广东深圳绿景集团梅林项目报告_191p.ppt

'九洲远景商业管理机构简介九洲遠景商業管理機構深圳绿景梅林项目商业规划二期报告会深圳绿景集团深圳2010年09月1深圳绿景项目第二阶段报告 第二阶段报告汇报的内容主要集中于租户访谈、概念调整及细化和财务匡算三大模块商业概念调整及细化初步商业概念设计租户访谈财务匡算项目汇报会进程第一次汇报今天的汇报初步建议租户访谈概念调整及细化财务匡算资料来源：九洲远景分析2深圳绿景项目第二阶段报告 租户访谈4商业概念调整及细化58项目运营策略111财务匡算149附件：深圳服装行业研究162主题影院研究169梅林项目商业设计关键建议174目录页码3深圳绿景项目第二阶段报告 A.租户访谈4深圳绿景项目第二阶段报告 整体来看租户对本项目商业概念表示认同，租户可得性相对较高，目标租户主要采用直营的模式，大多数固定与扣点租金形式都可接受，但根据自身定位对面积有着不同的需求资料来源：租户访谈，九洲远景分析租户访谈对项目概念细化的影响:项目组充分考虑市场未来发展趋势，通过租户访谈验证项目概念的市场认可度，根据租户进驻偏好结合项目自身特点对第一阶段初设的租户功能行业、档次等占比进行调整，同时验证了快速时尚、食品杂货及家庭娱乐（儿童驱动）业态的可操作性租户对本项目的理解:在访谈成功的51个品牌中有35个品牌对商业概念进行评价，大部分租户认同本项目商业概念，占比近60%，另29%是由于自身适应性强对项目概念不关心租户对本项目的进驻意向:所有租户中，愿意进驻项目的租户占比为35%，租户可得性相对较高，观望的租户占比为51%，招商时可争取。有意向进驻的租户主要是在梅林片区有开店计划或认可本项目商业概念，观望的租户多数希望实地调研考查后再做决定，而无意向的租户大多都在该区域无拓展计划或市场已饱和不再开店租户对本项目的进驻需求：-经营模式：为确定商业布局和制定招商策略提供依据。有意向与观望的44家租户中，各业态租户都是以直营的经营模式为主，占比达79%，采用加盟方式的占9%,其他形式的占12%-租金形式：绝大部分租户固定与扣点两种租金形式都可以接受，另外13%的租户只接受扣点这类租户以购物类居多，只有7%租户只接受固定租金-面积需求：不同租户对面积的需求不同，中式正餐、影院、健身房的面积需求最大，而甜品店、珠宝及手表专柜和食品杂货专业店需求面积很小核心结论-租户访谈5深圳绿景项目第二阶段报告 A.租户访谈A1.租户访谈目的和方法A2.租户访谈结果A3.主要租户访谈纪要6深圳绿景项目第二阶段报告 通过租户访谈进行租户可得性测试，了解租户的进驻意向和需求，对原概念进行验证及调整，并为收益预测和招商实施提供参考概念验证及调整租户对本项目进驻意向租户招商指导经济收益预测对于本项目的理解租户需求访谈目的资料来源：九洲远景分析7深圳绿景项目第二阶段报告 基于九洲远景租户数据库，项目组筛选出来53个租户的短名单因地制宜：结合项目地特点选取合理档次的租户项目组研讨会租户数据库短名单（53个）结合概念：结合概念初步确定的方向调整各种功能租户的选取比例，对初步概念进行验证和深化纵览深圳：选择在深圳本地深受深圳人民喜爱的地方品牌放眼全国：选择具有品牌号召力的世界品牌和全国品牌目标租户筛选原则：目标租户筛选筛选原则1筛选原则2筛选原则3筛选原则4访谈方法资料来源：九洲远景分析8深圳绿景项目第二阶段报告 九洲远景针对第一阶段制定的项目方向，成功对短名单中51个租户品牌进行深入访谈（1/3）支持资料来源：九洲远景分析序号类别行业子行业业态首选品牌1购物食品杂货食品杂货精品超市BLT2购物个人时尚购物服装服饰快速时尚ZARA3购物个人时尚购物服装服饰快速时尚C&A4购物个人时尚购物服装服饰快速时尚UNIQLO5购物个人时尚购物服装服饰快速时尚欧时力6购物个人时尚购物服装服饰快速时尚MANGO7购物个人时尚购物服装服饰基础时尚G20008购物个人时尚购物珠宝/手表品牌店follifollie9购物个人时尚购物珠宝/手表品牌店周生生10购物个人时尚购物珠宝/手表多品牌组合店亨得利11购物个人时尚购物3C数码品类杀手店顺电12文化娱乐家庭娱乐（儿童驱动）影院影院太平洋电影城13文化娱乐家庭娱乐（儿童驱动）影院影院新南国电影院14文化娱乐健康与运动健身健身中航健身会16餐饮正餐商务餐饮粤菜丹桂轩17餐饮正餐商务餐饮川家俏江南9深圳绿景项目第二阶段报告 支持资料来源：九洲远景分析九洲远景针对第一阶段制定的项目方向，成功对短名单中51个租户品牌进行深入访谈（2/3）序号类别行业子行业业态首选品牌18餐饮正餐西式快餐品牌店和民居食屋19餐饮休闲餐饮西式快餐品牌店西提牛扒20餐饮正餐家庭餐饮火锅及自助餐海底捞火锅21餐饮快餐西式快餐西式快餐麦当劳22餐饮快餐西式快餐西式快餐Pizzahut必胜客23餐饮快餐西式快餐西式快餐棒约翰24餐饮休闲餐饮甜品店甜品店满记25餐饮休闲餐饮甜品店甜品店许留山26餐饮休闲餐饮咖啡厅咖啡厅星巴克27餐饮正餐商务餐饮品牌店麦广帆餐饮集团（大饱口福，厨房制造，超级牛扒，德米火锅，王子饭店，王子厨房，海港选1-2家）28餐饮正餐商务餐饮粤菜新荔枝湾29文化及娱乐健身与运动SPA足疗品牌店玛花纤体30文化及娱乐健身与运动美容美发品牌店思妍丽31购物个人时尚购物化妆品多品牌组合店丝芙兰32文化及娱乐家庭娱乐（儿童驱动）课外教育品牌店杨梅红教育33文化及娱乐家庭娱乐（儿童驱动）儿童早教品牌店天线宝宝34文化及娱乐家庭娱乐（儿童驱动）儿童早教品牌店金宝贝10深圳绿景项目第二阶段报告 支持资料来源：九洲远景分析九洲远景针对第一阶段制定的项目方向，成功对短名单中51个租户品牌进行深入访谈（3/3）序号类别行业子行业业态首选品牌35文化及娱乐家庭娱乐（儿童驱动）儿童娱乐品牌店反斗乐园36购物个人时尚购物服装服饰Nichefashion玛丝菲尔37购物个人时尚购物服装服饰Nichefashion影儿38购物个人时尚购物服装服饰Nichefashion歌力思39购物个人时尚购物服装服饰Nichefashion淑女屋40购物个人时尚购物3C数码品类杀手苏宁elite41购物食品杂货食品杂货食品杂货专业店面包新语42购物食品杂货HBA药妆店万宁43购物食品杂货HBA药妆店屈臣氏44餐饮休闲餐饮中式餐吧品牌店一茶一坐45购物个人时尚购物珠宝/手表多品牌组合店亨吉利46餐饮正餐商务餐饮粤菜胜记47餐饮快餐中式快餐品牌店味千拉面48餐饮美食广场美食广场多品牌组合店美乐汇49餐饮休闲餐饮中式餐吧品牌店仙踪林50餐饮休闲餐饮西式餐吧品牌店哈根达斯51餐饮正餐主题餐饮主题餐饮hooters11深圳绿景项目第二阶段报告 A.租户访谈A1.租户访谈目的和方法A2.租户访谈结果A3.主要租户访谈纪要12深圳绿景项目第二阶段报告 租户访谈的结果从租户对项目的理解、进驻意向和需求三方面进行分析对本项目的理解对本项目的进驻意向对本项目的进驻需求123资料来源：九洲远景分析13深圳绿景项目第二阶段报告 在35个对商业概念进行评价的租户中，21个认同本项目商业概念占60%样本总量:35个租户对本项目商业概念的态度租户对本项目态度分析认可的原因认为项目商业定位清晰，符合周边的住宅人群定位周边商业档次相对较低，中高档市场相对空白项目的目标客群与租户的目标消费者相匹配不关心的原因租户自身的适应性较强，对于项目商业定位无所谓部分租户由于自身品牌号召力较强，并不关注商业概念租户暂无拓展计划，所以不关心认为目前定位尚早的原因深圳发展速度较快，未来发展情况无法预料，做为远期项目现在定项目概念尚早租户对本项目的理解1对本项目的态度资料来源：租户访谈，九洲远景分析14深圳绿景项目第二阶段报告 租户对本项目的进驻意向2所有样本中，愿意进驻项目的租户占比为35%，租户可得性相对较高，观望的租户占比为51%，实际招商时有望争取评估结果：愿意进驻本项目租户的比例为35%，租户可得性相对较高租户进驻意向占比样本总量:51个资料来源：租户访谈，九洲远景分析进驻意向购物餐饮文化娱乐总计有意向58518观望1311226无意向3227租户进驻意向分布对本项目的进驻意向15深圳绿景项目第二阶段报告 有意向进驻的租户主要是在该区域有拓展计划并符合其选址条件，观望的租户多数考虑项目未来周边发展状况及招商时进驻条件，而无意向的租户大多认为市场饱和不再开店该区域无拓展计划区域市场已饱和不再开店不符和其选址条件，不考虑租户对本项目的进驻意向2租户有意向和观望进驻的原因租户无意向进驻的原因a)b)c)资料来源：租户访谈，九洲远景分析在此区域有开店计划项目区位符合其选址条件有意向原因：要进行实地调研考查看招商时公司拓展计划高层看过后决定观望原因：认可本项目商业概念看招商时品牌进驻情况未来周边规划与发展情况16深圳绿景项目第二阶段报告 有意向与观望的44家租户中，各业态租户都是以直营的经营模式为主，占比达79%；采用加盟方式的占9%,其他形式的占12%有意向与观望的44家租户中，只接受固定租金的租户占比7%，主要是餐饮和健身会所同时有80%的租户对于租金和联营扣点都可接受13%的租户接受扣点，以购物类居多面积需求不同租户对面积的需求不同，中式正餐、影院、健身房对面积需求最大，需要1000~3000平方米；而甜品店、珠宝/手表专柜和食品专业店需求面积很小，仅需50~200平方米经营模式租金形式租户对本项目的进驻需求3通过目标租户访谈了解租户对于本项目的经营模式、租金形式、楼层要求和面积需求，为确定商业布局和制定招商策略提供依据资料来源：租户访谈，九洲远景分析17深圳绿景项目第二阶段报告 样本量：44个总体分布有意向与观望的租户的经营模式以直营为主，同时购物类租户采用代理模式的也较多，娱乐和服务类租户采用加盟模式也较多直营加盟直营/联营购物餐饮文化及娱乐样本量：18个样本量：19个直营/加盟直营加盟样本量：7个资料来源：租户访谈，九洲远景分析租户经营模式支持注：样本取有意向与观望的租户直营/加盟18深圳绿景项目第二阶段报告 样本量：44个总体分布目标租户租金模式以租金和联营扣点都可接受居多，同时有少部分租户只接受联营扣点，也有及少部分租户只接受固定租金联营扣点固定租金两者均可购物餐饮文化及娱乐样本量：18个样本量：19个样本量：7个资料来源：租户访谈，九洲远景分析租户租金模式两者都可联营扣点联营扣点两者都可固定租金联营扣点两者都可固定租金注：样本取有意向与观望的租户支持固定租金19深圳绿景项目第二阶段报告 不同租户对面积的需求不同，正餐、影院、健身会所对面积需求最大，而甜品店和食品杂货专业店需求面积较小租户面积需求情况300-500平方米服装服饰西式快餐主题餐饮……31000-3000平方米3C数码美食广场主题餐饮商务餐饮家庭餐饮影院健身会所……540-100平方米珠宝及手表甜品店食品杂货专业店……1500-1000平方米家庭餐饮儿童娱乐儿童早教……4100-300平方米服装服饰品牌店咖啡厅药妆店中式餐吧……2注：样本取有意向与观望的租户资料来源：租户访谈，九洲远景分析支持20深圳绿景项目第二阶段报告 A.租户访谈A1.租户访谈目的和方法A2.租户访谈结果A3.主要租户访谈纪要21深圳绿景项目第二阶段报告 A3.1有意向租户访谈纪要22深圳绿景项目第二阶段报告 作为华润高端超市Olé的副品牌，blt认为目前项目周边居民消费意识较保守，但认为位置较为优越，看好未来周边发展，对本项目有意向blt公司简介对本项目的看法进驻意向对本项目的看法：认为项目位置可以进驻意向：有意向有意向原因：位置可以，看好未来发展，但也要考虑未来周边居民消费情况进驻需求面积需求：2000-4000平方米倾向位置：-1或者1层租金方式：扣点(5%左右)联络信息联系人：熊小姐联系电话：15818518350资料来源：租户访谈，九洲远景分析品牌介绍：作为华润高端超市Olé的副牌，blt超级市场定位略低于Olé，主要针对中端客户领域。首家blt超级市场于今年1月29日在香港佐敦荟开业。华润希望以新的blt超市业态继续扩大市场覆盖面，进一步提升品牌知名度经营模式：直营拓展计划：有blt23深圳绿景项目第二阶段报告 做为深受全球时尚青年的喜爱品牌ZARA，对本项目商业概念认可，要考虑未来开业时品牌进驻情况，对本项目较有意向品牌介绍：品牌诞生于1975年,设立于西班牙，隶属于西班牙服装巨头Inditex集团(Inditex集团为全球排名第三、西班牙排名第一的服装商)，ZARA深受全球时尚青年的喜爱，有设计师品牌的优异设计，价格却相对低廉经营模式：直营拓展计划：有ZARA简介对本项目的看法进驻意向对本项目的看法：认可本项目商业概念进驻意向：有意向有意向原因：对项目认可，具体看商家进驻情况，与品类组合情况进驻需求面积需求：1500-2000平方米倾向楼层：1层或1+2层租金方式：固定租金或扣点均可联络信息联系人：黄总联系电话：13925071540资料来源：租户访谈，九洲远景分析ZARA24深圳绿景项目第二阶段报告 亚洲最大美容产品零售集团屈臣氏对本项目概念表示认可，并有意向进驻本项目，对本项目表示关注品牌介绍：屈臣氏是目前亚洲区最具规模的保健及美容产品零售连锁店，也是中国目前最大规模的保健及美容产品零售连锁店品牌定位：“健康、美态、快乐”三大理念，协助热爱生活、注重品质的人们塑造自己内在美与外在美的统一经营模式：直营拓展计划：有屈臣氏简介对本项目的看法进驻意向对本项目的看法：认可进驻意向：有意向有意向原因：项目区位和定位很好，辐射梅林片区和景田片区进驻需求面积需求：280-320平方米倾向楼层：和服装精品店同一楼层租金方式：倾向扣点联络信息联系人：戚小姐联系电话：13823691781资料来源：租户访谈，九洲远景分析屈臣氏25深圳绿景项目第二阶段报告 丝芙兰是全球知名化妆品商店，负责人表示需项目详细资料进行了解，对本项目有进驻的意向品牌介绍：全球化妆品零售大亨，1969年创立于法国里摩日，目前在全球24个国家拥有近1500家店铺，汇聚诸多世界知名化妆品品牌，主要经营护肤品、彩妆、香水三个品类经营模式：直营拓展计划：有丝芙兰简介对本项目的看法进驻意向对本项目的看法：区域不错，但需详细资料做深入了解进驻意向：有意向有意向原因：认为项目区域位置不错，希望正式招商时再详谈进驻需求面积需求：380平方米倾向楼层：一层，优选中庭租金方式：固定/扣点联络信息联系人：金小姐（中国区拓展负责人）联系电话：15801775311资料来源：租户访谈，九洲远景分析丝芙兰26深圳绿景项目第二阶段报告 苏宁电器作为行业领跑者，认可本项目的商业概念，对本项目有意向品牌介绍：苏宁elite是苏宁电器旗下精品专营店瞄准了一线市场的中高端花费群，苏宁希望另为中高端消费群体量身定做一个家电购买天堂经营模式：直营拓展计划：有苏宁elite简介对本项目的看法进驻意向对本项目的看法：认可进驻意向：有意向有意向原因：认可商业概念，具体需要实地考察进驻需求面积需求：1000+平米倾向楼层：1F、2F；3F以上基本不考虑租金方式：固定/扣点联络信息联系人：黄先生联系电话：13510330158资料来源：租户访谈，九洲远景分析苏宁27深圳绿景项目第二阶段报告 太平洋影城，做为全国十强电影院线之一，一直希望有机会进驻梅林片区，对本项目意向较强太平洋影城对本项目的看法进驻意向对本项目的看法：认为本项目地段很好进驻意向：有意向有意向原因：该区域影院市场还是空白，且一直希望有机会进驻梅林进驻需求面积需求：3000平方米倾向位置：地上楼层租金方式：固定扣点均可联络信息联系人：张经理联系电话：13602587722资料来源：租户访谈，九洲远景分析品牌介绍：太平洋电影院线目前在全国一级市场拥有影院36家、银幕230张，二级市场有100余家影院，100多张银幕，是全国十强电影院线之一，09年电影票房2.3亿经营模式：联营拓展计划：有太平洋电影城28深圳绿景项目第二阶段报告 杨梅红教育是中国著名的艺术教育品牌，目前已发展深圳及长三角地区，对本项目有意向品牌介绍：杨梅红教育隶属于中国香港著名的文化创意企业—杨梅红文化国际集团，其教育使命是：让中国孩子获得最好的艺术教育，整体提升未来中国人的审美能力！