阿尔柏丽酒店bobo商业街项目报告（090526）

'项目定位策划报告.2009年5月26日.阿尔柏丽酒店☆商业街20091 在目前项目所处的市场环境下，要开拓本项目的辐射力，必须找准定位、做出特色。从而，要求我们必须充分研究细分市场，在商业内涵上推陈出新。在项目早期规划的基础上，进一步深化项目的商务休闲、主题娱乐的贵族领域受众印象。本次报告将以项目的市场综合态势为分析基础，依照项目的早期规划并结合目前的市场环境，对项目进行定位升级！为项目的启动并成功运作打下基础。阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告前言2 本报告的技术思路项目发展目标界定核心问题市场潜力分析项目早期规划分析项目定位项目租售策略项目前景预测后期经营管理建议战略研究策略论证阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告问题界定★项目开发现状3 项目开发现状阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告项目主体部分项目前期有过整体规划，并进行了初步的营销推广，现处于全面停工状态；项目整体规划已经初见规模，因此不适合作太大范围的规划改变。4 本报告的技术思路项目开发现状界定核心问题市场潜力分析项目早期规划分析项目定位项目租售策略项目前景预测后期经营管理建议战略研究策略论证阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告问题界定★项目发展目标5 项目发展目标阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告重新启动项目并成功运作，同时实现项目利益的最大化。6 本报告的技术思路项目开发现状项目发展目标市场潜力分析项目早期规划分析项目定位项目租售策略项目前景预测后期经营管理建议战略研究策略论证问题界定阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告★界定核心问题7 一是：本项目是否具有商业营运成功的市场基础？二是：怎样实现项目利益的最大化及如何保证项目的快速收益？寮步的商业和酒店业市场能否支持本项目的发展？市场潜力研判如何定位既符合寮步的市场需求又有利于项目的长期持续发展？酒店部分和步行街街区如何在规划上体现项目定位？项目定位项目租售策略什么样的经营管理方式才能保证项目的持续经营？后期经营管理项目的早期定位是否符合目前的市场需求？项目的早期定位是否在竞争中占领优势？项目早期规划分析项目前景预测项目市场收益如何？阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告本项目运作最根本的问题：什么样的租售策略是实现本项目利益最大化和快速收益的保证？8 本报告的技术思路项目开发现状项目发展目标界定核心问题项目早期规划分析项目定位项目租售策略项目前景预测后期经营管理建议战略研究策略论证问题界定阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告★市场潜力分析9 东莞酒店业发展状况寮步酒店业发展状况寮步典型酒店项目调查寮步商业发展状况业态分布及租金调查寮步典型商业项目调查阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告酒店发展商业发展★宏观背景寮步区位寮步经济寮步人口寮步发展规划寮步发展前景市场潜力分析10 寮步区位（位于东莞市地理几何中心）邻市区，与松山湖高新科技产业园相依伴，是穗港经济走廊的中枢，区位优势得天独厚。公路交通发达，莞深高速公路贯通全镇，“莞樟”、“石大”两条超一级公路和新建的松山湖大道、东莞东部快速干线、市区环城路于此交汇，交织成一个发达的、现代化的交通网络，半小时车程几乎可以到达东莞的每一个角落，距广州机场、深圳机场、深圳罗湖出入境、虎门港只有30－40分钟车程，距东莞海关、铁路口岸东莞火车站只有10—15分钟车程。阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告11 人口总量：寮步镇现辖20个村民委员会和10个社区居委会，面积71.15平方公里，常住人口24.18万人，其中户籍人口65034人（数据来源于寮步政府网）人口结构：人口呈哑铃型二元结构分布，“底层”的务工人员与“精英”阶层构成哑铃两头，而中间收入的阶层较少。寮步人口状况阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告12 各类经济指标：1、GDP：2008年，全镇实现生产总值102.6亿元，比上年同期增长18.3%；2、工业产值：实现工业总产值285亿元，增长15.4%；3、税收：各项税收总额16亿元,增长33.3%；4、财政收入：镇本级可支配财政收入6.9亿元，增长10.3%；5、人均收入：农（居）民人均收入10591元，增长4%。产业：汽车和IT优势产业发展迅速。IT产业和汽车销售是寮步镇的优势产业东莞市三大电脑资讯产品生产出口大镇之一。形成了以电子、电脑、电器组成的簇群产业,数码产品占全镇出口额的80%。寮步经济发展阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告13 东莞“四位一体”：东莞“四位一体”城市架构延伸，寮步处于“四位一体”中心提升核心位置。同沙、城区、松山湖、东部生态园“四位一体”战略布署上，寮步是“中心提升”的位上，即“东莞中心新城”的目标。寮步“一城三区五提升”：建设‘现代生态新香市’”的工作思路一城：全面建设小康社会的基础上加快率先基本实现社会主义现代化三区：打造寮步镇城市新区、现代产业新区、生态休闲新区，提升寮步竞争力五提升：全面提升产业结构、城市建设、公共管理、民生福利和党的建设寮步发展规划阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告镇政府决定重拳打造香市休闲文化旅游区，重点打造旅游牌、休闲牌、文化牌、生态牌，与周边镇街实现差异化发展，打造寮步自身的特色。14 寮步发展前景经济发展、区位升级、人口增长、规划重视带来商务往来的增加酒店与休闲娱乐业的市场需求阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告小结：寮步镇经济增长保持了较高的速度，汽车、IT是其两大支柱产业。同时，寮步将依托东莞大城区的规划，积极融入城区，在城市化的进程中提升了自身的竞争力。所以，本项目的开发拥有非常好的区域背景和良好的经济发展环境支撑。扩大15 宏观背景寮步区位寮步经济寮步人口寮步发展规划寮步发展前景东莞酒店业发展状况寮步酒店业发展状况寮步典型酒店项目调查阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告酒店发展市场潜力分析★商业发展寮步商业发展状况业态分布及租金调查寮步典型商业项目调查16 （老城区）大坣街——教育路商业带：区位属性：老城区；商业特征：传统商业区，寮步镇的传统中心区，商业成熟度和饱和度较高；（新城区）红荔路——兴隆新街商业带：区位属性：规划新区；商业特征：新区商业结构正在升级中；整体商业格局：以莞樟路为界，呈“南北鼎立”之势。