宝马4S店建设项目可行性研究报告

'报告目录第一章项目总论..........................3第二章市场分析…………………………………9第三章经营可行性分析………………………………15第四章公司组织结构………………………………18第五章运营、管理和赢利模式…………………………21第六章项目管理与建设进度…………………………26第七章投资估算与资金筹措…………………………28第八章项目经济效益评价......................30第九章可行性研究结论与建议............3636 第一章总    论一、项目背景（一）  项目名称： XX宝马4S店建设项目（二）  承办单位概况：XX商贸有限公司XX汽车销售集团是以BMW（宝马）和MINI品牌汽车销售为龙头，汽车配件及用品销售及汽车维修为两翼的综合性汽车贸易集团公司，总注册资金为1.7亿人民币。集团下属公司有太原X汽车销售服务有限公司、鄂尔多斯市X汽车销售服务有限公司、大同市X汽车销售服务有限公司、吕梁X汽车销售服务有限公司、北京X汽车销售服务有限公司及X市X汽车销售服务有限公司。XX汽车销售集团是X省最早涉足汽车销售的公司之一，在X省乃至内蒙古地区汽车销售业具有相当高的知名度与美誉度。太原X和鄂尔多斯市X分别是太原地区和鄂尔多斯地区华晨宝马、宝马中国最早授权特许经销商。XX2010年销量近2000台，年销售收入可达到12亿元左右。即将成立的XX汽车销售服务有限公司预计总投资7017万元。预计建成后可新增就业岗位70个，实现年整车销售收入52000万元，上缴利税500万元。XX提供BMW全线产品及MINI36 的汽车销售、以及原厂配件、售后、服务、信息反馈等服务。维修中心拥有经验丰富并经过专业培训的维修技师，设有专业车辆检测诊断及维修设备，为广大BMW用户提供完全符合BMW集团全球规范的专业售后服务和服务理念。动力、性能和无限的驾乘乐趣是宝马集团产品的品牌内涵和几十年来不断发展的充分体现，作为BMW授权经销商，XX承诺将BMW集团的优质产品提供给广大消费者，并且将BMW集团的品牌文化和企业创新精神贯穿到自身的企业文化中，以最为专业优秀的服务为顾客带来更完美的BMW体验。XX在发展壮大自身的同时，没有忘记回馈社会，承担起属于自己的那份社会责任。从2005年起XX创立了“X省葵花助学基金”，每年捐资20万元，帮助应届贫困学子圆大学梦想，截止到2010年，XX已捐助115万元，帮助57贫困孩子上了大学。2010年，XX又设立了“高校实习项目”，与X省交通技术学校联合办学，每年吸收30名优秀大学生，为其提供实习机会，前往全国各地生活、工作，分担大学生就业难的社会问题。XX始终以“捐资助学、发展教育”为己任。（三）公司的经营宗旨是：品位生活--将BMW集团的优质产品和尊贵服务提供给广大消费者，让客户的生活更加简便、更具品位；社会贡献--推动更广泛的社会力量加入到企业社会贡献活动中来，承担社会责任；员工成长--创造发展空间，提升员工价值，提高员工工作生活质量；发展教育--设立优秀大学生葵花助学基金和高校实习项目，支持培养下一代和工程技术人才，推动教育发展；36 投资回报--以长远利益回报公司股东二、项目概况（一）地块位置：本项目位于X市回民区海拉尔西街以南,巴彦淖尔北路以西，华盛加油站的南面。（二）周边环境本项目北邻海拉尔西街街，东临巴彦淖尔北路，周围有内蒙古之星奔驰4S店、内蒙古庞大兴沃（沃尔沃）4S店，本田、丰田4S店等，并且与内蒙古奥捷奥迪汽车4S店隔街相望，在已形成规模的“汽车销售服务城”内又形成了以“宝马、奔驰、奥迪”的金三角豪华车销售区域，牢牢的够吸引住更多的顾客。同时这里也是X市长途汽车通往外地的常跑之路，驾车18分钟可到火车站，28分钟可抵飞机场，30分钟便可驶入京包、呼大等高速路，离市区主干道建设路仅100米，交通非常方便，四通八达。地理位置非常优越，是X城市新规划中的黄金地段。（三）建设规模与内容本项目规划总占地面积8000m2，拟建的4S店是集汽车展示、咨询、销售、预定、信息反馈、市场调研、零配件供应、售后维修保养服务为一体的；项目具体建设内容如下：（1）拟建的4S店，总建筑面积8316m2，三层钢结构。其中一层建筑面积3748m2，二层建筑面积2692m2，三层建筑面积1876m2。36 （2）建筑物二层屋顶设置屋面停车场，可以停车60辆；（3）店外部建设停车场；（4）沿场地周围建设铁围栏；（5）大门设置门式标牌、旗帜；（6）购置汽车维修设备一整套；（7）室外水、暖、电、通信等基础设施管网及场区硬化、绿化等工程建设。三、项目建设必要性本项目位于内蒙古自治区首府X市。