石屏项目报告.doc

'新都昌石屏项目初步分析报告第一部分石屏项目的基本情况一·石屏县概述；1·石屏县位于云南省东南部，红河哈尼族彝族自治州的西部，东与建水县接壤，南与红河县隔江相望，西与元江县、新平县毗邻，北接通海县、峨山两县。东西宽59公里，南北长88公里。2·石屏境内交通便利，铁路直通省会昆明，经国家级口岸河口达达越南，国道323线（鸡街至石屏高速和在建的石屏至杨武高速）贯穿石屏境内，西至云南临沧、西双版纳，省道高红公路南至红河，北至玉溪通海，贯通石屏县境南北。3·石屏县总面积：3037平方千米；总人口30.73万人；是26个少数民族居住县；常年县内人口只有约4万。主要经济主体以矿业和旅游业为主体；二·石屏第一项目“异龙坊商业步行街”现状；1、商铺总面积9750.304平方米，已售面积为5655.525平方米，未售面积4094.779平方米（包含住房部分）。1)已租赁面积为3174.629平方米。2）可租赁面积920.15平方米。8间铺面2、租赁情况列表：房号一楼面积二楼面积三楼面积销售情况出租情况经营业态备注A-326.1150.340未售未出租　　A-425.8125.810未售未出租　　A-742420未售已出租婚纱摄影　　A-833.4849.010未售未出租　　A-934.7300未售未出租　　A-1829.9347.250未售未出租　　A-1923.4923.490未售未出租　　B1-258.7500未售已出租美容　　 B1-731.9500未售已出租　零售　B1-861.4500未售已出租零售　　C-159.5400未售已出租餐饮　　C-339.03181.598.56未售已出租　餐饮　C-441.4700未售已出租　餐饮　C-541.700未售已出租建材　C-863.600未售已出租电玩　　C-965.02233.49130.17未售已出租　电玩　C-1144.100未售已出租　餐饮　C-1250.38200未售已出租　餐饮　C-1351.41100.8100.8未售未出租　　D-817.93197.140未售已出租服装、台球室D-109.2900未售已出租服装　　D-1634.7400未售已出租服装　　D-1834.7400未售已出租服装　　D-2211.0500未售已出租　服装　D-2513.5400未售已出租　服装　F-442.8400未售已出租电玩　　F-542.8400未售已出租　电玩　F-742.8400未售已出租旱冰场　　F-842.8400未售已出租　　F-942.8400未售已出租　旱冰场　F-1042.8400未售未出租　　F-18256.8500未售已出租旱冰场　　F-1991.1400未售已出租旱冰场　G3-1246.47300未售办公室　　G3-2381.19300未售办公室　　G3-3381.19300未售办公室　　三·石屏第二项目“新都昌商业广场”状况1、新都昌商业广场商铺总面积：14266.2平方米，其中自持商铺面积：12347.53平方米。一层面积：4229.73平方米；二层面积：3622.24平方米 ；三层面积：3654.11平方米；负一层面积：2760.12平方米。2、新都昌商业广场周边租金单价，紧靠西山路临街商铺的租金平均价格在80元／㎡—120元／㎡，靠中秀街租金水平在30元／㎡左右。3、新建物业情况：新都昌商业广场后面的新建房总面积约510平方米，商业部分约140平方米，已出租70平方米，公寓面积约370平方米序号所在楼层房号面积（㎡）已销售出租情况经营业态备注1负一层　-F12760.12自持　　已租赁KTV、电玩　2地上一层1150.58已销售　/怀德仁药店　3地上一层290.89已销售　/男装　4地上一层390.89已销售　/男装　5地上一层4153.82已销售　/男装　6地上一层5164.7已销售　/男装　7地上一层6164.7已销售　/　正在装修8地上一层7154.73已销售　/饰品　9地上一层892.4已销售　/运动服装　10地上一层992.4已销售　/运动服装　11地上一层1086.43已销售　/一心堂药店　12地上一1186.43已销售　/　13地上一层12148.18已销售　/工行　 14地上一层1381.61已销售　/服装　15地上一层1498.44已销售　/女装　16地上一层1570.49自持　已租赁童装　17地上一层1694.8自持　已租赁童鞋　18地上一层1740.19自持　未租赁　　19地上一层1839.9自持　未租赁　　20地上一层19113.52自持　未租赁　　