宿马园区养老中心工程项目建议书及建设项目环境影响报告表

'建设项目环境影响报告表项目名称：宿马园区养老中心工程项目建设单位（盖章）：安徽安杰养老产业投资有限公司编制日期：2014年04月国家环境保护部制 目录1建设项目基本情况12建设项目所在地自然环境和社会环境简况103环境质量状况164评价适用标准205建设项目工程分析236项目主要污染物产生及预计排放情况387环境影响分析398项目拟采取的防治措施及预期治理效果479结论和建议49附图：附图1项目所在地理位置图；附图2项目总平面布置；附图3项目敏感点分布图附图4项目所在区域建设土地规划设计图附图5污水管网分布图附图6项目现场照片附件：附件1环评委托书附件2宿马现代产业园经济发展部关于宿马园区养老工程项目立项的批复；附件3环境现状监测数据质保单附件4投资协议附件5营业执照附件5组织机构代码证附表附表建设项目环境保护审批登记表 1建设项目基本情况项目名称宿马园区养老中心工程项目建设单位安徽安杰养老产业投资有限公司法人代表顾振安联系人刘军通讯地址宿州市宿怀路与淮河路交叉口金鼎花园小区3号楼0112室联系电话13805583852传真/邮政编码234000建设地点安徽省宿州市宿马园区洪河北路与钟馗路交叉口立项备案部门宿马现代产业园区经济发展部批准文号宿马经发﹝2013﹞37号建设性质新建行业类别及代码老年人、残疾人养护服务﹝8414﹞占地面积11866.73平方米绿化面积3200平方米总投资（万元）3000其中：环保投资（万元）49环保投资占总投资比例1.63%评价经费（万元）预期投产日期2014年12月工程内容及规模：一、项目建设背景及必要性（一）项目建设背景党的十八大报告提出：“积极应对人口老龄化，大力发展老龄服务事业和产业。”十二五规划强调：积极发展社会福利和慈善事业。《中华人民共和国老年人权益保障法》中规定：“国家鼓励、扶持社会组织或者个人兴办老年福利院、敬老院、老年公寓、老年医疗康复中心和老年文化体育活动场所等设施”，并且在用电、用地、税收等方面等制定了一些优惠政策。但在具体的发展过程中，尤其是民办的老年公寓，他们由于缺乏政府和社会各界的资助和扶持，往往会遇到更多的困难与问题，需要国家制定具有针对性的扶持政策，例如医疗保障、贷款抵押、权益保障、税收等方面更优惠和完善的政策。安徽省实施《中华人民共和国老年人权益保障法》办法（安徽省人民代表大会常务委员会公告（第一零六号））52 中第九条规定：各级人民政府应当根据当地经济、社会发展水平和实际需要，兴办老年学校、老年福利院、敬老院、托老所、老年公寓以及老年医疗康复中心、老年文化体育活动场所等老年福利、服务设施；鼓励、引导、扶持社会组织和个人兴办老年福利、服务设施。安徽省人民政府《关于加快推进养老服务体系建设的决定》中提出，积极支持社会力量参与养老服务，鼓励支持企事业单位、集体组织、民间组织、慈善机构及个人等社会力量，以独资、合资、合作等多种形式兴办养老机构，形成多种力量发展社会化养老服务事业的新格局，逐步建立与市场经济相适应的发展模式、管理方式和运行机制。近年来，宿州市委、市政府高度重视全市社会福利事业建设，采取切实有效措施全力加快扶贫开发进程，着力加快社会保障体系建设，使全市社会福利事业建设得到了较快发展。但由于宿州市经济基础薄弱，地方财政困难，福利事业基础设施建设依然相对滞后。为了应对老龄化日益加剧的现实，完善当地社会保障体系，发展老年服务事业，安徽安杰养老产业投资有限公司提出宿州市宿马园区养老中心工程项目的建设。（二）项目建设的必要性1、解决老龄化社会问题的现实需要据世界卫生组织的资料称，一个国家或地区的老年人口系数达到10%以上（60岁以上人口）或7%（65岁以上人口）时，标志着这个国家或地区进入老年型。目前宿州市总人口642.07万人。，其中65岁及以上的老年人口达61.5万人，占常住总人口的9.58%，比国际上通用的人口老龄化标准（7%）多2.58个百分点，并且呈现加速增长的趋势。随着人口老龄化的来临，老年人问题已成为宿州市面临的一个严峻问题。该项目建设是缓解宿州市老龄化社会问题的现实需要。2、构建和谐社会的需要党中央、国务院发出构建和谐社会的号召，宿州市委、市政府积极响应。如果老龄化问题解决不好，和谐社会的目标就难以实现。尊老爱幼是中华民族的优良传统，兴建养老中心，将为老人提供一个“老有所养、老有所学、老有所为、老有所乐”的好场所，使老年朋友在这个充满爱和温暖的大家庭里安享晚年生活，这必然对构建和谐社会起到积极的促进作用。3、加快社会养老事业发展的需要该项目实施后，项目将完善服务功能，充分发挥社会保障作用，有利于促进养老服务行业和相关老龄产业的发展，有利于社会的和谐稳定，推动经济增长，对于进一步树立和弘扬中华民族爱老助老的传统美德，倡导尊老爱老风气将起到积极作用。综上所述，该项目的建设是十分必要的。52 根据《中华人民共和国环境保护法》、《中华人民共和国环境影响评价法》的要求，为减少项目在施工期、运营期对环境的影响，安徽安杰养老产业投资有限公司就新建宿州市宿马园区养老中心工程项目向宿州市环境保护局申办了环境影响评价手续，经宿州市环境保护局审查，依据《建设项目分类管理目录》可知，该项目应编制环境影响报告表。受安徽安杰养老产业投资有限公司的委托，安徽中环环境科学研究院有限公司接受了该项目环境影响评价报告表编制工作。我公司在接受任务后，开展了详细的现场踏勘、资料收集，对该项目有关环境现状和可能造成的环境影响进行了分析预测，依据环境影响评价技术导则的要求编制了环境影响报告表。二、产业政策符合性根据《产业结构调整指导目录（2011年本）（2013修正）》，养老中心建设项目属于鼓励类第三十七条“其他服务业”里的第10款“养老服务”，故该项目符合国家产业政策。三、规划符合性根据宿马园区与安徽安杰养老产业投资有限公司项目投资合同可知，宿马园区养老中心工程项目建设符合当地规划。四、项目概况（一）项目名称、性质及占地面积1、项目名称：宿马园区养老中心工程；2、建设性质：新建；3、宿马园区养老中心工程项目主要经济技术指标详见表1-1所示。（二）工程建设内容项目拟在宿州市宿马园区征用土地17.8亩，规划设计总建筑面积约1.2万m²，建设项目主要经济技术指标见表1-1所示。根据建设进度计划安排，项目分两期进行建设。其中，一期建设老年公寓三幢（建筑面积5985.58m2）和老年人文化娱乐中心一幢（建筑面积2142.06m2）；二期建设养老康复中心一幢（建筑面积4322.36m2）。本次评价仅针对一期建设项目开展，不包括二期养老康复中心建设项目，涉及到相关内容的，需另履行环境影响评价手续。1、建设内容（1）按照《老年人建筑设计规范》（JGJ122-99）和《老年人居住建筑设计标准》52 （GB/T50340-2003），项目一期建设三幢老年公寓和一幢老年人文化娱乐中心，共设计100个床位，项目完成后可解决约100名老人的养老问题。（2）设施配套：满足100名老人的专用起居、厨卫设备、轮椅、担架、健身器材、电视与网络、通讯设备等。（3）建设工程包括：土建工程、一般装饰工程、给排水及消防工程、水暖电气照明及弱电工程、室外道路广场、排污、排雨、路灯、绿化美化等。表1-1宿马园区养老中心工程建设项目主要经济技术指标序号项目数量备注1总用地面积11866.73m²2总建筑面积（其中：一期建筑面积）12450m²（一期：8127.64m²）2.1老年公寓5985.58m²一期建设项目2.2文化娱乐中心2142.06m²3建筑占地面积3412.47m²一期、二期合计4容积率1.055建筑密度29.01%6绿地率27%7用工人数48人7.1服务人员40人7.2管理人员8人8老年公寓养老人数100人9停车位数量36辆表1-2建设项目（一期）组成及主要环境问题名称建设内容及规模可能产生的环境问题施工期运营期主体工程老年公寓三幢（两幢三层，一幢四层），建筑面积5985.58m2（床位100张）施工作业产生的各种机械噪声、废水、扬尘及建筑垃圾等废水、固废、废气文化娱乐中心一幢四层，建筑面积2142.06m2/辅助工程厨房110m2（建在老年公寓楼内）废水、固废、废气储藏室150m2（建在老年公寓楼内）/公用、环保工程供水、供电、供气工程/噪声隔油池化粪池年处理污水能力6000t废水、固废、废气场地硬化、绿化3200m2（27%）（一期、二期合计）/2、总投资及资金来源该项目建设共投入资金3000万元52 。其中，一期投资2200万元，二期投资800万元。资金来源：安徽安杰养老产业投资有限公司独资。3、项目组成建设项目（一期）组成及主要环境问题见表1-2：4、公用工程及附属设施公用工程及附属设施施工按照实际设计施工图纸的要求进行。（1）供水、供电、通讯供水：以《室外给水设计规范》（GB50013-2006）、《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）等为依据，设计项目供水系统。工程用水包括生活用水、绿化用水、消防用水等。室外生活、消防给水管为合一系统，故消防给水采用低压制，当生活及消防用水量达到最大时，能保证室外消火栓水压不小于0.1MPa。水源由市政网分两路引入，引入管管径DN150，在小区外围形成环状，消火栓给水管网与市政网给水管连接。室内消防用水量为20L/s，室外消防用水量为25L/s，火灾延续时间以2h计。供电：项目供电来自开发区供电所，供配电系统按照《低压配电设计规范》（GB50054-95）设计，负荷等级为三级。高压采用放射式供电方式，低压采用放射式与树干式相结合的供电方式。变电所至各用电设备干线均采用YJV-1KV铠装电力电缆，消防负荷配电采用耐火型电缆、电线。通讯：项目所在地可以依托中国电信、中国移动、中国联通、铁通、广电中心、中国网通、中国邮政等系统，在区内形成完备的数据交换、移动通讯、宽带互联网、光纤、广播电视等系统。（2）排水该项目采用雨、污分流制。项目废水经隔油、隔渣及化粪池预处理后纳管排放至宿马园区污水处理厂；室外散水、雨水设置专门的管道，经项目雨水管收集后汇入市政雨水管网。（3）建筑物防雷、接地及安全项目屋面设镀锌圆钢避雷带。利用柱内主筋为接地引下线，利用基础内钢筋作自然接地极，防雷接地、工作接地、保护接地及弱电共用此接地极，接地电阻≤1Ω。建筑物的防雷装置满足防直击雷、侧击雷、防雷电感应及雷电波的侵入。（4）安全、消防该项目根据《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）要求，老年公寓52 内设消防控制中心。各单元建筑根据需要设置区域报警控制器，整个火灾自动报警系统包括火灾报警、消防联动、消防专用电话、消防广播及应急照明。同时，加强工作人员的消防意识，做好防患措施。（5）节能①建筑节能ⅰ、在建筑设计上，以尽量利用自然采光和自然通风为原则，降低对能源的消耗，同时又可以给老人们带来清静自然的行动生活空间，从而营造出一个环境优美的生活环境。ⅱ、采用合理的建筑体型及窗墙类型，各房间尽可能的合理布局，外围护结构材料热功能满足节能要求，使用保温隔热性能好的围护结构和高效保温节能窗，以提高门窗的气密性，在建筑设计中，适当降低层高，以节约空气调节的耗用能量。ⅲ、项目建设中采用新型建筑材料、高效隔热材料、节能型门窗等。ⅳ、围护结构的热传部位应采取保温措施，以保证其表面温度不低于室内空气温度，减少热传递过程中的损失。ⅴ、设置能源检测仪表，以加强对能源的计量和管理。②技术节能ⅰ、采用节能型的机器、泵和电动机等通用设备，选型要合理，设备上力求接近额定值，使运行情况经常保持在高效区，对压缩机、风机、泵类和变压器等用电设备的耗能和台数要选择合理布置，力求匹配。对负荷常变的设备要完善调节手段，使台机与负荷相适应，防止轻载或过载，以节约能源。ⅱ、对空调系统优先采用节能型采暧空调设备，合理确保供热（冷）指标。加强管道保温，改善系统的热力平衡，提高其运行效率和自动化程度。ⅲ、积极利用自然源（如太阳能等）及可再生能源，重视回收废热余热，充分利用自然光，合理采用人工照明，优先选用高效、长寿的节能光源和灯具（如采用高压的钠灯、金属卤素灯），并采用组合控制开关，分区分功能控制，按需自动切换开关和调节亮度，以获得节能的最佳效果。ⅳ、对热力管网系统采取有效的保温措施。合理利用热能，尽可能避免能量的不合理转换。ⅴ、该项目给水系统通过合理的分工，最大限度的降低使用能耗，给水、消防系统的水泵应采用高效节能泵，并采用变频调速给水设备。ⅵ52 、健全能源管理制度和机构,各装置均安装能源计量表计量,并明确管理责任,防止水、气等的跑、冒、滴、漏，提高节能效果。（6）节水措施①应采用节水型设备和器具，降低水资源的无效消耗，达到节约用水的目的。②供水管网、卫生洁具等配件要符合标准，提高耐用度，防止漏水，以达到应有的节水功效。③可采用感应式出水阀技术措施，即节水又卫生。（7）环保设施设计拟建项目设置隔油池、化粪池，采用地埋式，废水经处理达标后排入宿马园区污水处理厂；厨房设置油烟净化系统，油烟经净化后进入烟道集中排放；房间设置有卫生间，每层楼另设有公厕。卫生间、公厕设置换气设备；生活垃圾经统一收集后，由环卫单位运走处置。五、项目选址合理性宿马园区养老中心工程项目拟选址在宿州市宿马园区内（项目建设地点见附图1）。选址地块东侧紧邻子贡路，西侧紧邻钟馗路，北侧紧邻新河路，南侧有新河（流向为自东向西）流经，与新河之间建有约30m宽的新河景观绿化带，环境适宜。但因养老中心本身属于环境敏感保护目标，项目建成后，周边道路来往车辆所产生的交通噪声以及扬尘会对老年人日常起居产生不利影响。另外，该项目拟建地靠近河流，选址也存在着一定的潜在安全隐患。本项目建成后，将通过优化总体布局，加强项目四周绿化，靠路一侧采取双层中空的隔声塑钢门窗，选用塑料、橡胶和尼龙丝制造的多种优质门窗密封条等措施以降低外界噪声、扬尘对项目的不利影响；同时，沿靠近项目一侧河岸修建安全护栏、设置警示标牌，以防止溺水等安全事故的发生。从园区规划来看，宿马园区以发展新型工业和承接产业转移为主，区内并无对养老中心项目有明显影响的污染型工业企业，拟建地四周200m范围内亦无自然保护区、无集中式饮用水水源取水点、无名胜古迹和其它需要特别保护的敏感目标。项目建设点施工条件较好，场地地形平整，场地开阔。拟建场区均为覆土掩盖，下覆基岩为砂岩，地层稳定，未发现地质灾害迹象，现状条件下不存在地质灾害的危险性。综上所示，项目的建设对周边环境无明显影响；周边道路车辆产生的噪声、扬尘及靠近河流的地理位置将会对项目建设造成一定的负面影响和安全隐患，但通过严格落实上述防治措施，可有效减缓外界环境对项目建设的制约。项目选址基本合理。52 六、项目平面布置合理性分析项目设计坚持以人为本，民生优先；尊重自然，科学布局；统筹兼顾，协调发展；创新机制，协作共建。在布局中注意使老人们的生活、饮食避开道路噪声干扰，注意美观大方，经济适用，排列合理。项目总平面布置见附图2。项目拟建老年公寓三幢（两幢为3F、一幢为4F）和文化娱乐中心楼一幢（4F）。老年公寓、文化娱乐中心与外界道路边缘均有一定的退让距离，中间修建花台，种植四季常青树等绿化带，可有效避免道路交通噪声和扬尘对老人生活、饮食产生的不利影响。食堂设置隔油池，化粪池设置在老年公寓楼一侧，并采取封闭式，可以避免污水处理产生的恶臭气体给养老中心及周围环境产生负面影响。生活区内设置花台和种植四季常青树种，每层楼合理布置盆栽植物，从而为老人提供良好的生活环境。综上所述，项目各区相对独立又相互紧密联系，便于管理，其功能分区比较明确，因此，该项目的总平面布置基本合理。与本项目有关的原有污染情况及主要环境问题该项目为新建，不存在与项目有关的原有污染情况。52 1建设项目所在地自然环境和社会环境简况一、自然环境简况（地形、地貌、地质、气候、气象、水文、植被、生物多样性等）：（一）地理位置宿马现代产业园区位于宿州市东侧埇桥区蒿沟乡、苗庵乡境内，新汴河两侧。本项目位于宿马园区。宿州位于安徽省最北部，与苏、鲁、豫3省11个市县接壤，是淮海经济协作区的核心城市之一，也是安徽省距离出海口最近的城市。1999年撤地建市，辖砀山县、宿州市、灵璧县、泗县、埇桥区和一个省级经济技术开发区。全市总面积9787平方公里，总人口642.07万人。宿州区位优越、交通便利，京沪、陇海铁路，连霍、合徐高速公路纵横贯穿，与国内各大城市均可实现高速公路互联互通，距徐州观音国际机场75公里。京沪高速铁路、宿淮铁路和泗许高速公路从境内穿过。（二）地形地貌及地质宿州市位于安徽省最北部，黄淮海平原南端。宿州市全市地形由西北向东南缓倾斜，比降为万分之一。按地形特征可分为东南丘陵和黄泛平原两大自然区，面积比约为1:3.5。东南丘陵区由震旦纪至奥陶纪碳酸盐岩组成，岭低谷宽，分布错落，以水流侵蚀为主，山顶光秃，起伏不大。在低山丘陵周围，有山谷缓坡和丘陵间的谷地，缓坡面向丘陵倾斜，一般宽0.02~2km，坡度3~5o，海拔50m以上。由于黄河、大沙河的泛滥冲击作用，在市境北、西、西南和中部形成堆积平原，地势由西北向东南缓倾，海拔32~50m。（三）气候、气象宿州市在中国气候区划中属华北暖温带半湿润季风气候区，主要气候特征是季风明显、四季分明、气候温和、雨量适中、春温多变、夏热多雨、秋高气爽、冬寒干燥、光照充足、无霜期较长。该地区年太阳辐射总量126.1千卡/cm2，日平均气温高于10℃期间为90千卡/cm2，年平均日照时数2021.3～2648.1小时之间。多年平均气温14.7℃，一月平均气温为2℃，7月平均气温为26.8℃，多年极端最高气温40.3℃，多年极端最低气温-23.4℃，多年最热日平均最高气温40.5℃，多年最冷月平均气温-14.3℃。52 宿州市多年平均降雨量857mm，80%保证率降水量为647mm，多年最大降雨量1481.3mm，多年最小降雨量560.4mm，多年最大月降雨量244.20mm，多年日最大降雨量216.90mm，多年最大积雪深度220mm，6～8月份降水量占全年55%，其中7月份占全年28.4%。多年最大冻土深度150mm，年平均相对湿度71%。宿州市常年主导风向为ENE，其风向频率在11.0～16.0之间波动，年平均风速2.4m/s，东风为次主导风向，风向频率占10%，年平均静风频率5%左右。春季平均风速最大为3.1m/s。年平均大风（风速＞17.2m/s）发生日为10.3天。（四）水文、水系特征宿州市地表水系较发达，区内河流属淮河流域．自北向南依次分布有废黄河、利民河、大沙河、王引河、潼河、龙河、老濉河、濉河，新汴河、沱河、浍河、澥河等自然和人工河道。水流自西北流向东南，注入洪泽湖，多数河道为跨境河道，有些不止一次出入境，王引河最为典型。新汴河为大型人工河道，是宿州市的重要河道。沱河发源于河南商丘，全长192km，流域面积4500km2，宿州市以上流域面积2917km2，自新汴河建成后，宿州市城北七岭子以上沱河道被截为新汴河支流，以下有宿县闸（七里井闸）可引新汴河水。新汴河是70年代初建成的大型人工河道，以防洪排涝为主，兼顾水资源综合利用，起端为宿州市城北七岭子，终端为洪泽湖，全长127km。浍河发源于河南省商丘东郊，为跨省河流，全长约265km，流域面积4580km2，在安徽省境内流经濉溪、宿县、灵璧、固镇，五河县等市县，在五河县通过洪新河流入洪泽湖。唐河源于埔桥区篙沟乡，在灵璧县潘集闸上汇新河，在范桥汇闫河沿灵泗边界向南，汇岳洪河从地下涵穿越新汴河、至泗县草沟镇与北沱河汇流，于樊集附近入沱湖。唐河流域面积14435km2，主干河道长度93.5km，其上建有潘集闸、草沟闸、唐河地下涵和小余闸，总蓄水量397万m3。