地块收购可行性研究报告

'海福巷地块收购可行性研究报告30 目录1.项目背景41.1.报告编制目的41.2.项目概况41.2.1.地块基本条件41.2.2.土地交付条件及土地使用权出让年限51.2.3.项目资源分析51.2.4.基地资源评估表62.项目开发经营环境分析72.1.1.2008年全国房地产市场回顾72.1.2.2009年国内房地产市场趋势预测82.1.南京市房地产市场分析82.2.1.2008年南京整体市场情况分析82.2.2.2008年南京房地产市场政策回顾112.1.3.2009年国内宏观环境展望122.2.3.2009年1月份南京房地产市场特征分析132.2.4.2009年房地产市场趋势预测143.区域房地产住宅市场研究153.1.项目所处房地产板块市场特征分析153.1.1.城东板块：环境资源优越，区域高端居住形象明显153.1.2.城东板块成交量大幅萎缩，供求关系严重失衡，市场形势严峻153.2.项目区域主要竞争项目分析163.2.1.主要在售竞争项目一览表163.2.2.后续市场供应预测173.2.3.重点竞争个案分析173.3.项目区域置业者分析193.4.项目区域主要二手房情况分析203.4.1.项目区域精选二手房源概况203.4.2.项目区域二手房市场分析204.项目开发经营SWOT分析及销售价格预判214.1.项目综合分析（SWOT分析）214.2.项目销售价格预判214.2.1.建筑类型214.2.2.销售价格建议225.风险分析235.1.定性分析235.1.1.政策风险235.1.2.区位竞争风险235.1.3.行业市场竞争风险245.1.4.技术风险245.1.5.国际风险245.2.经营风险2430 5.2.1.预警机制风险246.项目开发经营策略及投资估算266.1假设预算开发方案一266.1假设预算开发方案二277.结论与建议297.1.项目综合评价297.2.结论2930 1.项目背景1.1.报告编制目的1、在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块的市场价值进行合理的评估。2、对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见。3、结合市场的状况和项目的特点，探索项目开发经营的可行方式。4、对项目进行投资分析和风险分析。5、对项目决策及其实施的优化提出建议。1.2.项目概况1.2.1.地块基本条件基地位于南京城东板块白下区，位于光华路以北、友谊河以西、解放军理工大学以东。地块目前为南京总参干休所小区用地，因此较为平整。Ø地块编号：Ø项目四至：光华路以北、友谊河以西、解放军理工大学以东；Ø用地面积：50亩；Ø实际出让面积：33350平方米；Ø规划用地性质：住宅Ø建筑容积率：≤1.7；Ø建筑面积：56695平方米；30 1.1.1.土地交付条件及土地使用权出让年限Ø土地交付条件: 拆成自然平整；外部条件（道路、水、电、  气等）均以现状为准；Ø土地使用权出让年限：70年；1.1.2.项目资源分析方向资源照片东东面为友谊河，河边坡岸、景观已做好，水体水质较好，但缺少特色和维护南南面是光华路，光华路南侧是四方新村，光华路北侧为三层涮羊肉馆、总参南京干休所接待处（正在经营中）西西面南端现有一加气站和加油站，主要和解放军理工大学紧临北地块北面现为南京总参干休所小区30 1.1.1.基地资源评估表权比细目优良中等一般较差土地级别★自然景观★环境污染★交通情况★生活配套★学区情况★社会治安★社会人文★区位形象★人工开发★结论：p地块属城东板块，虽可见到紫金山，但周边距绕城公路、宁芜铁路都很近，区位形象很受影响。p地块所属位置属城郊结合部，本案南面直对城东最大的拆迁安置小区之一——四方新村，人员复杂、外来人口众多，是拆迁户及外地来宁务工人员居住地，社会治安、环境一般。p外部市政配套较齐全，但商业配套较分散，教育资源档次不高，内部资源缺乏；p地块位于城东板块，虽随着城市的不断发展目前也属主城区，但本案目前周边现状多为外地来宁的打工着居住，且实际离新街口主城区也较远，无法与月牙湖及紫金山半快相提并论，是属于城东半快中相对比较差的位置。p地块南侧的商业如羊肉馆等经营虽好，但档次不高，对项目建成后的出街形象造成一定影响。