名流印象项目可行性研究报告

'目录第一章项目实施主体介绍┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄2第二章项目概况┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄3第三章项目投资环境分析┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄6第四章项目可行性研究┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄35第五章项目投资分析┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄34第六章主要技术经济指标┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄37第七章可行性研究结论和建议┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄41第八章附表┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄4243 第一章项目实施主体介绍一．开发主体：某某置业有限公司二．法定代表人：三．注册资本：肆仟万元整四．经营范围：集贸市场的改造、开发、经营，房地产开发、经营，建筑材料、电工器材、金属材料批发（企业法人营业执照注册号：某）43 第一章项目概况一．项目简介1．项目地理位置“某·名流印象”位于某城市核心商业区域，毗邻有着某版“上海外滩”之称的滨江公园，与中国十大步行街之一的中山路步行街，和沃尔玛超市、侨鸿国际购物中心及凤凰美食街相距均不到1公里，其中中山路步行街是某乃至安徽省最聚人气最有商业价值的步行街。项目周边道路分别是贯通某中心城区南北向和东西向的商业主干道，交通便利，公交线路20余条通往市区每个角落，长途汽车班线22条通达至各郊县城镇，医院、学校、银行、宾馆、邮局等配套设施一应俱全。是某市商品交易和开发投资的黄金区域。（本项目区位图）43 1．项目历史及发展前景①项目历史1991年３月，当时国家副总理邹家华视察某“朱家桥”外贸码头时提出“某应该办一个市场”的设想，后经某市委研究决定将位于北京西路的“某纺织站”、“某百货站”、“市五金站”、“市化工站”、“省农机公司某分公司”的联合仓库改建为批发市场，于1992年12月开始经营并取名“吉和”，寓意“吉祥如意，和气生财”。“吉和”市场经过十几年的发展和建设已成为集服装、鞋类、箱包、布匹、针纺织品、农副产品、水产品为一体的皖南地区最大的批发、零售市场，辐射某周边18个县市,拥有2800多户经营户。2003年被评为“全国服装批发市场百强第二十四位”，通过多年的不断发展和打拼，年收入600—700万元。综观老的“吉和”市场一方面由于店铺密集、危房程度严重、通道狭窄、电源线老化，存在着重大消防安全隐患。另一方面随着城市现代化发展，原有的落后的建筑形态和政府对周边地块的未来规划不配套，改造“势在必行”，市场动迁改造于2005年12月正式启动。②项目前景某·名流印象项目的开发将秉承某城市务实、开放的商业精神，立足于某城市实际消费需求和发展需求，引领某城市时尚先风，“创新·务实·时尚”的开发主题正体现了这个城市最强的时代感。依靠长江的自然景观，吉和老市场的商业底韵，滨江公园的资源，把原吉和市场改建为一个集商贸、商务、旅游、休闲、娱乐、居住六大功能为一体的综合性城市综合体，服饰城、美食城、娱乐城等各种商业业态引领健康时尚消费，打造皖南的时尚之都、购物天堂、休闲乐园，使之成为立足某43 ，辐射皖南八百里皖江时尚财富的原动力，时尚生活的发源地，成为皖南首席城市集合式商业群。一．项目总体规划依据对某滨江地块的人文、历史和现状分析，结合国内外成功的滨海、滨江规划设计的先例，某市确立以“把港口引入城市，把城市引入港口”为主题的规划准则，将分期发展计划中的滨江地块规划空间定义为五个功能区，即文化娱乐区、现代居住区、滨江游览区、商业贸易区和城市公园区，整体交通和绿化布置各具特色。整个滨江地块项目西倚长江，全长9.5公里，沿江向城市腹地纵深100—250米，规划总占地面积约1700亩。其中一期工程占地约540亩，规划设计长2.35公里。其中282亩配套工程用地已被世茂集团以4亿元的价格摘牌。主要建设内容包括一座五星级酒店（建筑面积约7.5万平方米），一座文化艺术中心（建筑面积约3.5万平方米），一条特色商业街（建筑面积约6.5万平方米），一片高品质住宅（建筑面积约37万平方米）单栋58层，总投资约2.6亿美元。二期工程位于一期工程南段，长1.5公里，占地面积约330亩，主要设计定位为休闲体育为主体的沙滩公园、沙滩运动项目等。三期工程位于城市中心区南端，长5.5公里，占地面积825亩，主要设计定位为生态景观区，大部分为生态绿地及湿地保护。某·名流印象位于整个滨江地块的商业贸易区域范畴之内，建成后的某·名流印象项目将涵盖商贸、商业、旅游、餐饮、娱乐、办公为一体的大型滨江城市综合体。二．项目规划建设指标1．用地面积规划总用地面积约：86984㎡，其中可建设用地面积为81502㎡。43 1．用地性质和强度商业、酒店：建筑密度：<55%，容积率：<2.7,首期建设商业面积不小于10万平方米；商业和酒店式公寓：建筑密度：<45%，容积率：<4，其中纯商业开发面积所占比例不少于45%，其中首期建设商业面积不少于10万平米；2．建筑设计要求退北京西路规划道路红线多层建筑≥15米，高层建筑≥50米，退吉和南路、石头路、二沟路规划多层建筑≥10米，高层建筑≥15米。其他按对等退让原则退用地边界线的基础上，与用地周边保留建筑的距离必须满足日照、消防等国家规范要求。3．建筑间距按国家有关规范、规定要求执行。4．停车面积按国家有关规范要求并结合目前建设小康社会的标准配套机动车与非机动车停车场，机动车停车位不少于1500辆，其中地面停车位不少于500辆。5．市政要求污水处理方式符合国家要求，并实行雨污分流，区内所有管线均需地下设置。6．配套要求按国家和我市有关规范、规定执行。该地块内需要配套一建筑面积不少于5000平方米的农贸市场。（层数不超过3层，且不得安排在地下）；社区居委会用房配套标准按某市人民政府相关文件执行。第一章项目投资环境分析一．某市宏观城市发展状况某市整体经济走势良好，GDP以年均15.14%的高速迅猛增长,一、二、三产比重各自发展，逐步结构性优化，符合发展中工业城市的发展，城市化水平进一步提高，2005年，非农业人口316万，其中市区人口达180万，城市居民可支配收入以年均9.4%的速度迅速增加。具体表现如下：43 地区生产总值[亿元]一、二、三产比重城市化率+5.6%p.a.每年新增3万个城市家庭，300万平米的净增住宅需求43 城乡居民人均收入水平[元]一．某市房地产市场分析某房地产市场在国家宏观调控政策基本稳定的情况下，市场刚性需求使得某市房价继续运行在合理轨道上，价格保持着上扬的态势，虽然上升幅度没有以前那么快，呈“软升”状态。但从长远来看，随着城市化进程的加快，住房需求进一步加大，二手房交易市场的进一步活跃，住房投资市场的培育和加快发展等，这些都可能将住房的巨大潜在需求转化为有效需求。1．