公共租赁住房建设项目可行性研究报告

'公共租赁住房建设项目可行性研究报告V 目录第一章总论11.1项目背景11.2项目概况31.3结论6第二章保障性住房发展和必要性72.1保障性住房发展概况72.2项目建设的必要性9第三章建设规模与建设内容123.1建设规模123.2建设内容12第四章场址选择与建设条件134.1场址选择134.2建设条件134.3建设条件评价15第五章工程方案165.1项目概况165.2设计依据与原则165.3总体布局方案185.4建筑工程方案235.5结构工程方案265.6场地平整方案305.7给排水工程方案305.8消防工程方案35V 5.9暖通系统方案405.10电气系统方案425.11人防工程方案495.12无障碍设计方案545.13项目总图技术经济指标55第六章节能节水分析576.1项目合理用能标准和节能设计规范576.2项目电、水消耗和数量分析596.3项目主要节能节水设计方案596.4项目能耗指标63第七章环境保护647.1项目场址环境现状647.2项目建设及运营对环境的影响647.3主要环境保护措施和对策667.4环境保护建议717.5环境影响评价结论71第八章劳动安全、卫生与消防738.1概述738.2劳动安全对策与措施738.3安全卫生措施748.4消防措施75第九章项目组织管理与人力资源配置779.1项目组织管理形式779.2组织机构779.3项目建设管理77V 第十章项目实施进度7910.1建设工期7910.2施工进度计划安排7910.3项目进度表79第十一章工程招标8111.1招标投标的含义8111.2招标投标管理的基本原则8111.3招标范围8211.4工程项目招标应具备的条件8211.5招标投标活动的工作程序8211.6招标组织形式8311.7招标方式8411.8招标方案84第十二章投资估算与资金筹措8512.1投资估算依据8512.2建设投资估算8512.3资金筹措90第十三章社会效益评价9113.1社会效益评价9113.2项目与所在地互适性分析92第十四章利益群体和社会稳定风险分析9314.1概述9314.2利益群体分析9414.3社会稳定风险分析9514.4防范社会稳定风险的措施98V 14.5总体评价99第十五章结论与建议10015.1结论10015.2建议100附图：1、项目区位图；2、平面图。附件：1、XX市发展和改革委员会《关于XX市2013年公共赁租住房项目建议书的批复》（海发改审批[2013]105号）。V 第一章总论1.1项目背景1.1.1项目名称公共租赁住房建设项目1.1.2承办单位XX市住房保障与房产管理局1.1.3可行性研究报告编制依据、目的及范围一、编制依据1、《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发［2007］24号）；2、《海南省保障性住房管理暂行办法》琼府〔2010〕66号；3、《海南省公共租赁住房管理办法》（试行）；4、XX市发展和改革委员会《关于XX市2013年公共赁租住房项目建议书的批复》（海发改审批[2013]105号）；5、《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》（建保[2010]87号）；6、《XX市城市总体规划（2010-2020）》；7、本次进行实地调研收集到的项目技术经济资料；8、国家建设部有关技术标准、设计规范。二、编制目的1、论述工程项目的必要性和可行性；100 2、确定工程项目建设规模；3、提出合理的工程设计方案并加以论证、优化；4、提出工程项目投资估算、运行管理组织及实施进度计划；5、作为工程进行初步设计、施工图设计、工程施工、项目运营的依据。三、编制的范围1、对项目的提出背景、必要性、建设规模、建设地点与条件等方面进行分析；2、对项目工程的设计方案进行研究；3、根据工程建设方案提出消防、环保、节能等专业设计方案；4、对项目运行组织管理、人力资源配置及项目实施进度的确定；5、对项目工程招标管理及融资方案的确定；6、对项目投资费用估算及技术经济综合评价；7、提出项目的可行性研究结论。1.1.4项目提出的理由当前，解决好广大低收入家庭的住房问题已成为各级政府工作的重点和难点。尤其是2008年以来，国家投入了大量的资金建设保障性住房，各级地方政府积极探索适合本地实际情况的住房保障模式，加大力度改善城镇低收入家庭的住房困难状况，促进房地产业的和谐健康发展。公共租赁住房正是伴随着中国房地产业的迅速发展、住房保障制度的不断完善而兴起的一种有效解决低收入家庭住房问题的保障性住房。100 今年，XX市政府继续加大对公共租赁住房建设的扶持力度，切实改善暂无支付能力购买经济适用住房的中等偏下收入家庭、新就业职工和外来务工人员的住房问题。本项目为XX市2013年度保障性住房建设项目之一。经XX市政府有关会议研究，决定在XX市嘉积镇属教育卫生系统财政供养人员住宅小区南侧，北临南堀东路，西为南堀经一路，由政府划拨土地21.2亩，建设公共租赁住房小区，以解决400户低收入和新就业者的住房困难。1.2项目概况1.2.1建设地址本项目建设地点选址于嘉积镇属教育卫生系统财政供养人员住宅小区南侧，地块北临XX市南堀东路，西为南堀经一路，交通十分方便。1.2.2建设规模与建设内容1、建设规模根据《海南省公共租赁住房管理办法》及XX市的公共租赁住房的需求情况，项目总规划用地14140.4㎡，其中市政规划道路占地面积为2134.4㎡，公共租赁房建设用地面积12006.0㎡。拟建公共租赁住房小区，4栋高层单体住宅楼共设置400户，总建筑面积25918㎡。其中，住宅部分建筑面积23380㎡，地下室（含人防工程）1870.4㎡，配套公建用房667.6㎡。2、建设内容项目建设内容为公共租赁住房工程，配套建设住宅小区100 管理用房、垃圾站、给排水、供电、绿化、道路、停车场和门卫室等公共配套设施。1.2.3主要外部配套建设条件1、供水条件在2008年已完成的市自来水厂扩建工程，供水能力可以满足未来10年内城市发展和大规模工业用水的需要。因此，项目用水直接引用市政供水管网即可满足要求。2、排水条件XX市不断加快城镇污水处理设施建设步伐，同时进行分流制排水管网改造与建设。项目排水可经排水管道汇集进入市政统一排水管网。3、供电条件XX市电力供应充足，拥有有大小水电站26座，装机容量共9.97万千瓦，年发电量3亿度，已建成官塘220kv、XX站110kv、泮水站110kv变电站。项目用电可就近引线解决。4、通讯条件XX市实现了城乡电话传输数字化和程控化，可直通国内和世界200多个国家和地区。5、交通条件XX市是海南东部的交通枢纽，距省会海口87公里，223国道（海榆东线）和环岛高速公路东线段南北向从XX市境内通过，交通便捷。市内道路基础配套设施完善，交通系统健全，全市通车里程达1194.2公里。100 1.2.4项目投入总资金与资金筹措项目建设投资7259.41万元。其中：工程费用6455.59万元，占总投资的88.93%；工程建设其他费用458.14万元，占总投资额6.13%；预备费345.69万元，占总投资额4.76%。本项目为公共租赁住房建设项目，资金来源由省、市政府财政拨款。1.2.5项目建设期本项目建设期限为24个月。1.2.6项目经济技术指标表1—1项目经济技术指标表序号项目单位设计指标备注1用地指标　　　1.1项目总用地面积㎡14140.4折合21.2亩1.1.1市政规划道路占地面积㎡2134.4折合3.2亩1.1.2项目建设用地面积㎡12006折合18.0亩2总建筑面积㎡25918　2.1住宅部分建筑面积㎡23380　2.2地下室（含人防工程）㎡1980含水泵房、配电房　2.3配套公建㎡667.6　2.3.1商业用房㎡467.6设在1#楼一层2.3.2管理用房㎡160设在2#楼一层，其余部分架空2.3.3门卫室㎡20设在地面2.3.4垃圾站㎡20设在地面2.3.5水泵房㎡80均设在地下室2.3.6配电房㎡803建筑占地面积㎡1910.41870.4+20+204区内道路用地面积%151800.9㎡5单体楼数量栋4　6建筑层数　　　100 6.11#、2#楼层12地下1层，地上11层6.23#、4#楼层16地下1层，地上15层7户型方案㎡58.45二房一厅一卫8居住总户数户400　8居住人数人1200按3人/户计9建筑密度%15.91　10容积率　2.00　11绿化率%404802.4㎡12停车场　　　12.1非机动车停车场㎡1200参照《海口市城市规划管理技术规定》（试行稿），本项目按2车位/户计。12.1.1室外㎡930　12.1.2室内（架空层）㎡2702#楼　12.2机动车停车位个200根据《停车场规划设计规则（试行）》中规定，住宅区机动车停车位不得小于0.5车位/户，本项目按0.5车位/户计。12.2.1地上个148生态停车场（按12.5㎡/个计）12.2.2地下个52地下室（按35㎡/个计）1.3结论本项目建设符合《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》（建保[2010]87号、《海南省公共租赁住房管理办法》（试行）等文件精神。项目建成后，能有效改善XX暂无支付能力购买经济适用住房的中等偏下收入家庭的居住条件，解决XX新就业职工和外来务工人员住房困难者等夹心层群体住房困难的状况，促进房地产业的和谐健康发展，是一项民生工程，必将产生良好的社会效益，本项目总体上可行。100 第二章保障性住房发展和必要性2.1保障性住房发展概况2.1.1国家全面推进公共租赁住房建设“衣、食、住、行”是人生四大条件。在“住”方面，建设和谐社会紧迫要求居者有其房的保障。公共租赁住房属于保障性住房范畴，是解决暂无支付能力购买经济适用住房的中等偏下收入家庭、新就业职工和外来务工人员住房困难者等夹心层群体住房困难的一个产品，是一个过渡性的解决方法。公共租赁住房不是归个人所有，而是由政府或公共机构所有，用低于市场价或者承租者承受起的价格，向中等偏下收入家庭、新就业职工和外来务工人员出租。2010年6月12日，由国家住房城乡建设部等七部门联合制定的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》12日正式对外发布，从而全面推进公共租赁住房建设进程，旨在解决中等偏下收入家庭、新就业职工和外来务工人员住房困难。2.1.2海南省加快推进公共租赁住房建设100 海南省为建立和完善住房保障制度，规范公共租赁住房的管理工作，根据《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发〔2010〕4号）、住房城乡建设部等7部委《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》（建保〔2010〕87号）、《海南省人民政府办公厅贯彻国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展通知的实施意见》（琼府办〔2010〕19号）和《海南省人民政府关于加快发展保障性住房的意见》(琼府〔2010〕64号)等有关规定，结合我省实际，制定了《海南省公共租赁住房管理办法（试行）》，以解决中等偏下收入家庭、新就业职工和外来务工人员住房困难。据了解，“十二五”期间，全省计划建设城镇保障性住房28.8万套。截至2012年11月底，海南省2012年度城镇保障房实际开工7.71万套，竣工5.33万套，已交付使用4.61万户；农村危房改造开工3.24万户，竣工超过2.5万户。海南省2012年保障房建设“10月底前100%开工”和“年底前竣工5.33万套”的目标全部实现。2.1.3XX市今年保障性住房建设全面提速XX市委、市政府一直以来都在不遗余力地对保障性住房建设大力推进。省委省政府在海南国际旅游岛建设上升为国家战略之后，已决定加大对民生的投入和保障性住房的建设，把海南岛建设成为老百姓的幸福家园。在省委省政府的举措出台后，XX市委、市政府更加重视这方面的工作。市住房保障与房产管理局也对全市保障性住房对象进行调查摸底，统计和编制了《XX市2010—2012年保障性住房建设工作方案》和《“十二五”住房保障规划》，为市委、市政府建设保障性住房，解决该市中低收入群众的住房困难问题，提供数据依据。据统计数字，XX2012年作为“一号民生工程”的保障性住房得到全力推进，XX市已开工建设28个项目共2794套，建筑面积32.19万㎡100 ，完成投资16811万元。其中：廉租住房项目2个共216套，经济适用住房项目6个共263套，公共租赁住房项目15个共854套，城市棚户区改造项目5个共1461套，开工率为省下达给XX市任务数的102%。竣工1100套（即2010年-2012年开工建设的保障性住房项目在2012年底的竣工量），竣工率为省下达任务数的110%。进一步缓解了群众住房压力。2013年XX市将继续把保障性住房建设列为一号民生工程全力实施。2.2项目建设的必要性2.2.1有效解决当前住房制度所面临的阶段性困境的需要目前，北京、天津、深圳、厦门和常州等城市都在进行公共租赁住房试点工作。公共租赁住房的最大优点是覆盖人群广泛，可根据补贴标准灵活调整，并且补贴对象明确、操作透明，适于建立退出机制。大力发展公共租赁住房有利于尽快缓解保障性住房供应不足的突出问题。我国目前的住房市场发育尚不完全，尤其是保障性住房的供应结构与需求存在较大偏差。存量住房中的中小户型大部分为上个世纪留存的平房、简易楼房和旧楼房，随着各地危改拆迁的不断推进，这部分低价位房源日益减少。与此同时，我国每年城市化新增城市人口约1000万左右，而城市新增建设用地又受到严格控制。在这种人多地少的矛盾冲突下，如果将所有中低收入群体都推向市场，将必然导致住房市场价格的进一步提升，带来更多的人买不到房、住不起房。因此，在房价上涨，住房短缺的时期，加大力度供应实物形式的保障房是非常必要的。增加公共租赁住房比重将是有效解决住房短缺问题的有效途径之一。可以说，公共租赁100 住房更符合我国现阶段低收人群体的住房需求。大力发展公共租赁住房有利于多层次解决各类低收入群体的住房需求。这种情况，在国外也比较普及。当前，保障性住房的需求潜力较大：随着土地市场化配置进程下住房价格的上涨，许多低收人群体穷其一生也不可能买得起房，只能以较低的租金价格支付住房使用权；低收人群体中有相当比重的人群职业特征为产业工人、商业服务业人员和个体经营户，这部分群体对居住场所的选择往往跟随工作地点的变动而迁移，体现出较强的流动性，因而中短期的公共租赁住房更符合其住房要求，并有助于减少生活、出行的附加成本；部分住房困难的低收入群体是刚进入社会的毕业学生，这部分群体处于暂时性的购买力不足阶段，需要过渡性的公共租赁住房以满足短期内的居住需求。