万融大厦前期物业招投标方案

'    万融国际大厦项目前期物业管理招标文件                 苏州绿原城乡建设有限公司 2012年6月21日57  招标文件目录招标人承诺及重要提示第一章招标项目简介第一节项目基本情况第二节项目保修有关规定第二章投标人须知第一节投标人须知表第二节招标说明第三节招标内容第四节招标文件第五节投标文件的编制第六节投标文件的数量和要求第七节投标文件的递交第八节投标保证金及投标单位法定代表人证明材料第九节开标、评标第十节合同签订第十一节投诉处理附件附件一综合评分标准（格式）附件二评委评分表（格式）附近三法人代表人授权书（格式）57 附近四投标文件封面（格式）附件五前期物业管理委托合同（示范文本）附件六建设项目总平面图57  招标人承诺及重要提示 本招标项目已经区物业行政主管部门审核，市物业行政主管部门同意，且符合相关法律、法规及本市的政策规定，承诺招标文件提供的项目数据等均符合城市规划等部门的要求，设施设备的技术参数与实际设计基本一致，招标文件将作为前期物业委托管理合同的附件之一，并承诺认真履行所涉义务。招标人提示，投标人应当认真领会招标文件精神，投标文件应当完整并实质响应招标文件要求，投标文件的承诺等也将作为前期物业委托管理合同的附件之一，并认真履行。    招标人（盖章）： 年月日57  第一章招标项目简介 第一节项目基本情况 招标人名称：苏州绿原城乡建设有限公司招标项目名称：万融国际大厦招标项目地址及区域四至：项目位于苏州市平江区平江新城，苏州市人民路以东，总官堂路以南，锦堂街以西招标项目总建筑面积：（本标书所述面积均为工程图测算面积，最终以房产测绘结果为准）总建筑面积为46097.60平方米。招标项目建筑类型：商务办公楼(部分商业)招标项目施工单位：苏州二建建筑集团有限公司 一、项目占地面积为7567.4m2，总建筑面积为46910.88m2，容积率为3.998，建筑密度为43.43%，绿化率为35%。二、项目简介：物业类型可售建筑面积（m2）建筑比例%户数（套）备注办公用房21364.6670.48%待定 商业用房8949.6029.52%待定综合商业、出租合计30314.26100%  地下车库面积15897.62m2，公建配套699m2，办公部分21364.66m257 ，商业部分8949.6m2。地面车位4个、地下汽车位403个。三、项目建设、交付计划：该项目一次规划，一期实施，建设施工期预计自2011年5月起至2013年1月止。交付预期为2013年7月，交付面积46910.88m2，其中：办公用房21364.66m2，商业用房8949.60m2，公建配套699m2，地面车位4个、地下汽车位403个。绿化面积2648.45m2。项目设施设备：电梯、燃气空调系统、新风系统、消防设施、楼宇自控系统、停车场系统、综合管路系统、智能楼宇集成管理系统、机房工程、综合布线系统、计算机网络系统、安全防范系统、“一卡通”系统、有线电视系统、公共广播系统、电子公告牌系统、残疾人呼叫系统、电力系统、景观照明系统、避雷接地系统。四、按照国家、省和市有关规定，新建物业应当配置必要的物业管理配套设施。招标人承诺在本项目内无偿提供物业服务用房，总建筑面积为210m2。具体配置位于一层物业管理办公室部分，室内简单装修，具备水、电、网络等使用功能，计划于2013年6月交付中标人使用。根据有关规定，物业服务用房配置将满足以下要求：1.应设置在项目中心区域或项目出入口附近；2.应为地面以上的独立成套房屋，具备水、电、通讯等使用功能并达到简装修水平；3.未配备电梯的物业，物业服务用房位置不超过第三楼层；4.57 电梯井、管道井、楼梯间、垃圾房、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、车棚、人防工程、室内层高不足2.2米的房屋不计入物业服务用房面积。五、项目层数为-3~19层。其中商业用房3层，办公用房4-19层。六、项目办公总户数为121户。八、项目地下室面积为16596.62m2，为业主共享及商业停车用。九、项目汽车位为407个，其中地下403个、地上4个。十、项目自行车室内公共车位：自行车停车位1066个。十一、项目公共配套、设施总面积为m2。其中消控室、坡道m2、物业服务用房m2（不含商业楼面积）、配电房等其他m2。十二、项目交通组织：人行路口设置在人民路；商业车行入口设置在总官堂路；办公车行路口设置在锦堂街。十三、项目物业建筑标准：外墙为石材；内墙(公共楼梯间、走廊)为面砖、涂料；地坪(公共楼梯间、走廊)为地砖；裙楼商业卫生设施为厕所8间，其中蹲位18个，小便池10个，残疾人坐便器2个；办公卫生设施每层2间,其中蹲位5个，小便池3个。十四、项目结构概况为基础采用钻孔灌注砼桩，高层采用现浇钢筋混凝土剪力墙结构体系。抗震设防烈度为6度。十五、项目消防概况：1．符合消防规范，设置消防车道。2．地下车库单体建筑消防：防火分区内设有自动喷火灭火系统，采用机械排烟系统。57 3．室外消火栓系统为市政给水与消防泵房联合的供水低压制供水系统，消火栓间距不大于120米，保护半径小于150米，并考虑在消防水泵接合器附近设置。4．室内消火栓系统为双向供水。采用临时高压消防给水系统，本地块为区域消防系统。屋顶设置高位消防水箱。地下三层内设置消防泵房，消防水池有效容积610立方米。在地下室消防水泵房内设有消防水池，专用消防泵，两路出口，在建筑物内消防管成环状布置。按规范设室内消火栓。建筑物均设置磷酸铵盐干粉灭火器。5．消防/喷淋水泵能耗为120KW，地下室机械排烟系统150KW。6.消防控制室位于：一层安防智能化及消控室十六、项目电气概况：1.专变：商业一台：2*2000KVA2.其他：大楼设置监控中心兼消防控制室和通信中心机房。十七、项目供水、排污概况：1.室内生活给水采用分区供水。-3~3层为市政管网直接供水,4~19层由生活变频泵供水。生活泵房设置1个不锈钢生活水箱，生活水箱有效容积48立方米，安装水处理设备防止二次污染。水表后生活给水管支管采用PP-R管，热熔连接，水表前采用内衬塑镀锌钢管。2.室内污废水合流，室外雨污水分流，不设化粪池，污水排入市政污水管网，雨水排入市政雨水管网及周边天然河道。室外埋地雨、污水管≥DN200采用高密度聚乙烯双壁波纹管，室内排水管采用UPVC管。57 3.生活水泵能耗为150KW（-3～3层为1区，4～9层为2区。10～15层为3区，16层以上为4区。），排污泵能耗80KW。十八、项目电梯配置概况：扶梯4台（一层至三层），电梯8台（其中，3台负三层至十九层，3台负一层至十九层，1台负三层至三层，1台一层至三层）。十九、项目智能配套概况：公共部分智能化系统：楼宇自控系统、停车场系统、综合管路系统、智能楼宇集成管理系统、机房工程；功能楼层智能化系统：综合布线系统、计算机网络系统、安全防范系统、“一卡通”系统、有线电视系统、公共广播系统、电子公告牌系统、残疾人呼叫系统。二十、项目景观、绿化工程：项目绿化率35%，屋面景观设计遵循中式园林的造景手法，创造出规整对称、简洁合理且更具实用性，提供给业主最大限度的室外可活动而又优美的景观场所。局部设有精致水景、喷泉，水景面积约达517平方米，绿化总用水量3600吨/年、水景总用水量1860吨/年，水景、喷泉的能耗10KW。二十一、项目公用照明系统：路灯公共照明功率80KW，走廊/公共楼道照明总功率65KW，配置的楼道灯是感应白炽灯，电梯照明功率含在电梯总输出功率内，商业公共照明20KW。二十二、项目承接查验规定：（一）招标人在物业交付使用15日前与中标人完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验工作。（二）招标人实施承接查验的物业具备以下条件：57 1.建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经建设行政主管部门备案；2.