酒店管理会所 酒吧项目报告.pdf

'2011/9/301 概括为三个问题，五大部分五大部分：三个问题：-市场分析第一是市场调查和预测，说明它的“必要性”；-投资条件与项目选址第二是方案和建设条件，-项目实施进度安排说明它的“可行性”；-投资估算第三是财务评价，说明它在-财务分析经济上的“合理性”。2011/9/302 市场分析可通过市场调查和需求预测来分析市场调查市场需求产品销售渠道推销与广告手段价格竞争对手需求预测2011/9/303 1、市场调查2、市场需求预测3、酒吧方案和项目规模酒吧概述消费对象酒吧方案（规格标准）酒吧现行状况消费条件项目拟建规模酒吧的经营模式酒吧更新周期特点酒吧酒水价格可能出现的替代产品国外酒吧市场酒吧的新用途2011/9/304 4、市场销售策略5、产品销售收入预测市场定位酒吧销售成本费用预测促销价格、推销方式与措施销售收入预测2011/9/305 简介：现代酒吧定义可以简单的概括为：随着都市生活中人们消费水平不断提高，以及酒的独特魅力及酿酒业的发展，逐渐形成一个专门销售酒水、供人休闲的地方。它可以附属经营，也可以独立经营。若从现代的酒吧企业经营的角度来看，酒吧的概念应为：提供酒品及服务，以利润为目的，做有计划经营的一种经济实体。2011/9/306 2010年，酒吧、KTV行业自身定位明晰，发展各得其所。2009年酒吧行业在恢复中积极探索出路的同时，静吧类酒吧在数量上已经明显增加且发展速度之快，它将在生意上与高档酒吧平分秋色。随着中国大的经济环境的稳定发展，作为长线投资，休闲酒吧和外资酒吧在2010年还会在中国内地继续发展。专家表示，2009年上半年受到金融危机的影响，娱乐服务项目价位曾一度下调。自“十一”之后，生意回升，价位也有较大幅度的提高，这表明市场上整体经济活动都有所回升。同时酒吧业也在逐渐恢复，2010年酒吧行业会借着上海世博会的东风，在收益上打翻身仗。高档酒吧经历了2009年的低谷后，也在积极地寻找出路，拓展销售渠道。特色的服务活动越来越显示其重要性。特色业务占到总业务20％－30％的份额，2010年酒吧业的特色营销会更加活跃，价格也会有很大的诱惑力。现在一些高档酒吧不止局限于劲歌热舞娱乐，而且不断的推出一些节日活动来提升人气，拓展业务量。2010年金融危机的影响还会存在，节假日做特色服务是高档酒吧提升人气的选择。而KTV、休闲类酒吧所提供的多是集中在娱乐上，把特色服务、环境、装饰功能大大压缩简化。2011/9/307 经营特点：酒吧与餐厅并重，日间提供简餐的餐厅，晚间开放酒吧所特有的音乐与灯光设备，并辅以乐队表演。在产品上，饮品与食品并重。2011/9/308 经营特点：酒吧的服务主要为了满足寻求高强度娱乐体验的客人，此类酒吧一般会设有乐队、舞池、卡拉OK、热舞、劲歌、表演等，给顾客创造一种刺激豪放的娱乐体验氛围.2011/9/309 经营特点：以某一风情、爱好或文化特征为其卖点，在经营过程中突出社会与文化的层次，独树一帜，一个聚合自己同类的空间，洋溢着幽静、舒适、温暖的文化气息。此类酒吧的经营十分稳定，不受潮流影响。虽然不是酒吧界的主流，但是长期维持泊来的酒吧文化，并为国际人士所推崇。2011/9/3010 经营特点：蒙有一丝神秘色彩，设置一定的门槛，以固定消费群体，突显私密空间，体现俱乐部文化，以适应具有相同兴趣、爱好、职业背景、社会背景等人群组成在偏好的音乐、环境与氛围中，交流、放松。2011/9/3011 价格反映产品价值的原则酒单上饮品是观其价值为主要依据制定的，其价格可以根据酒吧档次和地理区位进行调整。经市场调查和分析，酒吧酒水价格定价一般采用毛利率法,具体方式如下：毛利率法销售价格=成本/（1-毛利率）也就是说你酒吧酒水的销售价格减去酒水的进价成本。毛利率是根据经验或经营要求决定的，故也称计划毛利率。例：1盎司的威士忌成本为10元，如计划毛利率为65%，则其销售价为：10/（1-65%）=30元2011/9/3012 国外的酒吧有很清新明了的定位，CLUB是俱乐部的意思，BAR是酒吧的意思，CLUB里有表演，有舞池，国内CLUB还是比较多的，以前我们叫迪吧，后来叫慢摇吧，现在叫演绎吧都司于CLUB，而酒吧比较单调，只能喝喝酒打打牌，看看跳钢管舞的，在BAR你可以随着音乐舞动，只是跳的人很少，没有CLUB这么疯狂。