峡谷生态游览区可行性研究报告

'目录大峡谷项目概述………………………………………………3一基本概况…………………………………………3二资源分析…………………………………………4三未来发展规划……………………………………6四建设经济指标……………………………………7五项目进展…………………………………………9六经营能力分析……………………………………13七投资计划…………………………………………15结论………………………………………………………15一整合理由…………………………………………15二效益评估…………………………………………1819 三风险策略…………………………………………19大峡谷项目概述一基本概况项目名称：大峡谷生态游览区项目业主：井冈山市大峡谷景区投资开发有限公司项目位置：江西省井冈山市茨坪土地面积：14.5平方公里投资总额：16389万元项目定位：井冈山唯一的互动生态游览、运动休闲服务区建成时间：项目整体完成时间为2014年项目一期预计2012年5月建成项目二期预计于2014年建成大峡谷生态游览区位于江西省井冈山市茨坪东北5公里外，地跨龙潭与桐木岭景区，规划面积为14.5km2，紧临泰井高速公路连接线白银湖段，是井冈山最为交通便利的景区。大峡谷生态游览区处于龙潭水系下游的石姬河两岸，溪流汇入罗浮水库。两岸峰峦叠嶂，林木茂盛，河水清澈见底，生态环境原生性强。在石姬河的中段，有古村遗址和现存的石姬、翠竹坪废村，以及一些弃置农田。从龙姬仙庙到石姬村的沟谷基本为竹林。针对井冈山景区开发现状，结合项目资源特色，大峡谷生态游览区定位为井冈山唯一的生态游乐景区，致力于建设全国一流的生态游乐景区，开发引进互动参与性、休闲游乐性强且与生态环境相协调的游乐项目，规划3大功能区（19 杜鹃山自然观光区、石姬寨休闲游乐区、大峡谷生态探险区），主要建设内容包括2个基地（自驾越野体验基地和生态拓展训练基地）、2个生态观光园（高山乌龙茶园和井冈特色果园）、6个生态游乐项目（大峡谷生态漂流、卡丁越野车体验场、滑草场、拓展训练体验场、马道溯溪、攀岩表演场）等，配套服务设施有石姬寨（游人服务中心）、农家小院（客家风格别墅）、吊脚楼（茶艺表演区）、汽车俱乐部会所等以及石姬索道（3公里）。一期开发投资预算8889万元。二期开发建设大峡谷索道（5公里），实现白银湖与龙潭双向交通，投资预算7500万元。二资源分析大峡谷生态游览区开发价值取决于它得天独厚的资源，具体为：1、优美的自然景观资源大峡谷生态游览区地跨井冈山八大景区中的龙潭景区和桐木岭景区，石峰石沟景观堪称井冈山一绝，典型景观有狮龙仙人、仙人石、棋盘石、石姬峰、十八罗汉峰、石柱峰等。【棋盘石】【狮龙仙人】【石柱峰】2、保存完好的人文景观资源大峡谷元末开始有人居住，后渐成为进出井冈山的主要通道，繁荣一时，革命初期由于国民党的进剿政策和匪患而衰败。著名将领王佐原配夫人蓝喜莲便是石姬村人，龙姬仙庙、井冈山最完整的石板古道（红军路）——石姬古道，及猪屎坪村落遗址、洪水冈绑票崖等景观。【石姬古道】19 3、珍稀的动植物资源井冈山原始高山杜鹃林享誉海内外，由于生长在海拔千米以上的山峰，到达性差，至今仍无处观赏。目前已开发的笔架山景区可以观赏杜鹃，但仅索道一项投资即达1.2亿元，其观赏成本高昂。大峡谷杜鹃的原始高山杜鹃林十分壮观，数百株树龄达数百年的高山杜鹃犹如人工种植，最大的一株直径达58公分，树龄上千年，是井冈山迄今发现树径最大的高山杜鹃。杜鹃山距景区主入口仅1公里游步道、不足200米的高差，普通游客30分钟即可到达，游览成本极低。