广汉广信北京路商业项目报告

'广汉广信北京路商业项目中期报告致：广汉市广信臵业有限公司2012年4月PRIVATE&CONFIDENTIALwww.dtz.com 目录广汉市场研究•广汉发展研究•宏观经济研究•各物业类型市场研究2 广汉概况广汉为成都都市圈、半小时经济圈的重要组成部分，是西部最具投资潜力百强县之一广汉北京上海成都国家园林城市全国文明城市地理位臵国家卫生城市中国十大魅力地处川西平原腹地，南距成都市23公里，北靠德阳18公里广州城市（2004）行政区划全市幅员面积538平方公里，辖18个乡镇，183个行政村，总人口60万历史背景广汉因“广至汉水”而得名，秦朝为雒县，汉朝为广汉郡，是三国时期军事重镇“雒城”数据来源：DTZ调研整理3 广汉概况广汉历史久远，古迹众多，素有“川西明珠”美誉文化风俗广汉是中华文明发祥地、农村改革起源地，传统民俗“保保节”延续了300余年，被誉为“中华一绝”，列入省级非物质文化遗产保护名录，可带动广汉儿童家庭类消费旅游资源广汉境内拥有三星堆古文化遗址、明代古寺龙居寺、文庙、房湖公园等众多处名胜古迹路网交通广汉拥有108国道、京昆高速、宝成铁路、成绵乐城际高铁、成都二绕，是连接中国西南与西北的重要交通枢纽数据来源：DTZ调研整理4 广汉区位分析广汉区位优越，位于成都与德阳的过渡点，距离双流国际机场和金堂第二机场车程约1小时广汉距离双流国际机场直线距离54公里，车程约1小时什邡德阳20KM20M广汉距离金堂第二机场直线距离42公里，车程约1小时中江县彭州市38KM31KM广汉与周边县市中心直线11KM18KM青白江区广汉金堂县40KM成都42KM54KM金堂第二机场双流国际机场广汉位于成都、德阳的中心位臵，作为两个城市的交通节点，具有一定的枢纽作用数据来源：DTZ调研整理5 广汉交通分析广汉拥有两条在建高铁线，通车后将进一步增加广汉与成都的经济联系，进一步增强成都的辐射能力至德阳广汉市高级别道路主要为南北向，成都1小时经济辐射圈连接成都和德阳至德阳成绵乐高铁将连接广汉和成都东客站、双流国际机场，大大提高广汉同我国大城市的联系至德阳成兰高铁目前处于建设初期，呈现时间相对成绵乐高铁较晚本案成都第二绕城高速经过广汉，连接12个区市县，2013年通车，届时将进一步增强成都的吸附能力，广汉将可能成为成都周边的“副中心”至成都数据来源：广汉市规划局至成都至成都6 成都“北改”工程概况“北改”为成都最大规模的民生工程，北改工程项目约360个，总投资约3,300亿元区域规模：主要涉及成华、金牛、新都三区，涉及85万人口，195平方公里土地，其中重点区域104平方公里发展目标：产业升级、生态文态产业规划：现代商贸业、文化旅游业、科技服务业、商务服务业，形成商品批发物流高地、国际商贸物流中心、综合商社（会）和贸易总部聚集区、电子商务创新基地和特色商品价格发现中心发展思路：交通先行，2012年拟启动交通基础设施建设43个，约建46.5公里道路，总投资约138.34亿元打造优质生态环境，利用山体、湿地、湖泊等城市生态空间，形成城市最大的都市绿岛发展高端商业和现代服务业，初步形成北部城市级商业中心、火车北站商圈、各城市组团或板块的商业商务中心成华区金牛区新都区数据来源：北改工程工作汇报会7 成都“北改”工程影响“北改”大型工程，推动中心城区向北扩张，大大缩短了广汉与成都中心城区距离广汉“北改”工程交通先行，将优化城北至广汉的道路，实现两地快速联通，新都区可能出现“广汉住，成都工作”类候鸟人群，有利于区域住宅市场发展“北改”工程将为城北带来大量居住人群，为避免城区拥堵，城北居民有机会驱车至广汉消费，成为区域商金牛区成华区业的目标客群成都“北改”工程大力发展文化旅游产业，将可能串联部分广汉旅游景点，形成多条旅游线路，带动广汉旅游市北新大道成彭高速沙西路蜀龙路场发展，有利于区域商业、酒店发展老成灌路成绵乐川陕路高速“北改”区域重点发展高端商业和三环路新成华大道交大立交三环路2.5环现代服务业，有助于带动广汉市第三路二环路一环路产业的发展，提升区域竞争力北改工程主要涉及金牛、成华、新都三个区数据来源：DTZ调研整理8 城市发展目标广汉目前主要发展第二产业，远期规划二、三产业并重，并逐渐过渡到第三产业主导政府重点招商引资项目第二产业•机械设备制造及机械零部件研发与加工•医药制药、植物化学原料、生物技术开发•交通系统专用设备及器材、配件制造•新材料、新能源、电子信息技术研发及生产•环境保护与资源节约综合利用•食品饮料生产第三产业•现代服务业及旅游、卫生、教育、文化领域的建设投资•三星堆文化旅游产业综合开发•国家鼓励发展的其它产业广汉市城市总体规划（2001-2050）经济发展目标规划期内，力争国民生产总值达到280亿元，第一产业达到15亿元、第二产业达到43亿元、第三产业达到49亿元，人均国内生产总值达到44500元/人数据来源：广汉市城市总体规划（2001-2050）、广办发„2011‟12号9 城市规划广汉未来规划为组团式发展，形成“一城•三区•六镇”格局规模：48平方公里建设目标：形成现代产建设目标：依托业、现代生活、现代都三星堆博物馆，市三位一体协调发展的形成文化产业和示范区旅游的综合效益备注：区域由德阳主导，备注：近年可能6本案1近年可能修规修规城北西区21小汉镇：机械设备、零部件加工等城区2连山镇：机械、轻工、观光农业、城东片区老城区5商贸流通、文化休闲业等3三水镇：机械、医药、轻工纺织、3物流等建设目标：石油装44向阳镇：石油钻采设备、交通设备备、制药食品的产（高铁）等业集群，承接成都5南兴镇：钢铁、机械、花卉业、旅的产业转移游业等6高坪镇：建材、轻工、物流等说明：由于目前正处于广汉市修规节点，最新规划尚未制定，本次报告中所涉及的方案规划、城市发展思路方向等均来源于政府相关部门访谈或政府规划过程稿，最终方案以政府公布的规划为准数据来源：规划局访谈10 广汉经济开发区概况广汉经济开发区将目标定为“国家级开发区”，未来将逐步从生产型园区转变为研发型园区，从而直接推动广汉市现代服务业发展沿国道108线纵沿台北路横向向产业发展轴产业发展轴广汉经济开发区已被定为“省级经济技术开发区”，园区企业总量460户，其中规模企业163户，截至2011年底总产值达416.7亿元，总就业人数2.8万人，其中高收入的管理及技术人才6,976人开发区大型企业的入驻，可带动上下游产业中小型企业，带来中心城区办公物业需求沿韶关路横向大型企业商务活动频繁，带来高星级的酒产业发展轴店需求众多大型企业管理人员常驻广汉，催生市区高品质住宅、公寓需求沿中山大道纵大型企业管理层具有较强消费能力，将推向产业发展轴动广汉的商业市场升级数据来源：开发区政府11 广汉文化产业园区概况广汉文化产业园区位于本项目西侧，主要发展旅游业、教育业和房地产业，大量的游客和学生可带动广汉市的商业发展三星小镇主打三星堆文化，吸引游客长住小镇旅游住宅片区规划由企业投资主推区域发展，未来形成高尚居住片区校园区目前已引进四川师范大学、航天职业学院、法官培训学校，未来还将引进更多大中学校三星博物馆遗址区旅游度假区校园区小高层住宅区数据来源：规划局、旅游局访谈12 旅游业发展规划广汉规划未来五年集中打造旅游市场，将广汉建成国际旅游目的地，主要发展思路为增加过夜消费，将直接拉动广汉市酒店市场的外部需求发展方向：三星堆博物馆遗址区、三星堆发展方向：建设自文化产业园、三星小行车专业赛道镇（共规划15,000亩）发展目标：吸引自发展目标：吸引游客本案行车赛事组织者在在景区驻留2天以上12.5KM高铁站点此处举办相关赛事19.5KM23KM发展方向：将原沙石开采区域“易家河本项目同三个规划中的大坝”改造为垂钓旅游观光地和湿地公园型旅游项目车程均在20分钟发展目标：吸引垂钓爱好者度假消费内，具有一定的辐射能力备注：以上距离均为车行距离数据来源：旅游局访谈13 城市未来发展趋势广汉城市未来将向周边扩散发展，由于老城区旧城改造难度大，将逐渐转变为单一的传统商业功能，新兴区域将承载更多的城市升级使命老城区老城区人口将向城北西区和城东片区迁移，本案未来老城区将仍然承担传统商业中心的功能城北西区共7.2平方公里，新政务中心所在地，引入多个大型开发商，未来将成为高收入人群的居住聚集区城东片区共3.2平方公里，规划定位为“运动休闲新东城”，由汉龙集团进行土地整理，目前尚处开发初期经济开发区经济开发区将向东南方向延伸14公里，延伸区域将主要发展航空产业数据来源：规划局访谈14 广汉近期重点项目广汉未来2年将有一批大型项目建成，将极大的促进广汉现代服务业发展项目名称建设规模及内容建设年限总投资（万）包括中国糖酒食品交易博览城会展区、营销总部区、交易市广汉西南糖酒城场区、民俗特色区、物流仓储区、商务配套区、生活配套区2011-2013300,000建设工程等，一期建设产业博览园、国际会展中心、糖酒食品交易市场群，营销总部基地、原酒交易中心等项目广汉西部石材城石材生产交易区2011-201297,000建设项目广汉天旭包括办公大楼、信息中心、仓储物流中心、商住服务中心、2010-201235,100城际物流项目停车场及相关附属设施广汉浪度建材家居包括家具生产区、配套设施区、材料供应区、家具及建材市2010-2014150,000产业园建设项目场区、仓储物流区和家具文化广场，项目占地1,169亩广汉—正泰德包括医药展览交易中心、医药现代立体仓储中心、物流、综2011-2014250,000医药贸易物流项目合配套中心及其他配套辅助设备等广汉华地财富商城2011-201355,000大型商业中心项目数据来源：发改委15 目录广汉市场研究•广汉发展研究•宏观经济研究•各物业类型市场研究16 广汉人口情况分析广汉市人口基数基本稳定，城市化率增长较快，有利于商业和住宅市场的发展截至2010年，广汉人口达60.46万，在德阳各扩权县中排名第二截至2010年，广汉城镇人口达21.37万，城市化率达35.35%政府规划2015年，广汉城区人口将达到40万，主要靠城市化实现德阳市各扩权县户籍人口对比（2010年）广汉市人口增长情况160143.17040%14059.3759.7560.0660.3160.466035%35.35%12034.11%30%5031.14%10025%4026.21%8060.323.33%20%6051.33043.518.7020.5721.3715%402013.8515.6624.810%20105%000%广汉市中江县罗江县什邡市绵竹市20072008200920102011单位：万人总人口(万人)城镇人口(万人)城市化率备注：“扩权县”是指扩大管理权限的县，四川共有59个扩权县，德阳市拥有广汉市、中江县、罗江县、什邡市、绵竹市5个扩权县由于部分县市未公布2011统计结果，因此横向对比选取2010年数据进行比对数据来源：2010德阳市统计年鉴、广汉市历年统计年鉴、规划局访谈17 