐蔽工程的验收，杜绝施工单位违反规定的施工方式。u日常使用中的管理和维护Ø每月有专职人员对各幕墙进行检查，重点是开启门的锁、铰链。Ø夜间有保安人员对整栋大楼进行目视检查，是否有玻璃损坏等现象。5、”文化广场”内外高位及外墙面保洁方案Ø幕墙外侧清洁：Ø由外墙清洁公司负责清洗，每半年循环一遍。Ø其它垂直墙面外侧清洁：Ø由外墙清洁公司负责清洗，每半年循环一遍，与幕墙外侧清洁一同进行。Ø特殊保洁方案：Ø安排在节假日之前进行，夏季避开雷雨季节、高温季节，有重要活动前安排突击保洁。Ø内外高位玻璃清洁：Ø由机动保洁循环清洁玻璃门内外侧，每月循环清洁一遍。6、虫害控制管理方案Ø为降低虫害密度，确保“文化广场”环境质量、设备运行安全和工作人员的身体健康，根据上海市爱委会办公室对全市灭四害的工作要求，结合“文化广场”的实际，制定灭鼠、灭蚊蝇、灭蟑螂计划。Ø116 上海XX物业有限公司上海颜蓝新城投标文件害虫活动高峰时(6-10月份)，每周喷洒一至二次，主要杀灭成虫。重要场所特指：下水道、窨井、积水处、绿地内、垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站(垃圾房)内、喷洒集水井、雨水泵房、污水泵房、仓库。Ø害虫活动低谷时(11月-次年5月份)，每月喷洒一次，主要防止室内越冬害虫及早春害虫。Ø外环境用超低容量喷雾器滞留喷洒，防止蚊蝇孳生，要求不损坏绿化，不留痕迹，没有异昧。7、垃圾清运管理方案Ø生活垃圾清运：Ø由管理员不定时检查生活垃圾堆放情况，及时督促环卫公司按规定的清运时间作业，若遇特殊情况，应联系环卫公司临时增加清运频次。Ø建筑垃圾清运：Ø由管理员定时检查建筑垃圾数量，负责与各建筑单位联系确定垃圾运输路线，并及时通知环卫公司清运。Ø泔脚清运：Ø应督促餐厅营运单位积极采取措施防止滴漏，做到及时清运与定时、定点清运相结合。五、绿化（乔灌木、单坪及其他附属设施）按季节维护、保养项目和措施1.绿化管理以一级绿地管养为标准，严格遵照《园林植物养护技术规程》（DBJ08-19-91）执行操作。并在此基础上按照管理中心的实际情况作出以下周边绿化养护方案，确保养护工作的顺利开展。2.室外绿化养护工作要求涂白。冬季用石灰水加盐或石硫和剂涂白树干，消灭在树皮越冬的害虫与防止爬虫上树产卵。立支柱。风较大的地方或台风发生频繁的地区要立支柱，防止风吹斜吹倒树木。保存率。绿地保存率100%（包括经过规定手续调整）。新建绿地“黄土不见天”，不留死角。乔、灌、草等保存率95%以上，大乔木保存率98%以上。新建绿地中，植物成活率95%以上。116 上海XX物业有限公司上海颜蓝新城投标文件乔灌草配植。绿地植物群落，层次分明，季相分明，景观优美。植物间留有适当的生长距离。绿地内，植物覆盖率80%以上。绿化布置适应办公功能需要。绿化面貌。植物生长茂盛，乔灌木主干挺立，树形完整优美；绿草如茵，绿篱连续、无空挡，无死树枯枝；修剪合理、适时，绿地内清洁整齐；病、虫不造成明显危害，无药害；绿地设施及硬质景观保持长年基本完好；及时处理绿化与其他公用设施的矛盾；保持绿化景观完整。3.绿化养护管理的质量要求树木：生长茂盛无枯枝；树形：美观完整无倾斜；绿篱：修剪整齐无缺枝；花坛：土壤疏松无垃圾；草坪：平整清洁无杂草4.绿化养护工作流程和进度计划绿化养护工作进度计划表进度时间主要养护工作主要工作目标第一阶段2月～3月1)冬翻和平整土地2)冬季修剪清除绿地内杂物，改善绿地面貌，去除病虫枝、弱枝和其它不良枝条，为植物茁壮生长打下良好基础。第二阶段3月～10月1)中耕：3月初进行2)除草：7次3)（3）治虫：A防治蚧壳虫（3月进行）；B防治刺蛾（6月～9月进行2次）4)修剪：球类、绿篱修剪（2～3次）5)剥芽：5月、6月一年二次6)换草花：A春季换草花4月中、下旬；B秋季换花9月中、下旬7)抗旱、防台、防汛：6月～9月8)油漆：9月采取有效措施减轻不良生物因素、气候因素等对植物生长的影响，保持植物地上、地下部分的健康生长，做好春季和秋季换花，以及栏杆油漆工作，以良好形象迎接节日。116 上海XX物业有限公司上海颜蓝新城投标文件第三阶段10月～次年2月1)冬季翻土、施基肥2)缺苗补种3)花灌木修剪4)冬季换花：11月、1月进行改良土壤结构和肥力，对新一年的植物生长打下扎实基础，做好冬季换花，为冬季增添一片绚丽的色彩。5.室内植物摆放室内植物摆放的位置、大小一般是根据室内空间大小、光照条件、艺术性及与室内摆放用品整体协调性来决定。1)入口两侧，采用一些中、高大植物作为背景，以提升整体形象，前台上摆放一盆插花起到画龙点睛的作用。特别是重要节日其间入口，增放色彩鲜艳的草本花卉，以增加景观效果，增添节日气氛。2)电梯、走廊布置采用中、小型观叶植物，体现轻快明朗舒适的特点。3)贵宾室布置采用鲜花和观叶植物点缀的形式，主要突出舒畅轻快、热烈的气氛。4)会议室布置采用中、小型观叶植物为主，体现舒畅轻快的氛围。5)接待室布置采用小型观叶植物为主略带色彩的变化，体现一种宾至如归的清静幽雅的感觉。6)领导办公室布置采用中型观叶植物，配合点缀盆景或色彩明亮的小型观叶植物突出清静幽雅、舒畅的办公环境。7)会场布置一般多采用鲜花和观叶植物的合理搭配，主席桌和宾客的座位上摆放一盆插花，采用一些高大植物摆在主席台的背后作为背景，然后用些小盆植物或花卉放在主席台的下方作为呼应。6.室内植物养护1)盆花根据实际情况作周期调换，做到盆清、叶青、花鲜、无枯枝黄叶、残花并对生长不良的植物及时调换。2)调换盆栽植物的运输、装卸，轻搬、轻放无损坏，散落物随时清理保持环境整洁。3)日常维护浇灌、清理、修整工作必须在大夏办公前完成。4)盆栽植物摆放其间正常的施肥，以无气味的无机肥为主，严禁施用有机肥及有气味的无机肥。5)发现病虫害必须及时调换，严禁在室内喷洒农药。6)116 上海XX物业有限公司上海颜蓝新城投标文件发生对盆栽植物摆放及周围环境不良的投诉，一般情况及时处理，特殊情况24小时内整改完毕。7.绿化养护质量保证措施1)每一项养护作业任务均根据现场实际情况，严格按照《上海市标准园林植物养护技术规程》所规定的操作要点和质量要求进行作业。下达作业任务同时明确技术要求和质量要求。2)接受质量监督部门的监督和指导，并安排及时落实。3)建立由管理员、巡视员、植保员、技术负责人等组成的横向信息联系网络和工作制度，及时沟通作业层面上的各部分工作情况，协调各部分技术操作的配合。4)加强对操作人员的培训，技术岗位做到专人持证上岗，努力实现技术岗位配置最新、最优的技术操作人员。5)建立完善的质量考核体系，确保各作业任务完成的技术含量，及时整改不达标部分。六、物业管理区域内保安24小时执勤、巡视重点部位24小时监控的岗位职责描述1.保安管理的目标和要求u巡逻、门岗、消防监控管理通过制定和执行《门岗岗位职责》、《巡逻人员岗位职责》、《保安管理制度》、《消防管理制度》、《安全门及消防通道管理制度》、《治安管理制度》、《治安紧急情况处理程序》、《保安值勤工作程序》、《防盗处置办法》、《火灾应急处置方法》及相关管理制度、操作规程、标准规范、监控记录、各应急预案的演练等，以确保门卫安全措施落实率100％、技术防范监控措施实施率100％。停车场管理：通过制定和执行《机动车停车场安全巡检制度》、《保安人员岗位职责》及相关管理制度、操作规程、标准规范、应急预案和监控记录等，以确保停车场秩序整齐率达到99．5％。消防管理：制定和执行《消防人员岗位职责》、《消防应急预案》、《消防管理规范》、《消防演习程序》、《消防安全检查制度》及相关管理制度、消防监控记录、消防应急预案的演练等，以确保无重大火灾事故、消防设施设备完好率100％、消防培训率100％，火警响应率1OO％。116 上海XX物业有限公司上海颜蓝新城投标文件突发事件管理：通过制定《防盗处置应急预案》、《火灾应急处置方法》》、《电梯处理应急预案》、《紧急救护处置预案》等防止突发事件的演练以及应急事件处置的相关记录。以确保对火警处理、治安事件、暴力事件、停电事件、跑水事件等各类突发事件的安全管理控制率达到1OO％，事件响应率达到1OO％。1.2保安管理的组织措施和技术措施u组织措施Ø组建大楼防火委员会，建立大楼防火档案根据国家消防法律法规的有关规定，结合“文化广场”是甲级现代化智能大楼的特点建议组建由业主、楼内租户参加，物业管理处经理参与的“文化广场”防火委员会。决定有关大楼防火的重大事项，具体日常工作由物业管理处保安部负责操作，并按市消防局的有关规定建立防火档案。Ø组建专业保安队伍Ø“文化广场”配备保安合计33人，人员既有分工又相互支援，因此，按照这样的人员配备可以完成所交付的保安任务。如遇重大活动，部门经理也将增援现场工作。遇特殊情况人手不够时，管理处将采取调整班次、停止休息，必要时由地区各管理处派人员增援等办法。