市区棚户区改造工程项目可行性研究报告

'棚户区改造工程目录第一章申报单位及项目概况11.1项目申报单位概况11.2项目概况1第二章发展规划、产业政策和行业准入分析252.1发展规划分析252.2产业政策分析272.3行业准入分析30第三章资源开发及综合利用分析323.1资源开发和利用方案323.2工程物料消耗323.3资源节约措施33第四章节能方案分析354.1建筑节能的政策举措354.2采用标准和节能规范454.3建设项目能源消耗种类和数量分析474.4项目所在地能源供应状况分析474.5建筑物的节能综合指标494.6节能措施和节能效果分析504.7给排水节能56第五章建设用地、征地拆迁及移民安置分析585.1项目选址及用地方案585.2土地利用合理性分析60第六章环境和生态影响分析636.l环境和生态现状636.2南水北调东线工程686.3区域环境质量现状68125 6.4污染物排放标准716.5污染控制目标736.6生态环境影响分析746.7施工期工程分析746.8营运期工程分析846.9污染控制标准916.10施工期污染防治及评述926.11营运期污染防治及评述99第七章经济影响分析1077.1投资估算及资金筹措1077.2项目效益估算109第八章社会影响分析1158.1社会影响效果分析1158.2社会适应性分析1168.3社会风险及对策分析117第九章工程招投标1199.1编制依据1199.2招标基本情况119第十章组织机构、物业管理和施工进度12210.1组织机构12210.2物业管理12210.3进度安排123第十一章结论125125 第一章申报单位及项目概况1.1项目申报单位概况XX区XX镇房地产开发有限公司成立于1992年，公司共有员工30人，公司具有集开发建设、建筑安装、装饰装修、物业管理服务为一体的综合服务网络，主要从事房地产开发，工业民用建筑，市政基础设施建筑，目前取得了良好的社会效益的经济效益，同时企业大力推行经济适用房建设工程，为XX市的旧城改造和经济适用房开发建设做出了突出的贡献。1.2项目概况1.2.1项目简况项目名称：XX公司棚户区改造工程建设单位：XX区XX镇房地产开发有限公司建设地址：XX区XX镇店韩路东侧住房类型：经济适用房项目总投资：9000万元建设周期：12个月企业法人：项目负责人：联系电话：125 1.2.2项目的建设背景1、XX概况XX市位于山东省南部，微山湖畔，是著名的“铁道游击队”的故乡。全市面积4550平方公里，辖市中、XX、山亭、台儿庄、峄城5区和滕州市（县级），共5个街道办事处、39个镇和46个乡。XX是以煤炭、电力、建材工业为重点的组群型工矿城市，是山东省重要的能源基地之一，盛产的优质煤驰名中外，水泥、石膏产量居全省之首，有“鲁南煤城”和“建材之乡”之称。XX早在唐宋时期就已形成村落，因多枣树而得名。市区原为峄县，夏时为郐国地，金称峄州，明置峄县，属济宁府。建国后，属台枣专署，1953年属济宁专署，1958年9月县机关迁至XX镇，1960年改为XX市（县级），1961年11月定为省辖地级市。XX自然资源丰富，尤其是矿产资源品种多，储量大。已探明的地下矿藏有煤、铁、铜、铝土、石膏、石英石、稀土、陶土、粘土、蛭石、大理石、花岗岩、石灰石等20余种。煤炭开采已有近千年的历史，地质储量64.4亿吨，按目前年产1500万吨计算，可继续开采300年以上；煤层贮存条件好，煤质优良，具有低灰、低硫、发热量高、胶质层厚、粘结性强等特点，适宜焦化、气化、乙炔化，不仅是冶炼钢铁的优质燃料，而且煤化工发展前景广阔。石膏矿田面积70平方公里，总储量12.7亿吨，约占全国的六分之一，品位高，易开采。石灰石、陶土等分布广，量大质优。XX125 市属淮河流域南四湖湖东区，全市有100平方公里以上流域面积的河流10条，水资源比较丰富，年可利用的地表水和地下水18亿立方米，是山东的富水区。XX建市以来，特别是改革开放以来，社会经济发生了巨大变化，经济实力和发展后劲不断增强。工业发展迅速，已经形成了以煤炭、电力、建材工业为主体，同时拥有纺织、橡胶、冶金、化工、机械、卷烟、造纸、陶瓷、食品、制药、酿造等门类较为齐全，轻、重工业比较协调，综合配套发展的工业经济体系。近年来，先后有气象色谱仪、棉纱、果脯、自行车链条、钢编胶管、尼龙运输带、尿素、牛仔布、涂布白板纸等205种产品，被评为省以上优质产品，畅销国内外市场。农业条件较好，无霜期190～210天，年平均气温在13.6℃至14.2℃之间，年平均降水量为815.8毫米，农产品比较丰富，主要有小麦、玉米、地瓜、大豆、高梁、谷子、花生、棉花、芝麻、甜菜、麻类、黄烟、石榴、黄梨、大枣、板栗、核桃、山楂、苹果等，其中峄城石榴个大皮薄，酸甜可口，闻名全国。近年来，随着利用世界银行和各地政府贷款进行的房地产开发大规模展开，XX的农业发展已由粗放经营向集约经营转变，并取得了明显成效。2、项目选址和理性分析XX公司棚户区改造工程址于XX区XX镇店韩路东侧，交通方便，资源环境优越。交通区位优势明显，是商家普遍看好的地块。项目投资方充分依据自身的开发优势和项目的独特地理位置，进行房地产开发，具有很好的市场前景。项目选址方圆1000米125 内，有学校、医院农贸市场等多家单位，绿色健康的生活环境在这里触手可及，是市民居住、商贸的理想选择地。由于本工程规模和所处地段的特殊性，根据XX市规划局提供的用地地形图、XX市规划局已核发的规划设计要求，进行房地产开发项目建设。原场地与周围的整体环境极不协调，反差很大，影响了居住区的整体观瞻和城市的形象。为更好地配合城区的开发建设，XX区XX镇房地产开发有限公司根据国土局出让的地块，作为市总体规划的一部分，在该地块建设XX公司棚户区改造工程经济适用房项目。这对于XX市形成布局合理、设施配套、交通便利、环境优美、具有现代化园林特色的新城市，具有积极面现实的意义。3、项目建设的必要性（1）本项目建设是满足住房消费的需求住房是人们生活的基本要素之一，也是当前城乡居民最为关心的问题之一。随着社会经济的发展、人们生活水平的提高、消费个性化倾向发展等因素，促使人们对住房的需求无论在量和质上都日趋增强。随着生活节奏的加快，在繁忙的工作之余拥有一个舒适的休息环境已成为人们迫切的愿望。改善人们的居住条件，提高人们的住房水平，是实现这一愿望的必由之路。目前XX市内住房价格偏高，经济适应型住房较少，目前多时居民没有足够的经济实力去购买价格昂贵的住房。XX区XX镇房地产开发有限公司125 利用项目位置优势，建造现代化居住社区，有助于和谐社会的构建，改善提高当地居民人居环境，加快城市化建设的需要。同时本项目主要是建设具有针对性的经济适用住房，住宅面积较小，销售价格较低，满足消费者的心理需求，创造出价格、地理位置、建筑质量、环境等优势，获得当地老百姓尤其是单位内部职工的认可，必将成为消费者购房的首选楼盘。（2）此项目的实施是提升居民生活水平进程的需要项目所在地属于XX市人口较多地区，此项目的实施可以推进项目区域的城市化进程，从本项目的实际情况看，近年来，随着经济的发展，人们的各种消费需求也越来越迫切。市委、市政府将按照省委、省政府相关的要求，着力做大、做强、做优、做美XX市，加快城市现代化建设步伐，上述市委、市政府的决策，将给本项目的开发带来千载难逢的大好机遇。本项目的实施将有利于美化环境，完善城市功能，该工程的实施，是按照城市总体规划要求，加快城市中心地段城市化建设步伐的有力举措，具有综合的社会经济效益。（3）本项目建设是社会与经济发展和区域发展的需要本项目建设占有土地72000平方米，容积率1.036，建筑密度26.3％，住宅建筑层数为多层，绿地率为37％，符合国家集约节约土地资源的政策要求。成片开发的住宅小区建设是住宅建设的重点。本项目为经济适用房开发建设，价格合理，主要为针对XX公司旧棚户职工进行的改造工程，主要销售对象为XX公司现有住房难、收入低的人群。既可以满足低收入居民家庭的住房需求，扩大住房消费，还可以改善住房供应结构，有效平抑房价，防止产生房地产“泡沫”。125 综上所述，本项目建设具有较好的经济意义和社会意义，因此，项目建设是可行的，也是十分必要的。1.2.3本项目规划方向本项目选址于XX区XX镇店韩路东侧，交通方便，资源环境优越。规划总用地面积72000平方米，总建筑面积74600平方米，住宅23幢，为5层建筑，住宅建筑面积68000平方米，公建设施建筑面积6600平方米，主要包括厕所、泵房、物业管理、煤气调压站等。1、规划范围整个地块北到矿中小学，东前院山小学，西至店韩路，规划总用地面积72000平方米。2、规划思路（1）从全局利益出发，确定合理的功能定位；（2）优化空间布局，综合调整土地利用规划；（3）积极保护生态，坚持可持续发展的原则；（4）注重弹性规划，强调规划的前瞻性与灵活性。3、规划重点（1）以《XX市城市总体规划》(2007年－2020年)和《XX市土地利用总体规划》(1997－2010年)为基础，严格结合《经济适用住房建设管理办法》，结合现状调研分析与相关规划研究，确定地区功能定位，调整功能布局，优化地区环境，改善居住品质；（2）结合土地利用现状，合理调整土地使用；125 （3）明确六线控制范围，兼顾规划合理性与可操作性；（4）完善公共服务配套与市政基础设施；（5）合理组织交通结构，充分利用对外交通优势；（6）确保城市生态绿地，控制城市景观，塑造地方特色。1.2.4建设地点、主要建设内容和规模1、建设位置XX区XX镇店韩路东侧。2、建设规模与目标XX公司棚户区改造工程规划总用地面积72000平方米，总建筑面积74600平方米，住宅建筑面积68000平方米，公建设施建筑面积6600平方米，主要包括营业房、厕所、泵房等。总投资9000万元，项目建设期约12个月左右。2、主要建设条件（1）规划条件XX市规划局已就该地块出具建设用地规划设计条件通知书，建设单位依据城市总体规划和规划局建设项目规划设计条件，委托有资质的单位编制建设方案，方可办理规划的报批工作。（2）土地条件项目建设方已取得了该地块的土地使用权证。土地用途为住宅用地。（3）拆迁情况125 该项目所在地有部分旧式棚户区，已达成拆迁协议，拆迁工作由政府办理。本项目关系到原有建筑物拆迁的经济补偿问题，至项目开工之前，原有建筑拆迁的安置补助、青苗、附着物补偿费用由XX市人民政府合理安排，妥善解决，目前补偿费已到位。（4）基础设施情况拟开发的地块处于店韩路东侧，周围基础设施达到三通要求。该地块交通便利，各项基础设施完善，适合于房地产开发。（5）周边环境分析项目所在地北侧为矿中学校、东侧为前院山小学，周围农贸市场、学校、超市等设计逐步完善，附属设施齐全，居住条件良好。（6）主要技术经济指标项目产品定位为具有现代居住条件的经济适用房，主要针对XX集公司棚户区职工住房问题，建筑形式采用多层建筑，针对目前企业内部职工多数为多人口家庭，为满足需要，本项目建筑以中套经济适用房为主。中套住房面积控制在80平方米（±5平方米），小套住房面积控制在60平方米（±5平方米），初步确定项目主要技术指标如下：125 综合技术经济指标项目单位数值所占比重（%）总用地面积m272000其中:居住区用地面积(R)m272000100代征道路用地面积m20其中住宅用地面积(R01)m22260831.4公建用地面积(R02)m236725.1道路用地面积(R03)m21908026.5公共绿地面积(R04)m22664037居住户数户720居住人口人2520总建筑面积m274600其中住宅总建筑面积m268000其中地表住房建筑面积m261790地下储藏室建筑面积m26210公建设施建筑面积m26600其中物管等公共设施m23600经营性建筑m23000容积率1.036建筑密度%26.3绿地率%37人均集中公共绿化面积m210.57住宅间距系数1.46满足日照要求项目总投资万元9000流动资金万元464.5销售收入万元9305.3利润总额万元67.25所得税万元16.813净利润万元50.438投资利润率%0.78投资利税率%6.48125 1.2.5项目总体规划方案1、总平面布置和功能要求项目总平面布置方案，吸收国内外现代先进的规划思想，结合该地段的地形条件，考虑住户的行为方式和人文特点，采用独特的总体对称布局结构形式。受北方气候以及日照间距的限制和影响，客户喜好南北朝向户型等因素影响，本项目采用南北通透的行列式兵营布局，根据地形特点，自然环境、气候特点，形成风格独特，造型新颖，统一和谐的建筑群体与环境。2、规划设计方案要求本项目规划设计充分发掘和利用项目自身景观价值，建设项目内部视觉通廓。建筑的色彩组合，造型效果应该与周围环境协调。本项目规划设计本着以人为本的指导思想，充分考虑以上要求，从建筑空间、室外环境、房型、建筑风格四方面求特色，以特色迎合拥护对个性化的追求。3、项目总体规划的几点说明（1）该项目建设开发周期1年，在规划设计中既立足现实，又着眼未来，充分体现可持续发展的策略。（2）总体规划中尽可能兼顾了本地块的周边环境，尤其注意项目建成后的周边景观以及社区人员的视觉效果。突出环境设计的宗旨，以“绿地中的公建”和“公建中的绿地”两个手法营造两个中心，形成集中景观，有效利用土地，发挥投资潜能，突出21世纪居住社区的整体特色。125 （3）总体上来说，规划方案中建筑单体设计采用了灵活的户型和变化的立体效果。（4）小区的目标顾客主要为XX公司棚户区居民，不考虑单独考虑车库问题，规划沿小区车行道布置停车位，以节省空间，满足小区停车迅速方便要求。室外停车位进行特殊处理，采用植草砖铺砌，提高植被面积和环境质量。（5）在设计规划上，综合考虑内外交通，公共设施，行政管理，环境保护，技术经济要求，合理布局，站在城市的高度看社区建设，为居民创造与城市完美和谐的居住环境。4、规划设计图选定主要参数指标项目产品定位为经济适用房，建筑形式采用多层为主，并初步确定项目主要技术指标参数如下：（1）建设用地总面积：72000平方米（2）总建筑面积：74600平方米其中：住宅：68000平方米公建设施建筑面积：6600平方米（3）建筑密度：26.3%（4）容积率：1.036（5）绿化率：37%1.2.6建筑方案125 本项目拟建场地呈方形，项目中间有交通干道通过，本项目严格按照总体规划要求组织实施，满足采光、通风要求。区内除布置满足交通、消防的道路和停车场外，均为绿化用地。主要建筑构筑物的建筑特征与结构设计：本项目在规划设计中，充分利用地形、地势和项目所处的环境，处理好建筑、绿地、停车、交通以及同周围建筑的关系，使各复杂的功能分区的各个进出口巧妙分开、互不干扰。建筑形体与周围商业居住社区的空间关系是建设性契合。根据现在的整体布置、建筑内的功能组合以及配套设施、道路、绿化、活动场所等方面都围绕整体布局作了认真考虑，给人们提供一个舒适的活动空间。高层设计采用框架剪力墙结构，严格按国家规范及有关标准，设置防腐、防爆、防火、隔音、隔热和消防及报警设施。建筑平面布置紧凑，建筑形体力求简洁有力，造型新颖别致，具有现代感。XX市地质构造以走向近东西的断裂和褶皱为主，次为北东或北西断裂。构造运动是构成南北山脊走向近东西，中间为东西见长的椭圆形山间断陷盆地的主要原因。XX市断裂可以分为北山断裂、峄县断裂、十里泉断层、东王庄断层、永安断层、牛角断层和三里屯—古屯断层。XX褶曲可以分为XX向斜、双山子挤压带和南山褶皱带。根据GB18306-2001《中国地震参数区划图》，该区地震动峰值加速度值为0.1g（地震烈度Ⅶ度）。1、建筑方案描述（1）建筑特征与风格125 本项目在建筑风格上充分体现现代化城市的风格，同时要求功能实用、配套设备齐全。住宅单体设计体现现代化城市建筑风范，在考虑上述一切的同时考虑到消费者的购买能力，在建设经济适用房的基础上尽可能将所有设施建设齐全。本项目以现代风格为主。在整体建筑设计上要具有现代意识，采用简洁的体形和单纯的材料表现建筑的现代感。建筑造型设计首先注重整体形态的塑造，强调天际轮廓线的流畅和韵律美。建筑单体的设计则相对简约，建筑立面设计中适当强调建筑尽端及立面线条的处理，以强调建筑的挺拔感、建筑感和体量感。（2）建筑单体设计与功能1）对于经济适用房来说，以两室一厅的小户型为主，另建有少量的三室两厅以满足多人口家庭居住需要。同时最大限度地利用冬季太阳能，夏季穿堂风调节室内气候。2）户型功能分区明确，流线合理，各功能空间既相互联系又适当保持独立，既保证了各空间的使用便捷和流动性，又保持了相对私密性。3）建筑单体的设计要相对简约。4）整体拼接灵活、体型丰富、对规划适应，可根据地形组织各种空间，使土地利用和空间利用发挥到最佳。5）局部设计，要更能体现人性化的特点。6）建筑立面造型以现代、简洁风格为出发点、利用墙面、玻璃、线角共同构筑感观效果，结合结构的外露，更能体现整体的宏伟，把握现代设计的主题。125 7）外立面装修主要以外墙砖和涂料为主，尽可能采用更多的节能材料。8）统一设计空调机位和空调冷凝水下水管。9）公建部分的设计为区域中的特殊设计，整体造型上力求塑造标志性建筑为出发点。聚交人眼视线。整体造型和整区的建筑风格把握统一。10）屋顶根据建筑风格，设计简洁明快、经济实用。11)根据《山东省经济适用住房管理办法》(省政府令第192号)相关要求：“经济适用房项目小区内非经营性公共配套设施建设资金，50％从城市国有土地使用权出让金和城市建设资金中划拨，50％计入房价；中套住房面积控制在80平方米（±5平方米），小套住房面积控制在60平方米（±5平方米），“经济适用房的售价必须严格执行‘成本＋不超过3％的利润’，实行公开招标，愿意接受此定价的开发商才能投标。”（3）建筑物与城市的协调小区的建筑物与城市的规划相协调，与周边的环境相协调。2、平面布置和功能要求（1）住宅平面设计和功能要求以两室一厅的小户型为主，另建有少量的三室两厅以满足多人口家庭居住需要；小户型面积为65平方米，大户型为85平方米。（2）总平面布置和功能要求125 项目总平面布置方案，吸收现代先进的规划思想，结合该地段的地形条件，考虑住户的行为方式和人文特点，采用独特的总体对称布局结构形式。并利用地形变化，根据地形特点，自然环境、气候特点，使之形成楼与楼之间高低搭配，形成风格独特，造型新颖，统一和谐的建筑群体与环境。3、配套设施（给排水、供电、供热、燃气、通风、空调等）（1）给排水1）给排水设计设计依据：a、建筑专业提供的条件图。b、建设方提供的有关设计条件。c、国家现行的设计规范、规程。d、本项目建筑、结构、暖调、电气和总图等专业提供的作业条件图和设计资料。2）给水工程：a、用水水质：符合国家《生活饮用水卫生标准》。