某大学某校区教职工宿舍可行性研究报告

'第一章总论1.1项目名称与建设单位1.1.1项目名称某大学某校区教职工宿舍A21.1.2项目单位项目承办单位：某温泉房地产开发有限公司某温泉房地产开发有限公司成立于2001年3月，位于即墨市温泉镇东皋玉10号。是经某省建设厅批准的四级资质股份制企业，专门从事房地产开发、建筑安装、房屋销售、基础设施建设等，注册资金1000万元，现有各类技术、经济人员30人，其中，中、高级职称专业管理人员20人。公司自成立以来，根据即墨市经济建设的需要，按照“统一规划、合理布局，综合开发、配套设施”的方针，认真贯彻落实省委、省、市政府政策。改变了分配无序的村镇建设格局，提高了温泉镇的建设水平和居民的居住条件。公司管理机制完善，技术力量雄厚，先后承建了即墨市青石路网点及商住楼工程面积约8000平方米，即墨市温泉花园1-10号楼工程面积约30000平方米，崂山区松山新苑工程面积约为50000平方米，即墨市温泉镇西温农民经济适用房1-8号楼约37000平米。公司自成立以来，严格按照上级主管部门的要求依法经营，公司在温泉皋玉建立了固定的办公场所，制定了规章制度，公司按“以人为本，建设绿色家园”的宗旨，配备了专业的管理人员和技术人员，并经常为他们提供培训条件，进行培训，增强他们的业务能力。公司对工商执照和开发资质严格管理，从来没有将其出租、出借和出卖等违法行为。 公司以加快小城镇建设步伐为目的，以服务于人民，美化、绿化、亮化、硬化环境为宗旨，依法经营，为社会主义现代化建设贡献一份力量。1.1项目概况1.1.1建设地点该项目位于即墨市鳌山卫镇滨海大道以西，山大北路以南。1.1.2建设内容及规模该项目拟建某大学某校区教职工生活区均为高层，小区内建设幼儿园、物业管理、社区服务中心、居委会、商业网点等公共建筑。该项目总用地面积89291.37㎡，总建筑面积261784.55㎡。其中地上总建筑面积201409.55㎡，包括住宅建筑面积189985.1㎡、商业建筑面积10633.92㎡、物业管理362.02㎡；地下建筑面积60375㎡。1.1.3投资规模及资金筹措项目总投资8000万元。其中工程费用7093.2万元，工程建设其他费用528.5万元，预备费278.55万元，建设期贷款利息99.75万元。项目所需资金由某温泉房地产开发有限公司自筹5000万元，贷款3000万元。1.1.4项目实施期项目实施期24个月，自2013年10月份开始实施，2015年10月竣工验收交付使用。1.2报告编制的依据及范围1、《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》2、《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发 〔2007〕24号）；3、《关于印发<经济适用住房管理办法>的通知》（建住房〔2007〕258号）；4、原国家计划委员会《建设项目经济评价方法与参数》；5、《某市经济适用住房管理办法》；6、《即墨市农民经济适用住房管理办法》；7、《2011年即墨市政府工作报告》；8、《某市住房保障发展规划》（2011-2013）1.1结论经济适用住房建设是我国各级政府履行住房保障职能的主要方式，是解决城镇低收入家庭住房困难的主要形式之一，是实践“三个代表”重要思想的具体体现，它的建设对于促进社会稳定、构建和谐社会具有重要的作用和现实意义，其经济效益和社会效益显著。项目建设符合国家及省市相关政策规定，建设规模合理，外部配套条件完善，资金来源有保障，故本项目建设是可行的。 第一章发展规划、产业政策和行业准入分析1.1发展规划分析根据《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》第三十五章“提高住房保障水平”中指出，强化各级政府责任，加大保障性安居工程建设力度，基本解决保障性住房供应不足的问题。多渠道筹集廉租房房源，完善租赁补贴制度。重点发展公共租赁住房，逐步使其成为保障性住房的主体。加快各类棚户区改造，规范发展经济适用住房。建立稳定投入机制，加大财政资金、住房公积金贷款、银行贷款的支持力度，引导社会力量参与保障性住房建设运营。加强保障性住房管理，制定公平合理、公开透明的保障性住房配租政策和监管程序，严格规范准入、退出管理和租费标准。另外，根据《某省住房和城乡建设事业发展第十二个五年规划》(征求意见稿)内容揭示，“十二五”期间，某初步计划新增各类住房保障数67万户，到2015年住房保障户数占城镇中低收入家庭户数比重达到20%以上。根据国家新下达的计划,今年我省将建设各类保障房32.43万套,是去年的2倍多，省财政计划支出5亿元支持保障房建设,是去年的10倍。这32.43万套保障房包括公共租赁房7.4万套、廉租住房1.2万户、经济适用住房8.7万套、限价商品住房3.32万套、棚户区改造11.81万户。另外,我省将新增廉租住房租赁补贴0.8万户。今后几年我省将继续保持合理的经适房供应规模,引导有条件、符合政策规定的企业开展集资合作建房,作为经济适用住房统一管理。为提升我市住房保障水平，指导未来3年住房保障工作，继续保持我市住房保障事业全面协调可持续发展，结合我市实际，十二五期间某市制定了《某 市住房保障发展规划》（2011-2013），规划中明确了未来三年的规划目标，其中经济适用住房建设15000套，建筑面积约97.5万㎡；配售经济适用住房方式解决15000户。在《某市住房保障发展规划》（2008—2010）年第一个三年规划期内，即墨市就建设了12.5万平方米经济适用房、8万平方米限价商品房、40万平方米农民经济适用房、8000平方米公共租赁住房，解决了约8100多户城市低收入家庭及缺房农民的住房问题，构建起分层次、多形式、梯度化的保障性住房供应体系。为了使更多困难家庭享受到保障性住房，今后，即墨市将进一步扩大保障性住房的覆盖范围。一方面，推进城乡统筹试点工作，打破户籍限制，争取将所有城镇常住居民纳入保障制度覆盖范围；另一方面，调整收入线和住房困难面积标准，放宽保障性住房的限制条件，降低准入门槛。《即墨市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》中也提出大力推进住房保障体系建设，完善保障性住房供应体系，逐步改善中低收入住房困难家庭的住房条件。进一步细化住房保障相关政策，完善廉租房、限价房等住房保障体系。加强保障性住房财政性投入，优先保证保障性住房用地需求，加快保障性住房的建设。根据《即墨市2011年度国有建设用地供应计划》，2011年度全市国有建设用地供应总量控制在695.1公顷以内，其中住宅用地200.0公顷（其中廉租房用地0.3公顷，公共租赁房用地1.3公顷，限价房用地3.3公顷，经济适用房用地65.61公顷，棚户区改造用地65.0公顷，商品房用地64.49公顷），可见经济适用住房的建设用地规模居住宅用地之首，未来几年，经适房的建设规模将愈来愈大。按照即墨市城市建设与管理三年攻坚规划，2011年是提升年。在《即墨市城市建设与管理活动2011提升年实施方案》中提出加大民生设施建设，在6处镇、街道规划建设8处总面积为17万平方米（1700套）的农民经济适用住房，解决农民住房问题。 该项目的建设就是在以上背景前提条件下提出的，项目建设符合国家及省市各项规划要求，项目可行。