组建专职消防队、义务消防队组织专职消防队（由管理处保安部全体保安员组成）、义务消防队（由管理处其他部门的相关员工组成），配齐消防装备、器材，组织消防演习。u技术措施Ø配置必要的保安器具结合管理处保安各岗位的实际情况，合理配置对讲机、手电筒或手提式充电照明灯、雨衣雨鞋、黄沙袋、挡水板、铁锹、竹扫把、潜水泵等必要的保安器具。Ø实施24小时电视监控116 上海XX物业有限公司上海颜蓝新城投标文件使用“文化广场”配置的先进监控设备，配备专人对“文化广场”的重要部位实施365天、每天24小时全天候的电视监控．以杜绝隐患，保障安全。Ø实施24小时的消防监控使用大楼配置的先进消防控制设备，配备专人对大楼所有部位实施365天，每天24小时的全天候监控，将火灾事故隐患消灭在萌芽状态，杜绝火灾事故的发生，保障安全。1.3保安管理操作流程经理安全防范工作指示物业公司业务指导公安消防部门业务指导保安部主管日常工作紧急状态主持”文化广场”保安工作正常运转掌握安全运行情况保安业务培训安全保卫工作质量记录情况对照工作计划调整工作计划火灾治安事件组织指挥保安义务消防员抢险采取应急措施组织事态扩大报告相关部门消防119台报警公安110台报警协助公安机关处理落实整改措施内勤详细记录（总体操作程序）116 上海XX物业有限公司上海颜蓝新城投标文件1.5车辆监控系统的管理流程u车辆接近入口时：Ø根据停车指示标志器指示前方道路情况及车位闲置情况，进场停车。Ø驾驶员将停车卡插入验卡机中，若验卡机测量到停车卡有效将启动入口闸门。Ø车辆感应探测装置自动记入车辆的入场时间，入场车辆的车位号。Ø连接车辆感应探测装置的打印机自动打印出印有入场时间、停车位号的票券。u车辆出场Ø车辆离场时将卡插入检卡机。Ø检卡机检测到卡上信息后自动放开出口闸杆，并提示驾驶员将卡取回。Ø自动记录车辆的出车时间及情况。1.6保安管理制度u消防安全组织Ø建立消防安全组织，确定安全防火责任人，负责本单元日常防火安全管理工作；建立群众性义务消防队伍。Ø建立防火安全责任制，实行目标管理，逐级落实，每年签订消防安全责任书，年底考核。u消防安全知识宣传教育Ø各单位要认真贯彻执行国家有关法律、法规、条例，经常性进行消防安全知识的宣传，普及高层建筑防火、灭火、疏散等知识。Ø分期分批进行消防知识和灭火技能培训。受训率：兼职保卫干部、义务消防队员及后勤服务、设备维修人达100％，工作人员达50％以上，做到“三懂三会”(即：懂火灾危险性和不安全因素、懂防火措施、懂灭火预案，会报火警、会使用消防器材、会扑救初起火灾)。u动火Ø设备动火及平时维修动火，必须报保安部门审核，经同意后方可实施。Ø做到“三定”(即定动火地点、定专人负责、定防火措施)。Ø使用燃易爆物品的场所、物资仓库、重要机房、变配电间、机动车库等要要害部位，严禁吸烟、严禁使用明火。Ø“文化广场”内禁止使用煤油炉、酒精炉、煤气炉(“文化广场”116 上海XX物业有限公司上海颜蓝新城投标文件餐厅除外)等明火设备，严禁焚烧废纸等可燃物．u用电Ø不准接、拉临时电气线路，临时确需用电的单位，必须报经管理处工程部、保安部同意，由工程部专职电工安装，用完必须及时拆除。Ø电气设备和电气线路按技术要求定期测试、维护检修，严禁超负荷运行。Ø大楼内禁止使用电炉、电熨斗、电取暖器、电饭煲、电水壶、电热杯等电热器具。确因特殊需使用的，须经本单位负责人同意后送管理处保安部、工程部批准、并采取安全防范措施，落实专人管理。Ø变配电间实行电工昼夜值班管理，非正式电工不得单独操作变配电设备。Ø照明线路更改，动力线安装(动力线应外加金属护套管)，必须由管理处工程部负责勘察设计、安装、施工。u消防设施管理Ø管理处保安部、工程部应按设备管理要求，定期对消防设备(消防监控设施自动报警、自动喷淋、消火栓、消防泵、灭火器等)进行技术检测、维修，保持良好状态。Ø管理处保安部、工程部应会同有关用户单位每年联合组织1-2次消防、灭火系统综合演练。Ø消防设施周围和消防安全通道处严禁堆放杂物，消防器材不准挪作它用，不准无故按动报警按钮，不准擅自动用灭火器具和设施。Ø监控室的工作人员，应接受消防监控专业知识培训后方可上岗，无关人员不得擅自进入。u消防重点部位管理Ø保安部每月对消防重点部位进行一次安全检查。Ø消防重点部位要做到“一清五落实”。即：要做到火灾危险性清，防火责任人落实、义务消防员落实、消防管理制度落实、灭火器材落实、灭火预案落实。u值班、巡逻管理Ø“文化广场”租户负责本单元的安全，每天下班后，人员全部离开时，应对室内电器设备进行检查，关闭一切应关闭的电器设备和门窗。Ø值班人员应按时上岗，在值班期间内须坚守岗位，不得擅自离开，要认真检查责任区防火、防盗及门窗、开水器电源等设施的安全状况，切实履行职责，做好负责本责任区域的安全工作。Ø值班人员应做好值班记录和交接班登记，遇紧急情况和重要事件，应及时报告领导。116 上海XX物业有限公司上海颜蓝新城投标文件1.7保安服务规范u治安管理规范Ø实施24小时全天候保安值班，着装统一，用语规范，文明值勤。Ø实行人防、物防、技防相结合、定时、定点、定人进行巡逻保卫、并有巡逻记录、监控记录、交接班记录、物品出门记录等，各项安全制度齐全、安全措施落实。Ø涉及容易发生事故区域设有明显标识、并采取防范措施。Ø制定治安事故及其他应急情况的处理预案，保障当事人的人身及财产安全。Ø落实安全措施预防和制止重大刑事案件的发生。Ø积极配合地区警方处理违法犯罪事件。u消防管理规范Ø建立、健全消防责任制，对全体员工定期进行消防培训(如有需求可开设专题知识讲座)，使之掌握基本消防技能。Ø消防控制中心实施24小时值班制度，值班日记，监控记录齐全。Ø消防设备、设施定期巡视、检修并记录在案，完好率1OO％。Ø制定火警事故及其它应急情况处理预案，应急疏散通道畅通无阻。Ø杜绝火灾隐患，无火灾事故的发生。Ø积极配合公安消防部门完成消防设施设备的验收事项，并提出确实有效的合理化建议。Ø按照国家有关消防法规完善消防管理内容。u车辆管理规范Ø合理设计车辆停放区域／位置，以满足停车需要及公安交通部门的有关规定。Ø停车库／场内的设备设施保持安全完好、整洁。Ø交通标识明显合理，车辆进出停放有序，检查及时到位。Ø落实车辆管理制度，严格控制车辆进出，记录完整。七、物业管理法律法规及常识向住户的宣传设想1、利用电子屏广告、宣传栏宣传法律法规、消防安全知识；2、组织管理处人员、客户进行消防安全防范培训；3、每年组织客户消防演习一至二次；4、定期检查消防设施、设备，使之处于随时可用状态；5、利用“文化广场”期刊宣传物业管理法律法规及常识；116 上海XX物业有限公司上海颜蓝新城投标文件6、每季举办一次设摊咨询服务，聘请警署、法律专家根据法律法规解答各类物业管理疑难问题；7、设立便民信箱，便于客户、使用人反映问题，有必要时上门解释政策。八、物业管理档案管理设想1.档案管理制度1)整个物业项目的档案资料由管理中心经理负责监督保管，各级管理人员按照分工负责汇集整理，由管理中心管理中心文员负责文件存档工作。2)对有关物业验收档案、图纸、管理制度、合同及附件、设施设备档案及保养制度、管理报告、员工人事资料等档案要集中存档，档案柜要求上锁，钥匙由文员保管，未经经理／部门主管许可，他人不得查阅。3)档案资料必须按公司规定要求存档，做到图有袋、文有夹，报告类文件编写目录索引，档案类文件有存档文件清单及编号目录。4)档案的目录及存档文件清单每季度上报公司行政管理中心备案。5)经理／部门经理调职或离任应向接任者办理移交手续，经公司确认后方可离任。6)因工作需要借阅、复印有关档案资料的，需经经理／部门主管书面确认，如有违反作泄密处理。1.2物品档案交接交接前，我司将认真核对及施工单位移交的相关文档和物品帐册；交接时，逐项核对资料是否与实情、实物相符；接收以后，审视移交设备、工具是否符合工作所需，根据实际需要调整配置。