棚户区改造二期工程项目可行性研究报告

'棚户区改造二期工程项目可行性研究报告1总论1.1项目慨况1.1.1项目名称：XXXX棚户区改造二期工程项目1.1.2项目简介XXXX棚户区改造二期工程项目是XX市XX区政府继成功实施“XXXX棚户区改造一期工程”后，依照国务院《关于加快棚户区改造工作的意见》（国发〔2013〕25号）、四川省《2013—2017年四川省城市棚户区改造规划》的相关精神及要求拟实施的又一重大的保障房建设民生工程。项目由“安汉新区一期棚户区改造（丽景苑）工程”、“小龙片区棚户区改造还房（二期）建设项目”及“航空港打铁垭三期还房（棚户区改造）建设项目”三部分组成。项目拟改造三片棚户区居民共2798户，拆迁旧住房256794平方米，新建住宅面积275771平方米。项目的实施对改善三片棚户区居民人居环境，促进社会稳定，提升城市形象，合理化利用土地，配合XX区实施“南延、北拓、东扩”的新型城镇化战略等方面有着重要的意义，项目实施的意义深远。1.1.3项目性质：新建1.1.4项目业主单位：XX航空港投资开发有限公司1.1.5项目实施单位1、“安汉新区一期棚户区改造（丽景苑）工程”以下简称“安汉新区一期棚改项目”由XX区安汉新区、斋公山片区指挥部负责具体实施；2、“小龙片区棚户区改造还房（二期）建设项目”以下简称“ 小龙片区二期棚改项目”由XX市XX区北部新城建设工程指挥部负责具体实施；3、“XX航空港打铁垭三期还房（棚户区）改造建设项目”以下简称“打铁垭三期棚改项目”由XX航空港工业集中区管理委员会负责具体实施。1.1.1建设地点1、安汉新区一期棚改项目安置房小区位于XX市XX区安汉新区；2、小龙片区二期棚改项目安置小区位于XX市XX区小龙街道办事处东站居委会；3、打铁垭三期棚改项目安置小区位于XX市XX区航空港工业集中区打铁垭。1.1.2项目建设内容1、拆迁上述三片棚户区居民旧房屋；2、新建三处安置住宅小区以及配套完善小区总图、给排水、消防、供配电、燃气、环保等室外工程及辅助工程。1.1.3建设规模1、拆迁规模表1-1拆迁规模一览表序号棚户区名称拆迁户数(户)拆迁人数(人)拆迁房屋面积(平方米)1安汉新区一期棚户区9823801882682小龙片区二期棚户区9163912912863航空港打铁垭三期棚户区9003318772404合计2798110312567942、安置小区建设用地规模表1-2建设用地规模一览表序号棚户区名称净用地面积（平方米）净用地面积（亩）1安汉新区一期棚户区4253263.802小龙片区二期棚户区5294779.423航空港打铁垭三期棚户区2974144.61 4合计125220187.833、安置房建筑规模表1-3建筑规模一览表单位：平方米序号棚户区名称总建筑面积住宅建筑面积商业及社区配套建筑面积地下建筑面积住宅套数（套）1安汉新区一期棚户区1399039502611303335749822小龙片区二期棚户区118059978019085111739163航空港打铁垭三期棚户区1177448294416868179329004合计375706275771372566267927981.1.1项目投资项目总投资107984万元，其中工程费用63787万元，工程建设其他费用31070万元（含拆迁补偿费25764万元），基本预备费4743万元，建设期利息8384万元。1.1.2资金筹措建设单位自筹资金为31984万元，商请银行贷款为76000万元。1.1.3建设周期：3年（2014年5月—2017年4月）1.2报告编制单位单位名称：重庆国际投资咨询集团有限公司工程咨询资格等级：甲级资格证书编号：工咨甲12820070014发证机关：国家发展和改革委员会1.3项目业主单位简介建设单位名称：XX航空港投资开发有限公司法定代表人：王体刚注册资本：人民币22165万元人民币 企业类型：国有独资公司经营范围：在XX区人民政府授权范围内，公司从事国有土地整理并直接投资开发以及投资管理的咨询服务；农副产品加工及销售；房地产开发、物业管理、基础设施管理、基础设施投资建设及园林绿化。公司下设综合办、规划建设办、国土安置办、财务审计处四个中层机构，配备了一批具有较高理论水平和较强业务能力的领导干部和工作人员36人，发展潜力巨大。1.1可行性研究报告编制依据1、《投资项目可行性研究指南（试用版）》2、五部委联发《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》（建保［2009］295号）3、国务院《关于加快棚户区改造工作的意见》（国发〔2013〕25号）4、《关于印发＜关于推进全省城市和国有工矿棚户区改造工作的实施意见＞的通知》（川建发［2010］22号）5、《XX区城市发展总体规划》（2010－2020年）6、《XX区土地利用总体规划》（2010－2020年）7、《2013—2017年四川省城市棚户区改造规划》8、《2014年XX市保障性住房安居工程目标分解任务》9、《XX市城市规划区征地房屋拆迁补偿安置办法》(南府发[2013]19号)10、《XX市XX区城市规划区内征收集体土地房屋拆迁货币补偿安置实施办法》（高府发[2013]87号）11、业主提供的与项目相关的其他各类资料。1.2主要研究范围及内容 本报告主要是针对项目的建设背景、必要性、需求分析及规模论证、建筑工程方案、建设进度、组织管理措施等进行分析论证，并按照国家现行的设计规范、规定、定额等估算项目总投资，并提出结论性意见，供建设业主及有关部门决策。主要研究内容如下：1、项目提出的背景及必要性分析；2、根据拆迁安置需求合理确定项目建设规模及建设内容；3、项目选扯及建设条件研究；4、项目建设方案设计；5、投资估算及资金筹措方案；6、项目经济社会效益分析。1.1主要研究结论1、本项目拟改造的三片棚户区分别位于XX市XX区的南、北及东面正在开发建设的三大新城市组团：安汉新区、北部新城及航空港工业集中区。三大新城市组团是XX区新型城镇化的重要节点。此三片棚户区均存在着建筑密度大、使用年限久、房屋质量差、居住人口多、人均面积小、配套不齐全、交通不便利、治安和消防隐患大等诸多问题。为改善此三片棚户居民的居住条件和环境，积极推进三大新城市组团的开发建设，XX市XX区按照《2013—2017年四川省城市棚户区改造规划》、《2014年XX市保障性住房安居工程目标分解任务》等要求对此三片棚户区进行改造；项目的实施对改善此三片棚户区居民生活环境，促进社会稳定，提升城市形象，合理化利用土地，促进XX区的经济建设等方面有着重要的意义，项目实施的意义深远。2、本项目新建的三个安置小区总建筑面积375706平方米，其中住宅面积275771平方米，其他商业、社区配套、地下车库等用房面积99935平方米。3、本项目计划新建住宅2798套，设计安置三片棚户区被拆迁居民2798 户/11031人。4、三个安置小区建设总规划净用地面积187.83亩。项目用地性质均符合片区城市总体规划的要求，地块均邻近城市主、次道路，交通方便，市政配套良好，选址适宜。5、三个安置小区均按照相关建设规范，均采用高层和多层住宅相结合的布局方式，配备完善商业、社区配套、停车库用房，根据周边条件合理进行交通组织，小区内布置大面积的绿地面积，形成配套完备、环境优美的现代居住小区。6、项目总投资107984万元，项目建设资金来源主要由项目业主单位自筹31984万元，商请银行中长期贷款76000万元。7、项目实施符合国家及地方的大政方针，实施后社会、经济效益突出。通过本项目的建设，将有效改善三片棚户区居民的居住条件，消除各种灾害隐患，促进社会稳定，为XX区三大新城区组团开发建设的稳定推进，创造了良好的基础条件。8、项目建设主要为住宅及配套的商业、社区管理及物业管理用房等，目前这些的设计及施工技术均十分成熟。项目以土建工程为主，技术单纯，易于推进实施。综上所述，本项目建设必要，总体可行，建议立项支持。1.1项目主要经济技术指标见表1-4 表1－4主要技术经济指标序号项目单位安汉新区一期小龙片区二期打铁垭三期合计备注1净用地面积m2425325294729741125220187.83亩2基底面积m21105813179892233159　3总建筑面积m2139903118059117744375706　4计入容积率总建筑面积m210632910688699812313027　4.1住宅面积m2950269780182944275771　4.2商业建筑面积m21060285561626135419　4.3配套设施建筑面积m27015296071837　4.3.1物管m26533584201431　4.3.2环卫设施m2484052140　4.3.3消防控制用房　05750107　4.3.4通信用房　07485159　5不计入容积率建筑面积m233574111731793262679　5.1设备用房及架空层m21289188811864363　5.2地下车库面积m23228592851674658316　6停车位　　　　　6.1机动车停车位辆6876415601888户均0.7辆6.1.1地上机动车停车位辆04210421　6.1.2地下机动车停车位辆6872205601467　6.2非机动车停车位辆9829169002798户均1辆 6.2.1地上非机动车停车位辆0000　6.2.2地下非机动车停车位辆9829169002798　7绿地面积m21276015884898237625　8道路面积m21489414384983739115　9其它室外硬质铺装面积m238209500200015320地面停车位及室外活动10容积率倍2.502.023.36　　11绿地率％303030.2　　12拟建安置房总户数套9829169002798　12.1.1约50平米/户套137126124387占总户数的14%12.1.2约80-105平米/户套5505195101579占总户数的56%12.1.3约120平米/户套295271266832占总户数的30%13总投资万元443733109932512107984　13.1拆迁安置费用万元88958946792325764　13.2建设工程投资万元32530194352187173836　13.2.1建筑工程费万元28309166241885463787　13.2.2工程其他费用万元2248145915985306　13.2.3基本预备费万元1973135214194743　13.3建设期利息万元2948271827188384　14资金来源万元443733109932512107984　14.1业主自筹万元143738099951231984占总投资的29.26%14.2银行贷款万元30000230002300076000占总投资的70.74% 15拆迁棚户区住宅户9829169002798　16拆迁住房建筑面积m2882689128677240256794　17安置房分配计划户9829169002798　 1项目提出背景及建设必要性1.1项目提出的背景1.1.1政策背景棚户区改造是我国政府为改造城镇危旧住房、改善困难家庭住房条件而推出的一项民心工程；自2009年起，我国政府在全国范围内大规模地开展了棚户区改造工程。为加大棚户区改造力度，国家、省、市各级政府及相关部门先后出台了《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发【2007】24号）、《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》（国办发【2008】131号），住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会、财政部、国土资源部、中国人民银行等五部门联合发布《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》、《住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会关于中央投资支持国有工矿棚户区改造有关问题的通知》（建保【2009】295号）、四川省住房和城乡建设厅、省发改委关于转发《住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会关于中央投资支持国有工矿棚户区改造有关问题的通知》及《四川省棚户区改造工程实施方案》（川办发【2009】14号）等棚户区改造的指导性文件。据住房城乡建设部统计显示，我国在过去的2009—2012年内约改造了5000万平方米棚户区，近100万住房困难家庭的住房条件得到了改善。党的十八大报告提出，促进工业化、信息化、城镇化、农业现代化同步发展，要求“必须以改善需求结构、优化产业结构、促进区域协调发展、推进城镇化为重点，着力解决制约经济持续健康发展的重大结构性问题”，推进经济结构战略性调整。提出“要继续加强保障性住房建设和管理，满足困难家庭基本需求”。李克强总理指出要继续推进保障房建设，加大棚户区改造力度。据国务院《关于加快棚户区改造工作的意见》（国发〔2013〕 25号），我国将在5年内（2013－2017年）继续改造各类棚户区1000万户；2014政府工作报告中明确提出，今后一个时期，改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村；中央预算内投资拟增加到4576亿元，重点投向就是保障性安居工程等领域。仅2014年全年就计划改造470万户以上，预计完成投资将超过1万亿元。日前，国家已经出台相应的支持政策—“国务院常务会议提出加快棚户区改造，采取市场化方式发行住宅金融专项债券，重点用于支持棚改及城市基础设施等相关工程建设”。2014年3月四川省公布了《四川省人民政府关于加快推进危旧房棚户区改造工作的实施意见》，《意见》提出，2013年至2017年，全省改造危旧房棚户区约150万户；2020年前，基本完成城镇现有危旧房和各类棚户区改造。2014年四川省计划改造城市棚户区和城中村29.2户，改造老旧住宅区和古街古建筑综合整治3.4万户，改造行业棚户区（危旧房）2.2万户，改造小城镇危旧房5.2万户。本项目已被四川省住建厅列入2013—2017年度四川省城市棚户区改造规划。1.1.1XX市棚户区改造慨况本项目所在区域XX市位于四川盆地东北部，川东北经济、文化、交通、商贸和信息中心，享有“川北心脏”、“川北重镇”之称。作为川东北老城市，XX市存在大量的属于棚户区性质的平房。随着城市化进程的加速推进，新城区与这些棚户区形成强烈反差，成为影响社会和谐稳定的重要因素。这些旧城棚户区具有共同点：一是人均住房面积小，居住十分困难。许多棚户区人均普遍不足15平方米，有的甚至不到5平方米，搭接房、自建房等无产权房较多，且多为几代人同住。二是基础设施功能不配套，生存环境较差。街道狭窄、管线老化、排水不畅、污水横流，脏乱差特别突出。 三是安全隐患突出，居民安全感缺失。房屋多为木质结构，集中成片且年久失修，尤其是“5·12”地震后，部分房屋墙体开裂、变形，存在垮塌危险；电力设施设备老化，线路乱牵乱绕，极易发生火灾，消防隐患异常突出；偷、盗、抢、黄、赌、毒现象较为严重，居民安全感较低。四是居民就业率低，生活十分困难。企业改制下岗无业人员较多，家庭收入较低、生活极为困难。有的靠摆摊设点经营小本生意养家糊口，有的房屋面积稍大的靠腾出仅有的几平方房屋出租赚点租金补贴家用，无劳动能力的只能靠低保维持生计。五是土地房屋情况复杂，改造整理难度较大。棚户区内既有商业、商住用地，工业企业用地，也有租赁临时用地，还有已出让多年未拆迁开发和权属性质不明用地；既有企业改制房，也有房改房、直管公房，还有临时搭建无证房等违章建筑，情况非常复杂。为此，XX市认真贯彻国家、省、市各级政府及相关部门的文件要求，制定了详细的棚户区改造规划，成立了专门的XX市棚户区改造工程协调领导小组，积极实施棚户区改造工作，努力使棚户区群众的居住条件得到明显改善。2009年-2012年以来全市完成各类棚户区改造44000套。XX市2012年对全市棚户区现状进行了调查摸底，将全市城市棚户区、林（垦）区棚户区、城中村、乡镇危旧房分类进行了调查统计，制定了2013－2015年全市棚户区改造规划，全市计划改造的城市危旧房和棚户区94122户，改造面积将达到560万平方米。XX市力争在“十二五”期间基本改造完成集中成片城市和国有工矿棚户区改造，使棚户区群众的居住条件得到明显改善。