江西省林业权威评估机构仅对杜鹃山的资源评估价值即达5000万元以上，景区内古树名木繁多，如景区入口处的凹叶木兰江西省仅存4株，国家一级保护树种红豆杉在景区内比比皆是，石溪的千年杞木、千年桂树、千年板栗树等古木依然枝繁叶茂。【千年板栗】【千年杜鹃王】【杜鹃花开】4、可供开发利用的土地资源井冈山是国家级风景区和国家级自然保护区，开发用地受限颇多，审批手续复杂。石姬村搬迁后遗留的近100亩可供开发利用的弃置地，成为珍贵的资源，这在井冈山同类型的景区中绝无仅有。【石姬村】【老宅】【石姬村】19 5、丰富的水资源大峡谷生态游览区发源于黄洋界金狮面，至于罗浮旗锣坳（天下第一原址），全长近40公里，井冈山近百平方公里的森林蓄水汇集到大峡谷石姬河，蜿蜒北上流入赣江。石姬河下游的罗浮水库是井冈山第二大水库。大峡谷中段的洪水冈处具有良好的建坝条件，将水位提高50米左右即可与龙潭仙女潭下游连通。游客参观龙潭后，可乘游船游览大峡谷风光，到达石姬参加休闲游乐项目，再选择乘索道或乘车至白银湖。建坝同时可保证大峡谷漂流项目用水，还能保证白银湖等周边地区的供水、供电，可谓一举三得。【龙潭峡】【五彩潭】三未来发展规划大峡谷生态游览区的规划性质为：以峡谷竞秀、田野古寨为主要特色，以观光、探险、休闲为主要功能的生态游览区。19 井冈山主要是传统山岳观光型旅游产品，以爱国主义教育、革命传统教育和观光旅游、避暑修养、科学考察、历史研究等为主要内容，突出红绿辉映，但产品功能较单一、以静态参观为主，动态参与性较少。且目前井冈山规划和开发建设中的景点，其旅游产品也多属此类，如：石燕洞景点，以溶洞观光为主；笔架山景点，以观十里杜鹃和登高览胜为主；荆竹山雷打石景点是人民军队著名的三大纪律八项注意的起源地，以红色旅游为主题。井冈山大峡谷自然条件“幽”、“野”，自然景观丰富，多奇峰异石、峭壁悬崖和溪瀑幽谷，并具有一定的地方文化特色，因此其旅游产品的开发定位以原生性强的自然生态景观与原汁原味的本土文化为载体，以游人为中心，主要开发高品位的动态展示性的本土文化旅游项目与参与性的生态游乐项目，融思想性、教育性、观赏性、参与性、挑战性、趣味性、休闲性为一体，让游客能够充分感受到井冈山独特的“野”性、纯朴、真实与自然。以绿林古寨寻踪游、奇峰翠谷观光游、峡谷漂流探险游为构思，利用石姬村遗址及周边弃耕地恢复一个具有井冈山革命初期地域文化特色、与生态景观协调统一的自然村落——石姬寨，打造出符合二十一世纪生态旅游概念、体现原汁原味的井冈山特色的生态休闲区，有效保护生态环境。大峡谷规划为两期建设：第一期为2010年11月—2012年5月，为开发建设期。主要进行景点内的游步道、观景平台、服务休息点，以及石姬寨、游人中心、石姬索道建设。第二期为2013年-2014年，为设施完善期，内容上略。四建设经济指标井冈山大峡谷生态游景区建设投资估算表分类项目建设建设规模投资估算（万元）景区设施建设石姬寨1200平方米300休息亭8个32观景台5个30园林小品30绿化抚育40小计43219 游览设施建设景区大门2处40验票房2个8管理房520平方米52漂流清理河道3公里，工具50套，水坝2座，管理房2处155游览设施建设拓展训练基地野战营房10栋（120床）、高空拓展区、场地拓展区、训练场、攀岩场250越野车体验场60滑草场40马道溯溪项目80高山乌龙茶园290主游步道6600米33次游步道6400米26公厕7个50垃圾箱（筒）100个2标牌120个2广告宣传牌6个30小计1118服务设施建设汽车俱乐部会所1800平方米360农家小院840平方米280小计640基础设施建设景区公路2.1公里84罗锡公路硬化4.3公里18（总造价94.6）停车场2000平方米20供水系统30供电系统50排水系统20污水处理系统30通讯系统30小计282土地耕地补偿40亩6019 