因此，作为完善的住房市场，建立健全一个稳定的、规模化的公共租赁市场是非常必要的。发展公共租赁住房有利于弥补租赁市场发展滞后的问题。低收入家庭仅靠市场个体提供的租房市场在租金和租赁期限等方面都存在很大的随意性。因此，需要政府以制度化的模式提供公共租赁住房弥补中长期租赁市场的空缺。建设公共租赁住房，现实意义在于帮助“夹心层”家庭解决了住房难的问题，而其更广泛的意义，则在于国家保障体系将同时向“非低收入群体”和流动人口理念的转变。这样的转变，其出发点是政府把保障范围扩展到所有不能通过市场解决住房问题的家庭，包括已成为城市常住人口的外来务工人员。2.2.2促进社会结构优化和经济转型的需要100 大规模实施保障性安居工程，是转变经济发展方式、调整经济结构的有效途径。扩大内需是我国经济发展的基本立足点和长期战略方针，也是转变经济发展方式、提高增长质量效益的内在要求。保障性安居工程建设一头连着发展，一头连着民生，既能增加投资，又能带动消费，对扩内需、调结构、转方式具有重要作用。政府增加保障性安居工程建设支出，可以发挥乘数效应，发挥房地产业链条长的作用，带动大量社会资金投入住房建设，促进相关产业发展。群众有了新居，要进行装修，购买家具、电器和其他生活用品，还会直接扩大消费需求。解除居住的后顾之忧后，居民的消费信心和能力也会增强，从而增加其他商品的即期消费。推进保障性住房建设，不仅对全局发展有利，而且对地方发展有利。更重要的是，这有利于当地群众安居乐业，有利于推进社会和谐。此外，一个城市如果人居环境差，还会影响市容市貌，影响投资与发展环境，影响城市长远发展。近年来，我国不少城市通过实施保障性安居工程特别是推进公共租赁住房的建设，既解决了中低收入群体住房难的问题，促进了社会结构优化，又改善了城市环境和形象，吸引各类生产要素集聚，有利于实现产业再造和经济转型，起到“建设改造一片、带动提升一方”的作用。通过公共租赁住房的建设，可有效帮助各类群体解决住房难题，因此，项目的建设是必要的。100 第三章建设规模与建设内容3.1建设规模根据《海南省公共租赁住房管理办法》及XX市的公共租赁住房的需求情况，项目总规划用地14140.4㎡，其中市政规划道路占地面积为2134.4㎡，公共租赁房建设用地面积12006.0㎡。拟建公共租赁住房小区，4栋高层单体住宅楼共设置400户，总建筑面积25918㎡。其中，住宅部分建筑面积23380㎡，地下室（含人防工程）1870.4㎡，配套公建用房667.6㎡。3.2建设内容本项目建设内容为公共租赁住房工程，配套建设住宅小区管理用房、垃圾站、给排水、供电、绿化、道路、停车场和门卫室等公共配套设施。100 第四章场址选择与建设条件4.1场址选择本项目建设地点选址于嘉积镇属教育卫生系统财政供养人员住宅小区南侧，北临XX市南堀东路，西临南堀经一路，交通十分方便。用地属于二类居住用地，总规划用地14140.4㎡，其中市政规划道路占用面积为2134.4㎡，公共租赁房建设用地面积12006.0㎡。项目用地场地上无其他建筑物，比较平坦，地块两面临路，交通十分方便。4.2建设条件1、气候条件XX市属于亚热带海洋气候，气候温和，阳光充足，热量丰富，雨量充足。年平均24°C，各月温差不大，最高月均温28.4°C，最低月均温18.3°C；年平均降雨量2072mm，旱雨季分明，5—11月为雨季，12月至翌年4月为旱季；年平均日照时数为2155小时，年平均太阳辐射量为每平方厘米118.19千卡。2、场地地质条件100 根据项目区北侧正在建设的《XX市嘉积城区财政供养中低收入人员（教育、卫生系统）住房和公共租赁房住宅小区建设项目场地岩土工程勘察报告》（海南水文地质工程地质勘察院2010.09）得知，拟建地块附近场地地质特征自上而下描述如下：1）第1层素填土：堆填时间约1年以上。层位不稳定，厚度薄，结构疏松，尚未完全自重固结，工程性能差。2）第2层中砂：层位不稳定，厚度薄，均匀性差松散状。工程性能差。3）第3层粉质粘土：为砂岩残积土，分布全场地，层位稳定，厚度较大，均匀性好。工程性能好，可作为低层建筑物的天然地基浅基础持力层。4）第4层强风化砂岩：分布全场地，层位稳定，厚度变化大，均匀性差。工程性能较好。5）第5层中风化砂岩：分布全场地，层位稳定，厚度大（未揭穿），工程性能较好，可作为高层建筑端持力层。3、供水条件2008年完成市自来水厂扩建工程，供水能力可以满足未来10年内城市发展和大规模工业用水的需要。项目用水直接引用市政供水管网即可满足项目要求。4、排水条件XX市不断加快城镇污水处理设施建设步伐，同时进行分流制排水管网改造与建设。项目排水可经排水管道汇集进入市政统一排水管网。100 5、供电条件XX市电力供应充足，拥有有大小电站26座，装机容量共9.97万千瓦，年发电量3亿度，已建成官塘220kv、XX站110kv、泮水站110kv变电站。6、通讯条件XX市实现了城乡电话传输数字化和程控化，可直通国内和世界200多个国家和地区。7、交通条件XX市是海南东部的交通枢纽，距省会海口87公里，223国道（海榆东线）和环岛高速公路南北向从XX市境内通过，交通便捷。市内公路纵横交错，四通八达，全市通车里程达1194.2公里。4.3建设条件评价综上所述，本项目选址于该区域从各个方面（当地政府的支持程度、运输条件、建筑材料的供应、水电通信的提供情况等等）来讲较为适宜。由此可见，本项目选址得当，建设条件基本具备。100 第五章工程方案5.1项目概况本项目建设地点选址于XX市南堀东路南侧，南堀经一路西侧，位于嘉积镇属教育卫生系统财政供养人员住宅小区南侧。项目用地为二类居住用地，总规划用地14140.4㎡，其中市政规划道路占用面积为2134.4㎡，公共租赁房建设用地面积12006.0㎡。项目用地场地上无其他建筑物，比较平坦，地块两面临路，交通十分方便。5.2设计依据与原则5.2.1设计依据（1）中华人民共和国工程建设标准强制性条文《城市建设部分》；（2）《住宅设计规范》GB50096-2011；（3）《住宅建筑规范》GB50368-2005；（4）《建筑结构荷载规范》GB50009-2012；（5）《建筑地基基础设计规范》GB50007-2011；（6）《建筑抗震设计规范》GB50011-2010；（7）《混凝土结构设计规范》GB50010-2010；（8）《高层建筑混凝土结构技术规程》JGJ3-2010；（9）《建筑设计防火规范》GB50016-2012；（10）《夏热冬暖地区居住建筑节能设计标准》JGJ75-2012；（11）《人民防空地下室设计规范》GB50038-2005；100 （12）《无障碍设计规范》GB50763-2012；（13）国家和XX市有关设计规范及标准。5.2.2设计原则1、坚持高起点，超前性的原则顺应社会发展的趋势，借鉴国内外房产开发的成功经验，结合当今规划学科的最新理念与表达成果，体现XX市的城市社会经济地位和文化特征，使本住房小区的立意新，起点高，具有超前意识。从规划设计到单体建筑的表达要重视长久性及发展的可持续性。2、坚持整体性与个性统一的原则住房小区内建筑保持其整体性，并与城市环境相协调是总的规划原则，在此基础上突出自身的特点，体现其富有个性的一面，可以丰富城市景观，发挥地域优势。3、高效率利用土地原则针对本地块的特性，利用城市环境现有的条件发挥土地的最大的潜能，力求通过合理的布局，充分凸现本地块的优势。4、坚持景观化住宅区的原则从城市空间的角度出发，最大化地留出绿色空间，营造景观的居住空间，保证住宅均能向城市空间进行渗透和开放。5、贯彻以人为本的原则规划贯彻“以人为本”的设计思想，积极创造健康、宜人的居住环境，贯彻社会经济和环境效益相统一的原则；建筑设计充满海南热带风情，力图为居住者提供休闲自然的空间；100 注重整体环境质量，以崇尚自然，强调健康，创造舒适宜人的居住环境。与当前时代精神相一致，与未来发展相适应，与周边环境相融合。执行国家的方针政策和法规，遵守安全卫生、环境保护、节约用地、节约能源、节约用材、节约用水等有关规定。5.3总体布局方案5.3.1总体布局要求根据小区周围道路的特点，按照以人为本的思想规划总平面的布置，以建设生态型居住环境为目标，创造一个布局合理、功能齐备、交通便捷、绿意盎然、生活方便，具有文化内涵及当地特色的居住区。注重居住区的生态环境和居住的生活质量，合理分配资源，全面体现可持续发展思想，把提高人居环境质量作为规划和建筑设计的基本出发点和最终目标。绿化系统的建立和绿化覆盖率的提高，是现阶段改善居住生态环境的有效手段。方便的交通系统，宜人的生态环境及休闲健身场所的设置，有助于居民生活质量的提高。5.3.2空间环境与景观设计本项目从安居角度出发，力图营造景观化的居住空间，还城市以绿色，拟采用塔式高层建筑风格，最大化留出绿地空间，营造舒适的居住空间，并向城市渗透和开放。强调绿色与居民生活活动的融合，以楼宇间收放自如的带状绿地，创造出的块状绿地，最大限度的发挥绿地的功效，满足不同层次的居民活动要素，将建筑与绿色空间融合在一起。100 绿地系统根据地形自身特点，采用集中绿地及绿化景观轴结合，并向四处延伸，再辅以灵活的步行路径，贯穿于各个绿化区域。中央景观绿地尽量遵循人车分流原则，可以确保住户日常生活的悠闲宁静。整个小区绿化景观以植物造景为主，充分展现具有特色的植物材料，选择适应性强、观赏价值高的花卉树木（特别是本土树种），有机地组合，合理地搭配，并结合地形地貌形成参差错落、疏密有致、季相变化明显和景色独特的景观。5.3.3建筑布局建筑空间布局上，结合周围道路路网情况，考虑建筑最有利的南北朝向和充分满足日照间距及合理的建筑间距要求，依次整齐布置在小区内。4栋塔式高楼平面布置呈正方形在四角及中心布列，1#楼、2#楼对称平行于布置在场地北部，3#楼、4#楼对称平行布置在场地南部。整体布局既美观大方，又提升居住环境品质。小区建筑布局有效地将不同人流、车流，水平和垂直的交通路线分开，互不干扰。 5.3.4公共配套服务设施布置为了给小区居民提供一种合理的生活环境，小区管理用房设置在2#楼的1层，面积为160㎡；商业用房设置在1#楼1层，面积为467.6㎡；垃圾站20㎡，布置在小区的西南中部南堀经一路附近；水泵房80㎡，配电房80㎡，均设置在1#楼地下一层；门卫房设置入口处，面积为20㎡，小区四周设有围墙及在小区内进行公共绿化，绿化率设定为40%，面积为4802.4㎡，植物以乔木、灌木为主，空地铺置草坪。5.3.5道路交通系统设计100 根据基地现状及城市道路系统分析，住房小区主出入口设置在南堀东路。区内道路分为主路和次路，面积为1800.9㎡。小区主路宽5米，环形环绕在住宅楼周围，以满足消防、交通的需要；次路宽3米，穿插在小区内，方便居民的行走；机动车出入口设置主要考虑不影响区内居民生活，减少干扰，消防登高面道路纵坡均不大于3%；非机动车场设置在地面。小区内道路采用水泥混凝土路面，路面设计年限采用30年基准值，其抗折设计强度不小于4.5MPa。其道路主要技术指标如下表5-1所示：表5-1小区内道路主要技术指标类别名称主路次路设计行车速度（km/h）1510路面宽度（m）5.03.0路基宽度（m）6.04.0最小曲线半径（m）6—84—65.3.6空间划分由于功能区的划分仅仅是对项目功能的定性分析，各个功能区的面积大小的分配涉及到定量分析，需要运用一定的方法进行估计和计算，从而得出面积分配比例和具体的面积分配数字，在项目进行具体的规划设计和建筑设计时可以以此作为参考或依据。100 随着社会的发展和人民生活水平的提高，对现代住宅小区居住环境提出了更高的要求，促使住宅建筑形态向舒适和环保方向发展，具有良好的通风、采光优势的单体建筑，成为当前和未来最受消费者欢迎的建筑形态。1、建筑密度计算已知项目建设用地地块总面积为12006.0m2，折合18.0亩，本项目建筑占地面积合计1910.4m2，建筑密度为：1910.4/12006.0×100%=15.91%。2、容积率计算根据本项目建设规划指标，总建设用地面积12006.0m2，总建筑面积25918m2，计容积率面积24047.6m2，容积率为：24047.6/12006.0=2.0。3、入住户数根据本项目规划指标，小区共安排住户400户。4、停车位根据《停车场规划设计规则（试行）》中相关规定，住宅区机动车停车位指标不得小于0.5车位/户，本项目以0.5个车位/户来计算整个小区的停车数，整个小区总户数为400户，需要200个车位。其中地上停车位148个，布置于生态停车坪；余下的52个停车位设置于地下室。地上停车：地上停车以小区西侧、北侧、南侧内外环路边停车为主，小区内部不再设地面停车位，以避免区内人流受到车流的干扰，达到人车分流的目的。地下停车库：地下停车库建在地下室内，按就近使用的原则，分配使用。地面停车位每个车位平面尺寸为2.5m×5.0m，每个占地面积12.5100 m2，则生态停车坪面积为：148×12.5=1850m2；地下停车场按35m2/车位计，面积为：52×35=1820m2。参照《海口市城市规划管理技术规定》（试行稿），本项目按2车位/户计非机动车停车位，整个小区总户数为400户，需要800个车位，按每个车位1.5m2算；非机动车场设置于室内（架空层）270m2；室外930m2。5、绿地率本项目为现代住宅区建设项目，为改善环境，提高生活质量，除建筑物占地、道路场地，地面车位，小区居民活动场所外，其余均植以绿化。绿化面积为4802.4平方米，整个基地绿地率：4802.4/12006=40%。6、道路已知项目建设用地地块总面积为12006.0m2，结合海南住房建设实践和本项目的建设规模综合考虑，道路的占地面积按基地面积的15.0%计取，则可建道路的占地面积合计为：12006.0×15%=1800.9m2。7、户外活动空间总用地除了建筑占地面积、地面户外车位面积、绿地面积及道路外，其余为户外活动空间面积。小区户外活动空间占地面积：12006（总建设用地面积）－1910.4（建筑物）－4802.4（绿化）－（1850+930）（户外停车位）－1800.9（道路）=712.3平方米；户外空间占有率：712.3/12006×100%=5.93%。根据本项目所处的地理位置和周围环境，住宅区出入口设置在南100 堀东路。住宅楼均为坐南朝北走向，按合理的间距依次布置在小区内，整体布局美观大方。5.4建筑工程方案5.4.1建筑特征描述建筑风格为现代风格，采用现代主义的手法，局部融合大胆的空间元素，既做到经济现代化，又通过对现代要素的重复运用，共同形成大方而富有现代气息的整体建筑和空间形象，同时考虑到项目地理景观优势，力求在形体上依据住宅的平面、道路关系和周边环境因素，用简练的手法、典雅的色彩营造出挺拔的体态，以显示自己的独树一帜。立面采用层次丰富的景观阳台空间，突出住房的生态景观可视性。建筑立面线条简洁、大方。