世联法式红酒小镇城市新贵悠然慢生活香河三胞项目报告

'谨呈：河北省三胞房地产开发有限公司““法式红酒小镇””——代言城市新贵悠然慢生活版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归深圳世联地产顾问股份有限公司所有，未经深圳世联地产顾问股份有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 报告框架本体及目标PART1.项目本体条件及开发目标解析问题PART2.项目城市发展背景研究区域发展脉络PART3.区域发展趋势研究站位PART4.市场现状及发展趋势市场竞争格局PART5.项目的战略框架的构想核心发力点总结PART6.发力方向制定方向PART7.项目整体定位可持续发展建议落地PART8.项目物业发展建议及经济效益评价 Chapter1项目本体条件及开发目标解析Ø项目本体条件Ø开发商目标解读北京 香河隶属河北省廊坊市，位于北京东南，素有“京畿明珠”之美称，区位条件半小时“进京下卫”，地理位置优越n区位：香河属于河北省首都机场廊坊市北三县之一，处于北京东南，京津唐地区中北京部，是京津唐和环渤海经济圈的腹地。香河•西距北京市区45公里，距首都国际机场60公里；唐山•东距天津机场70公里，距天津新港110公里；•距唐山曹妃甸港口180公里n面积：458平方公里曹妃甸港口n人口：31万天津天津新港 项目交通便利，有多条线路可以到达，距离香河高速出口北侧约5交通条件公里距北京城区约55km距通州城区约35km京燕路燕郊通州区大香线漷县出口香河出口东南六环京沈高速现状交通：Ø区域通达性较好，有多条线香河线路一路可到达地块，距离香河高速出口北侧约4.8公里线路二Ø线路一：上京沈高速，从香河出口出，走大香线4.8道路现状道路现状道路现状公里到达地块；Ø线路二：上京燕高速，走102国道，在大香线出，过大厂到达地块； 区位分析项目用地位于香河县城北侧10公里，属于相对陌生区域Ø项目北距香河县城10公里，属待开发的陌生区域潮白河大香线北运河香河县城安平经济技术开发区 香河现有生活配套基本分布于县城板块内，休闲度假配套分布于开区域配套发区板块，地块周边无成熟配套地块周边无配套利好，城市属性较差大香线潮白河医院商业、酒店北运河香河县城餐饮街酒店高尔夫学校开发区板块家具批发城Ø开发区板块主要为酒天下第一城县城板块店、会馆、高尔夫等安平经济技Ø香河现有生活配套，休闲度假配套术开发区包括医院、学校、商业、酒店等基本分布于县城板块 东部为小马坊村及农业用地，西部、北部被灌溉渠包围，南部为万地块四至科项目2.西侧灌溉渠1.北侧农田大香线13.东侧为农田本案地块3东农田及村落2西农田及灌溉渠南万科用地4北农田灌溉渠4.万科项目4.西南侧灌溉渠学校、诊所一期联排别墅商场、酒店学校、医院人工湖商场、酒店商业街湿地公园n占地1.1万亩，整体容积率0.8n目前一期已投入建设，共200余套联排别墅，容积率0.67，初步预计2011年5月1日开盘 地块较平整无高差，无强势景观资源，启动区规模较小，容积率自资源分析由，配套用地只能用于绿化用地和设置少量临时建筑1地块内部基本平整,无高差n总占地面积500亩,容积率在1.1～3.5之间n住宅占地325亩，其中一期占地100亩，二期225亩n配套用地占地175亩，一期占地50亩，二期占地125亩n项目地块较为平整，所在区域城市意象略显2地块内部水泥厂不足，无任何资源或配套设施2n水泥厂：由于地块内部无遮挡，水泥厂灰1尘较大，曾经被万科投诉，造成较大污染n内部：项目内部较为平整荒芜，曾为小马房村耕地，现废弃，地块整体狭长完整，中间无分隔 项目属性界定一线城市远郊、三线城市近郊缺乏环境资源、配套设施以住宅为主的中等规模开发项目 Chapter1项目本体条件及开发目标解析Ø项目本体条件Ø开发商目标解读北京 开发目标前期保证平稳过渡，后期保证利润最大化项目具体情况开发商目标Ø三胞公司为邯郸开发商，在邯郸有多个开发项目，在香河没有开发经验前期平稳过渡：启动区以Ø地块周边基本无强势景观资平稳回现产品为主源，缺乏区域配套，城市意向弱Ø总住宅规模325亩，启动区住宅仅100亩，规模较小后期利润保证：后期可改变开发策略，考虑利润最大化产品Ø项目北侧紧邻万科万亩大盘，11年开始入市，伴随本项目销售全程结合项目的实际情况与开发商目标，我们可以从本体、市场方面挖掘项目的核心问题 13世联观点中等规模开发的思考：123战略层面：从城市发展阶段、项目在城市中的地位及发展前景、项目可能担负的城市功能入手，系统的、框架性的综合解决问题。策略层面：开发模式：基于开发商目标、开发实力以及地块资源条件确定的大盘的的整体开发模式和基调；核心能力：基于市场以及竞争找到能够保证项目可持续发展的核心能力。战术层面：如何将钱用在刀刃上，在服从于整体战略的基础上每个地块（功能区）的开发目标和手段是什么。如何启动项目、启动区域如何执行？如何营销？ 14世联观点针对本项目，我们的出发点：城市层面市场层面城市层面——站在城市发展的轨迹上思考，保证项目中长期发展战略的前瞻性与可行性。必须基于区域整体发展的角度挖掘价值，指导项市场层面——基于市场环境，明确目发展方向与整体定位。市场发展阶段及发展趋势。从市场出发，明确优劣势地位，寻找机会，判断威胁，从而指导项目发展策略的制定。 香河依托北京的优势形成产业驱动力，带动房地产市场香河城市快速发展，站位在北京研究香河市场成为实现目标的第发展一要素第一阶段第三阶段房地产第四阶段各大开发商纷纷第二阶段经济发展形成期起步期板块初步形成进入赚取土地增值的红利时间轴时间上世纪90年代初1990～1992年1992～20032003～20082008至今Ø地产业肇兴Ø品牌开发商集聚屯地Ø田园农村Ø安平镇开始开发Ø自主产业兴起并发展Ø北京客户开始出现Ø开发大规模展开，县Ø民宅和农田Ø天下第一城建成Ø香河家具城等初具规Ø县城和安平镇两板块城、安平镇、高速口三模现雏形大板块鼎足而立第三产业及服务业满足本地需求，利用资源，吸引北京消自主产业，承载北京人口居住整合发展，转移北自足的生活费的第三产业发展初期赚足北京的钱卫星城功能京功能典Ø孔雀城系列型Ø无Ø中信国安·天下Ø家具城Ø颐和领袖城观Ø运河和潮白河沿线生项第一城天下态城系列Ø高速出口居住养老系列目Ø县城高层系列平2009年台2008年别墅8500-1.25万元/平米价别墅6000-8000元/平米高层5500-6500元/平米格高层2500-3500元/平米 放眼北京。Chapter2项目城市发展背景研究Ø北京宏观背景研究北Ø房地产宏观市场研究京16 北京定位北京-下一个世界城市世界城市分布线世界城市·伦敦世界城市·巴黎北京世界城市·纽约世界城市·东京顶级世界城市：世界城市（Globalcity），又称世界级城市，指在社会、经济、文化或政治层伦敦、纽约、东京、巴黎面直接影响全球事务的城市。新兴世界城市：2010年3月1日，“世界城市建设国际论洛杉矶、芝加哥、法兰克福、坛”在北京举行，提出北京将于2030香港、新加坡年基本形成世界城市的框架。 从经济发展水平来看，京沪穗深位居我国城市前列，但成为世界城北京定位市需要具备经济金融、贸易文化等功能，还要加之世界影响力18,000GDP（亿元）Ø北京——国家首都、世界城市、文化名城、宜居城市16,000中国唯一的定位为世界城市的城市，世界城市包含了金融、14,901贸易、国际交往、科技、文化等各方面的国际大都市外，还14,00011,866要加之世界影响力。12,00010,0009,1138,2018,0006,0004,000Ø上海——国际经济、金融、贸易中心之一2,0002020年基本确立上海国际经济中心城市的地位，0基本建成上海国际航运中心。北京上海广州深圳16,000Ø广州——南方经济中心、文化中心、对外交往中人均GDP（美元）心、生态城市14,00013,00413,581华南地区的中心城市，重要的经济、文化和对外12,00011,320交往中心之一，我国南方国际航运中心。10,00010,0708,000Ø深圳——创新型综合经济特区，华南地区重要的6,000中心城市，与香港共同发展的国际大都会4,000国家经济特区，自主创新、循环经济的重点示范城2,000市。0北京上海广州深圳 北京是我国唯一具有世界城市定位的城市，同样也是国家财富人群北京定位的最富集之地n政治中心和经济中心Ø中央党政军领导机关所在地，邦交国家使馆所在地，国际组织驻华机构主要所在地，国家外交往活动的主要发生地；Ø国家经济决策、管理，国家市场准入和监管机构，国家级国有企业总部，国家主要金融、保险机构和相关社会团体等机构所在地。n悠久的历史和深厚文化沉淀Ø北京历史悠久，是一个文化古都，北京作为城市的历史可以追溯到3000年前；秦汉以来，一直是中国北方的重镇，名称先后称为蓟城、燕都、燕京、大都、北平、顺天府等；是国际著名的旅游地。n财富聚集，大量的富豪人群Ø截至2009年底，中国千万富豪人数87.5万人，其中5.5万位亿万富豪，北京有15.1万位千万富豪和9400位亿万富豪，排名各省市第一。城市定位：国家首都、文化名城、宜居城市、世界城市 2009年北京人均GDP已经超过1万美元，城市化水平达到83％，北京经济远超全国平均水平，发展态势良好图：2003-2009北京GDP14,000.0025.0%Ø2009年，北京市GDP达到1186612,000.00亿元，比2008年增长10.1%，自20.0%10,000.002003年以来，经济增速一直在10%8,000.0015.0%以上，发展态势良好。6,000.0010.0%4,000.005.0%2,000.000.000.0%2003200420052006200720082009图：2003-2009北京人均GDPGDP增长率12,00025.0%10,00020.0%Ø2009年北京市人均GDP突破一万美元，8,00015.0%对北京来说具有标志性的意义，从世界银6,000行划分富裕程度的标准看，北京已迈入中10.0%4,000等富裕城市；5.0%2,000Ø截止到2009年底，北京的城市化率已经00.0%2003200420052006200720082009达到83.62%，远远高于46.6%的全国平均水平。人均GDP增长率 随着经济发展，人口持续增加，09年底已达1755万，人口密度过北京人口大，特别是主城区，居住资源紧缺、舒适度下降Ø2009年末北京市常住人口1755万人，比上年末增加60万人。其中外来人口509.2万人，占常住人口的比重为29%。常住人口中，城镇人口1491.8万人，占常住人口的85%。自然增长率3.5‰；Ø全市的人口平均密度为1069人/平方公里，每平方公里比上年末增加36人。城市核心区的人口密度已经超过22394人/平方公里，逐年增加的人口密度使城市内居住资源紧缺、舒适度骤降。20001755169515811633150010331069963995100050002006200720082009人口数（万人）人口密度（人/平方公里） 根据世界城市发展阶段模型，北京已处于大都市化的发展阶段，未发展阶段来中产及低收入者趋向城市边缘或郊区城市发展规律纽约、伦敦、东京、鲁尔……城市中心化郊区化大都市化时间二战开始、20世纪60年代20世纪70年代20世纪80年代城市建设的发展、公共交通人口和社会特征向大都市集中，交通拥挤、污染严重北京城市特征等城市问题的压力增的改善、环境治理水平的提成为主导趋势高、服务业整体条件的改善、大汽车燃油成本的增加高收入阶层趋向郊区所处高收入阶层部分产生回流，占城市经济高度集中，二次据城市核心资源人口迁移产业比重大，各阶层都趋中低收入者趋向城市向城市集中中产及低收入者趋向城市边缘二次产业外迁或郊区阶段人均GDP3000-5000美元GDP:5000-10000美元GDP:10000美元都市人口59%40%2009年北京人均GDP10070美元，城市化水60%平达到83.62％，远远高于全国平均水平郊区人口41%城市发展经过三个阶段：中心化—郊区化—大都市化 从规划角度看，为了承接主城区人口和产业的转移，北京构建“两城市格局轴两带多中心”的城市格局，重点发展新城p两轴：沿长安街的东西轴和传统中轴线的南北轴。p两带：指包括通州、顺义、亦庄、怀柔、密云、平谷的“东部发展带”和包括大兴、房山、昌平、延庆、门头沟的“西部发展带”。p多中心：指在市域范围内建设多个服务全国、面向世界的城市职能中心，提高城市的核心功西部发展带东部发展带能和综合竞争力，包括中关村高科技园区核心区、奥林匹克中心区、中央商务区(CBD)、海淀山后地区科技创新中心、顺义现代制造业基地、通州综合服务中心、亦庄高新技术产业发展中心和石景山综合服务中心等。两轴p转移：为疏解中心大团，重构城市空间新格局，的重要举措之一就是发展新城，鼓励和引导中心区的产业、人口和其他城市职能向新城、新的产业带转移。 北京西边和北边受地理格局影响，发展受到限制，向东和向南发展发展格局日趋成熟，未来将进一步辐射郊区卫星城顺义、通州和亦庄是“十一五”期间北京重顺义：公共交通导向的发展模式，枢纽空港点协调推进建设的三个新城，目前已逐步发展成熟。