广汉经济发展分析广汉经济发展水平较高，在四川59个扩权县中排名第二，GDP的高速增长，有利于写字楼、酒店和公寓市场的发展截至2010年，广汉GDP达190.02亿元，超过什邡、绵竹等德阳其他扩权县2011年，广汉GDP首次突破200亿元，达223.5亿四川省代表扩权县GDP对比（2010年）广汉市GDP增长情况250250223.530%203.3623.84%200180.025%200180.02179.88178.0120.68%161.91152.624.17%20%136.6150135.78150118.10119.62110.3108.7917.96%15%10010010%11.71%48.2850505%000%广汉市中江县罗江县什邡市绵竹市峨眉山市仁寿县宜宾县简阳市江油市20072008200920102011单位：亿元GDP总额(亿元)增速备注：四川共有59个“扩权县”，本次选取德阳全部扩权县和其他地级市排名前列的扩权县，用于比对数据来源：2010德阳市统计年鉴、广汉市历年统计年鉴18 广汉固定资产投资情况分析广汉固定资产投资总体保持上升态势，且增速较快，有利于写字楼和住宅市场的发展截至2011年，广汉市固定资产完成投资103亿元，同比增长24.23%2009年，由于汶川地震灾后重建投资巨大，因此出现了爆发性增长，2010年恢复平稳快速增长四川代表扩权县固定资产投资完成额对比（2010）广汉市固定资产投资增长情况140126.36132.07120175.91%200%112.18103120107.30109.36105.05100150%100102.1782.9182.918075.8770.25%100%8072.1665.05606023.09%50%4037.034021.750%202024.23%-18.85%00-50%广汉市中江县罗江县什邡市绵竹市峨眉山市仁寿县宜宾县简阳市江油市20072008200920102011单位：亿元固定资产投资(亿元)增速数据来源：2010德阳市统计年鉴、广汉市历年统计年鉴19 广汉房地产发展情况分析广汉房地产市场发展良好，购房刚性需求明显2008年由于地震和金融危机的影响，房地产投资与2007年基本持平；2009年房地产市场迅速复苏，因此投资出现了爆发性增长2010年以前，广汉商品房销售面积持续增长，空臵面积相对稳定，说明市场刚性需求旺盛，房地产市场健康发展广汉市房地产投资增长对比广汉市房地产发展情况单位：万㎡98.38608.05849.8850736.2564054.464.533025.34432015.9614.8014.0228.619.5310100商品房销售面积(万㎡)商品房空臵面积(万㎡)2007200820092010单位：亿元2007200820092010备注：由于统计年鉴未公布2011年房地产市场数据，因此本次纵向分析选取2007-2010年数据数据来源：广汉市历年统计年鉴20 广汉第二产业发展分析广汉第二产业在德阳各扩权县中发展最好且每年以20%左右的速度高速递增，强大的第二产业为第三产业的发展垫定良好的基础截至2010年，广汉第二产业增加值突破100亿元，达102亿元，超过什邡、绵竹等德阳其他扩权县广汉第二产业增长平稳且迅速，第二产业GDP占比不断增加德阳市各扩权县第二产业发展对比（2010年）广汉市第二产业增长情况12070%70%102.6359.6%60.4%57.0%59.6%53.4%56.0%10060%60%51.0%80.9950%50%8057.0%54.6%71.2862.8240%40%6038.8%30%30%20.1%21.5%18.8%19.0%22.2%4026.3820%20%2010%10%00%0%广汉市中江县罗江县什邡市绵竹市20072008200920102011第二产业增加值（亿元）第二产业比重第二产业占比第二产业增速数据来源：2010德阳市统计年鉴、广汉市历年统计年鉴21 广汉民营经济发展分析广汉民营经济增加值主要来源于第二产业，目前发展迅速，创造了大量高收入人群，激发了商业消费和投资需求广汉民营经济增加值主要来源于第二产业，2010年占比达到71.18%截至2010年，广汉民营经济增加值达124.18亿元，超过什邡、绵竹等德阳其他扩权县，在四川59个扩权县中排名第二除去2009年由于2008年汶川地震的影响，增速有所下滑，其余年份民营经济均以超过20%的增速高速发展四川省代表扩权县民营经济增加值对比（2010年）广汉市民营经济增加值发展情况14014030%124.18125.00124.1825.0%12012024.1%25%100.28101.8210091.3910090.4080.5420%72.1072.8422.0%8068.018060.3359.4515%606012.6%10%4029.284020205%000%广汉市中江县罗江县什邡市绵竹市峨眉山市仁寿县宜宾县简阳市江油市2007200820092010单位：亿元民营经济增加值（亿元）增速数据来源：2010德阳市统计年鉴、广汉市各年统计年鉴、四川省历i年统计年鉴22 广汉第三产业发展分析广汉第三产业在德阳各扩权县中发展最好但GDP占比偏低，由于第二产业的良好基础，未来第三产业发展空间巨大，有利于商业、写字楼、酒店市场的发展截至2010年，广汉第三产业增加值达51.68亿元，超过什邡、绵竹等德阳其他扩权县广汉第三产业以超过10%的速度平稳增长德阳市各扩权县第三产业发展对比（2010年）广汉市第三产业增长情况6035%40%51.6845.9733.7%5027.1%30%35%31.2%30.0%24.0%30%28.7%28.7%25%26.8%4028.4%36.7925%28.3720%3019.5%20%15%15%11.4%2010.8%10.5%11.8%10.3%10%9.4110%105%5%00%0%广汉市中江县罗江县什邡市绵竹市20072008200920102011第三产业增加值（亿元）第三产业比重第三产业占比第三产业增速数据来源：2010德阳市统计年鉴、广汉市历年统计年鉴23 广汉旅游发展情况分析广汉游客快速增长，旅游市场持续活跃，有助于酒店和商业市场发展截至2010年，广汉国内旅游人数达238万人次，旅游收益达130亿元广汉旅游持续火爆，即使在地震影响严重的2008、2009年，也表现良好广汉旅游市场发展情况23825020018513915013010910910074635002007200820092010国内旅游人数(万人次)旅游收益(千万)备注：由于广汉市统计年鉴未公布2011年旅游市场相关数据，因此本次纵向分析选取2007-2010年数据数据来源：广汉市历年统计年鉴24 广汉城镇居民消费情况分析广汉城镇人均可支配收入较高，居民消费欲望强烈，有助于商业和住宅市场的发展2010年广汉市城镇可支配收入在59个扩权县中排名第7，截至2011年城镇可支配收入达18,249元广汉城镇消费欲望强烈，近年消费倾向虽有所回落，但仍达77.15%四川代表扩权县城镇人均可支配收入对比（2010）广汉市城镇居民可支配收入支出对比情况18,00017,30020,00081.82%18,24983%81.71%17,00016,49318,00082%16,00115,85415,65216,00015,65216,00080.03%14,07981%14,55014,46814,47014,00011,98312,21780%15,00014,26312,00010,55713,87613,9509,80579%11,10514,00010,0008,62678%13,0008,00078.05%77%6,00012,00077.15%4,00076%11,0002,00075%10,000074%广汉市中江县罗江县什邡市绵竹市峨眉山市仁寿县宜宾县简阳市江油市20072008200920102011单位：元城镇人均可支配收入(元)城镇人均消费性支出(元)平均消费倾向数据来源：2010德阳市统计年鉴、广汉市历年统计年鉴25 广汉社会消费情况分析广汉社会消费品零售总额较高，本土市场消费旺盛2010年广汉社会消费品零售总额在四川59个扩权县中排名第5，说明广汉商业市场活跃近年广汉社会消费品零售总额保持稳定增长，截至2011年达78.07亿元，有助于商业市场的持续发展四川代表扩权县社会消费品零售总额对比（2010）广汉市社会消费品零售总额增长情况8074.309023.69%25%72.5273.0178.077066.5964.188019.84%18.91%7017.71%20%6056.005044.866066.5946.7317.24%15%37.6138.30504035.3537.78403010%302011.41205%1010000%广汉市中江县罗江县什邡市绵竹市峨眉山市仁寿县宜宾县简阳市江油市20072008200920102011单位：亿元社会消费品零售总额(亿元)增速数据来源：2010德阳市统计年鉴、广汉市历年统计年鉴26 广汉消费结构分析广汉城镇消费结构持续优化，居民生活质量稳步提高，有助于现代服务业发展广汉城镇居民消费结构中食品支出占比逐年下滑，恩格尔系数持续优化广汉城镇居民交通通信支出和医疗保健支出占比逐年上升，全市民用汽车拥有量近5年共增长近60%，表明市民消费不再停留在生活基本用品上，开始注重生活质量，有利于支撑第三产业的发展2009,2010两年由于国家政策较好，对2011年的汽车市场有所透支，因此2011年汽车拥有量增速下滑广汉市消费结构变化情况广汉市民用汽车拥有量50%45.27%160,000149,97220%136,80737.77%140,000119,64840%120,000102,89615%93,81316.28%30%100,00014.34%80,00010%20%60,00010.11%9.68%9.62%10.79%10%8.40%7.09%7.11%7.45%40,0005%5.71%4.60%5.39%20,0000%00%食品支出在外饮食家庭设备及服务交通和通讯占比医疗保健200720082009201020112007200820092010民用汽车拥有量增速数据来源：2010德阳市统计年鉴、广汉市历年统计年鉴27 广汉发展及宏观研究小结广汉位于成都和德阳的过渡点，为成都都市圈、半小时经济圈重要组成部分广汉经济发展水平较高，GDP在四川排名靠前且增速较快随着广汉经济开发区产业的升级和规模的扩大，未来将有机会发展成都高新产业链上下游企业和承接成都产业转移，从而加速广汉经济增长，推动广汉市现代服务业发展广汉城镇人均可支配收入较高，消费结构持续优化，为广汉现代服务业发展提供了市场条件广汉民营经济活跃，创造了大量高收入人群，激发了商业消费和投资需求金堂第二机场的建设，将加速广汉融入大城市经济圈，拉动广汉快速发展借力“北改”大型工程，广汉与成都中心城区距离大大缩短，为广汉成为成都周边“副中心”创造了条件28 