上海富阳新天大厦项目报告

'目录壹、前言贰、立地分析一、项目基地位置二、项目概述2.1.经济指标2.2.项目周边环境介绍2.3.面积汇总表2.4.项目的SWOT分析叁、初步想法肆、办公楼市场篇一、上海市办公楼市场阐述1、办公楼市场历史2、主要分布情况3、上海市办公市场近况3.1.供应与需求3.2.空置率3.3.上海市办公产品价格走势3.4.小结二、相关区域在售办公楼市场情况分析交叉分析一交叉分析二三、项目周边市场情况3．1．出售3．2．租赁3．3．周边市场小结 伍、商业篇一、上海市商用物业简述二、项目周边市场情况分析2.1.周边情况简述2.2.周边业态情况2.3.周边租金及单元面积2.4.周边商业市场小结陆、项目定位一、定位思路二、主楼市场定位三、办公楼定价3.1.客观评价3.2.投资回报率3.3.经济效益评价3.4.修正价格四、商铺定价五、商铺业态定位5.1.业态定位依据5.2.各层业态定位建议 壹、前言本项目属于商办楼产品，本报告会从两个方面来切入本项目，上海市办公楼市场现状及周边相关区域的进行分析阐述；另一方面就是商业部分，会着力针对项目周边的商业现状对本项目作出研判。给本项目的最终定位作出一合理的市场定位。 贰、立地分析一、项目基地位置项目位于普陀区安远路与昌化路的交界处。基地南临安远路，西侧为昌化路，北为新丰路，东边为江宁路。在普陀区与静安区的区交界线的位置。往北有轻轨的中潭路站。项目南面：项目西面：二、项目概述 2.1.经济指标总占地面积3509㎡总建面10400.54㎡办公楼建面8756.54㎡商铺建面1644㎡辅助楼234㎡2.2.项目周边环境介绍交通——项目北边有轻轨的中潭路站，方便出行。即将在05年开工的轨道交通M7号线中的一站也规划在一项目的附近。步行约十分钟左右。M7线有14座车站可与15条轨道交通线换乘，并与磁悬浮线及地铁换乘。文化娱乐——项目步行五到十分钟可达玉佛寺，再往北有长寿公园，周遍的文化底蕴比较高。环境——紧邻静安，离繁华地区以及市中心不远。商业——周围并无大型的商业建筑，主要以小型的商店和一些厂房为主。 2.3.面积汇总表：编号套内面积建筑面积套数一层二层三层四层五层六至十层小计A122.633.41010A1a21.732.122228A222.733.645885075A2a21.832.211114B123.634.911114B1a24.536.32214141418B219.028.122222028B2a19.629.0117779B2b18.327.011114B2c19.729.111114B322.333.0117779C142.262.511111014C1a43.163.711114C230.144.5117779C333.349.2117779D121.031.12214141418D223.134.211111014D2a24.035.511114商场A103.1123.711商场B118.6142.211商场C149.4179.211商场D137.0164.311商场E118.6142.211商场F86.1103.311商场G657.9788.741（1）（1）1 2.4.项目的SWOT分析n优势（Strength）Ø处于普陀与静安区交界线上，临近繁华地段Ø交通出行比较便利，附近有轨道交通M7规划车站，在普陀设有4个站点。这将大大带动普陀区的房产，同时提高当地居民的出行。Ø距离玉佛寺仅有几分钟的步行距离，突显了此处区域的文化底蕴；n劣势（Weakness）Ø基地面积较小，会带来对停车位，公共面积狭小的问题。从而使得项目的附加值受到影响，可能导致未来的发展潜力受到影响；Ø周围的商业环境档次不高，以小的门市店为主，使得周边的消费档次相对较低；Ø周边的小型门市店及“居改非”的商业形式使得项目整体档次下降；Ø次出入口所（安远路）道路狭窄，来回车辆拥挤。