根据《XX市2013—2015年旧城危旧房和棚户区改造规划》及四川省住建厅、房改委及财政厅联合下发的有关通知要求，2014年XX市计划建设保障性住房、棚户区改造113230套，其中：包括购建公共租赁住房8230套，改造城市棚户区105000套。1.1.1XX市XX区棚户区改造慨况项目所在地XX市XX区 近年来高度重视住房保障工作，始终将保障性安居工程作为“改善人居环境、关注民计民生”的重要内容。XX区不断加大投入力度，创新举措，严格贯彻执行保障性住房建设各项政策措施，及时解决保障性住房建设中存在的困难和问题，积极落实项目，依法完善手续，优先安排资金，保障建设用地，严把工程质量关，加快推进速度，保障性住房建设工作得到有序推进。2009年以来，XX区投入数十亿元，在航空港工业集中区、江东新区启动了150多万平方米的棚户区改造，目前，部分项目建成并投入使用。2012-2013年，XX区继续贯彻中央、省、市关于“十二五”期间棚户区改造的精神。认真按照XX市十二五城市棚户区改造规划的要求，启动了“XXXX棚户区改造一期工程”：先后进行了物流园棚户区、都京镇棚户区等棚户区改造，仅2013年就改造了城市棚户区2500套。2014年XX区继续贯彻中央、省、市有关进一步深化棚户区改造的精神，启动“XXXX棚户区改造二期工程”，计划对安汉新区一期棚户区、小龙片区二期棚户区及航空港打铁垭三期棚户区这三片棚户进行彻底地改造，共计划改造棚户区达2798户。1.1.1XXXX棚户区改造二期工程慨况XXXX棚户区改造二期工程由“安汉新区一期棚改工程”、“小龙片区二期棚改项目”及“航空港打铁垭三期棚改造项目”三部分组成，共计拆迁棚户区居民2798户，新建总建筑面积为375706平方米的安置住宅及配套设施。这三片棚户区改造均属于XX市2014年度城市棚户区改造规划中的城市棚户区改造项目，亦是被列入四川省住建厅2014年棚户区改造规划的项目。这三片棚户区均存在如下现状：1、建（构）筑物劣质凌乱三片棚户区房屋相当一部分是上世纪六七十年代修建的，以砖混（木）和穿斗木板房结构为主，面积小，间距小，密度高，巷道窄，布局零乱。 2、配套设施不完善、居住环境十分恶劣棚户区垃圾清运车无法进入。棚户区目前仅仅接入水、电，燃气系统尚未接入，许多住户仍以煤为燃料，烟尘弥漫，既污染环境，也不安全。住宅区内厕所为公厕，排污体系尚未建立，雨水和污水自然排放，雨季棚户区水沟敞露，污水横流，垃圾乱堆，蚊蝇滋生，老鼠成群，一直是城乡环境综合治理的死角和盲区，群众怨声载道。人居环境极恶劣。3、居民生活困难居民收入较低，基本没有能力购买商品房，低保户和低保边缘户比重高。4、安全隐患突出各类危房较多：年久失修，地基下陷，木材朽蚀，C级和D级危房居多。火灾隐患突出：砖木穿斗木结构房屋较多（部分房顶用塑料布覆盖），乱拉电线，乱建棚舍，电闸、熔断器等安装在木质板壁上，使用燃煤柴禾，无消防设备器具，巷道狭窄，一旦发生火灾，将“火烧连营”。治安形势严峻。偷盗、抢劫、抢夺、吸毒者常“借地势”作案。表2-4棚户区现状调查一览表序号调查项目安汉新区一期棚户区小龙片区二期棚户区打铁垭三期棚户区一房屋高度11-3层82.00%88.00%91.00%24-6层12.00%9.00%6.00%36层以上6.00%3.00%3.00%二房屋修建年代170年代以前27.00%25.00%26.00%270-80年代33.00%43.00%36.00%380年代以后40.00%32.00%38.00%三房屋结构1木结构20.00%18.00%17.00% 2砖木结构33.00%35.00%36.00%3砖混结构41.00%40.00%43.00%4框架结构6.00%7.00%4.00%在上述背景之下，XX航空港投资开发公司在XX区政府的授权下，决定实施物XXXX棚户区改造二期工程，对上述三片棚户区进行彻底改造，并根据国土部门划拨的地块，分别就地建设三片棚户区改造项目的集中安置房。本项目的实施对于XX市落实中央、省市有关棚户区改造有关精神文件，形成布局合理、设施配套、交通便利、环境优美、具有现代化特色的新城市，具有积极、现实的意义！1.1项目建设的必要性1.1.1是国家政策的要求党的十六大以来，解决民生问题，构建和谐社会成为各级党委、政府的重要工作。党的十七大将解决城市低收入家庭住房困难问题作为民生大事写入十七大报告，党的十八大提出“继续加强保障性住房建设和管理，满足困难家庭基本需求”，指出棚户区改造既是重大民生工程，也是重大发展工程；可以有效拉动投资、消费需求，带动相关产业发展，推进以人为核心的新型城镇化建设，破解城市二元结构，提高城镇化质量；可以让更多困难群众住进新居，为企业发展提供机遇，为扩大就业增添岗位，发挥助推经济实现持续健康发展和民生不断改善的积极效应。中央政府在“十一五”大规模改造棚户区取得显著成效的基础上，决定在“十二五”期间再改造城市和国有工矿、林区、垦区的各类棚户区1000万户，逐步将非集中成片城市棚户区统一纳入改造范围，同步建设配套市政设施、公共服务设施，确保同步使用。从现实情况看，XX区 绝大多数城市棚户区旧住宅房屋密度大，建成使用时间久，破损严重，基础设施不足，几乎没有配套的公共给水、排水、供气等设施，特别是消防安全和治安隐患突出，居住条件和环境状况急需改善，群众的呼声也日益强烈。解决这些群众的居住和生活困难问题，是各级党委、政府义不容辞的责任。所以，无论是从践行“三个代表”、“科学发展观”重要思想的高度，还是从落实“十八大”精神、构建和谐社会、建设和谐XX的需要出发，棚户区改造一定要纳入日程，全面实施，让群众共享城市经济发展的成果。同时，本项目的实施也是XX区政府认真贯彻国家政策、构建和谐社会，为人民办实事，履行政府责任，体现，“以人为本，执政为民”执政理念的客观要求要求1.1.1是切实改善棚户区居民居住条件和生活环境的要求通过实施棚户区改造，将进一步完善社会救助机制和保障体系，建立住房社会保障制度特别是廉租房制度，完善住房公积金制度，深化住房制度改革，让社会弱势群体和贫困群众分享改革发展和振兴所取得的成果。本项目所涉及的棚户区居民居住条件恶劣，居住环境较差，，房屋年久失修，居住的安全性较差，亟待改造。但目前XX城区的商品房价格偏高，目前多数棚户区居民没有足够的经济实力去购买价格昂贵的商住房，因此大部分需要依靠政府的力量解决。本项目通过位置优势，建造现代化居住社区，有助于和谐社会的构建，改善提高了此片棚户区居民人居环境。本项目主要是建设具有针对性的拆迁安置住房，能满足棚户区被拆迁居民住房消费的基本需求，创造出价格、地理位置、建筑质量、环境等优势，获得棚户区老百姓的认可，必将成为棚户区居民的理想居住区。1.1.2项目建设能盘活土地资产，实现城市土地集约高效利用 本项目所涉及的地域建筑密度大，容积率低，土地利用极不充分，对土地资源日益紧张的XX城市建设来说是一种浪费。本项目依据XX区城市规划，合理利用容积率，可将三片棚户区改造后的地块的资源空间发挥到最大。盘活了数百亩大面积的城市建设用地，大幅提升了原有价值，实现了城市土地集约高效利用。同时，实施棚户区改造还有利于改善城市面貌，提高城市品位，使基础设施更加完备，同时，有利于增强XX区吸引力，为吸引外来投资，扩大招商引资规模，为外来投资创造良好的环境。1.1.1是政府宏观调控房地产市场的要求棚户区改造安置房属保障性住房，保障性住房的首要作用是分流市场需求，合理配置住房资源。作为基本的生活必需品，住房资源这块蛋糕如何分配，决定着全社会居住需求的满足程度。保障性住房建设旨在形成一个对各类需求层次全面覆盖的住房供应体系。当前一个不争的事实是，许多城市房价已经远远超出了普通居民的支付能力。尽管居民收入也在增长，但是始终跟不上房价上涨的步伐，低收入人群则基本被挤出市场，丧失了购房能力。与此同时，高收入群体却依靠强大的购买力，拥有着超出正常居住需求的住房资源，并在过去几年中把投资需求过度放大，造成了房价泡沫以及资源分配的不合理，广为诟病的空置率是最好的例证。而事实上，在商品房市场中，住房资源有自动向高收入人群集中的内在动力。因此，要保障低收入人群的基本居住需求，必须运用保障性住房这一“看得见的手”来调控住房资源分配，通过这一具有准公共产品性质的住房品种来满足商品房覆盖不到的人群的居住需求。 棚户区改造安置房让广大棚户区低收入群体拥有了住房，合理分配了住房资源，减轻商品房房价调控的压力。不仅如此，随着保障性住房覆盖面增加以及在住房总体供应中的占比提高，政府对整个房地产市场的调控能力也会不断增强，保障性住房作为平抑房价重要筹码的分量越来越重。当前尽管调控政策不断出台，但政府始终缺少能够明显影响开发商行为的筹码，房价回调存在着很大阻力。作为与商品房完全不同的住房品种，保障性住房与商品房既是互补关系，也在一定程度上展开竞争，对商品房形成挤出效应，从而影响了开发商的定价。1.1.1是有力配合XX区三大新城市组团建设，促进XX市城乡一体化发展的需要XX市发展战略是把XX市建设成川东北区域中心城市，川东北地区的高端产业、现代工业及物流中心、金融中心和商贸中心。城市建设形成“拥有主城、产业新城、北部新城”三城同构的城市格局。XX区抢抓XX“以江为轴、跨江东进、拥江发展”的城市发展战略机遇，坚持“主城带动、组团发展、产城一体”的思路，实施南延、北拓、东扩行动计划，加快推进新型城镇化建设。依托产业园区，坚持产城一体，XX区编制完成了城镇体系规划。在城区，规划形成航空港—青莲—斋公山20平方公里三化联动核心区、小龙—龙门30平方公里现代服务业产业新城、都京—下中坝10平方公里港城园两化互动示范区、安汉新区—中央森林公园10平方公里生态宜居新城“四大城市组团”。加上建成区面积18平方公里，未来5至10年，XX城市面积将达到88平方公里。本项目所属的三片棚户区即属于四大城市组团中的“成航空港—青莲—斋公山20平方公里三化联动核心区”、“小龙—龙门30平方公里现代服务业产业新城”、“安汉新区—中央森林公园10平方公里生态宜居新城”。改造此三片棚户区就是积极配合XX区城市建设的“南延、北拓、东扩”行动计划，促进了XX市的XX市城乡一体化发展。综上所述，本项目建设具有较好的经济意义和社会意义，项目建设是必要的。 1需求分析及建设规模1.1需求分析1.1.1棚户区改造安置房建筑规模确定的基本原则住宅按照户数拆一赔一，新建人均住宅建筑面积不大于25平方米/人，配套的商业、社区服务及物管建筑面积不超过计入容积率总建筑面积的20%。1.1.2安置房理论建筑规模按以上基本原则，基于表1-1中的拆迁规模数据，本项目的理论建筑规模应为：表3-1安置房建设理论建筑规模（计入容积率）单位：平方米序号棚户区名称新建住宅面积商业及配套服务面积住宅套数（套）1安汉新区一期棚户区95026237579822小龙片区二期棚户区97801244509163航空港打铁垭三期棚户区8294420736900合计2757716894327981.2建设规模1.2.1安置规模根据需求分析，本次三片棚户区改造共需建安置房2798套，安置人数11031人，其中：安汉新区一期棚户区安置982户、3801人，小龙片区二期棚户区安置916户、3912人，航空港打铁垭三期棚户区安置900户、3318人。1.2.2建设用地规模按照城市规划所确定的建设用地，项目建设总净用地面积124952平方米（187.43亩），其中：安汉新区一期棚户区净用地42532平方米（63.80亩），小龙片区二期棚户区净用地52947平方米（79.42亩），航空港打铁垭三期棚户区净用地29741平方米（44.61亩）。 表3－2项目建设用地平衡表单位：平方米项目用地面积（平方米）占总面积比例（%）一安汉新区一期棚户区总用地42532100.00其中　建筑用地1105828.04道路用地1489437.77绿化用地1276032.36其它用地38209.69二小龙片区二期棚户区总用地52947100.00其中　　建筑用地1317924.89道路用地1438427.17绿化用地1588430.00其它用地950017.94三航空港打铁垭三期棚户区总用地29741100.00其中　建筑用地892230.00道路用地983733.08绿化用地898230.20其它用地20006.721.1.1建设规模根据安置需求，结合安置标准，以前述论证的理论建筑面积为指导提交土建专业进行设计，最终确定的方案如下：项目总建筑面积375706平方米，包括住宅275771平方米，商业及社区配套建筑37256平方米，地下车库（含设备用房）62679平方米。其中计入容积率面积313027平方米，商业及社区配套建筑面积占计入容积率面积的11.90%，以上规模符合本次棚户区改造安置房建设规模基本原则。表3－3建设内容及规模一览表 序号项目名称单位安汉新区小龙片区打铁垭合计1总建筑面积㎡1399031180591177443757062住宅面积m29502697801829442757712.1多层m2248054030127960930662.2高层m27022157500549841827053商业建筑面积m210602855616261354194配套设施建筑面积m270152960718374.1幼儿园m200004.2物管m265335842014314.3活动中心（室内）m200004.4环卫设施m24840521404.5消防控制用房m2057501074.6通信用房m2074851595设备用房（地下室）m212891888118643636地下车库m232285928516746583167绿地面积m212760158848982376258小区道路面积m214894143849837391159其它硬质铺装m2382095002000153201 1项目选址及建设条件1.1项目选址1.1.1项目区域位置项目三个安置小区分别位于XX市XX区安汉新区、小龙街道办事处及航空港工业集中区打铁垭。小龙片区二期安汉新区一期打铁垭三期图4—1选址区域示意图1.1.2安汉新区一期棚户区场址1、场址土地权属类别及占地面积坐落：XX市XX区安汉新区安汉大道东侧、永兴路以北、马桑路以西、碧溪路以南，整个地块沿南北走向，呈较规则的四边形状。用途：安置房地块使用权类型：划拨 净用地面积：63.80亩（42532m2）图4－2安汉新区一期棚户区安置小区选址示意图2、场址现状用地现状为较规则的四边形，用地南北长约275米，东西向长约155米左右。用地内现状为浅丘陵，有一定起伏，正在场平。 图4－3安汉新区一期棚户区场址现状1.1.1小龙片区二期棚户区1、场址土地权属类别及占地面积坐落：XX市XX区小龙街道办事处东站居委会，XX至龙门城市主干道（江东北路）以北。用途：安置房地块使用权类型：划拨净用地面积：79.42亩（52947m2） 小龙片区二期棚户区安置小区场址图4-4小龙片区二期棚户区安置小区选址示意图2、场址现状用地现状为较规则的四边形，用地南北长约173米，东西向长约306米左右。用地内现状为地势平坦，适合安置房建设，目前正在场平。 图4-5小龙片区二期棚户区安置小区场址现状图1.1.1航空港打铁垭三期棚户区场址1、场址土地权属类别及占地面积坐落：XX市XX区航空港工业集中区打铁垭，XX特殊教育学校南侧，南广高速公路以北、东顺路以南、安康路以西。用途：安置房地块使用权类型：划拨净用地面积：44.61亩（29741m2） 航空港打铁垭三期棚户区安置小区场址图4-6打铁垭三期棚户区安置小区选址示意图2、场址现状用地现状为不规则的多边形。，地内现状为丘陵地形，场平有一定土石方量，目前正在场平。 图4-7打铁垭三期棚户区安置小区建设场址现状图1.1建设条件1.1.1项目所在区域社会经济条件本项目所在地XX历史悠久，公元前202年汉朝汉高祖刘邦设安汉伊始，是一座拥有2200多年建城历史的历史文化名城，被美誉为嘉陵江畔的一颗璀璨明珠，闻名遐迩的中国绸都，久负盛名的水果之乡（果城）。XX位于川中北（四川盆地中北部）与川东北（四川省东北部）地区，是中国优秀旅游城市，国家园林城市，四川盆地交通枢纽城市，成渝经济区北部中心城市，川北、川中北与川东北的经济、文化、交通、商贸和信息中心，享有“川北心脏”“川北重镇”之称。全市12494平方公里，总人口705.6万，辖顺庆区、XX区、嘉陵区、阆中市、南部县、仪陇县、西充县、蓬安县、营山县三区五县一市。 