目录广汉市场研究•广汉发展研究•宏观经济研究•各物业类型市场研究29 商业发展历程广汉商业发展时间较长，从传统的商业街、超市提升为百货，目前商业仍处于升级过程中百货大楼的出现，带动了传时代广场物业结构优新桂花商场（后更名统商业的发展，同时主题卖场良，提升了老城区商为世纪广盛）开业，业以独立店经营形式出现，代表业档次（未来供应）态以超市为主广汉商业开始市场细分化2002年2005年2010年1984年2004年2007年传统上盖住宅街铺，商业街铺品牌专业化，业商业步行街开形成最初的商业街态细分化，形成品牌服装始主题化，形成街、美食街、娱乐街武庙步行街、雒城风情街、仿古商业街，古建筑街的出现推动旅游商业街发展30 商业市场概述广汉商业由传统商圈、区域商圈构成，以鸭子河为界划分，传统商圈因设施陈旧，未来升级受限；区域商圈品质形象较好，商业由街铺开始向上一层的空间发展、集中发展本项目位于新城区，距传统商圈核心区2公里，难以借势其巨大人流；目前城北西区仅有一个区域商圈，规模较小，本项目距其500米传统商圈位于老城区，以多条商业街构成，硬件陈旧，升级受限，难以满足更优质的中高端品牌入驻需求区域商圈位于城北西区城区，以水晶广场为代表，品质形象较好，主要以餐饮娱乐业态为主，引进知名餐饮连锁品牌，餐饮业态出现在集中型商业2、3楼位臵城北西区高铁站本案鸭子河区域商圈汽车站火车站区域商圈传统商圈老城区大件路传统商圈备注：本页距离指车行距离31 传统商圈概况传统商圈以中山大道为主轴向两面扩散，主要由三条服装街和四条餐饮街构成，其中包含一个百货项目商圈性质区域物业形式代表街区餐饮街区服装街区娱乐街区综合街区单店百货万寿街（小吃）中山大道（散货）长沙路武庙步行街传统商圈老城区中心主题卖场佛山路（大众）汉口路（品牌）湖南路雒城风情街街铺湖南路（烧烤）武昌路（品牌）中山大道长沙路（商务）商务餐饮长沙路综合商业街（武庙步行街、雒城风情服装街（中山大道、汉口路、武昌路）湖南街）档次：中低端烧路中档次:大众消费商户代表：杰克琼斯、特步、散货烤山万商户代表：太平洋电影城、德克士餐大寿武饮道街昌品路东西大街牌散武庙步行街服货汉口路装餐饮娱乐街（湖南路、佛山路、万寿街、传统百货（中山大道与顺德路交汇处）服雒城风情街长沙路）档次：中端，单一百货装档次：大众消费商户代表：百货大楼商户代表：福建海鲜、王子烧烤、竹筒饭大众餐饮佛山路备注：“百货大楼”项目现更名为百伦广场，但由于百伦广场包含写字楼、酒店、公寓等其他业态，为有效区分，本报告仍沿用“百货大楼”代指此单一百货32 传统商圈－服装街分析以街铺为主，穿插单店百货及主题卖场，中低端档次，存在较多问题；从各服装街的经营情况来看广汉消费者品牌意识较强业态构成：服装为主，中山大道以经营散货为主；汉口路、武昌路主要为品商务餐饮湖长沙路烧南中牌服装烤路山万餐寿武租金价格：中山大道北段租金价格(1层)：1.8-3.5元/㎡/天饮大品昌道街牌路武昌路、汉口路租金(均价)：3.5-4元/㎡/天散东西大街货汉口路服现状分析：服装1、上盖住宅影响店铺平面布局、品牌形象规格不统一、业态缺乏连续性装2、缺乏停车位，且停车不便；3、缺乏休闲类餐饮及快餐；4、中山大道19%店面转让(主要为散货店)，说明中山大道散货经营困难；汉口路与武昌路店面大众餐饮佛山路转让极少，说明经营良好，可以看出广汉消费者品牌意识较强中山大道北段街铺业态占比汉口路、武昌路街铺业态占比6%14%4%散货服装5%品牌服装41%美容美发5%24%家饰家纺5%皮具品牌服装6%银行66%散货服装9%饰品化妆品15%其他其他33 传统商圈－餐饮街分析以街区分布，有较明显的类型及档次划分；广汉餐饮总体大众化，环境较差，缺乏知名品牌连锁餐饮业态构成：餐饮为主，湖南路主要以夜市烧烤为主；万寿街主要经营特色商务餐饮湖长沙路烧南中小吃；佛山路主要经营正餐，长沙路以相对中高档商务餐为主烤路山万餐寿武租金价格：湖南路租金价格：0.8-1.5元/㎡/天饮大品昌道街牌路万寿街租金价格：1.5-2元/㎡/天散东西大街货汉口路服佛山路租金价格：1.3元/㎡/天服装长沙路租金价格：1.3元/㎡/天物业费1元/㎡/月装现状分析：1、缺乏知名品牌连锁餐饮、休闲类餐饮及快餐大众餐饮佛山路2、除长沙路，其它餐饮街就餐环境较差3、停车位规划不合理，配臵不足长沙路湖南路佛山路万寿街34 传统商圈－娱乐街分析广汉娱乐业发达，以中小型的本土品牌为主，分布较为零散，缺乏量贩式KTV商务餐饮湖长沙路广汉娱乐业主要集中于湖南路，长沙路、中山大道三条街道烧南中烤路山万湖南路集中了面积较小的练歌房，主要为大众消费餐寿武大饮街品昌道长沙路集中了规模较大的酒吧、足疗店铺，档次相对高端牌路散东西大街中山大道西园酒店娱乐配套（夜总会）面积较大，消费档次相对较高货汉口路服服装广汉宾馆的酒店娱乐配套（练歌房）面积较大，中端消费装广汉练歌房较多，档次中低端，店面形象较差，整体行业处于发展初期阶段大众餐饮佛山路娱乐配套湖南路长沙路中山大道－西园酒店中山大道－西园酒店中山大道－广宾中山大道－广宾35 传统商圈－综合街分析综合商业街整体物业档次较其他商业街有所提升，店铺租金相对较高，但存在交通设计不合理的问题业态构成：雒城风情街与武庙步行街经营业态丰富，其中雒城风情街相对商务餐饮湖长沙路男装占比较大，武庙步行街童装、婚纱店铺聚集烧南中烤路山万租金价格：雒城风情街租金价格1层：2.7-3.4元/㎡/天餐大寿武饮街品昌武庙步行街租金价格均价：1.4-2元/㎡/天道路散东西大街牌武庙步行街现状分析：货汉口路服1、雒城风情街上盖物业影响其平面布局，造成通道过窄，两边商铺难以租赁服雒城风情街装2、武庙步行街设臵过多连廊，导致2、3楼店铺不同程度受到遮挡，影响店装铺价值；停车位缺乏，影响人流到达3、武庙步行街引入两家主力店：太平洋电影院和劲浪体育，有效提升项目人大众餐饮佛山路气和档次商铺通道住宅雒城风情街通道由于住宅平面布局的需要，导致底商通道过于狭窄，造成人通道设计过直，没有错落或弧线，亦没连廊会遮挡消费者视线，影响楼上流无法循环，影响底商租赁有休息区设计，导致消费者易疲劳店铺的可视性36 传统商圈－百货分析广汉目前仅百货大楼一个百货项目，由于该项目规模较小，购物舒适感差，制约了广汉消费者对于百货的认知商务餐饮现有商场：百货大楼是目前广汉唯一百货，定位中端，面积仅15,000㎡，规湖长沙路烧南中模较小；2011年营业额2亿元，平效达1,111.11元/㎡/月烤路山万餐寿武大饮街品昌现状分析：道路散东西大街牌1、商场出入口过多，造成客流分散货汉口路服服装2、直梯放臵于主入口，影响卖场人流循环装3、公共通道过于狭窄，降低消费者购物舒适感和人流循环4、柱网过于密集，影响卖场使用效率大众餐饮佛山路未来供应：梅西百货（时代广场主力店）：绵阳百货品牌，中端仁和百货：自有品牌，规模小，定位相对中高端百货大楼扩建项目：扩充现有百货大楼面积，提升档次主要百货商场地址开业时间商场档次配套百货建筑面积(㎡)经营方式经营状况百货大楼中山大道与顺德路交汇处2005.9中端超市15,000联营2亿元未来供应百货商场地址开业时间商场档次物业形式百货建筑面积(㎡)经营方式经营状况梅西百货中山大道与九江路交汇处2012.12中端超市、住宅11,000联营—仁和百货南京路2012.6中高端—8,000联营—百货大楼扩建项目中山大道与顺德路交汇处2014（预计）中高端酒店、写字楼、公寓———37 区域商圈概况区域商圈由水晶广场和沿河街铺组成，借助桥头堡和金雁湖发展沿河休闲商业，同时亦表明广汉商业开始向周边发展区域商圈由小型集中商业水晶广场和沿河街铺组成沿河分布餐饮、茶楼等业态，均属于休闲商业区域商圈形成于城北西区，表明广汉商业开始向周边发展高铁站行政中心区域商圈鸭子河鸭子河为界，将新老城区分隔本案传统商圈商圈规划商业用地金雁湖大桥38 区域商圈代表水晶广场物业结构档次较好，聚集了一些连锁品牌，由于规模限制，无法满足区域人群消费需求商圈客群：中高端人群楼层商户品牌档次：中高端4F广信臵业有限公司业态组合：娱乐+餐饮现状分析：3F良木缘咖啡魅力金座KTV1、水晶广场体量较小2F大红袍茶楼谭英雄鱼头2、区域商圈整体物业结构、档次比老城区有提升，路面1F牛仔湾肥牛有一定停车位，故吸引品牌餐饮娱乐商户入驻水晶广场39 现有商圈小结广汉商业发展时间较长，目前仍处于升级过程中老城区商圈设施陈旧，升级受限；新型的、优质的商业物业具有发展空间从服装市场来看，品牌服装经营较好，消费者逐步趋向于品牌消费从餐饮市场来看，目前缺乏知名连锁品牌，缺乏优质物业供应从娱乐市场来看，广汉娱乐业发达，以中小型的本土品牌为主，分布较为零散，缺乏量贩式KTV从百货市场来看，经营状况良好，可以看出广汉百货市场具有发展空间从商业街来看，存在上盖物业受限、停车位不足、动线规划不合理等问题，未来具有硬件和品牌的升级空间40 未来入市项目分布未来入市项目商业总供应量约为188,700㎡，未来项目入市时间主要集中于2014年高铁站区域商圈3.1km客运站火车站传统12.9Ikm商圈2项目名称代表编号区位总建筑面积主力店状态入市时间梅西2012年时代广场1中山大道42,000㎡已签约百货12月华地财富广场2大件路86,700㎡沃尔玛洽谈中2014年雍锦坊3开发区60,000㎡人人乐洽谈中2014年本项目北京路300,000㎡——2014年3备注：本页图标中距离指车行距离沃尔玛家乐福美隆红星美凯龙41 未来入市项目分析－时代广场项目位于老城区商业中心，区位价值明显名称时代广场高铁开发商宏地房产站区域营销代理仁和天成商圈开盘时间2011年7月2客火1运车中山大道与九传统站站位臵AB商圈江路交汇处12商业建筑面积42,000㎡档次中端主力店品牌梅西百货沃尔玛现状外立面装修物业形式项目名称代表编号预计2012年底住宅+百货+超市+底商时代广场入市时间1华地财富广场2竞争2号楼(A/B栋)以住宅立项，从户型来看未来有机会转换为商住产品使用本项目42 