本项目位于新区边缘地带寮步镇商业总体格局阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告本项目17 阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告寮步商业业态分布路段业态类型1、教育路超市、运动用品店、药店、手机、内衣、饰品、彩票、凉茶店、茶行、眼镜、皮具、鞋、美容美发、电器、音像、音响、刀具、小吃2、大坣路服装、体育用品、手机、眼镜、药店、内衣、饰品、杂货、冲印、影楼、电器、洗衣、报刊杂志、快餐、裁判、五金、凉茶、茶叶、水果、珠宝、花店、皮具、化妆品、复印、鞋、商场、3、红荔路超市、酒店、大排挡、小吃店、药店、公话超市、门诊、旅店、手机通讯店、五金、杂货、面包店莞樟路以北的老商业区，业态种类较为丰富，品牌店多本项目周边业态与商业体量与日俱增，竞争进一步加大12318 阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告寮步商业租金水平类别路段平均月租金（元/M2）街铺租金1、教育路接近环城路：40－70；接近大坣街：约90；2、大坣路200-450；3、红荔路50－150类别项目首层平均月租金（元/M2）商场一层租金茶园商场5000---10000之间,不以平方计算天和时装城50（不分位置，统一价格）景泰.新都80－150东方新天地70-120街铺与商场铺的租金差异较小，定位及经营是影响商场铺位租金的重要因素。12319 寮步典型商业项目调查——（1）茶园商场项目名称茶园商场（老城区）位置大坣路建筑规模单层面积约1500平米总建面约5000平米商业形态商场经营业态百货停车位无人流量8人/分钟时段：15:00营业时间周一至周五8:30---22:30周六至周日8:30---23:00经营范围珠宝、服饰、鞋经营状况良好首层租金租金不等.5000---10000之间,不以平方计算阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告20 寮步典型商业项目调查——（2）天和百货项目名称天和时装城（老城区）位置莞樟路旁(塘边步行街内)建筑规模单层面积2200平方米总建面6600平米商业形态商场经营业态超市停车位无人流量10人/分钟时段：16:10营业时间8:00---23:00经营范围服饰、超市经营状况良好首层租金50元/平方米阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告21 寮步典型商业项目调查——（3）寮步商业城项目名称寮步商业城（老城区）位置神前路与教育路交界地建筑规模单层面积总建面约8800平米商业形态综合体经营业态百货停车位150人流量5人/分钟时段：10:40营业时间7:30---23:00经营范围药店,菜场,服装,箱包,网吧经营状况较差首层租金500—800元/间阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告22 寮步典型商业项目调查——（4）旺角魅力女人城项目名称旺角力女人城（老城区）位置神前路与教育路交汇地建筑规模单层面积约2500平米层数约4500平米商业形态商场经营业态服饰停车位无人流量4人/分钟时段：11:20营业时间9:00---23:00经营范围服装,鞋,饰品,婚纱摄影经营状况较差首层租金25元/平方米阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告23 寮步典型商业项目调查——（5）东方新天地项目名称东方新天地（新城区）位置神前路与石大路间建筑规模街长1000余米总建面4.18万平米商业形态商业步行街经营业态服饰、小吃、超市停车位专用停车位300余个+市府规划4层停车场人流量12人/分钟时段：17:00营业时间7:30—23:00经营范围服饰、超市经营状况一般首层租金70-120阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告24 寮步典型商业项目调查——（6）景泰.香都项目名称景泰.香都（新城区）位置红荔路与香市路交汇建筑规模单层面积7186平方米总建面11万平米（共三期）商业形态综合体经营业态超市、电器、电子、服装停车位100余个人流量18人/分钟时段：11:50营业时间8:00—23:00经营范围超市、电器、电子产品、商务酒店、服饰经营状况良好首层租金70-120阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告25 寮步典型商业项目调查——（7）新安超级广场项目名称新安超级市场（新城区）位置红荔路(红荔综合市场旁)建筑规模单层面积8800平方米总建面约1.7万平米商业形态综合体经营业态超市通道设置主通道开间3米；进深10米；次通道开间2米；进深20米；停车位100左右人流量7人/分钟时段：15:10营业时间7:30---23:00经营范围超市、服装、手机、娱乐经营状况良好首层租金70---100元无规律可循阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告26 名称商圈租金（首层）类别特点不足茶园商场老城区5000-10000/柜中高档百货有一定档次的品牌与商场氛围2、3F导示与灯光不足天和百货50中低档商场、中档超市集中商场经营形式，面对中低端消费市场主次通道间租金无差别，致使次通道经营困难寮步商业城500-800/间低档商场、超市以超市带动人流超市设在1F使人流很难引上2、3F旺角魅力女人城25低档商场小面积铺位加低租金转型市场认同度低东方新天地新城区70-120中档商业街环境与休息小品配置经营管理与推广不足景泰.香都70-120中档超市、电器、中低档商场大主力商家入驻带动出入口人流引导欠缺，服饰商场业态规划零乱新安超级市场70-100低档商场、超市丰富业态，充分面向低端市场外部形象败落，昭示与导示不明确寮步典型商业项目调查分析阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告新老城区商业成南北鼎立之势，且新区在进一步升级与扩张中27 商业名称区域商业面积（万平米）茶园商社老城区约0.5天和百货约0.66寮步商业城约0.88旺角魅力女人城约0.45新安超市约0.23中英购物广场约0.6大坣路-教育路街铺约3.8东方新天地新城区4.18景泰.香都11富邦商业中心及街铺约1.3红荔市场约1.2新安超级广场约0.88天喜服装城、天喜百货约1.5其他工业区超市—约1合计约28.18寮步商业市场调查分析阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告寮步传统超市、百货商业业态已经很完善，此类传统商业已接近饱和。