因研发出具有自主知识产权的GE美术教学理论体系、建立永久的学生艺术履历档案库、首创学院自选式的教学管理模式、发展强大的网络教学互动平台而被誉为“中国少儿美术教育的领军者”经营模式：直营拓展计划：有杨梅红教育简介对本项目的看法进驻意向进驻意向：有意向有意向原因：有开店计划，作为远期发展项目，需考虑未来周边发展情况进驻需求面积需求：一般300-400平米，也会考虑1000平米倾向楼层：3F以下，最佳1F街铺租金方式：租赁装修期：3-6个月联络信息联系人：冯小姐联系电话：13510184939资料来源：租户访谈，九洲远景分析杨梅红教育29深圳绿景项目第二阶段报告 天线宝宝作为儿童早期教育领域的经典品牌，对本项目有意向品牌介绍：“天线宝宝早教”致力于为婴幼儿及其家庭提供卓越的英式早教专业服务，至今在全国已拥有6家中心，成为英式早教的领导品牌，主要面向0到6岁的婴幼儿，首次将自然语言、互动交往、日常经验等社交型教学目标引入早教，填补了中国早教市场“社交型早教机构”的空白经营模式：加盟拓展计划：有天线宝宝简介对本项目的看法进驻意向对本项目的看法：位置不错，但要实地考察进驻意向：有意向有意向原因：有开店计划，会到实地考查进驻需求面积需求：1000-2000平米倾向楼层：不超过2楼租金方式：固定/扣点装修期：2个月联络信息联系人：李小姐联系电话：0755-33235393资料来源：租户访谈，九洲远景分析天线宝宝30深圳绿景项目第二阶段报告 反斗乐园是深圳反斗乐园玩具公司自有品牌，以儿童和青少年为主要客群，对本项目有意向品牌介绍：深圳市反斗乐园玩具有限公司成立于一九九七年，总部位于深圳福田区，公司通过引入国际先进的游乐新概念，成为国内大型、连锁经营游乐场的专业化公司；公司自有品牌“反斗乐园”。经过十年的持续稳定发展，已在中国建立了数十家连锁经营网点，目前在深圳、广州、上海、北京、长沙、昆明、重庆、成都、无锡、芜湖等大中城市均有分店经营模式：直营/合作/加盟拓展计划：有反斗乐园简介对本项目的看法进驻意向对本项目的看法：位置不错进驻意向：有意向有意向原因：有开店计划，认为项目位置不错，会实地考察进驻需求面积需求：500-2000平米倾向楼层：不超过3楼租金方式：固定/扣点装修期：3个月联络信息联系人：谢俊联系电话：13632828218资料来源：租户访谈，九洲远景分析反斗乐园31深圳绿景项目第二阶段报告 全球最大的比萨专卖连锁企业必胜客，对商业概念表示认可，并有意向进驻本项目品牌介绍：必胜客是全球最大的比萨专卖连锁企业，在遍布世界90多个国家和地区，拥有12300多间餐厅。必胜客、肯德基、塔科钟(一种墨西哥风味饼)同属于百胜餐饮集团，而百胜则于1997年从百事分离出去单独上市经营模式：直营拓展计划：有必胜客简介对本项目的看法进驻意向对本项目的看法：认可进驻意向：有意向有意向原因：对商业概念认可，对周边区域了解，有意向进驻进驻需求面积需求：300平方米倾向位置：有良好展示面租金方式：租金扣点皆可联络信息联系人：刘小姐联系电话：13902982859资料来源：租户访谈，九洲远景分析必胜客Pizzahut32深圳绿景项目第二阶段报告 棒约翰是全球第三大比萨品牌，对商业概念表示认可，对本项目有意向品牌介绍：棒约翰自1984年开设第一家比萨店以来，许下了我们的承诺："更好的馅料，更好的比萨"，现今，棒约翰已经被大众认可为高品质比萨的代表，并在全球范围内拥有超过3000家比萨加盟店经营模式：直营拓展计划：有棒约翰简介对本项目的看法进驻意向对本项目的看法：认可进驻意向：有意向有意向原因：对本项目商业概念认可，会对本项目进行进一步了解进驻需求面积需求：200-300平方米倾向位置：人流量大的位置租金方式：租金扣点皆可联络信息联系人：杜勇联系电话：18924678566资料来源：租户访谈，九洲远景分析棒约翰33深圳绿景项目第二阶段报告 具四川火锅特色、融汇巴蜀餐饮文化“蜀地，蜀风”浓郁的优质火锅品牌海底捞火锅，认为本项目符合其选址区位条件，有进驻意向品牌介绍：四川海底捞餐饮股份有限公司始创于1994年，是一家以经营川味火锅为主，融汇各地火锅特色于一体的大型跨省直营餐饮民营企业经营模式：直营拓展计划：有海底捞简介对本项目的看法进驻意向进驻意向：有意向有意向原因：区位符合开店选址条件进驻需求面积需求：2000平方米倾向楼层：顶层租金方式：扣点、固定租金均可装修期：5个月联络信息联系人：傅先生联系电话：13554804848资料来源：租户访谈，九洲远景分析海底捞火锅34深圳绿景项目第二阶段报告 深圳餐饮业知名粤菜品牌胜记，认为该区域餐饮市场空间大，有意向进驻本项目品牌介绍：深圳市胜记餐饮集团成立于1989年，是深圳餐饮业粤菜系中的知名品牌经营模式：直营拓展计划：有胜记简介对本项目的看法进驻意向进驻意向：有意向有意向原因：认为该区域餐饮市场空间很大进驻需求面积需求：2500平方米倾向楼层：2-3楼租金方式：扣点、固定租金均可装修期：示情况而定联络信息联系人：杨先生联系电话：13902319915资料来源：租户访谈，九洲远景分析胜记35深圳绿景项目第二阶段报告 仙踪林是在东南亚地区颇受欢迎的休闲餐饮品牌，认可本项目具备发展潜力，对本项目有意向品牌介绍：仙踪林于1996年踏足香港，在休闲餐饮行业独竖一帜，在短短几年间在东南亚地区开设一百多家分店，颇受好评经营模式：加盟/直营拓展计划：有仙踪林简介对本项目的看法进驻意向对本项目的看法：认可进驻意向：有意向有意向原因：认可商业概念看好未来发展，具体需考虑已有店面之间的距离情况进驻需求面积需求：200-250平方米倾向楼层：不超过三层租金方式：固定/扣点联络信息联系人：龙先生联系电话：13823598550资料来源：租户访谈，九洲远景分析仙踪林36深圳绿景项目第二阶段报告 A3.2观望租户访谈纪要37深圳绿景项目第二阶段报告 顺电在该区域有一家门店，要看招商品牌进驻情况，决定是否可以在此开店品牌介绍：深圳市顺电连锁股份有限公司，是一家专门销售家用电器(包括手机、电脑、数码相机)的零售商经营模式：直营拓展计划：有顺电简介对本项目的看法进驻意向对本项目的看法：位置可以进驻意向：观望观望原因：看品牌进驻情况，与已有门店距离进驻需求·面积需求：数码店：300-500平主米家电店：2000平方米家居类店：600-1000平方米倾向楼层：1层或-1层租金方式：固定和扣点都可以联络信息联系人：罗经理联系电话：0755-83286635资料来源：租户访谈，九洲远景分析顺电38深圳绿景项目第二阶段报告 品牌介绍：万宁是亚洲最大的零售集团牛奶公司国际控股有限公司的成员，致力于为顾客提供专业全面的健与美产品和服务，产品范围广泛，包括护肤品、化妆品、个人护理用品、保健品、食品等经营模式：直营拓展计划：准备在天津开设更多门店万宁是亚洲最大的零售集团牛奶公司旗下品牌，是目前最大的药妆店之一，对本项目表示观望万宁简介对本项目的看法进驻意向进驻意向：观望原因：看未来周边发展情况决定是否进驻进驻需求面积需求：200-300平方米倾向楼层：1层租金方式：固定租金工程需求：详细的工程标准，包括层高、空调、消防等装修期：45天联络信息联系人：邓经理联系电话：13922808134资料来源：租户访谈，九洲远景分析万宁39深圳绿景项目第二阶段报告 时尚女性喜爱的西班牙的快速时尚品牌MANGO，因对项目要进行实地调研，目前对本项目持观望态度品牌介绍：MNG(Mango)是西班牙一家国际化的时装设计公司，一直被定位为凭借最新的潮流，自身个性化的设计和可接受的价格，来装饰现代都市女性经营模式：直营拓展计划：有MANGO简介对本项目的看法进驻意向对本项目的看法：不了解项目周边具体情况，无法发表看法进驻意向：观望观望原因：要进行实地调研了解进驻需求面积需求：150平方米倾向楼层：希望靠近地铁口，与同品类商家在一层租金方式：扣点联络信息联系人：王经理联系电话：020-87346471-822资料来源：租户访谈，九洲远景分析MANGO40深圳绿景项目第二阶段报告 赫基国际集团旗下时的时尚品牌欧时力，认可本项目商业概念，但同样也要看招商时进驻品牌情况，对本项目持观望态度品牌介绍：　始创于1999年的ochirly，品牌名称源自中文欧时力，寓意来自欧洲的时尚魅力——希望将欧洲时尚带入中国市场，为消费者打造一个风格突出、与众不同的时尚品牌，用合理的价格为中国中产阶级时尚人士提供丰富、精致的时尚产品经营模式：直营拓展计划：有欧时力对本项目的看法进驻意向对本项目的看法：认可进驻意向：观望观望原因：看招商时进驻品牌情况进驻需求面积需求：1500平方米租金方式：新项目扣点装修期：30天联络信息联系人：吴经理联系电话：13926076254资料来源：租户访谈，九洲远景分析OCHIRLY41深圳绿景项目第二阶段报告 UNIQLO是日本著名的休闲品牌，对本项目要进行实地调研，故目前对本项目持观望态度品牌介绍：UNIQLO是日本著名的休闲品牌，是排名全球服饰零售业前列的日本迅销(FASTRETAILING)集团旗下的实力核心品牌。坚持将现代、简约自然、高品质且易于搭配的商品提供给全世界的消费者。而所倡导的“百搭“理念，也为世人所熟知经营模式：直营拓展计划：有UNIQLO简介对本项目的看法进驻意向对本项目的看法：基本认可本项目商业概念进驻意向：观望观望原因：要对项目进行实地调研后再做决定进驻需求面积需求：1200-2000平方米租金方式：固定租金与扣点均可联络信息联系人：陈经理联系电话：13828813921资料来源：租户访谈，九洲远景分析UNIQLO42深圳绿景项目第二阶段报告 品牌介绍：FolliFollie是一家设计、制作和销售首饰、手表及时尚配饰的希腊公司。FolliFollie在全世界25个国家通过390多家销售网点为人们创造时尚经营模式：直营拓展计划：2012年有首饰、手表及时尚配饰品牌follifollie，认可本项目商业概念，要看项目开业时的开店计划情况，对本项目持观望态度follifollie简介对本项目的看法进驻意向对本项目的看法：认可本项目商业概念进驻意向：观望原因：看到时开店计划情况而定进驻需求面积需求：50-100平方米倾向楼层：不限租金方式：固定租金扣点均可联络信息联系人：王小姐联系电话：15900867489资料来源：租户访谈，九洲远景分析follifollie43深圳绿景项目第二阶段报告 做为世界明表经销和服务的连锁集团亨吉利，要看项目开业时周边发展情况，对本项目持观望态度品牌介绍：亨吉利世界名表中心是专业从事世界名表经销和服务的连锁集团，拥有雄厚的资金优势和良好的经营能力。历经十余年的发展，至今已建成遍布全国20多个省市，拥有百余家连锁店的名表销售连锁集团经营模式：直营拓展计划：有亨吉利简介对本项目的看法进驻意向对本项目的看法：对实地情况不了解，无法发表看法进驻意向：观望观望原因：看未来开业时周边发展状况进驻需求面积需求：100-800平方米倾向楼层：1楼租金方式：固定/扣点（倾向扣点不超过5%）联络信息联系人：陈经理联系电话：0755-86013480资料来源：租户访谈，九洲远景分析亨吉利44深圳绿景项目第二阶段报告 美乐汇美食广场要看正式招商时项目周边发展情况而定，对本项目持观望态度品牌介绍：美乐汇(DELICITY)美食广场借鉴现代超市、连锁经营的商业模式，结合现代专业的餐饮管理理念，施行“品牌多元化，管理统一化”的运营方式，为消费者创造一个食品卫生健康、口味丰富多样、选择自主随意、环境时尚舒适、就餐快捷方便、价格公道实惠的美食天堂经营模式：直营拓展计划：有美乐汇简介对本项目的看法进驻意向进驻意向：观望观望原因：看正式招商时周边发展状况、交通情况、停车是否方便进驻需求面积需求：1500-2500平方米倾向楼层：不限租金方式：扣点、固定租金均可装修期：1个月联络信息联系人：陈经理联系电话：13554817944资料来源：租户访谈，九洲远景分析美乐汇45深圳绿景项目第二阶段报告 品牌介绍：俏江南集团创始于2000年，总部位于北京，是中国最具发展潜力、值得信赖的国际餐饮服务管理集团之一品牌定位：针对高端商务餐市场，将菜品、服务、环境和理念推向极致经营模式：直营+加盟拓展计划：准备在天津、深圳开设更多门店享誉全国的高端商务餐厅俏江南，对该区域还不了解，目前持观望态度俏江南简介对本项目的看法进驻意向进驻意向：观望原因：对该区域还不了解要对项目进行实地调研后决定进驻需求面积需求：1500-2000平方米倾向楼层：1层租金方式：扣点，可承受10个点装修期：4-6个月联络信息联系人：杨小姐（开发部助理）联系电话：010-59623158资料来源：租户访谈，九洲远景分析俏江南46深圳绿景项目第二阶段报告 日本和民集团的饮食品牌和民居食屋，因要看项目建成后的建筑形式与规模情况，所以对本项目持观望态度品牌介绍：和民居食屋是日本和民集团下属饮食企业之一，和民集团的饮食业务，由1984年[以备有美味食物、一流服务、优良环境、和喜爱的人一起等条件]作宗旨，以[开心快乐的用餐地方]作为概念及[店舖为客人而设]的基本理念从而展开经营模式：直营拓展计划：有和民居食屋简介对本项目的看法进驻意向对本项目的看法：认可进驻意向：观望观望原因：看建成后的建筑类型、规模及招商时条件而定进驻需求面积需求：300-350平方米倾向楼层：都可以租金方式：固定/扣点联络信息联系人：朱经理联系电话：0755-25904044资料来源：租户访谈，九洲远景分析和民居食屋47深圳绿景项目第二阶段报告 Hooters是世界著名的主题西餐厅，以美味西餐和热情洋溢的餐厅拉拉队员为最大特色，对本项目持观望态度品牌介绍：世界著名主题餐饮连锁品牌，以美食、啤酒和热情洋溢的餐厅拉拉队员组合创造轻松欢乐的用餐环境，目前在24个国家拥有约500家门店经营模式：直营品牌所在地：美国拓展计划：近2年时间内没有拓展计划Hooters简介对本项目的看法进驻意向对本项目的看法：认可进驻意向：观望观望原因：看正式招商时公司是否在深圳有拓展计划进驻需求面积需求：400平方米倾向楼层：1楼租金方式：固定/扣点装修期：2-3个月联络信息联系人：徐先生（市场部负责人）联系电话：021-62372201资料来源：租户访谈，九洲远景分析Hooters48深圳绿景项目第二阶段报告 日本第二大拉面连锁企业味千拉面，需实地考察，对本项目持观望态度品牌介绍：日本知名快速休闲餐饮连锁企业，定位于中档消费，以经营面食为主，目前在中国主要城市拥有超过350家分店经营模式：直营拓展计划：有味千拉面简介对本项目的看法进驻意向进驻意向：观望观望原因：需实地考察进驻需求面积需求：200平方米，具体根据项目可做调整倾向楼层：1楼，出入口，人流主动线上租金方式：6-7%扣点联络信息联系人：Steven联系电话：13922769460资料来源：租户访谈，九洲远景分析味千拉面49深圳绿景项目第二阶段报告 香港著名的甜品店许留山，要看该区域未来发展情况及招商条件而定是否进驻，目前持观望态度品牌介绍：许留山（HuiLauShan），是一间香港连锁式甜品店，专门售卖甜汤、甜品和小食，以芒果为主要材料经营模式：直营拓展计划：无许留山简介对本项目的看法进驻意向对本项目的看法：认为本项目位置略偏进驻意向：观望观望原因：看该区域未来发展情况及招商时条件进驻需求面积需求：80-100平方米倾向楼层：不限租金方式：固定/扣点联络信息联系人：徐经理联系电话：0755-82737507-803资料来源：租户访谈，九洲远景分析许留山50深圳绿景项目第二阶段报告 全球都是极受欢迎的冰激凌品牌哈根达斯，要看2012年地铁开通后周边发展情况而定是否进驻，对本项目持观望态度品牌介绍：作为美国冰激凌品牌，1921年由鲁本·马特斯(ReubenMattus)研制成功，并于1961在美国纽约布朗克斯命名并上市。