本工程水源为XX镇自来水厂，供水压力为0.20-0.25MPa。基地周围市政给水管为环状管网。b、用水水压：本工程分别XX镇政给水管道上接二根DN150mm的引入管。建筑红线内经水表井后，与小区给水管相连接。市政给水压力为0.20MPa。125 c、给水系统：考虑屋面太阳能和低层住户入户压力的要求，本工程生活给水共设两套加压系统：8+1层中高层建筑的5层以上部分为高区，其余部分为低区。二次加压给水系统采用恒压变量生活给水变频调速泵组供水，其供水流量为设计秒流量。在地下室设食品级不锈钢生活饮用水箱和变频加压泵组。d、管材：给水支管采用PPR塑铝稳态复合管S4系列，热熔连接。立管采用PSP钢塑复合压力管，采用内外壁双热熔连接。工作压力为1.0MPa。e、保温：在保证经济成本的前提下，尽可能采用先进的技术与材料实现保温。3）排水工程：a、排水制度：本工程小区内采用生活污水与雨水分流制排水的管道系统。室内采用粪便污水与洗浴废水合流排水管道系统。室内地面层（±0.000m）以上的生活污水重力流排出；地下室废水采用排水沟汇集至集水坑内，用潜水排污泵提升后排至室外雨水管道。本工程生活污水汇集并经小区内部污水处理站处理，处理达标后首先回用于绿化，其余通过管道排至XX区小沙河。b、管材、接口及敷设方式：污、废水管道系统均为单立管排水系统。排水管道除地下室内为明装外，其余部分均暗装在管道井、吊顶或墙槽内。排水管采用PVC-U塑料排水管，粘接。室外排水管道采用承插式PVC-U双壁波纹管，橡胶圈接口，并采用混凝土基础。雨水管采用承插式PVC-U双壁波纹管，橡胶圈接口。并设混凝土基础。（2）空调、通风设计可根据空调的设计条件，在建筑、结构及容量等设计，一次到位，分步实施，同时应考虑自然通风。（3）电气设计125 1）设计依据a、小区概况；b、相关专业提供的设计资料；c、建设单位提供的《设计任务书》及《设计要求》；d、国家现行的有关规范、规程及相关行业标准；e、其它有关现行国家标准、行业标准及地方标准。2）供电电源本工程采用二路10kV独立电源供电。3）电气照明照度按现行国家标准《建筑照明设计标准》GB50034-2004执行。（4）防雷本工程预计雷击次数各楼有所不同，0.04＜Ng＜0.3，均按第三类防雷建筑设防；在楼座屋顶设避雷带和避雷针由其混合作防直击雷的接闪器，利用建筑物结构柱子内的主筋作引下线，利用结构基础内钢筋网作接地体；为防雷电波侵入，电缆进出线在进出端将电缆的金属外皮、钢管等与电气设备接地相连。（5）燃气项目内部暂时不统一供气，居民用气使用罐装液化气。（6）电视、电话、智能化等项目普通住宅每户按2门设计,物业管理部门预留办公外线电话，配套建筑均按建设单位设置电话。4、建筑方案的几点说明125 （1）住宅建筑设计说明1）住宅的设计满足经济适用房相关要求。并充分考虑功能、质量方面的适度超前，考虑今后数10年内人们生活方式与需求的变化。2）住宅设计充分体现“以人为本”的原则，想住户之所想，每一细节的处理都体现出对人的关怀和尊重,实现动静分开,洁污分开。特别是对儿童居室，更多地予以周到细致考虑。正如人们所说：“以人为本，就是以孩子为本”。3）住宅外观设计采用目前流行的现代简约风格，色彩以简洁明快为主，并在阳台、天沟、局部墙等细部以其他色彩点缀，做到统一中有变化。4）在建筑材料方面，尽可能的采用新型建筑材料。（2）小区配套设施说明1）交通状况为影响居民购房决策的一个重要因素，小区建设的宗旨是经济适用房建设，因此并不考虑车库的建设，但在室外会充分考虑地面停车场的设置问题。2）每户设独立的水、电、煤气表，小区内采用变频供水系统及自来水净水系统，保证用户生活用水质量。3）尽可能的增加超市等公共建设配套设施，为用户的日常生活提供方便,充分体现出社区生活的现代化。（3）环境艺术设计说明1）随着人们生活水平的提高，“买环境”125 的观念已为大多数居民所接受，景观优势也成为众多小区的一个卖点。在当前以及未来相当长的一段时间内，人们买房除了考察室内布局、质量及小区的整体规划等因素外，也越来越重视其环境，这实际上也反映了人们追求人与自然的和谐统一，远离喧闹、闹腾、嘈杂的都市的一种心态。2）基于上述原因和项目自身的环境优势，公司在进行本地块的整体规划设计时，在建立经济适用房的基础上，不仅兼顾到地块的周边环境，更注意小区内的环境艺术设计。1.2.7投资规模规划总用地面积72000平方米，总建筑面积74600平方米，住宅建筑面积68000平方米，公建设施建筑面积6600平方米，主要包括营业房、厕所、泵房、物业管理等。总投资9000万元，项目建设期约12个月左右。项目所有资金全部为XX区XX镇房地产开发有限公司。1.2.8项目申请报告编制依据1、国家主席令第29号《中华人民共和国城市房地产管理法》和第91号《中华人民共和国建筑法》；2、国务院令第248号《城市房地产开发经营管理条例》；3、1995年10月12日山东省第八届人民代表大会常务委员会第十八次会议通过的《山东省城市房地产开发经营管理条例》；4、XX市人民政府[2000]5号《XX市城市房地产开发经营管理办法》；125 5、国务院[2003]379号《物业管理条例》；6、山东省政府令[1997]第86号发布的《山东省城市住宅物业管理办法》；7、枣政发[1998]106号《XX市城市居住物业管理实施办法》；8、中华人民共和国招标投标法及2000年4月4日国务院批准由国家发展计划委员会发布的从2000年5月1日起落实的《工程建设项目招标范围和规模标准确定》的内容；9、枣建字[1998]213号《关于房地产开发项目实行招投标的通知》；10、中华人民共和国监理法和建设部2003年《工程质量建设标准》（强制部分）；11、国家计委[2003]编制的《建设项目经济评价方法与参数与案例实用手册》；12、建标[2000]205号发布的《房地产开发项目经济评价方法》；13、《国务院办公厅转发关于建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发〔2006〕37号）；14、《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》（建住房[2006]165号）；15、《山东省建筑工程定额》和XX市关于《建筑材料估价表》及物价上涨情况和有关类似工程的计算资料；16、《XX市城市总体规划》(2007年-2020年)；17、XX市土地利用总体规划(1997一2010年)；125 18、《山东省安装工程计价依据》，2003.6；19、《中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》；20、《山东省国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》；21、《山东省经济适用住房管理办法》(省政府令第192号)；22、《XX市经济适用住房管理办法》；23、山东省人民政府关于加快城市住房建设提高居民住房水平的决定（鲁政发［1996］50号）；24、各种税费的取值执行现行规定；25、建设单位提供的其它有关资料。1.2.9项目提出的必要性和目的1、宏观分析（1）大环境分析大力提高人民群众的居住水平，是全面建设小康社会和实现现代化的重要方面与重要内容之一。低收入家庭、城镇生活困难家庭的住房问题是影响人民群众居住整体水平改善的主要制约因素，也是制约全面建设小康社会和基本实现现代化的重要因素之一。党和政府十分重视低收入家庭和城镇生活困难家庭的居住条件改善问题。全国人大十届一次会议上，政府工作报告明确提出“建立和完善对低收入者的救助制度，重视解决城市特殊困难家庭在住房、子女就学、医疗和取暖等方面遇到的问题”。《XX市经济适用住房管理办法》明确提出“125 距离城区较远的独立工矿企业和住房困难户较多的企业，在符合土地利用总体规划、城市规划、住房建设规划的前提下，经市、区（市）政府批准，可以利用单位自用土地进行集资合作建房”。随着我国改革开放的不断深入，经济发展的步伐也在继续加快，XX市经济飞速发展，结合城市规划，主城区正有条不紊改造，短时间内城市面貌已经有较大改善，居民住房条件也得到不断提高，但由于历史遗留条件，部分地段居民居住条件还亟需解决。为了促进XX市社会经济发展，改善其整体投资环境和生活环境，突破目前较落后的基础设施对经济和社会发展的制约因素，市政府将继续对主城区进行全面的改造。由于特殊的自然环境和历史因素，在其整治过程中所面临的问题也是复杂的。我国城市建设的目标是提高居民的住房条件，改善城市的生活环境。中央和地方政府都重点强调在协调城市建设过程中，大力发展经济适用房，以保障中低收入家庭、困难户的住房条件。同时，在我国城市化进程中，有大量农村人口涌入城市，对城市基础设施有了较高的要求。这也突出了我国城市建设的滞后性，加上长期的粗放经营方式造成大量资源浪费，同时在一定时期内对环境问题认识不足，导致整个城市环境形势严峻。追求城市经营的可持续性，是在国民经济快速发展的同时，还要谋求经济发展与人口、资源、环境相协调，使经济发展推动社会进步，积极促进社会公正、安全、文明、健康发展。125 通过宏观环境分析可以看出，不管是在国家经济发展还是在政府政策导向方面，经济适用房和中低价房的建设在未来很长时期内，有着存在和发展的必要性。因此，在本项目所在地建设经济适用房与中低价房住宅区是可行。（2）小环境分析经济适用住房是指享受政府划拨建设用地、减免部分相关税费、开发商微利开发而建设的面向城镇低收入住房困难家庭的具有经济性、适用性和社会保障性的普通商品住房。建设经济适用住房是解决低收入家庭住房困难问题的有效手段之一。XX市政府根据国务院《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》精神，紧密结合我市居民收入、住房及老城改造、新城建设的实际情况，充分发挥政府在住房领域的调控和保障职能，坚持政府、单位、个人合理负担的原则，在结合《山东省经济适用住房管理办法》(省政府令第192号)的基础上，出台了《XX市经济适用住房管理办法》等一系列关于建设经济适用住房改善低收入家庭住房困难问题的政策措施。在XX市经济适用房政策作为住房保障内容之一，有存在的必要。从本市来看，经济适用房是经济发展的必然，也是房地产市场的及时雨，是改善住房的必须手段。因此，从省市政策及实际情况来看，建设本项目经济适用房是有政策保障的。2、微观分析近年来，山东省大力发展经济适用房建设项目，同时给下面各市指定经济适用房建设任务，据相关资料显示：2007年，XX125 市共建设经济适用房项目15个，总建筑面积61万平方米，总投资7.69亿元，总用地面积47万平方米；极大地缓解了XX市建设用地指标紧张状况，对稳定房价、规范房地产市场、提升城市水平起到了重要作用。08年，XX市计划经济适用房总建筑面积86.1万平方米，总投资10.84亿元，总用地面积65.1万平方米，目前经济适用房的建设得到了政府等部门的有力支持，市场良好。从XX市内经济适用房建设情况和有关政策来说，在本项目所在地块建设经济适用房来解决部分居民的住房问题是可行的。3、经济适用房发展历程（1）酝酿时期：经济适用房是我国在房改过程中为适应新的经济形势、由政府推出的新型房产种类，是适合中低收入家庭承受能力、具有社会保障性质的商品房。早在1991年6月份，国务院就在《关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》中提出：“大力发展经济适用的商品房，优先解决无房户和住房困难户的住房问题”。（2）启动、开建时期：1997、1998年是房改的关键时期，也是房地产行业的起步时期，当时的商品房价格同以工薪阶层为主的中低收入者的经济承受能力差距甚大。国家为了解决中低收入家庭住房困难和启动市场消费，经济适用房于1998年适时推出了，用以解决中低收入家庭住房问题。（3）高速发展时期：从1998年经济适用房开始兴建以后，全国各地的经济适用房在短短几年内如雨后春笋搬快速发展，房价的相对低廉，逐渐成为中低收入家庭住房的重要选择。无论从开工面积和项目数量都在成倍增加，经济适用房迎来高速发展时期。125 第二章发展规划、产业政策和行业准入分析2.1发展规划分析房地产开发作为特殊的经济活动，涉及社会生产生活方方面面的综合开发活动和过程，事关国民经济（如土地资源配置、城市发展规划等）和国计民生，必须也只能通过国家和地方政府进行宏观调控和政策引导才能真正走上健康发展道路。从项目立项开始，房地产项目的各开发环节都有直接约束和控制。如项目开发必须符合国家产业政策，服从城市统一规划，遵守城市建设法规，房地产售价受国家有关法规政策调控等。投资机会孕育于经营环境之中，作为基础性、先导性的房地产业更是如此。因此，对宏观经济、社会与政策环境的把握是每一个房地产开发决策者所关注的首要问题。《中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》明确提出按照市场化道路要求，加快发展服务业，坚持市场化、产业化、社会化方向，拓宽领域、扩大规模、优化结构、增强功能、规范市场，提高服务业的比重和水平。调整优化企业组织结构和产业布局，提升整体技术水平和综合竞争力。125 《中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》及《山东省国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》明确提出，坚持走新型工业化道路，切实转变经济增长方式，推进产业全面优化升级。调高第三产业比重，加速发展现代服务业。加快重点领域服务业发展。优先发展与制造业配套、提升制造业水平的现代物流业、软件业、金融业、商务和科技服务业；加快发展产业关联度大、渗透性强的信息服务业、文化产业、旅游业和房地产业；积极发展现代商贸业和居民服务业。针对房地产业，要求建立合理的房地产供给结构，形成适应不同消费需求的房地产市场。注重发展中低档商品住宅，努力提高商品住宅品位，发展建筑特色鲜明、服务功能完善的综合社区；积极发展工业、商务及为其他行业服务的房地产业。鼓励房地产企业做大做强，形成在全国有较大影响的房地产企业集团。住房是人们的基本需求，加上城镇化进程的加速推进，以及人们可支配收入随着经济增长而快速的增长，人们买新房以及对住房升级的需求规模逐步增大。2007年以来，政府虽然加大了调控力度，收紧“银根”“地根”、限制外资炒房等等，提高了房地产企业的融资成本，使开发节奏大大放缓。但从总体来看，当前房地产市场正在朝着宏观调控的目标方向发展：住宅为主的房地产开发投资平稳增长；商品房施工、竣工和新开工面积均大幅上升；2008年房地产开发呈现以下特点：房地产开发投资与到位资金持续快速增长；商品房销售面积与销售收入增势强劲；商品房平均销售价格稳中趋升；商品房施工总量不断扩大；新开工项目快速增加，各级政府消化空置面积的努力初见成效，商品房空置面积出现大幅度回落，房地产市场呈现出产销两旺的局面。125 在持续加息和央行限制第二套房贷政策的影响下，部分城市出现房屋交易量下降、房价环比涨幅回落的现象。进入9月后，国家出台了减息政策，对宏观经济继续保持平稳较快增长，全国房价不会出现大幅波动产生了积极的推动作用，但在依然从紧的货币政策影响下，房价涨幅将会有所下降。但从长期看，我国城镇住宅市场供不应求的格局并未根本改变，房价长期上涨趋势将在一定时期内存在。房地产市场来看，自2006年以来，随着涉房调控政策“国六条”、央行加息等政策的出台，在税收、信贷、土地政策的调节作用下，连XX市房地产供销相对稳健。住宅销售价格稳中有升，增幅较为平稳，产品品质不断提升，市场秩序不断规范，开发理念和购房行为日趋成熟。充分考虑居民购买力不同，在住房开发过程中，国家、省、市各地均制定了住房发展规划，将经济适用房作为解决购买力较差居民购房问题的主要途径，并出台相关政策进行扶持，目前，经济适用房发展前景较好。山东省作为XX市的上级领导机构，每年均给XX市制定《经济适用住房建设投资计划》，从根本上保证了XX市经济适用住房的建设，从根本上为购买力较差的居民解决了住房问题。2.2产业政策分析房地产业是国民经济基础产业，又是构建和谐社会重要物质载体。最近几年，XX市房地产业发展成效显著。但也要看到，XX市房地产市场发展现状与“规模基本适度、结构基本合理、价格基本稳定”125 的宏观调控目标还有距离、与建设国际性城市的目标追求还有差距、与广大市民对住房性价比综合要求还有偏差。对此，XX市各级政府已经引起高度重视，在坚定不移贯彻落实好上级宏观调控政策的同时，在“有保有压、区别对待”总体原则指导下，深入研究本地个性化特征、XX市政府采取一系列切实可行举措，推动房地产业持续健康发展。为加快城市住房建设，建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用住房供应体系，解决城市居民的住房困难，改善居住环境，提高生活质量，使住宅建设成为新的经济增长点和政府的民心工程，山东省人民政府根据国家有关法律、法规，出台了《山东省城市经济适用住房建设管理办法》，明确规定经济适用住房是指经国家或省批准，享受政府扶持政策，面向城镇中低收入家庭出售的普通住房，其开发建设必须坚持城市政府总揽，以项目带开发的方针；坚持市场导向，总量控制，以销定建，限价销售的原则；坚持节约用地，合理用地，并与旧城改造相结合的原则；坚持统一规划、合理布局、综合开发、配套建设的原则。经济适用住房建设要严格执行《山东省住宅建筑设计标准》及其他有关规定，建筑面积与套型执行二类或三类标准。125 本项目严格按照总体规划要求组织实施，满足采光、通风要求。区内除布置满足交通、消防的道路和停车场外，均为绿化用地。设计严格按国家有关标准，设置防腐、防爆、防火、隔音、隔热和消防及报警设施，注重建筑节水、节能、节地及节材关键技术开发和材料的推广使用。建筑平面布置紧凑，造型新颖别致，丰富了空间效果及视觉效果。根据《产业结构调整指导目录(2005年本)》第一类：鼓励类“十八、建筑”1．节能省地型建筑暨绿色建筑的开发，“十九、城市基础设施及房地产”7.城镇燃气工程。13.先进适用的建筑成套技术、产品和住宅部品研发和推广。11．城镇园林绿化及生态小区建设。可以认定该项目属于XX市拆迁改造房地产节能省地型经济适用型房地产开发项目，符合《产业结构调整指导目录》要求，属国家鼓励项目，项目也符合XX市城市发展规划。