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'农业路沙口路项目报告分析 宏观经济分析1区域内规划及定位2区域内竞争楼盘格局及个案分析3农业路沙口路地块分析及总结4目录 河南位于中国中东部，黄河中下游。河南以平原为主，辖17个地级市，省会郑州。河南是中国重要的经济大省。对于房地产来讲，郑州为河南省会城市，具有提升城市价值的潜力。城市地位郑州自古便为全国重要的商品集散中心之一。改革开放以来，郑州依据地处中原、交通便利、商贸发达的优势和特点，加快实施商贸城建设，1996年6月，江泽民同志视察郑州时亲笔题词：“把郑州建设成为社会主义现代化的商贸城市”。国家级战略“中原经济区”的中心城市。郑州位于河南省中部偏北，黄河下游。现辖6区4县级市1县，建成区面郑州风光面积329平方公里，全市总面积7446.2平方公里。 城市GDP发展2005—2010郑州市GDP发展GDP数值(亿元)GDP增幅从图表中可以看出，郑州作为河南的省会城市05年-10年GDP发展一直保持在12%左右。说明工业发达，经济基础稳健。更有利于房地产发展。05年-10年是房地产发展的黄金时段，5年中郑州的GDP发展一直位于领头羊的位置。更好的塑造了省会的经济价值。为房地产发展提供了更好的条件。中央对中原地区的发展更为重视，河南在未来几年的发展不容小觑。 2005—2010郑州市人均GDP发展GDP数值(元)GDP增幅市区城镇居民人均可支配收入(元)人均消费性支出(元)2006—2010郑州市人均收支统计城市人均消费人均消费水平较高——郑州人均可支配收入逐年增长，郑州市民置业潜力巨大，郑州市房地产开发市场存在可观的市场机遇。 2006—2010郑州市投资开发统计固定资产投资单位：亿元房地产投资住宅投资城市投资前景房地产开发投资——郑州为省会城市将汽车产业、先进装备制造业和电子信息产业确立为三大战略支撑产业，成为重点发展的产业。而对房地产等服务性行业的投资力度较弱，使得郑州市地产市场存在有较大的发展空间，未来其市场前景良好。 总人口(万人)人口增长率2006—2010郑州市人口增长统计城镇人口(万人)人口增长角度——从数据中可以看出10市总人口达到了766万人，城镇人口占到了64%。人口的增长，为房地产事业带来更大的发展，增加了其城市的刚性住房需求。宏观经济概况市总人口（万人）724735743752766城镇人口（万人）436450463476490 第一产业单位：亿元第二产业第三产业2006—2010郑州市三大产业发展趋势产业结构——2006-2010年，郑州市第三产业发展势头较好。第三产业比重不断攀升。为房地产市场发展奠定了良好的基础。宏观经济概况商业服务业：新客运枢纽成第二主中心；金融业：吸引外资银行来郑；工业：一带、三区、四园西部“退二进三”。建设以汽车产业为先导的现代制造业基地，培育临空产业集聚区（将以新郑机场为依托，大力吸引临空型经济，未来临空产业区主要发展航空产业、现代服务产业和高科技制造业三大产业）。 城市文化价值文化地位角度——郑州历史文化悠久中华人文始祖轩辕黄帝故里，商朝都邑。项目可依据郑州深厚的文化底蕴创造机会挖掘文化价值，做成属于项目自身独特的园林景观郑州古代为“豫州”和“中州”的一部分，自古至今均为交通要塞中国八大古都之一旅游资源丰富，轩辕故里、黄河游览区、二七纪念塔等。世界文化遗产—登封“天地之中”历史建筑群。 城市交通郑州优越的中心地理位置及交通优势，使得从郑州到达国内各地都非常方便快捷，方便全国经济文化沟通与学习，构建交通区位优势。