它亦成立了连锁雪糕专门店，在世界各国销售其品牌雪糕，在54个国家或地区共开设超过700间分店经营模式：直营拓展计划：有哈根达斯简介对本项目的看法进驻意向对本项目的看法：周边商业档次相对较低可以尝试，但建议加大餐饮占比以吸引人流进驻意向：观望观望原因：目前无意向在该区域拓展，看2012年地铁建成后周边发展情况进驻需求面积需求：150平方米倾向楼层：1楼租金方式：固定/扣点（扣点10-15%）联络信息联系人：王经理联系电话：0755-86013480资料来源：租户访谈，九洲远景分析哈根达斯51深圳绿景项目第二阶段报告 A3.3无意向租户访谈纪要52深圳绿景项目第二阶段报告 深圳知名粤菜品牌丹桂轩，目前深圳不再考虑开店，对本项目无意向品牌介绍：饮服务公司，公司始建于1995年，凭着“挑战自我，精益求精”的精神，“崇尚自然，追求真味”的理念，现已在深圳、上海、广州及澳门等地拥有了10家分店经营模式：直营拓展计划：无丹桂轩简介对本项目的看法进驻意向对本项目的看法：认为项目位置略偏进驻意向：无无意向原因：深圳已有店，不考虑再开店进驻需求面积需求：3000-4000平方米租金方式：固定/扣点其他需求：单独的排烟口,独立的上下水系统联络信息联系人：李总联系电话：13715295533资料来源：租户访谈，九洲远景分析丹桂轩53深圳绿景项目第二阶段报告 著名时装零售品牌C&A，因公司在华南区没有拓展计划，故对本项目无意向品牌介绍：C&A作为全球著名的时装零售品牌，以其适合多种场合，并为全家带来领先的时尚潮流产品而享誉全球经营模式：直营拓展计划：无C&A简介对本项目的看法进驻意向对本项目的看法：不关注，没看法进驻意向：无无意向原因：公司在该区域无拓展计划进驻需求面积需求：1700平方米租金方式：扣点不超过10%其他需求：无联络信息联系人：TONY联系电话：021-52534666资料来源：租户访谈，九洲远景分析C&A54深圳绿景项目第二阶段报告 中国本土时装品牌玛丝菲尔，认可本项目商业概念，但认为深圳市场已饱和，对本项目无意向品牌介绍：深圳玛丝菲尔时装有限公司是恩情投资发展有限公司旗下负责时装品牌营运管理的机构，公司管理的女装品牌有Marisfrolg和Masfer.su经营模式：直营拓展计划：无玛丝菲尔简介对本项目的看法进驻意向对本项目的看法：认可本项目商业概念进驻意向：无无意向原因：深圳市场已经饱和，不再开店进驻需求面积需求：300平方米倾向楼层：与同品类品牌在一层租金方式：固定/扣点联络信息联系人：熊小姐联系电话：0755-25333100资料来源：租户访谈，九洲远景分析玛丝菲尔55深圳绿景项目第二阶段报告 淑女屋是深圳本土知名服装品牌，对项目要进行实地调研，拓展计划目前只至2011年，故暂时对本项目无意向淑女屋简介对本项目的看法进驻意向对本项目的看法：不了解项目周边具体情况，无法发表看法进驻意向：观望观望原因：1、要进行实地调研了解；2、2012年拓展计划还没安排进驻需求面积需求：100平方米倾向楼层：与同品类商家在一层租金方式：扣点联络信息联系人：张小姐联系电话：0755-26755350资料来源：租户访谈，九洲远景分析淑女屋品牌介绍：深圳市淑女屋服饰有限公司秉承“美好女人的一生”的经营理念，主营“淑女屋”品牌系列服饰及床上用品，集设计、制造、营销为一体，其中“淑女屋“是一个风格化、品质优良的女装品牌，以16-36岁少、淑女装为主线，生动地用服饰语言演绎着少女心中的浪漫经营模式：直营拓展计划：有56深圳绿景项目第二阶段报告 玛花纤体是国际知名的纤体权威，公司根据目标客群定位目前以市中心为主，故对本项目无意向品牌介绍：玛花纤体于1986年在瑞士苏黎世创立，主要经营玛花纤体之减肥、纤体及修身业务，成功为全球数百万女性重塑身材曲线，是国际知名的纤体权威与行业中的领先者经营模式：直营拓展计划：有玛花纤体简介对本项目的看法进驻意向对本项目的看法：目前对该区域不关注进驻意向：无无意向原因：目前公司以市中心拓展为主进驻需求面积需求：200-平方米租金方式：固定租金倾向位置和楼层：市中心商圈，和餐饮同区域联络信息联系人：叶经理联系电话：13500018848资料来源：租户访谈，九洲远景分析玛花纤体57深圳绿景项目第二阶段报告 B.商业概念调整及细化58深圳绿景项目第二阶段报告 B.商业概念调整及细化B1.商业概念调整B2.落位原则B3.布局落位59深圳绿景项目第二阶段报告 主推案名为“尚巢S-nest”，意为“时尚基地”、“时尚之家”，与概念契合且朗朗上口资料来源：九洲远景分析案名释意“尚”，突显项目时尚核心“巢”，意指安逸的处所，动静皆宜，和我们倡导的“家庭”概念相吻合，同时与“潮”同音，呼应快速时尚引爆点“尚巢”，突出项目时尚基地的个性，兼具风尚魅力，同时，“尚巢”谐音“上朝”，生动趣致、朗朗上口“S-nest“，S为尚（shang）缩写，nest：巢，安乐窝主推案名尚巢』『s-nest60深圳绿景项目第二阶段报告 辅推案名上尚』『资料来源：九洲远景分析辅推案名为“上尚Songsong”，象征“向上、时尚的生活”，简洁有活力，同时还待选几个案名Songsong上地』『上域』『61深圳绿景项目第二阶段报告 本项目购物中心类型定位为生活时尚中心，生活时尚中心在情感诉求定位中是以生活方式为导向九洲远景购物中心定位矩阵资料来源：九洲远景分析功能诉求情感诉求一次性购足(=品种齐全)专业化(=有限品种)城市中心超级地区中心休闲娱乐中心邻里中心生活时尚中心购物公园能量中心专业购物中心区域中心工厂直销中心美食中心独特性导向价值/生活方式导向生活方式导向价值导向价格导向主题购物中心62深圳绿景项目第二阶段报告 打造以享受品味生活为驱动，以“新的生活方式”为情感诉求的中高端生活时尚中心，在满足区域客群日常生活需求的同时吸引时尚客群绿景梅林项目购物中心类型：生活时尚中心资料来源:九洲远景分析商业概念调整备注：HBC指药妆店、药店、保健品、bodyshop、化妆品专卖等子行业情感性描述这里提供新的生活方式，是您购物、休闲、与朋友小聚的时尚场所这里是时尚的地标这里是美食天堂、娱乐空间这里是精致购物的理想去处这里诠释的是家庭新的生活方式功能性描述以快速时尚（fastfashion）为核心品类，以家庭娱乐主要模块，增强项目影响力及商圈辐射范围聚焦品类：快速时尚、家庭娱乐（儿童教育、课外教育、儿童娱乐、儿童摄影、影院）、精品超市、主题餐饮、休闲餐饮业态比例-购物：餐饮：文化娱乐=54%：32%：14%价值导向：价值/生活方式导向：生活方式导向=29%：56%：15%主题价值：提供的新的生活方式“场所”，满足项目区域客群对品质生活、趋优选择的时尚消费需求63深圳绿景项目第二阶段报告 绿景梅林项目1、行业组合购物：54%，以快速时尚、精品超市为主，满足项目周边家庭消费需求餐饮：32%，以主题餐饮、家庭餐饮为主，满足家庭时尚聚餐需求文化娱乐：14%，以影视娱乐、儿童娱乐为主，满足家庭娱乐消费需求，同时配以健康与运动品类3、次主力店组团次主力店组团占比：50%-次主力店：快速时尚、精品超市、儿童教育、儿童娱乐、电影院、家庭娱乐、主题餐饮小型商铺面积占比：50%-以贴近消费者生活方式的业态和品牌为主4、消费者沟通提供时尚、舒适轻松的购物环境，但不夸张、奢侈或压抑设置休闲餐饮及3C数码购物等，营造时尚品质生活氛围强化导示系统，营造便利消费空间2、档次组合价值导向：价值/生活方式导向：生活方式导向=29%：56%：15%强调餐饮及文化娱乐的中高档和多样化选择本项目在满足核心商圈家庭基本消费功能外，将致力于成为区域内引领品质生活的，集购物、餐饮、娱乐于一体的生活时尚中心资料来源：九洲远景分析64深圳绿景项目第二阶段报告 九洲远景从主题聚焦、行业、次力店、建筑与布局等维度阐述本项目生活时尚中心定位的USP行业及业态购物上选择了以个人时尚（快速时尚）及食品杂货（精品超市）为核心行业，充分满足了商圈内家庭的需求休闲娱乐以家庭娱乐（儿童驱动）为核心，满足区域家庭休闲娱乐需求餐饮突出“稳定、新颖、创新”元素，在依托全国或区域连锁餐饮品牌稳定项目租金收益基础上，寻求新颖及创新菜系或餐厅次主力店组团采用次主力店组团的方式次主力店快速时尚、精品超市、儿童教育、儿童娱乐、电影院、主题餐饮组合增强项目影响力主题聚焦突出“时尚”元素，营造深圳首席以快速时尚为核心理念的时尚购物中心，通过时尚起义、家庭时光、美食天地、健康美丽四大主题模块相互驱动，强调独具个性诠释的快速时尚生活方式建筑与布局大型玻璃幕墙，增加建筑本身的时尚感及舒适概念下沉广场增强建筑层次感，同时营造多首层概念建筑东西两端设置次主力店，在中部营造小型中庭氛围，增强项目内部消费凝聚力，同时促使人流在内部形成不断流动资料来源：九洲远景分析备注：USP意为独特卖点65深圳绿景项目第二阶段报告 生活时尚中心定位以快速时尚为商业核心理念，将儿童导向的家庭娱乐、品类趋优食品杂货概念有机组合驱动，以营造新的趋优型时尚生活方式资料来源：九洲远景分析快速时尚儿童导向的家庭娱乐品类趋优的食品杂货趋优+时尚商业概念阐述66深圳绿景项目第二阶段报告 潜在客群梅林片区、景田、地铁吸引而至的追逐时尚一族等定位说明通过将ZARA、H&M、UNIQLO等组团，形成特色集约式快速时尚影院、以儿童驱动的儿童早教、课外教育、儿童娱乐等元素构建项目特有的家庭娱乐时光含精品超市、食品杂货专业店、HBA等子行业充分利用地铁交通，将快速时尚、家庭娱乐、食品杂货组合驱动，将项目有机串联，网络周边居民及地铁承载吸引而至的时尚潮流人士商业概念定位业态分解说明适宜规模6000m2左右5000m2左右5000m2左右趋优的时尚生活方式儿童导向的家庭娱乐品类趋优食品杂货快速时尚资料来源：九洲远景分析67深圳绿景项目第二阶段报告 地铁的开通使以快速时尚组团作为引爆机会点具备实操性，届时可与周边竞争项目具有差异化，存在较大的市场机会快速时尚：新品上货周期仅需2~4周，把大众平价和奢华多变的时尚结合起来，以新颖、流行、稀缺为关键词，准确拿捏年轻女性转瞬即变的时尚偏好，为时尚女性所钟爱-品牌代表：ZARA,、H&M、UNIQLO、C&A资料来源：九洲远景分析快速时尚68深圳绿景项目第二阶段报告 以儿童驱动的家庭娱乐为项目创新点，营造新鲜、安全、舒适的环境，增长消费者留驻时间，进一步触发购物欲望家庭娱乐：指尽量满足家庭消费者的娱乐场所以影院作为次主力店，填补梅林片区家庭娱乐组合空白影院：主题影院儿童驱动：儿童娱乐及儿童教育等类别体现家庭价值，缔造满足家庭消费者的娱乐场所-儿童早教/课外教育：金宝贝/天线宝宝/杨梅红教育-儿童娱乐：反斗乐园资料来源：九洲远景分析家庭娱乐69深圳绿景项目第二阶段报告 将趋优食品杂货与家庭娱乐组合，新颖且成功率高，体现“多元群聚”的共振效应，挖掘消费者潜在需求HBAHBA：Health&BeautyAids的简称，主要以个人护理用品为主-品牌代表：SEPHORA、万宁食品杂货（精品超市）食品杂货：以趋优型食品杂货包括精品超市BLT与其他精致食品专卖店为机会点，辅以屈臣氏等HBA元素，增加差异化的同时提高项目形象-品牌代表：BLT、面包新语、Godiva+资料来源：九洲远景分析+食品杂货（专业店）食品杂货70深圳绿景项目第二阶段报告 在原有规划基础上，餐饮功能占比基本维持平衡，降低文化娱乐功能占比，购物功能占比则有所提高，在有效诠释模块互动的同时提升项目的租金收益水平资料来源：租户访谈、实地调研，九洲远景分析调整项目各功能租户面积占比初定项目各功能租户面积占比业态及品类占比调整购物餐饮文化娱乐44%30%26%购物餐饮文化娱乐54%32%14%71深圳绿景项目第二阶段报告 购物功能整体面积增加了约3600m2，主要为个人时尚行业面积有所提高，相对占比提高了6个百分点最终购物面积约19848m2，占54%资料来源：租户访谈、实地调研，九洲远景分析初步购物面积约16220m2，占44%业态及品类占比调整个人时尚家庭耐用品食品杂货儿童(母婴)用品文化用品个人时尚家庭耐用品食品杂货儿童（母婴）用品文化用品72深圳绿景项目第二阶段报告 餐饮功能整体面积调整较小，仅增加了近900m2，美食广场被取消，正餐面积及占比则均有提升最终餐饮面积约11924m2，占32%资料来源：租户访谈、实地调研，九洲远景分析初步餐饮面积约11059m2，占30%业态及品类占比调整73深圳绿景项目第二阶段报告 文化娱乐功能总面积缩减了约4500m2，家庭娱乐、健身与运动类租户面积均有减少最终文化娱乐面积约5091m2，占14%资料来源：租户访谈、实地调研，九洲远景分析业态及品类占比调整初步文化娱乐面积约9584m2，占26%74深圳绿景项目第二阶段报告 整体规划仍以价值/生活方式导向为主，价值/生活方式导向占比过半，达56%项目调整档次占比资料来源：租户访谈、实地调研，九洲远景分析业态及品类占比调整项目初步档次占比价值/生活方式导向价值导向60%30%生活方式导向10%价值/生活方式导向生活方式导向价值导向75深圳绿景项目第二阶段报告 次主力租户与其他品牌租户占比基本维持平衡，在确保项目影响力及消费客群驱动力的基础上，通过品牌租户的调整增加项目特色资料来源：租户访谈、实地调研，九洲远景分析项目调整次主力和品牌租户面积占比项目初步次主力和品牌租户面积占比次主力店占比调整其他品牌店次主力店51%49%50%50%其他品牌店次主力店76深圳绿景项目第二阶段报告 B.商业概念调整及细化B1.商业概念调整B2.落位原则B3.布局落位77深圳绿景项目第二阶段报告 本项目以快速时尚为引爆点，强调家庭娱乐、食品杂货、基础时尚等概念，在业态及品牌选择上寻求与周边商业差异化方向，此外，餐饮租户的引入则强调“稳定、新颖、创新”原则突出快速时尚、家庭娱乐、食品杂货等主题，辅以新颖美食，打造项目独特的核心竞争力，吸引目标消费者1强调感性时尚生活方式与理性消费行为的契合，结合租户访谈在项目各楼层中合理布局落位品牌，同时在业态选择上寻求与周边商业差异化及创新方向，各业态代表品牌分散而又相对集中布局，遵循杂而有章落位原则2遵循建筑条件，如地下一层利用下沉广场布局食品杂货及休闲餐饮，同时在项目两端设置大型餐饮，餐饮租户的引入以稳定、独特、创新、休闲为基本原则，锁定国际、国内、本地知名连锁品牌租户，提高本项目经营的稳定性、影响力，同时增设主题餐饮，以达创新效果3资料来源：九洲远景分析商业概念细化-落位原则78深圳绿景项目第二阶段报告 商户生活时尚中心消费者致力于塑造深圳首席以快速时尚为核心理念的商业地标项目愿景经营特色1、快速时尚：汇集ZARA、UNIQLO、H&M等著名快速时尚品牌2、业态趋优：在服装、食品杂货、餐饮等品类的选择上均遵循趋优原则3、联营扣点：与商户共赢，亦可使项目灵活分享经营利润，实现双赢项目愿景经营特色以消费者为导向，与商户双赢，打造深圳首个以快速时尚为核心理念的生活时尚中心，致力于成就深圳新的商业地标——全新的时尚业态——全新的生活方式资料来源：九洲远景分析79深圳绿景项目第二阶段报告 商业概念细化强调“以人为本”，围绕消费者需求，打造时尚主题商业，同时借助主题概念传达更丰富的内涵，体现项目差异化娱乐时尚美食…购物人消费者满足基本生活采购需求的同时，对趋优选择业态商品要求不断增高消费者认为时尚的本质是一种乐观生活态度，注重生活品质的提高，要求性价比消费者关注餐饮，并对餐饮质量及环境要求越来越高，关注其包含的家庭机会及商务社交因素消费者注重家庭娱乐，追求丰富有意义的家庭业余生活资料来源：九洲远景分析消费者80深圳绿景项目第二阶段报告 123购物5美容时尚娱乐4家庭6美食人围绕家庭聚会、朋友社交、商务公关、修身养性等现代品质生活组成要素，将本项目概念渗透至消费者每一个生活细节资料来源：九洲远景分析消费者81深圳绿景项目第二阶段报告 联营扣点的灵活合作模式是本项目及租户双赢的基础，也是项目稳定发展的前提要素，互动合作使双方价值最大化最终达到共赢效应绿景与商户发展关系分析商户资源绿景资源租户可选择扣点及租金双向选择本项目规划设计扣点租户占比多数，租户可选择扣点经营方式与项目共同发展实现共赢，增强租户稳定性及其对绿景商业地产品牌的诚信度项目将租户和谐合理布局，使消费者可能的关联消费最大化，为租户经营提高最大的保障支持，从而增加项目的租金收益项目可形成配套完善、资源共享的交易平台以及先进的运营管理模式，在软硬件上保障商户利益最大化资源共生聚合升值1+1＞2相互支持、相互要求资料来源：九洲远景分析商户82深圳绿景项目第二阶段报告 B.商业概念调整及细化B1.商业概念调整B2.落位原则B3.