5.4.2建筑单体设计（1）平面设计平面设计注重功能的实用性和面积的紧凑性，结合公共租赁住房的特点，设计方案在限定每套住房面积60平方米的范围内，平面布置力求紧凑合理，不浪费面积，对每个功能空间的尺度经过精心布局，使人的活动和家具布置相适宜，并且在相同面积情况下尽可能多分隔出可用的功能空间。住宅主要标准层平面布置为每栋楼一个单元，每栋楼每单元采用三梯（二部电梯、一部人行梯）八户形式。鉴于海南对日照有朝向要求，所以平面设计时根据小区内外景观布置功能用房力求住户能享受到最大的景观面，即力争做到户户100 客厅、卧室和餐厅均有很好的室外景观。（2）户型设计户型设计遵循实用、经济性的原则，达到通风流畅、光线明亮、动静分离、洁污分离的基本要求，内部交通流线便捷，使居住空间由通常性向舒适性过渡。本项目户型设计均为二房一厅一卫，每套住房总建筑面积为58.45平方米，其中套内面积为52平方米，公摊面积为6.45平方米。户型设计具有如下特征：1）平面功能布局紧凑合理，公共区，睡眠区、生活杂务区三大分区明确；2）各单元功能分区相对独立，互不干扰，流线互不交叉；3）采光通风相当良好，平面布局尽可能营造良好穿堂风；4）窗口面积适宜，增加与外部景观的交流；5）水、电二表出户，并设有专用管道间，不干扰住户；6）各单元交通核心紧凑，公摊面积小，住宅实用率高。（3）竖向设计本小区共布置4栋单体高层建筑，主体采用板式塔楼形式，1#～2#栋住宅楼为地上11层，建筑地上总高度均为33.9m，地下室层高为5.1米；其中，1#楼地上部分1层为商业用房、2#楼1层设置管理用房（剩余区域为架空层）均高3.9米；其余住宅层高均为3m。3#～4#栋住宅楼为地上15层，建筑地上总高度均为45m，地下室层高5.1米，其余住宅层高均为3m。100 地下层建筑面积1870.4m2，地上住宅建筑面积23380m2，本项目总建筑面积为25918m2。（4）立面设计建筑造型和立面设计上力求表现热带滨海开放城市的特色和文化内涵，使建筑更具本地区鲜明的时代感，同时使整个小区独具风格特色。风格上采取三段式的处理手法。外墙脚线采用不同染色涂料相结合的装饰手法，通过线角的划分，在不同部位使用不同的材料，结合阳台、窗等处的构件装饰玻璃栏杆等的细部处理，达到丰富立面的效果。（5）竖向交通设计4栋高层住宅楼每栋均设置2部乘客电梯（1000KG、速度2.0米/秒）和1部人行疏散楼梯，组成竖向交通。人行疏散楼梯的设置根据使用和消防要求且满足疏散距离、数量和宽度的规定。（6）装修方案室内装修标准：（1）住宅楼梯间：楼地面为水泥砂浆地面，做凹槽防滑处理墙面和天花为仿磁涂料；楼梯采用型钢栏杆普通硬木扶手。（2）入户门为普通防盗门，卫生间、厨房门为塑钢门或塑料门，其余门采用普通胶合板门。（3）100 厅楼地面采用普通地砖，房间楼地面为水泥砂浆，厨房、卫生间地面为防滑地砖，阳台楼地面为水泥砂浆，厅踢脚为普通面砖，其他房间为水泥砂浆踢脚线。（4）内墙、天花为普通仿磁涂料；厨房、卫生间墙面为普通瓷砖。（5）厨房设预制板灶台，面层贴普通瓷砖，设洗菜盆一个。室外装修标准：（1）外墙采用普通外墙面砖或外墙涂料。（2）窗户采用普通铝合金窗；楼宇电子防盗对讲门；阳台采用简易栏杆或混合砖栏板。5.5结构工程方案5.5.1主要设计依据（1）中华人民共和国工程建设标准强制性条文《城市建设部分》；（2）《建筑结构荷载规范》GB50009-2012；（3）《建筑地基基础设计规范》GB50007-2011；（4）《建筑抗震设计规范》GB50011-2010；（5）《建筑桩基技术规范》JGJ94-2008；（6）《混凝土结构设计规范》GB500010-2010；（7）《高层建筑混凝土结构技术规程》JGJ3-2010；（8）《建筑抗震设防分类标准》GB50223—2008。5.5.2主要设计参数（1）本场地建筑场地类别为Ⅱ类。风载荷基本风压：0.85kN/m2（50年重现值）；100 （2）地面粗糙度：B类；（3）抗震设防列度：按照《建筑抗震设计规范》（2010）附录A《我国主要城市城镇抗震设防烈度、设计基本地震加速度和设计地震分组》的规定，抗震设防烈度为7度（基本地震加速度值为0.1g）；（4）工程设计使用年限：根据《建筑结构可靠度设计统一标准》第1.0.5条，结构的设计使用年限为50年；（5）结构安全等级：按照《建筑结构可靠度设计统一标准》第1.0.8条和第7.0.3条，建筑结构的安全等级为二级；（6）建筑抗震设防分类：根据《建筑抗震设防分类标准》（GB50223-2008）第3.0.2条和第10.0.2条，建筑抗震设防类别为丙类；（7）本工程建筑分类：一类；（8）地基基础设计等级：乙级；（9）结构形式为剪力墙结构，剪力墙抗震等级为三级；（10）本地区属于热带海洋气候，根据《夏热冬暖地区建筑节能设计标准》要求和地区节能标准，进行节能设计；（11）屋面防水等级：二级。5.5.3结构设计本工程建筑框剪力墙结构体系。施工时应严格按照构件所处的环境《混凝土结构设计规范》的要求，以保证混凝土结构的耐久性。纵向受力钢筋混凝土保护层最小厚度满足表5-2的技术指标。100 表5-2纵向受力钢筋混凝土保护层最小厚度（mm）环境类别板、墙、壳梁柱≤C20C25—45≤C20C25～45≤C20C25—45一类201530253030二类—20—30—30一类、二类和三类环境中，设计使用年限为50年的结构混凝土应符合下表5-3要求。表5-3环境类别最大水灰比最小水泥用量（kg/m3）最低混凝土强度等级最大氯离子含量（100%）最大碱含量（kg/m3）一0.65225C201.0不限制二a0.60250C250.33.0b0.55275C300.23.0三0.50300C300.13.05.5.3主要荷载（标准值）·消防楼梯、电梯厅3.5KN/m2；·客厅、卧室2.0KN/m2；·设备房、电梯机房7.0KN/m2；·水箱10.0KN/m2；·上人屋面2.0KN/m2；·不上人屋面0.5KN/m2；·走道、阳台、卫生间2.5KN/m2。100 注：所有未加说明者均按建筑荷载规范取值。5.5.4结构主要材料①混凝土强度等级：剪力墙采用C35、C30、C25，楼板采用C35、C30、C25。②钢筋种类：板、墙受力筋采用HPB300、HRB400；梁纵筋采用HRB400。③砌体：骨架结构中的墙砌体均不作承重作用。底层地面以上所有的外墙及分户墙均采用M7.5，200㎜厚实心陶粒混凝土砌体，M5水泥砂浆砌筑。内墙采用200㎜厚加气砼砌块砌体，M5水泥砂浆砌筑。砌块强度等级、砌体厚度及砂浆强度见下表5-4。表5-4层次楼梯间墙外墙分户墙内墙强度等级砂浆强度等级±0.000以上200200200200MU5M7.5混合±0.000以下200200200200MU10M7.5水泥注：本工程墙体采用轻型复合混凝土砌块或其它轻型墙体材料，容重不大于7.0kN/m2。5.5.5地基基础设计（1）工程地质情况建设场地从上至下大致可划分为3个岩性单元层，即粉质粘性土、风化砂岩、中风化砂岩。项目场地内未发现有明显断裂构造存在。（2）地基基础设计参照项目区北侧正在建设的《XX100 市嘉积城区财政供养中低收入人员（教育、卫生系统）住房和公共租赁房住宅小区建设项目场地岩土工程勘察报告》（海南水文地质工程地质勘察院2010.09），拟建场地工程地质条件较好，基础类型初步选取桩基础。5.6场地平整方案项目用地状况本建筑建设用地位于XX市嘉积镇，属新建居住小区项目，建设用地面积12006.0㎡。用地范围内地势较为平坦，无拆迁建筑，但有少量土堆杂物堆放，在工程建设时需稍加平整。5.7给排水工程方案5.7.1给水系统1、设计依据（1）《建筑给水排水设计规范》GB50015-2010；（2）《室外给水设计规范》GB50013-2006；（3）《室外排水设计规范》GB50014-2006（2011年版）。2、设计范围包括室外生活给水、雨水排水、生活污水排水及绿化道路洒水等系统；室内生活给水、生活污水排水、雨水排水才以及太阳能热水系统。3、给水工程采用市政自来水为供水水源，由南堀东路和南堀经一路分别引入两路DN150自来水管进入小区设在地下室（人防工程）的生活水池及消防水池，保证小区室外消防用水量。供水管在小区建筑周围连成环状管网，供应建筑生活及消防用水。市政给水管接入处的最低水压100 0.15MPa。3、用水量估算表5-5小区用水量估算用水单位用水标准单位数量用水时间变化系数最大日用水量最大时用水量平均时用水量住宅用水250L/人·d120024.02.530031.312.5绿化用水2L/㎡·次4202.141.08.42.12.1小区道路浇洒用水2L/㎡·d1800.941.03.60.90.9未预见水量按正常用水的10%计31.2生活用水合计343.234.315.5表5-6消防用水量估算表序号用水类别用水标准用水时间用水量1室内消防用水量20L/s2h144m32室外消防水量15L/s2h108m34、给水方式（1）供水分区及供水方式根据市政自来水的水压、建筑的高度和建筑的实际情况，在地下库设置生活加压泵房，生活给水分别泵入各栋屋顶生活水箱。建筑1-3层由市政管网水压直接供水，4-6层由屋顶生活水箱减压后供水，6层以上由屋顶生活水箱直接供水。（2）每栋住宅设单元总水表一只，每一住户设户用水表一只。100 （3）室内洗浴热水由楼顶的太阳能热水系统供给，不足的由空气源热泵或电热水器供给。（4）生活给水管材采用PP-R热熔连接。5、生活热水系统生活热水供应采用太阳能热水集中式供水系统，热水生活用水量：最高日用水定额取60L/人.d，采用屋顶水箱→用水点的上行下给供水方式。水箱、太阳能集热器等设备安装在屋顶屋面上，以最大化利用屋面面积原则布置集热板。另外考虑太阳能辅助加热系统，辅助热源由燃气或电热水器供给。平常用太阳能，雨天辅助供热，以满足正常使用的需求。6、太阳能热水系统（1）设计原则在进行系统设计和产品选择时应主要考虑一下设计原则：1）保证用户热水供应的连续性和稳定性；2）一天中尽可能早地产生一定量的热水；3）日照不充足时有可靠的辅助加热措施，保证用户随时用水；4）最大限度地利用太阳能，尽可能少地利用辅助能源加热；5）在满足系统供热能力的同时，尽可能优化系统配置，减少投资；6）解决好与建筑一体化及系统冬季防冻、漏电、防雷等安全问题；7）控制系统设计合理，既满足自动化、智能化、远距离控制要求，又具有长期无故障运行的可靠性和稳定性。100 （2）系统设计1）太阳能热水系统类型选择：①集热与供热水范围：集中集热供热水系统（设集中储热水箱）；②系统运行方式：采用上行下给式热水系统，循环方式为强制性机器循环系统；③辅助能源安装位置：集中设电辅助加热（内置加热）给水系统；④辅助能源启动方式：全日自动启动系统。2）设计参数①冷水温度：17ºC；②热水温度：60ºC。（3）系统组成及原理1）系统组成及工作原理整个系统由集热器、储热器、辅助加热器、控制系统及管路循环系统组成。系统以热管玻璃真空管作为集热器，热管玻璃真空集热器具有水容量小、产热快、承压能力高、便于大面积连接、防冻性能好、单管故障不影响系统运行等特点。集热器分组串联摆放在屋顶，面向正南与屋顶平面呈20°夹角，各组并联同程连接。2）集热器性能参数：本工程采用玻璃双真空集热器，集热器规格为1000*2000。集热器的年平均集热效应=0.45。3）热水供水系统管材选用PP-R给水管。（4）热水用量及集热面积本项目拟配建一套太阳能设施，共计1200人100 ，最高日热水用量定额按60L/（人·天）（60℃）估算，消耗太阳能热水为：1200*60=72m3/d。集热面积按AC＝qrd×c×ρr×（te-tL）×f/[JT×η×（1-ηL）×1000]估算，则应建设太阳能集热面积为1.7*72/0.1=1224m2。集热器按2m2每块，则需要612块。（5）贮热水箱容积V集=AcB=1224×55=67.32m3（考虑90分钟）。5.7.2排水系统室外采用雨、污水分流制；室内采用污水、废水分流制。1、污水系统污水日排入量按最高日生活用水量的90%计，污水排放量约为308.88m3/d。生活污水排水立管采用硬聚氯乙烯排水管道，设计为单立管排水系统。污水由室外污水管道收集后与室内粪便污水经三级化粪池生化处理后一起排入小区污水处理设施，经处理达一级标准后就近排入南堀东路和南堀经一路市政污水管网。污水管材：建筑物的污水立管采用UPVC排水管道，排水横管和支管采用UPVC排水管道，承插式胶圈连接。室外污水管道采用UPVC中空双壁波纹管，承插式胶圈连接。2、雨水系统室外场地雨水量按XX100 地区暴雨强度公式计算，设计重现期P=2年，地面集流时间t=10min。屋面雨水采用重力流排水系统时，雨水量按海口地区暴雨强度公式计算，设计重现期P=5年，集流时间t=5min，暴雨强度为620L/s.ha。重力流屋面排水和溢流设施的总排水能力不小于10年重现期的雨水量。屋面雨水和小区的场地雨水分别由雨水斗、雨水口以及室外雨水管道有组织收集后就近排入小区旁的市政雨水管网。雨水管材：建筑物的雨水立管采用UPVC排水管道，排水横管和支管采用UPVC排水管道，承插式胶圈连接。室外雨水管道采用UPVC中空双壁波纹管，承插式胶圈连接。5.8消防工程方案5.8.1建筑消防设计1、建筑类型本工程属于高层住宅，为二类居住建筑。2、设计依据（1）《建筑设计防火规范》GB50016-2006；（2）《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95（2005年版）；（3）《建筑内部装修设计防火规范》GB50222-95（2001年版）；（4）《建筑灭火器配置设计规范》GBJ140-2005；（5）《自动喷水灭火系统设计规范》GB50084-2001（2005年版）；（6）《消防安全标志设计、施工及验收规范》DB50/202-2004。3、耐火等级耐火等级为二级。4、总图消防100 （1）防火间距：在总体布局方面，各建筑物之间相互间距均符合规范规定的防火间距。（2）消防车道：该场地设有一个对外出口与城市道路相接，建筑周边设有环形车道，每栋建筑物的四周均有≥4m的通道，可通行消防车。（3）对消防车道和扑救场地的要求：用于消防车通行的道路宽度单车道≥4m，上空4m以下无障碍物。消防车道的最小转弯半径R≥9m。消防车道路面、扑救作业场地及其下面的管道和暗沟等均能承受36T的大型消防车的压力。供消防车停留的空地，其坡度不大于1%。5、建筑消防本工程1#、2#住宅楼为地上11层，3#、4#住宅楼为地上15层，属高层民用建筑，环住宅楼设有消防车道，使消防车能通达各栋建筑。建筑防火构造：本工程防火隔墙采用240㎜厚实心陶粒混凝土砌块，耐火极限不低于3.0小时。楼梯间隔墙采用180㎜厚实心陶粒混凝土砌块，耐火极限不低于2.0小时。防火墙两侧门窗洞口水平距离≥2.00m，“U”型“L”建筑转角处水平距离≥4.00m。