内蒙古自治区是全国资源最为富集的地区之一，尤其是煤炭资源更是全国领先，近年来在国家经济增长的大环境下，依托独特的区位与地理位置，凭借丰富的的地质资源优势，经济持续快速增长，2001年到2009年，自治区GDP年均增速达18.7%，比全国平均增速高出6.8个百分点，连续7年增速居全国第1位；人均生产总值排名居全国第10位，成为国内除沿海地区以及西部的成都之外，内地经济发展最为强势的城市，也成为中国经济增长的经济地标。催生出以经济持续高速增长为特征的“内蒙古现象”，引发中国发展经济看“内蒙古”的态势。尤其随着X、包头、鄂尔多斯三市构成的金三角经济带在内蒙古经济中心位置的确立，即行政中心+重化工基地+资源中心，可以说内蒙古经济正在迎来全面协调发展的最佳历史时期。X市做为内蒙古自治区首府和金三角经济带中的一角，是全区政治、经济、文化中心，吸纳各阶层投资人士和高端人才投资、落户X36 市，带动了X市的经济发展，进一步拉动了今天X市居民的消费水平，人们对于好车，特别是品牌车的追求越来越成为一种趋势，近年来，鄂尔多斯市的加速发展，以及呼包鄂金三角格局的形成，就大大促进了人们消费观的提高，人们把目光逐渐向奢侈品的行列转移。截止到2010年9月份,内蒙古地区的豪华车上牌量已经达到12686台，远远超出X5936台（X省为6750台），虽然距离北京58137台还有一定的差距，但在短短的4年里，增长速度翻了4倍，紧随上海、福建、广东等一线沿海经济发达地区，排名全国豪华车上牌率第10位。成为除北京、上海和东部沿海城市，内陆地区唯一一个排名进入前10位的内陆城市。2010年9月全国豪华车上牌数量为64441辆，其中宝马为15089辆，占比23%；内蒙古地区9月份豪华车上牌数量为1608辆，宝马上牌266辆，占比17%。远远低于全国平均水平7%。市场可挖掘、客户购买力有着广阔的空间。36 在全球宝马汽车畅销的大背景下，宝马在中国推出了全系列的产品，价格从20多万的MINI、宝马3系到200万的760，车型定位和价格定位进一步拉进了国内中高收入人群，购买体验世界一线豪华车品牌的需求，也就造就了宝马车辆在全国的供不应求，拿新5系举例，预定定单已持续到2011年4月份。本项目的建设就是要立足于解决这一难题，为人们生活、消费提供一个高品牌、集约化、合理化、规模化的宝马汽车服务市场，与此同时，它的建设将会促进X汽车行业的进一步发展，引领汽车、特别是品牌汽车消费的发展。因此本项目的建设具有一定的必要性。四、项目建设经济可行性 近年来，内蒙古的第三产业正如火如荼的发展起来，X作为内蒙古自治区商贸、金融、旅游的中心城市，第三产业发展迅速。第三产业增加值已占地区生产总值的56.2%。服务业已经成为拉动全市经济发展的重要力量，作为首府最大的优势产业，坚持与工业“双轮驱动”。XX36 汽车销售服务有限公司年销量近2000台，年销售收入达到12亿元左右。即将成立的X市X汽车销售服务有限公司隶属于XX集团，他的建设将会对X乃至内蒙地区经济的发展起到一定的拉动作用，同时，经济发展又会对汽车销售服务产业起到一定的促进作用。第二章市场分析一、国内豪华车市场现状和预测2009中国一举成为全球最大的汽车销售市场，国内车市再次为全球各大车企所瞩目，尤其是近几年市场表现一直优异的豪华车市场更加备受青睐。2010年奥迪、宝马、奔驰等豪华轿车品牌均取得了大幅度增长。有关统计数据显示，2010年前三个季度中国豪华车销售量达到483530辆，其中奥迪汽车在中国销量达到174907辆，同比去年上升60.7%，继续保持着国内豪华车的领先地位。宝马汽车今年1到9月在中国内地市场卖出了131891辆，同比劲增96%。奔驰2010年共交付汽车101350辆， 以上三家销售量总和占到了中国2010年豪华车整体销量的85%，中国豪华车市场前三位的排名依然牢牢的被奥迪、奔驰和宝马所占据。36 2010年1-9月份三大豪华车品牌市场占有率奥迪36%奔驰21%宝马27%其余品牌16%同时经过2009、2010年两年迅猛增长的态势，2011年豪华车市场将依然会保持这一增势，主要是依靠：1、中国经济发展非常稳健，基础非常好；2、各厂商为中国市场量身定制推出加长和小型化、低排量豪华车，满足市场的细分化需求；3、中国在全球豪华车市场的份额，位列全球豪华车市场第四名。一般来说，一个成熟的汽车市场，豪华车所占比例在20%左右，美国是20%，德国则达到30%。而目前中国不到5%，这一数字与其他国家和地区的成熟豪华车市场相比相对低，这代表未来潜能还是非常大。4、虽然车船税等限制大排量车政策即将出台，但是对于豪车消费者来说，其买豪车的目的就在于与众不同，显示身价和地位。因此，车船税等并不能打压豪车的消费需求，相反，很可能是一种促进。