住宅目前某市住宅增量房体量至２００７年１２月３１日将达１１０万方。某住宅市场的现状通过环境、户型、层高、设计、物业管理、配套设施等提升，逐渐表现为环境好、市场旺盛，在户型上三室二厅逐渐走向最畅销的状态，整体设计水平不断提升，物业配套逐步完成，市场对高层的住宅更加热衷。其具体内容为：　　1．从地理位置来看，城市周边地区由于前几年政府的基础配套设施完善，环境、道路情况都得到了较大的改善，使周边地区的投资和销售量均高于中心地区。从销售情况看最旺的是弋江区和镜湖区，两区的10多个楼盘发售都十分旺销，形成了扎堆效应。镜湖区作为某市的传统商业老城区，在商贸经济的影响下已成为某最具生气的区域，成为某居民购房的首选。随着某市大力发展镜湖的战略决策的落实，这一带的房价还会上扬。2．从楼盘结构和户型来看，目前市场上的结构主要是框架结构。户型设计方面，随着市民生活质量的提高，大户型的开发最为明显，三室两厅两卫的户型逐步取代了两室两厅户型的市场主力地位，受市场的青睐。面积大都在90-120平方米之间。43 3．从楼盘的层高看，某已经进入高层时代，正在开发的楼盘群中均有高层，卖座很好的江岸明珠、长江长、凤凰花园更是全高层。改变了多层楼盘占主导地位的格局。这主要是由于小高层的楼盘带电梯，避免了多层要上楼的麻烦，同时跟高层建筑比较又有通风采光好，户型结构好，有效使用面积多等优势，因此成为今年销售的一个新变化。4．从楼盘设计上看，整个市场中有欧式风格，古典风格、中西合璧的风格等多种特点，可谓百花齐放。不仅体现了某市发展商市场意识的进步，同时也说明了建筑设计单位水平的提高。5．从楼盘环境来看，由于消费者追求环境优美的需求层次提高，有追求环境优美的需求，某市发展商都十分注重楼盘硬环境的美化和完善。6．从楼盘配套设施来看，不少发展商的楼盘都配有远程抄表、三网合一、红外监控、便民店、会所、健身房等设施，注重以业主的需求为中心，提供全方位的配套服务。7．从楼盘的卖点来看，房地产销售突出的是智能化，物业管理人性化概念。镜湖区均价：4275元/平方1．写字楼某写字楼目前在建4个、待建4个、和已建12个共20个，主要集中在城中步行街、吉和南路。火车站、奥体附近。43 城北城南步行街北京路火车站1．商业　　1．商圈过于单一。目前中山路步行街聚集了大量的商家，整个地区商业分布已经饱和，没有可再发展的空间。而随着某城市化进程的加快和人民生活水平的提高，急切需要建立多个商圈，使商业网点更加合理的分布，以顺应市场的发展和满足老百姓的生活需求。　　2．业态过于集中，文化体育娱乐项目严重不足。某商业业态以购物为主，软商业严重不足。　　3．很多商业项目的支撑条件不健全。如停车难问题。　　4．档次较低，购物环境较差。随着市民的消费支出能力越来越强，对商品的档次也提出了更高的要求，希望能和大城市同步，在购物环境体验，商品档次，服务水平等方面都要有进一步的提升，这是一种趋势。　　５．没有大型的综合性、多业态的项目。目前存在的一些项目号召力不足，难以形成辐射力，对周边县市的辐射力还没有完全形成。一．某市主流住宅楼盘个案调研案名：东方海伦堡地段：地处大砻坊片区，属老城区改造片区。此地段距离市中心近，且有悠久的居住历史，人文积淀浓厚，但因为是老城区，在城市改造上步骤滞后于其它片区，故周边环境较破旧，其现代生活的相关商业、休闲、娱乐等生活配套不全，交通不够便捷；规模：占地面积约48亩，总建筑面积5.8万平方米，属中小型楼盘，无规模优势；43 规划：纯多层设计，共规划有17幢多层。作为一个离市中心较近距离的楼盘，其纯多层的设计满足了很多对多层有特殊偏好的消费群体；景观：突出水景，在社区景观中设计了北欧风格的7个小岛，强调亲水生活，其景观设计是该楼盘的一个大卖点；户型设计：设计从80平米左右的2房2厅1卫1厨到150左右的4房2厅2卫1厨都有，其前期开盘以110平米以上的中大户型为主，最后一期开的是两栋以80平米左右的小户型为主的，整个项目以3房2厅2卫1厨为主。整体户型有很大部分采用错层设计来营造丰富的居住空间，受到了较多消费者的喜欢；户型布置上无太大突出特色，2房的小户型设计较紧凑实用，3房设计部分厨房、餐厅等功能空间设计不理想，4房设计中客厅存在部分难利用的面积，但阳台设计都很宽，凸出2米，在窗户等也很注重景观窗等设计；建材：运用了较好的建材，如立面用砂岩板、广东环球通体面转、通体马赛克、广东“凤铝”彩铝门窗、双层真空玻璃、铁艺全手工锻打栏杆；景观木材用从东南亚一带进口的防腐木材波罗格；入户门为“盼盼”防盗门；还赠送航空铝升晾衣架等等。这些建材都营造出了很高档美观的立面效果；配套：周边配套学校、医疗、菜场等齐全，但缺乏商业、休闲娱乐等配套。社区内配套有一卡通、门禁可识对讲、车辆智能管理等七重的智能化设施；价格：均价3400元/平米；物管：康居物业管理公司；销售情况：多次开盘销售情况一般，现场调研位置较好总价相对高的3、4层单元还有较多选择余地，小户型销售情况良好，总体销售率约80％；案名：华亭阳光绿洲地段：地处镜湖区北京东路上，与“左岸生活社区”相对，该片区是某的教育、文化、金融、行政中心，交通便利，生活成熟；规模：总建筑面积20万平方米，属中型规模楼盘；规划：全高层规划，分二期开发，其中一期共规划7幢18层和28层的高层，所面临的目标消费群体相对较高；景观：该项目为容积率2.0的纯高层项目，密度大，其景观设计缺乏优势；43 户型设计：户型设计从70平米到210平米都有，但以大面积户型为主，其中一期面积在120平米以上的占64.1％，主力户型120－170平米，户均面积135平米。此大面积户型设计使得主力总价会较高。户型设计上整体通透性和私密性都不太好，公摊较大；建材：具体建材标准尚未公开；配套：周边生活配套成熟。社区内有占地1万平米的商业配套，引进大型国际化品牌“好又多”超市、麦当劳、肯德基等，方便了社区居民，但同时又使社区较嘈杂。还配套有1000平米的运动会所；价格：4000-4500元/㎡不等；销售情况：从2003年开始就有推出户外广告，但因为法律问题而一直未动工开盘，前期储备的客户源已基本流失。2006年5月一期一标段开盘，销售状况良好；物管：无；案名：江城国际地段：地处城南南瑞新城小区以东，属城市新区；规模：总建筑面积60万平方米，属大规模楼盘；规划：一期共规划有13栋多层，17栋小高层；景观：元亩塘在江城国际周边，属于其独占景观资源。小区内部规划设计了3座音乐主题公园，因为其占地面积大，故景观规划又很大的选择空间，景观是江城国际的一个重要卖点；户型设计：户型设计从80－125平方米，以中小户型为主，跟目标客户群较契合。户型部分设计中间有较大面积浪费，而有部分户型设计紧凑方正，总体缺点是阳台大多为凹阳台设计，影响采光和视野；建材：外墙采用涂料和面砖结合，电梯为日立电梯，其它都无特殊宣传；配套：周边配套借助南瑞小区的生活配套还算齐全，但交通不方便，而且周围很多空的杂草地。社区内因为大规模社区有配套小学、中学，带来较好的教育设施，还有景观中的羽毛球场、健身场；另有红外线报警、可视对讲、门禁IC卡通行等等安防设施。总体配套较齐全；价格：均价多层2600多元/平米，小高层2500多元/平米。目前其价格在3700元/㎡左右，属中偏低价位；销售情况：多层销售情况良好，但小高层的中上楼层相对总价较高的去化困难；43 物管：南京百家湖物业管理公司，在南京有一定的知名度；案名：奥韵康城地段：地处城南，紧邻奥体中心，属城市新区，但地段相比南瑞新城、江城国际等稍好。