某地产项目报告2).ppt

'朝青项目报告 汇报框架第一部分核心定位结论第二部分项目分析第三部分综合分析第四部分专题研究第五部分定位结论第六部分经济测算第七部分概念设计 第一部分核心定位结论我司建议本项目地块适宜作住宅产权写字楼和酒店式服务公寓两种物业类型，具体的定位有两种：住宅产权写字楼住宅产权写字楼＋酒店式服务公寓 住宅产权写字楼住宅产权写字楼＋酒店式服务公寓开发相对稳妥，操作难度相对小，市场空白点要求性价比高，利润空间有限，预售性较差高标准客房，酒店式服务，统一管理，利润较大引入酒店管理公司，经营风险 第二部分项目分析项目特性用地分析规划条件分析开发商分析成本分析市场分析 项目概况本项目位于东三环外团结湖公园北侧，农业部东侧东临朝阳高尔夫俱乐部，西临农业部，北临农业部宿舍楼，南临农展馆南路本项目占地面积1.07公顷，总建筑面积约7.05万平方米北侧 小盘，规模小——可支持“新、奇、怪”的产品位于“高档”区域——项目成本较高，档次较高交通方便——支持商务功能紧邻城市主干道——形象价值高，有一定噪音影响有一定景观优势（高尔夫球场）——支持打景观概念的产品，户型上能做出相应的亮点周边建筑物遮挡——北侧、西侧均有建筑物遮挡，对形象有负面影响项目特性 区域成熟涉外性强景观较好特点“模糊”区位分析用地分析 东三环、东四环农展馆南路、朝阳北路地铁10号线多条公交站线长虹桥堵车问题较严重农展馆南路朝阳北路朝外大街朝阳路东二环东三环东四环用地分析交通分析 农展馆南路由西向东需调头长虹桥堵车问题较严重地块东侧规划路修通到北侧北侧小区的入口问题用地分析交通分析 A区——景观好，相对安静B区——开放性强，形象价值高，有噪音影响，适宜偏商物业C区——私密性差，北侧、西侧形象差，C区不适宜摆放建筑，而适于作内部园林用地分析地块分析 位于几大商圈间，区域特征相对“模糊”交通方便，邻城市主干道，形象价值好私密性差，有噪音影响东侧有较好的景观条件北侧、西侧的现状保留建筑有遮挡影响，形象较差地块较方正用地分析小结 规划建设用地面积：10716平方米代征道路：2800平方米总建筑面积：70459平方米（地上51572平方米）建筑限高：60米容积率：4.81（容积率变化对利润敏感）规划条件分析 规划条件分析根据日照分析，项目可以统一作成61米按首层4.5米，标准层3米计算，可以做到19层。 多种物业可能性的考虑利润/快速回收资金以销售为主品牌开发商分析 土地开发费用和基础设施配套费用按地上建筑面积分摊为4790元/平方米加上前期费用、建安费用、以及其他相关费用，地上建筑面积的单方造价在10000元/平方米左右成本分析中高档次的产品 居住类物业大户型一般户型小户型偏商类物业写字楼商住公寓酒店服务式公寓商业市场分析朝阳公园朝外工体CBD三元桥宏观市场分析区域市场分析细分市场分析 2004年上半年，加强宏观调控已取得明显成效预计下半年主要经济指标将继续平稳回落，下半年经济增长业将呈现回落态势政策变化多，对房地产市场会产生一定的影响房地产价格继续上涨宏观市场分析全国宏观市场分析北京房地产总体市场 纯居住为主主打景观概念容积率较高单价高户型面积相对偏大精装修有一定的投资客户有一定的外籍客户区域市场分析朝阳公园区域 综合项目多居住物业类型多样均价较高户型多样大户型公寓市场表现较差投资客户比例较大外籍客户比例较大区域市场分析朝外工体区域 区域市场分析CBD商圈综合性项目较多纯居住概念商住公寓档次高投资高档纯居住公寓的客户占一定比例精装修 区域市场分析三元桥区域商住为主均价在10000元/㎡左右精装修高容积率外立面仿写字楼涉外性强投资客户比例较大 朝阳公园西侧、北侧东四环以东地区棕榈泉国际公寓以南呼家楼区域市场分析潜在土地供应 南湖公寓九号国际公寓鸿翔花园美国公寓白家庄项目湖南卫视万通朝外项目首创呼家楼富力青印厂潜在项目万通朝外项目（在谈）——日坛北侧，写字楼约4万平米，住宅约5万平米。另有综合体（SOHO、写字楼、底商）约15万平方米居住类竞争：公寓未确定：酒店公寓或商住办公类竞争：商住及写字楼南湖公寓——规模约5万平方米，大户型项目，均价预计14000元/平方米。白家庄项目——规模约11万平方米，，均价预计在12000-13000元/平方米之间，富力青印厂项目——位于东三环里的白家庄，占地4公顷，12万平米的写字楼和6万平米公寓首创呼家楼——总规模约130万平方米（未定），目前确定的是20万平方米写字楼和10万平方米的公寓（含商务公寓），其中商务公寓预计均价在13000-14000元/平方米之间。