供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按规划设计要求建成，供水、供电、供气、供热已安装独立计量表具；3.教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施已按规划设计要求建成；4.道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按规划设计要求建成，并满足使用功能要求；5.电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施设备取得使用合格证书；6.物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全；7.法律、法规规定的其他条件。（三）现场查验20日前招标人向中标人移交下列资料：1.竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；2.共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料；3.供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等准许使用文件；4.物业质量保修文件和物业使用说明文件；5.承接查验所必需的其他资料。6.未能全部移交上述所列资料的，招标人列出未移交资料的详细清单并将书面承诺补交的具体时限。57 物业承接查验档案属于全体业主所有。前期物业服务合同终止，业主大会选聘新的物业服务企业的，中标人应当在前期物业服务合同终止之日起10日内，向业主委员会移交物业承接查验档案。（四）物业承接查验其他未尽事宜，按国家住建部《物业承接查验办法》及本市的有关规定执行。 第二节项目保修有关规定 一、建设工程的保修范围和保修期限根据国家规定执行。保修的期限按照保证建筑物合理寿命年限内正常使用、维护使用者合法权益的原则确定。其他设备设施保修期如下：电梯24月，配电设备24月，供水设备24月，监控智能化设备24月，消控设备24月，电信设备终身，道路12月，绿化24月，电气24月。除此之外的设备设施保修期如国家有规定的则不少于国家有关规定的最低期限。二、招标人对建设项目承担相应的质量保修责任，保修期限从招标人向中标人首次移交物业之日起计算。保修范围与保修期限由招标人与施工单位明确。如招标人与施工单位明确的保修范围与保修期限少于（低于）上述保修范围与保修期限的，招标人按照上述保修期限与保修范围，承担物业的保修责任；如施工单位向招标人承诺的保修范围与保修期限大于（高于）上述保修范围与保修期限的，招标人按照施工单位向招标人承诺的保修范围与保修期限，承担物业的保修责任。57 三、在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，招标人履行应负的保修责任。维修的经济责任由责任方承担，并由责任方对造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者使用不当造成的损坏，招标人不承担责任。四、超过规定的保修期限，各项建设工程及安装设备的养护、维修由物业服务企业组织、实施，并按照有关规定或合同约定，在专项维修资金或物业管理服务费中支出费用。五、招标人按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任；物业服务企业按照合同约定，对其负有维护责任的物业定期维修养护。六、房屋质量保证及房屋使用说明：详见《房屋质量保证书》、《房屋使用说明书》 57  第二章投标人须知 第一节投标人须知表 序号内容1招标项目名称：万融国际大厦前期物业管理2招标人：苏州绿原城乡建设有限公司招标人地址：苏州市西中市127号8号楼联系人：沈江  联系电话：0512-69352889传真：0512-693528863招标文件成本费：200元（不予退还）4苏州市房地产市场管理处联系电话：0512-65210549、65215345传真：0512-65218772交纳履约保证金账号：苏州市房地产经纪服务所1102020209000289612苏州工行道前支行5答疑会召开时间：视投标方需求会议地点：同招标人地址6投标书截止时间：正式开标时间之前投标书递交至：评标现场7投标文件正本份数：1份投标文件副本份数：8份8开标时间：2012年月日13时00分开标地点：苏州市房产大厦（苏州市人民路1058号二楼206室）中标公示地点：苏州市房产大厦二楼交易登记中心大屏幕苏州市住房和城乡建设局网站9签订合同时间、地点：由招标人通知57  第二节招标说明 一、招标说明1.本次招标采取定向招标的方式，委托物业行政主管部门物业招投标机构进行。2.本次招标不设标底。3.本次招标的内容、要求等以形成书面文字的招标文件为准，投标人对招标文件中未明确、述及的自行做出的推论、解释和结论等，招标人不承担相关责任。4.招标人和投标人在招、投标活动中负有遵守法律法规、接受物业行政主管部门监督管理、履行合同约定等各项义务。二、投标人资格投标人必须通过物业行政主管部门的资格预审。1.具有独立法人资格、资信良好，且有物业行政主管部门颁发的物业资质的物业服务企业。2.投标人应当没有欺诈、违约、违规等不良行为记录以及《物业服务企业资质管理办法》第十一条所禁止的13种行为。三、投标费用投标人应自费支付投标过程中发生的一切费用，无论投标结果如何，招标人均不负担此项费用。四、现场考察57 投标人应按照招标人的要求和规定的日期安排赴现场考察，以便了解现场实际情况，并提供隐蔽工程图纸等资料。 第三节招标内容 一、招标范围建设项目前期物业管理服务。二、前期物业管理服务内容、标准按照《江苏省住宅物业管理服务标准DB32/T538-2002》执行，具体如下表所示。服务内容服务标准商业、广场办公用房公共服务接待和值守《省标》《省标》服务时限五级五级房屋共用设施设备维护管理巡检、装修管理《省标》《省标》房屋油漆粉饰五级五级房屋建筑物外立面《省标》《省标》给水设施------排水设施五级五级供配电系统《省标》《省标》弱电系统《省标》《省标》避雷接地系统《省标》《省标》电梯运行与管理《省标》《省标》道路、停车场（车棚、车库）及配套设施《省标》《省标》空调、新风系统《省标》《省标》清洁管理共用楼道五级五级57 电梯及电梯厅五级五级共用卫生间---五级停车场、共用车库或车棚五级五级道路五级五级标识、宣传牌、雕塑、信报箱五级五级绿化带五级五级休闲、娱乐、健身设施五级五级门卫、岗亭、监控探头五级五级垃圾桶、果皮箱五级五级垃圾收集与处理四级四级卫生消杀五级五级园林绿化养护管理草坪五级五级园林树木五级五级花坛五级五级人工湖、喷水池五级五级假山、亭、廊、五级五级安全防范人员组织四级四级门卫五级五级巡逻五级五级车辆交通、车辆管理《省标》《省标》消防消防《省标》《省标》档案档案管理《省标》《省标》其他紧急事故反应、其他防范措施、交通和车辆管理、消防、档案资料、专项服务、特约服务等按《省标》执行。备注　 三、前期物业管理服务的其它说明57 1.物业管理前期介入的时间和服务要求：中标单位在中标后一个月内介入、各部门主管及员工分阶段介入，主要服务内容为工程资料整理、工程查勘验收、房屋交付文件准备、前期管理物资准备、物业管理咨询等。2.招标人将按计划向中标人移交招标项目，若招标人延误移交的，按实贴补中标人对项目交接已投入的费用；若招标人提前移交的，将提前书面通知中标人。3.招标人委托管理前期物业管理服务期限为建设项目整体交付使用后2年。在前期物业管理期限内已成立业主委员会的，自业主委员会与物业服务企业签订物业管理服务合同生效之日起，前期物业管理委托合同自行终止，招标人不承担相应责任。5.对项目内属全体业主共有的房屋、设施和设备，不再收取物业管理服务费。