其市场增幅至少在30%以上。5、近年来，国内经济飞速发展，国民的投资方式从过去的单一性逐渐走向了多元化。富裕阶层财产性收入的增加，使他们拥有了购买豪华车的能力。36 最新全球财富报告显示，全球拥有100万美元资产以上的富翁人数2009年回升至1000万。其中，美国仍是百万富翁最多的国家，而中国则排名第四，成为2009年全球百万富翁数量增长最快的国家。豪华车销量之所以能够快速增长，除了购买豪华车的消费群体收入增加之外，人们也更愿意购买豪华车。随着国内新贵的增多，具有“奢华”情结的国内消费市场仍有较大潜力。新兴富贵需要购买一辆豪华车来展现自身的成功与自信。同时，国内豪华车品牌的增多，也在推动着豪华车市场的增长。到2015年未来国内豪车的销量将增长4-5倍。二、X市汽车市场发展X市汽车市场迅速发展，汽车消费逐渐成为居民消费升级的热点和亮点之一。汽车市场品牌及营销网络的完善和齐全丰富了消费者的心理预期，各种车展、促销活动的举办一定程度上刺激了消费者的购买欲望，再加上媒体上汽车类宣传广告的增多，总体上已经具备了相对成熟的市场环境。（1）豪华车市场占比递增2010年1-9月份内蒙古地区豪华车上牌辆为12686辆，其中宝马1917辆；2009年豪华车上牌辆为10872辆，其中宝马1307辆；内蒙地区豪华车连续2年递增，与全国豪华车平均每年递增比率23%相比，还有7%的提高空间。36 （2）“二手车”交易市场发展较快近年来，X市汽车市场不断发展壮大，新车销售量节节攀升，大批款式新、配置高、价格适中的新车大量涌入市场，一些有一定经济实力的单位及个人纷纷更换“座驾”，促进“二手车”从城市到乡镇、从高收入者向中低收入者流动，使“二手车”交易市场充满活力。二手车在公众的心理一直都是以低端车型为主要目标，而XX开展的尊选二手车业务将将宝马等一系列的豪华品牌引入X市二手车市场，帮助更多中层收入人群有机会购买到宝马这一豪华品牌。据了解，发达国家二手车销量早已与新车持平，甚至高于新车，X的高端品牌二手车市场还是一个空白，XX尊选二手车业务的开展，会更好地促进了X市“二手车”交易市场的稳步、健康发展。圆众多消费者选择一款高端二手车来实现自己拥有豪华品牌车的梦想和愿望。三、X市汽车市场的预测36 2008年我国人均GDP达3300美元，已达到汽车快速进入家庭的水平，但千人汽车保有量约为37辆，与世界平均水平130辆还有较大差距。继续完善和落实促进消费的政策措施，有利于汽车消费需求进一步释放，促进经济平稳较快增长。到2013年内蒙古地区豪华车的市场当年销售辆将突破2.5万辆。80098412100500100015002011年2012年2013年2011--2013年宝马在呼和浩特的销售量预测系列1四、市场风险分析1、客户群体分析该项目主要服务于X市企事业单位，X市著名企业高管、私营企业投资人，同时服务金融、电信、铁路、公路、自来水、电力等垄断性行业从业性人员。由于他们：36 1）职业稳定：政府和垄断性企业员工的职业相对来说比较稳定，同时随着经济水平的不断提高，人们对文化的追求也提高到了新的位置，随之而来的是收入水平也逐步的提高。2）收入稳定：著名企业高管、私营企业投资人，，他们都属于高收入阶层。这就意味着该项目的变现性较好，比较容易出手，这也是项目投资本金安全性的保证。所以投资风险不会太大。2、政策风险2008年-2009年，在遭遇金融危机的情况下，政府拉动内需，汽车行业颁布了10个政策，主要集中在消费、耗能和技术方面。政府的主要目的是引导消费者小排量，环保节能的产品，促进新能源发展，因而，汽车行业整体风险性下降。因为，我们的风险性较小。3、竞争风险小豪华车市场近几年呈持续增长趋势，奥迪、宝马、奔驰牢牢占领了中国市场前3名的位置，其市场份额占到了整体豪华车销售的85%，其品牌认可度和产品的高性能已深入人心，在中国，开宝马、做奔驰是高富裕人群的首要选择，同时宝马所倡导的“动感、高性能、驾驶乐趣”又满足了新兴年轻新贵们的心理需求。加之申请豪华车品牌代理，考核项目多、要求高，不仅仅是资金的考核，还要有成熟的管理团队，敏锐的市场开发人员、新项目的网络发展团队等等一系列，使豪华车市场的竞争风险性相对较小。36 第三章经营可行性分析X市作为内蒙古自治区政治、经济、文化中心和“呼包鄂金三角区”金融服务中心，近几年经济发展和城市建设得到了快速提升，并凭借完善的城市功能、市场环境、居住条件，吸引了周边盟市中高收入群体的投资置业，从而极大带动了居民消费能力和档次，成为我国西部地区最为活跃的城市之一。随着城乡经济的快速发展和人们收入水平的不断提高，X市汽车保有量也呈现出爆发式增长态势。