XX物产丰富、气候温润、历史悠久、人才辈出、人文荟萃、环境优美、宜居宜游、资源丰富、科教兴盛、区位优越、交通便捷、经济活跃、市场繁荣，被誉为嘉陵江畔的璀璨明珠，闻名遐迩的丝绸之都，久负盛名的水果之乡，先后荣获中国优秀旅游城市、国家园林城市等称号，为世界三国文化研讨会永久会址。XX市“十一五”期间，XX地区生产总值增长率保持在年均15%以上的水平。2011年XX全市共实现地区生产总值1026.57亿元，总量居全省第五，跨入千亿俱乐部。2012年XX市实现地区生产总值（GDP）1180亿元，位列全省前茅，川东北地区首位；2012年XX实现地区生产总值（GDP）1180.36亿元，比上年增长14.2%。2013年全市实现地区生产总值（GDP）1328.55亿元，列全省第5位，川东北地区首位；比上年增长11.0%，增速比上年回落3.2个百分点，比全国平均水平高3.3个百分点，比全省平均水平高1个百分点。分产业看，第一产业增加值297.17亿元，增长3.6%；第二产业增加值688.71亿元，增长13.8%；第三产业增加值342.68亿元，增长11.0%，继续领跑川东北区域。XX区位于XX市东部，与顺庆区一江之隔。幅员面积812平方公里，人口70万。XX市区最重要的交通枢纽区之一，拥有大型民用机场、万吨级物流航运港口、火车东站、环城高速以及多条高速跨境。XX区是全国盐卤资源蕴藏量最大的区域之一，还有石油、金沙、膨润土等，水能资源极为丰富。全区有较好的工业基础，已初步形成了丝绸纺织、机电化学、食品加工、汽车制造等具有较强实力的工业体系。区内的省级经济技术开发区十里工业街，开发面积20平方公里。已有近百家企业正式批准立项到开发区落户。XX区素称XX 的“鱼米之乡”。是全省商品粮基地。全省瘦肉型商品猪基地，全省桑蚕茧及水禽蛋生产基地。区内河流密匝，“一江四河”遍布各乡镇，水利设施星罗棋布，全区灌面达80%以上，绿化率达73%。XX区内有南广、南渝、南大梁高速公路通过，国道318线（成都一上海）、省道南（充）前（锋）线交汇，达成铁路途经区内22公里。境内有国家民用二级机场XX机场可通航北京、广州、深圳。XX区素有川北“鱼米之乡”、“丝绸之乡”、“柑桔之乡”、“冬菜之乡”的美誉。2012年，全区地区生产总值达到105.5亿元；2013年，全区地区生产总值（GDP）达到120.1亿元，GDP同比增长15.5%；公共财政一般预算收入3.75亿元，同比增长25%；社会消费品零售总额58.2亿元，同比增长20.1%；全社会固定资产投资116.5亿元，同比增长26.8%。图4—8XX区区位示意图 1.1.1地形地貌1、XX区属丘陵地区。受地质、山脉、河流、气候等因素的制约和影响，形成平坝、浅丘、中丘和低山地貌。东部是华蓥山脉支系金城山，为全区最高点，海拔824.6米，全区地势东高西低，形成由东向西缓倾走势。南边溪头乡火星村梯子湾靠嘉陵江边，是全区的最低点，海拔243米。平坝地区分布在嘉陵江沿岸的江陵、龙门、小龙、XX、青居、溪头等乡镇部分村社的一、二级台阶上，一般海拔280米左右，约占总面积的45％。浅丘宽谷带坝地区，分布在区境腹地的东观、走马、老君、青莲、马家、喻家以及御史、长乐、龙门、擦耳石圭、斑竹等乡镇部分村社，海拔在300米左右，约占总面积的24％。2、本项目中的安汉新区一期棚改项目安置小区场址位于XX市XX区南面安汉新区，为平坝和浅丘的结合部，土壤类型属亚热带气候红黄壤带。场址内地貌为典型的浅丘地形，建设前需平整场地。3、本项目中的小龙片区二期棚改项目安置小区场址位于XX北部嘉陵江沿岸的小龙街道办，为平坝地区，建设用地较平整，适合安置房建设。4、本项目中的航空港打铁垭三期棚改项目安置小区位于XX区东部的航空港工业集中区内。航空港园区内用地沟壑纵横、山丘较多、区内的建设用地较为破碎，园区北部与南部均有一定面积的松林。打铁垭三期棚改项目安置小区建设场址为典型的丘陵地貌，项目建设前需平整场地。1.1.2地质构造1、安汉新区一期棚户区改造安置小区项目尚未完成地勘任务，但根据周围建筑地勘资料可知：建设场址地质条件简单，无不良工程地质现象，场地地基均匀，场地内无液化的粉土及粉细沙层，根据场地实际情况，并结合拟建物的特点，该场地适宜修建。2、小龙片区二期棚户区改造安置小区 拟建项目位于二级阶地上，无大的不良地质现象。地层：地表耕植斜坡、冲积粘性土，下伏阶地卵石层；基岩为中侏罗系砂泥岩。地质构造简单，地层倾角平缓，岩基地质构造以宽缓褶皱为主体，侏罗系中统XX组地层厚度大，地震反射层无明显的断裂显示，表明地质构造简单，近期地壳运动基本稳定。根据勘探和区域地质资料分析，项目区未发现有断裂和隐覆断裂存在。项目区地质构造简单，无影响场地稳定及建筑安全的不良地质状况存在，场地稳定性好，适宜建设施工。3、打铁垭三期棚户区改造安置小区项目尚未完成地勘任务，但根据周围建筑地勘资料可知：建设场址地质条件简单，无不良工程地质现象，场地地基均匀，场地内无液化的粉土及粉细沙层，根据场地实际情况，并结合拟建物的特点，该场地适宜修建。1.1.1地震根据《中国地震动参数区划图》（GB18306—2001）第1号修改单）对四川、甘肃、陕西部分地区地震动参数的相关规定，XX区位于非设防区。本项目三个安置小区建设场址均位于XX市XX区，均不考虑地震设防。1.1.2气候条件项目中的三个建设地均位于XX市XX城区，此区域属于中亚热带湿润季风气候。据当地多年地面气象观测统计，最高气温为41.3℃（1951年7月2日）最低气温－2.2℃（1995年11月22日）。一月最冷，月平均气漫6.6℃；八月最热，月平均气温27.8℃；雨量充沛，年平均降水量1025.2mm，降水主要集中在5－9月；太阳辐射和日照时数属全国最低值区之一，年平均日照时数1254h，为可照时数的29%；太阳平均总辐射3864.25MJ/m2；无霜期286天。项目区主异风向为北北西风，风向频率8%。其主要特点是：四季分明、冬暖夏热、下多伏旱、秋多霪雨。年平均气漫为17.4℃，年平均降雨量为1039.1mm，年平均风速为1.6m/s。 1.1.1水文条件项目所在区域XX水资源丰富，境内河流属长江流域嘉陵江水系。市境内有“一江六河”。一江为嘉陵江，它发源于陕西省西凤县历年最枯水流量115m3/s，历年最大洪峰流量30100m3/s，（1903年），平均流量878.70m3/s，历史最低估水位为259.413m（黄海高程，下同），历史最高洪水为274.823m（1903年）；六河为西河、东河、构溪河、白溪河、螺溪河、西充河六条主要支流；人平均水量600m3，低于全国、全省的平均水平。项目区靠近XX市的饮用水源嘉陵江。嘉陵江，古称西汉水，发源于秦岭南麓和岷山北，入用后向南流经广元、XX、合川至重庆注入长江。下游段阶地宽平，多冲积平坝，有利于农业生产。嘉陵江在城区由北向南流过，全长约1120km，流域面积约8.8万km2，是长江第二大支流，境内流程299km，多年平均流量878.7m3/s，最大年均流量1400m3/s，最小年均流量509m3/s，多年最小流量115m3/s。地下水类型为上层滞水、孔隙潜水、微承压水。上层滞水赋存于①1填土中，孔隙潜水赋存①粉砂中，微承压水赋存于②2粉砂、③粉砂、④6粉砂、④8粉砂等土层中。地下水受大气降水、生活废水等地表水补给。排泄途径为蒸发和地下径流，地下径流方向为自北向南。钻孔中稳定水位埋深1.00－2.20m。据野外调查地下水位变化幅度0.50－1.00m。1.1.2交通条件1、XX区境内有南广高速公路、南渝高速公路、南大梁高速公路、XX绕城高速公路通过，国道318线（成都一上海）、省道南（充）前（锋）线交汇，达成铁路途经区内22公里。境内有国家民用二级机场XX机场可通航北京、广州、深圳。2、安汉新区二期棚户区改造安置小区项目场址交通方便，西侧为XX城市主干道安汉路，南面为南渝高速公路。 3、小龙片区二期棚户区改造安置小区项目场址交通方便，东侧紧邻XX至龙门的城市主干道。4、打铁垭三期棚户区改造项目安置小区建设场址北面为XX区城市主干道东顺路（318国道），东西侧均为已建好或规划中的航空港工业集中区园区道路。1.1.1市政设施社会依托条件本项目三个安置小区所在地基础设施基本完善。项目用电均由场址附近交通干道旁的10千伏电网接入，电力供应有保障。项目三个安置小区建设场地供水管均已接通市政管网，能满足供水需求。项目三个安置小区建设地址区域均已接入燃气管道，可满足项目的供气需要。XX区已建成程控交换系统，实现了传输数字化的现代通讯网络，已建成移动通信网、互联网，通讯条件较好。在项目三个安置小区设计的时候，均应利用自然高差进行防洪和排涝，洪水经过排水沟自然排入雨水排放系统。1.1.2环境保护条件项目三个安置小区建设场区内生态环境均无特殊生态保护物种，在以该场区为中心1.5公里的范围内无名胜古迹和自然保护区。本项目环境治理措施充分考虑环境现状，选择的施工技术方案得当。周围环境可接受本项目建设，本项目建设对周围环境无影响。1.1.3施工条件1、本项目无高端特殊建筑技术要求，项目的技术条件具备。2、目前，本项目正在办理前期手续，本项目符合XX区的城市发展规划，项目法律法规条件初步具备。 3、天然建筑材料：本工程施工所需要的砂料、卵石、石料、木料等全部能在当地市场采购。4、主要外来材料的供应：项目施工的主要外来材料主要包括钢材、木材、水泥等，均能在XX区内市场采购。5、施工电源：项目施工电源由XX区电力部门供应。6、施工队伍及设备：施工队伍通过招标方式，在省内外竞争择优，选择有能力承担本工程施工的专业施工企业。工程所需的机械设备由中标企业自行解决。综上所述，三个场址地质水文、基础设施及施工技术等条件较好，能满足建筑物的选址要求。1 1拆迁安置方案1.1拆迁与安置的依据1、国务院《城市房屋拆迁管理条例〈国务院令第305号〉》2、《四川省城市房屋拆迁管理条例》3、《四川省棚户区改造工程实施方案》4、《XX市城市规划区征地房屋拆迁补偿安置办法》5、《XX市XX区城市规划区内征收集体土地房屋拆迁货币补偿安置实施办法》1.2棚户区改造及拆迁范围1、安汉新区一期棚户区改造拆迁范围为XX区安汉新区茅草坪社区、河东街社区、祖师庙社区及清溪街道办炮房沟社区4组，共计拆迁该片棚户区居民982户/3801人2、小龙片区二期棚户区改造拆迁范围为XX区小龙街道办炮台街社区、油坊街社区、城中村、南新街社区及东站社区，共计拆迁该片棚户区居民916户/3912人；3、航空港打铁垭三期棚户区改造拆迁范围是XX区清溪街道办炮房沟社区10组、柏果湾社区、牛市坝社区、陈家梁社区、景祥社区6组、回龙寺社区及白街办斋公山社区，共计拆迁该片棚户区居民900户/3318人。1.3初步拆迁安置方案1、在国家、省、市现有政策规定的基础上，执行就地安置的办法，严格按照《XX市城市规划区征地房屋拆迁补偿安置办法》奖励按时拆迁的居民。对超过安置面积补差部分，在市场评估的基础上给予一定幅度的优惠。2、鼓励被拆迁人选择货币安置，补偿金额采取在市场评估的基础上，再上浮一定 比例的货币补偿办法，避免拆迁遗留问题的发生，为创造“阳光拆迁”、“和谐拆迁”的局面打下了良好的基础。1.1拆迁安置补偿标准本次棚户区改造房屋拆迁安置补偿的总原则是：合法建筑实行拆一补一，适当补差的原则。补偿标准参照《XX市城市规划区征地房屋拆迁补偿安置办法》（南府发［2013］19号）、《XX市XX区城市规划区内征收集体土地房屋拆迁货币补偿安置实施办法》（高府发[2013]87号）文件。1.2拆迁工程量初步调查本项目的三片棚户区改造拆迁工程量调查的主要内容有：住房和临时建筑物（诸如偏房或偏棚等）；现场调查的主要拆迁量汇总于表5－1表5－1拆迁工程量初步调查表序号社区户数（户）人口（人）住房面积（平方米）临建面积（平方米）一安汉新区一期棚户区　　　　1茅草坪社区26610302391034532炮房沟社区4组109422979814153河东街社区27110492435935184祖师庙社区3361301302024361　小计98238018826812747二小龙片区二期棚户区1炮台街社区1634961611517042油坊街社区1115161017120163城中村22411182240620864南新街社区41410082245东站社区4141768415865860小计91639129128611890三航空港打铁垭三期棚户区 1清溪街道办炮房沟社区10组7228862789472清溪街道办柏果湾社区2127451828927663青莲街道办牛市坝社区6625854358224青莲街道办陈家梁社区94374768011865青松街道办景祥社区6组4718839956006青松街道办回龙寺社区82257697010247白街办斋公山社区3271208285934338小计90033187724011683四合计279811031256794363201.1安置住房分配计划本项目的安置对象为：项目三片棚户区改造范围内内的产权调换被拆迁居民2798户；表5－2安置住房分配计划表序号社区拆迁户数（户）拆迁人口（人）计划安置房套数（套）一安汉新区一期棚户区　　　1茅草坪社区26610302662炮房沟社区4组1094221093河东街社区27110492714祖师庙社区3361301336　小计9823801982二小龙片区二期棚户区1炮台街社区1634961632油坊街社区1115161113城中村22411182244南新街社区41445东站社区4141768414小计9163912916三航空港打铁垭三期棚户区1清溪街道办炮房沟社区10组7228872 2清溪街道办柏果湾社区2127452123青莲街道办牛市坝社区66258664青莲街道办陈家梁社区94374945青松街道办景祥社区6组47188476青松街道办回龙寺社区82257827白街办斋公山社区3271208327小计9003318900四合计2798110312798 1工程方案设计1.1项目定位棚户区改造安置房是政府进行棚户区改造时，对被拆迁住户进行安置所建的房屋。因此本项目三个安置小区均以经济、实用、美观为建设原则，定位于满足本次棚户改造项目区域内居民对住房的需求，按照现代居住生活模式建设的具有优美的居住环境、完善的配套服务设施、丰富的地域文化内涵的新型居住区。规划中力求环境效益、社会效益、经济效益达到有机统一。通过规划设计，创造出环境优美的住宅小区1.2总平面布置1.2.1总平面布置原则1、贯彻“尊重自然、以人为本”的设计思想宗旨，综合运用各种建筑手法，合理组织丰富多彩的空间系列，充分满足人们在居住生活中的各种需求，创造出更高的附加值。2、坚持科学合理、节约用地的原则；3、充分利用地形，以及各场区周围已形成的规划格局，进行合理的围合空间，合理地确定功能分区，科学地组织人流和交通，体现变化丰富的全新的小区形象。4、结合地块经济技术指标，打造以一、二类高层为主，多层为辅的舒适性安置房社区。1.2.2总平面布置1、安汉新区一期棚户区改造安置小区（见附图1：总平图1）用地呈比较规整的南北走向长方形，为了使整体规划得到一种规整中的活泼，采用一种南北组团的对称式的布局。地块东面、西面及南面布置4栋17F高层建筑构成三面围合的庭院布局。小区主干道路连通东西向， 沿小区主干道南面布置3栋6F多层建筑与1栋17F高层组成南组团；沿小区主干道北面布置4栋6F多层住宅楼与3栋17F高层组成北组团。在用地东、南侧均有沿街的商业分布。小区绿化景观集中布置在小区主干道两侧及南北组团的中心体庭院。1、小龙片区二期棚户区改造安置小区（见附图2：总平图2）该安置小区采取高、多层共12栋单体建筑沿基地大围合布局的方式。在地块南面沿城市主干道路（XX至龙门）布置3栋21F高层住宅建筑。在地块东侧布置2排3-4F的多层商业建筑，在地块西、北面不置7栋6F多层住宅。沿小区东西向设置小区的主要景观走廊和交通道路。利用高层和多层建筑围合出宜人的两条景观通道，均连接中心景观，形成小区的主要景观系统。2、航空港打铁垭三期棚户区改造安置小区（见附图3：总平图3）该安置小区地块属不规则的多边现状，采取高、多层共10栋单体建筑混合点式布局的方式。在地块西面、南面沿航空港工业集中区园区道路分别布置2栋及1栋18F高层住宅建筑。在地块内侧沿地形点式布置7栋的6F多层商业建筑，在地块西、北面不置7栋6F多层住宅。沿小区基地布置环状景观走廊和交通道路。1.1.1交通组织1、三安置小区交通组织均采用部分人车分流，既保证了小区内部交通的便捷，又体现了安全高效性。各小区内部分6米、4米两级车行道路系统及3米人行道路系统。 