1.1产业政策分析住宅建设是贯穿全面建设小康社会始终的持续推动力。一是因为建筑业是国家的支柱产业，而住宅建筑又是建筑产业的主干，在国民经济中具有重要的地位和作用。二是住宅作为生活必须品，没有任何家庭可以离开它。三是一国经济增长有许多拉动因素，住宅业以其使用的广泛性和产品的普及性，从多方面拉动经济增长。国务院《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》中要求加强经济适用住房的建设和管理。经济适用住房是具有保障性质的政策性商品住房。要通过土地划拨、减免行政事业性收费、政府承担小区外基础设施建设、控制开发贷款利率、落实税收优惠政策等措施，切实降低经济适用住房建设成本。对经济适用住房，要严格控制在中小套型，严格审定销售价格，依法实行建设项目招投标。本项目为农民经济适用房建设项目，土地通过划拨方式取得，按照政府规定减免行政事业性收费，即墨市政府承担小区外基础实施建设，能够从根本上降低经济适用住房建设成本。本项目严格按照政府审定的价格销售，通过招投标确定建设单位。因此，本项目完全符合《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》的要求，符合国家的产业政策。该项目属于《产业结构调整指导目录》（2011年本）第一类鼓励类“保障性住房建设与管理”类，不涉及限制类及淘汰类项目，项目建设符合国家产业政策要求。 第一章项目选址及建设条件1.1项目选址该项目位于即墨市鳌山卫镇滨海大道以西，山大北路以南。1.2项目拟建区域概况即墨市位于中国某半岛西南部，地处东经120°07′-121°23′，北纬36°18′-36°37′，东临黄海，与日本、韩国隔海相望，南依崂山，近靠某。目前全市共有18个镇、4个街道办事处、1个经济开发区、1个省级旅游度假区。到2010年，城镇化率达到57.7%，城市供水、供气、供热能力继续加强，生产生活环境进一步改善，城市化步伐加快。我市名列福布斯中国大陆最佳县级市第11位，县域经济基本竞争力位居全国百强县第17位，处于全省经济强县第一方阵。项目拟建地位于即墨市温泉镇，温泉镇地处交通枢纽，位于某市市区东部40公里外,南依崂山,与某崂山仰口国家旅游度假区相邻；东腋黄海,与某省省级旅游度假-田横岛隔海相望；两条省级公路纵横境内。距某港40公里,离某 国际机场30公里,交通十分便利。全镇总面积88平方公里，有18公里海岸线，3处港湾。辖53个行政村。这里环境优美，空气清新，气候宜人，地下矿热水丰富，有8处国家、省市疗养（及休闲中心）院、度假村，为某著名的疗效、度假胜地，形成了规模宏大、环境优雅、设备和功能齐全的旅游度假、娱乐区。有标准客房、中客房及豪华客房；有容纳300人不等的大、小型会议室及贵宾室；有全国最大的室内温泉游泳馆和各种高档娱乐设施。是某市八大旅游度假区之一。有着发展经济的诸多优势和条件，堪称一颗光彩夺目的明珠。1.1自然条件1.1.1气候条件即墨属温带季风气候，加之海洋环境的直接调节，又具有显著的海洋性气候特点。春季气温回升缓慢，较内陆迟1个月；夏季温热多雨，但无酷暑；秋季天高气爽，降水少，蒸发强；冬季风大温低，持续时间较长。年平均气温为12°C。无霜期196～234天，农种期279～290天，年平均日照时数为2662.9小时，年均降水量东部为773毫米，西部为613毫米。本区年平均气压1008.0hpa。冬季平均气压1016.9hpa，夏季平均气压997.2hpa。1.1.2风况项目区全年最多风向是SE向，频率为12%，其次是N和NNW向，频率都是11%，再其次是ESE和SSE向，频率均是9%。出现频率最少风向是ENE、NE和WSW向，频率是1～2%。项目区年平均风速为5.5m/s,冬半年各月平均风速较大，11月～次年2月各月平均风速在6.0～6.4m/s之间，其中11月份平均风速最大。下半年风速较小，其中7、8两月最小，月平均风速都是4.7m/s，其次是6月份，为5.0m/s。 项目区的强风向为WNW和NNW，最大风速是21.3m/s，出现于3月和12月份，次强风向为N，最大风速22m/s，出现于1月和10月份。1.1.1水文即墨市沿海海流一般都沿着海岸向南西和北东流动，沿海潮汐属正规半日潮。平均潮差2.52米，最大潮差4.94米，最大波高6.5米。1.1.2降水年平均降水量776.7mm；年最大降水量1400.2mm；年最小降水量500.5mm；日最大降水量240.6mm。1.2交通条件即墨扼某通往全国的陆上“咽喉”，胶济、蓝烟铁路横穿境内西部，济青高速公路、青银高速公路、青烟、青威、青沙等5条国家和省级公路纵贯全境。城区距流亭国际机场不足15公里，距某港40公里；西到蓝村、即墨火车站分别为24公里和15公里。市乡公路四通八达，境内还有鳌山、女岛两个国家二类开放码头，形成了海陆空交通便利的交通网络。1.3地质地貌本地区位于中朝准地台鲁东隆起区东南部，Ⅲ级构造单元胶莱坳陷中部及胶南隆起东北部，Ⅳ级构造单元朱吴—即墨凹陷南部及胶南凸起东北部，Ⅴ级构造单元即墨—沧口凹陷区。地层从新到老可以分为新生界第四系地层和中生界白垩系地层。 根据国家地震局1990年发布的《中国地震烈度区划图》查的，项目区域抗震设防烈度为6度，设计地震分组为第二组，设计基本地震加速度值为0.05g，特征周期0.30s，属于弱震及微震区。冻土深度为0.50米，属于微冻土地带。1、某为海滨丘陵城市，地势为东高西低，南北两侧隆起，中间低陷。山地约占全市总面积的15.5%，主要为侵蚀构造地貌；丘陵约占25.1%，主要为构造剥蚀地貌；平原约占37.8%，主要为堆积地貌；洼地约占21.7%。2、全市有三个山系。东南为崂山山脉，主峰海拔1133米；北部为大泽山，海拔763.7米；南部为大珠山、小珠山、铁橛山、藏马山等组成的胶南山群。此外，市区有浮山、太平山、信号山等山岭。3、全市海岸分为三种基本类型，有岬湾相间的基岩岸、山地港湾泥质粉砂岸及基岩砂砾质海岸。浅海海底有水下浅滩、现代水下三角洲及海冲蚀平原等。海岸线全长710.9公里，沿岸岛屿70个，主要为基岩岛屿。4、胶州湾为半封闭性深水海湾，位于东部主城和西部辅城之间，东西宽28公里，南北长33公里，零线以下水域面积298.5平方公里,口窄内宽,口门最狭处(团岛至薛家岛)3.38公里,环胶州湾岸线全长163公里。1.1地震烈度根据“中国地震烈度区划图”某市属于基本烈度六度地区。又据“建设部、国家计委新建工程抗震设防暂行规定”、“地震基本烈度六度地区重要城市抗震设防和加固的暂行规定”、《建筑抗震设计规范》（GB50010-2001）等文件的规定，该项目建筑物按六度设防。因此，项目所在地地质状况良好，发生地质灾害的可能性小，项目设计时按六级抗震进行设防，可满足项目的使用要求。1.2结论 综上所述，该项目地段地质情况良好，场区地形平坦，地貌类型单一，地层结构简单，分布均匀，厚度稳定，物理力学性质均匀，无不良地质现象分布，场区稳定性良好，适宜该建筑物的兴建。 第一章项目建设方案1.1总体设计思想1、根据国家有关限价商品房建设的方针、政策及相关规范、规程，结合即墨市的城市发展规划进行设计。2、充分考虑温泉镇实际情况，近期与远期相结合，实事求是、因地制宜，合理确定建设内容及规模，以满足项目需要。3、项目建设力求造价经济、功能适用、规划合理、具有城市住宅小区的风格。