目前X市机动车保有量达到30万辆，占全区机动车保有量的17%，同比增长23.9%，与2006年相比，短短两年时间里增长了53%，其中私家车拥有量增长66%，每百户拥有量达到了8.04辆。在此背景下，X市快速发展的市场空间，吸引了奔驰、宝马、陆虎、雷克萨斯、日产、丰田、本田、大众、通用等50余个汽车品牌的入住，目前X市已经有70多家各类汽车销售公司，兴建了一大批辐射周边盟市及旗县的汽车销售4S店，形成了高中低档多种产品结构，为广大城乡消费者提供了多样化选择。近年来，随着内蒙古社会经济的快速发展，人们收入水平的不断提高，在“衣、食、住、行”基本消费中，继“住”的消费热点形成后，又出现了新的消费热点，汽车消费热。私家车发展迅速，近几年全区汽车保有量增长了30%多，全区汽车保有量突破80万辆。仅鄂尔多斯市私人汽车保有量达209060辆，占汽车总量的87.79％。私人汽车和摩托车保有量占私人机动车总量的96.13％。36 现在不仅市府东胜私家车的数量多，各个旗区私家车的数量也在与日俱增。据有关部门统计资料显示，Ø2007年底东胜区私家车为42697辆，截至今年５月１日前为48216辆；Ø达拉特旗为17512辆，５月１日前为19865辆；Ø伊金霍洛旗、准格尔旗为16193辆，5月１日前为18491辆；Ø杭锦旗为5548辆，５月１日前为6413辆；Ø鄂托克前旗为2772辆，５月１日前为2995辆。上述数字无可辩驳地表明，各旗区私家车数量100％都呈现出上升趋势。一、产品价格分析本项目作为X顺宝集团在内蒙古自治区首府X市投资兴建的汽车营销网络载体，目标市场将以X市为中心辐射周边地区广阔的城乡市场。BMW汽车公司以汽车的高质量、高性能和高技术为追求目标而拓展其市场。本项目BMW产品主要经营3系、5系、1系、进口3系、进口5系、进口6系、进口7系、X3、X5、X1、X6、Z4等十二个品牌的不同价位汽车，价格从20多万—200多万的全系列车型可以满足不同档次消费者的购车需求。与此同时，为了满足购车者的日常保养、维修、零配件更新等需求，本项目还将开展原厂零配件供应和维修保养等售后服务。36 二、营销策略和市场推广（一）、项目SWOT分析S（优势）1、BMW品牌作为中国汽车市场的一线品牌强大的号召力，具有成熟的品牌基础。2、本店坐落在形成了规模的“汽车销售服务城”，基础设施现代，豪华，标准的现代4S店完全满足目标客户的消费心理需要。3、专营BMW品牌汽车的整车销售、维修服务和配件供应，同时提供与汽车服务相关的信贷、保险、装饰、救援、俱乐部等全方位汽车服务W（劣势）进入X市场相对较晚，需要通过一段时间来培养目标客户心中强大的口碑和品牌效应。O（机会）1、社会整体经济水平的提高，家庭轿车的需求正在释放，不断涌现出的城市精英越来越追求成功带来的成就感而购置高档轿车。2、成熟的BMW轿车品牌拥有一大批的忠诚消费者。（二）营销策略对于汽车4S店建立自有品牌已刻不容缓，因此在依托厂家品牌的基础上必须树立自身的品牌形象与知名度，培养自己的顾客忠诚，提供超质服务。1、建立市场地位36 BMW4S店在X有两家，作为新进入的竞争者我们现阶段只有跟紧对手。我们提出了购BMW的新选择推广口号，其目的在于引导消费者在购买BMW车不是仅有的一家，从现在开始有了比较和选择。2、树立项目品牌形象品牌定位：人性化、专业化、标准化。人性化就是我们必须建立以消费者为中心的服务思想，标准化就是我们制定标准的工艺流程，为客户提供标准化的服务，建立我们4S店的良好形象。（三）市场推广在确定整体形象策略之后，针对X4S店整体宣传构想，进行“主题系列化、宣传新闻化、公关节点化、宣传阶段化”四化宣传推广。第四章公司组织结构1、组织结构本项目是新建项目，采用新设法人组织机构方案。由XX集团在X市注册成立销售子公司负责其旗下BMW品牌汽车的市场开发运营工作。本项目由X市X宝马汽车销售服务有限公司实施，项目的实施应按照项目法人责任制的要求，实行总经理负责制，组成专门的项目实施机构负责项目的前期准备、实施和运行，项目实施机构具体包括项目经理领导小组、综合部、财务部及工程技术部。2、组织结构体系图36 总经理销售部精品部财务部售后服务部客服市场部人力行政部3、人力资源配置3．1劳动定员数量及技能素质要求本项目总劳动定员为100人，其中售后、销售及其它工作人员85人，管理人员15人。人员结构中，技术、生产管理及财务等重要岗位需要相关专业毕业且具有相应工作经验的大专以上学历人员，其他生产及服务岗位则由社会招聘方式解决。3．2管理团队XX是一个高学历、年轻化和的团队，集团目前共有380余人，其中研究生学历的占到5%，本科学历的占到45%，大专以上学历的占到40%。