廉租房基础配套设施项目可行性研究报告

'目录第一章总论31.1项目名称及建设单位31.2编制依据31.3项目建设理由41.4项目概况41.5结论和建议6第二章项目背景和建设的必要性82.1项目背景82.2项目建设的必要性11第三章需求分析14第四章项目建设条件164.1项目选址164.2项目区概况174.3建设条件18第五章建设内容及规模20第六章项目工程建设方案226.1总平面布置226.2给排水296.3强电326.4弱电346.5景观及绿化36第七章项目的节能与减排377.1建筑节能的意义377.2编制依据和节能规范387.3主要节能措施39第八章环境影响及评价428.1概况428.2法律法规428.3环境影响分析评价438.4结论及建议47第九章劳动安全卫生与消防489.1劳动安全卫生489.2消防49第十章项目的组织管理与实施进度5110.1项目的组织管理5110.2项目工程的质量管理5146 10.3项目实施进度安排52三、竣工验收阶段52第十一章工程招标管理55一、招标工作的组织55二、招标范围55三、投标的条件55四、招标方式55五、其他55第十二章建设投资估算及资金筹措212.1估算依据与说明212.2投资估算312.3资金筹措3第十三章社会效益评价4第十四章结论和建议515.1结论515.2建议546 第一章总论1.1项目名称及建设单位1.1.1项目名称鸭塘片区廉租房配套基础设施工程1.1.2项目建设单位凯里市房地产事业发展管理局法定代表人：马翔宇1.2编制依据（1）《中华人民共和国城市规划法》；（2）《中华人民共和国土地管理法》；（3）《中华人民共和国城市居住区规划设计规范》（GB50180-93）（2002年版）（4）建设部《关于印发<解决城市低收入家庭住房困难发展规划和年度计划编制指导意见>的通知》（建住房〔2007〕218号文件）；（5）国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意（国发[2007]24号）（6）国家发展改革委关于改进和完善中央补助地方投资项目管理的通知（发改投资【2009】1242号）（7）财政部关于贯彻落实国务院关于解决城市低收入家庭住房困难若干意见的通知（财综[2007]53号）46 （8）国土资源部关于切实落实保障性安居工程用地通知（国土资发【2009】58号）（9）凯里市城市规划（10）国家、省、市有关拆迁工作的政策与法规。（11）国家、省市有关居住区规划的规定及技术标准。1.3项目建设理由住房问题是重要的民生问题，党中央、国务院高度重视解决群众的住房问题。改革开放以来，我国不断深化城镇住房制度改革，城市绝大多数居民的住房条件得到了较大改善。但随着住房社会化、商品化程度的提高，我国住房市场在快速发展中，也出现了一些矛盾和问题，特别是城市廉租住房建设相对滞后，部分城市低收入家庭住房还比较困难，总体看现行的政策措施还不够有力，低收入家庭住房问题没能得到有效解决。同时随着城镇化快速推进，新职工的阶段性住房支付能力不足矛盾日益显现，外来务工人员居住条件也亟需改善，需要发展公共租赁住房。大力发展公共租赁住房，是完善住房供应体系，培育住房租赁市场，满足城市中等偏下收入家庭基本住房需求的重要举措，是引导城镇居民合理住房消费，调整房地产市场供应结构的必然要求。根据凯里市住房保障规划，本项目建设廉租房912套，是响应政府号召，解决低收入者住房困难的需要，是维护社会稳定、构建和谐社会的需要。1.4项目概况1.4.1建设地点本项目建设地点位于凯里市鸭塘。46 1.4.2建设内容及规模本项目主要建设廉租房，另外配套建设商业、管理及公共建筑，同步实施环境绿化、道路及水、电、气等综合配套设施。1.4.3建设工期根据项目的规模和前期工作情况，工程建设初步确定为1年。1.4.4项目建设投资及来源1、项目建设投资本项目建设投资约1753.92万元，其中：第一部分工程费用1483.80万元，第二部分工程其它费用195.90万元，第三部分基本预备费74.22万元。2、资金来源本项目建设资金来源有中央资金和地方配套，除中央资金外，其余自筹。1.5结论和建议1.5.1结论（1）本项目的建设符合国家有关法律、法规的要求。（2）本项目建设符合区域规划和土地利用规划。（3）本项目建设顺应地区快速发展的市场需求，因地制宜，合理开发并有效利用资源。（4）本项目建设对周边的生态环境和自然文化遗产不产生不利影响，有益于推进城市现代化建设，美化区域环境。（5）本项目具有显著的社会利益。综上所述，本项目规模适当、布局合理、符合相关要求，切实可行。46 1.5.2建议1、建立健全凯里市住房保障体系，是全面构建和谐社会的重要内容，廉租住房建设作为住房保障体系的组成部分，完成住房保障规划中的建设任务，需要各部门大力支持与配合。2、为控制项目成本并根据廉租住房保障办法，各项优惠政策需要落实到位。3、项目周边规划道路由政府实施。4、本建设项目建设时间紧、任务重，且项目存在建设工程复杂、投资大、建设期长等特点，存在着融资风险、财务风险。因此，建议项目在建设过程中，加强投资的管理、工程进度的管理，并采用有效的措施，确保顺利完成，尽量避免和减少风险因素的发生。5、项目涉及部门多，需注重加强组织领导和协调管理。6、建议项目单位尽快签署贷款协议，落实项目建设资金来源。46 第二章项目背景和建设的必要性2.1项目背景2.1.1国家公共租赁住房及廉租房保障制度我国政府住房保障的方式主要包括实物配租、配售，货币补贴和金融政策支持等。其中，实物配租方式主要是提供公共租赁住房或廉租住房。公共租赁住房是指政府或企业持有一部分房源，并将这些房屋以低于市场价的方式租给特定人群。租金水平高于廉租房，但低于商品房。公共租赁住房保障的基本属性特征是政府建设或筹集的房源以实物配租方式，或者采用货币补贴形式面向一定社会群体提供的具有杜会福利性质的保障。廉租房是指政府以租金补贴或实物配租的形式,向城镇低收入居民且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。廉租房是专门针对低收入群体，而公共租赁房则是针对介于中低和中高收入之间的“夹心层”人群。公共租赁住房或廉租住房制度保障方式主要包括租赁补贴、实物配租及租金核减,强调实际工作应当以发放租赁住房补贴为主,实物配租、租金核减为辅。保障标准的制定必须结合我国各地经济发展的状况,一方面要合理地确定收入标准,另一方面是要合理确定补贴支出的标准。此外,公共租赁住房和廉租房制度还包括具体的管理运作机制,以维护该社会保障制度的公正性。主要采用以下几项制度:严格的准入制度,包括实行书面申请、审核、公示、登记、调查、核实、排队轮候、公布结果的程序;配租排序上实行公开公平的摇号制度;定期审核制度,包括实行定期审核,建立退出制度等。46 2.1.2国家及地方保障性住房政策住房问题是重要的民生问题，党中央、国务院高度重视解决群众的住房问题。改革开放以来，我国不断深化城镇住房制度改革，城市绝大多数居民的住房条件得到了较大改善。但随着住房社会化、商品化程度的提高，我国住房市场在快速发展中，也出现了一些矛盾和问题，特别是城市廉租住房制度建设相对滞后，经济适用住房制度不够完善，部分城市低收入家庭住房还比较困难，总体看现行的政策措施还不够有力，低收入家庭住房问题没能得到有效解决。