本项目相关地表水体为新河。新河是唐河的一条主要支流，上游起源于蒿沟乡张楼村，与唐河平行向东进入灵璧县境内，于灵璧县的禅堂集南2.2km处汇入唐河，全长38.7km，流域总面积259.2km2。新河位于宿州高铁新城内总长度6.8km，起讫地点为蒿沟南~大夏涵。新河（自轮渡分叉向东开始）宽24米，底宽8米，深4米。（五）土壤、植被52 宿州市地带性土壤为棕壤，但分布面积很小，境内土壤主要有潮土类和褐土类。其中，北部为黄潮土，南部为砂礓黑土。黄潮土受黄泛的影响发育形成；而南部则由古老黄土性冲积物发育形成。丘陵区主要残丘土壤为黑色石灰土，山红土、山黄土、山淤土等。砀山县全境和埇桥区、灵璧县、泗县的北部以及萧县的西北部主要土壤类型为潮土；埇桥区、灵璧和泗县南部河间平原为砂礓黑土；埇桥区北部和灵璧、泗县的丘陵区连片或零星有残积土壤分布。因为河流的分选感化，土壤质地变化较大，统一土层剖面中沙粘相间，沉积层较着。因为成土时候短，淋洗感化较弱，土壤有石灰反应，pH值在7.5—9.0之间。境内主要农作物有小麦、玉米、大豆、棉花、花生等，林地占土地的17%，森林覆盖率为3%，共有树种26科59种。耕地和田园占土地的67%，居住用地占有土地12.7%，交通占5.4%，水域占11.8%，特殊用地（主要是墓地）占2.3%。根据现场踏勘，评价区域内无需特殊保护的珍稀动物、植被。二、社会环境简况（社会经济结构、教育、文化、文物保护等）：（一）行政区划宿州辖砀山、萧县、灵璧、泗县、埇桥四县一区和一个经济技术开发区，106个乡镇（街道办事处），总面积9787km2，总人口642.07万人。宿州位于安徽省最北部，与苏、鲁、豫3省11个市县接壤，是淮海经济协作区的核心城市之一，也是安徽省距离出海口最近的城市。1999年撤地建市，辖砀山县、萧县、灵璧县、泗县、埇桥区和一个省级经济技术开发区。（二）社会经济概况2012年，宿州市生产总值914.95亿元，比上年增长12.5%。其中，第一产业产值237.35亿元，增长6.1%；第二产业产值378.95亿元，增长16.2%；第三产业产值298.65亿元，增长13.1%。三次产业结构比25.9：41.5：32.6。人均GDP达17038元。全市公共财政总收入83.05亿元，比上年增长29.6%。中央收入27.63亿元，增长13.4%；地方财政收入53.30亿元，增长36.8%。全年财政支出192.95亿元，增长23.1％；其中，一般公共服务支出增长21.8%，农林水事务增长35.0%，教育支出增长5.5%，医疗卫生支出下降0.3%。（三）民生工程52 截止2012年底，全市拥有各类社会福利收养性单位215个，福利收养性单位床位1.51万张，累计保障城镇低保对象53.62万人次，农村低保对象264.06万人次，救助城乡生活困难重病患者29.56万人次，支出医疗救助资金7195.36万元，五保供养实际保障34944人，发放全年补助资金7057万元；完成农村五保供养服务机构新建、改扩建18个养老院、1500张床位；完成社区养老机构8个、530张床位。全市参加城乡居民养老保险共计325.28万人，参保缴费金额2.8亿元，累计向81.2万人发放养老金5亿元。（四）交通运输宿州市区位优势明显，地临沿海，北倚华夏，是沿海发达地域与中西部地域的过渡地带，位居东进西出、南上北下的交汇点，铁路、公路、水路交通十分便捷，多种运输方式组成的交通收集四通八达。京沪、陇海两大铁路干线纵横全境；国道104、206、310、311线以及京台高速公路、连霍高速公路、泗永高速公路以及宁徐高速公路在市内纵横贯串；京沪高速铁路也从宿州经过，并设有车站；徐州市观音机场距离宿州市市区仅70公里；水路由宿州港经洪泽湖可达到长江中下流各口岸城市，经大运河可达到江浙沪等地，经淮河可达到淮河沿岸各口岸城市。2012年，全市公路客运量6731万人，增长6.7％；旅客周转量395602万人，增长8.3％。公路货物运输量21566万吨，增长20.2％。货物周转量6244800万吨，增长17.9％。年末全市民用汽车拥有量21.31万辆，增长43.2%。（五）旅游资源宿州市历史悠久，文化积淀丰厚，名胜古迹众多。陈胜、吴广领导的中国历史上第一次农民大起义在涉故台揭竿；淮海战役旅游线正在规划开发中；国家森林公园皇藏峪为汉高祖刘邦避秦兵之地挥洒楚汉遗风；以盛产玉石得名的灵璧县曾是钟馗故里；楚汉相争留有虞姬墓、垓下聚等历史遗迹。国家级生态示范县—砀山县境内的70万亩果林绿洲连片，堪称世界之最，是得天独厚的自然生态旅游资源；五柳省级风景名胜区，以山清、水秀、洞奇、泉灵、稻香而闻名。誉为天下第一石的灵璧奇石吸引着来自全国各地的奇石爱好者及经销商；钟馗画府、中国古鞋博物馆、萧县国画等独具特色的旅游资源已是闻名遐迩。目前，全市现有国家级森林公园一处、国家级生态示范县一个、省级自然保护区三处、省级风景名胜区两处、省级文物保护单位十二个。根据现场踏勘，评价区域内无受特殊保护的风景名胜区和文化遗产保护目标。52 三、宿州马鞍山现代产业园区概况2009年11月，安徽省委办公厅、省政府办公厅印发《关于在合肥等市县与皖北三市六县之间开展结对合作工作的通知》，确定马鞍山市与宿州市结对合作，两地市委市政府决定在宿州市高铁站周边区域合作共建“宿州-马鞍山现代产业园区（宿州高铁新区）”（以下简称宿马现代产业园）。园区是马鞍山市与宿州市结对合作，实现产业、人才教育、经济开发等城市合作目标的先行试验地区。宿马现代产业园区位于宿州市东侧埇桥区蒿沟乡、苗庵乡境内，新汴河两侧，北临宿淮铁路和泗许高速公路，京沪高速铁路从园区中部自南向北而过，规划范围面积约46平方公里，具有区位突出、成本低、资源丰富、“中部崛起战略”与“振兴皖北”政策支持和优势。宿马现代产业园的建设以发展新型工业和承接产业转移为主，目标是建设一个集生产、居住、交通、商贸、物流、休闲等功能为一体的综合新城，一个与长三角接轨的功能复合化、产业多元化、服务规模化、生态和谐化的高铁新城，一个以产业为支撑，彰显城市门户形象的产业新城。图21宿州马鞍山现代产业园区（宿州高铁新区）区位图52 1环境质量状况建设项目所在地区域环境质量现状及主要环境问题（环境空气、地面水、地下水、声环境、生态环境等）为了掌握项目所在地环境质量状况，本次评价环境质量现状调查引用《宿马现代产业园区安置房项目环境质量监测报告》中的现状监测数据，并对其进行分析和评价。监测单位为宿州市环境保护监测站，其中，大气环境监测日期为2013年10月8日～14日，地表水环境和噪声环境的监测日期均为2013年10月8日～9日。本项目所在地周边近一年未新建工业污染源，故引用数据可行。一、环境空气质量现状（一）监测内容1、监测因子：SO2、NO2、PM10及同步常规地面气象观测资料。2、监测点位：在评价区域内以环境敏感保护目标的原则布点。本评价监测点布设见表3-1。表3-1大气监测点位一览表序号测点名称方位距离（m）所在环境功能监测项目G2宿马园区一期安置房所在地NE1500二类功能区SO2、NO2和PM10及同步常规地面气象观测资料G3两半昌村E1500G5封建张村S10003、监测频次：（1）SO2、NO2小时平均浓度，连续监测7天，每天至少获取当地时间为02、08、14、20时4个小时质量浓度值，每次采样不少于45min。采样时均观测并记录当时的气温、气压、风向、风速、总云量、低云量等有关气象资料。（2）SO2、NO2和PM10日均浓度，连续监测7天，SO2、NO2日均值采样时间不少于18小时，PM10日均值采样时间不少于12小时。4、采样和分析方法：采样方法按国家环保局出版的《环境监测技术规范》和《空气和废气监测分析方法》有关要求和规定进行，分析方法按《环境空气质量标准》（GB3095-1996）中推荐的方法进行。具体方法见表3-2。表3-2监测分析方法序号名称分析方法标准及检出限1SO2甲醛缓冲溶液吸收-盐酸副玫瑰苯胺分光光度法HJ482-20090.004mg/m32NO2盐酸萘乙二胺分光光度法HJ479-20090.006mg/m33PM10重量法GB618-20010.010mg/m352 5、评价标准项目所在地周围空气环境质量执行《环境空气质量标准》（GB3095—1996）中的二级标准。6、评价方法空气环境质量现状评价采用单因子污染指数法，计算公式如下：式中：——i类污染物单因子指数；——i类污染物实测浓度；——i类污染物的评价标准值。（二）空气环境质量现状监测及评价结果在现场监测，同步记录各监测时间的地面风向、风速、气温、气压等气象资料。采样现场气象条件见表3-3，环境空气质量现状监测及评价结果见表3-4。表3-3现场气象条件时间风速（m/s）风向气压（kPa）湿度（%）气温（℃）2013.10.82.2ES10015724.22013.10.92.1ES10024625.12013.10.102.0WN10015323.62013.10.112.1WNN10027324.52013.10.122.1WN10037622.52013.10.132.4ESE10037924.12013.10.142.5W10015723.1表3-4现状监测及评价结果统计表采样点项目小时浓度日均浓度采样个数浓度范围mg/Nm3Pmax超标个数超标率%采样个数浓度范围mg/Nm3Pmax超标个数超标率%G2SO2280.023~0.0330.0660070.027~0.0330.22000NO2280.022~0.0440.2200070.029~0.0370.46300PM10/////70.042~0.0520.34700G3SO2280.015~0.0360.0720070.026~0.0320.21300NO2280.023~0.0490.2450070.026~0.0330.41300PM10/////70.038~0.0510.34000G5SO2280.018~0.0360.0720070.025~0.0310.20700NO2280.012~0.0400.2000070.024~0.0310.38800PM10/////70.032~0.0450.3000052 从大气环境监测统计结果及评价指数来看，监测点的污染物均未超标，各点位SO2、NO2、PM10的日均浓度和SO2、NO2小时浓度均符合《环境空气质量标准》（GB3095-2012）中的二级标准要求。综上所述，评价区域大气环境质量良好。二、地表水环境质量现状（一）监测内容1、监测因子：pH、COD、BOD5、SS、NH3-N和TP，同步测量各断面的水温、水面宽度、水深、流速、计算流量。2、断面布设：本次评价在新河共设3个监测断面，监测点位布设见表3-5和图3-8。表3-5地表水监测断面布设断面河流断面位置设置意义SW1新河园区污水处理厂排污口上游500m对照断面SW2园区污水处理厂排污口下游500m控制断面SW3园区污水处理厂排污口下游1500m消减断面3、采样分析方法：采样方法参照《水和废水监测分析方法（第四版）》中有关章节进行。分析方法见表3-6。表3-6地表水监测分析方法一览表序号监测项目分析方法方法依据检出险1pH玻璃电极法GB6920-860.02pH值2COD快速密闭催化消解法GB11914-892mg/L3BOD5稀释接种法HJ505-20092mg/L4NH3-N纳氏试剂比色法HJ535-20090.025mg/L5SS重量法GB11901-1989/6TP钼酸铵分光光度法GB11893-19890.01mg/L（二）现状监测结果采样及分析方法按《环境监测技术规范》和《地表水环境质量标准》(GB3838-2002)相关要求执行。现状监测统计结果列于表3-7。表3-7现状水质监测结果统计单位：mg/L，pH无量纲断面项目pHCODBOD5NH3-NTPSSSW1监测结果7.61~7.6225.4~26.14.56~4.710.164~0.1820.234~0.2386-8平均值7.6126.84.60.1700.2367最大超标倍数000000超标率%00000052 SW2监测结果7.59~7.6125.9~26.24.67~4.820.175~0.1910.225~0.2267平均值7.626.14.70.1860.2260.14最大超标倍数000000超标率%000000SW3监测结果7.61~7.6225.9~26.44.8~5.010.165~0.1770.237~0.2518平均值7.6126.24.90.1700.248最大超标倍数000000超标率%000000（三）现状评价1、评价标准根据该项目评价水域的功能区划，水质评价执行《地表水环境质量标准》(GB3038-2002)表1中Ⅳ类标准。2、评价方法采用单因子指数法对地表水环境质量现状进行评价。在各项水质参数评价中，对某一水质参数的现状浓度采用多次监测的平均浓度值。单因子指数法的计算公式为：pH值标准指数计算公式为：(≤7.0时)(＞7.0时)式中：Sij——i因子在j断面的单项标准指数；Cij——i因子在j断面的浓度(mg/L)；Ci——i因子的评价标准限值(mg/L)；SpHj——pH在j断面的标准指数；pHj——在j断面的pH值；pHsd——pH的评价标准下限值；pHsu——pH的评价标准上限值；3、评价结果评价水域各监测断面单项水质的评价结果见表3-8。52 表3-8地表水环境现状监测结果评价表断面评价因子指数pHCODBOD5NH3-NTPSS∑Pi％SW10.310.890.770.110.790.122.9933.3%SW20.300.870.780.120.750.122.9532.8%SW30.310.870.820.110.800.133.0533.9%∑Pi0.922.642.370.352.340.378.98100.0%％10.2%29.4%26.4%3.9%26.1%4.1%100%/注：上表数据均以现状监测的平均值计算。评价结果表明：COD、BOD5、TP是区域河流水体中的主要污染指标，三种污染物污染负荷占监测指标总污染负荷的81.9%，其中COD污染负荷最大。但各污染物指标均没有出现超标现象，现状水质满足《地表水环境质量标准》（GB3038-2002）表1中Ⅳ类标准要求。三、声环境质量现状本项目的建设区域与监测数据引用区域的声环境特征相似，且距离较近，中间无强噪声源，故引用数据能够类比说明本建设项目的声环境特征。（一）监测内容1、监测因子：等效连续A声级。2、监测点位：在项目地块场址四个边界外1m处分别布设1个噪声监测点，其中东场界监测交通噪声。3、监测时间与频率：连续监测两天，每天昼、夜间各监测一次。（二）监测结果及评价监测点监测结果见表3-9。表3-9拟建项目边界噪声监测结果单位：dB(A)测点名称测量时段等效A声级dB（A）评价标准评价结果10月8日10月9日N1东界昼间54.255.770达标夜间51.349.555达标N2南界昼间50.750.260达标夜间48.548.150达标N3西界昼间49.849.260达标夜间48.146.550达标N4北界昼间49.249.360达标夜间48.646.250达标监测结果表明，各个噪声监测点位噪声监测结果满足《声环境噪声标准》（GB3096-2008）中2类标准值的要求，因此，项目所在区域声环境质量较好。52 四、生态环境质量项目位于宿州市宿马现代产业园区内，项目拟建场地周边植被生长一般，主要为人工种植的粮食和经济作物。项目周边无珍稀野生动、植物及古、大、珍、奇树木分布等。五、环境质量状况小结工程区环境空气现状、地表水环境现状、声环境现状和生态环境质量较好。主要环境保护目标（列出名单及保护级别）：一、项目的外环境关系宿马园区养老中心位于洪河北路与钟馗路交叉口，项目周边居民饮用水来自城镇集中供水，周边200m范围不存在饮用水水源取水点及保护区。项目外环境较简单，据现场踏勘，项目建设点与道路相通，周边环境较好，用水、用电均能满足项目的要求。项目周边200m范围内无特别需要保护的环境敏感点。二、主要环境保护目标该项目位于宿州市宿马现代产业园区，项目主要环境保护目标见表3-10所示。表3-10主要环境保护目标环境要素环境保护目标保护级别与项目位置地表水新河满足《地表水环境质量标准》（GB3838－2002）中的Ⅳ类标准北120m大气环境宿马现代产业园区一期安置区满足《环境空气质量标准》（GB3095-2012）二类区东1400m宿马现代产业园区二期安置区东南1000m松林孜（拟拆迁）南800m隋园西南900m张马村西南600m韩家西700m蒿沟乡西1300m河涯昌西北400m声环境场界满足《声环境质量标准》（GB3096-2008）2类标准/固体废物周围人群及环境固体废物的生成量达到最小化，减量化及资源化/52 1评价适用标准环境质量标准根据宿州市环境保护局宿马园区分局《关于确认安徽安杰养老产业投资有限公司宿马园区养老中心工程项目环境影响评价执行标准的函》，本次环评执行标准如下：一、环境质量标准（一）环境空气空气环境质量评价执行《环境空气质量标准》（GB3095-2012）的二级标准。标准值见表4-1所示：表4-1　大气各项污染物的浓度限值单位：mg/Nm3TSPPM10SO2NO2依据1小时平均//0.500.20GB3095-2012二级标准24小时平均0.300.150.150.08年平均0.200.070.060.04（二）水环境地表水环境执行《地表水环境质量标准》（GB3838－2002）中IV类水质标准。标准值见表4-2所示：表42地表水各项污染物的浓度限值序号项目浓度限值单位标准来源1pH值6～9--GB3838-2002IV类标准2溶解氧≥3mg/L3化学需氧量（CODCr）≤30mg/L4生化需氧量（BOD5）≤3mg/L5石油类≤0.5mg/L6总磷≤0.3mg/L7氨氮≤1.5mg/L（三）声环境项目区域环境噪声执行《声环境质量标准》（GB3096—2008）2类标准。标准值见表4-3所示：表43声环境质量标准（GB3096-2008）单位：dB（A）类别适用区域昼间夜间2商业金融、集市贸易为主要功能，或者居住、商业、工业混杂，需要维护住宅安静的区域605052 污染物排放标准二、污染物排放标准（一）废气锅炉废气执行《锅炉大气污染物排放标准》（GB13271-2001）燃气锅炉II时段标准。标准值见表4-4所示。表4-4锅炉大气污染物排放标准（GB13271-2001）污染物最高允许排放浓度限值（mg/m3）依据烟尘50《锅炉大气污染物排放标准》（GB13271-2001）中燃气锅炉II时段排放标准烟尘黑度林格曼黑度1级SO2100NOx400油烟排放执行《饮食业油烟排放标准》（GB18483-2001）。标准值见表4-5所示：表4-5油烟最高允许排放浓度和油烟净化设施最低去除效率规模小型中型大型最高允许排放浓度（mg/m3）2.0净化设施最低去除效率（%）607585（二）废水项目废水经隔油隔渣、化粪池等预处理后排入宿马现代产业园区污水处理厂进一步处理。废水排放执行《污水综合排放标准》（GB8978-1996）中的三级标准，标准值见表4-6所示。