1.2规划设计原则针对本项目的发展定位，设计中应遵循以下原则：1.充分分析现有地形、地势、及周边道路关系，确定主要出入口的合理位置。2.贯彻“以人为本”的思想，以建设高品质环境的居住小区、生态型居住区为规划目标，创造一个布局合理、功能齐备、交通便捷、绿意盎然、生活方便，具有文化内涵的住区。3.在整体格调统一的前提下，强调住区环境与建筑，单体与群体，空间与实体的整合性。4.以满足开发建设的客观规律为宗旨，加强规划的弹性及灵活性，使规划设计便于分期实施和房地产项目的经营，形成良性循环、滚动发展的机制。5. 努力将新观念、新技术、各种材料与传统的居住生活要求有机结合，提高住宅功能质量和居住环境水平，为居民提供舒适、安全、经济、科学的现代居住空间。发展新型节能型住宅。6.小区内景观结合区域外大景观，形成大景观内套小景观，达到内秀与外刚的完美结合。景观构成要素由草坡、小径、攀藤花架等构成，沿小区主轴线设置一条南北贯通的文化景观长廊带，即可以把小区贯通，又可以观赏景物，创造出丰富的沿街线性空间。7.道路系统由城市道路、小区道路、尽端路、步行道路组成。城市道路指小区外围城市交通干道；小区道路指小区内主要的对外联系道路，车行道宽度为7米，两侧设1.5-2米人行道；小区内尽端路是组团内部联系道路，路宽为3.5米，尽端设置12×12米的回车场；步行道路系统由小区内绿化步行道和机动车道两侧的人行道组成，一方面方便的与城市交通系统相联系，另一方面在小区内部与小区绿化景观系统合而为一，主要步行系统由小区组团分隔绿带、绿化隔离带等构成，将各部分室外空间、景观空间、绿地、配套空间联系在一起，创造出人性化的住区户外空间。8.项目区场地现高差不大，基地平整时可根据地势和规划建筑格局进行分布平整。地面坡度和车行道纵坡不小于0.3%，人行道根据需要考虑设踏步和防滑措施。9.采用沿小区道路排泄地面雨水，一般为单侧设雨水口，局部低洼易积水地段可设双侧雨水口，其数量根据汇水面积、流量、道路纵坡等在设计段确定。1.1建筑设计原则根据《即墨市经济适用住房管理暂行办法》的通知（即政发{2009}25号）经济适用房建筑面积应当控制在65平方米以内。l、保证朝向和良好通风，窗户及入口设计与景现环境紧密结合，保证户户有阳光、窗窗见美景。 2、住宅套型设计注重实用性，考虑住户多样性的需求，结合现代居住特点，设计具有时代感的平面户型，如玄关及储物间的配置使住户的居住生活更加方便。3、结合不同的面积标准设置不同的开间，最大限度地保证可使用面积。厨卫设计简洁，比例适度，考虑厨、洁具的布置，使住户使用便利。4、充分利用屋顶平台设置阁楼，提高建筑的利用率，改善热环境，同时也丰富了建筑的外观。1.1项目建设内容及规模该项目拟建教职工生活区建筑层数均为高层，小区内建设幼儿园、商业网点、物业管理、社区服务中心、等配套设施。该项目总用地面积89291.37㎡，总建筑面积261784.55㎡。其中地上总建筑面积201409.55㎡，地下建筑面积60375㎡。1.2总体规划1.2.1总平面布局本项目用地位于鳌山卫镇滨海大道以西，山大北路以南。根据建设用地条件，建筑物全部采用东-西走向，以充分利用南向的采光和日照条件，保证主要居住用房具有足够的日照强度和日照时间。配套社区管理和公共服务用房布置在小区次入口南侧，便于对外联络，也避免了对小区居民日常生活的干扰。1.2.2规划指标项目用地平衡表见，表4-1、4-2、4-3。表4-1用地平衡表序号项目面积单位占总用地比例 1总用地面积89291.37平方米100%2建筑物占地面积17795.77平方米19.93%3道路及停车场用地面积39940.30平方米44.73%4绿化用地31555.57平方米35.34%表4-2主要规划技术指标表序号项目指标单位一总用地面积89291.37平方米二总建筑面积261784.55平方米1住宅建筑面积189985.1平方米2商业建筑面积10633.92平方米3物业管理、社区服务中心625.33平方米4地下建筑面积54683.66平方米三容积率2.256表4-3项目经济技术指标表序号工程名称单位指标备注1总建筑面积m2261784.552居住户数户12023居住人数人3846按3.2人/户计算4建筑密度%19.935容积率2.2566绿化率%35.34 1.1建筑工程建设方案1.1.1建筑工程设计住宅平面采用小跨度、大进深布局，以最大限度的利用土地资源，提高土地使用效率，扩大室外空间，提高居住品质。配套公共建筑采用大空间布局，内部根据需要在使用阶段另行分隔，在内部适当部位设楼梯。1.1.2建筑装饰本项目主要为住宅，因此建筑物外装修进行统一设计，统一施工，室内则进行简单装修，由入住的居民自行进行精装修。建筑物外墙全部采用外墙涂料罩面，台阶均采用天然石材，屋顶铺贴红色烧结瓦。建筑物外窗均采用塑钢窗，住宅分户门采用防盗门，内门采用空心木门。住宅的每单元底层设电子防盗门。配套公共建筑门窗均采用铝合金门窗，室内地面贴瓷砖，内墙、天棚采用水泥砂浆抹面，表面罩乳胶漆。1.1.3管线布置方案小区工程管线有给水管、雨水管、污水管、电力电缆、通讯电缆、热力管、燃气管等七种，除电力电缆和通讯电缆采用电缆沟铺设外，其余管线一律采用直埋铺设，各种管线之间及管线与道路及建筑物之间要保持一定的水平和垂直差距，避免相互干扰，各种管线在垂直交叉时，应遵循如下原则：（1）压力流管让重力流管（2）小管径尽量在污水管上面（3）给水管尽量在污水上面（4）易弯曲管让不易弯曲管 （5）临时性管线让永久性管线（6）工程量小的管线让工程量大的管线 第一章公用工程1.1规划原则1、该项目的市政公用设施的规划充分体现超前性、科学性、可靠性、可操作性，努力提高市政基础设施对小区的物质支撑功能，满足居民日益增长的物质生活需求，为创造美好家园奠定基础条件。2、该项目市政公用设施规划结合基地的风貌特色，因地制宜探索最佳技术路线，努力节省用地和投资运行费用。同时反映先进的科学技术、可持续的环保理念、高尚的生活需求、宜人的人居环境。有关设施的布置和工程系统充分体现节地、节水、节能的理念，既体现适度超前，又利于实施操作。3、发挥规划的统筹作用，协调各专业部门的联系，提高规划的可操作性，便于市政工程的实施和管理。各专业的管线材料要采用新材料、新技术，市政设施施工建设必须保证高质量。4、坚持动态与可持续发展的理念。改造区域的市政公用设施和管线，根据分区保持相对独立性，以便于分期开发。同时又注意各分期市政工程的相互衔接与呼应，以便于滚动发展，最终形成完整的市政公用系统。1.2公用工程1.2.1设计规范及依据1、《建筑给排水设计规范》GB50015—20032、《建筑设计防火规范》GBJ16—87(2001)3、《居住小区给水排水设计规范》CECSS7—944、《室外给水设计规范》GBJB—86 5、《室外排水设计规范》GBJl4—871.1.1水源规划与管网布置---给水1.用水量计算本项目规划总人口1202人，人均用水量指标取150升/人.日，项目总用水量（含不可预计水量）为180.3立方米/日。本项目在绿化中以耐旱植物为主，且项目不采用自来水进行绿化浇灌，因此项目用水量仅包括生活用水量。2.给水工程小区给水系统由附近市政管网接入。区内给水管道布置为环状管网，敷设在小区道路下，管径为DN100。支管布置成枝状管网，接往各单体建筑。