为房地产事业起到了推动作用。打造“两环－六横－七纵”快速通道郑州城区的道路系统，是包括快速路、主干道、次干道、支路等在内的综合交通系统。两环是：三环快速路和四环快速路；六横是：北四环、新龙路、北三环、陇海路、南三环、南四环；七纵是：西四环、西三环、沙口路－京广路、中州大道、１０７辅道、四港联动大道、京港澳高速辅道。新增７个高速公路出入口一到两年内，缓解郑州市的交通压力。大河路出入口花园路出入口预留陇海路出入口科学大道出入口郑开大道出入口107辅道出入口南三环出入口 郑州市近年来GDP的稳步增长，说明经济发展较好，推动房地产事业的发展；在中央“中部崛起”战略指导下，郑州城市建设力度加大，城市面貌持续改观，提升城市价值。郑州是中原地区的金融中心，位于全国经济地理腹地，具有贯通东西、连接南北的战略作用，为房地产发展奠定了基础。郑州市历史悠久，文化灿烂，旅游资源丰富，具有浓厚的文化底蕴。综合上面所述，郑州是一个发展中城市，在经济，文化，交通，旅游方面。都占有一定的优势。中央对中部崛起的高度重视，使得郑州未来发展潜力巨大，随着经济的发展，人口会增加，推动了房地产事业的发展，也为房地产事业奠定了良好的基础。思考 宏观经济分析1区域内规划及定位2区域内竞争楼盘格局及个案分析3农业路沙口路地块分析及总结4目录 惠济区整体规划区域发展角度—惠济区作为河南省“城乡一体化建设试点”和“土地综合利用试验区。20个村庄被列为城中村改造项目，其中6个村被市政府批准首批实施改造。为项目的发展带来更多机遇。惠济区位于黄河南岸，是郑州市内五个行政区之一。其东临郑东新区，西临郑州高新技术开发区，下辖两镇、六个办事处和河南惠济经济开发区、郑州农业高新技术试验区和大河工业园三个开发区。是郑州市域范围内唯一的省级开发区，其环境最宽松、成本最低廉，政策更优惠、服务更高效，将建成食品、机械制造、能源新技术三大主导产业集聚发展的新型工业区和对外开放的新高地。 惠济区整体规划区域优势—区域位置优、生态环境美、人文资源厚、发展潜力大。政府对惠济区做出重点规划，也为项目带来了发展潜力。亚洲最长的黄河公路大桥横跨黄河南北，将两岸联成一体。京珠高速、连霍高速、京广铁路、107国道等陆路交通京广铁路主动脉穿境而过。以花园北路、文化北路、清华园、路、天河路、江山路、古须路为南北方向，以大河路、绿源路、迎宾路、开元路、英才街、新柳路为东西方向，构成了四通八达的公路交通网络。生态环境可以概况为：“一山一河一滩一堤”。“一山”，即邙山在郑州的六区中，唯有惠济区拥有一座伏牛山余脉——邙山。。“一河”，即中华民族的母亲河――黄河。我区已建成16平方公里“一山美景，两季有果，三季有花，四季常青”的邙岭大型水土保持生态园、沿黄河长27公里宽1000米的生态防护林带，形成了郑州北部的绿色屏障，构筑了绿色长堤。 宏观经济分析1区域内规划及定位2区域内竞争楼盘格局及个案分析3农业路沙口路地块分析及总结4目录 竞争格局——以中高层高层住宅为主，配套完善，周边项目较多，对项目未来形成直接竞争。建业壹号城邦家天下华林尚峰苑怡丰新都汇威尼斯水城正商明钻晶华城利海托斯卡纳九龙城汉飞金沙国际物华国际地块项目名称具体位置九龙城中原区农业路与桐柏路交叉口建业壹号城邦东风路与南阳路交叉口物华国际农业路与南阳路交汇处华林尚峰苑农业路与文化路交叉口西200米家天下南阳路与农业路交汇处利海托斯卡纳北环路与电厂西路交汇处威尼斯水城中原区农业路与桐柏路交会处汉飞金沙国际金水路与沙口路交汇处晶华城中原区农业路与秦岭路交汇处正商明钻冉屯路与秦岭路交汇处怡丰新都汇农业路与天明路交汇处项目区域及市场状况 