6.除招标人投资建设的各项配套设施、设备外，由投标人在投标中提出所需增设的，将被视为投标承诺，中标后需在承诺期内予以实施。7.招标人在招标项目移交前一次性提供给中标人项目开办费人民币壹拾万元，用于购买工程安保保洁等必备工具、材料，购买办公用品（如电话、对讲机、交通标志、办公桌、更衣柜等），所置物资应当列清单明细。所形成的固定资产产权归该小区全体业主共同所有。8.中标人根据招标人的需要提前介入物业管理。提前介入涉及的工作范围、责任及相关费用由招标人与中标人协商约定。9.垃圾清运由招标人与当地环卫部门联系，中标人承担垃圾清运出小区的费用。业主装修垃圾代运费5元/m2，由招标人委托中标人代收代交。57 10.物业管理区域内道路、给水（二次供水由供水单位管理的除外）、排水设施和绿化的养护，公共卫生设施的管理和生活垃圾的清运责任：由中标人承担。物业管理区域内由全体或部分业主承担且收费计量不能直接到单个业主的电梯、水泵、中央空调、集中供热、监控机房等设备运行电费及电梯年检维保、公共照明、公共用水等费用纳入代收代交费用，单独列帐，按实合理分摊。其中生活水泵已经纳入市政管网管理，除运行电费外的其他费用不列入代收代交费。11.前期物业管理服务费的投标报价是指物业管理公共服务费用。物业管理公共服务费用构成因素为：(1)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；(2)物业共用部位、共用设施的日常维护保养费用；(3)物业管理区域清洁卫生费用；(4)物业管理区域绿化养护费用；(5)物业管理区域秩序维护费用；(6)物业服务企业办公费用；(7)物业服务企业固定资产折旧费用；(8)物业公共部位、公用设施设备及公众责任保险费用；(9)管理费分摊；（酬金制不含此项）(10)□合法利润□固定酬金（酬金比例约定）；(11)法定税费。57  投标文件中的报价表（元/月﹒平方米）名称物业管理公共服务费办公用房（电梯） 商业用房（电梯）  四、小区前期物业管理服务的收入来源主要有：（一）已售物业的管理服务费由中标人根据投标报价按照售房合同或房产测绘部门实测的建筑面积向物业买受人收取。招标人应在《商品房买卖合同》和《前期物业管理服务协议》中向业主明确前期物业管理服务招标中标价。业主办理入住手续后未入住或未使用的物业，其管理服务费交纳标准由中标人按招标中标价向业主全额收取，招标人应在《商品房买卖合同》和《前期物业管理服务协议》中向业主明示。（二）未售或开发建设单位未按时交付买受人的物业，其管理服务费由中标人按《前期物业管理委托合同》规定向招标人全额收取。（三）物业的配套设施运行费及公用照明、用水等代收代交费，由中标人经合理、公开分摊后按合同约定向业主收取，并单独列帐。（四）车辆停放服务费（指水、电、清洁和维护等费用），收费标准为：全自动车位服务费元/月，一般车位服务费元/月。招标人应在《前期物业管理服务协议》中向业主明确汽车位管理服务费的收取方式和标准。57 （五）按照价格行政主管部门规定收取的机动车和非机动车停车费中的合理所得部分。（六）特约服务费等。（七）物业服务收费采取：□包干制□酬金制□其他方式 第四节招标文件 一、招标文件的内容招标文件包括招标书以及招标人以补遗方式发布的对招标书的补充、修改、答复等书面文件。二、招标文件的澄清投标人应认真阅读招标文件中所述内容，如发现有遗漏、错误、词义含糊等情况，应在答疑会召开前以书面形式咨询招标人，招标人将在答疑会上答复所有咨询的问题，并以书面形式经招、投标方确认后送交全部投标人，但不指明提问人。招、投标人之间就招投标事宜来往的事项均应形成书面形式，任何口头形式的提问及答复一律无效。三、招标文件的修改1.在投标截止时间前15天，招标人均可对招标文件进行修改。2.招标文件的修改将以书面形式告知所有已获取招标文件的投标人，并对其具有约束力。投标人应在接到修改通知后立即给招标人以回执。 第五节投标文件的编制 57 一、投标文件的文字正式投标文件及有关招投标事宜的来往件、函均应使用简体中文。投标人提交的证明文件等材料为非简体中文的，其内容应有翻译整理成规定的投标文字，且须公证。二、投标文件的组成投标人递交的投标文件由“商务标”和“技术标”两部分组成，应包含投标书及其附件、投标报价、相关证明、提出的服务管理方案和承诺等按招标文件要求所提供的各类材料。（一）“商务标”应包括以下内容：1.招标项目前期物业管理公共服务费投标报价表，并加盖投标人企业公章。2.招标项目前期物业管理公共服务费的收、支测算。投标人应当按照本市适用的相关政策规定、本市市场行情、标准以及招标文件的要求合理测算，测算应当注明运算公式及套用的依据、标准等，没有依据、标准的应当附注详细说明。涉及地下停车库管理等不列入公共服务费测算的项目应单列收支平衡测算表；代收代交费的合理分摊计算方法应明确。3.拟定的接管招标项目的负责人姓名、简历、从业资格证书、身份证等材料，其中项目经理证书应当经物业行政主管部门查验确认。投标人应承诺中标后项目负责人原则不作人事变动，如确需变动的需征得招标人同意并报物业行政主管部门。4.57 投标人企业概况、业绩、信誉、管理经验、成果和企业发展方向等的综合说明。5.投标人企业营业执照、资质证书、管理项目获优秀称号的证明（物业行政主管部门的批准文件、荣誉证书等）材料，上述材料如提供复印件的须加盖投标人企业公章，原件备查。6.投标报价应为最具诚信的一次性报价。报价要切合招标项目前期物业管理服务内容和要求，开标后不得更改。7.需提供的其他材料。（二）“技术标”应包括以下内容：1.针对本项目特点的前期物业管理服务整体设想与方案。(1)项目整体分析;(2)项目管理服务的模式和特点；(3)项目管理服务的设想与方案。2.招标项目前期物业管理服务组织机构及人员管理、培训等工作的方案、计划。(1)管理机制：项目管理组织架构、岗位设置、岗位责任制、激励机制、监督机制、自我约束机制、信息反馈及处理机制等；(2)人员管理：各类岗位管理服务人员的配置数量、资格要求、考核办法、薪酬福利等；(3)人员培训：培训的内容、计划、目标等。3.招标项目前期物业管理服务的各项规章、制度、措施。(1)公众服务管理规章制度：物业移（交）接方案、入住服务管理计划、安全防范制度、卫生清洁制度、装修监管措施等；57 (2)档案管理规章制度：各项建设资料、住户档案、装修管理档案、维修档案、巡视记录、设备运行档案、投诉与回访记录、其他管理服务活动记录等的接收、建立、保管等方案措施；(3)公建配套管理规章制度：物业管理服务配套用房、商业用房、车辆停放场所等的使用、出租、养护等方案措施；(4)公共资产管理规章制度：物资配备标准、数量等及物品、耗材等的使用管理方案、措施。(5)房屋、设施、设备管理规章制度：房屋修缮养护、设备运行维护、绿化种植保养、景观设置保护等的计划、方案、要求、标准和实施效果等。4.招标项目前期物业管理服务的其他方案、设想。(1)提前介入协助招标方的服务内容；(2)便民服务措施；(3)代收代交费用收取具体管理方案；(4)节能减排、低碳环保、增收节支具体措施；(5)物业管理优秀项目的创建；(6)社区文化活动；(7)高科技的管理手段；(8)业主委员会的建立等。上述四项应逐章编写，不得增加、删减。 第六节投标文件的格式 57 一、投标文件的数量投标人应提交9套投标文件（1份正本，8份副本）。每份投标文件须标明“正本”或“副本”字样，正本是指投标人按招标文件要求所提交的全部文件和资料。正本和副本如有不符，以正本为准。二、投标文件的要求1.投标文件及相关附件和补充文件应打印，并由投标单位的法定代表人或经法定代表人授权的代理人亲笔署名，加盖法人单位公章和法定代表人印章。授权代理的须将书面出具的“授权委托书”附在“商务标”内。2.投标文件的字数原则上控制在4万字左右。3.投标文件应无涂改和行、字间的插入。4.投标文件的“商务标”，依次按封面、目录、序言（概要）、内容、附件的格式顺序编制装订，其封面按附件规定编制。