半岛商住小区建设半岛商住楼开发项目可行性研究报告

'114半岛商住小区建设项目可行性研究报告114 114目录第一章总论51.1项目简介51.2项目建设年限61.3项目建设内容及规模61.4项目建设投资及来源61.5项目建设财务指标71.6环境保护控制性指标71.7能源资源利用指标：71.8项目土地转用控制性指标81.9项目建设单位概况81.10项目建设依据91.11可行性研究依据91.12可行性研究范围91.13结论10第二章项目背景112.1项目区域自然资源背景112.2项目区域经济背景122.3社会发展背景172.4项目业主背景192.5房地产开发背景20第三章市场分析253.1市场预测253.2价格弹性系数263.3项目SWOT分析273.4营销战略31第四章项目选址及建设条件324.1项目选址324.2建设条件324.3土地征用情况36第五章建设规模及建筑设计37114 1145.1建设规模375.2建筑设计37第六章公用辅助工程446.1给排水设计446.2强弱电设计456.3电梯安装486.4暖通设计496.5防雷设计506.6消防516.7防震抗震536.8天然气55第七章节能577.1设计依据577.2设计原则587.3资源利用分析587.4能耗分析597.5节能措施60第八章环境保护与水土保持618.1编制依据628.2主要污染源分析628.3环境保护措施638.4水土保持措施65第九章劳动保护与安全卫生679.1设计依据679.2劳动保护措施679.3安全生产689.4卫生69第十章组织管理、招标及实施进度7010.1项目组织管理7010.2招标管理7110.3工程实施进度7410.4项目物业管理办法77114 114第十一章投资估算与资金筹措7811.1投资估算7811.2融资主体与投资产权结构8111.3资本金筹措8211.4债务资金筹措83第十二章财务分析8512.1营销收入8512.2总成本费用8612.3盈利能力分析8612.4主要财务指标8612.5不确定性分析8712.6财务评价结论89第十三章经济影响及社会评价8913.1经济影响评价9013.2社会影响分析9013.3项目与所在地互适性分析9113.4社会风险分析91第十四章结论和建议92附表：1：XX半岛商住楼开发项目总成本费用2：XX半岛商住楼开发项目开发建设成本费用计算3：XX半岛商住楼开发项目投资总计划表4：XX半岛商住楼开发建设投资计划5：XX半岛商住楼分期投资计划6：XX半岛商住楼投资分类表7：XX半岛商住楼筹资计划8：XX半岛商住楼借（贷）款明细表9：XX半岛商住楼还款付息表10：XX半岛商住楼损益表11：XX半岛商住楼全投资现金流量12：XX半岛商住楼资本金现金流量114 11413：XX半岛商住楼资本来源与应用表14：XX半岛商住楼资产负债表15：XX半岛商住楼损益表（投资分类）附件：1、企业营业执照。2、组织机构代码证。3、税务登记证。4、XX县人民政府与华龙置业有限公司关于华龙半岛综合开发建设项目协议书。5、规划选址意见书。6、地地预审意见的函。114 114XX半岛商住楼开发项目可行性研究报告第一章总论1.1项目简介1.1.1项目名称：XX半岛商住小区建设项目。1.1.2项目地点：1.1.3项目业主：XX置业有限公司。企业性质：其他有限公司。法人代表：电话：组织机构代码：工商登记代码：注册资本：人民币2380万元税务登记代码：股本构成：XX村置业有限公司出资2142万元，出资比例90%；XX置业有限公司法人代表XX出资238万元，出资比例10%。1.2项目建设年限本项目基本建设期为2年（2012年5月—2014年4月）。114 1141.3项目建设内容及规模拟建商住楼八栋，每栋27层，其主要经济技术指标如下：1、项目规划用地面积21603.1㎡，建筑占地面积为12421㎡，总建筑面积150681.1㎡，其中：地上建筑面积129078㎡，地下建筑面积21603.1㎡。2、商业建筑面积18978㎡，居住建筑面积110100㎡。3、停车位600个，其中：地上停车位100个，地下停车位500个。4、居住户数800户。5、建筑高度：83m。6、建筑密度：57.4%；容积率：5.97；7、绿地率25%。1.4项目建设投资及来源项目总投资30700.45万元，其中：开发建设成本费用29895.22万元，固定资产投资4349.7万元，经营成本805.23万元。资金来源：企业自筹8040万元，申请银行贷款10009万元，预售款12651.45万元。1.5项目建设财务指标主要财务指标表114 114销售收入53682总成本35717所得税前净现金流量28059所得税5745.4土地增值税805净现金流量22314财务内部收益率58.30累计财务净现值（i=15%）17891投资回收期(含建设期1年)0.6税后利润17236税后全投资利润率56.14%资产负债率93.61%1.6环境保护控制性指标1、水土流失防治面积：21603.1平方米，生活废水排放239616吨。2、大气污染控制指标：二氧化硫无排放、二氧化氮无排放，二氧化碳：31450a/t（呼吸）+480a/t（生活）=31930t/a。1.7能源资源利用指标：1、电耗：507.6kW·h/年。2、水耗：239616m³/年。3、天然气：119吨/年。1.8项目土地转用控制性指标1、征用土地：21603.1平方米。114 1142、临时占用土地：3300平方米（废弃土石方堆场）。1.9项目建设单位概况1、项目业主情况。XX置业有限公司成立于2012年1月，注册资金2380万元人民币，主营酒店管理、房地产开发、装饰装修、建筑材料销售、门诊部及疗养院筹建。目前，公司员工已发展到人，其中大中专以上学历人，工程技术人员人，技术工人人；已投入资金6000多万元，主要用于土地收储、三通一平和华龙半岛前期工作等。2、企业法人代表情况。公司法人代表XX同志，1967年11月生，文化程度，从事企业经营年，具有丰富的房地产、酒店管理经验。3、控股股东情况。XX村置业有限公司成立于2007年5月，注册资本为12899万元，主要经营酒店管理、房地产开发、装饰装修、医疗疗养等。XX村在建的五星级酒店位于州城施州大道机场路入口以东，按园林式仿古建筑群建筑风格设计。项目规划用地13万平方米，总建筑面积17万平方米，总投资6亿元，项目建成后，将成为湘、鄂、渝、黔4省市边区最大的集休闲、旅游、度假、购物等功能于一体的活动中心。1.10项目建设依据1、XX县XX镇城市发展总体规划。2、XX武陵山区少数民族经济社会发展扶贫攻坚实施规划。114 1143、XX县人民政府与华龙置业有限公司关于华龙半岛综合开发建设项目协议书。1.11可行性研究依据1、国家发展计划委员会办公厅关于出版《投资项目可行性研究报告编制指南（试用版）的通知》（计办投资[2002]15号）；2、《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；3、建设部《房地产开发项目经济评价方法》；4、XX半岛商住楼开发可行性研究报告编制协议书；5、XX县国士资源局国有土地使用权出让成交确认书；6、XX半岛规划设计方案。1.12可行性研究范围1、项目建设的背景；2、住宅市场分析及营销战略；3、建设条件；4、建设规模及方案设计；5、投资估算与资金筹措；6、效益评价。1.13结论1、符合产业发展规划。按照XX114 114武陵山少数民族经济社会发展片区扶贫攻坚（实施）规划，2015年，地区生产总值达到50亿元，5年平均增长15%；地方一般预算收入2.5亿元，平均增长15%；社会消费品零售总额21亿元，平均增长15%。到2020年，地区生产总值保持9.8%的增速，达到80亿元，三次产业结构由2010年的28.2:38.7:33.1调整为18:41:41，今后10年，第三产业的超常发展是XX经济持续发展的关键。2、符合城镇发展规划。县城XX镇作为中心主城镇，按照“山水园林、民族风情、幸福宜居”城的发展定位，到2020年，城区形成面积达到12.6平方米公里，人口达到7万人。本项目在城市规划的范围内，增加住宅888套，可以增加城市人口2496人，可以拉动城镇化率增加3.6个百分点。3、促进国民收入增长。本项目建成后，实现销售收入48047.4万元，提供国家税收4352.95万元，企业利润16051.56万元，有利于企业不断发展壮大。4、环境指标影响轻微。本项目水土流失防治面积21603.1平方米，属于建设过程中的暂时性流失；生活废水排放239616吨、二氧化碳排放量31930t/a，属于换位性质排放，不增加排放总量。114 114第二章项目背景2.1项目区域自然资源背景1、地理位置。XX县位于湖北省西南部，恩施土家族、苗族自治州的东南角，地处东径109°45′至110°38′，北纬29°38′至30°14′之间。东毗湖南省石门县，南邻湖南省桑植县，西接湖北省来凤县、宣恩县，北抵湖北省巴东县、建始县，东北与湖北省五峰县相连，西北与湖北省恩施市接壤。县城距省会武汉市603公里，距自治州首府恩施市176公里。境内东西长85公里，南北宽67公里，版图面积2872平方公里。2、地形地质。XX县地处中国地形第二级阶梯云贵高原东部的延伸部分，是武陵山脉石门支脉上的一个山区县，境内地形地貌具有典型的山地特征。境内地质结构较为简单，地形复杂，地貌千姿百态。山高谷峡，切割深，高差大，海拔最低的铁炉乡—江口194米，最高的下坪乡—牛池2096.3米，平均海拔1147米，平均切割深784米，平均地面坡度24.1度。在全县土地总面积中，海拔800米以下的低山，占17.6%；海拔800-1200米的二高山，占42.8%；1200米以上的高山，占39.6%。3、水文概况。县境内溪河遍布，流域面积大。年平均径流深1223毫米，径流总量35.3亿立方米，每平方公里径流量为122.3万立方米，四季分配不均。据XX县水文站实测溇水河洪枯比为2333﹕1。最大径流深高达1980毫米，最小径流深只有656毫米。114 1144、气候概况。XX属中亚热带大陆性季风湿润气候。春季天气复杂多变，阴晴不定；夏季多雨湿热；秋季凉爽；冬季较为干燥寒冷。从低山到高山依次表现出低热中暖高湿寒的气候特点，垂直差异十分明显。平均年降雨量1734.9㎜，蒸发量1028.5㎜，无霜期296天，平均温度15.8℃，日照时数1216.4h，≥10℃的积温4892℃，干旱日数87天。5、土壤概况。境内土壤呈典型地带性分布和地域性分布，土壤类型复杂，种类众多，地带性土壤垂直分布规律明显，微域土壤千变万化，星罗棋布，点辍于各个生物气候带中，且多数土壤深厚肥沃，酸碱度适中，质地良好，适宜多种林木生长。共有10个土类，23个亚类，65个土属，169个土种。其中林业用地土壤8个土类，16个亚类，29个土属，87个土种，在8个林业用地土类中，分布最广的是红壤、黄壤、黄棕壤、棕壤4个地带性土类。6、森林植被。XX地处鄂西山区，地形地貌高低起伏，微域气候及土壤种类多样，植物资料丰富多彩，种类繁多，共有171种，645属，1264种。全县林业用地344.98亩，人均占有林业用地15.8亩，全县活立木蓄积448.34万立方米，人均蓄积20.5立方米，植被覆盖率82.97％，为XX林业建设及生态环境建设奠定了重要物质基础。2.2项目区域经济背景1、经济概况（1）经济结构。2010年，实现县城生产总值26.26亿元，“114 114十一五”期间平均增长14.9%。其中，第一产业7.3亿元，平均增长9.2%；第二产业10.32亿元，平均增长19.5%（其中工业8.5亿元，平均增长15.2%）；第三产业8.6亿元，平均增长15.5%；三次产业结构比由2005年的31.8：36.8：31.4调整到2010年的27.9：39.3：32.8。县域经济呈现节约、清洁、低碳、循环发展的良性态势。XX经济结构一览表科目单位200520062007200820092010县域生产总值万元124378142070156420181600215000262600第一产业万元395964646049290559006400073260第二产业万元4576849403576506470081000103200其中：工业万元412224388051370547007100085000第三产业万元390144620749480611007040086140（2）农业产业化水平。2010年实现农业总产值11亿元，农人均5376元；粮食总产达到9.3万吨，农人均达到490公斤；牲猪出栏23万头，农人均1.2头，农业内部形成了茶叶、烟叶、箬叶、蔬菜、畜牧等5大为农民提供现金收入过亿元的产业。茶叶面积17.8万为亩，产量1.51万吨，为农民提供现金收入1.52亿元；烟叶面积8万亩，产量1.01万吨，为农民提供现金收入1.35亿元；箬叶采摘面积30万亩，产量1.1万吨，为农民提供现金收入1.12亿；商品疏菜面积6.3万亩，产量12万吨，为农民提供现金收入0.96亿元；出售商品猪9.6万头，为农民提供现金收入1.1亿元。——绿色食品。114 114以山野菜、高山蔬菜、茶叶、酿酒等绿色食品加工业产值达到6.25亿元，占农产品加工业比重为80%，其中薇菜产量500吨，居全国第一；茶叶产能1.2万吨，列全省前茅。以箬叶、厚朴叶等为原料的绿色包装加工业产值达到1.3亿元，占农产品加工业比重为21%，其中箬叶产能1.1万吨，成为全国绿色包装第一县。——市场主体。全县农产品加工企业180多家，总资产5亿元，总产能6亿元。规模以上加工企业22家，总资产4.8亿元,从业人员3300人,2008年实现产值4.3亿元。其中产值过亿元的企业一家（长友公司），5000万至1亿元的企业1家（白果茶厂），1000至5000万元14家，500至1000万元的企业5家。被列入国家级农业产业化龙头企业1家，列入省级农业产业化龙头企3家，列入州级农业产业化龙头企业4家；产业化龙头企业拥有资产总额近3.5亿元,占全县规模以上农产品加工企业总资产比重为70%,2009年实现销售收入3.7亿元,占规模以上农产品加工企业销售收入比重为59%。截至2010年底，全县农产品商标注册108件，占全县注册商标的57.75%。在注册商标总数中，实际使用的商标有83件，使用率为44.38%，实际使用农产品商标73件，占实际使用注册商标的87.9%，在农产品商标中，农产品加工品牌注册商标有37件。其中荣获省著名商标的有湖北长友现代农业股份有限公司“长友”商标、XX县翠泉茶业有限公司“翠泉”商标、XX县骑龙茶业有限公司“骑龙”商标、XX县白果茶厂“白果”商标。获州知名商标的有八峰药化股份有限公司“八峰”商标和“土王宫”商标、XX县金阳特色农产品有限公司“鑫丰”商标、湖北省XX县葛仙米开发有限公司“葛仙米”114 114商标。有14家获QS认证，4家获ISO9001：2000质量体系认证，6家企业获绿色食品认证。——农产品基地。全县经已形成各类农产品基地面积123.3万亩，占全县国土总面积比重达到28%。茶叶基地:全县茶园形成面积17.8万亩,其中无性系良种茶园面积6.3万亩。白果民族茶厂木耳山基地获南京瑞士生态市场研究所（IMO）有机茶认证，长友公司、翠泉公司、金阳公司、骑龙公司、龙福公司等5家企业的茶叶基地获中国绿色食品中心认证，白果茶厂和长友公司所属基地获国家出口基地备案。