某新区某港及市民服务中心项目可行性研究报告

'设计编号某某置业有限公司某新区某港及市民服务中心项目可行性研究报告某国际工程咨询中心2011年1月5 目录1总论11.1项目背景11.2可行性研究报告编制依据11.3研究工作的范围21.4项目建设规模与主要内容31.5项目建设期31.6项目总投资及资金筹措31.7主要技术经济指标41.8研究结论与建议42项目提出背景及建设必要性62.1项目提出背景62.2项目建设必要性93建设地点和建设条件143.1建设地点143.2建设条件144工程技术方案184.1总平面布置184.2建筑214.3结构274.4给水、排水304.5通风及空调345 4.6强电404.7弱电475消防505.1总平面消防505.2建筑消防505.3给排水消防515.4防排烟系统535.5电气消防546卫生防疫586.1给水、排水部分586.2通风586.3劳动保护587节能597.1合理用能标准和节能设计规范.607.2建筑节能措施617.3供热及空调节能措施637.4给排水节能措施637.5供电节能措施647.6照明节能措施658环境影响评价678.1编制依据678.2主要污染源及治理措施675 8.3环境影响分析699项目组织与管理709.1项目组织709.2项目实施期管理709.3组织机构图7010项目招投标7211项目实施进度7611.1建设工期7611.2实施进度计划7612投资估算与资金筹措7712.1投资估算7712.2资金筹措7812.3资金使用计划7813财务评价7913.1财务评价依据及说明7913.2财务评价基础数据选择7913.3项目总投资构成7913.4财务评价7913.5财务评价结论8314效益评价8614.1经济效益分析8614.2社会效益分析865 附表：1、经济分析表附图：1、总平面图2、平面图3、立面图附件：1、企业法人营业执照5 1总论1.1项目背景1.1.1项目名称某新区某港及市民服务中心项目1.1.2项目建设性质新建1.1.3项目建设地点某新区某港及市民服务中心项目建设地点位于某新区道义先导区中央生态轴，中新国际城南侧。用地北临纬七路，南临纬九路，西接经三路，东接经四路。1.1.4项目承办单位概况项目承办单位名称：某某置业有限公司公司性质：注册地址：法人代表：职务：执行董事1.2可行性研究报告编制依据（1）中共中央、国务院《关于实施东北地区等老工业基地振兴战略的若干意见》和《关于促进东北老工业基地进一步扩大对外开放的实施意见》；（2）《某市国民经济与社会发展十二个五年规划纲要》；58 （3）《某市城市总体规划》；（4）《某市土地利用总体规划》；（5）《某市新型工业化综合配套改革试验方案》；（6）《某经济区新型工业化综合配套改革框架方案》；（7）《国家发展改革委关于批准设立某经济区国家新型工业化综合配套改革试验区的通知》；（8）《辽宁省<中华人民共和国土地管理法>实施办法》；（9）《某新区发展规划纲要》（2009—2012年）（10）《某新区道义地区总体发展规划》（11）《中新国际城规划》（12）国家发展和改革委员会颁发的《建设项目经济评价方法与参数》第三版；（13）《投资项目可行性研究指南》（中国电力出版社出版）；（14）国家、行业及地方的有关法律、法规和规程、规范；（15）《某新区市民中心建筑方案设计》（2011.05）（16）项目承办单位及各相关部门提供的有关基础资料。1.3研究工作的范围按照咨询合同并参照《投资项目可行性研究指南》（第三版）的可行性研究报告编制深度规定要求开展本项目的可行性研究。可行性研究的主要范围包括：（1）项目提出背景及建设必要性；58 （2）建设地点和建设条件；（3）工程技术方案；（4）消防；（5）节能分析；（6）环境影响评价；（7）项目组织与工程进度安排；（8）工程投资估算及资金筹措；（9）财务评价；（10）效益评价。1.4项目建设规模与主要内容本项目拟建在某新区道义先导区中央生态轴，中新国际城南侧。规划项目建设用地153437平方米。总建筑面积518565平方米，其中地上建筑面积390241平方米，地下建筑面积128324平方米。高层结构型式采用现浇钢筋混凝土框架核心筒结构，裙房部分结构形式采用现浇钢筋混凝土框架结构。高层建筑基础采用桩筏基础，其余部分采用桩承台加构造防水底板。1.5项目建设期项目建设工期为2年，2011年1月至2012年12月。1.6项目总投资及资金筹措本项目总投资为35479058 万元。其中：工程直接费用224279万元；第二部分费用96750万元；预备费26721万元；建设期利息7040万元。本项目总投资为354790万元。资金来源为采取银行贷款和自筹。1.7主要技术经济指标主要技术经济指标表序号指标内容单位数量备注一建设规模1规划用地面积平方米1534372总建筑面积平方米5185653建筑物占地面积平方米496093绿化面积平方米244054道路及广场面积平方米794235建筑密度%32.336绿化率%15.917容积率2.54二项目总投资万元354790三财务评价1收入总额万元5433132利润总额万元1108593投资利润率%31.254全部投资税前内部收益率%31.255全部投资税前财务净现值万元521036全部投资税前投资回收期年2.407全部投资税后内部收益率%23.438全部投资税后财务净现值万元309559全部投资税后投资回收期年2.5310盈亏平衡点%65.531.8研究结论与建议本项目建设必要性充分，工程方案合理，项目建设符合国家政策、58 某城市发展规划、某相关发展规划。项目建设满足了某新区经济发展产生的内在的某服务需求，对某市的某格局的构建是一个很好的补充和完善。项目建设实现了某新区政府集中办公、提高办事效率。项目建设带来了大量的就业机会，促进某人才结构优化，这对维护社会稳定、和谐具有巨大贡献。建议承办单位做好项目前期准备工作，使项目尽快进行。由于工程投资额度大，建议项目在充分利用现有资金来源的基础上，不断改善投资环境，优化投资结构，加强项目管理，保证建设资金及时到位，使项目按计划顺利实施。58 2项目提出背景及建设必要性2.1项目提出背景2.1.1某副都心——蒲河新城城市发展的早期阶段，城市规模和需求水平较低，单中心城市形态一般是合理的。由单中心逐步向多中心发展，是大城市社会经济发展到一定水平的客观要求。随着全球化大都市规模的逐渐扩大，多中心发展成为现代国际大都市空间格局演变的主导方向，建设“城市副中心”则成为大都市多中心发展的重要选择。上世纪中叶以来，巴黎、伦敦、纽约、东京等西方大城市纷纷提出了城市副中心（Sub-CBD，日本称为“副都心”）的建设规划，解决了城市发展中的空间矛盾。法国巴黎拉德芳斯区，日本新宿、涉谷、池袋副都心，纽约巴特利花园城副中心等都已走在了世界的前列。在上海，陆家嘴、张杨路、徐家汇、嘉定、南桥等地也建起了各具特色的都市副都心，成为大上海新的发展极。“城市副中心”是一个仅次于城市主中心、承担城市诸多主要功能的综合性城市区域。副中心建设使得城市从过去的单核心逐渐演变为多核心发展，副中心（Sub-CBD）与中央商务区(CBD)共同构成城市中心区的商业、商务中心体系，它们是城市经济、社会发展到一定阶段的产物。某的副都心将在哪里呢？2010年11月，某市委、市政府揭开这个谜底：在未来的某新区将崛起一座某的新都心，那就是蒲河新城。在蒲河新城规划目标中，某58 新区提出了“创新型生态CBD”的构想。以创新为主导，生态为特色，打造立足某经济区、面向东北、辐射东北亚的集商贸商务、文化行政、休闲宜居、某服务为一体的城市核心区。根据规划，蒲河新城城市核心区位于道义组团内，北至新蔡公路，东临森林公园，南至蒲南路，西至某新区区界，规划面积60平方公里，其中中国新加坡生态国际商务区（简称中新国际城）定位为某的新都心、生态新城核心。2.1.2某的新都心、生态新城核心——中新国际城中国·新加坡国际商务区（简称中新国际城）将作为某市的北金门，被规划为新型生态中心商务区。中新国际城规划面积10平方公里，位于某市某新区，与东北总部基地、某华强文化科技产业基地等重大项目毗邻。某新区特别委托高水平规划建筑公司——日本设计株式会社进行总体规划，以“欢乐之谷、成长之山”为主题，将该项目打造成为休闲宜居宜业的城市核心和某市的北金门。该项目预计总投资超过1200亿元人民币，其中外资比例不低于100亿美元。中新国际城将打造成某乃至中国东北地区的一个世界级的生态型商业商务中心枢纽。1、中新国际城的整体发展定位（1）“某国际城”——创新型生态CBD贯彻创新为主导、生态为特色的发展理念，着力打造一个立足某、服务某、面向东北、走向世界的现代商务中心，一个宜家宜业的新城核心。58 （2）东北亚某核心位于某北部的中新国际城将成为中国下一个崛起的某中心。其位于具有独特政策优势的某新区，同时处于某市城市空间北拓展轴线上，结合高铁新某北站的建设，将成为东北亚区域内举足轻重的商业和贸易中心，通过对于可持续发展的城市定位，某北部将崛起新一代生态城市，同时中新国际商务区必将成为未来某乃至全中国的某重镇。（3）某新区战略突围的引擎通过中新国际城的合理开发及由此带来的辐射效应，某新区将在国家四个新区建设中获得战略机遇和优势，从新区发展中快速崛起，为某新区建设成为未来绿色、生态、可持续的现代化国家新区奠定基础。（4）中国北方生态宜居地独特城市风貌和优越自然环境交融的城市空间为中新国际商务区赋予了全新的城市品质，而区内丰富的商贸活动和多样的文化娱乐设施将中新国际城构建为区域内具有独特吸引力，投资环境优越的新型城市某集聚区，新某的城市发展增长极。2、中新国际城的功能布局中新国际城按照功能将分成三大板块。以400米宽中央生态廊道为骨架，贯穿南北，连接交通枢纽区、公共文化区、某商贸和行政服务区，在空间上形成“欢乐之谷、成长之山”。交通枢纽区，在中新国际城北部依托新某58 北站形成“四线”（京沈高铁、地铁二号线、城际铁路、四环快速路）汇集的旅游客运集散中心，区内配置商务办公、酒店等设施。公共文化区，在中新国际城中部充分利用华强文化科技产业基地的带动作用，形成文化、娱乐、休闲区。区内规划建设少年宫、音乐厅、规划展览馆、NBA篮球馆等文化休闲设施。某商贸和行政服务区，中新国际城南部规划建设总部基地、行政办公、酒店、商业、某服务等项目，重点打造区域地标，形成某商贸和行政服务区。2.1.3中新国际城重点项目——某新区某港及市民服务中心某新区某港及市民服务中心项目位于中新国际城南部（在中央生态绿轴上），占地面积153437平方米，总建筑面积518565平方米，是中新国际城规划重点项目，本项目的实施符合中新国际城规划整体发展定位和功能布局，是中新国际城规划的具体实施和落实。2.2项目建设必要性2.2.1某港建设必要性（1）满足区域某服务需求某58 新区已经建立起以农产品深加工、光电信息、现代服务三大优势产业为主导，以农产品深加工产业区、光电信息产业园、蒲河岛生态商务区、现代物流产业园及清水工业园、财落工业园六个产业园区为载体的经济发展格局，基本形成了以六大经济区统领全区经济发展的新模式，即：辉山经济区着力建设农产品深加工产业区，重点发展农产品深加工产业；虎石台经济区着力建设蒲河岛生态商务区，重点发展现代服务产业；道义经济区着力建设光电信息产业园，重点发展光电信息产业；清水经济区着力建设清水工业园和怪坡旅游风景区，重点发展旅游观光产业；新城子经济区着力建设现代物流产业园，重点发展物流商贸产业；兴隆经济区着力建设财落工业园和七星山旅游风景区，重点发展绿色食品产业。项目建设取得重大进展。