5.投标文件的“技术标”，依次按封面、目录及本章第五节规定编制，文本格式按下列要求执行：首行缩进两个汉字字符；纸张：白色A4纸，文本中不得使用彩色纸或白纸分隔；封面：A4纸，内容按附件规定格式排列；封底：A4纸一张；字体：全部使用宋体，不得做加粗、倾斜、下划线、加色彩等装饰；正文用12号字，一级标题用18号字(如“第一章”)，二级标题用14号字（如“1.1”），二级以下标题均用12号字，标题依次为：“第一章”“1.1”“1.1.1”“1.1.1.1”;“第二章”“2.1”“2.1.1”“2.1.1.1”…“第n章”“n.157 ”“n.1.1”“n.1.1.1”）,最后层次可用1.，2.，3.，…，或1、，2、，3、，…;（1），（2）、，（3）、，…;1)，2)，3)，…等。打印：单面打印；字间距：标准；行间距：单倍行距。 第七节投标文件的递交 一、投标文件的印记1.投标人应将投标文件按“商务标”和“技术标”分开装订。2.投标文件封面应写明招标人名称、招标项目名称及投标人名称、地址和邮编，并加盖投标人法人单位公章及法定代表人印章。二、投标文件的截止时间投标人应按照招标文件中规定的时间和地点及时递交投标文件。如果由于招标人修改招标文件而导致投标延误的，招标人可适当顺延投标文件递交的截止日期和开标日期，招、投标双方的权利、义务将按顺延后的截止日期为准履行。三、迟到的投标文件在规定的投标截止时间之后递交的任何投标文件，将被拒绝并原封退还投标人。四、投标文件的修改、撤销57 投标人在投标截止时间以前，可以通过书面形式提出修改或撤销已提交的投标文件。投标文件的修改内容应按照递交投标文件的有关规定编制和标记。在投标截止日至中标公示截止日期间，投标人不得撤销或修改投标书。五、投标文件的处理1.中标人的投标文件将作为前期物业管理委托合同的有效组成部分，不予退还。2.未中标人的投标文件予以退还。3.前期物业管理委托合同订立前，中标人的投标文件由招投标机构保存，未经中标人同意不得向除招标人外的第三方公开，否则由公开方承担相应责任。 第八节投标单位法定代表人证明材料 一、投标单位法定代表人证明材料1.法定代表人证明书及身份证复印件。如法定代表人不到开评标现场的，代理人需出示法定代表人授权证明。2.授权代理人身份证复印件（原件核对）。以上材料缺少的，将被拒绝参加投标。 第九节开标、评标 一、一般规定1.57 投标人应按招标文件的要求提交投标文件，保证所提供的材料内容是真实的，并对招标文件作出了实质性响应，否则将被拒绝参加投标。2.开标、评标时投标人限2－3人参加，投标人的法定代表人以及拟任该项目负责人必须参加。如果法定代表人因故不能参加，其授权代理人应带身份证和委托证明参加。投标人的法定代表人或授权代理人不参加的视作自动放弃。3.评标小组对投标文件中含义不明确的内容或对同类问题表述不一致等可以书面形式要求投标人作必要的书面澄清、说明，但不得超出投标文件的范围或者改变投标文件的实质性内容。4.投标人不能低于或少于招标文件中规定的物业管理服务标准和内容。可以承诺优于招标文件中规定的物业管理服务标准和内容，但不得增加收费标准。对开标后提出的任何附加优惠条件，不作为评标依据。5.投标人拟委派的项目经理，应与投标报名申请书的人员一致。如发生人员调动及其他原因需更换项目经理的，投标企业应在开标前向物业主管部门报告。6.评标小组成员、招标人和有关工作人员不得透露对投标文件的评审情况以及与评标相关的其他情况。二、评标小组的确定1.由招投标管理机构工作人员在专家评委库中随机抽取评委7名，组成评标小组负责评标。2.如抽取的评委因有利害关系需要回避的、因故不能参加评标的或者其他特殊情况需要补抽的，可以补充抽取专家评委。三、评标原则57 依据招标文件要求及服务等级标准，成本测算和综合评审。四、开标、评标程序（一）开标：1.投标人或其推选的代表检查投标文件并签字确认。2.投标人如认为有评委需要回避的，由招投标管理机构对所提回避理由的真实性、合理性作出有效判定，并由投标人现场签署要求回避的书面材料。3.招投标管理机构工作人员当众宣读按时送达投标文件的投标人名称、投标价格和投标文件的其它主要内容。（二）评标1.招标人向评标小组介绍项目基本情况、重要信息和数据。2.由招投标机构工作人员查验投标文件内容是否完整，文件签署是否符合要求，编排是否合理，资格证明材料是否完备。经查验合格的投标文件提交评标小组评审。3.评标小组根据评标标准和方法、招标文件提供的数据和要求，对项目中各业态的公共服务费进行测算，得出该项目的评委测算价格。根据本市前期物业管理招投标有关规定，综合评委测算价格与投标人报价，形成该项目前期物业管理服务阶段物业管理费最高执行价格。4.对“商务标”公共服务费报价的测算依据、运算应用、代收代交费的按实合理分摊，“技术标”的完整性、可操作性，以及所提供的证明材料等进行评审。5.评标小组在评审过程中可依据本节第五条的规定对投标文件做出废标的决定。57 6.评标小组对投标方委派的项目负责人进行现场答辩。现场答辩中需要投标人澄清、说明的问题，经投标人书面确认后，作为投标文件的有效补充。7.评标小组全体成员对投标文件作出综合意见并签字确认，评标报告对评标结论持有异议的评标小组成员可以书面方式阐述不同意见和理由。8.招、投标人对评标小组的价格测评结果及综合意见进行确认，无异议的双方签字盖章，有异议的可以向评标小组提出，评标小组应当给予解释，解释后仍存异议的，报请市物业行政主管部门调处。9.评标小组的综合意见中需要中标人对投标文件相关内容进行调整的，中标人应当进行调整，调整文件经招标人同意后，报招投标管理机构备案。五、废标的界定1.综合评分值未达标的，详见附件一。2.投标文件没有投标人印章和投标人法定代表人签章或者没有法定代表人签章授权委托的。3.投标文件载明的物业管理目标、内容、质量标准和管理措施明显不能满足招标文件要求的。4.投标报价项目、计算、报价方法不符合招标文件要求，影响到对投标报价评审比较的；或者同标准的服务项目投标人以明显偏离同城市物业服务社会平均成本价的。5.投标文件内容超出招标文件要求，附加了招标人不能接受条件的。6.未按照招标文件要求编制投标文件的。7.发现投标人以他人名义投标、串通投标、以其他弄虚作假方式投标，或者以行贿手段谋取中标的。57 8.不符合国家、省和市有关规定、标准的。六、如因投标人废标原因造成本次招投标行为无效，招标单位应依法重新招标。 第十节合同签订 1.招标人应当在规定时限内向中标人发出中标通知书，中标人在接到中标通知书起30日内与招标人签订《苏州市前期物业管理委托合同》（以下简称合同），中标通知书、招投标文件、中标人的调整文件及招、投标人之间涉及招投标事宜的往来书面材料等均作为合同的有效组成部分。其中的重要数据和服务承诺内容应当在合同中明示。2.招标人与中标人不按照招标文件和中标人的投标文件订立合同的，或者招标人与中标人订立背离合同实质性内容协议的，由物业行政主管部门按国家、省和市有关规定处理。3.招标人无正当理由拖延或拒绝与中标人签订合同，造成中标人损失的，应当赔偿损失。4.中标人无正当理由拖延或拒绝与招标人订立合同的，将被取消中标资格并没收投标保证金。给招标人造成损失超过投标保证金数额的，应对超过部分进行赔偿。5.招标人和中标人签订合同后，由中标人持合同文本（一式六份），报招投标管理机构审核，经审核无误的由中标人报项目所在地的区物业行政主管部门备案后才能申请预售。57 6.招标人和中标人应向招投标机构交纳履约保证金，招标人按1元/平方米交纳，中标人原则上减半交纳。7.上述履约保证金在招标人与中标人签订《前期物业管理委托合同》，移交委托管理项目之日起3个月内退还。 第十一节投诉处理 一、招、投标当事人或其他利害关系人，对前期物业管理招投标活动中存在的违法、违规及其它不公正行为可向物业行政主管部门或有关部门进行投诉。非当事人或利害关系人也可以进行举报。