1.3档案管理归类表档案大类归档内容一行政后勤管理材料1行政综合物业管理中心组织沿革、大事记及工作计划、总结管理中心会议纪要、会议记录规章制度文秘、档案、印章管理记录文件、档案接收及移交、销毁清册物业管理发展规划、计划、总结物业管理的请示、批复、报告、通知等专题调查、调研、考察、普查工作材料物业管理区域验收、接管记录116 上海XX物业有限公司上海颜蓝新城投标文件2劳资管理机构设置与人事管理规定员工花名册员工工资表、劳动工资表、员工考评记录用工合同台帐、社会保险记录员工培训计划、措施、教材、试题、考试成绩人员增补申请表3后勤管理固定资产登记册办公楼设施、办公用房及办公用品管理记录行政办公设备领用、维修、报废记录表物料采购计划表、供方评价记录物料管理、盘点资料、调离人员移交清单区域通讯工具管理材料员工福利管理材料二业主、租户资料业主/租户入驻通知管理公约/用户手册租户登记表租赁物业清单、合同三物业装修材料装修申请审批表商铺楼宇装修审批表装修违章处理通知单四日常运行材料1日常运行综合投诉处理记录、物业管理事务处理跟踪记录员工住户合理化建议日常工作检查记录分包计划、合同、合格供方名录、供方评价记录、分包服务记录、不合格报告、纠正措施报告服务要求评审记录、车辆缴费换证记录突发事件处理记录、预防措施报告公共、办公设施、工程及住户日常维修和回访记录2园林绿化植物档案及补种、病虫害检查、防治材料3保洁工作保洁工具领用、维修、报废记录表保洁综合、保洁区域及人员分布记录、检查表环境卫生消杀记录4治安工作工具领用、维修、报废记录表治安事件处理记录带班员查岗记录、交接班记录、巡逻记录、签到表、来访人员登记表、搬运放行记录登记表车辆进出登记表、异常车辆进出登记表5设备运行记录设备汇总表116 上海XX物业有限公司上海颜蓝新城投标文件设备值班、操作运行及保养、检查记录运行情况统计表、记录、值班巡视检查记录表故障（事故）处理单6消防工作消防中心值班情况记录消防设备月、季度检查记录表、维修记录表消防设备运行记录表消防安全检查记录表火险隐患整改通知书五会计档案原始凭证、记账凭证、汇总凭证总帐、明细账银行日记账、现金日记账停车场机动车辆管理及收费记录、住户维修费记录、收费统计等会计月、季度报告年度会计报告（决算）会计移交清册会计档案销毁清册会计档案保管清册六接管验收资料设备随箱、开箱及试运行、维修、维护资料工程竣工图验收交接材料公共设施新建、维修请示、批复、施工、验收材料九、其他物业管理措施及承诺1、维修服务连通网为业主提供周全满意的服务永远是物业管理工作的首要任务，我公司在维修管理技术力量具有强大优势。我公司在为“文化广场”配备一支专业队伍的基础上，将利用我公司设备设施分公司优势，充分利用企业的技术力量和人员在服务、维修、智能化、养护等方面给予强有力的支持。2、标系统管理识2.1管理内容u制作园区各种标识，包括楼宇标识、道路指示标识等；u所有标志标牌登记在册，并注明使用范围、权限及时间等；116 上海XX物业有限公司上海颜蓝新城投标文件u定时定人清洁、维护，发现缺损及时更新或更换。2.2管理措施u制定标识标牌管理制度，维护保养制度；u各种标识标牌管理落实到专人负责。3、投诉处理机制   ①、顾客以各种方式向公司反映情况的，工作人员都应热情接待，登记在《来电、来信、来访登记表》上，并及时认真地作出处理，对其中可能构成投诉的情况，以书面形式提交管理项目经理处理。  ②、管理项目经理安排人员接待或由接听顾客的投诉情况，填写《来电、来信、来访登记表》，每日将投诉情况报管理项目经理审阅。   ③投诉处理◇管理项目对顾客投诉情况加以核实。◇由管理项目牵头，被投诉部门的人员对投诉进行确认。◇管理项目填写《投诉处理记录表》并及时书面转发给被投诉的人员。◇被投诉的人员接到管理项目发出的《投诉处理记录表》后，应立即与顾客联系，并首先向顾客道歉，对其投诉的问题提出处理答复，并在规定的或应该处理完毕的时间内处理完毕。将处理过程如实填写在《投诉处记录表》上，三天内书面回复管理项目。◇管理项目再对处理结果加以验证，征询顾客的意见。◇管理项目在验证顾客对投诉处理满意后，应对涉及事件的有关人员提出处理意见，报管理项目经理，分别按职能对责任人作出处理。④如不属投诉，管理项目及时将《来电、来信、来访登记表》转交给有关部门，按一般程序处理。4.便民服务措施116 上海XX物业有限公司上海颜蓝新城投标文件为方便住户生活，本公司将广开服务渠道，并设服务热线，在完成合同约定的公共服务基础上，根据住户的要求，自行或者委托其它服务行业为住户提供便利服（需要投入成本的，本公司根据有关标准向住户收取费用）。4.1无偿服务项目：编号项目内容备注1代请出租车2用户便利服务3小件物品搬运4代订飞机票5代寄、代领邮件6代订报纸、杂志7代订牛奶8代交水、电、煤气费9代为介绍、联系装修装潢公司10义务宣传各类安全常识11代为联系、提供棋、牌娱乐场所12组织展销活动      4.2有偿服务项目（业主自原接受，物业公司定价张榜公布）编号项目内容单位工时参考价格（元）备注1换、装龙头只0.155.00包括换橡皮等2换浴缸落水只1.4510.00普通式3换面盆落水只0.405.004换三角阀门只0.305.005换水盆落水只0.505.006换地板落水只1.3010.00规格不分7修理瓷马桶只3.0015.00拆装、疏通等8马桶换圈、盘、铰链付0.405.009换水箱铜器付1.4510.00拆装等10修理水箱零件等套0.305.00内部零件等11换插座只0.205.00指各种规格116 上海XX物业有限公司上海颜蓝新城投标文件12换灯头只0.155.0013换钢门零件等只0.245.00部分小零件等14换钢窗零件等只0.245.00部分小零件等15钢门锁修理付2.0010.00拆旧装配校正16换水盘只0.305.0017内墙修理粉刷平方0.4510.0018修补瓷砖平方6.0060.001平方米以下19修补地砖平方6.0060.0020修门锁把1.005.00指弹子锁、执手锁21木门整理扇1.1510.0022木窗整理扇0.505.0023疏通水斗或浴缸只2.5015.00包括开洞、修补24疏通污水总管处3.5020.00不包括脚手费25疏通地下水道处1.5010.0026调换座式瓷马桶只2.0010.0027调换、拆装牛角弯付1.7010.0028调换低水箱套1.7510.0029调换、拆装1/2”阀门只1.7510.0030疏通落水管处1.5010.00不包括脚手费31打字张10.0032传真张10.0033复印张1.0034洗车辆10.0035代办旅游手续面议36代购、代送鲜花面议37代办喜事庆典面议38摄影、摄像面议第七章丰富社区文化、加强业主相互沟通的具体措施物业管理活动涉及物业、环境、人员、服务等多方面。因此，开展“文化广场”116 上海XX物业有限公司上海颜蓝新城投标文件社区文化活动，对物业管理活动的顺利进行有着十分重要的推动作用。物业管理公司只有同业主充分沟通，积极启发业主自律和参与意识，达到相互配合，才能形成双向共管的局面。本公司根据区内业主的实际需要，与社区居委会配合，每年定时、定期开展不同形式、不同对象、不同规模的社区活动。社区文化活动将结合创立精神文明优秀小区，内容以培养精神文明、倡导高品位商务氛围的目标展开。提升“文化广场”的社会效益和知名度。a积极参与；b.提供公众文化活动的环境;c量力而行;d为公众喜好。“文化广场”文化活动组织流程图制订文化活动工作组织临时性活动活动方案的具体策划活动的准备工作以及实施管理处相关人员配合争取业主支持邀请嘉宾出席大型活动邀请新闻单位报道经费预算第八章智能化设施的管理与维修方案在该“文化广场”的物业管理中，需要充分利用高科技的运作，一方面，物业公司要充分利用物业管理住处系统，利用计算机硬件和软件，对实际管理中的建筑物、住户、费用、工程、设备、管理人员、绿地、附属设施、图片、投诉、违章、维修等住处资料统一进行收集、传递、加工、存贮。提高物业管理效率。我公司有一支专业化智能化设施维修安装队伍，对“文化广场”智能化系统能及时有效进行维护，同时向商务办公区域客户提供服务。1、背景音响和广播系统维护保养方案116 上海XX物业有限公司上海颜蓝新城投标文件项目检查内容养护维修方案与要求质量标准广播主机及扬声器系统1)背景广播声音是否均匀，有无啸叫声及其他杂音。2)喇叭安装是否牢固。3)主机是否正常，设备散热是否良好。1)每年一次与背景音乐合用的系统，强制切换功能检查。2)每年一次备用功放机切换功能检查，每季度广播声响效果检查。3)每月一次消防通讯检查：通讯主机电源；各分路电话通讯质量检查；消防电话配备、存放情况；火警通讯紧急切換功能及火警119报警电话畅通。1)具有N±1分层广播功能。2)广播声响效果应符合原设计规范。3)对讲通话语音清楚。4)火警通讯紧急切换功能及火警119报警电话畅通良好。1、楼宇自控系统维护保养方案项目检查内容养护维修方案与要求质量标准楼宇监控设备1)根据积累经验数据，调整空调舒适度。2)检查UPS。3)检查输入／输出控制器。4)检查各执行机构(电磁阀、风阀、转换器等)。1)每天一次根据天气情况调整系统水温、出风温度、回风温度、湿度。2)每月一次检测电源输出电压，检测备用电源切换速度，外表清洁。3)每季一次检查、保养输入／输出控制器、单元控制器。4)每年二次各执行机构(电磁阀、风阀、转换器等)信号检测，机械部分清洁、加油。1)各点控制正确，达到节能与舒适效果。2)UPS输出电压数据，符合设备规定数值。电源容量适中，无过载。熔丝匹配正确。备用电源(蓄电池)充足，能维持规定时间，切换迅速可靠。接地保护符合规定。3)温度、压力、流量传感器，效据信号正确，表面无尘。2、门禁系统维护保养方案项目检查内容养护维修方案与要求质量标准电子门禁1)磁吸安裝是否牢固。2)刷卡器指示是否正常。3)开关是否损坏．1)每月二次检查、保养闭门器、门锁。