p根据基地分项评估，综合评估基地级别为中等。本案位于城郊结合部，各项开发条件一般，项目价值有待进一步挖掘。30 1.项目开发经营环境分析2.1.1.2008年全国房地产市场回顾2008年房地产市场全年维持衰退态势。此轮房地产市场调整始于2007年第4季度，由珠三角区域逐步向全国范围蔓延，是各种调控政策作用、经济周期性下行、房地产市场自身调整和世界金融危机影响的结果。经过1年的调整期，当前房地产市场已经出现供大于求的状况，70大中城市房价自8月份开始出现环比下跌，其中超过一半的城市房价出现下降。2008年房地产市场运行状况呈现以下六个特征：a)房屋交易量持续下降，空置面积较快增加。2008年1-11月，商品房销售面积49148.38万平方米，同比减少18.3%，增幅减少48.8个百分点。四十个重点城市中，有四分之一的城市商品房销售面积同比下降40%以上。同时，商品房空置面积结束自2007年下半年以来的负增长，截止11月底，商品房空置面积为13599.93万平方米，同比增加15.3%。b)房地产开发投资意愿下降。受需求市场低迷的影响，08年4月份起商品房屋新开工面积和土地购置面积增幅均为同比负增长。2008年1-10月房地产开发企业购置土地面积为29596.42万平方米，同比减少5.6%，增幅比去年同期减少22.5个百分点；c)房价出现近10年来首次下降。08年8月份70大中城市房价出现近10年来首次下跌，跌幅逐月加大，房价下降城市的数量逐步增多。从环比看，2008年70大中城市房屋销售价格下降0.3%。d)加大住房保障建设。2008年，加快保障性住房建设，成为国务院确定的扩大内需、促进经济平稳较快增长的重要措施之一，经济适用房投资增加和廉租房建设的加快，对商品房市场存在一定的冲击。30 2.1.1.2009年国内房地产市场趋势预测a)商品房屋空置面积会有较大幅度增加。b)房地产开发投资增幅会有较大幅度下降甚至可能出现负增长。c)房地产开发企业并购重组将会增加。d)2009年年底房价将止跌企稳。虽然国际大环境和国内小环境的经济发展不容乐观，但中国“保增长”的4万亿资金投入、08年底各项推动房地产产业发展的利好信息的推行，房地产刚性需求以及大量民间资本等，都对09年房价的稳定起到积极作用。预计随着2009年第3季度宏观经济的回暖，房地产市场将有可能在09年底真正止跌企稳。2.1.南京市房地产市场分析2.2.1.2008年南京整体市场情况分析a)成交量全方位大幅萎缩。2008年全市商品住宅累计成交42401套，与2007年相比，环比下滑53.3%，全市各大区域全方位大幅萎缩，虽然江北、江宁及河西新三区市场价格调整的幅度较传统中心高，但仍无法拉升全市成交量。30 备注：消化率、余房消化周期均按2008年成交套数计算。a)浦口、江宁、河西新三区主导全市住宅供求的2/3。从房源总量来看，全年排名前三位的浦口、江宁、河西分别为26851套、23159套和13054套，分别占全市总量的28%、24%和13%，累计占全市总量的65%。从成交量来看，成交套数排名前三位的浦口、江宁、河西分别为12402套、10948套和6279套，分别占全市总量29%、26%和15%，累计占全市总量的70%。浦口、江宁、河西新三区年度供应量大、在年底价格大幅下调的前提下，虽实现了一定的销售，但与07年同比浦口、江宁、河西三区也均下降了45%、57%、43%。b)河西、江宁、浦口新三区销售的消化率达到45%以上，传统各区消化率城南为首河西、江宁、浦口新三区的消化率分别为48.1%、47.3%、46.2%，排名全市前三位。新三区是在08年底部分楼盘大幅降价的刺激下，成交量大幅回升，呈现典型的“降价保量”特征，取得显著的促销成效。城区市场由于绝对供应量不大，价格相对坚挺，因此其消化率急剧降低，明显落后于新三区，呈现出“有价无市”的格局。城区市场中，销售形势30 相对较好的是城南，消化率达到42.4%，其他各区的消化率只有30%左右，位于绝对市中心的城中板块只有25.1%。a)存量房增多，供求关系短时间很难逆转，销售压力和价格压力并存。截止2008年底，全市存量房源按当年的消化速度还需消化15.7个月，因此09年销售形势不容乐观。受经济危机导致购买力下降的影响，09年成交量是否能在08年基础上回升还尚待观察，销售压力和价格压力在09年并存。