在党的十七大报告中,胡锦涛同志详尽阐述了执政党的“社会建设”方略,提出了要构建“学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养、住有所居”的和谐社会;并且,在加快推进以改善民生为重点的社会建设的六大任务中,明确指出了要“健全廉租住房制度,加快解决城市低收入家庭住房困难”。在所有实行市场经济的发达或发展中国家,以非市场方式解决贫困群体的主要措施,都是政府制定和建立相应的住房保障制度,以保障所有社会成员的居住权和生存权,维护社会的公平正义和社会稳定。概而言之,住房保障制度的基本内容包括三个方面:一是救助性保障,就是政府对社会低收入群体实行救助,对其无力达到社会最低住房保障标准的部分由政府“包下来”46 ,廉租房形式的公共住房等是这类保障的典型方式;二是援助性保障,政府通过一定的补贴方式使住房消费能力较低、迫切需要改善的人群获得住房,贴息、贴租、个税返还、经济适用房等都属于此类;三是互助性保障,政府通过强制雇主补贴、减免个税、规定政策性优惠利率等方式提高社会中等阶层的购房能力,使他们合理的住房需求得到满足,公积金等是这类保障的典型形式。以上三种保障类型中,廉租房制度或公共住宅制度是被越来越多的国家实施的一种行之有效的制度,也是十七大报告中唯一强调的住宅保障的社会建设任务。2007年建设部等9部委颁发了《廉租住房保障办法》(建设部等9部委令第162号),2007年12月1日起施行。2007年10月30日财政部颁发《财政部关于印发廉租住房保障资金管理办法的通知》(财综[2007]64号),2008年1月1日起实施。2008年3月3日财政部、国家税务总局颁发《关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税[2008]24号）。2010年5月27日国务院《关于2010年深化经济体制改革重点工作的意见》（国发[2010]15号）明确提出：建立健全保障性住房规划建设管理体制，加快廉租住房、公共租赁住房和经济适用住房建设，推进城市和工矿区棚户区改造，出台关于促进房地产市场长远健康发展的综合性政策。2010年6月8日中华人民共和国住房和城乡建设部等七部门联合发布的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》（建保[2010]87号）指出：近年来，随着廉租住房、经济适用住房建设和棚户区改造力度的逐步加大，城市低收入家庭的住房条件得到较大改善。但是，由于有的地区住房保障政策覆盖范围比较小，部分大中城市商品住房价格较高、上涨过快、可供出租的小户型住房供应不足等原因，一些中等偏下收入住房困难家庭无力通过市场租赁或购买住房的问题比较突出。同时，随着城镇化快速推进，新职工的阶段性住房支付能力不足矛盾日益显现，外来务工人员居住条件也亟需改善。大力发展公共租赁住房，是完善住房供应体系，培育住房租赁市场，满足城市中等偏下收入家庭基本住房需求的重要举措，是引导城镇居民合理住房消费，调整房地产市场供应结构的必然要求。各地区、各部门要统一思想，提高认识，精心组织，加大投入，积极稳妥地推进公共租赁住房建设。46 由此可见，国家及地方各级政府对公共租赁住房和廉租住房建设高度重视，项目建设符合国家政策要求。2.2项目建设的必要性2.2.1是完善该项目的配套设施当前，住房和房地产业发展存在着三个主要矛盾，即房地产业发展粗放与人口资源矛盾突出，住房保障制度滞后，低收入家庭住房状况较差，房地产市场体系不健全，调控机制不完善，使部分城市普通商品房的房价过高，超出了中低收入者的支付能力。全国住房工作会议曾明确指出“住房问题是重要的民生问题”，并要“积极采取措施，逐步扩大廉租住房制度的保障范围，解决好城市低收入家庭的住房困难”。政府的思路很明确，就是要通过政府在公共服务领域的努力，把解决城市低收入人群的住房困难当做“重中之重”，从而将“民生第一优先权”作为今后的住房新国策。低收入家庭住房保障制度是对人的基本生存权利的肯定。城市中低收入家庭的生活困难，是一个不容回避的现实问题。他们的住房问题是无法通过市场的手段解决的，满足这些家庭的基本生活需求，是全社会的责任，更是政府的责任。要实现他们的基本生存权利就必须运用政府的手段。1996年我国在联合国第二次人居大会上就指出：“人人享受有适当的住房是一项最基本的人权，和发展权的重要内容”。国发（2007）24号文件《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》是我国自1994年住房体制改革启动以来，从国务院直接下发的第三个与住房制度改革相关的文件。其核心内容是要“加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系”46 ，基本确立了住房保障制度的政策框架。把解决低收入家庭住房困难作为维护群众利益的重要工作和住房制度改革的重要内容。因此，本项目的建设是解决凯里市低收入家庭的住房问题，提高城市低收入人民生活水平的迫切需要。2.2.2维护社会稳定，构筑和谐凯里的需要低收入家庭住房保障制度是社会保障制度的重要组成部分。社会保障是任何一个国家所具有的一项社会福利政策，是政府的职能和行为。政府要赢得人民的支持，就必须维护和服务于人民的福利权利，必须保证每一个社会成员在基本的社会福利供给方面得到平等的对待。当前我国城镇住房制度改革的目标是建立适应社会主义市场经济体制和我国国情的城镇住房新体制，实现住房的商品化、社会化。但是，低收入者靠自身能力是无法通过市场解决住房问题的。如果政府不对这部分人建立保障，而完全依靠市场将会无法满足这部分人的基本住房需求，这可能导致他们对社会产生不满情绪，从而造成社会的不稳定。如果不能很好地解决这一社会问题将会构成社会不稳定的主要因素之一。党中央新一届领导班子的“亲民”政策，倡导“以人为本，构筑和谐社会”，关心弱势群体，保障公民权益，是建设小康社会的前提条件。本项目建设不仅是保护弱势群体，维护社会稳定，构筑和谐凯里的迫切需要，更是解决凯里市低收入家庭“住房困难而实施的一项德政工程、民心工程。2.2.3是启动内需，增加就业，带动相关发展的需要46 通过本项目的建设，可以直接拉动基础性的第二产业的发展，比如建筑业、建材业、钢铁业、能源、建筑机械、电气制造等，这是对第二产业的直接拉动。同时，它可以间接地拉动第三产业的发展，比如交通、通讯、商业。此外，房地产业是劳动密集型产业，它能增加地方劳动力就业，弥补第二产业节约劳动力给地方经济带来的不足。从这个意义上讲，可以起到促使地区劳动力市场均衡、促进区域经济发展的作用。因此，本项目的建设不仅能够提高居民住房水平，改善居住质量，满足人民群众物质文化生活需要的基本要求，而且能够扩大社会就业、促进消费、扩大内需、拉动投资增长，保持国民经济持续快速健康发展。因此，通过本项目的实施，对于促进凯里市经济的持续和谐发展，促进凯里市全面建设小康社会，加快推进社会主义现代化具有一定的意义。2.2.4提升城市形象、提高城市竞争力的需要城市是人类文明和进步的标志。在现代，作为人类主要聚落形式的城市，是一定地域范围的政治、经济、文化、科技、信息中心，是先进生产力的聚集和发展中心，是高效率的经济社会生活综合体。人是生产力中具有决定性的力量。以人为本的可持续发展观规定了为人的发展提供最佳的物质环境和精神家园是人类社会追求的不变目标。