国外和我们成反比，BAR多CLUB少，国外酒吧门口会有几个女人，穿的比较西部牛仔，发传单拉客，而且国外的酒吧具有很多的创新元素例如海星酒吧、骨架酒吧、冰酒吧等一系列新的元素不断扩充新的酒吧理念，并逐渐取代后工业时代的装修风格的酒吧。2011/9/3013 消费是社会再生产过程中的一个重要环节，也是最终环节。它是指利用社会产品来满足人们各种需要的过程。消费又分为生产消费和个人消费。前者指物质资料生产过程中的生产资料和劳动的使用和消耗。后者是指人们把生产出来的物质资料和精神产品用于满足个人生活需要的行为和过程，是“生产过程以外执行生活职能”。它是恢复人们劳动力和劳动力再生产必不可少的条件。酒吧类消费作为快速食品消费的一种，其消费的人群具有广泛性，不同的酒吧将满足不同消费者的需求。酒吧可大致分为低、中、高三个档次，其分别在于区域、环境、装修、品味。性质不同的酒吧，人群的定位也不同，从年轻人、灰领、白领、金领、演艺界人士、外地旅游者到外籍友人都是酒吧的主要消费人群。拟经营酒吧档次为高档、娱乐酒吧，消费对象大致为白领、金领、演艺界人士、外地旅游者到外籍友人。2011/9/3014 现以相关资料为基础，以20天时间为期限，对郑州市、海口市经营中的各类酒吧的消费条件进行分析，作为本次需求预测数据依据郑州苏荷酒吧每日客流量500人左右，卡座数量为70个，散台50个，卡座最低消费为1000元，散台最低消费为400元，日均营业额将近18万元。郑州半岛NO.88BAR每日客流量达400人左右，卡座50个，散台80个，卡座最低消费800元，散台最低消费为350元，日均营业额15万元。考虑到海口和三亚地区与郑州地区常驻人口相比较少的缘故，海口苏荷酒吧每日客流量360人左右，卡座数量为50个，散台60个左右，卡座最低消费为800元左右，散台消费为300元左右，日均营业额将近12万元。三亚NO.88酒吧每日客流量300人左右，卡座数量30个，散台70个左右，卡座最低消费为800元，散台消费为300元，日均营业额将近10万元左右。2011/9/3015 综观国内酒吧发展，特别是苏荷集团和88集团等其他类型酒吧，可以窥见一条由“清吧--→DISCO酒吧--→慢摇酒吧--→纯音乐酒吧”转向模式。下面将苏荷与88进行对比：1、装修设计方面：经常泡吧以及经营酒吧的人应该有所了解，严格说起来，“88”模式就是“老苏荷”模式的升级版，复古的装修感觉，以古朴的木式装修结合青铜色的装饰造型，这就主要构成了“88”“苏荷”装修的主要基调。如果“苏荷”给人以贫民化的感觉，那么随着各地经济发展的趋势，“88”略显景致的装修就会给人以“文艺复兴时期古希腊或罗马教廷贵族晚会”的感觉，从而将最终取代“苏荷”成为此类风格酒吧的主体和生力军。当然，“88”要比“苏荷”投资更大，除了木式结构的主要材料没什么变化之外，传统“苏荷”四周木制装修被“88”的电视宽屏、LED所取代（此点借鉴了传统慢摇吧的特点）。而装修的木料和造型比以前更精致、更考究。另外，“苏荷”模式中“散台为主、半卡为辅、卡座次之”的平面设计理念，在“88”模式中继续得到继承和发扬。2、装饰物方面：“88”要比“苏荷”投资更大在装饰方面有明显体现，例如：大量的布满天花吊顶的大型吊灯，排水管、火车头式的青铜色场内造型，领舞台（含歌手表演）造型装饰的选用，营业面积的增大，场内柱体的实木装修等等，以上都明显说明一个问题：“88”要比“苏荷”更上档次，投资更高。3、DJ台和领舞台功能和设计的变化：“88”继续继承了“苏荷”的DJ台和鸡尾酒吧合一的运作思路，但区别于传统的慢摇吧，而领舞台（含歌手表演）的设计比以前有所进步。2011/9/3016 随着中国经济全球化的进一步发展，咖啡酒吧产业在中国得到迅猛发展。目前，国内几乎所有涉外旅游指定的星级宾馆、饭店都设有咖啡的专营场所，很多大中城市都相继开启咖啡酒吧一条街，大多数高级写字楼、大型商场等都专为咖啡开辟场地，国内许多大中城市都设有咖啡酒吧休闲服务场所。据国家有关统计数据表明，中国的咖啡馆、酒吧数量每年以20％左右的速度在增长。目前，咖啡酒吧业全年的消费额为231.5亿元，占全国餐饮服务业消费额5000亿元的4.63%，发展速度比同业高出3.63个百分点。按这个速度，在未来的五年内，中国的咖啡酒吧服务业市场份额将达到500亿元。咖啡酒吧产业市场将呈现出巨大的发展潜力。全球各界的有识之士均看到了中国咖啡酒吧产业市场呈现出的巨大潜力，一些国际知名的咖啡连锁店纷纷落户中国。