2、安汉新区一期棚户区安置小区的车行主、次入口分别同东侧和北侧的城市道路相接。小区设置东西走向主步行景观大道，在东侧设置小区主步行路口。小区内部设置环形行车道用于消防，不设置地面停车位。中心主景观通道与南北组团内部的休闲绿地只允许步行进入，保证了人们在内部活动能自由惬意，同时避免了车辆行驶对人们造成的近距离污染和安全隐患，小区内部道路等级明确，结构清晰。3、小龙片区二期棚户区安置小区车行主、次入口分别同东侧和北侧的城市规划道路相接。小区同样设置东西走向主步行景观大道，在东侧设置小区主步行路口。小区内部设置环形行车道用于行车及消防，并就近设置绿化停车位。中心主景观通道与小区内部的休闲绿地只允许步行进入，保证了人们在内部活动能自由惬意，同时避免了车辆行驶对人们造成的近距离污染和安全隐患，小区内部道路等级明确，结构清晰。4、航空港打铁垭安置小区主、次车行入口分别位于西面和南面的航空港工业集中区园区道路。小区设置环形车行道用于消防，不设置地面停车位。小区的步行出入口同车行入口公用，通过隔离桩隔开。小区内部道路等级同样明确，结构清晰。1.1.1景观绿化系统三安置小区在总体规划上强调“生态”的概念，绿化是表达生态概念最重要的方式之一，所以在设计上尽量将绿化系统引入每个住宅单元的视线，为住户创造一个舒适的、绿色的生态居住环境和健康文明的人文环境。三小区在景观设计上考虑实现自然原野风，体现一种人性价值的回归和对生活环境的美好追求。大小不同的院落从外到内散落着城市绿地、商业街、入口广场和花园内庭。充满自然田园风格的情景归家路将各处园林串接起来，从入口广场穿过绿色通廊，在庭院汇聚，从社区入口到入户小路，人们在整个归家途中都能充分享受社区美景。1.1.2公建配置各小区内设置物管中心、卫生处理、居民活动及设备控制中心等公共设施，分别为各小区提供必要的配套服务。1.1.3无障碍设计本着对每一个人关怀的原则，该项目各安置小区均 需做无障碍设计，主要内容如下：总平面：项目用地出入口连接城市道路处设缘石坡道，人行道设置盲道通往主要业态出入口并与城市盲道连接。停车库、停车场：按规范要求设置残疾人专用停车位。建筑入口，室内外高差部分设置不大于1：12的无障碍坡道。建筑内部走道，电梯厅等交通系统均按照无障碍设计规范进行设计并设无障碍电梯，残疾人在建筑内部可通过坡道、走道、电梯到达所有位置。所有走道和门洞宽度符合规范要求。公共部分设置无障碍专用厕所。按规范要求设置无障碍标志。电气无障碍设计：无障碍专用厕所设求助呼叫按钮，厕所门外设呼叫信号装置。1.1.1主要总图技术经济指标表6－1　主要总图技术指标表序号项目单位安汉新区小龙片区打铁垭合计备注1净用地面积m2425325294729741125220187.83亩2基底面积m21105813179892233159　3总建筑面积m2139903118059117744375706　4计入容积率总建筑面积m210632910688699812313027　4.1住宅面积m2950269780182944275771安：11栋/龙：10栋/铁：10栋4.2商业建筑面积m21060285561626135419安：住宅1-2层/龙：2栋/铁：利用住宅1-2层4.3配套设施建筑面积m27015296071837　4.3.1物管m26533584201431　4.3.2环卫设施m2484052140　4.3.3消防控制用房m205750107　4.3.4通信用房m207485159　 5不计入容积率建筑面积m233574111731793262679　5.1设备用房及架空层m21289188811864363　5.2地下车库面积m23228592851674658316　6停车位　　　　0　6.1机动车停车位辆6876415601888户均0.7辆6.1.1地上机动车停车位辆04210421　6.1.2地下机动车停车位辆6872205601467　6.2非机动车停车位辆9829169002798户均1辆6.2.1地上非机动车停车位辆0000　6.2.2地下非机动车停车位辆9829169002798　7绿地面积m21276015884898237625　8道路面积m21489414384983739115　9其它室外硬质铺装面积m238209500200015320地面停车位及室外活动10容积率倍2.502.023.36　　11绿地率％303030.2　　1.1建筑设计方案1.1.1建筑设计依据1、XX市城市总体规划。2、业主方提供的电子版测绘图。1.1.2国家相关法律和法规1、《民用建筑设计通则》（GB50352－2005）2、《住宅建筑规范》（GB50368－2005）3、《建筑设计防火规范》（GB50016－2006）4、《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045－95，2005版）5、《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》（GB50067－97） 6、其他相关的国家及地方颁发的现行设计规范、规程、标准、规定等。1.1.1平面设计各小区住宅平面设计力求紧凑、分区明确、厅房方正、面积适宜。应充分考虑住宅的朝南，尽力保证自然的采光通风、通风以及合理的平面格局，户型组合可以非常灵活。三个棚户区安置小区单体建筑平面设计见表6－2。表6－2建筑平面设计一览表序号楼号楼层数（层）单元数（个）梯户比住宅套数（套）备注(门厅及配套用房占用)一　安汉新区一期棚户区安置小区11#1722梯6户180022#1742梯6户360033#631梯2户36044#631梯2户36055#641梯2户48066#631梯2户36077#621梯2户24088#621梯2户24099#631梯2户3601010#1711梯6户10111111#1711梯6户1011　小计　16　982　二小龙片区二期棚户区安置小区11#651梯2户60022#651梯2户60033#631梯2户36044#621梯2户24055#621梯2户24066#631梯2户36077#641梯2户480 88#2122梯5户210099#2122梯5户20911010#2122梯5户20911111#3-4F商业1212#3-4F商业小计916三航空港打铁垭三期棚户区安置小区11#621梯4户48022#621梯4户48033#621梯4户48044#621梯4户48055#621梯4户48066#631梯4户72077#621梯4户48088#1822梯6户180099#1822梯6户18001010#1822梯6户1800小计900三合计27981.1.1户型设计充分体现“经济、实用、美观”的设计原则。针对XX的气候，从生态建筑学的原则出发，充分利用自然采光通风，降低能耗。住宅户型平面设计尽量满足厅、室方正，明厨、明厕，流线合理的设计要求，在满足规范要求的前提下尽量减少公摊面积，并充分满足高层建筑对消防及疏散的要求。详见表6－3。表6－3户型配比表单位：户序号户型户型面积（平方米）安汉新区一期小龙片区二期打铁垭三期合计所占比例（%）11室1厅1卫约50137126124387142约80-105550519510157956 2室2厅2卫/3室2厅1卫33室2厅2卫约12029527126683230合计　　98291690027981001.1.1立面设计三个安置小区建筑造型根据总体布置、建筑规模、平面形式、使用功能等采用现代风格，立面处理在竖向上进行划分，结合体量的高低错落，使不同方向视觉均较丰富、完整，同城市环境具有良好的视觉关系，以达到具有鲜明个性的现代建筑群体形象。建筑外立面风格以现代、明快的时尚风格为主，运用通透的飘窗和色彩块的变化使建筑立面具有强烈的立体感。建筑外墙采用涂料铺装，重点处理建筑基座、入户门厅和建筑顶部，使之既有强烈的现代感创造出优美的城市天际线，同时又营造出温馨而舒适的居住建筑氛围。1.1.2剖面设计1、项目多层住宅楼为6F，层高3.0m，建筑室内外高差根据地形取0.15m。2、项目中高层商住楼为17F、18F及21F，底层商铺层高3.9m，住宅层高3.0m。建筑室内外高差根据地形取0.15m。1.1.3屋面设计屋面做法执行《屋面工程技术规范》（GB50345－2012）国家标准。建筑物防水等级为Ⅱ级，防水材料采用高聚合物改性沥青防水卷材、合成高分子防水涂料、普通防水砼等材料。1.1.4装修设计1、外装修为高级涂料。2、本项目地下车库、设备用房及物管用房及各建筑公共部分为精装。建筑室内部分为简装，装修标准如下： 表6－4棚户区改造项目住宅室内装修标准项目名称标准内墙面客厅、餐厅、卧室、衣帽间、飘窗普通涂料厨房、卫生间贴瓷砖到顶天棚客厅、餐厅、卧室、衣帽间、飘窗普通涂料地面客厅、餐厅、卧室、衣帽间、飘窗水泥沙浆找平抹光厨房、卫生间防滑地板砖踢脚线水泥砂浆厨卫洁具厨房灶台卫生间蹲便器门入户门双层钢板防盗门阳台门铝合金平开门1.1结构设计方案1.1.1设计依据1、《建筑结构可靠度设计统一标准》（GB50068－2001）2、《建筑工程抗震设防分类标准》（GB50223－2008）3、《建筑结构荷载规范》（GB50009－2012）4、《混凝土结构设计规范》（GB50010－2011）5、《建筑地基基础设计规范》（GB50007－2011）6、《建筑抗震设计规范》（GB50011－2010）1.1.2自然条件：1、基本风压值Wo=0.30kN/m2，地面粗糙度C类，风载体型系数、风雅高度变化系数等均按《建筑结构荷载规范》（GB50009－2012）选用。2、积雪荷载So=0.10kN/m²3、根据《中国地震参数区划图》（GB18306－2001） ，国家标准第1号修改单），XX地区为非设防区，按《建筑工程抗震设防分类标准》（GB50223－2008），本项目不做设防要求。4、根据建筑结构破坏后的严重程度，本项目建筑结构的安全等级为二级，根据地基复杂程度，建筑物规模和功能特征以及由于地基问题可能造成建筑物破坏和影响正常使用的程度，本项目地基基础设计等级为乙级。5、本工程结构的设计使用年限为50年。6、使用荷载标准值：地下车库：4.00kN/m²商场：3.50kN/m²客厅、厨房：2.00kN/m²阳台：2.50kN/m²卫生间：2.00kN/m²花园：（仅考虑盆栽）：3.50kN/m²上人屋面：2.00kN/m²不上人屋面：0.50kN/m²走廊、门厅、楼梯：2.00kN/m²消防楼梯：3.50kN/m²其他未明确部分按《建筑结构荷载规范》（GB50009－2012）取用。1.1.1结构设计1、结构形式17F、18F、21F采用剪力墙框架结构；6F采用砖混结构，非主楼范围内的地下室采用钢筋混凝土框架结构。屋面结构采用现浇混凝土板作承重结构。所有楼层露面均采用现浇混凝土结构。楼梯结构采用钢筋混凝土板式楼梯。拟采用主要基础类型：筏板基础（或待设计单位确定）。 伸缩缝、防震缝、沉降缝设置：本项目建筑不设伸缩缝，部分楼栋平面长度超过55m，采用设置后浇带处理。2、结构主要材料混凝土强度等级：高层住宅的剪力墙采用C30—C40等级的混凝土，主要梁、板、楼梯混凝土为C30。钢材：HPB300级fy=270N/mm2HRB335级fy=300N/mm2HRB400级fy=360N/mm2；楼板：采用冷扎带肋钢筋CRB550级fy=360N/mm2墙体：高层填充墙采用空心页岩砖（容重不大于8.0kN/M2），M5.0混合砂浆砌筑；多层采用240厚的普通页岩砖。1 1公用工程设计1.1给排水设计方案1.1.1设计依据1、《建筑设计防火规范》（GB50016－2006）2、《建筑灭火器配置设计规范》（GB50140－2005）3、《建筑给水排水设计规范》（GB50015－2003，2009版）4、《室外给水设计规范》（GB50013－2006）5、《室外排水设计规范》（GB50014－2006，2011版）6、《民用建筑设计通则》（GB50352－2005）7、《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》（GB50067－97）8、业主提供的关于本工程的设计有关资料。9、建筑专业及其它专业提供的相关资料。1.1.2设计范围1、项目三个小区工程红线以内室外和室内给水排水及消防系统；2、项目三个小区水表井与城市给水管的连接；3、设计包括：给水系统、排水系统、雨水系统、消防给水系统及灭火器配置。1.1.3给水系统1、供水水源各安置小区供水水源为市政自来水，从市政管网引入两根DN200mm给水管，并围绕小区形成口径为GN200mm的环状管网，以保证生活给水及消防用水。商业单独计量支状管网供给。2、给水系统采用分区供水，竖向共分为低、高两个区。 地下层、住宅1－6层为低区，充分利用市政给水管道的压力，本区由市政管道直接供水；7层至11层由高区无负压变频全自动供水设备供应；11层以上由高区无负压变频全自动供水设备供应。高区设置一套变频给水装置，集中设置在地下层，位置在小区的适中部位，以避免供水管道过长而增加水头损失。变频给水装置从设置在地下层的生活转输水箱吸水，供至各区系统。供水压力超过0.35Mpa的入户支管上设减压阀减压，以避免水压过高对住户使用带来不便。3、计量在市政引入管上设总水表计量，商场生活用水单独计量，住宅采用“一户一表”的方式计量，分户水表在每层的管道井内集中设置。4、浇洒在室外给水管道上设洒水栓浇洒绿化和道路。5、热水住宅热水由家用燃气热水器供给，由住户自理。1.1.1排水1、排水体制采用雨、污分流的排水体制，雨、污分别有组织排放。2、污水小区生活污废水采用化粪池处理，厨房产生的污水经隔油池处理汇集后，再排入城市污水管道。3、废水地下汽车库、消防电梯排水以及地下设备机房内的废水分别排由集水井收集，再由潜水泵分别提升至室外检查井中，潜水泵由集水井池内的水位继电器自动控制启闭。空调冷凝水采用管道进行有组织排放至散水。 4、雨水采用XX地区暴雨强度公式，设计重现期取3年。屋面雨水和室外场地雨水，分别由雨水斗和雨水口收集，排入市政雨水管道。雨水分多处就近排入市政雨水管道，以减少雨水管的埋设深度和开挖量，节约投资。1.1消防设计1.1.1设计依据1、《建筑设计防火规范》（GB50016—2006）2、《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045－95，2005年版）3、《自动喷水灭火系统设计规范》（GB50084—2001，2005年版）4、《建筑灭火器配置设计规范》（GB50140－2005）5、《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》（GB50067－97）6、本工程相关专业提供的设计资料甲方提供的建地附近城市供水、排水有关资料7、本工程相关专业提供的设计资料1.1.2总图消防建筑防火设计，必须遵循国家的有关方针政策，从全局出发，统筹兼顾，正确处理学习和安全、重点和一般的关系，积极采用行之有效的先进防火技术，做到保障安全、方便使用、经济合理。本项目三个安置小区在规划设计中严格执行国家颁布的规划及建筑防火规范，同时加强基础设施建设，各工种积极配合，使硬件设施等达到规范要求。每个小区主入口均可作消防车出入口，地块满足两个以上疏散出入口。规划中在每个区 内部各个建筑之间设置了环形消防车道及回车场。如果建筑物沿街长度超过150m或总长度超过220m，应设置穿过建筑物的消防车道。建筑物内庭园短边长度如超过24m，宜设有进入内院的消防通道。消防通道一般不应小于3.5m。环形消防车道至少应有两处与其他车道相通。如在深化设计中需要设置尽端式消防车道，则应设面积不小于12m×12m的回车场，若供大型消防车使用则不小于15m×15m。1.1.1建筑消防1、每个小区内建筑物均为民用建筑。其耐火等级一般为一级或二级，其允许最多层数可按《建筑设计防火规范》（GB50016—2006）：单层面积允许最大值一般为2500㎡，建筑物允许最大长度不大于150米。2、规划中，各建筑物安全疏散出口一般不应少于2个，安全疏散距离及疏散宽度等可参照《建筑设计防火规范》（GB50016—2006）。1.1.2结构防火1、承重外墙、楼梯间、分户墙采用不燃烧的轻质墙体，耐火极限不小于2小时。2、非承重墙及走道隔墙采用耐火极限小雨1小时的轻质墙体，房间隔墙耐火极限为0.75小时。