烟叶基地:全县烟叶总面积8万亩，形成了25个专业村，33个重点村，1645户种植专业户，烤烟专业户户平种植面积达到9.86亩，白肋烟专业户户平种植面积达到3.78亩。专业村、重点村烟叶种植面积占全县烟叶总面积80%，总产量达到14.5万担。全县拥有4万担规模的乡镇1个，3万担乡镇2个，2万担乡镇1个，1万担乡镇3个；全县50—100亩连片区58个，100—500亩连片区41个，500—114 1141000亩连片区8个，1000亩以上连片区7个，连片总面积达3.76万亩，占全县总面积的60%。燕子乡建立了5000亩高规格烤烟科技示范园，五里乡形成了40公里烟叶种植长廊，中营乡实现了万亩烤烟大连片。全县共建大棚2058个，其中塑钢大棚448个，竹木中棚1610个，可供移栽面积占总面积的82%。漂浮育苗面积占全县烟叶育苗面积98%，建标准化晾房4640间，农民新购置烟叶机械295台（套），其中，起垄机89台，播种器25台，剪叶机15台,喷雾器163台。蔬菜基地:全县蔬菜加工原料基地面积6.3万亩（不含薇菜、食用茵等森林蔬菜面积），其中高山蔬菜面积3.5万亩，魔芋面积2.8万亩。林产品基地:全县林业产业基地总面积95万亩，其中：日本落叶松、杉木为以主的速生丰产用材林基地30万亩；以厚朴、木瓜等木本药材为主的中药材基地23万亩；以板栗、柑橘、核桃、桃、李等为主的干鲜果基地9.8万亩；天然箬叶可采摘面积30万亩，人工栽培面积0.53万亩；香椿等森林食品基地2.5万亩。畜产品基地:全县畜牧业基地按照公司化、大户化、区域化的模式稳步发展，现已形成1个万头生猪养殖区小区（长新畜牧发展有限公司太平小区），3个3000头生猪养殖小区（XX经济开发区生猪养殖小区、燕子乡启盛牧业生猪养殖小区、燕子乡兴旺牧业养殖小区），10个“150”和100个50头以上生猪规模养殖大户。——规模以上工业。2010年实现工业总产值23.14亿元，“十一五”114 114期间，平均增长15.2%。其中，规模以上工业企业实现产值22.9亿元，平均增长18.5%。清洁能源工业2.68亿元，占全部工业产值的11.6%；绿色食品工业实现产值11.9亿元，占全部工业产值的51.3%；水泥、木工板等建材工业产值3.2亿元，占全部工业产值的13.8%；药化工业实现产值2.01亿元，占全部工业产值的8.6%；矿产化工工业3.3亿元，占全部工业产值的14.2%。规模企业总数达到64家，以江坪河、淋溪河、核桃湾等绿色能源工程当年完成投资9.8亿，占当年工业固定资投资比重为86%。2.3社会发展背景1、行政管辖。7乡2镇1个经济开发区和1个自然保护区。即铁炉、五里、燕子、下坪、邬阳、中营、太平等7个乡，XX、走马等2个建制镇及XX经济开发区、木林子自然保护区，205行政村、4个居民委员会，1364个村民小组。2、人口结构。2010年末，全县总人口22.15万人。其中，城镇人口7.09万人，占32%。乡村人口15.06万人，占68%。以土家族、苗族、白族、蒙古族为主的少数人口13.8万人，占62.3%。3、道路交通。2010年底，全县公路总里程2132公里，实现交通运输、仓储和邮政业增加值11507万元，占第三产业的13.4%。旅客周转量17261万人公里，货物周转量40100万吨公里，客货周转量41826万吨公里。4、邮电通信。2010年，完成邮电业务总量3105万元，通电话的行政村205个，固定电话装机29847部，其中农村电话装机17763部，电信、移动基站285处，实现了50户以上自然村广播电视村村通。5、教育事业。2010年末，各类学校68所。其中，普通中学17所，中等职校1所，小学50所。年末全县在校学生23352人，其中，普通中学在校学生10654人，小学在校学生11104人，在园幼儿3414114 114人。专任教师1602人，其中，中学专任教师661人，小学专任教师824人。6、医疗卫生。2010年末，拥有卫生机构12个，其中，卫生院9个；拥有病床564张，其中县级医院拥有病床235张，农村卫生院拥有病床329张。卫生技术人员623人，其中，医师256人，注册护士239人。7、民族文化。XX古称容米、柘溪，有2000多年文明史，末代土王世袭相承800余载，管辖8000多平方公里；土地革命时期，有2.5万人参加革命，近4000人为革命献出了生命，木林子20838公顷原始生态群落结构、董家河“世界坡立谷”地貌保存完整，民俗、红色、生态文化底蕴厚重，文化保护与传承取得积极成果。（1）文物保护：列入国家级重点文物保护单位的有XX土司遗址、满山红革命烈士纪念园、五里坪革命旧址群，列入国家级非物质文化遗产的有傩愿戏、打溜子、红色革命系列遗物。列入省级非物质文化遗产的柳子戏、满堂春、XX山民歌等。（2）文化机构：XX作家协会、摄影家协会、乒乓球协会等文化协会组织发展到5个，XX艺术团、老年管乐团、老年艺术团、五里满堂音艺术团、夕阳健身队、长寿健身队、走马官鼎村篮球队等文体团队发展到25个。114 114（3）文化创作：《退役军犬》、《最后一只白虎》、《远去的诗魂》、《巴国俪歌》等作品分别获得全国少数民族文学创作奖、全国少数民族文学创作骏马奖。2.4项目业主背景1、项目业主情况。XX置业有限公司成立于2012年1月，注册资金2380万元人民币，主营酒店管理、房地产开发、装饰装修、建筑材料销售、门诊部及疗养院筹建。目前，公司员工已发展到人，其中大中专以上学历人，工程技术人员人，技术工人人；已投入资金6000多万元，主要用于土地收储、三通一平和华龙半岛前期立项等。2、企业法人代表情况。公司法人代表XX同志，1967年11月生，文化程度，从事企业经营年，具有丰富的房地产、酒店管理经验。3、控股股东情况。XX村置业有限公司成立于2007年5月，注册资本为12899万元，主要经营酒店管理、房地产开发、装饰装修、医疗疗养等。XX村在建的五星级酒店位于州城施州大道机场路入口以东，按园林式仿古建筑群建筑风格设计。项目规划用地13万平方米，总建筑面积17万平方米，总投资6亿元，项目建成后，将成为湘、鄂、渝、黔4省市边区最大的集休闲、旅游、度假、购物等功能于一体的活动中心。XX村置业有限公司隶属于XX114 114集团，为其八大子公司之一。华龙集团是恩施州大型综合性民营企业，董事长龙华阶是第3届全国“十大杰出青年农民”，曾受到胡锦涛同志亲切接见。集团正在开发的房地产项目用地1000亩，建筑面积110万㎡。2011年，公司总资产24亿元，净资产21亿元。2.5房地产开发背景2.5.1全国房地产市场运行状况1、房地产投资开发完成情况2011年，全国房地产开发投资61740亿元，比上年增长27.9%，增速比上年回落5.3个百分点。其中，住宅投资44308亿元，增长30.2%，占房地产开发投资的比重为71.8%。东部地区房地产开发投资35607亿元，比上年增长27.2%；中部地区房地产开发投资13197亿元，增长25.5%；西部地区房地产开发投资12936亿元，增长32.8%。全国房地产开发企业房屋施工面积50.80亿平方米，比上年增长25.3%，增速比上年回落1.2个百分点。其中，住宅施工面积38.84亿平方米，增长23.4%。房屋新开工面积19.01亿平方米，增长16.2%，增速比上年回落24.4个百分点。其中，住宅新开工面积14.60亿平方米，增长12.9%。房屋竣工面积8.92亿平方米，增长13.3%，增速比上年提高5个百分点。其中，住宅竣工面积7.17亿平方米，增长13.0%。114 114全国房地产开发企业土地购置面积4.10亿平方米，比上年增长2.6%，增速比上年回落22.6个百分点，土地成交价款8049亿元，下降1.9%。2、商品房销售和待售情况2011年，全国商品房销售面积10.99亿平方米，比上年增长4.9%，增速比上年回落5.7个百分点。其中，住宅销售面积增长3.9%，办公楼销售面积增长6.2%，商业营业用房销售面积增长12.6%。商品房销售额59119亿元，增长12.1%，增速比上年回落6.8个百分点。其中，住宅销售额增长10.2%，办公楼销售额增长16.1%，商业营业用房销售额增长23.7%。东部地区商品房销售面积5.11亿平方米，比上年增长0.1%；销售额34628亿元，增长3.8%。中部地区商品房销售面积2.93亿平方米，增长11.3%；销售额11895亿元，增长29.4%，。西部地区商品房销售面积2.96亿平方米，增长8.0%；销售额12596亿元，增长23.9%。2011年末，全国商品房待售面积27194万平方米。其中，住宅待售面积增加1322万平方米，办公楼增加115万平方米，商业营业用房增加203万平方米。3、房地产开发企业资金来源情况114 1142011年，房地产开发企业本年资金来源83246亿元，比上年增长14.1%，增速比上年回落12.1个百分点。其中，国内贷款12564亿元，与2010年持平；利用外资814亿元，增长2.9%；自筹资金34093亿元，增长28.0%；其他资金35775亿元，增长8.6%。在其他资金中，定金及预收款21610亿元，增长12.1%；个人按揭贷款8360亿元，下降12.2%。4、全国房地产开发景气指数国房景气指数选择2000年为基年，将其增长水平定为100。通常情况下，国房景气指数100点是最合适的水平，95至105点之间为适度水平，95以下为较低水平，105以上为偏高水平。2011年12月份，全国房地产开发景气指数为98.89。2011年全国房地产开发投资及销售情况指标绝对量同比增长（%）房地产开发投资（亿元）6174027.9其中：住宅4430830.2办公楼254440.7商业营业用房737030.5房屋施工面积（万平方米）50795925.3其中：住宅38843923.4办公楼1595031.3商业营业用房5627826.1房屋新开工面积（万平方米）19008316.2其中：住宅14603512.9办公楼536146.2商业营业用房2067118.3114 114土地购置面积（万平方米）409732.6土地成交价款（亿元）8049-1.9房屋竣工面积（万平方米）8924413.3其中：住宅7169213.0办公楼217920.0商业营业用房90459.2商品房销售面积（万平方米）1099464.9其中：住宅970303.9办公楼20086.2商业营业用房787812.6商品房销售额（亿元）5911912.1其中：住宅4861910.2办公楼250216.1商业营业用房670223.7商品房待售面积（万平方米）2719426.1其中：住宅1690435.8办公楼123010.8商业营业用房589511.9房地产开发企业本年资金来源（亿元）8324614.1其中：国内贷款125640.0利用外资8142.9自筹资金3409328.0其他资金357758.6其中：定金及预收款2161012.1114 114个人按揭贷款8360-12.22.5.2项目区域房地产运行状况1、XXXX镇商住房现有供给量及结构情况调查。XX县自2005年以来，已建成有XX广场、东街小区、保通新城、德胜建材城、银坤花园、天德世都、梅苑小区、金典大厦8个楼盘，商住房1026套，建筑面积170990平方米。城区内共有房改房、企业改制资产处置房、私房及城中村房、各类集资建房、未办证房、政府保障房约7500余套，在建商住房楼盘长友大厦、容阳半岛、保通新城3期、恒海观天下等1819套。现有各类房屋总量10345套。2005-2011XX建成商品房情况项目名称住房套数住房面积XX广场21657800东街小区9613630保通新城8410920德胜建村城10017100银坤花园24030000天德世都8012400梅园小区16323000金典大厦476140合计10261709902、XXXX镇商住用房未来供给量及结构情况调查。XX未来一年内商住房供给来源共1696套，面积20.3万平方米。其中：114 114保通新城C栋100套，面积1.2万平方米。恒海观天下1400套，面积16.8万平方米。容阳半岛196套，面积2.3万平方米。3、XXXX镇其他替代性产品供给量情况调查。XX商住房替代性产品主要来自政府建设的保障房，自2007年启动保障房建设以来，建成与在建保障房1300套，其中建成400套，在建900套。其他公租房100套。4、XXXX镇住房市场价格情况调查。（1）商住房：2006年XX商住房850元/平方米，2011年XX商住房1680元/平方米，5年间销售价格平均增长14.5%。（2）租赁房：2006年XX租赁房2200元/套·年（60平方米），2011年XX租赁房3000元/套·年（60平方米），5年间租赁房价格平均增长6.3%。（3）商用房：2006年XX商用房4500元/平方米，2011年XX商用房9000元/平方米，5年间商用房价格平均增长14.8%。第三章市场分析3.1市场预测2010年，XX县城XX镇常住人口为4.4万人，各类住房套数10345套，随着城镇化进程的速度不断加快，人们进城意愿不断增强，在XX114 114武陵山少数民族经济社会发展实施规划中，2015年县城XX镇镇人口达到5.7万人，2020年达到7万人。人口增加与住房套数之间存在线性关系，将住房套数作为因变量y，人口增加作为自变量x，利用一元回归模型表示为：y=a+bx。其中：a和b是揭示x和y之间关系的系数，a为回归常数，b为回归系数。在本项目中：a为现有各类住房套数，数值为10345套；b为每套住宅人口数，数值为1/3。一元回归预测结果：2015年住房套数需求量为14678套，需新增商品住房供应4333套。2020年住房套数需求量为19011套，需新增商品住房供应8666套。3.2价格弹性系数价格弹性是商品需求的价格弹性。某个商品需求的价格弹性是指当收入水平保持不变时，该商品购买量变化比例与价格变化比例之比。价格弹性=购买量变化比例/价格变化比例；当价格弹性为负数时，反映了价格的变动方向与需求量变动方向的不一致性。价格上升，需求量就下降；价格下降，需求量就上升。114 114当价格弹性为正数时，反映了价格的变动方向与需求量变动方向的一致性。价格上升，需求量就上升；价格下降，需求量就下降。2010年，房地产销售价格为1700元/平方米，消费量为500套；2011年，商品房销售价格为2200元/平方米，消费量660套。商品房价格弹性为：价格弹性=购买量变化比例/价格变化比例=22.7/24.2=0.93根据价格弹性为0.93计算，2015年商品房销售价格为3867元/平方米；2020年商品房销售价格为5348元/平方米。年份价格（元/平方米）价格较上年增长（%）消费量（套）消费量较上年增长（%）价格弹性系数201017005002011220022.766024.20.93201224128.87309.50.932013292417.590018.80.932014339613.91060150.932015386712.2122013.10.932020534818.3174019.70.933.3项目SWOT分析3.3.1项目内部条件1、项目优势分析。（1）资产结构良好。