项目总建筑面积（万m2）容积率总套数本期推出时间本期推出套数本期销售套数均价（元）九龙城1002.84100002011.48002916100建业一号城邦71.956902010.106906409100物华国际403.505382010.115383207900华林尚峰苑312.09130002011.6130012257800家天下304.1720462011.102152158300利海托斯卡纳432.5013642011.102812816500威尼斯水城643.1035002010.12360029968000汉飞金沙国际333.4828002011.86506007000晶华城22.6713982010.92851006300正商明钻403.2019672011.410006006500怡丰新都汇405.1820002011.911923579400合计4303.10393031055176256900项目区域及市场状况在售市场——区域内市场供应总量为430万㎡，约39303套房源，综合容积率为3.10，对项目有较大的竞争压力，项目需以“质”取胜。 项目物业形态建筑风格户型特点九龙城高层多层现代简约平层、凸窗建业一号城邦小高层Artdeco平层、复式、入户花园物华国际高层现代简约平层华林尚峰苑高层小高层欧式平层、错层、复式、凸窗、转角窗家天下小高层现代简约平层利海托斯卡纳洋房高层意大利平层、复式、转角窗、入户、花园、露台威尼斯水城小高层现代简约平层、错层、凸窗、入户花园汉飞金沙国际高层德国理性主义平层、复式、凸窗、多阳台晶华城高层多层现代简约平层、凸窗、露台正商明钻高层现代简约平层、露台怡丰新都汇高层现代简约平层、转角窗、入户花园项目区域及市场状况物业类型配比——以中高层、高层产品为主，产品同质化严重，竞争激烈。从产品设计角度来看，区域内在售项目产品均以基本舒适度为主，项目产品设计可以在基础上做提升 项目水系水景特色树种老人活动设施儿童活动设施网球场羽毛球场游泳池休闲设施社区标志九龙城★★★★建业一号城邦★★★★★★★物华国际★★★华林尚峰苑★★★★★家天下★★★★利海托斯卡纳★★★★★★★★威尼斯水城★★★★★★★★★汉飞金沙国际★★★★★★★★★晶华城★★★★★★★正商明钻★★★★★★★怡丰新都汇★★★★项目区域及市场状况环境设计特点—园林细部特点已呈现出多元化的环境特色，项目可在原本细部特点基础上做出提升，提高客户接受度。 项目会所商业街休闲广场体育场馆保龄球馆酒店高尔夫球场羽毛球场知名学校图书馆九龙城★★建业一号城邦★★物华国际★★★华林尚峰苑★★★家天下★利海托斯卡纳★★★★★威尼斯水城★★★★汉飞金沙国际★★★★★晶华城★★★正商明钻★★怡丰新都汇★★★★配套设计特点——比较重视基础配套设施的打造，项目可以增加辅助配套，如学校、酒店等。可以更好的提升项目价值。项目区域及市场状况 房型面积范围（㎡）九龙城建业一号城邦物华国际华林尚峰苑家天下利海托斯卡纳威尼斯水城汉飞金沙国际晶华城正商明钻怡丰新都汇一房30-50——★★———★★★50以上———★——★————两房70以下———————★———70-80★—★★—★★★★—★80-90★★★★★★—★—★★90-100———★——★————100-120———————————三房100以下★————★—★★——100-110★—★————————110-120★————————★★120-140★—————★————140-160—★—————————160以上———————————四房150以下———————————150-160——★————————160-180———————————180以上—★—————————五房160-180———————————180以上———————————户型面积分配——户型面积一房集中在30-50㎡，两房80-90㎡，三房在110-120㎡，四房较少；面积相对集中，两房是区域内主力户型。