项目所在地建成区内的闲置用地，具有较大的挖掘潜力，是未来城市发展的重要备用地。据不完全统计，XX市中心城内有5.06平方公里用地征而未建，应加强建成区内部用地的整合利用，节约土地资源。中心城旧城用地中尚存在一定的以平房为主的居住用地，现状市中城区南部工业用地土地利用率低，部分工厂企业停产、关闭，但用地一直没能有效利用；在中心城管制范围内共有村庄558个，占地面积7372公顷，其中，现状建成区内有77个，占地面积1149公顷。随着规划用地扩展，远期有34个村庄将转化为城市建设用地，这样，规划建成区范围内共有村庄111个（含现状范围77个），用地总面积1566公顷。这些用地土地利用率很低，应通过置换、改造，提高其开发强度和土地利用率，减少新增城市建设用地的增加。125 2.3行业准入分析相关资料显示，XX市房地产开发投资增长幅度均超过20%，大大高于当年国内生产总值增幅，成为拉动XX市经济增长的一股优势力量。近年来随着住房制度改革的不断深入，XX市住房建设呈快速发展趋势。根据《《山东省国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》，2006年XX市域总人口为372万人，城镇化水平为45%,规划综合考虑XX近年的城镇化发展进程和人口增长动力机制，预测2020年XX市域总人口为400万人，城镇化水平为60%,其中市区总人口为240万人。中心城人口增长率近期为4.2%，远期为3.8%，并采用综合增长率法、水资源承载力法、劳动力需求法等多种方法，同时考虑土地、能源、环境等制约因素，预测XX中心城人口规模为120万人，台儿庄城区人口规模为13万人，山亭城区人口规模为10万人。XX市区城区人口规模为143万人，但目前来看，多数仍属于低收入人群，对于商品房的购买仍存在经济上的缺陷，因此经济适用型住房的建设也成了解决这一问题的主要手段。根据《房地产开发企业资质管理规定》（建设部第77号令），本项目建筑构筑物的建筑与结构设计均由国内有相关资质的设计单位完成。本项目在规划中，充分利用地形、地势和项目所处的环境，根据现在整体布置，建筑内的功能组合，以及配套设施、道路、绿化建筑、活动场所等方面都围绕整体布局作了认真考虑。设计采用框架剪力墙结构，根据承荷拟采用桩径500mm125 的预应力管桩基础，严格按国家有关标准，设置防腐、防爆、防火、隔音、隔热和消防及报警设施。建筑平面布置紧凑，造型新颖别致，丰富了空间效果及视觉效果。本项目严格按照总体规划要求组织实施，满足采光、通风要求。区内除布置满足交通、消防的道路和停车场外，均为绿化用地。符合相关行业准入标准的规定。同时，本项目属于经济适用型住房建设，经济适用住房的规划设计应当坚持标准适度、功能齐全、经济适用、便利节能的原则，并结合全面建设小康社会的目标，优选规划设计方案；经济适用住房建设必须严格执行国家有关技术规范和标准，积极推广应用先进、成熟、适用的新技术、新工艺、新材料、新设备，实现住宅部件的标准化、集约化、系列化，降低成本，提高住宅建设整体水平经济适用住房要根据本市居民的收入和居住水平等因素，合理确定户型面积和各种户型比例，以中小套型为主，小套住房面积控制在60平方米左右，中套住房面积控制在80平方米左右。供应人口较少的家庭的套型面积可适当降低，其中一人户40平方米左右，二人户50平方米左右。125 第三章资源开发及综合利用分析3.1资源开发和利用方案本项目主要耗用水泥、建筑砂石、墙砖及防腐保温等原材料和木材等，所有原辅材料的来源立足国内市场，均为本地市场采购，建筑施工临时用水和生活用水均采用本地城市自来水，做好施工现场雨水、污水的收集处理和循环利用，对本地地表（下）水等其它资源不会造成不利影响。3.2工程物料消耗项目总建筑面积74600平方米，经查《山东省建筑工程定额》，其消耗混凝土、玻璃、砖等原辅材料情况见表3.2-1。表3.2-1项目所需建筑材料消耗状况表材料名称消耗定额消耗量水泥156kg/m21.1637万t砂0.44m3/m23.2824万m3石子0.29m3/m22.1634万m3生石灰15kg/m20.1119万t玻璃0.19m2/m21.4174万m2砖12.44块/m292.8024万块钢筋16.1kg/m20.1201万t项目工程物料消耗总量较大，但项目施工过程中按10天的用量进行储存，在规划区内设置占地500m2125 的临时堆场10个，同时为方便环卫部门对施工期生活垃圾的收集，在施工区内设置临时施工便道。项目所需主材均采购于山东、江苏等地，运输方便。所有材料承建单位均与供应商签定合同，保障供应，进场前需要进行复试，合格后方可使用。水和电由建设单位向XX市供水、供电部门申请报批，满足项目建设使用要求，所有材料按比质比价的原则进行择优采购。3.3资源节约措施拟建设的晟棚户区改造工程主要耗能为电力，作为生活和建筑施工用水取用清洁的城市自来水。为最大限度的利用原材料，减少废弃物的产生。----设计方面在严格遵守国家建筑业相关规范规定的同时，注重引进和消化国内外先进的建筑理念和技术，使用建筑保温、节能门窗、高效节能设备、节水器具。----施工方面要加强施工用电用水管理，从初期就选用节能高效施工设备，提高设备运行效率。做好项目的供配电的技术设计和用电计量管理等工作，推广绿色照明技术、产品和节能型家用电器。建筑施工临时用水，建设单位需事先到市、区节水管理部门办理临时用水手续。125 ----加强现场管理，降低施工现场能耗和材耗；大力推广利用太阳能加热施工现场淋浴和厨房用热水，加强施工现场雨水、污水的收集利用和循环利用，施工现场要安装节能灯具、节水器具和先进高效的节能机械设备，并设专人负责节能降耗工作，避免长流水、长明灯等浪费现象，合理安排物流，降低施工机械能耗，减少建筑构配件的破损率。此外，要注意加大新型墙体材料的推广力度。提高建筑物使用寿命，有效降低对建筑材料的消耗。推广应用高强钢筋和高性能混凝土。125 第四章节能方案分析4.1建筑节能的政策举措目前，我国城乡既有建筑总面积约400亿平方米，绝人多数是高耗能建筑。我国城乡每年新建房屋建近20亿平方米，其中95％以上仍是高耗能建筑。预计到2020年，全国住宅建筑将新增250亿至300亿平方米，建筑数量和建设速度在世界发展史上都是罕见的。我国400亿平方米既有建筑在使用过程中，消耗的能量占全国总能耗的30％左右，加上建材生产和建造能耗，约占全国总能耗37％左右。如果延续目前建筑的高能耗状况，预计到2020年前后，每年将消耗1.2万亿度电和10.89亿吨标煤，接近目前全国建筑能耗的3倍，加上建材的生产能耗16.7％，约占全社会总能耗的46.7％，这在中国乃至全世界都是难以承受的。4.1.1我国建筑节能的具体目标和重点工程原建设部在2005年5月下发的《关于发展节能省地型住宅和公共建筑的指导意见》中，提出了我国今后建筑节能的总体目标和具体目标。125 总体目标：到2020年，我国住宅和公共建筑建造和使用的能源资源消耗水平要接近或达到现阶段中等发达国家的水平。据调查，一般公共建筑的单位能耗为20～60度电，是城镇住宅的2倍：大型公共建筑的单位能耗为70～300度，是城镇住宅的lO～20倍。新建建筑如果严格执行建筑节能设计标准，逐步推行既有建筑节能改造，预计到2020年，每年可节约4200亿度电和2.6亿吨标煤，减少CO2等温室气体排放量8.46亿吨。具体目标：到2010年，全国城镇新建建筑实现节能50％；京、津、沪、渝和有条件的城市新建建筑实现节能65％；既有建筑节能改造逐步开展，大城市完成应改造面积的25％，中等城市完成15％，小城市完成10％：到2020年，北方和沿海经济发达地区和特大城市新建建筑实现节能65％的目标，绝人部分既有建筑完成节能改造。按照这一规划，“十一五”期间，我国新建建筑要建成15.92亿平方米的节能建筑，既有建筑要完成5.54亿平方米的节能改造，可再生能源建筑要完成应用示范1500万平方米，建筑节能就可实现节约1.01亿吨标准煤。围绕“十一五”确定的建筑节能目标，建设部按照国家发改委的统一部署，起草下发了《建筑节能工程实施方案》，明确了下列重点建筑节能工程：一是在四个直辖市及北方严寒及寒冷地区的重点城市试行节能65％的标准；扶持有能力的企业，在全国建设50个新型墙材和建筑节能产品产业化基地；进行低能耗、超低能耗及绿色建筑示范，计划在“十一五”125 期间实施40个示范工程。二是在北京等13个城市进行既有建筑节能改造城市级示范，示范面积1880万平米。三是可再生能源在建筑中规模化应用城市级示范，在上海等8个城市进行太阳能光热光电及浅层地能热泵技术在建筑中规模化应用的城市级示范，示范面积1500万平方米。在示范城市取得的经验和成果的基础上，形成国家相关技术标准、应用的成套技术和配套政策法规。建设部与科技部还共同推出“绿色建筑专项行动”，全面深化绿色建筑与建筑节能研究与工程示范，完善技术标准，进一步研究提出新形势下的技术经济政策和措施。目前已编制出《绿色建筑技术导则》，指导绿色建筑技术研究开发和推广应用工作，规划了l00项绿色建筑示范工程和10个以上示范城市，以及若干个绿色建筑关键技术创新平台和国家实验室。4.1.2建立健全建筑节能的标准规范标准是建筑节能技术和产品推广应用的重要手段。造成我国住宅建筑能耗高的原因，主要是住宅建筑增长方式粗放，其中最突出的问题是长期没有关于住宅建筑建造的强制性节能标准。针对我国不同气候区的民用建筑，颁布了实施节能的设计标准：《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准(修订)》《夏热冬暖地区居住建筑节能设计标准》《采暖居住建筑节能检验标准》《既有采暖居住建筑节能改造技术规程》。大型公共建筑的单位建筑面积能耗，大约是普通居住建筑的10倍左右，堪称耗能大户。我国每年新建公共建筑3亿平方米，如果按每平方米节能50％左右，1平方米每年可节约30公斤标准煤，新建公共建筑每年节能就达900万吨。目前，全国公共建筑面积大约为45亿平方米左右，其中采用中央空调的大型商厦、办公楼、宾馆为5亿到6亿平方米125 。如果按节能50％的标准进行改造，总的节能潜力约为1.35亿吨标准煤。所以，公共建筑的节能和示范作用必须引起高度重视。2005年7月，由建设部和国家质检总局联合发布的《公共建筑节能设计标准》正式实施，这是我国批准发布的第一部公共建筑节能设计的综合性国家标准，对公共建筑各个部位的节能都作出了明确具体的规定。按照这些标准，就可保证在相同室内热环境舒适参数条件下，与我国上世纪80年代初设计建成的公共建筑相比，全年供暖、通风、空调和照明的总能耗减少50％。2006年以来，建设部与国家质检总局还先后发布了三部国家建筑标准，即2006年3月1日起正式实施的《住宅建筑规范》《位宅性能评定技术标准》和6月1日起正式实施的《绿色建筑评价标准》。它们的制定，为建设行业各单位特别是建筑设计单位的建筑节能工作，提供了坚实的标准技术依据。4.1.3加强建筑节能全过程的监督管理125 建筑节能的标准规划建改近年虽取得不小成绩，但是值得关注的是执行力度不够，建筑节能推广工作在各地发展很不平衡。原建设部2005年对35个直辖市、计划单列市和省会城巾的建筑节能进行了专项检查，发现从2000年到2004年按节能标准设计的项目只有58．53％，按节能标准建造的项目只有23.25％。另据对16个省市3000多个在建工程的调查看，在施工图设计文件审查阶段，北方严寒和寒冷地区大城市新建居住建筑执行建筑节能设计标准的比例为90％，夏热冬冷地区比例不足25％，夏热冬暖地区比例仅为12％，而实际在施工过程中按节能设计标准施工的建筑又大打折扣，北方地区为50％，夏热冬冷地区不足20％，夏热冬暧地区不足10％。这说明，加强监督管理已成为落实节能标准规范的重中之重。对于建筑节能的监管，必须从立项、规划、设计、施工图审查，到施工、质监、监理、竣工验收，直至房屋的销售、物业管理等各个环节层层严格把关，使之成为一个完整的监管过程，才能真正将节能标准规范落到实处。建设部在近年颁发的一些政策规定中，多次重申建筑节能规范的严肃性。建设部去年下发的《关于进一步加强建筑节能标准实施监管工作的通知》，明确规定不符合节能标准的设计为不合格设计。建设部重新修订于2006年1月1日起实施的《民用建筑节能管理规定》，要求建筑节能必须按强制性标准执行，违反的要予以严厉处罚，轻则罚款，重则责令停业整顿、降低资质等级或吊销资质证书。竣工验收是检验建筑是否节能非常重要的一环。为此，建设部2005年专门组织编制了《建筑节能工程施工验收规范》，对建筑节能工程施工的各个环节，不仅有程序性检验要求、现场测试性检验要求，还有建筑部品、各建筑参数检验要求，并要求建设、监理、设计、施工、验收等单位必须严格执行这一规范。建设部还下发了《居住建筑节能保温专项验收规程》，正在编制《公共建筑施工验收规程》，竣工验收将成为确保建筑节能的重要一环。125 运行使用环节，是目前建筑节能工作中最薄弱的环节。为了在运行使用环节建立一套用能监管体系，建设部于去年3月出台了《空调通风系统运行管理规范》，并正在编制《既有公共建筑节能改造标准》《城镇供热系统质量评价标准》，修订《既有居住建筑改造标准》，这将对建筑节能运行起到一定约束作用。加强对大型公共建筑特别是政府机构建筑的用能监管，是近年有关部门着力抓的一项内容。据测算，我国政府机构公共建筑面积约为6亿平方米，占城市民用建筑面积的6.2％，如按50％的节能目标对所有政府机构进行节能改造，每年可节约标准煤1800万吨。国家在这方面准备出台的举措有：一是尽快完善政府投资工程的建设标准，把建筑节能作为一项重要的监管指标；二是建立公共建筑特别是政府投资工程执行节能强制性标准的监管机制；三是对新建政府办公建筑和大型公共建筑进行强制节能检测，并对其能耗指标进行标识；四是建立针对政府办公建筑和大型公共建筑的能耗统计制度和能效审计和披露制度。准备用5～10年左右时间，基本完成政府机构建筑的节能政造，以此引导社会，推进建筑节能。在大型公共建筑中，饭店、宾馆的耗能问题也十分突出。首先是空调用电消耗太大，很多酒店的空调设备落后，达不到节能标准：有些大酒店尽管安装了先进设备，但使用管理不当，仍有很大节能空间；有些酒店工作人员节能意识薄弱，白天照样开灯，浪费严重。我国饭店、宾馆能源源消耗支出一般占了成本总支出的10％，远远高于先进国家。针对这些问题，近日国家发改委、商务部等部门联合发布了“关于开展创建绿色酒店的活动的通知”125 ，提出力争到2010年在全国创建10000家绿色酒店。要求各主管部门引导酒店业开展节约电、煤、油和燃气等资源活动，严格执行公共建筑室内温度标准，使用高效节能照明产品，切实提高能源利用效率。4.1.4大力开发推广建材节能新材料、新技术节能型的新材料、新技术，是建筑节能的重要物质基础条件。在我国，墙体材料占了建筑材料的人大。千百年来，我国建筑墙体材料主要是使用实心粘上砖及粘土制品。据不完全统计，我国每年生产粘土砖要消耗7000多万吨标准煤，粘土砖由于保温隔热性能差，在建筑使用过程中仍要消耗大量能源。温家宝总理在2005年全国建设节约型社会电视电话会议上强调指出，要严格限制毁田烧砖，大力推进墙体材料革新。2005年9月，国务院办公厅发出《关于进一步推进墙体材料革新和推广节能建筑的通如》，提出到2010年底，所有城市禁止使用实心粘土砖，全国实行粘土砖产量控制在4000亿块以下，新型墙体材料产量占墙体材料总量的比重达到55％以上，建筑应用比例达到65％以上，严寒、寒冷地区应执行节能牢65％的标准。为推进墙体材料革新和推广节能建筑，国家有关部门制定了一系列相关的经济政策。125 一是出台了鼓励利用工业废渣生产墙体材料的税收优惠政策财政部、国家税务总局下发的《关于企业所得税若干优惠政策的通知》明确，企业利用废水、废气、废渣等废弃物为主要原料生产的产品，可在五年内减征或免征所得税；财政部、国家税务总局下发的《关于部分资源综合利用及其他产品增值税收政策问题的通知》，将14类23种产品列入享受税收优惠政策新型墙体材料目录，对这类产品达到规模生产的企业亨受增值税减半征收的政策。在此后补发的通知中明确，西部地区建筑砌块和建筑板材生产企业享受增值减半征收政策不受规模限制。二是对实心粘土砖的的生产采取抑制政策。近年来，我国对实心粘土砖厂占地和取土先后作了很多限制或禁止性规定，包括不准新建、改建、扩建实心粘土砖厂，对实心粘土砖厂开征矿产资源税和恢复执行l7％增值税率等。三是实施了新型墙体材料专项基金政策。有关部门发布的《新型墙体材料专项基金征收和使用管理办法》，规范了专项基金的征收、使用和管理。目前国家发改委等部门正在对政府性基金政策执行情况进行总结分析，将在此基础上提出具体政策建议；同时也在加快研究企业资源综合利用所得税优惠企业目录；今后在安排使用预算内基建投资(含国债项目资金)和中小企业发展专项资金时，将加大对开发技术含量高的新型墙体材料产品的支持力度。4.1.5建立建筑节能新机制125 实行供热体制改革，是建立建筑节能新机制的重要一环。城镇供热被称为中国计划经济的最后一个堡垒。在现行体制下，取暖费是职工一种福利，由单位提供补贴，收费也是按住房面积而不是按用热量收费，这种制度不利于节能。根据国务院领导的批示，围家发改委、建设部、财政部等八部门与2003年7月印发了《关十城镇供热体制改革试点工作的指导意见》，决定在我国北方采暖地区开展城镇供热体制改革的试点。几年来，全国有43个城市停止福利供热，实行用热商品化、货币化，建立按实际用热量收费制度，推进城镇既有住宅节能改造和供热采暖设施的节能技术改造，取得了显著成效。2005年12月，八部委又颁发了《关于进一步推进城镇供热体制改革的意见》，提出我国将在两年内基本完成城镇供热体制改革，推行分户计量、单室温控，彻底解决节能个节钱的问题。改革的基本思路是把目前政府和单位对采暖的暗补收为明补，交给供热公司，由供热公司为每个用户建立一个账户，根据实际用热量收费，节约部分返还。制定激烈与约束相结合的政策措施。建筑节能进展过去之所以缓慢，一个重要原因是缺乏有效的激励、约束政策的引导，对各利益相关体的行为难以规范和制约。在推行节能建筑的过程中，一个巨大阻力是节能建筑的成本要提高5％到8％，就是说每平方米要增加100到200多元。国家发改委、建设部、财政部等部门目前正在探索采用限制性政策与鼓励性政策并举的方式，推动绿色建筑和节能建筑的推广。比如，对新建建筑推广“四节”125 和既有建筑节能改造给予适当的税收优惠政策；以50％的节能标准为标准线，对高于节能50％标准的，采取贷款贴息、减免费用、财政补助等奖励措施；对绿色建筑、高标准节能建筑的物业税，实行一定幅度的减免。