2)每月二次检查、保养电子密码锁。3)每月二次检查、保养键盘按钮．4)每月二次检查、保养电源的接地。1)闭门器开闭灵活，快慢二档行程明确，自动关门时能确保门锁上。2)电子密码锁有效。3)键盘按钮无损坏。4)电源供给正常，接地有效。3、卫星电视和有线电视维护保养方案项目检查内容养护维修方案与要求质量标准116 上海XX物业有限公司上海颜蓝新城投标文件收视系统1)检查控制箱。2)检查天线。3)检查监视等设备。1)每月一次检查、保养各稳频器、衰减器、滤波器。2)每月一次检查、保养录象机、监视器。3)每季一次检查、保养各放大器。4)每年一次检查、保养分支器、终端器。5)每年一次检查、保养主杆天线。6)每年一次避雷接地、工作接地测试。1)控制柜中各稳频器、衰减器、滤波器、放大器工作正常。收视效果达到要求，无干扰。2)主杆天线信号接收有效、安装牢固。3)各录像机性能良好。各监视器工作正常，图像清晰。4)各分支器、终端器齐全效。5)线路敷设与固定合理，屏蔽良好。6)电源容量适当，无过载情况。设备接地符合规定。1、停车库一卡通系统维护保养方案项目检查内容养护维修方案与要求质量标准停车管理系统1)刷卡器是否完好，安装牢固。2)刷卡器按钮开关完好。1)每月二次检查、保养出入口控制机。2)每月二次检查、保养出入口道闸。3)每月二次检查、保养主机功能。1)出、入口控制机读卡功能有效，显示正确．2)出人口道闸启闭灵活，车辆进出联动正确可靠。3)主机设定、维护、查阅、报表等各项功能有效。2、安保图像监控系统维护保养方案项目检查内容养护维修方案与要求质量标准摄像监控系统1)摄像头安装是否牢固。2)摄像头罩壳是否清洁。3)监视范围是否偏移。4)主机运行是否正常，散热是否良好。5)操作键盘是否正常。1)每月一次检查控制器件、操作键盘。2)每月一次测试主机键盘功能、切换矩阵功能、字符发生器调整、电梯楼层显示器。1)控制器件运行正常，能实行切换定机、扫描式监视2)操作键盘灵活、各可靠。电源锁开关完好。1)每月一次检查监视器图象、显示器接线、监视器安装。2)每月一次多画面处理器功能检测。1)各显示屏上监视器齐全、完好，显像清晰，符合要求，监视器安装牢固。2)各显示器接线清楚，无随意拉接线。1)每季一次检查双电源切换、接地保护。2)每季一次各电接点检查、接触面加固、绝缘加强。3)每季一次总电源稳压器、输出电压修整。1)交流稳压电源工作2)各输出电路熔丝配置合理，没有不规则行为。3)高、低压电源严格分离，交、直流电源分隔明显；无随意拉接线。二路电源切换正常、可靠。4)设备接地保护安全、可靠。116 上海XX物业有限公司上海颜蓝新城投标文件1)每季一次镜头清洁。2)每季一次摄像机光圈、聚焦、后焦调整。3)每季一次室外电动云台、室外防护罩清洁、保养。4)每年一次摄像机视频接、解码器、云台插件除氧化处理。摄像机电源电压测量。云台电机绝缘测量。1)各摄像机工作正常，数量齐全。2)带云台、带变焦的摄像机应调节自如，符合性能要求。3)各摄像机防护罩，应齐全(特别是室外型)。4)各摄像机镜头的光圈调节正确，确保显像清晰，符合设计要求。7..消防联动设备维护保养方案项目检查内容养护维修方案与要求质量标准消防联动功能1)检查联动控制柜(盘)、面板险查按钮、开关。2)检查开关位置与指示灯状态。1)每月一次联动控制柜电压、电流测量。2)每季一次自检功能检查(注：自检时外控开关转换至锁定或释放位置，防止外控设备动作)。3)每季一次系统网络中的端子箱、接口检查。4)每年一次联动控制柜(盘)手动、自动操作检查。(对动作后无不良后果的控制功能进行实效模拟试验)。5)每年一次系统联动检查．1)联动控制柜(盘)、向板检查按钮、开关、指示信号、标志等是否良好。2)自检功能检查，符合设备技术要求。3)联动控制柜(盘)各继电器等接点良好，动作可靠。3)系统误报警分析：属于设备原因调换设备有关部件，属于探测器测试调整、火灾响应阀值和灵敏度；属于环境干扰如现场湿度过大，粉尘等影响火灾探测器正常工作的，设法排除干扰存在。8.消防报警系统维护保养方案项目检查内容养护维修方案与要求质量标准消防报警与灭火系统1)检查各烟、温感、煤气探头。2)检查探头显示屏、打印。3)检查备用电源．1)各烟、溫感探头完好，感应正确。2)探头显示屏完好，记录、提示、打印正确可靠3)备用电源完好，切换迅速有效。4)各煤气探头完好，感应报警正确、可靠。116 上海XX物业有限公司上海颜蓝新城投标文件防报警与灭火系统1)检查消火栓泵运转与报警联动。2)检查喷淋泵；运转与报警联动。3)检查报警装置。4)检查气体灭火装置。5)检查中低压管道接口处天然气泄漏情况。1)每月一次消防供电检查、保养：检查消防专用电源配电情况；交流备用电源的切换装置检查；箱(柜)灰尘清扫；消防直流备用蓄电池组充放电试验；交、直流电源功能检查。2)每月一次接地性能检查、测试。3)每月一次火灾报警控制器功能、性能检查、保养：通过火灾报警控制器上的手动检查装置，检查火灾报警控制器的各项功能是否正常，45)每季一次警报装置检查．6)每年一次对所有火灾探测器进行依次实效模拟试验，有失效的火灾探测器及时更换。1)消火栓泵运转应与报警联动。2)喷淋泵运转应与报警联动。3)气体灭火系统启动与报警联动．4)报警装置应可靠、正常，杜绝误报。5)警铃、警笛等装置、声响正常；闪光器频率、亮度符合要求。6)气体灭火装置压力在正常范围内，各部件完好。7)煤气管道接口无泄漏。第九章施工噪声控制等与业主生活密切相关事件的应对措施1、噪音应急处理预案u当发觉噪音或接到委办投诉时，要对噪音来源进行调查。u保安人员应立即上门劝阻，维护“文化广场”正常办公环境。u将详情记录，并向管理处经理报告，遇疑难问题报物业处经理协调解决。根据装修管理规定，装修时间按照业主公约规定时间内，其他时间不得动用发出噪音的机械设备，管理处专门聘请装修监管员，适时监管、阻止装修发生的噪音。可立即要求施工单位停工，如不听劝阻，可及时向管理处经理汇报，并令其退出装修房屋。2.电梯困人应急处理预案u发生电梯困人事件，监控中心值班保安员应及时电话通知维保单位，并通过对讲机／电话，通知工程部主管／工程主管／保安主管／领班及就近保安人员5分钟内到达事故现场，加强安全防范，配合工程部采取各种措施，以避免因故障而发生各种人、财、物损失的事件。116 上海XX物业有限公司上海颜蓝新城投标文件u现场保安人员要耐心做好被困人员的安抚工作，不断与被困人员对话并告知对方自我保护措施，目的要使被困人员情绪稳定。u工程主管／技术人员在接报后5分钟内到达事故现场，查明故障原因，严格按电梯操作规范采取应急措施，并使用电话／对讲机等通信工具联系维保单位人员，将故障情况及时告之。u故障应于基站处设立禁示牌或扶栏，严禁在不明情况下“二次动车”。u维保单位人员接报后在30分钟内到达现场处理与维修，并应在事后完整填写电梯急修单，交工程部审核备案。u故障排除后管理人员到现场，做好对被困人员的劝慰、致歉工作。u电梯困人处理过程由工程部负责流转《应急事件处理记录表》，由事件第一发现人记录事件发生的时间、地点、人员等现场情况，各相关部门负责填写处理情况。3.空调系统故障应急处理预案3.1突然停电u立即关闭一切控制开关。u通知变配电值班人员检查原因，并报告值班经理。u排除供电系统的故障。u恢复空调机组的供电。u按规定步骤逐步开启通风、水泵、热泵机组等设备。u恢复运行。3.2突然断水u先关闭空调机组和水泵的电源。u检查水池水位及水位控制器。u检查供水泵和阀门等。u排除故障。u恢复供水。u依次起动水泵、空调机组，恢复运行。3.3管道系统故障(管道或阀门损坏、爆裂、喷水)u立即停止空调机组和水泵(总管故障)。u关闭该水管的前后阀门(支管故障)。u修理、更换该水管。u恢复供水。116 上海XX物业有限公司上海颜蓝新城投标文件u恢复运行。3.4风机盘管接口爆裂u关闭进出水阀门。u做好临时排水。u更换接口或其它配件。u管道试压。u恢复运行。3.5变风量机组故障u立即关闭电源。u检查电气和机械元件。u修理电气或机械故障；u恢复运行。4.给排水系统故障应急处理预案4.1进水突然中断：u立即关闭正在使用的水泵：u及时与自来水公司联系，了解断水原因和恢复供水时间；u通知用户，讲明原因并要求配合节约用水；u检查各水箱水位，保证最低用水量：u必要时派员工值班，在恢复供水后启动各水泵补给水箱，水池。4.2水压降低：u打开所有进水阀门，尽可能使水池内水位处于高位；u立即与自来水公司联系，确定正常供水时间；u注意水量的消耗，确保正常供水；u必要时派员工值班。4.3喷淋系统故障营(喷淋头、喷淋管损坏、爆裂)：116 上海XX物业有限公司上海颜蓝新城投标文件u通知保安部并协助保安人员检查该区域有无火警；u确定无火警后应立即关闭该楼层的喷淋阀门，打开旁路排水阀门；u检查故障原因，更换或修理损坏的管道及配件：u打开喷淋总阀门，恢复其正常功能；u检查原损坏爆裂处有无异常。