1.1.3室内外消防系统1、慨述各小区设置区域集中消防泵站，泵站内设有消火栓系统、喷淋系统加压、贮水设施，满足2小时室内消火栓用水量、1小时自动喷淋用水量要求。区域最高建筑屋顶设高位水箱，并设有增压稳压设备，为消火栓系统、自动喷淋系统。稳压消火栓系统管网、喷淋系统管网均环状布置，环网上设有若干个水泵接合器。2、消防设计流量 室外消防用水量为30L/s；室内消火栓用水量为40L/s；自动喷淋用水量为30L/s；3、室外消防系统各小区自市政给水管网接入两根引水管。低压给水管线在小区内环状布置，并设有地下式消火栓井，供小区生活和室外消防用水。4、室内消火栓系统室内消火栓系统采用临时高压制，高压消防管路环状布置，水头处采用减压稳压消火栓。平时由高位水箱及增压稳压设备维持管网压力。室内消火栓箱内设有报警启泵按钮和保护按钮的设施。5、自动喷淋系统地下车库等不采暖房间设置预作用喷淋系统，按照中危险Ⅱ级设计。采用直立型易熔合金喷头。商业及公共活动场所设置湿式喷淋系统，按照中危险Ⅱ级设计，采用玻璃球喷头。商场采用快速反应喷头，其余部位采用普通喷头。6、灭火器设置商业每层均配置手提式磷酸铵盐干粉灭火器。地下车库配置手提式磷酸铵盐干粉灭火器。变配电配置手提式磷酸铵盐干粉灭火器。1.1.1电气消防1、总说明根据项目建筑性质，确定项目各小区内的建筑为一级消防保护等级。消防系统采用集中报警形式，对整个工程火警进行监视。该系统由一个集中报警控制器、数台区域报警器及若干楼层显示器、火灾探测器、事故广播、声光报警器、手动报警器、火警电话、联动设备等组成。2、报警系统设备选择及设置 地下车库及设备用房分别设感温、感烟探测器；发电机房设感温及感烟探测器组；商业用房及住宅过道等处设感烟探测器；在各防火区的走廊、出口、电梯前室等地设手动报警按钮。3、火灾广播及通信消防控制室设总线制智能型火灾紧急广播控制器，在本工程公共走廊、商业、设备用房、车库等地设火灾紧急广播喇叭，除车库、设备用房外，其余部位喇叭由背景音乐喇叭兼用，火灾时自动切换。消防专用电话网络为独立的消防通信系统，在消防控制室内设置消防专用直通对讲电话总机，除在手动报警按钮上设置消防专用电话塞孔外，在消防水泵房、变配电室、发电机房、防排烟风机房、电梯机房、管理值班室等场所还设有消防专用电话分机。电话主机设有自动录音，并配有与市消防局联络的直通电话（119）。4、消防联动及控制要求当任意一处发生火灾时，消防控制室接受火警信号，并经确认后，联动相关设备：启动喷水泵，消火栓泵，送、排烟风机；关闭失火区防火卷帘门；打开送风口、排烟口；切断火灾区非消防电源；接通事故广播、声光报警器；消防电梯自动返回首层；自动开启防火门释放器，关闭常开防火门；消防控制室接收各种设备动作返回信号；消防控制室设置消防水池、水箱水位显示和消防水泵供电电源信号显示；在消火栓箱内设置消火栓直接启泵按钮；重要消防设备除采用总线模块联动外，另设多线直接手动控制。5、消防报警系统线路选型及敷设方式信号传输干线采用ZR-RVS-2X1.5,电源干线采用ZR-RV-2X4,电源支线采用ZR-RV-2X2.5,电话线采用ZR-RVS-2X1.5 。传输干线采用防火金属线槽在弱电间、吊顶内明敷，支线采用穿钢管或经阻燃处理的硬质塑料管保护暗敷于不然烧体的结构层内且保护层厚度不宜小于30mm。由顶板接线盒至消防设备一段线路穿金属耐火波纹管。由消防控制室至各楼栋消防设备一段线路穿镀锌钢管。6、消防设施电源供给及接地高层火灾自动报警系统、消防水泵、防烟排烟风机、消防排水泵、应急照明等消防电气设备为一级负荷；专用变压器低压侧单母线分段接线，消防设备工作与备用回路分别接不同母线段热备用，市电与柴油发电机电源经自动转换开关切换后为备用母线供电，双电源切换自投自复。消防水泵、消防风机、消防控制室等重要消防设备由变配电房两段低压母线分别供电，工作、备用回路在最末一级配电箱处双电源自动切换。应急照明由变配电房市电与油机切换后的备用母线段供电，应急照明灯具后备蓄电池，作为柴油发电机启动前过渡供电。消防系统接地与建筑其它接地共用接地体，接地电阻R<1Ω。7、应急、疏散照明应急照明采用专用回路双电源配电，并在末端互投,部分应急照明采用区域集中式供电(EPS)应急照明系统，其连续供电时间不小于180min钟。应急照明系统干线采用矿物绝缘电缆在强电间、吊顶内明敷于金属防火线槽,支线采用耐火导线穿钢管或经阻燃处理的硬质塑料管暗敷于不燃烧体的结构层内，且保护层厚度不宜小于30mm。所有楼梯间及其前室、消防电梯前室、疏散走廊、变配电室、水泵房、防排烟机房、消防控制室、弱电机房等场所设置应急照明。变配电室、水泵房、防排烟机房、消防控制室、弱电机房及屋面绿化，减少夏天外墙和屋顶吸热，并由此形成统一建筑的风格。 1.1通风空调工程设计1.1.1设计依据1、《采暖通风与空气调节设计规范》（GB50019-2003）2、《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045－95，2005年版）3、《公共建筑节能设计标准》（GB50189-2005）4、《汽车库建筑设计规范》（JGJ10098）5、《全国民用建筑工程设计技术措施》（暖通空调•动力）6、《民用建筑隔声设计规范》（GB50118-2010）7、区域气象资料1.1.2空调系统各小区住宅用户建议采用分体式风冷热泵空调机组，设计仅预留室外机安装位置，后期由业主自行购买安装。商业用空调由入住商户自行设计。1.1.3通风系统设计1、地下车库和设备用房产生的废气和余热需通过机械通风排至室外，其系统与防排烟系统共享。系统划分及组成详见消防专篇中的防排烟设计。通风量按换气次数取值如下：表7－3换气次数房间类型换气次数地下车库4次/小时变配电室10次/小时水泵房6次/小时2、住宅内的卫生间通风由用户自理，厨房采用变压式排风道进行排风。3、柴油发电机房及储油间设独立的通风系统。 1.1强电设计1.1.1设计依据1、《供配电系统设计规范》（GB50052-2009）2、《通用用电设备配电设计规范》(GB50055-2011)3、《电力工程电缆设计规范》(GB50217-2007)4、《民用建筑电气设计规范》（JGJ16-2008）5、《建筑设计防火规范》（GB50016－2006）6、《建筑物防雷设计规范》（GB50057－2010）7、《建筑照明设计标准》（GB50034-2004）8、《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045－95，2005年版）。9、建筑专业及相关专业提供的资料1.1.2高、低压变配电系统1、供电方案项目各小区拟设高压开关站（开闭站）。设若干处变电所，变电所电源均引自高压开关站（开闭站）。变电所出线采用380V/220V电缆，供给各建筑用电。2、主要负荷分级监控中心、经营管理用计算机电源为一级负荷中特别重要负荷。消防设备电源、应急照明及疏散指示标志、商业营业厅照明、航空障碍灯等为一级负荷；主要通道的照明、生活泵、污水泵、客梯、扶梯电力、厨房部分电力等为二级负荷，其余为三级负荷。3、高低压供电系统各小区在地下一层设置变配电室，其中内设专门为空调负荷供电的配电变压器和为全楼的消防用电及一般动力、照明负荷供电的配电变压器。 变配电室采用高压真空开关柜，低压抽屉式配电屏，操作电源采用硅整流镉镍电池组，作分合闸直流操作电源。采用电磁操作。断电保护与计量进线柜采用过电流保护，变压器柜采用过电流过负荷保护。4、计量项目各小区计量分为商业、动力、办公、居民用电四大类。居民设一户一表，计量表集中设在电气井内。动力用电在变电所集中计量。商业采用一户一表，大商场按楼层或用户设计量表。1.1.1电力系统1、生活泵、电梯等采用放射式供电。2、为保证主要负荷供电，对重要负荷如：消防用电设备（消防水泵、排烟风机、加压风机、消防电梯等）、信息网络设备、消防中心等均采用双路专用电缆供电，并在最末一级配电箱处设双电源自动切换装置。3、变电所至各单体建筑供电电缆，在地下车库内沿电缆线槽敷设。1.1.2照明1、光源及灯具采用高效、节能、寿命长的光源，包括三基色直管荧光灯、紧凑型荧光灯、金属卤化物灯。商场、商铺、营业厅等二次装修设计，所选灯具及光源应符合上述要求。监控中心、办公等采用嵌入式高效格栅荧光灯；车库、设备用房采用控照型荧光灯。2、 楼梯间及前室、消防电梯间及前室、走道、地下车库、变电所、柴油发电机房、消防控制室、消防泵房、防排烟机房、餐厅、茶楼、营业厅、影院等处设应急照明；出口处设安全出口标志灯；在疏散走道设应急照明及疏散指示标志灯；车库设疏散指示标志灯；以上照明灯具采用集中蓄电池应急电源柜供电。3、立面夜景照明拟采用内透光形式，并采用泛光和内透光的形式突出顶部造型，在管井及屋顶层预留电源，在裙楼屋顶层预留广告照明电源箱。4、高层建筑屋顶设置航空障碍灯，并采用自动通断其电源的光敏控制装置。1.1弱电和智能化工程设计1.1.1电信系统　　项目各小区采用语音信号、数字信号的综合布线系统，利用综合布线系统建立高速、大容量的信息传送平台，为用户提供语音、数据、图像、多媒体信息等各种信息的高速传输通道。各小区拟设电信专用交接设备间，电信模块局根据电信规划要求设置，各单体建筑内地下一层设弱电间，放置电信机柜，垂直干线采用电缆桥架敷设，各户入户，电信插座根据需要设置1.1.2有线电视系统　　普通电视信号由室外有线电视网引进。　　各小区内设电视光端机房，楼内采用分支分配系统。户内设电视分配器箱，电视插座根据需要设置。1.1.3保安监控系统项目各小区设保安控制室，内设矩阵主机、监视器等。在地下车库入口、电梯轿箱等处设置摄像机，小区出入口及主要道路、活动场地处设置摄像机。1.1.4停车场管理系统 各小区地下车库设停车场管理系统，可采用非接触式IC卡识别系统，系统应具备以下功能：自动计费及收费显示、出入栅门自动控制、异常情况报警、当火灾发生时自动打开出入栅门。1.1.1弱电线路小区内弱电干线（即弱电机房至各楼弱电间线路），包括电信线路、有线电视线路、保安系统线路、消防系统线路等，在地下车库内沿弱电线槽敷设。1.2防雷设计根据项目建筑性质，一类高层建筑按二类防雷建筑设置防类接地装置。在各栋建筑物屋顶沿女儿墙四周，敷设一条水平避雷带及在屋面敷设10*10避雷网格，以防直击雷。建筑物高度30m以上各层四周边梁钢筋焊接成环行水平避雷带防侧击雷。30m以上外墙上的金属栏杆、门窗等与防雷装置相接。各小区采用综合接地系统，防雷引下线利用建筑物柱内主筋，接地极体用建筑物基础钢筋，接地系统工频电阻R<1Ω。1.3燃气工程设计1.3.1气源概况天然气由城市天然气管道供应。1.3.2供气范围1、住宅用户，每户设置流量计单独计量。2、餐饮厨房及商业用气。1.3.3供气负荷计算天然气用量按1.5Nm3/户.日计，并考虑10%的餐饮及不可预见用气量。1.3.4供气方式及参数 1、方式：室外天然气管道采用树枝状系统。室外中压天然气经调压箱调至低压后，经庭院天然气管道送至住宅用户使用。2、参数：天然气供应压力为0.2－0.4Mpa。1.1.1天然气管道的布置及敷设方式室外天然气管道采用输送流体用无缝钢管，直接埋地敷设。管道采用加强级防腐涂层。 1节能设计1.1总述节约能源是我国国民经济发展一项长远战略方针，建筑节能是节能工作的一个重要领域，节约能源是每一个建设项目应遵循的基本准则。为保证本工程项目做到合理利用能源和节约能源，项目的建设水平应达到XX市节能型建筑的指标。1.2节能设计的依据1、《中华人民共和国节约能源法》；2、《中华人民共和国计量法》；3、《国务院关于加强节能工作的决定》（国发［2006］28号）；4、《国务院关于印发节能减排综合性工作方案的通知》（国发［2007］15号）；5、《国家发展和改革委员会关于加强固定资产投资项目节能评估和审查工作的通知》。6、《中国节能技术政策大纲》（2006）；7、《综合能耗计算通则》（GB/T2589－2008）；8、《节电措施经济效益计算与评价方法》（GB/T13471－2008）；9、国家计委、国家经委、建设部计交能（1997）25号文《关于固定资产投资工程项目可行性研究报告“节能篇（章）”编制及评估的规定》通知；10、《公共建筑节能设计标准》（GB50189～2005）。11、《四川省居住建筑节能设计标准》（DB51/5027－2008）1.3项目方案采用节能标准及规范的全面性和适宜性1.3.1全面性分析1、节约能源 是国家发展经济的一项长远战略方针。本项目方案遵循《节约能源法》以及国务院、国家发展改革委、省政府、省发展改革委等颁布的一系列节约能源的法律、法规。2、依据中国节能技术政策大纲、综合能耗计算通则、公共建筑节能设计标准、四川省居住建筑节能设计标准等用能标准以及本项目的实际情况，相应采用合理的节能技术措施，全面考虑合理用电、用热，以达到节能降耗之目的。1.1.1适宜性分析本项目为棚户区改造安置房建设项目小区，另建有商业及公建配套，采用的动力配套设备、办公设备及厨房设备等主要消耗电力、天然气等二次能源，单位产品消耗量不大，不属于高能耗行业，因而采用综合能耗测算评价比较适合要求。1.2项目能耗状况分析该项目三个安置小区建设选址均在XXXX城区。项目主要消耗电力、自来水、天然气，该三种能源在项目拟建地区目前的供应充足，能充分满足项目运营需求。1.2.1能耗状况1、电能消耗住宅用电指标按照每年30kW/m2计算：30×275771=827（万kWh）；商业及非居住用电指标按照每年100kW/m2计算：100×37256=373（万kWh）；地下室用电指标按照每年8kW/m2计算：8×62679=50（万kWh）； 其它：室外照明、通讯系统负荷按上述总耗电量的10%计算，年电耗为：（827+373+50）×1.1=1375（万kWh）2、水耗（1）、用水量定额住宅：110升/人*日，使用时间：24小时，小时变化系数：2。商铺：8升/平方米*日，使用时间：12小时，小时变化系数：1.5。浇洒、绿化、及未预见水量按20%计。（2）、耗水量表8—1项目耗水量估算表序号用水类别用水标准使用数量（人）日用水量（m3/d）年用水量（m3/d）1居民用水110L/人·d1103112134428882商铺用水8L/m2·d354192831034233小计　　14975463124未预见水量20%　2991092625合计　　1796655574根据表8－1计算数据，本项目日耗水量为1796m³，则年水耗为66万m³。3、燃气消耗天然气用量按1.5Nm3/户.日计，并考虑10%的餐饮及不可预见用气量。小区日用气量为1.5*2798*1.1=4616Nm3/d，年耗气量为169万m3。1.1.1综合能耗年总能耗折合标煤为3799吨。详见表8－2。表8－2年综合能耗统计表序号能源种类实物量折合标准折合标煤数量计量单位数量（吨）1电kWh137500000.1229（kg/kWh）16902水wm366857（kg/wt）57 3气wm316912143（kg/wm3）20524合计　　　37991.1节能措施1.1.1建筑节能措施1、屋顶拟采用厚聚苯板，对飘窗和封闭式阳台顶板等热桥部位拟做厚挤塑聚苯板。2、吊顶采用保温顶棚，该顶棚的综合传热系数控制到较低值。3、建筑物各部分围护结构的传热系数，不应超过规范《居住建筑节能设计标准》的限制。4、采用气密性级别较高的外窗（包括阳台门），其气密性等级应按照国家标准《建筑外窗空气渗透性能分级及其检测方法》选用。5、门窗保温性能按照《居住建筑节能设计标准》设置。1.1.2机电设备节能措施1、供电系统采用合理的工艺流程，尽可能降低途中的消耗。按要求配装能源计量表。2、项目所选用机电设备的负荷率必须达到国家节能设计规范要求，提高设备利用率。3、电气系统选用节能变压器，装设低压电力电容器补偿无功功率。各类设备及器材的选型一律采用国家现行技术标准中的高效节能设备的器材。1.1.3照明系统节能措施1、根据各功能区的实际需要配置照明，既保证照明需要又达到节能目的。2、 照明光源采用新型高效节能光源，如紧凑型荧光灯、细径直管荧光灯等新型高效光源并配置以节能型电子镇流器，从而降低照明用电量，创造以人为本的绿色照明环境。1、选用效率高、寿命长、安全和性能稳定的电光源、灯具、配线器材以及调光控制设备和光控器件。既在提高照度节省电能及改善照明质量的同时保证经济运行，又有益于环境和人的身心健康。1.1.1工艺流程供电、供水系统采用合理的工艺流程，尽可能降低途中损耗。