通过政府引导和市场机制相结合的机制，提高企业开发节能建筑的积极性。另一方向，对达不到节能设计标准的建筑，采取增加税收、禁止投入使用等强制性措施进行限制。建设部在《关于新建居住建筑严格执行节能设计标准的通知》明确，对公共建筑和居住建筑达不到建筑节能设计规范要求的，要严格执行“三不准”，既不准施工，不准验收备案，不准销售和使用。今年1月1日开始实施的《民用建筑节能管理规定》也明确规定，建设单位未按建筑节能强制性标准委托设计、擅自修改节能设计文件、违反建筑节能设计强制性标准的，处以20万元以上50万以下的罚款；设计单位和施工单位如果违反标准，同样被处以重罚。将建筑节能引入法制化轨道。把建筑节能上作纳入法制化轨道，是做好建筑节能的根本保证。我国颁布实施了《节约能源法》，并将相继出台专门针对建筑节能的法律法规。由于建筑节能的重要性和特殊性，也迫切需要以行政法规的形式，就建筑节能事业相关主体的权利和义务、法律责任、管理办法等进行细化并确定下来。正在组织的修订的《建筑法》，也已列入今年全国人大的一类立法计划。依据主管部门和相关专家者的构想，建筑节能将成为《建筑法》中的一个独立单元，其中包抓建筑节能规划、标准和技术进步、新建建筑节能管理、建筑节能运行管理、建筑能效标识及认证管理等十二大项。随着这些法律法规的出台，我国的建筑节能必将迎来新的局面。125 4.2采用标准和节能规范1、《公共建筑节能设计标准》GB50189—2005；2、《绿色建筑评价标准》GB／T50378—2006；3、《外墙外保温工程技术规程》JGJl44—2004；4、《建筑照明设计标准》GB50034—2004；5、《建筑采光设计标准》GB／T50033—2001；6、《绿色建筑评价标准》GB／T50378—2006；7、《民用建筑节能设计标准》(采暖居住建筑部分)JGJ26—95；8、《民用建筑热工设计规范》GB50176—93；9、《民用建筑太阳能热水系统应用技术规范》GB50364—2005；10、《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》JGJ134—2001；11、《建筑节能标准一水泥基复合保温砂浆建筑保温系统技术规程》DGJ32／J22—2006；12、采暖通风与空气调节设计规范6850019—2003；13、民用建筑电气设计规范JGJ/T16—92；14、《国务院办公厅关于进一步推进墙体材料革新和推广节能建筑的通知》(国办发[2005]33号)；15、《国务院关于做好建设节约型社会近期重点工作的通知》(国发[2005]21号)；125 建筑节能是指在建筑物的规划、设计、建造和使用过程中，执行建筑节能标准和施工验收规程，合理设计建筑围护结构的热工性能，采用低能耗建筑材料，提高采暖、制冷、照明、给排水和通风系统的运行效率，加强建筑物用能设备的运行管理，以及利用可再生能源，在保证建筑物使用功能和室内热环境质量的前提下，降低建筑能源消耗，合理、有效地利用能源。20世纪80年代以来，中国政府制定了“开发与节约并重、近期把节约放在优先地位”的方针，确立了节能在能源发展中的战略地位。通过实施《中华人民共和国节约能源法》及相关法规，制定节能专项规划，制定和实施鼓励节能的技术、经济、财税和管理政策，制定和实施能源效率标准与标识，鼓励节能技术的研究、开发、示范与推广，引进和吸收先进节能技术，建立和推行节能新机制，加强节能重点工程建设等政策和措施，有效地促进了节能工作的开展。2006年8月，国务院发布了《关于加强节能工作的决定》、《建筑节能管理条例》等，加强对产品能效标准、建筑节能设计标准和行业设计规范执行，发展节能省地型建筑和绿色建筑的经济激励政策。积极推广应用新型墙体材料以及优质环保节能的绝热隔音材料、防水材料和密封材料，提高高性能混凝土的应用比重，延长建筑物的寿命。建筑节能。重点研究开发绿色建筑设计技术，建筑节能技术与设备，供热系统和空调系统节能技术和设备，可再生能源装置与建筑一体化应用技术，精致建造和绿色建筑施工技术与装备，节能建材与绿色建材，建筑节能技术标准，既有建筑节能改造技术和标准。125 建筑节能新材料、新技术、新产品得到研究和推广。外墙外保温、低温地板辐射采暖、新型节能门窗等节能技术和产品被普遍推广使用。灰砂砖、加气混凝土砌块、加气混凝土板的应用，使用散装水泥，进一步推广预拌混凝土、预拌砂浆等措施。大力开展建筑材料节约。进一步推广包括节约建筑材料的“四节”（节能、节水、节材、节地）建筑，积极推进新型建筑体系，推广应用高性能、低材耗、可再生循环利用的建筑材料；大力推广应用高强钢和高性能混凝土。4.3建设项目能源消耗种类和数量分析目前中国每年竣工建筑面积约为20亿m2，我国建筑用能已超过全国能源消费总量的1/4，并将随着人民生活水平的提高逐步增加到1/3以上。建筑能耗包括建筑围护结构以及采暖、通风、空调和照明用能源消耗。本小区主要用能为电力及燃气，主要用于民用照明、空调通风、家用电气等。依据DGJ32／J11-2005分类，住宅建筑面积120m2以下，用电按8Kw／户；住宅建筑面积120m2以上150m2以下，用电按12KW/户；办公部分按70W／m2；商业部分照明按lOOW／m2；地下室按15w／m2.住宅用气量指标为30M3/套月，用气时间为全年。4.4项目所在地能源供应状况分析125 我国经济快速增长，各项建设取得巨大成就，但也付出了巨大的资源和环境代价，经济发展与资源环境的矛盾日趋尖锐，群众对环境污染问题反应强烈。这种状况与经济结构不合理、增长方式粗放直接相关。不加快调整经济结构、转变增长方式，资源支撑不住，环境容纳不下，社会承受不起，经济发展难以为继。只有坚持节约发展、清洁发展、安全发展，才能实现经济又好又快发展。同时，温室气体排放引起全球气候变暖，备受国际社会广泛关注。进一步加强节能减排工作，也是应对全球气候变化的迫切需要，是我们应该承担的责任。能源是制约我国经济社会发展的重要因素。解决能源问题的根本出路是坚持开发与节约并举、节约优先的方针，大力推进节能降耗，提高能源利用效率。为缓解能源约束，减轻环境压力，保障经济安全，实现可持续发展，必须按照科学发展观的要求，使综合能耗达到或接近世界先进水平。我国的GDP能源强度是世界平均水平的3倍，第二产业内的结构调整对GDP能源强度影响最大。从能源消耗情况看，近10多年我国三大产业能源消耗比例基本保持10％：65％：25％的比例。由于我国第二产业能源消耗比重较大，导致单位GDP能源强度也比较高，不仅高于发达国家，也高于人均GDP与我国相近的中、低收入国家。1995年，我国能源利用效率为32.12％，2005年，我国能源利用效率为34.1％，10年仅提高了2个百分点，相当于欧洲、日本等发达国家上世纪70年代中期的水平。《中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》提出了“十一五”125 期间单位国内生产总值能耗降低20％左右，主要污染物排放总量减少l0％的约束性指标。这是贯彻落实科学发展观，构建社会主义和谐社会的重大举措；是建设资源节约型、环境友好型社会的必然选择；是推进经济结构调整，转变增长方式的必由之路；是提高人民生活质量，维护中华民族长远利益的必然要求。当前，实现节能减排目标面临的形势十分严峻。2006年以来，全国上下加强了节能减排工作，国务院发布了加强节能工作的决定，制定了促进节能减排的一系列政策措施，各地区、各部门相继做出了工作部署，节能减排工作取得了积极进展。但是，06年全国没有实现年初确定的节能降耗和污染减排的目标，加大了“十一五”后四年节能减排工作的难度。更为严峻的是，07年一季度，工业特别是高耗能、高污染行业增长过快，占全国工业能耗和二氧化硫排放近70％的电力、钢铁、有色、建材、石油加工、化工等六大行业增长20.6％，同比加快6.6个百分点。本小区主要用能为电力及燃气，主要用于民用照明、空调通风、家用电气等。4.5建筑物的节能综合指标在建筑设计和采暖设计中采用有效的技术措施，将采暖能耗从住宅通用设计的基础上节能50％(其中建筑物约承担30％，采暖系统的承担20％)。节能目标50％由改善围护结构热工性能，提高空调采暖设备和照明设备效率来分担。照明设备效率节能目标参数按《建筑照明设计标准》GB50034—2004确定。对围护结构、暖通空调方面的规定值，就是在设定“基准建筑”125 全年采暖空调和照明的能耗为100％情况下，调整围护结构热工参数，以及采暖空调设备能效比等设计要素，直至按这些参数设计建筑的全年采暖空调和照明的能耗下降到50％，即定为标准规定值。当建筑物体形系数小于等于标准时，无论是采用内保温还是外保温墙体，都能实现上述目标；当体形系数小于标准时，采用外保温墙体能够实现上述目标。因此，在实施时，如能根据地区气候条件和建筑物体形系数，选择适当的墙体构造，则上述目标是能够实现的。当然，这种全年采暖空调和照明的能耗计算，只可能按照典型模式运算，而实际情况是极为复杂的。因此，不能认为所有建筑都在这样的模式下运行。采暖期有关参数及建筑物耗热量、采暖耗煤量指标：XX地区采暖期为96天，采暖期室外平均温度1.4℃，耗热量指标20.0w／m2,耗煤量指标9.2kg/m2。4.6节能措施和节能效果分析建筑的规划设计是建筑节能设计的重要内容之一，要对建筑的总平面布置、建筑平、立、剖面形式、太阳辐射、自然通风等气候参数对建筑能耗的影响进行分析。也就是说在冬季最大限度地利用自然能来取暖，多获得热量和减少热损失；夏季最大限度地减少得热并利用自然能来降温冷却，以达到节能的目的。125 朝向选择的原则是冬季能获得足够的日照并避开主导风向，夏季能利用自然通风并防止太阳辐射。然而建筑的朝向、方位以及建筑总平面设计应考虑多方面的因素，尤其是公共建筑受到社会历史文化、地形、城市规划、道路、环境等条件的制约，要想使建筑物的朝向对夏季防热、冬季保温都很理想是有困难的，因此，只能权衡各个因素之间的得失轻重，选择出这一地区建筑的最佳朝向和较好的朝向。通过多方面的因素分析、优化建筑的规划设计，采用本地区建筑最佳朝向或适宜的朝向，尽量避免东西向日晒。建筑体形的变化直接影响建筑采暖能耗的大小。建筑体形系数越大，单位建筑面积对应的外表面面积越大，传热损失就越大。但是，体形系数的确定还与建筑造型、平面布局、采光通风等条件相关。体形系数限值规定过小，将制约建筑师的创造性，可能使建筑造型呆板，平面布局困难，甚至损害建筑功能。因此，如何合理地确定建筑形状，必须考虑本地区气候条件，冬、夏季太阳辐射强度、风环境、围护结构构造形式等各方面的因素。应权衡利弊，兼顾不同类型的建筑造型，尽可能地减少房间的外围护面积，使体形不要太复杂，凹凸面不要过多，以达到节能的目的。根据国家《公共建筑节能设计标准》，有关节能工程实施方案及其他相关政策法规要求，结合地方公共建筑和能耗特征，采取合理节能降耗具体措施，取得了一定的节能效果。4.6.1节能节水措施（1）配电设计尽量靠近负荷较大的设备，以降低线路损耗。选用节能设备、照明灯具，减少耗电。（2）对电、动力按使用要求分小系统进行智能化、自动化管理。125 （3）建筑物设计应尽量满足通风、采光要求，合理配置设备和灯具的数量及位置，在满足使用和照明的前提下尽量减少设备和灯具的装机容量。（4）加强自来水管网的管理，及时排除泄漏现象，采用感应式出水阀装置及节水型设备。（5）本项目建筑内大小便器均配备自动控制节能型冲洗装置，节约冲洗水用量。4.6.2节能研究（1）建筑节能：1）建筑总平面的布置和设计，宜利用冬季日照并避开冬季主导风向，利用夏季自然通风。2）采用合理的平面布局，减少外表面积，一般要求体系系数≤0.3，当层数达到6层，单元数达到4个以上，体形系数控制在0.30以下是不难做到的，中高层和高层住宅建筑更容易做到。但是，由于近年来要求住宅建筑多样化和房间尽量多争取对外窗口等原因，建筑物的体形变得复杂，平、立面出现过多的凹凸面。当体形系数≤0.38，墙体传热阻应不小于0.96m2•k/W(热惰性D=1.6-4)。3）推广应用节能型的建筑材料、用能系统及其相应的施工工艺和技术，户外窗采用中空玻璃，型材选用节能断热型材，窗选用塑钢单框中空(6+12+6)，窗的气密性为GB7107规定的III级。；125 4）屋面采用保温隔热处理，保温材料用增水珍珠岩保温，保温层平均厚度6cm，屋面传热阻应不小于1.67m2•k/w；体形系数≤0.32时，屋面传热阻应不小于1.42m2•k/W。5）建筑选材上，外墙和顶板采用挤塑聚苯乙烯泡沫塑料板外墙保温系统和RE-2型砂浆复合保温系统，外墙选用墙体采用混凝土砌块，内墙选用加气混凝土砌块，以减少建筑重量及用料。非承重墙采用加气混凝土砌块砌筑，不得使用粘土砖。6）建筑在12层以下的统一设计太阳能热水系统。（2）电气节能节电途径：1）降低变压器损耗。2）降低输配电线路损耗。3）采用高效节能、高功率因素电气设备4）配电线路优化。5）供配电设备的经济运行。6）提高用电设备平均符合与最大负荷的比例。7）提高系统的功率因素。节电措施和效果：1）根据设备容量合理选择变压器容量；选择S11低损耗全密封电力变压器变压器；加强管理不容许变压器长期空载运行。2）根据用电性质，变配电所的位置尽量靠近负荷中心，缩短供电半径；合理选择线路的导线截面。3）125 采用削峰填谷的节电降损；平衡三相负荷，采用人工补偿功率因素。削峰填谷的主要作用是合理利用国家的电力资源，充分利用发、供电设备的能力，提高发、供电部门的经济效益，它也是缓和电力供需矛盾，实现均衡用电的重要手段之一。同时能减少电力线路、电力变压器等供电设备的有功损耗和无功损耗，具有节电的作用。低压电网如果在运行中三相负荷不平衡，会在线路、变压器上增加损耗，三相不平衡负荷电流越大，损耗增加就越大。GB／T3485—1998《评价企业合理用电技术导则》中规定：企业单项用电设备应均匀接在三相网络上，降低三相不平衡度，供电网络电压不平衡度应小于2％。提高功率因素可减少线路损耗，在小区有功功率一定的情况下，功率因素越低，功率损耗越大，提高功率因素即可降低功率损耗，到达节电目的。提高功率因素可减少变压器的铜损。变压器的损耗主要有铁损和铜损。提高变压器二次侧的功率因素，可使总负荷电流减少，从而减少铜损。提高功率因素可减少线路及变压器的电压损失。由于提高了功率因素，减少了无功电流，因而减少了线路及变压器的电流，从而减小了电压降。4）合理的安排和调整工艺流程，改善电气设备运行状态，使电能得到充分利用。125 电机损耗分为负载损耗和空载损耗，当输入功率减少后，虽然总的损耗也在减少，但减少的速度较少。因此，电动机的效率随负荷减少而降低，特别是负载系数低于50％以后，电机效率下降更快，因而合理的安排和调整工艺流程，改善电气设备运行状态，使电能得到充分利用，使用电设备在合理的负载下运行，以达到节电的目的。5）根据容量，合理选择用电设备，选择节能高效产品。通风和给排水设计的风机及泵类要求合理，使风机及泵类的额定流量和压力尽量接近工艺要求和流量压力，从而使设备运行时的工况经常保持在高效区。所选电机容量比水泵适当大些，在工程设计时把最高效率点设在额定功率的70％～100％之间，从节能上，80％的满载时电机的运行效率效果最佳。6）照明设计光源选用荧光灯（采用电子整流器），选用高效节能型的灯具和小容量的气体放电灯，灯具控制方式采用相对集中、分散控制相结合。室外照明灯具采用时间、光照相结合方式控制，以利于节约能源。7）电表集中设置，供电局计费到户。插座回路设置漏电保护。按标准上述要求进行建筑设计，由于改善了围护结构热工性能，提高了空调采暖设备和照明设备效率，围护结构分担节能率约25％～13％；空调采暖系统分担节能率约20％～16％；照明设备分担节能率约7％～18％。总体节能率可达到50％。屋顶的节能技术措施125 隔热太阳辐射热，减少阳光直射，对屋顶可采用架空屋面，浅色屋面，种植屋面等。对屋面进行绿色覆盖，既可遮阳，又能隔热，而且通过光合作用，可消耗或转化部分能量，也起到美化环境作用。因此植物覆盖法是空调节能的较好的方法。还有设计通风屋面、蓄水屋面等节能措施。4.6.3绿色照明在公共设施中推广高效节能照明系统。尽量充分利用自然光，采用高效照明光源及灯具。公共楼梯安装人体感应照明灯。本项目的电力系统在设计、布置时力求减少线损，节约电能。4.7给排水节能1）采用节水型卫生洁具及其配件；2）住宅部分大便器采用节水型冲洗水箱；3）商业用房内公共卫生间洗脸盆采用感应水嘴，大小便器均采用感应式冲洗阀；4）实行计量收费，不同使用性质的分别设置水表计量，每户在室外楼梯间或电梯前室的公共部位设置水表；5）消防栓、室外浇洒及室外水景用水均分别设置水表计量。消防水源利用地下室消防水池；6）水池、水箱在溢流水位处设置自动控制报警装置；125 7）水泵设置带高效区，供水系统采用恒压变频调速控制，竖向分区供水。利用市政水压供至3层，尽量利用市政管网供水压力直接供水。供水设备均选用节能产品。125 第五章建设用地、征地拆迁及移民安置分析5.1项目选址及用地方案5.1.1场址现状1、地点与地理位置本项目选址于XX区XX镇店韩路东侧，周边自然环境优美，风景秀丽，交通便利，地理位置优越，周围资源条件齐全。2、场址土地权属类别及占地面积根据XX市国土资源局开发区分局初步审核，该地块土地利用现状为规划居住用地。建设单位已取得土地使用权证。土地用途为居住用地，土地使用年限：70年。总用地面积72000平方米。3、现有场址利用情况该项目所在地有部分旧式棚户区，现拆除正在进行，所有住户进本上，已达成拆迁协议，拆迁工作由政府办理。5.1.2场址条件1、地形、地貌条件基地范围内地势整体平坦。2、地质灾害危险性评估情况XX125 市地质构造以走向近东西的断裂和褶皱为主，次为北东或北西断裂。构造运动是构成南北山脊走向近东西，中间为东西见长的椭圆形山间断陷盆地的主要原因。XX市断裂可以分为北山断裂、峄县断裂、十里泉断层、东王庄断层、永安断层、牛角断层和三里屯—古屯断层。XX褶曲可以分为XX向斜、双山子挤压带和南山褶皱带。根据GB18306-2001《中国地震参数区划图》，该区地震动峰值加速度值为0.1g（地震烈度Ⅶ度），经查阅《XX市地震志》可知，该地区不易发生地震。且我国第二家“4Ｄ”级地震科普馆在山东XX熊耳山国家地质公园落户，能够直接预测到地震危害。3、周边建筑物与环境条件拟建项目周边学校、菜场、医院齐全，且周围围市政主要干道，交通便利，购物方便，居住环境条件良好。