因此，从寮步市场需求来看本项目需规避此类常规的业态规划28 寮步区位寮步经济寮步人口寮步发展规划市场潜力分析寮步发展前景寮步商业发展状况业态分布及租金调查寮步典型商业项目调查阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告宏观背景商业发展★酒店发展东莞酒店业发展状况寮步酒店业发展状况寮步典型酒店项目调查29 星级类型总数五星四星三星二星一星备注数量99182533212比例100%18.18%25.25%33.33%21.122.02%注：据权威机构统计，东莞星级酒店的数量排到了北京、深圳之后，成为全国第三。东莞酒店业发展状况阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告虽然单纯从一个地级市的角度来看，东莞的酒店业似乎已经接近饱和，由于东莞酒店业的繁荣很大程度上取决于东莞繁荣的制造业，因制造业带动的：各类商务活动是东莞星级酒店主要消费群体。珠三角两小时生活圈也是促进东莞酒店业发展兴旺的主要因素30 寮步作为广深经济走廊上的几何核心位置，优越的地理位置、快速的经济发展、强大的对外辐射力，以及周边区域庞大的消费群体需要发达的酒店业进行配套服务。寮步酒店业发展状况目前，相对于东莞其它镇区来讲，寮步却只有五星级酒店和四星级酒店各一家，因此，寮步的酒店业发展是相对滞后的。阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告寮步酒店和娱乐市场消费群体，主要由外企的高管以及带外资性质的商务客人、本土民营企业主、政府单位人员、国内大型的集团企业组成的。31 名称级别地址经营范围悦莱花园酒店五星级香市大道侧中西餐、客房、娱乐、商务金凯悦大酒店四星级教育路1号中西餐、客房、娱乐、商务京都酒店商务神前路中西餐、客房、娱乐、商务新明华酒店商务红荔路景泰购物城对面中餐、客房、娱乐凯华商务酒店商务香市大道（交通局旁）客房星城商务宾馆商务香市大道（交通局对面）客房景泰商务酒店商务红荔路景泰购物城内客房凯运来酒店商务凯悦路1号韩国料理、客房、桑拿等寮步及项目周边主要酒店一览表阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告32 金凯悦大酒店开发商：广东名冠集团类型：集商务会议、休闲渡假娱乐酒店客房：251间（并特设行政楼层）配套：开设中、西、日式餐厅共5个，会议、商务及娱乐休闲寮步典型酒店项目调查——金凯悦大酒店阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告33 酒店名称寮步金凯悦大酒店（四星级）位置寮步镇教育路1号，临近同沙生态园景点酒店服务项目停车场、会议厅、商务中心、有可无线上网的公共区域、穿梭机场班车、免费停车场、前台贵重物品保险柜、商场、医务室、理发美容室、票务服务、专职行李员、洗衣服务、行李存放服务、残疾人客房、邮政服务、叫醒服务餐饮设施中餐厅、西餐厅、酒吧、茶室、全天送餐服务（中、西、日式餐厅共有5个）娱乐与健身设施桑拿浴室、足浴、卡拉OK厅、夜总会、SPA、棋牌室、桌球室、乒乓球室、健身室、室内游泳池、按摩室、水上运动客房设施和服务国内长途电话、国际长途电话、中央空调/普通分体空调、浴室化妆放大镜、24小时热水、免费洗漱用品、浴衣、独立浴缸和淋浴、吹风机、拖鞋、雨伞、独立写字台熨斗/熨衣板、多种规格电源插座、110V电压插座、保险箱、电热水壶、咖啡壶/茶壶、免费瓶装水、小冰箱、迷你酒吧寮步典型酒店项目调查——金凯悦大酒店阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告34 房型(单人/双人)优惠价（￥）原价（￥）备注高级客房3157884折豪华客房3959884折行政豪华客房4751,1884折标准套房6751,6884折高级套房7551,8884折豪华套房9152,2884折行政豪华套房10352.5884折寮步典型酒店项目调查——金凯悦大酒店阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告客源组成主要为外地商务、商旅客人，且以长租客居多35 寮步典型酒店项目调查——悦莱花园大酒店悦莱花园酒店开发商：东莞市建汇公司类型：集商务会议、休闲渡假的花园式酒店客房：600多间（含标准客房、豪华客房、复式行政客房和总统套房，可同时接纳近2000人下榻）配套：餐饮、宴会、会议厅健康、休闲、娱乐及商务配套设施阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告36 酒店名称寮步悦莱花园酒店（五星级）位置寮步镇香市路8号酒店服务项目酒店各式房型有：日式客房/高级客房/豪华客房/商务客房/商务套房/行政客房/行政套房/总统套房等。停车场、会议厅、商务中心、有可无线上网的公共区域等会议服务项目会议指路牌的制作、幻灯机、电脑投影仪、会议嘉宾座牌电视机、录像机、会议签名册、名录表打字、复印资料、会议摄影服务、互联网、电子邮件和传真服务、展台布置与制作、票务预定餐饮服务项目悦莱鱼翅海鲜酒家、柏丽西餐厅、日本料理、酒店还提供闽菜、地方风味及各方菜系精华的招牌菜、特色菜等娱乐与健身设施明珠夜总会、地王沐足、户外大型游泳池、室内健身、为商旅客人和会员提供专业的健康、休闲、娱乐设施和顶级服务享受，健身房、恒温泳池、网球场、蒸气客房、娱乐包间一应具全。客房设施和服务国内长途电话、国际长途电话、中央空调/普通分体空调、浴室化妆放大镜、24小时热水、免费洗漱用品、浴衣、独立浴缸和淋浴、吹风机、拖鞋、雨伞、独立写字台熨斗/熨衣板、多种规格电源插座、110V电压插座、保险箱、电热水壶、咖啡壶/茶壶、免费瓶装水、小冰箱、迷你酒吧寮步典型酒店项目调查——悦莱花园大酒店阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告37 房型前台现付价（￥）早餐床型宽带高级单人房、日式房328含早大床免费豪华单人房358含早大床免费豪华双人房388含早大床免费商务单人房380含早大床免费商务双人房410含早大床免费行政单人房450含早大床免费行政双人房480含早大床免费商务套房778含早大床免费行政套房800含早大床免费寮步典型酒店项目调查——悦莱花园大酒店阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告客源组成主要为政府接待、外地商务、商旅客人，出租率常年保持在65%以上38 寮步酒店市场调查小结整体供小于求，市场潜力大寮步拥有全国乡镇第一家四星级金凯悦大酒店（商务大酒店），但近年来却只有一家五星级酒店（悦菜花园酒店）开业。寮步的酒店供小于求，所以酒店的价位属于全年均价，并无淡旺季之分。月入住率大致为：标准间为75%－80%，行政间为70%左右，套房为60%－70%。目前仅有的两家高星级酒店，都存在着一家独大、等客上门的服务观念。酒店业要发展壮大，必须是在不断的进行细化市场，提供特色服务的一个过程。