某新区把2010年确定为“工业·开工年”，全年实现项目开工240个、开工面积1000万平方米。重点新建项目有：东北总部基地、龙湖生态城、中兴通讯产业园、亚泰建材产业园、华晨金杯专用车生产基地、台湾六合汽车零部件产业园、中恒碳纤维、大润发东北区物流仓储基地、海尔物流园等。随着某新区经济发展、大项目的逐渐落户以及聚集企业的增多，这一区域产生了内在的某服务需求，某港的建设恰好能够满足这样的需求；某港的启动，对某市的某格局的构建是一个很好的补充和完善，顺应了某市和某新区发展某产业的趋势，是对某市某发展规划的支持。（2）对就业和人才结构优化起到促进作用本某港建成后将具备某后台服务功能，某后台服务支持体系因其科技含量高、高级人才密集、吸纳就业量大的特点，目前已成为国内各大城市争相吸引的对象。集聚银行、保险、证券等某机构的数据中心、票据中心、银行卡中心、档案管理中心、客服中心、研发中心、培训中心等后台服务机构，利用强大的网络和信息处理技术，为国内外某机构提供24小时不间断、高效的后台支援服务。某港58 的建设可以促进当地以及周边地区的就业，为当地带来大量的就业机会。据初步估算，某港建成后可以带来至少2万人就业，在解决就业的同时，也将为本地培养出一大批某服务人才，而某人口的数量和质量，是衡量一个城市是否达到区域或全国性某中心最基本的指标。（3）提升城市竞争，带动产业结构升级某后台服务基地形成规模后，通过某后台服务中心城市的聚集效应，吸引大量某机构的关注，从而吸引来自某业的更多投资和业务；通过某服务业的发展，提升当地某服务功能，完善当地现代某体系，带动整个城市产业结构的调整升级。（4）对经济具有长期拉动效应从长远来看，随着某服务区的不断完善发展，长期的拉动效应明显。项目的建设直接投资30亿元以上，能带动软件、信息技术、电子、人才培训及服务等相关配套产业的发展，大幅提高现代服务业在整个经济中的比重，促进产业结构的调整升级。某资源的聚集，包括某资产、某企业、某业务、某信息、某人才的集聚所带来的规模效益和外部效应，形成产业资源聚集与产业链之间的互相促进，更好地发挥某在资某通、资源配置、产业升级、风险防范、信息集散等方面的强大功能，最大程度满足各类某服务的需求，为资源节约型和环境友好型社会建设提供更加有力的支撑，促进经济又好又快地发展。2.2.2市民服务中心建设必要性（1）符合相关规划和政策文件要求2010年1月6日某新区召开第二届人民代表大会第三次会议，58 某新区政府工作报告指出了2010年工作目标和任务，强调公共设施建设要实现新跨越，沿蒲河大道规划市民服务中心、会展中心、体育中心、文化艺术中心等城市公共建筑群；开工建设规划馆、档案馆、市民广场、检法两院办公楼、某进出口检验检疫局综合楼群，进一步完善道义先导区的公共服务功能。某新区发展规划纲要（2009—2012年）指出，加快道义城市核心区建设。以某新北站为核心，加快建设由某新北站、某地铁2号线北终点站、沈铁城际铁路某终点站、公交和长途客运站组成的某北部交通中心，以市民服务中心和市民广场等为主体的行政中心，以大型综合商场、星级酒店、大型专业批发市场等为主要业态的商贸中心。（2）集中办公、提高办事效率本项目旨在建立包含市民服务、投资服务、公安、检察院等多政府职能的行政服务中心，将原分散的政府职能部门能集中到一处，面向服务对象统一提供对口服务，能实现政府各部门之间信息共享、业务协同。项目建立可以使公民不再需要分别找各政府职能部门科室，就在行政中心58 一次性解决，由跑多门变为进一门。行政服务中心的一切服务项目、办事程序、服务时限及管理规章一律公布于众，对服务质量和提供速度进行公开承诺并接受群众监督。“一站式服务”、首问责任制与公开承诺制构成了行政服务中心的核心运转机制，是行政服务中心这一新生事物的新意所在。建立行政服务中心是对传统行政管理体制的变革和扬弃，是政府管理理念的一次改革和创新。行政服务中心通过将审批、审核事项集中办理，实行“一个窗口对外”、“一站式办公”、“一条龙服务”，通过“阳光下作业、规范化管理”的形式，公开所有办事过程，使行政活动过程和行政权力的运用公开化、透明化，提高权力运行的透明度，为建立办事高效、运转协调、行为规范的服务型政府打下良好基础。58 3建设地点和建设条件3.1建设地点某新区某港及市民服务中心项目建设地点位于某新区道义先导区中央生态轴，中新国际城南侧。用地北临纬七路，南临纬九路，西接经三路，东接经四路，位于文化区与商务区之间。地铁2号线北延线在地下沿绿色景观中央生态轴穿过中新国际城区形成交通动脉，带来高度的便利性。某新区市民服务中心地下将直接建设地铁2号线北延线蒲田路站，进一步提升了用地的都市核心价值。3.2建设条件3.2.1自然条件某地区属温带季风性气候，四季分明，一般夏季以东南风为主，冬季以西北风为主，冬夏季较长，春秋季节较短。雨季集中在七——八月份。年平均气温7.7℃极端最高气温38.3℃极端最低气温-30.6℃日最大温差18℃年平均降水量755.4mm日最大降水量118.9mm最大积雪深度200mm平均风速3.7m/s58 最大风速29.7m/s平均相对湿度65%标准冻深1.2米3.2.2地形、地貌条件场地地形基本平坦，地面标高介于65.28～70.01米。大部分为农田，西南角为拆迁区，尚有未清理的旧基础。地貌类型属冲积阶地。3.2.3工程地质根据钻探揭示，场地钻探深度范围内的地层构成由第四系全新统人工填筑层（Q4ml）、第四系全新统浑河高漫滩及古河道冲洪积层（Q4al+pl）组成。（1）第四系全新统人工填筑层（Q4ml）：①耕土：主要由粘性土及植物根系组成，松散。该层分布连续，层厚0.30～0.80m。①1杂填土：由砖块、碎石、砼块、粘性土及旧基础等组成，松散。该层分布不连续，主要分布在场地的西北部，层厚0.50～1.00m。①2素填土：由碎石块、粘性土及混粒砂组成，松散。该层分布不连续，层厚0.50m。（2）第四系全新统古河道冲洪积层（Q4al+pl）：②粉质粘土：黄褐色，含少量氧化铁结核，稍有光泽，干强度中等，韧性中等，摇振反应无，可塑，局部硬塑。该层分布连续，层厚8.60～17.90m，层底埋深9.00～18.50m，层底标高49.67～49.35m。58 ③粉质粘土：黄褐色，含少量氧化铁结核，稍有光泽，干强度中等，韧性中等，摇振反应无，硬塑，局部可塑。该层分布连续，层厚2.30～18.90m，层底埋深9.00～18.50m，层底标高37.93～53.98m。③1中砂：黄褐色，石英～长石质，棱角形，均粒结构，颗粒级配差，充填约20%粘性土，饱和，中密。该层仅见于40#和50#钻孔，层厚4.50～5.60m，层底埋深34.10～35.40m，层底标高32.33～34.59m。④圆砾：由结晶岩组成，亚圆形，一般粒径5-20mm，最大粒径约150mm，充填较多粘性土，卵石占总重量20%左右，局部卵石颗粒风化严重、用手较易掰碎，中密。分布连续，在钻探深度内仅在69#孔穿透该层，最大厚度26.9m。④1卵石：由结晶岩组成，亚圆形，颗粒坚硬，一般粒径10-50mm，最大粒径约200mm，充填约25%混粒砂及粘性土，中密。该层仅见于53#、61#、62#、113#、123#、124#和145#，层厚0.8-2.3m，层底埋深24.00～29.50m，层底标高36.68～43.43m。⑤粗砂：黄褐色，石英～长石质，棱角形，均粒结构，级配一般，充填约20%粘性土，饱和，密实。该层仅见于69#钻孔，揭露厚度15.10m。⑤1粉质粘土：灰白色，稍有光泽，干强度中等，韧性中等，摇振反应无，硬塑。该层仅见于69#钻孔，层厚5.40m。3.2.4水文地质勘察期间，各钻孔在钻探深度内均遇见地下水，主要赋存于②58 粉质粘土层中，地下水类型为上层滞水。稳定水位埋深为0.4～5.6米；相应标高为62.38～66.85米。该地下水主要以大气降水为补给来源，主要排泄方式为地下迳流和人工开采。根据地下水样的水质分析结果，判定地下水对砼结构具弱腐蚀性，对钢筋砼结构中钢筋具微腐蚀性。根据环境土样的易溶盐分析结果，判定该环境土对砼结构具微腐蚀性，对钢筋砼结构中钢筋具微腐蚀性。3.2.5场地地震效应场地抗震设防烈度为7度，建筑场地类别为Ⅲ类。3.2.6场地条件用地范围内地势相对平坦，场地开阔，目前区域内尚未发现具有发展价值的矿业资源及历史古迹。该场地的现场施工条件比较好，便于本项目的施工组织和实施。项目拟建场地开阔，现场条件便于施工组织协调，也便于建设材料的运输和存放场地的选择，避免二次倒运，基本可以满足施工要求。3.2.7基础设施配套条件供水、排水、供电、通信、燃气等配套设施在规划建设中。3.2.8征地拆迁本项目为净地出让，不涉及征地拆迁问题。58 4工程技术方案4.1总平面布置4.1.1总平面布置原则(1)符合城市总体规划的要求，妥善处理近期建设与远期发展的关系，总平面布置兼顾保留利用已有设施，以近期为主，远近结合，全面考虑。(2)坚持以人为本，在满足各项功能的前提下，做到流程科学，安全卫生，出勤便捷。(3)充分利用建设场地条件，合理布置建筑物的位置与朝向，建筑物要符合卫生、防火、通风、采光的要求。(4)合理规划楼前广场及通道，营造花园环境，保证消防要求的前题下，做到交通顺畅。4.1.2建筑设计基本思想（1）位于商务区内的超高层相对于“高度的标志性”定位来说，更加强调“形态的标志性”定位。总平面结构体现了“天圆地方”的构想。将高层布置在七角形的各个定点，各栋建筑通过空中连廊被衔接在一起，强调一个圆形的结构。裙房围绕高层呈方形布局，实现天圆地方的平面布局效果。高层形态酷似王冠，裙房作为坚实的底座，印象深刻的外观显示行政设施的特殊性，同时毫无悬念地成为某58 新区的地标性建筑。高层呈七角形布局，勾勒出皇冠的轮廓。朝南侧逐渐升高的天际线形成柔美的曲线，打造出独具特色的王冠形状。白天在阳光的照耀下明亮耀眼，夜晚从内部散发出迷人的光芒，成为富有象征性的标志。空中连廊也被整面玻璃包围，散发出光芒，好似王冠上的发箍。（2）营造生态绿化环境裙房设施的屋顶绿化显示其与周围环境和谐共存的设计思想。在用地中心，中轴绿化与下沉广场组合出娴静典雅的商务环境。（3）高效有机的地下空间网络地下空间与地铁站相连，为某新区市民服务中心带来了高度的便捷性。用地中心的下沉广场为都市提供了安逸舒适的休憩场所。向心性的地下步行空间与小型商业、下沉广场有机组合，打破了地下的沉闷感，形成丰富的视觉变化。（4）可持续性发展的环保建筑积极采用自然换气，自然采光，并考虑尝试太阳热集热系统，最大限度地利用自然能源。并通过高耐久的新材料新技术延长建筑的使用寿命。（5）创建高效率的管理运营软硬件系统塔楼各办公入口设置门禁系统，有效分离办公与其他人流。塔楼及裙房设置的监控系统，可有效保障楼宇的安全。4.1.3总体布局在考虑用地面积和整体均衡感之上，本方案以七角形布局将高层建筑群设置在直径约为230米得圆形内。高度为135.8米的行政塔楼为地标性建筑，座落58 在南侧面向市民广场处。出租办公楼的高度分别为97.1米与101.4125米。用地中的2栋政府办公楼与5栋写字楼保持着适度间距，创造出舒适的办公环境。用地南端为市民服务中心、行政审批中心，北侧设置公安、检察院、法院、消防、会议等功能，与高层办公楼功能相连。用地南侧正中为市民广场。本方案将市民服务中心和行政审批中心布置在了用地南侧，此处进出地铁极为方便。将入口靠近地铁出入口和地上停车场布置，方便了乘坐地铁和驾车前来的人们。空中连廊将各底层裙房与高层塔楼连为一体，加强了行政大楼与市民中心之间的联系与互动。