未来入市项目分析－时代广场项目引入主力店梅西百货，提升商铺价值；从目前销售情况来分析，商铺去划率达96%，商铺面积在200㎡以上去化速度缓慢商铺面积中山大道商铺最大面积388.61㎡,最小面积36.06㎡九江路主要以1托2方式销售：商铺最大面积389.81㎡,最小面积288.3㎡商铺价格中山大道临街商铺均价42,000元/㎡，九江路1层临街商铺均价27,000元/㎡，2层商铺均价9,375元/㎡销售情况中山大道商铺10间，目前仅剩余1间，建筑面积388.61㎡九江路商铺10间，目前剩余3间，建筑面积227.04㎡、288.18㎡、389.81㎡中山大道九江路九江路九江路房建筑面积单价房建筑面积单价房号楼层建筑面积(㎡)单价(元/㎡)号(㎡)(元/㎡)号(㎡)(元/㎡)房楼建筑面积单价房楼建筑面积单价号层(㎡)元/㎡)号层(㎡)(元/㎡)1388.6142,000636.0642,0001128.5527,00032110.1742,000767.6142,000172.926,0005163.2330,0002159.639,50013110.1342,000877.1242,0002154.149,0001128.5527,0001178.8328,000476.0442,000980.0542,00046544.0142,0001049.2942,0002163.2328,0002159.639,5002210.989,50043 未来入市项目分析－华地财富广场未来项目的入市将带动城南工业区的商业发展名称华地财富广场高铁站大件路与福州地址区域路交汇处商圈商业建86,700㎡客筑面积火运车传统站站商圈定位综合体12档次中端项目欲打造成德卫星城后花园的首个大型独立化一站式消费的主力店中央商城，是广汉城市形象与商业地标之一--品牌现状已平整土地物业形式沃尔玛预计超市+主力店+四馆+酒店+写字楼入市2014年四馆（时尚精品馆、新潮流行馆、特色美食馆、青春活力馆）时间项目名称代表编号竞争与我们项目同期入市，品牌存在竞争、分化客户时代广场1华地财富广场2威胁欲引入主力店沃尔玛、星美影院、KFC本项目44 未来入市项目分析－华地财富广场华地财富广场整体规划定位为综合体，预计引入主力店品牌沃尔玛、星美影院、肯德基；是城南工业区未来的集中型消费购物场所项目优势一站式消费商业规划得到知名主力商户关注项目位于大件路与福州路交汇处，距市中心百货大楼仅一公里项目昭示性好，临街面长达两百多米大件路、福州路、南昌路、佛山路等多条主干道直达老城中心，路网密集，交通方便劣势：目前项目所在区域属于城南工业区，周边环境存在潜在污染的可能项目主临大件路，属于过境路，客群驻留性差45 调研访谈思路本次商业市场研究以消费者、零售商、目标商户为主体；调查访问消费者90例，零售商户145例，目标商户55例样本说明：项目未来将以周边中高收入居住人群为核心消费者，同时兼顾市内其它区域的消费者基于本项目未来市场定位，需要有代表性的目标需求支持，故选择市内活跃性最强的能量区域来指向性地反应本项目的商业整体定位方向及业态组合主要调研区域：1）广汉传统商圈与区域商圈2）德阳商圈3）什邡商圈市调方式：消费者：随机抽取样本零售商、目标商户：现场逐一走访部分电话咨询/预约登门深访电话跟进（了解商家分布）（关键品牌寻访）（深入了解调查对象各方面想法）（信息补充）调研区域客户分类及数量广汉德阳什邡消费者零售商目标商户项目消费者目标商户项目消费者项目501304022015315146 代表性消费者访谈摘录受访访谈内容及对项目的建议者性别年龄职位行业商业住宅/公寓酒店写字楼1、项目未来可以多做一些餐饮娱乐，但要集中在一起，1、公寓单价3000元/平方米，最好不要超1、广汉的婚礼市场空间大，做婚庆时一定要注意菜品政府至少要有5-6年专业目前广汉还没有大型的购物中心，可以做类似万达的模过3500元/平方米，否则不太好销售2、酒店的房价在300-400元/天，生意肯定好，建议酒店配臵接近西才会搬过去，主要是女28经理卖场式来操作2、公寓总价最好控制在50-80万，如果做园或低于西园市委一定会搬过去2、什邡的消费水平比广汉的高，什邡来广汉交通便利商住楼，可以引进茶楼，3、酒店的入市时间一定要把握好，现在城北还有未入市的酒店1、广汉没有精装房，广汉人对于精装房是1、广汉的各种会议较多，如西园的会议室比客房就赚钱，且会议的可以考虑购买的，80-90平方米含家具，但时间已经订在了明年个体个人认为未来项目的商铺不选择投资，但是周边的拆迁家电不含2、国土局的周边位臵有酒店，楼层12层，总投资低于泓景湾新城区目前还不具备经营男35老板户可能会投资，但整体的总价要控制在50-80万左右，2、住宅的户型主要是在80-90平方米左右3、锦泓臵业的口碑在广汉来讲不是很好，规划的酒店主要是参股经办公优势户因为拆迁户手里有钱5、市场对于100平方米的三居室是比较接营，锦泓酒店管理较一般，目前广汉市场增加2-3家酒店市场是可以受的承受的1、市面目前没有精装房，小户型客户有强1广汉的购物场所没有儿童和老人的休闲区域，本项目1、广汉的会议较多，如石油系统等大企业缺乏大型会议的场地烈的精装要求要加强这类消费市场，吸引全层消费2、西园的会议一般3-5天一场，主楼+商户楼入住率达到70%,主楼有2、精装酒店或公寓的投资产品市场较接受，服装2、从商业的发展趋势来看，广汉的街道会慢慢的淡化、外宾入住，客房通常是可以注满的且现在缺乏目前市场的写字楼代理男28老板3、商业的未来规划一定要有超市3、酒店要注重菜品的味道，菜要精致3、现有市场的住宅并没有过量，随着城市停车位不足商4、未来项目的河边要做半开放的商业4、会议要能容纳300-400人左右的会议，西园的会议收费是500元一的发展，需求会更多5、城北面有个高端的农家乐片区，未来对项目有帮助场，市场都能接受4、那维亚半岛、雍锦坊、雒城1号、是城6、广汉人好赌，街边的游戏厅、动漫城比较多5、西园的会议要收入场费的，市场对这一点不太赞同的南代表住宅，石油系统的老年人买的较多1、现在的装饰公司的工作量不断的增加，且商铺的装广汉市场有写字楼的修量较去年增加1倍1、新城北的房子销售情况不错，已交房的1、广汉的会议市场200人以上的会议居多需求，但是销售总价装修2、世纪广盛最早是新桂花超市，2005年百货大楼开业两个楼盘入住率达到60%2、西园酒店的整体投资上亿元，酒店比写字楼未来的管理要人性化不高，建议和公寓规男30经理业3、中山大道主要是散货为主的，汉口路、武昌路品牌2、许多人选择在新城区买房子，老城区的3、建议未来酒店做配臵综合类，不能做单一的商务酒店，且酒店的划在一起，做成商住集中度高，品牌最好，买散货一般会去南京路，中山大房子出租出去房价在200-300元/天，比较符合当地人的消费能力，产品道的散货一般是年轻的服饰1、未来商业的餐饮可以参考水晶广场，停车位一定多写字楼未来的模式可娱乐2、未来项目的商业规划建议参考宜宾的莱茵春天广场，1、现在销售的楼盘没有样板间，现有市场的酒店品质不是特别的好，未来希望酒店可以在服务、配套以做仓储式的办公楼女30经理业3、不做百货，做购物中心内部情景街区，中间商铺进2、住宅的层高最多是3.2米，一般在2.85米上多做考虑广汉的写字楼市场需行销售，外围的店铺开发商自己持有进行招商，求主要是以租为主的如果只做写字楼肯定广告现在广汉的商业没有设臵大型的停车场，希望未来可以一般市场装修100平方米的住宅费用在7-12广汉酒店的会议比较多，未来酒店的会议配套面积设臵要大一些，这卖不动，可以参考看男32经理业多设停车位万左右，最多的是在20万左右样可以容纳大型的会议看德阳2医院的写字楼1、商业未来的优惠方式最好是一年免租，项目的外立1、广汉的第二产业比重过大，一般企业在男装面要时尚，内部的业态构成偏餐饮、娱乐休闲功能广汉有钱人有些是挖砂石的，现在政府不让在挖了，因为破外生态环未来有写字楼的产品工厂里盖办公楼代理女28老板2、IMAX放映厅仅需一个影厅，最好有茶楼、动漫城、境，因此愿意拿钱做些投资不会选择投资的，因2、现在市场的办公场所主要选择是在街铺商KTV慢摇吧、酒吧为距离较远二层，展示面较好、方便、且租金不贵3、成熟的大型购物中心可以辐射到德阳、什邡1、广汉人喜欢看电影，IMXA必须要考虑的，电影能带年轻人不喜欢和老年人住在一起，所以对电影动人流的公寓和写字楼的电梯男26经理于住宅的需求面积不会较大，一般在80-90广汉外地的出差人员一般是在200元/天补贴，包括吃住行所有开销院2、广汉的老年人喜欢跳舞，在老城区的雒城就有个大要分开平方米的活动广场1、广汉商业缺乏大型的停车位，建议本项目未来做充写字楼体量不宜过大，专业足的停车位现在广汉的新开发住宅都比较好，未来可女35经理未来酒店的配套一定要完善否则销售及出租有压卖场2、沃尔玛的项目会对未来本项目造成压力及竞争，超考虑项目的住宅力市在广汉的竞争已经很大了47 代表性零售商访谈摘录租金/物业费位臵业态商户职位面积㎡商户现状对项目的看法天/㎡/月/㎡茶馆三星堆茶艺馆老板400茶叶品类多，以批发为主，专卖为辅，有自己的公司现在时机不太成熟，未来可以合作沟通，未来有商铺销售可以购买现在广汉有3家店，未来发展到6家。属于公司直营店，总蛋糕家佰利经理100未来开店面积在100㎡，和公司沟通一下具体在谈部在什邡运动劲浪市场拓展100属于成都分公司，在成百的合作方式是联营暂时没有意向英雄中路珠宝中国黄金经理2001—1.2公司自己买的商铺，关于开店和公司共同一下，店长觉得未来的发展不错北段美体周小碧专业美容美发老板600个人买的商铺，属于酒店的商铺未来有1、2层的商铺可以买，面积在300㎡左右3.3—美发首榜国际100在10年前买的商铺，属于酒店的房子，产权50年未来可以考虑开店，有商铺可以买，区域未来有升值空间1.7美容爱尚贝尔店长200现在广汉就一家店，属于世纪广盛的房子开店面积在150-200㎡，关注项目的人流，未来开以开店美容歌丽亚美容会所店长200公司在绵阳，直营店与公司沟通一下，未来可以考虑开店雒城风情快餐一点味餐厅老板1801.9总公司在绵阳，是加盟店,租金含有物业费广汉的消费哈可以，暂时没有投资意向街2期未来项目有发展空间，面积需求200㎡，水电气全通，现在广汉一拖二结构的商美发炫彩人生老板2003.3广汉两家店，有固定会员300左右内街铺较少，且希望一层面积小，二层面积大一些，这类的商铺可考虑购买，行政不占优势，有钱的人：小业主（全国各地开矿的）雒城风情1.8（沙石已经不能开采了，破外生态）商业方面：2005年有街1期婚礼喜来乐婚礼策划3004广汉城市小，住宅不错，商业未成熟，广汉处于尴尬位臵负责人的百货大楼，中山大道一直在修，汉口路与武昌路是黄金临街地段0.9—餐饮铁锅门老板480房东买的商铺，6年前买的，售价是9000/㎡，产权是50年目前生意不是很好，且自己没有精力打理，因此不计划开店1长沙路餐饮名家坊主任1,1001在广汉市直营店，现在签到的合同是12年未来可以考虑开店，面积根据项目的规划决定，有300㎡,100㎡等，在广汉武昌路与汉口路是租金最贵的，区域归绵阳负责，未来看好区域的发展，手机苹果店长100总公司在绵阳，在广汉就一家店，经营状况良好汉口路但需要一段培养周期3.8-41服装花样男子老板30房租的涨幅速度快，且品牌相对差一些项目未来有发展前景，广汉的消费力可以，一般玩会去成都，娱乐练歌房老板3000.8大众消费，湖南路集中了小练歌房，经营状况良好暂不考虑，未来有商铺可以考虑购买餐饮雅安烤翅老板2000.9湖南路主要是烧烤一条街，晚上的生意挺好未来主要考虑以租为主湖南路足疗爱足馆老板500