XX置业有限公司现有净资产3280万元，全为企业自有资金，负债率为零。XX村置业有限公司2011年总资114 114产万元，净资产万元，负债率为%。XX集团2011年总资产24亿元，净资产21亿元，负债率12.5%。（2）经营管理先进。XX村置业有限公司主要经营酒店管理、房地产开发、装饰装修、医疗疗养等。在建的五星级酒店规划用地13万平方米，总建筑面积17万平方米，总投资6亿元，项目建成后，是湘、鄂、渝、黔4省市边区最大的集休闲、旅游、度假、购物等功能于一体的活动中心。华龙集团是恩施州大型综合性民营企业，集团正在开发的房地产项目用地1000亩，建筑面积110万㎡，具有从事房地产开发5年经验，拥有专业技术人员人，占%，在全州处于龙头地位。华龙集团董事长龙华阶同志从上世纪90年代开始就成功从事种植业、加工业、建筑业、房地产业等项目的开发建设，特别是近几年来在恩施州城进行的房地产项目开发，其经济、社会效益均十分显著，个人在房地产项目的策划、建设方面的思维敏捷前沿、决策、建设经验非常丰富。（3）项目产品优势。XX半岛商住小区三面环水，东西70米，南北300米，规划平面“一”字型布置，采光面积大，空气通透性强，远离交通主干线，噪音污染小，空气质量高，是XX县最好商业住宅小区。2、项目劣势分析。（1）项目建设资金储备不足。项目总投资30700.45万元，企业自筹8040万元，通过商业银行融资114 11410009万元，预售款12651.45万元。（2）房地产开发阅历较浅。企业从事房地产开发仅5年历史，虽与本地已入住的房地产开发企业比有一定优势，但与州内、省内甚至国内房地产开发企业比，显得资历尚浅，经验不够。优势劣势内部条件1、资产结构良好，企业负债率低。2、经营管理先进，专业技术人员充足，技术力量雄厚。3、小区地理位置优秀，环境宜人。1、自有资金储备不足，融资额度较大。2、从事房地产开发时间较短。3.3.2项目外部条件1、项目机会分析。（1）市场刚性需求。XX房地产开发2006年才起步，2009以来，经过国家房地产宏观调控，现有旧宅套数8526套，在建套数1819套，2020年住房套数总需求量为19011套，缺口8666套。（2）国家政策放宽。未来十年，城市化水平的提高，是拉动中国经济增长的主要空间，国家经过3年的宏观调控，房地产调控政策已全部落地，从2012年起，对二、三线城市的房地产开发将从土地供应、融资贷款、首付比例等逐步放宽。（3）居民收入高速增长。2009年—2011年，XX县农村居民收由2848元提高到3838元，平均增长14%左右；城镇人口可支配收入由10100元提高到12270元，平均增长10%左右；居民用于房地产消费的购买力不断增强。114 1142、项目威胁分析。（1）替代性产品供给加大。XX商住房替代性产品主要来自政府建设的保障房，自2007年启动保障房建设以来，建成与在建保障房1300套，其中建成400套，在建900套。其他公租房100套。未来3年内，政府对保障房的投入仍将维持过去3年的平均水平。（2）行业竞争加强。XX县在建的房地产开发项目有长友大厦、容阳半岛、保通新城C栋、恒海观天下等4个楼盘，这些楼盘竣工后，可能就地转入新的房地产开发，商品房供应量有增加的趋势。科目机会威胁外部条件1、2020年住房套数总需求量为19011套，缺口8666套。2、从2012年起，对二、三线城市的房地产开发将从土地供应、融资贷款、首付比例等逐步放宽。3、居民收入增加，农村居民进城欲望加强，购买力增加。1、在建与建成保障房共有1300套，其他工租房100套，未来3年内，政府将会继续投入保障房建设，造成潜在客户流失。2、在建商品房开发项目竣工后，开发商可能就地转入新的商品房开发，商品房供应量增加。3.3.3战略选择1、增长性战略（SO战略）。（1）强化项目自身的高档性和唯一性，将项目与该片区其他楼盘相区别，迅速占领市场，出奇制胜；（2）配合项目XX县地标性建筑的外观，充分利用良好展示面，强化楼体及现场包装，迅速吸引周边客户关注；114 114（3）利用公司本身所具有的丰富客户资源优势，通过有针对性地实施点式营销策略，尽可能将公司客户转化为购买客户；（4）强化、利用发展商良好的社会资源和政府背景资源优势，对辖区内各外资及本地企业进行重点宣传，促成集团购买。2、多元性战略（WT策略）（1）1—2层建设为商业用房，商业建筑面积12000㎡，居住建筑面积102956㎡，强化商业住宅的市场优势。（2）在XX半岛商住小区南端，开发酒店、疗养等后续项目，增加市场人气指数。3.4营销战略1、整体形象定位。充分发挥华龙半岛三面环水，一面靠山的自然区位环境优势，突出“人与自然和谐相容”主题，强调综合环境和居住方式协调，注重消费者人际、精神和心理上的需求和沟通，形成环境消费性精品商住楼。2、确立品牌特色。华农半岛商住小区，依托优越的自然环境和方便的公共服务环境，形成特色鲜明的商住房品牌。（1）水中仙居。通过促进XX亲水走廊建设，形成周边常水静水水面300亩以上，水陆面积比达到5：1。（2）开阔闲静。小区建筑成线布置，3层以上住宅视野达到500米开外，东西两面自然采光面积实现最大化。（3）功能清析114 114。建筑外观与自然山水溶为一体，室内功能分区简单清析，引导消费新朝流。3、营销策略（1）销售对象。偏好环境质量消费的消费群体。（2）促销范围。以XX辖区、XX老藉人口为重点。（3）促销途径。广告宣传，预约认购。第四章项目选址及建设条件4.1项目选址1、地址名称。华龙半岛商住小区建设项目位于XX县杨柳潭新区华龙半岛。2、地址方位。东距县政府行政办公大楼1公里，南至县一中1公里，西距XX规划待建长途客运中心1.5公里，北靠规划待建华龙广场。3、公共服务条件。距公共休闲区50米，实验小学700米，XX县中心医院1公里。4.2建设条件4.2.1工程地质条件1、XX县地形、地貌、地震情况114 114XX县西北部有巫山山脉环绕边境，东南部有武陵山脉余支沿东北方向横展全县，中部为局部陷落盆地。总的地势是西北、东南两翼高，中部低。山岭多东南——西北方向，河流与山脉走向大体一致。境内崇山峻岭，山峦秀丽。河谷多成深峡，多急流瀑布，喀斯特地形发育。根据国家标准《建筑抗震设计规范》（GB50011-2002）和《中国地震动参数区划图》（GB18306-2001）项目区地震基本烈度为6度，设计基本地震加速度值为0.05g，设计地震分组为第一组。2、工程地质条件（1）地质构造XX县在地质上位于多种构造体系联合、复合的部位，具有多期活动的特征，除北部地区受扬子江东西向的明显控制外，其余部分主要受华夏构造体系的东北向“多”字形构造、新华夏系第三隆起带南段的黔东褶皱带的控制，部分地区还受到八面山弧形帚状旋转构造的深刻影响，主构造线与黔东褶皱带大体相同，形成了以高原型山地为主体的地貌结构。（2）地层岩性项目区出露地层有第四系（Q）及白垩系正阳组(K2z)各层岩性特征及分布如下：1）第四系（Ｑ）根据物质组份及成因可分三层：114 114①冲洪积层(Qal十P1)①-1黄色、黄红色、黄褐色粉质粘土，偶含岩石碎块，稍粘--粘，稍湿--湿，软塑--可塑，厚度1.5～8米，一般厚度3～4米。①-2卵石层，骨架颗粒为石英砂岩卵石，粒径一般10厘米左右，空隙中充填砂粒及粘土，湿--饱和，中密--密实，厚度一般2--3米，主要分布于槽谷中。②坡残积层(Qdl+el):主要由粉质粘土、砂质粘土夹碎石、碎质粘土组成，主要分布于剥蚀残丘顶部及斜坡坡面表层，厚约1--3米。③冰啧层（Qg1）骨架颗粒为灰、黄色、灰白色石英砂岩卵石、漂石，空隙中充填圆砾及细砂。卵石，漂石砾径10--25厘米，磨圆度好，分选性差。中密--密实，干燥--稍湿。厚约1.0--2.5米，主要分布于残丘上部。2）白垩系中统正阳组（K2z)①细砂岩棕红色、棕黄色长石石英细砂岩夹含铁质细砂岩，中--厚层构造，砂质结构，泥质胶结，胶结不紧密，属软弱--极软弱岩石。据区域地质资料，厚度＞50米。（3）不良地质现象114 114项目区不良地质不发育，未见大规模的滑坡、崩塌地质灾害，边坡现状稳定。无特殊岩土分布，构造条件简单，场地内未发现新构造运动及活动性断裂等不良地质现象存在，场地是稳定和安全的。3、水文地质条件（1）含（隔）水层组项目区分布的第四系①-1、②-1层粘性土为局部弱隔水层组，①-2,③层砂卵石层为透水层组；④层白垩系中统正阳组（K1z）细砂岩向深部岩层完整为隔水层组。其中第四系③层冰碛成因卵石土层分布于残丘顶部，受地形控制一般不含地下水。（2）地下水补、径、排特征区内分布的含水层组主要为冲洪积层①-2及④层浅部基岩裂隙水，主要接受大气降水补给，沿基面由高处向低处径流，在相对较低的洼地、沟谷通过下降泉排汇入地表；槽谷中局部接受地表溪沟流水下渗补给。地下水径流、排汇渠道基本与地表水径流、排泄方式一致。（3）根据地下水分析资料，本场地地下水对混凝土不具有腐蚀性，对钢结构有弱腐蚀性。4.2.2市政依托条件1、供电华龙半岛商住小区工程由XX县城区电网供电，10KV高压线路已经接入小区，完全能够满足项目所需。2、供水114 114由XX县自来水公司供给，供水管网已经接至场址附近，完全可以满足项目要求。3、排水项目区市政排水设施完善。该建设项目的排水方式实行分流式，雨水通过小区内集水沟直接排入城市排水干管；生活污水经过处理达标后再排入城市排水管道。4、交通项目地处城区西南杨柳潭新区，交通便利，能够满足项目建设的需要。5、通信区域内通讯与市政通讯网相联，线路畅通。省、市联网的电视网，宽带网已建设完成，移动通信网络已覆盖全区，通讯条件极为方便。4.3土地征用情况项目地块面积21603.1平方米，边界长度约700米，于2012年1月17日至2012年2月15日在XX县国土资源储备交易中心举行的国有土地使用权拍挂牌出让活动中竟得，出让期限：商住房70年，批发零售等商业用房40年。114 114第五章建设规模及建筑设计5.1建设规模拟建商住楼8栋，每栋28层，1-2层为商业用房，3-28层为商住房，地下为停车场。其主要经济技术指标如下：1、项目规划用地面积21603.1㎡，建筑占地面积为12421㎡，总建筑面积150681.1㎡，其中：地上建筑面积129078㎡，地下建筑面积21603.1㎡。2、商业建筑面积18978㎡，居住建筑面积110100㎡。3、停车位600个，其中：地上停车位100个，地下停车位500个。4、居住户数800户。5、建筑高度：83m。6、建筑密度：57.4%；容积率：5.97；7、绿地率25%。5.2建筑设计5.2.1设计依据《民用建筑设计通则》GB50352—2005《建筑设计防火规范》GB50016—2006114 114《高层民用建筑防火规范》GB50045—95（2005年版）《建筑节能工程施工质量验收规范》（GB50411-2007）《民用建筑节能设计标准》JGJ26-95《建筑地基基础设计规范》GB50007—2002《建筑桩基设计规范》JGJ94—2008《建筑结构荷载规范》GB50009—2001《建筑结构可靠度设计统一标准》GB50068—2001；《混凝土结构设计规范》GB50010—2002《建筑玻璃应用技术规程》（JGJ113-2003，J255-2003）《工程建设强制性条文》建筑04J801结构04G103《屋面工程质量验收规范》GB50207-2002建设单位提供的项目设计的相关资料和要求5.2.2设计理念1、整体协调强调本片区建设和管理与城市规划的高度统一，以保证本片区快速健康发展。加强与周边区域的相互促进、协调发展。2、以人为本114 114重点体现在住宅套型设计、建筑户型，以关怀人为设计出发点。其设计原则突出住宅功能，而不是简单地分室；设计中体现厨房、餐厅与起居室的结合，以及卧室与卫生间、贮藏室的有机结合；功能分区明确，动静流线清晰，互不交叉干扰，采光通风良好，完全做到“三明”（明厨、明卫、明厅）。3、独具特色建筑设计在满足城市规划的前提下，设计出一个符合市场要求，独具建筑特色的商业、居住大厦。既为XX县城的城市形象做出贡献，又能为该地区带来新的活力，使建设开发获得成功。4、规划设计原则（1）充分考虑城市核心地段的标志性，从城市界面着手分析，对空间、体量及城市景观效果等多方面进行综合考虑；（2）利于节地，最大限度的使区内的住宅拥有最多、最好的景观面；（3）最大限度的降低较高容积率给地块居住品质所带来的影响，同时规划设计中注重全新绿化空间的创造。为住户提供一种自然、清新的居住环境，从而最大限度的体现对人居环境的关怀。（4）根据当地的气候特点，树立“以人为本”的服务概念，为每个住户提供优美、温馨的家园，追求与自然空气、阳光的充分接触，追求休闲空间的自然与开放。5.2.3总平面布局1、根据地形特点，8栋商住楼房呈“一”114 114字型布置，大楼面向亲水走廊。2、雨水排水方式拟采用管道系统排水，排水组织方式为有组织排放。管线综合布置：各种管线必须地下敷设，且管线的敷设不应影响建筑物的安全，并防止管线受腐蚀、沉陷、振动、荷载等影响而损坏，根据其不同特性和要求综合布置。给、排水管线沿建筑物及干道平行布置，给、排水管线顶部距场区地平面埋深0.5m；供电管线拟采用地缆沟敷设方式，地缆沟深0.8m，沟面设水泥盖板。建筑布局和间距应综合考虑环保、防水、日照、防噪、卫生等要求。该地块规划与设计应认真考虑污染防治措施及综合大楼对生态保护的具体理念与措施。5.2.4建筑平面设计城市住宅流行模式为：家庭向小型化发展，户规模以3口之家为主，户结构以核心户为主，两代人家希望分离居住，但要靠近。居住环境质量有较大的改善和提高，城市公共交通和私人汽车有一定发展；学校和托儿所与住宅距离较近，能满足服务半径步行距离的要求；公共服务设施逐步完善，满足居民文化和购物等要求，环境绿化有较大提高。114 114住宅的套型模式：各空间的功能更加明确，设备和装修上更加体现个性，其舒适、配套及与环境协调是趋势。套型的灵活性和适应性要求更高，并使空间有可能再划分。套型基本面积达到国家预定的目标。根据这一趋势，华龙半岛商住小区建设项目建筑功能和配套设施按相应的标准规划设计。1、商业店铺设计本建筑地1-2层设计为商业店铺，其具体方案为：一层设计为商业模式的单个店铺，以开敞窨形式激发地区活力，实现和周边区域的相互促进、协调发展：二层为大跨度整层敞开式购物中心。2、住宅户型设计根据华龙半岛商住小区建设项目区位环境和住宅市场需求，在户型设计中将充分考虑以下因素：（1）套型面积分配合理：本小区建设分为4个户型，A户型建筑面积90平方米以下，B户型建筑面积100平方米以下，C户型建筑面积120平方米以下，D户型建筑面积130平方米以下。（2）强调厅的重要性，本方案户型中厅的最小面宽为4米，扩大厅的面积，做到全明厅设计。空间相连、通透的厅往往被划成若干个功能区——起居室、餐厅、门厅，既是整体，又有分隔。（3）完善厨房、卫生间内部功能，提高使用率和舒适性。（4）居室面积指标适当，大小居室比例合适，严格区分主卧、次卧。114 1145.2.5结构设计本项目采用现浇钢筋混凝土框架结构。梁板柱等均采用钢筋混凝土全现浇，填充墙采用加气砼砌块。1、钢筋混凝土基础：垫层为C10细石泥凝土，基础混凝土强度等级选用C25。