p现代国际空港，区域产业引擎，绿色宜居新城。2010年“两会”上再次重申通州新城将成p主导产业：临空产业及先进制造业。为北京新商务中心区，在功能上充分承接中心p发展引导：引导发展国际交往、会展等功能。城的行政、商务、商贸、文化创意等功能，与p2009年底常住人口73万，2020年人口规模90万。CBD东扩相呼应，打造更高端的商务环境，形成面向环渤海、面向东北亚的“首都门户”。通州：面向区域的综合性服务新城p区域服务中心，文化产业基地，滨水宜居新城。p主导产业：以文化产业为主体的现代综合服务业。p发展引导：引导发展商务、金融、会展等功能。p2020年设计人口规模90万，2009年已达109万。亦庄：综合产业新城顺义p高新技术产业中心，高端产业服务基地，国际宜业通州宜居新城。p主导产业：电子、汽车、医药、装备等高新技术产亦庄业及现代制造业。大兴p发展引导：引导发展商务、物流等功能。p2020年人口70万。 同时高速路网的完善、汽车保有量的增加以及高速铁路网的建设，交通发展大大提升城市机动性，也为远郊区卫星城的发展提供了便利条件北京市高速公路网Ø加快京包高速（五环—六环）、京开高速（辛立村—市界）建设，开工建设京台高速公路北京段、京昆高速（京石二通道）北京段、密涿支线和密涿高速；Ø预计2020年，全市民用机动车拥有量达到500万辆左右，全市出行总量将达到5200万～5500万人次/日。北京市高速铁路网Ø出于大北京都市圈发展的需要，北京将建设多条高铁，加强和周边城市以及重点城市的联系，其中京津之间将规划2-3条高速铁路；Ø高速铁路将使沿路两侧形成新的增长极，使区域内的新老城镇得到空前的发展机会。依托北京完善而便利的交通体系，远郊城市即将步入大北京功能圈附件一：汽车时代下郊区化特征 新十二五的纲要重点定位在“调整结构、保民生、扩大内需”，富十二五规划民、消费将成为未来5年内国家发展的主题调结构保民生ü转变经济发展方式，不再一味追求GDP。ü坚持把保障和改善民生作为加快转变经济发展方式的根ü促进经济增长向依靠第一、第二、第三产本出发点和落脚点。业协同带动转变；促进经济增长向依靠消费、ü要切实提高民众收入水平，加快调整国民收入分配格局，投资、出口协调拉动转变。深化收入分配制度改革，大力促进就业，提高居民收入ü实现可持续发展，不再拼资源拼环境，发在国民收入分配中的比重。展低碳、环保产业，发展新能源、新材料、ü健全覆盖城乡居民的社会保障体系，财政支出向社会保生物医药、高端装备制造业等战略性新兴产障、医疗改革、义务教育、保障性住房、环境建设等民业。生事业倾斜。扩大内需调楼市ü调整经济结构和管理通胀预期的关系。ü研究推进房地产税改革，完善房地产税收制度，使其ü把扩大消费需求作为扩大内需的战略重点；适应经济发展方式。增强居民消费能力；形成良好的居民消费预ü调控楼市；完善土地市场，加强土地监管，结合财期；发展新型消费业态，拓展新兴服务消费税、金融政策，加强房地产市场信息化建设，加强信用和消费模式。机制建设。ü发挥投资对扩大内需的重要作用，优化投ü提高居住水平，增强公共服务，加强保障性住房建资结构；促进投资消费良性互动，扩大民间设。资本投入范围；引导投资方向。 北京的中产阶层基数增长明显，十二五发展纲要富民政策之下，未人口结构来的中产阶层将增长更快界定标准：从事银行、证券、保险等金融业从业人员，电力行业从业人员，邮电、通讯和电信行业的从业者，房地产开发行业的从业人员，上市公司的股东、老板及各类演艺人员，收入在12万到50万之间的人群。北京中产阶级消费观念的变化l对外国品牌与文化的崇尚，品牌与模式的身份区隔作用不断增大；l消费主义的影响日益加深，生活的实际需要正让步于消费欲望；l传统的收敛、中庸观念正在被张扬、个性风格取代，但与西方的开放、标新立异的观念又有区别；l从模仿型消费逐步转向形成风格与个性；l奢侈消费与炫耀性消费的享乐主义文化在蔓延。引自王受之《哈喽，中产》——中北京市中产阶级人口增长情况统计（单位：万）产阶层，一个不容易被定义却绝不能被忽略的群体。400315他们是城市的中坚力量，300高消费的追逐目标，203预200142是品位和格调的坚守者，110计7789文化艺术的奉养者，100515763时尚潮流的推动者。他们不在别处，0就在我们身边……2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年 北京宏观发展背景研究总结1北京未来将发展成为世界城市n北京作为政治中心、经济中心和文化中心，是我国唯一具有世界城市定位的城市，同样也是国家财富人群的最富集之地。2北京已进入大都市化发展阶段n随着经济发展，人口持续增加，人口密度过大，特别是主城区，居住资源紧缺、舒适度下降，推动北京进入大都市化发展阶段，未来中产及低收入者趋向城市边缘或郊区。3北京东部及远郊区将迎来新的发展机遇n在北京新一轮规划中东部、南部新城的发展重点的明确，新城将实质性崛起，成为“边缘城市”，并进一步辐射远郊区发展；n北京高速交通的完善，城市机动性增强，为远郊区发展提供了便利条件;n十二五理解为“调整结构、保民生、扩大内需”,远郊经济型别墅的主力客群——北京的中产阶层基数增长明显，未来富民政策之下将增长更快。 放眼北京。Chapter2项目城市发展背景研究Ø北京宏观背景研究北Ø房地产宏观市场研究京29 09年以来北京土地市场回暖，地价大幅上升，地王频频出现，楼土地市场面地价呈跳跃式增长，直接导致住房成本的提升图：2003-2009年北京住宅楼面地价45000.4Ø2009年，土地出让价格平均318万元/亩，比去年395540003553上涨39.4%，平均楼面地价已达3955元/平方米，29.8%28.7%0.335003074287423.6%同比增长28.7%。300026810.22500219820650.120007.2%15000图：2009年北京地王分布图1000-6.1%-0.1500-13.5%0-0.22009.9.4广渠路200320042005200620072008200910号地，楼面地2009.11.20顺义去天竺，楼面价1.5万元/平方米楼面地价（元/平方米）增幅地价29859元/平方米2009.6.25通州区九棵树，楼面地Ø2009年前4个月土地市场一直比较冷淡，价6265万元/平米广渠门外10号地入市并最终以10.22亿元2009.8.31丰台2009.5.21广渠路高价成交，各方开始关注“地王”，11区六里桥，楼10号地，楼面地面地价1.6万元/价1.5万元/平方米月下旬顺义天竺22号以50.5亿元价格被顺平方米义大龙房地产开发有限公司获得，楼面地2009.9.11长阳起价高达29859元/平方米，时隔半月左右2009.6.26大兴黄步区1号地，楼面地价6443元/平村，楼面地价亦庄F地块以48.3亿元的价格成交，楼面6354元/平方米方米2009.12.4亦庄新地价18014元/平方米。城，楼面地价18014元/平方米 住房市场2009-2010年4月整体房价上涨迅速，平均房价增幅超过100%Ø2009年北京普通住宅价格以较低的姿态开局，全年始终保持了增长的趋势，从年初的10486元/平米，到7月份价格回升超过2008年最高水平14000元/平米，随后同比价格上涨速度加快。进入第4季度价格月度环比增长高达11.39%，全年的价格增幅超过60%；Ø2010年1月房价继续上涨到19110元/平方米，2月受春节影响，成交均价小幅下降为17582元/平方米，3月结束了回落的态势，快速上涨至21481元/平方米。2009-2010年商品住宅成交均价走势2500040%2000020%15000100000%50000-20%09020903090409050906090709080909091009110912100110021003均价(元)涨幅 房价的涨幅均远大于人均可支配收入上升幅度，09年北京房价收住房市场入比高达23.1，普通市民的购房压力巨大的同时，投资门槛也在不断提升300002673816.0%一般研究认为，发达国家的房价收入比在1.8-247252500012.9%13.2%219895.5之间，而发展中国家由于人口增加和城市化1997812.4%12.0%20000176531563610.1%进程加快，房价收入比发达国家大，研究认为150008.1%8.0%发展中国家房价收入比合理范围为4.1-6.1之间100004.0%5000发展中国家房价收入比与房地产市场发展00.0%200420052006200720082009房价收入比偏低，房价收入比合理房价收入比偏高，房价偏低，需求范围；房地产发房价偏高，需求人均可支配收入（元）涨幅增加展平稳减少4.16.1房价收入比Ø2009年北京城镇居民人均可支配收入达到市场需求市场供给26738元，比上年增长8.1%。远远低于房市场需求价上涨的幅度，按照2009年底人均居住面市场供给积28.8平米计算，房价收入比为23.1，远高4.16.1房价收入比于合理水平，普通市民购房压力巨大，大量的刚性需求被挤压的同时投资门槛也在不断目前北京房价收入比为23.1地提高。 2010年3月北京首次出现城、郊房价“倒挂”现象，即新城部分商住房市场品房单价超过了城区，未来将进一步成为辐射远郊的节点，香河存在巨大的市场机会Ø2010年3月底开盘的项目中，通州部分商品房单价已经接近3万元，京贸国际城、世纪新城、K2海棠湾等老项目业达到2.5万元。珠江拉维小镇，3月16日开盘单价16800元，到3月30日，调高到25000元/平方米；Ø相比之下，同在3月开盘的东四环外项目美利山售价也仅为2.3万元/平方米。东三环劲松桥、华威桥、南二二手房均价环开阳桥、右安门桥等内城区二手房价格还徘徊在两万元时段，远远比不上郊区新盘价格。北京首次出现二手房均价了城郊房价倒挂的现象；Ø近郊房价高过城区的区域事实上不只有通州区域，大兴、亦庄区域也存在着房价倒挂现象。表：各区域房价对比通州区域亦庄区域东四环内东四、五环之间楼盘价格(元/㎡)楼盘价格(元/㎡)楼盘价格(元/㎡)楼盘价格(元/㎡)武夷花园23900金地格林24500棕榈泉40000华纺易城22000新华联家园22300郁金香舍24000丽水嘉园28000美利山23000 通过研究通州、燕郊、香河板块梯度发展过程，发现售价达到住房市场5500元/平米的时候，区域房产发展迅速，集中拿地的状况会在更远板块显现，目前香河处在快速发展期，99－0303－0606－0808－0910年后CED的发展带动了东部白八通线的通车，极大的加快了通京城房价的高启，通州通州依托轨道交通，配4、15后通州领跌态势领阶层的繁荣，通州凭借州白领的涌入，价格也出现了大供不应求的状况更进一套逐渐完善，房价继续显现，先于北京首先发与CBD良好的交通关系与幅上扬均价3000—5500步提升了市场均价处领涨态势生降价，均价回落至通州价格优势，承接了这群外5500—9000元/平方米在房价在10年4月新政15000元左右溢人口均价2000—3000前达到顶峰，均价元/平方米18000元/平米燕郊处于封闭的内向型市伴随通州房价的上扬与2006年京与通州价格差异的不断08年底09年初，价格受新政影响，新盘开盘场（1500以内）通与京哈的修通，燕郊进入白领扩大，促使燕郊成为目出现快速上涨出现了价格普遍回落，均价燕郊置业的视野（1500—2500）前北京房市的热点之一8000，12000的连续跳9000元左右均价2500—5500价自主产业兴起并发展；香地产业肇兴，北京客户开始出现县城和安平镇两板块现品牌开发商集聚屯地；香河受到房地产政策影河家具城等初具规模雏形，均价1500-3500开发大规模展开，县城、响，出现折扣现象均价香河安平镇、高速口三大板4500—5500块鼎足而立。均价5500-6500总价180万160万大量开发商涌入区•通州主力户140万型总价走势120万域拿地，竞争带动100万•燕郊主力户型80万区域成交量与价格总价走势60万快速攀升40万•香河主力户20万型总价走势•99－03•03－06•06－08•08－09•10后 2010.4月后新政连续出台，政府调控态度坚决；重点打击投资、投新政影响机性购买，房地产市场增幅放缓2010年政策导向Ø温家宝：经济求稳定，房地产价格避免过快增长。Ø两会期间，住建部长姜伟新在回答记者提问时表态：未来20年房价上涨压力仍很大。中央主要为抑制房地产价格上涨过快，但由于体制、机制问题，房价问题只能逐步解决。2010年政策轴线2010-1-192010-2-272010-4-152010-9-292010-10-20国十一条公积金二套‘新国十条’一次调控‘新国十条细则’二次调控央行加息房首付提至四成二套房贷首贷款购买第购买首套住限制异地购5月1日后同商品房首付调整住房交金融机构一年期存付不得低于二套住房，房且套型建房一家庭只能比例调至3易环节的契贷款基准利率均上40%，打击开3月1日起二贷款首付款筑面积在90新购一套商成及以上。