n机会（Opportunity）Ø 普陀长寿街道的扩建，苏州河的观光区域将规划建一批个性化、高品质的开放式主题购物公园、一条人性化的休闲步行街。长寿商业圈也将建成一个区域性的休闲购物乐园。除了已有的亚新生活广场外，该区域还将建一个超大型家具博物、会展馆，上海最大的KTV娱乐城、一个上海最大的洗浴健身中心。这些都提高了未来项目周边消费商业建筑整体的层次，增加了项目的投资价值。Ø轨道交通M7的建成，M7沿线将与大量的车站，轨道交通，磁悬浮，轻轨的换乘，交通的便利将增加次处对办公楼或者商住楼的需求，出行便利；n威胁（Threat）Ø项目周边未来仍有住宅所附带的商业推案量，会带来一定的市场挤压；Ø项目周边厂房较多，拆迁的不确定因素会给项目带来一些影响，同时，也会使购买者信心受损。叁、初步想法 从本项目的地段属性及产品的自身条件来看，主楼（四至十层）应是定位于投资性产品，比如：小户型办公、SOHO型办公（宜商宜住）、酒店式公寓方面考虑。主要依据是：酒店式公寓小户型办公SOHO型办公区域所具有的投资潜力自带卫生间商办楼宇装饰及配套小面积产品以上是通过对项目自身一些产品所具备的特性对本项目所作出的初步设想，而下面的报告则会通过一些市场发展情况来作一细节阐述、论证最终得出项目的产品定位。肆、办公楼市场篇一、上海市办公楼市场阐述1、办公楼市场历史 上海办公楼市场发展至今，大致上可以认为经历了三个阶段，即：史前期：80年代中期以前，上海商品办公楼的概念为零。当时的办公楼都以国有（亦称公有）为基础。其时，一些大公司如需在上海设办事机构，只能租用高级酒店套房。起步期：80年代末，商品办公楼开始出现于上海市场。其时中国正经历着改革开放，全国开始施行市场经济以取代计划经济，从而使房地产产品进入到商品市场。1988年8月8日，上海通过国际招标出让了第一块土地———虹桥26号地块，标志办公楼市场开始启动。由于当时国家经济规模有限、经济结构也有待重新架构，商品办公楼的市场供应极为短缺，而需求量也十分有限（需求主要集中在大型企业、外商和外国领事馆），故未形成一个完整统一的市场。发展期：Ⅰ、90年代初，上海商品办公楼进入全面发展阶段。其时，国民经济GDP正经历着成倍增长，客观上对办公楼产生了“量”的需求；而第一波外资潮涌入上海，随之将甲级办公楼的概念带进市场，提升了“质”的需求。1990年，上海商城建成并推向市场，显现出上海办公楼市场全面发展的趋势。Ⅱ、上海商品办公楼市场于1993—1995年达到高峰。1995年以后办公楼指数一路下跌。1997—1999年由于亚洲金融危机的影响，办公楼市场陷入低谷，出现严重的空置和低租金状况。其中，1997年指数下跌147点，成为1995年中房指数出台以来的最低点。1999年底开始，跌势逐步趋缓，并且在2000年5月办公楼指数同4月持平，成为5年来的首次止跌。2000— 2001年，上海办公楼市场处于不跌不涨状态。直到2002年1月，上海办公楼市场才出现转机，中房指数开始从负数转向正数，到5月份价格指数上扬8点，达到7年来的最高值。淮海路、虹桥开发区、陆家嘴等区域的甲级写字楼逐渐呈现出摆脱连年低迷的颓势。2002年度旺盛的需求使得其租金首次出现上升态势，四季度甲级写字楼的平均租金比上季度上升2.3%，至0.6美元/m2·天。Ⅲ、2002年，上海市场出现三幢全出售型办公楼，即黄浦区的银晨数码大厦、普陀区绿地科创大厦和浦东陆家嘴京银大厦，打破了办公楼市场长期只租不售的局面，初步启动上海办公楼的投资市场，也进一步推动了上海办公楼市场的发展。2、主要分布情况区位区域性质小陆家嘴地区浦东南路-黄浦江-东昌路1、上海的中央商务区。2、金融贸易区。淮海中路沿线西藏中路-金陵西路-常熟路-长乐路1、传统高档商业、商务区。2、传统高档居住区。静安寺—南京西路—人民广场北京路-乌鲁木齐北路-延安路-西藏中路1、传统商业区。2、市中心商务集中区。