4.4水系统爆管后应急处理预案u若爆管发生在冷冻机房，首先停止冷冻机组的运行，关闭循环泵，切断机房内全部动力电源，并通知变配电预防变配电进水，并切断主机电源。u切断生活水泵、消防喷淋泵的空气开关。u开启冷冻机组值班室内废水井泵，若水溢到走廊内时要同时开启污水泵。u关闭爆裂点前后的阀门，阻止水损情况扩大。u待积水消退后，将所有污水泵、废水泵置于自动状态。u处理机房内积水并做好清洁工作。u万一动力箱进水，必须烘干后经测试绝缘电阻符合安全规定后才能恢复供电。u若循环水泵电机进水必须由处理后各项技术指标符合安全规定后才能投入运行。u组织力量对损坏件进行修复，在修复前可改用其他机组及设备。u若生活水管爆裂，应切断水泵电源，关闭水箱出口阀。u若消防管爆裂，应切断消防泵所有电源，关闭二路消防进水阀和所对应的阀门或切断二组减压阀出水阀门及旁通。u当完成1、2、3、4步骤后应及时向领导汇报，在通知变配电部门时，应让电工在采取措施的同时尽快通知其他工程人员协助配合处理。u由管理人员填写事故处理报告单(发生的时间、原因、经过、造成的损失、处理意见等)，逐级汇报。5.突发性水浸事件应急处理预案u任何人发现爆管浸水事故后，立即报告监控中心。u监控中心接到爆管浸水信息后，立即电告就近保安赶赴现场维持秩序，同时立即通知管理处领导、工程部、保洁部人员携带工具、设备赶赴现场。u管理处经理／工程主管立即到达现场担当现场指挥，统一调度分派各部门人员。116 上海XX物业有限公司上海颜蓝新城投标文件u工程部人员应立即关闭爆管或渗水的管道阀门，打开系统排水阀(如喷淋系统未端放水阀)，减少事故水损，如现场积水较深应首先用手提排水泵进行排水。u保安人员首先用止水砂袋封堵设备机房门，防止机房设备因浸水产生触电事战防止事件进一步扩大，同时根据现场实际情况用水带将爆管处水引至附近排水点。u工程部设备运行工将电梯手动提升至水浸区域以上楼层，同时暂时关闭此电梯的使用。u保洁人员用吸水器、推水器立即将机房及现场带的积水排净。u保安人员维持好现场秩序，同时协助工程及保洁人员抢险。u行政服务部人员对现场进行疏散，对业主及客人进行解释安慰。u故障消除后，各部门将现场恢复原状，同时管理处经理／工程主管向业主方有关人员汇报。u现场恢复原状后，设备人员迅速查明原因，根据现场实际情况组织实施修复，修复过程中应尽可能减小对业主的影响。u事故消除后，物业管理处应在当日将事故以书面形式向业主及公司汇报，事故报告中写清事故发生时间、地点、处理事故时间、事故发生原因、以及今后防止事故发生措施。6.节假日、夜间值班人员应急处理预案u若遇突发事件，必须保持冷静。u判断突发事件的原因要准确。u指挥果断，措施得力，正确。u处理事故行动要迅速、敏捷。7.防汛防台应急处理预案u接到、获得有关台风等信息后，通知各部门做好预防措施。u工程部对户外的灯具、广告、天线、设备层等设备设施进行全面检查，确保牢固。u特别对排水设备、设施进行检查，确保完好和畅通。u服务部向业主传达台风信息，及时关闭门窗。u保安加强巡逻次数，各当值保安监守岗位，无人接替不准擅离岗位。u设备人员加强夜间值班人员，增加对设施设备的巡查。u在夜间或节假日应派员进行值班，紧急情况及时向上级汇报。116 上海XX物业有限公司上海颜蓝新城投标文件u台风过后，如对物业建筑设施及服务产生后果或影响的，由各部立即实施修复或整改，提出纠正和预防措施，保安部在当日将事件报告送管理处。8.精神病患者闯入办公区域的处置方法：u发现精神状况异常的人员进入办公区域，应马上派员赶赴现场，并通知保安部；u立即查明身份，设法通知其家属或与其有关人员，请他们迅速派人领回监护；u如出现此类闯入者，已造成物资被损坏的，应与当地派出所联系，进行处理：u如发现有放火、行凶等危害行为的行为过激者，应立即组织保卫力量采取有效措施；u控制事态发展：有伤害他人动机的，必要时可强制约束其行为，并及时拨打11O报警。9.酗酒人员越界闯入的处置方法：u发现有醉酒者侵入的迹象，应严密监控其动向，及时予以劝退：u如已发现酗酒者闯入应派员将当事人劝离现场，并予以教育。损坏设施设备的要照价赔偿，情节严重者报告警方处理：u如酗酒者采取暴力行为强行闯人或不肯离去的，组织人员制服后，送警方处理：u及时通报上级领导，并做好记录。10.爆管、易燃易爆危险品应急处理预案u“文化广场”范围(办公区域、地下车库、门前广场等)一旦发现爆管或其他易燃易爆危险品，应立即向监控室汇报(汇报发现地点及简要情况)。u控制室接报后，应立即向上级汇报，根据指示及时通知有关部门，根据指令拨打110或119报警。u管理处、保安部接报后迅速组织人员成立指挥部，明确工作地点并告知有关部门u指挥部负责人根据具体情况向各部门发出指令。u保安部负责组织力量进行现场看护，划定保护范围，等待专业排爆人员赶到事发现场进行处理。116 上海XX物业有限公司上海颜蓝新城投标文件u保安人员在保护范围内准备灭火器等消防器材，及时疏散人群，防止发生其它意外事故。u密切注意可疑人员的活动，发现情况及时制止，配合公安机关展开情况调查。u行政服务部负责组织救护人员，做好紧急救援的准备工作。并对疏散人员进行有效的路线指引，配合保安进行人员控制。u工程部负责设施、设备的看护，保障设备、设施的正常运行。11.防盗处置方法11.1人防：u强化保安人员防盗意识，提高保安人员警惕性；u保安巡逻人员应严密注意周围动态，防止可疑人员进人“文化广场”；u严格执行出人人员登记制度；u严格执行物品凭证出门制度，凡需将物品搬离出门，须开具出门证，经查验证物相符后才可放行；u夜间巡逻保安员加强对设备机房、停车场等区域巡查；u严格遵守保安防盗规定，工作人员避免在办公室内存放贵重物品和重要文件；u发生盗窃案件，按《刑事突发事件处理程序》操作。11.2技防：u配合工程部加强对设施、消防监控、电视监控系统等设备的维护保养，使各系统处于良好工作状态；u加强对电梯、停车场、通道的安全监控，如发现异常情况或擅自进入封闭区域，及时通知巡检保安员赶赴现场处置。12.自然灾害的预防和处置预案当得到台风、暴雨或其他灾害性天气的气象预报或有关信息时，管理处各部门应采取如下措施：u通知楼内办公人员和当班人员，加强防范，注意关闭门窗。u保安部、工程部组织人员对设备机房、停车场以及天线、广告牌、电线杆等露天设施的抗强风能力进行检查，加固所有易松脱的部件。u工程部检查配电系统，确保紧急情况下的二路供电。检查潜水泵运转情况。保证紧急状态下的正常排涝能力。116 上海XX物业有限公司上海颜蓝新城投标文件u保洁部和工程部对下水道、阴沟等设施进行检查疏通、清除杂物、泥沙，确保排水畅通。u准备必要的抢险物资(沙包、绳索、吸水器、应急照明灯等)成立夜间抢险小组。及时进行防汛救灾工作。u保安部及设备部的值班、巡视、巡检人员对可能出现的险情进行巡查，发现问题按处理程序实施救灾。13.火灾应急处置方法13.1工作时间内发生火灾报警u消控室发现报警显示屏信号后，立即通知当值保安领班并由领班指派巡检保安员赶到报警地点，观察火情，同时将火情报告消控室，并实行紧急扑救，同时消控室立即向保安部、设备部报告。u保安部主管和工程部主管迅速赶到消控室，分析火情，研究对策。u消控室接到巡检保安员火情通报，如已形成火灾，无法用简易灭火法控制火情，应立即报告经理。u消控室合上警铃开关，接上电梯继电器，切断着火层电源。将消防泵置于自动状态，立即拨通“119”报警电话(必须报清单位名称、地址、着火位置、着火性质、报警人姓名、回电号码)，然后指派专人到路口迎接消防车。同时启动扩音设备，向每层单元用户通告疏散方向，并稳定楼内人员情绪。13.2非工作时间发生火灾报警u消控室发现报警显示屏报警信号，应立即通知巡检保安迅速赶到报警点，观测火情并迅速反馈情况。u消控室接到巡检保安员火情通报，如已形成火灾，无法用简易灭火法控制火情，应立即报告经理以及各部门各岗位按程序执行。u消控室合上警铃开关，接上电梯继电器，切断着火层电源。将消防泵置于自动状态，立即拨通“119”报警电话(必须报清单位名称、地址、着火位置、着火性质、报警人姓名、回电号码)，然后指派专人到路口迎接消防车。同时启动扩音设备，向每层工作人员通告疏散方向，并稳定用户情绪。u值班电工速去消控室，并带好对讲机。在确定火警地点后，切断该楼层电源确认火势较大时，速回变电所断电，完成上述工作后，配合消防队工作。u保安员接到指令后，立即将人员疏散出火场，除公安、消防人员外，禁止无关人员进入。待公安、消防部门人员到达后，协助灭火抢险。116 上海XX物业有限公司上海颜蓝新城投标文件u指派一名保安员疏散外围车辆，关闭停车场通道门，做好消防车停靠消火栓的准备工作。u消控室应根据通讯地址通知保安部主管、消防主管和设备部经理赶往火场。u保安领班在领导不在场的情况下，带领全体机动人员利用现有的消防设备进行扑救。