营销观念相对滞后阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告39 寮步市场调查综述寮步传统超市、百货、商业街商业体量已达28.18万平米，已接近饱和寮步的酒店业发展相对滞后，市场潜力大在寮步打造一以现代四星级酒店为核心并配套相关补充业态的商业，为人们提供一个休闲、娱乐、观光、购物、社交的场所，把人们从紧张和繁琐家庭生活中解放出来将是本项目定位优化的突破方向阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告40 本报告的技术思路项目开发现状项目发展目标界定核心问题市场潜力分析项目定位项目租售策略项目前景预测后期经营管理建议战略研究策略论证问题界定阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告★项目早期规划分析41 项目经济技术指标阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告42 东莞东•休闲娱乐之都阿尔柏丽美味风情街项目早期定位阿尔柏丽•红番区项目早期规划回顾阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告43 项目步行街部分业态布局A区：商业配套区1F：烟酒、美宜佳、鲜花店、工艺品店蛋糕、票务、成人用品、茶叶水果吧等2F：茶艺、麻将馆、网吧B区：休闲区1、2F：美容美发、卡拉OK、SPA、酒吧3F：沐足C区：中餐区1、2F：特色美食（类似东城十三碗）精品小吃3F：沐足A区B区C区阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告项目早期规划回顾部分业态规划档次较低，不能体现项目的整体品质44 项目酒店部分业态布局酒店部分1F：酒店大堂、休息区、中餐厅、西餐、舞台、厨房2F：中餐包房、咖啡茶室3F：桑拿、健身4F：演艺厅、情侣酒吧、包房阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告项目早期规划回顾45 项目早期规划分析评估整体定位未能强化酒店娱乐主题功能优势项目早期定位中，虽然确立了“休闲娱乐”+“美食街”的思路架构，但没有充分规避和解决本项目在体量、区域环境、交通便利性等因素上存在的不足，易导致项目在发展过程中出现定位与实际运作不符。具体业态规划已不符合目前市场需求项目在早期业态规划的时候，区域周边新兴商业还处于起步阶段，经过近三年的发展及市场培育，新兴商业体已逐步发展壮大，项目原有的业态规划有部分已被新兴商业体抢占先机。阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告46 本报告的技术思路项目开发现状项目发展目标界定核心问题市场潜力分析项目早期规划分析项目租售策略项目前景预测后期经营管理建议战略研究策略论证问题界定阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告★项目定位47 阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告业态规划客户定位目标客户定位区域及楼层业态规划项目整体业态布局业态规划★全景定位整体定位形象定位功能定位基础定位项目定位48 四星级标准酒店+特色商业步行街项目基础定位定位基本理念阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告49 全新升级演绎：打造东莞近郊首家四星级项目整体定位阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告-围绕四星级酒店，强化商务休闲、娱乐体验式的概念主题空间-城市生活体验之都50 项目形象定位阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告★★★★阿尔柏丽◎不夜城★★★★阿尔柏丽：延续项目早期入市风格不夜城是将购物、娱乐、餐饮、商务服务及休闲观光集于一身的概念性主题式商业综合体，强化多元型的娱乐休闲特色经营功能。并通过景观情景设置、全年不同的主题体验活动，为不同个性的消费者创造风情各异又相互融洽的国际四星级品味的，符合市场需求的综合性商业载体。★★★★不夜城：有别于传统的商业项目51 项目功能定位阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告基础功能商务服务配套功能特色餐饮阿尔柏丽不夜城配套功能酒店配套主题功能休闲娱乐以项目酒店部分为基础，以休闲娱乐为龙头，强势主题的康体休闲及东莞特色娱乐的充分挖掘，是我们在本项目的功能定位上必须选择的，且唯一的正确的方向。52 1、基础功能——商务服务酒店的传统功能项目，是项目依附所在的基础也是体现酒店档次的关键主营项目有：中高档商务客房、中西餐厅，配套项目有风情咖啡厅、特色小食堂、高级商务中心、现代商务会议中心（含大、中、小型会议厅,兼具小型会展功能），配套项目有银行代办处、精品专卖店、公共休息厅等。阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告项目功能定位表现53 2、主题功能——休闲娱乐本项目概念化、特色化功能的关键体现是项目酒店部分实现效益的关键同时也是本项目酒店部分经营亮点所在主营项目有：大型歌舞演绎厅、中型DISCO厅、中高档KTV包房、风情酒吧、桑拿健康中心（含大型生态水疗馆、健身房、按摩理疗室等）、沐足中心，配套项目有美容SPA、棋牌室、台球等。阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告54 3、配套功能——特色餐饮是项目主题功能定位的补充体现之一；是配合项目整体定位及制造人气的关键主营项目有：包括粤菜、川菜、客家菜、湘菜、鲁菜、清真、连锁餐饮等阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告55 4、配套功能——酒店生活配套本项目不是孤立于周边社区之外的，配合项目整体定位及满足项目周边原居民的需求主营项目有：茶庄、红酒庄、鲜花、烟酒、工艺品等阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告56 项目功能定位衍生理念阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告→以星级酒店+商铺保值增值→以休闲娱乐增收创收→突出特色，打造亮点→完善功能，提升档次★★★★阿尔柏丽不夜城东莞的休闲娱乐业无论从社会影响还是从经济效益的角度都开创了中国在这一领域的经典神话57 整体定位形象定位功能定位基础定位业态规划项目定位阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告全景定位区域及楼层业态规划项目整体业态布局★客户定位目标客户定位58 消费者投资者经营者★★★★阿尔柏丽不夜城本项目的三类目标客户阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告目标客户定位59 项目消费者定位1）消费者人群确定寮步企业主及其经营管理人员寮步中大型企业经营管理者寮步政府公务人员外地来寮步商务、公务人员外地来寮步旅游、务工人员2）消费动机和朋友一起进行休闲娱乐招待商业客户（商务往来）进行社交活动各种会议娱乐性活动旅游的必须消费体验式消费阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告60 项目投资客户定位1）目标投资客户确定专业高新收入者，以IT、电信医疗、教育、公务员、房地产企业高管等为主。