全市各区的销售率，其中浦口、江宁、河西新三区的存量房源的绝对数量高，与其他各区相比，其“上市多、卖的多、剩的多”，因此新三区的市场消化率依然明显高于城区市场。b)低档房源和高档房源走势相对教好，中档房源成交比例下降。受市场调整影响，全市商品房销售价格明显向下，低档房源和高档房源的走势相对较好。4000元/㎡以下的低档房源集中在江北，此板块楼盘纷纷大幅降价，成交持续上升；4000-5000元/㎡的中档房源集中的江宁板块，虽然此板块楼盘也有大幅促销，但30 成交比例明显下降；而8000元/㎡及以上的城中新盘以及河西部分楼盘由于价格明显下调，令8000元/㎡以上高档房在年底出现翘尾。a)总体供求失衡，利好政策及降价促销，成交年底翘尾。2008年3-12月份，全市住宅供求比达到1.72，供求关系处于明显的供严重大于求的失衡状态，供求失衡是今年房价重心向下调整的直接影响因素。08年10月份以后，在政策刺激和楼盘大幅降价的双重促进下，08年年底和09年初成交量放大，呈现阶段性回暖。2.2.1.2008年南京房地产市场政策回顾2008年对南京房地产业来说是充满挑战和压力的一年，2008前半年延续2007年楼市调控政策以调整结构，抑制房价过快增长，防止房地产投资再度过热为主要目标；下半年随国内外经济形势恶化，需求走弱，房地产成交量一蹶不振，国家楼市调控方向逐渐转变为防止楼市过冷，确保房地产行业健康稳定发展为主要目标。中央多次降息、降低交易费税和二套房贷款部分松动等政策变化，再加上南京市政府更加具体和直接的救市细则出台，对维护市场稳定，挽救市场信心起到了一定的作用。现将2008年南京房地产政策汇总如下：a)《关于进一步加强房地产经纪行为和存量房交易资金管理的若干规定》2008年8月27日，南京市工商行政管理局、南京市房产30 管理局、南京市公安局、中国人民银行南京分行营业管理部近日联合出台了《关于进一步加强房地产经纪行为和存量房交易资金管理的若干规定》，从2008年9月1日起正式实行。a)《关于调整享受优惠政策普通住房标准的通知》2008年10月7日，根据国务院办公厅转发建设部等七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》（国办发〔2005〕26号）和南京市政府办公厅《关于保持房地产市场稳定健康发展的意见》（宁政办发〔2008〕106号）文件精神，现结合我市实际，调整享受优惠政策普通住房的标准如下：一、享受优惠政策的住房应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上、单套建筑面积在144平方米（含）以下。二、本标准自2008年10月1日起执行，与本通知精神不一致的，按本通知规定执行。b)《关于保持房地产市场稳定健康发展的意见》2008年9月19日南京市政府印发《关于保持房地产市场稳定健康发展的意见》。《意见》的主要内容包括：进一步优化住房消费环境，适当调整普通商品住房税收优惠政策标准，抓紧研究并适时出台提高公积金贷款额度，加大住房补贴的发放力度(最高为房款总额1%)；进一步优化房地产业投资发展环境，加大金融扶持力度，推进房地产信贷产品创新和担保方式创新，全力保障个人购买自住住房的贷款需求；适当调整出让土地规模，不断优化土地出让条件，吸引有实力的开发企业参与开发建设等。2.1.1.2009年国内宏观环境展望2009年上半年中国经济由于受全球经济衰退、国内经济增速下滑、固定资产投资小幅回落、居民消费回落、资产市场持续低迷的影响，预计将延续2008年下半年经济下滑的趋势，全年增长在8%左右；固定资产投资增速预计全年增幅会超过20%；居民消费方面，全社会消费品零售额增幅会低于2008年，CPI在2009年2月到3月出现负增长的可能性较大，但随着4万亿投资的累积效应，预计全年CPI增幅在4%以下。2.2.1.2009年1月份南京房地产市场特征分析a)市场消费信心呈阶段性回暖30 在各类房地产利好政策的刺激以及各楼盘的积极促销，使得08年观望者的刚性需求在08年底和09年1、2月份得到部分释放，市场交易量有较大幅度的增长，出现较为显著的阶段性回暖特征。一月份商品房成交面积为66.9万㎡，其中，商品住宅成交面积分别为56.6万㎡，成交套数为5200多套。