城市发展必须始终以提高人的生活质量和素质为中心，以适宜人居住、生活、休息、工作和全面发展为根本原则。可见，人居环境己成为决定一个地区经济发展后劲和发展活力的重要因素，它不仅密切关系到广大市民的居住、学习、工作、休闲和娱乐，也影响外来投资者的信心和热情，因而又关系到城市经济的发展。因此，搞好环境建设，对于每城市政府都是一项至关重要的工作。改盖和优化人居环境为中心，合理确定城市性质和发展规模，合理地进行城市工业、第三产业和居住区总体规划布局，科学地进行城市基础设施、建筑物、绿地的统一规划布局。在促进城市经济发展的同时，最大限度地改善人们的吃、穿、住、用、行的条件，是不断满足居民全面发展的需要。本项目的建设，一方面可以解决凯里市低收入居民住房困难的问题，另一方面可以促进改善凯里市的城市人居环境、提升城市形象、提高城市化质量，增强先进生产力的动力和城市竞争力。46 第三章需求分析住房是人们基本的生活需求，是民生之需。在城市居民中，低收入家庭对住房的需求最为迫切，用经济学的语言来说，这部分群体对住房的需求是刚性需求。然而，随着我国经济和房地产市场的快速发展，房价上涨较快，部分中、低收入人群的住房保障问题逐渐显露出来。为解决房地产市场存在的种种问题，近几年从中央到地方各级政府部门出台了一系列政策，通过规定50平方米以下中小户型的建设比例、加大住房保障、从紧的货币政策等政府调控和完善市场机制的手段稳定房地产市场，尤其是“住房保障”这个带着浓厚民生意味的词，在2007成为了一个被提及率几乎最高的词汇。从当前城镇化发展的趋势来看，随着人口向城镇的集聚，也包括既有的农村重点的集镇，他们在国家城镇化发展的过程中，逐步从传统的农业型转化为城镇型的这些居民，总体上来讲城镇地区住房需求是在不断加大的，这是一个需求的总的发展趋势。在发展过程中，不仅有人口集聚以后的住房需求。实际上在前30年城镇化发展过程中，是欠帐的，在改革开放之后才开始城镇化发展的新机制、新步伐，城市建设的水平才逐步提高。实际上在70年代、80年代建设的房子，甚至之前有很多房子，包括现在正在进行的老旧房屋改造，都是过去遗留下来的。3.1建设社会主义新农村需求过去,由于缺乏规划指导,一些村庄“脏、乱、差”46 现象屡见不鲜。实施土地村庄整治规划建设后,不少中心村庄变杂乱无章为井然有序,民居整齐划一,道路四通八达,有的村内还建有村民广场等配套设施,居住环境实现了亮化、绿化、美化,与城镇居民区小区相差无几,与周边自然村落对比鲜明。3.2城镇化住房需求分析。城镇化不断发展，住房压力越来越大，中、底等收入阶层对住房需求量越来越多。在老城区拆迁难度大，改造有较大实际困难的情况下，政府将采取相应的措施，逐步推出安置房及廉住房的建设，引导居民向新区集中。随着新区土地的需求增加，其升值空间很大。近年来，凯里市加快发展迅速，拟建大量廉租房，用以初步缓解居民住房压力。一方面用以安置各项工程的拆迁户，另一方面为社会低收入人群提供居住上的保障，维护社会的安定，推动经济建设快速、健康的发展。46 第四章项目建设条件4.1项目选址4.1.1选址原则及技术要求1、选址原则符合国家、地区和城乡规划的要求。结合凯里市产业新城的实际情况，重点考虑：（1）适应城市组团式发展的要求，符合城市总体规划布局和各产业新城分区规划；（2）凸显产城融合理念，为产业发展配套服务；（3）尽可能依托于现状进行拓展，充分利用既有社会公共设施，缩短建设周期，减少建设成本；（4）对外交通联系便捷；（5）考虑应有一定的发展空间，便于单元发展动态处延；（6）周边自然环境良好，便于新城环境景观的塑造。2、技术要求（1）符合防洪、防震、防地质灾害的安全原则。（2）节约项目用地。（3）实事求是的原则，对多个场址调查研究，进行科学分析和对比。（4）注意环境保护，以人为本，减少对生态和环境的影响。（5）交通和运输便捷。（6）公用工程联接方便（如各种管网系统）等。46 4.1.2建设用地建设用地位置：本项目建设地点位于鸭塘片区。选址理由：该地块周边人口聚集，符合使用公共租赁住房条件的人员较多，选址便于这些人员就近选择，出行方便。4.2项目区概况凯里市是黔东南州首府，是全州政治、经济、文化、教育中心和交通枢纽。全市下辖12个乡（镇）和办事处，东邻台江、南壤雷山和丹寨、西连麻江和福泉、北接黄平，地理位置在东经107°46′55″～108°07′15″，北纬24°42′38″～25°18′25″之间，2007年总人口46.78万人。全市国土总面积1306平方千米，其中：山地面积占66.8%，丘陵占29.5%，山间坝地占3.7%。全市平均海拔高程868米，最高海拔高程1456米（东南部舟溪镇境界），最低海拔高程530米（东北部三棵树镇清水江出境处），海拔高差为926米。黔东南苗族侗族自治州2008年度生产总值突破200亿大关，达到216.4亿元；凯里市2008年度生产总值58.9亿,占到全州总量的四分之一，比上年增长12％，其中第一产业增长8.4％，第二产业增长11.5％，第三产业增长13％，大大高于全州及全省平均水平。凯里市位于中国贵州省东南部，是黔东南州首府，是全州政治、经济、文化、教育中心和交通枢纽。全市下辖12个乡（镇）和办事处，东邻台江、南壤雷山和丹寨、西连麻江和福泉、北接黄平，地理位置在东经107°46′55″～108°07′15″，北纬24°42′38″～25°18′25″之间，总人口46.78万人。地处云贵高原向中部丘陵过渡地带的苗岭山麓,46 清水江畔，距省会贵阳184公里。湘黔铁路、株六复线铁路、凯麻高速公路、凯玉高速公路和320国道贯穿全境。作为黔东南苗族侗族自治州首府所在地，凯里是全州政治、经济、文化、人流、物流、信息流的中心，辖2乡8镇，5个街道办事处，国土总面积1306平方公里，城区规划面积248平方公里，总人口52.6万人，少数民族占总人口的74％，其中苗族人口占63％。是一个以苗族为主，多民族聚居的城市。凯里是贵州工业重镇之一，目前在工业方面已形成了以电子、轻纺、建材、冶金、医药、木材加工、煤炭为主体，门类齐全，与黔东地区资源开发相适应和相配套的工业体制，拥有工业行业30多个，其中规模以上工业企业40多家，随着产业结构的不断优化升级和经济规模的扩大，凯里的资源精深加工能力进一步增强,已逐步发展成为区域性资源综合加工基地。4.3建设条件4.3.1自然条件拟建项目地址地形平缓，无不良地质现象，地基土强度较高，适宜建筑；总体地下水水位埋深较大，浅部含水量较小，因此，地下水对施工及地面建筑物影响极小。根据《建筑抗震设计规范》GB50011-2001中附录A《我国主要城镇抗震设防烈度，设计基本地震加速度和设计地震分组》，凯里抗震设防烈度为6度，设计基本地震加速度值0.05g。4.3.2基础设施条件1、交通建设项目拟选址在市政道路旁，环境优美，交通便利，为建筑砂石、水泥、钢材、废料等运输提供方便，建设前后都没有交通障碍，可保障项目顺利建设和项目建成后的正常运行。46 2、给排水建设项目位于城区，供水由城区供水管网提供。建设期供水及建成后供水均有保障，生活、工作及消防用水皆由城区供水管网提供。雨污管道安装已竣工。3、供电及通讯建设项目建设地点在城区规划范围内，供电有可靠保障，市政电力线路从该地块边经过。闭路电视、电话、网络可直接安装，移动通讯信号良好。