2、钢筋混凝土结构：现浇钢筋砼框架柱9.6m标高以下C30砼，9.6m标高以上框架柱C25砼，其余现浇钢筋混凝土梁、板、柱、楼梯等结构强度等级为C25。标高混凝土构件砼强度等级9.600m以下梁、板梯、柱、挡土墙C309.600m以上梁、板梯、柱、挡土墙C25混凝土保护层厚度：环境条件构件名称砼强度等级≤C20C25—C45室内正常环境板2015梁3025柱3030室内潮湿环境，非严寒和非寒冷地区的露天环境，与无侵蚀性水或土壤直接接触的环境。板—20梁—30柱—30注：梁柱箍筋和构造钢筋的混凝土保护层厚度不小于15mm。114 1145.2.6建筑装修1、住宅装修住宅的室内环境，设备与设施，以及消防、安全防护等基本要求符合城市住宅建设标准和有关规范，按中高档住宅有关标准设计。本建筑中住宅均只进行初装修，由用户自行进行二次装修。（1）外墙：天然石材；（2）内墙：双飞粉；（3）顶棚：双飞粉；（4）地面：普通水泥砂浆地坪；（5）门窗：塑钢窗中空玻璃；（6）分户门：复合防盗门；（7）户内门：用户自行安装；（8）厨房设施：无；（9）卫生间设施：无；（10）阳台：半封闭式阳台；（11）其他：楼梯间踏步为面砖，墙面喷塑，不锈钢扶手。2、商铺装修114 114室内环境，设备与设施，以及消防、安全防护等基本要求符合城市住宅建设标准和有关规范，本建筑中商铺均只进行初装修，由用户自行进行二次装修。（1）外墙：天然石材；（2）内墙：双飞粉；（3）顶棚：双飞粉；（4）地面：普通水泥砂浆地坪；（5）门窗：塑钢窗中空玻璃。第六章公用辅助工程6.1给排水设计6.1.1设计依据《民用建筑设计通则》GB50352—2005《建筑给水排水设计规范》GB50015—2003《室外给水设计规范》GB50013—2006《室外排水设计规范》GB50014—20066.1.2给水设计（1）水源本项目供水由XX县自来水公司直接供水，从市政管网环状给水管网接入一根PE300供水管作为大楼的生活给水主管。114 114（2）给水系统设计大楼三层以下采用市政供水管网直接供水，四层以上采用全自动无压供水设备供水。给水干管采用PE300供水管、配水管采用PE100供水管。6.1.3排水设计本建筑排水实行分流制，雨水和洗涤污水直接排入市政污水管网，粪便污水经埋地式化粪池处理后排放。排水方式：一层以上采用重力流排水排除。本建筑排水主要为洗涤污水、卫生间粪便污水，排水量取生活给水量的80%计算，最高日排水量约为5000m3/d。洗涤污水和雨水由排水主管收集直接排至院内污水主管，卫生间粪便污水经专用污水管排至埋地式化粪池处理后再排入院内污水主管。院内污水主管直接接入市政污水管网。6.2强弱电设计6.2.1设计依据《低压配电设计规范》GB50054—95；《民用建筑电器设计规范》JGJ/T16—92。6.2.2设计范围114 114本报告设计范围为本建筑的各个强弱电系统，采用综合布线系统。所谓综合布线系统是指按标准的、统一的和简单的结构化方式编制和布置各种建筑物（或建筑群）内各种系统的通信线路，包括网络系统、电话系统、监控系统、电源系统和照明系统等。因此，综合布线系统是一种标准通用的信息传输系统。6.2.3强电设计本项目总建筑面积150681㎡，用电负荷按60w/㎡估算，总用电负荷约为9040.9KW。取用电系数0.65，功率补偿因素0.9，经计算，需电力增容5288.9KVA。1、负荷分级本建筑监控室等重要部位，消防、监控、电梯、水泵等重要设备为一级负荷，其余为三级负荷。估算一级负荷为1100KW，三级负荷为7940.9KW。2、电源大楼电源引自两路相互独立的市政10KV高压电网，分别接至专用的1500KVA干式变压器变压后以380V/200V低压供电，四台变压器在一级负荷内互为备用，供电能力能够满足项目用电要求。3、供电系统低压供电线路从变电所引入至大楼配电室。低压供电采用TN-S系统、树干式和放射式相结合，对重要的或用电量大的负荷采用放射式直接供电，对分散的且非重要的负荷采用树干式供电。114 1144、配电线路一级负荷电力供电线路，干线采用ZR—YJV—0.6/1KV型电缆（铜芯聚乙烯绝缘聚氯乙烯护套阻燃电缆，额定电压0.6-1KV），支线采ZR—BV—0.45/0.75KV型导线（铜芯聚氯乙烯绝缘阻燃电线），均穿钢管敷设。一般负荷选用BV—0.45/0.75KV型导线（铜芯聚氯乙烯绝缘电线），穿阻燃硬塑料管敷设。5、计量：在配电室设总计量，各层配电柜上及各户设分计量。6、照明：所有房间照明设计和灯具的选型结合装修和使用布置的特点，其照度标准参照国家照明规范中的高标准值。一般用房照明照度不小于200LX，走道、厕所等照度不小于50LX。配电间、机房等照度不小于20LX。配电室、消防等采用应急照明电源，并保证工作照度。公共场所、楼梯间、走廊等除了安装应急照明灯具外，还增加一些带电池的疏散诱导灯和出口指示灯，应急时间大于60分钟。值班室除安装普通照明灯具外，还增加一些带电池的灯具，供停电时作为疏散照明之用，应急时间大于60分钟。6.2.4弱电设计1、综合布线系统为满足本项目安全化、现代化、智能化的特点，达到现代化综合114 114办公楼的管理和使用的设计标准，与外界高效、可靠进行信息交流，促进传递和资源共享，本系统支持项目建设包括楼宇自控、消防自控、电话、安防监控、有线电视、计算机网络、广播音响等系统，并考虑采用结构化布线，将上述系统有机的集成起来。楼宇自控系统中央控制计算机设于信息通讯中心，系统采用神经元芯片技术，为集散控制形式，控制对象为变配电、空调、通风、给排水、电梯及公共照明等设备，采用LONWORKS总线系统。2、消防控制消防控制室设于首层，消防控制系统为现场智能型，自适应布线，对除卫生间外的所有防火分区实施监控。3、电话系统为满足大量的内部通话及数字通信的需求，设一套300门的数字式内部交换电话系统，通过交换机的设置，配置相应的电话机不同的呼入、呼出权限，交换机及配线话务系统设于信息通讯中心。4、有线电视系统本项目配置有线电视，节目信号源来自城市有线电视网。5、计算机网络系统为满足办公自动化和营业系统联网的需要，本项目设计算机网络系统，内部采用1000兆ATM局域网方式，对外光纤连接，系统约300个终端。6.3电梯安装项目设计安装16部电梯，时速为1.5m/s。由项目单位通过考察，确定电梯生产厂家，由厂家设计安装。电梯承重1050kg，每次114 114载客13人。6.4暖通设计6.4.1设计依据《采暖通风与空气调节设计规范》GB50019—2003；《公共建筑节能设计规范》GB50189—2005；6.4.2设计参数1、室外设计参数夏季大气压力：1001.7Hpa夏季空气调节室外计算干球温度：31.9℃夏季空气调节室外计算湿球温度：27.9℃夏季室外平均风速：2.6m/s冬季大气压力：1010.7mbdr冬季空气调节室外计算干球温度：—5℃冬季最冷月室外计算相对湿度：69%冬季室外平均风速：2.7m/s2、室内设计参数夏季冬季噪声dB(A)新风量M3/(h·p)干球温度℃相对湿度%干球温度℃相对湿度%24-2650-6018-2040-604530114 114室内风速：冬季＜0.2m/s；夏季＜0.3m/s。6.4.3设计内容全楼预留分体空调安装位置，由用户自行安装。本次方案包括：1、全楼分体空调系统设计；2、公共卫生间、有污染源房间的通风排气系统；3、内走道排烟，防烟，防烟楼梯间前室、消防电梯合用前室的加压送风防烟系统。本设计夏季考虑降温，冬季考虑供暖。6.4.4空调系统设计本建筑拟采用分体式空调，把空调器分成室内机组和室外机组两部分，把噪声比较大的轴流风扇、压缩机以及冷凝器等安装在室外机组内。把蒸发器、毛细管、控制电器和风机等室内可缺少的部分安装在室内机组中。在设计统一的分体空调器室外机安放搁板时，应充分考虑其位置有利于空调器夏季排放热量、冬季吸收热量，并应防止对室内产生热污染及噪声污染。6.5防雷设计6.5.1设计依据《建筑物防雷设计规范》GB50057—1994(2000版)6.5.2防雷措施114 114本工程为二级防雷建筑物，应采取防直击雷、防雷电波侵入和防雷电感应的措施。1、在屋顶上装设避雷网，利用建筑物的柱内主钢筋作防雷引下线，利用建筑物基础钢筋作防雷接地装置。2、钢筋宜绑扎或焊接成电气通路，并应每18—24米采用引下线接地一次。3、因本建筑属高层建筑，还应采取防侧击和等电位保护措施。4、建筑物内钢构架和钢筋混凝土的钢筋应互相连接。5、30米及以上部分外墙上的栏杆、门窗等较大的金属物与防雷装置应相连。6、垂直的金属管道及类似物应在底端与防雷装置相连。6.6消防6.6.1设计依据《中华人民共和国消防法》（2008年10月28日修订）《建筑设计防火规范》GB50016-2006《建筑灭火器配置设计规范》GB50140-2005《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045—1995（2001版））《智能建筑设计标准》GB/T50314—2006《自动喷水灭火系统设计规范》(GT350084-2001)114 1146.6.2建筑消防设计本建筑依据国家现行建筑、结构、水电规范进行设计，依据《建筑设计防火规范》（GB50016—2006）按一类高层建筑设置消防栓箱、消防水管、灭火器及报警器，耐火等级为一级。6.6.3消防给水设计1、消防用水量本建筑室内消火栓用水量为30L/S，火灾延续时间为2小时，一次灭火用水量为216m3；自动喷淋30L/S，火灾延续时间1小时，一次灭火用水量约为108m3；室外消火栓为30L/S，火灾延续时间为1小时，一次灭火用水量为108m3。2、消火栓系统（1）每层设2个消火栓箱，每个消火栓箱内设SN65消火栓，每个消火栓陪衬胶水龙带，长30米，及19mm水枪，箱体上设破玻按钮、指示灯各一套。（2）室内外消防管道均采用DN100镀锌钢管。室内消防管道在楼内形成环路，室外消防管道沿建筑物形成环路，沿线布置地下式消火栓。6.6.4建筑灭火器的配置114 114根据《建筑灭火器配置设计规范》本建筑应全面设置建筑灭火器。危险等级为中危险级。单具灭火器最小配置灭火级别为2A，单位灭火级别最大保护面积75m2/A，设置手提式MF/ABC4型干粉（磷酸铵盐）灭火器，共设288具。配电室采用推车式MF/ABC4型干粉（磷酸铵盐）灭火器。6.7防震抗震6.7.1设计依据《中华人民共和国防震减灾法》（２００８年十一届全国人大会常委会第六次会议修订）；《地震安全性评价管理条例》中华人民共和国国务院令第323号；《中国地震动参数区划图》GB18306－2001；《建筑工程抗震设防分类标准》GB50223-2008；《建筑抗震设计规范》GB50011-2001（2008版）。6.7.2抗震标准场地所处区域为6度抗震设防区域，设计基本地震加速度值为0.05g，设计地震分组为第一组。按照《建筑工程抗震设防分类标准》(GB50223—2008)规定，拟定本建筑地震设防类别为标准设防，设防烈度为6度，设计地震加速度为0.05g。6.7.3防震措施1、建筑场地应根据地质、地形条件和使用要求，因地制宜设置符合抗震设防要求的边坡工程；边坡应避免深挖高填，坡高大且稳定性差的边坡应采用后仰放坡或分阶放坡。114 1142、建筑基础与土质、强风化岩质边坡的边缘应留有足够的距离，其值应根据抗震设防烈度的高低确定，并采取措施避免地震时地基基础破坏。3、建筑设计应符合抗震概念设计的要求，不规则的建筑方案应按规定采取加强措施；特别不规则的建筑方案应进行专门研究和论证，采取特别的加强措施；不应采用严重不规则的建筑方案。4、混凝土楼、屋盖采用现浇混凝土板。5、混凝土结构构件应控制截面尺寸和纵向受力钢筋与箍筋的设置，防止剪切破坏先于弯曲破坏、混凝土的压溃先于钢筋的屈服、钢筋的锚固先于构件破坏。6、建筑及其抗侧力结构的平面布置宜规则、对称，并应具有良好的整体性；建筑的立面和竖向剖面宜规则，结构的侧向刚度宜均匀变化，竖向抗侧力构件的截面尺寸和材料强度宜自下而上逐渐减小，避免抗侧力结构的侧向刚度和承载力突变。7、附着于楼、屋面结构上的非结构构件，以及楼梯间的非承重墙体，应采取与主体结构可靠连接或锚固等避免地震时倒塌伤人或砸坏重要设备的措施。8、框架结构的围护墙和隔墙，应考虑其设置对结构抗震的不利影响，避免不合理设置而导致主体结构的破坏。9、混凝土结构材料应符合下列规定：1）框架梁、柱、节点核芯区混凝土的强度等级不应低于C30；114 114构造柱、芯柱、圈梁及其它各类构件不应低于C20。2）纵向受力钢筋采用普通钢筋时，钢筋的抗拉强度实测值与屈服强度实测值的比值不应小于1.25；钢筋的屈服强度实测值与强度标准值的比值不应大于1.3；且钢筋在最大拉力下的总伸长率实测值不应小于9%。6.8天然气6.8.1设计依据《钢制管道及储罐腐蚀控制工程设计规范》SY/0007-1999《石油和天然气工程设计防火规范》GB50183-2004《钢制对焊无缝钢管》GB/T12459-20056.8.2天然气设计燃气用户最高压力工业用户独立、单层建筑O.8其他0.4商业用户O．4居民用户(中压进户)0.2居民用户(低压进户)<0．O11、低压燃气管道应选用热镀锌钢管(热浸镀锌)，其质量应符合现行国家标准《低压流体输送用焊接钢管》GB／T3091的规定；114 1142、中压和次高压燃气管道宜选用无缝钢管，其质量应符合现行国家标准《输送流体用无缝钢管》GB／T8163的规定；燃气管道的压力小于或等于0．4MPa时，可选用本款第1)项规定的焊接钢管。3、铜管道应采用硬钎焊连接，宜采用不低于1．8%的银(铜一磷基)焊料(低银铜磷钎料)。铜管接头和焊接工艺可按现行国家标准《铜管接头》GB／T11618的规定执行。4、铝塑复合管的质量应符合现行国家标准《铝塑复合压力管第1部分：铝管搭接焊式铝塑管》GB／T18997．1或《铝塑复合压力管第2部分：铝管对接焊式铝塑管》GB／T18997．2的规定。5、铝塑复合管安装时必须对铝塑复合管材进行防机械损伤、防紫外线(UV)伤害及防热保护。并应符合下列规定：（1)环境温度不应高于60℃；（2)工作压力应小于10kPa；（3)在户内的计量装置(燃气表)后安装。6、燃气引入管不得敷设在卧室、卫生间、易燃或易爆品的仓库、有腐蚀性介质的房间、发电间、配电间、变电室、不使用燃气的空调机房、通风机房、计算机房、电缆沟、暖气沟、烟道和进风道、垃圾道等地方。7、114 114住宅燃气引入管宜设在厨房、外走廊、与厨房相连的阳台内(寒冷地区输送湿燃气时阳台应封闭)等便于检修的非居住房间内。当确有困难，可从楼梯间引入(高层建筑除外)，但应采用金属管道且引入管阀门宜设在室外。第七章节能能源问题已经成为制约中国经济和社会发展的重要因素，要从战略和全局的高度做好节能工作，实现能源可持续发展。合理利用能源是我国一项重要国策。千方百计降低能源消耗是一项利国利民的重要任务。建筑节能是执行“节约能源保护环境”的基本国策，有利于改善居民生活和工作环境，功在当代，荫及子孙，造福人类的大事，关系着每一个人的切身利益。