扣除元旦和春节假日因素，商品房日均成交面积2.2万㎡，商品住宅日均成交套数200多套，略低于2007年日均成交水平。a)部分楼盘促销成效显著一部分楼盘积极呼应房产新政，采取适当降价及其他优惠措施来促销，春节期间我市房地产市场促销楼盘多达40多家，其中江宁、河西、江北三区域楼盘占了6成多。有的楼盘延续了过去的促销举措，有的则针对当前市场推出了特别的优惠，都取得较好销售业绩。b)当前成交价格略有降低09年1月全市商品房成交均价5719元/平方米，与去年12月份环比下降4.9%，价格继续保持略有降低、小幅回调的趋势，主要是一部分开发企业降价促销以及新三区成交占比上升两大因素的直接影响。2.2.1.2009年房地产市场趋势预测1、从价格角度分析：2009年，房地产市场继续调整，预计房地产价格还有10%30 左右的窄幅下调，预计最快下半年才能有所回暖，但目前每年都有1-2次的刚性需求行情支撑房市；2、从行业角度分析：2009年，经济危机继续影响，预计未来1-2年，行业正式进入“兼并”、“重组”阶段，优胜劣汰，行业健康发展必然；3、从政府政策方向分析：政府明确支持房地产业发展，“降价保量”的总方针使得市场降价成为一种趋势，开发商“顺势而为”是最好的选择；4、从经济的角度来分析：经济危机必然导致消费者消费力降低，市场观望气氛浓厚和购买欲望低迷；5、从成交量的角度来分析：08年成交量相对于07年萎缩过半，09年预计也不会有很大的起色，预计维持在08年水平左右；6、从开发商的角度来分析：缩减开工量、运营开支等，准备过冬是明智的选择，有钱的开发商可以选择储地，预计09年下半年行业有可能出现回暖；7、南京市场热点：供应量决定市场热点，江宁区、江北区和河西区将是市场的热点，或者城市中心高性价比地块也是一个主要考虑方向。但是前提一定是要控制好销售价格，产品以刚性需求产品为主。综合评述：项目所在区域整体价格偏高，2008年南京各大区域价格都出现了20-40%左右的下降调整，城东板块由于成交量低迷维持在10-20%左右的价格下调，市场补跌可能性在增大，市场风险相对于其它区域较大。30 1.区域房地产住宅市场研究3.1.项目所处房地产板块市场特征分析3.1.1.城东板块：环境资源优越，区域高端居住形象明显城东板块因为有月牙湖以及紫金山的山水资源，一直为南京传统的富人区，别墅、类别墅、豪宅的产品特征和高昂的价格使得区内以具备较强经济实力的改善自住和投资客户为主，这部分客户不缺住房因此在经济下行的前提下是最容易持币观望的人群，城东板块08年下半年开始需求量就呈现大幅下降，成交低迷。3.1.2.城东板块成交量大幅萎缩，供求关系严重失衡，市场形势严峻根据南京网上房地产数据统计，2008年，全市商品住宅累计成交42401套，与2007年相比，环比下滑53.3%。2008年，城东板块成交1663套，较2007年（5330套）同比下降69%，下滑速度大大超过全市下滑速度。城东板块2008年总可售房源5118套，消化率32.5%，总体供求比3.08，供求关系处于供严重大于求的失衡状态，市场形势相当严峻。2009年城东板块新推出货量较大，虽然区位和产品具有特色，但是面对低迷的经济环境，如何改变目标客群的观望、如何挖掘改善型自住客户是板块内各楼盘面对的共性问题。30 3.1.项目区域主要竞争项目分析3.2.1.主要在售竞争项目一览表光华路区域：项目名称德基紫金南苑万达江南明珠万达紫金明珠鸿意星城项目地址玄武区长巷石杨路2号星海路8号星海路6号开发商南京凯丰经济开发有限公司南京万达房地产开发有限公司万达房地产开发有限公司南京鸿意地产开发有限公司总建筑面积25万㎡18万㎡28.7万㎡15万㎡容积率21.11.61.6绿化率42.6%45.1%40%38.3%推出时间08.508.708.9在售期数二期四期二期建筑形式多层（6+1）、小高层（10+1）、高层（17+1）多层（4-5层）小高层（10+1）装修标准毛坯毛坯毛坯毛坯总套数2200套四期150套2306套1200套销售率54%98%90%销售均价（元/㎡）9500850072007500折后均价（元/㎡）900084006700主力面积（㎡）99-11490-130127-16092-129主力客群主城范围内年轻成功人士板块内改善居住人群、首次购房外地人板块内改善居住人群、首次购房外地人板块内改善居住人群、首次购房外地人后续供应量（㎡）约18万基本售完基本售完基本售完Ø项目所在区域楼盘受容积率限制，建筑一般为多层、小高层，为争取建筑面积的最大化，产品多做了顶层跃层。