税和个人所调0.25个百分点；发商的囤房套房申请住不得低于50%，平方米以上非本地居民品住房。得税优惠政其他各档次存贷款和囤地，取房公积金贷贷款利率不的家庭，贷购房，需提各大商业银策，第二套基准利率据此相应得预售的商款首付款比得低于基准款首付款比供1年以上当行暂停发放或以上契税调整。品房要一次例不得低于利率的1.1倍。例不得低于地纳税证明第三套房贷。为3%。性推出市等。40%。房价过高地30%。或社保缴纳限制异地购证明。区停止发放房。第三套房贷。 在“双轨发展”的房产格局未形成前，房地产市场长期仍将保持起新政影响伏式前行，健康缓增是主旋律，短期将受政策调控影响出现周期性波动2005200620072008200920102011Ø增长支持因素：房地产市场受到经济发展、城镇化发展以及人口红利影响整体趋势向好Ø增长抑制因素：政策调控，其影响将造成一段时间内房地产市场出现波动，影响短期成交 9.29新政限购令严格执行，对各城市的影响可分为两种，一种是被新政影响“限购”的城市，表现为量跌价稳，还有一种是非“限购”城市，表现为量价齐升，限购区域周边市场火爆，投资客大量显现城市新房成交面积新房成交均价北京环比下降22.1%环比上涨2.5%上海环比下降9%环比上涨3%一类城市限购令城市广州环比上长8.9%无变化量跌，价格稳中有升深圳环比下降1.5%环比上涨6.3%杭州环比下降58.4%环比下降5.8%厦门环比下降0.97%环比上涨8%限购令城市量稳价微升天津环比下降1.08%环比上涨1.01%二三类城市沈阳环比上涨21.1%环比上涨15.3%未出台限购令城市泉州环比上涨28.89%环比上涨7.14%基本为量价齐升惠州环比上涨51%环比下降1.2%ü总体来说，10月一类城市受“限购令”影响很大，成交面积有所下滑，二三类城市则各自发展，已经宣布了“限购令”的城市走势平稳，而没有宣布限购的城市则量价齐升。ü香河市场因紧邻北京这样的一线城市，其价格洼地的优势已经显现，导致大量的投资热钱开始重新关注低投资门槛的香河 宏观房地产市场总结1香河市场前景良好，未来机会巨大n一级、二级市场价格均放量上涨，地王频现，全市一手房均价增长一倍；n房价收入比超出合理水平，普通市民购房压力巨大；n房产倒挂现象的出现，标志这香河迎来的新一轮的发展；n香河目前所在阶段是区域房产快速发展期。24月新政后房地产增速放缓，长期增长动力强劲n政策出台后通州、燕郊、香河房地产价格整体滑落，高达25％；n区域经济发展，人口红利兑现，非限购区域的投资机会等利好，使得区域长期增长动力强劲香河板块在09-10年的一轮上涨中，因巨大的价差而被“吸入”大北京供应格局中，区域陌生感“障碍”已被打破 展望区域。Chapter3区域发展趋势研究Ø香河经济发展和内生动力研究Ø香河房地产发展的直接利好39 “大北京”建设的重点逐步从市区向远郊区作战略转移，大力发展区域规划远郊城镇ü“大北京”的区域性发展方针：改变人口和产业过分集中于市区的状况，城市建设的重点逐步从市区向远郊区作战略转移，市区建设要从外延扩展向调整、改造转移，大力发展远郊城镇，实现人口和产业合理布局，进一步加强与首都周围城市和地区的协调发展。ü在廊坊北三县这个京津间的河北区域中，到2020年末，将形成2个中等城市，3个小城市，22个小城镇的城镇体系格局；ü拟建的绿特城、香河县城和大厂回族自治县县城，将成为本区域中的三、四、五位城市，是区域中的三级城市。资料来源：河北《环京津城镇群规划》 京津冀城镇群在“大北京”的战略之下，将有明确的分工，廊坊将区域规划借助靠近京津的优势，接受人口及产业转移Ø廊坊发挥靠近京津的优势条件，接受产业和人口的转移，发展高技术产业、会展业、绿色农产品及加工等产业Ø北京开始大规模产业转移，其他城市也获得了发展机遇，一定程度上改善了两城独大，孤立发展的局面。北京利用其技术研发优势与其他地区建立良好的产业链分工。……与廊坊形成电子及通讯设备制造业链条，北京主要负责研发，其他城市则为成产、制造基地。Ø特色经济明显的县市已经成为京津冀都市圈发展最为迅速的地区之一，如昌黎县的葡萄生产加工业、香河的家具生产加工集散、玉田的机电产业……等等这些地区的产品在国内乃至国际上都有一定的市场份额和竞争力。特色产品的生产成为县域经济的支柱，城镇职能也明显以此为导向。资料来源：发改委《京津冀城镇群规划》 廊坊北三县规划将建成特别经济区，成为京津冀区域的“二产中区域规划心”，香河将以运输量大的二类工业为主廊坊北三县特别经济区城镇及产业发展方向：第三产业中心……搞好房地产开发、规划及配套服务，着力发展第二产业中心高新技术产业和城郊型农业，建设高新技术产业基地和环京津绿色农业走廊，适当发展补充、配套型的工业和加工工业，发展服务型的第三产业，建立合理的劳动力输出机制，最终把北三县建成为一个环保型、现代化的中等城市。“北京是为全国服务为主的第三产业中心，天津则是这个区域的储、运中心，是该区域的物流中心。而位于其间的北三县，则应成为该区的第二产业中心。”“北三县的第二产业形成“北部以高新技术产业为主，南部以运输量大的二类工业为主”的工业布局形式。物流中心”……大厂回族自治县县城和拟建的绿特城及南部的香河县城要发展传统产业，如北三县传统的建材、机械制造、家具制造、食品行业等。资料来源：河北《环京津城镇群规划》 香河现状香河经济基础良好，近年来发展速度较快，可发掘的市场潜力巨大宏观经济2005-2009香河GDPØ2001年香河县跻身全国最具发展活力百强县14030.0%114.7行列；12025.8%102.625.0%91.610020.0%72.8Ø近年来香河在保持原有产业增长的基础上，8062.716.1%15.0%不断引进和推动新的产业发展。GDP稳步增6012.0%11.8%10.0%40长，2009年GDP达到114.7亿元，各项主要经205.0%济指标增速均位居全省前列。2.0%00.0%人口收入20052006200720082009Ø香河县辖区总人口约31万，流动人口约3万GDP(亿元)增幅人；2009年城镇居民人均可支配收入和农民人均GDP与房地产业发展关系人均纯收入分别达到20604元（约合3100美元）和8207元（约合1235美元）,同比分别增人均GDP0—800800-40004000-80008000-20000长13.8%和8.9%，对于居住需求处于生存和改（美元）善兼有的区间段。地产市场的发展将会快速发展。房屋生存、改善需改善需求为需求生存需求为主改善需求为主求兼有主类型Ø在支柱产业的带动下，私营业主收入水平提升，逐步实现财富积累，并已形成以私营业房地快速发展，以平稳发展，以质产业超速发展，单缓慢发展，主为主流的高收入阶层，他们对住房的要求数量为主，数量为主，数量与发展纯数量型综合发展型量与质量并重质量并重以改善为主。中高端产品稳步上升。形态 “两城”围绕服务京津高端人群，形成休闲为主的天下第一城，“两城”产业贸易为主的香河家具城Ø延伸放大“两城”的品牌效应，繁荣发展香第一城——价值连城的休闲度假配套河的第三产业，是打造京津后花园的有力抓手；在许多京津人眼中，家具城、第一城就是香河；Ø目前香河家具城已发展到展厅面积120万平方米，年销售额100亿元，规模居全国第二、北方最大，被命名为中国北方家具商贸之都。家具城——商贸之都Ø依托第一城品牌，着力打造会展旅游业；总投资达60亿元，09年承办会议1578次，接待人员81万人次，实现旅游收入2.3亿元；Ø第一城凸显了强大的产业带动效应，汇聚了巨大的信息流、技术流、商品流和人才流；Ø直接带动了餐饮、住宿、旅游、娱乐等项目发展，促进了配套功的完善，提升了城市品位。数据来源：香河政府网 未来三大园区人群发展将达到17－20万人，给房地产市场带来巨“三区”大潜力现代产业园规模主导产业规划产业人口入驻企业（万人）规划面积57平方公以电子信息、装备制造、7-8多维联合集团/北京裕丰机械有限公司/河北里涂料产业、新能源和新材铁园科技发展有限公司/廊坊成和办公家俱料为主导的五大产业方向工程有限公司/香河超达纸品包装有限公司香河国合源建材有限公司/中电投潮白生物质发电投资公司/中冶工程材料有限公司…香河经济开发区规模主导产业规划产业人口入驻企业（万人）规划面积11．26平装备制造、新型建材和高4-5河格林尼克电子科技有限公司/奥尔特电源方公里（09年增至新技术企业孵化园材料有限公司/高氏制品包装有限公司/香河22.6平方公里）鑫义制衣有限公司/安宝纺织有限公司/香河贝德建筑装饰制品有限公司/香河恒安新型建材有限公司/第一城及多家星级酒店…北方家具制造基地规模主导产业规划产业人口入驻企业（万人）规划面积45.13平方家具生产为主导、家具设6-7香江全球家居CBD/香港皇朝集团家具公司/公里计研发产业、商贸流通产北京强力家具/香河宜美利嘉家家具有限公业司//香河川木红家具有限公司/成都双虎家具/全友家私/曲美家私/河北双叶/深圳富之岛股份有限公司…数据来源：香河产业园网站 香河区域发展总结香河外在动力强劲，香河定位于“首都卫星城”与“京津后花园”1吸引北京人群n按照“京津后花园”、“首都卫星城”总体定位，在城市规划理念、建设品位、发展方向上全面对接京津、融入京津；n第一城休闲板块的形成，服务京津两地。2香河内生动力逐步增强，将承接北京人口及产业转移n廊坊北三县规划建成特别经济区，成为京津冀区域的二产中心。香河将以运输量大的二类工业为主；n香河家具制造业为龙头的产业链是香河经济增长的源动力，辐射范围覆盖华北区域；n未来三大园区人群发展将达到17－20万人，给房地产市场带来巨大潜力。香河未来的区域发展定位符合东京都市圈同样区位城镇的属性分析，未来香河将成为北京人口及制造业的重要疏散地。 展望区域。Chapter3区域发展趋势研判Ø香河经济发展和内生动力研究Ø影响香河房地产发展的因素 新政出台新国十条出台，剑指投资性购房需求五大问题十项措施一、各地区、各有关部门要切实（一）统一思想，提高认识。履行稳定房价和住房保障职责（二）建立考核问责机制。（三）实行更为严格的差别化住房信贷政策。二、坚决抑制不合理住房需求（四）发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。（五）增加居住用地有效供应。三、增加住房有效供给（六）调整住房供应结构。（七）确保完成2010年建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房四、加快保障性安居工程建设280万套的工作任务（八）加强对房地产开发企业购地和融资的监管。五、加强市场监管（九）加大交易秩序监管力度。（十）完善房地产市场信息披露制度。2月23日“国十条”——4月19日“新国十条” 大势利空国家利用金融调控手段，推行限购令，提高投资、投机的成本首套1．提对高购买改善首套自住房型且客户套型建首筑面付积在比90平方例米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于30％;二套2．对贷款提购高二套买第二套住房放的贷家庭首,贷款付首付款比例不得低于50％,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍;三套3．对贷款购买第三套及以上住房的,大幅度提高首付款比例和利率水平。抑商品制住房多价格次过高置、业上涨客户过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；4．对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非非京籍本地居民暂停限制发放购外买地住房投资贷款。客5.今年4月以来，北京、上海、广州、深圳、天津、重庆等一一线城市多个一线城市楼线城市调控市细则出，对台于住房限购的购令买数的量进细行了则严格的限制。 新政对不同层次购买力客户的影响不同，投资改善阶层影响最大，市场受挫奢侈阶层将成为主力投资群体Ø政策的打压使得投资门槛变高，对投资改善阶层影响巨大，需求被严重积压政策调控后的投资客Ø但伴随通胀预期的来临，客户产生恐慌心理，急切寻找投资渠道确保资产保值；相比之下，传统的金融、收藏品等投资渠道专业技术要求高，投资门槛高，而房地产作为投资品，在技术层面投资门槛低，有看得见的上涨空间和很强的变现能力Ø因此，政策调控后仍存在投资客，只是主力投资客将是高收入及最高收入的奢侈阶层 短期反弹限购城市的反弹压力聚集，多个城市反应明显12000Ø楼市调控已经由对价的限制过渡10000到价量的全面限制，但目前从限8000购城市来看，不仅面临着量的反6000弹压力，还存在价的上涨冲动。4000首先从量上来看，北京、杭州、天津和厦门的成交量在经历了10200011月份部月的短暂回落后，于11月有所反012345678910分城11弹，分别环比增长32%、3%、2010年月成交量市的20%和33%。北京杭州天津厦门成交量和25000价格Ø其次从价格上来看，大部分限购20000显示反弹城市的成交均价保持相对稳定，15000但也有少数城市不降反升，比如：北京和大连11月成交均价分别环10000比上涨9%和3%，不仅如此，北京和大连曾盛传禁止高价楼盘入市，5000价格依然上涨。