， 区域市场分析规划潜在项目集中在三环沿线及三环内 项目周边的潜在项目数量较多，涵盖了从公寓、办公、商业到公建的各种物业总规模上百万，一方面加剧竞争，另一方面也促进了区域的成熟 细分市场分析居住类物业大户型一般户型小户型偏商物业写字楼商住酒店服务式公寓商业 总供应量约160万平方米产品档次高，高单价、高总价户型舒适，精装修朝阳公园、CBD的表现比较好，工体、朝外商圈的表现相对较差客户为自用和投资相结合，外籍客户占一定比例细分市场分析居住类物业——大户型 居住类型多样价格水平差别较大市场表现不温不火居住类物业——一般户型 总供应量约60万平方米类型多样总体市场表现较好总价敏感单价没有高过同区域内大户型单价投资价值较大，因此客户中投资客户所占比例较大居住类物业——小户型 大户型供应量最多，一般户型和小户型供应量较少大户型高单价、高总价；小户型总价上比较敏感，较高单价（也低于大户型）大户型以纯住高档豪宅为主；表现不错，但竞争也激烈一般户型类型多样，有一定量商住公寓，表现一般；小户型投资性较强，表现不错，但容量有限细分市场分析居住类物业特点 细分市场分析偏商物业写字楼商住酒店服务式公寓商业 周边写字楼档次不高出租率高主要租住客户是：外国小公司旅行社、航空公司农业部相关的公司文化传播类公司通广大厦偏商类物业——写字楼 总供应量约为130万平方米周边相对空白综合体项目多单价高接近写字楼配置总体的市场表现较好区域涉外性较强有一定比例的投资客户偏商类物业——商住公寓 周边酒店档次高酒店市场经营情况较好酒店需求量较大区域成熟度比较高区域涉外性强区域认可度高偏商类物业——酒店 服务式公寓特点高标准客房适量的配套酒店管理公司提供统一酒店式管理服务居家感强面向中长期租住客户偏商类物业——服务式公寓 区域商业特点属周边商圈的辐射区项目周边商业供应量较小小型的配套商业朝阳公园西门有大量餐饮偏商类物业——商业 写字楼档次不高，租金水平一般，但出租率高，有一定的办公需求商住物业稀缺（呼家楼有潜在的竞争项目售价13000-14000元/平方米）酒店档次较高，经营情况相对较好服务式公寓虽然供应量不大，周边的高档公寓分流了一部分长期租赁客户偏商市场分析小结 周边项目档次高，纯居住多，潜在供应量大，市场风险较大项目周边纯写字楼档次较低，租金较低，出租率较高，商住市场相对空白服务式公寓的性价比较高，市场表现较好，但存在经营风险周边区域内项目容积率较高，产品建筑形式多以高层板楼、高层塔楼、小高层围合板楼等为主，产品档次高，精装修为主纯居住物业客户自用较多；商住物业客户自用与投资各占一定比例；服务式公寓、小户型项目投资客户较多市场分析小结 第三部分综合分析 大户型纯居住公寓小户型纯居住公寓商住公寓服务式公寓基本假设各类物业优劣势分析写字楼、酒店等公建由于涉及到用地性质变更及对开发商前期资金占用等问题，建议不考虑 A区适宜作豪宅，B、C区不适宜私密性差，噪音影响东西向北侧、西侧形象差规模小，自身景观、配套相对不足容积率高市场同类产品竞争强，劣势比较明显高单价、高总价，单价和总价均不敏感——作高性价比产品不太可行，作高品质产品可行ABC豪宅——纯居住大户型变现性、预售性较好大区位条件较好，有一定景观支持风险大建议不作 总价敏感单价受限——总价＝单价*面积，面积有下限，因此单价也受限使用者（面积）：极端小、功能不完善的户型已不受欢迎产品进深大，通透户型面积大，总价高；内廊式（零居室，单向采光），品质差供应量——市场竞争大，市场容纳量有限，车位有一定压力小户型公寓市场表现相对较好区域接受度较好A、B区都适宜（对朝向、景观不敏感）ACB利润相对低市场容量有限建议尽量不作 市场潜在供应的竞争小交通（自西向东）有一定影响预售性相对较差市场价格接受度待考验，利润空间有限商住公寓交通方便，形象好周边有办公需求市场相对空白对产品规划条件不严格可作性价比较高产品车位尚可满足要求ACB适宜作商住 操作难度较大小业主购买问题经营风险/引入酒店管理集团难度周边有一定竞争（高档公寓出租率较高）对发展商的要求高——天鸿集团有自身经营酒店的经验规模受限服务式公寓A、B都适宜作公寓式酒店差异化产品，市场细分，空白市场表现出相当的需求度区域相对成熟（商务、涉外性）有一定景观条件利润空间较大ACB适宜作但不宜全作规模受限 豪宅小户型商住服务式公寓建议不作建议尽量不作适宜作适宜，但规模受限商住公寓式酒店物业类型定位结论 商住服务式公寓物业类型定位结论组合产品？？？'