4、水文地质条件拟建项目地址地形平缓，无不良地质现象，地基土强度较高，适宜建筑；总体地下水水位埋深较大，浅部含水量较小，因此，地下水对施工及地面建筑物影响极小。5、建设用地及城市规划凯里市房产局拥有建设项目用地的土地使用权。6、建材供应条件项目建设所需的水泥可就近于凯里的水泥厂采购，砂石可由城郊的砂石场供给，其它建材也可在城区购置。4.3.3施工条件施工所需水、电能满足需要，施工条件基本满足要求，在拟定施工方案时注意与场地周边地衔接，充分利用场地内的空间，减少对周边人们生活及商业活动的不利影响，尽量减少施工中的环境污染物。可见，项目建设地的各项条件满足项目建设与运营的需要，无明显不支持项目的因素。46 第五章建设内容及规模5.1建设内容保障性住房是指政府在对中低收入家庭实行分类保障过程中所提供的限定供应对象、建设标准、销售价格或租金标准、具有社会保障性质的住房。按照凯里市的规划，在加大住房保障资金投入的同时，凯里市还将把进城务工农村劳动者、新就业大学毕业生纳入住房保障范围。本项目主要建设廉租房，另外配套建设商业、管理及公共建筑，同步实施环境绿化、道路及水、电、气等综合配套设施。46 第六章项目工程建设方案6.1总平面布置6.1.1设计依据1、主要设计规范和标准（1）《城市道路和建筑物无障碍设计规范》JGJ50-2001；（2）《建筑设计防火规范》；2、《民用建筑工程总平面初步设计深度图样》05J804；3、《住宅设计规范》4、《城市居住区规划设计规范》（2002版）GB50180-935、业主提出的设计要求。6.1.2平面布置根据用地条件，项目区住房单元形成较规整的布局，各住宅楼保持合适的间距，有利于日照及自然采光通风。小区布置较大面积绿地，辅以环绕住宅楼四周绿地，提高绿化率，有利于净化空气。设入口花园，以利交通组织和提升小区形象。6.1.3竖向布置项目场地高差较小。室内外高差控制在0.450～0.900米左右。将场地进行平整，使场地平齐于城市道路，尽量减少挖填方工程量，并使建筑有良好的视觉形象，同时为场地内雨水、污水排放提供了便利条件，城市道路与室外场地的连接方式采用平坡式连接。46 6.1.4交通组织项目小区的交通体现人车分流的概念，依据项目地块实际状况，小区均设主入口和次入口，主要供动车出入。小区主入口设入口花园。小区道路宽度为5和9米。在住宅楼周边形成环形通道，满足消防要求，以供平时及交通疏散时使用。6.1.5无障碍设计小区道路及室内外公共场所凡有高差的节点，均按《城市道路和建筑物无障碍设计规范》JGJ50-2001设置无障碍坡道，方便残疾人安全通行。6.1.6绿化小区入口设入口广场，设中心绿地，沿小区内道路的两侧及在楼与楼之间布置绿地。顺透空围墙布置隔离绿化带，布置临街集中绿地，小区绿地和区外周边道路绿化带遥相呼应，使内外景观互相交融，生态环境资源得到充分利用，力争营造一个优美的环境空间。6.2给排水6.2.1设计依据（1）《建筑给水排水设计规范》GB50015-2003（2）《住宅建筑规范》GB50368-2005（3）《室外给水设计规范》GB50013-2006（4）《室外排水设计规范》GB50014-2006（5）《节水型生活用水器具》GJ164-200246 6.2.2设计范围1、本工程室内给水排水和消防给水系统设计。2、本工程红线以内室外给水排水和消防给水系统设计。6.2.3给排水现状本项目地块工程附件规划道路已基本形成，给排水管网系统已至项目区。6.2.4给水1、水源本工程水源为城市自来水。设进水管2条，管径为DN250mm，分别由小区两侧接入。要求水压不低于0.35Mpa。2、用水量用水量：最高日水量609.6m³，最大时水量60.96m³。3、水质一般按生活饮用水水质考虑。4、给水系统由市政给水管进水管2条，管径为DN250mm，在小区内环形主管。室外管网呈环状形敷设。采用生活和消防合一给水系统。环形供水主管为DN250。室内生活和消防各自独立的给水系统（消防水详见消防设计）。室内生活用水由室外主管接入，采用分区供水系统。由小区内环形主管直接供给；各支管管径为DN50。5、管材室外管道选用钢丝网骨架塑料复合管；采用电热熔连接。6、卫生洁具：采用节水型生活用水器具。46 6.2.5排水排水系统采用雨污分流。1、污水系统小区设置独立的污水管系（有利于城市污水处理）。生活污水经化粪池处理后排入小区污水管网最终排入市政下水管。2、雨水系统屋面雨水采用雨水斗收集，设计重现期P=5年。采用单斗单立管排除，屋面雨水斗汇水面积按三里镇市降雨强度设置。场地雨水由带篦子暗沟或雨水口收集，小区设置独立雨水管系。雨水经雨水暗沟及雨水管排除至市政雨水管。3、管材:污水管道直径≤400mm选用高密度聚乙烯双壁波纹管（HDPE）,采用承插连接；直径＞400mm选用钢筋混凝土承插管。雨水管道直径≤300mm选用高密度聚乙烯双壁波纹管（HDPE），采用承插连接；直径＞300mm选用钢筋混凝土承插管。6.3强电6.3.1设计依据（1）《民用建筑电气设计规范》JGJ/T16-92；（2）《建筑照明设计标准》GB50034-2004；（3）《10kV及以下变电所设计规范》GB50053-94；（4）《低压配电设计规范》GB50054-95；（5）《供配电系统设计规范》GB50052-95；（6）《建筑物防雷设计规范》GB50057-94；46 （7）《住宅设计规范》GB50096-1999；（8）《住宅建筑规范》GB50368-2005；（9）建设单位本专业的设计要求。6.3.2设计范围1、本工程所有用电负荷均为三级负荷。2、本工程各地块10KV配电所设在小区内，由供电部门提供一路10KV电源。3、小区各幢的供配电、电话电缆系统、电视电缆系统；住宅楼的电力、照明、自动控制、防雷接地、网络、保安对讲系统以及三表出户计量系统等。6.3.3负荷测算按每户合计用电容量9kW测算。取需用系数为0.4，则每户计算负荷为3.6kW。本工程共有住户984户，由于住宅小区内居民的作息时间不同，按照本地区生活习惯，取同时系数为0.6，则折算后该住宅小区的总计算负荷Pjs为：有功功率Pjs(kW)=3.6×984×0.6=2194.56kW，由于居民用电基本没有无功补偿，故取负荷功率因数COSφ＝0.65。公建配套用电负荷按600kW估计，项目工程其他公共用电负荷按2000kW估计。考虑到变压器的经济运行，取变压器最佳负荷率k为0.85，则变压器容量S应为：S=Pjs／(k×cosφ)=4794.56KW／(0.85×0.65)=8677.94kVA选用2台4500kVA干式变压器。46 6.3.4供配电系统10千伏高压电源用电缆直埋地引入高压配电室。当工作电源发生故障或检修时，备用电源投入工作。1、配电设备10千伏配电柜和低压配电柜。2、过电流保护10千伏真空断路器设有延时速断和过电流保护，变压器设有温度保护；变压器低压侧自动开关设有短延时及长延时过电流保护，低压柜出现开关设有瞬时、长延时过电流保护。3、计量高压10千伏进线设总计量，低压侧设电力分计量。4、补偿在变电所220/380伏母线上设功率因数自动补偿装置，高压侧功率因数为0.92。5、供电系统（1）10KV配电系统采用单母线不分段形式。（2）选用2台4500kVA干式变压器。（3）低压采用放射式和树干式相结合的供电方式。6、接地及电气安全（1）10KV配电系统接地型式采用IT系统。（2）其余子项低压配电系统接地型式采用TT系统。