012345678910112010年月成交均价北京大连 旺市转移一线城市限购带旺周边楼市160Ø目前一线城市全部限购，140这使得部分一线城市购120房者不得不将投资购房10080的触角伸向周边城市。成交套数60一线城市周边的城市因40北京一线城市的限购而成交200限购量大增，价格亦稳步上12345678910后，11涨。个案月销售数量调查周边大运河孔雀城潮白河孔雀城楼市Ø河北13市县组成的环首都经济圈概念提出后，的量大量的北京人出击这13价都个市县，导致当地成交12000有所量大增，房价普涨。10000提升8000Ø正是因为一线城市的限6000月均价购，也带来这一政策的4000外部效应，即这些城市2000购买力向周边城市的外01234567891011溢，从而带旺限购城市个案月月均价调查周边非限购城市的楼市行情。大运河孔雀城潮白河孔雀城 受通涨的压力影响，民间投资上升，但投资渠道过少，资金大量涌投资聚集向楼市5.0%4.0%Ø宽松的货币政策带来货币流通量大3.0%增，2010年下半年，食品等生活必需2.0%增长百分比1.0%品的价格快速攀升，从而推高了通涨0.0%预期月月月月月月月月月月月12345678910112010年1～11月CPI增长Ø受政策和加息的影响，股市波动范围大，市场不稳定，投资风险加大，并且股市投资的技术和相关专业要求上证指数涨跌幅等级较高，股市投资向外转移7～11月，各3项指数的增幅2.52都是显示稳定Ø受通涨预期的影响，大量的闲散资1.5增幅1上升金涌入楼市避险，从而推动房价短期0.5房价0-0.5内重新向上攀升。-11月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月2010年1～11月 国家政策调控对楼市影响总结1中长期来看，政策对楼市是利空的n国务院和各部委利用政策和金融两个手段调控房价过快增长，中长期的房地产市场将会受到政策的打压。2短期来看，政策对香河楼市是利好的n通涨预期的加速，促使民间的闲散资金寻找避险的渠道，房地产产借助良好的稳定性，成为投资品的首选。n一线城市推出的限购政策，推动大量的资金向周围处于资金洼地的地区流动。 发展契机“环首都经济圈”新概念正式提出，给香河的发展带来新的契机Ø2010年10月，河北省政府正式提出了“环首都经济圈”的概念。河北省和北京市领导通过沟通协调，同意将环首都经济圈的概念写入了两地的十二五规划，环首都十三县将很快使用北京区号，京七环和环京城际正在规划，通讯和交通将逐渐实现与首都的同城化。Ø包括香河在内的廊坊北三县隶属河北，地处京津之间，正是环首都经济圈的关键位置，政策和区位优势双从覆盖，必将成为环首都经济圈的首发之地。环首都经济圈概念的提出，为香河的发展带来了空前的历史机遇 高调定位香河处于计划建设的京东新城，城市重新定位，发展速度将会较快Ø河北省将在北京周边建设京东、京北、京南三座新城，香河属于即将建设的京东新城。Ø京东新城覆盖廊坊北三县，与另外两座新城相比，距离北京更近，在区位上更具优势。京东新城作为一个整体概念，将借助通州和亦庄发展的优势以及燕郊现有的发展成果，将在环京诸城中实现率先发展。京京东新城东新城也必然成为北京经济和人口外溢的首选之地。资料来源：《新京报》京东新城——香河新的定位 作为北京东部财富核的CBD东扩方案确定，建设面积倍增，未来将吸引更多的企业及人才进入，辐射东部区域发展CBD东扩的规划建设对于北京东部CBD东扩区示意图区域的发展起到积极拉动作用，辐射范围将进一步扩大。Ø截至到2009年第四季度，入驻CBD区的机构已经达到4799家，平均每季度增长100余家，CBD企业地税收入高达45.1亿元；Ø不到4平方公里的区域，汇集了130家世界500强企业和203家外资金融机构，数量分别占全市70%以上；ØCBD扩区后将增加甲级写字楼比重，新建至少300万平方米楼宇，满足外Ø2009年5月11日，北京市政府专题会同意将北京中央商务区CBD沿朝阳北路、通惠河向东扩展至东四环，新增面积约3平资银行、世界500强及跨国公司总部方公里，并由朝阳北路向北到农展南路增加约3.97平方公里的入驻的需求；预计可拉动社会投资规划控制区，标志着CBD东扩的正式启动，未来将CBD发展成700多亿元，吸纳就业至少15万人。为现代化高端商务区。CBD东扩将会对北京东部地区带来直接的影响，香河将会受益 规划中的京唐高铁、七环和环首都城铁等交通设施将缩短北京与香交通给力河之间的距离，加速环首都的一体化进程n北京地铁向东延伸到河北境内，七环线和环首都城际正在酝酿当中，香河将与北京实现交通一体化；n规划的京唐高铁最高时速可达350公里，作为京唐高铁出京的第一站，香河与北京的连通也将从此进入“瞬时”时代；n从交通导向城市规划的角度讲，高速铁路将使沿路两侧形成新的增长极，使区域内的新老城镇得到空前的发展机会。交通给力，加速环北京的一体化进程 香河面临发展的重大契机1京冀两地出台新规划，香河迎来发展契机n河北省提出建设环首都经济圈的概念，并经沟通北京市政府，将此写入京冀两地的十二五规划当中。通过推动北京的区号进河北等措施来推动这一概念的落实。n河北提出建设环京三个新城，香河属于将要建设的京东新城，使香河实现了在大视野环境下的重新定位，发展的思路大大拓宽。2北京CBD东扩，影响力向香河辐射n为北京东部财富核的CBD东扩方案确定，建设面积倍增，未来将吸引更多的企业及人才进入，辐射东部区域发展3多项交通规划即将出台，香河与北京一体化加快n京唐高铁、七环、环京城铁等交通项目即将出台，计划落实后，将大大缩短香河与北京之间的距离，香河与首都一体化的进程将大大加快。 香河区域发展总结香河依托北京的优势形成产业驱动力，带动房地产市场快速发展，站位在北京研究香河市场成为实现目标的第一要素北京未来将发展成为世界城市北京东部及远郊区将迎来新的发展机遇香河市场前景良好，未来机会巨大,4月新政后房地产增速放缓，长期增长动力强劲香河双动力发展，后劲十足，外在动定位为“首都卫星城”与“京津后花园”吸引北京人群，内在将承接北京人口及产业转移政策影响下，香河区域凭借其价格的优势成为投资热点区域，未来多种外在利好刺激区域发展 聚焦香河。chapter4市场现状及发展趋势Ø远郊板块成交客户研究Ø香河市场研究Ø香河成交客户研究61 远郊板块大北京郊区板块依据客户外溢驱动因素的不同可以从两个角度分析外溢客户显著分为两个群体被动外溢客户主动外溢客户低密度外溢普宅Ø受交通辐射影响，北Ø北京已形成数个成熟京远郊形成多个外溢板的低密度板块块，与香河竞争关系强Ø未来香河低密度板块弱不一将有其独特性Ø板块内部之争：现状Ø板块内部之争：现状供应较少，但增长快县城及安平具有一定量Ø未来香河新农村建设的产品供应。中预计将出现大量供应。竞争、产品、竞争、产品、客户策略香河板块地位客户策略 环北京周边地区凭借交通、价格优势已被越来越多北京客户所关注、远郊普宅接受；大北京京郊房地产市场火爆n在高速公路及公共交通放射影响下，北京周边形成一批类似于香河的郊区卫星城雏形。n初步界定竞争研究范围为，东部、南部距离北京50km左右，具有高速及公共交通的相对成熟外溢板块。怀密柔云R=50km区域交通利好昌平顺京石高速、京石高铁（规划）、917、门义涿州燕郊铁S5（规划）头R=30km沟郊地铁大兴线、京开高速、943、京九高通固安铁（规划）、郊铁S4（规划）房州香大河廊坊京津塘高速、京沪高铁（规划）、938山兴涿廊京哈高速、930、京沈高铁（规划）、燕郊州固坊轻轨支线（规划）安大厂102国道、930支京承高速、京沈高铁（规划）、980、•2000年的四环、2003年的通州、2006年的燕郊、2009密云970、987年的香河：价差压迫下客户逐渐克服郊区的陌生感障碍。香河京沈高速、京唐高铁（规划）、938同时城市范围逐渐扩大。 目前价格、产品形式及客户购买目的均具有相似性，同时各板块的远郊普宅北京客户来源呈现明显的地域差别户型区间价格去化速度区域产品供应总价区间客户构成（㎡）（元/㎡）（套/月）北京客户与本地客户并存，多为首次置业，北京客户涿州小高层50-1708000-900050-130万200-300占一半以上，丰台、西城为主以北京投资客户和当地客固安小高层50-1405000-550030-80万-户为主；投资客户不局限在南城30%来自北京，主要来自廊坊小高层50-1307500-950040-130万200朝阳、亦庄70%以上来自北京主要为香河小高层70-1505500-650040-80万100-400通州、朝阳90%来自北京，主要来自燕郊小高层50-2008000-1000040-280万400朝阳、通州以地缘性客户为主，北京密云小高层、洋房90-1505000左右50-80万-客户多数为二次购房的升级改善型 根据北京被动外溢板块的研究，远郊普宅主要集中在板块内部，板远郊普宅块间竞争较弱；板块中燕郊是香河主要竞争区域，香河将承接燕郊下游外溢客户Ø被动外溢客户对公共交通依赖较大，客户来源空间分布相对集中；整体来看板块间竞争关系很弱，未来可见普宅市场竞争主要仍集中在香河区域内部。Ø根据客户来源，未来与香河存在竞争的主要板块为燕郊及廊坊；Ø从北京客户构成比例及细分来源来看，香河区域普宅市场与燕郊最接近，未来随着燕郊区域的价涨量缩，香河将承接燕郊下游的外溢需求。 通州随着03-06年的产业、交通、文化的成熟，房地产在承接刚性远郊普宅需求的阶段快速发展，06年以后投资显现，房地产超速发展，价格迅速上涨，导致刚性外溢人群向更远处发展通州房地产发展走势图通州房地产发展走势图刚性发展快速期 在通勤的改善与房价上扬共同作用下的东部白领阶层，置业地选择远郊普宅不断外扩，目前燕郊已经成为京东白领置业的重要目的地，而这个时间用了整整7年总价京城房价的高启，通100万州供不应求的状况更进一步提升了市场价90万格（5500—19000元/80万八通线的通车，极大平方米）的加快了通州白领的70万CED的发展带动了东部白领涌入，价格也出现了阶层的繁荣，通州凭借与大幅上扬（3000—60万CBD良好的交通关系与价格5500元/平方米）优势，承接了这群外溢人50万通州处于封闭的内口（2000—3000元/平方米）与通州价格差异的不40万向型市场（2000元/伴随通州房价的上扬断扩大，促使燕郊成平方米以内）与2006年京通与京哈为目前北京房市的热30万的修通，燕郊进入白点之一（2500—20万领置业的视野10000）（1500—2500）燕郊处于封闭的内向型市场（1500以内）•1999年之前•2000年—2003年•2004年—2006年•2007年—今•通州主力户型总价走势•燕郊主力户型总价走势 06年燕郊正式纳入大北京思路进行推盘，标志着燕郊正式承接通卫星城发展州刚性外溢人群，目前价格在规划利好的推动下持续走高，但短时间内还无法将被动外溢人口大量挤压到香河燕郊房地产发展走势图 06年以来香河以新农村建设为契机，着力吸引品牌开发商进入，周边卫星城但目前刚开始形成多甲方、集团化的大规模开发情形，但主要依托发展资源仍然是交通及价格优势2010年2008年底2008年2006年9月2006年之前新农村建设主要停留在农业增产，目前县内的开发楼盘只有，绿地及荣盛两大开发商农村创业和《河北省新农村建设村庄规……（蒋辛屯镇）以全县已成功引进了上生活环境改“一年搞试点、两年出海绿地集团、北京鼎，多数楼盘都是本地开发划编制导则》：村庄规划样板、三年全铺开”为晟华泰公司、河北建商建立的中小盘，未见善要以建设社会主义新农村为设集团等七家大型企200万以上的现行开发楼总体时间要求，……，基本目标，立足于促进农村实行政府主导、企业运业对我县潮白河、北盘。经济发展，增加农民收入；作的开发改造模式，坚运河进行开发整治，持块状组团、整体规划、打造生态发展带，形改善农村人居环境，治理环全面部署、重点突破，成了两河开发七大板境“脏、乱、差”；保护文最终把全镇广大农村建块。化遗产、延续历史文脉；防设成为经济发展、生活富裕、环境优美、功能止自然灾害、注重村庄安全完善、和谐进步的社全；一切从农村实际出发，尊主义新型城镇。……重农民意愿；分步实施，防止大拆大建。 