现在广汉就一家店，消费中端，在广汉就一家店未来可以考虑1.5餐饮森林雨老板800总部在绵阳，连锁品牌连锁店，在广汉有2家店，具体和公司汇报后在谈餐饮美鱼岛老板3001.3新开店，试营业期间生意可以未来可以考虑开店武昌未来可以考虑，主要看项目的整体规划，现在主要是团购做的不错，认为广汉的影院广汉电影城市场拓展2,000—在广汉就1家店，在市场团购业务方面做的挺好步行街消费市场还是不错的健身穿越（6层）店长1,0000.8年卡1000元，有2000名会员广汉商铺的结构不太好，中间都有阻隔，未来可以进一步沟通百货大楼摄影古驰摄影经理5000.3在广汉就1家店有计划做摄影基地，现在周边选址，面积在400左右浪度家居1在浪度有专卖店，市区人口20万的城市，容纳两个浪度有点太大，而且离德阳和CBD家居芝华仕沙发老板300在广汉1家店，未来可以考虑以专卖店形式拓店成都也比较近，容量不大，未来的合作可以引入国际的中端品牌，以专卖店的模广场式可以考虑，具体在进一步的沟通市场未来需求面积在500㎡左右，包间不较多，需要临街展示面，停车要方便，具体餐饮山珍宝8000.6—在广汉就1家店，是加盟商做的，生意还可以拓展可以进一步的沟通佛山路1.51,500-福建人，在广汉做生意一段时间了，现在的经营状况比较餐饮厦门渔港酒楼老板关注项目周边的住宅人群，需求面积在1500㎡左右，未来在具体沟通2,000好600-广汉缺少休闲餐饮，在开店之前针对市场进行研究，主要在广汉来讲，在选址开店之前已对广汉的市场进行考察，关键要看经营定位、服北京大道娱乐良木缘咖啡店长0.5_1,000还是定位、菜品、服务制约发展务及目标客群，关注点在与人流和整体物业48 消费者、零售商访谈结果分析消费者对未来项目需求：商业购物环境好、停车方便、品牌档次较为丰富、一站式消费的体验场所希望未来项目设臵大的活动场地可以考虑适合投资、居住的精装修小户型产品规模不宜过大、品质较好的商住产品性价比高、配套完善且能接待大型会议的高品质酒店零售商对未来项目的反馈分析：关注本项目进展的商户有75%，此类商户为可及商家在当地经营良好的商家有意向考虑拓店，主要考虑提升店面的整体品质及形象未来关注项目的规划及合作条件美容美发、服装、餐饮、娱乐商家关注项目未来商铺的租售情况，有投资欲望主要商家对项目的意向占比主要商家类型25%有意向，关注项目进展餐饮、娱乐、服饰、美容美发、大型餐饮、珠宝40%可以考虑，须了解项目品牌服装、零售、健身、珠宝、娱乐、品牌餐饮、摄影的基本情况及合作条件35%对项目不感兴趣散货服装、珠宝、品牌服装、大众、特色餐饮、娱乐49 目标商户访谈面积需求对本项目商户业态关注点有无店面建议及评价单位：㎡进驻意愿洋洋百货35,000-40,000广汉未来的商业前景无百货业需要提升一个档次有合作意向百货百盛35,000-40,000项目地理位臵无百货业需要提升一个档次有合作意向永辉15,000广汉未来的商业前景无百货业需要提升一个档次有合作意向沃尔玛20,000区域及周边居住区无项目区域住宅品质较好--超市家乐福20,000项目地理位臵无项目区域未来有发展前景--大润发20,000城市整体规划无城市发展趋向较好有合作意向嘉禾影院3,500-4,000项目整体规划无重点拓店区域为成都、重庆无合作意向太平洋院线3,000-4,000项目合作方式有开发商整体实力强，有市场魄力有合作意向横店影院3,500-4,000项目区域住宅入驻率无广汉常住人口太少无合作意向CGV3,500-4,000项目整体规划无城市等级不达标无合作意向星美影院3,500-4,000区域未来发展无城市发展趋向较好有合作意向川港婚尚婚庆2,000项目整体规划无广汉婚庆市场不够专业有合作意向会馆50 目标商户访谈面积需求对本项目商户业态关注点有无店面建议及评价单位：(㎡)进驻意愿看好区域位臵，未来可考虑发展肯德基300-1,400项目整体规划无有合作意向汽车穿梭餐厅麦当劳300项目整体规划无广汉人喜欢购物、消费有合作意向未来高铁的开通，会提升区域地德克士300项目整体规划有有合作意向块价值名家坊餐饮500-1,000项目停车位有百货业需要提升一个档次有合作意向山珍宝2,000-3,000项目停车位有广汉餐饮市场有发展前景有合作意向巴西烤肉1,000餐饮业态规划无广汉餐饮市场有发展前景有合作意向和天下3,000项目停车位有项目区域住宅品质较好有合作意向名典咖啡关注项目，500项目地理位臵无项目区域住宅品质较好语茶可进一步沟通西餐关注项目，良木缘400项目整体规划有项目区域住宅品质较好可进一步沟通森林雨1,000项目整体规划有广汉餐饮市场有发展前景有合作意向火锅银桥豆捞2,000餐饮业态规划有广汉餐饮市场有发展前景有合作意向港式足疗2,000项目地理位臵无广汉娱乐业生意较好有合作意向足疗渝富桥2,000周边交通路网有项目区域处于开发阶段暂时未定51 目标商户访谈面积需求对本项目商户业态关注点有无店面建议及评价(㎡)进驻意愿温莎量贩KTV娱乐2,000项目整体规划无现阶段项目区域没有人气有合作意向联邦家居家居300项目未来发展前景无广信地产口碑挺好有合作意向新尚数码2,000-3,000项目整体规划无百货业需要提升一个档次有合作意向广场数码苹果200-300项目未来发展前景有百货业需要提升一个档次有合作意向周大福100-300项目整体规划有广汉餐饮市场有发展前景有合作意向珠宝中国黄金80-200项目整体规划有项目区域住宅品质较好无合作意向劲浪运动600项目地理位臵有百货业需要提升一个档次无合作意向宦城精品店600项目停车位有百货业需要提升一个档次有合作意向服装绫致公司800-1,000项目整体规划有百货业需要提升一个档次有合作意向韬博运动500-800项目整体规划有百货业需要提升一个档次有合作意向百丽鞋400-800项目整体规划有百货业需要提升一个档次有合作意向52 目标商户进驻意向百货开店面积在30,000-40,000㎡超市开店面积在15,000-20,000㎡影院开店面积在3,500㎡大型餐饮面积在1,000-3,000㎡数码卖场面积在2,000-3,000㎡以上业态开店需求面积大，并考虑未来做升级店面；目标商户更关注与项目的整体规划、业态组合、品牌档次、后期运营管理对本项目无合作意向的品牌分析：沃尔玛预选址位臵在华地财富广场，现阶段正在向总部报批流程；如果沃尔玛确定进驻广汉市场，因为市场容量的问题家乐福将不考虑开店嘉禾影院、横店、CGV影院重点拓店A类店面，区域优先考虑核心城市53 主要办公类产品现状广汉目前办公类产品稀少，主要分布于东西大街东一段、中山大道北一段和湖南路一段，多为淘汰政府或国有企业办公楼，设施老旧，外观差，目前市面无现代写字楼供应广汉市目前存在一类较普遍现象：广告公本案司、装饰公司、IT公司等租赁商铺办公对形象要求较高的大型企业自建办公楼，如银行、金融机构等办公产品主要分布现存市场供应办公楼农村信用社自建楼54 办公楼产品客群分析目前办公楼客户以培训业为主，随着未来发展，将逐步多元化广汉注重教育，培训市场发展红火，培训业对写字楼需求旺盛证券保险、银行、通讯企业对办公类产品品质要求较高，目前自建或租赁相对较好办公产品第三产业企业为办公类物业的主要租客，随着经济开发区产业升级和广汉逐步向第三产业倾斜，办公类产品的需求将不断加大广汉办公楼类产品租客构成广汉办公楼类产品购买客群构成广汉自建办公楼类企业构成4%4%10%4%培训学校14%4%政府机构4%29%银行40%20%7%证券保险14%培训学校银行科技7%社会团体通讯59%通讯14%投资者10%能源家政7%房地产29%广告公司社会团体20%会计师事务所实业证券55 办公类产品市场现状分析广汉现存办公物业单层面积集中于100㎡和400-500㎡，规模较小目前广汉市办公物业的单层面积多为100㎡或400-500㎡，调研项目中仅中央欣城配备电梯目前广汉市场需求面积集中于100㎡和300-400㎡，调研发现部分培训机构对大面积办公物业有需求，但限制于市场供应项目多为淘汰政府或国有企业办公楼，单层面积区间较小，扩租难度较大所属行业代表公司租赁/购买面积(㎡)代表项目租金（元/月/㎡）单层面积(㎡)巴洛克音乐中心购买300乔登英语租赁110桂花街新区套楼20110123钢琴艺术中心租赁400万寿街某儿童培训学校租赁400中央欣城302,200培训原工业局大楼某英语学校租赁135原工业局大楼某艺术培训学校租赁135俊伟武术学校租赁135商业大厦11500商业大厦某艺术学校租赁500汉口路二段某英语培训学院租赁45某商务楼35400专业服务汉口路二段某会计师事务所—30广告康腾广告购买420原商业局大楼14220家政家政服务公司—135证券申银国证券租赁1,00056 未来市场供应及本项目机会分析未来市场存在一定办公物业供应，因此本项目须充分利用紧邻行政办公片区、高铁站点的区位优势，精准定位目标客群，抢占市场本案政府搬入城北西区后，原办公大楼存在拍卖或对外招租的可能性，将为市场新增一定数量办公物业，但由于政府大楼楼龄均较长，品质较差，与本项目定位差距较大，故与本项目未形成直接竞争部分金融类企业自建办公楼，如农村信用社、德阳银行原政府办公大楼百伦广场位于老城区核心位臵，项目总建面10万平方米，包含金融机构自建楼高品质办公物业，将与项目形成一定竞争百伦广场写字楼时代广场时代广场虽为住宅立项，但由于区位优越，存在部分转化为办公物业使用的可能性，将与项目形成一定竞争57 本项目竞争力分析目前本区域办公物业投资价值已被关注，同时市场对优质办公物业亦存在一定需求从市场反馈结果来看，银行等投资意识较强的企业均看好本区域发展，强调区域升值潜力巨大；由于政策限制大型银行投资地产，但对中小银行放行，因此后者为本项目的重点潜在客户培训机构看重区域入住率，由于本项目距入市仍有较长时间，待周边住宅入市后，区域人气提升，该行业仍为本项目的潜在客户所属行业代表公司名称需求面积(㎡)租赁/购买对本项目的意愿原因可以考虑，但优先考虑自建，须珠江村镇银行3-4层购买自用兼投资，看好区域发展银行提交董事会讨论德阳银行/购买可以考虑，须德阳总部决定投资需求，看好区域发展科技好尔科技120-200租赁可以考虑需要好的帮同物业通讯联通400-500购买可以考虑，但也可能自建目前租赁的物业条件太差，不符合公司形象巴洛克音乐中心300可租可购等区域成熟后可以考虑目前区域不成熟，入住率人群少乔登英语400-500可租可购等区域成熟后可以考虑目前区域不成熟，入住率人群少培训广汉市阳光艺术//不考虑目前区域不成熟，入住率人群少培训中心123钢琴培训中心1,000/不考虑培训业是靠口碑，区位不重要看好区域发展，但已有办公楼，政策上市银中国银行//不考虑行限制投资地产看好区域发展，但已有办公楼，政策上市银银行建设银行//不考虑行限制投资地产看好区域发展，但已有办公楼，政策上市银农业银行//不考虑行限制投资地产58 