布局落位83深圳绿景项目第二阶段报告 本项目以快速时尚为核心商业理念，引领驱动家庭时光、美食天地、健康美丽三个主题模块发展，各模块布局落位遵循杂而有章原则资料来源：九洲远景分析备注：HBC指药妆店、药店、保健品、bodyshop、化妆品专卖等子行业Family-entertainment（家庭时光）FoodWorld（美食天地）FashionUprising（时尚起义）HBC（健康美丽）84深圳绿景项目第二阶段报告 食品杂货西式快餐中式快餐服装服饰/美容美发家居/HBA精品超市休闲餐饮中式快餐基础时尚中/西式快餐、休闲餐饮休闲餐饮/食品杂货专业店便利店地下一层布局食品杂货、休闲餐饮及基础时尚业态，地下二层利用与地铁连接优势设置生活便利性购物及中西式快餐B2B1资料来源：九洲远景分析家庭时光时尚起义美食天地HBC布局示意图85深圳绿景项目第二阶段报告 L3L2L1资料来源：九洲远景分析地面一层以快速时尚为核心，二层以nichefashion及高端时尚为核心，三层以家庭娱乐为核心，二层及三层餐饮分散布局家庭时光时尚起义美食天地HBC布局示意图快速时尚快速时尚服装服饰/珠宝手表药妆商务餐饮/西式快餐3C数码主题餐饮家庭餐饮美容美发SPA服装服饰文化用品化妆品休闲餐饮/西餐电影院家庭餐饮/主题餐饮儿童主题（儿童娱乐/教育/服装/家居）休闲餐饮86深圳绿景项目第二阶段报告 负二层主要设置食品杂货类租户，包括便利店、HBA、食品杂货专业店B2资料来源：九洲远景分析麦当劳万店通一品轩优之良品美珍香牛厨零食韩国美甲韩国银饰NiCE曼谷银大家乐康是美幾米ColdStone荣华食品吉野家一致药业眼镜8887深圳绿景项目第二阶段报告 B2租户落位表楼层铺位功能行业子行业业态品牌营业面积（m2）品牌档次B2B2001餐饮快餐西式快餐品牌店麦当劳4183B2B2002餐饮快餐中式快餐品牌店吉野家1663B2B2003购物食品杂货食品杂货食品杂货专业店荣华食品/奇华饼家1213B2B2004购物食品杂货食品杂货便利店万店通/百里臣1083B2B2005购物食品杂货食品杂货食品杂货专业店一品轩383B2B2006购物食品杂货食品杂货食品杂货专业店优之良品403B2B2007购物食品杂货食品杂货食品杂货专业店美珍香433B2B2008购物食品杂货食品杂货食品杂货专业店牛厨零食353B2B2009购物个人时尚购物服装服饰nichefashion韩国银饰593B2B2010文化娱乐健康与运动美容美发品牌店韩国美甲（如GK）1423B2B2011购物个人时尚购物服装服饰nichefashionNiCE/NICI603B2B2012购物个人时尚购物服装服饰nichefashion曼谷银1103B2B2013购物食品杂货HBA药妆店康是美2873B2B2014餐饮休闲餐饮甜品店品牌店COLDSTONE653B2B2015购物家庭耐用品家居品牌店幾米品牌形象店983B2B2016购物个人时尚购物服装服饰nichefashion眼镜88753B2B2017购物食品杂货HBA药店一致药业1723B2B2018餐饮快餐中式快餐品牌店大家乐/真功夫3923资料来源：九洲远景分析备注：1：生活方式导向；2：价值/生活方式导向；3、价值导向88深圳绿景项目第二阶段报告 负一层以BLT精品超市为次主力店，结合其他食品杂货专业店及多家休闲餐饮，辅以基础时尚品牌，营造时尚购物环境一茶一坐EtamONLYJACKJONESVEROMODA赛百味许留山MisocoolPizzaHutKOSMODunkin"Donuts面包新语ben&jerry"sDQ水果捞贝儿多爸爸的泡芙工房自然派me&city金燕庄FivePlus满记甜品JUICYGIRLGodiva查理布朗咖啡专门店B1资料来源：九洲远景分析BLT天使简约2%YESELF大叻越式料理AROPA7-ElevenStarbucks89深圳绿景项目第二阶段报告 B1租户落位表(1/2)楼层铺位功能行业子行业业态品牌营业面积（m2）品牌档次B1B1001购物食品杂货食品杂货精品超市BLT31002B1B1002购物食品杂货食品杂货食品杂货专业店金燕庄/金燕栈502B1B1003餐饮休闲餐饮中式餐吧品牌店一茶一坐5953B1B1004购物食品杂货食品杂货食品杂货专卖店天使简约503B1B1005购物个人时尚购物服装服饰基础时尚FivePlus2362B1B1006购物个人时尚购物服装服饰基础时尚JUICYGIRL/bossini5503B1B1007购物个人时尚购物服装服饰基础时尚2%/E-base2523B1B1008购物个人时尚购物服装服饰基础时尚YESELF/Hotwind2473B1B1009购物个人时尚购物服装服饰基础时尚Etam1203B1B1010购物个人时尚购物服装服饰快速时尚ONLY2303B1B1011购物个人时尚购物服装服饰快速时尚VEROMODA2303B1B1012购物个人时尚购物服装服饰快速时尚JACK&JONES2403B1B1013餐饮休闲餐饮咖啡厅咖啡厅KOSMO1122B1B1014餐饮正餐家庭餐饮品牌店大叻越式料理4783B1B1015购物食品杂货食品杂货食品杂货专业店Dunkin’Donuts/MisterDonut731B1B1016餐饮休闲餐饮甜品店品牌店Ben&Jerry"s561资料来源：九洲远景分析备注：1：生活方式导向；2：价值/生活方式导向；3、价值导向90深圳绿景项目第二阶段报告 B1租户落位表(2/2)楼层铺位功能行业子行业业态品牌营业面积（m2）品牌档次B1B1017购物食品杂货食品杂货食品杂货专业店面包新语933B1B1018餐饮快餐西式快餐品牌店赛百味1003B1B1019购物食品杂货食品杂货食品杂货专业店自然派612B1B1020购物食品杂货食品杂货食品杂货专业店贝儿多爸爸的泡芙工房172B1B1021购物个人时尚购物服装服饰快速时尚me&city/ESPRIT1723B1B1022餐饮休闲餐饮饮品店品牌店许留山1182B1B1023餐饮休闲餐饮甜品店品牌店DQ372B1B1024餐饮休闲餐饮饮品店品牌店水果捞812B1B1025购物食品杂货食品杂货食品杂货专业店Godiva811B1B1026购物食品杂货食品杂货便利店7-Eleven703B1B1027餐饮休闲餐饮中式餐吧品牌店AROPA/illy2903B1B1028餐饮快餐西式快餐品牌店PizzaHut/PAPAJOHN"S3702B1B1029餐饮休闲餐饮中式餐吧品牌店Misocool/味千拉面2003B1B1030餐饮休闲餐饮咖啡厅咖啡厅查理布朗咖啡专门店802B1B1031餐饮休闲餐饮咖啡厅咖啡厅Starbucks4943B1B1032餐饮休闲餐饮中式餐吧品牌店满记甜品1302资料来源：九洲远景分析备注：1：生活方式导向；2：价值/生活方式导向；3、价值导向91深圳绿景项目第二阶段报告 JUICYGIRL、FIVEPLUS为来源于香港的时尚品牌，单品设计新颖，店铺展示时尚品牌简介：香港时尚女装品牌，服饰风格甜美拓展区域：香港K11等，尚未进驻深圳官网：http://www.juicygirl.com.hk/en/品牌简介：FIVEPLUS（5+）是香港品牌ochirly（欧时力）的姐妹品牌，代表着新生、可爱、时尚拓展区域：进驻深圳（海岸城、中心城、COCO PARK、金光华等）资料来源：internet，九洲远景分析部分品牌简介-服装92深圳绿景项目第二阶段报告 Misocool、AROPA、大叻越式料理等新概念食肆，为香港知名度较高的人气时尚餐厅新式日本料理（香港）拓展区域：香港士丹利街、K11新概念地中海餐厅（香港）拓展区域：香港K11越南菜（香港）拓展区域：香港K11资料来源：internet，九洲远景分析部分品牌简介-餐饮93深圳绿景项目第二阶段报告 一层以次主力店ZARA、H&M、UNIQLO三大快速时尚品牌次主力店分列项目两端，驱动人流循环ZARAOchirly屈臣氏MANGODRIVEPRO5cmFolliFollieReplayRoxyUNIQLOH&Mizzue服务台b+abLevi’sQ"GGLEiBluesExpressionsFCUKL1资料来源：九洲远景分析BenettonOVSIndustryCKJeans94深圳绿景项目第二阶段报告 L1租户落位表楼层铺位功能行业子行业业态品牌营业面积（m2）品牌档次L1L1001购物个人时尚购物服装服饰快速时尚ZARA15372L1L1002购物个人时尚购物服装服饰快速时尚MANGO3502L1L1003购物食品杂货HBA药妆店屈臣氏/万宁2813L1L1004购物个人时尚购物服装服饰快速时尚Ochirly4403L1L1005购物个人时尚购物服装服饰nichefashion5cm/SELECTED2992L1L1006购物个人时尚购物3C数码多品牌组合店DRIVEPRO1811L1L1007购物个人时尚购物服装服饰nichefashionBenetton2682L1L1008购物个人时尚购物服装服饰nichefashionIzzue/s2.SQUARE1422L1L1009购物个人时尚购物服装服饰nichefashionCKJeans2232L1L1010购物个人时尚购物服装服饰快速时尚UNIQLO12782L1L1011购物个人时尚购物服装服饰快速时尚H&M13192L1L1012购物个人时尚购物服装服饰nichefashionRoxy1752L1L1013购物个人时尚购物服装服饰nichefashionReplay1182L1L1014购物个人时尚购物珠宝/手表nichefashionFolliFollie/LOVE&LOVE1042L1L1015购物个人时尚购物服装服饰nichefashionFCUK1722L1L1016购物个人时尚购物珠宝/手表多品牌组合店Expressions172L1L1017购物个人时尚购物珠宝/手表nichefashionQ"GGLE/施华洛世奇901L1L1018购物个人时尚购物服装服饰nichefashioniBlues1151L1L1019购物个人时尚购物服装服饰nichefashionLevi’s/D&G1642L1L1020购物个人时尚购物服装服饰nichefashionb+ab/AZONA1552L1L1021购物个人时尚购物服装服饰快速时尚OVSIndustry8362资料来源：九洲远景分析备注：1：生活方式导向；2：价值/生活方式导向；3、价值导向95深圳绿景项目第二阶段报告 意大利时装领军品牌OVSindustry，在意大利拥有最广泛的销售网络和最多的消费者，为快速时尚代表品牌之一，未来主要在中国一线城市拓展品牌故事：OVSindustry是意大利时装领军品牌，创立于1972年的意大利帕多瓦。目前旗下员工超过3700人，在意大利以及全球开设超过360家专卖店，OVSIndusry以快速的货品更新，不断的提高货品的“身价比”，以及联手全球顶级设计师，因此时刻紧贴国际潮流趋势的风格，始终站在流行的前端，成为时下“快速时尚”的代表品牌之一，目前已进驻上海、北京、广州产品线：-OVSindustry：提供日常的、实质的，为每个人设计及每天穿的，适合任何场合和不同类型的顾客，既平易又时尚-BabyAngel&LoveTherapy：OVS专为时下年轻女生设计的服装及配饰的两大系列OVSindustry资料来源：internet，九洲远景分析部分品牌简介-服装96深圳绿景项目第二阶段报告 5CM、b+ab、izzue皆隶属于香港I.T集团，设计风格独特，具有强烈的时尚冲击感品牌简介：5cm是香港小i.t旗下的一个自创品牌。5cm的产品以简洁、休闲的中性化服饰为主，日系风格拓展区域：分布于香港以及北京、上海等大陆10个城市，共18家分店b+ab品牌简介：b+ab是1995年创立的一个香港品牌，隶属于I•T集团，其设计方向以日本年轻少女时装潮流为主导，形象鲜明自成一格拓展区域：北京、上海品牌简介：I.T旗下一个自创品牌，代表着自我、个性和创意，前卫的设计总让人有意外惊喜，既能体现穿着者的个性又不流于夸张，深受年轻男女的喜爱拓展区域：分布于香港以及北京、上海等大陆13个城市，共35家分店资料来源：internet，九洲远景分析部分品牌简介-服装97深圳绿景项目第二阶段报告 Benetton、FCUK为是深受国内潮儿欢迎及追捧的国际品牌品牌简介：意大利著名品牌，创建于1965年，旗下产品线丰富，包括男女装、内衣、童装、箱包等。设计风格随意、富有情趣拓展区域：主要分布上海、北京等一线城市，深圳华润万象城、华强北茂业百货、海岸城等已有进驻品牌简介：1972年创立于英国的中线品牌，是主品牌FrenchConnetion的附牌，在国外属于大众休闲品牌，在国内则以另类为主。以T-SHIRT和JEANS见长，是时尚追风人士的主选品牌之一拓展区域：以上海、北京等一线城市为主，深圳花园城有进驻资料来源：internet，九洲远景分析部分品牌简介-服装98深圳绿景项目第二阶段报告 iBlues、Roxy等品牌风格休闲、款式新颖品牌简介：意大利著名时装集团MaxMara旗下著名品牌，iBlues衣饰配搭容易亦不失其高雅、风格多变，由典雅服装到型格打扮，适合时尚女性不同场合需要拓展区域：深圳万象城等品牌简介：澳洲著名品牌，创建于1991年，是急速骑板(Quiksilver)公司旗下著名的休闲品牌，款式新颖，富含运动内涵拓展区域：上海久光百货、广州友谊、深圳万象城等已开店资料来源：internet，九洲远景分析部分品牌简介-服装99深圳绿景项目第二阶段报告 二层两端设置家庭餐饮、主题餐饮及3C数码次主力店，中部以nichefashion及高端时尚为主，并辅以美容美发SPA俏江南苏宁elite火间土法藤LinksofLondontough叶一堂代官山顺记百丽、Tata、SCCTO、…利园花艺奇奥柏查EQ:IQInvernessBSXL2资料来源：九洲远景分析ZIPPOSEPHORABCBGMAXAZRIAMUJICOCOLULUGUESSTommyHilfigerPOLObyRALPHLAURENZETAVILLAKiplingHushPuppies100深圳绿景项目第二阶段报告 L2租户落位表（1/2）楼层铺位功能行业子行业业态品牌营业面积（m2）品牌档次L2L2001餐饮正餐商务餐饮粤菜顺记/胜记16962L2L2002餐饮快餐西式快餐品牌店火间土/和民居食屋3572L2L2003文化娱乐健康与运动美容美发品牌店Inverness303L2L2004购物个人时尚购物服装服饰nichefashionCOCOLULU852L2L2005购物个人时尚购物服装服饰nichefashionBSX/Laparagay832L2L2006文化娱乐健康与运动美容美发品牌店奇奥柏查/丁畅制造2291L2L2007购物个人时尚购物服装服饰高端时尚TommyHilfiger2451L2L2008购物个人时尚购物服装服饰高端时尚BCBGMAXAZRIA/歌力思1811L2L2009购物个人时尚购物服装服饰高端时尚EQ:IQ/JESSIE1751L2L2010购物个人时尚购物服装服饰高端时尚POLObyRALPHLAUREN2621L2L2011购物个人时尚购物服装服饰品牌多品类组合店MUJI4632L2L2012文化娱乐健康与运动SPA足疗品牌店ZETAVILLA/琉璃时光3241L2L2013餐饮正餐主题餐饮女性主题餐饮代官山10652资料来源：九洲远景分析备注：1：生活方式导向；2：价值/生活方式导向；3、价值导向101深圳绿景项目第二阶段报告 L2租户落位表（2/2）楼层铺位功能行业子行业业态品牌营业面积（m2）品牌档次L2L2014餐饮正餐家庭餐饮川菜俏江南16052L2L2015购物个人时尚购物服装服饰nichefashion百丽国际（百丽、天美意、Tata、SCACCATO、JOY&PEACE、Millie"s、SENDA、BASTO）3312L2L2016购物个人时尚购物服装服饰nichefashionHushPuppies/ECCO822L2L2017购物个人时尚购物化妆品多品牌组合店SEPHORA2052L2L2018购物家庭耐用品家居品牌店利园花艺172L2L2019购物个人时尚购物服装服饰nichefashionKipling1181L2L2020购物个人时尚购物服装服饰nichefashionGUESS/Lee552L2L2021购物文化用品书店及其他精品店叶一堂/永正图书1663L2L2022购物文化用品体育用品nichefashion法藤201L2L2023购物个人时尚购物珠宝/手表nichefashionLinksofLondon201L2L2024购物个人时尚购物服装服饰nichefashiontough/VJC（威杰思）1102L2L2025购物文化用品礼品品牌店ZIPPO151L2L2026购物个人时尚购物3C数码多品牌组合店苏宁elite/顺电9232资料来源：九洲远景分析备注：1：生活方式导向；2：价值/生活方式导向；3、价值导向102深圳绿景项目第二阶段报告 TommyHilfiger、BCBGMaxAzria、PoloRalphLauren、EQ:IQ等美国及香港著名品牌组合，在一定程度上提升项目品质及档次品牌简介：TommyHilfiger是美国著名品牌，目前在中国主线经营男、女休闲时装，主要服装款式以基本款为核心，洋溢自由、休闲、实用、热情的美式风格拓展区域：香港、上海、北京、深圳（中信城市广场）品牌简介：BCBG(BCBGMaxAzria)品牌由设计师MAXAZRIA于1989年在美国创建，产品线系列丰富，含女装、晚宴服等拓展区域：香港、上海、北京、广州、武汉等，深圳尚无分布品牌简介：EQ:IQ来自香港，创建于1999年，其设计特点主要迎合OL的需要，结合硬朗和温柔两种特质，创出自我风格拓展区域：香港、北京、上海、深圳（万象城）等地品牌简介：PoloRalphLauren于1968年在美国纽约注册。