Ø从楼盘户型方面，各个楼盘的主力面积几乎都是以90平方米（两房两厅）、120平方米（三房两厅）的户型占据了市场主力地位，三房仍然最受市场的青睐。Ø从价格上看，项目所在光华路区域销售均价在6700-9000元/平方米左右，比月牙湖和紫金山板块的豪宅定位居住区价格低很多，符合此区域中高端购买人群的定位。Ø从楼盘配套来看，周边环境尚可，光华门地区交通较顺畅，但到达率不高30 ，教育和商业等相关配套还需进一步提升。3.2.1.后续市场供应预测根据房地产网上公布的城东板块在售和在建项目（不包括未入网的待开发地块）不完全统计数据，预估板块总待售和待建的后续供应量约为124.8万平方米，项目所在区域的南紫金山板块及光华路区域的后续供应量约为81.5万平方米，占整个板块后续供应量的65%，可见此区域在整个板块中竞争非常激烈。从以上数据可见，城东板块的后续供应量巨大，在09年严峻的全市房地产市场中，压力非常大，项目所处区域又是板块中压力最大的一个区域，销售前景不容乐观。（说明按照2008年成交套数1663套*套均面积120平方米计算，板块年成交不到20万平方米，按照2007年最好成交套数5330套*套均面积120平方米计算，最好年成交不到65万平方米，市场竞争还是比较大的。）3.2.2.重点竞争个案分析德基紫金南苑「项目概况」：德基紫金南苑位于海内外闻名的南京东郊风景区－紫金山南麓玄武区长巷，地处中山陵景观中轴线上，西邻中山门明城墙，南望南京最大混地公园—七桥瓮混地公园，与月牙湖高尚社区相连；解放军理工大学工程兵学院，南京理工大学，南京农业大学等多所高校环拥四周，人文环境极佳，小区北面为纬六路，南临石门坎，东、西面为拟建32米规划路，其南北方向分别与石门坎和纬六路相连。「基本情况」：物业类别：普通住宅、商业、住宅 建筑类别：多层、小高层、高层装修状况：毛坯 30 物业地址：白下区长巷，银城东苑的南面物业管理费：1.50元/平方米·月物业公司：深圳莲花物业管理有限公司开发商：南京凯丰经济开发有限公司建筑设计单位：南京城镇建筑咨询设计有限公司、江苏建筑设计研究院有限公司开盘时间：一期2007年10月，二期2008年5月入住时间：2008年12月占地面积：125000平方米总建筑面积：250000平方米总户数：2200户容积率：2绿化率：37% 车位配比：1:0.8交通状况：东苑路上有4、52、89、306、804路到银城东苑站下，光华路上有17、25、37、61、110、314路到海福巷东站下。周边配套：配有幼儿园、小学、中学、健身中心、商业中心、七大地下车库、公交站场以及沿街分布的商铺用房，周边医院有南农附院和南理工附院。「规划与产品设计」：玄武区长巷南片整个项目用地面积约12.5万平方米。项目推广名称为德基•紫金南苑。本工程即南片分为两期开发，小区北片为一期开发建设，一期用地面积约为7万平方米，一期总建筑面积约为15万平方米，2008年8月竣工。项目建设地点北南为新建的纬六路、南靠石门砍路、西北靠钟山变电站。一期开发项目如下：01幢、02幢、03幢、04幢、05幢、08幢、11幢高层（17-18层）住宅；06幢、07幢、09幢、10幢、12幢、13幢、15幢小高层（11层）住宅；16幢为多层住宅；14幢为会所、28幢为幼儿园。主力户型为：91平米30 （两房两厅）、125平米（三房两厅）、150平米（四房两厅）。小区景观设计由香港贝尔高林设计大师主理。「销售情况」：该项目一期2007年10月开盘，总套数600套，均价8500元/㎡，户型面积84-200㎡，一期当前销售率93%。当前销售的二期2008年5月开盘，总套数约500套，当前均价9500元/㎡，户型面积90-150㎡，二期当前销售率20%。根据网上房地产统计，该项目销售面积为76923.69㎡，成交比例为53.51%。