美国星巴克公司连锁店已开遍中国的大中城市，其规模还在不断扩大。美国的另一家咖啡专营连锁店Beanery也看好我国迅速增长的市场，计划未来五年内在中国开800家分店。星巴克国际连锁、法国爵士岛连锁等跨国公司在中国咖啡业中已扮演着举足轻重的角色。随着国外咖啡、酒类企业的进驻，抢滩中国市场的同时，也将为中国引进咖啡酒吧先进的科技设备和现代经营理念。希望中国的咖啡、酒吧产业抓住机遇，迎接挑战，为中国的咖啡酒吧发展迎来灿烂辉煌的明天。2011/9/3017 酒吧发展永远是第一个跟随都市的变化，它会在城市不同时期展现出不同的形态，但是它的目的性没有改变，那就是利润。不断涌现的聊吧、清吧等一系列的衍生酒吧，都是都市压力的产生物，现在更是有酒吧做为酒吧自己的网页游戏，如：《酒吧世界》等，没有激烈的砍杀，但是轻松有趣，尤其适合交友聊天，能够认识不少新的朋友。2011/9/3018 经长期调查和分析，拟建酒吧项目需达到以下标准：1、纵观酒吧更新周期等一系列特点，我们酒吧经营方式可为高档娱乐型酒吧。2、装修尽量为天蓝风格，天蓝效果创新和新颖，能达到更好的氛围效果。2011/9/3019 首先根据海口当地消费水平及消费人群，确定拟建规模大小为卡座70个，散台50个，容客量在400人左右的高档娱乐酒吧。项目选址在考虑容客量为400人的同时要考虑到消防安全，建议选择商铺层高达到5.1米左右。由容客量可知项目面积在1200㎡到1500㎡之间。其次考虑商铺周边的业态和商业氛围，相邻最近的酒吧有多远，酒吧品位和类型，有无停车位等一系列因素。经以上的因素考虑，拟建项目地块—位于海口市国贸中心附近一商铺，该商铺具有潜在的价值，它位于苏荷酒吧对面二楼，一楼为光大银行，有固定车位40个，非固定车位30个，地理位置好，人流大，消费水平居全市最高。将海口作为酒吧投资地，海口交通，常驻人口，人均消费水平，丰富的业态，多元化经济等优势，未来名企不断加入等，将会给酒吧带来大量的潜在客户。2011/9/3020 1、市场定位与装修风格、用料有关：酒吧的装修风格、用料与它的市场定位关系十分密切。同时，酒吧所在的酒吧市场的路线也决定你的装修风格，进而决定你的客流量。2、市场定位与制定酒水牌、餐牌有关：酒水牌、餐牌的制定要根据装修的品味，决定里面有什么品种，什么产品制作。酒类的档次不同，酒水牌的不同，会吸引不同层次的客人消费。3、市场定位与员工培训有关：每一个酒吧的培训内容都会有酒水牌、餐牌这一课题，同时根据酒水牌、餐牌的内容设计一套操作程序，并让这一操作程序配合市场的需要制作出完善的服务规范去培训员工，使员工能按照出品要求做好每一个出品，更能向每一位客人介绍酒吧的出品，这对促销工作非常有帮助，对酒吧成功与否有着非常重要的关系。2011/9/3021 酒吧能否被公认为知名、高端酒吧，不但是自己的服务质量和品牌优秀级别，另一部分是顾客偏好的因素，在酒吧界吸引顾客最好的的方式是广告和优惠活动以及特色表演。酒吧行业的广告要想突出，需考虑酒吧的经营理念、成本运营以及客户群体特征等因素。酒吧的广告多数是通过电台传播，电台的传播方式虽然比较落后，但是据统计酒吧客户了解酒吧的渠道通过电台的占36%，进而再通过人力效应达到一传十，十传百的效果。如果传媒能达到理想效果，再加上我们拥有自己的高质量服务和优秀品牌，最终我们的收益率会超越行业标准40%。酒吧行业的优惠活动一般情况下是酒水打折或者买酒水送酒水等，此系列优惠方式是一个新酒吧应该学知的方式。另外作为新开业的酒吧应该不断的送出惊喜，送出回馈；还可根据不同节日，在不同的客流量做出相应的折扣及活动，至此收益率提高，将不是很大的困难。2011/9/3022 优惠活动开业前广告投入DM单页、广播、报纸、网络试营业优惠活动折扣、会员、赠品正常营业优惠活动表演、晚会、party2011/9/3023 现以相关资料为基础，以20天时间为期限，对海口市及郑州市某经营中的酒吧的实际收入和开支进行分析，作为本次成本收益分析的数据依据。对于新开业的酒吧用试算收益来进行成本收益分析，试算收益反映的是对未来某一时期财务状况的预测，包括一定时期内的收入、支出、利润或亏损。现开始对每个月（平均27天）收益进行分析，得出年收益率。试算收益表是按每日满座销售收入来计算，每日销售额度为8.1万元左右，因项目所在海口市区域位置不能保证每日客流量超过300人，而且酒吧经营会受外界天气等因素影响，因此项目试算按每月27天计算。