是美国品牌的代表创作，POLO是RALPHLAUREN的年轻副线拓展区域：香港、北京、上海、深圳（中信城市广场）、大连资料来源：internet，九洲远景分析部分品牌简介-服装103深圳绿景项目第二阶段报告 Kipling、COCOLULU等品牌为大量现代时尚青年所青睐品牌简介：来自于比利时，创建于1987年，是世界上最著名的休闲时尚箱包品牌拓展区域：北京、上海、南京、深圳（茂业、中信广场）等地品牌简介：创建于90年代的日本人气品牌COCOLULU以60、70年代Classic风格为主，以绚丽缤纷的色彩为主调，强烈洋溢出无限的青春拓展区域：广州、成都、深圳（NICO女人世界名店）等地资料来源：internet，九洲远景分析部分品牌简介-服装104深圳绿景项目第二阶段报告 ZETAVILLA隶属于香港ZETA集团旗下，是香港著名的水疗店铺，未来将逐步向全国拓展ZETAVILLA品牌介绍： 香港ZETA集团旗下的尊贵SPA水疗品牌，集团旗下拥有“ZETAVILLA”，“ZETASPA”和“ZETABEAUTY”三个知名品牌。Zeta美容集团为科技水疗权威，选用国际知名全天然产品，大部分仪器拥有美国FDA、欧盟CE（28国家）的国际认证拓展区域：ZETA目前落户于上海新天地，今后将逐步进军北京、深圳、杭州等一二线城市，覆盖全中国资料来源：internet，九洲远景分析部分品牌简介-SPA105深圳绿景项目第二阶段报告 三层左端以家庭娱乐为主题，辅以儿童服装及精致家居购物，右侧以家庭餐饮及主题餐饮为主资料来源：九洲远景分析反斗乐园杨梅红教育天线宝宝仙踪林Hooters金寿司澳西奴全棉时代小鬼当佳安奈儿丑丑CGV千味涮ESPRIThome金钱豹L3TCBYChicco意庐餐厅好孩子丽婴房emoihavaianas106深圳绿景项目第二阶段报告 L3租户落位表楼层铺位功能行业子行业业态品牌营业面积（m2）品牌档次L3L3001文化娱乐家庭娱乐（儿童驱动）课外教育品牌店杨梅红教育10351L3L3002购物儿童（母婴）用品儿童家居及用品品牌店好孩子902L3L3003购物儿童（母婴）用品/品类杀手丽婴房962L3L3004购物儿童（母婴）用品儿童服装品牌店安奈儿/小猪班纳602L3L3005购物儿童（母婴）用品儿童服装品牌店丑丑/小笑牛632L3L3006文化娱乐家庭娱乐（儿童驱动）儿童摄影品牌店小鬼当佳/芝麻开门1212L3L3007文化娱乐家庭娱乐（儿童驱动）儿童早教品牌店天线宝宝/乐高活动中心5301L3L3008购物儿童（母婴）用品儿童家居及用品品牌店Chicco402L3L3009餐饮休闲餐饮甜品店品牌店TCBY802L3L3010文化娱乐家庭娱乐（儿童驱动）影院影院CJCGV新南国影院15003L3L3011餐饮休闲餐饮中式餐吧品牌店仙踪林1622L3L3012餐饮正餐家庭餐饮西餐意庐餐厅/鑫泰泰式料理5002L3L3013购物个人时尚购物服装服饰nichefashionHavaianas/cross201L3L3014餐饮正餐家庭餐饮火锅及自助餐金钱豹/海底捞14051L3L3015餐饮快餐西式快餐日韩料理金寿司/禾绿回转寿司1803L3L3016餐饮正餐主题餐饮主题餐饮Hooters5202L3L3017购物家庭耐用品家居品牌店emoi2221L3L3018餐饮快餐中式快餐品牌店千味涮1723L3L3019购物家庭耐用品家居品牌店全棉时代822L3L3020购物家庭耐用品家居品牌店ESPRIThome822L3L3021购物家庭耐用品家居品牌店澳西奴1552L3L3022文化娱乐家庭娱乐（儿童驱动）儿童娱乐品牌店反斗乐园11803资料来源：九洲远景分析备注：1：生活方式导向；2：价值/生活方式导向；3、价值导向107深圳绿景项目第二阶段报告 韩国CGV影院隶属于韩国CJ集团，目前是韩国乃至亚洲票房最高的连锁影院，计划未来5年内在中国境内大力拓展韩国CGV影院品牌介绍： 韩国CGV影院是目前韩国首屈一指的多厅影院运营商，在其国内市场占有率约30%,在韩国国内拥有100多家影院、800个屏幕，韩国CGV率先将多厅影院、IMAX影院概念引进韩国，并在短短的几年内成为亚洲最大的连锁多厅电影院营运商拓展区域：目前已落户于上海、武汉等地，未来计划在全国一、二线城市继续加大影院拓展的力度，在5年内达到50家影城、约400块银幕的规模资料来源：internet，九洲远景分析部分品牌简介-影院108深圳绿景项目第二阶段报告 意庐意大利餐厅隶属于广州意庐餐饮管理有限公司，是较高档具有特色的意大利西餐厅意庐意大利餐厅品牌介绍： 与法国的浪漫不同，意庐意大利餐厅处处传递着一种意式的细节与惊喜——深蓝色的沙发、白色的桌布、紫色的勿忘我、金棕色的墙壁……色彩搭配与细节设计无不让人沉醉于意大利的快乐想象，环境与食物均充满了意大利风情拓展区域：目前已落户于广州、上海等地资料来源：internet，九洲远景分析部分品牌简介-餐饮109深圳绿景项目第二阶段报告 来自巴西著名的Havaianas人字拖品牌，时尚艳丽，受到众多好莱坞明星喜爱品牌介绍： 来自巴西的Havaianas，在色彩饱和的景象中寻找生活游戏的动力，采用百分百橡胶原料，打造出一双双舒适柔软且符合人体工学的魅力凉鞋。艳丽多彩的花朵图案，展露最敏锐的时尚态度，成为不可或缺的夏日小物，为行进的双脚带来更多乐趣创建年代：1962年产地：巴西产品系列：艳丽多彩的人字拖拓展区域：上海、北京、深圳等，目前深圳海岸城已有店资料来源：internet，九洲远景分析部分品牌简介-服装服饰110深圳绿景项目第二阶段报告 项目运营策略C1.项目租金测算C2.项目合作模式C3.项目盈利模型111深圳绿景项目第二阶段报告 租户价格策略分为租约年限和递增率、营业免租期及租金三方面内容资料来源：九洲远景分析租约年限和递增率营业免租期租金价格策略132112深圳绿景项目第二阶段报告 31根据不同租户签约的行业惯例，确定本项目的租赁合同期限和递增率不同类型租户的签约行业惯例主力店15~20年次主力店6~10年关键租户2~3年普通租户1年中西正餐6~10年中西快餐6~10年咖啡厅、甜品店、饮品店3~5年2电影院15年儿童早教及摄影中心6~10年KTV6~10年健身房6~10年电玩3~5年服务类租户3年租约年限和递增率购物餐饮娱乐和服务1普通租户合约期限超过1年的，租金年递增率一般为3%~8%对于大型主力租户，固定期以外的期限通常首年不变，3年递增1次，递增率3%~5%合约押金通常为1~2个月租金资料来源:租金调研，九洲远景分析113深圳绿景项目第二阶段报告 综合考虑项目商业回报与商业租户可得性和经营稳定性的基础，建议本项目可分为以下几个阶段制定不同的租金递增策略租金水平元/m2.天时间2015201820218.0培育期租金递增策略：租金增幅较低，商场同租户共同培养市场成长期成熟期10.012.0租约年限和递增率培育期跨越租金递增策略：培养期渡过后进行租户调整，租金可实现较大幅度增长成长期租金递增策略：商业吸引力提高，租金增长幅度大成熟期租金递增策略：租户能力较强，区域相对稳定，项目进入稳定收入期资料来源:九洲远景分析培育期1114深圳绿景项目第二阶段报告 从行业惯例和吸引租户进驻角度，有针对性地对租户设定装修免租期或经营免租期经营免租期装修免租期制定合理有效的免租期吸引租户按照行业惯例，给予不同品类租户适当装修免租期，直至开业：精品超市4~6个月，如BLT快速时尚服装服饰类租户3~4个月，如ZARA、H&M、UNIQLO正餐通常为3~4个月快餐为30天，如肯德基、味千拉面娱乐类通常为3个月，如健身房和大型娱乐城；影院为3~6个月针对不同租户给予不同免租期：主力店，6~12个月次主力店，6~12个月关键租户，3~6个月普通租户，1~3个月对于国际国内知名品牌，经营免租期应适当放宽资料来源:租金调研，九洲远景分析营业免租期2115深圳绿景项目第二阶段报告 综合考虑市场情况、经济发展和项目情况，通过基准比较等方法，得出本项目租金水平资料来源：九洲远景分析租金水平制定的依据和过程市场现有商业租金水平核心商圈、区级商圈及项目周边租金状况项目租金水平制定的benchmark市场潜在商业租金水平整体宏观经济发展租户访谈结果参考行业专家访谈......本项目租金水平结合项目商业概念和租户落位租金价格制定依据3116深圳绿景项目第二阶段报告 资料来源：九洲远景分析租金价格区间的确定结合市场、专家访谈、租户访谈结果等因素，确定本项目平均租金水平为7.20元/m2.天0612租金单位：元/m2.天本项目平均租金水平应控制在7.20元/m2.天市场基准比较法行业专家访谈、租户访谈AB其他因素C本项目平均租金水平区间的确定117深圳绿景项目第二阶段报告 根据确定的租金区间结合租户落位，得出项目商铺的平均租金水平约为7.20元/m2.天项目平均租金水平（2015年）资料来源：九洲远景分析单位：元/m2.天租金价格区间的确定功能购物餐饮文化娱乐平均租金3F9~154.6~184~66.232F6.6~202.5~8.48~166.631F4.4~20N/AN/A8.12B12~184.0~15N/A7.27B28~153.3~12129.20平均租金区间2~202.5~184~167.20118深圳绿景项目第二阶段报告 B2租户落位租金表资料来源：租户访谈、实地调研，九洲远景分析铺位功能行业子行业业态品牌营业面积（m2）单位租金(元/m2.天)B2001餐饮快餐西式快餐品牌店麦当劳4183.3B2002餐饮快餐中式快餐品牌店吉野家16610B2003购物食品杂货食品杂货食品杂货专业店荣华食品/奇华饼家12112B2004购物食品杂货食品杂货便利店万店通/百里臣10812B2005购物食品杂货食品杂货食品杂货专业店一品轩3815B2006购物食品杂货食品杂货食品杂货专业店优之良品4015B2007购物食品杂货食品杂货食品杂货专业店美珍香4315B2008购物食品杂货食品杂货食品杂货专业店牛厨零食3515B2009购物个人时尚购物服装服饰nichefashion韩国银饰5915B2010文化娱乐健康与运动美容美发品牌店韩国美甲（如GK）14212B2011购物个人时尚购物服装服饰nichefashionNiCE/NICI6015B2012购物个人时尚购物服装服饰nichefashion曼谷银11015B2013购物食品杂货HBA药妆店康是美28710B2014餐饮休闲餐饮甜品店品牌店COLDSTONE6512B2015购物家庭耐用品家居品牌店幾米品牌形象店9813B2016购物个人时尚购物服装服饰nichefashion眼镜887510B2017购物食品杂货HBA药店一致药业1728B2018餐饮快餐中式快餐品牌店大家乐/真功夫3925.1119深圳绿景项目第二阶段报告 B1租户落位租金表(1/2)资料来源：租户访谈、实地调研，九洲远景分析铺位功能行业子行业业态品牌营业面积（m2）单位租金(元/m2.天)B1001购物食品杂货食品杂货精品超市BLT31001.9B1002购物食品杂货食品杂货食品杂货专业店金燕庄/金燕栈507B1003餐饮休闲餐饮中式餐吧品牌店一茶一坐5955B1004购物食品杂货食品杂货食品杂货专卖店天使简约5015B1005购物个人时尚购物服装服饰nichefashionFivePlus23612B1006购物个人时尚购物服装服饰基础时尚JUICYGIRL/bossini55012B1007购物个人时尚购物服装服饰基础时尚2%/E-base25212B1008购物个人时尚购物服装服饰快速时尚YESELF/Hotwind24710B1009购物个人时尚购物服装服饰快速时尚Etam12012B1010购物个人时尚购物服装服饰快速时尚ONLY23013.3B1011购物个人时尚购物服装服饰快速时尚VEROMODA23013.3B1012购物个人时尚购物服装服饰快速时尚JACK&JONES24013.3B1013餐饮休闲餐饮咖啡厅咖啡厅KOSMO11212B1014餐饮正餐家庭餐饮品牌店大叻越式料理4784.2B1015购物食品杂货食品杂货食品杂货专业店Dunkin’Donuts/MisterDonut7315B1016餐饮休闲餐饮甜品店品牌店Ben&Jerry"s5615120深圳绿景项目第二阶段报告 B1租户落位租金表(2/2)资料来源：租户访谈、实地调研，九洲远景分析铺位功能行业子行业业态品牌营业面积（m2）单位租金(元/m2.天)B1017购物食品杂货食品杂货食品杂货专业店面包新语9315B1018餐饮快餐西式快餐品牌店赛百味10015B1019购物食品杂货食品杂货食品杂货专业店自然派6115B1020购物食品杂货食品杂货食品杂货专业店贝儿多爸爸的泡芙工房1718B1021购物个人时尚购物服装服饰快速时尚me&city/ESPRIT17213.3B1022餐饮休闲餐饮饮品店品牌店许留山11813B1023餐饮休闲餐饮甜品店品牌店DQ3715B1024餐饮休闲餐饮饮品店品牌店水果捞8115B1025购物食品杂货食品杂货食品杂货专业店Godiva8115B1026购物食品杂货食品杂货便利店7-Eleven7012B1027餐饮休闲餐饮中式餐吧品牌店AROPA/illy29010.3B1028餐饮快餐西式快餐品牌店PizzaHut/PAPAJOHN"S3708.1B1029餐饮休闲餐饮中式餐吧品牌店Misocool/味千拉面20010B1030餐饮休闲餐饮咖啡厅咖啡厅查理布朗咖啡专门店8012.5B1031餐饮休闲餐饮咖啡厅咖啡厅Starbucks4944B1032餐饮休闲餐饮中式餐吧品牌店满记甜品13013121深圳绿景项目第二阶段报告 L1租户落位租金表资料来源：租户访谈、实地调研，九洲远景分析铺位功能行业子行业业态品牌营业面积（m2）单位租金(元/m2.天)L1001购物个人时尚购物服装服饰快速时尚ZARA15375.2L1002购物个人时尚购物服装服饰快速时尚MANGO35012L1003购物食品杂货HBA药妆店屈臣氏/万宁28115L1004购物个人时尚购物服装服饰快速时尚Ochirly44012L1005购物个人时尚购物服装服饰nichefashion5cm/SELECTED29912L1006购物个人时尚购物3C数码多品牌组合店DRIVEPRO18118L1007购物个人时尚购物服装服饰nichefashionBenetton2686.7L1008购物个人时尚购物服装服饰nichefashionIzzue/s2.SQUARE14212L1009购物个人时尚购物服装服饰nichefashionCKJeans22312L1010购物个人时尚购物服装服饰快速时尚UNIQLO12784.4L1011购物个人时尚购物服装服饰快速时尚H&M13195.5L1012购物个人时尚购物服装服饰nichefashionRoxy17512L1013购物个人时尚购物服装服饰nichefashionReplay11812L1014购物个人时尚购物珠宝/手表品牌店FolliFollie/LOVE&LOVE10418L1015购物个人时尚购物服装服饰nichefashionFCUK17212L1016购物个人时尚购物珠宝/手表多品牌组合店Expressions1720L1017购物个人时尚购物珠宝/手表品牌店Q"GGLE/施华洛世奇9018L1018购物个人时尚购物服装服饰nichefashioniBlues11512L1019购物个人时尚购物服装服饰nichefashionLevi’s/D&G16412L1020购物个人时尚购物服装服饰nichefashionb+ab/AZONA15512L1021购物个人时尚购物服装服饰快速时尚OVSIndustry8366122深圳绿景项目第二阶段报告 L2租户落位租金表(1/2)资料来源：租户访谈、实地调研，九洲远景分析铺位功能行业子行业业态品牌营业面积（m2）单位租金(元/m2.