3、高档宾馆集中区。徐家汇地区天钥桥路-肇家浜路-宜山路-中山西路1、上海城市副中心。2、高级商业区。虹桥地区中山西路-仙霞路-古北路-虹桥路1、上海最早形成的商务区。2、虹桥经济技术开发区。3、上海市办公楼市场近况n3.1.供应与需求 图表1上海市场办公楼市场总量2002年以来，上海办公楼市场供应保持平稳增长势头，增长率波动也逐渐变小，总体平稳。图表2上海市场办公楼市场消化量2003年以后，上海办公物业需求受到上海市经济稳定发展的影响，开始有了较大的增长，到2004年第三季度，需求量首次超过了2002年。n3.2.空置率 图表3上海办公物业近年空置率情况n3.3.上海市办公产品价格走势上海办公楼价格自上世纪90年代末年跌至谷底以来，随着全国及上海经济的快速增长及对办公楼产品需求的大幅增长，价格也不断攀升。 3.4.小结Ø供应增长缓慢：自2003年4季度起上海办公楼供应量增长开始放缓，截止2004年3季度市场总量为370万平方米。Ø需求快速增长：自2003年4季度起上海办公楼市场消化量连续增长，2004年三季度的市场消化量更是达到了2002年以来的最高水平。Ø空置率降低，上海办公市场复苏：市场空置率水平呈以年为周期的走势，每年的年末通常是空置率的最高峰，然后空置率持续走低，但总体上看空置率的平均水平近年来持续降低。Ø上海市场对8000-15000价格段的中档办公物业需求最大，高档办公次之。Ø预计2005-2007年办公市场会出现供需不平衡，呈现供不应求的态势。二、相关区域在售办公楼市场情况分析由于本项目属于出售型办公产品，且位于次中心区域，那么就针对本项目的这些小户型、出售、次中心区域的特性，选取了目前上海在售的办公楼个案来进行分析。 区域案名位置当前可售主力户型价格强销普通销强销消化量体销售率总量体量体面积速度售速度时间——[单位]　[M2][M2][M2][元/M2][套/月][套/月]——[M2]%浦东银桥大厦金桥出口区360003100075-9580002082004年7月500013.89%2005年1月乐凯大厦商城路660号254002470055-6512500——3——7002.76%同盛大厦福山路458号257001750090-1001700040302004年12月820031.91%130-150上安大厦浦东大道21645000045-60900050152004年9月5000100.00%普陀杰地大厦中山北路2790170001000110-1301100088252004年10月1600094.12%富丽大厦江宁路1306弄756001900100-12098002516[小]2004年12月370066.07%2504[大]大众河滨大厦长寿路834号1760030090105002882004年8月1730098.30%黎金苑改建综合楼光复西路2077弄52026013312000——12004年6月26050.00%振源大厦中山北路2052号104501045070-909500——0——00.00%700-1400虹口天宝华庭四平路777号12300360042950072702004年10月870070.73%金象大厦华昌路9号1500014004511000133652004年10月1360090.67%闸北众昌金城大厦海宁路138933000880035-5012000340602004年12月2420073.33%华舟大厦沪太路315弄2200021000105-13510000632004年11月10004.55%林顿大厦恒丰北路100号22000600045-5010800150802004年12月1600072.73%建谊大厦恒丰路218号28000600098-1201000050162004年6月200-2302004年10月2200078.57%上海白马大厦塘沽路933号3350014000160-190135003517[小]2004年10月1950058.21%250-2908[大]2005年1月 