4.1.4交通组织（1）车辆流线本方案充分考虑了建筑对道路的影响，合理设置了车辆进入用地的出入口。场地内设置有内外两圈环状车辆流线，直接连接各设施的上下车门廊。地下停车场坡道分散设于场地内部，可有效减少地面部分车流量，满足地面的安全要求，最大限度减少造成场地内嘈杂、混乱的因素。在地下停车场本方案也设计了环绕所有塔楼的环形车道，同时在各塔楼地下门厅前设有上下车停靠处。地下停车场采用了清晰明快的流线设计。除地下停车场之外，本方案也少量局部地设计了小规模地面停车场，以确保上下车及人员接送的便捷性。（2）人行流线58 主入口大厅设在南侧主塔楼之中，面向中庭及市民广场，开敞通透。大厅由三层挑空的扇形大厅和全塔楼通高的垂直大厅组合而成，气势恢宏空间舒适。市民广场完全为步行空间。用地四角行政裙房面向圆心一侧围绕塔楼建筑群设有2层高的挑空步行柱廊。从用地四周的道路均可直接步行进入各栋建筑。丰富的地下步行入场流线。地铁出口与用地南侧的地下一层相连，通过小型地下商业街或穿过中心下沉广场，在欣赏了层峦叠嶂的美景之后，人们可直接步行进入市民服务中心各个塔楼及裙房的门厅。主要技术经济指标表序号名称单位数量备注1总用地面积平方米1534372建筑占地面积平方米496093总建筑面积平方米5185653.1地上建筑面积平方米3902413.2地下建筑面积平方米1283244广场及道路面积平方米794235绿地面积平方米244056容积率2.547建筑密度％32.338绿地率％15.919地上停车泊位数辆419地下停车泊位数辆14264.2建筑4.2.1编制依据（1）《总图制图标准》（GB/T50103-2001）（2）《城市道路和建筑物无障碍设计规范》（JGJ50-2001）（3）《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）（4）《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-95,2005版）58 （5）《办公建筑设计规范》（JGJ67-2006）（6）《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》（GB50067-97）（7）《民用建筑设计通则》（JGJ37-87）（8）《人民防空地下室设计规范》（GB50038-2005）（9）国家及某市各类相关建筑设计规范及法律、法规、法令等。4.2.2平面布局（1）办公楼7栋塔楼在使用功能上分为行政办公楼和商务某办公楼，但在功能上均为办公空间。行政办公楼分为：A-1行政办公楼、A-2行政办公楼、A-3行政办公楼；B-1写字楼、B-2写字楼、B-3写字楼、B-4写字楼。各栋单体的建筑面积见下表：名称建筑面积（平方米）层数（层）建筑高度（米）A-1行政办公楼4836724114.3A-1行政办公楼5485627135.8A-1行政办公楼4949924114.3B-1写字楼4352519101.4B-2写字楼419181897.1B-3写字楼419581897.1B-4写字楼4262119101.4各栋塔楼面向四周道路一侧，沿用地内圈机动车环道均设有停车门廊，在首层实现便捷乘车的同时，也通过门廊来烘托了建筑的宏伟。在南面行政办公主塔首层，面向市民广场，设有宏大通透的入口大厅，由三层挑空的扇形大厅和全塔楼通高的垂直大厅组合而成，恢宏的气势暗示着某新区蓬勃向上的发展势头。其他各栋塔楼在首层也都设有3层挑空的入口大厅，作为主出入口，在强调各塔楼办公入口辨识性的同时，表现出与商务某超高层建筑相称的气势与格调。58 本方案采用了8.4米的柱距，获得了采光效果绝佳的办公空间，最大限度地提供停车数量。本项目空间设定为无柱空间，即可作为大空间办公使用，亦可满足划分小房间独立办公的需求，具有高度的灵活可适性。（2）裙房用地四角为4栋独立的裙房。用地南边在市民广场两侧，分别为三层高的市民中心以及市民投资中心；用地北端为五层的公安楼和检察院、法院楼。各栋单体建筑面积见下表：名称建筑面积（平方米）层数（层）建筑高度（米）市民服务中心9704320市民投资中心9704320法院、检察院24289532公安238005324.2.3剖面设计与垂直交通组织（1）裙房：1）层高：一层层高7米，标准层层高为6米。2）室内外高差：0.3米。3）建筑高度：20米和32米。4）垂直交通组织：为确保垂直交通的方便通畅，将各个功能按层划分，分别组织，办公空间每5000平方米设置一台电梯（平均等候时间为30～40秒），电梯重量1.35吨，其中有一台兼做消防电梯。（2）塔楼：1）层高：一层层高7米，二～四层层高均为6米，标准层层高为58 4.3米。2）室内外高差：0.3米。3）建筑高度：名称层数（层）建筑高度（米）A-1行政办公楼24114.3A-1行政办公楼27135.8A-1行政办公楼24114.3B-1写字楼19101.4B-2写字楼1897.1B-3写字楼1897.1B-4写字楼19101.44）垂直交通组织：为确保垂直交通的方便通畅，将各个功能按层划分，分别组织，办公空间每5000平方米设置一台电梯（平均等候时间为30～40秒），电梯重量1.35吨，其中有一台兼做消防电梯。4.2.4造型设计本设计中7幢高层塔楼采用正圆形布局，裙房则围绕高层呈方形布局，体现中华民族古老相传的“天圆地方”的思想，同时展现城市轴线重要节点的行政中心建筑群在视觉上的凝聚力，并连接城市轴线上的其他功能。各栋塔楼通过空中连廊相连，浑然一体，建筑群朝南侧逐渐身高的天际线形成柔美的曲线，打造出独具特色的皇冠形状。而玻璃幕墙构成的空中连廊好似王冠上的发箍。用地四角的行政裙房作为塔楼建筑群坚实的底座，暗喻着行政设施对某的蓬勃发展发挥着坚实而可靠的保障作用。南侧主塔正面最高处布置有宽阔的玻璃展望厅，她如同一颗熠熠生辉的钻石，白天在阳光的照耀下明亮耀眼，夜晚从内部散发出迷人的光芒，预示着某新区必将在东北地区大放异彩。58 塔楼低层部分采用富有质感的石材贴面，向上组建收束渐细，与晶莹的玻璃幕墙形成退晕渐变过渡，在强调塔楼的纤细挺拔、竖向上升的动势同时，也达到了安定感与韵律感恰到好处的平衡。在玻璃幕墙上部，明框由竖向平行转化为斜向交叉，宛如皇冠上精雕细琢的编制架构，勾勒出建筑细部的精致与华美。4.2.5建筑构造（1）墙体1）外墙外墙采用夹心墙，墙体构造由内到外190mm厚混凝土小型空心砌块+A级岩棉（厚度经计算后确定）+幕墙（石材）。2）内墙内墙采用90mm、190mm厚混凝土小型空心砌块，楼梯间处局部、室外挑出墙体部分为空斗墙，拉结间距不大于200mm。（2）屋面1）屋面防排水:屋面防水等级为Ⅰ级，为三道设防,采用3+3+4mm厚SBS改性沥青卷材，防水层耐久年限为15年，上铺1：2水泥沙浆保护层20mm。屋面保温层采用A级岩棉板（厚度经节能计算确定）。凡女儿墙转折处、雨水口及其它阴阳角处等重点防水部位应附加卷材一层；屋面采用平屋面女儿墙内排水系统，排水坡度为2%。2）屋面柔性防水层在女儿墙和突出屋面结构的交接处均做泛水,其高度≥25058 。屋面转角处，直式和横式水落口周围，及屋面设施下部等处做附加增强层（涂膜加聚脂无纺布或化纤无纺布）。出屋面管道或泛水以下穿墙管，安装后用细石混凝土封严，管根四周与找平层及刚性防水层之间留凹槽嵌填密封材料，且管道周围的找平层加大排水坡度并增设柔性防水附加层与防水层固定密封。水落口周围500直径范围内坡度不小于5%。3）防水找平层应做分格，其缝纵横间距≤6米，缝宽10并嵌填密封材料。分格缝宜留置在支承端。4）无配筋细石混凝土防水层与女儿墙，山墙交接处留20宽缝隙并嵌填合成高分子密封材料；板中分格留缝，分格缝间距≤2米，缝深度≥混凝土厚的2/3缝宽10，缝内嵌填合成高分子密封材料。5）配筋细石混凝土防水层与女儿墙，山墙交接处留20宽缝隙并嵌填合成高分子密封材料；板中留分格缝，分格缝间距≤6米,缝宽20，钢筋网片断开，缝内嵌填合成高分子密封材料。6）密封材料嵌缝深度是缝宽度的0.5～0.7倍，其嵌缝基面应涂刷与密封材料相配套的基层处理剂。密封材料底部应设置背衬材料，背衬材料应是与密封材料不粘结或粘结力弱的材料。7）平屋面采用炉渣找坡必须经过筛分，粒径控制在5-40mm，其中不应含有有机物、石块、土块、矿渣块和未燃尽煤块。(如炉渣无货时，改用1:8水泥陶粒找坡。)（3）门铝合金框玻璃门，用于主入口外门；木制镶板门，用于标准层办公室门；木制胶合板门，用于卫生间、储藏间门。（4）窗58 窗为单框双玻塑钢玻璃窗（5）室内装修1）内墙：混合沙浆卫生间等有水房间设聚氨酯1.5厚防水涂料，沿墙面高出地面300mm。2）顶棚：刮大白天棚、矿棉天花板天棚、铝合金条板吊顶。3）地面入口大厅、中庭、公共走廊等公共区域为25厚花岗岩地（楼）面；办公室、卫生间等均为600mm*600mm铺地砖地面；设备间为水泥地面。4）楼梯钢筋混凝土楼梯，钢木栏杆扶手（6）外立面装修外立面以玻璃幕为主，其余的为高级外墙砖饰面。4.3结构4.3.1编制依据（1）《建筑结构可靠度设计统一标准》（GB50068-2001）（2）《建筑结构荷载设计规范》（GB50009-2001）(2006版)（3）《钢结构设计规范》（GB50017-2003）（4）《建筑工程抗震设防分类标准》（GB50223-2008）（5）《建筑地基基础设计规范》（GB50007-2002）（6）《建筑抗震设计规范》（GB50011-2010）（7）《混凝土结构设计规范》（GB50010-2002）58 （8）《砌体结构设计规范》（GB50003-2001）4.3.2自然条件（1）基本风压0.55千牛/平方米（2）基本雪压0.50千牛/平方米（3）土壤冻结深度：1.2米设计使用年限：50年（4）本地区地震基本烈度为7度；场地类别为Ⅲ类，设计地震分组为第一组，设计基本地震加速度值为0.10g。水平地震影响为0.08（多遇），0.05（罕遇）。（5）混凝土结构的环境类别地下室：二a类，地上部分：一类。（6）建筑分类等级建筑结构安全等级：二级地基基础设计等级：乙级抗震设防类别：乙类结构抗震等级：七栋高层建筑为二级框架核心筒结构。裙房部分为二级框架（高度大于30米）或三级框架（高度不大于30米）。4.3.3结构设计方案（1）本工程高层建筑与裙房贴邻，二者地上部分通过抗震缝独立开来。地下室在裙房一侧设沉降后浇带，解决二者沉降不均匀。（2）七栋高层建筑，结构形式采用现浇钢筋混凝土核心筒结构。裙房部分结构形式采用现浇钢筋混凝土框架结构。58 （3）高层建筑与裙房部分地下室大底盘相通，七栋高层建筑基础形式采用桩筏基础，其余部分采用桩承台加构造防水底板。4.3.4主要结构材料和截面（1）混凝土的强度等级1）基础：C402）框架柱及剪力墙：C60、C50、C40、C303）梁、板：C30（2）地下室底板及侧墙采用抗渗混凝土，抗渗等级为0.6Mpa（3）钢筋1）梁纵向受力钢筋采用HRB400钢筋，当直径小于14mm时，采用HRB335钢筋；2）柱纵向受力钢筋一般采用HRB335钢筋；3）板受力钢筋采用HRB400钢筋；4）梁、柱箍筋采用HRB235钢筋；5）构造钢筋采用HPB235钢筋。（4）钢材采用Q235B或Q345B级钢（5）焊接材料1）HPB235钢筋相焊或与强度等级高的钢筋互焊采用E43型焊条；2）HRB335钢筋相焊或与强度等级高的钢筋互焊采用E50型焊条；3）HRB400钢筋相焊采用E55型焊条；（6）地上填充墙（框架结构）58 1）处于潮湿环境的墙体（厕所、地下）用MU7.5封底砌块，M5水泥砂浆砌筑；2）处于一般环境的墙体用MU7.5封底砌块，M5混合砂浆砌筑。