被动外溢客户总结n环北京周边地区凭借交通、价格优势已被越来越多北京客户所关注、接受；大北京京郊房地产市场火爆n通州随着03-06年的产业、交通、文化的成熟，房地产在承接刚性需求的阶段快速发展，06年以后投资显现，房地产超速发展，价格迅速上涨，导致刚性外溢人群向更远处发展n06年燕郊正式纳入大北京思路进行推盘，标志着燕郊正式承接通州刚性外溢人群，目前价格在规划利好的推动下持续走高，但短时间内还无法将被动外溢人口大量挤压到香河n香河从06年开始出现大量开发商进入,需要3-4年时间完善基础设施,使得区域成熟,吸引大量的北京刚性需求人群被动外溢人群,伴随远郊板块的不断成熟形成新的聚集区,促进区域发展,按照连发展的递进性香河需要4-5年的时间发展期 远郊低密远郊低密度板块主要以性价比吸引投资及休闲度假客户片区交通距离典型项目产品类型单价（元/㎡）7怀柔60km龙山新新小镇独栋、双拼20000-250008密云80km海阔水岸别墅联排、叠拼10000-1500080km9延庆70km原乡美利坚独栋10000-120008910涿州40-60km丹佛尔湾独栋1600071311廊坊55km艾力枫社独栋、联排12000-1500012大厂-香河50km大运河孔雀城叠拼、联排8000-12000北京13蓟县-宝坻80km金碧天下独栋、双拼8800-10000101211交通：远郊板块距离3环交通距离普遍在50km以上，南部三大板块距京相对较近；价格：远郊板块项目别墅产品视资源、配套条件明显分层； 大北京远郊区经济型低密度市场为增量市场，供需双方快速膨胀，远郊低密07-09年消化量复合增长率在100%以上2007-2009年北京东部经济型别墅供销关系2007-2009年北京东部经济型别墅供应量160000010000009350152.513446801400000222%800000704483212000009350151.5100000060000080000070448315131364000002902996000000.540000029029922363220000000200000-25%00-0.507年08年09年07年08年09年供应量销售量供应量增长率2007-2009年北京东部经济型别墅销售量走势Ø经济性别墅市场消化量增长率在100%150000013446802以上，属于增量市场；1.51000000129%162%Ø香河2010年供应量将占到北京东部经51313615000002236320.5济型低密度市场40%；00007年08年09年销售量增长率数据来源：世联地产研究 香河经济型低密度“后起”而“薄发”，2009占大北京消化量远郊低密40%，未来随着大规模开发实现，必将成为经济型低密度主战场香河片区经济型别墅市场供销关系2008-2009年香河经济型别墅供应量走势300000278230249000300000249000250%250000250000211%200%200000200000150%1500001500001000008000080000100%10000050000500005000050%000%0%08年09年08年09年供应量销售量供应量增长率2008-2009年香河经济型别墅销售量走势Ø香河市场供应量及消化量增长率明显278230300000456%500%高于北京整体经济型低密度市场；250000400%200000300%Ø2010年香河有90万平米经济型低密度150000200%10000050000放量，占到09年总消化量的67%，香河50000100%00%0%已经成为北京经济型低密度的主要战场。08年09年销售量增长率数据来源：世联地产数据组 从经济型低密度产品整体供应来看，未来香河将迎来巨量供应，成远郊低密为北京重要的远郊低密度板块；房山-涿州、蓟县-宝坻各自依托自身条件吸引地缘主动外溢客户片区项目数未来供应趋势供应总价区间板块属性减量，且向豪宅发怀柔4700万以上依托红螺湖和便捷的交通发展为相对成熟的休闲度假别墅区展500万以上密云5供应量相对平稳上风上水，具有自然资源优势，但相对偏远。200-300万官厅水库将有大量依托优势山水资源提供产品以独栋为主，产品开发水平较高，但延庆3200-500万别墅释放区域成熟度低，产品总价并不高，现状居住属性较低现供应量较大，有板块发展滞后，现状以高性价比产品吸引北京休闲度假客户，未房山-涿州8200-300万潜在供应来依托丰富的休闲度假配套设施和优良的生态环境发展潜力较大700万以上廊坊板块整体供应量较小，依托交通优势，通过高品质高尔夫资廊坊3未来供应相对较少200-300万源吸引北京财富客户未来将产生巨量供开发及供应尚未形成规模，区域认知较陌生，区域供应以200万大厂-香河4200-250万应左右的性价比产品为主，依托东部快速发展，区域居住属性较强蓟县-宝坻3供应量相对平稳200万左右依托强势的生态旅游资源打造生态新城，现状区域居住属性较低供应：未来在200-300万间别墅供应情况来看，香河放量最大；预计房山-涿州、蓟县-宝坻其次。官厅水库周边（延庆、怀徕）同样有大量供应，但客户来源相差较大。 主动外溢客群总结大北京远郊区经济型低密度市场为增量市场，供需双方快速膨胀，07-09年消化量复合增长率在100%以上香河经济型低密度“后起”而“薄发”，2009占大北京消化量40%，未来随着大规模开发实现，必将成为经济型低密度主战场从经济型低密度产品整体供应来看，未来香河将迎来巨量供应，而房山-涿州、蓟县-宝坻各自依托自身条件吸引地缘主动外溢客户，未来的竞争主要还是来自区域内部竞争香河市场凭借自己身的配套优势及良好的自然环境,吸引大量的主动外溢人群,别墅梦人群基本认可区域,成为稳健发展的第一步 聚焦香河。chapter4市场现状及发展趋势Ø远郊板块成交客户研究Ø香河市场研究Ø香河成交客户研究76 通过目前成交人群的特点把香河分成四大板块：高速入口板整体市场格局块、县城板块、安平镇板块；蒋辛屯区域是项目所在未来有万科、富力联合开发高速口板块蒋辛屯板块项目项目名称产品类型项目项目名称产品类型1珠光御景高层1万科欢庆城联排2香语世界城小高层2香河富力城联排、高层蒋辛屯区域3香城郦舍小高层121我家公坊高层平安镇板块1中央领仕馆联排项目项目名称产品类型6县城板块高速口5板块9启城多层2项目项目名称产品类型110大运河孔雀城联排、叠拼3175岭郡one高层8611万通紫藤堡联排县54城板块6中央帝景高层37北京香醍多层9第一城11多层、小高安平镇板块8香公馆104层、高层2低密度、高3银泰香河层市场在售竞争项目市场优秀项目潜在竞争项目 产品以高层为主，目前客户以北京投资客户和少量香河本地投资客高速路口板块户为主，未来大盘配套修建成熟，有望与县城板块融合，成为县城板块主要接收区域►板块特征：位居京沈高速出口3公里内，比邻县城，交通便►客户特征：以北京投资客和少量香河县城投资客为主，由于配捷，生活配套不完善套不完善，住房空置率极高►价格平台：5000-6000元/平米►未来趋势：由于与县城板块接近，随基本配套完善，将与县城►产品形式：产品形式以高层的板楼为主，户型一、二居为板块融合，承接县城板块主，面积在80-90平米区间为主典型楼盘珠光御景香城俪舍香语世界城占地面积约16万平方米，总建筑面积约30占地面积:100005平方米，建筑面积:300000平方占地面积25万平米，建筑面积76万平米，容积基本情况万平方米，容积率1.9，绿化率30%米，容积率2.95，绿化率40%率3.0，绿化率35%高层15~26层，两梯四户，一栋240户，由14栋高层和2栋酒店式公寓组成，26层、18层、项目分五期开发,一期由1#-13#栋楼组成,共产品共3000户15层，一期1402户。2300户，17-26层，目前只推出88-89平米两居半产品，三栋一居36-42平米二居80-90平米三居117-122平产品形式及户型一居47㎡-55㎡二居76㎡-107㎡三居107㎡-楼（约720户，未来推出130平米三居产米，一、二居为主，1居：2居：3居约为3：5：2，配比133㎡，产品已一、二居为主品一栋楼约240户）但三居室卖的好，面积区间36-120平米2010年10月一期开盘，均价4800元/平米，全2010年9月26日开盘价格为5000元/平方2010年7月19日开盘价格为4800元/平方米，2010款97折；11月3日尾房高层在售，均价4800元米(无折)，11月24日5100元/平方米(有折价格年12月1日开盘价格4850元/平方米，12月3日上调/平，全款97折，11月7日前期售罄，后期将推97或98折），12月2日6500元/平方米到5400元/平方米同户型新房源，预计2011年春节之前开盘，价（无折），截至12月21日7500元/平方米格待定30套/月2号楼4800元，现在很多开放商变相降价。4月份目前6500起，均价7000，总价60-90万；香语世界城2010年10月开盘，首开四栋，于开盘，目前剩一栋楼另一个单元。现在买的少，销售状况30－40套/月，一期3栋楼，目前采用推2010年11月7号售罄，二期将于2011年元旦开5.1期间销售火爆，推出的100套全部售完。高价格，捂盘惜售的办法进行销售售，再推四栋，均价5400元/平米，目前捂盘等待明年2，3销售北京与香河客户各占70％，香河客户用途北京客户与香河客户占比约为8：2北京客户，其客户特征主要是北京投资客户，出现少量县城投资客户为投资兼自主，北京以投资为主中北京客户投资60-70%，部分为本地投资客 依托县城相对成熟的配套和便利的交通体系，主力客户为本地客户县城板块以及家具城产业从业人员，以高层产品为主，未来板块意向承担县城刚需刚改自住客户以及产业人口第一居所功能►板块特征：配套相对成熟，交通便利，无强势景►客户特征：以本地客户为主，看重区域的交通及城市观资源配套，对便利性和居住属性要求较高►平台价格：高层均价6000-7000元/平米►未来趋势：以本地客户及家具城从业人员为主，产品►产品形式：高层为主，以首次改善型中端产品为以高层，80－90平米2居为供应主力，承担县城刚需刚主，性价比较高，同时配有投资类小户型改自住客户以及产业人口第一居所功能典型楼盘岭郡one中央帝景北京香醍香公馆占地面积:47553平方米,建筑面积:161266项目总占地面积约300亩，总建筑面积总占地面积140亩，总建筑面积20万平建筑面积约15万平米，占地面积约基本情况平方米,容积率3.39，1500㎡三星级商业约50000平方米；容积率为1.27，绿化米，容积率2.1，共分二期开发。一期103.2万平米会所。率是73%万平米，18栋楼一梯3户的十七层板式为主，另有1500平产品高层产品，目前在售为项目二期多层板楼产品，共864套产品形式高层、小高层一期18栋楼米三星级商业会所，共11栋楼，1644户。户型一居室63平米、两居室88—93平米、50-140平1-3居。二居80-90㎡，三居面积57平米一居，104平米3居，主力产品形式及户型户型面积为40平方米一居--120平方米三室110-140。板塔结合，以二居室为主三居室113—126平米、1.2.3层送10平户型80－90平米2居配比居，主力户型120平方米三居。。一梯二户和三户。一居室57平米，米左右的露台、顶层复试赠送10多平米全朝南。80-90平米热销大露台项目主力户型90平米左右2010.03.20开盘两天卖出400套当时售均价6600，顶层价格最低，低于最高2010年5月开盘，起价5500，均价6500，价5200；2010.04.09二次开盘，当天价格价一层1000元5000－5500元/平米，均价5300元/平米最高价7000元/平米售出400+套房子，售价6000，目前均价6800元/平米11.15开盘，共出售400套，小户型售罄，将近50%（共1637套，售出七八百开盘一个月时间1－12＃售罄，目前为销售状况80套/月120平米左右3居剩余一半，主力户型余套），77套/月尾盘，仅余几套已停售，月均150套量不多，月均100套北京投资客与本地自主客户兼具，北北京客户为主，60%北京客户，20％先期家具城客户居多，新政之后北京刚需京客户以投资为主，占一半比例，香本地刚需客户为主，投资客以北京客户客户特征天津客户。其中40%投资。客户居多，北京客户年轻人为主。河本地客户，以家具城老板，当地小为主，偏好选择50平米左右小户型业主为主 我家公坊、中央领仕馆同为绿地项目，在08年（经济政策调控最严重时）推出小面积投资产品我家公坊，销售惨淡；在08年底加重点项目推类独栋项目，项目持续走货，弥补了公坊滞销的损失；在09年初4万亿政策刺激显现时，开始快速大量走货并在同年5.1提前清盘典型楼盘我家公坊中央领仕馆n我家公坊08年中期开盘，10年5.1期间销售完毕，月均速度可达100套占地面积:138000平方米；建筑面共214套，毛坯房。其中类独栋26n我家公坊户型为40-70平米小户型，规模积:328000平方米；总共：4500户个，双拼68个，剩下的为联排适合投资一期：共14栋楼11层1梯4户，18双拼、叠拼，户型为200-270㎡，产品形式及户层2梯4户，主力户型40-70㎡小户类独栋271平米，双拼223平米，型配比型，共850户联排218、198平米2009年7月开盘，5个月时间清盘。开盘时间2009-04-18，目前全部卖的最好的户型为198㎡的联排，，售完，2010五一期间销售最后部价格及销售状最高价为11000，实收均价为9000。我家公坊分200套左右。项目在08年底推出况一双拼较联排贵，最低价为7500销售状况不佳在，09年2－4月地次性付款比率为15%左右。产回暖时出现快销北京客户占50%，其他客户来源香客户多来自北京（75%）东部，南河县城家具城，天津宝坻，其中有部，投资兼自住。第二居所为主。