领导在场时则按上级领导的指令操作。14.电梯内发生危害及骚扰事件的处置方法u电视监控人员马上通过电梯内对讲机警告违法者。u立即将嫌疑人的特延、去向通过对讲机告知保安人员，对各出口通道进行控制,同时通知巡逻保安迅速赶赴事发地点或楼层。各岗位控制出口，停止人员进出地下车库，所有通道关闭。u立即通知保安部主管，报告事件发生的主要过程。保安部主管应立即赶到现场，并组织好现场保护和安全秩序，必要时向公安部门报告。u救护和安慰受伤人员，组织人员缉拿嫌疑人，现场进行照相，留下影像资料备案，撰写报告，上报管理处经理。15.紧急救护的处置方法u为了保障“文化广场”工作人员、办事人员的人身安全，特制定此项现场急救措施，以体现服务“以人为本”的理念。u在大楼设立医疗急救站，存放必备急救药品、救护担架等物品，以备急用。u一旦出现外伤、心脏病等紧急突发病人，当值保安和现场其他员工应立即组织人员按《急救手册》有关内容进行现场救护，同时拨打120救护电话或用车直接将病人送往就近医院抢救。u确认病人身份，及时与病人家属或朋友取得联系，共同做好救护工作。及时报告上级领导，并做好相关记录。16.治安事件应急处理预案u保安员在执勤中遇有(或接报)公开使用暴力或其他手段强行索取或毁坏管理处或”文化广场”工作人员财物或威胁工作人员人身安全的行为时，要迅速制止。u当发生突发案件时，要保持镇静，设法控制犯罪嫌疑分子，同时立即通知物业处经理。u保安员要立即赶到现场，监控室保安要通知封锁出口，然后视情况向有关领导汇报。116 上海XX物业有限公司上海颜蓝新城投标文件u若犯罪嫌疑分子逃跑，一时又追捕不上时，要看清人数、衣着、相貌、身体特征、武器及逃跑方向、所用交通工具及特征等，并及时报告管理处，重大案件要立即拨“11O”电话报警。u有案发现场的要保护现场，除警务人员外，禁止其他人员进人犯罪现场。任何人不得擅自移动任何东西，包括罪犯留下的一切手痕、脚印、烟头等；在公安机关人员未勘查现场或现场勘查完毕之前，管理处工作人员不能离开。u若流动作案，无固定场地，对犯罪分子遗留下的各种物品、作案工具等，应用钳子或其他工具提取，然后放进塑料袋内妥善保存交公安机关处理。u现场如有人员受伤，要立即设法尽快送医院医治抢救并报告公安机关。u保安部主管应做好现场记录，并呈交一份书面报告给管理处经理。17.高空坠物应急处理预案u立即进行调查，设法寻找违例者；u如需要可向违例者发出警告，并报告派出所，拍照存案，并做好情况记录；u通知救护车及派出所；u协助照顾伤者；u设法寻找违例者或证人；u封锁现场，等待公安人员到场；u记录一切有关情况，并报告管理处经理及呈交书面报告。18.保洁应急处理预案当出现突发状况时，要反应迅速、处理及时、措施到位，以最快的速度予以解决。使环境恢复原来的整洁面貌，不致影响观瞻和正常的办公。18.1常见的突发状况：u临时紧急接待任务；u暴雨或管道溢出、造成大面积的积水；u由于设备原因造成环境污染；u呕吐物、便溺及食物污渍。19.对一般突发状况的处置：u根据突发状况的程序原则上是谁发现谁处理。如果员工个人处理有困难，应及时向领班汇报，采取相应措施进行处置；116 上海XX物业有限公司上海颜蓝新城投标文件u处置完毕，向主管口头汇报。第十章提供《临时管理公约》的建议稿“文化广场”物业管理公约名称：上海欣城物业有限公司——物业管理公司（以下简称甲方）名称：——使用人（以下简称乙方）根据国家《物业管理条例》及有关的法律、法规，在平等、自愿、协商一致的基础上，就甲方对乙方在“文化广场”统一、专业化的物业管理订立本公约。第一章双方的基本情况1．a）甲方为上海欣城物业有限公司“文化广场”管理处b）公司地址：联系电话：管理处电话：2．a）乙方为上海市浦东新区路号的使用人。b)承租年限____年：20年月日至20年月日，公司名称为:　　法人代表　　　经营范围包括　　　　　　等，公司地址　　　　　　　　　　，联系电话　　　　　　　。第二章物业公司管理事项一、上海欣城物业有限公司受新高桥开发有限公司委托对以下事项进行管理：1．房屋建筑共同部位（楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅）的维修、养护、运行和管理。2．房屋建筑共用设施设备（共用的上下水管道、落水管、共用照明、天线，高压水泵房、楼内消防设施设备、电梯等）的维修、养护、运行和管理。3．本物业规划红线内属物业管理范围的市政公用设施和附属建筑（道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、室外泵房）的维修、养护、运行和管理。4．本物业规划红线内的附属配套服务设施的维修、养护、运行和管理。5．公共环境及房屋建筑物共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运。116 上海XX物业有限公司上海颜蓝新城投标文件6．配合和协助公安机关进行安全监控和巡视等保安工作，但不含个人、单位的人身保险、财产保险保管责任。7．负责物业及物业管理档案、资料的管理。8．增设的服务项目。9．业主和使用人委托的其他服务事项。10．。二、甲方的权利、义务和责任1．采取一切必要措施以遵守政府有关部门对于综合楼物业管理的要求。2．根据国家有关法律、法规制定物业管理的各项规章制度，并督促使用人遵守。有权采取一切必要措施制止使用人违反、不遵守有关规章制度的行为，并向违约者追讨赔偿。3．负责共用部位建筑及附属建筑物的维修、养护和管理。4．负责共用设施、设备的维修、养护、运行和管理。5．负责公共部分环境卫生，包括共用部位的清洁卫生，公共场所的清洁卫生、垃圾清运等。6．负责维护公共秩序，包括巡视、值勤、消防监控等。7．提供附属配套服务设施等。三、乙方的权利、义务和职责1．与其他使用人共同、合理使用共用部位、共用设施设备和配套服务设施；2．遵守物业管理的规章制度；3．按时交纳物业管理费；4．按时交纳使用人的水、电费等公用事业费；5．可向甲方提出有关物业管理的建议和意见；6．负责其自用部分内部的整洁、做好消防安全；7．负责自用设施、设备的维修或委托物业管理公司维修，承担相应费用；8．只能将其自用部分用于经营和办公、不得用于其他用途；9．不得在商业物业内存储易燃、易爆、剧毒、放射性等危险品；10．不得未经许可使用明火装置；11．不得妨碍他人合法使用其物业、公共地方及公共设施；12．不得在公共地方堆放物品或弃置垃圾杂物；116 上海XX物业有限公司上海颜蓝新城投标文件13．未经向物业管理公司申报并获批准，任何业主或使用人不得擅自更改、迁移或增大用电、用水的装置和负载；14．不得违反治安、消防、建筑条例、法规禁止的其他行为；15．违反本合同规定或对本商业物业构成任何损害的业主或使用人必须承担所引致损失，并支付一切有关费用。四、甲方须按下列约定，达到物业管理服务要求：1．商业物业外观完好、整洁、美观、无违反规划私搭、乱建现象；2．设施、设备良好、运行正常，及时消除事故隐患；3．建筑物及设施、设备保养、检修制度完备；4．商业门店及由商家负责执行严格的保洁管理、垃圾日产日清，环境保持整洁；实行全年全日治安、保卫管理，无火灾、刑事发生；5．完善配套服务项目的经营管理，为业主和使用人提供方便的服务；6．紧急维修接报后半小时到现场进行处理，因实际情况不能完成维修，应列出维修计划时间表，并按时完成；小修小补在二十四小时内完成；7．管理人员有明显标志，遵守职业道德规范。第三章物业管理服务费用（货币单位：人民币元）1．物业管理费按合同建筑面积（又称各户建筑面积）计算。2．物业管理费支付时间从装修开始日起计算。3．物业管理费按建筑面积每月每平方米元向甲方交纳。4．乙方占用的建筑面积为平方米,每月应为元，人民币（大写）5．物业费交纳以每季度交纳，物业管理费交纳日为每季度的第一月10日前交纳当季物业管理费。6．甲方应就乙方支付的物业管理费向乙方及时开具合法有效的税务发票。7．支付物业管理费开始日为乙方启用该承租单元之日（包括装修期）。8．对乙方逾期交纳物业管理费的，甲方可以从逾期之日起按应交费用的千分之三向乙方加收滞纳金。9．特约服务费物价局的标准或协商价收取。第四章其他事项　　1．双方可对本合同的条款进行修订更改或补充，以书面签订补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。116 上海XX物业有限公司上海颜蓝新城投标文件2．合同规定的管理期满，本合同自然终止，双方如续签合同，应在该合同期满六个月前向对方提出书面意见。3．本合同执行期间，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，双方均不承担违约责任并按有关法规政策规定及时协商处理。4．