二、投诉应采用正式文件、信函、传真等书面方式进行。投诉内容应述及被诉单位的真实具体情况、被诉行为的基本事实、已经或可能产生的不良后果等，并提供有效线索或证据。三、鼓励投诉人表明自己的姓名、工作单位、联系方式等真实情况，对不愿表明的，尊重其意愿。对内容明显不实、未提供有效材料难以查证的和被诉事项已进入司法程序的投诉，将不予受理。57  附件一：综合评分标准：对“技术标”和现场答辩部分分别进行评审打分，所有分值均保留小数点后1位。一、“技术标”部分1、“技术标”部分评分值占总分值的80％，按百分制计分。2、“技术标”评分按招标文件的要求和条件，根据“技术标”的内容与评分要求逐项进行评审打分。3、将每位专家评委对“技术标”部分的评分值累加除以专家评委数，得出的算术平均值即为“技术标”部分的最后评分，低于70分的为废标。4、技术标评分标准(100分)：(1)针对本项目特点的前期物业管理服务整体设想与方案（30分）(2)招标项目前期物业管理服务组织机构及人员管理、培训等工作的方案、计划（15分）(3)招标项目前期物业管理服务的各项规章、制度、措施(30分)(4)招标项目前期物业管理服务的其他方案、设想（25分）具体细项分值见“评委评分表”。上述四个项目应在技术标中逐章编写，并体现其合理性、先进性、周密性和可行性。专家评委根据招标文件的评分细项标准逐项评分，得出技术标的得分。二、现场答辩部分1、现场答辩部分评分值占总分值的20%，按百分制计。57 2、评标小组在投标文件评审结束后，对投标文件中需要投标人当面说明、澄清的内容，要求投标人进行当面陈述。3、评标小组在现场答辩中应对投标人拟派项目负责人进行询问，并对答辩者仪表、个人素质、语言逻辑、答复问题准确性等方面进行综合评审打分。4、投标人在现场答辩中陈述的内容不得否定、背离招、投标文件，且最终要形成书面文字，经投标人签字确认后作为投标文件的有效组成部分。5、将每位专家评委对现场答辩部分的评分值累加除以专家评委数，得出的算术平均值即为现场答辩部分的最后评分，低于70分的为废标。三、总分值按（技术标部分评定分值×0.8+现场答辩部分评定分值×0.2）的计算方法得出投标人的最终评定总分，低于70分的为废标。            57 附件二：评委评分表总项细     项细项分值总项分值(小计＊比例)技术标（80％）前期物业管理服务整体设想与方案（30分）项目整体分析（10分）  管理模式、特点（10分） 管理设想、方案（10分） 前期物业管理服务机构组织（15分）管理机制（5分） 人员管理（5分） 人员培训（5分） 前期物业管理服务规章制度(30分) 公众制度（7分） 档案管理（5分） 公建配套（6分） 公共资产（5分） 房屋、设施、设备（7分） 前期物业管理服务其他设想（25分）提前介入协助招标方的服务内容（5分） 便民服务措施（2分） 代收代交费用收取具体管理方案（5分） 节能减排、低碳环保、增收节支具体措施（3分） 物业管理优秀项目的创建（符合创优条件的项目）（3分） 社区文化活动（2分） 高科技的管理手段（3分） 业主委员会的建立（2分） 小计 57 答疑分（20%）——  总分值———— 评委签名：年 月 日57 附件三：法定代表人授权书（格式）  法定代表人授权书 本授权书声明：在本书上签字的(公司名称)的(法定代表人姓名、职务)授权在本书上签字的(被授权人姓名、职务)为本公司的合法代理人，就万融国际项目前期物业招投标的相关事宜，以本公司的名义进行谈判、签署合同和处理与之有关的一切事务。特签字如下，以资证明。 授权人：(签字盖章)　　证明人：(签字盖章) 被授权人：(签字)　　   所在单位： 公司名称： 公司总部办公地址：年月日57  附件四：（投标书封面样式） 苏州绿原城乡建设有限公司万融国际前期物业管理(宋体30号)“空格”(宋体30号)投标文件57 “空格”(宋体30号)商务标/技术标(宋体50号)投标人名称：(仿宋体12号)地址和邮编：(仿宋体12号)(加盖投标人法人单位公章及法定代表人印章) 57 附件五：苏州市前期物业管理委托合同 使用说明 1.根据国家、省物业管理有关法律、法规、规章的规定，结合苏州市实际，印制本合同示范文本。2.本示范文本于适用房地产开发企业自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业服务合同》生效时止的物业管理（前期物业管理）。3.经双方当事人协商确定，可以对本示范文本的条款内容（包括选择内容、填写空格部位的内容）进行选择、修改、增补或删减(□空格部位供甲乙双方以打“√”方式选定，未选择部位打“×”)。4.在签订合同时，合同双方应当出示有关资质证明及签约主体资格的证书、证明文件。5.签约之前，合同双方应当仔细阅读本示范文本的内容，对文本中的条款及专业词汇理解不一致的，可向当地物业管理行政主管部门咨询。6.57 合同签订生效后，手写项均视为双方对该部分内容未认可，涉及到选择、填写内容以文本印刷文字为准。7.根据规定，物业管理公司应当在合同订立之日起15日内，将合同报送当地物业管理主管部门。 苏州市住房和城乡建设局监制57  苏州市前期物业管理委托合同 委托方（房地产开发企业，以下简称甲方）：单位名称：法定代表人：住所地：联系电话：传真：受委托方（物业管理企业，以下简称乙方）：单位名称：资质等级：       证书编号：法定代表人：住所地：联系电话：传真：  甲方通过（□招投标，□协议选聘）方式将（物业名称）委托乙方实行前期物业管理服务。为保障本物业正常运行，为业主创造优美、整洁、安全、方便、舒适、文明的生活和工作环境，根据国家、省、市物业管理有关法律、法规、规章的规定，在自愿、平等、协商一致的基础上，双方达成以下合同条款。 第一条 本合同所涉及的物业基本情况：物业名称： ；物业类型：____________坐落位置：___________区____________路（街道）_______号四至范围：。 总建筑面积：___　____平方米；其中住宅___　____平方米，商业____　__平方米，办公楼________平方米，工业厂房　　　　平方米，停车场（库）　　　平方米。其他。         物业交付期：第期年月日；第期年月57 日；第期年月日；物业构成见附件一，规划平面图见附件三。  第二条委托管理服务期限：前期物业管理服务期限为____年____月（不超过整个物业管理区域房屋交付使用后2年），自____年___月___日___时起至　　年___月___日___时止。合同期未满，业主大会成立后业主委员会与所选聘的物业管理公司签订物业服务合同生效时，本合同终止。　　第三条甲方在该物业接交2个月前提供一次性开办费_____万元，用于购买相关办公用品和设备，所形成的固定资产产权归本物业管理区域全体业主所有。用于本项目的物业管理，由物业服务企业使用和管理所购买办公用品和设备的清单明细乙方在物业接交后2个月内交甲方备案。甲方在该物业接交2个月前一次性提供给乙方万元的前期物业管理接管费。乙方应根据甲方的需要派员进行物业管理提前介入，并负责包括但不限于签订物业管理合同、公共部位二级清理、接管验收、交房、人员招聘、人员培训等接管有关事宜。甲方（□需要，□不需要）乙方提供前期物业管理顾问服务。如需乙方提供前期物业管理顾问服务的，前期物业管理顾问服务合同另行签定。第四条 按照住房和城乡建设部《物业承接查验办法》和省、市有关规定，乙方参与本物业的竣工验收，并在物业移交接管时，与甲方办理物业管理书面交接手续。第五条本物业交付使用后的质量责任，根据国家《建设工程管理质量条例》和《房屋建筑工程质量保修办法》等规定执行。设施设备保修期如下：电梯___月，监控智能化设备____月，消控设备____月，电信设备____月，道路____月，绿化____月，___________，___________，___________。