客户特征20-30%为香河投资人群15%天津的客户，只有极个别的是本地的客户中央领仕馆 2009年7.8月中央领仕馆与大运河孔雀城同时开盘，大运河孔雀城以联排为主价格为6500元/平米，中央领仕馆联排（类独栋产品）重点项目销售价格为11000元/平米，最底价格为9000元/平米，高价值的物业类型产品收到客户追捧，溢价能力较高典型楼盘大运河孔雀城中央领仕馆占地面积:1000亩;总建筑面积:66.7共214套，毛坯房。其中类独栋26规模万㎡;总户数:约1000套个，双拼68个，剩下的为联排双拼、叠拼，户型为200-270㎡，产品形式及户联排252－292㎡，叠拼174－246类独栋271平米，双拼223平米，型配比㎡联排218、198平米大运河孔雀城2008年五月开盘，开盘均价5000元/平方米，2009年8月均价65002009年7月开盘，5个月时间清盘。元/平方米，目前均价9000元/平米，卖的最好的户型为198㎡的联排，，价格及销售状总价250万/套联排32套/月，已售最高价为11000，实收均价为9000。况70%；叠拼15套/月，售罄，总计一双拼较联排贵，最低价为750053套/月次性付款比率为15%左右。北京85%，多是大学教师，医生等客户多来自北京（75%）东部，南中产阶层，以养老居住为主要置业部，投资兼自住。第二居所为主。客户特征目的；本地10%，其它为温州等浙15%天津的客户，只有极个别的是中央领仕馆江客商本地的客户 天下第一城依托天下第一城配套资源形成以低密度为主的别墅区，主“5+2”板块别墅梦客群，辅以安平镇开发区刚需人群►板块特征：依托天下第一城资源，安平镇县城配套，可满►客户特征：以北京别墅梦“5+2”客户为主在，足基本生活要求启城等多层产品以地缘性居住客户为主►平台价格：多层产品5500-6000/平米，别墅产品均价►未来趋势：伴随未来大运河孔雀售罄，万通紫藤8000-9000元/平米，高层产品均价5300堡的开盘区域延续了经济类别墅板块的价值，区块►产品形式：以高端经济类别墅为主、多层、高层产品为附锁定低碳休闲价值典型楼盘大运河孔雀城万通紫藤堡启城占地面积330046平方米(约495亩)，项目总占地面积67881平方米，约102亩，占地面积:47027平方米；建筑面规模总建筑面积约36.6万平方米，容积率总建筑面积约45706平方米；容积率为积:123577平方米1.0，绿地率70%0.67，绿化率是73%四庭院台地联排地上4层，地下一层目前一期在售，一期占地400亩，共有联20栋大面宽短进深的阳光板楼楼组成，产品形式联排228套，叠拼65套排别墅204套18栋6层板楼，2372户，2栋18层小高板09年6月6日开盘，均价2800元/平方米价格均价9000元/平米，总价250万/套9000～10000元/平米现均价多层6100，高层6300在售户型为252-290平米四庭院台地，户型面积为：193—263㎡，193㎡、210高层为408套70－80平米2居，多层为户型面积174-245平米叠拼㎡,263㎡户型大体比例：4：4：2。104－118平米3居共1000套联排32套/月，已售70%；叠拼15套/多层销售率95％，高层70％，月均100销售状况10月6日开盘，一期已售罄，月均18套月，售罄，总计53套/月套北京85%，多是大学教师，医生等中2居产品以香河地缘性农村改造客户居多，分流大运河孔雀城，是大运河孔雀城人客户特征产阶层，以养老居住为主要置业目的占比超过60％，高层以投资客户为主，群的中低端客户；本地10%，其它为温州等浙江客商占比70％ 大运河·孔依托天下第一城景观资源，通过产品创新，高附加值赠送，提高产雀城品性价比，打造经济型别墅感社区区位中信国安天下第一城对面，香河板块占地面积:1000亩总建筑面积:66.7万㎡规模及分期总户数:约1000套，共五期，现已开发到三期产品形态联排、叠拼、叠堡户型面积联排252－292㎡，叠拼174－246㎡风格南加州建筑风格周边配套：天下第一城国际会展中心内部配套：一期会所2000㎡，规划四期会配套所约1500㎡、国际休闲商业街2500㎡、3000平米双语幼儿园资源：天下第一城4A景区联排一户两车位车位叠拼一户一车位 大运河·孔以丰富的产品线，高附加值赠送提升产品价值雀城n产品价值——大堡、联排、叠拼；产品线设计丰富，多样性选择，居住舒适度及各功能空间较优，居住舒适度大幅提高，品质尊贵；n高附加值——赠送花园地下室车库露台，高使用率，高性价比，目前市场上客户对于高附加值类产品接受度较高，客户认为比较超值；n配套升级——地块规划若干独立会所，缓解会所辐射距离问题，为业主生活品质提供更多保障和尊贵感。 大运河·孔大运河孔雀城整体配套以低碳休闲生活为主，注重舒适与养生雀城n“天下第一城”位居大运河•孔雀城正对面，是一座外仿明清时期都城北京之风貌，内集华夏古今文化之精华的仿古建筑n第一城的27洞标准高尔夫球场，周末与家人运动休闲方便之极n天下第一街：幼儿园：n沿正阳路，社区西侧是10000平方米的n位于社区东侧，临近社区中心绿化带设有商业街，为小镇生活提供全方位配套3600平方米的幼儿园，教学设施齐全，与知名幼儿教育机构联动n河心岛位于项目东北侧京杭大运河河心，600亩的原生态岛屿，成为大运河孔n亲情会所：雀城业主的私家休闲会所。n大运河•孔雀城豪华会所，位于社区北侧临正阳路入口，拥有会客、健身、娱乐、餐饮，多元化尊贵设施，数千平米典雅社区大客厅，让您沉浸在馨香的沙龙，体验一种无不奢华的上流社会的特定氛围。内部配套外部配套 紫藤堡借助周边高尔夫资源及品牌知名度，着力打造低碳、环保，以紫藤堡优质风情别墅产品为主的“万通镇”区位香河天下第一城东侧占地面积:8200亩，其中一期400亩，容积规模及分期率0.67总建筑面积:178488平方米产品形态别墅,花园洋房,联排别墅,多层北区第一组团：北区第六组团：西班牙风格托斯卡纳风格户型面积为：193—263㎡，193㎡、210㎡户型面积,263㎡户型大体比例：4：4：2。中区第五组团：西班牙风格风格西班牙及托斯卡纳风格中区第二组团：托斯卡纳风格周边配套：第一城高尔夫资源，天下第一南区第三组团：南区第四组团：配套城国际会展中心西班牙风格托斯卡纳风格内部无商业生活配套万通·新界是万通地产2010年于香河区域规划实施的大型社区，总占地8200亩，拥有景观大道、喷泉广场、下沉式无地下室赠送，因地上停车，花园不大，花园等，一期命名为紫藤堡，占地400亩车位露台小，1个室外车位 项目依托“天下第一城”高尔夫景观资源，内部无规模生活配套，以紫藤堡生态资源为卖点，吸引“别墅梦”人群n品牌开发：万通品牌，打造最具价值新城市生活n低密大盘：容积率0.67，新界总占地8200亩，一期占地400亩；n周边配套：27洞国际高尔夫球场，天下第一城国际会展中心n社区风格：欧式高尔夫田园格调。 紫藤堡产品特点：小面积、低总价纯联排产品迎合市场，实现快销n万通紫藤堡面积区间：193、210、263㎡，比例4：4：2。总价：160-224万，属于小面积，低总价产品nA1~A6户型，户型设计差异不大，面积190~260，遵循大面宽小进深，采光良好，南向起居室 蒋新屯板目前尚无成熟项目，生态条件和交通条件欠佳，区域未来意向为承块接低密度居住区和产业人口带动的第一居所生活区►板块特征：尚无成熟项目，生态条件和交通条件►客户特征：无欠佳，在建项目均为大型品牌开发商综合开发自建►未来趋势：低密度居住区和产业人口带动的第一居所配套项目，启动区以公共配套和联排别墅为主生活区►平台价格：别墅产品均价9000-1000元/平米►产品形式：联排别墅、高层产品为主典型楼盘万科欢庆城富力新城占地面积:约28.1万平方米；其中一期占地30万平米，规模启动区占地面积800亩，一期建筑面积：约36万平米，占地面积:约940公顷，总建面940万平米目前推出300套别墅高层住宅区占地：158亩，建筑面积：22.9万平米，容积率：联排、双拼别墅，联排面积为端头236平米，中间为2.17；别墅区占地：306亩，建筑面积：13.7万平米，容积产品形式217平米，双拼均为236平米产品率：0.67价格预计均价9000-10000元/平米未定万科欢庆城富力新城 项目总占地1.1万亩，与本项目相邻，以“造城”模式规划大规模万科欢庆城完善配套设施，着力打造成为适合居住的第一居所区位香河县蒋辛屯镇占地面积:约1.1万亩，一期占地面积800亩，规模及分建筑面积：约36万平米，启动区约150亩地，期首推300套别墅一期首开区300套别墅，以联排、双拼别墅产品形态为主，后期会有洋房和高层产品，产品型组团效果图式复合启动区为联排、双拼别墅，联排面积为端头户型面积236平米，中间为217平米，双拼均为236平米产品风格荷兰特色Villa，参照荷兰的哈根艾兰德社区京沈高速，103国道；未来项目将建设社区医院、学校、幼儿园、超市、商业街、老年配套会所、引入市政公交、等一系列为社区业主服务的配套。产品由面宽6米，7联排和双拼组成；室内三层跳空，屋顶设有采光天井；一侧大面积小产品亮点一期规划效果图院，每层设有露台，院落形成挑檐形式，联排顶层南北设立露台形成相对独立空间， 项目整体配套规划为三大中心:商业中心、绿色中心、创意中心，涵盖教育医疗生活各方面，除社区配套外全部对外开放，对区域城市万科欢庆城意向的营造有积极作用，同时本项目也可借助其资源，弥补资源缺乏的不足集中配套分析图商业中心13租用地设置农场园林艺术体验基地体验式香水作坊水岸娱乐中心休闲健身场2私人会所大型超市百货、精品专卖欧洲模式布局商业1乐高城社区医院创意中心2电影院设计师/世上酒店设计师工作放3水岸商业绿色中心高档温泉酒店婚礼基地沿河大型主题会所风情饮食街大型医院一期大型医院学校学校老年大学/活动中心老年大学/活动中心少年宫少年宫 启动区规划占地约150亩，全部为双拼联排别墅，户型设计合理舒万科欢庆城适，预计明年5月开盘，暂无配套修建，与本项目入市时间接近，产生直接竞争n启动区规模：占地约150亩，建面约6.6万平米，300栋别墅，无配套n容积率：0.68n产品形式：联排、双拼n户型：A户型面积236平米位于双拼和联排端头；B户型位于联排中间部分，面积217平米启动区n户型特点：•大面积露台赠送•浓郁的荷兰风格设计•南北露台相互错落，保证生活私密性A户型面积236平米B户型面积217平米 香河富力新城项目位于蒋新屯版块内，本项目东侧，规划配套学校富力新城商业、公建体育，自建配套打造生态宜居新城，启动区为别墅和高层产品，商业和体育公建首先建成区位香河县蒋辛屯镇规模及占地面积:约940公顷；一期1029亩分期，总建筑面积7481664平方米产品形启动区住宅为高层及别墅项目，商业态和体育公建首先建成投入使用一期整体分区图小学、中学、公建体育会所、以及高配套层和别墅住宅，自造配套，打造生态生活新城集中配套模型单体效果图 按照规划时间富力首先开发别墅与高层，4月后是九年制学校和向公富力新城建商业街及综合体育会所然后是示范高中，整体配套以造城为标准，满足第一居所功能示范高中九年制学校n一期配套为学校、商占地：104亩占地：95亩建筑面积：2.5万平米建筑面积：3万平米业、体育会所开工时间：20110315开工时间：20100930n住宅产品为联排别墅竣工时间：20130530竣工时间：20120530和小高层高层住宅区占地：120亩建筑面积：17.3万平米容积率：2.17开工时间20100730－20101130，分三期开盘时间：20110501交房时间：20120930内向公建商业街及综合体育会所占地：165亩建筑面积：5.5万平米容积率：0.5综合体育会所高层住宅区别墅区建筑面积1.7万平米占地：158亩占地：306亩开工时间：20100910建筑面积：22.9万平米建筑面积：13.7万平米交楼时间：20120310容积率：2.17容积率：0.67内向公建商街开工时间20100530－20110730，分三期开工时间：20100530－20110530建筑面积：3.8万平米开盘时间：20110310－20110730开盘时间：20110501开工时间：20101015交房时间：20130530交房时间：20130330开盘：20110501 香河四大板块未来发展可作明显区隔，项目所在蒋新屯板块依托区域板块小结产业及综合项目建设主要承接资产保值北京投资客以及蒋新屯区域产业人口，成为第一居所功能的大型生态养生居住区板块客户情况板块特征产品特征未来趋势以北京投资客和少量位居京沈高速出口3公里由于与县城板块接近，跟随大盘配香河县城投资客为主内，比邻县城，交通便捷高速路口板块高层产品为主套，与县城板块融合，承接县城板块，由于配套不完善，，且距离市区近，生活便自然外溢住房空置率极高利配套较全以本地客户为主，看高层为主，以首次改以本地客户及家具城从业人员为主重区域的交通及城市县城成熟配套、交通便善型中端产品为主，性，产品仍以高层，80－90平米2居为县城板块配套，对便利性和居利，家具产业兴旺价比较高，同时配有投供应主力，承担县城刚需刚改自住客住属性要求较高资类小户型户以及县城产业人口第一居所功能以北京别墅梦依托天下第一城资源，伴随未来大运河孔雀售罄，万通紫“5+2”客户为主在以高端经济类别墅为主、第一城板块安平镇县城配套，可满足藤堡的开盘区域延续了经济类别墅板，启城等多层产品以多层、高层产品为附基本生活要求块的价值，区块锁定低碳休闲价值地缘性居住客户为主无成熟项目，生态条件和交通条件欠佳，在建项目均为大型品牌开发商综低密度居住区和产业人口带动的第一蒋新屯板块“5＋2”别墅梦大规模综合开发项目合开发自建配套项目，启居所生活区动区以公共配套和联排别墅为主 