规模：占地面积21万平米，总建筑面积45万平米，属大规模楼盘；规划：共规划有70栋小高层、高层为主的住宅，分三期建设，一期规划有6栋多层、6栋小高层、1栋高层；景观：景观宣传绿化率60％，由澳大利亚马克.玛克沃设计公司设计，为希腊奥韵风情特色，以集中大面积的景观设计体现其“PARKMALL”的景观设计概念；户型设计：一期户型设计70－200平米，以3房为主。整体设计户型方正、采光理想、动静分明、卫生间干湿分离、入户门为子母门、面宽，设计较理想，户型有较强的优势；建材：建材突出宣传其节能保温墙体和屋顶保温层等保温系统设计，强调环保、节能、省电，门窗为双层中空玻璃，这些建材特征是其楼盘的一个很大的特色卖点。配套：周边有奥体中心，其它的生活配套要借助南瑞社区的相关配套。社区内有幼儿园、小学、超市、集贸市场，另有可视对讲、远程自动抄表系统、地下车库门禁刷卡系统等等智能安防系统。价格：均价小高层2800-2850元/平米，多层2900-2950元/平米。目前均价4700-4800元/㎡；销售情况：多层销售火爆，小高层去化一般，估计在70％，但其对外宣传销售率达90％以上；物管：南京百家湖物业管理公司，在南京有一定的知名度；案名：平湖秋月地段：地处镜湖区的黄山东路西洋湖畔，交通较便捷，但该地段相对有点偏；规模：占地面积7.7万平米，总建筑面积19万平米，属中型高端楼盘；规划：共规划有32栋，其中24栋多层，8栋18层的高层。此地段和楼盘品质规划这么大量的多层很受市场欢迎，而其高层都是临西洋湖，有良好的自然景观；景观：景观绿化率60％，主宣传为“市中心临湖高尚景观生态社区”，由香港贝尔高林环境设计公司营建，强调原有西洋湖自然景观和社区景观结合，布局按照“43 依地势的自然走势而建设”，从而形成错落，并且保留了原土地上的几十棵高大的成年乔木。但其最终的景观方案尚未确定。而从总平效果图上和沙盘模型上来看，其景观是社区很大的一个优势；户型设计：户型设计从95－160平米，以3房为主，占65％，整体面积偏大，户均面积达138平米，其中140多的3房占26％，160多的4房占22％。整体设计特色有大部分入户子母门，部分南阳台较宽，部分做得有弧线感，缺点是不够方正，窗户都为平窗设计，户内动线不是很清晰；建材：承袭了伟星一贯较高标准的建材配套，营造出高品质美观的建筑立面效果；物管：伟星联华物业管理公司，在某享有很高的知名度和美誉度，也是其很大的一个优势卖点。价格：均价3680元/平米；销售情况：相对小户型的销售情况良好，但大户型高总价的去化稍慢；配套：周边有学校、医院、银行、菜场等生活配套。社区内有配备一个临马路的4000平米的城市绿化花园，另有红外线监控、电子巡查、可视对讲等智能化安防设施。案名：左岸生活地段：地处镜湖区的营盘山路以南，北京东路以东，该片区是某的教育、文化、金融、行政中心，交通便利，生活成熟；规模：占地面积30万平米，总建筑面积70多万平米，是一个超大规模的高档社区，其主题宣传语也是“市中心70万平米超大型国际化生活社区”；规划：规划以小高层和高层为主，分为6大组团建设开发。其中A区共规划有14栋小高层和高层，其中6栋11F、2栋15F、6栋18F。总平规划上旁边以兵营式排列，沿中心景观水景为点状楼，东边临大社区的D区的为半围合式，总平布置较丰富，并且由此营造出良好的中心景观区和楼栋间大面积的组团花园，并与中心花园相连呼应，达到良好的景观效果和宽敞的楼间距；景观：社区景观绿化率达60％，由香港贝尔高林环境设计公司营建，在整个社区内部营造出多达15万平米的大面积景观，注重自然风景的布景手法，运用了较大面积的水景，由大面积的中心绿化广场和组团形式的主题休闲公园相结合，其中面积达25000平米左右的中心绿化广场就有3个。其景观效果图和沙盘上的景观给客户以强的视觉冲击，是该项目很重要的一个卖点；43 户型设计：一期A区户型设计从100－192平米，以3房为主，其中120－160平米的户型占了69.7％。其大部分户型格局方正，面宽较宽，进深较短，基本都有2个房间和1个客厅这3个主要功能空间分布南面，户内动线清晰，全明设计，南北通透，很受客户的喜欢；只有其143平米和192平米的户型进深较深太理想；而其窗户设计都承袭了伟星一贯的平窗设计；建材：社区运用品位经典、质量精良的建筑材料，以达到实用性和审美性相结合，比如其外墙采用高档面砖，局部干挂花岗岩；入户门为高级防火防盗实心门；窗户为高级彩色铝合金窗，部分玻璃为双层中空玻璃；首层大堂及电梯厅地面铺砌高级石材或地砖拼花图案，墙身及天花以高级石材或高级面砖、高级装饰材料及高级灯饰配置并设部分节能感应开关；电梯为广州日立电梯；各层电梯厅地面铺砌高级石材或地砖拼花图案，墙身以高级装饰材料及名牌灯饰配置并设节能感应开关；等等。该项目很注重对其高级建材标准的宣传，在其售楼部及参展展会都有建材实物展示，获得客户的好评；物管：周边生活配套较齐全，交通便捷，教育、医院、商贸、休闲公园、银行等都分布周围，而且其对面的华亭阳光绿洲即将建1万多平米的商业配套，还招商引进大型国际化品牌“好又多”超市、麦当劳、肯德基等，为该项目提供了很好的商业配套。社区内因为是超大规模的社区，故其自身配套齐全，有社区商业配套，还有社区会所、幼儿园，小区绿化中还有运动场、游泳池、篮球场、网球场等等。这些齐全的生活配套也吸引了很大部分的高端购房者；价格：一期几次开盘均价从3485元/平米到3600多元/平米。销售情况：伟星联华物业管理公司，在某享有很高的知名度和美誉度，也是其很大的一个优势卖点；配套：从房管所备案情况来看，从其第一次开盘至今共备案约450套，占其一期总量的约60％。从其最近一次的开盘情况来看，其100平米多的小面积或有较好景观的户型就很走俏，其它大面积高总价或景观一般的户型去化就慢；案名：金海龙韵地段：地处银湖中路路旁，是某居住小区集中区域，周边居住人气旺盛；规模：总建筑面积2万多平米，地块很小，只有2栋楼，共120户成品精装修房；规划：规划有2栋12层的小高层建筑。为某首个精装修楼盘；43 景观：因地块很小，建筑密度大，故其所剩下可做绿化的空间非常有限，目前尚未具体推出其景观方案，但从其沙盘上来看绿化很少，这应该也是这个项目的一个劣势，故其对此宣传也很少，而是着重宣传精装修；户型设计：户型设计有114平米、151平米、173平米和178平米共四种，以114平米、151平米、173平米为主。户型整体都是入户字母门，且入户都有玄关设计，功能配置齐全，主卧都配有步入式更衣室，但普遍因为三进深问题户型中部会有些功能空间是暗的，而且户型面积大，但浪费面积也多，有些面积可实用性不墙，且动线不清晰。户型本身优势不明显。但因为其为精装修楼盘，故其面积设计都偏大，对准某的高端消费群体，且通过精装修后其户型设计本身的一些缺点会被有所掩饰；建材：因为是精装修楼盘，所以其建材装修方面是它社区的一个强优势。运用节能保温透气面砖，中空双层隔音玻璃，智能中央空调温控系统，户内入户玄关处用高级花岗石铺地，里面为实木地板或抛光地砖，景观凸窗用人造石头台面铺设，卫生间、厨房和北阳台地面用高级防滑地砖，卫生间内配备淋浴房、玻璃移门等洁具，厨房也有洗菜池等厨具，总之装修配套齐全，且有几种装修方案供客户选择。