建筑物二次装修应接受物业管理部门监督，限定采用不燃烧或难燃烧材料，并按《建筑内部装修设计防火规范》执行。6、结构防火100 该工程设计所采用的建筑构件（承重墙、柱、梁、楼板和屋面板等）燃烧性能和耐火极限均达到规范规定的相应等级要求。结构柱、梁、板保护层厚度达到相应设计耐火等级要求。7、疏散消防根据《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95（2005年版）中的6.2.3.2及6.3.1条规定，4栋高层建筑均设有一部防烟楼梯间和一部消防电梯。5.8.2电气消防设计1、消防电源消防电源按二级负荷考虑，所有的消防负荷均须两路电源供电且在电源末端自动切换，当发生火灾时，市电停供后由柴油发电组自启动发电供电。2、应急照明及疏散指示楼梯间及前室照明以及各设备用房的应急照明灯按正常照明全额考虑，公共场所的应急照明按正常照明的5～50%设置。主要疏散口设安全出口指示灯，疏散走廊设疏散指标灯。3、火灾报警及联动控制系统（1）采用控制中心报警系统，在消防控制室内各设置一台集中报警控制器、火灾事故广播柜（兼作为背景音乐）和联动柜。（2）采用火灾自动报警系统，在电梯间、封闭式楼梯间及其他人员密集场所设置火灾自动报警系统，根据规范在适当位置设手动报警按钮及消防对讲电话插孔。（3）消防联动控制系统1）消防联动控制台的控制方式分为手动控制和自动控制两种。100 通过联动控制台实现对消火栓泵、自动喷洒灭火系统、防烟、排烟、加压送风机系统的监视和控制。火灾发生时，手动切断有关场所的一般照明、空调机组、通风机等非消防电源。2）在烟尘较大的场所设感温探测器，一般场所设感烟探测器，如根据建筑物的使用功能，变配电室设置气体灭火系统，在设备用房、前室、走道、商业用房、库房、电梯机房设置感烟探测器。（4）消防紧急广播在消防控制中心设置消防广播柜（与音响广播、背景音乐合用）。平时作为背景音乐广播，当火灾发生时消防中心值班人员根据火灾发生的区域，自动或手动切换到火灾紧急广播，及时指挥、疏导人员撤离火灾现场。4、消防用电火灾自动报警系统的传输线路和50V以下供电控制线路，采用电压等级不低于交流250V的铜芯绝缘导线或铜芯电缆；交流220V/380V的供电控制线路，采用电压等级不低于交流500V的铜芯绝缘导线或铜芯电缆。5.8.3消防给水设计1、消防水量及火灾延续时间消防水量：室内消火栓系统为20L/s，室外消火栓系统为15L/s。考虑一次火灾延续时间2小时。小时水量：室内144T，室外108T，一次灭火用水量共计252T。其中室外消防用水由市政管网直接供给，故消防水池（设于1#楼地下室）贮水量为l44m3。100 2、室外消防给水系统本系统采用室外消火栓给水，由市政供水管网直接供给，室外给水压力不小于0.2Mpa，流量充足，故在室外给水管网上设置消火栓（2×DN150）供给室外消防用水。在小区主干道路旁依消防规范设置室外消火栓，消火栓间距不大于120米，而且室外消火栓距建筑物的外墙不应大于40米。3、室内消火栓给水系统采用临时高压消防给水系统，由消防水池、消防泵、消火栓、屋顶消防水箱、消防水泵接合器组成。在设备地下室设置水泵房和消防水池，水池有效容积为144m3（室内消防用水量）；水泵房设置消火栓加压泵（一用一备）。在各栋楼顶层的屋面设置一消防水箱，有效容积为18m3，贮存前10分钟的消防用水量，并在层面设置增压设施，以满足最不利点的静水压力不小于0.1Mpa。火灾延续时间的消防用水量则由地下水池供给。在室外设置消防水泵接合器，以供消防车向室内消火栓系统供水。消防管道在小区内形成环状，各单体建筑分别从环状消防管网上接管使用。消火栓平面布置按规范要求布置在建筑内明显易于取用的地点，其间距保证有2支水枪的充实水柱同时达到室内任何部位。室内消火栓充实水柱按10m设计，超压部分的消火栓采用减压稳压消火栓。4、消火栓箱配置消火栓箱内均配置二套灭火设备，一套为DN65消火栓一个，同径式25m麻质水龙带一条及φ100 19水枪一支；另一套为供一般人员使用的小口径自救式消防卷盘，栓口控制阀门口径φ25，同径胶质软管长25m，水喉喷嘴口径为φ6。消火栓箱内设置启动消防水泵的按钮。5、灭火器（1）本工程灭火器的火灾种类主要有固体物质火灾、金属火灾以及物体带电燃烧的火灾等三类，按中危险级进行配置。设备地下室、电梯机房配置场所均按中危险级考虑，住宅部分场所均按轻危险级考虑。（2）在设备地下室的发电机房及配电房设置气体灭火系统，采用设置无管式三氟甲烷气体自动灭火系统。（3）在各栋楼每层出口、楼梯口、公共走道与电梯前室等公共活动场所设置手提式干粉式灭火器（磷酸铵盐）。5.9暖通系统方案5.9.1设计依据（1）《采暖通风与空气调节设计规范》GB50019－2003；（2）《高层建筑设计防火规范》GB50045－95（2005年版）；（3）《声环境质量标准》GB3096-2008。5.9.2暖通设计方案1、室内暖通计算参数详细如下表5-7：表5-7空调场所夏季冬季新风量噪声100 (m3/p.h)dB(A)温度(℃)相对湿度(%)温度(℃)相对湿度(%)住宅26—20——352、室外设计参数：夏季：　空调计算干球温度：　35.6℃；　　　　空调计算湿球温度：27.4℃；　　　　通风计算干球温度：32℃；　　　　风速：2.6m/s；冬季：　空调计算干球温度：　-7℃；　　　　空调计算相对湿度：60%；　　　　通风计算干球温度：0℃；　　　　风速：3.4m/s；5.9.3冷负荷估算指标（1）起居室（包括客厅和餐厅）：100W/m2；（2）卧室：130W/m2；5.9.4空气调节系统简述小区住宅及商业用房考虑采用分体立柜式空调和分体挂壁式空调，并在适当位置预留冷凝水立管。5.9.5通风、排烟系统100 （1）地下室单建配电室、发电机房、水泵房等设备房设机械通风，水泵房风量按换气次数3次/小时计算，配电室风量按换气次数10次/小时计算，发电机房设置防爆风机，风量按换气次数10次/小时计算。（2）地下室设一个防火分区，防火分区设风机机械排风兼火灾时按烟用，风量按换气次数6次/小时计算。（3）住宅楼无外窗防烟楼梯间、消防电梯间前室或合用前室设正压送风系统，有外窗的采用自然防烟。（4）每套住宅的卫生间及厨房设置排烟竖井，厨房烟气由脱排油烟机排入竖井，从屋顶排放。5.10电气系统方案消防设备、安防设备、楼梯间及走道照明、应急照明的用电按二级负荷供电，双电源末级自动切换。其他普通空调、普通照明、室外照明等设备，负荷为三级负荷。5.10.1设计依据（1）《民用建筑电气设计规范》JGJ16-2008；（2）《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95（2005年版）；（3）《住宅设计规范》GB50096-2012；（4）《住宅建筑规范》GB50368-2005；（5）《低压配电设计规范》GB50054-2011；（6）《供配电系统设计规范》GB50052-2009；（7）《建筑防火设计规范》GB50016-2006；（8）《建筑物防雷设计规范》GB50057-2010；（9）《建筑照明设计规范》GB50034-2004；100 （10）《建筑物电子信息系统防雷技术规范》GB50343-2012；（11）《建筑与建筑群综合布线系统工程技术设计规范》GB50311-2007；（12）《火灾自动报警系统设计规范》GB50116-98；（13）《有线电视系统工程技术规范》GB50200-98；（14）《住宅区和住宅建筑内光纤到户通信设施工程设计规范》GB50846-2012；（15）《海南省住宅建筑通讯设施工程建设标准》DBJ46-025-2013；（16）《住宅区和住宅建筑内光纤到户通信设施工程施工及验收规范》GB50847-2012；（17）其它有关国家及地方的现行规程、规范及标准。5.10.2设计范围小区住宅楼的供配电、照明、防雷接地、电视、电话、宽带网及小区道路照明。5.10.3变配电系统1、供电负荷等级本工程除设备房、水泵用电、电梯负荷为二级负荷外，其他普通空调、普通照明、室外照明等设备，负荷为三级负荷。2、负荷计算项目负荷指标按平均每平米40W估算，同时使用系数为0.8，需用系数取0.9，则本工程用电负荷为40×25918×0.8×0.9=746.4kW。100 3、供电电源及应急电源本工程引入10KV市电作为正常工作电源，专用变配电房设置在小区4#楼地下室设备房，从配电房引出380V/220V电缆线路供本工程用电。为满足消防和事故照明用电，另设1台150kW柴油发电机组，外电网因故停电时，立即启动发电机组，并在30秒内向变配电房的应急段照明供电，再由应急段送到消防设备及生活泵、排水泵等重要负荷及事故照明供电。4、变压器容量确定根据《民用建筑电气设计规范》的规定，按上述估算的用电负荷，功率因数取0.92，电变压器按负载率为75%计，估算出项目用变压器容量为1078.5KVA，由此本项目选容量630KV•A变压器和容量500KV•A变压器各一台。5、高压变配电系统高压配电采用单母线，采用手车高压开关柜，高压开关选用10KV真空断路器，直流操作系统；容量要求为1000KVA。6、低压配电系统（1）本小区中每栋建筑建筑正常电源引自小区变配电房，消防及客梯、生活泵等应急电源由小区变配电房发电机段引来。（2）低压配电系统采用TN-C-S型，电源在近户处做重复接地，并与防雷接地共用接地极。低压配电采用单母线方式供电。对于单台容量较大的负荷或重要负荷采用放射式供电；对于照明及一般负荷采用树干式与放射式相结合的供电方式。100 （3）照明、插座均由不同的支路供电；除空调插座外，所有插座回路均设漏电断路器保护。（4）电能计量：每栋单体建筑设独立电表计量。住宅每户设置独立电表计量，采用电表集中抄表方式。7、配电线路（1）10KV高压线路采用交联乙烯电力电缆。（2）低压配电线采用难燃、塑料绝缘铜芯导线穿难燃塑料电线管暗敷。每栋建筑电源线缆采用YJV22-1KV5芯电力电缆沿地暗敷设引入。（3）弱电管线按系统独立敷设，并采用镀锌钢管或槽板配线。（4）消防及应急照明配电干线选用NHBV-0.45/0.75kV交联聚乙烯绝缘铜芯阻燃电力电缆；其余配电干线选用YJV-0.6kV交联聚乙烯绝缘铜芯电力电缆。所有干线均沿电缆桥架明敷。（5）消防设备配电箱后配线应急照明选用ZR-BV-0.45kV/0.75聚氯乙烯绝缘铜芯阻燃电线穿钢管暗敷；其余BV-0.45kV/0.75聚氯乙烯绝缘铜芯电线沿金属线槽或穿钢管暗敷。（6）消防设备配电线路暗敷时，保护层厚度须大于30mm；明敷时做防火处理。电气竖井内垂直敷设在洞口中的电缆桥架待设备安装完毕后，预留的洞口均应逐层用无机防火材料封堵。本工程由附近开闭所引来一路10KV电源，作为主供电源，采用自备发电机组作为备供电源。在地下室（人防工程）设置变配电室及发电机房。每一住户采用入户智能电表计数。100 5.10.4照明系统1、照明设计原则（1）满足安全/安保的要求，保证灯具对住户的安全性。（2）创造舒适的室内外光环境。住宅内应营造宁静，舒适，安全的照明环境，楼梯间及楼道走廊应给人简洁明快的感受，区内道路照明应塑造庄重大气的风格。（3）环保节能。2、光源一般场所为荧光灯或节能型光源，有装修要求的场所视装修而定。3、照度标准表5-8主要房间的照度值以及功率密度值场所照度（lx）场所照度（lx）住宅75~150商业用房100走廊50~75设备房100~150管理用房（门卫室）100地下车库50~1004、照明设计（1）防止光污染：主要防止手段有采用截光型灯具等。（2）防止光干扰：主要手段有精心选择，定位和安装照明灯具，控制灯具的视高度，设定眩光限制等。（3）节能：通过分级标准，能耗标准，自动控制，选择高光效的光源以及各种高科技手段，适时适量的使用能源，达到节能照明。（4）照度适当：做到主次兼顾，亮度分布有层次。100 照明对象分级方法：标志照明——小区主出入口局部照明——小区景观地带特殊照明——平日照明处理淡化，特殊活动或节日时强调（5）利用灯杆建立小区的道路导向系统：把相关的标志悬挂在灯杆上，使人们不论在白天还是夜晚都能确定自己的位置，标志在灯杆上既漂亮又美观而且又不需要增加额外的费用，真正体现了人文关怀，提高了小区的生活质量。（6）灯具选择建议住宅房内采用40w日光灯；楼梯及走廊采用23w节能灯，并由触摸式开关控制；路灯采用250W纳灯。5.10.5防雷保护、安全措施及接地系统1、防雷保护本工程按二类防雷设防。为防直雷击，在屋顶设避雷带，其网格不大于10m×10m或12m×8m，所有突出屋面的金属体和构筑物应与避雷带电气连接。利用结构柱主筋贯通焊接做防雷引下线，利用结构基础内钢筋网作接地体。2、安全措施本工程低压配电系统接地型式采用TN-C-S系统，电源在近户处做重复接地，并与防雷接地共用接地极，接地电阻≤1欧姆。卫生间等处设局部电位连接。本工程采用总等电位连接；计算机电源系统、共用电视天线引入端、电信引入端设过电压保护装置。3、按地系统100 消防控制室等弱电设备用房的接地利用大楼统一接地装置，独立设引下线。5.10.6弱电系统1、电话系统市政电话电缆由室外引入至小区电信机房，经机房配线架以放射式布线至各单体建筑电话分线箱，再引至各层接线箱，各层接线箱分线给各电话插座。每户设置二个电话出线口，在住宅的客厅、卧室均设预留电话插座，其他公共建筑按规定设置一定数量电话出线口。2、数字电视系统引自市数字电视网至小区电视前端箱，再从电视前端箱以放射式布线至各单体建筑电视分配箱。放大器箱及分支分配器箱均安装在各层竖井内。由分支器引至用户终端的线路穿管暗敷，终端信号输出电平取70＋5dBuV。每户设置二个电视出线口，在住宅的客厅、卧室均设预留电视插座，其他公共建筑按规定设置一定数量电视出线口。3、小区信息网系统从电信局引一条多芯单模光缆到小区电信机房，经机房配线架实现宽带到户功能。每户设置三个信息出线口，在住宅的客厅、卧室均设预留信息插座，其他公共建筑按规定设置一定数量信息插座。4、楼字访客对讲系统100 每个住宅单元楼均设楼宇对讲系统，利用对讲识别访客，杜绝闲杂人员随便出入。整个小区的楼宇访客对讲系统均由中心控制主机集中管理，控制主机设于保卫室，管理中心在任何时刻均能记录小区各个地方传来的报警、求助、电控开启状况、撤布防等信息。在管理中心空闲时，也能启动自动模式，对小区内各梯口状况轮流监视，监视时间可以调整。管理中心可以呼叫小区内的任一住户并与之通话联络，也能接收梯口主机的呼叫，并开启该梯口电控门锁。5.11人防工程方案根据国家规定和XX市人防办的要求，结合本工程的特点，本项目建设地下室，平时作为停车场使用，战时作为掩护所。人防设在地下室，地下室总建筑面积总计为1980.0㎡。本工程按六级人防二等人员掩蔽设计，防化等级为丙级。