个体业主自由职业者企业主政府官员富裕农民2）投资客户地区描述寮步原住居民寮步外来高收入群体周边镇区投资客户东莞市区投资客户深、港、广投资客户阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告61 项目运营商定位1）确定背景本项目整体运营中需要专业运作及经营商，他们分别是：星级酒店运营商主题娱乐联营商步行街街区经营户2）运营商资格资本实力经营资格规模行业能力人力资源经营理念阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告62 整体定位形象定位功能定位基础定位项目定位阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告全景定位客户定位目标客户定位★业态规划区域及楼层业态规划项目整体业态布局63 第一组团：酒店配套板块第二组团：商业步行街板块阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告整体业态组团规划人流引导C区B2区酒店商业裙楼B1区A区64 区域楼层主要入驻业态酒店商业裙楼1F酒店大堂、休息厅、厨房+特色西餐、咖啡厅、茶座（各占1/2面积）2F高档中餐、多功能厅（可用于大型会议、宴请、婚宴等）3F桑拿、沐足、健身+3FB，补充四楼KTV包房（1/3面积）4F中厅：演艺吧+KTV包房5F以上国际4星级商务酒店客房A区中式特色餐饮1、2F粤菜、川菜、客家菜、湘菜、鲁菜、清真、连锁餐饮等B区酒店配套型功能区1F酒店精品类：茶庄、红酒庄、鲜花、烟酒、工艺品等2F茶艺馆、棋牌室C区休闲娱乐主题功能区1-3F量贩式KTV阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告项目业态细分65 阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告酒店商业裙楼66 A区中式特色餐饮A区相对于B、C区，位置最好，紧临两侧出入口，展示面好，易于人流与车流。此区域设各类地方特色餐饮，有利于吸引人气，带动客源，做活项目。67 B区酒店配套主题位置较好，配置一些形象较好，档次较高的业态，作酒店配套既可满足于项目内部，也可服务于周边居民，增加客源68 C区休闲娱乐主题功能主要是服务于周边社区、镇街居民，提供大众娱乐精（区别于酒店内的中高档KTV）补充酒店内高档KTV在客源上的限制，增强人气聚集功能69 项目定位小结强化项目休闲娱乐主题功能定位，迎合市场需求通过对项目所在区域的调查研究，项目区域内的商业比项目早期定位时取得了快速发展。同时，高档次的酒店业却止步不前。因此，在项目的重新定位中我们适当加大了休闲、娱乐项目的比重。以构成本项目的经营特色和效益支撑平台。阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告70 本报告的技术思路项目开发现状项目发展目标界定核心问题市场潜力分析项目早期规划分析项目定位项目前景预测项目运营管理建议战略研究策略论证问题界定阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告★项目租售策略71 1、以概念造销售通过本项目的定位升级，提升项目入市的概念性主题式高端形象，建立广泛知名度及目标客群中的良好口碑，树立起潜在客户投资时第一考虑对象；阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告项目租售策略制定前需要说明的两点思路：先声夺人，在项目还不具备成熟的租售环境下，塑造项目形象，吸引意向客户关注。72 阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告项目核心租售策略建议2、以招商促销售项目前期准确的市场定位，准确的业态规划，是本案为项目成功招商所做的铺垫。那么，当前的市场环境下：项目的成功招商将直接促进项目的销售通过对项目的步行街、酒店商业裙楼的招商来促进销售。实现项目的收益的快速化73 项目核心租售策略建议阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告租售同步以促进项目销售为目的，实现项目收益快速化！项目招商步行街+酒店商业裙楼打造自身主题商业品牌实行自主招商运营项目销售接下来，我们对项目的租售策略进行逐个剖析↓对外销售：步行街+酒店客房+裙楼1F部分底商自行持有：酒店裙楼2-4F74 项目商业步行街打造主题性商业品牌，实行自主招商运营优势1：有了主题街区概念，区别于零散的、随意的业态划分，明确了招商目标，相对的降低了招商难度系数，同时，有利于我司控制商业业态分布与后期经营管理，做活本项目，实现持续经营，促进投资信心；优势2：自主招商、统一规划，凸现开发商重视力度，且相对投资回报率较高，从而给投资商更大的投资保障；阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告步行街区域招商策略化整为零，易于实际操作75 第一组团：酒店配套板块酒店作为本项目的核心部分，能否成功运作将直接关系到投资客对项目的信心及项目的市场培育期的长短。下面给出针对酒店配套板块的招商运作可行性建议：招商策略：二至四楼与两三家大商家联营（我司出场地，商家装修经营，利润按一定比例分红）阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告酒店商业裙楼（1-4F）区域招商策略既保证在现行环境下项目的招商可行性，同时可以撑控后期酒店商业的可持续性经营。76 阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告对于本项目步行街部分的销售，建议采用以下两种模式来达成销售◆经营客户---------买断经营权，自主经营◆投资客户---------返租销售（以定额回报方式确定租金）带租约销售，出让经营权（以定额回报方式确定租金）优势一：带租约销售模式将直接让投资客切身感受到投资前景和投资收益，有利于促进销售，实现资金的较快速回笼优势二：可以降低销售成本，并有利于做活做旺项目，实现项目的持续发展步行街部分销售策略：77 阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告酒店客房区域销售策略客房部分的销售采取省心回报型和完全自用型两种模式相结合：1、省心回报型（类似于超市百货的“整租零售”）：☆业主将所购客房与酒店管理公司签订《委托经营协议》，将所购客房的经营权全权委托酒店管理公司，由酒店管理公司按客房总价的7%的固定金额每年支付业主投资回报。