在上次的房展会上有展示其部分的精装修用的材料，目前正在做样板房，以供春节后客户参观，增强实物说服力；物管：深圳市振业物业管理公司；价格：还未正式开盘，目前有对外公开接待客户，公布起价为5280元/平米；销售情况：尚未开盘，从售楼部踩盘情况来看前去客户不多；配套：此区域为居住小区集中区，且居住居民普遍素质较高，其周边生活配套齐全，学校、超市、百年居家居商城、医院等都有，而且区汀棠公园、赭山公园、五一广场、两站广场等都还比较方便。社区内本身配套很少，据销售人员讲会有会所设计，但具体情况尚未确定，倒是有配套红外线监控系统、红外幕帘防越系统、电子巡更系统、可视对讲系统等智能化安防系统；另有卫星数字电视、百兆光纤宽带入户、智能一卡通系统、社区电子信息墙和社区音乐广播系统等智能化设施，这些也是该项目宣传的一个重点；案名：融汇锦江地43 段：地处大砻坊片区，一期位于砻坊路和康复路交叉处，南临青弋江。属老城区改造片区，此地段距离市中心近，且有悠久的居住历史，人文积淀浓厚，但因为是老城区，在城市改造上步骤滞后于其它片区，故周边环境较破旧，其现代生活的相关商业、休闲、娱乐等生活配套不全，交通不够便捷；规模：占地面积约255亩，总建筑面积35万平方米，属较大型的社区，特别是在这某的老城区改造中。一期占地面积114亩，总建筑面积14万平方米；规划：分两期开发，一期共规划有24栋建筑，其中13栋多层、9栋小高层、2栋高层。二期预计规划以小高层、高层为主，配合部分的多层洋房设计。一期4＃、5＃地块以砻坊路做自然分区，其中4＃地块主要为稍显前后错落的兵营式排列结合中心的4栋点状小高层，营造出两个中心花园和一些楼栋间的组团花园；5＃地块主要是4栋流线型面青弋江的视线宽广的小高层和高层，并有约近万平米的集中社区商业配套。在老城区设计有这相对较大量的多层住宅会是我们的目标客户群体所期望的。而地块被城市道路分为两半也让客户产生对以后物业管理的统一管理和非封闭小区的忧虑；景观：一期为低密度、高绿化的社区，绿地率达36.8％，4＃地块通过错落的建筑排列营造出两个中心花园和一些组团绿化，配合中心的水景，而5＃地块有沿江的带状绿化带。这些较大面积的绿化将为居住者带来良好的居住环境。与其它楼盘单纯比较的话，水景没有东方海伦堡丰富，绿化面积也没有平湖秋月、左岸生活等多，而奥韵康城、江城国际等项目在绿化上也都有其自身的特色，但会比华亭阳光绿洲、金海龙韵等项目有吸引力；户型设计：一期户型设计从70－140平米都有，其中以90－110的三房设计为主，整体户型设计布局紧凑，功能空间较齐全，且各空间面积恰当合理，注重实用性和功能性，而且强调景观窗户、阳台的设计，使室内空间与室外景观空间的交流加强，户型具有很好的景观性；但总体户型存在的缺点有进深都在三进深以上，户室南北通透性不好，大部分餐厅等功能区独立性不强，南向功能空间一般只有两个，卫生间较小等等，所以户型也并没有具备很独特性的强竞争力；建材：建材种类较多；物管：某融汇物业管理有限公司；价格：一期均价3200元/平米，这个价格与紧邻的东方海伦堡小区比较稍低，但因为东方海伦堡初次推盘时是某房市的高潮期，入市时机很好，后几次推盘又有良好的工地形象做铺垫，而融汇锦江43 所采用的是低开高走的价格策略。一期的均价已经超过某房地产市场均价100多元/平米，所面对的客户群体也是中端或稍偏上的；销售情况：通过户外广告牌、房展会、电视、报纸广告、各类活动作了形象公开。从2005年11月30日户外广告牌公开以来至今，参加登记客户较多，但这些客户普遍都是需求70－100平米的小户型；配套：周边配套学校、医疗、菜场等齐全，但缺乏商业、休闲娱乐等配套。一期社区内自身配备1万多平米的集中商业配套，即弥补了周边商业配套不足的缺陷，也可以为社区营造出一些特色的商业。在绿化上小区有三个各5000平米左右的集中绿地，从中还会配备些运动场地、游泳池等，另还有会所设计，而居委会也在社区内。其它更细的配套尚未确定。从这些现有的规划、配套等来看，锦江社区是一个均好性较强的社区，但独特卖点不多不强，集中商业配套是社区较亮点的，但有利的同时也有为社区带来嘈杂和不便物业管理等问题是客户所忧虑的；一．某市主流商业地产个案调研1．已建项目1）凤凰美食街一期项目某凤凰美食街一期由原新芜区政府投资8000余万元，全长666米，于2001年9月建成开街，建筑面积38000平方米，经营商家70余户，日均接待上万人次。2002年被评为“安徽省旅游美食示范街”，2004年已通过国际ISO9001：2000质量体系认证。销售情况售价租金销售率出租率面积区间4000—8700元开街时价格25元/㎡/月—60元/㎡/月100%98%150平方—5000平方招商情况美食街在开街时云集了各地的特色餐饮，主要有凤凰美食城、耿福兴、紫葡萄恺悦等大型餐饮，带动了其他小型餐饮的消费量，人气旺，经营状况火爆。菜系以徽菜、湘菜、粤菜、杭帮菜、川菜为主，经营户多是本地商家，不仅带动了某餐饮的消费导向，而且外地人到某也把凤凰美食街作为一个旅游景点，消费场所。43 由于美食街的餐饮结构相对单一多以中餐为主，而侨鸿国际商城、沃尔玛的美食广场（以时尚餐饮为主）相继开业，吸引了一部分原来到美食街消费的人群，经营状况较以前比较相对降低，据调查，凤凰美食街缺乏能够带动人气的大型餐饮，美食广场。但根据目前的建筑结构已经无法满足大型餐饮的面积需求。（二期的改造将逐渐满足一期餐饮结构上的不足）。业态分布休闲娱乐、餐饮、美容美发、特色餐饮、商业服务物业管理全免2）和平大厦和平大厦（和平国际大酒店）位于某市中山路步行街与镜湖路之间。总用地8900㎡，建筑面积为43000㎡。其中商业部分占13605平方，写字楼部分占29395平方。地下1层，地上12层。位于某市黄金地段，环境优雅。建成后和平大厦拥有80多间宽8.4米，高5.1米的大开间商铺，以高档专卖为主，并将引入大量国际及国内知名品牌，大大奠定了步行街在某市的商贸中心地位，进一步提升某的消费档次。销售情况租金售价出租率销售率面积区间商铺租金：1F：180—3002F：80~1203F：60~70（建筑面积）1F：330002F：148003F：8800写字楼销售价格（精装修）：6300-7300（均价6500元）商业部分60%商业销售率90%写字楼销售率24%商铺面积：41㎡—324㎡写字楼面积：48㎡—300㎡共66套招商情况自2006年12月份开业以来，虽然与步行街相邻，但人气略显不足。一层底商原双桐巷商铺多以运动休闲服饰、鞋类居多，人流量较大，经营状况良好。二三楼由于人气不足，经营状况不佳，目前已有部分不知名品牌商家已经撤场。导致这种情况发生的原因，可能是经营品牌档次不高造成，43 和平仅有的一家茶餐厅嘉佳旺经营情况不错（入口靠近双桐巷）。总的来说，和平整体经营情况不佳。业态布局：酒店、服装（男装、女装、）、餐饮、品牌运动休闲、饰品、珠宝。1F：服装、珠宝、专卖店主要品牌店：李宁、通灵、茵宝、红蜻蜓、361、金利来、富贵鸟、森马、美特斯邦威、斯龙牛仔等、恺撒米奴、诺基亚手机专卖、与狼共舞、铁狮东尼。2F：服装、餐饮主要品牌店：九牧王、杉杉、金利来，富贵鸟、康培尔、ITAT、波斯登、嘉佳旺等。3F服装、数玛专卖主要品牌店：宏图三包等物业管理写字楼物业管理费用1.5元/㎡/月，商铺物业费3元/㎡/月含公共照明费，地下停车位300元/月/个。