4、城市规划或区域规划要求根据《XX市城市总体规划（2007年－2020年）》，该项目符合XX市的规划要求，也符合山东省的规划要求。5、交通条件项目周围交通便利，项目临近XX镇主要道路店韩路。6、社会环境条件在《XX市城市总体规划（2007年－2020年）》和《山东省国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》相继出台的情况，在这样的社会环境条件下，对该项目的顺利实施赋予了积极的意义。7、公共设施条件拟开发的地块处于XX镇，场地三通一平，交通便利，周围学校等基础设施，适合于房地产开发。125 8、征地拆迁条件该项目所在地有部分旧式棚户区，正在拆迁，已达成拆迁协议，拆迁工作由政府办理。本项目关系到原有建筑物拆迁的经济补偿问题，至项目开工之前，原有建筑拆迁的安置补助、青苗、附着物补偿费用由XX市人民政府合理安排，妥善解决，目前补偿费已到位。上述条件为保证项目的顺利实施提供开工条件。5.1.3场址方案XX公司棚户区改造工程用地位于XX区XX镇店韩路东侧，交通区位优势明显。规划总用地面积72000平方米，总建筑面积74600平方米该项目土地利用合理，在清理原有建筑物的基础上，进行施工。所占用的建筑物，应注意勘察，是否存在覆矿床和文物；地形平坦，有利于防洪和排涝，没有影响通航及军事设施等。本项目符合《XX市城市总体规划（2007年－2020年）》和《XX市土地利用总体规划(1997一2010年)》及相关国家、省政策要求，建设项目工程完工后，既能解决目前棚户区居民住房难的问题，有利于改善城镇面貌，美化市容进一步提高城镇建设水平，不断推进XX镇的城市化进程，符合持续发展的要求。5.2土地利用合理性分析125 本项目所在区域地势平坦，软弱场地土，根据等剪切波速覆盖层厚度，类别为Ⅳ类建筑场地。拟建场地，属中等复杂场地，场地地基土主要由第四纪的滨海相沉积为主，场地地形平坦，地貌单元属滨海沉积平原。无大的断裂带通过，场地稳定，均无大的不良工程地质作用；区域交通、通讯发达。地基地土类型为软弱场地，II类建筑场地，属对抗震不利地段。场地淤泥属软弱土，强度一般，具高压缩性和触变性，地震作用下，其稳定度会进一步降低。区域抗震设防烈度为7度，设计基本地震加速度值为0.10g，所属的设计地震分组为三组，设计特征周期值0.45s。对于拟建建筑基础形式应采用桩基础。场内地下水对混凝土及钢筋不具有腐蚀性。按XX市城镇规划和土地利用规划要求，在该地段的建筑要求进行离界距离与道路红线退让。具体规划技术指标如下：1、用地要求建筑高度小于24米，退道路红线＞10米，其中＞5米作为绿化用地。2、建筑设计要求建筑层数：多层125 建筑间距：居住建筑日照间距系数l：1.46；住宅建筑应进行日照计算分析，满足大寒日2小时的日照标准，要求保证高层住宅之间及其受其影响的周边地区住宅建筑的有效日照时间符合住宅建筑日照标准的规定，建筑间距均需满足消防、抗震、安全的要求，并综合考虑采光、通风、环保、视觉卫生、工程管线等的要求，同时符合《山东省城市规划管理技术规定》。随着经济适用房与中低价房项目不断增加，供给量扩大增长，经济适用房不可避免也面临着一定的竞争压力，从而在产品设计、户型设计、内部空间布局等方面需进行周密考虑，同时消费者对于经济适用房的要求也在不断提高。首先，从户型的空间布局来看，平层仍是需求的主体，占8成，另外错层和复式也有一定的需求空间，这也在一定程度上表现出了未来的发展趋势3、配套要求：目前经济适用房项目都比较大，整个社区基本上属于一个小社会，加上目前在建/新建的经济适用房项目以前所处的地理位置比较偏远，周边配套比较差，甚至没有配套设施，为了保证入住居民生活的正常进行，配套设施显得尤其重要。按《居住区规划设计规范》配套各项公共设施。新建十层（含十层）以上或者九层经下基础埋置深度超过三米（含三米）的民用建筑，必须严格按照地面建筑底层建筑面积同步修建防空地下室；其余民用建筑按地面总建筑面积（不含生产用房及配套设施用房）的4%同步修建防空地下室。无偿提供社区管理用房建筑面积不小于100平方米和社区活动用房建筑面积不小于100平方米。其他：委托三家有相应资质的设计单位做三个方案报批，在1：500地形图上做总平面方案。125 第六章环境和生态影响分析6.l环境和生态现状XX市位于山东省南部，地跨东116°48′30″—117°49′24″，北纬34°27′48″—35°19′12″。东与临沂市平邑县、费县和苍山县接壤，南与江苏省铜山县、邳州市为邻，西、北两面分别与济宁市微山县和邹城市毗连。东西宽约56千米，南北长约96千米，总面积4563平方千米，占全省总面积的2.97%。6.1.1气象建设项目所在地属于大陆温暖带季风性气候，四季分明，光照充足，雨热同期，雨量充沛，无霜期长。风向以东南风为最多，东北风较少，夏季主导风向为东南风。该地区常年平均气温14.1℃，年平均气压为1008.4百帕，年平均相对湿度为68%，年平均降水量805.5毫米，年平均蒸发量为1912毫米，年蒸发量相当于年降水量的2.25倍，年平均日照2376小时，无霜期平均193天/年。近三年平均风速2.0米/秒，以东风（E）频率最高，为18.84%，其次分别为东北东（ENE）风和东北（NE）风，北（N）和西北北（NNW）风频率较小。年静风频率16.74%。125 6.1.2地形、地貌1、地形XX市位于山东南部，泰沂山区的西南边缘，地势东北高、西南低，北部最高山峰海拔620米，西南滨湖及沿运河地区海拔仅20余米；山脉多为东西走向，主要河流多发源于东北部山区，流入微山湖和运河。XX区地处鲁南山地丘陵南沿，区境北、东、南部低山丘陵起伏，地势较高，中西部地势平缓，中部平原地下为枣陶煤田，全区地形如簸箕向西张口。随煤炭经年开采，市区地表下沉，演化为陶枣盆地之盆底。全区最高点是齐村镇陆庄北的玉古山，海拔478.1米；最低点是西王庄乡洪村，海拔50.1米。全区高差达355.1米。2、地貌XX区地处鲁南低山丘陵和湖退区平原相交地带，位于枣陶盆地西部，微山湖东畔，蟠龙河下游北岸，清凉泉水源地下游。地势由东北向西南倾斜，境内有两条东西走向的低山，一条在北部边缘，东起离谷山，西至千山头，另一条在中部，东起平上，西至临山，标高140~375m；临湖最低点是沙沟镇的潘庄一带，海拔36m。地势坡度东北部为3.4%，西南和西部为0.35%，全区山区丘陵占总面积的34.1%，山间山前平原占50%，滨湖洼地占15.9%。125 地貌类型的形成主要受北山断裂和化石沟断裂地质构造的影响。南北两侧山体均有寒武系碳酸盐岩夹碎屑岩组成，多呈圆状的单面山。在碎屑岩区形成宽谷缓岭，在碳酸盐岩组成的单面山缓坡下有溶洞、溶沟、溶槽等岩溶地貌景观。本区域地层从老到新有奥陶系马家沟组，石炭系本溪组、太原组，二叠系山西组、下石盒子及侏罗系、第四系。6.1.3地质XX市为华北地台的一部分，位于二级构造单元—鲁中南台隆的南缘。受地质构造运动的影响，形成南部山体东西展布，北部山峦重叠，中间为断陷山间盆地并构成了新老地层有规律的分布。XX市地层分为太古界、古生界及新生界。太古界为泰山群变质岩，构成鲁中南台隆的基底，普遍遭受中高级区域变质作用。古生界包括下古生界的寒武、奥陶系和上古生界的石炭二迭系。新生界为第四系近晚期松散堆积物，以破积、残积与冲击的亚砂土、亚粘土为主，加有少量砂层。第四系主要覆盖于盆地内基岩之上，覆盖面广，但厚度小，一般0～12米，仅在盆地出口处厚度最大，可达17米。XX市地质构造以走向近东西的断裂和褶皱为主，次为北东或北西断裂。构造运动是构成南北山脊走向近东西，中间为东西见长的椭圆形山间断陷盆地的主要原因。XX市断裂可以分为北山断裂、峄县断裂、十里泉断层、东王庄断层、永安断层、牛角断层和三里屯—古屯断层。XX褶曲可以分为XX向斜、双山子挤压带和南山褶皱带。根据GB18306-2001《中国地震参数区划图》，该区地震动峰值加速度值为0.1g（地震烈度Ⅶ度）。6.1.4地表水、水文125 XX区河流属淮河流域运河水系。河流多发源于本区东北部山区，河流流向由东向西或由北向南，分别注入微山湖和大运河。全区河流有17条，共长215.8km。主要河流有XX小沙河、XX大沙河、新薛河，均汇入微山湖。新薛河发源于滕州石沟峪，全长84km，流域面积928km2，流向由东北向西南在微山县薛河头入微山湖。XX大沙河由许由河、蟠龙河、南明河三段组成，源于XX市山亭区齐村相山，自东北向南在微山县种口村流入微山湖，为本区最大河道，上游分南、北两条支流，在齐湖汇合，新薛河自后管庄向南建有分洪道，在皇殿村东与XX大沙连通，称十字河，XX大沙河全长46km，流域面积316km2，其最大流量为2430m3/s，最大流速5m/s，年均水位3.56m。为充分利用地表水资源，XX区在该河泰山路东、张桥北、华众北建三个橡胶坝。XX小沙河为泻洪河道，干流河长16km，流域面积50m2。该河上游分东支和西支，东西两支流在朱桥附近汇合后入微山湖，东支目前基本无污染源，西支流XX小沙河故道又称薛排沟，是XX区主要纳污河。接纳XX区大部分生活污水。6.1.5植被本区域以农业种植为主，主要农业作物有粮食、蔬菜及经济作物，近年来随着经济发展和农业经营，天然植被覆盖已基本消失。XX区125 属于温暖带季风型大陆性气候，属于温带落叶阔叶林区，自然植被已少有存在，多为次生植被。孟庄镇、齐村镇北部低山丘陵区的陵坡上分布有松柏等温带常绿针叶树类，山脚分布多为温带落叶树类，多数地方呈“侧柏戴帽，刺槐扎腰，果树围山转”的分布形式。山麓平原多为散生和人工栽培树类。平原地区为农作物所覆盖，非耕地地类则为草类覆盖。6.1.6土壤XX区土壤有3个土类，5个亚类，10个属，27个土种。褐土土类：褐土是XX区主要的土壤类型，面积305017亩，占农林牧可用面积的72.4%，广泛分布于各乡镇，与棕壤土成复区存在，有褐土型褐土和淋溶性褐土。棕壤土类：棕壤面积113338亩，占农林牧可利用面积27%，保肥能力差，土壤肥力较低，属暖性土，有棕壤性土和棕壤土两个亚类，除部分棕壤土外，均被开垦种植。潮土土类：又名河潮土，俗称夜潮土，只有一个亚类。是发育在河流冲积物上的零星地快，区内大河两侧均有潮土地快，土层深厚，细沙粒含量高，通透性好，但是肥力易漏。面积2765亩，占农林牧可利用面积的0.6%。6.1.7生态环境1、陆地生态XX125 陆地生态环境为农业型生态环境，植被以农作物为主；该区林木全系人工栽植，品种主要为桑、槐、柳、榆、椿、泡桐和杨等，主要分布于道路和河道两边以及村民宅前屋后。区域已无大型野生动物存在，尚存的野生动物仅为鸟类、鼠类、蛙类和蛇类等，境内主要的动物为人工饲养的家畜、家禽。2、水域生态XX境内河流因人工建闸、筑堤、捕捞等活动，加之工农业污水的排入，河中水生生物种类已受到一定影响。XX旅游资源丰富，截止目前已有5处旅游区纳入国家级农业生态旅游示范点，它们分别是：XX冠世石榴园、XX山亭镇长红枣基地、XX抱犊崮——熊耳山——洪门葡萄村、龟山农业生态旅游区、岩马湖农业综合旅游区。6.2南水北调东线工程根据《南水北调东线工程规划》（修订版），南水北调东线工程的输水路线为：经韩庄运河、不老河入南四湖，经梁济运河入东平湖，经位山隧洞穿黄河后，由鲁北输水线路出境。本项目废水由厂区东侧的小泥河汇入微山湖，进南四湖，与南水北调东线工程（山东段）有着直接联系。项目污水经处理达标后排放进入蟠龙河，再排入小沙河，通过小沙河汇入南水北调系统。距离南水北调水系约20公里。按照《山东省南水北调沿线水污染物综合排放标准(山东省地方标准DB37/125 599－2006)》要求：本标准适用于山东省境内南水北调输水干线汇水区域内所有排污单位水污染物的排放管理、建设项目的环境影响评价、建设项目环境保护设施设计、竣工验收及其投产后的排放管理。根据标准GB3838-2002和南水北调东线工程调水水质要求,将山东省南水北调沿线汇水区域划分为下列三类控制区。核心保护区域指：山东省南水北调东线工程干渠大堤和所流经湖泊大堤（这两种大堤以下简称“沿线大堤”）内的全部区域。重点保护区域指：核心保护区域向外延伸15km的汇水区域。一般保护区域指：除以上核心保护区域和重点保护区域以外的其他调水沿线汇水区域。本项目所在地属于属于一般保护区域。6.3区域环境质量现状1、环境空气：建设项目常规大气污染物执行《环境空气质量标准》(GB3095-1996)及其修改单中二级标准，具体数值见表6-3-1。表6-3-1环境空气质量标准污染物名称取值时间浓度限值浓度单位标准来源二氧化硫（SO2）年平均0.06mg/Nm3《环境空气质量标准》（GB3095-1996）及修改单中的二级标准日平均0.151小时平均0.50总悬浮颗粒物（TSP）年平均0.20日平均0.30二氧化氮（NO2）年平均0.08日平均0.121小时平均0.24可吸入颗粒物（PM10）年平均0.1日平均0.152、地表水：125 拟建项目所在区域主要河流为税郭支流，税郭支流执行《地表水环境质量标准》（GB3838-2002）中的Ⅲ类标准，详见表6.3-2。表6.3-2地表水环境质量标准序号污染物名称浓度限值（mg/L）标准来源1pH[1]6~9GB3838-2002Ⅲ类2化学需氧量（COD）203高锰酸盐指数64氨氮（NH3-N）1.05LAS0.26色度[2]15GB/T14848-93Ⅲ类注：[1]pH无量纲；[2]色度参照GB/T14848-93Ⅲ类标准，单位为倍。3、噪声：区域执行《声环境质量标准》（GB3096-2008）2类区标准。具体标准值详见表6.3-3。表6.3-3环境噪声标准区域标准级别指标标准来源昼间夜间区域声环境2类标准6050《声环境质量标准》（GB3096-2008）125 6.4污染物排放标准6.4.1废水排放执行标准项目与XX区污水处理厂没有管网相接，因此针对项目废水，应当采用措施处理达到《污水综合排放标准》（GB8978-1996）中I级标准后回用于内部绿化或外排。表6.4-1污水综合排放标准限值执行标准表号及级别污染物指标单位标准限值《污水综合排放标准》（GB8978－1996）I类水质标准pHmg/L6～9（无量纲）SS70COD100动植物油10NH3-N156.4.2噪声排放执行标准项目在施工期执行《建筑施工场界噪声限值》（GB12523-90）标准，具体限值见表6.4-1。表6.4-1建筑施工场界噪声限值施工阶段主要噪声源噪声限值dB（A）昼间夜间土石方推土机、挖掘机、装载机等7555打桩各种打桩机等85禁止施工结构混凝土搅拌机、振捣棒、电锯等7055装修吊车、升降机等6555125 项目噪声排放执行《社会生活环境噪声排放标准》（GB22337-2008）中2类区标准，具体限值见表6.4-2。表6.4-2噪声排放标准标准级别标准限值单位昼夜2类5545dB(A)6.4.3大气污染物排放标准项目大气污染源主要为施工期扬尘，大气污染物执行《大气污染物综合排放标准》（GB16297-1996）表2中无组织排放监控浓度值。具体标准值见6.4-3，汽车尾气排放执行《点燃式发动机汽车排气污染物排放限值及测量方法》（GB18285-2005）表1中轻型汽车第一类，具体指标见表6.4-4。表6.4-3大气污染物排放标准（mg/m3）污染物周界外浓度最高点（mg/m3）颗粒物1.0表6.4-4点燃式发动机汽车排气污染物排放限值及测量方法基准质量（RM）/kg限值/（g/km）一氧化碳（CO）碳氢化合物（HC）氮氧化物（NOx）碳氢化合物+氮氧化物（HC+NOx）颗粒物（PM）L1L2L3L2+L3L4阶段类别级别点燃式压燃式点燃式压燃式点燃式压燃式点燃式压燃式压燃式Ⅲ第一类车-全部2.300.640.20-0.150.50-0.560.050第二类车ⅠRM≤13052.300.640.20-0.150.50-0.560.050Ⅱ1305＜RM≤17604.170.800.25-0.180.65-0.720.070Ⅲ1760＜RM5.220.950.29-0.210.78-0.860.100125 Ⅳ第一类车-全部1.000.500.10-0.080.25-0.300.025第二类车ⅠRM≤13051.000.500.10-0.080.25-0.300.025Ⅱ1305＜RM≤17601.810.630.13-0.100.33-0.390.040Ⅲ1760＜RM2.270.740.16-0.110.39-0.460.060地面停车场环境空气中CO浓度限值参照执行《公共交通等候室卫生标准》（GB9627-1996），CO≤10mg/m3；NOX参照美国“车间空气中化学物质容许浓度”中规定的5ppm（9mg/m3）。表6.4-5大气污染物排放标准污染物最高允许排放浓度（mg/m3）最高允许排放速率无组织排放监控浓度限值排气筒二级(kg/h）监控点浓度(mg/m3)颗粒物120151.9周界外浓度最高点1.0SO2550204.30.4NOX240201.30.12厨房油烟废气执行GB18483—2001《饮食业油烟排放标准》中相应标准。表6.4-6饮食业单位的油烟最高允许排放浓度和油烟净化装置最低去除率规模小型中型大型最高允许排放浓度2.0mg/m3净化设施最低去除效率（%）6075856.5污染控制目标1、项目施工期和建成使用后，区域大气环境质量不降级，项目所在地周围大气环境质量达到GB3095-1996二级标准。2、周围地表水环境质量达到相应水体功能要求。3、控制施工设备噪声，使施工厂界噪声达标，对附近居民不造成噪声污染和扰民事件。125 6.6生态环境影响分析建设在取得建设项目的土地使用权并通过项目环境影响审批后即可进行施工和营运，故工程分析按项目施工期和营运期两方面进行。6.7施工期工程分析本项目的工程量大，施工期长，因此施工期会产生一定的噪声污染和扬尘，同时会排放一定的废水、废气和建筑垃圾等。6.7.1工艺流程简述主要工艺过程和产污环节噪声扬尘噪声扬尘噪声扬尘噪声废弃物噪声废气基础工程主体工程装饰工程装修工程工程验收运行使用水土流失生活污水、建筑垃圾生活污水、生活垃圾施工期营运期图6.7-1施工期、运营期工程工艺流程及产污工序框图1、基础工程125 项目附近没有工厂企业及居民区，建设项目根据项目地实际地势状况对场地进行填挖，然后利用起重机械吊起特制的重锤来冲击基土表面，使地基受到压密，一般夯打为8-12遍。该工段主要污染物为施工机械产生的噪声、粉尘、排放的尾气、拆迁房屋产生的建筑垃圾以及废土石方。