室内给水管道采用PP-R塑料给水管，给水干管采用热熔连接，支管采用粘结连接，暗装敷设。给水龙头均采用陶瓷芯龙头，便器采用节水型产品，并实行“一户一表”计量方式。室外给水管材选用球墨给水铸铁管，承插连接。---排水1、排水量计算该小区本着高起点、高标准的要求，排水采用雨水、污水分流制排水系统。依据《居住小区给水排水设计规范》，本小区生活污水量按给水量的90%计算，则最高日污水排放量为162.27立方米。2、排水系统由于本规划小区地形坡度较小，在布置排水管道时，尽量将雨水以最短的距离排出，将雨水、污水排入城市排水管网，污水通过城市污水管道最终排入城市污水处理厂进行污水综合处理。 室内污水管采用暗装敷设，管材选用UPVC塑料排水管，屋顶设伸顶通气管。室外污水管网在道路下敷设，水力坡度基本与地面坡度相近。室外污水管选用钢筋混凝土排水管，在转弯和管道交汇处、以及直管段的一定距离内设检查井。---供电工程在小区内配备变电箱，电源由高压线直接接入场区配电室，电力线路一律地下敷设，沿小区主要道路敷设盖板式电缆沟，敷设位置位于人行道下，电缆沟至建筑路面采用地下直埋，电缆穿越道路的路段一律加装铸铁管保护。住宅电气照明设计照度：起居室及一般为50LX，卧室200LX，餐厅、厨房80LX，卫生间40LX，楼梯间30LX。光源灯具：室内以紧凑型荧光灯为主光源，白炽灯为辅，光源显示色指数Ra≥80。户外灯为防爆灯具，并在休闲区设置庭院灯和草坪灯。电源插座：根据各室厅需要分别布设2~3个，选用单相三线或单相二线组合插座，卫生间设置不少于1组防溅型安全插座，防爆灯具。计量：为实现用电计量的准确性和便于管理，选用一户一表制，电表（自动断电保护）分层户外集中设置。---供暖小区内采用集体供暖。采用地源热泵供暖方式，并考虑热补偿。---供气拟由天然气公司引入低压管道天然气作为气源，以低压管道天然气直供用户，管道一律采用钢管，埋地铺设，管道应当与其他市政管线保持必要的水平和垂直间距，尽量避开电力线，管道应作防腐处理。---通讯、有线电视 项目同步建设通讯系统、电脑网络系统、有线电视系统、安保系统。室外采用地下电缆敷设，室内线路穿管暗敷。每个单元都设置壁嵌式电话箱，每个房间内均设一个或若干个电话插头、电视插座和宽带插座。1.1环卫规划规划垃圾产量为1.2-1.6KG/人.日，垃圾成分以厨余有机物、废品及包装材料为主。小区内实行生活垃圾袋装化，并逐步推行分类收集的废弃物源头管理方式，废品回收系统将逐步健全。在小区不同位置设置垃圾投放点，并定时定点由专人负责收集。小区内主要道路每25-50米、次要道路每50-80米设一废物箱，其形式应与周边建筑风格相协调。1.2防灾规划1.2.1消防1、每个住宅组团作为一个消防单元，结合变频调速泵房，设消防水池，水池容量应满足用水量最大的一幢建筑消防用水。2、室外每隔100米（重点小区不大于80米）沿小区主要道路设室外消火栓，保护半径120米，至少从DN100的给水管上接入。消火栓用水量15L/S，采用低压制。3、消防用电设备供配电采用双电源末端门动切换装置，消防用电同路采用耐火电缆。公共建筑及住宅公共部分，设火速自动报警及灭火联动装置，并配以紧急广播系统。 4、住宅设室内消火栓系统，公建部分各层均设消火栓系统，设有消火栓灭火系统的建筑外根据其设计流量配置一定数量的水泵接合器。在建筑物内部适宜位置设磷酸铵盐干粉灭火器，确保灭火器最大保护距离20米，最大保护面积15㎡/A。5、给水管网水压应保证灭火时最不利点消火栓的水压不小于10米水柱（以地面算起）。6、建立家庭火灾报警系统，通过通讯系统或安保系统与中央监控室联系。--消防系统本项目的建筑物火灾危险等级为二级。消火栓系统室内采用枝状管网，由室外给水管网直接供水，消火栓箱设在楼梯间内，所有建筑物在室外设地上式水泵接合器。1.1.1人防根据国家人防设置标准和某省有关人防文件，规划按照就近、分散的原则，结合高层建筑的地下室设置人防地下室，设置标准为：9层以下民用新建建筑按照总建筑面积的2%设置人防工程；9层以上民用新建建筑按照建筑基底面积的100%设置人防工程。1.1.2抗震根据城市总体规划，即墨市建筑抗震按六度地震设防，同时规划考虑小区内7米以上的主要道路设置为抗震疏散通道，保证紧急疏散时道路的通畅。同时，小区内面积超过400㎡的广场、绿地等开敞空间均需作为紧急疏散场地。另外，区内电力、通信、医疗及其他后勤保障设施均应在建设中预留好空间，在经过一定处理措施后，可转换为临时的抗震或人防工程设施。 1.1室外配套1.1.1道路车行道均采用水泥混凝土路面，素土路基。1.1.2室外照明在道路单侧及广场周围设路灯，路灯选用金属杆庭院灯。路灯间距按照30-35米布置，光源采用带有节能标示的节能灯具，灯具变压器设在绿地中。1.1.3绿化体系小区内绿化体系包括公共绿地和楼前绿化。公共绿地包括大面积的公共绿地和小区道路两侧的绿化、行道树等。除必要的道路、停车场和其它硬化地面外，建筑物周围的所有空地均进行绿化，避免裸露土地。区内绿化体系充分利用空间，将草坪、灌木与乔木有机地合起来，形成层次分明、搭配得当的多层结构。根据周边环境和气候特点，选择合适的耐旱景观树种和草种，以降低养护费用。 第一章资源开发及综合利用分析1.1资源的分类及特点1.1.1资源的分类广义的资源是泛指社会财富的来源，既包括自然资源，又包括人力资源、信息资源和技术资源等社会资源。狭义的资源是指人类用来创造社会财富的自然资源，也即具有消费价值或者具有自然的有用成分或者具有自然环境特征的资源。资源从不同的角度可分为：1、可再生资源和不可再生资源可再生资源是指能够通过大自然的作用不断地繁衍的资源，包括渔业、森林等生物资源和水。不可再生资源又称非更新资源或可耗竭资源，是指在人类可观测的时间限度不能自生恢复的矿物资源，如金属矿、石油、天然气、煤炭和其他一些非金属矿。2、可回收资源和不可回收资源资源产品的效用丧失后，大部分物质还能回收利用，称为可回收资源，包括所有金属矿物和除能源矿物以外的多数非金属矿物。使用过程不可逆，且使用之后不能恢复原状的资源是不可回收资源。3、物质资源和生态资源 物质资源是指人们直接消费和间接消费的资源，主要指矿产资源和生物资源。生态资源是指能保持生物圈生态平衡，从而确保人类正常生活环境，能完成一系列基本的生命重要职能的物质体系。一般将能容纳人类活动所产生废物的资源，如空气、水和土壤等归为生态资源。1.1.1资源的特点1、资源的有限性无论对资源如何进行分类，在一定范围内资源都是有限的。特别是矿产资源，需要在特定的条件下，经过漫长的地质年代才能形成。开采和使用多少，其储量就减少多少。即便是不可枯竭资源，如土地和水资源，在一定时期和一定范围内也是有限的。因此如何合理开发和利用有限的资源，实现可持续发展的目标，成为人们普遍关心的问题，同样也成为建设项目决策分析与评价的重要内容。2、资源分布的不均衡性自然资源的分布不均衡是不以人们意志为转移的客观事实。这种不均衡不仅体现在国内，同时也体现在世界范围内。在对自然资源进行开发利用的过程中必须正视资源分布不均衡的现实，因势利导，扬长避短，制定合理的开发利用资源的方案。3、主要的自然资源自然资源一般分为以下几类：土地资源、水资源、森林资源、草原资源、海洋资源、矿产资源、物种资源、气候资源、旅游资源、能源。