（7）建筑为框架结构，框架柱网应均匀布置避免对抗震不利，角柱及形体凸凹变化较大处框架柱应加强。基础可采用钢筋混凝土独立基础或桩基础（依岩土地质勘察报告确定）。4.4给水、排水4.4.1编制依据（1）建筑专业提供的方案图（2）相关专业提供的设计条件（3）本专业设计规范和规定：《建筑给水排水设计规范》GB50015-2003（2009版）《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95（2005年版）《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》（GB50067-97）《人民防空地下室设计规范》（GB50038-2005）《自动喷水灭火系统设计规范》GB50084—2001（2005年版）《建筑灭火器配置设计规范》GB50140—2005《公共建筑节能设计标准》DB21/1477-2006《全国民用建筑工程设计技术措施给水排水》2009版4.4.2用水量指标及用水量用水量指标及用水量一览表序号主要建设内容用水定额最大日用水量(m3/d）最大时用水量(m/h）58 1办公用水量50L/人*d31217802设备补充水量240203道路、广场浇洒1.0L/m2*d79104绿化灌溉1.5L/m2*d3755未预见水量10%34844合计38258594.4.3给水水源本项目水源由敷设于市政道路上的市政供水管网提供，经两根DN200配水干管引入地下室,作为整个用地范围内的水源，两连接管连接贯通，与市政管形成环状管网，即可保障生活用水，也可保障消防用水要求，建立起一个经济的消防、生活供水合一的消防给水系统。两根进水管上分别设给水计量装置。4.4.4泵房及水池（1）水池、水箱建筑内生活调节贮水池有效容积可按最高日用水量的25%计算，生活水箱容积为3825×25%=765m3，在地下二层布置4个200m3不锈钢生活水箱，作为本项目生活用水水源。消防水池设于地下二层，有效容积880m3，水池分为独立的两个水池每座有效容积440m3，水池为钢筋混凝土结构。水池、水箱进水管设计量装置，溢流管、通气管设防蚊虫金属网罩。（2）泵房58 本项目消防水泵房与生活泵房合建，设于地下二层，泵房内设生活给水泵系统、消火栓给水泵系统及喷淋给水泵系统。主要设备见下表：泵房主要设备材料表序号名称型号及规格单位数量备注一生活给水泵房1低区生活给水加压泵KSCW200-125-N=22kW台3一台备用2中区生活给水加压泵KSCW200-250-N=30kW台4一台备用3高区生活给水加压泵KSCW200-325N=45kW台4一台备用4生活水箱100m3座5不锈钢5紫外线消毒装置套4二消防给水泵房1低区室内消火栓给水泵XBD5.0/40-125KLN=37kW台2一用一备2中区室内消火栓给水泵XBD8.0/40-125KLN=75kW台2一用一备3高区室内消火栓给水泵XBD15.0/40-325KLN=150kW台2一用一备4低区喷淋给水泵XBD5.0/30-250KLN=37kW台2一用一备5中区喷淋给水泵XBD8.0/30-250KLN=75kW台2一用一备6高区喷淋给水泵XBD15.0/30-325KLN=120kW台2一用一备7室外消火栓给水泵XBD4.0/30-100KLN=37kW台2一用一备8消防水池440m3座24.4.5生活给水系统58 本项目生活供水系统分区化分如下：地下室由市政供水管直接供水；地上1层至5层由地下室低区供水泵经低区供水管网供水至各用水点；地上6层至17层由地下室中区供水泵经中区供水管网供水至各用水点；18层至27层由地下室高区供水泵经高区供水管网供水至各用水点。生活供水管网为枝状管网，给水管道采用钢塑复合管。公共卫生间采用暗管敷设方式，每个卫生间进水总管上设计量表，卫生器具采用节水型。各区设专用消火栓给水泵和喷淋给水泵，生活二次加压泵房建于地下二层，所有生活给水泵均采用变频调速微机控制，各区生活水泵总出水管上设紫外线消毒装置。消防给水系统详见消防专篇。4.4.6排水工程本项目采用雨水、生活污水分流制排水系统。(1)生活污水排水系统生活日最大排水量按生活给水量的100%进入污水管网计算,为3251m3/d，最大小时排水量为528m3/h.max。建筑内生活排水通过洁具收集，采用专用环形通气立管排水方式，由排水管立管经设于13层的转换排水横干管道排至地下室内个分区的排水横排出总管，再排至室外污水检查井，经室外化粪池处理后，通过污水排水管网集中排至周边市政污水管网。地下一、二层的废水经排水沟与集水坑收集，由设于集水坑内的提升水泵排入室外检查井，再经化粪池处理，最后与其它污水一起集中排至市政污水管网。在室外周围新建6个13#钢筋砼化粪池。(2)雨水排水工程场地雨水系统设计重现期为1年，设计降雨历时为5min；屋面雨水系统设计重现期为10年，设计降雨历时为5min。屋面雨水由屋面雨水斗收集采用外排水形式，就近排至室外。室外雨水由雨水58 口收集，通过雨水排水管网集中排入市政雨水管网。4.4.7人防给、排水工程本项目地下室战时为物资库及车库，在每个口部及通风底部设集水坑，收集洗消废水，并采用临时排水泵将其排至室外检查井。4.5通风及空调4.5.1编制依据1）建筑专业提供的方案图2）相关专业提供的设计条件3）本专业设计规范和规定《采暖通风与空气调节设计规范》GB50019-2003《公共建筑节能设计标准》DB21/1477-2005《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》（GB50067-97）《人民防空地下室设计规范》（GB50038-2005）《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95（2005年版）《全国民用建筑工程设计技术措施暖通空调*动力》2009版4.5.2主要计算参数(1)主要气象参数空调室外计算干球温度，相对湿度夏季：twk=31.4℃ψ=78%（最热月平均）空调夏季室外计算湿球温度tws=25.4℃室外通风计算温度58 冬季twf=-12℃夏季twf=28℃采暖室外计算温度t=-19℃冬季室外平均风速3.1m/s大气压力冬季102.08Kpa夏季100.07Kpa(2)室内设计参数室内设计参数房间类型夏季冬季最小新风量m3/h.人温度（℃）相对湿度（％）温度（℃）相对湿度（％）会议室24~26≤6520~22≥3530办公室24~26≤6520~22≥3530商场网点24~26≤6520~22≥3530走廊2618卫生间--1610次/h换气楼梯间--16车库106次/h换气设备用房--164次/h换气（3）建筑物围护结构热工要求：外墙传热系数0.5W/平方米·℃外窗传热系数2.9W/平方米·℃屋面传热系数0.45W/平方米·℃外门传热系数2.6W/平方米·℃4.5.3空调冷（热）负荷58 根据城市热力网设计规范及同类工程设计综合分析确定热指标进行估算，本工程采暖热负荷见下表：采暖冷热负荷一览表序号主要建设内容建筑面积（㎡）空调热指标(W/㎡）热负荷(kW）冷指标(W/㎡）冷负荷(kW）1办公用房322744822743389287242裙房67497110724512081003地下车库及设备用房128324405133----4合计51856539811368244.5.4冷（热）水机房（1）冷水机组选型本项目拟在地下二层设置制冷机房一个，机房设置10台三级压缩离心式冷水机组（机组单台名义供冷量3516kW，额定输入功率529kW）供全楼空调使用，冷却塔设于裙房屋顶平台处。局部全年需独立使用空调的房间（如中控室、消防中心、变配电室等）设置独立冷热源（风冷热泵机组）的分体空调。冷冻水进/出水温度12/7℃，冷却水进/出水温度30/37℃。（2）换热站本项目使用市政供热管网为集中供热热源、在地下室二层设置热交换站，热媒为95/70℃热水，换热后的二次水进/出水温度为60/50℃。制冷站及换热机房主要设备见下表序号设备名称型号规格及技术数据主机备注单位数量58 1离心式冷水机组YKM2M2K25DBG制冷量3516kW输入功率529kW台102水-水换热器板式换热量900kW换热面积200m2一次水12/7℃二次水15/10℃台103水-水换热器板式换热量400kW换热面积60m2一次水95/70℃二次水60/50℃台104低区冷（热）水循环水泵流量300m3/h输入功率45kW扬程32m转速2900rpm台85低区补水泵流量2.5m3/h输入功率7.5kW扬程32m转速2900rpm台4一台备用6中区冷（热）水循环水泵流量300m3/h输入功率45kW扬程32m转速2900rpm台87中区补水泵流量2.5m3/h输入功率2.2kW扬程32m转速2900rpm台3一台备用8高区冷（热）水循环水泵流量300m3/h输入功率45kW扬程32m转速2900rpm台89高区补水泵流量2.5m3/h输入功率11kW扬程105m转速2900rpm台3一台备用10冷却塔冷却水量Q=700m3/h座1011冷却水循环泵流量350m3/h输入功率45kW扬程28m转速2900rpm台1012集水缸Φ800×2280台413分水缸Φ800×2280台414除污器WD-350A1.6GL/B-AC直径DN350台815软水器处理量12m3/h台1216软化水箱不锈钢板2500×2000×2000有效容积10m3座417压差控制器P74JA台418事故水泵流量125m3/h输入功率30kW扬程0.58MPa转速2900rpm座44.5.5空调系统58 本工程办公室、公共卫生间等功能用房采用风机盘管加新风的空调形式；办事大厅及群众投资大厅等大空间采用全空气空调形式。（1）空调系统1）空调水系统空调水系统为两管制，采用同程式系统，供回水管均敷设于房间吊顶内。冬季供热、夏季供冷（冷、热切换在地下设备间）。系统分为高、中、低3个区，地下2层至9层为低区，10层至18层为中区，19层至27层为高区。每个区由机房内相应的空调系统供冷（热）的冷水机组直接提供冷（热）水。2）空调风系统a、空调风管道采用0.5-1.2mm厚镀锌板制作。b、管道采用带铅箔的超细玻璃棉保温。c、空调系统冬季均加湿处理。采用电极加湿器进行加湿。d、气流组织形式采用上送上回方式，送回风口及排风口均布置在顶棚。e、为满足房间噪声要求，各空调系统设置消声器。f、排风设过滤器，回风设消声器。g、建筑入口设电热空气幕，以防冷风侵入。3）空调系统自动控制a、冷水机组、冷却水泵、冷水泵、冷却塔、启动顺序。冷却水泵→冷却塔→冷水泵→冷水机组启动停止按相反顺序进行b、空调水系统58 在分水器和集水器间设置差压控制器，通过电动调节阀自动调节旁适流量，保证系统压差稳定，冷源侧定流量运行。c、空调机组供、回水管路设置电动两通阀，根据系统回风温度进行调节，机组与新风阀联锁防止冻结。d、风机盘管配有季节转换三速温控开关控制风量大小和进流水量多少，保证室内要求温度。4.5.6通风系统（1）本项目所有公共卫生间设独立排风系统，楼内卫生间设排风竖井，并由屋顶风机排至室外，每个卫生间换气次数大于10次/h。（2）本项目防烟楼梯间、消防电梯间及前室设有正压送风系统，风机设于屋顶电梯机房内。（3）各层超过20m内走道、超过60m的走廊和无窗大于100m2房间设机械排风系统，排风机采用耐高温双速风机，平时低速运转为各区域通风换气，换气量2～3次/h；火灾时高速运转，作为机械排烟系统，排烟风量按120m3/m2确定。