表4-6污水综合排放标准（GB8978-1996）标准类型CODcrBOD5NH3-NpH石油类三级500300-6-920（三）噪声施工期执行《建筑施工场界环境噪声排放标准》（GB12523-2011）中不同施工阶段噪声限值，标准值见表4-7；营运期执行《工业企业厂界环境噪声排放标准》（GB12348-2008）中的2类标准，标准值见表4-8：表4-7建筑施工场界环境噪声排放标准（GB12523-2011）类别昼间dB（A）夜间dB（A）施工阶段7055表4-8工业企业厂界环境噪声排放标准（GB12348-2008）类别昼间dB（A）夜间dB（A）2类605052 总量控制指标根据工程排污特点，项目在营运期产生的废水纳管排放至宿马园区污水处理厂，不需设定总量控制指标；项目采用4t/h燃气锅炉，使用清洁能源，废气污染物量很小，而且影响有限。因此本环评不对该项目提总量控制建议指标。52 1建设项目工程分析一、工艺流程宿马园区养老中心工程建设项目选址于宿州市宿马现代产业园区内，项目拟用地面积为17.8亩，总投资3000万元，总建筑面积12450m²，一期建筑面积8127.64m²，主要包括老年公寓住宅用房、文化娱乐中心、办公用房、储藏室、食堂以及场地硬化、绿化等附属工程，设置养老床位100个，框架现浇结构。建筑构造及装修方案见表5-1。表5-1项目建筑构造及装修方案表序　号项　　　　目方　　　　　　　　案1墙体加气混凝土砌块，M5混合砂浆砌筑2地面细石混凝土地面3楼面细石混凝土楼面4门、窗高级木门、铝合金双层中空安全玻璃窗5顶棚白色乳胶漆，走道均吊顶6内、外墙面白色乳胶漆二、主要污染工序（一）施工期1、施工平面布置（1）施工营地项目整体将外包至当地施工队进行施工，施工营地将搭建临时板房。营地设置于项目东侧，在项目征地红线内。施工营地在施工期主体工程完成后拆除，并进行绿化工程和其它扫尾工程。（2）加工房施工期间将对原材料进行加工，考虑到加工过程产生的高噪声和粉尘等环境影响，项目将加工房设置于项目北侧。此处远离住户，产生的噪声对周围住宅影响较小。（3）土石方堆积该项目建设地地势平坦，项目基准水平面与公路齐平，项目区挖填方能够做到平衡，不存在大量的弃土石。52 （4）料场施工期间将使用一定量的建筑材料，如钢筋、砖块、水泥等。料场设于地块北侧。项目建设所需原料采用现用现运、料场暂存的方式。料场采用塑料布进行覆盖，防止扬尘产生，同时又起到了挡雨的作用。2、主要产污环节和污染物施工期主要产污环节见图5-1所示：图5-1施工期产污位置图（二）营运期1、废水（1）给水水量该项目的用水包括生活用水、道路浇洒及绿化用水、消防用水。本评价生活用水量参考《建筑给排水设计规范》（GB50015-2009），并结合当地用水情况，养老中心入住老人用水定额按人均150L/d计，工作人员用水定额按人均40L/d计，项目最多容纳养老人数100人，老年公寓另有服务和管理人员共48人，则项目生活用水量为16.92m3/d；未预见用水量按生活用水量的5%计，为0.85m3/d；道路浇洒及绿化用水量按2L/m2·d计，项目道路及绿化面积共5800m2，则用水量为11.60m3/d。52 则项目日最大用水量为29.37m3。（2）废水排放该项目生活用水量（包括未预见用水和生活用水）的80%将形成废水排放。经计算，项目排放废水量为14.22t/d。根据同类项目类比，生活废水主要污染物产生的浓度为：CODcr=350mg/L、BOD5=200mg/L、SS=200mg/L，氨氮=35mg/L。项目水平衡图见5-2：新鲜水生活用水浇洒、绿化用水29.3716.920.8511.60化粪池达标排入污水处理厂损耗11.60损耗0.17未预见用水0.6813.54损耗3.3814.2214.22图5-2项目水平衡示意图单位：t/d2、废气该项目运营期废气主要是食堂餐饮油烟，燃气锅炉废气、地面停车场汽车尾气、卫生间及化粪池等运行时产生的臭气等。3、固体废弃物项目运营期主要固体废弃物为生活垃圾，垃圾成份主要以菜叶、厨房剩余饭菜、食品包装、纸屑等为主。4、噪声项目运营时，主要为老人提供住宿。主要噪声来源于锅炉风机、地下泵房、空调、排气风扇等运行产生的噪声。三、污染物的排放与治理（一）施工期污染物的排放与治理1、废气52 施工期大气污染物主要来源于施工扬尘，其次有施工车辆、挖掘机等燃油燃烧时排放的SO2、NO2、CO、烃类等污染物，另外装饰装修阶段产生的有害化学物质等废气，但最为突出的是施工扬尘。扬尘主要来源有：（1）施工场地的土方挖掘、装卸和运输过程产生的扬尘、填方扬尘、管网布设、路面开挖产生的扬尘。此类扬尘与砂土的粒度、湿度有关，并随天气条件而变化，难以定量估算。在干燥和风速较大天气情况下，施工现场近地面粉尘浓度超过GB3095-2012二级标准中日均值0.3mg/m3的5～100倍，污染较为严重。但就正常情况而言，扬尘量与砂土的粒度、湿度成反比，而与地面风速及地面扬尘启动风速的三次方成正比。由于在施工过程中，土质一般较松散，因此，在大风、天气干燥尤其是秋冬少雨季节的气象条件下施工场地的地面扬尘可能对项目近邻的周边区域产生较大的影响。（2）施工物料的堆放、装卸过程产生的扬尘在施工场地的物料堆场，若水泥、砂石等土建材料露天堆放不加覆盖，容易产生扬尘。此类扬尘的产生条件及产生量与场地平整、土石方清挖过程的地面扬尘的情况基本相似。（3）建筑物料的运输造成的道路扬尘包括施工车辆行驶时产生的路面扬尘、车上物料的沿途散落和风致扬尘。路面扬尘与路况、天气条件密切相关。对施工车辆经过的路段而言，积尘相对较多，若不能经常清除、冲洗路面积尘，则车辆经过时引起的扬尘较一般交通路面大得多，尤其在干燥的天气条件下，对道路两侧的影响明显。在物料运输过程中，物料在起、止点的装卸和沿途的散落也会产生一定数量的扬尘。据了解，施工现场土方湿度较大，运输、装卸过程所引起的风致扬尘量相对于水泥、沙土而言要少得多。（4）清除固废、清理工作面引起的扬尘施工现场扬尘的产生量在不同的施工情况下变化很大。根据市郊道路施工现场类比监测结果，监测数据见表5-2。表5-2离施工现场不同距离TSP浓度值距离m102050100浓度mg/m31.120.590.190.1552 据施工现场不同距离TSP浓度变化规律，基建施工扬尘对周围环境的影响范围在50米内。各种颗粒物和扬尘在晴朗、干燥、有风的天气下将会对周围环境空气产生较大影响。为了减轻扬尘对周围环境的影响，要求项目在作业现场应采取相应的防护措施，如加遮盖物，干燥天气时增加地面湿度，以减轻扬尘对周围环境的影响。环评建议采取如下防治措施：①要求基础开挖、取土堆存、回填、运输流程设计应布局合理。②主要运输道路进行硬化，并使用草帘覆盖，防止扬尘，所有临时道路均需清洁、湿润，并加强管理，使运输车辆尽可能减缓行驶速度。③在项目区域修建围墙，高度不得低于2m。④运输车辆必须实行封闭式运输，避免在运输过程中的抛洒现象。⑤建材堆放点要相对集中，并采取一定的防尘措施，抑制扬尘量，同时要考虑风向的因素，将堆放点尽可能的设置在项目场地避风处。⑥对场内的建筑垃圾要及时清运，严禁随意抛洒的行为。⑦风速四级以上易产生扬尘时，施工应暂时停止土方开挖，并采取有效措施，防止扬尘飞散。施工机械、运输车辆排放的废气：在工程施工期间，使用液体燃料的施工机械及运输车辆的发动机排放的尾气中含有NO2、CO、HC等污染物，属无组织排放。一般情况下，各种污染物的排放量不大，对周围环境的影响较小。装饰阶段废气：随着居民生活的现代化，室内建筑装饰材料种类及日用化学品的使用不断增加，这些材料或产品均含有向室内释放有害化学物质的成分，造成室内环境污染。室内环境污染的有害物质主要是：甲醛、氨、氡、苯和石材的放射性，对人体的危害很大。室内污染防治措施：①采用优质建筑材料，达到《天然石材产品放射性防护分类控制标准》。②装修中采用符合国家标准的室内装饰和装修材料。③装修后的建筑物不宜立即投入使用，至少要通风换气30天左右。④保持室内的空气流通，或选用确有效果的室内空气净化器和空气净化装置，可有效清除室内的有害气体。⑤可以在室内有选择的进行养花植草，既可美化室内环境，又可降低室内有害气体的浓度。52 2、废水施工期废水主要为工地生活污水和工程废水。该工程各建设点施工高峰期施工人员在50人左右，施工期间，施工人员住宿就地解决，工地生活污水按0.12m3/人·d，其污水排放系数0.9，则项目施工期日排放生活污水量为5.4m3/d。参照其他类似生活污水监测数据，施工期间排放的污水水质及污染物产生量如表5-3。：CODcr=350mg/L、BOD5=200mg/L、SS=200mg/L，氨氮=35mg/L；表5-3施工期施工人员生活污水排放量项目CODCrBOD5SS氨氮浓度（mg/L）35020020035日产生量（kg/d）1.8901.0801.0800.189隔油、隔渣、化粪池处理后浓度（mg/L）18512514035日排放量（kg/d）0.9990.6750.7560.189本项目工地生活污水经隔油、隔渣及化粪池预处理后，达《污水综合排放标准》（GB8978-1996）三级标准排入宿马现代产业园污水处理厂，污水处理厂处理达到《城镇污水处理厂污染物排放标准》（GB18918-2002）中一级排放标准的A标准排入新河。工程废水主要是开挖作业面泥浆水，暴雨经流水冲刷泥浆水，场地及施工机械冲洗水。废水主要含泥砂，pH值呈弱碱性，并带有少量油污。其中泥浆水和冲洗废水经过简易沉淀池沉淀后循环使用，对环境不会带来明显影响。3、施工噪声施工期噪声源有固定声源和流动声源。固定声源主要指机械设备在工作时产生的噪声；流动噪声源主要是运输用载重汽车。主要噪声源及声压级见表5-4，各阶段车辆类型及声压级见表5-5。表5-4主要噪声源状况单位：dB（A）施工阶段声源声压级施工阶段声源声压级土石方阶段挖土机78～96安装阶段电钻100～115基础及结构阶段混凝土搅拌机90～100无齿锯105振动器100～105电锯100～110电焊机90～9552 表5-5各交通车辆声压级单位：dB（A）施工阶段运输内容车辆类型声压级土石方阶段土石方运输载重车75～90基础及结构阶段建筑材料运输载重车安装阶段生产设备轻型载重车环评要求施工方采取以下措施，减少噪声对周围环境的影响：（1）现场混凝土搅拌加工设备设置专门的操作间。（2）对钢管、模板等构件装卸、搬运应该轻拿轻放，严禁抛掷。（3）现场木工棚使用设置操作间，严禁夜间作业。（4）材料运输等汽车进场要专人指挥，场内运输车辆禁止鸣笛。（5）选用低噪声、振动小的施工设备。（6）施工方应对高噪声施工设备采用一定的围护结构对其进行降噪处理，合里布置工序，并严格控制施工机械作习时间，严禁在12：00～14：00和22：00～次日6：00期间施工，使噪声污染减至最低。若是工程需要必须在夜间施工，必须上报宿州市环境保护局批准同意后方可进行，建设方在施工现场设置施工告示牌，并张贴告示告知周边居民。通过采取以上有效的噪声控制措施，施工场界噪声绝大部分时间能达到《建筑施工场界环境噪声排放标准》（GB12523-2011）的规定。4、施工期固废施工期会产生一定量的建筑垃圾、生活垃圾。根据生产场地建设规模及类比调查，该项目施工期基础工程挖土方量不大，开挖的土石部分全部用于回填、绿地和道路建设，不需外运。建筑垃圾主要来自于施工作业，包括砂石、石块、废木料、废金属、废钢筋等。建筑废料除部分综合利用外，剩余部分设置固定堆放场进行集中处置，禁止随意堆存和倾倒。高峰时施工人员及工地管理人员约50人，工地生活垃圾按人均产生0.5kg/d，产生量为25kg/d，袋装后送到指定的垃圾存放点清运处置。5、施工期水土流失52 项目施工中，建筑弃土在外运及回填、绿化、道路建设前的堆放时，因结构松散，易被雨水冲刷造成水土流失。根据现场查勘，项目施工期基础工程挖土方量都不大，全部可用于场内回填、绿地及道路铺设外，不需外运。通过采取弃土及时夯实回填、及时绿化；在施工现场建排水沟，防止雨水冲刷场地，在排水沟出口处建沉淀池，使雨水经沉淀池澄清后再外排等措施，将施工期水土流失量降低到最小。项目方应编制水土保持方案，并严格按照水土保持防治措施执行。6、施工期生态保护该项目在规划建设中要求进行大面积绿地建设，加强绿化，多种灌木或乔木，将占用树林、水面所造成的植物生态影响降低到最低程度。在建设过程中，将造成大面积土地裸露，导致不同程度的土壤侵蚀和水土流失现象。从而对地表植被、区域水体产生潜在的危害。这种土壤侵蚀、水土流失现象在强降水季节会变得更为突出。为尽量减少水土流失，水土保持措施的建立应依据发布的有关加强水土保持的法律、法规及相关标准和规范进行。应考虑安全可行，尽量减少建筑物的占地面积，少破坏现有水土资源：（1）对开挖裸露面等要及时恢复植被，开挖面上进行绿化处理。（2）临时堆放场要设置围墙，做好防护工作，以减少水土流失。（3）避开雨季施工。（4）该项目本身有较多的绿化设施，项目完成后要对水土保持工程及绿化设施进行经常性地维护保养。（二）运营期污染物的排放与治理1、废水排放与治理项目采取雨、污分流制。雨水经收集后进入市政雨水管网，废水主要为生活污水，经处理达标后排入宿马园区污水处理厂。（1）生活污水本项目生活污水包括食堂废水、冲厕废水、洗涤废水等，排放量为14.22t/d。生活污水在经过隔油、隔渣、化粪池预处理后，达到《污水综合排放标准》（GB8978-1996）三级排放标准后排入宿马园区北部污水处理厂，经污水处理厂处理并达到《城镇污水处理厂污染物排放标准》（GB18918-2002）中一级排放标准的A标准排入新河。（2）污水处理工艺流程52 本项目生活污水处理工艺流程如图5-3所示：厨房及食堂废水隔油、隔渣处理其它生活污水化粪池污水处理厂污泥外运废油脂专业单位回收图5-3养老中心项目生活污水处理工艺2、固体废物的排放与治理拟建项目的固体废弃物主要是入住人员及员工产生的生活垃圾、废水处理后的污泥。（1）生活垃圾项目生活垃圾按人均0.5kg/d计，项目建成后，办公、入住人员共计148人，年有效时间365天，则项目生活垃圾产生量为27.01t/a。其中，废纸、玻璃、果皮、塑料包装袋等生活垃圾经统一收集后，交环卫部门运走；厨余垃圾主要为食堂产生的剩饭菜、食物残渣、烂菜叶，隔油池产生的废油脂，油烟净化器产生的油污等，收集时应当遵守以下规定：①设置符合标准的餐饮垃圾专用收集容器存放餐饮垃圾；②保持餐饮垃圾专用收集容器完好整洁和正常使用；③将餐饮垃圾与其他生活垃圾分开收集、放置；④做到餐饮垃圾日产日清。（2）污泥本项目生活污水处理过程中的污泥产生量约6t/a，经脱水后外运至生活垃圾填埋场填埋处理。3、废气的排放与治理该项目排放的废气主要为厨房内的炉灶工作时产生的高温油烟废气、燃气锅炉废气、地面停车场汽车尾气、卫生间及化粪池散发的臭气等。（1）食堂油烟本项目油烟主要由烹饪过程中产生，根据国家《饮食业油烟排放标准》52 （GB18483-2001）中的规定，排放油烟的单位必须安装油烟净化设施。油烟废气经净化后应由建筑物内预设的内壁式专用烟道进行排放。饮食业单位的规模划分和油烟排放标准见表5-6和表5-7所示。表5-6饮食业单位的规模划分规模小型中型大型基准灶头数1～33～5≥6对应灶头总功率（108J/H）1.67～5.005.00～10≥10对应排气罩投影面积（m2）1.1～3.33.3～6.6≥6.6表5-7饮食业油烟最高允许排放浓度和油烟净化设施最低去除效率规模小型中型大型允许排放浓度（mg/m3）2.0净化设施最低去除效率（%）607585油烟废气中含油质、有机质及加热分解或裂解产物。经类比调查，食用油消耗系数按7kg/100人·d，则本项目建设后食用油消耗量为10.36kg/d（项目公寓有床位100张，中心员工48人，共计148人，本环评按全部住满且均在中心食堂就餐计算，按365个工作日/年），年耗油量为3.78t/a。根据不同的烧炸工况，油烟气中烟气浓度及挥发量均有所不同，烹饪过程中的挥发损失约3％，即本项目日产生油烟量为0.311kg/d，年产生油烟量为113.44kg/a，每日烹饪时间按6h计算，则高峰期项目所排油烟的量为51.80g/h。本项目食堂拟安装4个炉灶，油烟烟气量按2000m3/h·灶，烟气量产生量为8000m3/h，油烟排放浓度为6.48mg/m3。项目拟采用高效油烟净化机处理本项目厨房所产生的油烟废气，处理效率不低于85%，处理后油烟的排放量为17.02kg/a，排放浓度为0.97mg/m3，低于《饮食业油烟排放标准》（GB18483-2001）中的规定的油烟最高允许排放浓度2.0mg/m3。厨房烟气由预置油烟井引至楼层屋顶经高效油烟净化器处理后高空排放，厨房油烟产生及排放情况见表5-8。表5-8本项目厨房油烟产生及排放情况灶头排风量产生浓度产生量净化器效率排放浓度排放量48000m3/h6.48mg/m3113.44kg/a85%0.97mg/m317.02kg/a此外，对于油烟净化器产生的废油，不能随意排放，必须交专业公司处理。（2）锅炉废气52 本项目为养老中心项目，涉及到老年公寓的供暖及热水供应需求。因此，项目拟设燃气锅炉房一间，内设1台4t/h卧式锅炉，使用清洁能源天然气为燃料。锅炉采用间歇工作制，每天平均运行3小时，较之燃煤锅炉，在有利于降低锅炉废气污染物排放的同时，还能够有效节省能源消耗成本。本项目燃气锅炉额定蒸汽压力为1.0-1.25MPa，额定蒸汽温度为184-194℃，设计热效率为91-94%，每小时耗气量为320m3，则年耗天然气量约为35.04万m3。燃气过程产生的废气量采用系数推算法计算，公式如下。Vy=1.14-0.25+1.0161（a-1）V0式中：Vy—实际烟气量（Nm3/m3天然气）；Q—天然气低位发热值，35590KJ/kg；a—炉膛过剩空气系数,1.35；V0—理论空气需要量,按下式计算；V0＝0.260-0.25（m3/m3）=9.0034Nm3/m3；实际烟气量Vy=1.14-0.25+1.0161（a-1）V0=12.6Nm3/m3天然气预计项目年耗天然气体积为35.04万m3。根据上面计算出的天然气的烟气量可以计算出项目废气排放总量为441.50万Nm3/年，燃气锅炉烟囱拟引至楼顶（烟囱高度15米）排放。国家环境保护总局环境影响评价工程师职业资格登记管理办公室编《社会区域类环境影响评价》，每燃烧100万标立方米天然气，其排污系数按烟尘140kg、SO2180kg、NOx1760kg。本项目锅炉废气污染物负荷见表5-9所示。表5-9天然气锅炉废气污染物负荷监测点位烟尘氮氧化物二氧化硫烟气黑度排放浓度mg/m3排放量t/a排放浓度mg/m3排放量t/a排放浓度mg/m3排放量t/a林格曼黑度，级锅炉烟囱12.350.049155.200.61715.870.0631执行标准50-400-100-1（3）停车场汽车尾气项目运营期地面停车场产生汽车尾气。车辆进出停车场时，怠速及慢速（≤52 5km/h）状态下汽车尾气排放量大，主要包括排气管尾气、曲轴箱漏气及油箱和化油箱等燃料系统的泄漏等，排放主要污染物有CO、NOx和碳氢化合物。由于汽车分散停放后地上车位尾气废气易于扩散排放量相对较小，同时为了防止汽车尾气对周围环境的影响，建设单位也设计在地面停车场四周设置相应的绿化隔离带，以减小汽车尾气对周围环境的影响。因此地面停车场汽车废气排放对周围环境影响较小。（4）卫生间及化粪池臭气本项目室内卫生间均设置抽气装置，废气进入排气通道排放，减少废气的排放对区内的影响。化粪池等污水处理设施产生的废气设置专门的收集处理系统后引至楼顶高空排放，污水处理设施外围加强绿化，废气排放口设置安全警示标志。4、噪声的排放与治理该项目投入使用后，区内主要噪声源为锅炉房风机（80～85dB）、地下泵房（75～80dB）、空调、通风机（60～70dB）等设备。锅炉风机应采用相应的隔音、降噪措施，确保引风机噪声达到《声环境质量标准》GB3096-2008中2类标准。