年轻人置业为主。项目区域及市场状况 开发商利海集团位置南阳路北环西500米路南规模总建筑面积约43万平米，共规划30栋楼物业形态多层洋房、叠拼庭院、高层、公寓、商业风情街户型面积两房；77m2三房；88-90m2价格策略均价；6500元　　最高价；7500元　低价；6000元配套设施教育配套：南阳寨小学、秦岭路小区、惠济一中等。小区内部配套：小哈佛幼儿园、商业街、游泳池、网球场、篮球场等在售项目个案研究利海托斯卡纳—在地段区位、配套不具备优势的情况下，在区域内项目中以独特的景观设计和较好的户型特点赢得了客户的接受。 物业形态：利海托斯卡纳项目总建筑面积约43万平米，共规划30栋楼，有多层洋房、叠拼庭院、高层、公寓、商业风情街等综合物业形态。利海托斯卡纳的多层洋房是6-7层带电梯多层组成，叠拼庭院有4-6层带电梯多层围合而成，高层产品拥有入户花园、阳光大客厅、双阳台、多露台。利海托斯卡纳户型：130~160㎡三房，80~89㎡两房。园林风格：采用意大利托斯卡纳风格建筑设计，高低错落的层面，凹凸有致的墙体，以及用天然材料勾勒出来的外墙是这类建筑的典型特征，斑驳不匀的墙壁，深绿色的百叶窗，褐红色的陶瓦屋顶也是这类建筑的标志。利海托斯卡纳—混合多种物业形态，以独特的建筑风格在区域内备受关注，10月份开盘，房源已基本售罄。在售项目个案研究 产品户型特点—主力户型为两房和三房，舒适度较高，产品入户花园和南北阳台的设计，在整体舒适度上有了更大的提升。两房面积为80㎡，户型紧凑、干湿分离、动静分区、客厅卧室朝南、明厨明卫、南北通透、南北双阳台、入户花园；属于基本舒适度提升。三房面积为141㎡，户型紧凑、双卫生间干湿分离、动静分区、客厅卧室朝南、明厨明卫、南北通透、南北双阳台、入户花园；属于基本舒适度提升。在售项目个案研究 开发商郑州开元房地产有限公司位置农业路与桐柏路交汇北180米路西规模总建筑面积164万㎡物业形态小高层高层户型面积一房；48-59㎡两房；79-90㎡三房；125-128平方米价格策略均价；8000元最高价；8600元最低价；8300元配套设施超市：开元超市等；餐饮：又一村解先生家酒店、金状元、小蒙羊火锅等；银行：中国工商银行、交通银行等；内部配套：天然气、暖气、国际双语幼儿园。威尼斯水城——区位优势明显，利用错层阳台的外立面来吸引客户眼球，周边配套设施健全。三期已基本售罄。在售项目个案研究 物业形态：威尼斯水城三期以9层，16层，18层，32层住宅为主，小区内设有会所等社区配套服务，西侧设有3层商业，南侧设有1层商业。威尼斯水城三期户型设计有：89平米两房送一房，104—109平米三房送两房，121—123平米亲水三房。园林风格：威尼斯水城三期引入威尼斯概念，塑造富有水城特色的居住小区，其间建筑赋予异域色彩和质地的组合，主要通过建筑与基础设施展现，颜色重而不过。威尼斯水城—以独特的外立面来作为项目的发力点，根据周边区域情况产品以小户型为主，满足区域市场需求。在售项目个案研究 两房面积为80㎡，户型紧凑、干湿分离、动静分区、明厨明卫、满足基本舒适度户型。三房面积为125㎡，户型紧凑、双卫生间干湿分离、动静分区、客厅卧室朝南、明厨明卫、南北通透、生活阳台，满足基本舒适度。