保修时间确定及计算：由各项工程竣工及设备安装完毕经建设单位、监理单位、施工单位、物业公司及有关专业部门根据国家相关规定，对所完成的建筑、设备进行外观、调试和运行等方面的检查测试，并经签章之日起为保修的起始日期。本物业共有部分保修责任内，如存在质量问题，按第_____种方式处理：（一）甲方负责返修；（二）甲方委托乙方返修，由甲方支出全部费用；（三）　　　　　　　　57 ____________________________________。本物业共有部分超过保修期的，由乙方组织养护和维修，依据养护及维修的范围，按照有关部门的规定，在物业管理费或在专项维修资金中支出。在物业专有部分（包括自用设备、毗连部位等）保修责任内，如存在质量问题，按第_____种方式处理：（一）甲方负责返修；（二）甲方委托乙方返修，由甲方支出全部费用；（三）_____________________________________。本物业专有部分超过保修期的由业主自行承担，业主、物业使用人要求乙方提供服务的，乙方可以接受委托并合理收费。第六条在物业交付使用后，乙方提供下列选定的物业管理服务事项（采取招投标的以中标文件为准），其受益人为本物业的全体业主和物业使用人：（一）□包括但不限于楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅、______、______、______、______等房屋建筑共用部位的维修、养护和管理(保修、大修、更新、改造等非日常维护除外)；（二）□包括但不限于道路、共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、照明、锅炉、暖气线路、消防设施、安全设施、沟渠、池、井、______、______、______、______等物业管理区域市政设施和房屋共用设备设施的运行、维修、养护和管理（保修、大修、更新、改造等非日常维护除外），供电线路、煤气线路、路灯按有关规定处理；（三）□公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集和清运等；（四）□公共绿地、花木、建筑小品等的养护与管理；（五）□安全防范，维持公共秩序，包括但不限于安全监控、巡视、门岗执勤、______、______、______、______等；（六）□交通和车辆停放秩序的管理；（七）□物业使用禁止性行为的管理；（八）□物业维修和养护费用的帐务管理；（九）□物业档案资料的保管；（十）□物业其他共同事务的管理服务；（十一）□业主委托的其他物业管理服务事项；_____________________________________________________________________________________________________________________________________。57 第七条 乙方提供的物业管理服务质量（采取招投标的以中标文件为准）见附件二。乙方提供的物业管理服务应达到附件二所约定的目标；对达标的理解有异议的，由双方共同认可的第三方予以评定。评定费用由对达标的理解有错误的一方承担。申请评定时由双方各半支付，最终结算。第八条 甲方在物业交付使用前向乙方提供物业服务用房平方米（其中办公用房平方米，员工宿舍平方米，其它用房_______平方米），其中由乙方无偿使用平方米，由乙方有偿使用平方米，有偿使用部分，按每月每平方米建筑面积__元的标准租用。由乙方无偿使用部分的物业服务费用不需要缴交。由乙方有偿使用部分的物业服务费用（□需要，□不需要）缴交。如需缴交，其收费标准为：　　　　　　　　　　　______________________________。 甲方所提供的管理用房需达到简装修标准。第九条 在前期物业管理阶段，实行物业管理公共服务费用□包干制□酬金制□其它方式，公共服务费按月计收。乙方根据下述约定，按建筑面积向业主收取物业管理公共服务费（业主与使用人对费用负担另有约定的，从其约定），住宅：________元/月﹒平方米；办公楼：______ 元/月﹒平方米；商业：______元/月﹒平方米；其他：                   。另行收取代收代交预付费，住宅：________元/户；办公楼：______ 元/平方米；商业：______元/平方米；其他：                   。上述收费标准由甲方在售房同时与购房者在《前期物业管理服务协议》中约定，由乙方向业主收取。甲方未出售的空置房和出租房由甲方全额交纳。上述物业公共服务费中（□包括，□未包括）物业管理责任险。如物业公共服务费中未包括上述保险费用，除乙方未尽管理责任外，所造成的损害责任由甲方承担。物业服务费中包括上述保险费用的，而乙方未及时投保所造成的损害责任由乙方承担。第十条 本物业区域内停车库的停车位使用费归停车位的权利人所有。甲方未出售的停车库（□委托，□不委托）乙方出租。停车位的权利人应按______元/月﹒个向乙方交纳停车位管理服务费，甲方未出售的且未出租的按_______元/月﹒57 个缴交。停车位管理服务费由甲方在销售车位过程中与购买车位者书面约定，由乙方向停车位的权利人收取。本物业管理区域内露天车位的停车位使用服务费由乙方收取，收费标准在《前期物业管理服务协议》中约定。《前期物业管理服务协议》中未作决定的，按不高于当地价格主管部门制定的价格执行。本条第一款的停车位管理服务费和第二款的停车位使用服务费用于补贴本物业维护管理费用。乙方收取上述停车位使用（管理）服务费，对车辆及车内物品的保管责任，甲方与业主在售房时作的约定需征得乙方书面同意；乙方与业主另有约定的按约定处理。第十一条 本物业管理区域内的属甲方所有的下列配套设施委托乙方经营管理，经营管理收费约定如下：（一）健身房：（二）棋牌室：（三）乒乓球：（四）网球场：（五）篮球场：（六）游泳池：（七）其他：该部分物业服务费用（□需要，□不需要）缴交。如需缴交，其收费标准为：　　　__________________________。第十二条甲方提供本物业管理区域内经物业主管部门确认的属全体业主所有的经营性商业用房平方米，由乙方(□按每月每平方米元的标准，□__________________）出租经营，其收入（□用于补贴本物业维护管理费用，□用于补充专项维修资金，□__________________）。该部分物业服务费用（□需要，□不需要）缴交。如需缴交，其收费标准为：________________。第十三条 乙方可以依照下述约定，在委托其物业经营的收入中提取费用，并专项用于管理该项物业的成本支出：（一）乙方受托经营停车场（库）的，按下列标准提取管理成本：________；57 （二）乙方受托经营相关配套设施的，按下列标准提取管理成本：________；（三）乙方受托经营商业用房的，按下列标准提取管理成本：________；（四）________________________________　　_________________。第十四条 物业管理区域内由全体或部分业主承担且收费计量不能直接到单个业主的电梯、水泵、中央空调、集中供热、监控机房等设备运行电费及电梯年检维保、公共照明、公共用水等费用纳入代收代交费用，单独列帐，按实合理分摊。其中生活水泵已经纳入市政管网管理，除运行电费外的其他费用不列入物业服务成本。物业服务企业应当每两个月向业主公示一次代收代交费用及分摊情况，每半年结算一次。向业主合理分摊代收代交费具体办法：□□按实际发生的费用以建筑物专有部分面积向业主合理分摊。□其它约定：。第十五条双方约定（□聘请，□不聘请）专业机构对物业服务资金预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。双方约定审计的，进行年度例行审计时，聘请专业机构的费用，在物业管理公共服务费中立项开支。