1.2节水措施1、生活用水系统采用自来水直接供水和微机恒压变频调速泵组供水，回水管上设温度继电器和静电水处理器，减少能源浪费，确保供水安全性和经济性。2、在给水、总入口处均设水表。采取防渗漏措施，杜绝水量流失。公共卫生间小便器采用光控自动冲洗阀。卫生洁具、水龙头，均采用节水型产品。水池、水箱设溢流报警水位，防止水资源长期溢流。3、选择耐旱草种和树种，以减少浇水次数，绿化浇灌采用先进的节水浇灌技术。4、建筑屋顶雨水设有集中收集系统，并设置降雨初期弃流装置。在设有雨水收集的屋顶不得采用污染雨水水质的防水材料。建设雨水利用系统设立雨水贮水池，经沉淀过滤后全部回用，以节约宝贵的水资源。5、室外绿地与土壤之间设贮水层、透水层，以减缓雨水地表径流的速度，增加土壤的相对含水量，减少绿化的人工浇灌用水。 1环境影响评价1.1评价依据1、《中华人民共和国环境保护法》；2、《中华人民共和国环境影响评价法》；3、《中华人民共和国大气污染防治法》；4、《中华人民共和国固体废物污染环境防治法》；5、《中华人民共和国环境噪声污染防治法》；6、《建设项目环境保护分类管理名录》（国家环境保护总局［2002］第14号令）；7、《建设项目环境保护管理条例》中华人民共和国国务院令（1998）第253号；8、《大气污染物综合排放标准》（GB16297－1996）；9、《建筑施工场界环境噪声排放标准》（GB12523－2011）；11、《环境影响评价技术导则》HJ/T2.1～2.3－93；12、《环境影响评价技术导则·声环境》HJ/T2.4－1995；13、《环境影响评价技术导则·非污染生态影响》HJ/T19－1997；1.2环境现状1.2.1大气条件场址地区目前空气质量良好，周围6km范围内无工业污染源，据XX区环保局监测站检测，符合《环境空气质量标准》（GB3095－2012）对二类地区的要求。1.2.2水环境据XX区环保局监测站检测，水质达到国家《地表水环境质量标准》（GB3838－2002）Ⅱ水域标准。 1.1.1声环境场址周围声环境质量良好，符合《声环境质量标准》（GB3096－2008）二类标准。1.2项目建设对环境的影响本项目有明显的社会经济效益。但在施工期、运营期也不可避免地产生局部的环境问题，主要包括以下几个方面：1.2.1施工期主要污染源项目在施工期间的污染源主要有施工器械设备的噪声、余泥渣土、粉尘扬尘、施工废水等。1、施工噪声项目在施工过程中使用的主要器械有：挖掘机、推土机、装载机、卡车等。主要施工器械作业期间噪声值详见表9－1。表9－1施工期噪声声源强度表单位dB（A）施工阶段声源声源强度施工阶段声源声源强度土石方阶段挖土机78~96装修、安装阶段电钻100~105冲击机95电锤100~105卷扬机90~105无齿锯105底板与结构阶段振捣器100~105多功能木工刨90~100电锯100~105电焊机90~952、施工废气施工期大气污染源主要有：施工开挖及车辆运输、施工机械走行车道所带来的扬尘；施工建筑材料（水泥、石灰、砂石料）装卸、运输、堆砌过程以及开挖弃土的堆砌、运输过程中造成扬起和洒落；各类施工机械和运输车辆排放的废气。3、生活污水 本项目施工期民工生活污水由经过化粪池处理达三级标准后排放。4、施工废水施工废水来源有搅拌机清洗水、混凝土运输车辆清洗水和作业区地面冲洗水，其废水的成份主要为悬浮物，通过沉淀后该废水可重复使用。5、施工期生活垃圾施工期垃圾不允许乱堆乱放，要求施工单位采用袋装收集后送入垃圾桶内，然后由市政环卫人员统一及时清运。6、施工期水土流失施工场地内土质结构松散，加之项目用地为较平整地形，不易被雨水冲刷造成水土流失，可以不采取水土保持措施。1.1.1营运期污染源分析1、水污染源分析项目废水主要来源于商业、办公楼工作人员及住宅楼住户产生的生活污水。粪便污水经化粪池处理达到《地表水环境质量标准》（GB3838－2002）Ⅲ类标准排入城市污水管网。2、大气污染源分析表9－2机动车运行时大气污染物排污系数NO2COHC0.002kg/辆·km0.018kg/辆·km0.003kg/辆·km3、固体废物污染源分析本项目的固体废物主要是小区居民的生活垃圾。1.2环境保护方案1.2.1施工期环境保护对策和措施1、施工期噪声防治措施要求施工方采取以下措施，减少噪声对周围环境的影响： 严禁夜间进行高噪声施工作业；使用商品混凝土，减少现场混凝土噪声；对钢管、模板等构件装卸、搬运应该轻拿轻放，严禁抛掷；现场木工棚使用前应该完全封闭；选用低噪声、振动小的施工设备。2、施工期环境空气污染的防护措施项目在施工期开挖土方、车辆运行、装卸建筑材料时将产生扬尘。为了减轻扬尘对周围环境的影响，在作业现场应采取相应的防护措施，如加遮盖物，干燥天气时增加地面湿度，以减轻扬尘对周围环境的影响。主要是采取合适的防护措施：要求基础开挖、取土堆存、回填、运输流程设计应布局合理，运距最小，存填土量计算尽量精确。主要运输道路进行硬化，所有临时道路均需清洁、湿润，并加强管理，使运输车辆尽可能减缓行驶速度；施工中建筑物应用围帘封闭，脚手架在拆除前，先将水平网内、脚手板上的垃圾清理干净，清理时应避免扬尘的产生。尽可能使用商品混凝土；运输车辆必须实行封闭式运输，避免在运输过程中的抛洒现象；建材堆放点要相对集中，并采取一定的防尘措施，抑制扬尘量；在施工场地出口放置防尘垫，对运输车辆现场设置洗车场，用清水洗车体和轮胎；严禁将泥土带出工地。对场内的建筑垃圾要及时清运，严禁随意抛洒垃圾的行为。3、施工期污水防治措施施工期废水主要为工地生活污水和施工废水。 本工程施工期期间，工地设简易住房、食堂、厕所。民工生活污水由经过化粪池处理达三级标准后排放。施工废水主要是开挖作业面泥浆水，暴雨经流水冲刷泥浆水，场地及施工及冲洗水。其中泥浆水和冲洗废水经过简易沉淀池沉淀后循环使用，不外排，对环境不会带来明显影响。4、施工期固体废物影响防治措施施工期会产生弃土、建筑垃圾、生活垃圾。建筑垃圾主要来自于施工作业，包括砂石、石块、碎砖瓦、废木料、废金属、废钢筋等。建筑废料部分回收利用，不能利用的部分运至政府指定的建筑垃圾堆放场处置。工地生活垃圾由环卫部门统一收集送XX区生活垃圾处置场处置。1.1.1营运期环境保护对策和措施1、水污染防治对策与环境影响分析项目分别设置雨水和生活污水收集、排放系统。雨水、生活污水收集后分别排入城市雨水、污水管网，污水经化粪池处理后排入城市污水管，进入污水处理厂达标处理。因此，正常情况下，项目产生的生活污水经化粪池处理后，满足污水处理厂的进水水质要求，达标处理后排放对项目地表水水质基本无影响。2、噪声污染防治对策与环境影响分析项目营运期噪声主要来自进出车辆和风机等动力设备。车辆噪声主要来源于车辆行驶时产生的噪声，通过优化项目总平面布置，减少地面停车位，人车分流，加强日常物业管理，严格控制进入项目的车流量，禁鸣喇叭。这些措施实施后，对周围声学环境基本无影响。风机等设备均作减振、隔振等降噪处理。设置在室外的设备均采用低噪音设备，并作相应的减振、隔振等降噪处理。设置在外墙上的进、排风口采取低风速以减少噪声对人们的影响。 3、固体废弃物污染防治对策与环境影响分析项目产生的固体废物主要为生活垃圾。生活垃圾集中袋装处理后，由当地环卫部门收集运至垃圾处理厂处置。1.1环境保护对策和措施1、本工程依据现行环保标准、环境影响报告书等要求进行环保设计。基地内设集中垃圾站，收集方式采用袋装垃圾定时收集，再交由环卫部门统一处理。垃圾站靠近城市道路出入口，周围用常青树种包围。考虑环保因素，垃圾应分类收集。对产生较大噪声的机房采用隔音门，墙面贴吸音材料，设吸音吊顶。一般外门窗采用中空玻璃，对户外有特别噪声源与振动源部分，另采用专门的隔声与隔振处理。2、水专业环境保护设计本工程的排水对象主要为生活污废水和雨水。设计上采用雨、污分流的排水体制，对上述排水对象分别组织排放。生活污废水经化粪池处理后，排入排入市政污水管。选用低噪声、高效率的机电设备，并采取积极的隔振降噪措施。水泵机组设置隔振基础、柔性接头，避免管道传声；在水泵的出水管上设置微阻缓闭式止回阀，消除停泵水锤的影响和水击所产生的管道震颤噪声等。3、暖通专业环境保护设计所有通风机均设隔振措施。吊装风机（箱）均采用减振支吊架，运转设备进出口均采用软管连接，以减少振动及固体传声的影响。通风系统均要求设置消声器。柴油发电机烟道屋顶排空；厨房排油烟经过滤、净化后高点排放，公共卫生间尽量设置竖向集中机械排风，接至屋顶排放。 商业区大于200m2的空调房间均按卫生标准预留新风系统，以保证室内空气品质。1.1环评结论工程的建设对环境的不利影响主要集中在施工期，采取相应的工程措施和环保措施后可减免、减小或降低其影响，施工结束后，影响即告消除。综上所述，该工程实施对环境的有利影响是显著、长久性的，不利影响是局部、临时性的，可通过环保措施予以有效减免，不存在制约本项目实施的重大环境因素。所以，从环境保护的角度分析，该工程在拟建地实施是可行的。 1项目实施进度及招标方案1.1项目实施进度安排项目实施进度计划安排主要考虑以下原则：1、业主对工程建设工期的意见。2、工程施工通过公开招标方式，择优选择房屋建筑二级以上施工企业承建，以保证工程质量和加快建设速度。3、根据工程规模及建筑物施工特性，项目宜选用大、中型机械设备为主。4、施工安排应不影响业主单位的正常管理工作，应集中安排在一段时间内完成。项目建设周期为36个月。从2014年5月至2017年4月底竣工。本项目计划建设期为36个月。实施进度安排见下表：表10－1工程进度表　　　　月份项目6912151821242730323436项目前期▲施工图设计及土建▲▲▲▲▲▲▲装饰工程施工▲▲▲▲▲▲配套工程施工▲▲▲▲▲设备安装调试▲▲▲竣工验收▲1.2招标方案1.2.1慨述 按照国家（《中华人民共和国招投标法》、《工程建设项目施工招标投标办法》（30号令））及四川省有关建设项目招投标的规定（《四川省国家投资工程建设项目招标投标条例》、《四川省人民政府管理严格规范国家投资工程建设项目招投标工作的意见》（川府发［2007］14号）），结合本项目特点、管理需要，该项目的建设采取招投标方式选择项目建设参与单位。根据国家发展计划委员会令［2001］第9号令，特编制本项目招标初步方案。1.1.1招标范围本项目招标范围包括：勘察、设计、建筑工程、安装工程、工程监理、主要设备、重要材料等全部实行招标。1.1.2招标组织形式本项目全部采用委托招标方式进行组织。1.1.3招标方式本项目的全部招标内容均采用公开招标。1.1.4资质要求本项目的勘测、设计及工程监理的资质等级要求达到国家乙级资质。对工程施工方的资质要求是：考虑到本项目各单体建筑为17F-21F高层和6F多层建筑，为确保工程质量和满足进度要求，建议选择二级以上资质的施工队伍承担各标段工程施工。1.1.5工程招标基本情况本工程招标基本情况及审批部门核准意见表10－2。 表10－2招标基本情况表招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式备注全部招标部分招标自行委托委托招标公开招标邀请招标勘察√√√设计√√√监理√√√土建√√√设备√√√材料√√√安装√√√ 1项目组织与管理1.1项目组织XX市XX区政府高度重视XX棚户区改造二期项目的实施，区政府主要领导亲自领衔抓该项目的实施工作。并设置专门办公室，区财政、建设、土地等有关部门负责人为成员，定期召开汇报会和协调会，及时解决建设中的问题，促进建设工作的快速进行。XX航空港投资开发公司作为项目的业主方，公司领导班子高度重视本项目建设，由公司总经理挂帅组建项目领导班子，领导三个棚户区改造具体实施方成立XX棚户区改造二期工程项目建设指挥部开展具体的工作，负责项目建设的领导、组织、管理、协调和监督。项目建设指挥部下设办公室、工程部、财务部等管理部门，负责协调解决日常建设中的相关问题。1.2项目建设管理1.2.1项目建设的特点及难点本项目是一项涉及面广，投资较大的棚户区改造安置房建设项目。项目特点是：1、拆迁面积大、牵涉居民人数多，需要较强的现场组织、协调及处理突发事件的能力。2、建设内容包括场平、安置房建设及水、电、气配套设施等许多子项工程，涉及各部门和方方面面，组织协调工作量大。3、本项目安置房建设规模较大，要求施工经验丰富，工程管理控制能力强。1.2.2项目建设管理任务本项目建设管理主要任务是：项目指挥部 做好项目建设全过程的合同管理和组织协调工作，做好项目的工期控制、投资控制、质量控制工作，确保各项目标的实现。具体包括以下工作：1、编制建设管理计划、工程进度计划及资金计划、审查施工图纸是否满足设计文件和规范要求。2、采用国内公开招标确定工程拆迁代理单位、道路及管网承建商、材料供应商，签订代理拆迁服务、施工及供货合同。3、采用国内公开招标确定项目监理单位，签订监理合同。4、审批承建商提交的施工组织设计、施工进度计划、施工方案、施工质量保证体系等技术文件，并检查落实。5、检查承建商执行项目施工合同过程中的技术规范，作好投资、进度、质量和合同管理工作。6、检查项目所采用由投资方招标确定的供货商提供的主要设备和关键材料是否符合设计图纸和合同所规定的质量标准，并作好其他材料的招标采购工作。7、作好资金管理，按月作好月底结算项目报账提款工作，节约投资。8、根据工程进度情况，审核承建商进度及付款申请，签发工程付款凭证、支付工程款。9、组织竣工验收。10、组织工程审计。11、审查接承建商及监理公司规整的技术业务资料，建立技术经济档案。1.1.1项目投资管理项目的投资控制着重是在设计阶段的施工控标，通过优化设计控制工程造价，通过招标确 定投资控制目标。施工阶段主要是采取有效措施随时纠正发生的偏差，把工程造价的发生控制在批准的造价限额以内，以求在项目项目建设中取得较好的投资效益和社会效益。项目建设过程中，首先确定造价控制目标，制定工程费用支出计划并付诸实施，在计划执行过程中对其进行跟踪检查，收集有关反映费用支出的数据，将实际费用支出额与计划费用支出额进行比较，发现实际支出额与计划支出额之间的偏差，并分析产生偏差的原因，采取有效措施加以控制，以保证造价控制目标的实现。1.1.1质量管理工程质量必须达到国家现行规范要求，并经验收合格。质量管理内容主要为以下几个方面：1、审查监理、施工单位的资格和质量保证条件；2、组织和建立本项目的质量控制体系，完善质量保证体系；3、对工程质量进行跟踪、检查、监督、控制；4、质量事故的报告和处置；5、督促、检查工程建设是否符合设计图纸要求；6、督促、检查工程建设是否符合国家有关的规范要求；7、督促、检查工程材料是否符合要求。1.1.2工程进度管理在施工承包合同、监理合同中写进有关工期、进度、进度违约金等条款，通过招标的优惠条件鼓励施工单位加快进度，控制对投资的投入速度，控制对物资的供应，建立相应的奖励和惩罚措施等。依据规划、控制和协调等管理职能手段，在工程的准备及实施的全过程进行控制。根据目标工程编制合理的项目进度计划，定期收集反映实际进度的有关数据，同时进行现场实情进行检查。1.1.3合同管理 合同管理是工程建设管理的重要内容之一，是控制工程投资、进度质量的基本依据。由于建设工程合同标的较大，投入的资金数额较大，技术面广、施工周期长，使用的人力物力多，涉及的单位较多等原因，更加有必要将建设工程合同作为一个系统工程进行科学管理，从而提高工程项目的经济效益和社会效益。因此，工程实施过程中的每个项目，均要以合同形式确定双方或多方的责、权、利，以保证工程项目和工作任务的实现。在项目建设管理过程中，制定具体的《合同管理办法》，对合同管理的原则、范围、主要内容、合同管理的组织原则及职责、合同承办人的职责、对合同的订立、审查及履行的监督检查，都提出了具体要求，对合同的变更、转让、解除、纠纷等做出符合法律规定的程序要求和解决办法，使合同管理有章可循。市场经济必须严格按照合同办事，在工程建设招标、材料供应招标、监理招标中应按照合同法和工程建设有关管理制度和规章与中标单位签订审判的合同条款，并严格按照合同进行管理，以保证项目经营管理活动的顺利进行，提高工程管理水平，实现项目工程投资、进度、质量、环保等目标，取得良好的社会和经济效益。1.1.1协调管理协调工作是项目管理的重点，也是保证工程顺利实施的关键，在整个工程实施过程中，建设项目组织与外部各关联单位之间，建设项目组织内部各单位、各部门之间，专业与专业间、环节与环节间，以及建设项目与周围环境、其它市政建设工程间存在着相互联系、相互制约的关系和矛盾，特别是工期紧迫，需进行多头、平行作业的情况下尤为突出。