XX集团服务于售后客户的一线人员中大专以上人员就占到了85%，同时，XX还聘请了在宝马有着10多年工作经验的2名外籍人员担任技术顾问，聘请资深台湾管理人员担任集团总经理、地区总经理等职务，形成了一支管理风格开放、融会各区域先进管理思想的国际化团队，为给踏入XX36 的每一位客户提供高品质、高质量的服务奠定了扎实的基础。XX根据发展战略，2010年又着手成立了新项目网络发展部，配备了基建工程师、预算工程师、法务人员等各岗位人员，新项目从立项开始、到建店、到最后的开业，各环节均有人员把关验收，为投资方和客户打造一个品牌项目开设了一个专业性的开端。3．3职工工资福利待遇根据项目运营特点，本项目销售人员实现绩效工资，其他行政管理人员实行计时工资（月薪），福利执行国家和地方现行有关法律法规。3．4员工培训计划为了提高生产效率和劳动安全，提升技术水平和产品质量，对于员工的持续培训教育是企业发展必不可少的环节。（1）岗前培训：所有新员工一律进行岗前培训，岗前培训的主要内容是：岗位技术培训，不合格不准上岗；企业文化培训，把普通员工培训为敬业爱岗的新型工人。对于技术工艺和设备设施操作、维修人员上岗必须具备相关专业知识、技术技能和责任意识，并由设备供应商和建设单位有关技术人员进行岗前强化培训。（2）在岗培训：根据生产工艺和技术的要求，定期对各部门、各岗位工作人员进行系统化、层36 次化的技术培训和思想教育，使之形成常态化、规范化、标准化。第五章运营、管理模式一、运营、管理模式宝马4S店的运营、管理模式为：以客户为导向宝马进入中国市场以来，倍加关注客户满意。特别是2009年起，宝马提出了以客户为导向的运营管理模式。表现为：做为宝马的经销商，XX始终“以客户满意度第一”为目标，推行全面客户满意的服务营销战略，全员、全过程、全方位让全体客户得到全面满意，让客户在看车、买车、用车、修车、换车、等车的各个环节体验到拥有宝马品牌汽车的喜悦；实现销售、服务与维系的无缝连接；从而达到客户、经销商与厂家的三满意。同时根据自身特点已形成基本服务、改善服务、互动服务等多层次、多内容的服务特点，再结合顾客在各个环节都渴望得到的真诚感、信赖感，导入全方位的诚信服务品牌。XX的“以客户为导向”运营管理模式是指XX所有的经营活动及管理工作都是围绕着客户这个中心而进行的。制定以“客户为导向”的战略经营思想，配合完善的系统和流程，以及科学的人力资源管理模式，体现在公司的经营理念、企业文化、组织架构、管理机制及业务体系无不体现着“客户为尊”。良好、扎实的“客户关系维系能力”已成为XX占领各区域汽车市场的核心能力。36 战略/目标人员系统/流程成功管理经销店1、经营理念：“创造实实在在的顾客价值，超越百分之百的顾客期望”以现代化的方法进行规范管理，坚守以消费者为本、追求完美、超越期望的企业方针，执行顾客至上、诚信为本、共同发展的企业原则，达到顾客、厂家、经营者3方共赢。2、组织结构为了真正落实“创造实实在在的顾客价值，超越百分之百的顾客期望”的理念目标，XX在组织结构上实现了以下创新。团队管理：在决策运营上，由总经理和各部门经理共同组成公司管理团队，对公司重大决策、执行和运营进行集体负责，体现了团队精神。各部门经理组成公司经营管理团队，实现团队分工与协调，总经理授权、放权，即使总经理不在，公司也可照常良好运营。36 岗位轮换：以中层管理团队为主，各部门经理和基层员工进行不定期轮岗，这样不但有利于部门之间的沟通、协助，同时也培养了有全局观念的后备人才。部门兼管：即在某业务部门经理不在时，其他部门经理可以指导该部门员工的工作。实现部门经理兼管制完全是从客户角度出发，不能因为经理不在而让客户等待，同时之所以能实现部门监管制正是因为该全员业务培训、岗位轮换和经营管理的团队制。无缝连接：正是由于以上原因，XX销售部、服务部、客户部、其他部门之间实现了无缝的连接和协调配合，实现了客户的满意和感动。3、人力资源战略--用员工满意创造客户满意XX的经营内容只有两个：顾客和员工。照顾好员工，才能赢得客户；赢得客户，才能为企业提供照顾员工的资源。为此XX制定了严密的人力资源管理战略规划。在这项人力资源管理战略规划中，除了要考虑自身的经营战略规划，还要通盘考虑集团其它各店及整个集团的经营战略，以保证及时保质保量的培育出合格的人才。在招聘原则方面：先内后外，招聘人才首先面向企业，立足于在企业现有员工中发现、使用、培养人才，现有员工具有岗位竞争的优先权。培训方面：同行学习、专业讲师授课外，还通过角色演练培训员工。除去角色演练，还采用了比较新颖的异业体验培训。如2008年组织中层管理人员参观学习某五星级酒店的企业文化和服务标准，使员工亲身实习和体验了究竟什么是五星服务的标准。