产品供应分类研究销售速度（套项目产品形式均价总价（万元）回款（万元）/月）1珠光御景高层650060－80402300高速路口2香城俪舍高层540020－60301380板块3香语世界城高层480030－603012004我家公坊高层430017－3410030005中央领仕馆类独9000180－2004080006岭郡one高层650030－70804000县城7泊澜峰高层680022－95774300板块8北京香醍多层660037－6815080009香公馆多层580036－73100700010启城高层630037－4850240011启城多层610049－731005700第一城板12大运河孔雀城联排9000198－315328000块13大运河孔雀城叠拼6500120－14064700014万通紫藤堡联排9000160－22418360015潮白河孔雀城联排9800290－390301050016潮白河孔雀城大堡12000209－47084500大厂17挪威的森林联排7700143－1748120018挪威的森林独栋15000350－60021200 高层和多层产品均价在5000－7000之间,没有形成梯度价差，联排产产品供应品均价9000－1000之间，均价最高的为类独栋大堡产品和独栋产品，独栋产品的溢价能力明显高于其他产品形式12000均价元高层多层11000联排10000叠拼大堡9000独栋8000700060005000大烛香香我中岭泊北香启运紫潮挪光城语家央郡澜京公城河藤白威御俪世公领o峰香馆孔堡河的景舍界坊仕n醍雀孔森城馆e成雀林城 独栋产品因总价过高而销售较慢，200万左右类独栋产品可以取得良好的销成交分析售速度；叠拼产品低总价获得较高的销售速度；高层与洋房需要依托城市生活配套实现快销产品形销售速度总价万元项目总价（万元）回款（万元）式（套/月）18高层高1珠光御景高层60－8040230040016速2香城俪舍高层20－60301380路多层口3香语世界城高层30－60301200板350联排154我家公坊高层17－341003000块叠拼5中央领仕馆类独180－2004080003006岭郡one高层30－70804000大堡县7泊澜峰高层22－95774300城250独栋8北京香醍多层37－681008000板块9香公馆多层36－731007000141210启城高层37－48502400200511启城多层49－73100570017第一12大运河孔雀城联排198－315328000150城板1313大运河孔雀城叠拼120－140647000块10014万通紫藤堡联排160－22418360015潮白河孔雀城联排290－39030105001685021071116潮白河孔雀城大堡209－470845009大34厂17挪威的森林联排143－174812001000200030004000500060007000800090001000018挪威的森林独栋350－60021000总汇款额 高层产品供应集中在县城和高速路口板块，别墅供应热点区为第一城板块，蒋新屯板块别墅和高层产品同时供应，别墅可见供应量约未来供应40万平米，板块内大型项目启动区均为联排别墅产品为主，同质化严重项目入市时间n高速路口板块供应高高速路板高层120万平米层约120万平米块县城板块高层18万平米n县城板块高层供应约20万平，多层约16多层16万平万平米大运河孔雀城别墅9万平米n第一城主要供应未别墅产品约20万平紫藤堡联排12万平米米来供万科欢庆城联排别墅36万平米n蒋新屯板块未来应别墅供应约40万平富力新城高层40万平米米，高层供应40万平米联排别墅13.7万平米n大厂区域别墅供应潮白河孔雀城联排+大堡别墅约100万平米约30万平米2011年2012年2013年2014年 产品产品供应成交小结n以5+2人群为主的联排产品是香河市场主流产品，市场接受高n类独栋对比联排产品总价相当，单价略高，销售速度快能形成高额溢价n控制面积空间的叠拼产品在类别墅区域里可以形成快销n高层与多层产品只有依托配套才能形成高售价和快销n未来市场供应以联排与高层为主，同质化严重 聚焦香河。chapter4市场现状及发展趋势Ø远郊板块成交客户研究Ø香河市场研究Ø香河成交客户研究 关键信号香河主体市场成交人群变化市场状况成交人群的变化1.继大运河孔雀城、中央公馆后，万通、万区域被追求别墅梦的人认可，科、富力、银泰等开发商陆续出台经济类别别墅梦人群成为长期稳定客户墅2.同在县城板块下的两个楼盘，中央帝景香河本地客户（刚性人群）开（高层）和北京香醍（多层），北京香醍始从上楼阶段到下楼阶段，低今年推出800多套产品售罄，中央帝景则推密度产品受到刚性市场追捧迟开盘时间到12.30日左右，项目已经开工建设两年了。3.珠光御景预售的90平米一下产品，被香河本地人群认可区域价值，香县城板块的人购买。河市场内部投资人群显现 从整体市场看香河客户，香河市场客户按照来源、置业目客户细分的分为以下几种类型按照客户来源划分按照客户置业目的划分n投资客户n北京客户看中项目交通及价格优势受到城市低价格及便利交通影响，主要呈n居住升级现两类：被动外溢刚性需求客户及一定程度价格敏感的居住改善型外溢客户。对于居住产品形式的升级需求较强烈，同时一定程度价格敏感，多选择类别墅产品n香河本地客户n养老客户受到新农村建设的影响，香河本地客户大成熟型客户群体，为自己或父母养老购买，根多通过回迁的方式获得住房。现状本地客据自身实力选择产品形式差异性较大户购房主要有两类：年轻刚性需求客户及n别墅客户改善客户，购房主要集中在县区处于事业上升期，具有较高的生活追求，但承受能力有限，对于别墅生活方式向往n天津等香河外围区域客户n刚性需求受到天津周边区域截流影响，天津及周边北京被迫外溢客户及本地刚性需求客户支撑香区域客户来此置业比例远低于北京客户，河本地市场普通住宅小面积产品的销售主要以投资及改善居住客户为主n刚性改善本地刚性改善需求客户支撑本地市场大面积三居室以上户型销售 客户组成：高速口区域板块以北京和香河投资客为主，香河县区板块客户以北京及本地自住兼投资客户为主，第一城板块由地缘性客户及“5＋2”别墅梦兼顾投资人群为主板块项目客户北京与香河客户各占50％，香河客户用途为投资兼自主，北京以投资为主，部分珠光御景为养老客群北京客户与香河客户占比约为8：2北京客户主要体现在两级--老人(养老)，年轻高速口香城俪舍（首次置业），其中北京客户投资60-70%，自住30%，部分为本地党政机关和企业板块领导。关键词：北京占比在70-80%，本地20-30%。北京客户多为多次置业、考虑到投资潜力，未香语世界城来可以选择自住或养老。客户多为30多、40多岁客户，年轻小白领不多•投资客北京的养老客户和香河本地人的婚房，家具城老板、在家具城上班的员工，也有岭郡one少量天津、上海的投资客•“5＋2”别墅梦北京人占40％，本地人占50％，外地人占一成。其中自住，投资的比例基本相同。北京香醍北京人是以地缘工作为主投资兼自主多关注区域问题，自住者各方面都比较关心县城板•地缘性刚块本地刚需客户占70％，投资客占30％已北京客户为主，偏好选择50平米左右小户性需求香公馆型•刚性改善中央帝景（泊北京人占五成，本地人占四成，外地人占一成。其中养老，投资，自住的比例基澜峰）本相同。投资者多关注区域问题，自住者各方面都比较关心90%来自于北京，其他区域占10%，北京客户中60%为投资客户，剩余40%为养老、大运河孔雀城外溢客户北京85%，多是大学教师，医生等中产阶层，以养老居住为主要置业目的；本地10%，其它为温州等浙江客商。第一城板块万通紫藤堡北京别墅梦“5+2”客户为主2居产品以香河自住改善客户居多，占比超过60％，高层以投资客户为主，占比70启城％ 目前市场主流人群是以投资客、“5＋2”生活人群及刚性人群为主价值排序客户分类客户特性产品需求点首次置业，25-30岁，对于价格非常敏感，承受力有限，由于北京房价价格北京刚性需求年轻的快速上涨的压迫，促使向外分流的“终于安家的北漂族”，家比租70-90平米两居配套白领房更有归属感，主要集中在县城板块户型在北京已有住房，主要居住在通州，由于要和父母一起住，需要升级配套80-90平米两居北京刚性改善客户住宅面积，但难以承受北京的高房价，因此在紧邻北京区域置业，可户型110-120平米三居周末与父母相聚，主要集中在县城板块价格北京投资客户（投纯投资客户，专业投资客户或者手上具有一定积蓄的收入稳定的中产升值资、未来自住主或养流客阶层，户ⅠⅠ无其：他投资关注渠道升，看值好香河潜力的区域、价格发展潜力，目、区域前主要配套投资普（现状未定、未来）价格老）通住宅，第一城板块与县城板块均有配套价格首次置业，父母居住或者工作在香河，婚龄需求，有一定支付能力，80-90平米两居本地刚需客户配套主要集中在香河县城板块110-120平米三居户型主流客户Ⅱ：关注价格、区域现状配套、户型户型二次或者多次置业，40-50岁，原常住香河，随着生活水平的提高，财本地改善客户110-120平米三居配套富积累，具有提高居住品质的需求，主要集中在香河县城板块价格45-55岁，居住或工作在北京东部区域，事业稳定，考虑到退休生活，配套财富积累也已经接近饱和，非常注重生活享受。购买动机主要考虑以安度晚年型客户低密度主流客户Ⅱ：配套、户型、区域环境160-180平米三居价格后自己养老、享受几代同堂的天伦之乐，在安静、优美的环境中享受户型老年生活28-35岁，事业正处于起步上升期，具有较高的生活追求，承受能力较升值252-290平米联排，别墅梦想型客户低，但低密向往别度墅的主生活流方客式，户私家Ⅰ庭院：价格：、价格地下室、带来户的别型墅、生活区域感受，配套价格174-245平米叠拼同时兼顾投资增值的需求配套 目标客户通过市场现售项目的客户研究确定项目启动期目标客户ü因项目处于两个孔雀城之间，所以选取潮白河孔雀城、大运河孔雀城进行调研ü总结其基本特征、生活形态、置业需求、居住感受，以确定我们的香河板块目标客户基本轮廓。项目名称潮白河孔雀城大运河孔雀城区域位置大厂香河容积率1.051占地1700亩计划1000亩，目前595亩产品类型院墅、联排、叠拼、高层独栋、联排、叠拼别墅 客户调研结31-45岁事业小成者为客户构成主体，家庭结构以两口及三口之家果为主大运河孔雀城潮白河孔雀城成交客户年龄分析25岁以下51-55岁55岁以上3%25-30岁10%3%12%46-50岁31-35岁16%16%41-45岁36-40岁19%21%成交客户家庭人口情况单身与父母同三代同堂其他住2%1%单身1%7%两口之家17%三口之家72% 客户调研结客户从事行业较为分散，金融证券行业相对集中；以私营单位为主，果国企和事业单位占有较高比例大运河孔雀城潮白河孔雀城成交客户行业分析石化/矿产影视艺术3%机械设备1%水利水电3%房地产其他医疗卫生1%6%通信航空航天8%1%8%传媒物流1%9%1%广告信息咨询1%5%金融/证券商贸14%科教文12%服务业汽车7%加工制造业7%娱乐法律IT业1%2%2%5%3%成交客户工作单位性质分析自由职业其他政府机关外资5%3%11%11%股份事业单位7%25%私营国企26%12% 客户调研结客户的居住及工作区域主要分布在朝阳区，其中又以朝阳公园和国果贸区域最多大运河孔雀城潮白河孔雀城成交客户居住区域分析郊区朝阳公园区青年路区域6%其他域3%双井区域大兴区8%16%7%4%西城区劲松区域11%6%望京区域宣武区2%2%太阳宫区域崇文区海淀区1%东城区建国门区域国贸区域区8%13%8%1%4%成交客户工作区域分析朝阳公园区域青年路区域劲松区域郊区10%4%双井区域4%其他望京区域2%大兴区4%8%6%太阳宫区域1%2%丰台区3%西城区国贸区域6%18%宣武区海淀区建国门区域3%崇文区东城区8%2%10%10% 客户调研结客户家庭年收入在20万以上客户占比较高，一次性付款比例在新果政之下有所提高大运河孔雀城潮白河孔雀城成交客户家庭年收入分析10万以下其他2%10-15万4%9%30万以上15-20万46%16%20-25万25-30万15%8%成交客户付款方式分析一次性23%按揭77% 客户调研结成交客户多以周末度假和养老为主兼有投资，非第一居所；近90%果客户为第一次购买别墅大运河孔雀城潮白河孔雀城成交客户置业目的分析完全投资其他单纯居住6%1%13%为父母养老17%周末度假用于养老40%23%成交客户别墅置业次数分析第三次三次以上第二次1%1%16%第一次82% 客户调研结客户普遍对区域未来拥有较强信心且对关注别墅生活感；集中表现果出对交通及周边环境配套不满大运河孔雀城潮白河孔雀城成交客户满意因素分析现场服务产品设计3%售价及优惠孔雀城品牌庭院3%4%3%2%户型社区环境/社价格合适11%区安防6%1%区域发展及升周边环境配套值潜力3%27%别墅生活交通便利24%南加州手工建3%筑10%成交客户不满意因素分析价格合适物业管理样板间装修售价及优惠1%其他会所9%3%3%2%4%交通便利庭院11%21%产品设计周边环境配1%社区环境/社户型套区安防1%34%10% 客户调研结成交客户爱好排在前四位的分别是：朋友聚会、自驾游、户外运动果及旅游大运河孔雀城潮白河孔雀城成交客户爱好分析504440342930262120201176988106520藏部物动影收驾游尔夫钓鱼旅游投资乐运艺术电影摄汽车奢侈品自高俱外朋友聚会题时尚购户主 客户调研结区域低密度客户总结——幸福稳健活跃的新中产家庭果•年龄跨度大，主要集中在30-45岁，多为三口之家，以私企老板，基本特征国企/事业单位中高管为主。