1.2资源开发方案 资源开发类项目，包括对金属、煤矿、石油天然气矿、建材矿以及水（力）、森林等资源的开发，本项目不属于以上资源开发类项目，本项目直接占用的资源是土地。土地作为不可再生的资源在城区内尤为珍贵。必须按照基本国策的要求让土地资源的利用，符合人民群众的根本利益，努力实现土地使用价值的最大化，切实让资源服务于人民群众。由于本项目不属于资源开发类项目，故对本节不做详细阐述。1.1资源利用方案投资项目的建设和运营，要以资源的耗费为基础。资源利用的合理性是建设规模合理性分析的重要内容。从资源利用的合理性角度考察建设规模的合理性，主要应考虑资源利用的可靠性、有效性和经济性。这里的资源是广义的，包括物质资源、人力资源和资金。该项目统一规划建设配套设施，通过合理的设计，优质的配套服务，达到节约土地和资源、降低成本、提高效益、更加有效地利用资源的目的。项目建设规模还会受到外部条件的制约，因此分析建设规模的合理性必须考虑外部条件的适应性与匹配性。这里的外部条件泛指项目之外的所有方面，包括市场、原料供应和其他外部建设条件（包括物资条件、交通条件、自然环境和社会人文环境等）。该项目符合市场需求，投入物（包括自然环境、原材料、能源、土地、资金等）供应稳定，所处位置交通方便，项目建成后将极大的改善周边的自然环境和社会人文环境。本项目在土地使用方面遵循了以人为本、规划为先、价值第一的原则。一方面做到物尽其用，合理使用。另一方面，严格按规划要求合理布局，使该住宅的规划指标更趋于合理，使资源的利用更加科学。同时严格按规划条件的各项导引性指标要求安排本项目的建设规模、层数、停车位、绿化面积等，并充分利用现有的公共配套，从而实现资源利用的最大化。 对于住宅来说，其能源的耗用除了土地资源外主要是水、电、气、热等生活必须的能源，这些能源的耗用基本上都是以人口为基数的。人口没有纯量的增加，能源的耗用量就不会大幅度增加。能源的耗用只是位置的转移，而不是量的扩张。况且，项目建设已经把节能作为重要课题，采取了全面的节能措施（详见节能专篇），故项目建成后，不会给能源带来过大的影响与损耗。由于资源配套的整合，会使能源的利用更加合理、科学，更加节约。1.1资源节约措施1、在砼和砂浆中搀加粉煤灰，利用水泥活性，增强砼强度，提高砂浆和易性。2、在钢筋连接方面，竖向钢筋连接推广应用电渣打压力焊，水平钢筋连接采用闪光对焊和套筒冷挤压、窄间隙焊等新技术，不但可以使钢筋焊接质量更有保障而且可以减少钢筋的搭接长度，节约钢材用量。利用钢筋和型钢的下脚料制作加工预埋铁件、小型钢构件、支撑等，以节约钢材。3、模板采用专用定性模板，根据工程特点加工使用定性模板，节约木材，组织合理的流水作业，加快模板周转，降低施工成本，同时可保证现浇混凝土基本达到清水混凝土，减少施工抹灰工程量，可节约水泥，节约人工，加快施工进度，提前工期。4、充分利用钢板、钢筋及其它边角余料，加工制作预埋件，节约材料用量。5、推广使用砼表面养护剂，节约塑料布和草袋的用量。（1）优化建筑结构方案，采用合理的建设标准、合理的安全系数，不过度装修，提高节约材料效果。（2）优先采用轻质、高强、耐久的建筑材料，以减轻结构自重和材料用量，延长建筑物使用寿命。（3）建筑物的高度、体积、结构形态在适宜，以节约材料使用。 （4）采用预应力混凝土结构技术，以节约钢材、混凝土的使用，减轻结构自重。（5）采用可取代粘土砖的新型保温节能墙体材料，以节约粘土资源，降低能耗。（6）尽量采用再生原材料生产的建筑材料或可循环再利用的建筑材料，减少不可再生材料的使用率。 第一章节能方案分析1.1设计依据及用能标准1.1.1法律、法规、规范和产业政策本项目的建设在用能、节能方面严格按照国家的相关法规和政策执行，所依据的法规等包括：——法律：《中华人民共和国节约能源法》、《中华人民共和国环境保护法》、《中华人民共和国建筑法》——法规：《能源标准管理办法》、《重点用能单位节能管理办法》、《节约用电管理办法》——规划：《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》、《节能中长期专项规划》——产业政策：1）产业结构调整指导目录（2011年本）2）国务院办公厅关于开展资源节约活动的通知3）国务院关于加强节能工作的决定（国发（2006）28号）4）中国节能技术政策大纲（计交能（1996）905号）5）国家鼓励发展的资源节约综合利用和环境保护技术（国家发改委2005第65号）6）节能减排综合性工作方案1.1.2设计标准和规范1、《公共建筑节能设计标准》DBJ14-036-2006（某省）2、《民用建筑节能设计标准》GB50352-2005 3、《居住建筑节能设计标准》DBJ14-037-20064、《外墙外保温工程技术规程》JGJ144—20045、《建筑照明设计标准》GB50034—20046、《建筑采光设计标准》GB/T50033—20017、《用能单位能源计量器具配备和管理通则》8、《民用建筑电气设计规范》JGJ/T16—929、《全国民用建筑工程设计技术措施节能专篇》—给水排水10、《全国民用建筑工程设计技术措施节能专篇》—电气11、《全国民用建筑工程设计技术措施节能专篇》—建筑1.1能耗状况和能耗指标分析该项目是限价商品房项目，能源消耗主要是水、电、热、气等。电力：生活、商业的设备及照明用电；热力：冬季生活、商业的采暖用热；水：生活、商业、道路、绿化用水；燃气、天然气：生活用气。1.2节能措施根据《中华人民共和国节约能源法》和建设部有关建筑节能的精神，本项目在建设期间、经营期间，需采取各种措施进行节能，使其既符合国家政策又可降低成本。拟采取的措施有：1、建筑规划设计方面 在总体规划和单体设计中，科学合理地确定建筑朝向、平面形状、空间布局、外观体型、间距、层高、选用节能型建筑材料、保证建筑外维护结构的保温隔热等热工特性及对建筑周围环境进行绿化设计，设计要有利于施工和维护，全面应用节能技术措施，最大限度减少建筑物能耗量，获得理想的节能效果。2、增强建筑维护结构的保温隔热性能改善建筑外围护结构的保温性能是建筑设计上的首要节能措施，对建筑外维护墙可采用环保、节能型建筑材料，有效减少通过围护结构的传热，采用新型墙体材料与复合墙体围护结构，如聚苯乙烯板、加气混凝土等保温材料，屋面保温采用聚苯乙烯板等，在墙体内外侧敷设保温隔热的新材料。3、门窗的节能技术措施在保证日照、采光、通风、观景条件下，尽量减少外门窗洞口的面积。设计中采用密闭性良好的门窗，提高门窗气密性，防止空气对流传热。尽量使用热阻大、能耗低的新型保温节能门窗，窗玻璃尽量选特性玻璃，如吸热玻璃，反射玻璃，隔热遮光薄膜。4、合理控制窗墙比在保证室内采光通风的前提下合理控制窗墙比是很重要的,一般北向不大于25%;南向不大于35%;东西向不大于30%。5、选用设备和材料方面按照国家节能设计规范，本项目设计中拟采用先进可靠的节能型材料、设备，包括：主要用电设备选用低损耗高效能产品；室内照明采用节能灯具；水、电、煤制气等能源使用均配置计量器具，作好计划用能；洗脸盆配置加气龙头，以此增大水流表观体积，限制流出水龙头；坐便器采用节水型大便器，采用无污染、无辐射作用、隔音效果好的建筑材料，实现对环境的保护。空调系统设计有热回收装置。 6、变配电所尽量接近负荷中心，降低线路损耗，采用低损耗干式变压器，采用高效新型绿色照明光源，采用低损耗配电及控制电器产品，以达到节能省电目的。1.1节水措施1、施工过程中采用高效节水型工艺技术、设备材料。