威尼斯水城—主力户型为两房和三房，户型以基本舒适度为主，区域内以小户型主，独特的园林景观和个性化的外立面，更好的提升了项目价值。在售项目个案研究 结合当前区域发展情况，开发小高层、高层主力产品，应以小三房、二房为主；完善项目内部配套，利用项目自身优势，避开周边项目竟争;通过“地暖”、“直饮水”等附加值设计提升项目竞争力。思考 宏观经济分析1区域内规划及定位2区域内竞争楼盘格局及个案分析3农业路沙口路地块分析及总结4目录 地块开发与价值地块位置沙口路东农业路北面积79.2亩规划容积率3.50建筑面积18.5万㎡成交价45898万元亩单价579.15万元/亩楼面地价2480.97元/㎡地块形状地块比较方正，呈矩形地块现状生地且地面无附着物，地势平坦四至范围东：铁路西：敬老院南：农业路北：阳光物流仓库买受人河南正商置业有限公司地块基本指标—从项目的建筑面积来看，属于一个小项目，根据项目3.5的容积率以及地块现状。地块为正方形，形状规则，降低开发成本。建议做成中高层以及高层产品。 地块开发与价值区位交通——项目位于沙口路东农业路北紧邻京沙快速通道。有机会成为城市主干道物业、交通枢纽物业。京广路－沙口路快速通道南连绕城高速公路，北接连霍高速公路，全长25．2公里，一期工程（南三环至北三环）全长约13．5公里，道路双向8车道，隧道双向6车道加地面双向4车道设计。这条快速通道工程沿线相交南四环、南三环、陇海路、金水路、北环等5条城市快速路，以及长江路、航海路、解放路、黄河路、农业路、东风路、沙门路、新柳路等8条主干道计划2011年底前竣工。 配套环境——项目所在属于经济不发达地区，周边配套设施不健全，项目可为周边带来经济发展，完善内部配套。未来发展潜力大。惠济区发展潜力—惠济区作为河南省“城乡一体化建设试点”和“土地综合利用试验区”的单位，新规划的48.8平方公里新城区，有20个村庄被列为城中村改造项目，其中6个村被市政府批准实施城中村改造；拥有河南惠济经济技术开发区的省级开发区；两万余亩广袤肥沃的土地，丰富的邙岭和黄河滩地资源，以其独有的资源优势和强大的辐射力、带动力，共同构建起了优越的发展平台。地块开发与价值 地块价值分析—项目地块较为方正呈矩形，根据容积率3.50，限高为80米，以及周边四至。可开发为以一房和两房为主的公寓式产品。项目规划总用地面积79.2亩，住宅容积率3.50建筑物限为80米；项目地块现为方正矩形，比较方正，可降低开发成本；地块西侧为城中村，东侧临近铁路线，对地块西部区域居住品质影响较大；地块处于老城区，周边经济配套不健全，且周边消费水平较低。周边四至东边为铁路，西边为敬老院，南边为农业路，北边为阳光物流仓库，建议做成小户型公寓式产品。地块开发与价值 地块优势：1、良好的道路体系2、充裕的资金实力地块劣势：1、周边配套设施不全2、紧邻工厂地块机会：1、整体经济向好，房地产行业发展迅速2、政府对区域内有较大规划，促使置业人数增多地块威胁：1、区域内知名度较低2、周边项目档次偏低从对地块的SWOT分析上可以看出地块本身具备的优势不明显，可在对项目内的配套做以完善，周边铁路及快速通道的修建，对项目未来的发展带来机会和潜力。地块开发与价值 思考项目地块紧邻京沙快速通道及陇海铁路，发展潜力大项目地块需完善内部配套，并以此作为发力点。项目地块较为平坦，可减少开发周期。根据项目地块自身条件及周边环境地块不适合开发高端物业形态。综合上面所述，该项目可以做成中端的物业形态，以小户型为主，可做成独特的外立面，地块方正坦，利于平面设计，更好的提升项目价值。'