应甲方要求进行的非年度例行审计，聘请专业机构的费用，由甲方承担，另行开支。专业机构由（□双方协商选定，□甲方选定，□乙方选定）。第十六条 前期物业管理阶段，在成立业主委员会之前甲乙双方均不得擅自使用专项维修资金。第十七条　甲方相关的权利义务：（一）委托乙方管理的房屋、设施、设备负责达到国家有关部门验收标准要求；（二）在业主委员会成立之前，负责制定《临时管理规约》，在售房过程中与购房者订立商品房买卖合同时，同时与购房者签订《前期物业管理服务协议》，要求购房者对《临时管理规约》予以书面承诺，并将其作为房屋销售合同的附件；物业竣工交付使用时，负责向购房者提供房屋质量保证书和房屋使用说明书；（三）在物业管理接管验收时，向乙方提供和移交下列物业资料：57 （1）规划图、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，附属配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（2）设施设备安装、使用说明、产品合格证明和维护保养等技术资料；（3）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（4）各专业部门验收材料；（5）房屋及配套设施的产权归属清单（包括业主姓名、联系方式等）；（6）物业管理所必需的其他资料;（7）国家住建部《物业承接查验办法》和省、市相关规定的其他资料。（四）授权乙方对业主和物业使用人违反《管理规约》的行为，采取劝阻、制止、要求赔偿经济损失、报告有关行政管理部门、诉讼等方式进行处理；（五）审定乙方拟定的各项物业管理制度；检查监督乙方管理工作的实施及制度的执行情况；（六）审定乙方提出的物业管理服务年度计划、财务预算及决算；（七）负责协调、处理本合同生效前发生的管理遗留问题；（八）协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动；（九）及时缴纳未出售的空置房和出租房的物业管理服务费；（十）不干涉乙方在法律法规和本合同范围内的管理、经营业务；（十一）在整个物业区域房屋交付使用2年的期限内，配合行业主管部门街道、社区及业主筹建业主委员会；（十二）法规政策规定由甲方承担的其他责任；（十三）。第十八条　乙方相关的权利义务：（一）对项目设计和施工提供管理方面的整改和完善建议；（二）在本物业管理区域内设立专门机构负责本物业的日常管理工作，并委派有岗位资格要求的人员履行本合同；（三）向业主和物业使用人告知物业使用的有关规定，当业主和物业使用人装修物业时，告知有关限制条件，订立本物业项目的《住宅室内装饰装修管理服务协议》并负责监督；57 （四）根据法律、法规的有关规定和本合同的约定，自主开展各项物业管理经营活动，但不得侵害业主、物业使用人及他人的合法权益，不得利用提供物业管理服务的便利获取不当利益；（五）根据有关法律、法规的规定和本合同的约定向业主或物业使用人收取物业服务费用，通过合法有效方式解决拖欠物业服务费的问题；（六）建立、保存物业管理账目，及时向业主公告本管理区域内的重大物业服务事项，每 个月公布一次物业服务费用收支账目；（七）结合本物业的实际情况，编制物业管理方案，年度管理计划、年度维修养护计划、年度费用概预算、决算报告；（八）本合同终止时，向甲方或业主委员会移交全部物业管理用房、物业档案资料和属甲方或业主委员会所有的其他资产，并办理交接手续；（九）选聘专营公司承担本物业的专项管理业务，但不得将物业的整体管理委托给第三方；（十）接受业主、使用人、甲方和物业管理主管部门等的监督，不断完善管理服务，每____月向甲方报告本合同履行情况；（十一）与甲方一起在整个物业区域房屋交付使用2年的期限内，配合行业主管部门、街道、社区及业主筹建业主委员会；（十二）法规政策规定由乙方承担的其他责任；（十三）。第十九条 在管理过程中，因下列事由所致的损害，不论其为直接或间接，均构成对乙方的免责事由，乙方均不负赔偿之责：（一）天灾、地震等不可抗力的事由所致的损害；（二）暴动、抢劫、破坏、爆炸、火灾、刑事犯罪等违法行为等事由所致的损害，但因乙方故意或过失所致者，不在此限；（三）因本合同标的物本身固有瑕疵所致的损害；（四）因甲方或第三者之故意、过失所致的损害；（五）甲方或业主、物业使用人专有部分的火灾、盗窃等所致的损害；（六）因乙方书面建议甲方改善共用部分（含共用部位、共用设备设施）或改进管理措施，而甲方未采纳所致的损害；（七）因20%以上业主延迟交付物业服务费用所致的损害；（八）因甲方（包括业主委员会）或他方指挥调派乙方工作人员所致的损害；57 （九）本合同标的物之共用部分（含共用部位、共用设备设施）自然或人为的任何损坏。但因乙方故意或重大过失所致的，不在此限；（十）停车场内，车辆被窃、被破坏或车内财物被窃的损害；但依照本合同约定承担保管责任的，不在此限；（十一）除上述各款外，其它不可归责于乙方之事由的。第二十条为维护公众、业主、物业使用人的切身利益，在不可预见情况下，如发生煤气泄露、漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等情况，乙方因采取紧急避险措施造成财产损失的，按有关法律规定处理。第二十一条　甲方在购房者购房时明确购房者除前期物业管理公共服务费、代收代交费外应缴纳的涉及物业管理的有关费用如下： 项目名称收费标准收费总额收费单位1装修垃圾清运费   2装修服务费   3全自动停车位管理服务费   4一般停车位管理费   如乙方违反甲方与购房者的约定，擅自收费或擅自提高收费标准，甲方承诺双倍返还购房者擅自收费部分或超出标准的部分的款项由乙方承担。需向物价主管部门申报的收费项目，经核准收费标准后执行。第二十二条　包括但不限于30%以上业主延迟交付物业服务费用等违反本合同约定的义务，导致乙方不能完成本合同第六条约定的管理目标，责任由违约方承担，造成乙方经济损失的，违约方应给予乙方经济赔偿。同时，乙方有权解除本合同。第二十三条　乙方违反本合同约定的义务，导致不能完成本合同第六条约定的管理目标，甲方有权要求乙方限期整改，造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。逾期未整改且严重违约的，经所在地的区物业行政主管部门备案后，甲方可另行选聘物业公司。第二十四条本合同期满，乙方决定不再接受委托的，应提前三个月书面通知业主委员会。57 本合同期满，业主委员会没有将续聘或解聘乙方的意见通知乙方，且没有选聘新的物业管理企业，乙方继续管理的，视为合同自动延续。延续期限为本合同的期限。合同自动延续期间，业主委员会决定不委托乙方的，应提前三个月书面通知乙方；乙方决定不再接受委托的，应提前三个月书面通知业主委员会。第二十五条第二十二条和第二十三条项下物业管理合同终止后，在新的物业管理企业接管本物业项目之前，除甲方或业主委员会要求乙方提前撤离外，乙方应当应甲方的要求为甲方提供3个月的过渡期物业管理服务，过渡期物业管理服务标准和物业服务费标准不变，由乙方收取；3个月过渡期满后，必须按规定进行交接、撤离。第二十六条本合同生效后，甲乙双方任何一方无正当理由要求终止合同的，除双方签订补充协议外，责任方须按本合同及其补充协议的有关条款之规定承担违约责任，并应向对方支付万元的违约金。第二十七条本合同终止时，乙方应移交物业管理权，撤出本物业，协助甲方或业主委员会作好物业服务的交接和善后工作，移交或配合甲方或业主委员会移交管理用房和物业管理的全部档案资料、专项维修资金及账目等。乙方在合同终止后，不移交物业管理权，不撤出本物业或移交管理用房及有关档案资料等，每逾期一日应向甲方支付______元的违约金。第二十八条在本合同履行过程中，乙方的实际经济损失超过甲方支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额部分由甲方据实赔偿；甲方的实际经济损失超过乙方支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额部分由乙方据实赔偿。