☆经营过程中发生的各项成本、物业费、税费均由酒店管理公司承担。☆业主每年可获得酒店管理公司赠送的一定天数（设定每月2天）的住房卡。住房卡消费完后，享受贵宾卡待遇。78 阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告2、完全自用型：☆目标客户：企业（中、小型为主）☆酒店将按其它客房一样提供各类星级服务，另行签订物业管理协议。☆业主须按月交纳物业管理费。79 阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告酒店客房部分建议从以下5个方面增强销售力和后期经营力：项目整体销售策略建议1、建议聘请客源网络庞大、经营业绩卓著的专业酒店管理公司进行经营管理，以保障酒店运营期间的丰富客源和丰厚回报。而且，此项工作介入得越早越好2、建议与一信托投资公司合作，为收益做担保3、建议加盟专业度假交换系统，建立连锁贵宾卡共享系统4、建议投资回报率定为7%同时每年赠送投资总额4%左右数额的住房卡给业主，住房卡消费完后，享受贵宾卡待遇。有利于酒店人气的旺盛客源的扩大。5、精装修后出售80 本报告的技术思路项目开发现状项目发展目标界定核心问题市场潜力分析项目早期规划分析项目定位项目租售策略项目运营管理建议战略研究策略论证问题界定阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告★项目前景预测81 酒店裙楼成本与利润分析步行街步行街成本与利润分析步行街销售价格测算酒店裙楼阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告项目前景预测★酒店客房客房销售利润测算客房销售价格测算82 客房单位销售价格测算阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告定价依据：采取成本溢价法定价，根据项目的土地、建安费用等成本因素，在此成本基础上溢价45%，即为本项目酒店客房的单位销售价格计算公式为：客房单位销售价格=（物业地价+建安成本+其它成本之和+45%溢价+客房精装修成本及溢价）÷客房部分建筑面积（8900㎡）接下来，我们先对各项成本进行测算↓83 本项目土地月租金为5元/㎡项目物业总地价：12400（总用地面积）×5元×12月×40年=2976万元（40年使用权）客房销售价格测算阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告1、物业地价客房部分物业地价=总地价÷总建筑面积×酒店客房部分建筑面积2976万÷32400㎡×8900㎡≈817.5万元（客房部分物业地价）84 2、建安成本估算阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告项目建筑面积建安工程费建筑工程安装工程单位合计金额单价金额单价金额单价金额酒店塔楼部分8900㎡300元267万600元534万300元267万1200元/㎡酒店客房部分建安成本估算金额合计：1068万85 3、其它成本估算项目建筑面积其它成本单位合计金额广告推广成本管理成本不可预估费用单价金额单价金额单价金额酒店塔楼部分8900㎡50元44.5万100元89万100元89万250元/㎡酒店客房部分其它成本估算金额合计：222.5万阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告86 对所有客房产品统一精装修（按800元/平米标准）阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告项目客房部分是按照四星级酒店标准级别对外销售的，因此，销售价格要将装修成本因素考虑进去酒店客房部分装修成本估算金额合计：712万当项目客房部分在销售的时候，为体现项目四星级酒店的品质将在800元/㎡装修标准的基础上，溢价200元/㎡后销售即：1000元/㎡87 阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告按照前面酒店客房部分成本的测算，我们可以得出酒店客房部分的总成本：类别物业地价建安成本其它成本精装修成本备注金额817.5万元1068万元222.5万元712万（不含税费）成本合计2820万元项目客房部分成本统计有了各项成本的测算结果。下面，我们就可以得出相应的单位销售价格↓88 阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告按照成本的测算结果，通过各项溢价，我们可以得出酒店客房部分的单位售价A、客房总成本：2070.5万元B、（2070.5万-712万元）×45%溢价=611.325万元C、装修成本基础上溢价200元/㎡×8900㎡总面积=178万元计算公式：（A+B+C）÷总面积=客房单位销售价格（2820万元+1269万元+178万元）÷8900㎡=初步得出的客房单位销售价格：4794元/㎡客房单位销售价格89 阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告客房单位最终销售价格虽然本项目只有40年的使用年限，但是，本项目是高档的四星级酒店，并且是带精装修销售，因此,本项目的客房最终销售均价建议为:4800元/㎡(含1000元/㎡精装修)有了单位售价。同样，我们就可以得出客房部分的销售利润↓90 客房销售利润分析测算1）通过前面的成本测算，项目酒店客房的总成本预计约为：2820万元2）相关销售税费按照16%计算销售单价×16%，即：4800元×16%=560元/㎡。总税费为：683.5万元3）预计客房销售纯利润为：计算公式：销售总价－成本总价－销售税费=客房销售纯利润即：4272万元-2820万元-683.5万元=768.5万元阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告91 客房销售利润测算酒店客房项目前景预测客房销售价格测算阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告酒店裙楼成本与利润分析酒店裙楼步行街成本与利润分析步行街销售价格测算★步行街92 计算内容代码东方新天地1F景泰.香都1F本项目1F合计权重Q727565可比物业销售均价PI1400015000权重值比例A0.900.87权重均价PI‘1260013050可比物业所占权重WI55％45％项目权重售价PI‘×WI6930587212800项目整体推导权重值比例：A=本项目权重/参照物权重；权重租赁均价：PI‘＝参照物均价×A可比物业所占权重：价格合成过程中，竞争可比物业所占的权重。