试算收益表计算方法为，把它看成销售收入的一定比例，通过对其他同类酒吧的销售收入和成本的分析，确定在本次计算中销售成本占饮品销售收入的比例为35%。由试算收益表（收益表1·1）可大致得知酒吧的销售费用（84万/月）及销售收入费用（240万/月）。2011/9/3024 项目演算依据及过程金额（万元/所占营业额百分比月）（%）酒水、饮料、食品、每月有效营业天数为27天，每日销售额21991.25%水果度8.1万元，则收入为8.1万×27（天）＝219万其他娱乐项目根据郑州苏荷酒吧调查，并结合海口实218.75%（即酒吧公关服务费际情况可知：月收入金额为21万提成）销售收入总计销售收入的总额为酒水、饮料、食品、240100.00%水果与其他娱乐项目之和，即219＋21＝240万销售成本销售成本实际占销售收入的35%，这是以8435%相关资料和郑州市苏荷酒吧的实际收入和开支作为进行成本收益分析得数据依据。由销售收入和销售成本占销售的百分比可知销售成本为240×35%＝84万毛利销售总额为240万，销售成本为84万，可15665%得毛利为240－84＝156万2011/9/30收益表1·125 销售额成长期投入期成熟期衰退期00.5年0.5-2年2-8年8-10年酒吧市场生命周期及目前所处的阶段2011/9/3026 自然、设施条件及动力供应人力资源条件能耗费用估算土地费用各备选方案比较2011/9/3027 海口市位于中国的最南端，独特的气候条件以及地理位置，造就了旅游、度假的先天优势。2009年国务院下达了将海南打造成为超级旅游城市的概念后，各类业态及地产应运而生，同时各类的高消费人群不断的涌入投资和消费，不仅是因为海南的特殊政策，还因为这里是一个新的解压天堂。正是秉着更好的为消费者多元化服务的理念，我们将根据海口独特的自然条件建设一个高端的娱乐酒吧。酒吧的安全运营需要场地、动力、人员、技术支持等硬条件。其中，由于酒吧拟建在海口市，场地和动力不用做考虑，主要考虑人员以及技术需具备的条件。人员配备可用图表表示，具体安排见人员配备图。2011/9/3028 服务部副总经理综合部财务部董事长演艺部总经理营销部2011/9/3029 服务部主管服务员、迎宾、咨客楼面经理吧台主管吧仔、吧女2011/9/3030 场内外保安保安队长保洁质检员综合部经理仓库管理员厨师长厨师出品吧主管出品吧员2011/9/3031 收银员直属董事会会计员出纳员2011/9/3032 灯光音响师演艺部总监DJ、MC等场务2011/9/3033 营销总监客户经理2011/9/3034 1、能耗费用估算燃料和动力费用统称为能耗费用，如果需要计算酒吧的能耗费用，首先需要了解当地的商业电力价格为0.78元/度以及水的价格为3元/吨。其次，要确定酒吧的大约营业时间为18：00-次日凌晨03：00，根据以上条件可以大致计算出能源消耗的费用为7.2万元/月。由每月平均水、电能源费7.2万，可得7.2×12＝86.4万元，因此酒吧的正常运营下，酒吧的年能耗费用为86.4万元。2、土地费用估算由土地的所在位置可知土地上商铺租金，有租金的额度可计算土地费用的多少，现已知项目地块位置位于海口市国贸中心附近一商铺，其面积为1500㎡，经评估，该商铺价值为30万/月，经调查，该商铺半年起租，押金为一年房租。注：由于缺乏实地项目的考察，其他因素分析，暂不作考虑。2011/9/3035 选择酒吧位置位置一：三亚面积1500㎡，位于大东海、位置适中，无停车场，租金20万/月，（优惠幅度10元/㎡左右）。半年起租，押金为一年租金位置二：海口面积1500㎡，位于海口市国贸中心，苏荷酒吧对面二楼，一楼为光大银行，有固定车位40个，非固定车位30个，地理位置好，客流大，消费水平居全市最高。租金备注：酒吧的具体位置选择还应30万/月。半年起租，押金处理好酒吧与主要服务对象、与酒吧为一年租金。经营形式、与当地政府政策等的关系2011/9/3036 酒吧的项目实施进度，主要体现在酒吧的证件办理以及装修的进度安排，具体进度安排如下图：1500㎡毛前期现场项目选址资金及物料坯房装修考察，效果竣工验收确认全部到位至可以图设计使用1-3个月1-3个月根据工程进度安排3-5个月10-30天注：具体装修时间要根据工程量详细计算核实。2011/9/3037 卫生局消防局工商局公安局工商局批卫生批消防办理营业工商局批特殊行办理地税许可证许可证执照办理国税业许可证及办理组机构代码7天7天14天2天2天1天注：1、异地办理卫生许可证，需带本人身份证及暂住证。