对于空调、通风机等设备，项目应选用低噪声设备，安装隔音板，临近空调的窗户加装隔声玻璃。项目备用电源建议采用蓄电瓶代替发电机，如采用备用柴油发电机，应选择低噪声设备，设置单独的设备间，对发电机设置混凝土减振基础，同时安装高效减振器。地下泵房应经减震处理，防止震动向外传递。养老中心内严禁进行影响老人日常正常生活以外的社会活动产生的噪声对其的影响。另外，邻近道路产生的交通噪声也会对养老中心造成影响。因此，在建设靠近道路的中心楼房时，可采用双层中空的隔声塑钢门窗，选用塑料、橡胶和尼龙丝制造的多种优质门窗密封条等降噪措施以能够保证良好的环境。52 1项目主要污染物产生及预计排放情况项目类别排放源（编号）污染物名称处理前产生浓度及产生量（单位）排放浓度及排放量（单位）大气污染物施工期土建施工粉尘施工过程中会产生一定粉尘，但这是短期的、暂时的。只要严格加强对施工期的管理，可大大减轻施工期粉尘的污染。运营期锅炉废气NOxSO2烟尘烟气黑度155.20mg/m3,0.617t/a15.87mg/m3,0.063t/a12.35mg/m3,0.049t/a林格曼1级155.20mg/m3,0.617t/a15.87mg/m3,0.063t/a12.35mg/m3,0.049t/a林格曼1级厨房烹饪油烟6.48mg/m3,0.113t/a0.97mg/m3,0.017t/a水污染物施工期生活污水CODBOD5SS氨氮350mg/L、1.89kg/d200mg/L、1.08kg/d200mg/L、1.08kg/d35mg/L、0.19kg/d185mg/L、1.00kg/d125mg/L、0.68kg/d140mg/L、0.76kg/d35mg/L、0.19kg/d施工废水SS、油类经过简易沉淀池沉淀后循环使用，对环境不会带来明显影响。运营期生活污水CODBOD5SS氨氮350mg/L、1.82t/a200mg/L、1.04t/a200mg/L、1.04t/a35mg/L、0.18t/a185mg/L、0.96t/a125mg/L、0.65t/a140mg/L、0.73t/a35mg/L、0.18t/a固体废物施工期建筑垃圾综合利用或送建筑垃圾填埋场处置生活垃圾25kg/d环卫部门统一清运运营期生活垃圾27.01t/a分类收集，可回收的送废品收购站，不能回收利用的由环卫部门送垃圾填埋场生活污泥6t/a脱水后送垃圾填埋场处置噪声施工期噪声级一般在70～85dB（A）之间，在施工时间段，可合理安排作业时间进行噪声控制。运营期合理布置噪声源设备，将高噪声源设备远离敏感区域，充分利用距离、墙体和玻璃等进行声级衰减，同时经消声、隔声处理，车辆、人员噪声加强管理，进出有序，严禁鸣笛和高声喧哗。其他主要生态影响（不够时可附另页）：本项目的主要生态影响出现在建设施工期。建设施工期的主要生态环境影响是水土流失和植被破坏。体现在地基的开挖填补、施工材料和石方的临时堆放。水土流失程度和植被破坏程度取决于施工时的管理水平和水土保持措施合理而严格实施程度。52 1环境影响分析一、施工期环境影响简要分析该项目建设用地位于宿州市宿马开发区，工程施工对环境影响主要表现在：平整土地，建筑材料运输，装卸、堆存，混凝土搅拌等扬尘对大气环境的影响；施工噪声对声环境的影响；废水对环境的影响；施工弃土及建筑垃圾对周围环境的影响。（一）施工期扬尘对环境的影响分析项目在施工过程所使用的推土机、挖掘机、各类运输车及建筑工人在作业过程中产生的扬尘均会对周边大气环境造成一定的影响，其中运送土方、砖头、水泥、石灰、石砂等各类运输车在装卸及运输过程中产生的扬尘是施工阶段影响周边大气环境的重要污染源。1、施工期扬尘起尘因素分析在整个施工期间，产生扬尘的作业主要有土地平整、打桩、开挖、回填、建材运输及露天堆放、装卸和搅拌等过程，其中车辆运输、装卸及施工开挖造成的扬尘最为重要。据有关调查显示，施工工地的扬尘主要是由运输车辆行驶产生，与道路路面及车辆行驶速度有关，约占扬尘总量的60%。在完全干燥情况下，可按经验公式计算：式中：Q——汽车行驶的扬尘，kg/km·辆；v——汽车速度，km/h；W——汽车载重量，t；P——道路表面粉尘量，kg/m2；一辆载重5t的卡车，通过一段长度为500m的路面时，不同表面清洁程度，不同行驶速度情况下产生的扬尘量见表7-1所示。52 表7-1不同车速和地面清洁程度时的汽车扬尘单位kg/km·辆P（kg/m2）V（km/h）0.10.20.30.40.51.050.02830.04760.06460.08010.09470.1593100.05660.09530.12910.16020.18940.3186150.08500.14290.19370.24030.28410.4778200.11330.19050.25830.32040.37880.6371由表7-1可见，在同样路面清洁情况下，车速越快，扬尘量越大；而在同样车速情况下，路面清洁度越差，则扬尘量越大。因此，限制车速及保持路面清洁度是减少汽车扬尘的有效措施。施工期扬尘的另一个主要因素是露天堆场和裸露场地的风力扬尘。由于施工的需要，一些建材需要露天堆放，一些施工点表层土需要人工开挖堆放，在气候干燥有风的情况下，也会产生扬尘。扬尘量与距地面50m处风速、起尘风速、尘粒的含水率有关。因此，减少露天堆放和保证一定的含水率及减少裸露地面是减少风力起尘的有效措施。2、施工期扬尘防治对策抑制扬尘的一个简洁有效的措施是洒水。如果在施工期内对车辆行驶的路面实施洒水抑尘，每天洒水4-5次，可使扬尘减少70%左右。表7-2为施工场地洒水抑尘的试验结果。表7-2施工场地洒水抑尘试验结果单位：mg/m3距离5m20m50m100mPM10小时平均浓度不洒水10.143.191.350.86洒水3.012.600.870.60由上表可以看出，对施工场地每天洒水进行扬尘，可有效地控制施工扬尘，并可将扬尘污染距离缩小到20～50m。52 因此，项目施工时应遵照建设部的有关施工规范，在工地边界设置一定高度的维护装备，工地建筑结构施工架外侧设置有效抑尘的防尘网或防尘布。在施工期间要合理规划物料堆放点和堆放量，避免现场大量堆放水泥、沙石等物料，必须堆放的物料应存于料棚内，没有料棚时应至少加盖篷布。施工场地应定期洒水、清扫和冲洗，对运输车辆要限速行驶。运输车辆不许超载，运输车辆出场前一律清洗轮胎，用毡布覆盖，在施工区出口设置防尘垫等一系列措施，可以减少施工扬尘对环境空气的影响。（二）施工期噪声对环境的影响分析根据施工机械设备噪声源强，采用距离衰减模式分析该项目对声环境的影响。本预测采用点声源衰减模式，仅考虑距离衰减值、场界围墙屏障等因素，其噪声预测公式为：LA（r）=LA（r0）-20lg（r/r0）-△L式中：LA（r）——距离声源r处的A声级，dB（A）；LA（r0）——距离声源r0处的A声级，dB（A）；r、r0——距声源的距离，m；△L——其他衰减因子，dB（A）。由上式预测单个噪声源在评价点的贡献值，再将不同声源在该点的贡献值用对数法叠加，得出多个噪声源对该点噪声的贡献值，采用的模式如下：式中：L——某点噪声总叠加值，dB（A）；Li——第i个声源的噪声值，dB（A）；n——声源个数。影响预测根据前述模式计算噪声随距离衰减量详见表7-3所示。表7-3噪声随距离的衰减量距离（m）11030405060708090100130150△LdB（A）02530323435363839404345根据前述分析，施工期噪声声级值一般在70～100dB（A），从表中有关衰减量计算可知，施工方应对高噪声源施工设备采用一定的维护结构对其进行隔声处理，设置挡板按照标准要求使用施工机械，强噪声施工机械建隔音工棚降噪。施工单位和建设单位应加强施工过程的管理，制定合理的施工作业计划，合理布局施工及安排施工作业时间，将噪声级大的施工作业尽可能安排在白天进行，并从管理上采取措施；将有固定工作地点的施工机械设置在距离保护目标较远的位置上，以降低施工噪声对周围环境的影响。52 采取以上防治措施，昼夜间噪声值均可以满足《建筑施工场界环境噪声排放标准》（GB12523-2011）的要求，施工噪声可实现达标排放。（三）施工期固体废物影响分析在工程施工过程中，产生的固体废物主要是建筑垃圾和弃土，根据《危险废物鉴别标准》（GB5085.1-5085.3-1996），确定施工过程中产生的固体废物为一般固体废物，不属于危险废物。项目施工期在严格落实本环评中提出的防治措施后，其施工期的固体废物可实现清洁处置，不会造成二次污染。施工结束后，即可基本消除，影响区域的各个环境要素基本都可以得得恢复。（四）施工期间废水影响分析施工人员产生的生活污水经隔油、隔渣及化粪池预处理达标后，由宿马园区污水处理厂接管处理；施工废水经沉淀处理后，可减少废水中悬浮物的浓度，经沉淀后回用。采取上述措施可以把施工期废水对受纳水体的污染影响降低至最小程度。综上，施工期应加强环境管理，特别是施工期扬尘、噪声污染要严格依据本环评的要求进行防治，将施工期对周围大气环境和声环境的影响降至最低。从上述情况来看，只要施工单位严格按照本环评报告表提出的污染防治措施进行落实，做到文明施工并加强施工人员的环境保护安全意识教育，尽量降低该项目对周围环境影响，施工结束后，以上影响将随之消除。二、营运期环境影响分析（一）废气对环境的影响本项目排放的废气主要为厨房内的炉灶工作时产生的高温油烟废气、燃气锅炉废气、地面停车场汽车尾气、卫生间及化粪池散发的臭气等。食堂油烟经油烟净化设备处理后能够达到《饮食业油烟排放标准》（GB18483-2001）中中型规模饮食业单位的油烟最高允许排放浓度和净化设施最低去除效率；锅炉废气能够达到《锅炉大气污染物排放标准》（GB13271-2001）中燃气锅炉II时段标准；项目地面停车场汽车尾气、卫生间及化粪池散发的臭气在设置52 绿化隔离带、抽气装置后，不会对当地空气环境质量产生明显不利影响。（二）废水对环境的影响项目食堂含油废水经隔油池处理后汇入生活污水进入化粪池经预处理后能够达到《污水综合排放标准》（GB8978-1996）三级排放标准和宿马园区北部污水处理厂的接管要求，纳管排放，对周边地表水水质基本无影响。（三）固体废弃物对环境的影响项目运营期主要固体废物为生活垃圾和污泥。生活垃圾分类收集，将能资源化的垃圾（如纸类、布类等）送物资回收站回收利用，不能资源化的送垃圾填埋场处置；生活污水处理过程中产生的污泥经脱水后运至生活垃圾填埋场填埋处理。经以上措施处理后，固体废物对区内环境影响不明显。（四）噪声对环境的影响项目建成后，项目内设施无高噪声源，项目对锅炉风机、地下泵房、空调、通风机采取隔离、隔音、减震等处理措施后，声环境质量能够满足《工业企业厂界环境噪声排放标准》（GB12348-2008）中的2类排放标准，对区内外声环境不会带来明显的影响。三、生态环境影响分析拟建项目所在区域内主要为荒地和一般耕地，植被覆盖率较低，生态环境质量一般。经实地调查，项目所在区域无珍稀野生动物生存，也无成片的自然原始林、次生林、不存在国家或省市重点保护动植物。（一）生态环境影响施工期生态环境影响：项目需要修建住宿楼及辅助设施，占用土地改变原有环境功能，平场开挖破坏植被与土质结构，改变土地使用性质。（二）生态环境保护与恢复措施1、生态环境保护与恢复原则该项目的建设减少了农田耕地，但是，各种建设项目总是利弊共存。在该项目中，为将影响降至最低，应当采取有效的保护与恢复措施。2、生态环境保护与恢复措施（1）生态影响的避免52 采取适当的措施，尽可能最大程度上避免潜在的不利生态影响活动。该项目生态影响的避免措施，必须注重对水土流失、自然生态植被及农业生态植被的影响。（2）生态影响的削减为削减对区域生态环境的影响，建议从以下几个方面采取削减措施：①在基础开挖初期，有目的地对施工区表层土壤予以单独存放，以用于后期回填覆盖；②为削减施工对植被和土壤的影响，严禁超界开挖，限制施工人员活动范围，严禁随意踩踏与用火；③为削减水土流失，不在下雨天实施作业；④为削减因水土流失进入水体，建设区周围设立排水沟，并保证畅通；（3）生态影响的补偿根据项目建设特点，生态影响的补偿为：①水土流失的补偿：工程开挖过程中，将对表层土壤造成直接的破坏，这些土壤中一般含有有机质、植物种子、块茎、根系等繁殖体，是可以利用的宝贵资源。因此应采取措施分开堆放，在施工结束时依次回填，并尽快种植农作物、果树或其它植被，防止水土流失。②植被的补偿：在该项目开挖完工后，尽快改善土壤的理化性能，以提供植物生长的基本条件。采取有力措施种植植物进行绿化，对已被破坏的植被及其生存条件进行补偿。四、清洁生产简要分析清洁生产是将整体预防的环境战略持续应用于生产过程、产品和服务中，以期增加生产效率并减少对社会和环境的风险。其实质是在生产过程中，坚持采用新工艺、新技术，通过生产全过程的控制和资源、能源的合理配置，最大限度地把原材料转化为产品，实现经济和环境保护的协调发展。该项目实现清洁生产的目标，建议采取下列一些措施：（一）运营期固废分类收集，部分（如废纸）回收利用，不可回收的由环卫部门统一进行无害化处置，做到固体废物资源化、减量化、无害化。52 （二）能源供给和水的利用，应尽量采取节约措施，防止跑、冒、漏、滴，以节约水资源。该项目污染源种类少，大多为不规则或间歇排放，因而其排放量与人的环保意识有着密切的关系。根据一些地区试点企业的实践，在实行清洁生产后其污染物削减量可达30%以上。因此，该项目建成后，在项目内推广清洁生产对于减小排污量，实现达标排放具有十分重要的意义。综上所述，该项目的建设符合“清洁生产”的原则。五、社会效益分析养老中心工程项目的开发建设，是落实老年人“老有所养、老有所居、老有所医、老有所乐、老有所学、老有所为”的重要措施。它所具有的社会意义远远高于其经济意义。（一）完善老年人保障体系，完善城市功能。（二）为老人排忧解难，为年轻人解除后顾之忧，缓解家庭矛盾，对社会稳定和发展起到良好的作用。（三）项目建成后，可为100名老年人提供全方位的养老服务，使众多老人老有所养，住有所居，老有所乐，提高老年人生活质量，欢度幸福晚年，进一步树立和弘扬中华民族爱老助老的传统美德，倡导尊老敬老风气。（四）在安置就业方面，可直接解决48名下岗职工或社会闲散劳力，促进社会的和谐稳定。（五）养老中心的发展可以进一步带动为老人服务产业的发展。养老中心的发展，需要园林、绿化、基础设施、医疗、通信、文化教育、装饰装修、家用电器以及家庭服务等一系列产业和服务业的支持。而这些产业的发展又可以增加就业，为城市发展带来更多的商机。六、环保设施（措施）及投资估算该项目总投资概算为3000万元，环保投资49万元，环保投资占总投资的1.63%。该环保投资能满足污染物治理的要求，见表7-4。52 序号项目内容费用（万元）1施工期设置围墙1.02运营期废气食堂设置除油烟机净化收集装置，卫生间臭气设抽风装置、生化池臭气设独立收集装置6.03生活污水设隔油、隔渣装置、化粪池4.05雨水、空调水、室外散水采取雨、污分流，设置专门的管道收集排放3.06噪声防治对水泵、空调等设备采取消声、隔声、减震等降噪措施，以及安装隔声板、隔声玻璃4.07固废分类收集，除综合利用部分外，其余送垃圾站。5.08其它场地进行防渗漏、防雨处理，四周设立围墙，道路硬化、绿化等26.0合计49.0表7-4环保设施（措施）及投资估算一览表52 1项目拟采取的防治措施及预期治理效果内容类型阶段污染物防治措施预期治理效果大气污染物施工期粉尘施工过程中会产生一定粉尘，但这是短期的、暂时的。只要严格加强对施工期的管理，可大大减轻施工期粉尘的污染。达标运营期厨房油烟安装高效油烟净化装置达到《饮食业油烟排放标准》（GB18483-2001）中型餐饮业单位排放标准锅炉废气集中引至楼顶（15m高烟囱）排放达到《锅炉大气污染物排放标准》（GB13271－2001）燃气锅炉Ⅱ时段标准停车场汽车尾气设置绿化隔离带不会对项目空气质量产生明显影响卫生间、化粪池臭气安装抽风换气和废气集中收集装置。水污染物施工期生活污水集中至化粪池，处理达标后排入污水处理厂。达到《污水综合排放标准》（GB8978-1996）三级标准施工废水经过简易沉淀池沉淀后循环使用循环使用运营期生活污水设隔油池、化粪池预处理达标后排入污水处理厂。达到《污水综合排放标准》（GB8978-1996）三级标准固体废物施工期建筑垃圾综合利用或运至建筑垃圾填埋场处置率100%生活垃圾环卫部门统一清运处置率100%运营期生活垃圾分类收集，妥善可回收的回收利用，不能回收利用的由环卫部门统一清运处置。处置率100%污泥脱水后送生活垃圾填埋场噪声施工期噪声级一般在70～85dB（A）之间，在施工时间段，可采用合理安排作业时间控制噪声排放。达到《建筑施工场界环境噪声排放标准》（GB12523-2011）运营期合理布置噪声源设备，将高噪声源设备布置在地下层，充分利用距离、墙体和玻璃等进行声级衰减，同时经消声、隔声处理，车辆、人员噪声加强管理，进出有序，严禁鸣笛和高声喧哗。达到《工业企业厂界环境噪声排放标准》（GB12348-2008）中的2类标准其　它52 生态保护措施及预期效果该项目为新建项目，位于宿州市境内。项目在施工期，厂区内的施工机械、运输车辆、施工人员作业、施工物堆放等活动，这些必将造成项目区域内植被和土壤结构不同程度的破坏，使土壤流失加剧。为了减少并避免施工期的水土流失问题，有针对性地采取一些措施及对策，尽可能将施工期的生态破坏降低到最小。该项目的建设将破坏原地表植被，但项目建成后将在场区及四周种植部分植被，对于周边生态破坏将起到一定补偿作用，故该项目对生态环境影响甚小。项目所处环境属农业生态系统，项目建设期、运营期都要切实落实环境保护措施，确保该范围农业生态环境良好。对工程兴建形成的裸露开挖面，采取适当的措施：主体工程采取拦、挡、护、绿化等工程措施和植物措施。工程结束后，对采空区进行回填和平整覆土，并积极植树造林，降低项目建设对周围生态环境的破坏，尽可能地恢复已被破坏的生态环境。52 1结论和建议一、结论（一）项目基本情况安徽安杰养老产业投资有限公司拟在宿马产业园内征用土地11760.06m²，投资3000万元修建养老中心工程项目。根据建设进度安排，项目分二期进行，一期建设三幢老年公寓楼房（建筑面积5985.58m2，设置养老床位100张）和一幢老年人文化娱乐中心（建筑面积2142.06m2），二期建设一幢养老康复中心（建筑面积4322.36m2）。本次评价仅针对一期建设项目开展，二期养老康复中心建设项目需另履行环境影响评价手续。（二）产业政策符合性和规划符合性根据《产业结构调整指导目录（2011年本）（2013修正）》，养老中心建设项目属于鼓励类第三十七条“其他服务业”里的第10款“养老服务”，该项目已在宿马现代产业园经济发展部进行了备案，故该项目符合国家产业政策。根据宿马园区与安徽安杰养老产业投资有限公司项目投资合同可知，宿马园区养老中心工程项目建设符合当地规划。（三）环境现状结论地表水：该项目各建设点区域地表水各监测指标均能达到《地表水环境质量标准》（GB3838-2002）中IV类水域标准要求。环境空气：项目所在区域的环境空气中的二氧化硫、二氧化氮、TSP可满足《环境空气质量标准》（GB3095-2012）中二级标准要求，环境空气质量良好。声学环境：工程所在区域的环境噪声可以满足国家《声环境质量标准》（GB3096-2008）中2类标准限值要求，该项目所在区域环境噪声质量良好。（四）环境影响分析结论1、施工期环境影响评价结论施工期对环影响较大的主要是扬尘和噪声。