由于作业时间较短，粉尘、尾气和噪声只是对周围局部环境影响，从整个施工期来看，对周围环境影响较小；建筑垃圾和废土石方按照有关规定及时清运出场进行填埋等处理。2、主体工程建设项目主体工程主要为钻孔灌注，现浇钢砼柱、梁，砖墙砌筑。建设项目利用钻孔设备进行钻孔后，用钢筋混凝土浇灌。浇灌时注入预先拌制均匀的混凝土，随灌随振，振捣均匀，防止混凝土不实和素浆上浮。然后根据施工图纸，进行钢筋的配料和加工，安装于架好的模板之处，及时连续灌筑混凝土，并捣实使混凝土成型。建设项目在砖墙砌筑时，首先进行水泥砂浆的调配，然后再挂线砌筑。该工段工期较长，主要污染物为搅拌机产生的噪声、尾气，搅拌砂浆时的砂浆水，碎砖和废砂等固废。3、装饰工程利用各种加工机械对木材、塑钢等按图进行加工，同时进行屋面制作，然后采用浅色环保型高级涂料和浅灰色仿石涂料喷刷，最后对外露的铁件进行油漆施工，本工段时间较短，且使用的涂料和油漆量较少，有少量的有机废气挥发。4、设备安装包括电梯、道路、化粪池、水雨管网铺设等施工，主要污染物是施工机械产生的噪声、尾气等。125 6.7.2主要施工设备建设项目施工期选用的主要施工设备见表6.7-1表6.7-1主要施工设备表阶段设备名称土石方推土机、挖掘机、装载机、压路机、打夯机打桩钻孔机、打桩机结构混凝土搅拌机、电锯、塔吊装修吊车、升降机6.7.3临时建筑设施1、临时用房本项目施工期（含装修）约30个月，约900天，施工人员约200人。在地块西侧的绿地部分建造施工期生活区，共占地400m2，建临时房屋3栋，厕所2间，食堂2间。配备专门的污水排放系统。施工人员炊事以液化气和电为能源，生活垃圾有专人送往垃圾处理厂。2、临时堆场、材料仓库及运输通道项目施工建设需要大量的工程材料，包括水泥、沙子、砖等，考虑到项目建设的特点，在项目用地范围内设置临时堆场。仓库及堆场四周设置输水沟系，防止雨水浸湿以及水流引起物料流失。运输车辆应入库装卸。临时堆放场采取覆盖、洒水等防扬散、防流失措施。3、临时便道125 为方便施工需要，同时减轻区外干道的交通负荷，拟在区内规划的道路用地建设临时便道。临时便道宽10米，总长度1500余米。临时便道两侧适当种植一些植物，减少雨季水土流失。6.7.4施工期污染排放情况本项目的工程量大，施工期长，因此施工期会产生一定的噪声污染和扬尘，同时会排放一定的废水、废气和建筑垃圾等。本项目建设施工过程中主要污染因素有：⑴噪声：主要为施工机械产生的噪声；⑵废气：土建施工、材料堆置、汽车运输等产生的扬尘；⑶废水：砂石料冲洗废水、混凝土养护废水、施工机械设备和车辆的冲洗废水。施工人员排放的生活污水。⑷固体废物：主要为施工弃土及建筑垃圾。1、施工期空气污染源强分析施工期空气污染源主要有两种，即扬尘源和机动车尾气污染源。⑴扬尘源项目施工过程中，扬尘起尘特征总体分为两类：一类是静态起尘，主要指土方、建筑垃圾堆放过程中风蚀尘及施工场地的风蚀尘，另一类是动态起尘，主要指建筑材料、建筑垃圾装卸过程起尘及运输车辆往来造成的地面扬尘。据对施工现场的调查，确定扬尘污染一般来源于以下几方面：①原有住宅拆迁、清除建筑垃圾和清理工作面引起的扬尘；②土方挖掘、堆放、清运、回填及场地平整过程产生的扬尘；125 ③建筑材料、施工垃圾堆场扬尘；④运输过程中产生的扬尘、管网布设路面开挖产生的扬尘；⑤运输车辆造成的道路扬尘；现将各扬尘产生及排放情况分析如下：①拆迁阶段扬尘污染状况因建筑的拆除及围场地内运输车辆产生悬浮物微粒及地面粉尘将对周围大气环境产生污染，此类粉尘均为无组织粉尘。主要起尘点为房屋拆除点，因拆除主要采用人工方式，拆迁的影响范围相应较小。起尘时间为拆除作业时间，因人工拆除耗时较机械拆除相对较长，影响时间也相应长一点，但拆除完成后，粉尘污染也基本消失。根据同类工程实地监测结果，拆迁作业现场近地面粉尘浓度埃一般为1.5—30mg/m3，影响范围受风向、风速、湿度等因素制约，但一般在100米内。②堆场扬尘项目施工时的堆场扬尘主要来自建筑材料和施工垃圾的堆场，属于静态扬尘，一般来说，静态起尘主要与堆放材料粒径及其表面含水率、地面粗糙程度和地面风速等关系密切，其堆场风蚀起尘系数与风速、堆场表面湿度的关系如下：Q1=α·U2.56·е-0.47ω式中：Q1—堆场起尘系数(kg/t);α—试验系数，与材料及地面粗糙度等有关；U—平均风速(m/s)；ω—堆场表面湿度(%)。125 项目施工期所用物料砖、石子为块状，一般不会产生粉尘污染；所用石灰主要采用石灰膏，因其含水率较高且为膏状，不是粉状颗粒物，一般情况下不会产生粉尘污染；砂的粒径一般在2000～200μm，为粒径较大的颗粒物，一般气象条件下（非大风天气）不易起尘；施工过程中产生的建筑垃圾主要为碎砖、混凝土等物，因它们多为块状或大粒径结构，只要及时回填利用，一般情况下不易起尘；所挖土方含水率一般较高，只要及时回填利用，一般不会因长期堆积表面干燥而起尘。③运输扬尘运输扬尘主要包括运输过程中产生的扬尘以及运输车辆造成的道路扬尘，该种扬尘属于动态起尘。动态起尘与材料粒径、环境风速、装卸高度、装卸强度等密切相关，其中受风力因素的影响最大，根据有关试验结果，风速4m/s时装卸相对起尘量约为0.05~0.4‰。其动态起尘规律表征为：Q2=1.35×10-5·U2.05·H1.23·β式中：Q2—起尘系数(kg/t);H—装卸落差(m);U—平均风速(m/s)；β—试验系数，与装卸强度等有关。车辆行驶产生的扬尘，在完全干燥情况下，可按下列经验公式计算：式中：Q——汽车行驶的扬尘，Kg/km•辆；V——汽车速度，Km/hr；125 W——汽车载重量，t；P——道路表面粉尘量，kg/m2。由此可见，在同样路面清洁程度条件下，车速越快，扬尘量越大；而在同样车速情况下，路面越脏，则扬尘量越大，因此限速行驶及保持路面的清洁是减少汽车扬尘的有效手段。综上所述，项目施工期起尘环节虽然较多，但根据同类项目类比资料及现场调查结果，施工期主要起尘环节为物料堆场及装卸过程、车辆运输，其它过程如场地平整造成的地面扬尘，因产生量相对较小、较为分散且受自然条件影响较大。⑵施工交通尾气与整个施工期相比，拆迁阶段时间短，使用的机械设备尾气排放量也较少，其对环境不会产生较大影响，故对拆迁过程中交通尾气对大气环境的影响可以忽略不去分析。项目施工现场机械虽较多，但主要以电力为能源，无废气的产生。只有打桩机和运输车辆以汽、柴油为燃料，有交通尾气的排放。施工车辆排放尾气的主要污染物为NOx、CO和烃类等，机动车辆污染物排放系数见表6.7-3。表6.7-3机动车尾气排放污染物系数污染物以汽油为燃料（g/L）以柴油为燃料（g/L）小汽车载重车机车CO169.027.08.4NOX21.144.49.0烃类33.34.446.0125 施工车辆一般都为载重车，比如黄河重型车，其额定燃油率为30.19L/100km（等速），按上表测算，单车100km污染物平均排放量为：CO815.13g、NOx1340.44g、烃类物质134.0g。由此可见，本项目施工车辆尾气排放量较少，使用期短，再加上当地风速不大，不会引起大气环境污染。2、施工期水污染源强分析施工期的水污染分生活污水和建筑废水，主要污染物是CODCr、BOD5和石油类等。本项目共有施工人员约200人，施工人员每天生活用水以100L/人计，生活污水按用水量的80%计，则生活污水的排放量为16t/d；建筑废水来自砂石冲洗、混凝土养护、设备车辆冲洗等，据类比调查，废水产生量约为10m3/d。施工期约30个月，900日施工计，则施工期共排放生活污水14400t，建筑废水排放约9000t，生活污水中的主要污染物为COD、SS、氨氮和动植物油，排放浓度为COD：400mg/L，SS：300mg/L，氨氮：30mg/L，动植物油：30mg/L，污染物量估算为：COD6.4kg/d、SS4kg/d、氨氨0.48kg/d、动植物油0.48kg/d。建筑废水中含有大量的泥沙与悬浮颗粒物，另有少量油污，基本无有机污染物，主要污染物SS、石油类的排放浓度分别约为300mg/L和10mg/L，排放量分别为3kg/d、0.1kg/d。125 项目施工期主要道路将采用砼硬化路面，场地四周将敷设排水沟（管），并修建临时沉淀池，含SS、微量机油的雨水以及进出施工场地的车辆清洗废水排入沉淀池进行沉淀澄清处理后回用。此外，在施工期的打桩阶段会产生一定量的泥浆水，根据类比监测调查SS为1000-3000mg/L，肆意排放会造成周边河道的堵塞，必须排入沉淀池进行沉淀澄清处理后回用，不得随意排放。施工用水在城市用水中是用水大户，主要用于生活用水和工程用水。工程用水主要用于工程养护，工程养护中约有70%的水流失，流失时同时夹带泥沙、杂物，处理不当会污染环境，必须经沉淀池处理后回用，以免对环境造成污染，堵塞污水管道。3、施工期噪声污染源强分析施工期的噪声包括拆迁阶段和土建阶段。拆迁阶段：该阶段噪声源自各类拆迁设备，据类比调查和对同类拆除现场的了解，拆除旧建筑的机械设备有推土机、挖掘机、装载机等。根据《交通部环保设计规范》等资料，拆迁阶段施工机械的噪声峰值见表6.7-4。表6.7-4拆迁阶段施工机械噪声值声源推土机挖掘机装载机噪声值[dB(A)]峰值978993距机械10m处918387土建阶段：该阶段噪声主要来自施工机械噪声、施工作业噪声和运输车辆噪声。施工机械噪声由施工机械所造成，如挖土机械、升降机等，多为点声源；施工作业噪声主要指一些零星的敲打声、装卸建材的撞击声、施工人员的吆喝声、拆装模板的撞击声等，多为瞬间噪声；运输车辆的噪声属于交通噪声。建设期主要施工机械设备的噪声源强见表6.7-5，当多台机械设备同时作业时，产生噪声叠加，根据类比调查，叠加后的噪声增加3-8dB（A），一般不会超过10dB（A）。125 表6.7-5施工期噪声声源强度表施工阶段声源声源强度[dB（A）]施工阶段声源声源强度[dB（A）]土石方阶段挖土机78-96装修、安装阶段电钻100-105冲击机95电锤100-105空压机75-85手工钻100-105卷扬机90-105无齿锯105压缩机75-88多功能木工刨90-100底板与结构阶段混凝土输送泵90-100云石机100-110振捣器100-105角向磨光机100-115电锯100-105电焊机90-95空压机75-85物料运输车辆类型及其声级值见表6.7-6。表6.7-6交通运输车辆噪声施工阶段运输内容车辆类型声源强度[dB（A）]基础工程弃土外运大型载重车84-89主体工程钢筋、商品混凝土混凝土罐车、载重车80-85装饰工程各种装修材料及必备设备轻型载重卡车75-80125 对此，在建筑施工期间向周围排放噪声必须按照《中华人民共和国环境噪声污染防治法》规定，严格按《建筑施工场界噪声限值》（GB12523-90）进行控制。施工期高噪声设备应合理安排施工时间，夜间禁止使用高噪声机械设备，杜绝深夜施工噪声扰民，另外，对施工场地平面布局时应将施工机械产噪设备尽量置于场地中央，进行合理布设，减少施工噪声对民众的污染影响。对因生产工艺要求和其它特殊需要，确需在夜间进行超过噪声标准施工的，施工前建设单位应向有关部门申请，经批准后方可进行夜间施工。4、施工期固废污染源强分析施工期固废主要产生与两个阶段：拆迁阶段及土建阶段。拆迁阶段：拆迁阶段的固体废弃物主要为拆除原有建筑产生的碎石头、碎砖头、砂、混凝土块等建筑垃圾。该阶段产生的固体废物主要为拆除拟建区域内原有民房产生的建筑垃圾，土方施工产生的残土，施工中产生的废建筑材料以及施工人员产生的生活垃圾。本项目拆迁产生的整砖及水泥板全部回收外售，碎砂土、混凝土中的钢筋全部回收外售，剩余无回收利用价值的建筑垃圾用作场地平整、回填或运输至其他地方综合利用。土建阶段：该阶段的固废主要有施工人员产生的生活垃圾和各种建筑垃圾等。生活垃圾统一收集后由环卫部门统一清运。本项目在建设过程中产生的建筑垃圾主要有开挖土地产生的土方、建材损耗产生的垃圾、装修产生的建筑垃圾等，包括砂土、石块、水泥、碎木料、锯木屑、废金属、钢筋、铁丝等杂物。需按建筑垃圾有关管理要求及时清运出场并进行填埋等处置或用作施工场地内的回填。6.8营运期工程分析6.8.1营运期大气污染源强分析建设项目营运期废气主要为小区内居民的天然气燃烧废气（G1）、汽车尾气（G2）和垃圾收集点的恶臭气体（G3）。125 （1）天燃气燃烧废气（G1）本项目住户生活用气为天然气，本项目共有住户720户，则本小区建成后每天用天然气量是900m3/d，住户的年用气量为328500m3/a，燃烧天然气产生的废气为338万m3，具体排放情况见表6.8-1。表6.8-1燃气烟气中污染物的排放系数和排放量污染物SO2NO2烟尘排放系数(kg/10000m3)1.06.32.4排放量(t/a)0.342.130.81（2）汽车尾气（G2）建设项目汽车尾气主要来自于设置的地下及少量的地上停车场泊车排放，共528辆。汽车尾气主要是指汽车进出车库及在车库内行驶时，汽车怠速及慢速（≤5km/hr）状态下的尾气排放，包括排气管尾气、曲轴箱漏气及油箱和化油箱等燃料系统的泄漏等。汽车废气中主要污染因子为CO、HC、NOx、醛类、SO2等。汽车废气的排放量与车型、车况和车辆数等有关，参照《环境保护实用数据手册》，有代表性的汽车排出物的测定结果和大气污染物排放系数见表6.8-2。表6.8-2机动车消耗单位燃料大气污染物排放系数（g/L）污染物车种COHCNOx醛类SO2轿车（用汽油）19124.122.30.3240.291停车场的汽车尾气排放量与汽车在停车场内的运行时间和车流量有关。一般汽车出入停车场的行驶速度要求不大于5km/h，出入口到泊位的平均距离如按照50m125 计算，汽车从出入口到泊位的运行时间约为36s；从汽车停在泊位至关闭发动机一般在1s-3s；而汽车从泊位启动至出车一般在3s-3min，平均约1min，故汽车出入停车场与在停车场内的运行时间约为100s。根据调查，车辆进出停车场的平均耗油速率为0.20L/km，则每辆汽车进出停车场产生的废气污染物的量可由下式计算：g=f•M其中：M=m•t式中：f—大气污染物排放系数（g/L汽油）；M—每辆汽车进出停车场耗油量（L）；t—汽车出入停车场与在停车场内的运行时间总和，由上述分析可知，约为100s；m—车辆进出停车场的平均耗油速率，约为0.20L/km，按照车速5km/h计算，可得2.78×10-4L/s由上式计算可知每辆汽车进出停车场一次耗油量为0.0278L（出入口到泊位的平均距离以50m计），每辆汽车进出停车场产生的废气污染物CO、HC、NO2与SO2的量分别为5.310g、0.670g、0.620g与0.008g。125 停车库对环境的影响与其运行工况（车流量）直接相关。考虑最不利条件，即泊车满负荷状况时，对周围环境的影响。此时停车场内进出车流量相当大，此类状况出现概率极小，而且时间极短。一般情况下，区域进出车库的车辆在早、晚两次较频繁，其它时间段较少，同时车辆进出具有随机性，亦即单位时间内进出车辆数是不定的。根据类比调查，每天进、出车库的车辆数，可按平均早、晚一日出入两次，进出时间按2小时/次计算。根据停车场的泊位，计算出单位时间的废气排放情况。计算废气排放源强时，由于地上车位废气易于扩散且排放量相对较小，故只考虑地下车库汽车排放的废气。地下车库从出入口到泊位的平均距离按50m计算。车库的大气污染物排放情况见表6.8-3。表6.8-3项目车库汽车废气污染物产生情况地块泊位(个)日车流量(辆/日)污染物排放量（t/a）COHCNO2SO2停车位52810562.050.260.240.0031（3）垃圾收集点恶臭气体（G3）建设项目设计有垃圾收集点，在垃圾的收集、转运过程中，部分易腐败的有机垃圾由于其分解会发出异味，对环境的影响主要表现为恶臭。夏季的垃圾水分含量最高，垃圾中动植物性有机物的比例也最高，而冬季的垃圾水分和动植物性有机比例最低。城市垃圾恶臭气体是多组分、低浓度化学物质形成的混合物，成分和含量均较难确定。据资料调查，预测该项目垃圾收集点恶臭的主要成分为氨、硫化氢和甲硫醇、三甲胺等脂肪族类物质，主要恶臭物质的恶臭特征见表6.8-4。表6.8-4主要恶臭物质的臭特征序号恶臭物质臭气性质嗅阈值（ppm）1硫化氢腐烂性蛋臭0.0052甲硫醇腐烂性洋葱臭0.0001125 3甲硫醚不愉快气味0.00014氨特殊的刺激性臭0.0375三甲基胺腐烂性鱼臭0.00016.8.2营运期水污染源强分析1、废水产生量①住宅居民生活用水：根据《给排水设计手册》中“居住区生活用水定额”，该小区内的人均用水量定为200L/人•d，总人口约为2356人，则项目运营期居民住宅用水量为471.2m3/d，171988m3/a；生活污水量按生活用水量的80%计，则生活污水产生量为377m3/d，137605m3/a，配套服务用房由XX镇市政管网压力直接供水，其它采用无负压变频供水设备（加减压阀）供水。②公共设施人员生活用水：公共设施产业生活用水量以100L/人•d计，公共设施人员约100人，则其生活用水量为10m3/d，3650m3/a活污水产生量为8m3/d，2920m3/a。③配套服务人员生活用水：类比其它小区配套服务情况，建设项目配套服务区服务人员约200人，用水按100升/人•日计，配套服务人员用水量为200人×100升/人•日=20m3/d，即7000m3/a，水量16m3/d，5840m3/a。④绿化用水：建设项目绿化面积约18691.2m2，用水按4升/平方米•次，每年以100次计，绿化用水量为7476t/a。本项目用水量约190114m3/a，排水量约146365tm3/a，项目与XX125 区污水处理厂没有管网相接，拟将项目产生污水收集，采取隔油+有动力生活污水处理设施对其进行处理，处理后废水达到污水综合排放标准》（GB8978-1996）中I级标准后回用于内部绿化或外排。隔油主要是为可隔离大分子物质或不溶物；有动力生活污水处理设施主要是利用生化处理原理，在充分供氧的情况下将水中有机物氧化分解，目前有动力生活污水处理设施的技术已经相当成熟，对悬浮物、COD的去处率可以达到85％，市场上有成套的设备出售，项目可以直接购买也可以委托有资质单位进行设计，项目废水污染物浓度较低，经处理后可以达到《污水综合排放标准》(GB8978-1996)一级标准规定的pH6～9、SS≤70mg/L,COD≤100mg/L，氨氮≤30mg/L、动植物油≤10mg/L后首先满足回用要求（回用于绿化），其余部分排入XX小沙河，所排废水水质情况简单，对地表水的影响较小。远期区域污水管网建成后，污水预处理达截管标准后排入市政污水管网。2、污染物排放状况本项目共计排放生活污水146365tm3/a。