天)L2001餐饮正餐商务餐饮粤菜顺记/胜记16963.8L2002餐饮快餐西式快餐品牌店火间土/和民居食屋3578.4L2003文化娱乐健康与运动美容美发品牌店Inverness3016L2004购物个人时尚购物服装服饰nichefashionCOCOLULU8510L2005购物个人时尚购物服装服饰nichefashionBSX/Laparagay8310L2006文化娱乐健康与运动美容美发品牌店奇奥柏查/丁畅制造2298L2007购物个人时尚购物服装服饰高端时尚TommyHilfiger24510L2008购物个人时尚购物服装服饰高端时尚BCBGMAXAZRIA/歌力思18110.8L2009购物个人时尚购物服装服饰高端时尚EQ:IQ/JESSIE17510.8L2010购物个人时尚购物服装服饰高端时尚POLObyRALPHLAUREN26210L2011购物个人时尚购物服装服饰品牌多品类组合店MUJI4636.7L2012文化娱乐健康与运动SPA足疗品牌店ZETAVILLA/琉璃时光32410L2013餐饮正餐主题餐饮女性主题餐饮代官山10654.5123深圳绿景项目第二阶段报告 L2租户落位租金表(2/2)铺位功能行业子行业业态品牌营业面积（m2）单位租金(元/m2.d)L2014餐饮正餐家庭餐饮川菜俏江南16052.5L2015购物个人时尚购物服装服饰nichefashion百丽国际（百丽、天美意、Tata、SCACCATO、JOY&PEACE、Millie"s、SENDA、BASTO）33112L2016购物个人时尚购物服装服饰nichefashionHushPuppies/ECCO8210.8L2017购物个人时尚购物化妆品多品牌组合店SEPHORA20514.6L2018购物家庭耐用品家居品牌店利园花艺1712L2019购物个人时尚购物服装服饰nichefashionKipling1186L2020购物个人时尚购物服装服饰nichefashionGUESS/Lee559L2021购物文化用品书店及其他精品店叶一堂/永正图书1665L2022购物文化用品体育用品品牌店法藤2018L2023购物个人时尚购物珠宝/手表nichefashionLinksofLondon2018L2024购物个人时尚购物服装服饰nichefashiontough/VJC（威杰思）1109L2025购物文化用品礼品品牌店ZIPPO1520L2026购物个人时尚购物3C数码多品牌组合店苏宁elite/顺电92310资料来源：租户访谈、实地调研，九洲远景分析124深圳绿景项目第二阶段报告 L3租户落位租金表资料来源：租户访谈、实地调研，九洲远景分析铺位功能行业子行业业态品牌营业面积（m2）单位租金(元/m2.d)L3001文化娱乐家庭娱乐（儿童驱动）课外教育品牌店杨梅红教育10356L3002购物儿童（母婴）用品儿童家居及用品品牌店好孩子9012L3003购物儿童（母婴）用品/品类杀手丽婴房9612L3004购物儿童（母婴）用品儿童服装品牌店安奈儿/小猪班纳6012L3005购物儿童（母婴）用品儿童服装品牌店丑丑/小笑牛6312L3006文化娱乐家庭娱乐（儿童驱动）儿童摄影品牌店小鬼当佳/芝麻开门1216L3007文化娱乐家庭娱乐（儿童驱动）儿童早教品牌店天线宝宝/乐高活动中心5304L3008购物儿童（母婴）用品儿童家居及用品品牌店Chicco4010L3009餐饮休闲餐饮甜品店品牌店TCBY8018L3010文化娱乐家庭娱乐（儿童驱动）影院影院CGV新南国影院15004L3011餐饮休闲餐饮中式餐吧品牌店仙踪林16215L3012餐饮正餐家庭餐饮西餐意庐餐厅/鑫泰泰式料理5006L3013购物个人时尚购物服装服饰nichefashionHavaianas/cross2015L3014餐饮正餐家庭餐饮火锅及自助餐金钱豹/海底捞14054.6L3015餐饮快餐西式快餐日韩料理金寿司/禾绿回转寿司18011.1L3016餐饮正餐主题餐饮主题餐饮Hooters5205.8L3017购物家庭耐用品家居品牌店emoi2229L3018餐饮快餐中式快餐品牌店千味涮17211.6L3019购物家庭耐用品家居品牌店全棉时代829L3020购物家庭耐用品家居品牌店ESPRIThome829L3021购物家庭耐用品家居品牌店澳西奴1559L3022文化娱乐家庭娱乐（儿童驱动）儿童娱乐品牌店反斗乐园11806125深圳绿景项目第二阶段报告 Cocopark海岸城京基百纳周边重点项目项目周边街铺全市范围重点项目深国投广场梅林路商铺梅华路商铺benchmark3市场基准比较法通过租金价值轴线图，确定本项目基准比较对象（Benchmark)为项目周边主要街铺及梅林商圈与项目周边重点项目，九洲远景对其进行了详细的租金调研租金价值轴线图benchmark1项目名称资料来源:市场调研、九洲远景分析支持benchmark2梅林商圈重点项目梅林家乐福天虹百货benchmark4126深圳绿景项目第二阶段报告 购物功能中，个人时尚购物租金承受能力较高，项目周边重点项目租金为5~30元/m2.天之间，街铺1层租金主要集中为10~15元/m2.天，食品杂货约为5~15，儿童（母婴）用品、家庭耐用品、文化用品租户租金则依次递减（1/2）资料来源:市场调研、九洲远景分析支持商圈行业子行业平均租金（元/m2.天）周边商圈重点项目个人时尚购物服装服饰1F：10~30；2F、3F：8~30；4F、5F：5~20化妆品1F:10~303C数码5~10家庭耐用品家电5~10家居1F：20~30；2F、3F：15~20；4F、5F：3~20建材/食品杂货食品杂货B1F、1F:5~10HBA10~15项目周边街铺个人时尚购物服装服饰1F:10~15服装服饰1F:102F：5~10化妆品1F:5~83C数码/家庭耐用品家电1F:3~5家居1F:3~8;2F：2~5建材/食品杂货食品杂货1F:3~10HBA1F:5~12全市范围（COCOPARK、海岸城、京基百纳）个人时尚购物服装服饰1F：20~30；2F、3F：15~20；4F、5F：3~20服装服饰1F：20~30；2F、3F：15~20；4F、5F：3~20化妆品1F:20~403C数码B1F:10~20;1F:10~30家庭耐用品家电/家居2F、3F：10~20；4、5F：5~10建材/食品杂货食品杂货B1F：5~10HBA1F、2F:10~20127深圳绿景项目第二阶段报告 资料来源:市场调研、九洲远景分析支持商圈行业子行业平均租金（元/m2.天）周边商圈重点项目儿童（母婴）用品儿童服装2F~5F:8~15儿童家居及用品2F~5F:5~15儿童玩具2F~5F:8~10文化用品体育用品4~8礼品5~20办公用品5~15书店及其他/项目周边街铺儿童（母婴）用品儿童服装1F:5~25儿童家居及用品1F:5~15儿童玩具/文化用品体育用品/礼品/办公用品1F:2~3书店及其他1F:5.8全市范围（COCOPARK、海岸城、京基百纳）儿童（母婴）用品儿童服装2F:10~20;4~5F:3~10儿童家居及用品2F:10~20;4~5F:3~8儿童玩具3~5F:3~5文化用品体育用品5~10礼品10~20办公用品10~20书店及其他3~8购物功能中，个人时尚购物租金承受能力较高，项目周边重点项目租金为5~30元/m2.天之间，街铺1层租金主要集中为10~15元/m2.天，食品杂货约为5~15，儿童（母婴）用品、家庭耐用品、文化用品租户租金则依次递减（2/2）128深圳绿景项目第二阶段报告 餐饮功能中，楼层对其租金影响有限，家庭餐饮及休闲餐饮相对租金较高，成熟商圈基本可达5~10元/m2.天甚至更高，商务餐饮由于面积较大，租金主要为1.5~3元/m2.天资料来源:市场调研、九洲远景分析支持商圈行业子行业平均租金（元/m2.天）周边商圈重点项目正餐主题餐饮5~10商务餐饮2~5家庭餐饮B1F:8~15；1F:8~20；2~3F：4~8快餐中式快餐2~7西式快餐2~7其他快餐6~10休闲餐饮咖啡厅、茶坊3~6中式餐吧、茶餐厅3~6西式餐吧2~8项目周边街铺正餐主题餐饮/商务餐饮1~3F:2~3家庭餐饮1F:5~10;2F:2~6快餐中式快餐2~4西式快餐2~4其他快餐3~4休闲餐饮咖啡厅、茶坊1F:2~5中式餐吧、茶餐厅1F:5~6西式餐吧/全市范围（COCOPARK、海岸城、京基百纳）正餐主题餐饮5~15商务餐饮/家庭餐饮5~20快餐中式快餐5~10西式快餐5~8其他快餐/休闲餐饮咖啡厅、茶坊6~8中式餐吧、茶餐厅5~9西式餐吧10~15129深圳绿景项目第二阶段报告 文化娱乐功能中，家庭娱乐行业一般在购物中心中位于顶层，租金普遍为2~6元/m2.天左右，其中儿童早教类租金较低，影院租金可采取固定或票房分成，低于2元/m2.天资料来源:市场调研、九洲远景分析支持商圈行业子行业平均租金（元/m2.天）周边商圈重点项目家庭娱乐（儿童驱动）儿童早教2~3课外教育/儿童娱乐2~4儿童摄影3~7影院1~2剧场/其他/项目周边街铺家庭娱乐（儿童驱动）儿童早教1~2课外教育1~2儿童娱乐/儿童摄影2~4影院/剧场/其他/全市范围（COCOPARK、海岸城、京基百纳）家庭娱乐（儿童驱动）儿童早教3~3.5课外教育/儿童娱乐2~6儿童摄影3~8影院1~2剧场/其他/130深圳绿景项目第二阶段报告 其他文化娱乐行业中，美容美发租金相对较高，周边重点项目中可达6~10元/m2.天，项目周边街铺一般为3~6元/m2.天，SPA、足疗租金略次于美容美发子行业，健身瑜伽由于面积较大，租金总体低于3元/m2.天资料来源:市场调研、九洲远景分析支持商圈行业子行业平均租金（元/m2.天）周边商圈重点项目健康与运动SPA、足疗5~8健身、瑜伽2~3美容美发6~10年轻娱乐量贩式KTV/酒吧/大型主题娱乐设备导向/娱乐导向/其他文化设施博物馆、画廊、教堂等/项目周边街铺健康与运动SPA、足疗2~3健身、瑜伽1.5~2美容美发3~6年轻娱乐量贩式KTV1~2酒吧/大型主题娱乐设备导向/娱乐导向/其他文化设施博物馆、画廊、教堂等/全市范围（COCOPARK、海岸城、京基百纳）健康与运动SPA、足疗3~10健身、瑜伽2~3美容美发6~15年轻娱乐量贩式KTV/酒吧10~15大型主题娱乐设备导向/娱乐导向/其他文化设施博物馆、画廊、教堂等/131深圳绿景项目第二阶段报告 梅林路商业街商铺以单层为主，租金以梅林购物中心为中心发散递减，商铺租金整体购物为4~11元/m2.天，餐饮为4~10元/m2.天，文化娱乐为2~4元/m2.天，服务为7~17元/m2.天资料来源:市场调研、九洲远景分析支持商业名称楼层功能行业子行业业态品牌名称建筑面积(m2）租金（元/m2.天）梅林路商业街1F购物儿童（母婴）用品儿童服装品牌店凡被思204.0梅林路商业街1F餐饮正餐家庭餐饮川菜鼎元丰3004.5梅林路商业街1+2F购物文化用品书店多品牌组合店梅林图书文具直销中心2005.8梅林路商业街1F购物儿童（母婴）用品儿童服装品牌店依贝儿童装408.3梅林路商业街1F购物个人时尚购物服装服饰nichefashion美视眼镜4010.0梅林路商业街1+2F购物个人时尚购物服装服饰nichefashion亚洲眼镜3004.4梅林路商业街1F购物个人时尚购物服装服饰基础时尚悦秀402.5梅林路商业街1+2F文化娱乐健康与运动美容美发品牌店丝域养发馆803.8梅林路商业街2F文化娱乐健康与运动SPA、足疗品牌店福雅世家4002.1梅林路商业街1F购物个人时尚购物服装服饰基础时尚哎呀呀2311.6梅林路商业街1F购物儿童（母婴）用品儿童服装品牌店welcome6011.1梅林路商业街2F购物个人时尚购物服装服饰品牌店/专卖店嫚婷354.8梅林路商业街2F文化娱乐其他文化设施宠物医院品牌店皇家宠物医院1002.0梅林路商业街1F服务咨询类服务房屋租售品牌店深房联地产4016.7梅林路商业街1F服务咨询类服务房屋租售品牌店创辉租售357.2梅林路商业街1F购物个人时尚购物服装服饰基础时尚易菲359.5梅林路商业街1F餐饮快餐中式快餐品牌店面点王15011.1梅林路商业街1F购物个人时尚购物服装服饰nichefashion博士眼镜1201.7梅林路商业街2F餐饮休闲餐饮西式餐吧品牌店咖啡经典语茶2005.0132深圳绿景项目第二阶段报告 梅华路商业街以购物及餐饮功能商户为主，其中购物类租户租金约4~12元/m2.天，大型餐饮租金较低，仅1.5元/m2.天左右资料来源:市场调研、九洲远景分析支持商业名称楼层功能行业子行业业态品牌名称建筑面积(m2）日租金（元/m2.天）梅华路商业街1+2+3F餐饮正餐家庭餐饮火锅小肥羊20001.3梅华路商业街1+2F餐饮正餐商务餐饮粤菜旺角海鲜楼23001.4梅华路商业街1+2F餐饮正餐家庭餐饮其他中餐农家田园湘菜馆4002.9梅华路商业街1F购物文化用品办公用品多品牌组合店启迪文具1002.8梅华路商业街1F购物食品杂货食品杂货食品杂货专业店紫罗兰花艺403.3梅华路商业街1F购物快餐中式快餐品牌店长沙米粉1004.0梅华路商业街1F购物个人时尚购物服装服饰基础时尚滴露1404.3梅华路商业街1F购物个人时尚购物服装服饰基础时尚季候风裙装405.0梅华路商业街1+2F购物家庭耐用品家电品牌店格力空调1303.1梅华路商业街1F购物个人时尚购物服装服饰基础时尚忆玫757.6梅华路商业街1F购物食品杂货食品杂货食品杂货专业店榕兴茶烟酒166.3梅华路商业街1F购物食品杂货食品杂货食品杂货专业店百果园水果店709.5梅华路商业街1F购物个人时尚购物服装服饰基础时尚韩依妮806.3梅华路商业街1F购物个人时尚购物服装服饰基础时尚美意宝5512.1梅华路商业街1F购物个人时尚购物服装服饰基础时尚忆玫658.7梅华路商业街1F购物个人时尚购物服装服饰nichefashion兄弟高登眼镜店804.2133深圳绿景项目第二阶段报告 梅林购物中心外租区以服饰、食品杂货类为主，面积分隔小、租金高，达20~40元/m2.天，东海景田银座以餐饮类商家为主，租金约3元/m2.天商业名称楼层功能行业子行业业态品牌名称建筑面积(m2）扣点(%)日租金（元/m2.天）梅林购物中心1F餐饮快餐西式快餐品牌店KFC3008%1.3梅林购物中心1F购物个人时尚购物服装服饰基础时尚达芙妮60N/A19.4梅林购物中心1F购物食品杂货食品杂货食品杂货专业店雅智奶粉18N/A37.0梅林购物中心1F购物家庭耐用品家居/家居饰品3N/A33.3梅林购物中心1F购物食品杂货食品杂货食品杂货专业店佳田面包坊40N/A27.2梅林购物中心1F购物儿童（母婴）用品儿童服装品牌店阳光儿童30N/A28.0东海景田银座１F服务咨询类服务房屋租售品牌店中原地产140N/A18.6东海景田银座１F购物食品杂货食品杂货便利店7—1160N/A7.2东海景田银座2F餐饮正餐家庭餐饮火锅华神火锅2400N/A2.4东海景田银座5F餐饮正餐家庭餐饮火锅牛一锅500N/A2.7资料来源:市场调研、九洲远景分析支持134深圳绿景项目第二阶段报告 梅林天虹百货以个人时尚购物行业的服装服饰为主，楼层区分不大，除活动日上浮外，平时扣点主要集中于25~30%之间，租金可达20~40元/m2.天资料来源:市场调研、九洲远景分析支持商业名称楼层功能行业子行业业态品牌名称建筑面积(m2）扣点(%)日租金（元/m2.