第二十九条　双方可对本合同的条款进行补充，以书面形式签订补充协议，补充协议与合同具有同等效力。第三十条　本项目前期物业管理招投标的中标通知书、招投标文件、中标人的调整文件及招、投标人之间涉及招投标事宜的往来书面材料、《江苏省住宅物业管理服务标准DB32/T538-2002》等均作为本合同的有效组成部分。本合同及其附件和补充协议中未规定的事宜，均遵照中华人民共和国有关法律、法规和规章执行。第三十一条本合同正本连同附件页，一式陆份，甲乙双方各执两份，报前期物业招投标管理机构及项目所在地的区物业管理行政主管部门各执一份，具有同等法律效力。57 第三十二条本合同执行期间，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，双方应按有关法律规定及时协商处理。第三十三条本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成时，甲、乙双方同意按下列第方式解决。（一）提交（□苏州，□___________________）仲裁委员会仲裁；（二）依法向人民法院起诉。第三十四条本合同经双方签字后生效。第三十五条本合同由苏州市住房和城乡建设局解释。　　　　  甲方(签章)：          乙方(签章)： 　　法定代表人：           　法定代表人： 　　年 月 日　　　　　　　　　　　　　　　年　　月　　日    57 附一：物业构成类型幢数套（单元）数建筑面积（平方米）备注高层    小高层    多层    别墅    商业用房    工业用房    办公楼    车库    配套用房    其他用房    合计     附二：物业管理服务质量：（一）公共服务接待和值守按《江苏省住宅物业管理服务标准DB32/T538-2002》（以下简称《省标》）执行。服务时限按《省标》级执行。__________________________________________________________________。（二）房屋、共用设施、设备维护与管理1、巡检、装修管理按《省标》执行。2、房屋油漆粉饰按《省标》_______级执行。但3~5年油饰（粉刷）1次的费用应纳入维修资金。57 3、房屋建筑物外立面。因施工等原因致使建筑物、构筑物外立面有明显污迹的，应当用时进行清洗、粉饰。4、给水设施按《省标》______级执行。5、排水设施按《省标》______级执行。6、供配电系统按《省标》执行。7、弱电系统按《省标》执行。8、避雷接地系统按《省标》执行。9、电梯运行与管理按《省标》执行。10、共用空调系统按《省标》执行。11、道路、停车场（车棚、车库）及配套设施按《省标》执行。12、________________________________________________。13、________________________________________________。14、________________________________________________。（三）清洁管理1、共用楼道保洁按《省标》_______级执行。2、电梯及电梯厅保洁按《省标》_______级执行。3、传达室共用卫生间保洁按《省标》_______级执行。4、停车场、共用车库或车棚保洁按《省标》_______级执行。5、道路保洁按《省标》________级执行。6、标识、宣传牌、雕塑、信报箱保洁按《省标》_______级执行。7、绿化带保洁按《省标》________级执行。8、休闲、娱乐、健身设施保洁按《省标》________级执行。9、门卫、岗亭、监控探头保洁按《省标》________级执行。10、垃圾桶、果皮箱按《省标》________级执行。11、垃圾收集与处理按《省标》________级执行。12、卫生消杀按《省标》________级执行。13、________________________________________________。14、________________________________________________。15、________________________________________________。（四）园林绿化养护与管理1、草坪按《省标》________级执行。57 2、园林树木按《省标》________级执行。3、花坛按《省标》________级执行。4、人工湖、喷水池按《省标》________级执行。5、假山、亭、廊、雕塑等建筑小品按《省标》________级执行。6、________________________________________________。7、________________________________________________。8、________________________________________________。（五）安全防范1、人员组织按《省标》________级执行。2、门卫按《省标》________级执行。3、巡逻按《省标》________级执行。4、________________________________________________。5、________________________________________________。6、________________________________________________。（六）其他紧急事故反应、其他防范措施、交通和车辆管理、消防、档案资料、专项服务、特约服务等按《省标》执行。1、________________________________________________。2、________________________________________________。3、________________________________________________。  57 前期物业管理委托合同报送表合同号：（）字第（）号一、合同双方当事人：委托方（以下简称甲方）：（签章）联系人:，联系电话:受托方（以下简称乙方）：（签章）物业管理负责人：，联系电话：二、物业基本状况：物业名称：，物业类型：物业坐落：物业总建筑面积：平方米，其中：已竣工建筑面积平方米，尚在建的平方米；按物业类型划分，具体是：①住宅建筑面积，总计平方米；独立式住宅幢套，计平方米；多层住宅幢单元套，计平方米；8～9层住宅幢套，计平方米；10～20层住宅幢套，计平方米；21～30层住宅幢套，计平方米；31层以上住宅幢套，计平方米；②商务办公用房幢，层数，套（间）数，建筑面积总计平方米；③商业用房幢，层数，套（间）数，建筑面积总计平方米；④工业用房幢，建筑面积总计平方米；⑤机动车场（库）建筑面积总计平方米，停车位个；地面停车库个，建筑面积平方米，地面停车位个；⑥其他用房处，建筑面积计平方米。三、物业管理公共服务费标准（请分类填写）：。四、物业管理期限：年月日时至年月日时五、乙方向甲方出示的证件：1、企业的营业执照，编号：。2、企业的物业管理资质证书，编号：。57 3、其他有关业绩证明文件，。六、报送时间与接收机关：接收机关（区物业行政主管部门）：（盖章）报送时间：年月日说明：1、乙方持本合同报送表和合同原件（包括苏州市前期物业管理服务协议）及相关证件向物业所在地的区物业管理主管部门报送。2、本合同报送表由乙方收执，在进行企业诚信申报、企业资质升级时，应连同合同正式文本一并（均为复印件）向物业管理主管部门提交。3、合同报送表与合同文本的相关内容应保持一致。4、业主可向项目所在地的区物业管理主管部门查询合同报送表的信息。57 附件六：建设项目总平面图57'