本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成时，提请物业管理主管部门调解，调解不成的，向当地法院依法提起诉讼。5．本合同之附件均为合同有效组成部分；本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。本合同及其附件和补充协议中未规定的事项，均遵照中华人民共和国有关法律、法规和政策执行。6．本合同一式三份，甲、乙双方及物业管理主管部门（备案）各执一份，具有同等法律效力。7．本合同自签订之日起生效。第十一章物业管理早期介入服务1.前期介入服务与接管验收及入住管理方案1.前期物业管理2.1物业管理阶段划分时点1时点2时点3工程咨询保安控制开荒保洁工程管理员工招聘员工培训全面管理前期介入接管验收长效管理总体物业管理方案可分为前期介入、验收接管、长效管理三个阶段，以下图示简要说明三个阶段的进展情况。116 上海XX物业有限公司上海颜蓝新城投标文件1.1.前期介入服务前期介入工作的好坏将直接影响日后物业管理工作的开展，作为专业管理公司，我们将着重向业主提出工程方面的合理化意见及技术，为今后开展物业管理工作及控制管理成本奠定基础，同时根据物业管理实际状况逐步推进公众制度及内部管理制度的建立和完善，以便正式接管后即能高水准地开展物业管理工作。1.1.1.前期介入人员配置设想为了保证物业管理前期介入的成功，公司将选择并组织好一批人员参与前期介入。前期介入的人员组成可采取两种方式，相互结合，但应以长期介入人员为核心：u长期介入人员(2～3人)：项目经理、结构工程师和设备工程师组成。长期介入人员参与项目的全过程。介入人员的素质与技术在很大程度上决定了物业管理前期介入的成败。人员选配上通常由经验丰富、知识全面的管理人员为主、并配以结构工程师和设备工程师，分管土建工程和设备安装的质量把关。u短期介入人员(3～4人)：由部门经理和技术骨干组成。短期介入人员的作用是参与前期介入，检查、帮助、指导长期介入人员的工作。短期介入人员通常由物业管理公司经理牵头，组织骨干队伍参与，主要听取长期介入人员的工作汇报，指导他们的工作；其次，与房地产开发商、建筑商进行工作协调，把前期介入发现的问题解决好。1.2.验收接管服务1.2.1.验收交接和设备调试此阶段工作将以顺利接管为主宗旨，必须有计划、有步骤地进行，否则必须导致日后长效管理工作的被动和无序。验收接管工作内容包括但不限于以下各项：u与建设单位及工程承建商协商接受日期；u员工招聘及培训，建立管理机构；116 上海XX物业有限公司上海颜蓝新城投标文件u重要岗位员工政审；u于接受之日派驻管理、保安及保洁人员至现场开始物业基础管理运作，例如二十四小时保安控制、公共区域开荒及保洁等；u制定及实施物业验收及移交计划，包括土建及设备的检查接管，验收图纸，监管物业所有钥匙，收集承包方/供应商的设备资料等。u准备办理入住手续，登记资料、派发用户手册；u跟进装修工程，审核图纸、办理审批；u与工程承包商跟进物业遗漏项目；u迁入控制成品保护措施等。竣工接管验收物业开发竣工以后，发展商竣工验收后将建筑物委托给物业管理公司管理，管理公司与发展商办理接管验收。就“文化广场”实际情况来看，我们建议二者同时进行，这不但减少的重复工作，还可以使管理公司掌握更多的第一手资料，便于日后管理工作的开展。主要工作内容有：u施工质量与使用功能验收；u资料与设备验收移交；u同步进行质量整改与物业接管准备。1.1.移交接管工作计划为使管理工作平稳过渡，我们认为有必要请一并参与移交接管工作，根据周密的交接计划逐步、逐项实施。如我司有幸接管“文化广场”，我们将进一步加强与的沟通并制定可操作性强，时间接洽的紧密性的交接计划提供给，其他主要交接内容包括以下几项：1.1.1.物业工程交接施工单位有义务移交所有工程资料及档案，我们将通过协助，了解其保管和掌握的资料及档案，然后列出详细的清单，逐项交接和验收，主要工作内容有：u清点和接收设备/系统，核对台帐；116 上海XX物业有限公司上海颜蓝新城投标文件u清点和接收图纸、质检合格证、操作手册等；u记录（拍照）物业各种缺陷状况；u清点和接收备品、备件及材料；u清点和接收所有钥匙；u清点和接收所有工具。1.1.1.外包合同交接在交接前，将认真审阅所有外包合同和协议，以利分清责任，避免留下经济纠纷隐患或造成不良后果，主要工作内容有：u检查外包合同/协议执行情况；u原施工单位应结清所有应付款项；u无疑意的外包合同/协议续签；u不合适的外包合同/协议协商中止。1.1.2.物品档案交接交接前，我司将认真核对及施工单位移交的相关文档和物品帐册；交接时，逐项核对资料是否与实情、实物相符；接收以后，审视移交设备、工具是否符合工作所需，根据实际需要调整配置。1.2.清洁开荒清洁开荒是指“文化广场”完工入住前，进行楼内外全面清洁工作。清洁开荒（物业的第一次清洁）是清洁工程之首，对今后“文化广场”的清洁具有重要的意义，第一次清洁不好或清洁不当而造成建筑物表面腐浊，直接影响到日后保洁工作的质量和档次，将导致对“文化广场”设施形成长期的不良影响。2.4.1开荒所用工具：大型吸尘吸水机、多功能擦地机、玻璃套装工具、加长杆、梯子、水桶、掸子、云石铲刀、刮子、涂水器等。2.4.2所用药剂：全能清洗剂、玻璃清洗剂、瓷砖清洗剂、陶瓷清洗剂、去胶剂、除渍剂、酸性清洁剂、洁厕剂、不锈钢清洗剂、不锈钢光亮剂、家私蜡等。116 上海XX物业有限公司上海颜蓝新城投标文件2.4.3开荒程序：开荒是清洁工程之首，由于建筑工程中常常会遗留下许多垃圾污垢，各种地面石头，墙壁上会遗留下水泥浆块、油漆、玻璃胶、水污、锈迹等，这些都必须在开荒工作中清洗干净，所以它是一项最艰苦、最复杂、最费神的工作，开荒工程的好坏，直接影响到日后保洁工作的质量和档次，所以做好开荒保洁有着相当重要的要求。程序如下：1、首先清理现场留下的装修垃圾；2、由上到下全面吸尘；3、擦玻璃：先用毛巾把玻璃框擦拭干净，再用涂水器沾稀释后的玻璃水溶液，均匀的从上到下涂抹玻璃，有顽固的污渍用铲刀清除干净，再重复以上工序后用刮子从上到下刮干净，用干毛巾擦净框上留下的水痕，玻璃上的水痕用机皮擦拭干净。4、卫生间：坚持由上而下的原则，首先认清卫生间顶子的材质，是PVC的或是铝塑板还是涂料的，再根据不同的材质用不同的清洁方法进行清洁；用清洁球或是板刷清洗卫生间的墙壁，着重瓷砖的缝隙，和瓷砖表面上遗留的胶迹、涂料点、水泥渍等；用毛巾清洁卫生间的洁具，用不锈钢清洗液针对各种龙头、管件进行清洁；用洗地机对地面进行最后的清洁，由其是地面的边角，用清洁球和刀片对洗地机洗不到的角落进行针对性的除污、去除水泥渍等；最后，检查无遗漏后，再用干毛巾把水龙头等管件擦拭一遍。5、厨房：程序同上。注意：因厨房里的不锈钢管件比较多，应是清洁重点。6、卧室及大厅：墙壁用掸子或是吸尘器做除尘处理，擦拭灯具、开关盒、排烟置、空调口、排风口等。7、门及框：分清门的材质，用专业清洁剂稀释后，用毛巾擦拭，程序也是从上到下，把毛巾叠成方块，从门的顶部开始从左到右的擦拭，不能有遗漏，有胶渍的地方可用除胶剂做处理；框的程序同门；一定要做到无遗漏、无死角。8、地面的清洗：把所有的做完以后，就是地面的清洗了，地面也要分材质，是木地板的、还是瓷砖的、或是石材的，当分清后就选择专用清洁剂稀释后，开始清洗。地面上的胶渍可用刀片清除，顽固的可用去胶剂处理；最后一道工序做完后，应由领班全面检查一遍后，确认无遗留后撤离现场。116 上海XX物业有限公司上海颜蓝新城投标文件9、地角线：用毛巾擦拭，用刀片去掉各种胶迹、涂料点等。2.4.4开荒标准：◇玻璃的标准：目视无水痕、无手印、无污渍、光亮洁净。◇卫生间的标准：墙体无色差、无明显污渍、无涂料点、无胶迹、洁具洁净光亮、◇不锈钢管件光亮洁净、地面无死角、无遗漏、无异味。◇厨房标准：墙体无色差、无明显污渍、无涂料点、无胶迹、不锈钢管件光亮洁净、地面无死角、无遗漏。◇卧室及大厅标准：墙壁无尘土，灯具洁净，开关盒洁净无胶渍，排风口、空调出风口无灰尘、无胶点；◇门及框标准：无胶渍、无漆点、触摸光滑、有光泽，门沿上无尘土。◇地面的标准：木地板无胶渍、洁净；瓷砖无尘土、无漆点、无水泥渍、有光泽；石材无污渍、无胶点、光泽度高。1.1.内部装修管理内部装修是”文化广场”管理的一个非常重要的内容，我们进入“文化广场”后，首先碰到的管理内容之一就是内部装修管理。内部装修由管理处为主要管理部门并协同其他部门具体实施。主要管理工作有：u装修管理文件的制定，力争在业户入驻前定稿。主要有：《装修指南》、《装修管理协议》、《安全协议》等。u接受装修申请，介绍装修应注意事项，管理处将派专人上门服务。u审核装修图纸，如审核认可由管理处保安部协助申报消防许可，接受政府消防部门审批。u与装修公司签署装修管理及安全责任协议书；u装修施工现场监督，管理处工程部与保安部每天不少于二次现场监督，发现问题及时督促解决。