7.1设计依据1、《国务院关于加强节能工作的决定》（国发〔2006〕28号）2、《中华人民共和国节约能源法》（2007年十届全国人大会常委会第三十次会议修订）；3、《国务院关于加强节能工作的决定》（2006年8月31日）；4、国家计委、国家经贸委和建设部《关于基本建设和技术改造工程项目可行性研究报告增列节能篇（章）的暂行规定》（计资源[1992]1959号）；5、《公用建筑节能条例》（中华人民共和国国务院令第530号）（2008年10月1日实施）；6、《公共机构节能条例》（中华人民共和国国务院令第531号）（2008年10月1日实施）；114 1147、《中国节能技术政策大纲》（1996）；8、《公共建筑节能设计标准》（GB50189-2005）；9、《综合能耗计算通则》（GB/T2589-2008）。10、《湖北省固定资产投资项目节能评估和审查实施办法》（鄂发改环资［2011］298号。7.2设计原则1、按照国家节能设计规范的要求，采用节能技术设计、节能技术和节能材料。2、凡能综合利用和循环使用的能源均应设置综合利用设施和循环系统，以提高能源利用率，降低能耗。3、对各种能源消耗均应计量并按有关规定配置计量器具。7.3资源利用分析本114 114项目除在建设期所耗用的建筑材料、消防器材、通信器材及水、电、防雷、暖通设施外，在使用期也没有经济意义上的资源利用，只存在的资源优化配置。但在使用期间的水、电能耗不可缺少。必须根据《中华人民共和国节约能源法》、《中国节能技术政策大纲》、《建设项目水资源论证管理办法》等有关法规要求，在设计中充分体现合理利用和节约能源的方针。按照标准定额规范设计，本项目设计中采用的设备和器材应采用相应先进、可靠的节能新工艺、新技术、新设备、新材料，凡已被国家淘汰的高能耗设备不可采用。凡能综合利用和循环使用的能源均应设置综合利用设施和循环系统。为提高能源利用率，降低能耗，促进经济社会向节能型发展。对各种能源消耗均应计量并按有关规定配置计量器具。7.4能耗分析7.4.1能耗分布1、电能：本项目电能消耗为生活用能和商业用能。2、水能：本项目主要水能能耗为800户居民生活用水。3、天然气：本项目天然气消耗为800户居民生活消耗。7.4.2电耗分析1、生活用能：本项目建成后，居住户数800户，按照平均每户每天用电15度计算，年总用电量450万千瓦，折标煤1800吨。2、商业用能：预计使用16部功率为10KW电梯，平均每天使用时间为10小时，年总用电量57.6万千瓦，折标煤230吨。3、其他用能：按照总耗能0.5%计算，年总用电量2400千瓦，折标煤0.96吨标煤。7.4.3水耗分析本项目主要水能能耗为800户生活用水，按照平均每户每天0.8m³计算，年耗水量239616m³，折标煤57.9吨标煤。7.4.4天然气分析114 114本项目主要天然气消耗为800户居民生活消耗，按照平均每户每天用天然气0.2m³计算，年耗量59904m³，77.8吨标煤。7.4.5总能耗本项目总能耗为2214.66吨标煤。7.5节能措施7.5.1建筑节能设计1、节能外保温：外墙采用外保温技术可以是建筑具有优越的保温隔热性能，冬天避免产生热桥，减少室内热能通过外墙损失：夏天大大减少阳光辐射外墙传导至室内的热能。可以大大减少空调的营运费用。2、节能外窗及遮阳系统：节能外窗系统，能多方面满足窗户保温隔热的功能效果，采用断桥铝合金节能窗，配中空低辐射率中空玻璃，内充惰性气体，应用铝合金遮阳系统，能大大减少夏天太阳入室率。7.5.2电气节能设计1、采用节能光源，并采用高效灯具以提高效率。气体放电灯采用电容器补偿使其功率因素达到0.9以上。2、采用低压静电电容器补偿方式，变压器低压侧补偿到0.95以上。3、选用高性能低耗设备(包括动力机构照明灯具、炊事炉具等)。4、114 114在总容量不变的情况下，可根据实际情况，考虑配置多台变压器，以便根据负荷情况全部或部分投入运行，减少空耗，使设备尽量能在负荷高效区运行。5、合理配置设备和灯具的数量及位置，在满足使用和照明的前提下尽量减少设备和灯具的装机容量。6、加强能耗管理，制订空调、机械送风指标，其中空调房间参数建议取值：按国务院2007年5月通知要求，夏季最高限值26℃，冬季20℃，相对温度40—60%。7、在变压器处安装总计量，分用电类型和用电单元、用电户安装分计量，以保障科学用电，时时掌握用电情况。7.5.3节水措施1、采用节水措施，加强自来水管网的管理，及时排除管网泄漏现象；采用延时自闭式出水阀装置及节水型设备。2、在主管上安装总计量，同时分用水类型和用水单元安装分计量。第八章环境保护与水土保持根据国家对环境保护的要求，对本项目建设期间及建成以后可能造成的主要污染进行治理，以保证主要污染物及污染源，均控制在国家有关的排放标准以内。114 1148.1编制依据8.1.1法律、法规1、《中华人民共和国环境保护法》；2、《中华人民共和国环境影响评价法》；3、《中华人民共和国水污染防治法》；4、《中华人民共和国清洁生产促进法》；5、国务院第253号令《建设项目环境保护管理条例》；6、《湖北省环境保护条例》（1997年省八届人大常委会第31次会议修改)。8.1.2技术导则1、HJ/T2.1～93《环境影响评价技术导则总纲》；2、HJ/T2.2～93《环境影响评价技术导则大气环境》；3、HJ/T2.3～93《环境影响评价技术导则水环境》；4、HJ/T2.4～1995《环境影响评价技术导则声环境》；5、HJ/T19～1997《环境影响评价技术导则-非污染生态影响》；6、GB8978-1996《污水综合排放标准》。8.2主要污染源分析该项目在施工过程中，机械设备噪音及施工中粉尘或泥土对周围环境会造成一定的污染；项目投入运营后，主要污染源如下:114 1141、固体垃圾：主要来源于公共场所客人的废弃物和加工间、食堂烹饪等过程中产生的废物。2、废水：主要是沐浴和卫生间废水及各类操作间的洗涤废水，均为生活污水。3、废气：食品加工中产生的油烟、水蒸汽、炉灶燃烧煤气、燃油设备排放的有害气体和汽车排放的尾气，其主要成份为CO、NO2、SO2、铅尘、烃类等有害气体。4、噪声：主要来自于汽车运行、空调系统、设备间机器运转发出的噪声等。8.3环境保护措施8.3.1地表水环境防治措施1、施工期：（1）对于施工机械、运输车辆冲洗废水、施工生产废水采取沉淀、隔油处理措施。（2）施工人员的粪便污水修建临时化粪池处理。（3）各类废水严禁不经处理直接排放。（4）施工期废水经过沉淀池预处理后排入城市污水管网。2、营运期114 114项目设计采用雨水、污水分流排放系统，以减少污水的总排放量。设计采用雨水、污水分流排放系统，以减少污水的总排放量。厨房污水和地面清洗污水应有栏网或隔油池装置，防止大颗粒固体物质和油进入管网造成堵塞。洗手间粪便污水应先经化粪池处理后排放。项目污水经管网集中并初级处理后可就近排入市政污水系统。8.3.2环境空气污染防治措施1、施工期施工人员的办公生活区应尽量安排在施工粉尘作业点和生活炉灶的主导风向的上风侧；场内场外的主要运输道路上应经常洒水清扫以减少扬尘污染；对施工作业场地和混凝土伴和站定时洒水、铺设防护罩及时清运处置弃土弃渣，可减少扬尘量的排放。机动车辆产生的尾气中的污染物主要有：HC、NOX、CO、烃类等，这些污染物主要对施工现场区域有一定影响，但由于排放量较小，所以对该区域影响不是很大。2、营运期楼房安装专用的厨房油烟排烟管，各住户厨房设置内置式负压烟道，烹饪废气和油烟由该烟道排出，将油烟经集中收集后输送到屋顶排放，不允许以前用无烟灶台那样直接排放，以减少对周围环境的影响。8.3.3噪声污染防治措施114 114施工噪声源应采用取适当防护措施，以减小噪声对现场施工人员的影响。主要措施有：选用低噪声的生产机械和设备，对振动较大的设备可使用减震机座，在施工区及主要运输道路两旁修建隔音墙以减轻噪音的污染；对高噪声设备的施工应避免在人群休息时进行；通过合理的施工平面布置和作业时调整来减少噪声对施工人员的影响。8.3.4固体废弃物处置措施1、施工期修建施工弃渣堆放场，施工弃碴及生活垃圾堆放至指定渣场。施工弃碴应尽可能用于铺路、回填及综合利用，使碴场占地面积减小。随着工程的完工，应及时清理现场，平整土地及绿化。2、营运期对生活垃圾修建垃圾池集中堆放，由环卫部门每日清运处理，减少垃圾堆放时间。8.3.5室内废气的处理卫生间产生的废气采用机械排风的方式处理，其余室内场所产生的废气可考虑自然通风和机械排风结合的方式。8.3.6电磁污染的处理为防止电动动力设备及部分电子设备对外部和内部的电磁污染，影响通讯、电脑的运行，对污染源应进行屏蔽处理。8.4水土保持措施8.4.1工程开挖前水土保持措施本项目建设场地平整开挖和外运工程量大，整个华龙半岛开发估算开挖外运土石方量将达到80万立米，本项目约占2/3以上，114 114开挖将形成泥沙堆积，在雨季不可避免的会发生土壤侵蚀，产生泥沙流失，并可能对工程及城市防洪造成威胁。需在开挖前，采取截、排水措施、拦挡措施防止降雨对坡面的冲刷造成流失。1、开挖前，在其周边布置好排水措施；2、开挖过程中严格控制边坡，避免开挖面上崩塌；3、施工过程中要求尽量做到挖运平衡，减少临时堆放，并及时将弃土运送到城建部门指定的场所倾倒，要特别防止阻塞河道形成次生灾害。8.4.2工程开挖后水土保持措施基础开挖、施工用地临时堆放的建筑用土、石等材料受雨水的冲刷而产生以及施工结束后大量裸露地表，受雨水的冲刷而产生，因此重点应在堆放前做好预防工作，结束后作好植被恢复工作。1、施工过程中应减少土石方临时堆放，开挖的土石方不能利用的应尽量及时运到指定位置；2、在施工用地临时堆放材料的周边布置临时拦挡；3、施工结束后清理剩余材料和建筑垃圾，转运到指定位置；4、对可绿化区域布设植物措施。114 114第九章劳动保护与安全卫生9.1设计依据1、《中华人民共和国安全生产法》2、《中华人民共和国劳动保护法》3、《关于生产建设项目工程项目职业安全卫生监察的暂行规定》（国家劳动部[1998]48号）4、《中华人民共和国食品卫生法》5、《关于生产建设项目工程项目职业安全卫生监察的暂行规定》（国家劳动部［1998］48号）9.2劳动保护措施1、为营造良好的劳动保护环境，改善员工的劳动保护条件，在场区内设置洗涤室、洗浴室、更衣室及办公室。2、根据国家有关规定，对特殊工种（如电工）配备所必须的劳动保护用品、津贴及保健物品。3、按照国家规定，定期发放工作服、口罩、手套等劳保用品。4、按照国家有关规定，应完善危险工程意外伤害保险和退休养老保险。5、增加文化娱乐设施，丰富职工的精神文明生活，构建和谐单位。114 1149.3安全生产根据国家《安全生产法》和省、州关于安全生产的管理条例，切实做好安全生产管理。项目建设和营运期的安全要素主要包括：财物安全、生命安全、质量安全。财物安全涉及建筑材料、原材料、设备设施、工程资金、工程合同、财务账簿凭证及招投标等文件；生命安全涉及现场施工安全、用电安全、机械操作安全、高空作业安全、后勤保障安全；质量安全涉及原辅材料质量安全、卫生安全、产成品安全。主要措施建议：1、防触电：建筑物的电缆进线处均应可靠的重复接地，电报设备外壳、配线穿管以及电器安装支架等均作接零保护，插座回路应设专用接地线。2、继电保护：变配电所进线开关柜采用反时限电流保护，变压器出线柜采用过电流过载保护和温控保护。3、防雷：当低压线路电缆埋地时，在入户端应将电缆金属外皮和金属线槽接地，直埋地的金属管道在进出建筑物处应就近与防雷装置相连。低压配电系统接地形式为TN-S制，由变电室引出专用PE线，与N线严格分开，所有正常不带电的金属构架等均应与PE线作良好的电器连接。PE线干线沿电缆沟和桥架敷设。重复接地与防雷接地及弱电系统接地共用接地板，综合接地电阻不大于1欧姆。4、电压：检修照明电压不高于12伏，以确保检修人员不致发生触电事故。114 1145、组织机构：设立安全管理部门和安全管理群众组织，设立专职安全检查员，形成安全生产组织网络。对全体员工定期组织进行健康检查，建立健康档案，并按不同工程岗位发放劳动保护用品，加强职工的职业病防护及卫生保健。安全部门定期对职工进行安全教育，对岗位操作人员进行技术和安全培训，以提高个人的操作和安全防保能力。凡新员工、实习人员、员工调换岗位等均须通过三级安全教育，并审查合格后方可上岗。6、安全机制：业主和施工企业、监理人员、项目管理部门要树立“以人为本，预防为主，安全第一”的观念，严格安全管理，强化安全生产责任制，健全事故控制指标体系和应急救援体系，建立健全各项安全制度，采取行之有效的安全防范措施。强化安全监管。做到业主负责，专人专管，各尽其责，层层把关，文明施工，谨慎作业，确保施工现场安全。此外，加强宣传教育和执法力度，规范建筑工人的行为；非施工人员严禁进入施工区，为项目建设创造良好的安全环境。9.4卫生严格按照国家劳动部（1998）48号《关于生产建设项目工程项目职业安全卫生监察的暂行规定》的规范进行职业安全卫生工程设计，以防为主，从根本上保障工人的安全与健康。1、施工人员应注重施工现场环境卫生、生活污水不得随意排放。2、对于产生废气、灰尘的地方，在设计中均应考虑通风除尘措施，以满足卫生要求。114 1143、加强绿化、净化空气、美化环境。4、在营运期，加强室内及周边的环境卫生管理，做到院内洁净、美观，符合国家卫生环境标准。第十章组织管理、招标及实施进度10.1项目组织管理1、实行项目法人责任制，由项目法人承担项目的一切社会、经济、市场风险。2、强化管理：项目在各级政府和主管部门的领导下，明确职责，统一协调，实行宏观指导，微观监督，有序建设。3、项目管理制度：（1）工程实行招标制；（2）项目法人责任制；（3）工程监理制；（4）合同管理制。4、选择信誉好，管理水平高，技术力量强，机械设备齐全，工程质量有的建筑施工单位进行公开招标，引入竞争机制，确保工程合格率和优良率，并能在计划工期内完成施工的企业。114 1145、指定工程技术人员，现场处理日常事务，抓安全、抓管理、抓进度，协调好施工建设管理方和监理方关系，做好设计单位与施工单位的工作联系，以及协调临时施工水、电的合理安全使用和材料进出场得到堆放有序，做到文明施工、按计划保质、保进度完成工程任务。6、严格资金管理：资金是项目顺利实施的保证，因此，必须全方位、自始至终严格控制资金的使用和管理，严格项目投资的计划性、整体性和有序性，资金的使用按项目建设进度安排，资金由项目建设单位保证其来源。10.2招标管理根据国家发展计划委员会第九号令《工程建设项目可行性研究报告增加招标内容和核准招标事项暂行规定》及《湖北省招标投标管理办法》的要求，本项目建设应达到“最优技术、最佳质量、最低造价、最短周期”的目标，拟在“公开、公平、公正”的原则下，对项目的勘察设计、施工、监理、设备材料采购实行招标。10.2.1编制依据1、《中华人民共和国招投标法》（中华人民共和国主席令第21号）2、《中华人民共和国合同法》3、《建设工程质量管理条例》国务院第279号令4、《实施工程建设强制性标准监督规定》建设部第21号令114 1145、《工程建设项目招标范围和规模标准规定》国家发展和计划委员会第3号令6、《工程建设项目可行性研究报告增加招标内容和核准招标事项暂行规定》国家发展和计划委员会第9号令7、《湖北省招标投标管理办法》（湖北省人民政府令第306号）10.2.2招标范围1、勘察设计招标范围：本项目的勘察设计招标实行全部招标2、施工招标范围：本项目的施工招标实行全部招标。