2、上图所示时间是指在必要的人际关系支持下所产生2011/9/3038的时间，不代表正常的办证时间。 固定资产投资估算资金筹措固定资产投资估算资金来源项目筹资方案变动成本比例估算变动成本比例估算2011/9/3039 固定资产投资是每年进行的必要投资，缺少固定资产投资，酒吧将无法正常运行。一个项目的酒吧固定资产估算，需要了解相关项目的大致运营状态，再根据拟建项目估算可得固定资产投资，具体要求数据有员工薪金（固定部分）、年折旧、能源费、广告费、其它意外支出组成，详细数据来源及具体演算过程，见表4·1——4·3。部门月（万元）服务部约4.86综合部约4.41财务部约0.78演艺部约3.66营销部约0.52总计约14.23万元员工工资表（固定部分）4·12011/9/3040 费用支出演算依据及过程金额（万元所占月营/月）业额百分比（%）薪金员工薪金由员工工资分析表得出，即：服务部（4.86万）＋综合部2510.42%（4.41万）＋财务部（0.78万）＋演艺部（3.66万）＋营销（0.52万）＋客户经理提成（25%）＋流动人员（2万）≈25万/月。员工餐费为员工提供晚餐和夜宵补助3元，人数由酒吧成本预算分析中的人员配0.70.29%备可知：服务部（36人）＋综合部（29人）＋财务部（4人）＋演艺部（7人）＋营销部（2人）＝78人，可知餐补为78×3×30＝0.702万元/月。瓷器、玻璃器皿、银器、根据苏荷酒吧经营，以及相关资料搜索，得出酒吧瓷器、玻璃器皿、餐0.50.2%餐巾、吸管、牙签巾等属于易耗品，每月必须备足量，储备量价值一般在0.5万/月元。清洁器具每月的清洁器具所用清洁剂，耗费人工等费用总计0.08万元/月。0.080.03%水、电、气能源水、电、气能源消耗根据郑州苏荷、88调查得知电为最大消耗能源，三7.23%者总计为7.2万/月元。音乐、娱乐结合苏荷酒吧调研，可得知，酒吧走场费用为200元起步，演出、表演93.75%费用为1万起步，按每晚6个走场，平均一个月费用为9万/月左右。（注：开业初期投入较大）鲜花及装饰酒吧在举行特色表演和日常营业所需的鲜花及小装饰费用，参考苏荷数0.50.2%据，可预算海口酒吧费用为0.5万元。2011/9/3041费用支出表4·2 费用支出演算依据及过程金额（万元/所占月营业额百月）分比（%）行政和一般开行政和一般开支，按酒吧行业一般开支和郑州苏荷酒吧经营开支可得，行10.41%支政和一般开支为1万元/月。广告推销广告推销为酒吧开业做的广播宣传和酒吧外墙广告，根据郑州苏荷的推销52.1%和海口当地情况，可预估海口费用大约为5万元/月。税金根据郑州市苏荷缴纳税费情况，一般缴纳营业税5%—20%，根据海口市优惠19.718.2%政策，这里税金按9%计算，营业额按219万计算，可得219×9%＝19.71万维修、保养酒吧正常的营业都会存在一个维修和保养费用，根据郑州苏荷酒吧，和海0.20.08%口酒吧的电话询问，得知平均每月维修费用在0.2万元左右。折旧酒吧的运营折旧，按一般物折旧及郑州酒吧行业调查可知，酒吧折旧平均20.83%每月为2万元。其他不可估计，可变动的支出，根据郑州市苏荷酒吧的意外支出，结合海口当1.50.63%地情况，预算为1.5万元/月。费用总额费用总额为费用支出项目的总和，72.3930.16%25+0.7+0.5+0.08+7.2+9+0.5+1+5+19.71+0.2+2+1.5＝72.39万元/月，费用总额占营业额的百分比为66.34÷240＝27.64%利润已知，毛利为156万/月，费用总额为72.39万元/月。可知利润为156－83.6134.84%72.39＝83.61万元/月。·由，营业额240万元/月，纯利润为83.61万元/月，可知其利润率为83.61÷240＝34.84%2011/9/3042费用支出表4·3 为方便下步财务计算酒吧经营的保本销售额度，必须预计变动成本（流动资金）占营业收入百分比，由酒吧试算收益表可知酒水、饮料、食品成本占营业收入百分比为35%，由酒吧经营分析可以得知人工成本（变动部分）占营业收入百分比为4.6%，其他类占营业收入百分比为1%。具体见下表酒水、饮料、食品成本35%人工成本（变动部分）4.6%其他1%合计40.6%变动成本表4·4注：变动成本为那些成本的总发生额在相关范围内随着业务量的变动而呈线性变动的成本。