当风速为2.5m/s时，建筑工地内TSP浓度为上风向对照点的1.9倍。施工扬尘随风速的增加，其影响范围也有所增加。而拟建项目周边有居民居住，因此要按照设计和环评提出防治措施进行施工。52 施工机械噪声较高，昼间超过《建筑施工界噪声限值》出现在距声源40m范围内，夜间施工噪声超标出现在300m范围内。项目加强施工现场管理，合理安排施工时间，严格执行施工噪声防治措施进行施工，其影响将随着施工的结束而消失。2、营运期环境影响评价结论大气的影响：该项目废气主要来源于住宿、工作人员生活燃料产生的废气，主要为食堂油烟、锅炉废气等。其中，食堂油烟经油烟净化设备处理后能够达到《饮食业油烟排放标准》（GB18483-2001）中中型规模饮食业单位的油烟最高允许排放浓度和净化设施最低去除效率；锅炉废气能够达到《锅炉大气污染物排放标准》（GB13271-2001）中燃气锅炉II时段标准；项目地面停车场汽车尾气、卫生间及化粪池散发的臭气在设置绿化隔离带、抽气装置后，不会对当地空气环境质量产生明显不利影响。地表水的影响：项目采取雨、污分流。项目产生的废水经隔油池、化粪池净化处理达到《污水综合排放标准》（GB8978-1996）三级标准后，纳管排放至宿马园区污水处理厂，对地表水环境影响甚微。固体废弃物：项目产生的生活垃圾分类收集，部分回收利用，不可回收的统一收集运至垃圾场进行无害化处置；生活污水处理过程中产生的污泥经脱水后运至垃圾填埋场处置；隔油池和油烟净化设备产生的废油脂委托专业回收公司回收。经过上述措施处理，项目固废不会对周围环境产生明显影响。声环境的影响：项目建成后，项目内设施无高噪声源，项目对锅炉风机、空调、水泵采取隔离、隔音处理后，声环境质量能够满足《工业企业厂界环境噪声排放标准》（GB12348-2008）中的2类排放标准，对区内外声环境不会带来明显的影响。（五）清洁生产该项目主要用于住宿，整个过程均体现了清洁生产的原则。（六）总量控制根据工程排污特点，项目在营运期产生的污染物量很小，而且影响有限，因此本环评不对该项目提总量控制建议指标。（七）生态环境评价结论52 该项目的建设不会对周边植被造成大的影响；项目建成后绿化率大于27%，可改变项目拟建区域景观。（八）该项目对环境的影响及建设的可行性结论项目建设属鼓励类，符合国家产业政策，符合宿州市城市总体规划。项目的建设体现了社会效益发展，满足环境保护“清洁生产、达标排放、总量控制”等基本要求，项目严格按照本环评报告表中所提出的污染防治对策，切实加强内部环境管理，认真按“三同时”制度实施，确保污染治理设施正常、有效运行，确保废气、废水、固体废物的达标排放，项目的实施从环境保护的角度上是可行的。据此，本评价认为，该项目在拟定地点按拟定的规模实施可行。二、要求及建议（一）项目建设应高度重视环境保护工作，把“三同时”制度落到实处。（二）保证环保资金足量投入，优先保证环保资金，做到专款专用。（三）项目承办单位积极落实供水、供电、通信等公用配套设施。（四）加强宣传教育，提倡节约用水，生活垃圾分类袋装，实现废物资源化，减量化。（五）绿化设计中，做好绿化植被草、灌、乔比例，使绿地率符合规范要求。草坪比例不宜过高以节约用水。（六）项目做好水土保持方案，并严格按照方案执行。52 预审意见:（公章）经办人（签字）：年月日环境保护行政主管部门审查意见:（公章）经办人（签字）:年月日52 注释一、本报告表应附以下附件、附图：附件1立项批准文件附件2其他与环评有关的行政管理文件附图1项目地理位置图（应反映行政区划、水系、标明纳污口位置和地形地貌等）附图2项目平面布置图二、如果本报告表不能说明项目产生的污染及对环境造成的影响，应进行专项评价。根据建设项目的特点和当地环境特征，应选下列1—2项进行专项评价。1、大气环境影响专项评价2、水环境影响专项评价（包括地表水和地下水）3、生态影响专项评价4、声影响专项评价5、土壤影响专项评价6、固体废物影响专项评价以上专项评价未包括的可另列专项，专项评价按照《环境影响评价技术导则》中的要求进行。52 易州《乾荣养老中心》项目建议书（代可行性研究报告）项目数据占地面积2000亩（133.33万平方米）总建筑面积31.64万平方米容积率0.24总投资额3.14亿元项目操作年限7年投资回报率7%52 石家庄乾荣房地产开发有限公司编制二OO六年六月目录第一章总论…………………………………………………………………41.1项目名称及承办单位…………………………………………………………41.2编制依据…………………………………………………………………51.3编制原则…………………………………………………………………51.4项目建议书的工作范围………………………………………………………51.5项目建议书的工作概况………………………………………………………51.6项目建议书…………………………………………………………………6第二章社会和市场调查与需求预测……………………………………142.1社会和市场调查……………………………………………………………142.2项目发展概况………………………………………………………………182.3设计理念…………………………………………………………………192.4市场预测…………………………………………………………………212.5项目优势…………………………………………………………………222.6市场定位…………………………………………………………………2352 第三章建设规模及建设方案……………………………………………243.1总平面规划………………………………………………………………243.2建筑工程…………………………………………………………………263.3结构设计…………………………………………………………………273.4给排水设计………………………………………………………………283.5暖通设计…………………………………………………………………293.6电气工程设计………………………………………………………………31第四章建设条件及气象条件……………………………………………334.1场地水、暖、电供应条件……………………………………………………334.2地质条件…………………………………………………………………334.3场地气象条件………………………………………………………………34第五章消防、警戒及社区网络………………………………………355.1消防系统…………………………………………………………………355.2消防报警…………………………………………………………………355.3警戒监控…………………………………………………………………355.4红外防盗报警系统…………………………………………………………355.5社区网络…………………………………………………………………35第六章环境保护…………………………………………………………366.1本项目对环境的影响………………………………………………………366.2环境保护…………………………………………………………………366.3三废治理方案35第七章抗震、土地利用及绿化………………………………………377.1抗震………………………………………………………………………3752 7.2土地利用…………………………………………………………………377.3绿化………………………………………………………………………37第八章节能……………………………………………………………388.1建筑、结构…………………………………………………………………388.2给排水供暖…………………………………………………………………388.3电气………………………………………………………………………38第九章经营、管理与招投标……………………………………………399.1经营管理…………………………………………………………………399.2服务管理…………………………………………………………………399.3招投标……………………………………………………………………40第十章项目实施进度计划………………………………………………4110.1项目实施内容……………………………………………………………4110.2实施进度…………………………………………………………………42第十一章投资估算与资金筹措…………………………………………4311.1投资估算范围……………………………………………………………4311.2编制依据…………………………………………………………………4311.3编制方法及各部分费用确定…………………………………………………4311.4估算投资总额及其构成……………………………………………………4411.5资金筹措及投资计划………………………………………………………44第十二章经济效益分析…………………………………………………4512.1评价依据…………………………………………………………………4512.2基础数据…………………………………………………………………4552 12.3不确定性分析……………………………………………………………4612.4临界点分析………………………………………………………………4712.6综合评价…………………………………………………………………47第十三章结论……………………………………………………………4813.1社会效益分析……………………………………………………………4813.2经济效益评价……………………………………………………………4913.3评价结论…………………………………………………………………5113.4建议………………………………………………………………………………51附件…………………………………………………………………………521、项目总说明图A、B2、区域经济形势图3、企业营业执照复印件4、企业开发资质证明复印件5、企业法人代码证复印件6、企业法人身份证复印件152 第一章总论1.11.1项目名称及承办单位1.1.1项目名称：易州《乾荣养老中心》综合项目1.1.2承办单位：石家庄乾荣房地产开发有限公司法人代表：朱俊江1.1.3拟建场址：项目拟建场址位于易县城西2公里处112国道南侧。1.1.4单位概况：石家庄乾荣房地产开发有限公司，成立于2002年3月，注册资本1000万元人民币，三级开发资质。公司拥有雄厚的实力和经验丰富、高素质的专业技术人员，主要经营房地产开发与经营、建筑施工等。公司实行集团化管理，公司下设开发部、策划部、工程部、预算部、材料部、财务部、办公室。子公司有顾问公司、物业公司、建筑公司和水电公司，总资产7500万元。在石家庄市房地产开发企业中，是信誉良好、经营业绩显著的房地产开发企业。公司自2002年10月开发建设成片商品楼以来，除合作建设项目以外，还独自投资人民币4700万元的鹿泉市商业步行街正在加紧施工，目前销售已经达到70％，赢得了市政府及业主的一致好评。独立投资人民币2000多万元的平山县杨家桥乡大坪水力发电站，也要在今年汛期前竣工发电。这些项目赢得了社会广泛的支持和赞誉。还有多个项目正在运做中。为谋求长远的发展，公司坚持“以人为本，精益求精”的原则，积极拓展人才储备。目前，公司现有员工213人，其中管理技术人员69人，具有高级技术职称6人，中级技术职称19人，员工平均年龄为28岁。就在这样一支年轻队伍的带领下，公司率先实现了网络办公自动化及楼盘信息网络化。乾荣房地产开发有限公司在总裁朱俊江先生的领导下，发扬“忠诚、团结、敬业、高效”的企业精神，“大胆开拓、勇于创新”，依法经营，在激烈的市场竞争中，经营规模不断扩大，经济效益快速增长，社会知名度大大提高，并被政府授予“重合同守信用单位”的荣誉称号。朱俊江先生是易县人，这次回乡投资，就是想做点事情，回报家乡人民的养育之恩，为家乡的现代化建设、为把家乡建设成为“和谐社会”贡献自己的一份力量。52 1.11.2编制依据1、易县县委、县政府关于加快县城建设的战略发展精神；2、项目土地划拨出让地形图；3、石家庄乾荣房地产开发有限公司策划构想4、建设部1997年《建设项目可行性研究报告内容和深度规定》；5、建设部建标[2000]205号《房地产开发项目经济评价方法》；6、建设单位提供的设计构想依据资料及关于易州乾荣养老中心的建设思想和使用要求；d、国家有关规划设计定额、设计标准及规范。1.21.3编制原则1、根据上级有关部门的文件精神，认真贯彻国家有关规定、标准、规范；2、积极进行实地考察，充分了解“易州乾荣养老中心”目前基本的基础设施及有关情况，结合县城总体规划原则，根据当地实际，以人为本，合理利用土地，创造舒适、安宁、环境秀美、健康、适用的中高档养老住宅小区。3、根据“易州乾荣养老中心”的发展规划，结合目前有的平面布置，立足长远发展，合理进行“易州乾荣养老中心”工程建设，积极采用新技术、新材料，节约能源，节省投资，注重环境保护。“易州乾荣养老中心”工程方案在适于居住、经济等基本要求下，注意整体布置，进一步改善生活环境。1.31.4项目建议书的工作范围本项目建议书根据项目建设特点，对项目市场前景、建设的必要性、建设规模、工程方案、投资估算、财务评价、风险分析等内容进行研究，在此基础上完成了项目建议书。52 1.11.5项目建议书的工作概况我公司组成了项目建议书编制小组，对“易州乾荣养老中心”项目进行了实地考察，了解“易州乾荣养老中心”项目基本情况，重点了解了“易州乾荣养老中心”项目对目前及以后发展的需求状况以及水、暖、电供应情况；搜集了国家、省、市、县有关政策法规、规划定额等大量资料；根据该工程现状进行了多个方案的比较，并提出了推荐方案，对“易州乾荣养老中心”项目建设方案的建设规模及对水、暖、电的需求进行了初期设计。重点对小区建设的必要性、市场前景、工程方案、投资估算、效益分析等诸多方面进行综合分析、论证，全面考察项目建设的必要性、可行性。在此基础上完成了该项目的项目建议书报告。1.21.6项目建议书1.6.1建设方案本项目规划拟建设为现代化养老居所社区，其中包括老年居所、商业及健身中心等其他附属设施。一期项目场址拟在易水北岸建设12栋多层养老住宅楼，和健身中心、部分总服务中心的设施，沿易水做休闲长廊和社区道路；二期拟在易水南岸建设多层养老住宅楼和急救中心，南部荆轲山旅游公园；三期拟在项目场址东部建设养老中心，南部建设SPA温泉康复中心，112国道南侧旅游接待中心，培训学校。多层养老住宅楼之间空地为大型绿地广场。项目地块总分九个：第一部分北侧邻112国道50亩为旅游服务中心；第二部分比邻南側到易水河畔400亩为养老中心一期（健身中心）；第三部分是沿易水南側长块300亩养老中心二期（急救中心）；第四部分是东部沿南水北调300亩为养老中心三期（SPA温泉康复中心）；第五部分为南部荆轲山周围300亩为荆轲山旅游公园；第六部分为荆轲山旅游公园北側200亩为政企会议中心；第七部分为度假中心北側200亩教育培训中心；第八部分为度假中心北側偏西50亩物业服务中心；第九部分为沿易水200亩做休闲长廊；项目数据占地面积2000亩（133.33万平方米）52 总建筑面积31.64万平方米容积率0.24总投资额3.14亿元项目操作年限7年投资回报率7%《荣誉》养老中心这个项目坚持来源于社会，还报于人民的思想，按照社会和市场相结合的新形式，采取福利和微利并存的办法，收养、收住社会孤老、企业孤老，并进行日间、周间及短期的托老服务；收治患有老年疾病的老年病人和临终关怀的老人。这是一所集养、医、护、康复、娱乐为一体的综合养老机构。养老中心由“老年公寓”、“综合服务项目”、“养老服务培训中心”组成。面向北京、保定、石家庄和周边县城的、首先富裕起来的老年人群，提供全方位的服务。殡葬代理急救保障健身康复文化娱乐生活居住“老年公寓”采取“产权”或“居住权”的销售办法，或者“回收产权”销售方式，从而达到快速回笼资金的目的。收回资金后，在围绕北京周边地区建设多个养老中心，利用集团化、信息化管理，连锁经营方式控制服务质量的管理及采购，从而降低运营成本提高服务质量。养老中心可以与当地政府民政部门联办，使市场养老与福利养老结合起来，达到“老有所养”的目的。目前，我国没有养老方面的法律法规，建立有中国特色的养老模式是我们大家研究的一个课题。我们要抓住这个机遇，迅速规模化，占领大城市周边市场，走出一条我们自己的开发模式，从而带动我国内陆地区整个养老市场。社会养老基本情况随着生活条件的改善和人口平均寿命的延长，我国正进入老龄化社会，石家庄市又是我国较早进入人口老龄化的城市之一。据有关资料统计，目前我市60岁以上的老年人现有20多万，占市区人口的12％，已高出全国、全省平均比例。另据预测，今后一个时期，老年人口还将以年均3％的速度持续增加。从国情上决定我国目前不可能像发达国家那样以高福利政策集中供养众多老人。居家养老仍是最古老、最基本、最重要的养老方式，因此家庭始终是养老资源的主要提供者和养老照顾职能的主要承担者。而家庭结构的变化，两代人同时老化和空巢老人的增多，使更多的人没有时间、精力照顾老年人的矛盾日益突出，家庭护理需求正在逐步扩大，由此可见，老人入住养老中心养老已逐渐形成当今社会的一种追求及时尚。为不断延长老年人的生命、提高其生活质量，国内已兴建多个老年公寓等社会福利机构；建立具有阅览室、棋牌室、健身室、文艺室、室外活动场和老年人学校的“星光老年之家”388个；自去年10月1日起，石家庄市111名百岁寿星，每人每月均可领到100元营养补贴。所以，建设养老中心已经属于市场化行为。52 　　项目建设基本条件《荣誉》养老中心坐落在易州西部的生态园区。养老中心由办公楼、老年公寓、医疗中心、物业楼、花园、球场等组成。项目数据占地面积约66.67万平方米（1000亩）建筑面积26.67万平方米容积率0.4倍总投资2.13亿元《乾荣》教育培训基地项目数据占地面积约13.33万平方米（200亩）建筑面积1.2万平方米容积率0.09总投资1800万元（1500元/平方米）“教育”是我国改革开放以来，需要进一步研究的一个大问题。迅速提高贫困地区人民的文化水平和劳动技能，是政府和我们每个人的责任。我们可以从贫困地区招揽富余劳动力，经过培训，向北京等大城市输送。或建立符合我们地区情况的专业教育体系，如旅游职业学校，开展易州及西部山区的旅游事业。或依靠大城市建立贵族学校，采取封闭式管理，高质量教学。或建立政企培训基地，为政府或企业提供继续学习的地方。每位父母都会珍惜孩子上大学的机会，在当今知识经济的时代，没有良好的高等教育基础，在社会上就没有竞争力。教育部公布的最新数字显示，2006年全国报考大学的人数将达900万，而预计入学率将在54.3%，这意味着至少有400万学生会高考落榜，正是这些落榜学生给大学招生产业带来至少2000亿的市场，带来无限的商机。　　    占地1000亩地老年人康复中心，建筑面积26.67万平方米，可容纳近万名老年人，可创造近2000个工作岗位。总之，我们这个地区远离城市，风景如画，空气清新，充满乡村气息，是一个建设良好教育氛围的地方。学校的教育方向分四部分1、养老服务培训中心2、家政培训就业中心3、政企培训基地4、教育基地（旅游学校、劳动力输出培训学校）对于（1）（2）部分来说，我们不但给上学的学生找到了上学接受教育培训的机会，而且毕业后直接安排到老年人康复中心需要的工作岗位上。这样一来，解决了学生和家长为上学找不到工作的后顾之忧。同时我们还可以在城市建立联系家政和需要照顾老人或小孩工作的根据地。帮助受训学生找到工作。一是可以扩大学校的影响，二是可以增加学校的招生。52 对于（4）部分来说，接受教育的学生可直接安排到荆轲公园工作，或者为易县的旅游事业输送人才。