（3）各建筑物的低压进线处做总等电位联结。（4）室外路灯配电系统采用局部TT系统。（5）低压进线总开关处，装设漏电保护装置，除挂墙式空调插座外的所有插座回路均设漏电保护装置。46 6.4弱电6.4.1设计依据（1）《民用建筑电气设计规范》JGJ/T16-92；（2）《智能建筑设计标准》；GB/T50314-2000；（3）《建筑与建筑群综合布线系统工程设计规范》GB/T50311-2000；（4）《民用闭路监视电视系统工程技术规范》GB50198-94；（5）《有线电视系统工程技术规范》GB50200-94；（6）《安全防范工程技术规范》GB50348-2004（7）《建筑物电子信息系统防雷技术规范》GB50343-2004；（8）建设单位本专业的设计要求。6.4.2设计范围1、通信系统；2、有线电视系统；3、安全监视与消防控制系统。6.4.3有线电视系统1、本工程设有线电视系统，该系统电视信号源为城市有线电视网。2、该工程前端设备可以放在住宅楼或者物管的广播机房内，各楼底层楼梯间设分前端箱。3、由光纤电视网引入信号。分设两个电视分配区。4、在地下室设总电视器件箱，对电视信号进行放大，并分配至本幢及其它各幢。其他各幢以幢为单位设置楼幢放大器。5、公建部分在竖井内预埋电视器件箱，以便二装使用。6、住宅各层均敷设电视线至各户内，每户按1只用户盒考虑。46 7、电视电缆支线均穿管暗敷设。8、电视系统为550MHz传输系统，用户电平为60正负4dB。6.4.4电话配线系统1、本工程由电信部门从室外引来中继线至电话交换机。2、在所有住宅、配套用房和公建的适当部位设置电话插座。（1）住宅楼：每户1部（2）公建：根据需要设置6.4.5安全监视与消防控制本工程在地下车库及一类住宅公共区域设火灾自动报警及消防联动控制系统，为一级保护对象。消防控制室拟设在一层物管区域。1、在地下车库及发电机房等设置感温探测器（局部设置烟温复合探测器）；2、在各设备用房、电梯前室及合用前室、电梯机房、电管井、公共走道等位置设置智能感烟探测器；3、设消防广播及消防电话系统。4、在住宅部分设大门非可视对讲系统。5、厨房设置燃气泄漏报警器。6.5景观及绿化6.5.1设计原则1、本工程的环境景观与绿化设计将完全根据建筑总体布局及竖向进行统一设计。46 2、绿化设计以绿色植物为主，植物配置适应气候特点和工作环境要求，形成良好的植物群落。沿道路两旁种植行道树，行道树选用冠大、浓荫、常绿、防尘、生长快的乔木。3、景观设计主要以沿路设置的形式，其次在场地外围进行布置以期达到良好的防护隔离效果以及最佳的自然景观效果。6.5.2项目配套绿地的面积计算标准1、配套绿地面积：距多层及以下建构筑物外墙1米起算，距建筑物外墙1.5米起算。如建筑物底层架空的内部绿化与外部绿地联为一体的自架空底层建筑物外墙基起算绿地面积。2、建设用地内集中（公共）绿地中的游憩道路、园林景观构筑物用地、硬质铺装（含植草砖铺地）、小型儿童活动场地等计入配套绿地面积。绿化种植面积（含景观水体）面积不小于集中（公共）绿地面积的80%，小于80%的按实际绿化种植面积计算。3、硬质铺地，采用树阵方式集中种植的、单株胸径大于10厘米、株（行）距3～4米、绿化覆盖总面积大于100平方米的按树冠实际覆盖面积70％计入绿地面积；其余的按1.5平方米/株计入绿地面积。4、建设用地范围内项目内部道路的行道树按1.5平方米/株计入绿地面积。第七章项目的节能与减排7.1建筑节能的意义7.1.1建筑节能是经济发展的需要46 能源是人类生存与发展的重要基础，经济的发展依赖于能源的供给。当今能源问题已经成为世界共同关注的问题，能源短缺成为制约经济发展的重要因素。从建材生产，建筑施工直到建筑物的使用无时不在消耗着能源，资料统计表明欧美发达国家的建筑能耗占到全国总能耗的1/3左右，我国也占到25%以上。因此在建筑中推广节能技术十分必要。7.1.2建筑节能是环境保护的需要我们现在应用的能源主要是以煤炭、石油、天然气为主的不可再生能源。这些能源在使用过程中会排放大量的有危物质（二氧化碳、硫、氮氧化合物等），是造成大气污染和生态环境破坏的重要原因。提倡建筑节能，减少污物排放是改善生存环境，提高生活质量的有效方法。7.1.3建筑节能是提高人民生活水平的需要：随着现代化建设的发展和人民生活水平的不断提高，人们追求更加舒适的建筑生活环境。冬季采暖，夏季空调都需要能源的供应。而在当前能源十分紧张的状况下，节约建筑能耗就显得尤为重要了。建筑节能设计是建立在满足合理的舒适要求前提下，通过技术减少建筑能耗，提高能源的使用效率，满足建筑节能的需求。7.2编制依据和节能规范（1）国务院《关于加强节能工作的决定》（2006.8.18）（2）《中华人民共和国节约能源法》（1997.11）（3）《中国节能技术大纲》（2006年）（4）《“十一五”十大重点节能工程实施意见》（2006.7）（5）《国家发展改革委员会关于印发固定资产投资项目节能评估和审查指x（2006）的通知》（发改环资[2007]21号）（6）《节能中长期专项规划》（发改环资[2004]2505号）（7）《建筑照明设计标准》（GB/50034-2004）（8）《用能单位能源计量器具配备和管理通则》（GB17167-2006）46 （9）《节电措施经济效益计算与评价》（GB/T13471-1892）（10）为加强节能工作管理，国务院下发了《关于加强节能工作的决定》，国家有关部门将要把单位GDP能耗降低目标逐级分解落实到各市、县以及重点耗能企业，将能耗指标纳入各地经济社会发展综合评价和年度考核体系，作为地方各级人民政府领导班子和领导干部任期内贯彻落实科学发展观的考核内容，作为国有大中型企业负责人经营业绩考核的重要内容，实行节能工作问责制。另外，我国还将建立固定资产投资项目节能评估和审查制度，对未进行节能审查或未通过节能审查的项目，一律不得审批、核准，从源头杜绝能源的浪费。7.3主要节能措施根据中央提出的建设资源节约型社会的要求，按照国家计划委员会、国家经济贸易委员会、建设部计交能[1997]2542号印发《关于固定资产投资项目可行性研究报告“节能篇（章）”编制及评估的规定》的通知，本项目节能措施主要是针对项目工程施工中的节能与节水。7.3.1节能节能方案：应符合相关建设标准、技术标准和《中国节能技术政策大纲》（2006年）和《“十一五”十大重点节能工程实施意见》（2006年7月）中的节能要求。单位建筑面积能耗指标、工艺和设备的合理用能、主要工程能源单耗指标要以国内先进能耗水平或参照国际先进水平作为设计依据。节能一般措施有：（1）施工工艺流程采用新技术，新工艺和新设备，不得使用已公布淘汰的机电产品，以及产业政策限制的产品序列和规模容量。46 所有低压设备（断路器、接触器、热继电器、中间继电器等）均采用符合国家能效标准的产品。例如：荧光灯自带电容补偿，功率因数要求达到0.85以上，充分利用自然光，合理选择控制方式。根据使用特点，分区分时段进行照明控制。采用节能型设备，卫生洁具采用节水型冲洗配件。（2）施工工艺流程布置上，尽量做到紧凑合理、物流通畅，运输路线短，避免施工过程中物流倒流现象。（3）设计中尽量提高设备负荷率，既可减少施工设备台数又可减少相应的铺助设施，起到节能效果。（4）施工工艺参数实行监测与控制，使在行业化最佳状态下工作，避免能耗和物耗过高，从而节约能源和资源。