3、监理招标范围：本项目监理招标实行全部招标。4、重要设备、材料采购招标范围：本项目所有重要设备、材料采购实行全部招标方式确定供应商。10.2.3招标组织形式本项目招标组织形式拟采用委托招标形式，由项目业主单位成立项目办公室，委托有相应资质的招标投标代理机构进行招标代理工作，并由招投标管理机构监督，确保项目招标工作顺利实施。10.2.4招标方式根据《中华人民共和国招标投标法》的有关规定，本项目招标方式拟采用公开招标方式。通过在招投标代理机构发布招标公告，在全国范围内择优确定勘察设计单位、施工单位、监理单位及重要设备、材料供应商。114 11410.2.5招标工作流程本项目招标工作将严格执行《中华人民共和国招标投标法》和省、州所属招投标管理机构的建设工程招标投标工作程序流程。具体流程如下：1、获取相关批文；2、招标备案；3、招标文件的编制；4、发布招标公告；5、投标单位资格预审；6、开招标会，发布招标文件；7、踏勘现场；8、招标答疑会；9、开标会；10评标；11、定标；12、发中标通知书。招标示意图内容招标范围招标形式招标方式备注114 114项目不采用招标全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察设计√√√建筑工程√√√安装工程√√√工程监理√√√设备材料采购√√√其他√自主决策10.3工程实施进度根据项目建设方案研究并提出项目建设工期和实施进度方案，以便科学组织实施过程中各阶段的工作，按工程进度安排投资，确保项目按期建成并投入使用，发挥投资效益。10.3.1项目实施计划建设工期一般是指拟建项目永久性工程开工之日，到项目全面建成投产或交付使用所需要的全部时间，建设工期主要包括土建施工、设备采购与安装、生产准备、设备调式、联合运转、交付使用等阶段。根据国家建设部《关于发布（全国统一建筑安装工程工期定额）的通知》（建标[2000]38号）文件精神，本项目的建设工期按照《国家建设部全国统一建筑安装工程工期定额》（2000年中国计划出版社）中的有关规定，结合本项目的实际，确定施工工期为24个月。本项目计划从三个阶段实施。1、第一阶段：114 114前期准备阶段，本阶段主要工作内容包括：提出和审批项目建议书、进行项目可行研究、编制计划任务书、编制项目设计文件、办理规划审批手续等工作。2、第二阶段：施工阶段。本阶段主要工作内容包括制定年度计划、建设准备、组织施工、生产准备等工作，具体工作内容如下：（1）制定年度计划：合理安排各个单项工程的建设规模及建设进度；合理安排建设资金，避免中途物力及财力不足现象发生；统筹安排在建项目及拟建项目，避免仓促上马；兼顾主体项目和配套项目，力争互相衔接，同时建成；编制招标文件，进行施工招标，选择监理公司及施工企业。（2）建设准备：作好技术准备，搞好“三通一平”工作；修建临时生产和生活设施；协调图纸和技术资料的供应；落实地方材料、设备及制品的供应，落实施工力量等。（3）组织施工：按照计划、设计文件的规定，编制施工组织设计，进行文明施工，一般包括土建、给排水、消防、变配电及电力照明、弱电及设备安装等工程项目。（4）生产准备：114 114组织机构设置；人员配备及培训。3、第三阶段：竣工使用阶段，本阶段主要工作内容包括项目竣工验收、交付使用工作、具体包括：及时组织设计、施工单位、质量监管单位等进行验收，并做好验收记录；编制竣工决算文件；向主管部门提出竣工验收报告办理固定资产交付使用的转账手续。10.3.2项目进度计划本项目在施工过程中提倡“科学管理、合理安排、文明施工”的原则，严格履行建设工程合同，合理安排工序，组织好均衡连续施工，本着对工期、质量、成本和安全进行科学的监督、检查和控制，力求达到“高质量、高工效、低成本”的目标，使工程早日竣工验收并交付使用。根据中华人民共和国建设部《全国统一建筑安装工程定额》（建标[2000]38号），并结合本工程实际情况，本项目进行计划安排如下：1、2012年7月以前，完成项目前期工作，即勘测设计、土地征用、综合报建、资金筹措、招投标等前期准备工作。2、2012年8月—2013年6月，完成建筑主体及装饰工程。114 1143、2013年7月—2014年1月，完成设备购置安装工程及室外工程。1.4、2014年2月—2014年5月，完成工程总结、财务决算及审计，竣工验收。10.4项目物业管理办法1、项目实施证明优秀商住楼“三分在建，七分在管”，本企业将利用已有的物业管理部门，提前介入项目建设，克服“重建轻管”的倾向。2、承担日常服务管理工作，对大楼公共设施、安防、卫生、绿化等进行管理和维护，对业主经营管理和房屋装修提供服务。3、物业管理内容：（1）实施24小时保安值班巡视，防盗、防火；（2）负责大楼道路、楼内公共通道的清扫及垃圾清运；（3）负责大楼停车场所、绿化进行管理；（4）负责公共设施、场地及市政设施、管线的日常维护管理；（5）接受和协助业主投诉及疑难问题的处理。114 114第十一章投资估算与资金筹措11.1投资估算11.1.1投资估算范围依据项目的建设内容，建设投资估算的内容包括项目建设成本和项目开发费用。其中项目建设费用包括直接工程费用、其它费用、预备费和建设期利息；项目开发费用包括管理费用、财务费用和销售费用等。总投资估算中按工程建设费、工程建设其他费、预备费三项合计为建设投资（或称固定资产总投资），再加上建设期利息及流动资金形成本项目总投资。11.1.2编制依据1、国家发展计划委员会办公厅关于出版《投资项目可行性研究指南（试用版）的通知》（计办投资[2002]15号）；2、《建设工程工程量清单计价规范》（GB50500-2008）；3、《湖北省建筑、安装、市政、土石方工程消耗量定额及统一基价表（单位估价表）》（鄂建文〔2008〕214号）；4、《湖北省施工机械台班费用定额》（鄂建文〔2008〕215号）；5、《湖北省建筑安装工程费用定额》（鄂建文〔2008〕216号）；6、《工程材料市场信息价（2009年4季度）》（恩施州建设委员会监督发布）；114 1147、项目区类似工程的概算、预算技术经济指标；8、项目区当地现行人工工资、建筑材料市场价格及建筑造价指标；9、安全防护费、文明施工与环境保护费按《关于调整我省建筑市政工程安全防护费、文明施工与环境保护费的通知》（鄂建文[2007]302号）规定计算；10、垃圾服务费依据《湖北省物价局湖北省财政厅<关于印发全省城建系统行政事业性收费项目及标准>的通知》（鄂价费字[1992]232号）;11、教育发展费按湖北省人民政府《关于征收地方教育发展费的通知》(鄂政发［1997］25号)计算；12、建设单位管理费根据建设部建标[2006]628号文规定计算；13、可行性研究费按国家计委《关于印发建设项目前期工作咨询收费暂行规定的通知》（计价格［1999］1283号）计算；14、工程勘察设计费根据国家计委、建设部计价格（2002）10号文规定计算；15、工程监理费按国家物价局、建设部[1992]价费479号文规定计算；16、招标代理服务费按国家原发展计划委员会计价格[2002]1980号文件规定的收费标准计算；114 11417、人防费按《湖北省物价局、省财政厅、省人防办关于印发湖北省防空地下室易地建设费收费标准及有关问题的通知》（鄂价费[2004]206号）文件规定计算；18、土地征用费据实计算；19、基本预备费按工程费用、工程建设其他费用之和计算；涨价预备费以分年的工程费为基数计算。11.1.3项目建设成本投资估算项目建设成本投资估算为29895.22万元，其中：1、土地费用：4000万元；2、前期工程费用：485.45万元；3、基础设施建设费：1165万元；4、建筑安装工程费用：13265.91万元；5、公共配套设施建设费：0万元；6、开发间接费：0万元；7、管理费用：573.55万元；8、销售费用：7006.87万元；9、开发期税费：452.04万元；10、不可预见费：1321.03万元；11、利息：897万无。114 11412、建设期利息：728.38万元。11.1.4流动资金本项目不涉及营运期内长期占用和周转使用的资金，因此不计算此指标。11.2融资主体与投资产权结构11.2.1融资主体　项目融资主体为XX村置业有限公司，实行项目法人责任制，由XX村置业有限公司对项目的策划、资金筹措、建设实施、生产经营、债务偿还和资产的保值增值，实行全过程负责。项目融资主体就是项目法人，按新设法人进行融资。项目法人与项目发起人及投资人的关系，项目由XX村置业有限公司法定代表人XX发起，并由XX村置业有限公司、XX进行投资。11.2.2投资产权结构依照公司法，设立XX村置业有限公司，项目投资形成的资产所有权结构为股权式合资结构。1、项目的融资类型按照国家对项目资本金制度的规定，本项目采用资本金融资和债务资金融资。2、项目的融资模式114 114本项目的融资模式采用新设法人融资。在新设法人融资中，兼顾项目融资与公司融资两种形式。项目导向主要依赖于项目的现金流量而不是依赖于项目的投资人或发起人的资信安排投资，贷款银行在项目融资中的关注点主要放在项目在贷款期间能够产生多少现金流量用于还款。贷款的数量、融资成本的高低以及融资结构的设计都与项目的预期现金流量和资产价值直接联系在一起。11.2.3资金来源和融资方式1、资金来源：资金来源为外源融资，主要为商业银行的信贷资金和企业、团体和个人可用于项目建设投资的资金。2、融资方式：项目融资采用向商业银行申请贷款的间接融资。11.3资本金筹措11.3.1内部资金来源1、企金的现金：XX村置业有限公司现有注册资本金2380万元，一年内增加到8040万元，届时资本金占比达到26.8%，超过国家规定一般商品住房20%的占比要求。2、未来生产经营中获得的可用于项目的资金：主要是预筹房款，计划从取得预筹手续起，首付30%，筹措建设资金10000万元，用于建设投资。11.4债务资金筹措11.4.1商业银行贷款114 114计划通过商业银行贷款10009万元，年利率6%，贷款期为2年，按年计息，到期一次本息偿还。11.4.2股东借款建设期间视其需要而定，因XX置业有限公司已完成开发建设，资金开始大量回笼，具备完全承担股东借款11915万元的能力。11.5融资方案设计11.5.1.资金来源计划1、项目资本金8040万元，XX村置业有限公司7236万元，XX804万元。2、商业银行2年期贷款10009万元，年利率6%，按年计息，到期本息一次偿还，银行书面承诺，股东书面承诺。11.5.2.资金结构分析1、项目资本金与债务资金比例本项目总投资30700万元，其中建设投资25545万元，资本金8040万元，占项目总投资的26.1%，债务资金10009万元，占项目总投资的32.6%。资本金占比超过国家规定20%的标准，权益投资人承担的风险相对债务资金的债权人承担的风险较高。项目有较高的资本金比例可以承担较高的市场风险，有利于债权得到有效的风险控制。因为资本金占比较高，贷款风险相对较低，有利业主获得低利率的商业贷款。2、项目资本金结构114 114资本金总额8040万元，比例结构为股东XX村置业有限公司7236万元，占90%，XX804万元，占10%。3、债务资金结构债务资金贷款总额为10009万元，结构为2年期贷款6300万元，占63%；1年期贷款3709万元，占37%。11.6融资风险分析项目融资风险主要来自于资金运用风险、项目控制风险、资金供应风险、资金追加风险、利率风险等5个方面，本项目在资金运、项目控制、资金追加、利率等方面的风险很小。可能存在资金供应方面的风险，主要有承诺出资的投资者中途变故，不能兑现承诺，不能按原计划出资；银行贷款不能按进度及时到位。预定的项目股本投资人及贷款人应当具有充分的出资能力，本项目在融资方案制定中就充分考虑到了这一点，通过提高资本金比例来进一步降低债务资金的风险，为融到有保障的债务资金打下良好的基础。11.7资金成本分析资金成本包括资金占用费和资金筹措费两部分，本项目涉及到的资金占用费及资金筹措费用有借款利息、权益收益、律师费、资信评估费、公证费、担保费、承诺费、管理费等。1、权益资金成本分析114 114建设期间如需进行权益投资，则按设社会无风险投资收益率3%（长期国债利率），市场投资组合预期收益率为12%，本项目投资风险系数取1.2，采用资本资产定价模型计算权益投资的资金成本为：3%+1.2×（12%－3%）＝13.8%第十二章财务分析12.1营销收入12.1.1.商住房销售价格根据工程所处位置、周围环境条件和房地产市场的趋势预测，考虑房地产销售风险和工程建设成本等综合因素，将华龙半岛商住楼销售均价按以下标准估算：1-2层商业11294元/m2；按（6899+15689）/2＝11294元/m2计算。3-27层住宅2939元/m2。以第3层2689元/m2起步价，每上升1层加价20元/m2计算（2689+3169）/2＝2929元/m2。12.1.2销售收入预测华龙半岛商住楼可销售总面积129078㎡，销售收入53682.04万元。其中：商业建筑面积18978㎡，销售收入21433.75万元；居住建筑面积110100㎡销售收入32248.29万元。销售收入预测表114 114序号楼房名称计量单位单价建筑面积(M2)可售面积(M2)项目套数可售套数销售收入(万元)销售模式1商住楼元/㎡292911010011010080080032248按建筑面积2商业旺铺元/㎡1129418978189780021434按建筑面积3地下车库元/㎡0216030000合计00129078005368212.2总成本费用项目总成本费用30700.45万元，其中：开发产品成本25545.47万元，固定成本4349.75万元，经营成本850.23万元。项目总投资30700.45100%开发产品成本25545.4783.21%固定资产投资4349.7514.17%经营成本费用805.232.63%12.3盈利能力分析项目预计销售收入53682万元，总成本30700.45万元，可获税前利润22981.55万元。项目缴纳所得税5745.4万元，税后可获得利润17236.19万元。12.4主要财务指标主要财务指标表销售收入53628.04总成本30700.45所得税前净现金流量28059114 114所得税5745.4土地增值税805净现金流量22314财务内部收益率58.30累计财务净现值（i=15%）17891投资回收期(含建设期1年)0.6税后利润17236.19税后全投资利润率62.4%资产负债率93.61%12.5不确定性分析1、盈亏平衡性分析（1）盈亏平衡产（销）量=固定成本/（产品单价-单位产品变动成本）=25545/（3810-429）=7.55万平方米，总销量达到7.55万平方米即可保本。（2）盈亏平衡销售收入=盈亏平衡产（销）量×产品单价=28765.5万元。（3）盈亏平衡单位产品售价=（年固定成本/设计生产能力）+单位产品可变成本=25545/12.9+429=2409元/平方米。114 1142、敏感性分析本项目的财务敏感性分析，主要分析销售收入、固定成本、可变车本等单个因素变动时，对正常经营年利润、财务内部收益率、累计财务净现值的影响程度。