交叉分析一：面积-消化速度对比面积套数/月40-606960-10013100-15013150-2009200-3005300以上0以上数据统计截止到2004-01-23日从交叉分析一中可以得出，Ø从整体去化水平来看，小面积产品去化明显占到上风，得到相当好的去化；Ø同时，单元面积有放大趋势，分别集中在60-100平米、100-150平米两段；Ø大面积去化速度较慢原因较多，比如，产品品质、区域属性以及单价都可能导致大面积去化速度相对缓慢，但这并不意味着它与市场需求不符；Ø同时，从个案角度来看，部分次中心区域的小面积也因为品质不高去化速度也不甚理想。 交叉分析二：价格-消化速度对比价格套数/月8000-900099000-100002310000-110004511000-120003212000-140001914000-1700015以上数据统计截止到2004-01-23日从交叉分析二中可以得出，Ø10000-11000元/平米的产品它的去化速度相当快，也可以说是这个范围段它的市场接受度较高；Ø紧随其后的市场需求价格段是：11000-12000元/平米、9000-10000元/平米，而12000-14000元/平米也有上升趋势，此这种市场表现来看，低总价的产品已经大势所去，越来越多的理性投资客在讲究价格的同时已在考量产品的品质、地段以及升值潜力，这也从侧面表现出附加值的提升也是产品良好去化的保证。 三、项目周边市场情况分析过本市出售型办公楼后接着研究微观区域市场，将着力研究项目周边的办公楼市场，这对了解本项目的区域环境及对项目入市后的把握起到借鉴作用。3．1．出售：案名位置单元面积总价单价路段（M2）（元/套）（元/M2）世纪商务大厦长寿路72115万15500-16000星海大厦江宁路长寿路120126万10500锦海大厦长寿路130-170暂无——长寿大厦长寿路叶家宅路130143万11000沙田大厦————————n面积Ø商住楼其主要特性就是以小面积为主，适合投资；Ø面积主力段：100平米以下、120-170平米；Ø区域个案内的面积都相对集中，这也与普陀区内商住楼的市场需求有关；n售价Ø由于个案都是90年代后期的商住产品，一些配套及外立面都相对落后，当前售价浮动在11000元/平米左右；Ø且上下楼层差价浮动不大；n总价Ø115-130万/套是较为集中的主力总价段，且对于购买者来说，具有相当的吸引力。 3．2．租赁：案名单元面积月租金月平租金出租率备注（M2）（RMB）（RMB/M2·月）（%）世纪商务大厦——————满租紧贴长寿路，地段较好星海大厦11740003492%临近江宁路145500034锦海大厦17280004697%近亚新生活广场158550035长寿大厦17165003895%——134550041沙田大厦118350030————物业管理费（元/M2·月）2-2.5元/M2·月（主力行情）n租金Ø由于个案面积较为集中，配套设施、及装修标准都类似，租金主要集中在4500-5500元/月；Ø每平米月租金范围在：34-40元/M2·月；n空置率Ø空置率控制在10%以内，比较理想；n租户Ø租户多以贸易、IT、咨询、机关办事处居多；Ø 一些规模较小的公司会由于区域交通的便利性而选择本区域，故对区域内的办公楼还将进一步消化。3．3．