本案中，选取东方新天地为55％，景泰.香都项目为45％。本项目商业裙楼1F均价=：12800元/㎡通过项目市场比较法分析项目价格加权后的合成售价（1F）阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告步行街销售价格测算93 区域销售均价推导内容2F及以上12800×55%=7000/㎡（取整）说明：1、按商业销售一般规律，商业地上一层与二层的商业价值量化比为1：0.5～0.72、本项目有部分为三楼，因此综合系数选取0.55项目各分区域销售均价推导区域划分销售均价(元/㎡)1F128002F及以上7000阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告步行街销售价格测算94 1）1F：3100㎡2F及以上：3200㎡2）成本预计：①建安成本：1200元/㎡②广告推广成本：2%③管理成本：100元/㎡；④税收：16%⑤不可预见费用：100元/㎡以上共计为：1F：3704元/㎡，1F总成本预计约为：1148.2万2F及以上：2660元/㎡，2F及以上总成本预计约为：851.2万3）预计客房销售利润为：（销售单价－成本单价）×总建筑面积-物业地价即：(12800-3704)×3100+(7000-2660)×3200=4208.58万元阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告步行街部分成本与收益分析成本与收益分析测算95 酒店客房客房销售利润测算项目前景预测客房销售价格测算阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告步行街成本与利润分析步行街销售价格测算步行街酒店裙楼成本与利润分析★酒店裙楼96 酒店裙楼成本与利润分析的前提和假设阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告在前面项目租售建议中，对于酒店裙楼部分采取的是一楼分割出部分独立式街铺进行使用权转让；因此，一楼的成本与利润就可以参照本案前面步行街的相关测算方式对于二、三、四楼，因建议采用的是与大商家联营模式运作。因此，其收益是双方合作，开发商对入驻经营商家收取一定比例的营业额作为相关场地物业的使用费。酒店裙楼成本与利润分析97 阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告酒店裙楼成本与利润分析1）1-4F：9000㎡单层面积为：2250㎡2）成本预计：①建安成本：1200元/㎡②广告推广成本：2%③管理成本：100元/㎡；④税收：16%⑤不可预见费用：100元/㎡以上共计为：1-4F：2870元/㎡，1-4F总成本预计约为：2583万成本分析测算98 1）1F：2250㎡（含酒店大堂、休息区及其它公共面积）2）酒店1F可分割销售面积假定为750㎡（去除酒店大堂、休息区及其它公共面积）3）预计酒店1F销售收益为：（销售单价-成本单价）×可销售建筑面积即：（12800-2870）×750=744.75万元酒店裙楼1F销售收益测算99 阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告酒店裙楼成本与利润分析我们采用参照项目步行街相关销售价格，对酒店裙楼部分进行反向租金推导计算公式：楼层单位租金收益=楼层参照销售价格×年回报率÷12个月注：我们可以从得出的单位租金来确定与商家联营后应收取的扣点比例酒店裙楼2-4F租金推导：7000（参照步行街2F以上销售均价）×0.7%÷12个月=40.8元/㎡/月酒店裙楼2-4F利润分析测算100 阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告酒店裙楼成本与利润分析我们得出了项目酒店裙楼1-4F的租金后，通过下面的公式，我们可以得到项目酒店裙楼部分的联营扣点依据，从而也可以得出其相关利润数据计算公式：楼层保底扣点收益=楼层单位租金×楼层可计算面积×12个月酒店裙楼2-4F扣点收益：40.8元/㎡/月×6750㎡（2-4F总面积）×12个月=330.5万酒店裙楼2-4F利润分析测算101 项目成本收益表名称成本（万元）销售收益（万元）联营收益酒店客房2002.54272步行街1999.46208酒店裙楼2188.2960（1F分割）330.5万/年（2-4F联营扣点）土地成本2976合计9166.11.144亿1.322亿（40年）阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告项目整体成本与收益分析表当总销售额达80%时项目可收回前期投入成本102 本报告的技术思路项目开发现状项目发展目标界定核心问题市场潜力分析项目早期规划分析项目定位项目租售策略项目前景预测战略研究策略论证问题界定阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告★后期经营管理建议103 组建项目客户服务中心，实行统一经营管理项目后期经营管理建议步行街部分阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告104 管理处内部组织架构及职能图项目客户服务中心接待服务信息管理协调调度质量控制客户回访特约服务综合管理部行政事务人力资源后勤采购档案管理劳资纪律财务管理物业部绿化管理环境工程物业巡视安全服务交通秩序公共关系工程管理部维修服务设备运行维修计划维保实施分包管理装修管理项目管理部租赁事务租户管理市场安全广告管理技术支援阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告105 客户服务中心服务流程图项目客户服务中心中建品牌策划顾问指挥协调信息反馈反馈执行层指令指令信息客户服务中心（24小时）客户服务需求建议意见、投诉反馈、回访阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告106 酒店部分经营管理模式1、管理公司自营由开发商委托的管理公司亲自经营酒店。2、委托知名酒店经营公司经营委托知名酒店经营公司经营，由酒店经营公司派出高级管理人员经营管理，在本地招聘酒店员工。3、挂牌知名酒店经营公司自营挂牌知名酒店经营公司自营，由酒店经营公司派出高级管理人员指导管理，在本地招聘酒店员工。项目后期经营管理建议阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告107 序号经营模式优势劣势1号模式管理公司自行经营成本较低灵活性较大缺乏酒店管理经验没有品牌优势，抗风险能力很低投资者信心不足2号模式委托酒店管理公司专业经营管理品牌知名度高能很好提高投资者信心成本过高酒店管理公司对项目要求苛刻3号模式挂牌酒店自行经营品牌知名度高有相应的管理经验和人才技术投资者对其有信心灵活性较高，成本相对较低抗风险能力相对较低管理力度与执行力可能有所下降备注：对于经营模式的考核与评估主要因素有：1.经营成本2.