办公类产品市场特征总结广汉目前现存办公楼物业供应较少，主要为淘汰政府或国有企业办公楼，设施老旧，外观差，目前市面无现代写字楼供应广汉现存办公物业单层面积集中于100㎡和400-500㎡，规模较小，无法满足客户需求目前本区域办公物业投资价值已被关注，同时市场对优质办公物业亦存在一定需求金融类企业和培训类企业为本项目的潜在客户，未来随着广汉产业升级和逐步向第三产业倾斜，开发区产业链企业和第三产业企业将可能成为本项目的可及客群未来市场存在一定办公物业的供应，因此本项目须充分利用紧邻行政办公片区和高铁站的优势，精准定位目标客群，抢占市场59 酒店市场分析酒店分析说明考虑到项目高端发展的目标，本次调研主要对广汉市高标准酒店进行研究由于广汉目前没有挂星酒店，西园大酒店和瞿上园酒店按高星级标准配臵，且在广汉酒店市场有较大影响力，故此次报告主要研究上述酒店60 酒店分布及交通广汉目前高标准酒店分布于市中心和旅游区，距高铁站较远，而本项目距高铁站车行距离仅2.6公里，具有一定交通优势酒店交通(单位：km)酒店汽车站火车站高铁站瞿上园本案高铁2.6KM西园225.3瞿上园75.55.2本项目23.52.62KM3.5KM汽车站火车站交通分析：本项目距高铁站较近，接近目标西园客源，交通优势较为明显交通建议：可增设配套型公共交通工具，接送顾客往返于高铁站和酒店，增加客房附加值61 酒店市场现状广汉无标准意义上的高星级酒店，硬件配套上与国际水平存在差距西园大酒店是广汉目前最高标准酒店，拥有一栋主楼和一栋商务楼，其中主楼按照五星级标准装修瞿上园大酒店为旅游度假型酒店，靠近三星堆遗址，酒店具有明显的三星堆文化风格现有高标准酒店主要位于老城区和文化产业园区，城北西区目前为市场空白标准间面积集中于24㎡，面积较小，档次较低西园酒店餐饮品质较差，客户反映强烈，未来如市场充分竞争，此劣势可能对上述酒店经营产生巨大影响总客房数标间数标准间序号酒店名称开业时间地址（间、套）(双人/间)面积(㎡)27（商务楼）22（商务楼）1西园大酒店1986年288广汉市中山大道南一段300（贵宾楼）27（贵宾楼）2瞿上园大酒店—988724（不含卫生间）临近三星堆风景区62 酒店会议市场广汉会议室市场需求旺盛，但现有酒店会议室面积均较小，无法承接大型会议、婚宴广汉市酒店会议厅供应总面积比较市场现状广汉酒店会议室总体使用率较高，须提前数天预定15001,351两家高标准酒店均为政府、商务会议较多，瞿上园偏重旅游度假，故其培训、研讨类会议较多1000瞿上园客房数较少，承接大型会议存在客房不足现象676目前广汉高标准酒店缺乏大型会议厅和宴会厅，无法500承接大型会议、婚宴0西园大酒店瞿上园大酒店单位：㎡机会研判酒店名称层高(m)最大会议厅面积最小会议厅面积本项目可从市场需求出发，打造会议型西园3.562560酒店，为政府、企业等大型会议提供专瞿上园3.5-6.542046业的平台及高端的软硬件配臵备注：瞿上园洽谈室由于面积过小，目前酒店方未作为会议室给客户推荐推荐，因此本次调研未计其面积63 酒店会议价格体系广汉现有酒店会议室折后价格可达1,125元/小时，市场承租能力较高广汉现阶段的酒店配套会议厅平均费用每小时512元瞿上园大酒店会议厅由于规模较小，客房数量少，无法承接大型会议，故总体时价较低西园由于区位优越，配套完善，会议室协议价较瞿上园高出近4倍瞿上园会议室2012年广汉高星级酒店会议室价格门市价协议均价酒店名称折扣度（元/小时）（元/小时）西园园会议室西园大酒店1,4161,1258折瞿上园大酒4852916折店平均费用—512—64 酒店客房价格体系广汉高标准酒店高级标准间价格偏高，源于市场缺乏优质酒店，竞争不充分西园和瞿上园大酒店客房协议价均为门市价五折，折扣度较大西园商务楼标间和瞿上园标间价格相近，档次定位相似西园主楼标间价格较商务楼高出近200%，但软硬件实未达到该价格配臵标准，说明广汉可支撑高消费市场，亦表明市场竞争不充分，酒店市场出现机会点西园主楼标间广汉市高星级酒店标间价格门市价协议价酒店名称折扣度（元/间.天）（元/间.天）西园商务楼标间瞿上园标间580（商务楼）290西园大酒店5折1,560（主楼）780瞿上园大酒店4882445折65 酒店客房市场广汉现有高标准酒店两家，平均入住率达70%左右，高标准酒店发展空间较大瞿上园虽距离市区较远，但由于客房总数较少，且石油产业企业长租20余间客房，因此仍达到较高入住率西园商务楼入住率极高，性价比较高，同样出现石油产业链企业为外籍员工长租客房现象西园主楼定位较高，实质软硬件配套一般，性价比低，但由于会议室和婚庆市场的火爆，仍可达到50%的入住率调研客房入住率100%80%80%70%60%50%40%20%0%西园（主楼）西园（商务楼）瞿上园66 酒店客源分析广汉酒店客源主要来自于政府、石油产业链企业、私营企业及婚庆市场西园大酒店：目前广汉最高端酒店，位于老城区中心，具有优越的地理位臵，政府、企业正式会议较多，平均入住率70%左右瞿上园酒店：离三星堆风景区较近，文化氛围浓厚，主要以政府、企业培训类会议、研讨型会议为主，入住率65%－70%从调研情况来看，两个酒店婚庆市场均十分火爆，节假日难以预定西园西园大酒店瞿上园大酒店瞿上园瞿上园政府领导政府领导团体会议人群团体会议人群企业外籍员工旅游度假商务人士婚庆婚庆67 区域市场未来供应及需求分析区域未来虽有高标准酒店供应，但酒店市场仍有发展空间供应城北西区目前规划有两家高标准酒店，均投资较高需求政府完全搬迁到城北西区后会产生大量的会务和客房需求广汉旅游资源深度开发，增加游客的驻留时长后，将产生一定的客房需求随着广汉经济开发区的发展和转型，未来将产生更多的企业会务和客房需求未来入市高标准酒店区域居住人口增加后，会带动婚庆市场，增加大型宴会厅需求本案机会研判本项目寻求差异化定位，抓住市场先机、优先升级酒店产品市场备注：为业主方规划未最终确定项目68 酒店市场小结广汉有一定旅游资源，但由于距离成都、德阳过近，过夜消费少，随着广汉旅游资源的深度开发和高铁的开通，未来对高标准酒店有较大需求广汉高标准酒店入住客群以政府及石油产业链企业主为主，入住率达到70%左右，说明高星级酒店市场有发展空间从消费力上看，广汉消费倾向高且存在一定规模高收入人群，中高端市场消费力强，高星级酒店有较大市场需求广汉现有高星级酒店硬件配备不足且档次较低，缺乏大型会议室、宴会厅等高品质配套，从而阻碍了会议和婚庆市场现有高星级酒店服务水平尚未真正达到五星级标准，建议本案争取引入酒店管理集团，提供高品质服务填补市场空白市场现状数据表明，广汉高品质、高服务标准酒店未来发展前景良好，会议需求旺盛69 广汉住宅产品分布广汉住宅市场可划分为五个板块，其中经济开发区和城北西区在售楼盘最多，本项目位于城北西区高尚住宅片区别墅片区主要客户：本地高收入阶层主要客户：本地、外地高收楼盘报价：3,500-4,800入阶层楼盘报价：4,500-5500元/㎡在售代表项目城北西区城北西区三星堆古遗址文化旅游区1嘉铭悦城2泓景湾3怡景花苑老城区4经典上城城东新区5嘉铭悦城6泓景湾7怡景花苑老城区传统核心区域8逸品城奥园主要客户：本地居民城南工业区9时代广场楼盘报价：3,500-5,500元/㎡10金地汇国际公寓11卓越君城12逸品城奥园经济开发区13那维亚半岛14雍锦坊未来优质住宅片区15赛纳湾16水映城邦主要客户：经济开发区配套住宅区17天鹅堡楼盘报价：3,500元-3,800/㎡18那维亚半岛主要客户：开发区工业企业城东片区（特别是石油体系企业）工作19龙领半岛人员、家属三星堆文化片区楼盘报价：3,000-4,000元/㎡20圣芭芭小镇70 广汉在售代表性住宅产品在售楼盘多处于一二期，如全部推出市场，将达到近15,000套；从区域售价来看，目前城北西区报价最高从区域代表楼盘来看，大多处于一、二期，总供应将达到近15,000套住宅，从区域来看目前城东片区供应量最小从区域售价来看，呈现从城北向城南依次递减趋势本期主力去化最快项目区域项目名称总供应量现销售期数本期货量本期开盘时间本期去化率面积区间主力户型均价（标价）交房标准户型占比户型嘉铭悦城1,084一期2002011.1260%86-123903,500-3,600清水50%89-90泓景湾2,305一期4002011.1150%88-19590、1183,600、4,800清水70%90、118城北西区怡景花苑884—8842010.1290%70-2501204,200清水30%80-120经典上城1,300一期1,3002009中旬98%70-128100—清水—70逸品城奥园895二期—2011.04.3060%83-1351003,600-3,900清水30%80时代广场130一期1302011.0790%90-270994,600、5,600清水60%99老城区金地汇国际公寓116一期1602011.0770%62.66-91.71853,900、4,130清水80%85卓越君城1,671一期3002011.1250%90-200904,100清水——那维亚半岛1,000二期3002011.0760%70-20080、1103,500-3,800清水30%80、110雍锦坊2,000一期7002011.01.0160%85-1801153,500清水30%85经济开发区赛纳湾700一期4002011.0760%78-1811003,300、4,300清水30%78水映城邦700一期1702011.0960%77-1371223,200-3,400清水40%90天鹅堡550一期3002011.07.3050%60-150803,300-3,500清水30%80城东片区龙领半岛920二期5002011.0780%64-15070-1053,800-3,900清水60%60备注：由于三星堆文化片区以别墅为主，与本项目不具备可比性，故本次报告未将其列入重点分析部分71 在售代表性住宅产品供应情况广汉市目前住宅市场供应以刚需型产品为主广汉市在售代表性楼盘户型较为多样，主要为改善型产品和刚需型产品，并出现了部分60-70㎡的小户型产品在售代表性楼盘主力户型集中于80-110㎡的刚需产品从市场供应情况来看，城北西区和城南片区供应较为旺盛广汉市各区域代表性楼盘主力户型面积区间300单位：㎡25020015010050嘉铭悦城泓景湾怡景花苑经典上城逸品城奥园时代广场金地汇国际公寓卓越君城那维亚半岛雍锦坊赛纳湾水映城邦天鹅堡龙领半岛面积区间主力户型城北西区老城区经济开发区城东区72 