南京江宁项目报告.docx

'目录 环境篇一.区域环境1.区域位置江宁区位于南京市东南方向，北接南京市雨花台区，南面临近溧水区，东面靠近句荣市，西倚南京市浦口区。目前江宁区已被南京市列为开发特区，其区域范围西起长江沿线，北至绕城公路（与南京市雨花台区邻近），南至丹阳、横溪、铜山一线；西到汤山、土桥、上锋一线（与句荣市相接）。2.区域交通Ø江宁城区，距离南京市区内大约在20余公里，该城区位于南京南部，交通网络发达，境内有沪宁、宁马、机场高速公路、宁杭公路、104国道等高等级公路，沪宁、宁芜铁路穿境而过，南京禄口国际机场座落境内，距长江最大的内河港—新生圩港仅17公里。Ø目前在江宁城区的东侧近天印大道附近已有一个大型公交转换站点，加上05年南京市政府将在原有的公交线路基础上再增开9条公交线路（从南京市区至江宁区）3.区域属性Ø开放型经济发展迅速。截止到2004年底,江宁区累计批准三资企业1936家，合同外资57.2亿美元，实际利用外37.2亿美元，世界前500强企业有21家落户江宁。江宁经济技术开发区2004年实现技工贸总收入567.2亿元，财政收入55.5亿元。 Ø工业竞争力显着增强。工业增加值占GDP的60%左右。2004年底全区拥有工业企业3500多家，其中年销售额亿元以上企业62家，初步形成了电子信息、汽车制造、电力设备。Ø高教科研等产来集群，引进了爱立信、西门子、摩托罗拉、统宝光电、华宝通讯等企业，引进了福特汽车、菲亚特汽车制造项目，发展壮大了南瑞继保电气、国电南自等企业和产业基地，新落户了南京医科大学、南京工程兵学院等高校。Ø农业和农村经济全面发展。通过现代农业结构调整，形成了优质米、奶牛养殖、花卉苗木、西甜瓜等优势产业，培育了光明乳业等24家龙头企业。“三资”开发农业成果丰硕，4.区域规划Ø按照新的城市发展规划，江宁区中心城镇东山镇将按照北扩城区，西南建江宁开发园区，东南设科技园区等的格局进行产业结构调整。Ø根据南京市政府以及江宁新区政府批准的规划，江宁区东山镇（本案所处地理位置）将以南京市经济特区中心城镇定位为依托，将沿上元大街-金箔路一线为轴线景观大道在新城区建设现代化商业中心，同时对旧城区的各大专业商业及大型卖场等中心加以完善，从而形成南京市郊区成规模的大型公共活动中心。Ø其东山镇区域面积将从原来的111平方公里多扩大到超过120平方公里，目前江宁区人口数为76万，长远规划人口达90万—100万。二.区域经济1、经济概况 2004年实现国内生产总值213.3亿元，增长26.7%；其中：第一产业增加值18.98亿元，增长3.6%；第二产业增加值127.69亿元，增长27.9%；第三产业增加值66.63亿元，增长24.1%。社会消费品零售总额32.6亿元，增长22.6%。全社会固定资产投资156.89亿元，增长56.5%。财政收入52.6亿元，增长50.2%。2、产业结构国内生产总值（万元）年份第一产业第二产业第三产业2003年1479009982005372002004年1898001276900666300产业结构的构成比例（%）2003年江宁区产业结构分布比例2004年江宁区产业结构分布比例从上述这2个产业结构比例来看，近2年来江宁区的产业结构分布比例较为接近，由此也可以看出就近几年内江宁区对于产业结构发展还是持平稳发展的开发理念。 市场篇一.分区市场研究概述Ø以江宁板块着称的房地产业发展迅速，一批高品质、高档次、设施齐全、环境优美的高尚社区加快了南京主城人口向南部的转移.江宁目前已经有同曦鸣城、中国女人街、义乌小商品城等六个大型商业项目，全部商业面积早已超过了100万平方米。已初步形成了大商业、大流通，大市场的格局。Ø其主要商业集中在岔路口镇、江宁经济技术开发区、东山镇商圈及科学园区;这些区域的经营形式和人流状况由于地理位置的不同而反映出不同的市场，因此这里我们主要分以下四个区域进行讨论。