以海口市某经营中的酒吧企业的数据依据可得知酒水、饮料、食品成本可变范围为15%—35%，人工成本（可变部分）可变范围为3%—10%，其他类可变范围为1%—10%。2011/9/3043 根据资产投资＝固定部分＋可变动部分，又由费用支出表4·2、4·3，可变动资产投资项目，及所占比例40.6%，可以得知固定投资项目，及所占比例。人工成本＝固定部分（14.2万元/月）＋变动（11万元/月），人工变动成本占营业额4.6%，所以人工固定部分占营业额为5.9%。资产投资固定部分＝资产投资（72.39万元/月）－人工变动成本（11万元/月）－其他支出（1.5万元/月）＝59.89万元/月因此，资产投资固定部分所占营业额比例为24.95%，金额为59.89万元/月2011/9/3044 资金筹措筹资的方式在资本市场中主要有：银行借款发行股票（普通股股票、优先股股票）发行债券融资租赁BOT筹资方式BOT是英文Build－Operate－Transfer的缩写，通常直译为“建设－经营－转让”。这种译法直截了当，但不能反映BOT的实质。BOT实质上是基础设施投资、建设和经营的一种方式，以政府和私人机构之间达成协议为前提，由政府向私人机构颁布特许，允许其在一定时期内筹集资金建设某一基础设施并管理和经营该设施及其相应的产品与服务。政府对该机构提供的公共产品或服务的数量和价格可以有所限制，但保证私人资本具有获取利润的机会。整个过程中的风险由政府和私人机构分担。当特许期限结束时，私人机构按约定将该设施移交给政府部门，转由政府指定部门经营和管理。所以，BOT一词意译为“基础设施特许权”更为合适TOT筹资方式TOT是英文Transfer-Operate-Transfer的缩写，即移交-----经营------移交。TOT是BOT融资方式的新发展。近些年来，TOT是国际上较为流行的一种项目融资方式。它是指政府部门或国有企业将建设好的项目的一定期限的产权和经营权，有偿转让给投资人，由其进行运营管理；投资人在一个约定的时间内通过经营收回全部投资和得到合理的回报，并在合约期满之后，再交回给政府部门或原单位的一种融资方式。TOT也是企业进行收购与兼并所采取的一种2011/9/30特殊形式。45 资金筹措筹资的方式在资本市场中主要有：股份制筹资方式亦称“股份经济”。以入股方式把分散的，属于不同人所有的生产要素集中起来，统一使用，合伙经营，自负盈亏，按股分红的一种经济组织形式。股份制的基本特征是生产要素的所有权与使用权分离，在保持所有权不变的前提下，把分散的使用权转化为集中的使用权。从而使企业运转加以流畅，进一步实现了股东的最终利益。综上所述，酒吧项目比较适合的资金筹措方式是银行贷款及股份制筹资两种。2011/9/3046 财务预测财务效果评价投资估算盈利能力评价不确定性分析财务报表编制盈亏平衡分析投资计划与资金筹措表盈利分析投资回收期分析敏感性分析2011/9/3047 拟建项目的投资估算以项目达到营业标准，能正常营业并取得预算收益为标准，具体项目投资安排见下表。项目演算依据及过程金额（万元）地块面积1500㎡，位于海口市国贸中心，苏荷酒吧对面二楼，一楼为光大875银行，有固定车位40个，非固定车位30个，地理位置好，客流大，消费水平居全市最高。租金30万/月。半年起租，押金为一年租金。可知每年租金为350万，按付租金一年半及押金，预算地块预算为350+350+175＝875万装修装修风格为金属，豪华装修费用（灯光音响设备除外）450证件办理证件费用0.24万，其他为联络费用不做准确数字0.24人员投资人员筹备所需用的资金5.5人员配备员工薪金由员工工资分析表得出，即：服务部（4.86万）＋综合部25（4.41万）＋财务部（0.78万）＋演艺部（3.66万）＋营销（0.52万）＋客户经理提成（25%）＋流动人员（2万）≈25万/月。优惠活动营业前期广告费用10万，试营业一个月7万17营业物品购买及酒类储备用以酒吧营业前物品准备，及酒吧运营中酒类储备。75总计投资总额为875＋75＋450＋0.24＋5.5＋25＋17＝1447.74万元。1447.74总投资表2011/9/305·1通过表4·1、4·2、4·3、4·4分析，可得酒吧运营所需资金为1447.74万元。