费用竹林租用200亩4征地费7838平方米50青苗补偿10房屋拆迁补偿1000平方米15小计139前期工作规划费用80勘测设计60报建费用70小计210公司运营费用固定资产投资80网络建设28办公费用110小计218股权收购费用1350石姬索道3公里4500合计8889大峡谷生态游览区一期的基础设施计划投资约为8889万元，建成后将可以投入运营，预计平均年获利能力约4400万元，2年内可收回投资。五项目进展大峡谷腹地的石姬村已整体搬迁，留下可供开发利用的弃置地达100-200亩。景区项目开发筹建工作自2003年展开，被列入井冈山市招商引资重点项目。进过5年多的努力，各项审批手续基本完成，已经具备全面开工条件。1、主要编制成果＆《井冈山国家级自然保护区大峡谷生态景区可行性研究报告》（井冈山国家级自然保护区管理局）；19 ＆《井冈山国家级自然保护区大峡谷生态游览区规划》（江西省城市环境设计事务所）；＆《井冈山国家级自然保护区大峡谷生态游览区规划项目自然生态系统影响评估报告》（江西省林业调查规划研究院）；＆《井冈山国家级自然保护区大峡谷生态游览区规划环境影响评估报告》（江西省环科院）；＆《井冈山风景名胜区大峡谷景点规划》（江西省城市环境设计事务所）；＆《井冈山大峡谷生态游景区龙姬仙施工方案》（深圳都市园林设计有限公司）；＆《大峡谷景区地形图》（编制景区规划用地形图，井冈山市风景局）；＆《大峡谷1:500地形图》（园林及建筑方案设计用地形图，江西省地矿706队）；＆《井冈山大峡谷生态游景区建筑施工图》（江西省赣州市建筑设计院）；＆《井冈山大峡谷生态游景区地质灾害危险性评估报告》（江西省勘察设计研究院）；＆《井冈山大峡谷生态游景区建设用地压覆矿产资源评估报告》（江西省地质工程集团公司）。2、获得批准文件及证书＆《井冈山大峡谷游览区项目开发协议意向书》（井冈山风景名胜管理局，2003年6月）；＆《井冈山大峡谷生态景区开发协议书》（甲方为井冈山国家级自然保护区管理局和井冈山风景名胜管理局、由井冈山市人民政府鉴印、2004年2月27日）；＆19 井冈山市发展计划委《关于井冈山大峡谷生态景区开发建设工程立项的批复》（井计发[2004]17号、2004年3月5日）；＆井冈山市规划局《关于要求对井冈山风景名胜区大峡谷景点规划进行审批的报告》（井规字[2004]16号、2004年8月10日）；＆江西省建设厅《关于井冈山风景名胜区大峡谷景点规划的批复》（赣建规[2004]37号、2004年10月8日）；＆江西井冈山国家级自然保护区管理局《关于要求开发井冈山大峡谷生态游景区的请示》（井自保文[2004]13号、2004年4月12日）；＆江西省林业厅《关于请求批准实施井冈山大峡谷生态游览区规划的请示》（赣林护字[2004]356号、2004年12月22日）；＆国家林业局《国家林业局关于江西井冈山国家级自然保护区生态旅游总体规划的批复》（林护发[2006]236号、2006年11月23日）；＆江西省环保局环境工程评估中心《井冈山大峡谷生态旅游景区建设项目环评大纲评估意见》（赣环评估纲【2004】58号、2004年9月17日）；＆井冈山市物价局《关于井冈山大峡谷生态漂流收费标准的批复》（井价字【2006】16号、2006年5月18日）；＆江西省建设厅《井冈山大峡谷景区建设项目选址审批书》（井规字[2006]18号、2006年12月13日）；＆井冈山市规划局《井冈山大峡谷景点开发项目建设用地规划许可证》附规划用地红线图（井规字[2006]18号、2006年8月28日）；＆井冈山市国土资源局《关于井冈山大峡谷景区建设项目用地预审意见》（井国土资预字[2006]1号、2006年11月16日）；（缺原件）；19 ＆井冈山管理局办公室、中共井冈山市委办公室、井冈山市人民政府办公室《管理局办公室、市委办公室、市政府办公室关于印发大峡谷景区开发建设协调会议纪要的通知》（井管局办字[2006]5号）；＆井冈山市规划局《大峡谷景点开发项目建设工程规划许可证》（井规字【2007】1号、2007年一月二十三日）；＆井冈山市国土资源局《大峡谷景区配套设施用地土地证》。3、景区基本建设成果＆完成景区内村民住宅整体拆迁工作不补偿到户；＆完成景区内耕地整体租赁40年并一次性补偿到户；＆完成景区内毛竹林整体租赁工作并按年度补偿给茨坪林场；＆完成景区内双溪口至石姬2公里公路工程；＆完成景区内石姬古道和杜鹃山探险5公里维修工程；＆完成景区内双溪口至石姬2公里1万伏高压线工程和2.1公里低压回路工程；＆完成景区内石姬至双溪口2公里石姬漂流河道疏通及维护工程，开发大峡谷生态漂流项目并试运营；＆完成景区石姬寨农房翻修及临时用房建设，设立井冈山国家级自然保护区管理局石姬护林防火检查站，并开始履行相关职能；＆完成景区专门宣传网站——井冈山生态旅游网（www.jgschina.com）建设并于2005年8月正式开通；＆在景泰高速公路沿线设置240平方米户外宣传广告牌，并在去景区的公路沿线设置指示牌；＆完成罗锡公路建设（罗浮水库至双溪口）4.5公里硬化工程；＆景区园林绿化抚育工程全面展开。4、景区建设工程进度计划19 2010年11月——2012年5月，全面开工，重点建设白银湖入口处、杜鹃山游览区、龙姬仙庙、大峡谷生态拓展训练基地、生态漂流、越野车体验场、攀岩场、滑草场、马道溯溪项目、石姬寨服务中心、农家小院、高山乌龙茶观光园、吊脚楼茶艺表演区、汽车俱乐部会所、石姬索道等。力争2012年5月1日全面开园。2013年-2014年，完成大峡谷索道与龙潭景区对接，打造井冈山第一景区。六经营能力分析根据协议，建成后进入井冈山风景区大门票，景区经营收益主要依靠景区内游乐项目收费和餐饮、销售等配套服务收入以及索道运输收入。井冈山2009年购买大门票人数为95万张，可以推测，大峡谷未来年进园人数在50万人以上，本收益分析按年进园人数50万人计算。大峡谷拓展训练基地（青少年野外生存训练基地）年接待培训按2万人次计。自驾游记生态游组团按1万人次计。大峡谷景区主要收入分为4块：1、游乐项目收入。景区共有6个收费游乐项目，即杜鹃山生态探险区（30元）、漂流（60元）、滑草（30元）、卡丁越野车（30元）、拓展体验场（30元）、马道溯溪（30元），总价210元。设计游乐套票，定价150元，给旅行社（导游）促销价100元。按50万人进园计，考虑景区大门票因素，预测10万购买游乐套票（150元/人）、20万人参加1-2个单项（人均50元）、10万人游览杜鹃山生态探险区（30元/人）、10万人选择不参与任何游乐项目，游乐项目总收入预计为2800万元，利润率按30%计，利润预计为840万元；2、配套服务业收入。1)、石姬寨服务中心项目为石姬寨宴和土特产销售。石姬山寨宴突出井冈山绿林大餐特色，辅以京剧《杜鹃山。唱段表演，日接待人数500人，人均标准50元，按年接待5万人次计19 ，年收入预计250万；同时预计至少为10万游客提供快餐或方便食品配给服务，按人均8元计，收入预计80万元。