「项目优劣势」：优势1)景观优势：该楼盘最大的特色在于紫金山、湿地公园等自然景观的稀缺资源，这一地区的景色很好、空气清新，由于靠近钟山风景区和月牙湖地区，因此外出散步休闲也比较方便；2)交通优势：紫金南苑的交通情况无论是公交，还是道路情况而言相对于城东板块其他项目还是不错的，通往夫子庙、新街口、珠江路、山西路等方向公交车比较多，附近宽阔的道路和良好的路况给开车出行的人也提供了条件；3)配套齐全：步行5分钟就可以达到超市、银行等，小区内有幼儿园、会所，附近的南京九中校区和南京农业大学也带来了一定的人文气息，医疗配套有南农附院和南理工附院，应该说可以满足日常生活需求；劣势1)容积率高：容积率达到2，以后入住率高了会显得拥挤2)价格定位：德基紫金南苑的均价在从一期开盘的8000左右涨到了现在的9500元/㎡，考虑到南京城东紫金山板块普遍均价是8500-9000元/㎡，紫金南苑第一次开盘8000元/㎡的均价销售尚可达到93%的销售率，但价格提升至9000元/㎡后只销售了20%多。竞争力1)产品规划：90-150平方米的产品，包括了从两房到四房的所有类型，主力户型为90-114平方米的市场主流产品，客户选择范围大；2)德基紫金南苑从总体上来看在城东紫金山板块具有一定竞争力的楼盘，与价格相差不大的仙林地区相比，地理位置、相关配套等要好很多，随着区域城建力度加大和配套不断完善，具有较大升值潜力。3.1.项目区域置业者分析因为城东板块（不包括麒麟镇等准城东片区）是公认的高尚居住区，产品多为低密度小区，交通不及城中、河西、城南等板块方便，因此该区域一次置业的客户有以下主要特征：Ø主城范围内的成功人士，多有私家车；30 Ø区域内的改善型自住人群；Ø投资客；目前城东紫金山、月牙湖板块客户主要还是集中在市区高端人群和本区域自住人群，来源并不广泛，但随着城市快速交通的发展，该板块客源挖掘潜力较大。客户类型主要为事业单位、企业单位中高层领导，私营业主等高端消费类型。3.1.项目区域主要二手房情况分析3.4.1.项目区域精选二手房源概况楼盘名称年代楼层装修情况面积（㎡）总价（元）单价（元/㎡）城开家园20037/16毛坯134.29146.00万10871大地豪庭20058/11精装125.00145.00万11600御水湾花园200610/11毛坯115.00120.00万10434银城东苑20065/18毛坯120.00117.00万9750清新家园20045/7精装86.7478.00万8992老友记公寓20074/8精装29.2626.00万8885万达江南明珠20041/7精装85.0069.00万8117万达紫金明珠20064/9精装104.0078.00万7500注:以上数据采自2月10日365房产网3.4.2.项目区域二手房市场分析Ø项目所在光华路区域跨月牙湖板块和东紫金山板块，房源较充足，但二手交易不太跃；Ø项目区域内2003年后建成交付的新小区二手房源较多，以小高层为主；Ø月牙湖板块居住环境较成熟因此二手房价格略高于紫金山板块；Ø区域内二手房主力面积为85-135平方米，主力户型以大两房和三房为主；Ø区域内二手毛坯房单价区间为元/㎡，总价区间为30 万元，略低于在售房源均价。30 1.项目开发经营SWOT分析及销售价格预判4.1.项目综合分析（SWOT分析）S优势——公交和道路情况相对于城东板块其他项目相对较好；——超市、银行、学校、医疗配套等较齐全；——地块本身条件良好；W劣势——地块面积小，规模小，景观档次、品牌创立等均有难度。——由于是分批开发，难以塑造高端楼盘形象——商业配套较分散，教育资源档次不高，内部资源缺乏；——大众心目中，区域心理认同度低，区域市场不易突破;O机会——随着地铁二号线的即将建成通车、南京绕城公路向北，交通问题的解决大力抬升了城东板块的价值；——楼盘尚未开发，可在主题设计和产品规划上力争特色；T威胁——本案周边新老小区都有，产品不易突破、客户有较多对比参数；——区域内品质楼盘较多，对新楼盘开发提出更高要求；——区域内客户不足，要在客户群的突破上作文章。结论：本案若想在激烈的市场竞争中取胜，须发掘项目自身优势，从产品规划开始就与同区域产品作出区分，用精品物业在市场中取胜。4.2.项目销售价格预判4.2.1.建筑类型本项目占地50亩，容积率为1.6，总建面积为56695平方米，为保持较低密度，可建成纯电梯小高层住宅小区。30 4.2.1.销售价格建议根据对项目的分析和市场环境，我们选取与本项目定价最具有参考价值的项目德基紫金南苑、万达江南明珠、东城雅筑、鸿意星城，采用加权算术平均法得出项目的初步价格建议。