3）融汇中江广场融汇中江广场――综合性的商业地产项目，位居某核心商业圈内最后一块商业用地，总建筑面积90980㎡（其中商业39180㎡办公36000㎡停车15800㎡），分三期开发。总投资近3亿元人民币，由7幢商铺楼群，1幢船形29层高档写字楼组成。融汇中江广场紧邻某中山路步行街，西临长江、南滨青弋江，俯视镜湖公园与长江自然生态景观，东、北两面承接城市繁华地带，坐踞CBD核心旺地，拥有中山路步行街、新百大厦的良好商业氛围及便利的城市交通，身兼多重"不可复制"的先天优势，最炙手可热的商业位置和最得天独厚的自然风光同具一身，蕴蓄了一种独特而深厚的商业潜力。销售情况一期租金售价出租率销售率面积区间1F：602F：423F：33（使用面积）1F：29000~320002F：20000左右3F：20000左右（套内面积）65%100%23㎡—912㎡43 二期租金售价出租率销售率面积区间1F：54-632F：48-513F：30-39（使用面积）1F：29000~320002F：20000左右3F：20000左右（套内面积）/57%17㎡—1318㎡三期租金售价出租率销售率面积区间/////据调查得知，一期的销售率达到100%，出租率达到65%，铺位面积区间在23㎡—912㎡。二期的销售率达到57%，出租率尚无明确数字，铺位面积区间在17㎡—1318㎡。招商情况自2005年元旦开业以来，经营情况一直不佳，除几家品牌店外（如：麦当劳、七匹狼、九牧王、才子、柒牌等），其余商家由于生意差经常转租、转让，频率很高。位于四楼的中江阁酒店已经停业。另，据调查得知，由于铺面租金偏高，人气不足，经营情况不佳等因素，已经出现转让难、转租难等问题。一期在开业之初，铺面基本上全部出租完毕，但在后来的经营当中由于经营业态品种与步行街没有出现差异化，经营状况一直不理想。目前一期有很多的经营户在转租、转让，租金也在原来的基础上下调了40%。据到二期的招商部了解，预计今年5月1日开街，目前出租率已经达到了40%？靠近一期青山街段。据现场观察，目前为止，只有德克士快餐厅一家在装修，其余铺面均未装修，从而，反映出二期的招商没有招商人员所讲的那么理想。业态布局一期：服装（男装、女装、童装）、餐饮、休闲娱乐。1F男装：七匹狼、九牧王、才子、柒牌等，餐饮：麦当劳。2F女装：劲爆时尚服饰、朗婷儿、天恩专卖、秋水伊人、贝蒂、梵·迪娅、BqJoJ、千秋琪、小叶十字绣、九秀、外贸专卖、B＆LW、ANDOREN、歌笛等。3F43 童装：成长新天地、西瓜太郎、晴天小猪、韩国青青草、灵智卡通学生一族、童话故事、香猫、宜贝、琪比小美屋、加菲猫贵族天使、伯特利百货、跳跳小熊、小毛虫、本卡拉、力果童装、丑丑护理专家、如意宝贝、柔婷国际美容。4、5F休闲娱乐：东方帝豪音乐酒吧主力店：东方帝豪音乐酒吧、麦当劳、七匹狼、九牧王、才子、柒牌、二期：招商业态主要有：品牌服饰、饰品专卖、大型连锁店、美容美发、鞋帽箱包、手绘服饰、鲜花果饮、电脑美甲、主题玩具、军品服饰、情调小屋、漫画茶吧等。一层主要以品牌服饰为主、二层以女性服饰、饰品为主、三层以美食、休闲娱乐为主、四、五层意向为家电卖场、或娱乐休闲场所。商场内部做露天休息吧。目前已经进场装修的有：德克士快餐厅硬件配套设施：写字楼29层写字楼高度100米东区停车位121个西区停车位226个东区自动扶梯数14部电梯：2部观光电梯西区自动扶梯数16部电梯：电梯3部货梯1部写字楼电梯数6部货梯1部写字楼配套设施监控系统、广播系统、消防系统商场部分空调设置中央空调收费标准：水费：2.3元/度，电费：1元/度物业费：15元/㎡/月含公共照明费、中央空调费停车费：见下表类型时间费用临时车辆0－10分钟免10－60分钟内3元60分钟－3小时5元3－6小时内10元6－12小时内15元12－24小时内20元24小时以上对应其标准阶段累计43 办理月卡车辆白天月卡150元/辆/月夜间月卡300元/辆/月全天月卡450元/辆/月会员制年卡车辆全天年卡按5000元/辆/年收费4）深国投商业中心项目地块位于中山北路与银湖南路交汇处，占地20000平方米，负一层至四层建筑面积59000平方米，营业面积近38000平方米，项目总投资23000万元，由新加坡嘉德置地集团和深圳国际信托投资有限公司联合投资建设。销售情况售价租金销售率出租率面积区间不销售一层150元/平方/月加扣点选择其一两者取高二层上限300~400元/㎡/月下限保底150~200元/㎡/月扣点25%（营业款）三层上限200~300元/㎡/月下限保底100元/㎡/月扣点25%（营业款）不销售整体出租率75510~434㎡（使用面积）由于一层和四层是属于嘉信茂广场的，目前租金一层是一层150元/平方/月加扣点选择其一两者取高，四层未知。二层和三层是沃尔玛整体租用的，由其自行出租，租期为两年，所以目前租金以原租金计算。一层的原租金为480元/平方/月，现调整为150元/平方/月。招商情况自2006年元旦开业以来，沃尔玛的经营状况一直不错，但店中店的经营情况歉佳，部分店中店的业态目前在调整中（包括一层的珠宝、部分服装专卖、二层的餐饮、电信服务网点等都已相继撤柜）。经营状况较好的有KFC、圣迪奥、来来永和豆浆等。四层新入住的店有糖果KTV、美食广场。43 业态布局：1F：主要业态是以餐饮、服装专卖店主要品牌店：KFC、圣迪奥、来来永和豆浆、韩都烧烤、生活几何、兰色天空、班尼路等。2F：大型卖场和饰品、箱包、专卖店。主要品牌店：沃尔玛超市、爱情痒吧、啊呀呀、KFC、雾里香茶庄等。3F：大型卖场和饰品、儿童天地、家居饰品、美容美发主要品牌店：阿里郎、谭木匠、创意时尚等。4F：餐饮、休闲娱乐入住品牌：糖果KTV、美食尚。物业管理物业管理费（35元/平方/月）、工商管理费、水电费含租金内。5）某侨鸿国际侨鸿国际集团投资开发的某华侨地块项目位于某市中山北路与申元街的交汇处，紧邻凤凰美食街和沃尔玛超市。项目占地面积约5万平方米，总建筑面积约24万平方米，是一个集高档购物中心、超五星酒店、高级写字楼及园林式住宅的综合性房地产项目。该项目分为两个地块，其中1号地块拟建一座总建筑面积达15万平方米，高度达32层的地标性商业综合大厦——“侨鸿国际商城”。大厦中将诞生某市第一座超五星级酒店及大型百货商场、高档商住公寓、甲级办公楼，另有餐饮、休闲、娱乐、健身配套。大厦建成后将成为某市新的地标性建筑，形成某市CBD的核心部分。侨鸿国际商城于2005年5月开工，预计2008年3月建成。功能定位：办公、写字楼（7—20层）房屋结构：框架剪力墙。建筑面积：120-2900M2，弹性分割建筑层数：整个大楼32层，写字楼部分7-20层（7-16、20层为标准写字间，17-19为商务写字间）。2号地块将兴建一座皇家园林式住宅小区——“侨鸿国际·凤凰花园”，由6幢17-25层的高层住宅和部分商业配套组成，总建筑面积达9.2万平方米。小区于2005年5月开工，预计2007年5月交付。小区建成后，非机动车位将达到800个，地下机动车位将达到309个，机动车位配比高达0.7辆/户，充分营造人车分流的安全居住环境；住户可从车库直达电梯厅。销售情况（商业部分）售价租金销售率出租率面积区间43 /商场租金采用营业额20%-22%扣点方式，/商场部分95%120-2900M2招商情况侨鸿国际商城是继新百、商之都之后的第三家入住某的大型商场，整个商场定位为中高端消费，入住商家达到95%，这些商家基本上都是从南京引进过来的。