天）天虹百货5F购物个人时尚购物服装服饰nichefashion绅浪3530%42.9天虹百货5F购物个人时尚购物服装服饰基础时尚欧迪芬2530%48.0天虹商场4F购物个人时尚购物服装服饰基础时尚耐克10030~35%18.0天虹百货4F购物个人时尚购物服装服饰基础时尚李宁6030%35.0天虹百货4F购物个人时尚购物服装服饰nichefashion金琢龙4030%11.3天虹百货4F购物个人时尚购物服装服饰nichefashion绅浪3530%28.3天虹商场3F购物个人时尚购物服装服饰基础时尚Ealia4030%13.8天虹商场3F购物个人时尚购物服装服饰nichefashion贝拉维拉4032%24.0天虹商场3F购物个人时尚购物服装服饰基础时尚卡莎布兰卡8030%10.0天虹百货1F购物个人时尚购物服装服饰nichefashion百丽8025%15.6天虹百货1F购物个人时尚购物服装服饰nichefashion天美意6025%20.8天虹百货1F购物个人时尚购物服装服饰nichefashionTata4025%28.1天虹百货1F购物个人时尚购物化妆品品牌店CMM3530%12.9天虹百货1F购物个人时尚购物化妆品品牌店自然美3530%12.9135深圳绿景项目第二阶段报告 深国投广场尚处培养期，租金形式灵活，固定租金、租金+扣点形式并存，综合来看，1F租金约为15元/m2.天左右，2F、3F依次递减，B1F多小型餐饮，租金亦达到约10~14元/m2.天支持商业名称楼层功能行业子行业业态品牌名称建筑面积(m2）扣点(%)日租金（元/m2.天）深国投广场B1F餐饮快餐中式快餐品牌店杨姐制造70N/A14.3深国投广场B1F餐饮正餐主题餐饮品牌店阿一天下230N/A10.1深国投广场B1F购物食品杂货HBA药妆店万宁150N/A6.7深国投广场B1F购物食品杂货食品杂货食品杂货专业店牛府零食50N/A14.0深国投广场1F购物个人时尚购物服装服饰快速时尚VEROMODA300N/A16.7深国投广场1F购物个人时尚购物服装服饰快速时尚ONLY280N/A15.5深国投广场2F购物个人时尚购物服装服饰nichefashionBLG120N/A6.9深国投广场2F购物个人时尚购物服装服饰nichefashionNEWFOUND150N/A6.7深国投广场3F购物个人时尚购物服装服饰基础时尚飞步100N/A8.7深国投广场3F购物个人时尚购物服装服饰基础时尚李宁80N/A8.1资料来源:市场调研、九洲远景分析136深圳绿景项目第二阶段报告 资料来源:市场调研、九洲远景分析支持Cocopark地理位置优越，1F租金约为20~50元/m2.天之间，B1F及2F也达到20~30元/m2.天，整体租金较高商圈商业名称楼层功能行业子行业业态品牌名称建筑面积(m2）扣点(%)日租金（元/m2.天）中心区商圈COCOPark1F购物个人时尚购物服装服饰nichefashionVERSINO30020%13.3COCOPark1F购物个人时尚购物服装服饰品牌店中国黄金福田店50N/A50.0COCOPark2F购物个人时尚购物服装服饰nichefashionEVE’STEMPTATION55N/A18.2COCOPark2F购物个人时尚购物服装服饰nichefashionMasfer.Su100N/A16.7COCOPark2F购物个人时尚购物服装服饰nichefashionDoneed45N/A37.0COCOPark2F购物个人时尚购物服装服饰nichefashionPSALTER12020%33.3COCOPark2F购物个人时尚购物3C数码品牌店移客数码80N/A16.7COCOPark2F购物文化用品礼品品牌店ZIPPO8N/A50.0COCOPark2F购物文化用品体育用品多品牌组合店法藤健康用品专卖25N/A16.0COCOPark2F购物个人时尚购物服装服饰nichefashionGONS.N.ROSES33N/A25.3COCOParkB1F餐饮快餐中式快餐品牌店涮大师新概念小火锅15013%10.0JUSCOB1F购物儿童（母婴）用品儿童服装品牌店小猪班纳3030%20JUSCOB1F购物儿童（母婴）用品儿童服装品牌店堡狮龙2530%28.0137深圳绿景项目第二阶段报告 集中调研了南山商圈新开代表购物中心儿童主题商户，京基百纳购物中心集中在3F及2F的天虹商场区域，其中大面积娱乐租户租金约3元/m2.天，小面积服装服饰类可达20元/m2.天资料来源:市场调研、九洲远景分析支持商圈商业名称楼层功能行业子行业业态品牌名称建筑面积(m2）扣点(%)日租金（元/m2.天）南山商圈京基百纳3F文化娱乐家庭娱乐（儿童驱动）儿童早教品牌店红黄蓝1200N/A3.1京基百纳3F文化娱乐家庭娱乐（儿童驱动）儿童早教品牌店天线宝宝1100N/A3.1京基百纳3F购物儿童（母婴）用品儿童家居及用品品牌店丽家宝贝1000N/A3.3京基百纳3F文化娱乐家庭娱乐（儿童驱动）儿童摄影品牌店蒲公英儿童摄影27.5N/A5.2京基百纳3F文化娱乐家庭娱乐（儿童驱动）儿童娱乐品牌店爱贝思婴儿SPA27.520%6京基百纳3F购物儿童（母婴）用品儿童玩具品牌店奥迪玩具20N/A10京基百纳3F购物儿童（母婴）用品儿童玩具品牌店mini玩具15N/A8.2京基百纳3F文化娱乐家庭娱乐（儿童驱动）儿童娱乐品牌店反斗乐园1500N/A/天虹商场2F购物儿童（母婴）用品儿童服装品牌店安奈儿30N/A20天虹商场2F购物儿童（母婴）用品儿童服装品牌店拉比30N/A16.7天虹商场2F购物儿童（母婴）用品儿童服装品牌店派克兰帝30N/A15.3天虹商场2F购物儿童（母婴）用品儿童服装品牌店铅笔俱乐部30N/A/天虹商场2F购物儿童（母婴）用品儿童服装品牌店PHENOM30N/A/天虹商场2F购物儿童（母婴）用品儿童服装品牌店TUZAMA3020%/天虹商场2F购物儿童（母婴）用品儿童服装品牌店丑丑30N/A17天虹商场2F购物儿童（母婴）用品儿童服装品牌店海威逊30N/A16.2天虹商场2F购物儿童（母婴）用品儿童服装品牌店小猪班纳30N/A12.4天虹商场2F购物儿童（母婴）用品儿童服装品牌店TWIN&KIDS30N/A/天虹商场2F购物儿童（母婴）用品儿童服装品牌店SUNROO30N/A/天虹商场2F购物儿童（母婴）用品儿童服装品牌店MICKEYMOUSE30N/A/138深圳绿景项目第二阶段报告 海岸城儿童用品及娱乐类租户分布在5F，由于海岸城目前人气及营业额较佳，调研对象租金达到6~10元/m2.天之间资料来源:市场调研、九洲远景分析支持商圈商业名称楼层功能行业子行业业态品牌名称建筑面积(m2）扣点(%)日租金（元/m2.天）南山商圈海岸城L5文化娱乐家庭娱乐（儿童）儿童摄影品牌店芝麻开门150N/A3.5海岸城L5购物儿童（母婴）用品儿童服装品牌店安奈儿40N/A7.4海岸城L5购物儿童（母婴）用品儿童服装品牌店丽婴房50N/A5.5海岸城L5购物儿童（母婴）用品儿童服装品牌店小猪班纳50N/A6.67海岸城L5购物儿童（母婴）用品儿童服装品牌店拉比40N/A10海岸城L5购物儿童（母婴）用品儿童服装品牌店CARFIELD50N/A6.3海岸城L5购物儿童（母婴）用品儿童服装品牌店CHICCO60N/A11.11海岸城L5购物儿童（母婴）用品儿童服装品牌店KAMINEY60N/A8海岸城L5文化娱乐家庭娱乐（儿童）儿童早教品牌店乐高活动中心800N/A/海岸城L5购物儿童（母婴）用品儿童服装品牌店CHICKEEDUCK130N/A/海岸城L5购物儿童（母婴）用品儿童服装品牌店丑丑60N/A8.2海岸城L5购物儿童（母婴）用品儿童玩具品牌店玩具反斗城60025%9.72海岸城L5购物儿童（母婴）用品儿童家居及用品品牌店易家品居25N/A3.8海岸城L4文化娱乐家庭娱乐（儿童）儿童娱乐品牌店反斗乐园1500N/A/139深圳绿景项目第二阶段报告 专家访谈、租户访谈结果资料来源:专家访谈、租户访谈、九洲远景分析支持通过租户访谈以及行业专家访谈，本项目购物类租金2~20元/m2.天，餐饮平均租金水平应在2~16元/m2.天，文化娱乐类租金2~18元/m2.天行业专家访谈本项目平均租金价格水平6~8.5元/m2.天租户访谈-购物：2~20元/m2.天-餐饮：2~16元/m2.天-休闲娱乐：2~18元/m2.天140深圳绿景项目第二阶段报告 项目运营策略C1.项目租金测算C2.项目合作模式C3.项目盈利模型141深圳绿景项目第二阶段报告 商业地产项目与租户的合作模式因租户所在行业的经营习惯及发展规划，运作需求和本地商业发展趋势而具灵活性合作模式的种类及九洲远景筛选理由购物中心收益运营成本租户稳定性评分说明合作模式种类品牌自营联营扣点固定租金合作分成股份资料来源：九洲远景分析庞大的运营成本支出成为迅速发展的主要阻碍扣点形式对项目收益贡献最大，需与租户沟通更密切租金形式更大程度提高租户积极性，降低运营成本针对大型、行业独特性租户采取的形式虽然得到租户更多支持，但受租户行业特性、操作习惯制约也更大不选选中筛选结果91013119135315355534333注：评分结果中得分越高越具优势，得分越低越具劣势142深圳绿景项目第二阶段报告 双赢的租户合作模式是商业地产项目盈利的基础，也是其稳定发展的前提要素，九洲远景遵循此原则建议本项目大部分租户选用联营扣点合作模式租金联营扣点合作分成资料来源：九洲远景分析143深圳绿景项目第二阶段报告 结合租户访谈，竞争对手研究和行业研究进行分析，得出各主要租户合作模式不同行业主要租户合作模型设计行业固定租金合作分成联营扣点购物类餐饮类个人时尚娱乐类主力店百货家庭耐用品食品杂货儿童用品电影院注：上述行业罗列为匹配现代城项目商业概念的典型行业代表性，非全部行业分类资料来源：九洲远景分析文化用品144深圳绿景项目第二阶段报告 根据不同租户特性制定不同的合作模式，对未来租户稳定性，消费者满意度和购物中心盈利收益有决定性影响购物类：个人时尚家庭耐用品食品杂货儿童用品文化用品联营、租金模式均可——在访谈中，租户更偏向于自由度更大的租金模式，购物中心应根据品牌地位、营业额稳定性、项目发展不同阶段的特性等方面选择合理的合作模式——建议在招商阶段、项目培育期适当增加租金合作模式的比例，以提升目标租户入驻的积极性和稳定性；到成长期以后，逐渐恢复合理的模式比例餐饮娱乐类：餐饮类娱乐类租金模式——由于此类租户投资额大，运营成本较高，筹备期、试运营期相对较长，故倾向采取租金合作模式娱乐类：电影合作分成模式——电影业因其装修期长（一般从土建就开始）、成本高、租期长、运作方式独特等特点一般不会由单个组织独立完成；采取与院线、技术方的合作分成分担了各方经营风险各类主要租户选择不同合作模式的主要原因及相应策略方向：资料来源：九洲远景分析145深圳绿景项目第二阶段报告 项目运营策略C1.项目租金测算C2.项目合作模式C3.项目盈利模型146深圳绿景项目第二阶段报告 盈利模型设计基于对租户合作模式的选择，是商业地产项目财务预测的基础要素，也是商业模型设计不可或缺的重要组成部分盈利模型种类自营收益是指通过开发商自行组建专业团队，进行经营管理，独立承担经营风险，从而获取的经营利润，收益回报率较高，具有较大的风险联营收益租金收益是指开发商通过计算机系统（POS）统一收银，与商户通过“风险共担、利润共享”从而按销售额比例分成获取的收益，通常会伴随经营者的业绩好坏波动，较为不稳定，如果市场情况良好，可以给项目拥有者带来超额的收入；保底+抽成即定出一个基准租金作为保底数，在此基础上按营业额抽成，从而获得相对稳定的收益是指开发商仅需给租户提供符合基本工程条件的经营场地，从而通过收取固定租金获得的收益，操作不涉及经营，适用的品类较广，收益相对稳定，风险低，对于项目长期评估测算较为容易，运作也相对容易合资公司收益是指开发商与专业运营公司共同出资成立商业管理公司，共同经营管理项目，并按各自出资比例分享利润，从而获取的收益资料来源：九洲远景分析147深圳绿景项目第二阶段报告 目前“保底租金+联营扣点”盈利模式为较多品牌租户所采用，本项目亦可采用此盈利模式租金盈利形式：租金收入租户对象：各类租户联营扣点盈利形式：营业额扣点租户对象：部分租户（如有一定影响力品牌、部分次主力店等）租金+联营扣点盈利形式：保底租金+联营扣点租户对象：较多品牌租户此种合作模式是购物中心和租户双方能够实现双赢的较好模式盈利模型资料来源：九洲远景分析148深圳绿景项目第二阶段报告 D.财务匡算149深圳绿景项目第二阶段报告 150150财务模型是结合零售行业的特点、内部访谈、基准比较同类型商业等的进行相关财务数据测算设置财务科目-根据对项目情况的研究，结合行业惯例，确定科目确定财务假设-通过绿景地产内部访谈、专家访谈、行业调查、信息收集，得到项目相关参考数据，以此为依据，建立财务假设财务关键指标分-根据财务模型测算，得到关键财务指标数据，对项目投资进行评估财务模型资料来源:九洲远景分析财务模型150深圳绿景项目第二阶段报告 151财务假设包括基本假设、主要收入假设、主要支出假设、投资假设四部分财务假设3.主要支出假设2.主要收入假设4.投资假设1.基本假设资料来源:九洲远景分析151深圳绿景项目第二阶段报告 152基本假设为财务测算提供基本依据1财务假设-基本假设项目假设单位购物中心开业年份2015年1月年月项目商业总建筑面积80877平方米其中经营场所建筑面积58048平方米营业使用面积36863平方米停车场和其他配套设施建筑面积22829平方米负债率65%％每年月数12个每月天数30天资料来源：成本部访谈，九洲远景分析152深圳绿景项目第二阶段报告 153项目收入的主要假设包括租金收入，物业管理收入，停车场收入和市场收入等其他收入假设关键假设1——租金收入预测年限：项目发展分为培育期，成长期和成熟期培育期：3年，即2015－2017年成长期：3年，即2018－2020年成熟期：持续，即2021年进入成熟期出租率：随着项目经营逐渐完善，出租率逐步提高培育期85%成长期90%成熟期98%免租期：给予租户开业后平均3个月的免租期限租金：以租金测算的结果为乐观情形下的租金水平，乐观情形比中等情形上调10%，悲观情形比中等情形下调10%关键假设2——其他收入物业管理费：每平米每月的管理费用为50元停车场收入：按开业第一年首三个月提供免费停车，之后首3小时免费，从第三年开始全面计费，按住宅停车收费标准（前半小时免费，5元/小时起，每小时增加1元，全天封顶10元）市场收入：按租金收益的百分比预测公共位置及广告位出租：如楼顶广告牌，外立面广告位，电子大屏幕，门柱广告，地下停车场广告灯箱，扶梯广告，内部专用促销区域，商品展示区，内部功能区命名，橱窗立壁贴士，立壁灯箱广告等按租金收益的3%计算收益其他市场收入：如购物中心用手提袋，商品信息手册，商场内部广播，临时促销活动的产品宣传费，演唱会的赞助费，以及气球，横幅，POP传单，购物中心内部POP挂旗等节假日促销活动宣传用品按租金收益的1%计算收益资料来源：九洲远景分析2财务假设-收入假设153深圳绿景项目第二阶段报告 154本次项目财务测算考虑三种不同收益的预期情景，在租金水平和租金增长率上有所不同购物中心财务测算乐观情形租金水平高,增长率高:-培育期年增长率6%-成长期年增长率第一年30%，后两年10%-成熟期年增长率达到5%租金水平中等,增长率中等:-培育期年增长率5%-成长期年增长率第一年25%，后两年8%-成熟期年增长率达到4%租金水平较低,增长率较低:-培育期年增长率4％-成长期年增长率第一年20%，后两年7%-成熟期年增长率达到3%中等情形悲观情形资料来源:九洲远景分析2财务假设-收入假设154深圳绿景项目第二阶段报告 155项目总支出的主要假设包括物业运营费用，管理费用，市场推广费用，招商费用，税金等支出的假设物业运营费用建筑物及设备系统维护费用按建筑面积每平米每月2元的维护费用计算物业管理外包费用（包括保洁绿化等)按总建筑面积每平米每月20元的费用计算管理费用人员工资递增率为每年5%按每人约300元/月的办公费用计算市场推广费用开业前期投入600万市场推广费用开业后培育期按租金收入1%的比例计算，成长期按按租金收入0.8%的比例计算，成熟期按租金收入0.3%的比例计算招商费用开业前按85%的招商率及1.5个月的租金作为招商费用开业后按招商部团队人员月工资的3倍计算年招商奖金税金房产税：按固定资产原值的70%的1.2%缴纳营业税：按总收入的5.2%缴纳3财务假设-支出假设资料来源：成本部访谈，九洲远景分析155深圳绿景项目第二阶段报告 156通过绿景地产内部访谈，同时考虑行业规律因素，得到主要的投资假设4财务假设-投资假设资料来源：成本部、规划设计中心访谈，九洲远景分析运营资本投资与土地成本运营资本投资按维持3个月项目运营费用开支所投入的流动资金2015年商业开业后运营资本投资全部来自自有资金开发间接费用开发间接费用：653元/平米（前期设计费、政府规费、工程监理费用和不可预见费用等）资金来源前期开发投资建设自有资金35%，负债率：65%建安工程投资建安成本：6862元/平方米土地成本：商业部分分摊到单位面积的土地成本1000元/平米156深圳绿景项目第二阶段报告 157财务指标测算的依据主要是财务模型的建立和数据输入的计算结果工作表构成工作表数内容a.