5.11.1平面布局与功能分区1、地下室平时使用地下室建筑面积为1980.0m2，除去水泵房及配电房共160㎡，剩余1820.0m2，平时作为机动车地下停放区。地下停车场按35m2/车位计，1820.0m2/35=52个停车位。2、人防部分战时使用本地下室人防部分建筑面积为1820.0m2，战时划分为两个防护单元，其中一个防护单元为二等人员遮蔽所，一个防护单元为物资库，并配套人防移动电站，除物资库外每个防护单元用于人员掩蔽的防护单元均设一个室外主要出入口及一个室内次要出入口，并且单元之间还设有一个连通口，仅供平时使用的出入口，战时用防护密闭门封堵。每个单元战时均划分为3个抗暴单元，临战前修筑抗暴隔墙进行划分，每个单元战前还需增设干厕及必要的战备生活物资房间。100 隐蔽面积为1200平方米，人掩部共可掩蔽1200人。5.11.2人防工程平战功能转换1、所有的防护密闭门、密闭门、防爆波活门的门框在门框墙浇筑时一次性浇筑完成，所有的门扇均要求制作、安装到位。2、仅供平时使用的直接对外出入口，临战时用槽钢组合梁进行封堵和防护密闭门封堵。3、人员掩蔽部工事内根据战备需要，临战时增设排风机房、盥洗间、干厕及必要的战备生活物资房间。各防毒通道拆除防火门等仅供平时使用的设施。4、抗爆单元隔墙采用沙包堆垒，最薄处不小于500mm。5.11.3结构专业人防设计说明1、设计依据1）《人民防空地下室设计规范》GB50038-2005；2）《防空地下室结构设计》FG01-05。2、结构设计1）人防地下室采用现浇钢筋混凝土结构。2）战时荷载组合：人防等效静荷载标准值，静荷载标准值，土压力、水压力标准值。3）人防等效静荷载标准值（核六级）。顶板：60KN/m2底板（有桩基）：12KN/m2外墙：25KN/m2100 门框墙：240KN/m2临空墙：160KN/m24）材料强度综合调整系数rd，钢筋1.35，混凝土1.50。5）人防顶板厚0.25m，外墙0.30m，底板0.3m，采用C35，s6抗渗混凝土。6）临战封堵选用人防标准图集节点大样做法。5.11.4地下室人防给水排水设计1、消防给水消防水量：根据《人民防空地下室防火规范》GB50098-2009，人防地下室设消火栓灭火系统。根据规范，地下人防消防水量为10L/S，火灾延续时间为3h。室内消火栓灭火系统：住宅楼室内消火栓系统由消防水池、消防水泵及高位水池联合供水。火灾初期（10min），由消火栓增压系统及高位水箱联合向消火栓灭火系统供水，后期由消防水泵从消防水池抽水向消火栓灭火系统供水。地下人防设SGX24型自救式小口径消火栓箱若干套。2、地下室人防生活及洗消给排水战时居民生活与饮用水：本工程人防地下室为二等人员掩蔽所，共有四个掩蔽所，每个掩蔽所掩蔽人员平均按300人计，根据《人民防空地下室设计规范》GB50038-2005，战时采用干厕，饮用水用水定额为5L/d·人，贮存15d，生活用水定额为4L/d·人，贮存10d，则每个掩蔽所饮用水贮水Q=5×15×300/1000=22.5m3，生活用水贮水Q=4×10×300/1000=12m3。每个掩蔽所设饮玻璃成品水箱一个，容积为V=160m3临战时购置。100 洗消用水：集资楼地下人防为二等人员掩蔽所，设简易洗消间，进行局部洗消及口部洗消。局部洗消每次用水量为7L/S，口部洗消每次用水量为7L/m2，洗消面积按800m2计，则洗消贮水量：V=（7×800×+7×400）/1000=8.4m3。洗消排水：集资楼的人防地下室设废水集水坑2座，尺寸为L×B×H=1.5×1.5×1.2m，每坑内设潜污泵两台，一用一备，用于排水。分别在地下人防两个进出口设集水坑，用来收集口部洗消废水、染毒区地面及墙面的冲洗废水，设在口部外的楼梯间下部，尺寸为1.2×1.2×1.2m。简易洗消间、扩散室、滤毒室、防毒通道的防爆地漏排水均排入此坑。3、管材与安装：本工程人防地下室给水管采用镀锌衬塑钢管，排水管采用给水铸铁管，应作防腐处理。5.11.5电气专业人防设计说明1、设计依据1）《人民防空地下室设计规范》GB50038-2005；2）《人民防空地下室防火规范》GB50098-2009；3）《低压配电设计规范》GB50054-2011；4）《供配电系统设计规范》GB50052-2009；5）以及国家现行有关设计规程、规范及标准。2、设计范围人防工程的照明、动力配电及接地系统，不包括为满足平时使用功能而设置的消防、广播、电话、网络、电视、保安监控等系统。3、供电设计本工程为6级二等人员掩蔽所人防工程。负荷等级：一级：应急照明、主要的通信、报警设备。100 二级：重要的风机及水泵。一级负荷由蓄电池组EPS（战时安装）提供、平时电源由小区变配电所专线提供，并设单独的配电箱。注：根据《人民防空地下室设计规范》GB50038-2005中相关规定本工程应选用无油、防潮类型的电气设备。4、照明设计灯具采用荧光灯或节能灯，临战时加防掉落保护网。战时应急照明采用碱性镉镍蓄电池灯具。从人防内部到防护密闭门外的照明线路需单独设置熔断器作短路保护。5、动力设计对于单台容量较大的负荷或重要负荷采用放射式供电。清洁、滤毒、隔绝三种通风方式的音响及灯光信号，设在通风机房及战时主要出入口最里一道密闭门上方。6、接地利用建筑物基础内钢筋作接地装置，共用接地电阻小于1欧姆。5.11.6地下室人防通风设计。1、地下人防为两个防护单元，3个抗爆单元，防护单元内的设备自成体系。2、平时使用按要求设置通风及防排烟系统。3、地下室战时为二等人员掩蔽所，战时通风包括清洁式通风、滤毒式通风和隔绝式通风三种通风方式。清洁式通风新风量为5m3/（P·h），滤毒式通风新风量为2.5m3/（P·h）。隔绝式通风内部空气循环，隔绝防护时间≥3h，CO2浓度≤2.5%。100 4、战时送风系统由消波设施、除尘滤毒措施、防护密闭措施及电动人力两用风机等组成。人防排风为超压排风，清洁通风时，室内废气经干厕、扩散室、排风并排往室外，滤毒通风时经自动排气活门、防毒通道、扩散室、排风井排往室外，并保证防毒通道30-40次/h换气。5、过滤吸收器的额定风量大于等于防空地下室滤毒通风所需的新风量，据此选取过滤吸收器型号。6、仅供战时使用的防护通风设备，平时可暂不安装，但应有完整的设计图纸，在施工时将有关的预埋件等一次安装就位，并采取可靠的防锈蚀等保护措施。5.12无障碍设计方案无障碍设计强调在科学技术高度发展的现代社会，一切有关人类衣食住行的公共空间环境以及各类建筑设施、设备的规划设计，都必须充分考虑具有不同程度生理伤残缺陷者和正常活动能力衰退者（如残疾人、老年人）群众的使用需求，配备能够应答、满足这些需求的服务功能与装置，营造出一个充满爱与关怀、切实保障人类安全、方便、舒适的现代生活环境。保障性住房建设应符合《住宅建筑规范》和《无障碍设计规范》的相关要求。依据本建筑的使用特征，考虑无障碍设施的主要部位为建筑入口及门口处，其他还包括人行通路、入口平台、公共厕所等。考虑到残疾人员行动不便，因此应选择在拟建建筑物的低层部分（优先安排在首层）建设若干间残疾人户型，满足残疾人员的生活和工作需要。（1）建筑入口设台阶时，必须设轮椅坡道和扶手；（2）建筑入口轮椅通行平台最小宽度大于2.00m；100 （3）乘轮椅者通行的走道和通路最小宽度大于1.80m；（4）供残疾人使用的门应符合下列规定：应采用自动门，也可采用推拉门、折叠门或平开门，不应采用力度大的弹簧门；在旋转门一侧应另设残疾人使用的门；轮椅通行门的净宽应：自动门大于1.00m、推拉门和折叠门大于0.80m、平开门大于0.80m、弹簧门（小力度）大于0.80m；乘轮椅者开启的推拉门和平开门，在门把手一侧的墙面，应留有不小于0.50m的墙面净宽；乘轮椅者开启的门扇，应安装视线观察玻璃、横执把手和关门拉手，在门扇的下方应安装高0.35m的护门板；门扇在一只手操纵下应易于开启，门槛高度及门内外地面高差不应大于15mm，并应以斜面过渡。5.13项目总图技术经济指标表5-9项目总图技术经济指标表序号项目单位设计指标备注1用地指标　　　1.1项目总用地面积㎡14140.4折合21.2亩1.1.1市政规划道路占地面积㎡2134.4折合3.2亩1.1.2项目建设用地面积㎡12006折合18.0亩2总建筑面积㎡25918　2.1住宅部分建筑面积㎡23380　2.2地下室（含人防工程）㎡1980含水泵房、配电房　2.3配套公建㎡667.6　2.3.1商业用房㎡467.6设在1#楼一层2.3.2管理用房㎡160设在2#楼一层，其余部分架空2.3.3门卫室㎡20设在地面2.3.4垃圾站㎡20设在地面2.3.5水泵房㎡80均设在地下室2.3.6配电房㎡803建筑占地面积㎡1910.41870.4+20+20100 4区内道路用地面积%151800.9㎡5单体楼数量栋4　6建筑层数　　　6.11#、2#楼层12地下1层，地上11层6.23#、4#楼层16地下1层，地上15层7户型方案㎡58.45二房一厅一卫8居住总户数户400　8居住人数人1200按3人/户计9建筑密度%15.91　10容积率　2.00　11绿化率%404802.4㎡12停车场　　　12.1非机动车停车场㎡1200参照《海口市城市规划管理技术规定》（试行稿），本项目按2车位/户计。12.1.1室外㎡930　12.1.2室内（架空层）㎡2702#楼　12.2机动车停车位个200根据《停车场规划设计规则（试行）》中规定，住宅区机动车停车位不得小于0.5车位/户，本项目按0.5车位/户计。12.2.1地上个148生态停车场（按12.5㎡/个计）12.2.2地下个52地下室（按35㎡/个计）100 第六章节能节水分析能源是整个世界发展和经济增长的最基本的驱动力，是现代人类赖以生存的基础。作为世界上最大的发展中国家，我国是一个能源生产和消费大国。随着我国经济快速发展，对能源需求越来越大，但能源的有限性将制约经济未来的发展。因此，为了经济的可持续性发展，也为了子孙后代，在经济建设中我们一定要把节能放在突出位置。节约能源是我国经济和社会发展的一项长远战略方针，也是当前一项极为紧迫的任务。6.1项目合理用能标准和节能设计规范6.1.1项目合理用电用水标准1、合理用电标准根据《全国民用建筑工程设计技术措施一电气》给出的用电指标，确定本项目合理用电指标如下：项目合理用电标准用电名称用电指标（W/㎡)备注公共租赁住房4025918㎡2、合理用水标准根据《建筑给水排水设计规范》（GB50015-2010）的相关用水定额，确定本项目合理用水标准如下：100 项目的合理用水标准项目名称单位数值日使用小时数全年使用天数变化系数备注公共租赁住房L/人.d2508h300天2.5按1200人计6.1.2节能设计标准规范本项目采用如下节能标准规范，作为节能设计依据：1、《中华人民共和国节约能源法》；2、《公共建筑节能设计标准》GB50189-2005；3、《民用建筑节能设计标准》JGJ26-95；4、《建筑照明设计标准》GB50034-2004；5、《建筑给排水设计规范》GB50015-2010；6、《民用建筑节水设计标准》GB50555-2010；7、《夏热冬暖地区居住建筑节能设计标准》JGJ75-2012；8、《全国民用建筑工程设计技术措施-节能专篇》（2007年版）；9、《海南省居住建筑节能设计标准》JDJ01-2005；10、《海南省公共建筑节能设计标准》（DBJ03-2006）；11、《采暖通风与空气调节设计规范》(GB50019-2003)；12、国家计委、国家经贸委、建设部发布的《关于固定资产投资工程项目可行性研究报告“节能篇（章）”编制及评估的规定》；13、《海南省人民政府关于印发海南省固定资产投资项目节能评估和审查管理暂行办法的通知》（琼府〔2008〕53号）；14、《海南省住房和城乡建设厅关于海南省民用建筑项目节能评估文件编制要求的通知》（琼建科〔2010〕204号）。100 6.2项目电、水消耗和数量分析本项目电能主要用于生活、照明和给排水设备等；自来水主要用于生活用水等。具体数量分析及年耗用量见表6-1、表6-2。表6-1项目年耗电量估算表序号项目名称建筑面积单位耗电量日使用小时数使用天数同时使用率年耗电量（万kw.h）折合标煤（t）1公共租赁住房25918㎡40W/㎡8h180天80%119.4146.8说明：（1）照明及其它单位耗电量中的“其它”为其它各类电器设备的耗电量。（2）电力折合标煤的系数为1.229t/万kWh。表6-2项目年耗水量估算表序号项目用水定额单位最大日用水量（m3/d）全年使用天数（天）年用水量（m3）折合标煤（t）1公共租赁住房250L/人.d1200人300.0300900007.72未预见用量及管网漏失水量按用水量10%计30.030090000.7合计990008.4说明：（1）本表选取用水量最大的项目为耗水基准，暂不计道路绿化消防用水。（2）自来水折合标煤的系数为0.857t/万。6.3项目主要节能节水设计方案6.3.1项目建筑节能设计1、建筑总平面布局采用偏南北朝向，利用自然通风达到较好的舒适度。2、建筑外墙采用200厚加气混凝土砌块墙，内外墙抹灰主要采用20厚水泥砂浆，外墙面为浅色涂料，使其传热系数K≤1.5(W/㎡.K)，满足节能标准要求。100 3、建筑屋面采用50厚水泥聚苯板，屋面传热系数控制在小于0.90范围，满足节能标准要求。4、外窗可开启面积为窗面积的50%，满足节能标准要求。5、外窗的气密性不低于《建筑外窗气密性能分级及检测方法》（GB7107）规定的4级。6、地面的热阻限制≥1.2（m2/k）W。7、外墙玻璃采用普通铝合金玻璃窗。8、各朝向窗墙面积比及所选材料的传热系数和遮阳系数：项目窗墙比传热系数（规定）遮阳系数（规定）传热系数遮阳系数节能状态东墙0.13≤6.5无限制4.50.70满足要求西墙0.13≤6.5无限制4.50.70满足要求南墙0.26≤4.7≤0.504.50.70满足要求北墙0.25≤4.7≤0.604.50.70满足要求6.3.2结构节能设计1、本工程所在地区属夏热冬暖地区南区气候地带。2、建筑节能标准执行海南省地方标准《居住建筑节能设计标准》3、建筑采用外墙外保温体系，女儿墙、檐口、空调板、勒角等部位均采取保温措施。4、外墙，屋顶等部位维护结构设计，参见表6-3。100 表6-3部位保温材料传热系数K[W／(m2·K)]热惰性指标屋面挤塑聚苯板K≤1.0D≥2.5外墙聚苯乙烯泡沫塑料板K≤1.0D≥2.55、建筑材料热工参数参考依据，参见表6-4。表6-4材料名称导热系数蓄热系数修正系数表观密度W／(m·K)W／(m2·K)α使用场合Kg/m3挤塑聚苯板0.0300.0321.10屋面28-38聚苯乙烯泡沫塑料板0.0420.0361.10外墙18-226、底面接触空气的架空或外挑楼板采用外墙相同的保温隔热技术，其节能设计参数同外墙壁。7、外门窗节能设计（1）外门窗采用断热铝合金普通中空玻璃窗5+6A+5，传热系数3.50W/m2.K，自身遮阳系数0.84，气密性为4级，水密性为3级。