l岔路口镇l江宁经济技术开发区l东山镇商圈l科学园区1、岔路口镇区域概况Ø岔路口镇板块有最大的优势是它距离南京市中心比较近，其主干道双龙路直通市区，交通较为便利，同时又临近江宁区最繁华的东山镇,它的地理位置得天独厚,一些社区在配套、入住率方面正在逐渐成熟。 Ø该区域板块商业依托大卖场,如麦德龙,欧倍德,苏果超市等来聚集人气,布局比较分散，总的来说北部商业较为密集,因为这一区域新建楼盘比较集中,带来了大量客源.东南区域的商业由于是传统的镇中心,所以商业氛围比较成熟,目前该区域在推的大型商业项目有武夷商城。商业分布该区域北部商业较为密集,主要以城北路为界向南北端延伸，因为这一区域新建楼盘比较集中,带来了大量客源.东南区域的商业由于是传统的镇中心,所以商业氛围比较成熟。商业形态该区域商业以沿街铺面为主，多为生活配套型的店铺（百货、服装、专业店等）,大卖场也占了一定比例。区域行情目前该区域在推的大型商业项目为武夷商城，其在推住宅楼的商业裙房目前定价为8500元/平方米。行情列表：案名地址开发商规模体量（M2）租赁价格（元/M2·天）均价（元/M2）面积（M2）开间形式幅射范围租售率经营业态物业属性武夷商城宁溧路与宏运大道交汇处南京武夷房地产开发有限公司4万只售不租8500(暂定)190-250（1＋2F）小开间宁溧路与宏运大道交汇处未开盘限制餐饮综合在售项目情况:A、武夷商城项目地址：宁溧路与宏运大道交汇处开发商：南京武夷房地产开发有限公司 占地面积：110亩商业总建：4万平方米分割面积:190-250平方米（1＋2F）物业类型：小高层住宅、多层住宅和商业商业类型：大型商场及中小型商铺销售均价：暂定8500元/平方米（1＋2F）销售进度：未开盘,目前在预定中项目概况：武夷商城地处江宁区岔路口板块的核心位置：宁溧路与城北路黄金交叉口。占地面积110亩，建筑总面积约19万平方米，其中商业面积4万平方米。武夷商城设有大型商场和中、小型店铺，并配有地下停车场。武夷商城计划共分A、B、C三个组团开发，目前在推的住宅楼商业裙房在预定中，根据市调了解到该项目目前的销售工作进展顺利，预定情况良好。后期的大型商业SHOPPING中心的推案时间尚未确定。2、江宁经济技术开发区区域概况Ø江宁经济技术开发区距市中心仅7公里，水路有四季通航的秦淮河，直通黄金水道──长江，陆路运输纵横交错，开发区有宁溧公路、机场高速公路、将军路和宁丹公路四条通往市中心的快速通道； Ø规划中的南京地铁一号线南延直达开发区，并设有4个站点。空运更为发达，华东地区较大的客货两用国际机场──南京禄口机场就在开发区南侧2.5公里处。Ø江宁经济技术开发区,在2004年有大量新盘上市,围绕百里湖形成江宁的一大房产板块,在住宅楼盘快速发展的同时,其商业配套也紧随市场发展,目前其在推的大型商业项目有:同曦鸣城,待推项目有:凤凰港。商业分布该区域商业项目以百家湖为中心向向周边辐,目前主要集中在胜太路中新路及周边支路上。商业形态该区域百货类商业，特别是同曦鸣城大型商场对该区域商业起到了辐射作用，其它专卖类商业和新建住宅楼的沿街商业裙房也占了很大比重。区域行情目前该区域同曦鸣城在售商业裙房价格为7800元/平方米，其百货商场的历史售价为12000元/平方米左右（加权平均所得）。行情列表: 案名地址开发商规模体量（M2）租赁价格（元/M2·天）均价（元/M2）面积（M2）开间形式幅射范围租售率经营业态物业属性同曦鸣城江宁开发区胜太东路8号南京同曦房地产开发有限公司21．5万只售不租7800（裙房1+2F）1F：190002F：130003F：98004F：7000地下1F：7400(假日百货)90(1+2F)小开间东胜太路中新路交汇处假日百货售罄,现在售的商业裙房30%限制餐饮综合凤凰港江宁开发区宁溧路凤凰台边百家湖畔南京东方实华置业有限公司12万未定未定未定未定百家湖周边未开盘未定综合在售及待推项目情况:A.