在售代表性住宅产品销售情况广汉市目前住宅市场价格水平为3,500-4,200元/㎡，城南工业区存在一定折扣广汉市在售代表性楼盘均价（标价）集中于3,500-4,200元/㎡广汉市经济开发区存在一定优惠和折扣目前市场主要采用内部排号和团购方式促销广汉市各区域代表性楼盘价格区间6,000单位：元/㎡5,1005,0004,2004,2004,0154,1003,7503,8003,8504,0003,5503,6503,5003,3003,4003,0002,0001,0000嘉铭悦城泓景湾怡景花苑逸品城奥园时代广场金地汇国际公寓卓越君城那维亚半岛雍锦坊赛纳湾水映城邦天鹅堡龙领半岛城北西区老城区经济开发区城东区73 在售代表性住宅产品销售情况广汉市市场目前城北西区市场最为活跃，小面积户型去化速度最快，出现部分小面积投资性产品从区域代表性楼盘去化情况来看，城北西区楼盘在价格较高的情况下去化速度依然最快从户型来看，各楼盘去化速度最快的户型面积区间集中于89㎡以下去化最快代表项目去化最快户型面积占比项目区域项目名去化率总量销售时间(月)月均去化量户型嘉铭悦城60%20043089-90泓景湾50%40054090、118城北西区怡景花苑90%884165080-120经典上城98%130022587013.11%逸品城奥园60%—11—80时代广场90%13091399老城区金地汇国际公70%16091285寓卓越君城50%300438—23.64%那维亚半岛60%30092080、11063.25%89㎡以下雍锦坊60%700162685经济开发区赛纳湾60%4009277890-109㎡水映城邦60%17071590天鹅堡50%30081980110㎡以上城东片区龙领半岛80%5009446074 当前住宅市场情况总价在30万左右的房屋市场接受度最高，含装修费后总花销约为40万从统计数据来看，在售楼盘去化最快的户型总价集中于30万从各代表楼盘情况来看，目前市面上主要楼盘均仅提供清水房，精装房稀缺从装修专业人士访谈情况来看，广汉市民平均装修花费在10万元左右，并有购买精装房意愿项目名交房标准均价核算均价去化最快面积核算面积去化最快户型总价代表性楼盘去化最快户型总价嘉铭悦城清水3,500-3,6003,55089-9089.531.8泓景湾清水3,600、4,8004,70090、11810448.9龙领半岛怡景花苑清水4,2004,20080-12010042.0天鹅堡经典上城清水——7070—水映城邦逸品城奥园清水3,600-3,9003,750808030.0赛纳湾时代广场清水4,600、5,6005,100999950.5雍锦坊金地汇国际公寓清水3,900、4,1304,015858534.1那维亚半岛金地汇国际公寓卓越君城清水4,1004,100———时代广场那维亚半岛清水3,500-3,8003,65080、1109534.7逸品城奥园雍锦坊清水3,5003,500858529.8怡景花苑赛纳湾清水3,300、4,3003,800787829.6泓景湾水映城邦清水3,200-3,4003,300909029.7嘉铭悦城天鹅堡清水3,300-3,5003,400808027.2龙领半岛清水3,800-3,9003,850606023.10204060备注：部分楼盘均价和主力户型为区间，本次分析中采用中间数进行核算访谈部分详情请见商业部分访谈75 城北西区住宅案例分析泓景湾开发商背景雄厚，紧临政务办公区，目标为打造北城中央新地标项目名称泓锦湾泓景湾开发商四川锦弘房地产城北西区三星堆古遗址物业形式住宅+商业文化旅游区老城区占地亩数230亩城东新区占地面积15,228.90㎡城南工业区总建筑面积38,4612.63㎡1期开盘时间2011年11月本案1期交房时间2012年8月项目情况共分4期，现在销售1期；2期、3期为住宅（暂无预售证），4期酒店（2014年入市）小面积主力户型在90平方米，价格：3,700-3,800元/平方米1期住宅大面积户型主推163㎡跃层户型，共30套，价格：4,900元/平方米项目卖点未来区域发展前景、商业配套、住宅户型项目地址广汉市北京路与保定路交汇处76 老城区住宅案例分析时代广场区位优越，周边配套完善，未来2号楼可能作为商住产品项目名称时代广场开发商宏地房产城北西区物业形式住宅+商业三星堆古遗址文化旅游区占地面积9,190.25㎡2老城区城东新区总建筑面积42,000㎡住宅面积27,670㎡城南工业区AB住宅楼层分布4层—16层1商业楼层分布B1层—1层时代广场本案开盘时间2011年7月交房时间2012年年底1号楼共两个主力户型为99平方米，其中小户型数量20户，开盘当日售罄；价格区间为1号住宅情况4,680-5,580元/平方米，层差100元/2层2号楼由（A/B）两栋塔楼组成，最大户型140平方米，价格在4,680—5,580元/㎡，层2号住宅情况差100元/2层项目卖点地理位臵优越、引入主力店梅西百货项目地址广汉市中山大道与九江路交汇处77 住宅销售人员深访从访谈情况来看，住宅市场客群主要来源于本地和周边县市，小面积户型更受市场青睐所属项目观点1在国家政策调控期间，广汉房地产去年年底才受到调控影响2在北京、广州、深圳等地工作的广汉年青人今年2月份回家臵业较为集中，此类人群对本项目90㎡的产品最感兴趣3本项目主要购买人群为周边城市的年轻人作为结婚用房，需求面积约90平方米左右水映城邦雒城1号项目属于城南片区开发最早，销售较好的代表性住宅，项目卖点在与项目招示效果好，外观建筑结构大气，从销售情况来看：小面积的住宅销售情4况较好，但面积区间在178-180平方米的空中跃层就销售情况较差5就本项目销售情况来看，电梯类产品销售情况不乐观，多层产品销售情况较好1163平方米的跃层销售情况较好，去年12月28日开盘，供应30套，现在仅剩1套本项目大面积住宅产品的购房客群主要是周边人群，居住为主；购买85-89㎡小户型的，主要为投资客群和年轻人，其中北京投资客群购买小户型数量在6-82套左右泓锦湾3项目共分4期，其中第4期为酒店，入市时间在后年，现阶段作为住宅销售的卖点4被访人曾在城南片区项目工作，整体来看城南的销售情况比城北的销售情况差，城南楼盘销售策略主要为推出特价房5广汉城南片区属于工业园区，空气及绿化都不太好；广汉目前购买者对住宅位臵、周边环境还是较为关注1购买项目大面积户型的主要是用于居住，小面积户型的主要是用于投资时代广场2从本项目销售情况来看，小户型的住宅销售情况较好，大面积户型（110-150㎡），由于面积过大销售困难1现在广汉供应的住宅较多，但高品质的楼盘较少广汉有钱的人较多，项目现在推出的楼王面积在112-123平方米，销售情况较好，主要是楼王位于本项目的核心区域，且户型较好；购买客群主要为本地人嘉铭悦城2及周边人群，大多用于居住3未来广汉的发展以城北区域为主，城南片区以经济开发区为主，周边亦有很好的发展空间1广汉市场住宅需求面积在80-150之间那维亚半岛2项目区域属于广汉市城南片区，周边的购买人群主要为石油体系（供家属居住）、周边县市人群，外地投资客极少，当地人主要是选择改善型产品3本项目在德阳、金堂设有销售接待中心78 住宅市场小结广汉市在售楼盘多处于一二期，未来入市将达到近15,000套；从区域售价来看，目前城北西区和老城区整体价格最高目前住宅市场供应以刚需型产品为主，出现部分小面积投资性产品目前城北西区市场最为活跃，小面积户型去化速度最快，更受市场青睐从统计数据来看，在售楼盘去化最快的户型总价集中于30万从各代表楼盘情况来看，目前市面上主要楼盘均仅提供清水房，精装房稀缺广汉市民平均装修花费在10万元左右，并有购买精装房意愿从访谈情况来看，住宅市场客群主要来源于本地和周边县市79 项目所属区域未来供应分析本项目所属的城北西区住宅项目较多，未来可形成超过50,000人的高尚居住区潜在入市项目1望京新城2益丰房地产地块3广信鹭岛4格兰维亚5英伦豪庭16雒城印象在售项目127嘉铭悦城36978泓景湾812549经典上城111010怡景花苑本案已售罄项目11金雁明珠12紫荆苑安臵小区项目在售项目总户数预计入住人数项目名占地面积(亩)预计总户数预计入住人口嘉铭悦城1,0843,2521601,4944,483望京新城泓景湾2,3056,9151351,2583,7741701,5904,769经典上城1,3003,900益丰项目1751,6324,895怡景花苑8842,652鹭岛1048982,694已售罄项目总户数预计入住人数格兰维亚1006672,000金雁明珠1,0003,000英伦豪庭1208002,400紫荆苑6001,800雒城印象3002,0006,00080 III.项目地块分析四城市发展优势德阳什邡1.制造业发达；德阳是中国重大技术装备制造业基地，代表1.历史悠久，旅游资源丰富；什邡属省点旅游开发区，有国内甚至世界机械制造业最高水平3000年历史，是四川省历史文化名城2.人口众多，经济发达；德阳是国家和四川省重点规划的百2.经济实力雄厚；什邡综合经济实力连续多年位居四川省万人口大城市之一，是“成德绵”经济带的重要组成“十强县”第二，西部百强县前十名3.新能源产业发展快速；德阳是中国最重要、最具竞争力的3.自然资源丰富；什邡已探明多种能源矿、建材矿、化工新能源生产基地，“联合国清洁技术与再生能源装备制造矿和大量水利资源业国际示范城市”4.拥有全国知名企业；包括蓝剑集团、什邡烟厂、宏达集4.拥有全国知名企业；包括中国二重、东方电机等团等青白江金堂1.工业发达；青白江是成都市的一个重要工业区，也是四1.自然资源丰富；包括水资源、农副产品资源、建材资源、川省的主要化工、冶金基地地下资源等2.交通便利，路网密集；青白江区内公路、铁路网络纵横。2.环境优越，金堂县城三面环水，水域面积达3平方公里，成金快速通道、国道川陕公路、108线，省道成绵高速、占城区总面积的17.8%成南高速、唐巴公路穿境而过3.历史悠久，旅游资源丰富；金堂古为梁州境域；商、周3.自然资源丰富；包括矿产资源、水资源、生物资源等及春秋战国为蜀国地数据来源：DTZ调研整理81 III.项目地块分析四城市发展规划德阳什邡1.经济快速增长：GDP年均增长达12%，到2015年达1,8001.财政向产业发展、统筹城乡、民生工程倾斜亿以上，五年投资总量增长50%以上2.统筹山区与坝区均衡发展；什邡山区的四个极重灾镇投2.产业升级；到2015年高端装备制造业占占装备制造业比重入了大量资金，其基础设施、公共服务水平得到了很大达30%以上，第三产业增加值占比达30%以上的提高，其他乡镇则投入较少3.提升城市化率；到2015年城市化率达53%，城镇人口2083.加强路网建设；围绕“成德绵经济带重要节点城市”的万人，中心城区人口达80万城市发展定位，建设西部综合交通枢纽，建设高速路、4.推进成德同城化；深化与成都的全面合作，2015年初步形快速路，强化和提升对外联系通道的交通功能成交通一体、设施共享、产业融合科技互动、生态协同和服务同城的成德同城化发展新格局青白江金堂1.经济快速增长：GDP年均增长16%以上，人均GDP超过1.承接外部转移；金堂将主动承接成都乃至德阳、绵阳等14,000美元，地方财政预算增加17%城市的产业转移、人口转移和城市功能转移2.