敏感性分析表项目正常情况销售收入固定成本可变成本+10-10+10-10+10-10销售收入53628589914826553628536285362853628固定成本25545255452554528100229912554525545可变成本5154515451545154515456694639利润22314282921756620375254842241423444能力利用率62.4%79.2%49.2%57.0%71.3%62.8%65.6%财务净现值（i=15）17891227111410116355204571799218820114 114内部收益率58.364.555.256.260.158.459.3投资回收期0.60.50.70.60.50.60.6敏感性分析表从上表可以看出，价格变动对财务评价指标的影响最大，固定成本因素变动的影响次之，可变成本因素变动的影响较小。以上分析表明，本项目适应市场价格下调能力较大，具有一定的抗风险能力。12.6财务评价结论通过上述分析，该项目建设在经济上合理，财务上可行。第十三章经济影响及社会评价114 11413.1经济影响评价1、对项目地区国民生产值的影响。项目建成后，实现增加值22445.32万元，相当于XX县2011年GDP的7.6%。其中：（1）国家税收5045.48万元；（2）企业利润14008.32万元；（3）劳务工资1526.35万元；（4）利息1850.17万元；（5）房租15万元。2、对推进城镇化建设的影响。本项目建成后，可增加XX县城人口承载量3200人，对XX县城镇化水平贡献4.7个百分点。其中：（1）直接增加城镇人口800户，2500人；（2）间接增加服务人口700人。3、对扩大内需的影响。本项目建设投资3亿元，相当于XX县2012年全社会固定资产投资计划的9%，成为XX固定资产投资的重点项目之一，对建材、餐饮、运输等行业的发展具有较强的拉动作用。13.2社会影响分析本项目对XX县的社会影响概括起来主要有对社会就业、民族文化、人文环境等三个方面的影响，社会影响分析详见下表：项目社会影响分析表114 114序号社会因素影响的范围、程度1社会就业能提供临时就业岗位100个，固定就业岗位30个。2民族文化建筑设计风格引进现代设计技术，丰富民族建筑文化内涵，形成新的建筑景点景观。3人文环境增加溇水清水走廊人文景观，形成人与自然和谐相容复合环境。13.3项目与所在地互适性分析建设项目的互适性分析，主要是分析预测项目是否为当地的社会环境、人文条件所接纳，以及当地政府、居民支持项目存在与发展的程度，考察项目与当地社会环境的项目适应关系。社会对项目的适应性和可接受程度分析表序号社会因素可能出现的问题措施建议1不同利益群体其他房产公司的竞争进一步规范房地产市场，创造公平竞争环境。2当地组织机构在行政审批、后勤保障方面遇到的问题加强与相关部门的合作与沟通，加强政府协调，制订切实可行的措施。3当地城镇居民现有居民对环保型消费缺乏理解扩大交流，加强宣传，提高广大居民对生活质量提高的认知水平。13.4社会风险分析1、环境污染源增加。项目建成后，增加住户800户，2500人，污水排放500m³/天，固体垃圾排放5吨/天，导致环境保护工作量加大，建议加强城市公共卫生管理、雨污分流系统的维修维护。2、物业管理矛盾隐患增加。114 114由于人口集中，住宅扎堆，需要专业非盈利机构对水电气、公共卫生、安全进行统一管理，管理费用要分摊到居民住房，增加居民住户消费性支出，存在居民与管理机构矛盾的隐患。3、施工安全。由于材料需求量大，建筑楼层高，导致安全防护的工作量增加，战线拉长，需要建立健全安全管理责任制，正确处理施工进度和安全防护的关系。社会风险分析表序号风险因素可能导致的后果措施建议1环境污染源增加增加污水直排，固体垃圾乱丢乱放。加强城市公共卫生管理，加强雨污分流系统的维修维护。2物业管理矛盾隐患增加物业管理服务质量不到位，物业管理费用增加规范物业管理程序，加强物业管理监督。3施工安全出现施工安全事故，导致建设成本增加，项目建设期延长。建立健全安全管理责任制，确保劳动安全措施到位。第十四章结论和建议1、结论（1）符合产业发展规划。按照XX114 114武陵山少数民族经济社会发展片区扶贫攻坚（实施）规划，2015年，地区生产总值达到50亿元，5年平均增长15%；地方一般预算收入2.5亿元，平均增长15%；社会消费品零售总额21亿元，平均增长15%。到2020年，地区生产总值保持9.8%的增速，达到80亿元，三次产业结构由2010年的28.2:38.7:33.1调整为18:41:41，今后10年，第三产业的超常发展是XX经济持续发展的关键。（2）符合城镇发展规划。县城XX作为中心主城镇，按照“山水园林、民族风情、幸福宜居”城的发展定位，到2020年，城区形成面积达到12.6平方米公里，人口达到7万人。本项目在城市规划的范围内，增加住宅800套，可以增加城市人口2496人，可以拉动城镇化率增加3.6个百分点。（3）促进国民收入增长。本项目建成后，实现销售收入53628万元，提供国家税收5745万元，企业利润22314万元，有利于企业不断发展壮大。（4）环境指标影响轻微。本项目水土流失防治面积18424平方米，属于建设过程中的暂时性流失；生活废水排放239616吨、二氧化碳排放量31930t/a，属于换位性质排放，不增加排放总量。2、建议。建议立项建设。114 114表1：XX半岛商住楼开发项目总成本费用表编码工程项目（费用）名称造价或费用(万元)楼面造价(元/M2)百分比(%)计算公式或说明1开发建设成本费用29895.21984.0197.38%1.1一、土地费用4000265.4613.03%1.2前期工程费用485.4532.221.59%1.3三、基础设施建设费116577.323.80%1.4四、建筑安装工程费13265.9880.443.22%1.5五、公共配套设施建设费000%1.6六、开发间接费000%1.7七、管理费用573.5538.061.87%1.8八、销售费用7006.87465.0122.83%1.9九、开发期税费452.04301.48%1.10十、其它费用及不可预见费1321.0387.674.31%1.11十一、利息（注：利息应在借贷款明细表输入计算）89759.532.93%1.12建设期利息728.3848.342.38%114 114编码工程项目（费用）名称造价或费用(万元)楼面造价(元/M2)百分比(%)计算公式或说明2经营资金000%3运营费用000%4修理费用000%5经营税金及附加000%6其它经营成本费用000%7经营期利息000%7.1销售期利息000%7.2租赁期利息000%8土地增值税805.2353.442.63%8.1土地增值税缴交/预征805.2353.442.63%8.2补/退土地增值税000%9项目总投资30700.452037.45100%9.1开发产品成本25545.471695.3383.21%9.2固定资产投资4349.75288.6714.17%9.3经营成本费用805.2353.442.63%114 114表2：XX半岛商住楼开发项目开发建设成本费用计算表编码工程项目（费用）名称计量单位工程量单价或费率造价或费用(万元)楼面造价(元/M2)百分比(%)计算公式或说明1.一、土地费用平方米004000265.4613.03%1-1-1地价（拍卖）平方米21603.11851.5864000265.4613.03%2.前期工程费用00485.4532.221.59%2-1环境影响评价项11500001510.05%按土地面积0.14元/平方米2-2地质勘察费项11668000166.811.070.55%按钻深55元/米2-3可行性研究项1280000281.860.10%2-4劳动安全卫生评价项11500001510.05%2-5工程保险费项138250038.252.540.13%2-6能评费项122400022.41.490.08%2-7场地准备及临时设施费项1200000020013.270.66%3.三、基础设施建设费00116577.323.80%3-1室外供电工程项1230000023015.260.75%按结算、预算或概算造价3-2室外供水工程1220000022014.60.72%3-3室外排污排水工程项112000001207.960.40%按结算、预算或概算造价3-4绿化工程项1400000402.650.14%按结算、预算或概算造价114 114编码工程项目（费用）名称计量单位工程量单价或费率造价或费用(万元)楼面造价(元/M2)百分比(%)计算公式或说明3-5路灯工程项1300000301.990.10%按结算、预算或概算造价3-6供配电增容费（贴费）项1450000452.990.15%3-7天燃气项1290000029019.250.95%dn25表3000元（三资企业减半）3-8有线电视工程项1300000301.990.10%3-9网络电话电视监控项1600000603.980.20%3-10道路工程项110000001006.640.33%4.四、建筑安装工程费0013265.91880.443.22%4-1住宅建筑项1101008509358.5621.0830.49%按结算、预算或概算造价4-2商业建筑项189788501613.13107.065.26%4-3地下停车场项21603.19001944.28129.036.34%4-4电梯及安装工程1304000030420.181%4-5自备发电机安装工程项1460000463.050.15%5.五、公共配套设施建设费00000%ZJF直接费0018916.361255.3961.62%1.+2.+3.+4.+5.共5项的和6.六、开发间接费00000%7.七、管理费用00573.5538.061.87%7-1-1管理费用项15735500573.5538.061.87%114 114编码工程项目（费用）名称计量单位工程量单价或费率造价或费用(万元)楼面造价(元/M2)百分比(%)计算公式或说明8.八、销售费用007006.87465.0122.83%8-1营业税及附加（5.5%）项1212200002122140.836.92%8-2带征所得税米1488487004884.87324.1915.92%9.九、开发期税费00452.04301.48%9-1市政工程费用项14520400452.04301.48%10.十、其它费用及不可预见费平方米001321.0387.674.31%10-1基本预备费项1101753421017.5367.533.32%10-2涨价预备费项13034929303.4920.140.99%11.十一、利息（注：利息应在借贷款明细表输入计算）本0089759.532.93%11-1利息项1896995089759.532.93%JJF间接费0010250.48680.2833.39%6.+7.+8.+9.+10.+11.共6项的和00000%ZZJ开发建设成本0029166.841935.6795.01%直接费+间接费00000%114 114表3XX半岛商住楼开发项目投资总计划表序号项目名称成本(万元)投资计划(万元)合计第1年第2年1开发建设成本费用29895.2229895.2214929.9214965.31.1一、土地费用40004000200020001.2二、前期工程费用485.45485.45242.73242.731.3三、基础设施建设费11651165582.5582.51.4四、建筑安装工程费13265.9113265.916632.956632.951.5五、公共配套设施建设费00001.6六、开发间接费00001.7七、管理费用573.55573.55286.77286.771.8八、销售费用7006.877006.873503.443503.441.9九、开发期税费452.04452.04226.02226.021.10十、其它费用及不可预见费1321.031321.03660.51660.511.11十一、利息（注：利息应在借贷款明细表输入计算）897897448.5448.51.12十二、建设期利息728.38728.38346.5381.882经营资金00003运营费用00004修理费用00005经营税金及附加00006其它经营成本费用00007经营期利息00007.1销售期利息00007.2租赁期利息00008土地增值税805.23805.23402.62402.628.1土地增值税缴交/预征805.23805.23402.62402.628.2补/退土地增值税00009项目总投资30700.4530700.4515332.5415367.929.1开发产品成本25545.4725545.4712757.6212787.859.2固定资产投资4349.754349.752172.32177.459.3经营成本费用805.23805.23402.62402.62114 114表4：XX半岛商住楼开发项目开发建设投资计划表序号项目名称成本(万元)投资计划(万元)合计第1年第2年1.一、土地费用40004000200020001-1-1地价（拍卖）40004000200020002.前期工程费用485.45485.45242.73242.732-1环境影响评价15157.57.52-2地质勘察费166.8166.883.483.42-3可行性研究282814142-4劳动安全卫生评价15157.57.52-5工程保险费38.2538.2519.1319.132-6能评费22.422.411.211.22-7场地准备及临时设施费2002001001003.三、基础设施建设费11651165582.5582.53-1室外供电工程2302301151153-2室外供水工程2202201101103-3室外排污排水工程12012060603-4绿化工程404020203-5路灯工程303015153-6供配电增容费（贴费）454522.522.53-7天燃气2902901451453-8有线电视工程303015153-9网络电话电视监控606030303-10道路工程1001005050114 1144.四、建筑安装工程费13265.9113265.916632.956632.954-1住宅建筑9358.59358.54679.254679.254-2商业建筑1613.131613.13806.57806.574-3地下停车场1944.281944.28972.14972.144-4电梯及安装工程3043041521524-5自备发电机安装工程464623235.五、公共配套设施建设费0000ZJF直接费18916.3618916.369458.189458.186.六、开发间接费00007.七、管理费用573.55573.55286.77286.777-1-1管理费用573.55573.55286.77286.778.八、销售费用7006.877006.873503.443503.448-1营业税及附加（5.5%）21222122106110618-2带征所得税4884.874884.872442.442442.449.