另，侨鸿皇冠假日酒店将入住侨鸿国际商城。业态布局：包括超五星级酒店及大型百货商场、高档商住公寓、甲级办公楼，另有餐饮、休闲、娱乐、健身配套。B1F—6F：大型百货商场B1F：居家生活、数码电子、1F：化妆品、女鞋、箱包、2F：精品女装、3F：休闲女装、4F：精品男装、5F：运动休闲、童装玩具、环球美食（入住商家有帅帅羊火锅、滋滋乐牛排、韩金馆火辣烧考、铜罗湾茶餐厅、日本料理、麻辣烫等特色餐饮）。7F—20F：办公、写字楼21F—32F：侨鸿皇冠假日酒店物业管理物业管理费、水电费、工商管理费含在扣点内（商场和商家采用的联营的方式）6）新时代商业衔该项目占地76500平方米，规划建筑面积158000平方米，其中商铺为68000平方米，住宅、酒店式公寓等为90000平方米。街区东接九华山路，西连中山南路，中段与规划中的花津南路交汇，全长l090米。分东、中、西三个街段和电子音像、精品服饰、文化娱乐和建筑装饰材料四个业态经营区域。销售情况43 售价租金销售率出租率面积区间8000——9000（一拖二）20~40元（一拖二）商业部分销售率100%住宅、酒店式公寓销售率100%90%50平方——3000平方招商情况新时代商业街自建成以来一直冷清，原来也将整条街分为几个功能区，但因为前期招商不成功，入住率不足20%，直到2006年的下半年逐渐有商家入住，多数为家装公司及建材专卖，后来花津南路打通，长江长的施工建设，森海都市花园业主入住，江岸明珠的施工建设，以及富贵园小区的建设，开盘价格都在3500到4300元之间，房价的提高带动了商业街的商业价值，服装、餐饮、休闲娱乐等业态纷纷入住，给商业街带来一定气氛，商业氛围逐渐好转。租金也由原来的9—11元/平方/月调整为20—40元/平方/月。业态布局：服装、餐饮、休闲娱乐、银行、医院、电脑公司、数码电子、家装公司、宠物店、花店、药房、中介公司、鞋类、文化用品、网吧、超市等。主要店铺：巴比伦KTV、新安中医院、新天地酒楼、伯乐招聘等物业管理目前免物业管理费。1．在建项目1）凤凰美食街二期项目A地块位于侨鸿国际对面，占地14亩，建筑面积35000平方，主要定位为大型餐饮和写字楼等餐饮配套项目，B地块位于一期东面，占地7.8亩，主要建设星光灿烂大剧院，建筑面积为15000平方，内部将建设一个可容纳1200人的演艺大厅，预计2007年中旬动工，目前正在拆迁阶段目前已完成80％的拆迁量。其中B地块由“星光灿烂大剧院”投资建设。该项目占地面积7.77亩，建筑总面积约16000平方米；地下部分设两层面积约8000平方米的大型停车场；地面有约2000平方米43 的广场，可供停车或休闲。集文化、休闲、餐饮、娱乐等多功能于一体。招商情况国内外著名餐饮品牌、大型连锁餐饮机构、世界著名西餐、咖啡厅项目进度正在动迁阶段2）华强旅游城地处银湖北路，以旅游为龙头的旅游地产开发项目，占地总面积331万平方米，总建筑面积超过300万平方米，分为三部分：1、主题公园（30万平方）2、商业广场（12万平方）3、醇美华城（260万平方）。预计总投资70亿元。其中旅游项目用地约占一半，为150万平方米；房地产项目用地又约占一半，为150万平方米；剩下的30万平方米为商贸用途，建设周期一共6-8年。延银湖北路商业部分总建筑面积12万平方。建筑层数为2—3F，单铺面积为50—500平方，，目前正在招商阶段，物业只租不售。招商情况商业广场主要引进餐饮、休闲娱乐、专卖，目前招商工作正在预登记中，具体商铺面积、租金要到今年5月份会有。项目进度已经开工建设,预计2007年10月份开园3）天泰大厦本项目位于某市镜湖区两站广场，为某市的经济文化中心地段，距离市政府、文化金融中心地带不足百米，本案建设目标是五星级以上标准的酒店，集商业、写字楼、餐饮、娱乐等功能于一体，全力打造某市路陆门户的新亮点。项目建设内容与规模：该项目由安徽天泰置业集团有限公司控股的某大富房地产开发有限公司投资建设，总投资3.7亿元，占地15032平方米。主要建设内容为26层办公酒店塔式楼和延街商业用房、两幢19层公寓楼。裙房4层和塔楼5层用于商业、餐饮、娱乐等，塔楼6-11层用于写字楼、43 12-26层用于酒店经营，地下用于汽车泊位和塔楼设施用房。某“天泰大厦酒店、天泰花园公寓”规划总用地面积15032平方米，总建筑面积96326平方米。其中：酒店面积为73739㎡（含地下）天泰花园公寓高层住宅建筑面积24254.5㎡、商业用房建筑面积8750㎡，建会所269㎡、地下自行车库1350.9㎡、停车位178个。项目总投资3.7亿元。1、功能定位：裙房4层和塔楼5层用于商业、餐饮、娱乐等，塔楼6-11层用于写字楼、12-26层用于酒店经营，地下用于汽车泊位和塔楼设施用房。2、房屋结构：为钢混、建筑面积塔楼，6-11层写字楼10000平方米、12-26层星级酒店60000平方米，裙楼4层约8000平方米商业旺铺。可合作、承租等方式。招商情况商业、餐饮、娱乐休闲、写字楼、酒店项目进度已经于2006年下半年开工建设,预计2007年7月开盘3）某滨江公园项目该项目西倚长江，全长9.5公里，沿江向城市腹地纵深100—250米，规划总占地面积约1700亩。其中一期工程占地约540亩，规划设计长2.35公里。其中282亩配套工程用地已被世茂集团以4亿元的价格摘牌，目前已到位1亿元土地款，各项前期审批注册登记工作正在进行。主要建设内容包括一座五星级酒店（建筑面积约7.5万平方米），一座文化艺术中心（建筑面积约3.5万平方米），一条特色商业街（建筑面积约6.5万平方米），一片高品质住宅（建筑面积约37万平方米）单栋58层，总投资约2.6亿美元。二期工程位于一期工程南段，长1.5公里，占地面积约330亩，主要设计定位为休闲体育为主体的沙滩公园、沙滩运动项目等。三期工程位于城市中心区南端，长5.5公里，占地面积825亩，主要设计定位为生态景观区，大部分为生态绿地及湿地保护。招商情况五星级酒店、文化艺术中心、特色商业街43 项目进度目前正在进行滨江公园的基础部分建设。3）某镜街项目由沿黄山路、镜湖路的沿街商铺、内铺和一幢21层的酒店式公寓组成。酒店式公寓1~5层是会所，6~21层是酒店式公寓。商铺有地下一层二层，地上三四层的多层商铺组成。每个铺面都有独立的电梯，可直接从地下车库直到楼上店铺内总建面57000㎡地上39000㎡其中商业9283㎡酒店公寓29717㎡。地下18000㎡其中地下一层为家居超市9000㎡地下二层为停车库9000㎡。招商情况公共健身会所、餐厅、精品专卖、家居超市、SOHO办公业态分布镜街商业街区由临湖的西街、向阳的南街、依路的北街和中心的金街组成，建筑多以二至四层商铺，由地上一至五层的公共健身会所、餐厅、精品专卖以及六至二十三层的soho办公组成，地下一层为家居超市。项目进度工程进度已经到地上三层，具体开盘时间未定。4）某联盛国际商业广场项目位于赭山东路以南、保兴垾以东，其地理位置优越、交通便利、周围基础设施完善。商业地上五层，地下一层，酒店式公寓三十层，酒店二十八层。该项目将确立其商业中心区的优势，激发都市活力，强化商机，使其成为某市镜湖区的主流商业中心。该项目由香港联盛集团在芜企业某联盛置业发展有限公司投资建设。项目总投资2400万美元，地块规划用地面积39334平方米，总建筑面积208906平方米。