2、供水系统采取防渗、防漏措施，降低水资源无效消耗，提高水资源利用率。3、选用节水型，质量可靠的卫生洁具。4、按规定安装各级水表，以控制用水量。5、水池、水箱采取防水质恶化的措施。1.2节能效果分析本项目建设，充分认识到了节约能源是我国的一项基本国策。因此，对供电、照明、供水、供暖、建筑等进行了节能降耗设计，不但直接利用能源的项目积极采取了节能降耗措施，在今后的使用中也应采取节能降耗措施。并推广采用新技术、新工艺等，为在今后的使用中节能降耗打下基础，所有灯具、燃气灶等一律选用符合国家有关规定的节能型设备。电器设备选用新型高效节能型，并采取电容补偿，提高功率因数，减少电损耗。卫生间采取节水措施，选用节水型卫生洁具，以节约用水。经过分析与比较，本项目通过制定合理利用能源及节能的技术措施，能够有效地降低各类能源的消耗。按照《居住建筑节能设计标准》，可实现居住建筑节能65%的标准。该项目整体能达到并满足节能设计标准。 第一章环境和生态影响分析1.1环境影响评价标准1、《污水综合排放标准》GB8978-19962、《大气污染综合排放标准》GBⅠ6297-19963、《环境空气质量标准》GB3095-19964、《建筑施工场界噪声标准》GB12523-905、《声环境质量标准》（GB3096-2008）6、《生活垃圾填理污染控制标准》（GB16889-1997）1.2环境和生态现状目前项目区域内环境质量现状良好，周围水体、大气和植被具有较强的自净化能力，且周围无污染企业。目前，区内环境没有受到明显污染，大气质量符合《环境空气质量标准》（GB3095-1996）中的二级标准限值要求；噪声环境质量符合《声环境质量标准》（GB3096-2008）中的二级标准要求。1.3生态环境影响分析项目施工期对生态环境产生的影响主要有：开挖土石方和铺设路面等建设对原有植物的破坏，生物量的减少。项目施工产生的噪声、扬尘和车辆尾气等污染物对动植物也有不同程度的影响。另外，施工期如遇大雨也会造成一定的水土流失。从施工内容、现场和施工范围来分析，对环境的影响因素主要有少量的施工扬尘、建筑垃圾、轻微噪声等，合理处理建筑垃圾后，不会对外部环境造成影响。 项目建成后，产生的污染物主要是居民产生的生活垃圾和生活污水，由于产生量很少，且浓度较低，对周围环境影响较小。项目建设将使居住条件得到提高，有效地改善居民居住环境和城市面貌。本项目运营期产生的主要污染物有生活污水、固体废弃物和废气三部分。1）废水影响分析该项目运营后，产生的生活污水经化粪池处理达标后通过附近市政管道排放，能够满足《污水综合排放标准》（GB8978-1996）中的新建二级标准。2）固体废弃物影响分析拟建项目经营过程中产生的固体废弃物主要为生活垃圾，全部交由环卫部门收集处理，对环境的影响在可接受的范围内。3）废气影响分析项目运营期间产生的废气主要为住户使用的煤气产生的废气和餐饮油烟。（1）厨房油烟厨房油烟是消耗动植物油炒菜时挥发损失，经油烟净化处理设施去除约60%后，排放到大气中的量较少，对周围影响很小。（2）煤气燃料尾气煤气燃烧主要产生水和二氧化碳，另外还有少量的NOX、SO2排放，对环境影响很小。1.1生态环境保护措施1.1.1施工期间环境保护1、废气施工期废气主要来源于基础工程中土石方开挖产生的粉尘、土石方外运产生的二次扬尘以及装饰工程中涂料、油漆等产生的有机废气等。 在开挖地表土层产生的粉尘延续时间较短，约占整个工期的5～10%，通过类似工程现场调查可知，这个时期的污染较重，但影响的范围多为距源约50m的范围内，对界外影响较小。土石方外运车辆产生的二次扬尘污染，根据交通车辆起尘量估算，约为0.0035kg/车辆·米，起尘量较小，不会对外界造成大的污染。2、噪声施工期噪声主要来源于土石方外运、建筑材料运输车辆等产生的噪声，以及施工期间模板支、拆以及施工设备的噪声等。根据同类工程检测数据，在距声源50m范围内，施工噪声基本符合GB12523-90建筑施工场界噪声限值（昼夜）标准要求。但施工时的噪声峰值，尤其是大功率满负荷的大型施工机械作业（距声源约5m左右），其峰值可达85～100dB(A)，噪声较大，其影响程度，随距施工现场的距离远近而定，同时也受施工机械所处位置的影响。这种噪声影响是短暂的，并且随着施工期的结束而自然消失。3、固体废弃物施工期产生的固体废弃物，主要来源于基础工程的开挖土石方、施工过程中产生的建筑垃圾和施工工人产生的生活垃圾等。工程中剩余土石方外运到指定的地点进行填埋处理；工程建设过程中产生的建筑垃圾运送到某市指定地点进行处理，生活垃圾在场内集中堆存，定期外运至指定的垃圾场进行处理。1.1.1运营期间环境保护1、大气污染 项目所产生的大气污染主要为地下车库排放废气及住宅厨房油烟的排放。地下车库废气应通过单独烟道从住宅楼顶以上排放，车库出入口周围应加强绿化；住宅厨房油烟应经竖向烟道从住宅楼楼顶以上集中排放。另外，应合理设置垃圾收集点，垃圾收集桶应与居民楼保持10米以上距离，并远离居民窗口及阳台，及时杀虫消毒，做到垃圾当天收集、清运。2、噪声污染机械排风设备应选用低噪声风机，基座安装防振器；与送风机相连的管道应采用挠性接头，管道与固定支架连接处应包覆隔音层；排风口应考虑设置消声器消除空气流动产生的噪声和机叶打击噪声。地下车库架空层应采用现浇屋面板建造，汽车在小区内通行时应减速缓行，禁鸣喇叭休息时间控制外来车辆进入小区。电梯井应避开住宅卧室设置。物业管理部门应对小区内配套公建设施加强管理，加强设备日常检修和维护，保证各设备正常运转。项目应加强小区的绿化，绿化不仅能美化环境而且采用高、中、矮常绿树种的混植，可以起到较好的吸声、隔声效果。合理单体设计，应尽量将厨房、卫生间等次要房间布置在噪声较大道路一侧，较少交通噪声影响。3、污水排放项目建成后废水主要是生活污水，排水实行雨污分流制，污水经化粪池处理后排入市政污水管网，然后进入污水处理厂进一步处理。排水水质符合《污水综合排放标准》（GB8978-1996）三级标准及污水处理厂进水水质要求，对城市排水系统和受纳水体影响较轻。4、固体垃圾项目建成后产生的固体废弃物主要是生活垃圾。 生活垃圾由居民、商户袋装后置于场区内密闭垃圾箱内，由环卫工人定时清运至垃圾转运站，最后运至生活垃圾填理场卫生填理，部外排。固体废物的处理符合《生活垃圾填理污染控制标准》（GB16889-1997）。1.1特殊环境影响分析拟建项目地点不存在历史文化遗产、自然遗产，远离风景名胜和自然景观等，对历史文化遗产、自然遗产、风景名胜和自然景观等不会造成不利影响。根据项目建设单位提供有关资料显示，拟建场地地形平坦，区域构造背景稳定，附近无活动性断裂构造带，地质构造以基岩风化裂隙为主，持力层岩体较完整，强度较高，稳定性良好。场地岩土稳定性良好，可作为工程天然地基。1.2环境影响评价结论本项目符合即墨市总体规划，布局较为合理，有利于改善当地居民的住房条件，进一步推进社会主义新农村建设，进一步提升和优化城市建设水平。工程在建设期及投入使用后将产生一定的噪声、废气、生活废水及垃圾，通过采用严格的科学管理和环保治理措施，对小区自身及周围环境的影响可控制在允许范围内。只要项目方认真落实各项环保措施，切实做到“三同时”，从环保角度来看，本项目建设是可行的。 第一章建设管理1.1项目组织机构本项目建设由具有独立法人资格的某市市温泉房地产开发有限公司对项目建设的全过程进行管理，公司组织形式为有限责任公司。