凤凰港项目地址：江宁开发区宁溧路凤凰台边百家湖畔开发商：南京东方实华置业有限公司商业总建：12万平方米物业类型：别墅、公寓、商业商业类型：大型商场项目概况：Ø南京东方实华置业有限公司开发的凤凰港位于江宁开发区百家湖畔，是属于商住综合项目，半年前就开始推广，招募共同开发的企业，一直到前段时间才刚刚开始施工。凤凰港项目集住宅、商场、休闲功能于一体。住宅部分包括别墅和公寓。价格暂未确定。 Ø该项目的融资过程比较长，反映出开发商对江宁大大型商业项目信心不足。凤凰港地处百家湖畔地理位置优越，但是支撑这样一个大型的商业项目，除了绝好的地理位置还需要足够的人流量以及较强的购买力，这样的条件目前该区域还有待市场考量。B.同曦鸣城项目地址：江宁开发区胜太东路8号开发商：南京同曦房地产开发有限公司商业总建：21.5万平方米分割面积:90平方米（裙房1+2F）销售均价:7800元/平方米（裙房1+2F）1F：1.9万元/平米2F：1.3万元/平米3F：9800元/平米4F：7000元/平米地下1F：7400元/平米(假日百货)物业类型：小高层住宅和商业项目分析： Ø同曦鸣城是一个商业住宅为一体的综合项目，包括同曦假日百货、同曦大都会购物中心、同曦艺术家园、胜太华府，以及同曦大厦、同曦商务楼，总建筑面积大约在800000平方米,其中商业面积为21.5万平方米。两个主要商业部分是同曦商业步行街与同曦假日百货。在整体的空间形态上分为东区的商业步行街，农贸市场和西区的同曦假日百货。Ø同曦假日百货很早就开始发售，目前已经销售完毕进入实际的整体营业阶段，其中部分为开发商自营的专业店，该步行街开间4.—5米，进深20米，层高4.5米左右。Ø其余商业为综合性商场。农贸市场坚持一贯的风格经营小商品和农副产品方便附近居民的日常生活，经营状态尚可；商业步行街的主要业种餐饮面临极大的困境。尤其是服装、艺术品在后续大型商场开业后，经营状况受到很大的影响。Ø目前该项目有部分住宅和商业外裙房同期销售，商业裙房均价为7800元/平米（1+2F），市调了解到其商业裙房销售情况并不理想。该项目的市场定位略高于实际的市场现状。经营状况应该说该区域凭借良好的交通出行条件加上较为成熟的配套设施和大型项目的辐射作用,带来了较大的人流以及车流量，，但是由于缺少足略高够的购买力，使得该区域的商业经营并没有呈现出繁荣的景象。同曦鸣城虽然号称江宁新街口，但是从该项目的经营状况不理想，可以看出该项目的市场定位略高于实际的市场现状。3、东山镇商圈东山镇区域概况 东山镇地处南京市中心南部8公里处，是江宁区区委、区政府所在地，是南京新城区的重要组成部分。行政区域面积为111平方公里，境内高等级公路纵横交错，交通极为便捷。从镇境内通过的环城公路，与沪宁高速公路连接，距上海仅280公里；经高速公路去禄口国际机场，驱车十几分钟即可到达；104国道从镇境内穿过，通达全国各地；秦淮河直通长江，到达南京港只有20多公里水路。商业分布作为江宁区最大的镇,东山镇的商业配套也最为成熟,目前在推和即将要推的项目也是比较多.主要商业集中在大街东路和大街西路以南.商业形态该地区商业形态比较多，既有东山镇步行商业街的布局，也有大型专营型的女人街,还有综合型的温州商业街等,形成以服饰类经营为主的区域市场。区域行情目前商业主要集中在主要商业集中在大街东路和大街西路以南.参考金宝市场目前价格是1.7-2.0元/平方米/天。东山镇商业步行街租赁价格2-2.5元/平方米/天。