采用切实可行的自控系统，以控制室内的空气参数，防止过冷过热。（5）实施绿色照明工程，采用高效照明灯，将公共建筑节能照明系统设计和施工的竣工验收纳入建筑节能审查范围。一般场所优选直射光通比高、控光性能合理的高效灯具，灯具的结构和材质应易于清洁与更换光源。采用高效节能灯代替普通白炽灯可节电60～80%（《十一五”十大重点节能工程实施意见》2006年7月）（6）按照《“十一五”十大重点节能工程实施意见》，新建建筑的节能要全面严格执行50%的节能标准，实行从规划、设计、施工图审查及施工、监理、验收和销售等全过程的严格监管，使节能设计标准得以切实实施。7.3.2具体措施本工程采用的建筑物节能具体措施如下：（1）外墙外保温：采用聚苯颗粒保温砂浆20厚,干密度ρO＝230㎏/m3,导热系数λ＝0.06w/mk，修正系数a＝1.15，采用墙体传热系数限制[K]＝1.5，设计传热系数[K]＝1.14。（2）屋面：采用40厚挤塑聚苯板外保温，干密度ρO＝28㎏46 /m3,导热系数λ＝0.030w/mk，修正系数a＝1.0，传热系数限制[K]＝1.1，设计传热系数[K]＝0.60。（3）楼板：采用15厚聚苯颗粒保温砂浆，干密度ρO＝230㎏/m3,导热系数λ＝0.06w/mk，修正系数a＝1.15，传热系数限制[K]＝2.0，设计传热系数[K]＝1.93。（4）门窗：采用塑钢单框单层普通中空玻璃窗。外门窗及阳台门的气密性等级不应低于现行国家标准《建筑外窗气密性能分级及其检测方法》GB/T7107-2002规定的3级。天窗采用遮阳措施。7.3.3节水按照新建、改建和扩建项目在实行“三同时、四到位”制度（即节水设施必须与主体工程同时设计、同时施工、同时投入运行。用水单位要做到用水计划到位、节水目标到位节水措施到位、节水制度到位）过程中，应积极采用《中国节水技术政策大纲》推荐的节水技术。（1）选用节水型生产工艺和设备；强制淘汰落后的设备和管道材料。（2）提高施工用水回收率和重复利用率，采用一水多用，循环利用，逆水回用等节约用水措施。（3）组织专兼人职员管理节水工作，形成节水管理网。实施用水定额管理，装表计量考核，严格奖惩制度。加强基建节水管理，搞好企业水平衡测试。（4）采用各种方法，防止跑、冒、滴、漏、蒸发。46 第八章环境影响及评价8.1概况保障性住房是指政府在对中低收入家庭实行分类保障过程中所提供的限定供应对象、建设标准、销售价格或租金标准、具有社会保障性质的住房。按照凯里市的规划，在加大住房保障资金投入的同时，凯里市还将把进城务工农村劳动者、新就业大学毕业生纳入住房保障范围。为确保工程的正常施工和运行安全，环境影响及评价把工程建设对环境的负面影响减至最小，作为研究的目的。8.2法律法规8.2.1法律、法规（1）《中华人民共和国环境保护法》，1989.12.26（2）《中华人民共和国大气污染防治法》，2007.5.23（3）《中华人民共和国水污染防治法》，1996.5.15（4）《中华人民共和国固体废物污染环境防治法》，2005.4.1（5）《中华人民共和国环境噪声污染防治法》，1997.3.1（6）《中华人民共和国水法》，2007.5.23（7）《中华人民共和国环境影响评价法》，2007.5.238.2.2技术规范（1）《城市排水工程规划规范》（GB50318-2000）（2）《地表水质量标准》（GHZB1-99）（3）《污水综合排放标准》（GB8978-96）46 （4）《污水排入城市下水道水质标准》（GB8978-96）8.2.3技术文件（1）《环境影响评价技术导则》（HJ/T2.1-93）（2）《生态环境状况评价技术规范（试行）》（HJ/T192－2006）8.2.4评价标准（1）《环境空气质量标准》（GB3095-1996）二级标准（2）《地下水质量标准》（GB/T14848—93）III类水域标准（3）《地表水环境质量标准》（GB3838-2002）III类水域标准（4）《城市区域环境噪声标准》（GB3096-1993）II类标准（5）《大气污染物综合排放标准》（GB16297-1996）二级标准（6）《污水综合排放标准》（GB8975-1996）一级标准8.3环境影响分析评价8.3.1评价范围本项目环境评价范围包括：项目概况；建设工程项目在建期间对环境可能造成影响的分析、预测和评估；项目工程项目建成后对环境可能造成影响的分析、预测和评估；建设项目环境保护措施及其技术、经济论证；对建设项目实施环境监测和采取环境保护措施的建议；环境影响评价的结论。8.3.2环境影响分析本工程的建设有助于改善该区域的居住环境，规划中保留了较大面积的绿地，因此无社会环境和生态环境方面的不利影响。1、噪声影响分析46 施工期：本项目所用的机施工械主要有自卸式运输车辆、平地机、压路机等，特别是在夜间，施工的噪声将产生扰民问题，影响邻近居民的工作和休息。若夜间停止施工，或进行严格控制，则噪声对周围环境的影响将大大减小。施工噪声具有高噪声、无规则的特点，对周围的环境影响较大，但该影响是短期的，采取适当的工程和管理措施后可缓解对环境的影响。营运期：项目运营期主要为交通运输车辆噪音的影响。在执行相关城市噪音管理规定的规定后，沿线噪音能够达标。2、空气质量影响分析施工期：项目施工期以扬尘污染为主，若堆土裸露，将使大气中悬浮粒物含量骤增，影响市容和景观。施工扬尘将使附近的建筑物、植物等蒙上厚厚的尘土，给居住区环境的整洁带来许多麻烦。项目施工期应按《凯里市城市扬尘污染防治管理暂行规定》加强环保措施。在加强管理、优化施工车辆运输路线后，堆土使用防尘网隔离，并及时清运，施工扬尘污染可以得到较大程度缓解。营运期：工程建设对环境的负面影响是暂时的、局部的，随着施工的结束，对环境的负面影响将消失。3、固体废弃物影响分析本项目施工期产生的固体废物主要为施工过程中产生的建筑垃圾、工程渣土及施工人员的生活垃圾。施工期间将生产许多弃土，这些弃土在运输、处置过程中都可能对环境产生影响。工程施工时，施工人员的食宿将会安排在工作区域内。这些临时食宿地的水、电以及生活废弃物若没有做出妥善的安排，则会严重影响施工区的卫生环境。4、水环境影响分析46 本项目施工期间产生的废水主要来自：施工作业开挖等产生的泥浆水、施工机械及车辆的冲洗水、施工人员的生活污水、下雨时冲刷覆土、建筑泥浆、垃圾、弃土等产生的地表径流等。8.3.3环境保护的主要措施1、前期研究和规划设计阶段已考虑的环保措施对项目绿化工程进行了研究2、施工期环境保护对策措施声环境：为了减少施工对周围的居民的影响，工程在距民舍≤200米的区域内不允许在晚上十一时至次日上午六时内施工，同时应在施工设备和方法中加以考虑，尽量采用低噪声机械。如必须采取夜间作业时，应取得环保主管部门同意，并公示周公众；采用低噪声施工机械和低噪声施工方式、合理选择运输路线；封闭施工场地，在施工区域周边设置固定式硬质围栏；加强施工期管理，防止因运输车辆超载、超速、鸣笛以及野蛮施工等带来的人为噪声污染。水环境：施工人员生活污水，应考虑利用周边卫生设施，将污水纳入周边污水管网；对于施工机械设备冲洗、施工车辆冲洗废水和地面开挖、水泥铺设等施工活动产生等泥浆水要求在施工现场设置若干不同规模的简易沉淀池。振动环境：选用低振动施工机械和施工方式。环境空气：施工使用商品混凝土和预拌砂浆；施工前制定扬尘污染防治方案，采取措施防止对散装物料在装卸、使用、运输、转运和临时存放等过程中的扬尘污染。