4.5.7人防通风系统本项目地下室战时为人防物资库及人防车库，结合平时的通风系统，设清洁式通风和隔绝式通风，风量按2-3次换气量计算。58 4.6强电（1）设计依据①政府有关主管部门批准的批文中与本专业相关的内容。②国家和地方现行的与本专业相关的法律、法规及设计规范、标准、规程等。《民用建筑电气设计规范》JGJ16-2008《建筑照明设计标准》GB50034-2004；《供配电系统设计规范》GB50052-95《10kV及以下变电所设计规范》GB50053-94《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95（2005年版）《建筑物防雷设计规范》GB50057-94（2000年版）《电力工程电缆设计规范》GB50217-94《建筑物电子信息系统防雷技术规范》GB50343-2004《全国民用建筑工程设计技术措施节能专篇—电气》（2007年版）（2）设计概况本项目拟建在某新区道义先导区中央生态轴，中新国际城南侧。规划项目建设用地153437平方米。总建筑面积518565平方米，其中地上建筑面积390241平方米，地下建筑面积128324平方米。7栋塔楼在使用功能上分为行政办公楼和商务某58 办公楼，但在功能上均为办公空间。行政办公楼分为：A-1行政办公楼、A-2行政办公楼、A-3行政办公楼；B-1写字楼、B-2写字楼、B-3写字楼、B-4写字楼。其余概况描述详见建筑部分。（3）设计范围根据规范要求本工程应进行变配电系统、电力系统、照明系统、建筑物防雷系统、接地及安全系统设计。（4）变配电系统①负荷等级根据本工程的性质及《高层民用建筑设计防火规范》等有关规定，本工程属于一类高层建筑。其中：消防用电设备（消防控制中心、消防控制室、消防水泵、消防电梯、防烟排烟设施、应急照明、疏散指示标志等），安防系统，电话机房，客梯，生活水泵、排污泵，障碍照明，人防地下室中应急照明、通信设备等电源为一级负荷。空调设备、人防地下室中正常照明及其他设备为二级负荷。除一二级外的其他负荷为三级负荷。②负荷估算负荷统计：对一级负荷按其设备安装容量进行统计，对其他用电负荷按单位面积指标法进行统计。根据《全国民用建筑工程设计技术措施节能专篇—电气》2007之用电指标规定：办公用电指标60W/M2。一级负荷消防设备3250kW，一级负荷非消防设备3620kW一级负荷设备（非消防）的需要系数Kx=0.6Pjs=33285kWSjs=36983kVA58 ③供电电源及变配电所、变电所本工程采用五组两路独立的10kV电源进线分别引至地下二层的1#-3#变配电所及7#、8#变电所。1#-3#变配电所分别为4#-6#变电所提供10kV电源，本工程共设置8座变（配）电所。1#-7#变（配）电所分别为7栋行政办公楼、写字楼提供380/220V电源，8#变电所为空调机房提供电源。④中压开关柜及继电保护1#-3#变配电所分别设置中压进线柜2台，中压计量柜2台，中压受电柜2台，变压器柜4台,配电柜2台，联络柜2台，所用变柜1台。4#-6#变电所分别设置中压进线柜2台，变压器柜4台，所用变柜1台。7#变电所设置中压进线柜2台，中压计量柜2台，中压受电柜2台，变压器柜4台，联络柜2台，所用变柜1台。8#变电所设置中压进线柜2台，中压计量柜2台，中压受电柜2台，变压器柜8台，联络柜2台，所用变柜1台。变电所高压为单母线分段运行方式，中间设联络开关，平时两路电源同时分列运行，互为热备用，当一路电源故障时，通过手/自动操作联络开关，由另一路电源负担部分三级、全部二级以上负荷。高压主进开关与联络开关之间设电气联锁，任何情况下只能合其中的两个开关。58 10kV断路器采用真空断路器，在10kV变压器柜内装设氧化锌避雷器作为真空断路器的操作过电压保护。真空断路器选用电磁（或弹簧储能）操作机构，采用交流操作。中压进线柜采用过流、速断、过负荷和失电压保护。受电柜、联络柜继电保护为过流、速断保护，变压器柜继电保护为过流、速断、温度保护。低压断路器要求运行开断能力在50kA以上，且设过载长延时、短延时脱扣器，部分回路设置分励脱扣器。⑤变压器1#-7#变电所分别设置4台SC(B)10—1000kVA的变压器。8#变电所设置8台SC(B)10—1600kVA的变压器。⑥计量本工程采用中压计量方式，10kV变（配）电所的两路10KV进线计量柜装设有功、无功电度表。⑦无功补偿采用低压集中自动补偿方式，电容补偿柜选用GGJ型低压无功功率补偿柜，在变(配)电所低压侧设功率因数自动补偿装置，要求补偿后的变压器侧功率因数在0.9以上。荧光灯就地补偿，补偿后的功率因数为0.9。⑧柴油发电机组在人防工程中设置柴油发电机组，容量为400kVA。（5）电力系统：①本工程低压配电系统的接地形式采用TN-S系统。②大于15kW的电动机采用软启动装置。58 ③在本工程建筑物内每层均设若干配电小间，配电小间在一个垂直面上。④垂直干线采用插接母线。⑤电气线路经线槽或桥架敷设穿越防火分区时应做防火封堵。⑥插座回路设漏电保护。⑦一、二级负荷采用两路符合消防规范的电源末端自动互投。商场内经营管理用电子计算机系统除上述两个电源供电外，尚需采用在线式UPS电源供电。⑦人防工程中穿越维护结构的管线及预留备用穿线钢管应进行防护密闭处理，管材选用热镀锌钢管（厚度不小于2.5mm）。一、二级负荷采用放射式配电。⑧本工程配电干线、支线均采用WDZ-YJFE型电缆，干线及支线穿金属线槽或镀锌钢管敷设到各箱、柜。有消防要求的线缆均采用耐火型。（6）照明系统①照明分类照明分正常照明、应急照明、值班照明、室外投光照明。②照度建筑照明标准表房间或场所参考平面及其高度照度标准值（LX）UGRRa办公室0.75M水平面3001980卫生间0.75M水平面100--8058 配电室0.75M水平面200--60车库地面752960会议室0.75M水平面3001980走廊、流动区域地面50--60楼梯间地面30--60③光源办公室房间等采用节能荧光灯，卫生间选用防潮灯具。④插座回路设漏电保护。⑤备用照明消防控制室、配电室、走廊、营业厅、消防水泵房、防排烟机房等场所设置备用照明，采用220V电源供电，应急时能迅速点亮的光源，现场开关控制（采用双电源供电，末端设互投装置）。备用照明平时采用就地控制，火灾时由消防控制室自动控制强制点亮全部应急照明灯。⑥疏散照明在大空间用房、走廊、安全出口、楼梯间及其前室的主要出入口等场所设置疏散指示（采用双电源供电，末端设互投装置，为保证转换时间不大于5秒，灯具自带蓄电池组）。一般平面疏散区域的疏散指示照明要求照度不低于0.5lx，竖向疏散区域的疏散照明要求照度不低于5lx。在人防工程中疏散照明的最低照度值不应低于5lx。⑦照明系统一般照明采用铜芯辐照交联低烟无卤阻燃聚乙烯绝缘电线由配电（分户）箱穿管敷设；备用照明、疏散照明等采用耐火导线配电。⑧照明、插座分别由不同的回路供电。58 ⑨凡安装高度低于2.4m的灯具，依验收规范增设PE线。（7）建筑物防雷接地：①本工程各个单体建筑物按《建筑物防雷设计规范》GB50057-94（2000年版）确定防雷等级为二类。②在建筑物屋顶设避雷带，利用建筑物结构柱子内的主筋（至少二根）作引下线，利用结构基础内钢筋网作综合接地体，接地电阻小于1欧姆。③220V/380V低压配电系统接地形式采用TN-S系统。④在变电所设总等电位联结。在消防控制室、网络机房、电梯机房、浴室等处设局部等电位联结。⑤在变压器低压侧，网络机房，UPS电源，消防控制室，电梯集中控制设备，重要信息设备等处设电涌保护器。（8）主要设备材料表主要设备材料表序号名称型号单位数量1中压开关柜(进线柜)ZK1-12台162中压开关柜(计量柜)ZK1-12台103中压开关柜(受电柜)ZK1-12台104中压开关柜(配电柜)ZK1-12台65中压开关柜(联络柜)ZK1-12台106中压开关柜(变压器柜)ZK1-12台367中压开关柜(所用变柜)ZK1-12台88干式变压器SC(B)10-1000kVA台289干式变压器SC(B)10-1600kVA台810柴油发电机组400kVA台158 11低压配电柜GGD台32012低压电容器柜GGJ台3613低压配电柜XL-21台31014高压交联聚乙烯绝缘铠装电力电缆YJV22-10kV-3X185米96004.7弱电（1）设计依据①政府有关主管部门批准的批文中与本专业相关的内容。②国家和地方现行的与本专业相关的法律、法规及设计规范、标准、规程等。《民用建筑电气设计规范》JGJ16-2008《火灾自动报警系统设计规范》GB50116-98；《建筑与建筑群综合布线系统工程设计规范》GB/T50311-2000《有线电视系统工程技术规范》GB50200-94；（2）设计范围根据规范要求本工程应设置火灾自动报警系统、综合布线系统、广播系统、有线电视系统、保安监控系统设计、建筑设备监控系统。①火灾自动报警系统见消防专篇。②综合布线系统本系统为建筑物的话音及数据信号的提供传输服务，在各层讯井内设光纤互联单元、数据及语音配线架。数据干线采用多模光纤，水平配线采用六类非屏蔽双绞线。语音干线采用五类大对数铜缆，水平配线采用五类非屏蔽双绞线。在各设备机房、办公室等处语音及数据出线口。58 ③广播系统本系统兼作应急广播系统，满足正常状况下的广播通知及紧急状况下的疏散指挥要求，广播音频信号均引自消防控制室，广播主机柜集中设于消防控制室内，本系统采用分层分回路控制方式，广播扬声器设于各层走廊及前室。④有线电视系统有线电视信号引自市有线电视网，在各层竖井及走廊内设器件箱，在值班室等处设有线电视端口。本系统采用分支分配方式，干线均采用SYWV-75-9同轴电缆，支线采用SYWV-75-5型同轴电缆。⑤保安监控系统在主要出入口、各层电梯前室、电梯、营业厅、走廊等处设电视监控摄像机，在电梯轿厢设针孔摄像机，监控主机集中设于一层消防控制室。⑥建筑设备监控系统根据本工程的功能及便于管理、维护的需要，设计采用楼宇自动化系统。该系统可对空调系统、采暖、制冷系统、公共照明、变配电站系统及给水、排水系统、电梯等实施监控。具有能源管理及分析、数据收集记录等控制和管理功能。⑦主要设备材料表主要设备材料表序号名称单位数量1综合布线系统套12广播系统套158 3电视系统套14监控系统套15建筑设备监控系统套16消防系统套158 5消防5.1总平面消防本项目的建筑物高度超过24米。消防设计执行现行的《高层民用建筑设计防火规范》。总平面布置本项目与周围其它建筑物间距满足消防要求，建筑四周设环形消防车道，其宽度都不低于4米。消防车道距高层建筑外墙宜大于5米，消防车道上空4米以下范围内不应有障碍物。5.2建筑消防以《高层民用建筑设计防火规范》和《建筑设计防火规范》的规定，为编制依据。5.2.1建筑分类和耐火等级本项目中7栋塔楼属于一类高层建筑，其耐火等级为一级。4栋裙房中市民服务中心和市民投资中心依据《建筑设计防火规范》其耐火等级为二级。检察院、法院和公安楼依据《高层民用建筑设计防火规范》属于二类高层建筑，其耐火等级为二级。5.2.2建筑功能及防火防烟分区依据《高层民用建筑设计防火规范》地上每个防火分区的面积不大于1000m2、地下室防火分区的建筑面积不大于500m2。设有自动灭火系统的防火分区，其允许最大建筑面积可增加1倍，当局部设置自动灭火系统时，增加面积可按局部面积的1倍计算。依据《建筑设计防火规范》每个防火分区的面积不大于2500m2。