优化产业去功能布局；按产业将全区划分为工业集中发2.建设新型产业形态；金堂在成都地区要率先试点将一、展区、现代物流重点发展区、现代商贸服务员重点发展二、三产业融为一体，复合发展区、生态旅游文化休闲产业发展区和特色农业发展区3.建设新型社会形态；形成山水生态城组团、临空产业城3.产业升级；构建以低碳化和高端化为主要特征的现代产组团、自主创业城组团的发展新型格局业体系，推进成都北部“千亿生态产业城”建设数据来源：DTZ调研整理82 交通路网情况从路网条件来看，广汉通向德阳和成都的道路最多且级别较高，商业机会相对最大广汉-成都、德阳还可选道北新大道什邡市德阳市（快速路）、成青路（快速路）广汉-金堂还可选道成绵高速转成南路广汉市青白江区金堂县数据来源：DTZ调研整理83 四城市消费情况广汉消费能力较强，商业市场繁荣，从调研情况来看，四城市中德阳商业对广汉影响最大，本次市场部分将重点阐述德阳商业情况从对比情况来看，广汉消费倾向较高，数值仅低于什邡，但广汉人均可支配收入和支出均不占优势广汉商业繁荣，社会零售品消费总额在对比城市中，除去德阳排名第1广汉与四县市县消费收入支出对比（2010年）广汉与四县市社会零售品消费总额对比（2010年）25,00078.05%79.94%90%400351.674.54%19,37120,12780%35020,00073.37%17,30070%30015,65266.13%15,28560%25015,00014,21313,83013,31012,21711,39350%20040%10,00015030%20%10066.595,00035.3535.7437.0810%5000%0广汉德阳什邡青白江金堂广汉德阳什邡青白江金堂城镇人均可支配收入（元）城镇人均消费性支出（元）消费倾向单位：亿元备注：由于德阳包含广汉、什邡等县市，故其总额值不具备参考意义数据来源：DTZ调研整理84 德阳商圈分布德阳商圈目前由核心商圈和区域商圈构成，其中核心商圈为综合商业类型；区域商圈为大型超市卖场；整体商业从商圈定位、档次、品牌组合及物业形式来看商业氛围浓厚且商业发展较快火车站商圈：核心商圈档次：中高端物业形式：百货+名店+步行街+专业卖场代表商户：洋洋百货、盛高名店国美、麦当劳、新尚数码广场汽车站租金：4-7.3元/㎡/天243区域商15核心圈商圈6商圈：区域商圈档次：中端1沃尔玛广场物业形式：主题卖场+单店2文庙步行街代表商户：沃尔玛3盛高名店租金：2-3元/㎡/天4洋洋百货5人民商场6新洋洋百货85 未来入市项目随着新项目的入市，由传统百货+单店模式向购物中心模式发展，商业发展正处于升级阶段火车站名称：1保利国际城规模：3,800,000㎡定位：综合体物业形式：购物中心+酒店+写字楼+会议中心+艺术中心+住宅汽车站代表商户：万豪国际酒店核心商圈区域商圈2名称：2凯旋国际规模：230,000㎡定位：综合体物业形式：百货+商业街+超市+酒店+写字楼+公寓1代表商户：凯旋春天百货、大润发超市、凯拂菻、万达影院86 未来入市项目分析——保利国际城随着德阳城市布局向南发展，经济开发区建设日趋成熟，未来该项目将会成为德阳大规模、大体量、较为高端的城市综合体项目定位：城市综合体，由购物中心+酒店+写字楼+会议中心+艺术中心+住宅组成火车站百货：项目规划80,000㎡百货，现与仁和春天、伊藤洋华堂洽谈中酒店：万豪国际大酒店区核域心商项目配套：红星幼儿园汽车站商圈圈次主力店2名称保利国际城销售情况开发商保利（德阳）房地产有限公司主力面积在130㎡-150㎡多层价格：4,900元/㎡-5,000元/㎡总占地面积69,672.70㎡物业费：1.5元/㎡/月地上建筑面积243,854.45㎡主力面积在：90㎡1住高层价格：4,200元/㎡宅容积率3.5物业费：1.7元/㎡/月电梯住宅总户数1,792户面积：200㎡-600㎡别墅价格：7,000元/㎡-10,000元/㎡定位综合体物业费：3元/㎡/月代表商家万豪国际大酒店高层销售最好，主要面积选择90㎡-130㎡销售情况1期开盘时间2011年10月多层销售不太乐观（原因是单价高）预计入市时间2014年百货：80,000㎡购物中心+酒店+写字楼+会议洽谈商家：仁和春天、伊藤洋华堂物业形式中心+艺术中心+住宅商业情况商业街：20,000㎡地址经济技术开发区庐山南路暂未销售及招商座椅87 未来入市项目分析——凯旋国际传统商圈商业升级的代表项目定位：城市综合体，由百货+商业街+超市+酒店+写字楼+公寓组成火车站百货：凯旋春天百货影院：万达影院超市：大润发区核域酒店：凯拂菻大酒店心商汽车站商圈写字楼：写字楼产品首次呈现，市场投资热情高，已售完圈次主力店公寓：精装公寓产品首次呈现，小面积精装户型市场投资热情高，已售80%商铺不销售，持有商业，统一对外招租2名称凯旋国际销售情况开发商德居实业公寓套数：1,000套开盘时间2010年中旬精装套数：500套住宅交房时间2013年6月30日主力户型面积：30㎡1精装公寓价格：6,000元/㎡位臵岷江西路550号销售情况：80%电梯总建筑面积230,000㎡非精装套数500套主力户型面积：60㎡-90㎡定位综合体非精装公寓价格：5,000元/㎡销售情况：85%凯旋春天百货、代表商家大润发超市、凯拂林大酒店、万达影院面积：40㎡-100㎡销售价格：5,000元/㎡现状外立面装修写字楼销售情况：已售完预计租金价格：1.3-1.6元/㎡/天入市时间2013年6月30日物业费：15元/㎡/月百货+商业街+超市+酒店+物业形式写字楼+公寓商铺持有经营，不销售座椅88 代表商户访谈分析本次商业市场研究以目标商户、消费者为主体，其中访谈目标商户15例，访谈消费者20例商家对项目的看法：1：百货类客户可以考虑未来在广汉拓店，认同广汉的整体消费水平2:服装品牌代理权为市级代理或公司直营店，对本项目可以考虑入驻，主要看项目的整体规划3：品牌婚礼会馆认为广汉婚庆很有市场前景，关注项目未来婚庆主题的规划，具体看项目整体规划消费者对广汉的看法：德阳是市级城市，服装、餐饮、娱乐的消费场所比广汉多，且商业规模大、购物环境好，因此不会去广汉消费业态商户商户现状对项目的看法百货总公司在成都，德阳1家、中江1家、达州1家、成都3家、成都摩尔百货也是该公司的旗下品牌，在德阳有2家店，最早德阳店寻求合作，未来考虑项目的整体规划及合作方式，需求面积在35,000㎡-40,000㎡左右，需要有百货洋洋于1997年开业，老洋洋百货面积在40,000㎡，经营定位为中高端项目的整体规划及合作方式可进一步沟通百货店，青春时尚百货店餐饮巴西烤肉在德阳和绵阳有两家店，最好的销售一天能做30,000元左右未来可以进一步的沟通合作，需求面积在1,000㎡，关注项目的人流量及整体的餐饮规划全国连锁数码品牌，在德阳1家店、达州1家店、上海1家店、成都未来可以考虑开店，需求面积在2,000㎡-3,000㎡左右，开店要求是：要有停车场、独立外立面、数码新尚数码广场2家店、内江1家店、预计今年会开3-5家新店中央空调、层高4米左右、有货梯快餐麦当劳麦当劳四川总公司在成都，连锁快餐品牌未来2年后可以考虑项目，具体要看项目的整体规划及区域发展现属于周大生的品牌代理商，代理钻石品牌是：克拉美，经营品周大生在当地有加盟商在做，所以未来不可以合作，但其它的两个品牌可以考虑，具体在进一珠宝周大生牌：领翠玉轩步沟通电器国美德阳国美电器归绵阳国美长兴店负责未来具体看项目的整体规划，关注项目进展在2年以后可以考虑开店，经营思路要看租金情况，拍摄与门市是分开的，靠单店盈利还是其它在德阳就1家店，主要是婚礼一条龙服务为主，且有自己的品牌珠婚礼川港婚尚汇馆的合作方式，关注点为：广汉周边的婚庆、摄影市场，项目的位臵。认为广汉的整体消费还是宝千禧之星钻石馆不错的家居联邦家居在德阳市联邦家具的总代理，在德阳市中心有一家店未来整个家居卖场不会考虑在广汉拓店，可以考虑专卖店的模式经营娱乐温莎量贩KTV在德阳就一家店，连锁KTV品牌具体的事情已经告诉店长，关于拓店与老板沟通后在决定咖啡名典咖啡语茶直营店，总公司在广州关注项目周边的住宅人群，具体的合作与老板沟通后在谈89 德阳市场小结从德阳城市等级、商业现状、商业模式、品牌代理权来分析，广汉商业无法辐射德阳，而受德阳辐射城市等级地级市商业现状德阳商业发展情况较好，洋洋百货、沃尔玛为德阳消费者主要的习惯性消费场所商业模式商业主要以单一百货为主；随着新项目的入市，商业模式升级为大型综合商业体品牌代理权德阳商业集中了各业态类品牌服装、餐饮、娱乐，代理权为市级代理或公司直营，负责市级城市品牌加盟及拓展业务90 什邡商圈分布什邡商业由竹西中路沿街分布，由百货、步行街、专业卖场形成传统核心商圈；档次为中端，定位为综合商业类型客运站商圈：核心商圈档次：中端物业形式：百货+步行街+专业卖场代表商户：人民商场、红洋百货、国美租金：3.3-7元/天/㎡4核心商圈3211人民商场2红洋百货3鸿兴商业城4桂湖摩尔百货91 未来入市项目现状分析——图腾新天地什邡商圈商业升级的代表；酒店销售带返租的唯一项目，对此类销售方式，市场认可度相对较高客运站项目定位：配套，由住宅+酒店+底商组成酒店：开发商自持品牌图腾印象酒店，销售均价5,850元/㎡，已售85%酒店销售策略：带返租销售，返租年限15年，平均返租点8.5商铺：一层层高4.5m，二层层高6.05m；核1心商圈销售情况销售情况项目名称1图腾新天地1、商铺层高;（一层4.5m/二层6.05m）酒店名称：图腾印象酒店开发商四川图腾实业2、商铺临街面积酒店房间数：54间开盘时间2011年12月（1层122.68㎡-67.5㎡)酒店平均面积：35㎡（面积区间30㎡-40㎡）（2层325.75㎡-450.15㎡）酒店总面积：1,890㎡预计入市3、商铺临街价格：一层23,800元/㎡酒店销售均价：5,850元/㎡2012年12月时间二层9,200元/㎡酒店返租时间：15年商4、商铺半临街价格：酒酒店总销售额：11,056,500元项目地址东风路206号铺一层15,000元/㎡店酒店年返租总金额：939,805.5元/年二层8,800元/㎡酒店销售情况；已售85%物业形式住宅+酒店+底商5、商铺内街面积（1层34.82㎡-85.68㎡）（2层281.77㎡-313.86㎡）代表商家图腾印象酒店酒店：图腾印象6、商铺内街价格：销售策略：一二层均价3,900元/㎡现状外立面装修返租15年，平均年返租8.5个点92 什邡市场小结从什邡与广汉城市等级相同，商业现状、商业模式与广汉对比尚存在一定差距，加之两地距离较近；当前广汉娱乐业态是吸引部分什邡消费的主要诱因城市等级：县级城市商业现状：什邡商业综合型商业类型，竹西中路沿街商业为什邡消费者主要的习惯性消费场所商业模式：商业以百货+街铺构成，传统物业硬件陈旧，随着新项目的入市，局部提升了硬件档次93'