异业体验不仅提高了员工的服务意识，而且增强了员的服务执行力。留人方面：亲情留人是XX的一种人力资源管理策略。XX36 的员工平均年龄为25岁左右，且外地人员居多，50%的年轻人员都住在公司的集体宿舍中，公司看到这一点，除了在员工的事业方面，为员工提供广阔的发展空间，还给员工提供良好的生活和娱乐环境，每个宿舍统一床垫、统一被褥，统一配备电视、洗衣机、淋浴器等，方便了员工的工作和学习。以上的优越条件让每一位有进入XX工作的员工深深感受到了公司对员工的关爱。正是因为在人力资源方面的卓越管理，XX的执行力得到了大幅提高，帮助实现以客户为导向的营销战略的根本。4、管理体制及业务体系XX做为一个真正成熟的公司，核心竞争力来源于它成熟的管理、内部效率和外界资源整合能力。流程化、规范化和制度化是XX管理是其中的重中之重。XX围绕日常运营管理，制定出各部门、各岗位标准化操作、实施手册，并根据PDCA原则，每年不断优化，简单的说，它主要包括：A、销售流程与标准B、服务流程与标准C、客户关系管理流程与标准D、绩效考核、薪资激励与客户满意挂钩制度通过以上完善、系统的管理体制，XX的全体员工真正读懂了“客户第一”的意义所在，实现三方满意。投资方满意客户满意员工满意36 二、赢利利模式宝马4S店的主要利润来源为新车销售、售后服务。XX在此基础上进行了一系列的深入挖掘，重点开发“提供个性化增值服务”来开拓新的利润来源。在国外等一些发达国家，销售、售后、增值服务的比例大约为3：3：4，也就是说卖出一台车的利润与紧跟的增值服务是同样的利润，国内大多数的汽车4s店只关心汽车销售及汽车维修的部分，并不关心汽车装饰这个增值的服务。XX从2009年起，除了正常的新车销售外，同时加大提供客户汽车上牌、保险、金融服务及汽车装饰等服务，开拓新的利润来源点，同时在2010年又率先在宝马引进改装车的概念，为宝马客户提供改装用品及服务。青年人已经成为汽车市场的主流人群，他们对汽车的要求不再仅仅局限于代步的功能，追求更多的是一种汽车带来的个性化生活理念。汽车改装的出现不但迎合了他们猎奇的胃口，同时，又能通过改装结识更多爱车的朋友，丰富了业余生活。XX正式站在客户需求的角度上，适时开发了此项目，在提高客户满意的基础上，开发一条新的赢利之道。36 第六章项目管理与建设进度1、项目实施阶段本项目实行项目法人负责制，由项目法人筹措建设资金，组织项目招投标工作，履行设备采购合同，并组织施工。按照国家工程建设程序，该项目应按以下几个阶段进行实施：（1）项目准备阶段：项目建议书、批准立项、初步设计、资金筹措；（2）项目实施阶段：勘察、设计、监理、工程招投标、设备采购和工程施工；（3）项目完成阶段：竣工验收。2、项目实施进度本项目本着“工期短、进度快、早使用、早见效”的原则，项目的实施计划于2010年开始进行准备工作，2011年6月底建成并投入使用。总工期为一年，项目实施进度详见下表。36 项目实施计划进度表时间项目名称2010年2011年136912136可研报告审批立项初步设计与审查施工图设计施工前准备建筑物土建施工安装工程室内外装修及外网设备安装与调试竣工验收36 第七章投资估算与资金筹措一、投资估算根据现行建设项目可行性研究阶段投资估算有关规定，本项目总投资由建设投资和流动资金构成。经计算，本估算总投资为7017万元，其中建设投资为3560万元、流动资金投资为3457万元，其估算过程如下：1、建设投资估算根据建设方案和各章节工程量计算，本项目估算建设投资为3560万元，其中：（1）建筑工程费：本项目主体工程主要为一栋3层4S店综合楼，配套实施场区道路硬化、绿化等室外工程。本项目建筑工程费估算主要以相关定额标准为基础，根据当地类似工程造价指标参考类似工程造价指标并根据近期价格信息进行相应的调整，采用单位面积估算指标法估算。经计算，本项目估算建筑工程费为2150万元，占建设投资的60.39%。（2）设备及工器具购置费：本项目设备及工器具主要包括店面设备及工器具、维修检测等设备及工器具和电梯、供配电、给排水、空调及厨房设备等设备及工器具，其购置费主要根据当地市场价格和供应商报价相结合的方式估算。经计算，本项目估算设备及工器具购置费为726万元，占建设投资的20.39%。36 （3）安装工程费：本项目按照工程主要涉及到设备安装费用及室外管线安装工程费，根据不同设备类型和安装费比例计算，本项目估算安装工程为61万元，占建设投资的1.72%。（4）工程建设其他费用：本项目工程建设其他费用中，根据项目单位提供的土地租赁协议，本项目建设用地采用租赁形式取得土地使用权，并按年支付土地租金且建设期免交租金，因此本项目未计算建设用地费用，其租金计入当年经营成本；工程建设其他费用按现行有关建设项目其他费用取费标准和市场收费情况分别计算，其估算费用为299万元；以上合计，本项目工程建设其他费用为299万元，占建设投资的8.41%。