行情列表案名地址开发商规模体量（万M2）租赁价格（元/M2·月）均价（元/M2）面积（M2）开间形式幅射范围租售率经营业态物业属性中国女人街南京市江宁区金箔路468号南京富腾房地产开发有限公司8.645-70A.B区:8500C区:1050012－70(可自由分割)小开间东山镇中心70％无限制综合 温州商业街金箔路229号江苏瓯江投资有限公司10.0只售不租1F:120002F:79003F已经整体出售72-1200小开间东山镇中心50％不限综合金宝市场金箔路199号江宁城投发展公司总体量为8.0其中分为小商品市场和家电装饰市场35-65（小商品市场）50-100（家电、装饰市场）目前只租不售根据租价可推出的均价为81005-30（小商品市场）15-320（家电、装饰市场）小开间东山镇中心100％小商品、家电、装饰装潢专业市场竹山一条街竹山路近金箔路口江宁城投发展公司总体量为5.555-125目前只租不售根据租价可推出的均价为1100030-1200小开间竹山路90％电子、家电、餐饮等沿街商铺在售项目情况:A、温州商业街.(二期.日光广场)项目地址：金箔路229号开发商：江苏瓯江投资有限公司??占地:152亩商业总建：10万平方米(日光广场:33000平方米)分割面积:72-1200平方米(可自由分割)物业类型：商业、住宅、商务办公,酒店公寓商业类型：中小型商铺为主,大卖场,酒店,办公及住宅占一定比例销售均价：1F:12000元/平方米；2F:6500元/平方米；3F:4500元/平方米销售进度：2004年11月发售项目概况： Ø总长1000多米、宽31米、占地152亩的南京·温州商业街位于南京江宁区金箔路，是国内同类商业规模最大的“街”形单体建筑，集商业、办公、居住、休闲、观光为一体的大型综合商业街区；预计2005年底建成，?建成后的南京温州商业街是全封闭的透明商业建筑，分A、B、C、D、E、F等十一大功能区。有极具人性化的多功能商城；同步于亚洲和欧洲时尚潮流的室内步行街.Ø该项目由于临近金宝市场,很大部分客源被分流了,项目所在东新路人车交杂,而且还有陈旧住宅区,项目周边商业氛围和金宝市场形成鲜明对比.目前该项目销售情况并不理想。据销售人员介绍:“日光广场”3楼被温州商人整体购买，市调了解到其他楼层销售阻力较大。B、中国女人街项目地址：南京市江宁区金箔路468号开发商：??南京富腾房地产开发有限公司商业总建：8.6万平方米分割面积:12-70平方米物业类型：纯商业商业类型：以女性产品为主A.B区:9300元/平方米；C区:10500元/平方米项目概况： 该项目位于江宁金泊路,占地60亩,总长800米,宽80米,总建筑面积86000平方米,中国女人街是全封闭的商业建筑,分A、B、C、D、E、F六大功能区。距禄口国际航空港10分钟车程，宁沪高速公路5分钟车程，新生圩集装箱码头30分钟车程。该项目去年销售时曾定有回租协议,承诺10年,8%的回报率,这项销售策略已经停止,开发商正在修改方案中.由于该项目项目经营的品质出现问题,各个区分开销售,没有统一的招商,出现小业主转租商铺,经营产品的类别也已经不限于”女人街”这一商业街的主题.经营状况Ø总的来看，市场环境在当地算比较满意的，该区域商业市场表现为综合性的商业中心，商业形态较丰富，含概层次较广，其繁华的商业氛围使得该区域成为了江宁区人气最旺的集购物、娱乐、餐饮于一体的商业中心。Ø不过目前该区域商业项目,如金宝市场,虽然无论规划或是经营管理完全不在一个档次,但是金宝市场发展的较为繁荣能够吸引众多客源(包括市区的客源)前来购物.目前已无空置商铺,从侧面反映区域市场还是以低端产品为主.Ø从表中可以看出，目前东山镇在售大型项目销售价格7800-12000元/平方米处于江宁区高端市场价位,一方面反映了开发商较为乐观的市场预期,同时也是对东山镇目前商业发展繁荣的肯定,另一方面,对市场前景的乐观,势必造成定价过高,透支产品的升值空间,这就会增加这些项目的去化难度.这也是目前温州商业街和女人街招商进程不理想的重要原因.4、科学园区区域概况 Ø科学园板块在几大板块中发展并不算好，该板块最大的优势在于靠近大学城，地铁南延线终点站就在该板块，该板块中的浙江商品城由于引进了着名的义乌小商品城的管理模式，销售非常的好，在业内一直被看好。