（2）外门窗各朝向窗墙比东向≤0.30，南向≤0.50，西向≤0.30，北向≤0.45。（3）外窗遮阳外窗遮阳系数满足规范的限值要求。利用阳台，花架等立面装饰构件做为固定外遮阳设施，结合立面做一些活动遮阳设施。100 6.3.3电气节能设计1、主要房间的照度值和照明功率密度值按《建筑照明设计标准》（GB50034-2004）并参照全国民用建筑工程设计技术措施（电气）的有关数据确定，见下表所示，所有后装修空间，应按规定配置灯具。主要房间照度值和功率密度值名称指标厨房餐厅卧室设备房水泵房照度值Lx≥100150100200100照明功率密度值W/m2≤777852、在满足显色性要求的基础上，采用高效光源，选用无眩光的高效灯具，采用三基色荧光粉灯管配用电子镇流器或节能型电感镇流器时，其效率应符合下表规定：荧光灯灯具效率灯具出光口形式开敞式透明保护罩磨砂、棱镜保护罩格栅灯具效率≥75%65%55%60%3、楼梯间和走道采用自带节能声控开关的灯具。4、对水泵、风机等用电设备采取变频控制等节能措施。5、配置测量和计量仪表，测量电压、照度和考核用电。6、选购的电气设备、元件应符合国家和地方的节能标准。6.3.4给排水系统节能1、所有卫生洁具均选用节水型洁具及其配件，水龙头采用陶瓷芯或新型浮动阀芯全塑产品，大便器水箱采用6L以下冲洗水箱，冲洗阀采用国家规定的节水型延时冲洗阀。100 2、给水管管材，室内采用PPR给水管，室外采用PE给水管，减少输送过程中的能量损失。3、小区、建筑物引入管上、住户内设水表。4、热水采用太阳能热水，屋顶设置太阳能集热器。循环水泵采用温度信号自动控制启停，环保节能。5、低层采用市政给水直接供水，充分利用市政给水压力，节约能源。6.4项目能耗指标6.4.1项目用电量指标分析根据表“6-1项目年耗电量估算表”，项目年耗电量为119.4万kW.h，总建筑面积25918㎡，折合单位面积年耗电量为46.06kWh/㎡。由于目前无相关用电量指标，暂不做对比分析，可为以后用电量统计计算提供参考。6.4.2项目总能耗指标分析根据“6.2项目电、水消耗和数量分析”，本项目年能耗折合标煤为：用电量146.8（t/年）；用水量8.4（t/年）；合计155.2（t／年）。由此可得本项目单位面积年能耗折合标煤为5.99kg/㎡。可为以后能耗统计计算提供参考。100 第七章环境保护7.1项目场址环境现状本项目场地附近没有大型工矿企业等污染源，其中大气环境质量达到国家《环境空气质量标准》（GB3095-96）中的一级标准；地面水优于III类标准；区域环境噪声等效声级，交通干线等效声级分别达到《声环境质量标准》（GB3096-2008）中的II类标准。7.2项目建设及运营对环境的影响7.2.1水土流失环境影响由于项目建设区靠近交通道路，若不对施工场地实施水土流失防护措施，裸露的表土在降雨径流作用下，产生的泥沙将被携带进入这些区域，从而对交通道路的安全造成不良影响。因此，在实际施工中，项目应在施工前拟定合理的施工计划，尽量减少同一时期内破土动工的面积，同时合理安排施工工期，尽量避免在雨季施工，并采取积极有效的水土保持措施，使水土流失量得到有效的控制。7.2.2大气环境影响建设项目施工中开挖地面时会产生施工扬尘，主要产生扬尘的作业包括：机械开挖、弃土堆放、装卸、车辆运输等。100 施工车辆、打桩机、挖土机等因燃油产生的二氧化硫、氮氧化物、一氧化碳、烃类、铅等污染物以及施工人员生活燃烧造成的二氧化硫、氮氧化物、一氧化碳等大气污染物对大气环境也将有所影响，但此类污染物排放量不大，且表现为间歇特征，受影响的为现场施工人员。另外，本项目装修过程中建设单位只要采用符合标准的建筑材料，保证建材、有机溶剂和辅助添加剂无毒无害，做到健康设计原则，基本不会对环境产生较大的影响。7.2.3水环境影响主要的水污染源为搅拌废水、冲洗施工设备和运输车辆、灌浆过程中产生的施工废水和生活污水。废水经过临时沉淀池收集、沉淀处理后回用于施工场地洒水、清洗等。7.2.4声环境影响施工及运营期间噪声主要来自于各种施工机械设备（如运输车辆、强夯机械、吊车、电锯、冲击钻等）以及发电机、水泵、风机、空调制冷机组等产生的噪声。建设单位应在施工外围设置隔声屏蔽阻挡噪声的传播，同时避免在同一时间集中使用大量的动力机械设备，避免在夜间施工，通过采取各种消声措施，尽可能减轻由于施工给周围环境带来的影响。7.2.5固体废弃物影响项目场区内产生的固体废弃物主要包括建设过程中产生的建筑垃圾、施工人员和居民产生的生活垃圾。建筑垃圾的主要成分为：废弃的土沙石、水泥、木屑、碎木块、弃砖、纤维、碎玻璃、废金属等。本项目在施工期间建筑垃圾只要及时运往专门的弃料场处理，不会对周围的环境产生明显的影响。7.2.6景观环境影响100 从景观的角度看，项目的建设将在本区域的空地上增加块状的风景。项目施工过程中需进行挖方和填方，对景观格局的短期影响将主要表现在：裸露地面、地形破损、弃土凌乱堆放以及建筑过程的杂乱现象。项目建成后，现状裸露的空地将大面积减少，通过绿化工程加大绿化范围，成为该景观的模地。而且，整体建筑将在此地形成良好的城市景观效果。7.2.7外环境对本项目的影响外环境对本项目的影响主要包括周围道路的交通噪声和汽车尾气对本项目的影响。本项目建成后通过实施相应环境保护措施，如对临路侧住宅建筑设置双层玻璃、小区临路侧种植高大乔木、采取立体绿化等，可减缓外环境对本项目产生的影响。7.3主要环境保护措施和对策7.3.1施工阶段1、防止水土流失措施与建议（1）对于挖方、填方应分层予以压实，用压路机对其进行碾压，减少尘土及水土流失的产生，并设置沉砂池，定期清理；（2）对于已经完工的区域，即时采取防护措施，如地面平整、夯实和植草皮等；（3）及时做好排水导流工作，减轻水流对裸露地表的冲刷；（4）雨季施工时应随时关注气象变化，在暴雨季节不应进行大规模的土石方工程作业。100 2、防止水环境污染措施（1）在施工期间应建立临时污水收集装置及污水管网，污水经三级化粪池处理后排入污水管网；（2）采取措施控制地表降尘积累，以减小降水前地表积累的污染负荷；（3）在场地内设立沉砂池，施工期间产生的生产废水和降水引起的初期地表径流经沉砂池沉淀后才能排入市政雨水管网，以防止过多的泥沙排入市政雨水管网，造成管网淤积；（4）在施工过程中还应加强对机械设备的检修，以防止设备漏油现象，以减小初期雨水中的油类污染物负荷。3、防止大气污染措施（1）施工工地周围应当设置连续、密闭的围挡；（2）施工工地地面、车行道路应当进行硬化等降尘处理；（3）建筑垃圾在48小时内未能清运的，应当在施工工地内设置临时堆放场，临时堆放场应当采取围挡、遮盖等防尘措施；（4）运输车辆应当在冲洗干净后方可驶出作业场所，不得使用空气压缩机等易产生扬尘的设备清理车辆、设备和物料的尘埃；（5）在进行产生大量泥浆的施工作业时，应当配备相应的泥浆池、泥浆沟，做到泥浆不外溢，废浆应当采用密封式罐车外运；（6）需使用混凝土的，应当使用预拌混凝土或者进行密闭搅拌并采取相应的扬尘防治措施，严禁现场露天搅拌；100 （7）对工程材料、砂石、土方等易产生扬尘的物料应当密闭处理。若在工地内堆放，应当采取覆盖防尘网或者防尘布，配合定期喷洒粉尘抑制剂、洒水等措施，防止风蚀起尘；（8）在建筑物、构筑物上运送散装物料、建筑垃圾和渣土的，应当采用密闭方式清运，禁止高空抛掷、扬撒。4、防止噪声扰民措施（1）合理安排施工计划、施工机械设备组合以及施工时间，避免在中午（12:00-14:00）和夜间（23:00-7:00）施工，避免在同一时间集中使用大量的动力机械设备；（2）对本项目的施工场地进行合理布局，尽量使高噪声的机械设备远离附近的住宅区，并进行一定的隔离和防护消声处理；（3）尽可能选择低噪声的机械设备；（4）在装修阶段，产生噪声的机械设备应布置在周围的有遮挡的室内空间内。5、防止固体废物污染措施（1）施工期固体废物由于其成分较简单，数量较大，因此收集和运输的原则是集中处理，及时清运；（2）施工期间，运送散装建筑材料的车辆，尽可能用蓬布遮盖，以防物料洒落；（3）对于建筑垃圾中的稳定成分，如碎砖瓦砾等，主要防止其直接进入水体，可及时将其清运到处置场进行处置；（4）对于废油漆、涂料等不稳定的成分，必须采用密封的容器进行收集，属于危险废物的，按危险废物处理程序与方法进行处置；100 （5）对于施工人员聚居地的生活垃圾，定点设立垃圾箱加以收集，并按时每天清运。对于非固定人员分散活动产生的垃圾，除对施工人员加强环境保护教育外，也应设立一些分散的小型垃圾收集器，并派专人定时打扫清理。7.3.2运营阶段1、水环境保护措施（1）严格执行雨污分流的排水体制，防止乱接和错接情况发生；（2）确保隔油池和化粪池正常运行。2、大气环境保护措施（1）项目装修时，应采用无污染的“绿色装修材料”和“生态装修材料”，使其对未来居民的活动空间无污染。同时，在室内种植某些植物，利用植物的吸收降低装修过程中生的有毒有害气体。装修完成后的运营初期，加强室内通风换气，用新鲜空气稀释室内空气污染物，使浓度降低，改善室内空气质量；（2）应定期清除空调滤网、管道、风口和风机排管中的积尘、污垢及其它杂物，空调系统的制冷机组要定期检查、清洗和消毒。（3）在柴油发电机排烟管安装干式消烟除尘装置，消除机组运行时尾气产生的黑烟和有害气体，满足林格曼烟色可在1级以下。3、噪声污染防护措施（1）对风机、空调机制冷机组、水泵等安装消音箱；（2）所有给水水泵出口采用消声式止回阀，以消除水锤；100 （3）在各设备机房的房间墙面采用粘贴矿棉吸声材料，顶板垂直挂吸声板，同时，房间的房门均采用隔声门；（4）在电动设备、水泵等基础处都加设隔振垫；（5）柴油发电机工作时是影响环境的主要噪声源和污染源，应根据《民用建筑电气设计规范》（JGJ16-2008）中相关规定，柴油发电机房的建设应做好进风、排风、排烟通道的布置，应做好消声、降噪、除尘措施，以满足环保要求。（6）加强项目物业管理和公众参与监督，一旦发现噪声扰民或者有关投诉，应积极采取措施消除影响。4、固体废物处理措施（1）建立完善的管理制度，明确责任，定时清扫，定时收集；（2）垃圾实现袋装化，采用易降解的垃圾袋；（3）规划好合理的垃圾收集和运输路线，采取防护措施尽量减少运输途中的垃圾散落；（4）每天至少定期运送垃圾一次；（5）废电池、废油漆等危险废物要单独收集，交有资质的单位处理；（6）选择合适的临时垃圾堆放场所，防止垃圾的气味污染环境，同时，还要注意防雨，以免垃圾的滤液污染地下水。5、外环境影响预防措施（1）小区临道路一侧的住宅建筑安装双层玻璃，使道路交通噪声对居民的影响达到标准要求；建筑采用低反射率镀膜玻璃，减少对相邻建筑的光污染。100 （2）小区临路一侧尽量种植双排具有降噪作用的树木，起到一定的降噪作用。尽可能选择常绿阔叶乔木、灌木与草本相结合，进行立体密植绿化，以起到一定的隔声作用，并吸收交通干道机动车辆排放的废气。7.4环境保护建议1、加快该项目建设步伐，缩短建设施工期，以减少建设期带来的不利影响。2、小区内实行车辆禁止鸣喇叭，禁止大、中型车辆进入小区，进入小区的车速不能超过5km/h；以保持环境安静。3、加强小区物业管理逐步完善管理机制，提高物业管理人员的环保意识和素质，为创建环保模范住宅小区摸索经验。在建筑施工期间，施工部门应有专门的人员负责环境保护工作。健全环保制度，落实环保岗位责任制，小区公共场所应注意清扫，保持环境的清洁；环保设施的保养、维修应制度化，保证设备的正常运转。加强宣传教育，增强居民的环保意识。7.5环境影响评价结论100 该项目主要污染源有：施工期施工机械噪声、地面扬尘；入住期小区居民、公建产生的生活废水；居民生活油烟、出入小区汽车排放的尾气等；居民生活噪声；小区居民产生的生活垃圾。施工期间施工机械设备尽量选用低噪声设备，且施工过程严格执行《建筑施工场界噪声限值》（GB12523-90）的有关规定；小区建成使用后将采取以下污染防治措施：生活污废水经过化粪池处理后通过排水管道排入市政排水系统；居民油烟采用环保推广的油烟排放竖井，厨房油烟集中向屋顶上空排放；生活垃圾集中收集后由物管公司汇集并直接运出。项目采取以上措施后，各项污染物可达标排放，不会降低评价区域原有环境质量功能级别。项目建成以及运营将会产生较大的正面社会效益，主要体现在可为低收入家庭提供住房、提供就业机会。而导致的环境方面的负面影响较小，在投入环保资金，采取适当的环境保护和污染防治措施后，大多数环境影响可以减免。100 第八章劳动安全、卫生与消防8.1概述本项目在建设和今后运行中应严格执行国家有关规范标准，严格执行工作程序并努力改善工作条件和现有环境，严格执行劳动法和采取劳动安全保护措施，以确保项目建设人员、居民的身体健康，维护正常的工作、生活秩序。8.2劳动安全对策与措施1、建立健全安全组织机构项目施工单位必须建有安全组织机构，明确安全生产目标，实行安全责任与经济利益挂钩。单位领导对施工现场负责，专职安全员对部位负责，班组长、班组安全和施工技术员对各自的施工区域负责，操作者对自己的工作范围负责的“四负责”制度。2、加强安全教育对参加建设的人员进行短期培训工作，而且要做到：（1）凡是进入施工现场的所有人员都必须进行安全法律、法规、安全生产知识，安全操作技能的学习，并进行严格考核，合格后方可允许进场；（2）对特种风险作业人员一律凭劳动管理部门颁发的操作岗位证书上岗；（3）对进入施工现场持证的架子工必须定期进行体检；（4）对施工生产中违章指挥的管理人员进行严厉的处罚；100 （5）对施工生产中违章操作员工一律停工进行处罚。3、加强安全技术管理与协调编制有针对性的安全技术措施，定期召开安全生产管理工作会仪和定期检查安全工作。实行统一管理，统一指挥，加强条条、条块、块块之间的协调配合。4、加强现场安全监督业主应要求施工单位加大对施工现场的安全监管力度。安全人员要加强对施工现场材料，设备的检查，杜绝不合格的材料、设备对人员的伤害，加大对安全工作的投入，完善各种安全设施。在施工作业面上设固定的安全管理员，对危险性大的脚手架，超重机搭设和拆除，机械设备吊装，用电设备工作，基础土方开挖等进行监督和控制。5、设置工地隔离带和警告牌工地四周应修筑临时隔离围墙，防止无关人员随意进出。在出入口要设立警告牌，需要进入工地的非工作人员必须经门卫许可，佩带安全帽，由相关人员带领，方可进入。8.3安全卫生措施1、设备安装布置负荷设计规范，设备间距满足有关规定。2、电气设备的安装、防护，均满足电气设备的有关安全规定。3、施工人员应注意施工现场环境卫生、生活污水不得随意排放。4、应加强绿化、净化空气、美化环境。5、配备适当数量的环卫人员，负责公共场所及各建筑的清扫保洁工作，创造一个卫生整洁的环境。100 8.4消防措施我国《消防条例》规定：消防工作实行“预防为主，防消结合”的方针。