项目均价（元/㎡）地理位置交通状况配套设施项目规划物业服务户型设计居住环境开发商实力项目价格修正价（元/㎡）德基紫金南苑900099%99%100%100%100%100%100%99%95%8757万达江南明珠840098%98%98%101%100%100%99%102%99%8078万达紫金明珠9800101%100%101%99%100%99%99%99%99%9507鸿意星城750097%98%98%100%100%100%99%100%99%6848市场加权算术平均系数修正表项目德基紫金南苑万达江南明珠东城雅筑鸿意星城修正价（元/㎡）8756807795076847权重60%20%10%10%修正值52541615950684本项目价格（元/㎡）8500通过以上的市场比较分析，我们得出一个符合现阶段本项目的市场定价应该在8500元/㎡，再加上国家预测2009年房地产市场宏观环境的小幅下降，预计会有5％的下降，即未来项目市场合理定价应在8000元/㎡左右。30 1.风险分析5.1.定性分析5.1.1.政策风险2008年对南京房地产业来说是充满挑战和压力的一年，2008前半年延续2007年楼市调控政策以调整结构，抑制房价过快增长，防止房地产投资再度过热为主要目标；下半年随国内外经济形势恶化，需求走弱，房地产成交量一蹶不振，国家楼市调控方向逐渐转变为防止楼市过冷，确保房地产行业健康稳定发展为主要目标。中央多次降息、降低交易费税和二套房贷款部分松动等政策变化，再加上南京市政府更加具体和直接的救市细则出台，对维护市场稳定，挽救市场信心起到了一定的作用。为保障整体经济的稳定，2009年国家和地方政府极有可能加大“救市”力度，如进一步降低交易税费、下调贷款利息、购房退税、鼓励部分购房者合理的投资需求、鼓励开发商适度调整销售价格等，但也不排除在房价出现大跌的时候，出台政策“托市”，包括以财政资金购买商品房用于廉租房等手段。虽然可能有政策扶持，但也要谨防市场压力和对手竞争，50亩的小型项目也会受到相关政策法规的影响，因此，本项目应密切关注相关政策的出台，并提高对政策变动的预见性。5.1.2.区位竞争风险区位竞争的风险，以及由此带来的市场竞争风险在短期内往往具有不可逆性。当然要突破区位竞争的风险仍然有许多的操作方式，如营造品牌效应、加大营销广告向投入量等等，但只是枝节之末。本案的区位竞争风险体现在区域内竞争，所以本案要在区域内树立精品意识，积极营造主题文化竞争差异化特质。30 5.1.1.行业市场竞争风险市场竞争风险对本案的不利影响可归结为三点：一是价格难以上涨；二、直接竞争楼盘已具有的市场品牌度和销售经验；三、后续供应量较大。市场风险是无时无处不在的，本项目只能积极投身于市场的竞争，把握竞争。本次研究工作就是在对现阶段市场竞争进行判断及预测的基础上，为本项目制定一种抗市场风险的发展模式。5.1.2.技术风险技术风险体现在以下三方面：Ø项目的规划是否得到市场的认同；Ø施工的质量。要回避技术的风险，一方面对市场要保持良好的触觉，另一方面要加强项目的工程管理。5.1.3.国际风险国际金融危机和国家政治变革都将直接影响宏观经济市场环境，将会对购买力产生重要的影响，使本项目销售产生高潮或陷入低谷。因此，对国际风险的分析并及时调整监控本项目对长期发展是有利的。5.1.经营风险5.2.1.预警机制风险预警机制风险体现在以下两方面：Ø处理危险的能力Ø对市场的适应性30 市场是变化万千的，本案必须在发展期内面对各种市场的突发事件，并根据各种市场的变化调整即时决策，特别是营销决策。30 1.项目开发经营策略及投资估算6.1假设预算开发方案一预算前提条件：1、占地面积：33350平方米2、容积率：1.63、建筑面积56695平方米4、土地成本按3500元/平方米底价测算（约350万/亩计算）5、按1.5年建设周期6、销售均价按7800元/平方米，总销售额为44222万元项目总费用每平方米费用备注一开发成本34107712060161土地成本19843250035001.1土地费用19843250035002前期工程费107720501902.1规划勘察设计费用2267800402.2规费85042501503建安成本10205100018003.1建安成本10205100018004配套费198432503504.1基础设施配套费14173750250水、电、管网、智能化、公建等4.2居住区绿化建设费2834750504.3人防工程建设费2834750505不可预见费113390020市政增容、煤气管道运资费、卫星电视也包含在内6教育赞助费907120167垃圾清运费2834750508管理性费用510255090建安费的3%二开发费用302184355331销售费用17688800310销售收入的3%（含广告投入）2财务费用12644119300按土地成本60%的2年计算三成本费用合计3712955556549四销售收入442221000780030 