假设1预测计算的依据b.损益表说明1解释表中各项内容的计算关系c.损益表c1.损益表-乐观情景1使用乐观情景假设数据的计算结果c2.损益表-中等情景1使用中等情景假设数据的计算结果c3.损益表-悲观情景1使用悲观情景假设数据的计算结果d.投资与折旧1投资与折旧的计算附录:-人员工资计算1解释人员工资的构成-平均租金计算1按营业面积的平均租金的预测结果-工程投资计算1工程投资的细项构成-购物中心面积计算1购物中心面积的计算-土地使用权摊销计算1土地使用权摊销金额的计算-其他收入：停车场收入1停车收入的计算财务模型结构：资料来源：九洲远景分析157深圳绿景项目第二阶段报告 158乐观及悲观情形租金水平在中等情形基础上各上下浮动10%，中等情形租金水平在开业第4年达近300元/平米.月乐观情形租金水平[元/平米.月]中等情形租金水平[元/平米.月]悲观情形租金水平[元/平米.月]资料来源:九洲远景分析158深圳绿景项目第二阶段报告 159乐观情景累计现金流[亿元]中等情景累计现金流[亿元]悲观情景累计现金流[亿元]乐观、中等两种情景下该项目的投资回收期分别为7年和9年，IRR分别为12.49%、9.50%开业第9年资料来源:九洲远景分析IRR:12.49%IRR:9.50%IRR:5.44%运营期注：项目开业于2015年起算，IRR自2015年起计算，时间为10年开业开业开业1财务预测结果关键指标-IRR开业第7年开业第12年159深圳绿景项目第二阶段报告 160未考虑折旧与摊销，三种情景均可以于2015年实现正的EBITDA乐观情景EBITDA[亿元]资料来源:九洲远景分析中等情景EBITDA[亿元]悲观情景EBITDA[亿元]注：EBITDA指未计利息、税项、折旧及摊销前的利润开业开业开业2财务预测结果关键指标-EBITDA160深圳绿景项目第二阶段报告 161乐观情景和中等情景项目在2015年实现净利润为正，悲观情景在2016年实现净利润为正乐观情景净利润[亿元]资料来源:九洲远景分析中等情景净利润[亿元]悲观情景净利润[亿元]开业开业开业3财务预测结果关键指标-净利润161深圳绿景项目第二阶段报告 附件：深圳服装行业研究主题影院研究梅林项目商业设计关键建议162深圳绿景项目第二阶段报告 特区成立之初，深圳服装行业通过外引内联，积极开展“三来一补”，以“贴牌生产”起家深圳市服装行业协会于1988年8月18日经深圳市民政局核准注册成立深圳服装行业起步于特区成立之初，经过约30年的发展，目前已经在国内市场上具备引领地位20世纪80年代崛起成长发展20世纪90年代2000年~2008年2008年以后阶段发展特征重要事件世界经济衰退，国际服装市场疲软，深圳市服装行业协会提出“内外销同时并行”的产销方针，制定“以设计为灵魂，以品牌为生命，以市场为导向”的策略快速从低技术含量、低附加值、出口加工型向高技术含量、高附加值、自有品牌型发展模式转变逐步形成配套完善的产业体系和聚集优势许多原来以出口为主的服装企业，开始自创品牌，开拓内销市场深圳本土服装受到业界人士、专业买手和主流媒体热捧，国外媒体开始关注中国的服装品牌深圳形成了国内最大的女装品牌生产基地资料来源：internet，九洲远景分析时间成熟163深圳绿景项目第二阶段报告 深圳的本土服装品牌发展程度在全国范围内位居前列，形成了国内最大的女装品牌生产基地，一定程度上引领中国女装的发展趋势深圳目前共约近3000个服装设计品牌，拥有“时尚之都”之称资料来源：internet，九洲远景分析部分深圳品牌Logo164深圳绿景项目第二阶段报告 深圳著名中高档女装服装品牌包括玛丝菲尔、影儿、歌力思、淑女屋、吉祥斋等等在全国均有分布，且具备较高的品牌知名度及影响力知名深圳设计品牌概况现代都市主流女性中高档旗下拥有YINER、PSALTER、INSUE、SONGOFSONG等多个著名品牌发展区域目标客群经营档次备注全国全国30至50岁，具有一定文化修养和社会地位，品味高雅，既时尚又含蓄的成熟女性中高档管理的女装品牌有Marisfrolg和Masfer.su30至50岁，知识形专业女性，个人品味高，极具审美鉴赏力，并有一定社会地位中高档唐装风格全国资料来源：internet，九洲远景分析165深圳绿景项目第二阶段报告 深圳目前承办了多种服装服饰类展会，在提升本土品牌知名度、促进国际交流、挖掘行业潜力以及对整个深圳服装产业的发展起到了重要推动作用资料来源：internet，九洲远景分析展会总类丰富，涉及服装服饰成品及原料等2001年开始的深圳国际品牌服装服饰交易会，目前已经成为亚太地区规模最大、影响力最广的服装品牌展会之一，在业界享有很高的声誉评价深圳部分服装服饰类展会深圳国际纺织面辅料及纱线博览会深圳国际品牌内衣展览会深圳国际名牌服饰、精品特卖会深圳时尚冬季购物节……166深圳绿景项目第二阶段报告 1、PR在覆盖率较广的全国、地方媒体及专业媒体上包括平媒、网络及户外灯对项目举行的深圳服装品牌秀进行广告投放宣传组合3、软文2、广告不定期在中庭举办相关的深圳服装品牌发布会等系列活动在覆盖率较广的全国、地方媒体及服饰类时尚媒体上发表与项目及深圳服装品牌推广有关的专业报道及项目动态信息等本项目可通过举办深圳服装品牌发布会辅以广告、软文等方式，致力于打造深圳本土服装品牌推广平台，同时增加项目公众曝光率，实现双赢资料来源：九洲远景分析市场推广举例167深圳绿景项目第二阶段报告 通过对深圳大学服装协会会长罗莹教授访谈，了解到项目时尚定位被肯定，同时其对深圳本土女装发展前景乐观，认可项目提供深圳本土女装推广平台的创新点关于深圳服装行业看法深圳女装品牌在全国女装行业中首屈一指，但是男装及童装品牌数量及影响力有限较有影响力的品牌包括以中年女士为客群的玛丝菲尔、歌力思、影儿以及以青年时尚女士为目标消费者的淑女屋、Lapargay等玛丝菲尔、歌力思、影儿等品牌全国拓展度佳，但是大多数品牌如淑女屋等北方拓展度较慢，仍以南方为主关于深圳服装行业未来发展区域的看法深圳女装大多以时尚定位，时尚概念女装在全国影响力将不断增强深圳女装以中档及中高档定位为主，在全国其竞争优势将不断显现深圳政府政策支持力度不断加大，目前在大浪、龙华等地已有众多服装产业园，未来政府的支持将不断推动深圳女装品牌在全国乃至全球发展关于本项目的看法及深圳女装与项目结合点建议认为项目虽处于非城市主商业中心，但是时尚定位精准，且梅林项目交通优势明显，停车位充足将是项目成功的重要因素可通过在建筑设计、背景音乐设计、高科技元素的融入及动漫色彩、彩妆品牌的引进、国际设计师品牌的引进方面来增强时尚元素建议项目可以考虑引进部分外贸服装品牌以及品牌折扣店认同项目提供深圳本土女装品牌市场推广平台的建议，可定期在项目外围或中庭举办走秀、服装展示等等活动资料来源：专家访谈，九洲远景分析专家访谈要点168深圳绿景项目第二阶段报告 附件：深圳服装行业研究主题影院研究梅林项目商业设计关键建议169深圳绿景项目第二阶段报告 主题影院内涵目前主要按建筑风格与放映内容区分，其中特色建筑风格为主题影院的主要表现形式，目前深圳的建筑风格主题影院尚属空白主题影院建筑风格类放映内容类香港嘉禾青衣主题影院星球大战主题影院阿童木主题影院泰坦尼克主题影院黑客帝国主题影院海底两万里主题影院JackieChan耀莱国际影城…福田电影院（姜文电影系列、经典老片系列、恐怖电影系列…）文艺电影院（小众文艺片放映）…资料来源：internet、九洲远景分析案例案例170深圳绿景项目第二阶段报告 全球部分特色主题建筑风格影院（1/2）资料来源：internet、九洲远景分析231231香港嘉禾青衣主题影院黑客帝国主题影院阿童木主题影院171深圳绿景项目第二阶段报告 全球部分特色主题建筑风格影院（2/2）资料来源：internet、九洲远景分析465564泰坦尼克主题影院海底两万里主题影院星球大战主题影院172深圳绿景项目第二阶段报告 九洲远景对太平洋影城、新南国影城两家知名品牌影院关于本项目打造主题影院的可行性进行了深入访谈，认为具有可行性，可配合探讨设计合宜的主题太平洋影城对于本项目建主题影院的看法主题影院可行性判断：觉得主题影院具备可行性，目前在国内主题影院尚属空白，有较大的市场空白点主题影院尝试或设想：新南国影城拥有强势的设计团队，可与开发方就主题进行研讨设计，目前已经开始主题影院的尝试：一方面在建筑上尝试主题差异化，包括最新与华侨城合作的独栋影院，内设IMAX情侣厅，属于内地唯一；另一方面经营中根据放映主流影片，影院会定期做一些软主题包装影院自身品牌优势：属于中影集团旗下，在片源、发行、票房方面均具有优势，是华南地区强势影院品牌1资料来源：租户访谈、九洲远景分析新南国影城2主题影院可行性判断：认可主题影院的提法，可打造时尚年轻为主又兼具大众化的风格，具体情况需要实际考察和深入了解项目规划及招商等情况主题影院尝试或设想：根据梅林项目定位，可打造时尚现代风格，初步设想包括：a、区别现有主要以木材装修为主的风格，可打造大理石大堂以突显年轻化风格，并在大堂做一些相关活动或者摆设，如明星手印等，突显项目差异化b、打造贵宾厅与情侣厅，另可与高尔夫类品牌联合，打造会所风格，定期举办活动等，提升文化氛围，带动人流影院自身品牌优势：开发、设计、经营、管理一体化，团队成熟，是国内十强院线之一影院品牌173深圳绿景项目第二阶段报告 附件：深圳服装行业研究主题影院研究梅林项目商业设计关键建议174深圳绿景项目第二阶段报告 通过对梅林项目的研判分析，九洲远景对本项目的商业设计平面方案给出如下建议：车库车位、进出口以及电梯可达性商业与住宅车流入口分离建议3F住宅配套物业位置调整走道入口店铺退缩洗手间到达便利性3F连廊取消铺位进一步分隔、优化等B1层卸货通道拓宽及排水等购物中心经营管理用房和设备房的面积和位置加强项目商铺连贯性重新评估项目整体与中庭面积的关系层高调整走道立柱挪移建议考虑次主力店建筑设计标准公共装修设计12345678910资料来源：九洲远景分析1112131415175深圳绿景项目第二阶段报告 1电梯A电梯BB3/B4/B5增设商场停车位，且保证电梯可至B3/B4/B5各层停留，便于住宅用户直达商场1、现有规划商场停车位为488个，无法满足将来正常运营需求，可能造成消费者流失，占用B3层部分原住宅规划车位，务必使商业功能停车位至少达600个2、电梯A与B均延伸至B3、B4、B5，使得各层均可停留，便于住宅区人流停车后便捷到达商场资料来源：九洲远景分析176深圳绿景项目第二阶段报告 公交站点西移，1F商业与住宅车辆入口建议分离设置，另南侧务必设置商业车辆两车道入口1、将公交站点向西移至绿化处，可与西侧人行天桥下站点合而为一，亦可分设，如不能则建议取消该公交站点设置2、南侧邻北环大道单独设置商业车辆入口，为两车道3、北侧只设置1处住宅独立入口，为1-2车道，另设置住宅及商业各单独一处车流出口，如在建筑条件不允许，则住宅及商业车流共用出口，为两车道2L1资料来源：九洲远景分析177深圳绿景项目第二阶段报告 3F社区服务等配套物业的设置占用了商用面积，破坏了项目的商业氛围及商业整体性九洲远景建议：1、将社区服务站与邮政相连接作为餐饮商铺2、社区文化活动室外侧可安置小型饰品、家饰类店铺3资料来源：九洲远景分析住宅配套新增店铺外摆店铺178深圳绿景项目第二阶段报告 建议将各楼层部分通道拓宽，增加商户可视性4建议此处削去凸角，以便视野开拓如图所示，3F建议牺牲部分好孩子商铺右下角商铺，可拓宽走道，增加中部商户的可视性同理可依次处理其他楼层资料来源：九洲远景分析179深圳绿景项目第二阶段报告 现洗手间位置可达便利性欠缺，建议牺牲周边商铺少量面积，打通通道以便于消费者到达51、将通道沿所示虚线打通：虽然将牺牲少量商铺面积，但是到达便捷度增加，加强了项目的消费者沟通2、在东西两侧再寻位置增设洗手间3、考虑母婴室及残障人士洗手间位置资料来源：九洲远景分析180深圳绿景项目第二阶段报告 项目三层连廊影响整体商业美观，且并不能带来实质性利好，建议取消6资料来源：九洲远景分析181深圳绿景项目第二阶段报告 九洲远景将就部分商铺进行位置调整以及优化分隔等，即有利于商户合理分布，亦可提高商业面积的使用率7调整前例：将BLT与星巴克面积做部分调整，且将BLT进行分割调整后资料来源：九洲远景分析182深圳绿景项目第二阶段报告 卸货通道宽度建议采用次主力店BLT卸货通道意见，规划为3米宽，另建议卸货平台中间撤去立柱，增加一车道8由2m增至3m12312B1层卸货通道卸货平台A、建议拆除卸货平台中部隔阻，增加一车道，以便于灵活卸货B、与一层高差不得小于4.5mC、设计中考虑排水问题D、设计卸货平台与通道斜坡高差设置问题3下沉式花园设计中考虑排水问题资料来源：九洲远景分析44味千拉面店铺高差现店铺入口处高差达2m，影响商户入驻，必须从技术上克服183深圳绿景项目第二阶段报告 购物中心经营管理用房和设备房的面积和位置9购物中心管理用房设置的原则：应不占用合理商业面积，尽量利用商业死角和较难处理的位置来设置，尽量靠近消防梯，利用消防通道做员工通道，同时应提供给员工一个较舒适的空间工作休息；本项目经营管理办公室建议设在北区L3，或南区主商业地下2F；经营管理办公室主要包括营运办公区、高层管理人员办公室、会议室、洽谈区、财务室、出纳室、电脑机房、培训室、员工洗手间、员工休息用餐区，员工更衣室等，合计约需300m2，根据公司实际办公条件需要调整；另购物中心监控室需15-20m2，清洁公司管理办公室6m2左右。资料来源：市场调查、访谈184深圳绿景项目第二阶段报告 中部电梯处未设置商铺，破坏了项目商铺的连贯性，对商业氛围的营造有一定负面影响10以一层为例：人行自店铺b+ab处行至Expressions,中部无商铺，对商业布局的完整性有影响，建议调整资料来源：九洲远景分析185深圳绿景项目第二阶段报告 重新考虑购物中心布局及中庭关系11资料来源：九洲远景分析中庭186深圳绿景项目第二阶段报告 建议将层高略调整增加，增加商业空间的展示性以提高项目品质1、B1/L1：层高由5.9米→6米2、L2/L3：层高由5.4米→5.5米资料来源：九洲远景分析12187深圳绿景项目第二阶段报告 走道现有立柱具有负面影响，应技术调整12313123所示立柱极大影响了消费者视线以及阻隔商铺展示面，务必取消或挪移,其他各层以此为例建议将SEPHORA店铺设计调整出口处位于商场内L1提供该入口位置效果图资料来源：九洲远景分析188深圳绿景项目第二阶段报告 提前考虑次主力店如餐饮店铺的厨房、排烟排污、消防、空调系统、洗手间等相关问题L2餐饮店铺餐饮店铺14资料来源：九洲远景分析189深圳绿景项目第二阶段报告 提前考虑着手公共装修设计，应与项目商业概念定位以及业态品牌相匹配建议关键词：1、时尚——项目时尚概念2、暖色调——一般易激发消费者购买欲望3、建筑小品——独特、品味4、儿童概念——重点考虑3F儿童概念内部装修设计，使项目充分发挥VI系统先进性15资料来源：九洲远景分析190深圳绿景项目第二阶段报告 Thanksforyourattention!191深圳绿景项目第二阶段报告'