因此，要取得一个建设项目的成功，就必须通过积极有效的组织协调、排除障碍、解决矛盾，以保证实现建设项目的各项预期目标。1.1.2安全和文明施工本项目为重大的民生工程，工程量较大，施工安全管理的好坏将直接影响到该项目的社会效益。 首先，监督和要求施工单位建立健全工程项目安全生产制度。必须建立有符合该项目特点的安全生产制度，参与项目管理、监理、施工及相关人员都必须认真执行制度的规定和要求，工程项目安全生产制度要符合国家、地方、相关行业及单位的有关安全生产政策、法规、条例、规范和标准。其次，做好安全检查。对安全检查结果必须认真对待，需要整改的必须限定整改完成时间，落实整改方案和责任人。第三，要做好文明施工，采取有效措施做好施工降噪、防尘和便民工作。1.1.1资金管理项目建设资金应在指定银行开设专用账户，专款专用。制定每月用款计划，确保建设资金足额、恰当、适时用于工程建设。 1投资估算及资金筹措1.1投资估算1.1.1估算范围估算范围包括XXXX棚户区改造二期工程项目范围内的居民拆迁补偿费用及新建的安置小区建设工程，包括相应的建筑安装工程费、工程建设其它费用、基本预备费、建设期利息等。1.1.2估算依据1、本项目的初步规划方案。2、本估算采用投资指标估算法，建筑安装工程根据四川省建设厅颁发的《四川省建设工程工程量清单计价定额》及XX地区市场材料价格调整。3、建设场地的自然条件和施工条件。4、工程建设其他费用按照国家、省、市的相关规定执行。5、本估算不包括固定资产投资方向调节税。6、贷款利率按中国人民银行公布的5年以上中长期贷款基准利率（6.55%）执行。7、拆迁安置补偿费用：补偿标准参照《XX市城市规划区征地房屋拆迁补偿安置办法》（南府发［2013］19号）、《XX市XX区城市规划区内征收集体土地房屋拆迁货币补偿安置实施办法》（高府发[2013]87号）文件所规定的标准估算。1.1.3估算说明1、项目前期论证、勘察设计、监理、招标、环境影响评价报告等其他费用参考国家相关规定执行；2、本项目暂未考虑城市建设配套费、异地人防费。1.1.4投资估算结果 项目总投资107984万元，其中工程费用63787万元，工程建设其他费用31070万元（含拆迁补偿费25764万元），基本预备费4743万元，建设期利息8384万元。表12-1XXXX棚户区改造二期工程投资估算汇总表单位:万元序号费用名称安汉新区一期小龙片区二期打铁垭三期合计一拆迁安置费88958946792325764二建设费用估算325301943521871738361建筑安装工程费283091662418854637872建设工程其他费用22481459159853063工程基本预备费19731352141947434不可预测费0000三建设期贷款利息2948271827188384四项目投入总资金443733109932512107984详见表12－2至表12－4。1、安汉新区一期棚户区改造投资估算见表12-2、表12-2-1、表12-2-2、表12-2-3；2、小龙片区二期棚户区改造投资估算见表12-3、表12-3-1、表12-3-2、表12-3-3；3、航空港打铁垭三期棚户区改造投资估算见表12-4、表12-4-1、表12-4-2、表12-4-3。 表12-2安汉新区一期棚改项目投资估算汇总表单位：万元序号工程费用及名称估算价值（万元）备注土建设备其它小计工程安装工程费用一建筑安装工程费　　　　1住宅134023123　16525　2商业1707366　2073　3地下室7722940　8662　4物管及其他配套用房11822　139　5幼儿园00　0　6室外总图工程752157　909　　小计　　　28309　二工程建设其它费用　　　　　(一)拆迁补偿费　　88958895　(二)工程建设其它费　　224822481建设单位管理费　　259259财建[2002]394号2工程建设监理费　　419419发改价格[2007]670号3可研报告编制费　　4040计价格[1999]1283号4勘察费　　8585计价格[2002]10号5设计费　　615615计价格[2002]11号6施工图审查费　　1414川发改价格[2011]323号 7清单及控制价编制费　　6161《四川省工程造价咨询服务收费标准》8结算审计费　　8585《四川省工程造价咨询服务收费标准》9施工全过程造价控制费　　180180《四川省工程造价咨询服务收费标准》10场地准备及临时设施费　　283283按建安费用的1%计算11招投标代理服务费　　4040计价格[2002]1980号12项目环境影响咨询费　　2020计价格[2002]125号文13防雷前期评估费　　0.20.2川价发〔2005〕197号文计算14防雷竣工验收费　　88川价发〔2005〕197号文计算15工程保险费　　119119中国人民银行1995年1月1日颁布的文件0.42%计算16白蚁防治费　　1919《四川省城市房屋白蚁防治办法》　小计　　　11143　三基本预备费　　　1973［一+二］*5％四静态投资　　　41426［一+二+三］五涨价预备费　　　0按国家发改委规定，暂不计六固定资产投资方向调节税　　　0按国家发改委规定，暂缓征七建设期贷款利息　　　2948使用贷款30000万元八工程总投资　　　44373　 表12-2-1安汉新区一期棚改项目拆迁费用估算表一住宅拆迁补偿估算1住宅拆迁情况调查数据单位数量1.1拆迁居民户数(产权调换）户9821.2拆迁居民人数（产权调换）人38011.3拆迁住宅面积（产权调换）m2791881.4货币补偿面积m290801.5简易临时建筑面积m2116222住宅拆迁补偿明细补偿标准说明或计算式补偿金额(元)2.1搬家费8元/m28*79188*212670082.2搬迁奖100元//m2100*7918879188002.3过渡费面积*（4元/月*12月+8元/月*24月）79188*（4*12+8*24）190051202.4炉灶费100元/户100*982982002.5简易临时建筑补偿120元/m211622*12011622402.6拆迁工作经费15元/m279188*1511878202.7水电气补助15000元/户15000*982147300002.8货币补偿4800元/m2　435840003小计　　88953188二合计　　88953188 表12-2-2安汉新区一期棚改项目建安费用估算表序号项目名称单位工程量单位指标[元/m2]合计[元]一住宅　　　　　高层m2　　　1土建工程m2702211200842652002装饰/装修工程m270221320224707203给排水及消防工程m27022110070221004强电工程m2702219063198905弱电工程m2702214028088406安防工程m270221107022107燃气工程m2702212014044208电梯m2702211007022100　小计　　1880132015480　6F住宅　　　　1土建工程m224805800198440002装饰工程m22480530074415003给排水及消防工程m2248058019844004强电工程m2248058019844005弱电工程m224805409922006安防工程m224805153720757燃气工程m22480525620125　小计m2　134033238700二商业　　　　1土建工程m2106021230130404602装饰工程m21060238040287603给排水及消防工程m21060210010602004强电工程m21060210010602005弱电工程m210602505301006通风及空调工程m210602505301007燃气工程m210602252650508安防工程m21060220212040　小计m2　195520726910 三地下室　　　　1土建工程m2335742100705054002装饰工程m23357420067148003给排水及消防工程m23357410033574004强电工程m23357411036931405弱电工程m2335744013429606通风工程m233574301007220　小计　　258086620920四物管及配套服务用房　　　　1土建工程m270112008412002装饰工程m27014803364803给排水及消防工程m2701100701004强电工程m2701100701005弱电工程m270150350506通风及空调工程m270140280407燃气工程m27012014020　小计m2　19901394990五室外总图工程　　　　1小区道路及其它硬化面积m21871432059885062绿化景观m21276012015311523其他室外总图工程m231474501573684　小计　　　9093342六总计　　　283090342表12-2-3安汉新区一期棚改项目建设期利息估算表单位：元年度年初贷款累计本年贷款金额费率贷款利息第一年01000000000.06553275000第二年1000000001000000000.06559825000第三年2000000001000000000.065516375000合计　300000000　29475000 表12-3小龙片区二期棚改项目投资估算汇总表单位：万元序号工程费用及名称估算价值（万元）备注土建设备其它小计工程安装工程费用一建筑安装工程费　　　　1住宅87402070　10810　2商业1378295　1673　3地下室2570313　2883　4物管及其他配套用房8916　105　5幼儿园00　0　6室外总图工程955199　1154　　小计　　　16624　二工程建设其它费用　　　　　(一)拆迁补偿费　　89468946　(二)工程建设其它费　　145914591建设单位管理费　　166166财建[2002]394号2工程建设监理费　　268268发改价格[2007]670号3可研报告编制费　　2929计价格[1999]1283号4勘察费　　8282计价格[2002]10号5设计费　　383383计价格[2002]11号 6施工图审查费　　1515川发改价格[2011]323号7清单及控制价编制费　　3838《四川省工程造价咨询服务收费标准》8结算审计费　　5252《四川省工程造价咨询服务收费标准》9施工全过程造价控制费　　114114《四川省工程造价咨询服务收费标准》10场地准备及临时设施费　　166166按建安费用的1%计算11招投标代理服务费　　3434计价格[2002]1980号12项目环境影响咨询费　　1616计价格[2002]125号文13防雷前期评估费　　0.20.2川价发〔2005〕197号文计算14防雷竣工验收费　　88川价发〔2005〕197号文计算15工程保险费　　7070中国人民银行1995年1月1日颁布的文件0.42%计算16白蚁防治费　　2020《四川省城市房屋白蚁防治办法》　小计　　　10405　三基本预备费　　　1352［一+二］*5％四静态投资　　　28381［一+二+三］五涨价预备费　　　0按国家发改委规定，暂不计六固定资产投资方向调节税　　　0按国家发改委规定，暂缓征七建设期贷款利息　　　2718使用贷款23000万元八工程总投资　　　31099　 表12-3-1小龙片区二期棚改项目拆迁补偿费用估算表一住宅拆迁补偿估算1住宅拆迁情况调查数据单位数量1.1拆迁居民户数(产权调换）户9161.2拆迁居民人数（产权调换）人3,9121.3拆迁住宅面积（产权调换）m2821861.4货币补偿面积m291001.5简易临时建筑面积m2145282住宅拆迁补偿明细补偿标准说明或计算式补偿金额(元)2.1搬家费8元/m28*82186*213149762.2搬迁奖100元//m2100*8218682186002.3过渡费面积*（4元/月*12月+8元/月*24月）82186*（4*12+8*24）197246402.4炉灶费100元/户100*916916002.5简易临时建筑补偿120元/m214528*12014528002.6拆迁工作经费15元/m282186*1512327902.7水电气补助15000元/户15000*916137400002.8货币补偿4800元/m2　436800003小计　　89455406二合计　　89455406表12-3-2小龙片区二期棚改项目建安费用估算表序号项目名称单位工程量单位指标[元/m2]合计[元]一住宅　　　　　高层m2　　　1土建工程m2575001200690000002装饰/装修工程m257500320184000003给排水及消防工程m25750010057500004强电工程m2575009051750005弱电工程m2575004023000006安防工程m25750010575000 7燃气工程m2575002011500008电梯m2575001005750000　小计　　1880108100000　6F住宅　　　　1土建工程m24030180002装饰工程m24030130003给排水及消防工程m2403018004强电工程m2403018005弱电工程m2403014006安防工程m2403011507燃气工程m240301250　小计m2　13400二商业　　　　1土建工程m285561230105238802装饰工程m2855638032512803给排水及消防工程m285561008556004强电工程m285561008556005弱电工程m28556504278006通风及空调工程m28556504278007燃气工程m28556252139008安防工程m2855620171120　小计m2　195516726980三地下室　　　　1土建工程m2111732100234633002装饰工程m21117320022346003给排水及消防工程m21117310011173004强电工程m21117311012290305弱电工程m211173404469206通风工程m21117330335190　小计　　258028826340四物管及配套服务用房　　　　1土建工程m25291200634800 2装饰工程m25294802539203给排水及消防工程m2529100529004强电工程m2529100529005弱电工程m252950264506通风及空调工程m252940211607燃气工程m25292010580　小计m2　19901052710五室外总图工程　　　　1小区道路及其它硬化面积m22388432076430052绿化景观m21588412019060923其他室外总图工程m239768501988425　小计　　　11537522六总计　　　166243552表12-3-3小龙片区二期棚改项目建设期利息估算表单位：元年度年初贷款累计本年贷款金额费率贷款利息第一年01000000000.06553275000第二年1000000001000000000.06559825000第三年200000000300000000.065514082500合计　230000000　27182500 表12-4打铁垭三期棚改项目投资估算汇总表序号工程费用及名称估算价值（万元）备注土建设备其它小计工程安装工程费用一建筑安装工程费　　　　1住宅83581979　10337　2商业2618561　3179　3地下室4124502　4626　4物管及其他配套用房10219　121　5幼儿园00　0　6室外总图工程487104　591　　小计　　　18854　二工程建设其它费用　　　　　(一)拆迁补偿费　　79237923　(二)工程建设其它费　　159815981建设单位管理费　　184184财建[2002]394号2工程建设监理费　　299299发改价格[2007]670号3可研报告编制费　　3131计价格[1999]1283号4勘察费　　7272计价格[2002]10号5设计费　　429429计价格[2002]11号 6施工图审查费　　1212川发改价格[2011]323号7清单及控制价编制费　　4343《四川省工程造价咨询服务收费标准》8结算审计费　　5959《四川省工程造价咨询服务收费标准》9施工全过程造价控制费　　127127《四川省工程造价咨询服务收费标准》10场地准备及临时设施费　　189189按建安费用的1%计算11招投标代理服务费　　