同样也可以解决学生的安排问题。该项目的运作计划与招生生源相配合，比如第一期计划招生种类和人数(可参考安排就业的能力来考虑)，根据人数确定一期建设的规模，从而制定投资计划和回收期限。同样运作二期，三期。最终完成事先整个的想法。教学的质量是整个计划的关键因素，一定要在下面的流程图安排就业调整教学内容方法教学反馈安排就业接受教育完成教学的内容和质量的不断完善，并最终生存、成长为一个有规模，有信誉，有内容，有理想的教育基地。《易水河畔》生态旅游休闲中心和《荆轲公园》项目数据占地面积约33.35万平方米（500亩）建筑面积1000平方米园林依靠山、水自然风景，绿化、景观、小品、雕塑等农业生态园区总投资1000万元易州的古老文化，依山傍水的地形，帝王看好的风水，四通八达的交通，都是我们可以充分利用的条件，紧邻大城市是开展旅游事业的好地方。1、易水河畔文化长廊园区2、生态园区3、农业采摘园4、荆轲风景山区（爬山俱乐部）在缓缓流淌的易水河畔修建一个文化休闲长廊是九个有机组合部分必不可少的画龙点睛之笔。尽管该部分不能产生的直接的经济效益，但是她的建成对提升整个区域的品质起到催化剂的作用。况且该园区中有一个农业采摘园，她对于度假村的开放。同样可以带来可观的收入。南部的荆轲塔公园建成开放后同样可以带来一定的收入。《乾坤》会议中心与度假中心项目数据占地面积约3.33万平方米（50亩）建筑面积2.67万平方米容积率0.8倍总投资5340万元（2000元/平方米）52 政企会议接待区设有以下功能：1．宾馆2．休闲娱乐区3．体育健身区4．美食中心5．度假中心（SPA水疗、温泉、按摩）利用建成的各大园区的整体优势，优美的环境，周到的服务，悠久的历史文化氛围，配套完善的设施。吸引北京、天津、保定、石家庄、太原市等各地的政府机关和企业会议。接待会议过程中，同时还可以招商引资该项目的操作程序可以和政府或其他公司共同投资兴建，项目的回收期较长，十年左右，但收益率可观。《乾荣》总服务中心项目数据占地面积约3.33万平方米（50亩）建筑面积1万平方米容积率0.3倍总投资2000元（2000元/平方米）总服务中心设有以下功能：1、物业服务区2、商业购物区3、车辆服务区4、康复中心（急救中心）该项目是配套设施，是必须兴建的。投资回收期缓慢。但是，他的功能完备与否影响到老年人康复中心的运转，所以必须认真搞好。1.6.2建设规模一期：总用地面积200000m2住宅套数180户总建筑面积145000m2容积率0.61住宅建筑面积120000m2商业等建筑面积5000m252 地下建筑面积20000m2绿化率41.3%1.6.3主要经济指标a、总投资：11600万元，其中：建安费7540万元，其它工程费用1800万元，预备费500万元，建设期贷款利息600万元；b、建设周期：2年1.6.4投资估算与资金筹措本项目固定资产总投资为11600万元，企业拟自筹5000万元，筹资2000万元，其余利用预售房款。经济效益：销售收入18750万元（要减去20%，=15000万元）利润总额3400万元净利润额2040万元投资利润率17.58%投资回收期3年52 说明:因为养老中心有部分不进行产权销售的公寓，所以，应该减去10%的；产权销售率按90%计算；这样总共就要减去20%的销售收入。1.6.5综合评价结论本项目建设符合国家老年产业政策和县政府关于加快城市化进程的要求，项目建成后，在一定程度上满足中、高收入家庭的养老住房需求。“易州乾荣养老中心”地理位置优越，以人为本，呵护健康舒适，保护环境，节约资源，人与自然，协调共生，适宜居住，市场前景看好。项目各项经济指标均分别较好，项目具有较强的赢利能力和抗风险能力。本项目的建设是可行的。52 1第二章社会和市场调查与需求预测1.12.1社会和市场调查2.1.1产业政策改革开放二十年来，我国经济已经进入了一个新的增长阶段，经济的发展迫切要求调整和优化产业结构，积极培育新的增长点，社会老龄化已经提到议事日程上来了。中共中央、国务院对社会养老工作高度重视，把加快养老事业的开发，建立“和谐社会”的重要内容，实现以市场化为取向的一系列制度创新和突破，使我国银发产业开始在更高、更新的层次上发展。1998年以来，随着国家一系列相关政策的出台，养老产业重新活跃起来，该产业建设和消费已成为带动整个国民经济发展的新的经济增长点和改革热点。为了进一步促进养老事业健康发展，鼓励社会养老，国家老龄委和财政部宣布一系列优惠政策，减轻了社会养老企业的负担，进一步刺激了社会养老事业的发展。易县县委、县政府十分注重本县社会养老产业的开发和建设工作，为此出台了一系列非常优惠的政策，为养老事业的发展提供了便利的条件，并在工作上给予了强有力的支持。2.1.2项目建设的必要性易县属于内陆县城，改革开放二十多年来，政治、经济有了快速发展，但比起沿海开放县城来讲，其发展速度已经滞后，与全国其他县城相比，本县属于中心县城，发展建设过程中城市范围扩大的趋势非常之快。但是，我县因为城镇级别原因，城区范围比较小，在城区扩大的同时遗留了很多问题，尤其是住宅非城市化的现象越来越突出，已经到了非改造将会影响整个城市建设的关键时刻，县委县政府在此时提出城市化建设的思路，真正符合我们县发展建设战略上的需要，符合广大市民的需要，符合城市化的需要。这次大规模建设完成之后，易县的城市建设将会有一个大的飞跃，城市综合环境将会有较大的改观，人民生活也将会得到较大的改善。易州地理交通52 河北省易州地处保定西北部，河北省易州总面积约2534平方公里，管辖七镇二十乡,469个行政村。总人口57万人。易州距北京120公里，距保定80公里，距天津190公里。易县地处京、津、保金三角地带，东西112国道横贯在易县境内长达60公里，南北京石高速、京石西线纵贯境内。易县西部太行山区矿产资源极为丰富，初步探明的矿点达87处，有金、银、铜、铁、锰、花岗岩、玄武岩、麦饭石、石灰石、蛭石等27个品种，而膨润土、紫翠砚石、金红石则为本县特有的矿产资源，特别是河沙、石灰、石米等三类建材成为京、津、石、保等大中城市建设的货源地，在毛主席纪念堂、亚运村、京深高速公路建设中做出了贡献。1999年，为迎接建国50周年大庆典，我县的花岗岩将天安门广场装铺一新，被誉为“中华第一石”。　　矿产建材品种繁多且储量丰富。有矿产20多种，尤以金矿、铁矿、花岗岩、玄武岩、石灰石、天然石板、建筑沙最为丰富。中标天安门广场铺装工程的易县产151#花岗岩被《人民日报》誉为“中华大地第一石”。目前，全县建成5个矿产建材工业小区，有矿产建材企业300余家，年产值10亿元，年产黄金连续五年超万两，成为富民强县的支柱产业。易县山区面积广大，宜林山场面积240万亩，其中片麻岩130万亩。自然牧用草场106.8万亩，年产牧草54万吨，为发展林果、畜牧业打下了良好基础。目前，全县有林面积133万亩，森林覆盖率35%，居太行山山区县之首。全县有果树16.7万亩，其中柿树12.5万亩，柿果年产量5000万公斤，是“中国磨盘柿之乡”。畜牧业成为农业第一大产业，是全国瘦肉型猪基地县、无规定疫病区出口创汇县、省黄牛改良重点县和国家级秸秆养羊示范县。山区生态柴鸡蛋被评为省优产品。水利水电资源丰富。全县有大中小型水库17座，总库容4.36亿立方米，境内有拒马河、北易水、中易水、南易水、漕河五条较大河流，水电理论蕴藏量30.64万千瓦，可开发量23.36万千瓦，是全国第二批“农村水电初级电气化县”，现开发运行水电站7座，总装机2.56万千瓦，年发电量近1亿度。易州经济、文化、旅游 易县80％的人口分布在农村，长期以来，农村生产发展落后、经济凋敝，农村发展缓慢是易州现代化进程中的一大难题。当前农村发展最突出的问题表现在三个方面：一是农村的交通、通讯、自来水、农田水利设施等基础设施严重不足；二是文化、教育、卫生等社会事业发展滞后；三是农民收入水平明显偏低，增收难度偏大。  如何引导农民走出“收了麦子种棒子，年年都是穷样子”的生活“怪圈”呢？易县立足县情，面向市场，积极开发旅游、林果、畜牧、三类建材等资源优势是振兴易县经济的支柱产业。大力开展植树造林活动，森林覆盖率达到36.1％，被国家林业局授予“全国造林工程先进单位”。把昔日的荒山秃岭如今变成了林果满山的绿色家园。同时，该县通过实施“以果带林，以林带绿”的战略，形成了“绿色经济产业”，并先后建成了一批优质高产高效林果基地，建成了以独乐、管头为中心的林果专业乡，建设了中独乐、南管头、西北奇等14个林果专业村。全县发展果树20多万亩，年产果品6000万公斤，果品年销售收入达6000多万元，年利税769.5万元。该县有10余万农民靠特色农业走上了脱贫致富的快车道。大力开展旅游业，利用境内古迹众多的资源优势，开发的旅游景点燕国城，再现古燕都之风采；旅游景点清西陵是世界文化遗产；风景秀丽的狼牙山也是很好的去处；还有云梦山等等。旅游产业每年为当地政府带来了数量可观的利税收入，也为当地百姓脱贫致富创造了一个好的环境。52 易县历史悠久。早在虞舜时期因有易氏居于易水而得名。西周时周武王封召公于燕，易县始属燕国。战国时燕国在此建武阳城为燕下都。燕昭王高筑黄金台，广纳天下贤士，燕国曾鼎盛一时，成为“战国七雄”之一。隋开皇16年（公元596年）置易县；明洪武三年，易县升入易州；清雍正11年升入直隶州；民国二年，降易州为易县，州治降为县治，设县至今已有1400多年的历史。悠久的历史创造了古易州光辉灿烂的文化。易州古燕文化与保定赵文化共同构成闻名全国的“燕赵文化”。“易州庶产英才，自古多慷慨仁义之士”。家喻户晓的荆轲刺秦就发生在这里，“风萧萧兮易水寒，壮士一去兮不复还”成为后人颂扬的千古绝唱，狼牙山五勇士跳崖那惊天地泣鬼神的壮举更是令世人敬仰。易州物产丰饶，“磨盘柿、易水砚、柳叶烟”被誉为“易州三宝”，是历代皇家贡品，久负盛名。易州胶胎陶瓷、景泰蓝、玉石健身球、内画等工艺品，名扬全国。 自然和人文景观众多，有清西陵、燕下都、狼牙山、紫荆关、洪崖山等五个景区200多个景点，有国家级文物保护单位4处（清西陵、燕下都、老子道德经幢、紫荆关），省级文物保护单位9处。千年古城燕下都遗址、义士丰碑荆轲塔、京南要塞紫荆关、世界文化遗产清西陵、华北最大的文化道教庙会后土皇帝庙、闻名中外的狼牙山、风景秀丽的龙湖、南湖以及云蒙山等自然景点，吸引着众多中外游客来易县观光旅游考察，年接待国内外游客近百万人次，是华北地区重要的旅游休闲度假场所。易州发展前景 近年来，县委、县政府把扩大对内对外开放作为加快经济发展的一项战略举措，依托独特的区位和资源优势，努力构筑全方位、多层次、宽领域的对外开放大格局。基础设施建设日臻完善，经济发展环境不断优化。现代化通讯网络基本形成；境内交通四通八达；城市建设日新月异，承载能力明显增强；金融、文化、卫生等设施齐全，服务功能完备。为适应即将建设社会主义新农村的新形势，缩短城乡差别，制定出台了《关于进一步优化经济环境的决定》和《关于鼓励国内外客商投资合作的优惠办法》，实施了《域外投资者利益保护条例》，建立健全了域外投资管理服务中心、合法权益保护中心和投资环境投诉中心。该县成立了项目办、外资办、招商局及“三区一带”开发管委会等部门及服务机构，并制定了《关于进一步加强横向联合的若干规定》、《关于引进人才、技术、项目、资金的若干规定》、《关于外商来易投资的若干规定》等优惠政策。全县有大、中、小型水库２７座，拒马河、南易水、北易水、中易水、漕河５条河流横贯全县，丰富的水利、水能资源即带来灌溉、水电和水产养殖之利,１８．６７万公顷广阔的山场，即为林牧业的发展提供了良好的条件,同时也为生态旅游带来无限机会。易县虽属山区，但交通运输十分方便，铁路、公路齐备，京源铁路从北部穿过，高易铁路与京广铁路相连。公路四通八达，京广西线、津同、易保、易定、泥岭、良川等主要干线交汇于县城，乡村公路纵横交错。能源供应充裕，通过对小水电站的开发建设，已形成了既与国家大电网相连、又相对独立自成体系的供电网络。该县是全国电气化县之一。通信设施完备，万门程控电话已与全国连网，近年内交换能力将达到３万门以上。易县初步形成了种植业、林果业、畜禽水产养殖业、矿产建材业、机械制造、副食加工、能源工业、工艺美术、建筑业、旅游十大骨干行业。为促进经济发展，该县依据“稳一进二兴三”的战略方针，科学地制定了《易县国民经济“九五”规划》，规划设计了１２０万千瓦发电厂、6０万吨水泥厂，北方石材基地等几十项重点建设项目。县城建设形成了“五纵四横”的棋盘式小城镇格局。全县政治安定，社会稳定，经济发展，百姓安居乐业。52  昔日燕昭王高筑黄金台招贤纳士为强邦，今日老区人民营造新环境迎八方客以兴县。良好的发展环境，吸引了众多域外客商来易县投资置业。“九五”以来共引进域外资金5亿多元，引进外资400多万美元。现在正值十五期间，建设社会主义新农村缩短城乡差别是这次计划的重要目标。吸引县外资金在农村的荒地上投资建设增加农民收入，创造就业机会，增加政府税收，减轻农民负担的一个办法。宏观必要性：从一个城市的宏观上讲，首先，土地作为城市的宝贵资源，未能实现其效用、效益的良性循环，未能发挥土地的最大经济效益、社会效益、环境效益；其次，城市化未能体现以人为主体的人文环境，城市的发展应该充分体现城市中“人”的地位和作用，不断满足人们的物质和精神需求，促进人的身心和个性的健康发展。同时，尤为值得关注的是随着城市化进程加快，原郊区村庄的改造将为当地居民和全体市民的居住和生活质量的提高带来非凡而深远的影响，因此加快城郊区域的建设是城市发展的必然结果。我们将更多的精力放在“以人为本”的原则上，更加注重新型材料的运用，提高科技含量，合理布局房间的结构，创造优美环境。养老事业进入理性发展阶段。今后相当一段时期内养老事业将继续保持平稳发展态势，需大于供，需求出现多样化，住宅型养老将被普遍看好。1.12.2项目发展概况石家庄乾荣房地产开发有限公司，积极响应县委县政府关于城市化建设的思路，经过与县政府多次接触，广泛调查和积极运做，得到了易县县委县政府和人民大众一致的支持，我单位编制了项目建议书（代可行性研究报告），是根据国家及县有关规定，编制的本报告。1.22.3设计理念52 近年来，城市化的浪潮愈演愈烈，城市的版图也日新月异的变换着。新建的住宅小区成为城市开发建设中的一个主要组成部分，随着城市大规模建设开发，我们的生存环境、生活概念都在发生着变化。但是在很多地方，似乎因为建设太快的缘故，新建的小区往往与原有都市环境不太协调，现行的房地产开发模式缺乏从城市设计的角度去制定城市开放的程度，也决定了小区与小区之间各自为政的状态，加上城市统一的基础设施建设也赶不上城区发展的步伐，而导致城市的局部与整体之间的失衡。众所周知，原来的都市区域一般都是经过了较长时间的积淀的产物，而很多新区不是处在城市的边缘地带，就是在旧城市里完全推掉重建的地段上，若不经过精心的设计，只是让整齐划一的新建筑群取代原来无序但有活力的城市街区，那么新区当然就没有了从原地段里“生长”出来的感觉。而且整齐划一、千篇一律的城市肌里带给人的视觉感受是可怕的，也给城市应该具有的开放性、复杂性、连续性、灵活性带来冲击与破坏。因此我们在本次规划设计中从社区的空间肌理出发，以丰富细腻的肌理给城市带来变化，丰富城市的个性。根据项目的区位及环境条件，以及我们对城市与社区关系的理解，提出了本次总体规划指导思想：遵循城市有机更新的原则，塑造富有人性的肌理空间。在城市有机更新中，结合城市的有机结构，合理规划城市设施，文化娱乐设施，居住用房、商业用房、健身急救康复及各设配套设施，做到居住区结构与城市结构的有机结合。强调以人为本的设计原则，从布局形式、空间尺度、环境氛围与单体设计各方面营造亲和感人情味。强调建筑与环境的交融一体，体现建筑的环境美与环境的建筑美。在环境与景观方面，总体规划强调连绵不断的绿化体系和流动的景观空间。打破通常以建筑为界面围合庭院的刻板模式，强调流动交融的景观体系和亲和温馨的家园气氛，强调园林与建筑的和谐，强调步移景异的人景互动总体规划，同时也注重内庭景观空间的营造。在设计上，一方面我们强调小区建筑对外部景观的利用，另一方面我们也注重小区建筑本身应成为外部大环境中的一处亮点。规划中通过平面的多座向布局、单体立面丰富的变化以及高低起伏的群体轮廓，形成富有韵律的天际线。单体的形象和细部构件都经过悉心推敲和把关，注重丰富和精美感，从而使建筑成为区内外景观的主角之一。52 社区主要以多层为主。住宅房型设计做到户户朝南，并以起居室为中心，动静分离，居寝分离，提高住户面积的使用率和老年人居住的舒适程度。立面设计以整体和谐、简洁明快、精致高雅为原则，突出建筑成组的韵律感。立面材料以涂料和面砖结合，体现新世纪现代建筑的特点。运用新技术、新材料，体现流畅、简洁的设计风格。养老中心的设施（1）公寓楼内的老人居室有三人间、双人间、单人间、套间、豪华套间；双人间和单人间设有卫生间，室内配备了电子呼叫系统、家具、电视、澡盆、中央空调等设施；（2）家居公寓楼设有一室一卫、一室一厅一卫、两室一厅一卫及大病房间，室内配置了电子呼叫系统、家具、电视、热水器、空调等设施。另设高档生活区，以别墅及低密度住宅构成，主要提供给首先富裕起来的社会阶层。（3）公共设施有图书室、活动室、书画室、多功能厅、康复健身房、交流中心、电脑机房、老年大学和茶社等。（4）医疗中心以医治、护理、康复各类老年疾病为专长，有一支具有专业水平的医护技队伍。对住院老人、病人实行24小时全程优质服务，不需要家属的陪伴。设有内科、中医内科、针灸科、按摩科、Ｂ超室、心电图、血流变、微循环和中西药房等科室，能为居住养老中心的老人提供及时、方便、有效的医疗护理服务。（5）养老中心设有营养室，由专业营养师为老人配膳，提供流质、半流质、软食、鼻饲饮食、匀浆膳食等。如需要过生日、家庭聚会等，均根据老人家属的需要单独制作，满足不同需求。同时为需要的老年人及家庭配送午餐。（6）养老中心可以和企事业单位、大中小学建立共建关系。住区空间布局合理。根据各种使用的性质与不同功能要求，创造良好的空间环境，功能划分有层次，居民在各个空间各得其用，互相交往但不受干扰，使他们过着安静、和谐的生活。社区公共场所是全体老年人的共享空間，有公共交通干道和集中绿地或游园场地等，人人可以使用；组团內空间是住宅組团內居民共用的，是组团邻里交往、游憩的主要场地，汽車与人流不能随意穿行。住宅楼的布局，经过精心处理，形成有特色的方便居住和休憩的院落。私用空間如住宅底层庭院、楼层的阳台或住宅露台等，可以由居民种植花卉，增加绿化景观，丰富建筑物立面景观。室內空间具有超前意识。客厅和餐厅的使用面积不低于25平方米，主卧室使用面积不低于15平方米，其余卧室使用面积不低于10平方米，厨房能有6平方米，卫生间6平方米。高品位的康居住宅小区设有小门厅让人进门有个缓冲。三房以上的套间设有主卧室卫生间。有条件的套间增设储物室。合理安排各功能行为空间，实现公私分离、食寢分离、居寢分离、洁污分离。合理设置成套厨房设备，改善排除油烟与通风效果，按厨房的工艺流程及人体工艺学配置设备。另外还注意到：客厅开门不宜多，过道面积不太小；阳台深度大一些、实52 用一些；一梯二、三户；明厨明厕，通风采光好；套型设计合理，重视自然通风，使用变頻恒压供水设备；管道集中隐蔽，水、电、煤气三表户外计量。建筑形式及色彩：住宅建筑采用现代建筑风格，以丰富的屋顶、山墙、阳台的造型，创造具有浓厚生活气息、高雅文化环境的空间。建筑外墙运用淡雅、明亮、亲切的色彩，为老年居民勾画出理想中的家，外饰面主要以红色面砖及白色喷涂为主，取得色彩及质感的强烈对比。使建筑形象更富有视觉冲击力，也增加了建筑的标志性。