u装修工程质量验收，资料归档。116 上海XX物业有限公司上海颜蓝新城投标文件1.1.全过程人员进驻计划管理处的组织机构将随着工程的进度和人员的逐步进入不断演变：阶段人员进驻时间主要任务施工阶段我司人员到位根据管理需要，提出结构布局、设备安置、能源配置等方面的建议和意见根据经营需要，提出结构布局、设备安置、能源配置等方面的补充修改意见参加工程例会，协议搞好施工现场监理工程图纸、资料的收集、整理、归档参与竣工验收制定管理大纲阶段部门管理人员到位组织机构，岗位设置，定岗定位完成岗位职责、工作流程、各种制度，完成全部管理大纲员工招聘培训阶段班组长以上管理人员逐步到位员工招聘、面试、考核、调查、录用员工强化培训，实习服装定制管理用具、用品采购开业准备阶段全体人员到岗“文化广场”接管，做好各项清洁卫生工作做好交接工作，办好交接手续各项设施设备的调试工作开业庆典的各项准备工作2.商业用房在实际运行前的管理措施2.1管理要求2.1.1管理处每月对商业商业空关房的管理情况进行抽查，督促管理处做好空关房的日常安全巡视及停电、停水管理，实施空关房日常维护，确保能随时投入使用，每月末将商业空关房的动态情况记录在案。2.2空关房日常管理2.2.1每月一次巡查商业空关房内各部位设备、设施和上下水管道，发现问题及时修复。2.2.2做好商业空关房的定期清洁工作，确保室内干净。2.2.3每年春、秋两季要做好商业空关房的通风工作，防止室内墙面霉变。2.2.4商业116 上海XX物业有限公司上海颜蓝新城投标文件空关房巡视中发现问题一般情况三天内予以解决，特殊情况安排计划整改。2.2.5任何部门不得擅自使用商业空关房，如确需使用应报开发商审批。2.2.6商业空关房屋管理收费按照国家或地方相关规定向空房产权人收取管理费用。第十二章本企业在参标项目中的服务特色1、企业管理文化及特色管理上海欣城物业有限公司是上海金加园/新金桥物业管理有限公司的子公司，我公司承接上海金加园/新金桥物业管理有限公司服务宗旨“以人为本”，以“营造美好环境，提升服务质量，实现客户满意”，上海金加园/新金桥物业管理有限公司与上海欣城物业有限公司专业从事国家级开发区（工业园区、高科技园区、生活园区）各类工业科技园区、综合办公楼宇、高档住宅小区、公共物业等物业管理及延伸服务。其中，有300万平方米工业科技园区，220余家企业的物业管理业务，近200近年来公司共获得全国优秀示范区（部优）二个，上海市“物业管理优秀大厦”五个，浦东新区优秀管理小区十个。公司不断强化规范化、科学化、人性化管理。公司通过ISO14000／9001环境和质量双体系的认证评审。建立了远程红外监控系统、巡更系统、办公自动化系现统，实现远程各项网络传输控制，真正实现无纸化办公和管理，管理工作更加规范、高效。目前公司拥有一支懂管理、擅经营、业务精、团结合作、爱岗敬业的专业化物业管理队伍。公共物业和工业科技园区的商务管理，保安、保洁、设备设施专业化管理，公司品牌化的客户服务是我公司的强项。公司秉承“诚信、忠诚、廉洁、共赢”的经营理念，做强做精工业科技园区、综合办公楼宇、高档住宅物业、公共物业等物业管理产业，不断提高设备设施的专业化水平，为客户提供更加高效、快捷、优质的服务。公司正以多元化服务为中心，利用科学化的决策、标准化的管理、社会化的服务，求真务实、锐意进取，实现社会效益和经济效益最大化，再创新一轮的辉煌。2.本企业的参标服务特色及优势116 上海XX物业有限公司上海颜蓝新城投标文件2.1信息网络化的企业管理（网络化的物业管理监控手段）总公司充分利用现代网络技术，实现了公司内部高效、规范的管理和与外部的良好沟通，利用公司网站，及时发布有关信息，并及时获取客户反馈和需求，建立了远程红外监控系统、巡更系统、办公自动化系现统，实现远程各项网络传输控制，建立财务管理和物业综合业务的专用软件，实现收费、统计、财务管理的专业化。真正实现无纸化办公和管理，管理工作更加规范、高效。2.2体系保证公司不断强化规范化、科学化、人性化管理。公司通过ISO14000／9001环境和质量双体系的认证评审。2.3设施管理的支撑力量上级公司上海金加园物业管理有限公司下属设施管理分公司是具有设备维修A级资质，专业从事设备设施的维修、维护、保养，主营业务为配电、暖通、管道、通讯等通用设备设施及工业专用设备设施的运行管理、维护、保养、检修、小修及中大修，兼管通用设备设施的技术咨询、安装、改造工程和装饰装修工程等。2006年，经专家评审获得设备维修企业A级资质；并且有着一支智能化设施安装、维修队伍；是我物业公司在“文化广场”项目设备设施运行的有力保障。2.4企业管理文化“人性化管理”公司秉承“诚信、忠诚、廉洁、共赢”的经营理念，做强做精工业科技园区、综合办公楼宇、高档住宅物业、公共物业等物业管理产业，不断提高设备设施的专业化水平，公司正以人性化、规范化服务方向发展，在我总公司统一领导下，保洁服务中以先进的进口扫地车减轻劳动者强度，在以管理部门为单位增加洗衣、蒸气熨烫设备，为广大员工提供服务，使我们的保安、保洁等管理人员以整洁、良好的形象体现在服务中，展示我公司的人文理念。2.5标识系统管理本公司有专业的标识、标牌制作队伍和设备，为本企业及其他企业设计制作各种标识、标牌，形成专业的标识（标牌）网络图示成册。•制作园区各种标识，包括楼宇标识、道路指示标识等；116 上海XX物业有限公司上海颜蓝新城投标文件•所有标志标牌登记在册，并注明使用范围、权限及时间等；•定时定人清洁、维护，发现缺损及时更新或更换。•制定标识标牌管理制度，维护保养制度；•各种标识标牌管理落实到专人负责。2.6管理优势上海XX物业有限公司管理着商务楼宇、办公楼、商业一条街、现代化公众商务中心等建筑；XX国际社区大型的公众商务中心有5万多平方米，其中XX体育休闲中心（2006年评为上海市级优秀物业管理小区），我公司有丰富的管理公众商务中心的经验和人才，有着举办大型活动的经验，在XX国际社区大型的公众商务中心—XX体育休闲中心曾经举办过上海市模特大奖赛、每年进行的XXX区中外人士闹元宵等大型活动；成功举办各类大型接待活动（小世界杯，美食节等），多次接待中央和地方的领导及外籍人士。2006年被评为上海市时尚地标之一。我公司管理的有5万多平方米的XX商业中心一条街，随着商业网点调整和店容店貌的改造，引进上海知名品牌商业企业，在2007年被评为上海示范商业一条街。2.7服务特色2.7.1公司的资金投入，在我公司中标后，我公司在第一年的服务期内计划投入“文化广场”项目资金80余万元，用于“文化广场”物业前期开办费、固定资产的投入、用于“文化广场”地下车库改造、购置进口扫地车辆、保安岗亭、标识标牌设置等方面的投入。2.7.2我公司为“文化广场”项目提供大型车辆服务，为“文化广场”的员工、租赁户提供早晚班车服务。2.7.3物业楼盘的招租营销推广，物业公司为开发商进行市场行情调研，主动寻找目标客户，邀请我公司现有商业租赁知名商户（美格菲、迪卡侬、外滩3号等）到“文化广场”参观，征求意向、扩大影响。物业公司尽力满足各方面客户的要求，保证物业保持较高的租售率。文化广场客户变动的情况时有发生，以后固有的客户对楼房空间重新布置、面积增减、改变设备配置与服务等的要求也经常存在。因此，为吸引招进和留住客户的营销服务工作是一项十分重要的经常性工作，否则，便不能保证较高的租售率，影响116 上海XX物业有限公司上海颜蓝新城投标文件“文化广场”物业的收益。物业公司经营建议：服务对象定位主要以XXX区内企业白领、外籍人士；港口外籍油轮工作人员及荷兰小镇业主为主。招商经营服务以中高档为主，不要轻易降低招商门槛。根据高桥镇区域特点，建议文化广场招商以知名体育健身俱乐部、带动体育用品专卖店为一方向；商业招商以国际品牌专卖店（类似奥特莱斯）。u服务对象：看房客户和签约客户u服务内容：Ø文化广场的整体形象设计塑造、宣传推介：在现场设置物业公司展示厅（大小可根据实际情况而定），展示内容可包括物业公司介绍介绍图片或光碟、物业公司规范操作图解、物业管理公司承诺情况；Ø现场解答客户有关物业管理方面的问题，向客户解释管理公约和收费情况；Ø调查部分入住单位对“文化广场”公共设施（包括“文化广场”周边商业设施、生活设施）、区域内绿化规划方案的意见，汇总后共业主单位参考。Ø客户与经营管理者、客户与客户间关系的协调：客户投诉与要求的受理与处理，以及组织客户参加目的在于联络感情的各种联谊活动等。结束语XX物业依托自身的专业管理实力和总公司的品牌效应，结合“文化广场”的特点，对“文化广场”的物业管理模式、特色策划、组织机构、财务收支计划、服务配套等作出统筹安排。我们相信，通过双方的通力合作，一定能为“文化广场”营造一个良好的、全新的休闲环境，并使“文化广场”项目成为高桥区域内一个标志性的大型商务的休闲地域。116'