3535计价格[2002]1980号12项目环境影响咨询费　　1717计价格[2002]125号文13防雷前期评估费　　0.20.2川价发〔2005〕197号文计算14防雷竣工验收费　　77川价发〔2005〕197号文计算15工程保险费　　7979中国人民银行1995年1月1日颁布的文件0.42%计算16白蚁防治费　　1717《四川省城市房屋白蚁防治办法》　小计　　　9521　三基本预备费　　　1419［一+二］*5％四静态投资　　　29794［一+二+三］五涨价预备费　　　0按国家发改委规定，暂不计六固定资产投资方向调节税　　　0按国家发改委规定，暂缓征七建设期贷款利息　　　2718　八工程总投资　　　32512　 表12-4-1打铁垭三期棚改项目拆迁安置费用估算表一住宅拆迁补偿估算1住宅拆迁情况调查数据单位数量1.1拆迁居民户数(产权调换）户9001.2拆迁居民人数（产权调换）人33181.3拆迁住宅面积（产权调换）m2691201.4货币补偿面积m281201.5简易临时建筑面积m2101702住宅拆迁补偿明细补偿标准说明或计算式补偿金额(元)2.1搬家费8元/m28*69120*211059202.2搬迁奖100元//m2100*6912069120002.3过渡费面积*（4元/月*12月+8元/月*24月）69120*（4*12+8*24）165888002.4炉灶费100元/户100*900900002.5简易临时建筑补偿120元/m210170*12010169602.6拆迁工作经费15元/m269120*1510368002.7水电气补助15000元/户15000*900135000002.8货币补偿4800元/m2　389760003小计　　79226480二合计　　79226480表12-4-2打铁垭三期棚改项目建安费用估算表序号项目名称单位工程量单位指标[元/m2]合计[元]一住宅　　　　　高层m2　　　1土建工程m2549841200659808002装饰/装修工程m254984320175948803给排水及消防工程m25498410054984004强电工程m2549849049485605弱电工程m2549844021993606安防工程m25498410549840 7燃气工程m2549842010996808电梯m2549841005498400　小计　　1880103369920　6F住宅　　　　1土建工程m22796080002装饰工程m22796030003给排水及消防工程m2279608004强电工程m2279608005弱电工程m2279604006安防工程m2279601507燃气工程m227960250　小计m2　13400二商业　　　　1土建工程m2162611230200010302装饰工程m21626138061791803给排水及消防工程m21626110016261004强电工程m21626110016261005弱电工程m216261508130506通风及空调工程m216261508130507燃气工程m216261254065258安防工程m21626120325220　小计m2　195531790255三地下室　　　　1土建工程m2179322100376572002装饰工程m21793220035864003给排水及消防工程m21793210017932004强电工程m21793211019725205弱电工程m217932407172806通风工程m21793230537960　小计　　258046264560四物管及配套服务用房　　　　1土建工程m26071200728400 2装饰工程m26074802913603给排水及消防工程m2607100607004强电工程m2607100607005弱电工程m260750303506通风及空调工程m260740242807燃气工程m26072012140　小计m2　19901207930五室外总图工程　　　　1小区道路及其它硬化面积m21183732037878142绿化景观m2898212010778143其他室外总图工程m220819501040935　小计　　　5906563六总计　　　188539228表12-4-3打铁垭三期棚改项目建设期利息估算表单位：元年度年初贷款累计本年贷款金额费率贷款利息第一年01000000000.06553275000第二年1000000001000000000.06559825000第三年200000000300000000.065514082500合计　230000000　271825001.1资金筹措本项目共计划投资107984万元。根据本项目的具体情况，考虑到资金的可得性、供应的充足性、融资成本的高低，拟选择如下筹资渠道：1、自筹资金建设单位自筹资金为31984万元，占项目总投资比例为29.62%。2、银行贷款商请银行贷款为76000万元，占项目总投资比例为70.38%。 1.1资金使用计划根据工程进度安排，投资使用计划按进度分36月投入：第一年：安排投资54582万元，主要用于拆迁安置、项目的规划、可行性报告、勘察设计、招投标等前期工作及部分主体建设工程；第二年：安排投资32948万元，主要用于主体建设工程、部分室内外装修工程；第三年：安排投资20454万元，主要用于部分室内外装修工程、设备安装工程及室外总图工程并竣工验收交付使用。表12－5资金来源及使用计划表单位：万元序号年份项目建设期合计第1年第2年第3年1投资总额5458232948204541079841.1固定资产投资536003000016000990551.2投资方向调节税00001.3建设期利息9832948445483841.4流动资金00002资金筹措5460032948204541079842.1资本金2403829484454314392.1.1用于建设投资2360000236002.1.2用于支付建设期利息9832948445483842.2债务资金300003000016000760002.2.1用于建设投资300003000016000760002.3流动资金0000贷款利率按中国人民银行现行利率水平：五年以上贷款利率6.55%计算1.2贷款偿还1.2.1贷款偿还资金来源本项目贷款偿还主要由XX区财政资金安排偿还。 1.1.1贷款偿还计划计划从第四年开始偿还贷款本金，具体偿贷计划见表12－6表12－6贷款偿还计划表单位：万元还款时间偿还本金付利息本息合计第4年6000497810978第5年8000458512585第6年8000406112061第7年8000353711537第8年600030139013第9年600026208620第10年600022278227第11年600018347834第12年600014417441第13年600010487048第14年50006555655第15年50003285328合计7600030327106327 1社会评价1.1社会影响效果分析1.1.1促进了棚户区居民的生活水平和生活质量的提高本项目的主要目标对象是三片棚户区的广大困难棚户区住户，项目以解决他们住房问题为基本目标。项目建成后，不仅改善了他们的居住环境，而且使部分无房户变成了有房户，部分小面积户变成了大面积型户，富余面积还被政府以市场价收购直接获得可观的收入，广大棚户区居民是最直接、最大的收益者。本项目的所有安置小区的规划、设计严格按照人居环境的标准进行建设，建成后广大棚户区居民的住房质量获得了全面提升。所以，本项目建设对于广大棚户区居民的生活水平和质量有明显的积极意义。1.1.2有利于节约和合理利用国家资源本项目属于大型棚户区改造工程建设项目。项目的规划、设计、布局、建设将严格执行棚户区改造工程项目标准，按照土地利用总体规划合理利用土地，达到节约用地的目的；项目在规划布置片区基础设施过程中采用标准化、集约化、系列化的配置，可有效节约建筑材料；项目采用集中采购、应用新型材料、节能设施、节水设施，有利于运营过程中的节能、节水。1.1.3该项目的实施有力于项目相关行业的快速发展项目的建设对水泥、钢筋、砂石等建筑材料的需求量巨大，各种建筑材料以及相关的房地产、运输业将因此有较大的发展。同时，本项目将使XX区建筑市场用工需求剧增，为各类从业人员提供了较多的就业岗位，增加了他们的收入。 1.1.1项目的建设有利于社会的安定团结三片棚户区的改造，必然会涉及到大量的拆迁。近年来，随着我国城市化进程的加快，拆迁与被拆迁者在利益上的冲突越发明显。本项目得到省、市、区党和政府的高度，市、区两级政府制定了严格保障被拆迁者的利益的拆迁安置补偿办法。广大被拆迁户获得了实实在在的利益，有利于当地社会的安定团结，有利于社会和谐。1.2项目于所在地区互适性分析1.2.1不同利益群体对项目的态度及参与程度1、棚户区居民是最大的受益者，他们绝大部分积极响应政府的决策，愿意配合登记、实物调查、拆迁等工作。但是，也有很小一部分居民，习惯在平房居住，一时心理难以适应；也还有一极小部分居民，会出于各种目的阻挠拆迁工作。要充分考虑棚户区居民的承受能力，做好与各项住房政策的衔接，妥善安置被拆迁居民。2、非棚户区居民也是间接受益者，他们也非常关注这项工程。一方面，他们的周边环境得到了改善，整个城市更加协调美观，让他们心情舒畅。另一方面，整个城市的基础设施得到了改善，预防自然灾害的能力加强，生活更加方便，安全感增加，同时社会服务容量增加，居住由更多选择机会。但也应该看到，他们的受益是间接的，比较小的。应做好国家政策宣传工作，防止攀比。1.2.2各级组织对项目的态度及支持程度中央、省、市（区）各级政府对棚户区改造工程非常重视，先后出台了多项政策、指导意见等；XX市成立了专门的保障性住房工作领导小组，积极领导和协调棚户区改造工作；本项目成立了专门的建设领导机构，即XX棚户区改造二期工程项目指挥部，具体负责本项目三片 棚户区改造的各项具体工作；另外，勘察设计单位，建筑工程公司，金融单位等也积极参与这一工程。所有这些，对本工程的顺利实施非常有利。1.1.1XX市文化技术状况对项目的适应程度XX市伴随着多年改革开放、卫生环保示范城市的建设，积累了丰富的经验，培养了一大批会管理、懂技术、由经验的人才，为棚户区改造工程奠定了坚实的基础。同时，群众从国家的惠民政策中尝到了甜头，越来越关心自己家园的建设，积极配合棚户区改造工程的各项工作。另外，XX区经过近几十年的发展建设，积蓄了巨大的开发建设能力。可以相信XX区政府完全有能力做好棚户区改造工作。1.2社会风险分析主要是拆迁补偿过程中产生的社会风险，由于被拆迁人数总量较多，补偿方案涉及被拆迁人的切身利益，因此在拆迁过程中发生矛盾的情况非常普遍，建议认真做好拆迁调查，认真征求被拆迁人的意见，做好思想工作，严格执行国家政策，制定完善的方案。1.3社会评价结论本项目的实施是为了改善当地群众的住房条件，提升城市形象，促进社会稳定和谐，项目的实施能有效推进XX区的新型城镇化建设，促进了当地经济发展。项目对社会的正面影响明显，与所在地区相互适应，社会风险小，社会可行性较好。 1风险分析1.1风险因素分析1.1.1投资风险本项目总体建设规模较大，在当前房价居高不下、房地产泡沫浮现的背景下，经济形势瞬息万变，建筑市场材料价格及人工费用不确定性较大，价格因素将对本工程总投资形成风险。1.1.2融资风险本项目所需资金来源于建设单位自筹资金和银行贷款。因此，宏观经济形势的变化、经济政策的调整、银行信贷规模、贷款利率的调整等，也将对本项目造成影响。1.1.3工程风险本项目建设地点位于XX城区，总体规划成熟，因此，工程的实施风险较小。1.1.4社会风险本项目作为棚户区安置房建设项目，若项目建设成功，则社会效益显著；但是，如果项目建设过程中对拆迁问题处理不好，或在建设中出现违规操作或发生安全事故，也将形成一定的社会风险。1.1.5外部协作条件风险本项目涉及层面广泛，包括建设单位、贷款银行、设计单位、施工单位、监理单位等，牵扯面广，协调工作工作量很大。项目各相关方之间的协调的失误和拖延，都有可能造成项目的延误或损失。1.2风险评估1.2.1评估方法 按照风险损失的大小和损失发生的可能性，将风险程度划分为４个等级（一般风险、较大风险、严重风险、灾难性风险），并针对每一风险因素，以定性分析方法评估其风险程度。1.1.1风险估计本项目的风险程度估计如表14－1所示。表14－1项目风险程度估计表序号风险因素名称风险程度说明灾难性严重较大一般1投资风险1.1工程量√1.2材料价格√1.3工程费用√2融资风险2.1利率√2.2资金可靠性√2.3资金充足性√3工程风险3.1工程地质√3.2水文地质√3.3周边影响√4社会风险4.1安全事故√4.2违规事件√5外部协作条件风险5.1征地报建手续√5.2水电气配套√5.3交通运输条件√5.4配套政策√ 1.1风险对策1.1.1投资风险对策针对项目总投资的不确定因素，在项目建设过程中，将进行详细市场调查和精确估算，降低不确定因素；在设计、施工和建设管理等环节，加强协调、事前控制，降低投资风险。1.1.2融资风险对策针对项目资金来源的可靠性、充足性和及时性的风险，项目建设过程中应当对建设工期进行周密准确的安排，协调好工程进度。与贷款银行保持良好合作关系，力保建设资金及时到位。1.1.3社会风险对策为杜绝负面社会影响，在项目建设全过程中严格按照国家相关法律法规操作，做到公开、公平、公正；特别强调加强拆迁补偿方案制定。1.1.4外部协作条件风险对策针对项目协调工作工作量大等特点，项目实施过程中，推行项目经理责任制，建立各相关方的协调联络体系，加强沟通协调；通过协议、责任书、会议纪要等形式明确各方权责，尽量避免杜绝推诿、拖延现象。 1结论及建议1.1结论1、本项目拟改造的三片棚户区分别位于XX市XX区的三大城市新城区组团—“安汉新区、北部新城及航空港工业集中区”，它们均存在着建筑密度大、使用年限久、房屋质量差、居住人口多、人均面积较小、配套不齐全、交通不便利、治安和消防隐患大等诸多问题。为改善棚户居民的居住条件和环境，积极支持XX区“南延、北拓、东扩”新型城镇化行动计划的实施，XX市XX区《2013—2017年四川省城市棚户区改造规划》、《2014年XX市保障性住房安居工程目标分解任务》等要求对本项目的三片棚户区进行改造进行改造，项目的实施对改善此三片棚户区生活环境，促进社会稳定，提升城市形象，合理化利用土地，促进XX区的经济建设等方面有着重要的意义，项目实施的意义深远。2、本项目新建的三个安置小区总建筑面积375706平方米，其中住宅面积275771平方米，其他商业、社区配套、地下车库等用房面积99935平方米。3、本项目新建住宅2798套，计划安置三片棚户区被拆迁居民2798户/11031人，其中：安汉新区一期棚户区计划安置982户/3701人，小龙片区二期棚户区计划安置916户/3912人，航空港打铁垭三期棚户区计划安置900户/3318人。4、三个安置小区建设场址均位于XX城区，建设总规划净用地面积187.83亩。项目用地性质符合XX城市总体规划的要求，三地块均邻近城市主、次道路，交通方便，市政配套良好，选址适宜。5、本项目三片安置小区按照相关建设规范，采用17—21F高层和6F多层住宅相结合的布局方式，配备完善商业、社区配套、停车库用房； 根据周边条件合理进行交通组织，小区内布置大面积的绿地面积，形成配套完备、环境优美的现代居住小区。6、项目总投资107984万元，项目建设资金来源主要由项目业主单位自筹31984万元，商请银行中长期贷款76000万元，建设资金来源有保障。7、项目实施符合国家及地方的大政方针，实施后社会、经济效益突出。通过本项目的建设，将有效改善此三片棚户区居民的居住和生活条件，消除各种灾害隐患，促进当地社会稳定。8、项目建设还可以带动建筑相关产业的发展、提高城市形象、构建经济贸易平台，对XX市的经济发展将起到巨大的推动作用。9、项目以土建工程为主，技术单纯，易于推进实施。综上所述，本项目建设建设是必要的，总体可行，建议立项支持。1.1建议1、本项目工程量较大，建议业主精心组织、精心设计、精心实施，加强工程监理与质量监督，减少人为失误，确保项目顺利完成。2、项目是关系棚户区广大低收入家庭利益的民心工程，建议有关部门大力支持，协助配合完善各项手续，使项目早日动工，早日建成，早日发挥效益。3、严格执行基本建设程序，抓紧落实建设资金，建议积极争取国家地方相关专项资金的支持。4、建议在下步报批方案设计中深化户型设计，提高被安置居民满意度。'