在立面上造型上强调垂直线条，建筑外立面大虚大实，光影对比强烈，具有厚重的雕塑感。同时有采用了轻巧精致的构件与大片的玻璃面，使建筑沉稳又不失轻灵，雄健又不失精巧。1.12.4市场预测近年来,随着我国宏观经济态势的持续走强，我国养老事业也得到迅速发展。在国家下大力优惠，减少各类名目繁多的收费项目及不断出台鼓励和支持养老事业发展政策的形式下，养老事业成为社会事业的新亮点。建筑市场和建筑法规的进一步完善，使居住产业进入良性循环发展阶段。货币化分房政策的实施及公有房销售政策的调整加大刺激了购房需求的释放。另据调查显示，北京市65岁以上的老年居民五年内准备进入养老院的占调查总体的31.9%，在已拥有产权的家庭中23.3%的家庭预计五年内购买环境更好的住房，为改善生活质量。据调查，老年居民购房用于改善居住环境的比重依然占65%。养老住宅的开发建设，其根本目的还是为了广大群众改善养老居住条件，现阶段老年住宅的开发主流还是建设品质不高的老年公寓。有资料表明，选择60至80平方米的住房面积的购房者的比例为27.2%，80至100平方米的面积需求为32.4%，100至120平方米的住房需求仅为17.4%，说明老年人目前倾向于选购中小户型住宅。究其原因，大多数还是中产阶级和普遍老百姓，选购60至80平方米的住房面积，既可以承受得起，又改善和提高了生活素质，这也表明普通老百姓具有享受高品质生活的愿望。52 本项目选址地段为安静、风景优美的地段，周围基本没有什么建筑，她就象一张白纸，有待我们绘制出高品质的、美丽的画卷。1.12.5项目优势项目场址位于易县县城西面112国道南侧，符合易县旅游接待重点发展黄金地带，是开发潜力最大的热点区域。附近交通非常便捷，西有清西陵国家级旅游资源，东有县城生活配套。生活、休闲、娱乐、消费、上学都很方便。我们的养老中心社区是以老年住所为载体，达到“三好三高”，即“规划设计好，科技含量高；组织设施好，全方位质量高；综合效益好，社会认同率高”，结合“康居工程”的要求，以及国际上流行的一些规划设计观点，创造“以人为本”、生态保护的新型居所社区。随着生活条件的改善和人口平均寿命的延长，我国正进入老龄化社会，北京市又是我国较早进入人口老龄化的城市之一。据有关资料统计，目前该市65岁以上的老年人现有200多万，占市区人口的12％，已高出全国、全省平均比例。另据预测，今后一个时期，老年人口还将以年均3％的速度持续增加。从国情上决定我国目前不可能像发达国家那样以高福利政策集中供养众多老人。居家养老仍是最古老、最基本、最重要的养老方式，因此家庭始终是养老资源的主要提供者和养老照顾职能的主要承担者。而家庭结构的变化，两代人同时老化和空巢老人的增多，使更多的人没有时间、精力照顾老年人的矛盾日益突出，家庭护理需求正在逐步扩大，由此可见，老人入住养老中心养老已逐渐形成当今社会的一种追求及时尚。为不断延长老年人的生命、提高其生活质量，国内已兴建多个老年公寓等社会福利机构；建立具有阅览室、棋牌室、健身室、文艺室、室外活动场和老年人学校的“星光老年之家”388个；自2003年10月1日起，石家庄市111名百岁寿星，每人每月均可领到100元营养补贴。70岁以上老年乘坐公交车免费。所以，建设养老中心已经属于市场化行为。　　未来住宅越来越注重“人性化”设计，也就是在住宅设计时更多地为人着想。例如在小区内的道路上实行人车分流，无障碍通道等；一个台阶对正常人来说是不存在问题的，可是对于一个残疾人却可能是难以逾越的障碍。住宅的窗户很大，窗台低且宽，既可以坐人，又可以摆些装饰品，由此可见它“人性”52 的一面。另一点就是注重生态保护，不仅是小区建成后的绿化率达到多少、种了多少花，而且要在住宅的开发过程和小区的使用过程中都要注意保护环境，使住宅和自然和谐统一。我们现在还不太注意的空气质量、噪音指数将会在未来被小区的管理部门像天气预报一样每天写在公告栏上，并且住宅将大量使用太阳能等洁净能源。此外，未来住宅将很看重“全生命周期成本”。我们现在只注意老年住房的建设成本，但这只是其中的一小部分，在房屋长达数十年的使用过程中，房屋的采暖、制冷等费用才是“大头”。质量好的住宅和质量差的住宅在后者的消耗上是相差巨大的。养老中心社区的住宅关键就是要增加科技含量，提高建设质量，这一点和“康居工程”的要求是一致的。住宅性能大幅度提高、住宅装备水平大大改善、住宅功能更加合理、住宅环境明显改观、住宅寿命更加延长。该项目的建设具有充分的必要性和广泛的社会意义。1.12.6市场定位销售目标群体如下：周边城市（北京、天津、廊坊、保定、石家庄）企事业单位有稳定收入的退休白领人士；本县城中心区域动迁或欲改善居住条件，愿意搬出市区中心区域的首次置业者；本县欲改善居住条件的再次置业者；政府及企事业单位中层以上退休管理干部；外地来的老年人；其他购房的老年人。52 1第三章建设规模及建设方案随着城市化进程的不断深入，该地块的城市地位、商业价值将不断得到提高，且周围的城市配套设施也将日趋完善。本项目规划拟建设为现代化老年人居住社区，其中包括老年住宅、公寓、商业、健身及其他附属设施。一期拟在项目场址易水北岸建设12栋多层老年居住楼，一座健身中心,部分服务中心和文化休闲长廊；二期拟在项目场址南部建设多层老年居住楼（豪华单体楼）、一座急救中心和部分服务中心和荆柯山公园；三期建设多层老年居住楼（豪华单体楼）,SPA温泉康复中心,旅游接待中心,培训学校等项目。多层居住楼之间空地为大型绿地广场和水面。1.13.1总平面规划3.1.1总平面规划原则1、据城市规划实施细则，并在规划部门的指导下开展总平面规划设计。2、易州县城西，122国道南，徐家厂东，荆轲塔北，占地约2000亩。大部分为河滩地，荒山野岭。易水从中穿过，南水北调贴着东侧流过。建于辽乾统三年荆轲塔立于南部的荆轲山上。又因辽代在荆轲山上还建有圣塔院，故又称此塔为圣塔院塔。后寺、塔俱毁，为明代重建，清代修葺，1985年又进行全面维修荆轲塔。又考证说，荆轲塔的修建，实为佛教产物，但在当地广传是为纪念荆轲而建，在清代树立的石碑上，确实刻有“寺与塔为山而设，为轲而设也”的记载。据说，古时每逢清明节，乡民都在塔上张挂白幡，设三牲祭品，为荆轲招魂，故俗称义士塔。这使得小区的人文、地理环境都十分优越。总平面规划则要充分利用环境资源和文化资源，尽可能使小区老年居民对地段的景观资源共享，同时还受到小区的文化熏陶。3、合理选择建筑物单体类型，灵活组织建筑物布局，在总体上既要考虑住户对周边景观及小区内部景观的共享，又要在环境设计中体现均好性及独特性，为营造一个内外环境具佳的花园式小区创造条件。4、合理选择建筑物单体类型，灵活组织建筑物布局在总体上既要考虑住户对周边景观及小区内部景观的共享，又要在环境设计中体现均好性及独特性，为营造一个环境优美生活方便，居住安全，且具有文化内涵的新型社区。5、注重临街建筑物的规划设计，以美化外部环境，尽力为易县营造一个新的景点，丰富周边的环境。6、以人为本，注重建筑的人性化设计，温泉入户，为居民提供优质的保健服务。3.1.2总平面规划综述平面布置本项目规划用地2000亩，地块形状近似一长方形。本规划系根据本地块情况和周边环境进行规划设计的。按规划要求社区分为三期，一期位于北部，占地约300亩，为多层住宅区，二期位于南部，占地约400亩，为高档老年居所区。三期项目较多。一期、二期、三期各自均有自己的景观广场，且以休闲长廊、带状的绿化宽容变化的水悬连接，并由此产生的楼台廊榭，小桥流水等等景观效果，便得空间有松有驰，有动有静，层次丰富、流动。北侧多层区广场为铺地，绿化与喷泉结合，为老年居民提供一个散步，休闲的去处，并成为北入口的一个对景，起到标志性的作用。52 多层住宅区均为南北朝向，为防止含苞空间的呆板和重复，几幢楼采取了不同的层数而同一幢楼的不同单元又采用了错落的平面布置，在宅间又布置了凉亭，健身设施，使得空间开敞且有层次。临邯临公路一侧住宅底层为商业，为居民的购物提供了方便。别墅区同样有一个独立的景观，这里主要以水景为主，静静的水面为居民提供了诗一般的环境，水面周围别墅点式，双联、联排相结和，疏密有致，绿树掩映亭台楼阁穿插其中，形成一幅有着小桥流水人家的北国江南风味的风景园林住区。以上总平面规划是基于以下考虑：老年居住区与北侧嘈杂的112公路分区，静化小区环境，增加居民的安全感，居住区强调环境的均好性，在布置两片集中景观后又以带状绿化将其连接，并突出“山水”的特点，使住户居民充分享受清爽新鲜的空气和美丽的蓝天，居住区的内部环境，有两片大片的绿化水景广场供居民共享，每栋住宅前后有一小片自己的归属领域，可组织些小景和供邻里交流的活动场地。2、交通组织居住区主出入口设在112公路一侧，为方便居民出行在南北两侧设置了两个出入通道，车辆主要停在北部的入口停车场内，少量车辆经允许可进入小区内部，小区道路为曲线形，追求自然，并沿路设计了景观，使行人行过程中并不单调乏味。3.1.3建设规模　　项目建设基本条件《荣誉》养老中心坐落在易州西部的生态园区。养老中心由办公楼、老年公寓、医疗中心、物业楼、花园、球场等组成。一期：总用地面积200000m2住宅套数180户总建筑面积145000m2容积率0．61住宅建筑面积120000m2商业等建筑面积5000m2地下建筑面积20000m2绿化率41.3%1.13.2建筑工程3.2.1建筑立面设计根据小区单体建筑的多样性，要重视每个单体建筑的方面造型，要充分吸收现代设计理念，做好细部造型，在风格上追求统一的建筑风格，在建筑造型上要追求多样化性，让住户居民感受现代建筑文化陶冶居民文化情趣，另外，为美化城市街景，要突出商业、幼儿园的沿街立面造型。3.2.2小区内部环境设计52 重视居住小区中心空地美化设计，并搞好住宅楼各单体建筑归属领域的美化设计，提高居住区的文化内涵。3.2.3户型设计根据目前住宅的发展趋势，并适应不同阶层的需求，住宅设计定位为中高档型住宅，户型的配置以三室二厅二卫、二室二厅两卫为主，并配置部分四室二厅二卫和一室一厅一卫、一个大厅、公寓型等户型。建筑设计除注重建筑物的外部立面设计外，还要强调住宅内部平面分割和功能组合设计，要针对不同群体，根据经济收入、职业生活模式，家庭结构，文化层次等差异进行不同户型，不同功能的组合设计，功能组合要实用，还应考虑室内空间的可改性，以满足不同的需求，提高特点。3.2.4内外装修所有单体建筑外装修一次到位，住宅进行初装修，或根据老人要求进行菜单式内装修。1.13.3结构设计3.3.1设计依据《建筑结构荷载规范》GB50009-2001《建筑抗震设计规范》GB50011-2001《混凝土结构设计规范》GB50010-2002《砌体结构设计规范》GB50003-2001《建筑地基基础设计规范》GB50007-20023.3.2工程概况本工程位于易县城西2公里，北靠112公路。规划用地2000亩，分三期开发。一期位于北部为多层住宅区，分别4～6层砖混住宅均设一层地下室，其中最北端两栋为底框结构，上托4层砖混。二期位于南部，为高档别墅区，地上2～3层砖混结构。三期综合项目开发。本工程安全等级二级，建筑抗震类别丙类。3.3.3结构设计⑴地上部分本工程抗震设防烈度为7度，设计基本地震加速度值为0.10g，设计地震分组第一组。本工程三期住宅居所均为砖混结构（有部分服务设施为框架结构），现浇钢筋砼楼板砼强度等级C20，砖采用Mv10，砂浆±0.00以下采用水泥少浆M10，±0.00以上采用混合砂浆M10，M7.5，构造柱不定等级C20，底框结构的框架部分砼强度等级C30。⑵基础部分因无地质资料，现拟采用墙下砼条型基础（底框部分为柱下独立基础），等地质资料提供提供后，根据情况再做调整。3.3.4主要活荷取值卧室、起居室、卧卫（住宅）2.0kN/m2楼梯2.0kN/m2阳台2.5kN/m2商店3.5kN/m252 卫生间（商店）2.5kN/m2不上人层面0.5kN/m2上人层面2.0kN/m2基本风压0.3kN/m2基本雪压0.35kN/m21.13.4给排水设计3.4.1设计依据1、住宅设计规范CTB5009*6-1999（2003年版）2、建筑给水排水设计规范GB50015-20033、室外给水设计规范GBJ13-86（1997年版）4、室外排水设计规范GBJ14-87（1997年版）5、建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规程GB50242-2002（2002年版）6、建筑设计防火规范GBJ16-87（1997年版）7、建筑灭火器配置设计规范GBJ140-90（1998年版）8、建筑排水硬聚氯乙烯管道工程技术规程CJJ/T29-989、建筑给水硬聚氯乙烯管道工程技术规程CES41：9210、建筑专业提供的总图11、建设单位提出的使用功能要求12、保定地区气象资料3.4.2工程概况本工程位于易县城西2公里。占地2000亩，区内建有多层老年居所等综合项目。3.4.3系统设计本设计为各建筑的室内给水、排水及器配置，室外给水，排水设计。给水采用自备井水直供日用水量5400m3/h。室外设生活、消防合用管网。设地下式消火栓，间距≤120m排水采用，污废分流，伸顶透气，排水量4060m3/d雨水自然排入区内水景底层为商店的，在商店内设手提式干粉灭火器学校内配干粉灭火器。热水采用地下温泉水，供水方式，地下温泉水泵→断流水池→变频设备→用水点，循环供水，日热水用量120m3/d。3.4.4管材室外采用离心给水铸铁管；UPVC排水塑料管室内冷水采用PP-R管，热水采用薄壁不锈钢管住宅冷凝水排水采用UPVC管。3.4.5有待落实问题1、落实水源位置：出入量及水质检测报告。2、落实小区排水点的绝对标高。3、落实热水水源水温及相关水质情况。1.21.33.5暖通设计3.5.1设计依据52 1.国家及河北省现行的有关规范、规定和标准：《采暖通风与空气调节设计规范》GB50019-2003《住宅设计规范》GB50096-1999《民用建筑热工设计规范》GB50176-93《民用建筑节能设计规程》DB13(J)24-20002.建设单位提供的可研任务书及使用功能要求和有关文件：建设单位提供的征地界坐标及基地地形图。市政部门对本项目设计的指导或审核意见及外围条件。建设单位对本工程的规划设计要求。3.建筑专业提供的图纸资料及文本资料(1)建筑规划总平面图(2)建筑设计总说明等其他资料。3.5.2工程概况乾荣养老中心位于易县城西2公里，由多层住宅（部分底商）、别墅及其配套设施组成。总用地面积200000m2住宅套数180户总建筑面积145000m2容积率0．61住宅建筑面积120000m2商业等建筑面积5000m2地下建筑面积20000m2绿化率41.3%3.5.3系统设计本工程采暖设计采用低温热水地板敷设采暖系统，考虑分户计量。按卫生及消防要求设置通风系统。空调按分体空调考虑，由电气专业预留电量。3.5.4采暖系统52 住宅部分设可分户计量的新双管采暖系统，户内设低温热水地板敷设采暖系统。配套公建设置低温热水地板敷设采暖系统。采暖设计负荷估算如下：面积（M2）热负荷面积指标（W/M2）热负荷（KW）热负荷合计（KW）一期工程住宅12000425040.05065.0底层商业50005025.0地下室200003.5.5采暖热媒及系统定压本项目采暖热媒采用50/40℃低温采暖热水，由动力站换热机房提供，流量约500M3/hr，系统定压及补水由换热机房统一解决；换热机房所需一次热源采用小区地热井提供的58℃热水，流量约500M3/hr；换热机房设换热机组，总换热量2200KW。由动力站换热机房提供的50/40℃低温采暖热水由小区供热管网输送；小区供热管网采用氰凝直埋管有补偿直埋敷设。3.5.6通风系统住宅厨房设脱排油烟机排风，同一垂直方向的厨房合同用一个竖风道并集中到屋顶排放。住宅卫生间设卫生通风器排风，同一垂直方向的卫生间合同用一个竖风道并集中到屋顶排放。水泵房、动力站换热机房的设备用房按需设置机械通风。其它房间依靠可开启外窗或通风采光窗井进行自然通风。3.5.7消防设计需排烟房间和走廊依靠可开启外窗或通风采光窗井进行自然排烟。3.5.8环保与节能设计按照《民用建筑节能设计规程》（DB13(J)24-2000）的要求进行围护结构热工设计；对热力管道加强保温；风机、水泵、换热机组选用低能耗的高效产品；在设计中考虑运行调节以便于减少能源浪费，提高运行效率。对产生噪声的水泵、送排风等动力设备选用低噪声低震动型，采取减震吸声措施，如水泵、风机设减震器、软接头，送排风管上设消声器等。厕所、厨房等均设排气装置，从屋顶高空排放。52 1.13.6电气工程设计3.6.1设计依据1、现行有关法规、规范⑴《民用建筑电气设计规范》JGJ/T16-92⑵《建筑物防雷设计规范》GB50057-94⑶《建筑电气工程施工质量验收规范》GB50303-2002⑷《有线电视系统工程技术规范》GB50200-94⑸《低压配电设计规范》GB50054-95⑹《10KV及以下变电所设计规范》⑺《供配电系统设计规范》2、其它相关专业提供的条件3、相关行业部门及建设单位的要求。3.6.2主要设计内容变配电系统、照明电力系统、有线电视系统及通信信息系统防雷接地系统，安防系统，外线工程等。1、变配电系统：本小区均为多层建筑，负荷为三级负荷，一期建筑面积145000m2。本小区设六台箱式变电站，变压器容量分别为1250KVA和300KVA，变电站分别设于一、二期负荷中心处。2、照明及电力系统：小区路灯及户内灯具尽量选用节能型灯具及节能型控制方式，户内空调，热水器等大功率设备采用　用回路供电。3、有线电视及通信信息系统：小区内设弱电机房，由市政网引入电视电缆及信息光纤每户内均设置宽带、电话及有线电视插座。4、防雷接地系统：本小区建筑均为三类防雷建筑，在建筑物屋顶设避雷带，利用柱内主筋做引下线，基础钢筋网做接地极，变压器中性点直接接地，进出建筑物的金属管道均与接地极可靠焊接。5、安防系统：每单元建立防盗对讲系统，小区内重要部位安装电视监控系统，监视器集中于警卫室，形成可靠的体系。6、外线工程：由箱式变电站向相应组团采用电缆供电，小区内所有电缆走电缆沟，自变电站引出低压电缆以放射式结合树干式向各建筑物供电，弱电外线亦由弱电机房经电缆沟，引至各建筑物。52 1第四章建设条件及气象条件1.14.1场地水、暖、电供应条件4.4.1供水：由自备井给水管，基地内成环，供本工程使用。4.4.2排水：采用污、废分流制，废水经室外化粪池处理后，排入市政管网;污水中水处理后进入小区景观水系。4.4.3供暖：本项目自备锅炉。4.4.4供电：由沿112公路附近的高压线引入两路高压电源至小区内变配电所，所内设箱式变电为小区提供电力。1.24.2地质条件拟建场址位于太行山前冲洪积丘陵区，岩土主要为中砂层和粉质粘土层，无不良地质构造，条件较好，能够满足一般工程荷载要求。参考附近建筑工程地质报告，建设地点地势平坦，地质构造属第四纪冲积所成。从上至下分三层：第一层：表层为1.5m厚杂填土，其下为亚粘土，厚度约为5m，黄褐色。可塑，软。第二层：细砂、中砂，经6m厚，有亚粘土，薄夹层，标准贯入示数平均15.6次，为中密。第三层：亚粘土，黄褐色，可塑，3-4m厚。52 地基承载力：第一层：亚粘土120-140kN/m2第二层：细砂、中砂180-190kN/m2第三层：亚粘土190-200kN/m21.14.3场地气象条件1、气温：年平均气温：12.9℃极端最高气温：42.7℃极端最低气温：-26.5℃最冷时段气温：11月至次年3月最热时段气温：6月下旬至8月上旬2、湿度：年平均相对温度：62%3、降雨量：年平均降雨量：549.9毫米日最大降雨量：200.2毫米4、年平均风速：1.8m/s主导风向：夏季东南风冬季西北风52 5、冻土深度：54cm6、冬至日射角：28.5度52 1第五章消防、警戒及社区网络1.15.1消防系统小区内设消防系统。