生活污水中主要污染物CODCr、SS、动植物油的平均浓度一般为SS≤70mg/L,COD≤100mg/L，氨氮≤30mg/L；首先满足回用要求（回用于绿化），其余部分排入XX小沙河，所排废水水质情况简单，对地表水的影响较小。远期区域污水管网建成后，污水预处理达截管标准后排入市政污水管网。。6.8.3营运期噪声污染源强分析建设项目噪声主要有来自各类水泵与风机等设备噪声，以及汽车出入项目内部产生125 的交通噪声和人员社会活动噪声等，采用类比实测的平均声级确定其声源强度见表6.8-5和表6.8-6。表6.8-5项目噪声源平均声级值序号库（房）名称单台设备平均声级dB（A）1水泵房80-852汽车行驶663换气风机房854油烟排风机755配电间68-75表6.8-6交通噪声等源强声源运行状况声级dB（A）小型车怠速行使59-76正常行使61-70鸣笛78-84中型车怠速行使62-76正常行使62-72鸣笛75-85大型车怠速行使65-78正常行使65-80鸣笛75-856.8.4营运期固废污染源强分析建设项目固废主要来自居民生活垃圾，工程配套服务人员及物管等人员生活垃圾。125 根据近几年对省内外垃圾成分的分析，生活垃圾中易腐垃圾占37.93-69.41%，渣土占5.49-35.07%，废品占23.76-41.92%，垃圾中各组成成分比例见表6.8-7，随着生活水平的改善，生活习惯和能源结构的变化，垃圾中的易腐垃圾成分将会增加，废品类和渣土类逐渐减少。预计今后总的趋势是有机成分逐渐增加，无机成分逐渐减少。表6.8-7生活垃圾成分表分类比例易腐垃圾动物性1.70-7.00植物性36.03-65.75合计（平均）37.93-69.41渣土灰土（≤15mm）2.75-24.64废品纸3.68-15.87布0.84-4.55塑料7.63-21.85金属0.80-2.97玻璃0.27-3.03竹木0.44-3.68合计（平均）23.76-41.926.9污染控制标准1）环境质量标准（1）环境空气质量标准《环境空气质量标准》(GB3095-1996)二级标准。（2）水环境质量标准《地表水环境质量标准》(GHZB1-1999)Ⅲ类。（3）声环境质量标准《城市区域环境噪声排放标准》(GB3096—2008)2类区标准。2）污染物排放标准125 （1）水污染物排放标准《污水综合排放标准》(GB8978-1996)一级标准规定（2）噪声排放标准《社会生活环境噪声排放标准》（GB22337-2008）2类区标准；《建筑施工场界噪声限值》(GBl2523-90)。（3）以《大气污染物综合排放标准》（GB16297--1996）中的表2排放标准。6.10施工期污染防治及评述6.10.1施工期大气污染防治粉尘是建设阶段的大气污染源主要来源，本项目施工期粉尘主要来自于露天堆场和裸露场地的风力扬尘，土石方和建筑材料运输所产生的动力道路扬尘等。对整个施工期而言，施工产生的扬尘主要集中在土建施工阶段，由于主要采用商品混凝土，则起尘的原因主要为风力起尘，即露天堆放的建材及裸露的施工区表层浮尘由于天气干燥及大风，产生风力扬尘。施工期对大气造成污染的主要是粉尘和尾气，为保护好大气环境质量，降低施工区域对周围主要敏感目标的扬尘影响，建设项目在施工过程中，应结合本工程的特点采取如下防治措施：125 （1）施工现场的主要道路必须进行硬化处理，土方应集中堆放，将施工道路和堆场设置在远离保护目标较远的施工场地一侧；裸露的场地和集中堆放的土方应采取覆盖、固化或绿化等措施。（2）装运土方时控制车内土方低于车厢挡板，以减少途中撒落，对施工现场抛洒的砂石等物料应及时清扫，砂石堆、施工道路应定时洒水抑尘。表6.10-1为施工场地洒水抑尘试验结果。经试验表明：每天洒水4-5次，可使扬尘量减少70%左右，扬尘造成的TSP污染距离可缩小到20-50m范围，因此本工程可通过该方式来减缓施工扬尘。表6.10-1施工期场地洒水抑尘试验结果距离（m）52050100TSP小时浓度（mg/m3）不洒水5.071.450.580.43洒水1.010.700.340.30（3）施工现场土方作业应采取防止扬尘措施，在对项目四周设置围栏或围墙，封闭施工，缩小施工现场扬尘和尾气扩散范围。（4）渣土和施工垃圾运输应采用密闭式运输车辆或采取覆盖措施；施工现场出入口处应采取保证车辆清洁的措施。（5）施工现场的材料和大模板等存放场地必须平整坚实。水泥和其它易飞扬的细颗粒建筑材料应密闭存放或采取覆盖等措施。（6）施工现场混凝上搅拌场所应采取封闭、降尘措施。（7）建筑物内施工垃圾的清运，必须采用相应容器或管道运输，严禁凌空抛掷。（8）施工现场应设置密闭式垃圾站，施工垃圾、生活垃圾应分类存放，并应及时清运出场。125 （9）施工场地的扬尘，大部分来自施工车辆。在同样清洁程度的条件下，车速越慢，扬尘量越小。本场地施工车辆在进入施工场地后，需减速行驶，以减少施工场地扬尘，建议行驶车速不大于5km/h，设置限速标志；此时的扬尘量可减少为一般行驶速度（15km/h计）情况下的1/3。（10）施工现场严禁焚烧各类废弃物。（11）注意气象条件变化，土方施工应尽量避开风速大、湿度小的气象条件；当出现4级及以上风力天气情况时禁止进行土方施工，并做好遮掩工作；应避免在大风天气进行水泥、黄沙等的装卸作业，使用散装水泥和商品混凝土时不应露天堆放，即使必须露天堆放，也要注意加盖防雨布，减少大风造成的施工扬尘。（12）建筑材料堆存点及施工垃圾暂存处应设置于距环境保护目标较远的施工场地一侧。（13）在建筑材料运输、装卸、使用等过程中做好文明施工、文明管理，尽量避免或减少扬尘的产生，防止区域环境空气中粉尘污染。（14）除此以外，为了减少施工扬尘，施工中还应注意减少表面裸土，开挖后及时回填、夯实，做到有计划开挖，有计划回填。6.10.2施工期水污染防治125 本项目施工期间，施工人员日常生活会排放一定量的生活污水，施工场地也有建筑废水的排放。若处置不当，会对附近的水体造成污染，故必须控制生活污水、建筑废水的排放状态、排放方式和排放浓度。要求施工单位在施工现场设置化粪池等简便生活污水处理设施；将收集的建筑废水经沉淀处理后尽量回用，不能回用废水与生活污水混合进行处理，处理达《污水综合排放标准》(GB8978-1996)一级标准后一起排入XX小沙河。远期经污水管网送入污水处理厂符合排放要求。综上所述，项目施工期产生的污水经处理达标后外派，对地表水体水质不产生直接影响。6.10.3施工期噪声污染防治施工期噪声主要是各种机械设备运行时所产生的噪声和车辆行驶时产生的噪声。根据国家环保总局《关于贯彻实施<中华人民共和国环境噪声污染防治法>的通知》（环控【1997】066号的规定），建设施工单位在施工前应向环保部门申请登记，除抢修、抢险作业和因特殊要求必须连续作业外，禁止夜间进行产生环境噪声污染的建筑施工作业；“因特殊要求必须连续作业的，必须有县级以上人民政府或者有关主管部门的证明”（《中华人民共和国环境噪声污染防治法》第十三条），并且必须公告附近公民。为减轻施工噪声对周围环境的影响，针对建设项目而言，应做好如下噪声污染防治措施：①125 施工现场应按照现行国家标准《建筑施工场界噪声限值及其测量方法》GB12523～12524制定降噪措施，并可由施工企业自行对施工现场的噪声值进行监测和记录。②施工现场的强噪声设备宜设置在远离居民点的一侧，并应采取降低噪声措施；作业时在高噪声设备周围设置屏蔽。③原则上夜间应禁止施工，若因工程需要，确需在夜间进行超过噪声标准施工的，施工前建设单位应向有关部门提出申请，经批准后方可进行夜间施工。④夜间运输材料的车辆进入施工现场，严禁鸣笛，装卸材料应做到轻拿轻放。⑤施工单位应采用先进的施工工艺，合理选用，禁止使用高噪声柴油冲击、振动和产生pH值超过9的泥浆水反循环钻孔机等；对高噪声设备增加消声减振的装置，对振捣棒等强噪声源周围适当封闭等。⑥现场的加压泵、电锯、无齿锯、砂轮等，均应在工地相应方位搭设设备房或操作间，不可露天作业。⑦应加强施工管理，除夜间禁止等强噪声源机械施工外，在午休前后，、挖土机、装载机等产生强噪声源的施工也应停止，避免噪声影响引起纠纷。⑧施工现场合理布局，以避免局部声级过高，尽可能将施工阶段的噪声影响减至最小。⑨125 建筑施工由于各阶段使用的机械设备组合情况不同，所以噪声辐射影响的程度也不尽相同。基础施工阶段设备多属高噪声机械。主体施工阶段，噪声特点是持续时间长，强度高。相比之下，装饰期间的噪声相对较弱，一是卷扬机和搅拌机运转频率减少，另外一些噪声较强的木工机械又可搬入已建成的主体建筑内进行操作。由于建筑施工是在露天作业，流动性和间歇性较强，对各生产环节中的噪声治理具有一定难度，下面结合施工特点，对一些重点噪声设备和声源，提出一些治理措施和建议：A、从规范施工秩序着手，合理安排施工时间，合理布局施工场地，选用良好的施工设备，降低设备声级，降低人为的噪声，建立临时隔声障减少噪声污染。B、降低声源的噪声强度对基础施工过程中主要发声设备：优先选用低噪声设备，如以液压工具代替气压工具，将高频混凝土振动器改为低频混凝土振动器，以减少施工噪声，尤其对居民点等环境敏感目标较近的建筑施工，应用液压、低频混凝土振动器等设备。C、采用局部吸声、隔声降噪技术对各施工环节中噪声较为突出且又难以对声源进行降噪可能的设备装置，应采取临时围障措施，在围障最好敷以吸声材料，以次达到降噪效果。⑩向周围环境排放建筑施工噪声超过建筑施工场界噪声限值的，确因技术条件所限，不能通过治理消除环境噪声污染的，必须采取有效措施，把噪声污染减少到最低程度，并在市环境保护行政主管部门监督下与受其噪声污染的居民组织和有关单位协商，达成一致后，方可施工。125 6.10.4固废环境保护措施分析（1）施工人员居住区的生活垃圾要实行袋装化，每天由清洁员清理，集中送至指定堆放点。（2）尽量减少建筑材料在运输、装卸、施工过程中的跑、冒、滴、漏，建筑垃圾应在指定的堆放点存放，并及时送城市垃圾填埋场。（3）在工地废料被运送到合适的市场去以前，需要制定一个堆放、分类回收和贮存材料的计划。一般而言，主要是针对钢材、金属、砌块、混凝土、未加工木料，瓦楞板纸等可再生材料进行现场分类和收集。6.10.5表土保护建设项目挖填方、整平、铺装、建筑和径流侵蚀都会破坏或改变宝贵而不可再生的表土，因此应将挖填区和建筑铺装区表土（一般为10-15厘米厚的土层）剥离、储存，用于需要改换土质或塑造地形的居住区绿地当中。在居住区建成后清除建筑垃圾、回填优质表土，以利地段绿化。6.10.6施工期社会环境影响⑴增加就业机会125 项目在建设期间需施工人员约200人，可为当地的打工者提供相当数量的就业机会及收入，对稳定社会秩序起到积极的作用。此外，小区建成后投入使用后，必将带动购物中心、教育、健身中心等生活服务设施的建设，促进该地区经济蓬勃发展。⑵有利城市布局调整开发高档商品住房改善了人们的居住条件，提高了居民的生活质量，保障了社会稳定，解决城市经济的进一步发展的首要问题；同时能够吸收人流、技术流、信息流从中心区向外围转移，以疏散中心区和核心区过密的人口，减轻市中心负荷，带动周边环境的改善，使城市布局发生结构性的变化，这符合国际上城市发展的一般规律，符合城市化发展方向。6.11营运期污染防治及评述6.11.1营运期大气污染防治建设项目营运期废气主要为小区内居民的天然气燃烧废气、汽车尾气和垃圾收集点的恶臭气体。鉴于我国对居民区住户排放的燃料燃烧废气和油烟未制定排放标准，仅要求住户产生的燃料废气和油烟通过烟道集中排放。（1）厨房油烟建设项目居民住宅厨房油烟须在室内采用脱排油烟机脱油净化，油烟净化器效率一般为60%，每栋居民楼在设计时均留有集中排放的烟道，住户需将脱排油烟机的排风口接入烟道管即可，然后统一进入附壁烟道至屋顶排放，可见本项目营运期居住户的厨房油烟治理措施是切实可行的。125 建设项目生活配套设施用房日后若引进餐饮项目，在基建中应预留内置式排烟通道至楼顶，尾气出口应保证高于最高屋面3米以上；这样既能减少对小区环境影响，又能美化小区的环境。日后安排的餐饮项目应另办环保手续及进行环境影响评价，同时明确规定安装油烟净化装置以确保油烟排放达标。（2）汽车尾气建项目地下车库内汽车排放的有害物主要是一氧化碳（CO）、碳氢化合物（HC）、氮氧化物（NOx）等有害物质，根据《工业企业设计卫生标准》（TJ36-79），只要提供充足的新鲜空气，将空气中的CO浓度稀释到《工业企业设计卫生标准》规定的范围以下，HC、NOx均能满足《工业企业设计卫生标准》的要求。因此在设计地下车库的通风设计时，应注意以下几点：①地下车库是一种半封闭或封闭的大空间，无法利用建筑物门窗等开口进行自然通风和排烟。因此，要同时设置机械排风系统、机械排烟系统和送风系统（自然补风或机械送风），或机械排风系统兼排烟系统和送风系统。②尽量简化排风、送风、排烟系统，目前地下车库的通风设计中，常将排风系统兼作排烟系统使用，使排风系统与排烟系统密切结合起来，变成一个复合系统。通过多年的研究和实践证明，这种复合系统不仅在技术上是可行的，而且在经济上也是节省的。这种系统平时作为机械排风系统用，发生火灾时，又用作机械排烟系统。③125 所有的通风门窗和排风系统的排风口应避开易受影响的建筑物及人群，尤其避让对本项目地块内居住区的影响，即应背向住宅楼排放。④机械排气系统的换气率应不小于6次/h，确保排放的污染物的浓度达到《公共交通等候室卫生标准》（GB9672-1996）中污染物的允许浓度标准限值。所有的排气出口的设置应考虑尽量远离住宅楼，以最大限度减少对其的影响。（3）垃圾收集点恶臭气体建设项目建成后，恶臭主要来自垃圾收集点。垃圾收集点的恶臭气体是多组分、低浓度化学物质形成的混合物，其主要成分为氨、硫化氢和甲硫醇、三甲胺等脂肪族类物质。垃圾收集点产生的恶臭与保洁、及时清运密切相关。建议本项目垃圾收集点做好及时清运工作，保持垃圾收集点清洁卫生，防止蚊蝇滋生，影响小区居民生活。6.11.2营运期水污染防治①本项目建成运营后，地块内排水实行雨污分流制，小区内雨水和污水分开收集，雨水就近排放。②本项目住宅区居民生活污水（包括商办物管人员生活污水）排入小区污水管网，进入小区污水处理站处理，处理达标后方可排入XX区小沙河。③建设项目商业用房日后若引进餐饮项目，其污水必须先经内部隔油池处理，然后再排入污水管网。近期本项目生活污水经项目内部污水站处理后125 （水解酸化+生物接触氧化处理工艺），生活污水中主要污染物CODcr、SS、NH3-N满足《污水综合排放标准》(GB8978-1996)一级标准相关要求。6.11.3营运期噪声污染防治该项目应积极采取必要的隔声措施，以尽量降低噪声源对周围环境和居民生活的影响，尤其是项目东侧和北侧的学校。噪声主要防治措施如下：（1）该项目应进行合理布局，重视平面布置，尽量将泵房及车库等高噪声设施及用房布置地下层，利用建筑物、构筑物来阻隔声波的传播，减少对周围环境的影响。（2）设备选型方面，在满足功能要求的前提下，风机、泵等设备选用加工精度高、装配质量好、低噪设备；所有固定设备均应安装在加有减振垫的隔声基础上，风机进风口应加装消声百叶窗，以此减少噪声影响；安装消声材料及消声器。（3）该项目将地下车库入口设置靠近小区入口处，在地下车库出入口坡道部位应加筑隔声防护墙和防雨顶棚，防止出入地下车库的车辆噪声可能对小区内较近住宅楼产生噪声污染影响。并应在出入口设有醒目的限速禁鸣标记，同时应加强对出入车辆的管理，保持车流畅通，严禁轰鸣。（4）该项目物业管理部门应对小区内配套公建加强管理，并加强设备的日常定期检修和维护，以保证各设备正常运转，以免由于设备故障原因产生较大噪声扰民现象。125 （5）该项目靠近新建路和江化路一侧的住宅楼退后红线一定距离，临路设置工程配套服务用房，在边界布置以阔叶树、灌木等降噪效果较好的树种为主的绿化带，同时居民楼窗体设置环保隔声双层中空玻璃，以减轻交通噪声对建设项目噪声影响。（6）工程配套设施的管理，建设单位应根据《山东省环境噪声污染防治条例》第三章“社会生活噪声污染防治”规定切实落实社会噪声防治措施。6.11.4营运期固废污染防治建设项目固废主要为居民区的生活垃圾，小区内设置有垃圾收集点，生活垃圾由环卫部门统一清运。清运时将垃圾压缩打包，用标准桶装走，鼓励进行垃圾分类收集，并根据无害化、减量化、资源化的原则进行处理以减轻对环境的影响。（1）为了利于垃圾的处理，对成分较复杂的生活垃圾，应采用分类收集方式。应在每个垃圾收集点设立玻璃、金属、塑料、纸张和易腐烂垃圾等多个不同容器进行收集；对于厨房垃圾，应集中收集、及时处理，以防止腐烂发臭。（2）小区内的垃圾可分为区内居住人员的生活垃圾、小区内活动产生的零散垃圾和小区内绿化产生的公共垃圾。对于生活垃圾的收集可采用定点方式中的专用容器法；而由于人员活动产生的零散垃圾，则应在区内多设废物箱收集；对于小区内的植物落叶等公共垃圾，则应有专门人员清扫收集，并送入专门的收集车辆。125 6.11.5绿化本项目绿化率为37%；满足相应的绿地标准及XX市规划要求，能够保证项目运营期内的优良环境。根据规划，该项目在小区周边建有大量绿化带，这对减轻周边交通噪声对小区的影响起到了一定的作用。小区的绿化设计应树立了生态观念，注重植物的群落配植，在树种的选择上，应充分考虑植物的季相变化，建议不要片面追求好看不实用的草坪建设（保水性能不好，维护费用高），应多种植灌木、花木和乔木。小区内各地段及住宅与公建楼之间均建有不同规模的集中绿地，同时因地制宜，合理布局各种绿化小品，做到点面结合，立体发展，使小区生态环境保持良好状态，力求建成生态景观林，以提高绿化环境质量，改善了区域的绿化生态环境。6.11.6项目建成后的环境管理措施和要求（1）小区建成后，物业管理部门应加强管理，定期对员工进行培训，确保小区的安全和环境的优美。（2）对小区产生的生活垃圾，实行分类、袋装化收集，居民定时送到垃圾收集点，分别堆放在垃圾分类收集筒内；物业管理人员每日将各收集点上垃圾筒内的垃圾及时送到环卫部门的收集点，由环卫部门清运处置，做到小区内的垃圾日产日清。（3）进出小区的车辆，应严禁鸣号，并在小区内设置禁鸣标志。（4）小区内的各种娱乐、商业活动应根据有关要求，采取相应的防治措施，以减少对小区居民的影响。125 （5）景观系统水泵运行的管理物业管理部门应安排专人负责，设备应定期检查、维护，保证设备正常运行和处理效果，以防设备运行效果不好而产生高的噪声。景观水系中若有水草及杂物应及时清理，以防水生植物死亡后腐烂。此外应设置严禁向人工景观内乱抛杂物的标志。