五营业税24322155429总销售收入的5.5%六土地增值税198432535土地成本1%增收七利润44618965787八所得税11154741197利润的25%九净利润33464224590十净利润率9%根据以上经济测算，如果按照400万/亩土地成本预算，项目净利润回报率仅仅只有9%，项目开发风险较大，市场波动对项目开发影响很大，开发可行性比较严峻。6.1假设预算开发方案二预算前提条件：1、占地面积：33350平方米2、容积率：1.63、建筑面积56695平方米4、土地成本按2650元/平方米底价测算（约300万/亩计算）5、按1.5年建设周期6、销售均价按7800元/平方米，总销售额为44222万元项目总费用每平方米费用备注一开发成本29288637051661土地成本15024175026501.1土地费用15024175026502前期工程费107720501902.1规划勘察设计费用2267800402.2规费85042501503建安成本10205100018003.1建安成本10205100018004配套费198432503504.1基础设施配套费14173750250水、电、管网、智能化、公建等4.2居住区绿化建设费2834750504.3人防工程建设费2834750505不可预见费113390020市政增容、煤气管道运资费、卫星电视也包含在内30 6教育赞助费907120167垃圾清运费2834750508管理性费用510255090建安费的3%二开发费用271569054791销售费用17688800310销售收入的3%（含广告投入）2财务费用9573404300按土地成本60%的2年计算三成本费用合计3200432755645四销售收入4422210007800五营业税24322155429总销售收入的5.5%六土地增值税150241826.5土地成本1%增收七毛利润963531521699.5八所得税24088288336毛利润的25%九净利润722648641274十净利润率22.6%根据以上经济测算，如果按照300万/亩土地成本预算，项目净利润回报率达到22.6%，总体回报水平接近行业20-30%的平均开发水平，项目开发具有一定的可行性，而且在价格预测上已经下浮10%的市场不可控风险控制因素，按照300万/亩的成本预算，项目开发可行。经济预测综合分析：总结第一和第二套方案，根据我们对目前市场的调查理解，以及考虑到未来1-2年房地产市场的风险因素的综合考虑，再结合行业利润平均20-30%之间的合理利润回报率，我们可以初步得出的土地成本在300-350万元/亩之间比较合理。超过350万/亩则项目整体开发风险比较大。30 1.结论与建议7.1.项目综合评价从目前的市场情况来看，本次可行性研究主要是以市场、发展、营销为重点，结合项目的开发、经营等方面较系统的分析项目发展的市场、营销条件，寻求最佳的开发、经营模式。综合评价如下：n城东板块未来住宅供应量较大，以高端产品为主，市场竞争激烈，销售价格压力较大。建议产品规划定位上要填充市场空缺。n项目所在区域08年价格调整幅度低于南京整体市场10-15%的调整幅度，市场补跌可能性较大。n城东板块客户人群在区域和层次上有一定局限性，一段时间内还不能突破，一手、二手市场较主城区其他板块不太活跃，这些因素都要在销售初期充分考虑。n本项目初步定位为纯小高层高尚住宅区，对人群和产品都有了初步定位。但是由于项目整体规模较小，市场竞争力相对较弱。n如根据以上所提出的销售预判价格执行，此销售价格在区域市场基本符合市场的价格预期，在保证一定利润率的前提下，将在一定程度上降低开发的经营风险，保证开发资金安全。30'