58 设有自动灭火系统的防火分区，其允许最大建筑面积可增加1倍，当局部设置自动灭火系统时，增加面积可按局部面积的1倍计算。防烟分区：防烟分区的面积不超过500m2，并且不跨越防火分区。防烟分区用大于等于500毫米高的梁或挡烟垂壁划分。5.2.3建筑疏散通道、安全出口及防火门设置本工程疏散楼梯宽度、疏散距离、疏散口宽度，均满足现行防火规范及有关规范的要求。每个防火分区均设有2个或2个以上安全出口，并有1个或1个以上能直通室外的安全出口。所有设在防火墙上的门均为耐火极限不低于1.2h的甲级防火门。楼梯间应设置乙级防火门，并应向疏散方向开启。建筑高度超过100米的公共建筑，应设置避难层，避难层的设置，自高层建筑首层至第一个避难层或两个避难层之间，不宜超过15层。5.3给排水消防5.3.1消防给水系统设置标准消防设计水量按照相关规范计算，计算结果如下：消防用水量测算表序号名称标准（L/s）延续时间（h）用水量（m3）1室外消火栓3033072室内消火栓4034093自动喷淋灭火301154合计1008705.3.2室外消火栓给水系统58 本项目消防水源为地下室两座440m3的消防水专用池，火灾时消防泵房内室外消火栓给水泵启动，将消防水池内水打入环形室外消火栓给水管网上的地下式消火栓，室外消火栓布置原则为距建筑大于5m，距水泵接合器不超过40m，两消火栓艰巨小于120m。5.3.3室内消火栓系统本项目室内消火栓系统分3个区，5层以下为低区，6层至16为中区，17层以上为高区；每个区消火栓出口压力超过0.5MPa处设置减压消火栓。每个区系统两路供水，并在楼外设置3组地下式消防水泵接合器，接合器的流量为10-15L/s。室内消火栓布置保证两股充实水柱同时到达室内任何部位，水枪充实水柱长度不小于10m，且每股水量不小于5L/s。消火栓箱采用铝合金制，箱内设DN65消火栓、QZ19水枪、Φ65衬胶水龙带（带长25m）、消防按钮。消火栓箱内设置消防卷盘。5.3.4自动喷水灭火系统本项目自动喷水灭火系统分3个区，5层以下为低区，6层至16为中区，17层以上为高区；每个区压力超过1.0MPa处设置减压孔板。地下及地上商场、车库喷水强度按中危险Ⅱ级设计，其他部位均按中危险级Ⅰ级设计。设计流量为30升/秒。湿式报警阀设在地下室的报警阀室内，报警阀前连成环状管网，两路供水管与环状管网相连，每个区在楼外设置2组地下式消防水泵接合器，接合器的流量为10-15L/s58 。各区消防水箱出水管与喷淋系统管道连通，用作维持平时的系统压力。喷头作用温度及类型的选择均按照不同建筑功能区域的用途而定。有装修美观要求的吊顶处选用68℃普通玻璃球闭式吊顶喷头。厨房等高温作业的地方将选用93℃玻璃球闭式喷头；停车库选用68℃普通玻璃球闭式直立喷头，并向上安装。除以上区域外，其它均采用68℃普通玻璃球闭式喷头。5.3.5气体灭火系统气体灭火系统采用SDE气体无管网灭火装置，用于柴发机房和高、低压配电室。5.3.6消防高位水箱本项目消防系统采用临时高压制，建筑顶层设置消防高位水箱，水箱有效容积均为18m3，设置稳压罐、稳压泵及实验用消火栓。5.3.7灭火器配置（1）网点、办公用房、车库、水暖设备间等按中危险级A类火灾配置，设置手提式磷酸铵盐干粉灭火器。单具灭火器最小配置级别为2A，最大保护面积75m2/A，最大保护距离20m。（2）变配电室按中危险级E类火灾配置，设置推车式磷酸铵盐干粉灭火器。单具灭火器最小配置级别为2A，最大保护面积75m2/A，最大保护距离40m。5.3.8消防排水设施消防电梯井的底部设置容积为2.0立方米的集水坑一个。选用潜污泵压力排出,避免倒流和检修方便。水泵的流量为Q=10.0升/秒。5.4防排烟系统（1）加压送风系统58 本工程为一类高层建筑，防烟楼梯间及前室、合用前室均分别设独立的加压送风系统。当发生火灾时，前室多叶送风口可手动和自动开启且与加送风机连动，并打开相邻层前室的送风口，对前室加压送风，同时防烟楼梯间的送风机启动，对防烟楼梯间加压送风。（2）排烟系统各层超过20m内走道、超过60m的走廊和无窗大于100m2房间设机械排风系统，排风机采用耐高温双速风机，平时低速运转为各区域通风换气，换气量2～3次/h；火灾时高速运转，作为机械排烟系统，排烟风量按120m3/m2确定。（3）防排烟（风）管道系统排烟（风）管道采用1.2mm钢板制作。排风（烟）系统管路上设置防火阀，水平风管与竖直风管（道）连接处，排烟风机入口处，均设280℃防火阀，当烟气温度达到280℃自行关闭。空调系统风管穿越机房、重要房间及防火墙处均设70℃防火阀，当烟气温度达到70℃自行关闭。5.5电气消防5.5.1防护等级及电源本工程为超过100米的建筑火灾自动报警系统为特级保护对象。消防设备用电负荷为一级负荷，采用双路电源末端互投。5.5.2系统组成火灾自动报警系统、消防联动控制系统、消防专用电话系统、消防系统接地、应急照明控制系统。58 5.5.3消防控制中心消防控制中心设在一层，其隔墙的耐火极限不低于3h，楼板的耐火极限不低于2h，消防控制中心的门应向疏散方向开启，且入口处应设置明显的标志。在7栋行政办公楼、写字楼分别设置消防控制室。消防控制中心（室）内设有火灾报警控制器、消防联动控制台、中央电脑、液晶显示器、及消防专用电话总机等设备。消防控制中心内设有直接报警的外线电话。5.5.4火灾自动报警系统本工程为控制中心报警系统，对全楼的火灾信号和消防设备进行监视及控制。（1）在办公室、走廊、楼梯间等场所设置感烟探测器；在停车场设置感温探测器。（2）感温探测器、感烟探测器的设置要满足GB50116-98《火灾自动报警系统设计规范》的要求。（3）在建筑物的各层主要出入口、疏散楼梯口及人员通道上适当位置设置声光报警装置、手动报警按钮及消防对讲电话插口。（4）在消火栓箱侧设置消火栓报警按钮。（5）火灾自动报警控制器可接收感烟、感温探测器火灾报警信号及手动报警按钮、消火栓按钮、水流指示器等动作信号。5.5.5消防联动控制58 消防控制中心内设置联动控制台，其控制方式分为自动手动控制、手动硬线直接控制。通过联动控制台，可实现对消火栓系统、喷淋系统、防排烟系统、火灾应急照明等的监视及控制。火灾发生时可手动/自动切断非消防电源。5.5.6消防专用电话系统在消防控制中心内设置消防专用直通对讲电话总机；在手动报警按钮上设置消防专用电话塞孔，消防专用电话网络为独立的消防通信系统。5.5.7消防系统接地消防系统接地利用大楼综合接地装置作为其接地极，设独立引下线。引下线采用WDZ-BYJF-1x25SC25。要求综合接地电阻不大于1Ω。5.5.8消防系统线路的选型及敷设方式信号传输干线采用WDZN—RYJF—2×1.5,电源干线采用WDZN—BYJF—2×2.5,电话线采用WDZN—BYJF—2×1.0，广播线采用WDZN—RYJF—2×1.5。传输线路采用镀锌钢管暗敷于不燃烧体的结构层内，且保护层厚度不宜小于30mm。5.5.9剩余电流动作报警系统为防范电气火灾，本工程变电所内低压配电线路设置防火剩余电流动作报警系统，动作报警值为500mA。剩余电流火灾报警控制器安装在消防控制室内，由消防控制室统一管理。5.5.10备用照明消防控制中心（室）、配电室、消防水泵房、防排烟机房等场所设置备用照明，照度不低于正常照明照度。采用220V58 电源供电，应急时能迅速点亮的光源，现场开关控制（采用双电源供电，末端设互投装置，为保证转换时间不大于5秒，灯具自带蓄电池组）。备用照明平时采用就地控制火灾时由消防控制中心自动控制强制点亮全部应急照明灯。5.5.11疏散照明在大空间用房、走廊、安全出口、楼梯间及其前室的主要出入口等场所设置疏散指示（采用双电源供电，末端设互投装置，为保证转换时间不大于5秒，灯具自带蓄电池组）。一般平面疏散区域的疏散指示照明要求照度不低于0.5lx，竖向疏散区域的疏散照明要求照度不低于5lx。在人防工程中疏散照明的最低照度值不应低于5lx。5.5.12其他（1）消火栓泵设自动巡检装置，定期对消火栓泵进行检测、试车，以便确保火灾发生时消防泵能正常运行。（2）火灾自动报警系统的每个回路地址编码总数预留15%-20%的余量。（3）系统的成套设备，包括火灾自动报警控制器、消防联动控制台、应急广播设备、中央电脑、液晶显示器、打印机、电梯运行监控盘及消防专用电话总机、对讲录音电话、UPS电源设备等均由承包商成套供货，并负责安装、调试。58 6卫生防疫6.1给水、排水部分生活水箱采用电子消毒设备，防止二次污染。排水采取雨污分流制，污水通过污水排水管送往区域内污水处理厂处理。6.2通风水泵房及热力站设置送排风系统，保证换气量为6次/时。6.3劳动保护本项目建筑按一类建筑防雷设防，屋顶设避雷网，利用主筋作为接地引下线。接地系统采用TN-S系统，选用专用的PE接地线。箱变及换热站等有危险性场所挂牌警示。58 7节能目前，我国正处于工业化和城镇化快速发展阶段，能源资源供应与经济社会发展的矛盾十分突出，经济发展面临着巨大的资源约束瓶颈和环境恶化压力。在全国420亿平方米的既有建筑中，95%以上为高能耗建筑，建筑在使用过程中，其采暖、空调、通风、照明等方面消耗的能源已占全国总能耗的30％左右，与同等气候条件下的发达国家相比，单位建筑面积能耗要高出2—3倍。随着经济的发展，预计到2020年，我国还将新增建筑面积约300亿平方米，建筑耗能必将对我国的能源消耗造成长期的影响。据专家测算，如果按照节能标准建设，到2020年，建筑能耗年可节省3.35亿吨标准煤，空调高峰负荷可减少8000万千瓦时，相当于国家每年可减少电力建设投资约1万亿元，可见建筑节能效益显著。而在我国建筑中，公共建筑总面积约占居住建筑总面积的1/4，单位建筑面积能耗却是居住建筑的10倍左右，占总建筑耗能的比例高。由此可见，公共建筑节能潜力巨大，其节能推行的力度和深度，在很大程度上决定着建筑节能整体目标的实现。66沈阳国际工程咨询中心 实施可持续发展战略是我国的基本国策，要求在发展经济的同时，充分考虑环境、资源和生态的承受能力，保持人与自然的和谐发展，实现能源资源的节约和合理利用。从能源资源情况来看，我国是一个人均能源资源短缺的国家，可持续发展的承载能力相当脆弱，煤炭、石油、天然气、耕地、水资源和森林资源的人均拥有量仅为全球人均值的1/2、1/9、1/23、1/3、1/4和1/6，能源、资源供给不足已经成为经济社会发展和实现全面建设小康社会目标的主要制约因素。建筑节能工作就是要通过提高能源利用效率、减少不必要的能源浪费，从而达到节约能源的目的。因此，开展建筑节能，尤其是公共建筑节能已刻不容缓，势在必行。7.1合理用能标准和节能设计规范.（1）《中华人民共和国节约能源法（修订）》；（2）《中华人民共和国可再生能源法》；（3）《中华人民共和国电力法（修订）》；（4）《中华人民共和国建筑法》；（5）《中华人民共和国计量法》；（6）《国务院关于加强节能工作的决定》（国务院令28号）；（7）《节能中长期专项规划》（国家发改委发改环资[2004]2505号）；（8）《“十二五”十大重点节能工程实施意见》（国家发改委发改环资[2006]1457号）；（9）《节约用电管理办法》（国家经贸委国家发展计划委[2000]1256号）；（10）《建设工程质量管理条例》（国务院令279号）；（11）《重点用能单位节能管理办法》（国家经贸委1999.3.10）；（12）《民用建筑节能管理规定》（建设部令第143号）；（13）《辽宁省人民政府关于投资体制改革的实施意见》（辽政发【2005】41号）66沈阳国际工程咨询中心 （14）某市于2008年底制定了《某市固定资产投资项目节能评估和审查管理办法（试行）》（沈发改委【2008】98号）。