（5）预备费：根据可行性研究有关规定和项目实际，本项目基本预备费按上述费用的10%计提为324万元，占建设投资的9.09%。以上合计，本项目估算建设投资为3560万元，按总建筑面积平摊，其单位建筑面积投资为4280.90元/m2，其构成比例为：Ø工程费用2937万元，占建设投资的82.50%；Ø工程建设其他费299万元，占8.40%；Ø预备费324万元，占9.10%。2、流动资金估算根据项目营业收入和经营成本数据，本项目流动资金采用分项详细估算法测算，达到设计运营能力时需要流动资金为3457万元，。3、总投资估算36 根据上述各项估算费用，本项目总投资估算为7017万元，其中建设投资为3560万元、流动资金投资为3457万元。二、融资方案根据投资意向和融资计划，本项目建设资金和流动资金拟自筹解决3517万，融资3500万。流动资金全部由XX自筹完成。三、资金投资投入计划根据建设进度安排和经营计划，本项目建设期为1年，项目建设投资在建设期内全部投入，流动资金按经营计划投入。第八章项目经济效益评价1、财务价格本项目财务价格采用固定价格，即项目运营期内不考虑价格相对变动和通货膨胀影响的不变价格，并按不含税价格计算。2、计算期与运营负荷计算期按11年计算，其中建设期1年，运营期10年。本项目运营负荷第一年按60%、第二年达到满负荷运营计算。3、财务基准收益率的选择根据《建设项目经济评价方法与参数》中财务基准收益率参数，本项目所采用的财务基准收益率为12%。4、其他计算参数（1）折旧参数：建筑物取20年，设备取10年，残值率均取5%，采用直线法折旧；摊销参数：无形资产与其他资产摊销年限按10年计算。（2）税费计算：36 增值税率17%，营业税率5%，城市维护建设税率7%，教育费附加费率3%，地方附加费率1%。所得税按照应纳税所得额的25%计算，不考虑当地有关优惠政策。（3）本项目不考虑利率和汇率水平。5、营业收入估算5．12011年营业收入估算本项目营业收入主要由整车销售收入和零配件及维修收入构成。按设计运营能力计算，本项目达到设计运营能力年份，2011年计划整车销售量为800辆；根据项目拟经营品牌产品线和市场推广计划，本项目拟经营汽车分为中低、中档、中高档和高档等四个价位等级，根据相应档次汽车计划销售量和价位，预计实现整车销售收入52000万元；另外零配件销售及日常维修保养收入按整车销售收入的8%计算，售后维修收入为4160万元，具体如下表所示：营业收入估算表产品类别平均销售单价预计销售数量销售收入（万元）中低价位汽车32万元/辆200辆6400中档价位汽车55万元/辆250辆13750中高档价位汽车75万元/辆210辆15750高档价位汽车115万元/辆140辆16100零部件销售及维修收入按上述收入的8%计算4160合计800辆56160以上合计，本项目达到设计运营年份，可实现营业收入56160万元，缴纳营业税金及附加217万元、增值税752万元。5．22012年营业收入估算2011年计划整车销售量为98436 辆；预计实现整车销售收入63942万元；另外零配件销售及日常维修保养收入按整车销售收入的8%计算，售后维修收入为5115万元，具体如下表所示：产品类别平均销售单价预计销售数量销售收入（万元）中低价位汽车32万元/辆246辆7872中档价位汽车55万元/辆308辆16940中高档价位汽车75万元/辆258辆19350高档价位汽车115万元/辆172辆19780零部件销售及维修收入按上述收入的8%计算5115合计984辆69057以上合计，2012年可实现营业收入69057万元。6、成本费用估算6．1外购原材料费估算本项目外购原材料主要为整车和零配件的采购，达到设计运营规模年份外购原材料费估算额为34929万元6．2外购燃料和动力费估算根据项目产品燃料动力消耗定额和预测价格计算，本项目达到设计生产能力年份外购燃料和动力费为235万元。6．3工资及福利费估算本项目达到设计生产能力年份需要100名工作人员，根据当地同行业工资水平和福利标准，本项目正常运营年份工资及福利费为385万元。6．4其他费用估算36 其他费用主要由管理费用和销售费用及土地租赁费构成，其中管理费按工资及福利费的15%计提为58万元，销售费用按销售收入的2%计提为1040万元，土地租赁费根据土地租赁协议每年为35万元，合计，本项目正常运营年份其他费用为1133万元。6．5修理费估算本项目年均按工程费用的2%计提计提修理费，年修理费为65万元。6．