竹山路电子一条街的整体规划，也成为一个典范。同时莱茵东君的财富广场的启动，使得该区域成为商业地产的焦点Ø该区域未来商业规划主要以娱乐休闲、餐饮、购物中心、大卖场为主等.以期在江宁形成东南片区的商业中心.作为江宁腹地最大的区域，又有大学城的优势条件，该区域成为后期商业地产可塑性最强的区域，如果开发节奏与产品质量能够把握好，科学园板块必将成为江宁商业的新兴力量.商业分布该区域的商业网点主要分布于竹山路周边住宅区，该区域商业氛围已较为成熟.而天元路两侧由于很多社区还未成型,因此商业发展成熟还有待时日。区域行情该区域有少量空置商业网点，现有商铺价格竹山路周边达到了2-2.5元/平方米/天。与东山镇商业步行街租赁价格相当.目前在推大型商业项目有:南京.义乌小商品城、莱茵东郡财富新天地区域行情列表: 案名地址开发商规模体量（M2）租赁价格（元/M2·天）均价（元/M2）面积（M2）开间形式幅射范围租售率经营业态物业属性南京.义乌小商品城江宁科学园天元路南京浙商投资有限公司12万只售不租1F:81502F:65003F:450030-120小开间科学园周边30％限制餐饮综合财富广场江宁天元东路228号南京莱茵达置业有限公司4.5万只售不租750090-1200(1+2F)小开间科学园周边40％无限制综合在售项目情况:A．南京.义乌小商品城项目地址：江宁科学园天元路开发商：南京浙商投资有限公司??占地面积：220亩总建面：12万平方米商铺数量：3160个分割面积:30-120平方米物业类型：商业、小高层住宅、商务办公、酒店公寓商业类型：中小型商铺批发产品为主,大卖场,酒店,办公及住宅占一定比例销售价格：1F:8150元/平方米2F:6500元/平方米3F:4500元/平方米 3年固定回报,每年8%的回报率项目概况：Ø该项目坐落于江宁区科学园天元路以南、城东路以西、科苑路以北、兴苑路以东，毗临大学城。Ø该项目是一个集文化、购物、休闲、娱乐餐饮、商住等于一体的大型浙江商品集散地，辐射南京周边城市的商业交易平台。Ø而义乌小商品市场可以说是浙江商业成功的典范，现在已成为国际性小商品集散中心。以后小商品城的管理将由义乌的团队来进行，里面的很多经营业主也是从义乌过来的，有很多义乌的行业协会，如服饰协会、钟表协会等加盟。Ø商品城主要分两块：一块是为周边的居民和大学生服务的，以商品超市、特色餐饮为主，依托周边的居民区和大学城；另一方面是小商品城，以专业批发为主。南京国际小商品城——浙江商品城，小商品大流通大批发的品牌市场定位，在融合了浙江小商品模式的同时也和江苏尤其是南京周边的经济紧密地结合起来。Ø建成后的商品城是一个集文化、购物、休闲、娱乐餐饮、商住等于一体的大型浙江商品集散地，经营的方式和规模在江宁比较鲜见，小商品市场经营会有一个长足的发展空间。B．莱茵东郡财富新天地项目地址：江宁天元东路228开发商：南京莱茵达置业有限公司??总建面：4.5万 分割面积:90-1200平方米(1+2F)销售均价:7500元/平方米(1+2F)物业类型：商业为主,小高层住宅,别墅和商务办公,酒店等商业类型：包括中小型商铺,大卖场,酒店,办公及住宅的综合项目项目概况：?财富广场位于南京江宁科学园内，总建筑面积15.8万平方米，由莱茵小镇、HOLIDAYINN假日酒店、SOHO创业园、商贸广场等各种新商业业态的多个项目组合而成,与方山旅游度假区相毗邻，目前该项目周边有在建的莱茵东郡及市政天元城等住宅区及江宁大学城和大型园区，辐射范围广,周边交通有时雨线、南金线、规划的地铁一号线,该项目主干道天元东路人流车流较少,成熟的社区氛围尚未形成,是困扰该案商业项目销售的主要因素。经营状况该区域商业市场定价不高，其中浙江义乌小商品城的一楼价格也仅为8150元/平方米，一方面是区域位置离东山镇较远，人气不足，另一方面也是批发市场定位原因，与其他大型商业项目有产品定位上的差异。