规划为集商业、餐饮、影城、娱乐、酒店、酒店式公寓为一体的综合性建筑。商场部分采用框架结构，框架抗震等级三级。总建筑面积179121.2平方米，其中地上建筑面积为149418.2平方米。用地面积39334M243 总建筑面积208906.7M2地上建筑面积149418.2M2其中商业面积96842.8M2四星级酒店酒店式公寓28073M2SOHO办公24502M2地下建筑面积59488.5M2占地面积17700M2容积率3.798建筑密度45.0%绿地率20%机动车停车位910辆其中地上45辆地下865辆联盛国际商业广场SOHO公寓，户型包括单间公寓、一房一厅、两房一厅三种。销售情况（商业部分）售价租金销售率出租率面积区间未开盘////联盛国际商业广场委托资深的专业机构进行规划和招商，统一管理运营，并且只出售商业面积的45%，大部分物业自己持有。招商情况八大业态：购物：大型生活超市、大型家纺城、名品专卖店、知名家电连锁酒店:国际商务酒店、SOHO公寓：高档SOHO公寓、餐饮:国际连锁餐饮、美食城、景观餐厅、特色餐饮娱乐、休闲:音乐沙龙、电玩城、演艺吧、洗浴中心运动、文化：五星级电影城、真冰溜冰场、恒温游泳池、大型书城、健身会所43 已经签约成功的商家有：家乐福、冠军溜冰场、星美影院。正在洽谈的有：麦当劳、KFC、苏宁电器、金逸院线、迪诺儿童世界、奇乐尔儿童世界等。其中：冠军溜冰场是以“艺术溜冰”的理念，把体育与文化、溜冰与艺术充分的结合起来，形成一种全新的休闲时尚。星美影院共设有6个厅，由一个大厅、四个中厅和一个贵宾厅组成。业态分布商业广场主体楼高五层，地下一层为停车库；一、二、三层分别为大型超市、百货、精品店；四层为书城、滑冰场；五层为电影城、儿童天地、美食广场。项目进度已经于2007年3月26日举行开工仪式,预计明年10月份部分商业场所开始营业，3年内全部开发完成。5）香江碧水城香港升辉国际投资集团是一家专门从事房地产投资开发、现代物流及国际贸易的大型综合集团，而升辉置业（某）有限公司是今年7月份在芜注册，由香港升辉投资集团独资成立的、专门从事房地产开发项目。升辉置业（某）有限公司将携手世界500强的美国速8酒店与世界第三大建材集团，英国翠峰——百安居，首次在某进行的房地产投资建设。香江碧水城位于凤鸣湖北路与齐落山路交口，左依银湖，右望凤鸣湖，自然环境得天独厚、交通便捷，四通八达，都市繁华与世外桃源不过咫尺之间。为打造人居精品，升辉集团特邀世界著名设计公司，美国TAG国际设计公司与时间建筑设计院担纲设计。小区内小桥流水，绿水红花，一步一景，滋生诗意绿野。项目户型丰富而实用，面积多样而不失风致，将会为江城人民带来更多地选择。香江碧水城总建筑面积约10万平方米，共有13栋多层住宅1000余套房源，建成后的香江碧水城将集住宅、百安居建材超市、速8酒店、小户型单身公寓为一体的综合性小区，从而铸就一种引领潮流的生活方式。预计明年上半年，香江碧水城就会开盘。招商情况意向签约商家有：百安居建材超市、速8酒店业态分布大型超市、酒店、餐饮、单身公寓项目进度43 目前地块已经平整，尚未施工建设6）小九华文化旅游商业街占地面积约27亩，建筑面积2.5万㎡，平均层数3.19层，功能齐全，配套设施完善，沿街设置六大特色区：景观楼、休闲区、古玩字画区、佛事文化区、茶楼酒肆。其中休闲区内可从事茶楼、酒吧、咖啡厅等休闲项目的经营，形成一个集“购”、“吃”、“娱”三大特色，本案初步规划的建筑主体有七幢，主体人流环通为南北走向。其中与西面的安师大住宿区毗邻分布的是1＃、2＃、3＃三幢楼，其余4＃、5＃、6＃和7＃四幢楼顺九华山路由南至北依次分布。依据现有的建筑规划来看，整个商业街长约250米，出入口有五处，地下停车场长约180多米，入口在项目4＃的最北端。项目经济技术指标总用地面积17800平方米总建筑面积24742平方米地下车库2960平方米建筑密度43％容积率1.39绿地率18％停车库83辆临时泊车位25辆以下是根据图纸上的部分尺寸标注，粗算每幢楼的面积，如下表所示：楼号面积最高层数备注1＃约4166.7平方米4层局部四层2＃约3713.04平方米5层顶层为机房3＃约2552.46平方米4层局部四层4＃约2884.58平方米3层局部三层5＃约3634.77平方米3层6＃约3743.85平方米3层7＃约4046.55平方米3层售价/租金售价租金43 37000元/㎡40-50元/㎡招商情况四大主题商业：1、餐饮：酒楼、休闲美食、特色小吃等2、休闲：足浴、桑拿、健身房、酒吧等3、文化：古玩书法、旅游用品、佛教用品等4、专卖：民族服装、化妆品、女子美容等项目进度项目已经动工，物业在2——3年内只租不售7）银湖.波尔卡总建筑面积42万方，其中住宅面积27万方，银湖.波尔卡大街建筑面积15万平方米，集购物、餐饮、娱乐、休闲、文化、商务和综合服务配套等商业业态为一体的第四代商业模式——大型时尚休闲商业街区。由980米的越秀路商业街，350米的步行内街，800米湖岸生态休闲娱乐区、300米景观大道、SOHO组成。是区域范围内档次最高、规模最大、业态构成最全的国际化休闲商业街区，银湖·波尔卡大街总体规划由中国商业地产规划权威，上海新天地总设计师、同济大学建筑系主任莫天伟教授亲自领衔，将国际流行的商业街区引入某，以多广场、多节点创造丰富的街区空间。销售情况（商业部分）售价租金销售率出租率面积区间综合楼：4800~5300步行街（1、2、3、4号楼）：4830（一拖二）其中1、2号楼3、4层改为单身公寓：3277元/㎡31（一拖二）销售率达90%。/单身公寓面积36㎡—120㎡，商铺面积90-4000平方向阳渔港银湖宾馆已经开业。总面积4000平方左右五大功能分区980米越秀路商业街350米步行街800米湖岸生态休闲娱乐区300米景观大道SOHO43 招商情况六大主题业态购物美食娱乐休闲商务综合服务配套项目描述地处于某经济开发区，分为住宅和商业，是城北地区第一条时尚商业街，宣传主题是从镜湖到银湖，可能会形成城北的商业中心。项目进度综合楼已经交付使用，向阳渔港银湖宾馆已经入住开业，步行街1、2、3、4号楼结构封顶。第一章项目可行性研究一．项目SWOT分析1．项目的优势（STRENTH）某·名流印象项目处于某市中心区位，呈现出优越的地理位置；几十条公交线路经过和直达项目目的地，交通便利；整体滨江功能区位划分，突显出的滨江概念将会提升项目价值；滨江公园的开发带来人流聚集和大量休闲消费机会；老吉和的巨大影响力和凝聚力，是某人心目中的商业旺地；2．项目的劣势（WEAKNESS）环顾项目周边建筑形态，其部分位置可视性一般（海事局遮挡），不利于商业穿透力的形成；区域目前的商业氛围，尤其是中高端消费氛围还未形成；较大面积的商业体量，规划工作成为重中之重，否则将难以消化巨大的商业体量；较大容积率会限制住宅品质提升；3．项目的机会（OPPORTUNITY）滨江地块区域正处于更新改造阶段，区域内居民新老更替带来更多、更高的消费力，带来区域商业升级换代的需求；43 区域房价为某最高；世贸滨江的面世只会逐步推高区域房价；某的商业发展处在扩张初期，品牌商家刚刚进入，也给项目成功运营创造极大的机会；1．