土特产和纪念品销售按10万人、人均20元计，收入预计为200万元。总收入预计530万元，利润率为30%，年利润预计159万元；2）、高山乌龙茶园项目以乌龙茶销售为主项，年进园人数按50万人次计，观看茶艺表演10万人次，年销售乌龙茶2万斤（由景区合作生产基地提供产品），300元/斤，年销售收入600万元，扣除促销费用，利润率30%，计180万元/年；休闲餐厅和茶楼营业收入按年接待2万人次、人均消费30元计，年营业收入预计60万元，利润预计18万元。总收入预计660万元，利润预计198万元；3）农家小院项目主营收入为住宿和餐饮服务，按每栋别墅2000元/天、200天/年计，住宿年收入预计240万元，餐饮按每栋别墅500元/天（共6栋）、200天/年计，餐饮年收入预计60万元，年收入预计300万元，年利润预计90万元。配套服务业总收入1490万元，利润预计为449万元。3、拓展培训及专项旅游组团。1）、大峡谷拓展训练基地（青少年野外生存训练基地）年接待培训按2万人次计，人均200元/天计，培训年收入预计约400万元；场地出租按年接待1万人次、人均100元/人计，年收入预计约100万元。总收入预计500万元，利润率为30%，年利润预计150万元；2）、自驾游记生态游组团按1万人次，人均200元/天计，收入预计200万元，利润率为30%，年利润预计60万元。拓展培训及专项旅游组团总收入700万元，利润预计为210万元。4、索道收入。按150元/人核价，扣除促销及管理等相关费用后按100元/人计，年进园人数50万人次，按60%进园人员选择索道运输，即索道年运输人数为30万人次，预计年收入可达3000万元。19 此外，景区大门票受益者，每年将返还公司基础设施折旧费和管理费用摊销，数额尚未确定，所以暂不列入收入预算；农家乐和果园收入考虑到果实成熟期问题，也暂不列入收入预算；流动摊位租金、停车场收入等计划外收入与物业管理支出一并考虑，也暂不列入收入预算。综上，大峡谷景区年收入预计7990万元，年利润预计4497万元。景区一期建设项目总投资按8889万元计，其中，景区固定资产投资按7000万元计、折旧按10%计，年折旧700万元。年利润预计4497万元，扣除折旧费后利润3797万元，约2.3年可收回投资。大峡谷景区利润的说明：参照井冈山及相关规模景区利润率标准设定。当大峡谷景区实现规模接待后，经营收入中，促销成本约占30%，税、费（风景资源使用费合同约定前8年为5%）约占15%，经营管理成本约占25%，利润率约占30%。七投资计划1、资金安排计划第一阶段：建设期（2010年11月——2012年5月）。资金安排重点为白银湖入口处、杜鹃山游览区、龙姬仙庙、大峡谷生态拓展训练基地、生态漂流、越野车体验场、攀岩场、滑草场、马道溯溪项目、石姬寨服务中心、农家小院、高山乌龙茶观光园、吊脚楼茶艺表演区、汽车俱乐部会所、罗锡公路硬化工程、景区绿化抚育工程、白银湖入口区道路工程、景区用地挂牌等，以及白银湖至大峡谷景区的双向交通索道（3公里），总计约7500万元。第二阶段：二期工程建设期（2013年-2014年）。采用索道运输或区间小火车运输方式，解决龙潭景区与大峡谷的连接问题。2、资金筹措计划第一期工程（2012年4月前）资金总需求8889万元。筹措方案:公司自筹2800万元，银行贷款或增资扩股方式获得6100万元。第二期工程（2013年—2014年）资金总需求7500万元。筹措方案：银行贷款、现金回流、或增资扩股方式。19 结论一整合理由1、天然的区位关系和资源互补面积14.5平方公里的大峡谷景区主入口在白银湖，隔泰井高速而与白银湖地块紧邻。