48 投资计划与资金筹措表单位：万元序号项目年份合计123451投资总额1447.7400001447.741·1建设投资1325000013251·2流动资金122.740000122.742资金筹措1447.7400001447.742·1自有资金1447.7400001447.742·2长期借款0000002·3流动资金借款0000002·4项目盈余资金000000投资计划与资金筹措表5·22011/9/3049 酒吧的盈利能力分析主要指标为酒吧的销售成本、销售额、固定资产为计算依据作出的计算，由收益表1·1可知酒吧的销售额为240万，销售成本为84万，毛利润156万，毛利润占营业额的65%。由费用支出表4·2和4·3，可知费用支出的每项具体占营业额的百分比，同时可计算出项目利润。已知，毛利为156万/月（收益表1·1），支出费用（费用支出表4·2和4·3)总额为72.39万元/月。可知利润为156－72.39＝83.61万元/月。由营业额240万元，纯利润为83.61万元，可知其利润率为83.61÷240＝34.84%由计算可知酒吧利润为34.84%，在行业盈利范围（30%—40%）内，能为企业带来丰厚的利润。2011/9/3050 酒吧的项目是否可行，主要考虑项目的盈亏平衡，项目的盈亏平衡可先有净现值来反映项目的可行性再有保本销售来分析其盈亏平衡。净现值净现值(NPV)＝∑（各期现金流入量*贴现系数）-∑（各期现金流出量*贴现系数)＝现金流入现值和－现金流出现值和＝240×12－（84×12＋72.39×12）＝1003.32万元NPV＞0项目可接受2011/9/3051 由费用支出表4·2、4·3以及变动成本表4·4可知相关计算数据，具体计算如下：由以上数据可以得知：保本销售额=固定成本总额÷（100%—变动成本在营业收入中所占百分比）=59.89万元/月÷（100%—40.6%）=100.82万元/月即当月销售额为100.82万元时，一年销售额为1209.84万元/年，酒吧收入正好抵去支出，利润为零。2011/9/3052 销售收入、总成本和产品质量（酒水档次）之间的关系B=PQB,C盈利C=Cf+CvQBEP由左图可知酒吧的经营盈亏在于BEP（盈亏平衡点），而盈亏平衡亏损点正是保本销售额，由计算可知BEP为1209.84万元。0Q*Q2011/9/3053 为达到年投资收益率34.84%的要求，需加入年投资期望收益（年投资期望收益为每月酒吧纯利润83.61×12＝1003.32万元）因此可以得知：达到期望收益的年销售额=（年固定成本总额+年投资期望收益）÷（100%—变动成本在营业收入中所占百分比）=（718.68+1003.32）÷（100%—40.6%）=2898.99万元/年如果对各种成本的估计是正确的，那么只要判断一下这个酒吧能否获得2898.99万元以上的年销售额。如果能实现这个销售额，则建造这个酒吧就是有利可图的（即1003.32万元/年）。在上述计算中，“100%—变动成本在营业收入中所占百分比”称为“边际贡献率”。边际贡献率是营业收入扣除变动成本之后的剩余部分，这个部分是对抵补固定成本和盈利所做出的贡献。2011/9/3054 投资回收期的计算是将年现金流量与项目成本相比，从而确定回收期，其计算公式为：回收期=原始投资额/年现金流量通过酒吧的经营成本、收益、保本销售分析可以得知以下数据：年利润为1003.32万元，折旧费为24万元，原始投资额为1447.74万元。由以上数据可以得知：年现金流量=年利润+折旧费=1003.32+24=1027.32万元回收期=原始投资额÷年现金流量=1447.74÷1027.32≈1.4年由以上可知在确保34.84%收益率的情况下，投资回收期为1.4年。2011/9/3055 收益风险投资目标敏感性分析：分析不确定因素可能导致的后果2011/9/3056 变动率—20%—10%0+10%+20%投资额1447.741447.741447.741447.741447.74经营成本（万元）100.892.48475.667.2啤酒酒水价格（元）1824303642经营成本NVP酒水价格投资额变动率——10%0+10%变动率+2011/9/3057 资产风险权益/债务经营风险财务风险非系统风险系统风险内部风险外部风险·非系统风险指随机发生的意外事件有关的风险；·系统风险与一般经营条件和管理状况有关的风险；·内部风险指与项目清偿能力有关的风险；·外部风险指与获取外部资金的能力有关的风险。