项目的威胁（THREAT）世贸滨江相关业态的直接竞争会限制部分业态；大体量商业如果不与住宅区隔，可能会影响住宅的品质；项目对面石头路沿线的拆迁进度可能会对项目整体环境造成不利影响；优势STRENTH劣势WEAKNESS项目部分位置可视性一般（海事局遮挡），不利于商业穿透力的形成；区域目前的商业氛围，尤其是中高端消费氛围还未形成；较大面积的商业体量，如不好好规划，将难以消化；较大容积率会限制住宅品质提升；地理位置优越，芜湖市中心区位；交通便利；滨江概念将会提升项目价值；滨江公园的开发带来人流聚集和大量休闲消费机会；老吉和的巨大影响力和凝聚力，是芜湖人心目中的商业旺地；区域正在更新改造，区域居民新老更替带来更多、更高的消费力，带来区域商业升级换代的需求；区域房价为芜湖最高；世贸滨江的面世只会逐步推高区域房价；芜湖的商业发展处在扩张初期，品牌商家刚刚进入；区域正在更新改造，区域居民新老更替带来更多、更高的消费力，带来区域商业升级换代的需求；区域房价为芜湖最高；世贸滨江的面世只会逐步推高区域房价；芜湖的商业发展处在扩张初期，品牌商家刚刚进入；机会OPPORTUNITY威胁THREAT通过分析组合ST及WO，只要在项目前期定位上做到精准、务实，合理规避项目本身存在的局限因素，放大项目的先天优势，项目同比存在极大的优势和可行性。一．项目市场定位1．项目市场定位针对本项目我们通过对市场供应和市场需求的对比分析，确定项目的市场定位，开发集“mall商业、开放式休闲街区、商务酒店、商务办公、高档住宅”43 为一体的多功能城市综合体具有极大的可能性。同时根据集团公司或项目的自身优势、市场需求以及竞争形势制订并实施相应的营销策略，从而影响公众及客户的认知和态度，推动项目的销售市场并提高销量。在项目主题上，突破滨江概念，不把目光局限滨江片区，放眼某未来的发展前景，打造实为城市地标性项目，强化项目规模对市场的冲击性意义非常大，必须强化。国际生活时区——基于项目多业态、先进生活方式的唯一性和差异性，是项目从产品表象转向生活内涵高度的有效市场主题。1．项目产品定位物业形态位置定位经营策略吉和商贸城地下负一层功能整合型、升级版批发市场散售或出租超市大卖场北端地下负一层知名超市大卖场+地下商业街持有出租、统一管理生活超市（农副批发市场）南端地块地上2层封闭式农副市场散售铺位百货主力店北端地上主力百货店+影院（顶层）持有出租或整售休闲餐饮商业街地上2层商业休闲、餐饮商业街区散售经济型酒店（经营型）　经济型商务酒店产权式酒店散售+统一经营管理商务酒店（loft）　5.2米左右LOFT公寓散售写字楼　自由分割户型式写字楼散售住宅　高档中大户形住宅散售写字楼（返还）南端地块　返还住宅（返还2万）南端地块　返还停车场地下负二层约2200个车位　2．项目目标群体43 商业定位：主要为某各大市场的主流商户、皖南地区的品牌商户、厂家，全国知名的品牌经营商；住宅定位：主要为高端的都市白领、成功人士、小型科技商务公司经营者；1．价格定位考虑项目的推出时机，结合项目具体情况，在成功策划包装推广情况，市场价格将会趋于高端。第一章项目投资分析一．项目投资成本估算：根据项目预测，项目开发投资成本见下表：序号费用合计(万元)单价(元)面积(平米)计算方法一土地成本55,0001,486370,000含契税二大市政配套费2,15058370,000住宅50元/平米，非住宅70元/平米三前期费用3,700100370,000三通一平、前期规费、勘探、规划设计四建安成本111,9503,026370,000　　百货中心9,0003,00030,000　　农副市场2,0002,00010,000　　商业街4,5001,80025,000　　写字楼2,5002,50010,000　　写字楼（返还）2,2002,20010,000　　酒店3,2003,20010,000　　LOFT13,7502,50055,000　　住宅34,000200,000　43 1,700　住宅（返还）3,2001,60020,000　　地下商业20,0002,50080,000　　地下车库及设备间17,6002,20080,000　五基础设施费11,100300370,000道路、绿化、园林、管线等六建安专业费用3,35991370,000假定为建安费*3.0%七项目管理费用2,23961370,000假定为建安费*2.0%八不可预见费3,35991370,000假定为建安费*3.0%九建设期利息费用4,537123370,000　十(一～九)合计197,3935,335370,000分摊到地上面积投资成本统计说明（单位：元）：总开发成本：197,393；其中：百货中心15,928农副市场4,309商业街10,273写字楼4,809写字楼返还4,509酒店5,509LOFT26,451住宅80,185地下商业20,000车位17,60043 一．项目销售收入测算：根据项目规划方案及市场分析，从稳健原则出发，项目总建筑面积为530000m2，其中地上面积370000㎡，地下面积160000㎡，租售面积为275000㎡，按照预测项目销售收入如下表：。43 一．财务盈利性分析：财务分析说明：1、假设以8亿资本金投资开发本项目，约占总投资额的40%，其余资金缺口来自银行贷款，其中5.5亿为土地成本，其支出在2007年和2008年上半年（各一半）。2、经营性商业折旧以25年直线折旧计算。3、以8%作为开发商预期投资回报率（Re）。4、以FCFE为基准计算开发商的现金流和投资回报。5、以2007-2045年为测算期限。详见附表：第一章主要技术经济指标43 第一章可行性研究结论和建议综上所述，项目开发有较好的外部环境和较明确的目标客户群，预计有较好的盈利性和较强的抗风险能力，该项目是可行的。同时，该项目也存在一些需要关注的问题：1．项目毗连着世茂滨江的开发用地，处于镜湖区商业核心地块，激烈的竞争将影响该项目目标的实现；2．项目开发周期较长，前期开发产品对后期产品势必会形成一定影响，前期规划应充分考虑各类因素，规避各类风险；3．43 按详规说明，该项目将来的区域影响力不容置疑，应注意进行有效的物业管理，提升公司形象。本报告建议：1.在项目可行性研究报告基础上，进一步进行市场调查，根据动态的市场，提出项目全程营销方案，明确市场需求、竞争环境、项目定位、户型类别、户型面积、楼盘品质、建筑风格、绿化景观、设施配置、营销策略、广告计划、现场包装、物业管理、售后服务，为项目总体规划方案图，施工图设计，提供参数依据，避免设计上的盲目性。2.建筑设计，绿化景观设计，聘请名牌设计院进行设计，使项目外立面建筑风格，绿化景观新颖独特，给人耳目一新，形成“亮点”和“卖点”，融合整体滨江公园氛围，成为区域性地标性建筑。3.确保建筑产品的优良品质。建筑产品的优良品质是吸引客户驻足购买的关键因素。4.视“用户为上帝”，抓好客户服务和物业管理。客户服务和物业管理，是项目可持续发展，品牌延伸的重要营销内容。人性化的物业管理，优质的客户服务，对提高楼盘知名度，美誉度极为重要，而且还将产生原子裂变式的口碑效应。5.广告投入重点注重实际实际和务实的投放策略。实施广告计划，将分阶段，不间断、多媒体、高起点、高态势、多活动的进行炒作，使该项目成为某品牌项目。按照“产品差异化”原则，该项目在产品的内在品质、建筑风格、绿化景观，设施配置上必须具有个性特色，实行“人无我有，人有我优”的产品策略，避免产品同质化竞争。第一章附表附表一成本费用表附表二投资与开发进度计划表附表三项目销售预测表43 附表四现金流量预测表附表五敏感性分析表43'