九、开发期税费452.04452.04226.02226.029-1市政工程费用452.04452.04226.02226.0210.十、其它费用及不可预见费1321.031321.03660.51660.5110-1基本预备费1017.531017.53508.77508.7710-2涨价预备费303.49303.49151.75151.7511.十一、利息（注：利息应在借贷款明细表输入计算）897897448.5448.511-1利息897897448.5448.5JJF间接费10250.4810250.485125.245125.240000ZZJ开发建设成本29166.8429166.8414583.4214583.420000114 114表5：XX半岛商住楼开发项目分期投资计划表序号项目名称成本(万元)投资计划(万元)合计第1期1开发建设成本费用29895.2229895.2229895.221.1一、土地费用4000400040001.2前期工程费用485.45485.45485.451.3三、基础设施建设费1165116511651.4四、建筑安装工程费13265.9113265.9113265.911.5五、公共配套设施建设费0001.6六、开发间接费0001.7七、管理费用573.55573.55573.551.8八、销售费用7006.877006.877006.871.9九、开发期税费452.04452.04452.041.10十、其它费用及不可预见费1321.031321.031321.031.11十一、利息（注：利息应在借贷款明细表输入计算）8978978971.12建设期利息728.38728.38728.382经营资金0003运营费用0004修理费用0005经营税金及附加0006其它经营成本费用0007经营期利息0007.1销售期利息0007.2租赁期利息0008土地增值税805.23805.23805.238.1土地增值税缴交/预征805.23805.23805.238.2补/退土地增值税0009项目总投资30700.4530700.4530700.459.1开发产品成本25545.4725545.4725545.479.2固定资产投资4349.754349.754349.759.3经营成本费用805.23805.23805.23114 114表6：XX半岛商住楼开发项目投资分类表序号项目名称成本(万元)投资分类(万元)合计普通住宅高档住宅商业店铺仓库停车楼1开发建设成本费用29895.2229895.22020426.535182.6204286.071.1一、土地费用4000400002733.08693.440573.481.2前期工程费用485.45485.450331.6984.16069.61.3三、基础设施建设费116511650796.01201.960167.031.4四、建筑安装工程费13265.9113265.9109064.212299.7701901.931.5五、公共配套设施建设费00000001.6六、开发间接费00000001.7七、管理费用573.55573.550391.8999.43082.231.8八、销售费用7006.877006.8704787.591214.7101004.571.9九、开发期税费452.04452.040308.8778.37064.811.10十、其它费用及不可预见费1321.031321.030902.62229.010189.41.11十一、利息（注：利息应在借贷款明细表输入计算）8978970612.89155.50128.6114 1141.12建设期利息728.38728.380497.68126.270104.432经营资金00000003运营费用00000004修理费用00000005经营税金及附加00000006其它经营成本费用00000007经营期利息00000007.1销售期利息00000007.2租赁期利息00000008土地增值税805.23805.230550.19139.590115.458.1土地增值税缴交/预征805.23805.230550.19139.590115.458.2补/退土地增值税00000009项目总投资30700.4530700.45020976.725322.2204401.519.1开发产品成本25545.4725545.47017454.474428.5503662.459.2固定资产投资4349.754349.7502972.06754.070623.629.3经营成本费用805.23805.230550.19139.590115.45114 114表7：XX半岛商住楼开发项目资金筹措计划表序号项目名称成本(万元)筹资计划(万元)合计第1年第2年1投资计划30700.4530700.4515332.5415367.922资金筹措计划030700.4515332.5415367.922.1资本金08040.454020.224020.222.2借（贷）款010009630037092.2.1中长期借（贷）款010009630037092.2.2短期借（贷）款00002.3销售收入0126515012.317638.692.4租赁收入00002.5其它来源0000114 114表8：XX半岛商住楼开发项目借（贷）款明细表序号项目名称成本(万元)借（贷）款(万元)合计第1年第2年1第一笔款10009630037092借（贷）款合计10009630037093汇总1:中长期借（贷）款10009630037094汇总1_1:建设中长期借（贷）款10009630037095汇总1_2:经营中长期借（贷）款0006汇总2:短期借（贷）款0007汇总2_1:建设短期借（贷）款0008汇总2_2:经营短期借（贷）款0009汇总3:支付本金100093065.696943.3110汇总4:支付利息728.38346.5381.8811汇总4_1:建设借款支付利息728.38346.5381.8812汇总4_2:经营借款支付利息000114 114表9：XX半岛商住楼开发项目还款付息表序号项目名称成本(万元)还款付息(万元)合计第1年第2年1借（贷）款及还本付息00002期初借（贷）款本息累计010355.503234.312.1本金01000903234.312.2利息0346.5003本期借（贷）款010009630037094本期应计利息0728.38346.5381.885本期本金归还0100093065.696943.316本期利息支付0728.38346.5381.887期末借（贷）款本息累计010737.38-2719.19-3327.12114 114表10：XX半岛商住楼开发项目损益表序号项目名称成本(万元)损益(万元)合计第1年第2年1经营收入053682.0426841.0226841.021.1销售收入053682.0426841.0226841.021.2出租收入00001.3自营收入00002开发建设成本费用029895.2214947.6114947.612.1商品房分摊经营成本029895.2214947.6114947.612.2出租房分摊经营成本00002.3自营房分摊经营成本00003经营资金00004运营费用00005修理费用00006经营税金及附加00007其它经营成本费用00008经营期利息00009土地增值税0805.23402.62402.6210利润总额022981.5911490.7911490.7911所得税05745.42872.72872.711.1所得税缴交/预征05745.42872.72872.711.2补/退所得税000012税后利润017236.198618.18618.112.1盈余公积金01723.62861.81861.8112.2公益金0861.81430.9430.912.3应付利润014650.767325.387325.3812.4未分配利润0000税前全投资投资利润率（%）074.8600税后全投资投资利润率（%）056.1400税前资本金投资利润率（%）0285.8200税后资本金投资利润率（%）0214.3700114 114表11：XX半岛商住楼开发项目全投资现金流量表序号项目名称成本(万元)现金流量(万元)合计第1年第2年1现金流入058031.826841.0231190.781.1销售收入053682.0426841.0226841.021.2出租收入00001.3自营收入00001.4净转售收入00001.5其它收入00001.6回收固定资产余值04349.7504349.751.7回收经营资金00002现金流出035717.4717858.7317858.732.1开发建设投资(不含利息)029166.8414583.4214583.422.2经营资金00002.3运营费用00002.4修理费用00002.5经营税金及附加00002.6其它经营成本费用00002.7土地增值税0805.23402.62402.622.8所得税05745.42872.72872.73净现金流量(税前)028059.7311854.9916204.744累计净现金流量(税前)028059.7311854.9928059.735折现净现金流量(Ic=15%)(税前)022561.810308.6812253.116累计折现净现金流量(Ic=15%)(税前)022561.810308.6822561.87净现金流量(税后)022314.338982.2913332.048累计净现金流量(税后)022314.338982.2922314.339折现净现金流量(Ic=15%)(税后)017891.627810.6810080.9410累计折现净现金流量(Ic=15%)(税后)017891.627810.6817891.62114 114表12：XX半岛商住楼开发项目资本金现金流量表序号项目名称成本(万元)现金流量(万元)合计第1年第2年1现金流入068040.833141.0234899.781.1销售收入053682.0426841.0226841.021.2出租收入00001.3自营收入00001.4净转售收入00001.5其它收入00001.6长期借款010009630037091.7短期借款00001.8回收固定资产余值04349.7504349.751.9回收经营资金00002现金流出046454.8521270.9325183.922.1开发建设投资(不含利息)029166.8414583.4214583.422.2经营资金00002.3运营费用00002.4修理费用00002.5经营税金及附加00002.6其它经营成本费用00002.7土地增值税0805.23402.62402.622.8所得税05745.42872.72872.72.9借款本金偿还0100093065.696943.312.10借款利息支付0728.38346.5381.883净现金流量(税前)027331.3414742.7912588.554累计净现金流量(税前)027331.3414742.7927331.345折现净现金流量(Ic=15%)(税前)022338.5712819.829518.756累计折现净现金流量(Ic=15%)(税前)022338.5712819.8222338.577净现金流量(税后)021585.9511870.099715.858累计净现金流量(税后)021585.9511870.0921585.959折现净现金流量(Ic=15%)(税后)017668.410321.827346.5810累计折现净现金流量(Ic=15%)(税后)017668.410321.8217668.4114 114表13：XX半岛商住楼开发项目资本来源与应用表序号项目名称成本(万元)资本来源与应用(万元)合计第1年第2年1资金来源076081.2537161.25389201.1销售收入053682.0426841.0226841.021.2出租收入00001.3自营收入00001.4自有资金08040.454020.224020.221.5长期借款010009630037091.6短期借款00001.7回收固定资产余值04349.7504349.751.8回收经营资金00001.9净转售收入00002资金运用061105.6121270.9339834.692.1开发建设投资(不含利息)029166.8414583.4214583.422.2经营资金00002.3运营费用00002.4修理费用00002.5经营税金及附加00002.6其它经营成本费用00002.7土地增值税0805.23402.62402.622.8所得税05745.42872.72872.72.9应付利润014650.76014650.762.10借款本金偿还0100093065.696943.312.11借款利息支付0728.38346.5381.883盈余资金014975.6315890.32-914.694累计盈余资金014975.6315890.3214975.63114 114表14：XX半岛商住楼开发项目资产负债表序号项目名称成本(万元)资产负债(万元)合计1资产068040.81.1流动资金063691.041.1.1应收帐款063691.041.1.2存货001.1.3现金001.1.4累计盈余资金001.2在建工程001.3固定资产净值04349.751.4无形及递延资产净值002负债及所有者权益002.1流动负债总额053682.042.1.1应付账款053682.042.1.2短期借款002.2借款0100092.2.1经营资金借款002.2.2固定资产投资借款01456.312.2.3开发产品投资借款08552.69负债小计063691.042.3所有者权益09764.072.3.1资本金08040.452.3.2资本公积金002.3.3盈余公积金01723.622.3.4累计未分配利润001.资产负债率(%)093.612.流动比率(%)01.193.速动比率(%)01.19114 114表15：XX半岛商住楼开发项目损益表（投资分类）序号项目名称成本(万元)损益(万元)合计普通住宅高档住宅商业店铺停车楼1经营收入053682.04032248.2921433.7501.1销售收入053682.04032248.2921433.7501.2出租收入0000001.3自营收入0000002项目成本费用030700.45020976.725322.224401.512.1开发建设成本费用029895.22020426.535182.624286.072.2经营资金0000002.3运营费用0000002.4修理费用0000002.5经营税金及附加0000002.6其它经营成本费用0000002.7经营期利息0000002.8土地增值税0805.230550.19139.59115.453利润总额022981.59011271.5716111.54-4401.51114'