公司共计设6个部门：办公室、工程部、材料部、成本合约部、售楼部。每部门设经理（主任）一名，工作人员若干名。1.2建设管理为规范和加强城市农民住宅的建设和管理工作，提高城市规划建设和管理水平，切实解决城区农民建房难问题，根据国家相关法律法规，结合我市实际，就建设农民经济适用住房问题，该项目建设可参照《即墨市人民政府关于建设农民经济适用住房的意见》（以下简称《意见》）：1、农民经济适用住房是指由街道办事处(经济开发区)为主体组织实施，在各自辖区内规划一个或几个区域，建设多层或高层住宅楼，限定户型面积和销售价格，面向本辖区内不再使用宅基地建住宅的农民销售的政策性商品住房。每个农民经济适用住房项目占地面积不低于4万平方米(60亩)，规划建筑面积不低于4.8万平方米。2、农民经济适用住房可以由街道办事处(经济开发区)在各自行政区内自行组织建设，也可以采用市场运作的方式，实行项目法人招标。参与投标的房地产开发企业必须具有房地产开发相应资质、充足的资金、良好的开发业绩和社会信誉。 3、街道办事处(经济开发区)负责对符合条件的农民进行调查摸底，负责项目的规划设计工作；市城乡建设局负责提出建设意见，负责规划选址审批和规划设计审定；市发展和改革局负责销售价格审批和项目核准；市国土资源局负责建设用地预审、用地报批；市环保局负责对环境影响评价文件进行审查；市住宅发展保障办公室要结合全市住房建设年度计划，严格控制农民经济适用住房建设总量，并做好备案工作。4、农民经济适用住房应符合城市总体规划和控制性详细规划，规划设计应坚持标准适度、功能齐全、经济适用、便利节能的原则，并结合社会主义新农村建设目标，优选规划设计方案。户型设计应以中小户型为主，原则上每户建筑面积不超过90平方米。5、农民经济适用住房必须严格执行国家有关技术规范和标准，积极推广先进、成熟、适用的新技术、新工艺、新材料、新设备，全面提高建设质量水平。1.1社区管理社区建成后，可参照《意见》中社区管理，实行以下管理政策：1、符合条件的农民经批准购买的农民经济适用住房，办理房屋权属登记时应予以注明。2、农民购买农民经济适用住房，5年内不得上市交易，期满如需上市交易，应按农民经济适用住房建设时土地基准地价补缴费用后，方可办理交易手续。3、农民购买农民经济适用住房，在禁止交易期限未满因特殊原因不能居住，自愿放弃的，由街道办事处(经济开发区)回购。具体回购办法和回购价格由双方在房屋销售时签订的协议中约定。 4、农民经济适用住房交付使用后，集中居住区应按城市住宅小区规范化管理有关规定进行规范化管理。5、新社区的农民，可以保留原集体经济组织成员身份不变，继续享有原集体经济组织的相关福利待遇，同时享受新居住区社区服务。 第一章项目建设进度计划项目一期工程计划总工期为24个月，2014年1月开工，2015年12月竣工验收交付使用。实施计划安排详见表10-1。表10-1项目进度计划表单位：月工作内容2014年2015年123456789101112123456789101112项目前期工作土建工程安装工程装饰工程室外工程竣工验收 第一章工程招投标及项目管理1.1编制依据1、《中华人民共和国招标投标法》2、中华人民共和国国家发展计划委员会、中华人民共和国建设部、中华人民共和国铁道部、中华人民共和国交通部、中华人民共和国信息产业部、中华人民共和国水利部、中国民用航空总局第30号令《工程建设项目施工招标投标办法》3、国家发展计划委员会第3号令《工程建设项目招标范围和规模标准规定》4、国家发展计划委员会第5号令《工程建设项目自行招标试行办法》5、国家发展计划委员会第9号令《建设项目可行性研究报告增加招标内容以及核准招标事项暂行规定》6、《某市建设工程施工招标评标、定标办法（试行）》（青建管字〔2008〕15号文）7、《某市工程建设项目建设监理招标评标定标办法》8、《某市经济适用住房项目招投标管理办法》9、《关于加强经济适用住房项目招投标管理工作的通知》（青政办发[2004]91号） 1.1招标组织形式为规范招标投标活动，保护国家利益、社会公共利益和招标投标活动当事人的合法权益，提高经济效益，保证项目质量，凡属于国家《工程建设项目招标范围和规模标准规定》确定范围内的工程建设项目，必须进行招标。本项目的招标人由建设单位委托具备相应资格条件的招标代理机构代理招标。经济适用住房的开发建设、施工和监理单位，应当依法采取招标方式确定。招投标应当在有形市场进行，可采用公开招标、邀请招标的方式。招投标应当遵守法律、法规的规定，遵循公开、公平、公正的原则。 第一章投资估算与资金筹措1.1投资估算1.1.1投资估算依据1、本报告中拟定的设计标准和建设规模；2、某市建设工程造价信息；3、同类工程造价情况资料；4、材料及设施价格按现行市场价格估算；5、报告编制单位所从事的工程咨询工作的经验数据；6、市场调查数据及即墨市近年类似房屋出售情况；7、对一些不可预见费用的假设。1.1.2建设投资拟建项目建设期投资估算包括：工程直接费用、工程其他费用、工程预备费用及建设期贷款利息。本估算是在拟建方案的基础上，按照国家关于建设项目投资估算的有关规定以及某省、某市有关定额与取费规定编制，项目建设总投资8000万元。各项投资构成如下：表12-1建设投资构成一、工程直接费用7093.2万元占建设投资的88.67%二、工程其它费用528.5万元占建设投资的6.6%三、工程预备费用278.55万元占建设投资的3.48%四、建设期贷款利息99.75万元占建设投资的1.24%合计8000万元占建设投资的100.00%55 1.1.1工程直接费用项目建筑物的土建安装工程造价按照即墨市同类结构建筑物造价指标估算。本项目土建工程设备已包含在土建工程单价中，不再单独测算。表12-2工程直接费用估算表序号项目单位工程量单价（元）总造价（万元）建筑工程费用1住宅工程㎡189985.118005212.292商业工程㎡10633.922100213.093地下停车场工程㎡54683.6632001189.875物业管理、社区服务中心㎡625.33120040.86居委会㎡110120013.27卫生站㎡120120014.48农贸市场㎡500120060合计37178.897093.21.1.2工程其他费用其他费用包括勘察设计费、建设单位管理费、建设监理费、咨询费等，见下表12-3其他费用估算表。表12-3其他费用估算表序号名称费率或标准计算依据投资（万元）1建设单位管理费1.5%7093.2106.42勘察设计费30元/㎡37178.89111.543建设监理费1.5%7093.2106.44工程咨询费分档收费7093.2105招标代理费差额累进法7093.2266环境影响评价费分档收费7093.2107造价咨询费5‰7093.235.4755 8配套设施费33元/㎡37178.89122.69合计528.51.1.1建设期贷款利息建设期贷款利息是指筹措债务资金时在建设期内发生并按规定允许在投产后计入固定资产原值的利息，即资本化利息。建设期利息包括向国内银行和其他非银行金融机构贷款、出口信贷、外国政府贷款、国际商业银行贷款以及在境内外发行的债券等在建设期间应计的贷款利息。本项目建设期贷款利息的计算如下：本项目按一次性贷款3000万计算，建设期计一年。年利率暂按中国银行2011年7月7日利率执行。