这是我国人民长期以来与火灾作斗争的经验总结。只要人们提高防火警惕性，懂得消防知识，并采取有效的预防措施，就可杜绝或减少火灾的发生，做到防患于未然，更好地保卫社会主义现代化建设，保障公共财产和公民生命财产的安全。建筑周围应设能够满足消防要求的车道，平时作为人流、车流使用，紧急情况下作为消防补救使用，满足建筑消防上的要求。建筑内部主要建筑构件按规范设计，建筑物内装修材料的选材按《建筑内部装修设计防火规范》GB50222-95（2001年版）的要求进行。各单体建筑执行相应的消防设计规范。（1）建筑物等根据使用功能要求，外墙、内墙及顶栅粉刷，分别采用刷白灰水、白灰砂浆抹面等非燃烧体材料。（2）在醒目处设置手提式灭火器，并配备砂箱，水桶等消防工具，并设报警电话及禁止烟火等标记。（3）在变配电室、控制室内设置干粉灭火器，档案室、资料库，打字间等配置KYZ型灭火器。（4）对消防安全工作实行目标管理，将责任目标分解、细化，落实到具体的部门和个人，一级对一级负责，谁出问题，谁承担责任。（5）定期组织专人对消防安全责任目标的执行和落实情况进行全面彻底的核查，发现问题及时汇报，及时解决，不留任何隐患。（6）100 将责任目标落实到位，对工作成效显著的部门和个人予以奖励；对工作不力、措施不当、效果不佳的部门和个人，进行严肃批评，并责令其限期整改。（7）对紧急出口、疏散通道方向、消防设施器具、火警电话等进行消防安全标志设置，以便在紧急情况中发挥设施的作用。（8）利用建筑物基础钢筋做接地体，进行防雷接地保护。接地电阻不大雨1.0欧姆，凡进入建筑物的金属管道，电缆外皮均应与接地装置可靠连接。100 第九章项目组织管理与人力资源配置9.1项目组织管理形式为了能更好地控制好工程项目建设的速度、费用和质量，保护好国家投资资金的合理性，建议本项目采取国家发改委现阶段推出的项目代建制方式。代建制，就是专业的管理机构依靠专业人士，代行业主职责，对工程项目实行专业化的管理。利于发挥市场配置资源作用，解决效率低下和人、财、物资源的浪费，最大限度地优化资源配置。9.2组织机构9.2.1项目建设期组织机构及人员配置项目建设期采用代建制方式后，建设单位只需在原有机构上增设一个临时的项目建设监督部门，人员配置为3人左右，其中至少要有一名专业技术人员和经济技术人员。主要工作是监督和协调，控制项目各项目指标在计划的范围内。9.2.2项目经营期组织机构及人员配置运营期项目设置常规经营管理机构—公租房小区物业管理处，负责项目运营期的小区商业配套管理、小区保洁、小区保安、小区设备维修保养等工作。机构设置为物管部、工程部、保洁部、财务部、安保部、办公室等部门。9.3项目建设管理为加强项目的建设管理，建议业主单位采用如下管理方法：1、成立一个精干高效的监督机构100 项目采用代建制，业主应组建一个临时监督机构，人员3人左右，负责项目的质量、进度和成本的监督和控制。2、采用“政府监督、社会监理”的原则切实实行招投标办法，引入竞争机制。工程设计、监理、施工等应采取公开招标的办法，委托有资质的造价咨询公司编制标底，具有相应资质的单位参加招标，以公正、客观的原则选择相应的单位中标。工程必须采用“政府监督、社会监理”的原则，委托具有相应资质并且具有信誉的监理公司或咨询公司全权负责工程质量、进度、支付管理。3、加强投资管理工程款应由业主实行专款专用，财务人员要把本项目的收支单独列帐，严格控制工程造价，以批复概算作为控制依据。4、加强组织与计划在施工过程中，应加强组织与计划工作。施工单位要加强施工组织设计，充分考虑季节等不利因素对工程的影响，减少工程对周围环境的破坏，工程施工应参加建筑保险，降低工程风险。5、加强质量、进度、支付管理监理单位应本着“严格监理、公正科学、热情服务、一丝不苟”的监理原则，对本工程的质量进度、支付进行全面监理。各分项工程必须严格按照设计标准及质量验收标准执行。要树立“百年大计、质量第一”的原则，避免赶工期、感进度等增加质量隐患。精心设计、精心施工、精心管理，创造良好的工程形象。100 第十章项目实施进度10.1建设工期根据中华人民共和国建设部颁发《关于发布全国统一建筑安装工程工期定额的通知》（建标【2001】38号）的文件精神，本项目的建设工期按照《中华人民共和国建设部全国统一建筑安装工程工期定额》（2000年中国计划出版社）中的有关规定，并结合本工程的实际情况，确定其施工工期为18个月，加上前期准备工作时间6个月，项目建设期共24个月。10.2施工进度计划安排项目建设工期确定后，应根据工程实施各阶段工作量和所需时间，对时序做出大体安排，并使各阶段工作相互衔接。根据本项目的实际情况，安排的项目进度如下：（1）前期准备工作6个月，其主要工作内容包括：可行性研究等前期工作、资金落实、进行工程勘察、施工图设计与会审，进行工程招标、进场准备等。（2）建筑工程施工15个月，其主要工作内容为土建工程施工等。（3）安装工程施工4个月，其主要工作内容包括：给排水及消防系统施工，电力照明系统施工，弱电系统施工等。（4）竣工验收用时1个月，并交付使用工作。10.3项目进度表100 根据项目实施进度安排，绘制了项目实施进度表，详细情况见下表《项目实施进度计划表》（横线图）。表10-1项目实施进度计划表年月内容月份24681012141618202224前期准备土建施工安装工程验收交付使用100 第十一章工程招标11.1招标投标的含义招标投标是招标人应用经济评价的方法和市场竞争机制，有效地开展择优成交的一种规范和科学的特殊交易方式。通常是由招标人或招标人委托的招标代理机构，通过招标公告或投标邀请信，发布招标采购的信息与要求，邀请潜在的投标人并与其签订合同，达到招标人节约投资、保证质量和资源优化配置目的的一种特殊交易方式。11.2招标投标管理的基本原则1、公开原则。要求工程项目招标投标具有高度的透明度，实行招信息、招标程序公开，即发布招标通告示，公开开标，公开中标结果，使每一个投标人获得同等的信息，知悉招标的一切条件和要求。2、公平原则。要求给予所有投标人平等的机会，使其享有同等的权利，并履行同等的义务，不歧视任何一方。3、公正原则。要求评标时按事先公布的标准对待所有的投标人。4、诚实信用原则。简称诚信原则，是民事活动的基本原则之一。招标投标当事人应以诚实、守信的态度行使权利，履行义务，以维持招标投标的双方的利益平衡，以及自身利益与社会利益的平衡。5、独立原则。招标人和投标人都应是独立的法人单位，在招标投标过程中，应自主决策，不受外界任何因素的干涉。100 6、接受行政监督原则。招标投标活动的核心是竞争，招标投标的过程，实际上是竞争的过程，招标投标双方当事人都要遵守有关法律、法规以及有关规定，在招标投标的全过程，要接受有关行政监督部门依法实施的监督。11.3招标范围项目的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、主要建材等项采购，达到下列标准之一的，必须进行招标：1、施工单项目合同估算价在200万元人民币以上的。2、重要设备、材料等货物采购，单项合同价在100万元人民币以上的。3、勘察、设计、监理等服务采购，单项合同价在50万元人民币以上的。4、单项合同价低于第1、2、3项规定的标准，但项目总投资额在3000万元人民币以上的。11.4工程项目招标应具备的条件按《招标投标法》第九条规定，在招标开始前应完成的准备工作和应满足的有关条件主要有二项：1、按国家规定履行审批手续的招标项目，应当先履行审批手续。2、招标人应当有进行招标项目的相应资金或者资金来源已经落实，并在招标文件中如实载明。11.5招标投标活动的工作程序项目招投标工作要严格遵照《中华人民共和国招标投法》和省、市及所属招标管理机构的建设项目招标投标工作程序执行。具体工作程序如下：100 1、招标内容核准；2、招标资格与备案；3、确定招标方式；4、发布招标信息；5、编制、发放资格预审文件和提交资格预审申请书；6、投标单位资格预审，确定合格的投标申请人；7、编制、发布招标文件；8、踏勘现场；9、招标答疑会；10、编制、送达与签收投标文件；11、开标会；12、组建评标委员会；13、评标；14、招标投标情况书面报告及备案；15、发出中标通知书；16、签署合同。11.6招标组织形式1、自行招标。招标人具有编制招标文件和组织评标的能力的，可以自行办理事宜。任何单位和个人不得强制其委托招标代理机构办理招标事宜。100 2、委托招标。招标人不具备自行招标条件的，应委托经建设行政监督部门批准的具有相应资质的工程招标代理机构办理招标事宜。具备自行招标条件的，也可委托工程招标代理机构招标。11.7招标方式1、公开招标。招标人在指定的报刊、信息网络或其他媒体上发布招标公告，邀请具备资格的投标申请人参加投标，并按有关招标投标法律、法规、规章的规定，择优选定中标人的招标方式。2、邀请招标。招标人根据供应商或承包商的资信和业绩，选择特定的、具备资格的法人或其他组织（不能少于3家），向其发出投标邀请书，邀请其参加投标，并按有关招标投标法律、法规、规章的规定，择优选定中标人的招标方式。11.8招标方案表11-1招标基本情况表招标范围组织形式招标方式不采用招标方式全部部分自行委托公开邀请勘察√设计√√√建安工程√√√监理√√√设备√√√其他100 第十二章投资估算与资金筹措12.1投资估算依据1、本项目的工程方案；2、本项目所在区域建筑物的工程造价概算指标；3、海南省建设标准定额站发布的《海南工程造价信息》；4、工程建设其他费用，根据国家有关部门对其他费用取费率的规定及本项目的实际计算确定；5、基本预备费按工程费用和工程建设其他费用之和的5%计取；在建设期价格上涨指数不计；12.2建设投资估算经估算，项目建设投资7259.41万元。其中：工程费用6455.59万元，占总投资的88.93%；工程建设其他费用458.14万元，占总投资额6.13%；预备费345.69万元，占总投资额4.76%。详细估算见表12-1。100 表12-1项目建设投资估算表单位：万元序号工程或费用名称估算价值（万元）技术经济指标(取费标准)备注建筑工程费设备及工器具购置费安装工程费其它费用（万元）合计（万元）单位数量单位价值一第一部分:工程费用5183.87288.00983.710.006455.59　　　88.93%一）建安工程费4920.32　824.71　5745.02　　　　A住宅部分4114.88　741.97　　　　　　A-1住宅部分建筑(地上11层)1589.84　296.79　　　　　　1土建工程1589.84　　　　m2　　　1.1土建工程1589.84　　　　m293521700.00　2安装工程　　296.79　　m29352265.00　2.1给排水工程　　74.82　　m2935280.00　2.2电气工程　　56.11　　m2935260.00　2.3消防工程　　42.08　　m2935245.00　2.4弱电工程　　28.06　　m2935230.00　2.5通风工程　　28.06　　m2935230.00　2.6燃气工程　　18.70　　m2935220.00　2.7太阳能热水系统　　48.96　　m2489.61000.00　A-2住宅部分建筑(地上15F)2525.04　445.18　2970.22　　　　1土建工程2525.04　　　　m2　　　1.1土建工程2525.04　　　　m2140281800.00　100 2安装工程　　445.18　　m214028265.00　2.1给排水工程　　112.22　　m21402880.00　2.2电气工程　　84.17　　m21402860.00　2.3消防工程　　63.13　　m21402845.00　2.4弱电工程　　42.08　　m21402830.00　2.5通风工程　　42.08　　m21402830.00　2.6燃气工程　　28.06　　m21402820.00　2.7太阳能热水系统　　73.44　　m2734.41000.00　B商业用房（1#）79.49　11.46　90.95　　　　1土建工程79.49　　　　m2　　　1.1土建工程79.49　　　　m2467.61700.00　2安装工程　　11.46　　m2467.6245.00　2.1电气工程　　3.74　　m2467.680.00　2.2给排水工程　　2.81　　m2467.660.00　2.3消防工程　　2.10　　m2467.645.00　2.4弱电工程　　1.40　　m2467.630.00　2.5通风工程　　1.40　　m2467.630.00　C地下室（含人防）工程（地下1层）693.00　71.28　764.28　　　　1土建工程693.00　　　　m2　　　1.1土建工程693.00　　　　m219803500.00　2安装工程　　71.28　　m21980360.00　2.1给排水工程　　21.78　　m21980110.00　100 2.2电气工程　　13.86　　m2198070.00　2.3消防工程　　11.88　　m2198060.00　2.4弱电工程　　7.92　　m2198040.00　2.5通风工程　　15.84　　m2198080.00　D架空层32.95　　65.89m2193.81700建筑面积按架空面积50%计二）公共基础配套工程203.390.00127.010.00330.40　　　　1管理用房31.44　　　　m21601965.00含安装2门卫室3.20　　　　m2201600.00　3垃圾站1.60　　　　m220800.00　4道路工程54.03　　　　m21800.9300.00（含路灯）5景观、绿化工程57.63　　　　m24802.4120.00　6室外给排水工程　　96.83　　按建安费1.5%暂估(参照同类建筑项目）7室外弱电工程　　30.17　　m21005830.00　8户外活动空间28.49　　　　m2712.3400.00　9小区入口大门及构架12.00　　　　项1120000.00　10小区围墙工程15.00　　　　项1150000.00　三）其它工程费用60.170.000.000.0060.17　　　　1停车场48.16　　　　　　　　1.1机动车绿荫停车场37.00　　　　m21850200.00　1.2室外非机动车停车位11.16　　　　m2930120.00　100 2土地平整工程12.01　　　　m21200610.00　四）设备购置费0.00288.0032.000.00320.00　　　　1变压器　57.606.40　　台2320000.00　2柴油发电机　14.401.60　　台1160000.00　3电梯　216.0024.00　　部8300000.00　二第二部分：工程建设其他费用　　　458.14458.14　　　6.31%1土地成本费　　　0.00　政府划拨用地　2建设单位管理费总投资　　