周边市场小结：n本项目位于普陀区与近静安的临界点，准确地说安远路划分了普陀与静安，而本项目所位于的普陀区依托市府对长寿路的大力发展，目前无论是商业配套还是居住生活、出行便利程度来看，都是相当令人满意的；n本案临近长寿路但同时又贴着静安区，周边的办公楼并不是非常成熟，可以说基本以一些上世纪90年代中后期的商住楼为主，住宅氛围的成熟性远大于办公楼；n商住楼早期是出售型式，多以一些投资客及小规模企业自用；n通过了解二手市场可以发现，有部分投资客将商办楼以出租或出售的形式活跃在三级市场，可以推断，该类产品还是具有一定的市场投资价值及吸引力；n从目前的出租情况（包括租金、出租率）来看，处于较为稳定的局面，个案间的差距并不大，这也可能由于早期产品的类似性所致；n对于本项目而言，在区域情况以及小环境没有上述个案好的情况下，应该增加项目的附加值从而来增加投资者的信心，可以从以下几个方面着手：ü停车位的充足性；ü电梯数量的设置问题，保证高峰时期避免出现长时间拥堵现象；ü主楼内的工作用餐；ü产品内部设施的更新程度。 伍、商业篇一、上海市商用物业简述商铺一直被市场所关注及看好是因为其保值性强、回报率高的缘故，从目前本市商铺的情况可以简述为以下几点：n商铺出现明显的外移趋势，尤其是随着外环线住宅房的大规模建设；n2004年上海商铺的供应量基本与03年的供应量持平。根据资料显示，2003年上海新开工的商铺面积同比增长了71%，施工面积为472万平方米，全年超过了500万平方米。n由于受到宏观调控的影响，上海商铺在供应量依然增长的基础上，需求方面受到了一定的影响，导致了目前上海商铺价格上涨减缓的趋势，市场的活跃度会有一定程度的降低，但是商用房包括商铺、写字楼仍有比住宅更佳的增长潜力，因而缓步上升的趋势还将持续；n据交易中心的数据显示，内环线内的商铺施工面积已经从2002年的65%降到2003年的45%，而外环线与内环线之间的施工面积从19%上升到28%，外环线以外的区域则从15%上升到27%；可以肯定，随着土地稀缺性的白热化，市区商铺的升值潜力仍被市场看好。 二、项目周边市场情况分析2.1.周边情况简述：项目周边商业可以概述为以下几点：长寿路：Ø商业主要集中在长寿路沿线；Ø长寿路具有较强的吸客力；Ø凭借着亚新生活广场的知名度、住宅氛围的浓厚及交通的便捷性，其商业氛围可以说是区位内比较成熟的；安远路、昌化路：Ø项目周边商业还相当简陋，以老平房或“居改非”形式的门面店铺；Ø业态单一；Ø人流缺乏；Ø交通便利程度还较弱；Ø商业氛围还没有形成； 2.2.周边业态情况：长寿路是市府大力发展的商业街，除了大片住宅区所附带的商业外还有知名休闲广场的支撑，故它的业态多样性都比本项目周边要来得成熟，也就是说，长寿路的商业幅射范围较大，会给本项目今后的商业定位形成一定的隐性竞争。2.3.周边租金及单元面积：据市场情况来看，周边商业市场租金为：长寿路：7-8元/平米·天面积：50-100、150-250平米（新建住宅，产品较新）安远路、昌化路：4-5元/平米·天面积：10-20平米（使用面积，居改非的房屋居多） 2.4.周边商业市场小结：对于本项目来说，长寿路对本项目构成的威胁较大，换言之，本项目在商业定位中应尽量规避与长寿路的竞争，并且脱离周边业种单一，摆脱经营手法老套的局面。可以从以下几方面着手：Ø安远路、昌化路的低档业种业态会给本项目的商业定位造成影响，应提高商业产品的竞争力；Ø与周边低档业态拉开差距；Ø长寿路商业成熟度较高，避免与其产生直面竞争，应做到错位竞争与经营；Ø由于紧贴静安区，且区域内的发展较大，商业仍处在发展阶段，未来形势仍被看好；Ø由于周边住宅在前两年已基本售罄，故所附带的商用物业供应量基本属于空白；Ø从商铺的空置率及入驻情况来看，可以非常肯定的是区位内的商铺相当紧俏。 陆、项目定位一、定位思路全市办公楼出售市场情况市场比较预期价投资回报情况价格修正宏观因素区域地段因素项目最终售价二、主楼市场定位通过上述市场部分对初步设想的论证后，得出以下结论：n排除酒店式公寓产品依据：单元面积的层高在3.3M，再结合单元面积来看，此类小户型酒店式公寓它的自身品质及条件都存在较多的不利点。n考虑小户型办公或SOHO型产品依据：具有良好的成长性、且有市场需求、交通条件还在进一步优化，有利于出行。