品牌知名度对消费者的影响3.抗风险能力据以上综合分析，从成本、风险以及对消费者的信心等优劣势的平衡来分析，3号模式优点多，缺点少，同时对开发商来说较为有利，我们认为3号模式为最佳的经营模式。项目后期经营管理建议阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告108 根据以上三种经营管理模式的分析，建议：和酒店管理公司合作利用其品牌及优势打造品牌项目阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告采用3号模式109 寮步传统商业饱和，而酒店及其特色休闲娱乐产业存在潜在市场需求走概念性主题定位，符合寮步的差异化市场需求充分考虑到酒店客房、商业裙楼和步行街街区的不同性质，给出最具可行性的租售策略建议。符合本项目的后期经营管理才能保证项目永远立于不败之地项目的早期规划未能突出主题特色，部分业态规划上不能形成强有力的竞争优势。依照项目的租售策略，对项目的成本及收益进行初步的测算阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告总结市场潜力研判项目定位项目租售策略项目运营管理项目早期规划分析项目前景预测对于本报告第一部分中提出的相关核心问题，通过逐个的研究分析，现在我们来进行全面综合的回顾：110 111 项目市场现有格局附件—项目其他运作思路项目其他运作思路项目物业发展建议项目整体定位思路项目经营功能定位项目营销策略建议项目市场定位依据112 项目整体定位思路思路前提：前提1：项目物业由公司自己长期持有前提2：项目规划可作修改113 项目整体定位思路项目整体定位思路：“大特色专科+小综合”民营医院现代化四星级医院标准大特色专科：整形美容、眼科PRK中心、特色儿科（可设两到三个特色科室）小综合：急诊科、内科、普外科、妇产科、口腔科、内分泌科、骨科、泌尿外科、耳鼻喉科、消化内科、呼吸内科、检验科、体检中心、B超室、心电图室、病理科、放射科、麻醉科、护理部、肠道科、康复理疗科、药剂科等114 项目市场现有格局广东市场现有格局东莞市场现有格局地区时间民营医院数（家）床位数比例诊疗人数比例广东2008年底2148.80%6.00%2015-20%25%地区时间民营医疗机构占全市医疗机构比例民营医院数（家）占全市医院比例占民营医疗机构比例东莞2008年底22710%2031%7%已批准筹建中1342%民营医院市场前景看好，同时民营医院也逐渐成为医院主流趋势115 项目市场现有格局东莞与寮步市场现有医院典型案例表名称区位总建面（㎡）性质资质东华医院东城29万民营三级乙等康华医院南城32万民营三级甲等标准东莞市寮步医院寮步5.26万国营二级甲等同济光华医院寮步8万多民营-116 项目市场定位依据可行性依据：1、区位劣势规避依据：作医院现有交通可达性强，不用过分强调昭示性2、物业依据：以现有物业建筑为基础，只需做局部细微调整3、物业投资依据：利用现有物业，物业改动投资相对较小4、融资依据：对风投和产业资本家来说，现在最具诱惑力和可观利润行业即：医疗和教育，因而此定位市场融资力强5、市场机会依据：东莞加快民营医院发展，争取到2015年，使民营医院实际床位、门诊服务量分别占全省20%和25%以上6、后期经营依据：医院受金融危机等环境影响小，后期经营有保障7、现有政策依据：民营医院开业后三年内免除企业所得税117 7、未来政策依据：1）珠三角有望整体成为医改试验区（珠三角地区将结合《珠三角改革发展规划纲要》和新医改，有望整体作为医药卫生体制改革试验区）2）广东加快民营医疗机构发展的意见即将出台，在准入和审批、经营性质选择、金融和税收、设备配置、人才引进等方面有新的突破3）东莞卫生部门将实施三项利好政策扶持民营医疗机构，审批将享“绿色通道”A、实行准入平等：鼓励、支持民营资金多渠道、全方位进入医疗卫生领域B、卫生部门将简化审批手续、简化工作程序，为民营医疗机构申请变更或校验，开设“绿色通道”，优先办理。C、支持民营医院在科研、教学等方面的政策和待遇与公立医院保持一致项目市场定位依据118 4）粤民营医院或可享受免税待遇（广东省卫生厅副厅长黄飞09年3月在东莞调研时透露，广东有条件的民营医院将有望申请成为非营利性医院，享受目前公立医院的免税待遇）民营医院税赋大致可分5笔：每月需交=营业税（当月营业收入的5%）+城建税（应纳税额×7%）+教育税附加（应纳税额×3%）。每季度须交=所得税（即：该季度的营业收入×10%×20%）每半年须交=堤围防护费（即：每半年收入的0.13%）例如：平均月收入10万元、年收入120万元的民营医院，这5项税收为91560元/年项目市场定位依据119 项目经营功能定位门诊部入口入口入口A区B区C区A区：1F-餐饮区、平价药店（招商中心）2F-医院食堂B区：1F-医院配套（、花店、便利店、ATM厅)2F-办公、会议室C区：门诊部D区：医院大厦D区120 项目经营功能定位D区-医院大厦功能定位：1F：挂号大厅、收费厅、药房、注射室、输液室2F：特色科室3F：小综合类科室4F：手术室5F：康复中心（含平台花园）6F及以上：住院部121 项目营销策略建议项目营销策略建议方式一：自营，进行市场融资运作方式二：引进/加盟品牌，如华美整形、曙光整形美容、深圳博爱医院方式三：与权威机构/医院战略合作/合资122 项目物业发展建议项目物业发展建议建议一：D区医院大厦在现有规划上，作一定比例通道加宽建议二：电梯间进深加大建议三：园林绿化规划作适当调整（符合现代医院舒适、静谧的环境）123 民营专科医院审批根据《医疗机构管理条例》规定，举办医疗机构必须符合当地《医疗机构设置规划》申请人应按规定提供“设置申请书、设置可行性研究报告、设置可行性研究报告、选址报告和建筑设计平面图。”，可行性研究报告内容：（一）申请单位名称、基本情况以及申请人姓名、年龄、专业履历、身份证号码；（二）所在地区的人口、经济和社会发展等概况；（三）所在地区人群健康状况和疾病流行以及有关疾病患病率；（四）所在地区医疗资源分布情况以及医疗服务需求分析；（五）拟设医疗机构的名称、选址、功能、任务、服务半径；（六）拟设医疗机构的服务方式、时间、诊疗科目和床位编制；（七）拟设医疗机构的组织结构、人员配备；民营专科医院审批124 （八）拟设医疗机构的仪器、设备配备；（九）拟设医疗机构与服务半径区域内其他医疗机构的关系和影响；（十）拟设医疗机构的污水、污物、粪便处理方案；（十一）拟设医疗机构的通讯、供电、上下水道、消防设施情况；（十二）资金来源、投资方式、投资总额、注册资金（资本）；（十三）拟设医疗机构的投资预算；（十四）拟设医疗机构五年内的成本效益预测分析。并附申请设计单位或者设置人的资信证明选址报告包括以下内容：（一）选址的依据；（二）选址所在地区的环境和公用设施情况；（三）选址与周围托幼机构、中小学校、食品生产经营单位布局的关系；（四）占地和建筑面积。民营专科医院审批125 综述项目定位为“大特色专科，小综合”之民营医院从项目自身区位、物业条件、市场容量、市场空白、行业发展趋势、政策利好及后期永续经营等方面来说，可行性强，前&钱景看好！126 127 128'