21地上一层2057.26自持　已租赁运动服装　22地上一层2157.26自持　已租赁运动服装　23地上一层2253.56自持　已租赁休闲牛仔　24地上一层2353.56自持　已租赁休闲牛仔　25地上一层2452.5自持　已租赁工行　26地上一层2550.57自持　未租赁　27地上一层2622.07自持　已租赁休闲男装　28地上一层2764.65已销售　/空29地上一2874.61已销售　/骆驼鞋业　30地上一29113已销售　/美发　31地上一层3062.72自持　已租赁骆驼鞋业　 32地上一层31119.22自持　已租赁女装　33地上一层3284.35自持　已租赁服装超市　34地上一层33134.03自持　已租赁　35地上一层3466.96自持　已租赁　36地上一层3558.74自持　已租赁　37地上一层36152.03自持　已租赁　38地上一层37201.7自持　已租赁　39地上一层38178.14自持　已租赁　40地上一层3996.59自持　已租赁女装　41地上一层4096.59自持　已租赁男女装　42地上一层4143.12自持　已租赁女装　43地上一层4292.52已销售　/　　44地上一层43234.25已销售　/中国移动　45地上一层4430.59自持　已租赁女鞋　46地上二层　3622.24自持　已租赁天天乐超市　47地上二　3654.11自持　已租　4、新都昌商业广场租赁情况 1、自持商铺有整体负一层，整体二层、三层，合计面积为：10036.47平方米。已全部整体租赁。2、一层商铺44间：a、已售商铺19间，合计面积为2238.04平方米。、b、剩余自持商铺25间，合计面积为1991.69平方米c、一层已出租商铺21间。d、剩余4间，面积为244.18平方米.，正在洽谈整体租赁中，可在4月内完成招租，租金为20元/㎡/月。E、一层新建商铺70平方米，租金为15元/㎡/月。四·石屏第三项目“新天地商业广场”状况；新天地商业广场项目总面积为：5179.25平方米，可出租商铺总面积：4955.534平方米。总共有97间铺面，已售6间。剩余可租铺面91间：A栋1772.664平方米，B栋1934.34平方米，C栋712.55平方米，D栋535.98平方米。1、租赁状况：商铺出租情况：只出租了一间商铺，房号：A-1、面积:57.55平方米,A-2,面积：126.9平方米；剩余可租商铺面积为：4771.084平方米；2、租金情况根据对周边商业市场调查了解，周边商业租金单价在9元／㎡左右3·业态定位建材、小型餐饮、便利店、药店、家纺4·招商政策租期为1～3年，租金为8-10元之间五·三大项目共同纯在的优点：异龙坊商业步行街+新都昌商业广场+新天地商业广场 1·新都昌三个项目位于石屏县县中心，地理位置优越；2·优越的定位原则：石屏项目的经营定位通过对异龙坊步行街经营区与新都昌商业广场，新天地商业广场的经营品种的明细调查，经营定位；力求经营互补，避免三个项目的经营重叠与强烈冲突；保证石屏三项目营区有足够的生意源，能够为将来商家的做强，做大，做旺而做出了铺垫；六·三大项目共同纯在的问题:1·缺乏大型知名品牌的入住；没有创造良好的商业气氛；从而导致已经入住的商户经营信心不稳定；2·项目总体运营没有跟上，给人感觉脏，乱感觉；降低项目品质；3·总体石屏人口数量有限，消费能力有限；限制商业发展的空间与时间；七·招商的方法：1·现场招商设立现场招商处，利用项目广场、围墙、条幅、招商画册等，充分展示商业步行街环境等。2·设计招商画册设计制作内容详实的招商画册，说透生意机会及生意成本，作为项目的宣传资料。3·利用新都昌商户资源，进行品牌商户洽谈及资料派发利用新都昌商户资源，在招商中期阶段采取定人定点的方式，拜访品牌商家，派发宣传资料，进行定向招商。4·新闻推广及广告招商 在招商阶段，在媒体上发布招商信息，同时通过新闻推广方式，进行一定的媒体炒作，以吸引更多的商家关注。5·直销发单给各类的目标客户送去招商画册，既可以摸清商户想法，又可以和客户建立良好的关系。6·条幅楼体布置招商信息条幅，每有一个品牌商家入驻就增加一块条幅。7·报纸广告广告形式：以硬广告形式发布促销广告，以及新闻广告形式报道精彩花絮。（附广告公司报告，单价表一份）八·现场包装楼体包装：楼体布置形象喷绘或条幅，突出商城形象及招商、销售信息；广场包装：广场旗，设于广场四周，营造热烈气氛；广场拱门，作为形象门灯杆旗、路旗：主要布置于项目附近的公路沿边臻万企业管理公司招商部姚建君（数据源来曹雄军） 2011年11月18日星期五'