低价位是促使该项目目前的销售售情况良好的重要因素。二.竞争市场分析江宁大型商业行情总表：（本次调研江宁大型商业项目共计9个,分四大商业板块.）东山镇科学园岔路口镇经济技术开发区 案名地址开发商规模体量（M2）租赁价格（元/M2·天）均价（元/M2）面积（M2）开间形式幅射范围租售率经营业态物业属性沁园春·城（本案）万安路近104国道/2.55未定未定未定小开间东山镇及临近地区未开盘未定综合武夷商城宁溧路与宏运大道交汇处南京武夷房地产开发有限公司4万只售不租8500(暂定)190-250小开间宁溧路与宏运大道交汇处未开盘限制餐饮综合财富新天地江宁天元东路228号南京莱茵达置业有限公司4.5万只售不租750090-1200(1+2F)小开间科学园周边40％无限制综合南京.义乌小商品城江宁科学园天元路南京浙商投资有限公司12万只售不租1F:8150,2F:6500,3F:450030-120小开间科学园周边30％限制餐饮综合凤凰港江宁开发区宁溧路凤凰台边百家湖畔南京东方实华置业有限公司12万未定未定未定未定百家湖周边未开盘未定综合同曦鸣城江宁开发区胜太东路8号南京同曦房地产开发有限公司21.5万只售不租7800（裙房1+2F）1F：1.9万2F：1.3万3F：98004F：7000地下1F：7400(假日百货)90(1+2F)小开间东胜太路中新路交汇处假日百货售罄,现在售的商业裙房30%限制餐饮综合金宝市场金箔路199号江宁城投发展公司总体量为8.0其中分为小商品市场和家电装饰市场35-65（小商品市场）50-100（家电、装饰市场）目前只租不售根据租价可推出的均价为81005-30（小商品市场）15-320（家电、装饰市场）小开间东山镇中心100％小商品、家电、装饰装潢专业市场竹山一条街竹山路近金箔路口江宁城投发展公司总体量为5.555-125目前只租不售根据租价可推出的均价为1100030-1200小开间、大开间东山镇中心90％电子、家电餐饮等沿街商业中国女人街南京市江宁区金箔路468号南京富腾房地产开发有限公司8.6万45-70A.B区:9300C区:1050012-70(可自由分割)小开间东山镇中心70％无限制综合温州商业街金箔路229号江苏瓯江投资有限公司10万只售不租1F:120002F:79003F已经整体出售72-1200小开间东山镇中心50％不限综合由行情总表可知: 目前经济技术开发区的同曦鸣城售价为江宁区最贵,其假日百货商场一楼售价达到1.9万元/平方米,虽然已经销售完毕,但是目前经营状况并不理想;其次是东山镇的中国女人街和温州商业街,售价7800-12000元/平方米,目前销售情况不理想,东山镇也正是本案所在区域,这两个项目可作为重点竞争个案来参考;岔路口镇的武夷商城目前尚未开盘,情况需要后期追踪;科学园板块的南京.义乌小商品城是江宁区在售项目的亮点,该案的项目操作,值得本案借鉴. 产品篇一、项目分析1、地块分析该地块位于南京市江宁区东山镇东侧，104国道以南，天印路以东；项目基地面积为118995平方米，总建筑面积为144653.5平方米（其中办公楼面积为32834平方米，商铺面积为25452平方米，住宅面积为84017.5平方米，住宅中分为小高层、多层、叠加别墅）；目前地块现场中拟建商铺和办公楼项目用地为原先江宁东山镇万安建材市场，目前尚未拆迁；拟建小高层、多层住宅用地为一大型池塘，目前未进行填埋；拟建叠加别墅用地目前为一大型工厂，未进行拆迁。104国道本案拟建商业位置汽车站同夏路河道绕城2线本案拟建多层、小高层位置天印路金箔路本案拟建叠加别墅位置2、周边环境该项目所处位置为东山镇的东侧，为该地区的城乡结合部的集合点；目前仍旧为当地居民的农用耕地以及部分私人小型生产厂家，临近本项目的东侧有一天然河道，但因缺乏相应的整治，环境较为污浊。