Q=1/2*3000*6.65%=99.75万1.1.2总投资本项目估算总投资8000万元，详见下表12-4。表12-4项目总投资估算表单位：万元序号工程名称工程直接费用工程其他费用工程预备费用占总投资比例一工程直接费用1住宅工程5212.2965.2%2商业工程213.093%3地下停车场工程1189.8714.87%5物业管理、社区服务中心40.80.5%6居委会13.20.17%7卫生站14.40.18%8农贸市场600.75%55 小计7093.288.67%二工程其他费用528.56.6%三工程预备费用278.553.48%四建设期贷款利息99.751.25%五总投资8000100%1.1资金筹措项目总投资8000万元。项目资金由某温泉房地产开发有限公司自筹5000万元，贷款3000万元。1.2借款还本付息等额本金还款法是递减还款法的一种，使用这种方法是将贷款本金分摊到还款的各期，每期应还利息由未偿还本金计算得出，每期还本金金额不变，利息逐期减少。其计算公式如下：每月(季）还本付息额＝贷款本金/还本付息次数＋(贷款本金-已偿还本金累计数）×月(季）利率详见表12-5表12-5借款还本付息估算表单位：万元序号项目名称含建设期合计2011年2012年2013年1借款300030001.1年初贷款累计2000100055 1.2本年借款支用1.3本年借款30001.4本年应付利息200133671.5本年还本付息1200113310671.6年末借款累计2000100001.7利息累计2003333992还款资金来源33991200113310672.1资产运营收益3399120011331067注：银行贷款年利率暂按中国银行2011年7月7日6.65%执行。55 第一章经济效益分析1.1.1销售收入本项目总建筑面积37178.89㎡，依据经适房管理办法规定，经济适用住房全部进行定向销售，销售依地方有关保本微利的政策规定，销售价格暂按2412元/㎡测算，可获得小部分销售收入。经估算，销售收入为8968万元：37178.89㎡×2412元/㎡=8968万元1.1.2销售税金及附加该项目销售税金及附加累计568.57万元，详细如下：1、房产税按照即墨市有关规定，房产税税率取为1.2%，按房产原值扣除30%计算应纳税额：8968×（1-30%）×1.2%=75.33万元2、营业税营业税税率5%，应纳税额为：8968×5%=448.4万元3、城市维护建设税城市维护建设税税率7%，应纳税额为：448.4×7%=31.39万元4、教育费附加教育费附加税率3%，应纳税额为：55 448.4×3%=13.45万元1.1.1利润分配1、销售、管理费用销售及管理费用按照销售收入的1.8%估算，费用为：8968×1.8%=161.4万元2、利润总额利润总额=销售收入-开发建设投资-相关税费-销售及管理费用=8968-8000-568.57-161.4=238.03万元3、所得税所得税率按25%计取，应纳所得税额为：238.03×25%=59.51万元4、净利润净利润额=利润总额-所得税额=238.03-59.51=178.52万元5、利润率、利税率投资利润率=净利润额/开发建设投资×100%=178.52/8000×100%=2.23%销售利润率=净利润额/销售收入×100%=178.52/8968×100%55 =2%投资利税率=利润总额/总投资×100%=238.03/8000×100%=3%55 第一章社会影响分析一、经济适用住房建设是政府建立城镇住房新体制、保证社会全面发展的一项重要举措。由于我国现阶段是低收入国家，中低收入家庭还是占了绝大多数。如果把这部分人的住房问题都推向市场，那么住房现代化，实现“二个率先”只能是句空话。目前商品房的房价比较高，一个中低收入家庭要十几年，甚至几十年的积蓄才能购买一套商品房，困难确实很大。另一方面，住房制度改革自1997年停止实物福利分配后，又实行了“三不准”政策，即不准单位自建职工住房，不准购买住房向职工进行实物分配，也不准向职工提供购房补贴。为此，政府通过完善住房公积金制度和统一建设经济适用房逐步建立了城镇住房分配货币化、社会化和商品化的新体制。特别是政府建设限价商品房不仅解决了中低收入职工的住房问题，还替代了单位分散建房。因此要提高住房水平，减少社会矛盾，政府作为公共产品的提供者，必须坚持多条腿走路，在加快商品房建设的同时，大力推进经济适用住房建设，保证中低收入家庭买得起房，住房水平得到逐步改善，增大群众对政府的满意度。二、限价商品房建设能有效调控市场商品房的价格。因为政府的负担能力，还有相当一部分中等收入的工薪阶层家庭的住房问题要依靠市场来解决，因此商品房的价格政府要加强宏观调控，加强规制。55 目前各市商品房房价比较高，主要原因是经济的快速发展，城市化进程的加快，土地资源的不可再生，促使市场供需矛盾的突出。而商品房供应商要追求利润的最大化，商品房价格就不会自动降下来。即单靠市场行为不能解决社会问题，市场会失灵，因此政府要解决社会矛盾，必须采取适当干预的方式来影响市场。而现阶段控制房价的方式之一就是通过政府提供经济适用房，根据市场供需矛盾适时调整经济适用房的政策，来影响商品房的价格。如市场上经济适用房供应量大，则商品房的价格就会降低。三、有利于实现社会和谐，建设和谐社会实现社会和谐、建设和谐社会，始终是人类孜孜以求的理想。纵观中国历史，从古代社会的孔、孟等提出的“和为贵、“兼相爱、“大道之行也，天下为公”，到近代太平天国洪秀全提出的“务使天下共享、以及康有为在《大同书》里提出要建立一个“人人相亲，人人平等，天下为公”的理想社会，这些思想，都在一定程度上反映了广大人民群众对美好生活的向往。改革开放以来，随着经济的发展，国人的生活水平大大提高，这是有目共睹的事。与此同时，也出现了地区差距、城乡差距、居民差距日益扩大的趋势。现在20%的富裕家庭占有社会总金融资产的55%，而20%的最低收入家庭只占有1.5%，两者的财富占有差距超过34倍，这种状况引发了许多社会矛盾。55 住房是人类最基本的生存条件之一。经济适用房的建设，是对占绝大多数的广大中低收者的一种政策优惠。同时能够保证社会稳定，促进社会和谐。五、有利于扩大周边地区的就业，提高人民生活水平，提高城镇化速度项目建成后，项目所在地的商业网点、农贸市场、社区医疗、物业管理等项目的管理必将需要大批量的人才，为周边地区的居民提供更为广泛的就业机会。同时配套设施齐全的现代化小区的建设，能够带动相关产业的发展，加快城市化进程。55 第一章结论从即墨市房地产经济发展现状来看，经济适用房建设是经济发展的必然，也是房地产市场的及时雨，是改善住房的必须手段。因此，在即墨市温泉镇新建温泉镇农民经济适用房，能满足温泉镇镇居民对住房的需要。本项目的建设符合国家和地区推进经济适用房的政策要求，项目的建设能够解决温泉镇53个村庄居民住房困难的问题，项目建设是十分必要的。在实际规划设计和施工建设时，某温泉房地产开发有限公司本着回报社会的原则，保证使用功能人性化、施工质量合格化、施工监理标准化和工程造价经济化，最大程度的为社会提供优质的安居之所。项目外部配套条件较好，供电、通讯、给排水和交通等基础设施可以满足工程需求。项目符合城镇规划，建设规模合理、方案可行，建设资金也已基本落实。综上所述，本项目建设是可行的。55'