综合考虑，得出：小户型SOHO投资性产品 三、办公楼定价3.1.客观评价世纪商务大厦星海大厦锦海大厦长寿大厦地段条件100/105100/103100/105100/102环境条件100/102103/100102/103102/103道路条件101/103102/101100/100101/102产品条件103/101103/100102/100101/100结果14705109221058110680根据客观评价得出，项目当前市场价区间段在：11000-14000元/平米。3.2.投资回报率设回报率为X，取项目周边租金35-40元/M2·月，及97%的出租率，运用下列公式，推导得出，X=月租金*12*出租率售价X=35（40）*12*97%11000X=0.037-0.042即项目周边当前商住楼的回报率在3.7%-4.2%。 3.3.经济效益评价运用上述公式及得到的当前项目周边的回报率来计算得出项目的售价在：S=35（40）*12*97%4%-4.2%=11085-11640根据经济效益评价，得到的售价至少在12000元/平米以上。同时，这也与上述所得到的客观评价相吻合。3.4.修正价格根据目前上海办公楼整体年度涨幅在17%左右，得到预期售价约在12500-13000元/平米。综合考虑上述论证结果，因本项目属于宜商宜住产品，区域内目前住宅的均价已达到11000-13000元/平米，同时考虑到本项目属于小户型投资性产品，当前区域内此类小面积产品缺乏，而本项目的总价优势明显，从市场行情及发展态势来看它能得到市场认同，故我司认为本项目比较合理的市场售价在：2005年中期：15000-16000元/平米总价：48万-54万/套 四、商铺定价根据项目未来的发展及品质的提升，周边的租金并不能成为本项目考虑的范畴，所以运用了长寿路目前的租金是因为商铺是需要一个时间年限才能来提升市场价值的产品，故对项目的预期租金将在7-8元/平米·天，得到：S=7（8）*365*98%10%=25039-28616即：商铺1F售价：27000-28000元/平米2F：22000-23000元/平米3F：16000-16500元/平米 五、商铺业态定位5.1.业态定位依据n项目位于安远路、昌化路，项目周边业态缺乏且档次较多，给本项目制造了商机；n本项目有商办楼部分，周边业态的空缺会给本项目带来不利因素，应定位成与本项目具有互相协调互相支撑的业态来完善本项目的小环境；n本项目周边还有较多厂房及电器办事处，小环境的局限所制，要将一些高档次的商业品牌及业态引进来还存在较大的困难；n长寿路对本项目商业威胁较大，该路段商业形态成熟、知名度较高，商业幅射范围较广，本项目应规避与其正面的竞争，实行错位经营；n项目靠近玉佛城，有一定时期内仍有较多的客流会形成聚集，对于此类的消费客本项目可以作一定程度上的把握，将其吸引；n为与周边较多的低档业态形成一定差距，建议本项目商业多从长远角度出发，一些品牌商家的驻户有利于本项目的长期发展，并能提升项目品质及档次；n综合情况来看，本项目适宜形成休闲餐饮类的商铺，且周边较大的居住人口的消费力不可低估，随着近年上海恩格而系数的不断下降，收入水平的提高，对本项目商业部分而言，都是一种商业契机。 5.2.各层业态定位建议楼层区位（号）业态建议品牌类型备注1FA便利店、小超市罗森、喜士多——B中小型餐饮一番拉面、特色快餐两区位组合CD咖啡吧————E茶吧————F甜品店美仕唐纳滋——G1-G3大餐饮中大型餐饮具有一定规模区位号建筑面积（M2）A123.7B142.2C179.2D164.3E142.2F103.3G1788.74 楼层区位（号）业态建议品牌类型备注2F-3FG2-G3大餐饮中大型餐饮具有一定规模建议：商业2-3层面积较大，适合商家1-3层作为一个整体推入市场，同时比较适宜大型餐饮商家进驻，具有一定的规模效应，同时也有利于项目的去化。'