（15）国家发改委《关于加强固定资产投资项目节能评估和审查工作的通知》（发改投资［2006］2787号）；（16）《某市民用建筑节能条例》（辽宁省十一届人大常委会第六次会议）。（17）《中国节能技术政策大纲》(计交能［1996］905号)；（18）《中华人民共和国进口计量器具监督管理办法》（1989年10月11日国务院批准）；（19）《能源效率标识管理办法》（国家发改委、国家质检总局2004年17号令）；（20）《中华人民共和国强制检定的工作计量器具检定管理办法》（1987年4月15日国务院颁布）。7.2建筑节能措施本工程节能设计执行《辽宁省公共建筑节能设计标准》（DB21/T1477—2006）。建筑气候分区属严寒地区Ⅰ区B2区，按节能50%设计。依据热工计算，在外墙、屋顶等围护结构传热系数上严格控制，在主体围护结外粘贴聚苯保温板，构造上减少冷桥。同时加强门窗气密性要求，达到节能指标要求。各项参数计算结果如下表：建筑体形系数窗墙（顶）面积比0.12＜0.3屋顶南0.32＜0.7北0.27＜0.7东0.42＜0.7西0.35＜0.7维护结构传热系数[W/(m2.K)]66沈阳国际工程咨询中心 屋面0.35＜0.45外墙平均0.40＜0.50接触室外空气的楼板0.41＜0.50非采暖与采暖房间的隔墙非采暖与采暖房间的楼板0.74＜0.80顶窗南窗2.1＜2.6北窗2.1＜2.9东窗2.1＜2.1西窗2.1＜2.6地面采暖地下室外墙0.53＜0.56建筑节能措施：加强围护结构的保温隔热能力。（1）墙体。使用轻体空心砌块，容重≤9.0KN/立米。外墙保温构造：外墙外侧贴80厚eps板一道，具体要求是：eps表观密度≥18Kg/m³，体积吸水率≤6，导热系数≤0.041w(mk)，氧指数≥30%，垂直于板面方向抗拉强度试验值≥0.1Mpa，尺寸稳定性≤0.3%；室内外相联的混凝构件、室外部分均抹30厚保温砂浆。（2）屋面。保护层为1：2水泥砂浆20厚，泥水珍珠岩找坡，保温层为模压苯板，D=100(苯板氧指数≥30，导热系数0.042W/(mk)，防水层为SQ系列高分子符合防水卷材。（3）外窗。建筑物外窗外侧装外遮阳板，在窗的内侧悬挂窗帘、百叶等内遮阳方式防止太阳的直射。（4）合理布置建筑物。本项目的主要建筑物按照节能和场地综合考虑，确定为南北朝向，尽量采用自然光，降低照明能耗，并可获取冬季日照的温室效果，又可避开夏季烈日西照产生的高温辐射。在建筑色彩上以浅色为主色调，以利于反射阳光的辐射和充分利用自然光线。为降低通风费用，尽量依靠自然通风降温，空间布局应比较开敞，开较大的窗口以利于自然通风。达到节能目的。（5）土地为不可再生资源，每新增建筑面积1万平方米66沈阳国际工程咨询中心 ，如全部使用实心粘土砖，仅烧砖取土就要毁坏耕地1.5亩以上，同样每生产1万块标准砖的新型墙材可节约标准煤0.62吨，节约47%左右。为了节约土地资源，本项目所有建筑将不再使用实心粘土砖，采用新型墙体建材，主要是粉煤灰烧节砖，粉煤灰量达到50%。另外，在平面布局上，充分考虑项目区的地形、地质、地貌等条件，因地制宜，使区域尽可能紧凑布置，使有限的土地创造出较高的功能和环境效果，争取以较小的投入产生较高的实用价值和优美的建筑效果。（6）搞好项目区绿化，美化环境，降低能耗。绿化对项目区气候条件起着十分重要的作用，它能调节改善气温，调节碳氧平衡，减弱温室效应，减轻城市的大气污染，降低噪声，遮阳隔热，是改善项目区微小气候，改善建筑室内环境，节约建筑能耗的有效措施。7.3供热及空调节能措施（1）供热管道外敷保温材料，最大程度降低热源在传送过程中的损失。（2）采暖设计室内设计温度为18℃，执行国家规范、标准规定的严寒地区建筑物的耗热指标限值。（3）在设计采暖供热系统时，应详细进行热负荷的调查和计算，确定系统的合理规模和供热半径。当系统的规模较大时，宜采用间接连接的一、二次水系统，从而提高热源的运行效率，减少输配电耗。（4）每个单独用户的空调水管线均安装冷计量装置。（5）空调水管风管均按节能标准进行保温处理，减少能源消耗。7.4给排水节能措施66沈阳国际工程咨询中心 （1）采用高能效供水设备按照《中国节能技术政策大纲》和当前国家推广的节能产品。设计合理的供水系统。供水设计充分利用市政管网压力，直接利用市政管网压力供水。（2）洗脸盆、洗手盆、淋浴器和小便器等洁具、采用延时自闭、感应自闭式水嘴火阀门。（3）供水管道采用国家推广的聚丙烯尼龙管件和管材，提高防腐和节水效果。（4）建设废水沉淀池及相应回收设备，提高水的重复利用率，最大限度的节约用水。（5）选用节水型卫生洁具及配水件，住宅卫生间坐便器采用容积为6L的冲洗水箱。达到节约用水的目的。（6）每个单独用户的给水管线均安装计量装置，采取有效措施防止管网渗漏。（7）水泵采用微机变频控制，并充分利用市政管网的剩余压头。（8）卫生器具采用节水型。7.5供电节能措施（1）本项目按照《全国民用建筑工程设计技术措施-电气节能篇》标准，配电系统电压等级的确定：选用较高的配电电压深入负荷中心。（2）合理选定供电中心：将变压器(变电所)设置在负荷中心，可以减少低压侧线路长度，降低线路损耗。（3）66沈阳国际工程咨询中心 合理选择变压器：选用高效低耗变压器。力求使变压器的实际负荷接近设计的最佳负荷，提高变压器的技术经济效益，减少变压器能耗。供配电设计应通过正确选择电动机、变压器的容量，降低线路感抗等措施，提高用电单位的自然功率因数。当采用提高自然功率因数措施后，仍达不到电网合理运行要求时，应采用在变电所内并联低压电容器作为无功补偿装置。（4）优化变压器的经济运行方式：即最小损耗的运行方式。尤其是季节性负荷(如空调机组)（5）合理选择线路路径：负荷线路尽量短，以降低线路损耗。（6）项目的供电线路、开关、自动化控制系统，全部按节能标准设计。7.6照明节能措施（1）充分利用天然光。合理扩大门窗面积，增加透光面积。在“黑角”区或阳光照不到而需光区，安装天然光导系统，并采用光控装置调整天然光与电光源，使之维持合适的照度。（2）在本工程中所有光源主要采用高效节能荧光灯，新型光源。根据灯具光学特性，选用无眩光的高效灯具。照明光源采用荧光灯，荧光灯灯管为节能型（T5或T8）电感式节能镇流器加电容补偿，使功率因数不低于0.90。（3）定期清洗照明灯具、定期更换老旧灯管、养成随手关灯的习惯，以达到节约照明用电。（4）在满足显色性要求的基础上采用高效光源。66沈阳国际工程咨询中心 （5）根据视觉工作需要，精选照度水平。（6）照明灯具控制，所控灯列与侧窗平行，一路不宜控制太多灯具，避免不必要的浪费。设置建筑设备监控系统,建筑设备监控系统是运用自动化仪表、计算机过程控制和网络通信技术，对建筑物的环境参数和建筑物的机电设备运行状态进行自动化检测、监视、优化控制及管理。建筑设备监控系统的主要目的，节省建筑物的能耗，减少运行人员及费用。66沈阳国际工程咨询中心 8环境影响评价8.1编制依据（1）《建设项目环境保护设计规定》（2）《建设项目环境保护管理条例》[中华人民共和国国务院令第253号（1998）]（3）《污水综合排放标准》GB8978-19968.2主要污染源及治理措施污染源包括施工过程中及投入使用后产生的主要污染。8.2.1施工过程中主要污染源及治理措施施工中的主要污染源包括：施工噪声、建筑垃圾、生活垃圾、施工污水、生活污水、建筑粉尘等。（1）施工噪声防治施工过程中产生的噪声主要来自施工机械和车辆，如：挖掘机、搅拌机、卡车等，施工单位应严格按照《建筑施工场界噪声限值》(GBl2523-90)的要求进行施工。合理安排施工作业时间。尽量采用低噪音的搅拌机及振捣棒等设备；对电锯、电刨等高噪声设备，采取必要的临时性减振、降噪措施，如加设隔声罩、建隔声墙等；施工车辆应按规定路线行驶，尽可能避开沿线村庄，必须经过附近村庄时应减速慢行，并且禁止鸣笛。（2）废气与粉尘治理74沈阳国际工程咨询中心 建筑施工容易产生粉尘污染，施工单位应加强现场管理，做到文明施工，施工场地洒水控制扬尘；禁止在工地进行混凝土搅拌操作，应由专业厂家提供搅拌好的商品混凝土，对会引起扬尘的建筑废物采用围隔堆放处理，加强对建筑残土的管理，装运残土要适量，确保沿途不洒漏、不扬尘，运到有关部门指定地进行排放，严禁野蛮装运和乱倒乱卸；车辆出工地时，应将车身特别是车轮上的泥土洗净；将会产生大气污染物的设备避开敏感地段，安置于影响较小的区域；施工车辆在进入施工场地后，需减速行驶，以减少施工场地扬尘；工地食堂必须使用石油液化气灶，以减少大气污染物排放。（3）建筑固体废物治理对砖块瓦砾等废物，可采用—般堆放方法处理，对可再利用的废料、木材等，应进行回收利用，以节省资源；施工期施工人员的生活垃圾应统一收集，并妥善存放后交环卫部门作无害化处理；各基础设施施工阶段挖出的土方可就近填补低洼地势。（4）生活垃圾：全部袋装，集中收集，由环卫部门定时外运，进行无害化处理。（5）施工污水：在施工现场挖明渠排至市政污水管网，避免施工现场发生跑、冒、滴、漏现象，避免对现场周围的二次污染。8.2.2投入使用后主要污染源及治理措施（1）噪声污染防治交通噪声污染防治：绿化隔离带降噪措施、工程降噪措施(声屏障、降噪路面、隔声窗)和交通管制降噪措施。（2）废水污染物污染防治74沈阳国际工程咨询中心 应根据区域内的排水特点，确保污水达标排放；为了保证污水处理厂的排水达标排放，应在污水处理厂排口处安装流量计和在线监测系统。（3）固体废物污染防治生活垃圾经集中收集、妥善存放后由环卫部门统一清运做无害化处理。（4）地下水污染防治做好管线基础施工，防止因基础错位而造成排水管线渗漏；做好防渗处理，避免污水渗漏污染地下水。（5）环境绿化以建筑周围的空地、道路两侧布置乔木、灌木、草坪、花卉等，根据每条道路的不同情况和行车要求，组织树种和造型设计，并配合设计部分小品，恰当点缀，以丰富道路景观，充分发挥绿化特有的环境效益。8.3环境影响分析本工程由于使用功能的特殊性，建成后对环境有一定影响，需严格按环保部门要求编制《环境影响评价报告》，项目建成后，加强内部环境管理，确保理想环境质量。74沈阳国际工程咨询中心 9项目组织与管理9.1项目组织为了保证项目建设质量达到国家规定要求，本项目实行项目法人责任制，由某某置业有限公司具体负责项目的前期准备、工程组织、项目实施、监督检查等，保证项目的顺利实施。9.2项目实施期管理依据市场化原则，实施公司化运作，对地块做出统一规划，合理开发建设。为保证本项目的顺利实施，由某某置业有限公司统一领导，分工负责，成立项目管理机构。项目管理机构主要负责项目施工期间的组织、落实、协调、监督管理和项目验收。9.3组织机构图74沈阳国际工程咨询中心 总经理：郁红兵常务副总：顾兵经营副总：倪亮文档：5人文秘：2人经营部：7人主任：1人技术副总：陈忠项目经理：倪辉技术负责：王凤彬施工员：周凯金质量负责：郁炳涛安全经理：卫诗放线员：丁卫星泥工质量：3人木工质量：3人钢筋质量：4人安装部：杨宋池材料部：杨永涛某某置业有限公司组织机构图74沈阳国际工程咨询中心 10项目招投标为了保证项目的建设，组成项目管理机构负责项目的具体运作，保证项目的顺利实施。一要建立项目工程进度和质量管理主管部门责任制度，并应建立部门领导责任人制度；二要建立档案制度和具体责任人公示制度，全过程建立健全工程档案，对项目的勘察设计、施工管理、工程监理、招标投标和竣工验收各个环节，都要建立具体明确的责任人制度；三要建立工程质量月报制度，建立严格的工程质量保证体系和质量指标体系，形成工程质量月报制度；四要加强监督检查，既要保证工期，还要保证工程质量。