6.11.7环境保护的建议（1）施工单位应严格按照城管部门的要求文明施工，加强对施工现场的管理，合理安排使用噪声大、振动大的设备，严禁夜间进行打桩和砼浇施工，努力降低施工现场噪声，协调好与周围居民的关系，以避免或化解噪声扰民的问题。（2）施工现场设置围栏，并采取洒水抑尘措施减少粉尘污染。（3）按照雨、污分流排水的原则，建筑物应预留与市政雨水排放系统、污水排放系统的接口。（4）在项目区内大面积进行绿化，栽植各种草坪、树木，并起到降噪和美化厂区环境作用，同时能增加项目良好的景观感觉。（5）建设项目按要求落实消防措施，配备相应的消防设施，保证消防道路及消防水源的贮备。（6）项目必须严格执行“三同时”规定，有关环保及安全设施必须与主体工程同时设计，同时施工，同时投入使用。125 项目应从技术、经济、环境的角度出发，在确保污染物达标排放的同时，尽可能地减少排污环节。严格按环保要求进行设计和建设，确保环保设施的正常运行，项目对周围环境的影响是可以接受的，项目的选址在环境保护方面是基本可行的。项目建设期间将严格执行污染防治设施与主体工程同时设计、同时施工、同时投产使用的“三同时”制度，项目竣工后申请县环境保护局对环境保护设施进行预验收，待居民入住率达到75%以上时再申请县环保局对环境保护设施进行正式验收；分期建设分期使用时分期申请验收。验收时噪声排放执行《工业企业厂界噪声标准》（GB12348—90）I类区标准，水污染物排放执行《污水综合排放标准》表4一级标准。6.12地质灾害影响分析XX市地质构造以走向近东西的断裂和褶皱为主，次为北东或北西断裂。构造运动是构成南北山脊走向近东西，中间为东西见长的椭圆形山间断陷盆地的主要原因。XX市断裂可以分为北山断裂、峄县断裂、十里泉断层、东王庄断层、永安断层、牛角断层和三里屯—古屯断层。XX褶曲可以分为XX向斜、双山子挤压带和南山褶皱带。根据GB18306-2001《中国地震参数区划图》，该区地震动峰值加速度值为0.1g（地震烈度Ⅶ度），经查阅《XX市地震志》可知，该地区不易发生地震。125 第七章经济影响分析7.1投资估算及资金筹措7.1.1投资估算的依据（1）国内设备生产厂家的近期报价资料，并考虑运输费用和一定程度上浮因素；（2）《建设项目经济评价方法与参数第三版》，国家计委、建设部；（3）土建：《智能建筑设计标准》（GB/T50314-2006）；《普通混凝土用砂、石质量及检验方法标准》为（JGJ52－2006）；《建设工程工程量清单计价规范》（GB50500-2008）；《山东省工程建设标准化管理办法》（4）安装：《全国统一安装工程预算定额山东省单位估价汇总表》、《安装工程计算工程量计算规则》、山东省安装工程计价依据》，2003.6；（5）市场价调整：《工程建设及造价信息》；（6）2008年《山东省房屋修缮工程计价定额》；（7）2002年《人防工程预算定额》、《山东省人防安装工程费用定额（2003）》；(8)2007年东省城市经济适用住房建设管理办法》;(9)市经济适用住房管理办法》;125 （10）项目可研编制的其他技术标准、建设规模及估算工程量。7.1.2成本估算表（见表7.1-1）表7.1-1建设项目成本估算表序号费用名称费用金额面积单方造价（万元）（M2）（元/M2）一用地费用1503.3672000（一）土地费用144072000200（二）契税57.6土地费用的4%（三）土地使用税5.76720000.8二前期费用501.8574600（一）前期规费164.12746001开发配套费111.974600152人防基金22.387460033白蚁防治费14.927460024消防设施建设费14.92746002（二）前期工程费337.73746001图纸审查费14.927460022编评标费20.6建安工程费×3‰23设计费89.5274600124勘察费29.847460045监理费99.27建安、配套工程费×1.0%96招标代理费21.9建安工程费×3‰27工程可研费2发展计划委员会文件计价格【1999】1283号8三通一平费29.84746004125 9临水临电临设费29.84746004三建安工程费5035.2746001土建工程费3244.8746001.1住宅3060680004501.2公建184.866002802安装工程费1790.474600240四配套工程费111974600150五工程管理费163.18一至四之和的2%六基本预备费244.78一至四之和的5%合计8535.57.1.3资金筹措该项目建设总成本为8535.5万元，计划投资9000万元，流动资金464.5万元，所需资金由企业自筹。7.2项目效益估算7.2.1效益估算，项目销售收入的预测项目为经济适用房建设，结合《山东省城市经济适用住房建设管理办法》和《XX市城市经济适用住房建设管理办法》，确定本项目经济适用房销售价格。销售收入估算见表7.2-1。表7.2-1销售收入估算表序号项目名称单价（元/M2）数量收入（万元）1地表住房1200617908032.72地下储藏室等6006210372.63经营性公共建筑30003000900合计9305.3125 销售费用：项目销售费用按销售收入的2%计取=9305.3万元*2%=186.106万元，营业税及附加：9305.3万元*5.55%=516.444万元，土地增值税：经济适用房利润率在3%以下免征，本项目属于免征范围。项目开发利润：销售收入-成本-营业税及附加=9305.3万元-186.106万元-8535.5万元-516.444万元=67.25万元税后利润=开发利润*（1-所得税）=67.25万元*(1-25%)=50.437万元。7.2.2合理性分析结合《山东省城市经济适用住房建设管理办法》和《XX市城市经济适用住房建设管理办法》，本项目利润为50.437万元，为用地费用、前期工程费、建安工程费、配套工程费之和（8535.5万元）的0.6%，符合关于经济适用房的相关规定。7.2.3现金流量依据项目实施进度，本项目分一年内建设完成，经济适用房和储藏室、经营性公用建筑的的销售价分别按每平方米1200元、600元和3000元考虑。据此进行资金初步分析,预计可实现销售收入9305.3万元，利润总额约67.25万元。现金流量见表7.2-2。项目为经济适用房建设，主要是针对XX公司现有棚户区居民的住房改造工程，非盈利式房地产开发，125 预计一年内即可销售结束，即一年后可收回成本。表7.2-1现金流量表序号项目金额（万元）1现金流入9769.81.1销售收入9305.31.2回收流动资金464.52现金流出9719.3622.1建设投资（成本）8535.52.2流动资金464.52.3经营成本（销售费用）186.1062.4销售税金及附加516.4442.5所得税16.8133净现金流量50.4384税前净现金流量67.2517.2.4静态盈亏分析经测算本项目静态指标：（1）投资利润率＝(利润总额/总成本)×100%＝0.78%（2）投资利税率＝(利润总额+营业税金及附加)/总投资额×100%＝6.48%（3）简单投资收益率＝税后利润/总投资×100％＝0.56％项目为经济适用房建设，目的是为了改善XX公司现有棚户区居民的住房问题，从经济上分析，项目经济适用房售价在相关规定范围之内，同是还可以创造50.437万元的收益，从经济上看，本项目是可行的。7.2.4不确定性分析125 不确定性分析一般根据项目的类型、特点、复杂程度分三个步骤进行：盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析，由于进行全面的不确定性分析工作量很大，特别是概率分析，所以，除非是对于重大关键骨干项目或不确定性较大的项目，一般只需对盈亏平衡分析和敏感性进行简要分析即可。1、盈亏平衡分析盈亏平衡分析又称损益平衡分析或量一本一利分析，是对项目的生产规模、成本和销售收入进行综合分析的一种技术经济分析方法，广泛应用于经营分析、成本管理和方案选择等领域。盈亏平衡分析的目的，是确定投资活动的盈亏平衡点。根据这个平衡点，使投资者能掌握企业或项目的盈亏界线，了解企业或项目的风险大小。销售价格盈亏平衡点＝总成本÷可销售面积÷（1－6.55％）＝8535.5万元÷71000㎡（住宅、储藏室及经营性公建等）÷（1－6.55％）=1286元/㎡预计销售平均价格=9305.3万元（住宅、储藏室及经营性公建等预计销售收入）÷71000㎡=1310.6元/㎡销售率盈亏平衡点＝销售价格盈亏平衡点÷原销售平均价格×100％＝1286元／㎡÷1310.6元／㎡×100%＝98.1％即销售收入达预测收入的98.1%时，项目处于盈亏平衡状态2、敏感性分析125 影响项目开发利润的主要因素有销售价格和开发成本，在不考虑销售率的情况下，以上两个因素幅度分别上升和下降5％、10％计算对经济效益的影响。经过分析，所列两种影响因的敏感性因素中，价格与投资的敏感性相当。因此，项目业主在项目建设过程中，要提出工程质量要求，在满足工程质量的前提下，选择标底低的施工单位，尽可能降低工程投资。同时房屋在销售过程中，要随时掌握房地产行情，制定较合理的房价，以获得最大的经济效益。3、不确定性分析总结（1）本项目最敏感的因素为销售价格和总投资，在实际操作过程中应根据市政府的优惠政策，进一步降低政府规费。并在销售过程中严格管理，降低营销费用和成本。（2）在勘察、设计过程中采用先进的方法和合理的结构，严格控制造价。（3）在施工过程中，选用优质低价的材料，并优先选用新技术、新材料、新工艺，以降低工程建安成本。（4）充分运用项目所具有的优势(包括地段、户型、质量、配套等)，认真做好广告和宣传，使项目目标客户群深入了解本项目的优势和潜在升值能力，制订详尽科学的营销方案，进一步提高销售价格，增加利润。7.2.5财务评价结论由上述指标可以看出,本项目预计销售收入9305.3万元，销售税金及附加719.363万元。项目销售利润67.25万元，税后利润50.437万元。本项目为经济适用房建设，其主要目的是改善XX公司现有棚户区居民的居住125 问题，同时在相关法律法规规定的范围内尽可能的创造部分收益，故本项目投资可行。从财务的可持续性分析，拟建项目具有一定的经济合理性。从社会资源优化配置的角度分析，项目的建设具有一定的社会意义。125 第八章社会影响分析8.1社会影响效果分析经济适用住房是指已经列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。它是具有社会保障性质的商品住宅。具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对于市场价格而言，是适中的、能够适应中低收入家庭的承受能力。适用性是指在住房设计、单套面积设定及其建筑标准上强调住房的实用效果。国家和省、市逐步出台的相应的《经济适用住房管理办法》来规范经济适用房建设。目前，XX房地产业蓬勃发展，但目前来说，更多的是商品房的开发。城区形成和再发展是以复杂和综合的因素为动因。一个城市新区的形成，必然要有足够的地理因素、交通因素、人口因素、基础设施因素以及包括商业网点在内的服务因素等诸多条件支撑。一定规模的商业网点作为城市功能的必要条件和外在反映，不仅可以满足人们居住生活需求，还能促进人口集聚和资源流动，催化城市新区的建成。成功的商业房地产项目对所在地域区段的城市功能、结构能产生很大的影响，具有显著的辐射带动效应，直接体现之一就是往往可以带动周边房地产的增值。125 商业房地产项目可以产生良好的社会效益。商业本身具有对劳动力较强的吸纳能力，商业房地产项目建成运营后，能为当地提供大量的就业机会，促进所在地区充分就业。商业项目的正常运营，可以形成大量的消费，上缴一定的税金，为经济增长、财政收入等做出贡献。但由于目前XX市低收入人群较多，多数居民没有足够的经济能力去购买，为此山东省和XX市最近几年每年都会鼓励或强制性建设一定数量的经济适用房来解决低收入人群的住房问题。本项目为XX区XX镇房地产开发有限公司开发建设，目的是为了改善XX公司棚户区居民的住房问题，项目的实施对于XX城区规划、现代化建设具有重要意义。8.2社会适应性分析项目位于XX市XX区，在保持优势的前提下，积极传播本项目的成本优势以及中小户型的特点，引导住宅理念，体现项目的核心产品竞争力，同时通过一切机会的宣传，而且要充分利用自身营销水平进行策划，这也是整个项目具备长期竞争优势和旺盛生命力的关键所在。项目所在区域，已经进行了一系列相关城市区域规划和开发，目前该区域周围生活配套项目建设逐步齐全，学校、商业网点、菜场、社区服务等与百姓生活相关的项目逐渐完善。项目的建成，将成为该区域又一道亮丽的风景。必将改善居民的居住和生活环境，这对改变城市面貌、优化城市布局、改变局部生态环境具有积极的意义。125 8.3社会风险及对策分析影响项目效益的不确定等风险因素可以归纳为下列内容：（1）建设风险：建筑安装工程量、人工、材料价格、机械使用费及取费标准等；(2)融资风险：资金来源供应量与供应时间等；(3)建设工期风险：工期延长；(4)政策风险：XX市政府对城区基础设施改造建设投资力度、利率及通货膨胀。见表8-1。附表8-1：风险因素与风险程度分析表序号风险因素名称风险程度说明灾难性严重较大一般很小1市场风险市场需求量◎竞争能力◎户型、价格◎市场定位◎2资源风险土地◎3技术风险先进性◎适用性◎可靠性◎4工程风险工程好水文地质工程量◎125 5资金风险贷款利率资金来源中断◎资金供应不足◎6政策风险政治条件变化◎经济条件变化◎政策调整◎7外部协作条件风险交通运输◎供水和供电◎8社会风险9其他风险根据列表，本项目的实施，风险程度很小。存在的风险：在工程实施过程中，工程材料、人工费涨价的可能性较大。对策：合理安排工期，为保障项目的实施，提供一切外部条件。125 第九章工程招投标9.1编制依据1、《中华人民共和国招标投标法》；（1）《中华人民共和国招标投标法》（2）国家发展计划委员会第3、4、5、9号令（3）《山东省建设工程建设监理招标投标管理暂行办法》，2004；（4）《XX市建设工程施工分包管理规定》，枣建工字[2006]40号；（5）《XX市建设工程施工招标评标定标办法（试行）》（2007年10月20日）（6）《建筑工程设计招标投标管理办法》,2007.（7）评标委员会和评标方法暂行规定》，（国家计委等七部委第12号令）。9.2招标基本情况1、招标的范围及依据本项目工程建设内容为XX公司棚户区改造工程目，总建筑面积为74600平方米。本工程属房地产开发项目，主要建设经济适用房，关系公众安全，因此该工程项目建设必须进行招标。招标内容包括有关工程的设计、土建施工及设备采购等。125 2、招标的组织形式根据国家发展计划委员会第5号令规定，本项目承建单位不具有编制招标文件和组织评标的能力，招标人不能自行办理招标事宜。因此，本工程建设项目拟采用委托招标的招标组织形式。3、招标的方式本项目，拟采用公开招标的招标方式。招标的基本情况详见附表。125 招标基本情况表建设单位：XX区XX镇房地产开发有限公司项目名称：XX公司棚户区改造工程招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式备注全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察√√√土建工程√√√设计√√√监理√√√设备安装√√√重要材料其他情况说明：建设单位盖章年月日125 第十章组织机构、物业管理和施工进度10.1组织机构XX公司棚户区改造工程是由XX区XX镇房地产开发有限公司投资开发的经济适用房建设项目。该公司实行总经理负责制，其组织机构网络图如下：总经理开发部财务部销售部质量部工程部物管部10.2物业管理当前房地产业跨世纪发展的主要任务之一是加快发展物业管理，促进房地产市场体系的完善。随着人民生活水平的不断提高，必然对居住区质量的要求也越来越高，这就为物业管理市场带来发展的极好机会和广阔前景。沿海发达地区和物业管理开展得比较好的城市，良好的物业管理带来的居住质量的改善，使花钱买服务越来越成为人们的共识。同时，良好的物业管理还将为房屋的销售起到积极的促进作用。125 本项目建成后采用封闭式的物业管理和采取各种行之有效的智能化管理措施，从而保障居民正常的生活秩序及人身财产安全，保证区域内部清洁卫生，切实解决住户生活上和经营者及办公行管人员的后顾之忧，把本小区建成花园式的管理有序的住宅小区和经营场所。该小区未来的物业管理要体现“以人为本”的原则，主要做好以下几项工作：1、通过对设备、设施的有效管理，给人们创造一个安全、整洁、舒适、优美的生活和工作环境，要设身处地为用户着想，为人们提供一流的服务和亲善的管理。2、经常访问用户，收集用户需要服务的各类信息和要求，并尽量予以满足，把方便留给用户，与用户建立起理解、支持、依赖的伙伴关系。3、小区全体物业管理员工都应推行齐抓共管，形成氛围。例如保安执勤要全方位地搞好服务等。4、加大物业管理的透明度，要充分调动用户的积极性，让他们自觉参与物业管理，使业主委员会真正成为业主自律性组织，使业主和物业管理一道积极参加物业管理文娱活动，增强物业管理的凝聚力。5、为业主提供维修、保安、保洁、绿化等有形服务，是物业管理的基本职责。6、要具有强烈的环保意识，建立长效的管理机制，保证小区的可持续发展。10.3进度安排125 为确保本项目的顺利实施，要求尽快列出基本建设年度计划，组织落实、资金落实等工作在计划期限内完成，同时做好工程各项前期工作，并确保本工程按国家和地方基本建设有关规定进行实施。本项目计划建设期12个月，实施进度安排见下表：计划进度表月份项目123456789101112项目申请报告审批▲场地清理▲▲工程设计▲▲土建工程▲▲▲▲▲▲▲▲安装工程▲▲▲▲装修工程▲▲竣工并交付使用▲125 第十章结论本项目为XX区XX镇房地产开发有限公司投资开发的经济适用房建设项目，主要目的为了改善XX公司棚户区居民的住房问题，经分析，项目的建设符合相关政策，销售价格在低收入人群可接受范围内，符合国家、省、市各自的《经济适用住房建设管理办法》相关规定，同时具有一定的经济效益。本项目的开发，对进一步完善XX市总体规划和区域布局，对充分利用土地资源，促进第三产业的发展，改善提高我市人民的居住条件，满足部分市民尤其低收入人群对现代化的住房要求，早日实现小康生活水平，促进住宅市场的消费，把住宅的建设作为拉动和形成新的经济增长点，将起到积极的作用。项目是可行的。125'