2011/9/3058 介于我们进入的是一个完全陌生的领域和拓展一个全新的服务体系。其中从我们组建团队，寻找物业和宣传推广，到各方面的关系协调都面临着极大挑战。特别是在现有酒吧行业竞争中我们处于被动的情况下，是否存在同行业的干扰，政府职能部门的干扰等诸多方面的因素，都有待慎重考虑。所以综上所述，酒吧可行性报告仅作为乐观分析!供领导参考。2011/9/3059 投资者科技特派员实施方式工作内容市场分析主要负责人协助找寻专业调查自己实施市场调查机构分析投资条件与协助科技特派员工作主要负责人由特派员进行分析项目选址和聘请专家协助技术方案协助科技特派员工作主要负责人由特派员进行分析和聘请专家协助企业组织和主要负责人协助分析自己分析和设计劳动定员项目实施进主要负责人协助分析自己分析和设计度安排投资估算与主要负责人协助会计师事务所外包资金筹措进行专业解决财务分析主要负责人协助会计师事务所外包进行专业解决2011/9/3060 人员名称人数工资（元/月）备注服务员201200提成5元/人（按服务客户量超过100人算起）吧仔、女41400提成5元/人（按服务客户量超过100人算起）服务部主管21600提成2元/人（服务员和吧仔、女服务人数算起）楼面经理12800迎宾41200咨客416002011/9/3061 人员名称人数工资（元/月）保安131500保安队长21800保洁41100厨师长12300厨师22000仓库管理员11300质检员11800出品吧员31200出品吧主管11600综合部经理120002011/9/3062 人员名称人数工资（元/月）收银员21500会计员12800出纳员120002011/9/3063 人员名称人数工资（元/月）灯光、音响师23000DJ、MC等38000场务12600演艺部总监140002011/9/3064 人员名称人数工资（元/月）备注客户经理200提成25%（按客人酒水消费总额）营销总监22600提成5%（按客人酒水消费总额）2011/9/3065 单价（元）单价（元）酒吧零售NO.产品名称规格前期后期价（元）1人头马XO700ml103055016802人头马VSOP700ml3001606803轩尼诗XO700ml110055018804轩尼诗VSOP700ml330906805马爹利XO700ml108055016806蓝带马爹利700ml8603506807名士马爹利700ml3581806888皇家礼炮700ml95050018809芝华士18年700ml4503508802011/9/3066 酒吧单价（元）单价（元）NO.产品名称规格零售价前期后期（元）10芝华士12年4.5L4500ml1388————11芝华士12年1.5L1500ml420————12芝华士12年700ml2088048013黑方1.5L1500ml1488————14黑方700ml2088048015红方700ml1259036816杰克丹尼700ml1688046817百龄坛特醇700ml12875380182011/9/30百龄坛12年700ml2088048067 NO.产品名称规格单价（元）保质期产地1科罗娜瓶装330ml*247.29365天墨西哥2喜力瓶装330ml*246.58240天荷兰3喜力听装335ml*245.33360天荷兰4百威瓶装335ml*244.79180天美国5百威听装335ml*244.50360天美国6百威冰啤听装330ml*246.08240天美国7嘉士伯啤酒330ml*244.79180天丹麦8冰纯嘉士伯325ml*245.62180天丹麦9冰纯嘉士伯听装325ml*244.91360天丹麦2011/9/3068 NO.产品名称规格单价（元）保质期产地1屈臣氏汤力水345ml*243.6612个月广东2屈臣氏苏打水330ml*243.6612个月广东2011/9/3069 NO.产品名称规格单价（元）保质期产地1经典长城750ml*61510年烟台2长城至醇750ml*61810年烟台3长城精品至醇750ml*63310年烟台4长城94解百纳750ml*63110年烟台5世纪王朝750ml*618810年烟台6张裕赤霞珠750ml*616810年烟台7张裕品丽珠750ml*618810年烟台2011/9/30注：酒吧销售价为套装（一支酒水、六支饮料为一套）价格。70'