其西接龙潭景区，北连罗浮水库，是处于《井冈山风景名胜区总体规划》中生态北环线上核心位置的核心项目。龙潭景区被誉为“井冈绿色第一景”，是井冈山旅游的必游景区，其代表性景点——“仙女瀑”距大峡谷景区“卧龙滩”仅1公里余。[白银湖]地处井冈山咽喉，具备商业、接待、餐饮、购物条件，宜建设中档服务配套区；[梨坪]良好的自然资源和大规模的土地储备，可作为国际会议中心主址和高档度假区；[大峡谷]则凭借绿色旅游资源而成为优质的休闲游乐区。三个区域功能定位和资源可完全呼应并相互支撑，形成完整的综合旅游产品链。2、强化品牌、提升项目品质，实现规模经营与立体发展，创造更高的综合效益虽然井冈山因其显赫的政治地位，及国家级风景名胜区和自然保护区的特殊身份，意味着“井冈山”项目未来必然的增值潜力，但现阶段的井冈山项目仍属于纯粹的地产概念，社会影响力有限。整合后的“井冈山”项目将拥有15平方公里的规模，开发面积比原有面积扩大了5倍以上，并进入景区开发领域，具备打造“大井冈山休闲度假区”的条件，可实现规模化、立体化、集约化发展的目标，创造更高的社会效益，更符合集团的品牌战略需求。作为传统旅游目的地，与核心景区的距离是其地产的价值标杆。[大峡谷]与井冈山第一景点——“龙潭”对接后，将成为井冈山的龙头景区，使井冈山旅游线重心北移。将龙头景区“搬”19 到家门口，[白银湖-梨坪]地产价值将发生质变。井冈山市国土资源局发布的基准地价数据及挂牌成交情况显示，仅从“商业用地”一项看，茨坪一级用地基准价为1676元/平方米，比茨坪四级用地基准价359元/平方米高出近5倍。我公司梨坪挂牌的500亩土地挂牌价参照茨坪四级用地基准价评估制定，如整合[大峡谷]并与龙潭对接后，[白银湖]乃至[梨坪]地价均有望在3-5年内与茨坪一级用地看齐，仅从土地受益一项升值即达数亿元，对我公司将是极大鼓舞。3、节约有效用地，让更多土地进入交易市场吸纳[大峡谷]后，[梨坪-白银湖]地块不需要建设大体量的休闲游乐和康体运动项目，有效地节约了土地资源，使[梨坪-白银湖]更多土地成为有效的建设用地；避免重复建设造成的不必要的浪费；优化区域功能，突现各自特色，互相支撑形成合力。勘测数据显示，[大峡谷]现有可利用的存量土地约350亩，其中用于游乐设施及园林、配套设施用地约200亩，包括已挂牌获得商业用地7838平方米和批准建设各类别墅10栋，其它土地均以廉租方式获得（租期40年）。吸纳[大峡谷]后，我公司[梨坪-白银湖]地块可节约游赏用地约100亩，创造的土地增价预计在5000万元以上，此外，还可力争将大峡谷100亩左右的可用土地转化为优良的经营性土地范围，进一步扩大土地增量。4、低现金流整合，自身较高经济收益[大峡谷]项目一期开发预算为8889万元。一期建设期约1年半，建成后即纳入井冈山风景区一票制管理，一年进园人数预计在50万人左右，可成为项目有效客户群体。大峡谷景区2.3年后完成资本回收，3-4年左右的时间可收回全部投资，净赚一个价值亿元的景区。5、提前进入效益产出期，实现自养[梨坪]地块已在2007年8月完成摘牌；[白银湖]地块2007年底完成报批。19 [梨坪]项目一期建设自2009年年初启动，已完成开发建设。目前正在筹建项目二期；[大峡谷]项目用近5年的时间完成了审批工作，如今被列为井冈山市7号重点工程正在进行、配套建筑和景区工程即将展开，是整合的最佳时机。6、提高市场竞争能力，培育客源群体[梨坪-白银湖]定位高星级酒店、酒店式公寓等项目与茨坪已建项目存在竞争关系，由于偏离核心景区，且初期设施也难一步健全，存在一定阶段的竞争劣势。