6折旧费与摊销费估算本项目房屋建筑物折旧率为4.75%、机器设备折旧率为9.5%，年均折旧费为189万元。项目无形资产和其他资产摊销率为10%，年均摊销费用为37元。6．7利息支出估算本项目按融资计划，产生的利息支出费用预计为253万元。6．8总成本费用根据以上成本费用计算，本项目达到设计运营能力年份总成本费用为37226万元，其中经营成本为36747万元。7、财务分析与评价7．1盈利能力分析（1）项目财务内部收益率按11年计算期计算，通过编制项目投资现金流量表，本项目财务内部收益率为：税前33.26%、税后25.37%，均高于财务基准收益率（12%），表明具有较强的盈利性。（2）资本金收益率36 以投资资金作为资本金测算，本项目税后资本金收益率为25%，高于财务基准收益率，表明资本收益性良好。（3）财务净现值按12%的财务基准收益率测算，本项目财务净现值为：税前9890万元、税后6453万元，均高于零，具有投资可行性。（4）投资回收期本项目投资回收期（建设期按1年）为税前4.69年、税后5.53年，小于行业平均水平，表明投资回报可观。（5）投资收益率本项目估算总投资9517万元，按10年运营期计算，项目年息税前利润为3053万元，年均税后净利润为2800万元，则项目总投资收益率为29.42%、资本金净利润率为26.53%，均高于财务基准收益率，盈利能力较强。7．2盈亏平衡分析项目生产能力利用率测算：BEP(%)=年固定总成本÷（年营业收入—年可变成本—年营业税金及附加）×100%=33%本项目盈亏平衡点为33%，表明项目运营规模达到设计运营能力的39%即可实现盈亏平衡，具有较强的抗风险能力。本项目盈亏平衡分析另建下页“盈亏平衡分析图”所示：盈亏平衡分析图金额（万元）36 营业收入总成本变动成本固定成本0盈亏平衡点33%100%BEP7．3敏感性分析本项目的敏感性分析以建设投资、产品价格、采购价格作为不确定因素采取单因素敏感性分析方法，对上述不确定因素分别按+5%的变化范围观察财务净现值、财务内部收益率和投资回收期三个评价指标的变动情况，如下表所示：敏感性分析表评价指标不确定因素财务净现值(>0)内部收益率(>12%)投资回收期(<8年)基本方案3868万元25.37%5.53年建设投资+5%3737万元24.55%5.63年销售价格-5%-1554万元6.42%12.51年采购价格+5%-1799万元5.59%13.60年根据上述敏感性分析数据计算，本项目敏感度系数计算数据如下表所示：不确定因素变化率（%）内部收益率敏感度系数临界点（%）36 基本方案　25.37%建设投资+5%24.55%-1.620+32.54%销售价格-5%6.42%37.348-1.41%采购价格+5%5.59%-38.984+1.35%根据上述敏感性分析表和分析图，本项目敏感性因素按敏感度大小排列为采购价格、销售价格和建设投资，敏感度系数绝对值均远大于1，表明项目对价格因素的单方面变动较为敏感，其中尤以销售价格和采购价格的单因素变动对项目效益影响非常大。然而在实际运营中，作为汽车产品的品牌营销网点，其销售价格与采购价格具有联动性，既产品销售价格是随着采购价格变化而变化，以保持采购与销售价差在合理范围之内，一般不会对项目运营产生重大影响。因此，我们会采取相应措施努力提高市场供需信息和价格变化趋势的分析把握能力，同时加强与供应商之间的关系，掌握好产品价格的浮动范围和时机，根据采购成本费用和市场供需状况确定合理的价格体系，以避免因价格因素的变得对经营效益产生重大影响。8、财务评价结论根据上述财务分析和评价指标的测算数据和有关评价参数和行业平均指标对比，本项目财务内部收益率高于财务基准收益率，财务净现值大于零，总投资收益率和资本金净利润率均高于行业平均水平，项目投资回收期小于行业平均期限，表明项目运营具有较强的盈利能力。36 根据不确定性分析数据，项目盈亏平衡分析表明本项目盈亏平衡点为33%，表明具有较强的抗运营风险能力；敏感性分析表明，项目对价格因素的单因素变动非常敏感，应加强对采购价格与销售价格的把控能力，确保价差在合理范围内，降低经营风险。综上所述，从财务分析角度考虑，本项目的投资建设是可行的。第九章可行性研究与建议根据项目提出理由和建设意图，从市场预测、建设条件、建设规模、规划设计方案等调查研究和评估论证，本报告认为该项目的建设，具有广阔的市场空间和良好的政策环境，各项建设条件能够完全满足项目建设和运营需要。项目经营模式和产品方案符合当地市场需求和消费结构，工程建设方案安全可靠，环保、节能等配套措施达到现行政策规定。项目投资规模适度合理，经济效益显著、社会效益良好。综上所述，本项目的建设和运营将具有投资可行性。36'