90.11　财建[2002]394号　3编制环境影响报告书总投资　　8.25　琼价费管[2011]214号　4评价环境影响报告书总投资　　1.88　琼价费管[2011]214号　5项目建议书总投资　　5.43　计价格[1999]1283号按50%计　6可研编制费总投资　　10.87　计价格[1999]1283号按50%计　7可研评估费总投资　　4.02　计价格[1999]1283号按50%计　8工程监理费工程费　　75.00　琼价费管[2011]213号按50%计　9勘察费工程费　　25.82　琼价费管[2011]213号按50%计　10设计费工程费　　103.82　琼价费管[2011]213号按50%计　11施工图审查费设计费　　5.19　琼价费管[2011]224号　12工程量清单及预算控制价编制费工程费　　7.19　琼发改收费[2007]170号按50%计　13结算审核费工程费　　9.10　琼发改收费[2007]170号按50%计　14招标代理服务费工程费　　11.73　琼价费管[2011]225号按50%计　100 15初步设计及概算评审费　　　　　　　15.1初步设计评审总投资　　4.02　参考可研评估　15.2概算评审工程费　　3.54　琼发改收费[2007]170号按50%计　16场地准备及临时设施费工程费　　32.28　工程费*0.5%　17白蚁防治费工程费　　4.81　琼建住房[2006]150号　18门窗检测费工程费　　3.23　琼发改收费[2004]1301号　19防雷检测费工程费　　9.68　琼发改收费[2007]150号　20消防检测费工程费　　3.23　琼发改收费[2008]726号　21建筑节能检测费工程费　　15.49　琼建监[2008]11号　22室内环境质量检测费工程费　　8.72　琼检专[2002]008号　23地质灾害危险性评估费工程费　　1.61　发改办价格[2006]745号　24水土保持方案工程费　　7.10　保监[2005]22号　25节能评估报告书编制费　　　6.00　暂列入估算　三第三部分：预备费　　　345.69345.69　4.76%1基本预备费　　　345.69　计投资［1999］1340号　四工程总投资　　　　7259.41　100.00%12.3资金筹措项目为公共租赁住房建设项目，资金来源由省、市政府财政划拨。100 第十三章社会效益评价13.1社会效益评价1、公共租赁住房的供给，解决民生问题之举通过公共租赁住房建设，可化解我国经济中大量的剩余劳动力和沉淀的货币资产两个巨大的资本闲置问题。公共租赁住房工程建设其根本目的在于更好地落实“以人为本”的科学发展观，统筹城乡协调发展，推进城乡一体化建设，构建“和谐社会”，让更多的中低收入人群和共参加工作的大学生等更好地融入到城市社会中，使其在为城市繁荣做出贡献的同时，也能享受到政府为居民提供的各种公共资源，分享到自由市场经济发展带来的实惠。2、提供物质基础，提高社会财富水平重要环节住房是人们生活、生产及从事文化、艺术等其他精神活动的物质基础，是“衣、食、住、行”人生四要素之一。经济适用住房建设最直接的社会意义，就是为那些没有能力、或者暂时没有能力解决住房问题的群体提供了从事社会活动的物质基础保障。对我国社会而言，家的概念是以住房为基础的，经济适用住房的建设，为那些受征地拆迁人员提供了稳定的居所，增加了他们的财富水平和总体社会福利。3、稳定住房价格，平抑楼市必要措施大力发展经济适用住房是国家解决人民群众住房问题的长期战略，2004年以来的“国八条”、“国六条”100 和去年建设部等四部委联合下发的《关于整顿规范房地产交易市场秩序的通知》，都对发展经济适用住房提出了明确要求，自住房商品化后，由于市场不规范，近几年商品房价格涨幅远远超出了工资增长水平，超出了广大中低收入家庭的实际承受能力。建设经济适用住房是贯彻国家房地产宏观调控政策，平抑房价，改善住房供应结构，建设和谐社会的必然选择。4、提供安全保障，利于社会秩序安定所需家是一个人避风的港湾，拥有稳定的住所，人们才会有安全感，社会才会有安定团结的局面。在当前的风险社会中，人们随时承受着不可预知风险的压力。当危机与伤害发生时，人们最想回到家中，在那里休息、疗伤，否则这部分人群极易转化为社会不稳定因素。经济适用住房的建设，为低收入群体提供了风险发生时的安全保障，可使他们在有安全感的心理状态下，渡过难关，继而寻求更高的生活质量。13.2项目与所在地互适性分析1、不同利益群体对项目的态度及参与程度该项目的建设有利于加快经济自主增长，增加就业机会，缩小贫富差距，完善社会住房保障体系，促进XX市地区经济快速稳定向前发展，不会损害到不同社会群体的利益。可以预料该项目的建设可以得到社会不同利益群体的理解和支持。2、各级组织对该项目的态度及支持程度该项目的建设不会影响或损害各级组织的既得利益，相反该项目含有公益事业属性，有着显著的社会效益，受到国家党政主要管理部门支持。100 第十四章利益群体和社会稳定风险分析14.1概述工程项目建设是造福人类，推动社会发展的举措。在造福人类方面，有直接受益群体和间接受益群体之不同，而与此同时也会引发某些社会稳定风险，必须认识和重视。在广义上社会稳定风险是一种导致社会冲突、危及社会稳定和秩序稳定可能性，是基础性、结构性、深层次的潜在风险因素，对社会的安全运行和健康发展构成严重的威胁。一旦这种可能性变成现实性，社会风险就转化成公共危机。广义的社会风险涵盖了政治领域、经济领域、生态环境领域、社会领域和文化领域的各种风险因素。在狭义上社会稳定风险是由于分配不均、发生政府市政对抗、结社斗殴、失业人口增加造成社会不安、宗教纠纷、社会各阶级对立、社会发生内争等社会因素所引发的风险，仅指社会领域的风险。100 2010年10月，十七届五中全会《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十二个五年规划的建议》中明确提出，要健全党和政府主导的维护群众利益机制，完善人民调解、行政调解、司法调解联动的工作体系，整合各方面力量，建立调处化解矛盾纠纷综合平台；要畅通和规范群众诉求表达、利益协调、权益保障渠道，建立重大工程项目建设和重大政策制定的社会稳定风险评估机制，正确处理人民内部矛盾，把各种不稳定因素化解的基层和萌芽状态。2012年初，中共中央办公厅、国务院办公厅联合发文，要求各地方、各部门加快制定有关社会稳定风险评估工作机制。为促进科学决策、民主决策、依法决策，防范和化解社会矛盾，建立和规范重大固定资产投资项目社会稳定风险评估机制，国家发展和改革委员会颁布了《国家发展和改革委员会重大固定资产投资项目社会稳定风险评估暂行办法》（发改投资[2012]2492号），根据该办法，重大固定资产投资项目社会稳定风险分为高、中、低三级，高、中级风险项目不予审批、核准。社会稳定风险分析，目的在于对项目潜在的风险进行先期预测、先期研判、先期化解，评估可能发生的风险等级，有针对性地制定应对计划，采取切实可行措施，防范、降低和消除社会风险。在充分了解民情、反映民意、集中民智、珍惜民力的基础上，实现科学决策、民主决策、依法决策，切实维护广大人民群众的基本利益。14.2利益群体分析1、直接利益群体（1）XX市低收入群体。是项目的直接受益者，公共租赁住房项目的建设，解决中低收入者住房难题，使他们拥有较好的经营和居住条件，生活质量也将随之提升，对项目表示极大的支持，希望项目是时候尽快摆脱住房难的状况，希望项目早日实施。（2）项目区域居民。本项目建设落成后，基础设施配套发生极大的变化，生态环境得到明显改善，区内土地价值显著升高，经商、就业机会大增，是项目最大的直接受益者，对项目表示极大的支持，希望项目早日实施。（3）相关产业人群。项目的建设形成新的经济增长点，100 对相关产业具有很强的带动效应，拉动铸铁、钢材及水泥等消费的增长，实现内需跨越式发展。对项目表示极大的支持，希望将产业优势确实转变为发展优势。2、间接利益群体（1）市委市政府规划建设专项工作领导小组。代表市委市政府实施对项目建设的领导，极力支持项目的建设，要求项目如期完成。（2）XX市住房保障与房产管理局。对项目进行具体的指挥，全面负责项目的组织、管理和协调。极力支持项目的建设，要求项目如期完成。14.3社会稳定风险分析1、项目合法性、合理性风险分析（1）项目合法、程序及手续完备项目对现有建设条件充分进行论证，严格按照政府投资项目管理程序立项，立项申请（项目建议书）已上报市发改委批准（详见附件XX市发展和改革委员会《关于XX市2013年公共赁租住房项目建议书的批复》（海发改审批[2013]105号），程序合法，手续齐全。项目的建设符合XX市国民经济和社会发展“十二五”规划、XX城市总体规划和XX市嘉积镇土地利用总体规划。（2）有利于房地产市场的健康发展项目位于XX100 市嘉积镇，可显著提高城市品位，推动房地产及其相关产业的发展。由于公共租赁住房项目的建设带动周边市政交通等基础设施的完善，对整个项目区域具有较强的辐射带动效应。保障性住房的建设既可以带动各方资金投入房地产市场，也可带动相关产业的发展，最终重塑社会各界对房地产市场的信心，从而促进XX市房地产市场有序健康发展。（3）项目对改善民生、促进社会和谐稳定发展具有重要意义古语说：“宅者人之本、人因宅而立”，即安居才能乐业。从改善民生的角度出发，项目的建设是解决XX市中低收入者住房难问题，推动建设和谐社会、努力实现“住有所居”的一个缩影，也是对中低收入家庭实行“托底”。这种做法顺民意、解民忧，有利于减轻群众负担，调节收入分配关系，使人民共享发展成果，有利于体现公平正义，化解社会矛盾，促进社会和谐稳定发展。2、生态环境风险分析项目的建设将建设用地转变为民用住宅用地，可能对项目实施范围内的植被造成一定的破坏，同时，在运营期间由于生活污水和垃圾的产生，会对区域生态环境造成一定程度的影响。本项目在规划上高度重视生态保护，设置了南北向绿化主轴和东西向绿化副轴，形成“一心、两轴、多节点”的绿化格局，用地四周设置绿色隔离带。强调人与自然之间的协调和统一。项目建成后，不仅不会降低区域的生态环境等级，而且还能进一步提升环境质量。3、群众抵制风险项目所用土地为政府划拨土地，属政府建设用地，不涉及拆迁和安置问题和土地使用权的变更，跟项目区附近的居民没有直接的利益冲突。因此，项目不存在土地征收和拆迁、补偿和安置风险。100 但在实施过程中把工作做细，是完全能够得到受影响群体的理解和支持，因而群众抵制的风险完全可控。4、群众对新生活环境不适应风险城区居民的生活环境相对封闭和稳定，项目实施后，进出设施建设、对外开放程度都有加大的提升，居民与外界的联系更加密切，同时受到外来干扰也会自然增多，外来人口的增加使长期形成的邻里关系发生根本的转变，部分居民的生活方式可能发生很大的变化，使他们不适应。但这种不适应是短期的，随着基础设施、文化设施、旅游休闲设施的不断完善，居民将切身感受到生活、就业、出行等方面的条件明显改善，并能从项目实施所带来的城市化进程中受益。因此，正面的影响远远大于负面影响。5、引发社会矛盾风险本项目的实施，不需重新征用土地，不涉及土地使用权变更及拆迁补偿安置等容易引发社会矛盾的尖锐性问题。因此不存在个别群众借机滋事生非，引发群体性突发事件的前提条件。序号风险因素风险等级高中低1合法性、合理性风险√2生态环境风险√3群众抵制风险√4环境不适应风险√5引发社会矛盾风险√100 14.4防范社会稳定风险的措施本项目的社会稳定风险等级为低级。为了把各种不稳定因素化解在基层和萌芽状态，是项目顺利实施，如期完工。采取以下社会稳定风险防范措施。1、坚持宣传先行，创造良好的舆论氛围通过电视、广播、报纸等多种新闻媒体，宣传本项目对改善中低收入家庭居住条件、完善城市基础设施、提升城市品位、带动土地增值、增加群众就业和发展机会，促进社会经济和谐发展的作用。通过舆论宣传让群众认识到，项目的实施会在短期内对部分项目区附近居民的生活、收入带来一定程度的影响，部分居民会因为生活方式发生变化而对新环境产生不适应现象，但随着本项目落实后周边基础配套设施的跟进，他们仍是本项目实施最大的受益者之一。2、坚持以人为本，精心组织项目建设创新工作思路，讲求科学有效的工作方法，精心组织、精心指挥、精心实施，将施工等过程对当地群众生活造成的不便降低到最低程度。要求工作人员换位思考、热情服务、耐心工作，切实为群众着想，促进和谐。3、加强风险预警，做好现场维稳工作在项目实施过程中，对不稳定因素进行每日排查，出现问题，及时发现，及时解释、及时协调、及时处理。各职能部门各司其职，有条不絮地开展工作，确保事态在可控范围之内。4、加强资金使用监管，预防腐败发生100 加强项目资金使用监管，体现政府投资来之于民，用之于民的原则，防止资金使用、资产运作不当而影响群众的切身利益，进而发生“次生”社会不稳定现象。14.5总体评价本报告对项目实施过程中可能发生的社会稳定风险进行了识别、分析和评价，结论如下：1、本项目论证充分、手续完备，其合法性、合理性遭到质疑的风险为低级。2、本项目对环境的正面影响较大，对环境造成的破坏较小，生态环境遭到破坏的风险为低级。3、本项目的实施没有征用土地、拆迁民房，也不需要重新安置。没有损害群众的经济利益，群众抵制的风险为低级。4、本项目实施，群众对新生活环境和生活方式产生不适应现象的短期的，而从项目建设带来的城市化进程中受益是巨大的和长期的。因此，群众不适应新的生活环境风险低级为低级。5、项目建设基本上不涉及引发社会矛盾的尖锐问题，因群众自身利益纠纷而引发社会矛盾的风险为低级。本项目社会风险程度低，但有发生不和谐情况的可能。本报告提出的系列防腐措施，在一定程度上会起到降低社会稳定风险的效果，但其效果的好坏，取决于这些措施的执行力度和效率。100 第十五章结论与建议15.1结论本项目建设改善城镇低收入家庭和新就业职工的住房困难状况，促进房地产业的和谐健康发展，缩小贫富差距，完善社会住房保障体系，有利于实现城市规划的合理布局，可有效解决高速城市化阶段社会财富再分配、公共秩序建立、劳动力就业等一系列问题。XX市2013年公共租赁住房建设项目建设应坚持统筹规划，合理布局，因地制宜，实行安全与科学的管理制度，确保公共租赁住房的实际需要与社会效益统一。本项目设计合理、规模适当，符合XX市城市总体规划要求。项目的建设条件较优越，建筑工程方案可行，社会效益评价好，资金来源可靠，因此该项目是可行的。15.2建议本项目建设是一项民生工程，也是XX市政府今后几年主要任务之一，对促进XX市社会稳定、和谐等均具有十分显著的社会意义。建议相关职能部门制定工作方案，强化工程质量安全监督检查，对保障性住房项目严防出现因短期内施工量骤增而导致的质量安全监管失控现象，发现质量问题将严格予以处罚，坚决杜绝豆腐渣工程。希望相关职能部门给予协力支持，促成项目早日建成，早日竣工、早见成效。100'