46 固体废弃物：施工单位应按照弃土处理计划，及时运走弃土，采用加盖型运输车辆并在装运的过程中不要超载，装土车沿途避免洒落，车辆驶出工地前应将轮子的混土去除干净，防止沿程弃土满地，施工现场设置车辆冲洗设施以及配套的排水、泥浆沉淀设施；同时施工应对工地门前的道路环境实行保洁制度，一旦有弃土、建材撒落应及时清扫。建设单位及施工单位应与当地环卫部门联关，及时清理施工现场的生活废弃物；工程承包单位应对施工人员加强教育，不随意乱丢废弃物，保证工人工作生活环境的卫生质量。倡导文明施工：要求施工单位尽可能减少在施工过程中对周围居民、工厂、学校的影响，提倡文明施工，做到“爱民工程”，组织施工单位、街道及业主联络会议，及时协调解决施工中对环境影响问题。3、营运期环境保护对策措施（1）声环境工程全线实施绿化工程。道路两侧新建建筑应安排在距道路红线35米之外，并应自行实施建筑物隔声措施。（2）水环境项目建设完工后，雨水进入建成后的雨水管道。（3）环境空气本项目为住宅建设项目，随着人员入住，应加强管理，不准向室外直接排放油烟。（4）绿化美化道路绿化应选择适合吸尘、吸音较好的本地植物。8.4结论及建议8.4.1结论46 本项目符合凯里市城市总体规划，符合国家和省、市的环境法律法规，在采取本可行研究报告和项目建设方案提出的环保措施后，项目对环境的影响可以满足相应环保标准或控制要求，从环境保护的角度考虑，项目建设是可行的。8.4.2建议建议在本项目可行性研究报告的同时，深入研究本项目的环境影响，并交由专业环保设计单位编制独立完整的《建设项目环境影响报告书》（或《报告表》），对本建设项目对环境可能造成影响进行深入分析论证，并提交有关部门审批。46 第九章劳动安全卫生与消防9.1劳动安全卫生9.1.1设计依据（1）《工业企业设计卫生标准》TJ21-2002（2）《工业企业厂内运输安全规程》GB4387-84（3）《机械设备防护罩安全要求》GB8196-87（4）《建筑设计防火规范》GB50016-2006（5）《建设项目（工程）劳动安全卫生监察规定》（6）《建筑物防雷设计规范》GB50057-94（2000年版）为贯彻“安全第一、预防为主”的方针，保障职工的安全与健康，根据1997年7月1日原劳动部3号文《建设项目（工程）劳动安全卫生监察规定》的精神要求编制本篇章内容。9.1.2危害因素和危害程度本项目在运行中可能存在触电、雷击、滑倒等劳动安全卫生隐患，虽然发生的可能性不大，但应引起重视，采取必要的安全防护措施。9.1.3劳动安全卫生措施针对不同危害和危险性因素的场所、范围以及危害程度，研究提出相应的安全措施方案。主要有：（1）电气安装执行国家标准规范，专用保护的截面积应符合规范要求。（2）用电设备接地采用TN-C-S系统。46 （3）所用移动式电气设备的金属外壳应与专用保护线可靠连接，并按单机装设漏电保护器。（4）各通道处设置足够的照度，并设安全疏散指示灯，建筑材料采用不燃或阻燃型材料。（5）各建筑物内的公共卫生间、洗手间等处，均采取防滑措施。（6）危险区域设置警告标志。（7）设置紧急报警系统。9.2消防9.2.1设计依据（1）《中华人民共和国消防法》（2008年10月28日修订）（2）《建筑设计防火规范》GB50016-2006（3）《建筑物防雷设计规范》GB50057-1994（2000年版）（4）《建筑灭火器配置设计规范》GB50140-2005（5）《消防安全标志》GB13495-1992（6）《消防安全标志设置要求》GB15630-19959.2.2火灾隐患分析消防必须贯彻“预防为主，防消结合”的方针。项目建筑物均有发生火灾的可能，一旦发生，极可能造成人员生命财产的损失，影响极为严重，应引起高度重视，采取必要的消防措施。本项目在同一时间内按一处着火点考虑。9.2.3消防措施（1）区域内设置消防栓和灭火器，消防栓、灭火器数量与间距按照当地消防部门的要求布防。（2）平面布置上，要考虑设置消防通道、消防龙头。46 （3）室内装修及走廊采用非燃烧材料或难燃烧材料，夹板等装饰材料要用防火涂料浸泡涂刷,地毯、帘布尽量采用阻燃材料制成的。（4）电器、电线的布置与装饰物要有一段安全距离。（5）设计时留出消防通道出口。（6）施工时，施工单位要严格按照设计要求施工，不得擅自更改施工图。（7）项目建成后，要建立安全巡视制度，制定安全规章，设置安全警示，对区域内居民和全体工作人员进行安全教育。（8）注意火警预防，将本项目平面布置图交予当地消防支队，图中标明每一消防箱和消防龙头的位置，定期请消防支队到街区来进行灭火示范。9.2.4消防手段本项目区域内均采用消防冷却水和干粉灭火器共同扑灭火灾。冷却水消防系统采用常高压给水消防系统。9.2.5消防器材、消防外协本项目分别配置手提式。消防外协由小区管理部门与当地消防部门协商解决。46 第十章项目的组织管理与实施进度10.1项目的组织管理10.1.1项目实施管理项目建设的组织与管理在凯里市政府保指导下，由凯里市房产局统一具体负责实施。10.1.2物业管理物业管理是小区项目建设竣工后日常经营管理中极其重要的服务性工作，它直接关系到整个住宅小区的形象和后勤保障。拟建小区的物业管理可独立于房地产开发，借鉴国内、外先进的管理模式，通过居民委员会招标选择物业管理公司。工程竣工后，项目实施单位将负责对各小区的管网系统、安全系统、环保系统、能源系统等进行验收，然后交给业主委员会确定的物业管理公司进行管理。由物业管理公司负责制定一系列物业管理条例和实施细则，明确管理责任和义务，对小区实行标准化、规范化、程序化的有效管理。10.2项目工程的质量管理项目建设严格执行基本建设程序的“四制”，即项目法人责任制、合同管理制、招投标制和工程质量监理制。实行政府监督、社会监理、企业自检的质量保证体系。46 10.2.1工程质量保证和施工期安全措施业主与承包商签定质量保证责任书，对责任书和合同条款要求不能兑现的承包商中止施工，进行整改。整改不见成效的取消施工资格，并追究违反合同的法律责任。10.2.2质量保证机制建立工程质量奖惩制度，把工程质量与经济效益挂钩，并在施工工程《承包合同》中加以确定。10.2.3施工期安全措施每处施工现场采取安全防范措施，设置明显的警示牌照、悬挂照明灯等，确保行人和施工的安全。10.3项目实施进度安排在资金落实的情况下，建议本项目工程建设工期为12个月，施工进度设计安排如下：1、施工准备施工准备包括开工前准备和开工审批，拟用半个月。2、建设实施建设实施主要分土建施工和设备采购及安装两个部分，根据该项目拟建规模、结构类型以及建设条件初步测算，计划9个月。三、竣工验收阶段46 竣工验收主要包括验收准备和验收两个阶段，拟用20天。具体进度安排如下：1、竣工验收的准备主要有三方面的工作：一是整理技术资料。各有关单位(包括设计、施工单位)应将技术资料进行系统整理，由建设单位分类立卷，交生产单位或使用单位统一保管。技术资料主要包括土建方面、安装方面及各种有关的文件、合同和试生产的情况报告等。二是绘制竣工图纸。竣工图必须准确、完整、符合归档要求。三是编制竣工决算。建设单位必须及时清理所有财产、物资和未完或应收回的资金，编制工程竣工决算，分析预(概)算执行情况，考核投资效益，报规定的财政部门审查。准备时间初步拟定为12天。