本项目实行项目法人责任制。组成项目管理机构，负责项目的具体运作，保证项目的顺利实施。根据国家发展和改革委员会第九号令《工程建设项目可行性研究报告增加招标内容和核准招标事项暂行规定》的有关精神，某新区发改委负责指导和协调招标投标工作，区各有关行政主管部门具体负责对本行业领域的招标投标的监督执法工作。本项目根据《中华人民共和国招标投标法》的有关规定，组织进行招标投标。为了杜绝违规、违纪现象的发生，本项目实行二级招/投标制度，招标范围为：勘察、设计、设备材料、土建施工、安装工程以及监理。招标方式为公开招标。在程序方面，招标中严格执行推荐厂家、评标、定标“三分离”74沈阳国际工程咨询中心 原则，通过公开招标，可以在较广的范围内择优选择信誉良好、技术过硬、具有专业特长及经验丰富的设计单位、监理公司、施工企业和生产供应商，以保证工程的质量和降低工程造价，防止劣质产品通过非正常渠道流入，提高工程项目的社会效益和影响。招标组织形式拟采用委托招标方式，委托具有相应资质的中介机构代理招标。按照《招标投标法》，招标人和投标人均需遵循招标、投标法律法规的规定进行招标投标活动。招标程序分别为：申请招标、准备招标文件、发布招标广告、进行资格预审、确定投标人名单、发售招标文件、组织现场考察、召开标前会议、发送会议记录、接受投标书、公开开标、审查标书、澄清问题、评标比较、评标报告、定标、发出中标通知书、商签合同、通知未中标人。本项目招投标的具体要求详见下表74沈阳国际工程咨询中心 审批部门核准意见招标组织形式招标方式不采用招标方式招标范围委托招标自行招标公开招标邀请招标全部招标部分招标规划√√√勘察√√√建筑工程√√√安装工程√√√监理√√√主要设备√√√重要材料√√√审批部门核准意见说明审批部门盖章年月日74沈阳国际工程咨询中心 招标基本情况表招标组织形式招标方式不采用招标方式招标范围招标估算金额（万元）投标单位资质等级要求拟划分标段（个）委托招标自行招标公开招标邀请招标全部招标部分招标勘察设计√√√甲级建筑工程√√√一级安装工程√√√一级项目管理工程√√√甲级设备√√√一级重要材料√√√一级情况说明：建建设项目单位盖章年月日86沈阳国际工程咨询中心 11项目实施进度11.1建设工期本项目建设工期为2年，即2011年1月初至2012年12月。11.2实施进度计划2011年1月初至2011年2月底完成项目的前期工作，包括可行性研究报告编制、评估、审批及施工图设计招标、工程施工招标等前期工作。2011年3月至2012年12月底施工图设计、工程施工、竣工验收。2013年1月项目正式投入使用。项目实施进度计划详见下表。项目实施进度计划表年份月份内容201120121-23-56-121-56-78-1112项目前期施工图设计土建施工设备安装、调试竣工验收86沈阳国际工程咨询中心 12投资估算与资金筹措12.1投资估算12.1.1编制范围①本工程投资估算分为工程费用、第二部分费用、预备费、建设期利息；②本项目工程投资包括单体工程建设费用及室外工程费用；③本项目投资包括与工程有关的其他工程费用，如：城市基础设施配套费、BT方管理费等。12.1.2编制依据本项目投资估算是按照建筑方案提供的建设规模、建筑标准的说明，依照国内类似工程的投资情况，结合某市的特点及现行确定工程造价的有关文件编制的。12.1.3有关说明其它费用的编制计算：①BT方管理费：按工程投资的1.5%计算②勘察设计费：按建筑面积50元/m2计算③工程监理费费：按工程投资的1.0%计算④土地出让金:按土地出让方协议计算12.1.4建设投资估算本项目总投资为354790万元。其中：工程直接费用224279万元；第二部分费用96750万元；预备费26721万元；建设期利息704086沈阳国际工程咨询中心 万元。详见附表。12.2资金筹措本项目总投资为354790万元。资金来源为采取银行贷款和自筹。12.3资金使用计划项目资金使用为二年投入；具体详见投资使用计划与资金筹措表。86沈阳国际工程咨询中心 13财务评价13.1财务评价依据及说明国家计委发布的建设项目经济评价《方法与参数》建设单位提供的其他资料13.2财务评价基础数据选择项目财务评价的计算期为3年，其中建设期为2年，销售期2年，从建设期第二年开始销售。13.3项目总投资构成本项目投资总额354790万元。其中主要是基础设施建设费用、建筑安装工程费用及第二部分费用。详见附表。13.4财务评价13.4.1收入测算第2年年销售收入325988万元其中行政办公及写字间销售收入304388万元，均价13000元/m2；车位销售收入21600万元，180000元/车位；第3年年销售收入217325万元其中行政办公及写字间销售收入202925万元，均价13000元/m2；车位销售收入14400万元，180000元/车位；预计销售周期为二年。13.4.2成本测算86沈阳国际工程咨询中心 固定资产成本258040万元，无形资产成本53816万元，递延资产成本42934万元。销售成本构成见附表；销售税金按国家有关规定计取：营业税按5％计取；城市维护建设税按营业税应纳税额度的7％；教育费附加按营业税应纳税额度的4％；企业所得税按25％的全额征收标准；土地增值税按30％计取；13.4.3财务盈利能力分析本项目利润总额110859万元，详见表。通过对现金流量分析计算，得出指标：所得税后全部投资财务内部收益率（FIRR）23.43％全部投资财务净现值（i=12.00％）30955万元全部投资回收期（Pt）2.53年；其构成详见表其它财务指标详见表1。所得税后全部投资财务内部收益率（FIRR）23.43％财务内部收益率是指项目整个计算期内各年净现金流量现值累计等于零时的折现率。它的经济含义是在项目寿命期末时，保证所有投资被完全收回的折现率。它代表了项目占用资金预期可获得的收益率，可以衡量投资的回报水平。86沈阳国际工程咨询中心 内部收益率愈大，说明项目的获利能力越大；将所求出的内部收益率与行业的基准收益率或目标收益率Ic相比，当FIRR≥Ic时，则项目的盈利能力已满足最低要求，在财务上是可以被接受的。本项目财务内部收益率为23.43%，大于社会基准折现率，说明盈利能力好，满足行业最低要求。全部投资财务净现值（i=12.00％）30955万元。财务净现值是评价项目盈利能力的绝对指标，它反映项目在满足按设定折现率要求的盈利之外所获得的超额盈利的现值。财务净现值等于大于零，表明项目的盈利能力超过设定的折现率计算的盈利水平。财务净现值等于小于零，表明项目的盈利能力不超过设定的折现率计算的盈利水平。在项目的实施期内，本项目的累计净现值达30955万元，财务净现值大于零，该项目在财务上是可行的。全部投资回收期（Pt）2.53年，小于行业基准投资回收期，这表明项目投资能按时收回。其他财务指标详见附表。根据损益表和固定资产估算表计算出如下指标：投资利润率＝利润总额÷总投资×100%=31.25%本项目投资利润率31.25%，大于行业基准投资利润率；说明单位投资对国家积累的贡献水平达到了行业的平均水平。13.4.4清偿能力分析本项目拟申请银行贷款100000万元。贷款期限为二年。项目建成后，利用销售收入偿还银行贷款。13.4.5不确定性分析86沈阳国际工程咨询中心 ①盈亏平衡分析以生产能力利用率表示盈亏平衡点（BEP），其计算公式为：BEP＝计算结果表明，本项目只要经营收入达到预测值的65.53％，企业就可以保本。假定本项目总投资不变，且营业收入如基准所设，则由计算可得，当销售额达到66.01％时，投资利润率为零，也即投资刚能保本。一般认为：当盈亏平衡点的销售率≤70时，项目风险较低。本项目盈亏平衡点的销售率为65.53％，小于70％，表明项目的抗风险能力较强。②敏感性分析本项目做了所得税前全部投资的敏感性分析。考虑到项目实施过程中的一些不确定因素的变化，影响本项目财务效率的主要不确定因素为建设成本、经营收入、建设经营期的长短。根据市场预测，建设项目中最有可能发生波动变化的是固定资产投资和经营收入水平。因而，本项目敏感性分析对全部投资的评价指标（财务内部收益率、财务净现值和投资回收期），分别对经营收入、固定资产投资做了提高5％、10％和降低5％、10％的单因素变化对内部收益率、财务净现值、投资回收期影响的敏感性分析。结果详见附表。86沈阳国际工程咨询中心 分析表明，各种因素的变化都不同程度地影响内部收益率及投资回收期，其中营业收入的提高或降低最为敏感，固定资产投资次之。就影响该项目的风险因素而言，由于市场需求的变化、房地产行业特有的风险以及同行业企业间的竞争，可能会给项目的未来预测收益带来不确定性的影响，存在一定的经营和市场风险；此外在资某通、资金调度、资金周转可能出现的不确定性因素也会形成一定的财务风险，按照风险等级划分的一般标准进行分析，该项目的实施风险为一般风险。结果表明，本项目有一定的抗风险能力。13.5财务评价结论财务动态分析评价评价指标所得税前税前基准值判定财务内部收益率（％）31.2512.00可行财务净现值（万元）521030可行86沈阳国际工程咨询中心 投资回收期（年）2.40可行评价指标所得税后税后基准值判定财务内部收益率（％）23.4312.00可行财务净现值（万元）309550可行投资回收期（年）2.53可行财务静态分析评价评价指标计算结果规定基准值判定投资利润率（％）31.2512.00可行盈亏平衡点BEP（％）65.5370.00可行评价结论：财务效益分析表明，该项目的财务净现值FNPV大于零，财务内部收益率FIRR高于社会基准收益率12.00%，动态盈利能力指标较高；投资利润率大于行业平均投资利税率，静态盈利能力指标较高，各项指标均高于其各自的基准判断标准；投资回收期较短。从盈亏平衡分析中得知，本项目盈亏平衡点的销售额在65.53％（小于70％）左右，说明风险程度较低。从敏感分析看出，本项目很强的抗风险能力，整个项目的经济评价结果非常理想。综合考虑，可以认为项目抗风险的能力较高，且经济评价结果理想。因此，从财务上本项目可行。（详细获利情况详见附表—现金流量表、损益表）。通过动态分析、静态分析以及不确定性分析，表明本项目财务评价各项经济指标好。某86沈阳国际工程咨询中心 港及市民服务中心的建设必将为中新国际城的启动和道义地区的发展发挥重要作用，同时某港21万平米的空间也将吸纳大量的某、保险、会计、审计、法律等某业和高端中介服务业，替换下来的21万平米现有办公房产也将吸纳部分经营单位开展经营，既增加了税源，也完善了我区新城市新都心的社会服务功能。86沈阳国际工程咨询中心 14效益评价14.1经济效益分析项目建设满足了某新区经济发展产生的内在的某服务需求，对某市的某格局的构建是一个很好的补充和完善。通过某后台服务中心城市的聚集效应，吸引来自某业的更多投资和业务，完善某现代某体系，带动整个城市产业结构的调整升级。项目对经济还具有长期拉动效应，项目的建设直接投资30亿元以上，能带动软件、信息技术、电子、人才培训及服务等相关配套产业的发展，大幅提高现代服务业在整个经济中的比重。14.2社会效益分析某港的建设可以促进当地以及周边地区的就业，为当地带来大量的就业机会。据初步估算，某港建成后可以带来至少2万人就业，在解决就业的同时，也将为本地培养出一大批某服务人。市民服务中心的建设，将市民服务、投资服务、公安、检察院等原分散的政府职能部门能集中到一处，能实现政府各部门之间信息共享、业务协同，提高了政府部门的办事效率。86沈阳国际工程咨询中心'