[大峡谷]景区的定位决定其开发将使[梨坪-白银湖-大峡谷]大幅提高市场竞争力。调查显示，茨坪酒店式公寓投资者中非本地常驻户占九成以上，这是造成茨坪房地产价格迅猛上升的主力军。整合[大峡谷]后，首先强化其白银湖主入口的接待功能，并将二期与龙潭对接的项目提前实施，让购买大门票下榻[梨坪-白银湖]的游客在游线组织上不输于下榻茨坪。如采用索道（以森林防火通道报批手续较简便）约3公里投资约4500万元（预计2年收回投资）。同时，针对[大峡谷]每年5万人次自驾游和拓展训练的团队接待能力设计专业的酒店，完全吸纳这部分人群成为可能；并针对50万以上的景区游客量做好配套服务的宣传促销，为[梨坪-白银湖]培育客源群体。7、有利于与井冈山干部学院的联动毋庸置疑，[大峡谷]建成后必将成为干部学院师生参加拓展训练的首选地，整合后将有利于更多合作的展开，而扩大项目影响力。8、扩张资本经营渠道，推动整体上市，向更高更强的目标迈进大量挤占资金必然会影响集团公司的整体经营发展战略。井冈山市旅游发展股份公司已获得江西省证券办的上市许可，并得到国家相关领导人的支持，却因盘子小、基础薄而未果。其股份由井冈山市政府国有资产持股60%，桂林旅游股份持股40%。19 整合[大峡谷]后，井冈山项目顺利进入景区开发领域，并借势展开对井冈山旅游资源和相关良性资产的低成本整合，与现有项目整体打包蓄势上市，从而将我公司在井冈山战略投资推向高潮，并为资本整体撤出和实现利益最大化提供一条捷径。二效益评估1）经济效益◇直接经济效益：项目投资建设期为一年，进入营业3—5年将收回所有投资，剩余35年经营权的数亿元价值景区。预计后期每年可创造3000万元以上的现金流、1000万元以上的利润。同时，为[梨坪-白银湖]节约游赏用地约100亩。◇简介经济效益：直接拉动白银湖及梨坪地块的土地出让价值，创造亿元以上的土地升值。一旦大峡谷与龙潭对接成为井冈山龙头景区，[梨坪-白银湖]地价短期翻番成为必然，为各级土地开发商树立信心。2）社会效益◇形成的“大井冈山”开发格局，将以其巨大的规模和影响力促进井冈山产业升级，真正意义上成就中信“反哺老区”的政治需求。◇依托中信介入将成为井冈山规模巨大的基础设施开发商、区域地产开发商、景区开发商，这对其全面整合井冈山各类资源，扩大产业规模提供优质平台，并为在江西的全面拓展提供社会资源和信誉平台。◇整合后的“鑫湖公司”规模达到15平方公里，涉及产业涵盖房地产开发、景区开发等，将形成一个规模巨大、产业全面、竞争力强、自身循环的一个区域开发实体。经营与开发相结合的战略路线，无论是社会效益还是经济效益将实现双丰收。◇由于投资井冈山建设所带来的上述变化，必将成就鑫湖公司19 在井冈山、在江西，乃至全国巨大的品牌沉淀。三风险策略通过对项目的考察及对未来旅游效益的预估，整合所带来的收益将可以预期。但为进一步降低整合风险，需做好几个方面的风险控制：1、合理控制整合成本首先合理调整规划，最大限度避免项目建设的重复与不配套；其次，可以保持开发标准的一致性，避免由于项目间的不协调带来的不必要浪费。2、核算已投入资金及成果该项目前期运作5年时间，投资金约700万（乙方提供数据），我方将对其已投资金进行核算，并了解其已取得成果的真实性及未来将发生费用，避免不浪费资产、违规操作等情况的发生。3、准确测算未来经营收益项目获利能力将影响投资回收及经营风险，需对大峡谷项目的各赢利项目做详细测算和科学预测、全面评估，降低投资风险。综上分析，大峡谷景区项目不仅可行，而且必将是公司战略发展重要开端。19'