配电室及其它重要场所相应设置泡沫及干粉灭火器，室外设消防水泵接合器，便于消防使用。1.25.2消防报警在配电室及其它重要场所，设置消防自动报警装置，并与小区消防总控制联网。5.3警戒监控社区周边设电视监控设备，24小时总控室值班看守。5.4红外防盗报警系统每栋建筑四周设红外防盗报警系统，连接总控室室。5.5社区网络设光纤连接到户。整个社区内部以局域网连接，总控室设服务器，连接到宽带因特网。设通信网络。设有线电视网络。设急救呼叫网络。52 52 1第六章环境保护1.16.1本项目对环境的影响本项目对环境的主要污染物为生活污水、生活垃圾。由于项目污染物数量有限，而且设计对其分别进行了处理，所以本项目建成后对周边环境影响很小，不会对现有生态环境产生污染，而且通过建筑四周绿化布置，项目的建设将有利于改善和提高周边环境状况。1.21.36.2环境保护项目实施过程中产生的建筑垃圾采用定点集中堆放，及时清理外运的方式处理，以保护环境。尽量减少噪声污染，晚间施工技术特殊需要外，应不影响周围居民休息。1.41.56.3三废治理方案6.3.1污水建筑物建成后，采用雨水、生活污废水分流制，生活废水经化粪池处理后排入小区污水管道，进而汇入市政管网，由城市污水处理站统一处理。生活污水经中水处理后进入小区景观水系。雨水采用外排水排入小区雨水干管后汇入城市雨水管网。小区给水排水系统均采用环保给排水管材。6.3.2生活垃圾废弃物集中堆放在小区设置的垃圾箱及定点堆放处，由专人收集运至市政规定的垃圾站。小区弃物主要是生活垃圾，不产生有毒害的废弃物。52 1第七章抗震、土地利用及绿化1.17.1抗震本项目按近震设计，抗震设防类别为丙类，抗震设防烈度为七度，根据省市地震局的有关规定，建设单位尽快到地震局办理本项目的相关手续。1.27.2土地利用本项目建设为养老中心项目，符合国家及省市的产业政策，土地在易县总体规划范围内，属山坡地和河滩地，不占用基本耕地，不需补充耕地。相反通过项目的实施，可以大大提高土地利用率。1.37.3绿化本项目规划集中设置绿地辅以小品形成丰富的绿化景观。以集中绿地和分散绿化巧妙结合，适当辅以小品形成丰富的景观，并充分利用城市景观绿化带，既美化了所内的环境，又可以达到防尘、降噪的目的。52 1第八章节能1.18.1建筑、结构建筑墙体、门窗、屋顶等围护结构均采用节能材料，多层建筑外围护结构采用多孔砖，门窗采用气密性良好的空气渗透系数分级大于Ⅲ级的铝合金门窗或塑钢窗，北墙采用双层铝合金推拉窗或塑钢窗，非采暖房间与采暖房间之间墙体采用保温砂浆抹面，屋面采用保温性能好的聚苯板保温层。1.28.2给排水供暖主要动力设备尽量在满足功能的前提下选用节能设备，供水、供暖系统均安装计量和节流装置。选用节能型水嘴、散热器，规定消耗定额，建立考核制度。1.38.3电气配电选用节能型配电设备，照明采用高效节能灯具，配低耗电量省电型镇流器，分区计量合理控制。52 1第九章经营、管理与招投标项目将建成一个以老年人居住为主的住宅小区，公共设施配套齐全。项目所在场址，实属养老的黄金地段。建设方不失时机，组建专门的项目开发、经营、管理机构进行开发，是非常明智的。项目建成后，将由专门的物业公司管理。1.19.1经营管理经营管理的目标是项目的开发建设取得尽可能高的经济效益和社会效益。本项目投资额度高、工作量大、工程质量要求较高，针对这些，公司将明确项目经理，聘请高层管理人员、专业技术人员和得力管理人员。组建办公室、预算部、财务部、工程部、和聘请北京知名顾问公司负责协调办理日常行政事务、各种手续、投资控制、财务管理、推广策划等。1.29.2服务管理物业管理是项目开发不可分割的重要组成部分，目前物业管理服务行业存在的许多问题在很大程度上是由于物业管理服务不到位引起的。9月1日《物业管理条例》将正式实施，业主在购买期房的同时也就等于同时购买了物业管理服务，而现在的房产买卖合同里并没有详细的物业管理服务的约定。为让业主更加放心，在购房时我们会让业主购买一步到位，把物业服务标准落在纸上。我们把物业服务的标准，和养老服务中心的管理配合起来。大到建筑设备设施的维护保养标准，社区文化建设的有效措施，小到为老人洗澡。物业服务与养老护理统一起来的目的是人们对今后的物业管理服务有充分的知情权，并对今后的物业服务内容，服务标准以及收费标准方面得到有效的保障。养老中心提供的服务（1）全程优质服务是养老中心服务的特色之一。在我院生活的老人每天可以享受到这里的护理人员为他们提供的24小时不间断的医疗、护理和临终关怀等全程的优质的服务，老人们所有生活护理都由护理人员承担，不需要家属陪伴，免去了家属的后顾之忧。52 　　（2）特色服务之二是星级护理服务。养老中心为适应发展，增强工作人员的服务质量和服务意识，让老人得到更优质的服务，特引进星级宾馆服务管理模式，推出护理星级服务，也就是在完成规定的护理程序后，增加护理项目，主动和超前服务于老人或病人，目的是真正体现以老人（病人）为中心，以质量为核心，规范服务行为，使老人得到优质服务，不断适应和满足老人（病人）的各种服务需求，让老人满意，让亲属放心。　　（3）特色之三是康复锻炼。我们以"让躺着的老人坐起来，坐着的老人站起来。站着的老人走起来"为目标，根据老人身体、智力上的不同情况，制定有针对性的、不同的益智、康复训练的方法，并有专业医师指导康复期病人的康复训练，使老人的肢体、语言功能得到恢复，智力得到开发。康复健身室免费为住院患者开放。　　（4）独具特色的治疗饮食是养老中心的又一特色。为了配合临床营养治疗和营养支持，养老中心设有专业的营养室，由营养专业人员配制各种有针对性的治疗膳食和经肠营养液以及适合于吞咽困难、老人患病期间不能主动进食的、昏迷的病人、ICU及口腔手术病人等服用匀浆膳，深受老人们的欢迎。（5）生活多彩：有不同兴趣爱好的老人可以根据自己的爱好参加各种兴趣小组的活动，使自己的特长得以发挥。老人们还可以到老年大学养老中心分校学习有关书法、绘画等知识。社会服务（1）养老中心作为志愿者行动服务基地，为社会各界提供了向孤寡老人献爱心的场所，弘扬了"尊老、敬老、爱老"的民族精神。企事业单位、大中小学校、公安、武警、部队等与养老中心院签定长期的志愿者协议。让孤寡老人更多地地感受到社会的关爱。（2）发挥社会办院的优势，面向企事业单位及个人募捐。经营办法（1）福利经营部分由易县民政局投资500万元，用于非盈利性养老服务范围。占总投资的33.3%。其余由石家庄乾荣房地产开发有限公司投资1500万元，占总投资的66.7%。（2）市场经营部分由石家庄乾荣房地产开发有限公司投资，用于市场化经营。1.19.3招投标该拟建项目为国家发展计划委员会3号令《工程建设项目招标规范和规模标准规定》规定必须进行招标的项目。拟对该项目的设计、施工、监理、以及重要设备、材料等采用委托公开招标方式。招标范围、招标组织形式及招标方式详见附表：“建设项目招标方案申请表”。52 1第十章项目实施进度计划1.110.1项目实施内容本项目实施的内容为凤凰城住宅小区工程的建筑施工及相应问题水、暖、电配套工程和四周绿化。须组织强有力的基建班子负责本项目的实施。1.210.2实施进度项目计划周期7年，一期建设期2年序号项目2006年2007年2008年810122468101224681项目前期论证、报批--2图纸设计--3场地三通一平-4土建工程施工-----------------5安装工程施工------------6室外工程施工-----------7竣工验收------52 1第十一章投资估算与资金筹措1.111.1投资估算范围本项目为凤凰城住宅小区，投资估算范围包括建筑工程费、安装工程费、设备购置费、其他建设工程费、预备费等费用。1.211.2编制依据1、1999年《河北省建筑工程概算定额》及现行概算指标；2、1994年《河北省安装工程概算定额》及现行概算指标；3、2000年《河北省建筑工程概算费用定额、河北省建设项目概算其他费用定额》；4、2003年《河北工程建设造价信息》、保定市《工程造价信息》第二期。5、建设部1997年《建设项目可行性研究报告内容和深度规定》；6、本项目有关专业提供设计图纸及有关设计资料说明；7、相关类似工程的指标；8、国家、部门和地区的其它有关规定；1.311.3编制方法及各部分费用确定1、建筑工程费按一九九九年《河北省建筑工程概算定额》和近几年类似工程经济指标加权平衡编制。2、设备购置费按设备原价加6%的运输保管费计算，安装工程费按一九九六年《河北省安装工程概算定额》过渡办法的通知和近几年类似工程经济指标加权平衡编制。3、一期其他费用土地征用按2.5万元/亩（实际发生）计取52 2.5*300=750万元地热井打探按134.6万元（实际发生）计取建设单位管理费按建安工程费的1.5%、1.2%计取1000*1.5%+(11600-1000)*1.2%=142.2万元工程勘察费按10元/m2计取(建筑物占地面积31204m2)10*31204/2000=156.02万元工程设计费(采用直线内插法计算)=642.33万元工程建设监理费按1.5%计取11600*1.5%=174万元招标代理服务费按差额定率类进计费6.55+(11600-1000)*0.35%=43.65万元临时设施费按0.5%计取11600*0.5%=58万元配套费按100元/m2计取（含城市基础设施配套费、人防易地建设费等）120000*100/10000=1200万元(免)施工图审查费按设计费的10%计取642.33*10%=64.23万元(免)4、基本预备费按6%计取，涨价预备费按0计取。5、建设期贷款利息(1).2000*7.71%=154.2万元(2).2000*2.79%=55.8万元(3).=210万元52 1.111.4估算投资总额及其构成本项目总投资：11600万元，其中：建安费7540万元，其它工程费用1800万元，预备费500万元，建设期贷款利息600万元；1.211.5资金筹措及投资计划本项目总投资11600万元，其中自筹5000万元，筹资2000万元，其余利用预售房款。52 1第十二章经济效益分析1.112.1评价依据1.建设部以建标[2000]205号文《房地产项目经济评价方法与参数》第二版。2.国家及易县有关的法规、政策。1.212.2基础数据11.2.1经营计划本项目无安置回迁。销售包括住宅、临街商业、地下室（以下销售比例均以可用于销售部分的面积为基数）。本项目成立了强有力的筹建和营销班子进行营销管理。根据市场预测，本项目年全部售完。12.2.2实施进度项目实施进度计划确定的建设期7年,一期2年。12.2.3投资构成及分年度用款计划本项目一期建设投资11600万元，其中：建设方自筹5000万元，筹资2000万元，其余利用售房款。12.2.4收入估算微利市场经营部分的投资回报为7%；（1）公寓建筑面积15万平方米作为市场经营部分，可以采取购买公寓面积（产权住宅销售、投资回报、非产权销售并回收等方式），既享受养老中心待遇的办法。（2）收取部分服务费用，可以是成本+6%盈利来收取。特殊服务另加费用，共计7%的盈利。（3）老龄委（办）、民政局部分行政福利性拨款。（4）免除一切税费等费用。（5）社会募捐来的部分财物。收回投资需要10年。52 一期项目收入由住宅楼销售、临街商业销售、地下车位出售组成。具体计算依据如下：销售收入：市场调查表明，周围环境和地段同标准销售情况。结合本项目的实际情况，价格定为：住宅楼1500元/每平米；临街商业2500元/每平米；地下室（住宅）900元/每平米，12.2.5成本构成及估算项目的总成本由建设投资、财务费用、产权交易费用和销售费用组成。具体计算依据如下：1、建设投资11600万元;2、销售费用：按销售收入的2%计算；3、税金：营业税按收入的5%，城市建设维护费按营业税的7%，教育费附加按营业税的3.5%计算。所得税按利润的33%算。12.2.6一期投资利润率17.58%，基准收益率按8%考虑。12.2.7本项目一期建设期2年,总体计算期共7年。1.112.3不确定性分析本项目就售房价格、工程投资、土地费用和售房周期对财务内部收益率的影响进行不确定性分析如下：项目-10%-5%05%10%52 售房价格18.3%21.1%23.7%25.5%27.0%工程投资27.6%25.8%23.7%21.6%19.8%售房周期15.2%19.5%23.7%27.9%28.6%以上计算表明，售房价格对财务内部收益率的影响最为敏感，工程投资次之。1.112.4临界点分析经计算,本项目最低售价临界点为售价的83.4%，最高工程费用临界点为工程投资的1.18倍。1.212.6综合评价综上所述,此项目一期具有较好的赢利能力和一定的抗风险能力,在财务上是可行的。52 1第十三章结论1.113.1社会效益分析本项目属新建项目，其建设方案符合易县城市规划要求和经济发展的需要。项目实施后能在很大程度上改善周围区域的城市面貌，能为老年人家庭提供一个高标准的生活居住环境，极大的提升他们的生活水平，还可为社会提供一定的商业及活动场所，创造大量的就业机会，对改善易县形象、对改善易县的投资环境、对促进易县的经济发展和科技进步，具有十分重要的意义。有利因素分析（一）养老主题的优势人口老龄化是当今世界面临的重大社会问题之一。按照国际划分标准，我省已于1996年即进入老龄化社会。到2003年末，全省老年人口已达565万人，占人口总量的13.2%，今后一个时期还将以每年3.2%的速度增长。发展养老产业，建立和完善社会养老服务体系，满足老年人不断增长的物质文化生活需要，促进经济社会的协调发展，是关系国计民生和国家长治久安的一个重大社会问题。近年来，各级政府加大了对养老产业的投入力度，制定了一系列促进以养老为重点的社会福利社会化的政策措施，初步形成了与社会主义市场经济体制和社会发展相适应的养老运行机制,促进了养老产业的发展。但是，由于我省长期受计划经济观念的影响，对发展养老产业缺乏足够的认识，民办养老机构建设未得到应有的重视；国办养老机构改革滞后，人员包袱重，社会效益和经济效益不高；国家有关促进养老产业发展的政策落实不到位，投入养老产业发展的社会资金不足；对老年人的社会化服务水平低，难以满足人民群众对养老服务日益增长的需要。大力发展养老产业，解决老年人的老有所养、老有所医、老有所教、老有所学、老有所为、老有所乐，让老年人共享经济建设和社会发展的成果，关系到经济、政治和社会的协调发展，是贯彻落实“三个代表”重要思想的具体体现。解放思想,更新观念，把养老产业发展提高到发展新兴产业，扩大就业,维护社会稳定。（二）远离城市的独立性地理特点远离了嘈杂的城市，污染严重的空气，变差的水质，灰蒙蒙的天空。来到这里，呼吸新鲜的空气，安静的乡村，享受明媚的阳关，清凉的泉水。再加上周到的服务，可靠的医疗队伍。相信每一个到这里的老人都能安享天年。周末到这里度假的年轻人享受一下轻松的生活也是不错的选择。获得健康长寿的生活是每个人对子女，老人，自己的美好心愿。我们的宗旨就是实现这个理想。（三）北京等城市的市场52 北京、保定、石家庄、天津这几年经济蓬勃发展，在城市工作的主体人群平时都忙于工作，没有时间和精力来照顾老人和孩子。90%以上的人愿意把老人或孩子送到专业机构接受照顾，当然在经济许可范围之内。假如，我们的老年中心能接受到1000名老人，每个老人按照10000元一年的费用计算，那末一年的营业额就是1000万。（四）高速公路、南水北调的规划高速公路的建设无疑缩短了城市与乡村的在空间上的距离，同时也为扩大本项目针对的消费人群。创造了一个项目的实施条件。南水北调为本项目环境上增加了亮点。（五）本地的社会资源本地悠久的历史文化，众多的古迹，秀丽的山川，便利的交通。可以说得天独厚，前面这方面叙述不少，恕不赘述。不利因素分析（一）紧邻墓地的不利清西陵尽管漂亮，但是终究是一块墓地。可能会产生消极的影响，但好在是一处皇家陵园。只要宣传策划得当，应该可以变不利因素为有利因素。（二）当地的综合发展状况较为落后农村经济长期发展缓慢，生产落后，收入水平底。人群教育水平底，生存技能素质比较差。13.2经济效益评价政治影响1、我们这个项目主题是养老，项目定位80%的入住人群是首先富裕起来的阶层。他们大部分来自北京，少部分来自天津、保定、石家庄和周边县城，这些人群的不断流动，必然产生信息、交通和现金的流动，也必将带动当地的消费、就业和税收，带动项目的投资机会，带动我们地区的信息和产品的外流。这种相互的流动，一定会对地区性经济产生重大影响。2、教育培训中心的社会服务培训，直接从偏远山区输出劳动力，经过培训输送到北京等大城市，他们会将外地的财富源源不断地带回家乡。最关键的是他们出去能见世面，接受新的知识，提高自己的劳动技能。送出去的是服务，带回来的是理念。3、会议中心是为政府、企业准备的，这是我们县域经济的最大机会。社会各界来此开会的都是领导、都是精英，我们提供良好的服务和旅游休闲，必定将易州的风土人情撒播到华北地区乃至全国各地。易州、易水的知名度会再次掀起高潮，这种影响是巨大的。经济效益本项目累计投资总额约3.14亿人民币项目数据占地面积2000亩（133.33万平方米）总建筑面积31.64万平方米容积率0.24总投资额3.14亿元项目操作年限7年投资回报率7%52 建设期七年，到建成时能容纳近万名老人和家属，每年可创造近两亿的消费额。若加上会议中心及教育中心的营业额，还有生态园区的营业额。总计能达到2.3亿的营业额。可创造近2万个工作岗位，带动周围的相关产业的发展，比如建筑、医疗、餐饮、旅游、娱乐等行业得发展，因此可以说综合经济效益巨大。风险分析本项目从老年康复中心开始运作，分步骤有计划的实施各个项目。每个阶段考虑多个方案来应对发生各种不确定因素带来的各种风险。下图是各个子项建设的流程图：休闲长廊老年康复三期教育中心老年康复二期老年康复一期总服务中心度假村会议中心荆轲公园按照这样的流程是为了降低投资的风险，预留改变投资方向的空间和时间。比如说老年康复中心一期运作不理想的话，可以中止这个主题，更换为其他主题。相应的调整整个项目的运作计划。由于当地旅游环境资源、建筑材料资源、风景资源、交通资源、文化历史资源等比较雄厚，所以在发展空间上自由度比较大，可以打出的主题比较多。因此，投资风险比较小。资金筹集项目本身比较大，应该利用各个平台筹资，形式多样，可以合作开发，可以划片进行，可以政府企业联合开发，还可以去招商引资。本项目是居住兼商业性小区开发，以盈利为目的。财务分析结果表明经济效益较好。此项目具有较好的赢利能力和一定的抗风险能力,在财务上是可行的。1.113.3评价结论本项目的建设符合国家及易县当前的产业政策，符合易县城市规划的要求，项目建成后有较好的经济效益和一定的社会效益。因此该项目是可行的。1.213.4建议因为项目规模大，投资大，建设周期长。因此建议建设方充分听取有关专家意见，吸取国内外大型老年人住宅社区的建设经验，对规划设计、资金筹措、工程建造、房屋销售及物业管理服务各环节统筹考虑，协调好各种关系，并密切关注经营期內的价格动态，合理控制建设成本，确保项目按期完成，以取得更好的经济效益。最后，综上所述，恳请易县计委立项实施。52 附件:1、项目总说明图A、B2、区域经济形势图3、企业营业执照复印件4、企业开发资质证明复印件5、企业法人代码证复印件6、企业法人身份证复印件52'