3、交通条件 本项目地块的西侧目前已兴建并交付使用一个大型公交线路转换站点，该站点所拥有的公交线路可直达南京市区以及江宁所属辖区内各个镇区乃至于南京周边的几个像邻近的城市，加上本项目地块南侧即为104国道，加上目前即将兴建的从南京市区通到江宁区东山镇科技园区的轨道交通和即将开通从南京市区直达江宁东山镇区的9条公交线路，都将为本项目创造良好的出行条件。4、市政配套本区域属江宁区东山镇城乡结合部位置，附近配套设施不多，基本集中在东山镇镇中心周边。项目周边目前尚缺乏集中人气，主要受区域本身的定位所影响，因此这也是本项目今后市场推广的首要问题。二、市场竞争分析1、绝对优势A、本项目处于江宁新兴开发区域内，属于人口倒入区域，随着居住氛围的逐渐加强，未来的商业市场有一定的发展空间，且目前项目临近的东山镇商圈已初显规模态势。B、交通便利本地块附近已建立并交付使用的新型客运站，数十多条交通公交线路可以让您方便到达江宁区东山镇中心区以及南京市区乃至于周边数个临近城市。目前还不断的增加新的线路。并且地铁线路即将延伸至本项目南侧的科技园区内。相信有了便捷的交通条件，必将带来巨大的人流及车流量，而较旺的人气恰是本项目的首要条件。C、配套设施的完善 按整个东山镇控制性详细规划图来看，本地块周边将建成一个集成熟商业、金融区、文化娱乐区、医院、学校、公园、绿化地带为一体的成熟商业区。2、绝对劣势A、在短期内，区域内环境还无法彻底改善。B、离现有的商业区域有一定距离，商业氛围较差，短期内聚集人气难度较高。C、东山镇地区居民的消费习性尚未根本改变。由于消费习惯的影响，相当一部分人仍适应于生活区内小店铺消费，而对于经过一定的路途去大卖场购物以及大型商业卖场的“大而全”、“一站式购物”的购物3、市场契机A、整体市场趋好，经济保持稳定增长。B、东山镇地区大型商业卖场的经营理念尚处于起步阶段，发展前景看好。C、市场现有大型商业卖场的经营还处于初期，生产经营能力较差。D、目前市场尚未有知名大品牌的进入，市场凝聚效应不明显.4、竞争威胁A、附近东山镇中心的商业项目难免要给本项目造成顾客分流B、预计当项目建成时，周边的配套设施及市政规划尚未完善，对项目的经营状况势必造成一定影响。 C、附近东山镇中心成熟商业地区已形成了一定的商业氛围以及相当数量的商业铺面。三、项目调研汇总及初步结论1、此次对南京江宁地区商业项目的市场调研，得出以下汇总数据：A、目前江宁地区的商业设施逐步兴建，可以大致将该地区分为以下区域：江宁岔路口商业圈、江宁开发园区商圈、江宁东山镇商圈、江宁科技园区商圈；B、通过调研，目前江宁地区共有7个大型的商业项目在售或在推；推量较大C、目前该类商业项目中在建的建筑面积达到50.2万平方米；D、在售的大型商业项目中，销售均价的范围集中在7500-9500元/平方米，销售平均面积范围段大致在60-100平方米之间，总价范围大致为45-95万/套之间；E、在调研中，在该些项目中已完工并交付使用的商业项目面积共有4个；其中交付使用的商业项目总体面积大致在21.4万平方米；该些已交付使用的项目目前的租金范围大致在1.8-4.2元/平方米·天，抛售均价在8500-9500元/平方米之间。2、通过上述数据的分析可以得出以下初步结论：A、目前江宁地区内在建的商业项目体量较大，且会产生集中市场放量的影响，本案因受其项目本身产品规划等因素的影响，使其受到市场其他同类产品的挤压和人气分流等各方面的制约；B、本案与区域市场内同类产品（在建和在推的商业项目），在人气聚集、产品规模、产品品质、周边配套设施等诸多因素上仍有一定意义上的差距。 C、通过市场调研得知，目前已经交付使用的少数商业项目中，无论是在前期的销售过程中，销售时间均较长，且在一定时期内销售率较低，并且在后期的日常经营过程中，已显疲态，人气聚集明显不足，且有部分商业项目主题经营思路不明，经营状况混乱的局面出现。上海宝名房地产咨询有限公司拓展部2005年2月1日'