2、竣工验收建设项目全部完成，经过各单项工程的验收，符合设计要求，并具备竣工图表、竣工决算、工程总结等必要文件资料，由项目主管部门或建设单位向负责验收的单位提出竣工验收申请，由负责验收的单位对项目进行验收。竣工验收初步拟定为一周。46 46 第十一章工程招标管理按照《中华人民共和国招标法》、《贵州省招标投标条例》、贵州省人民政府令第116号《贵州省工程建设项目招标范围和规模标准规定》的精神，该项目属于必须进行招标的工程建设项目。一、招标工作的组织1、项目法人单位负责招标工作的筹备，联络等事项。2、项目招标组织形式采取委托招标形式，招标方式为公开招标。3、评标委员会的组成评标委员会由项目法人单位代表和有关技术、经济等方面的专家组成，成员人数为5人，全部为技术、经济方面的专家。二、招标范围工程勘察、设计、监理直接发包、施工采用公开招标。三、投标的条件对投标人进行资格预审，凡具有建设部颁发的与工程规模相适应的资质、资格等级、业绩信誉良好的施工单位均可报名参加资格预审。投标单位少于3个时，必须进行重新招标。四、招标方式招标方式采取公开招标，通过国家或省指定媒体发布招标公告。五、其他46 招标基本情况表建设项目名称：鸭塘片区廉租房配套基础设施工程招标范围招标形式招标方式招标公告发布媒本投标单位资质、资格不采用招标方式招标估算金额（万元）备注全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察贵州招标投标网、贵州工程建设信息网勘察工程乙级及以上资质24.50直接发包设计建筑工程设计乙级及以上资质53.80监理房屋建筑工程监理乙级及以上资质46.10第8页共54页 施工√√√房屋建筑工程施工总承包三级及以上资质1483.80第8页共54页 第十二章建设投资估算及资金筹措12.1估算依据与说明12.1.1投资估算依据1、《贵州省建筑工程计价定额》(2004版)及相关调整文件2、《贵州省装饰装修工程计价定额))(2004版)及相关调整文件3、《贵州省市政工程计价定额》(2004版)及相关调整文件4、《贵州省安装工程计价定额》(2004版)及相关调整文件5、《贵州省园林绿化及仿古建筑工程计价定额》(2004版)及相关调整文件6、《基本建设财务管理规定》(财建[2002]394号文)7、《建设项目前期工作咨询收费暂行规定》(计价格[1999]1283号文)8、《国家计委、环保总局发布环境影响咨询收费有关问题通知》(计价格[2002]125号)9、《工程勘察设计收费管理规定》(计价格[2002]10号文)10、《招标代理服务收费管理暂行办法》(计价格[2002]1980号文)11、国家发展改革委、建设部关于印发《建设工程监理与相关服务收费管理规定》的通知（发改价格[2007]670号）12、《关于调整贵州省2004版五部计价定额人工费和机械使用费的通知》黔建建通〔2011〕564号13、本项目设计文件及方案设计图纸12.1.2工程量依据工程量依据鸭塘片区廉租房配套基础设施项目设计方案和建设内容及规模确定。12.1.3投资估算方法参考相关建筑工程定额，采用投资指标估算法进行估算。第8页共54页 12.1.4估算范围项目估算范围包括：鸭塘片区廉租房项目第一部分工程费用、第二部分工程建设其他费用、第三部分基本预备费等。12.2投资估算本项目建设投资约1753.92万元，其中：第一部分工程费用1483.80万元，第二部分工程其它费用195.90万元，第三部分基本预备费74.22万元。投资估算总表工程名称：鸭塘片区廉租房配套基础设施工程序号工程及项目名称估算价值（万元）建筑工程设备购置费安装工程其他费用总计一工程费用（A+B+C)894.50250.80338.50　1483.80A小区道路工程554.60　142.20　696.801小区道路及场地工程360.50　　　360.502小区排水工程194.10　78.20　272.303电力工程（小区路灯）　　64.00　64.00B小区供水、供电及消防工程　250.80179.40　430.21小区供水工程　100.3045.00　145.302小区供电工程　150.5066.40　216.903消防工程　　68.00　68.00C小区绿化及物管用房339.9　16.90　356.801绿化工程149.50　　　149.502物管用房190.40　16.90　207.30二工程建设其它费用　　　195.90195.901建设单位管理费　　　22.5022.502工程建设监理费　　　46.1046.103项目前期工作咨询费　　　25.5025.504工程勘察费　　　24.5024.505工程设计费　　　53.8053.80第8页共54页 6施工图预算编制费　　　4.104.107招标代理服务费　　　13.5013.508施工图审查费　　　5.905.90三基本预备费　　　74.2274.22四合计　　　　1753.9212.3资金筹措本项目总投资1753.92万元，项目建设资金来源为上级补助资金和地方配套。第8页共54页 第十三章社会效益评价本项目的建设可以解决就业人群形成早晚上下班“钟摆式”的生活方式，一方面给城市交通运行带来缓解压力；另一方面，解决了大量人流、教育医疗等城市公共资源滞留在中心城区，导致中心城区的房价一路走高，也直接推动了转移要素成本的节约，积极的影响产业优势要素资源的转移承接，从而加强了凯里市在承接产业转移中优化产业结构升级、提高城市核心竞争力；项目的建设又是有效解决城市中低收入阶层、尤其是产业工人的住房需求，建立多层次住房供应保障体系，打造幸福凯里；而且也是凯里加速新一轮工业化、城市化进程，凸显产城融合理念、实现双轮驱动；加速新一轮产业结构调整升级步伐，凸现产业招商优势，吸引优质要素资源向凯里集聚，提升我凯里未来城市核心竞争力；与此同时，以保障性住房项目建设投入为先导，带动产业新城开发建设，合理分散和引导过度集中在中心城区的住房、教育、医疗、文化、娱乐、商业服务等城市公共资源向产业新城优化配置，集聚人气、完善配套，从而有效带动、提升产业新城商业地段开发价值，实现保障房项目滚动投入、滚动建设、动态平衡、保值增值。扩大保障范围、强化保障功能，推动保障房建设又好又快发展。第8页共54页 第十四章结论和建议15.1结论（1）本项目的建设符合国家有关法律、法规的要求。（2）本项目建设符合区域规划和土地利用规划。（3）本项目建设顺应地区快速发展的市场需求，因地制宜，合理开发并有效利用资源。（4）本项目建设对周边的生态环境和自然文化遗产不产生不利影响，有益于推进城市现代化建设，美化区域环境。（5）本项目具有显著的社会利益。综上所述，本项目规模适当、布局合理、符合相关要求，切实可行。15.2建议1、建立健全凯里住房保障体系，是全面构建和谐社会的重要内容，公共租赁住房和廉租住房建设作为住房保障体系的组成部分，完成住房保障规划中的建设任务，需要各部门大力支持与配合。2、为控制项目成本并根据廉租住房保障办法，各项优惠政策需要落实到位。3、项目周边规划道路由政府实施。4、本建设项目建设时间紧、任务重，且项目存在建设工程复杂、投资大、建设期长等特点，存在着融资风险、财务风险。因此，建议项目在建设过程中，加强投资的管理、工程进度的管理，并采用有效的措施，确保顺利完成，尽量避免和减少风险因素的发生。第8页共54页 5、项目涉及部门多，需注重加强组织领导和协调管理。6、建议项目单位尽快签署贷款协议，落实项目建设资金来源。第8页共54页'