具有别墅情结和资源的占有欲，对未来有较好的预期。从众心理，看重社会认知，多为首次别墅置业。•家庭收入在30万以上居多，支付能力不是很强，但是有一定的总价经济能力承受能力，愿为环境、投资价值买单，属于殷实的中产阶级。•自主兼投资，有强烈的别墅情结。有为父母购买养老居所的强烈愿置业目的望，需具备休闲、度假功能。•注重升值潜力，将物业作为一种资产长期持有，更看重物业自身的升值与保值特性，在一定程度上是对于资源的占有。产品要求•符合市场潮流，低密度产品，环境好，带庭院的小独栋和联排产品是主要需求。客户疑虑•对项目区域或自身配套不完善表示不满；对施工质量、规划变更等存在较多疑虑。别墅情结；跟从市场潮流地域抗性较弱；依赖汽车生活，关注时间距离；对品牌、品质有一定向往；非成熟的别墅置业买家 目标客户需求价值排序高别墅生活（符号、感受）•别墅的标签性•庭院的拥有与设计•景观园林•符合别墅的社会认知潮流价值感塑造•总价控制下的产品打造（户型创新）•投资价值及未来升值潜力产品细节营造•建筑单体及风格•户型的格局及功能、空间赠送规划与服务•配套、区域、开发商品牌•社区的整体规划低•物业服务别墅首次体验者：产品主义+自然情结 北京刚性需求客户描述：首次置业，价格敏感，对于基本生活配套客户描述及交通需求较高，具有一定的品质追求客户特征：首次置业，25-30岁，对于价格非常敏感，承受力有限，由于北京房价的快速上涨的压迫，促使向外分流的“终于安家的北漂族”，家比租房更有归属感，主要集中在县城板块关键词：现居住状况：租房，首次置业n首次置业购房目的：满足基本生活需要产品需求：普通住宅产品，70-90平米二居为主n价格敏感配套需求：配套敏感，对于满足基本生活需要配套要求较高，超市、洗衣店、饭店等配套都是必须n配套需求价值点排序：价格、配套、户型n交通客户描述：n基本生活配套他们是这样一群人，年轻而充满活力，喜欢追求时尚，但同时支付能力又有限，周末喜欢和朋友一起逛逛商场，健身，和朋友K歌。他们是典型的5+2工作模式，n品质有追求能够承受较高的通勤时间，但对配套和交通要求较高，价格相对敏感。对于项目品质还是有一定追求的典型客户分析：个人信息：陈先生，29岁，贵州人，现工作在朝阳，老婆在中关村工作。客户语录：来北京好几年了，不想依靠家里，和老婆积攒了一些钱，就先在香河买了一个小户型，怎么说都有一个家的感觉了，等价格涨了以后肯定会卖掉，作为首付在北京在买套房 北京刚性改善客户：多次置业，改善现有居住环境，同时兼备投资客户描述价值，客户特征：在北京已有住房，主要居住在通州，由于要和父母一起住，需要升级住宅面积，但难以承受北京的高房价，因此在紧邻北京区域置业，可周末与父母相聚，主要集中在县城板块关键词：现居住状况：购房一次以上n多次置业购房目的：改善现有居住条件产品需求：80-90平米两居、110-120平米三居n改善居住配套需求：生活休闲配套要求较高，强调生活的便利性n财富积累同时需求价值点排序：配套、户型、价格价格相对敏感客户描述：n大面积二居、他们是这样一群人，积累了一定的财富基础，希望改变现有的生活状态，寻求三居室更为舒适的生活环境，对于户型要求、社区环境以及周边配套的便利性要求较高。同时会兼顾产品的投资价值。n生活休闲配套典型客户分析：个人信息：刘先生，33岁，东北人，现居住在通州客户语录：想换套大房子但北京的房价太高，香河现在交通也方便，买一套大一点面积的可以自己住，也可以接父母来住，同时升值以后还可以卖出去 目标客户需求价值排序高价格（单价、总价）•40-50万2居室•60万左右的3居室配套（生活配套）•学校•医院•投资价值及未来升值潜力规划与服务•配套、区域、开发商品牌•社区的整体规划低•物业服务生活便利型客户：由于项目周边配套属于远期规划，因此该部分客户会成为项目后期客户 项目补充客户——北京投资客户：具有一定积蓄收入稳定的中产阶客户描述层，多次置业，看好香河的区域发展潜力，投资敏锐客户特征：专业投资客户或者手上具有一定积蓄的收入稳定的中产阶层，无其他投资渠道，看好香河的区域发展潜力，目前主要第一城板块与县城板块均有现居住状况：多次置业，对现有居住环境较为满意关键词：购房目的：投资，同时未来考虑自住或养老n多次置业产品需求：不定配套需求：对于长期发展较为看重，短期内对配套要求不高n升值潜力需求价值点排序：升值潜力、价格、配套n短期配套客户描述：要求不高他们是这样一群人，他们是具有一定财富的中产阶层，希望通过房产实现资产保值。看好香河的区域发展潜力，多次置业经历让他们有了比别人更敏锐的投资视野典型客户分析：个人信息：梁女士，35岁，现居住在奥林匹克花园。老公是企业的副总客户语录：06年来到北京买了奥林匹克花园，自己是一个对于产品比较挑剔的人，所以当时买了奥林匹克花园，在北京房价刚要涨的时候还在南二环买了一套小户型，出租出去了。老公炒股，现在有一些积蓄，自己也没有别的投资渠道，现在想看看哪的房子有升值潜力，想投资。要不钱放着也没有什么用。对于区域没有什么特别的选择，关键看潜力，也听人介绍了固安、大兴，香河，还在考虑中。 120在资产中寻““宝宝””？？谁在市场下降期缓跌，在上升期领涨谁能更强的确认保值性能谁能更强的释放增值预期谁最能体现资产的价值 121世联地段稀缺体现资产价值观点——居于城市核心区，顶级配套、人气聚集带来无法复制的强势城市资源的聚集，如城市商业中心、金融中心、文化娱乐中心等。因为城市核心要素的汇集，为物业升值提供强有力的平台。典型案例如三里屯SOHO。销售均价4.9万/㎡开盘当天销售23亿元，开盘一周销售43.5亿元 122世联资源稀缺体现资产价值观点——无法复制的城市自然景观资源，如城市中央公园、海岸线、高尔夫等。因为资源的升值性提供物业强有力的升值平台。典型如香港半山住宅。香港半山豪宅区：香港最负盛名的豪宅区域，包括帝景园/地维多利亚港利根德里阁/港景别墅/晓峰阁等——半山私密性——居住与城市的恰当区隔高层景观视野——中环城市景观+维多利亚海景 123世联低密形式体现资产价值观点——由于我国城市化的快速推进和可开发土地资源的刚性紧缺，城市发展必然趋向香港、东京的集约模式，“花园城市”概念渐行渐远，高密度大势所趋。因而具有城市属性、同时具有“密度优势”的物业——低密度、中密度的城市住宅兑现价值的能力日益看涨。典型如北京PekingHouse首府项目项目卖点：北京CBD核心区容积率最低的住宅项目关键词：低密、核心地段市场表现：07年11月开盘实现销售金额2亿余元；销售价格不断逆势上涨，从开盘2.2万元/平到08年7月3万元/平，强劲上涨36%；月销售10套。 124世联创新体现资产价值观点——稀缺或难以复制的产品形式，因地形条件或大师创意获得短期内难以复制的具有开创性的住宅产品。典型如长城脚下的公社等。长城脚下的公社手提箱张智强（中国香港）家具屋坂茂（日本）怪院子严讯奇（中国香港）“长城脚下的公社”是由12名亚洲杰出建筑师设计建造的私人收藏的当代建筑艺术作品。2002年应邀在威尼斯双年展第八届国际建筑展上展出。项目策划人和投资人张欣女士因其大胆的创新精神，积极推动12名亚洲建筑师设计建造出极富当代精神的私人住宅“而一举荣获威尼斯双年展”建筑艺术推动大奖”。该项目用木材和硬纸板制作的参展模型也被法国巴黎的蓬皮杜艺术中心收藏。这是蓬皮杜艺术中心收藏的第一件来自中国的永久性收藏艺术作品。 125世联价值标签体现资产价值观点——价值标签体现了房地产项目在其价值体系中某些指标的独特性、强势度或专享度。因其明确的领先姿态，而具有强烈的增值预期。最……No,1……唯一……第一个……超超……u主楼高达249.9米，北京第一高度顶级……u中国首家超五星级柏悦酒店u凯悦集团首家国内物管价值体系u全中国最高的空中大堂216套全部售完，二手房价u国际级设计大师JohnC.Portman为首的国际设计团队格8万/㎡ 126世联五大要素构成资产价值观点居于城市核心区，顶级配套、人气聚集带来无法复制的强势城市资源的聚集，因为城市核心要素的汇集为物业升值提供强有力的平台。11地段稀缺价值标签体现了房地产项目在其价值体系中22资源稀缺某些指标的独特性、强势度或专享度。因其明确的领先姿态，而具有强烈的增值预期。无法复制的城市自然景观资源，如城市中央公园、海岸线、高尔夫等。因为资源的升值性提供物业强有55价值标签资产价值力的升值平台。.33形式稀缺44创新稀缺由于我国城市化的快速推进和可开发土地资源的刚性紧缺，城市发展必然趋向香港、东京的集约模式，“花园稀缺或难以复制的产品，因地形条件城市”概念渐行渐远，高密度大势所趋。因而具有城市或大师创意获得短期内难以复制的具属性、同时具有“密度优势”的物业——低密度、中密有开创性的住宅产品。度的城市住宅兑现价值的能力日益看涨。 香河客户研究总结1香河主体市场成交人群意识变化n本地人群认可区域价值，香河市场内部投资人群显现；n香河本地客户（刚性人群）开始从上楼阶段到下楼阶段，低密度产品受到刚性市场追捧；n区域被别墅梦的人追求认可，别墅梦人群成为长期稳定客户。2区域成交人群组成特点n速口区域板块以北京和香河投资客为主，香河县区板块客户以北京及本地自住兼投资客户为主，第一城板块由地缘性客户及“5＋2”别墅梦人群为主；n目前市场主流人群是以投资客、“5＋2”生活人群及刚性人群为主。3项目目标客户n别墅梦客户：产品主义+自然情结；n生活便利型客户：配套+总价控制n投资客：资产寻宝 项目环境总结§本体§市场Ø香河区域，目前区域成熟▬经济别墅市场的主战场，未来供应量度不高，项目占地500亩。巨大，同质化严重▬城市远郊、区域成熟度不▬总价控制为基础，高等级低密度物业高的中等规模住宅开发项目溢价能力强，类独栋物业能够实现较快销售；叠拼别墅存在市场供应短缺局面，有市场机会▬高层洋房需要依托生活配套§城市&区域§客户▬香河依托世界城市北京，形成产业驱动力▬目前市场主流人群是以投资客、“5＋2”带来的发展机遇，带动房地产市场快速发展，生活人群及刚性人群为主站位在北京成为实现目标的第一要素▬本案的客户应为：▬香河双动力发展，后劲十足，外在动定位▬别墅梦客户：产品主义+自然情结；为“首都卫星城”与“京津后花园”吸引北京人群，内在将承接北京人口及产业转移▬生活便利型客户：配套+总价控制▬政策影响下，香河区域凭借其价格的优势▬投资客：资产寻宝成为投资热点区域，未来多种外在利好刺激区域发展 PART6.本项目的发展战略构想主动承接“大北京”发展契机，以充占位北京分体现“京东新城”生态、低密的整体氛围总价控制的前提下，通过创新实现产创新制胜品升级，以联排独栋化取得主战场的胜利以“一点特色”破“大盘套路”，主表情鲜明题化社区营造差异性亮点客户复合别墅梦客户启动，投资客补充，后期引入刚性客户 Chapter6发力方向制定130 开发条件回市场容量较小，需抓主流客群，先做大市场在细分客群顾市场容量很小需要共同做大市场，再进行细分竞争，获取后期利润 开发条件回各大开发商纷纷进入，未来竞争激烈顾项目（开发商）规划发展发展模式立足“打造高端总部经济集群基地”这一发展定位，富力充分发挥湿地文化内涵，把观光农业、都市农业和新经济+新市镇模式大盘多以自身体验农业这一全新业态纳入项目区总体规划。未来将投入300亿以上打造华北自由进出口贸易区，驱动力为中心绿地新经济模式以产业带动新城发展，优先发展物流，展览等产业。形成未来的核将引入生态环保、绿色、低碳的开发理念，建设一个经济发展、生活富裕、环境优美、功能完善、和万科主题地产+新市镇模式心竞争力，依谐进步的生态型“新市镇”。规划发展会展旅游产业。托大盘配套形将在社区内建设功能先进的医疗介护中心、体育休闲中心、酒店度假中心、文化创意中心，并配以现成自身优势是世贸天阶商务商业服务+新市镇模式代绿色农业，运动公园及净化水系，利用太阳能和地下热能等绿色能源，打造“国际健康城”。项目成败的关通地产拟将该项目建成生态、环保、以低密度产品键万通—为主的“万通镇”把中国古典文化与现代文化有机融合，仿前门古建鸿坤商务商业服务模式筑打造京东商业一条街。 开发条件回别墅梦客群，北京刚需、刚改客群，投资客群成为我们目标客户顾 以鲜明的主题开发，在抓住市场主流，通过产品自身打造，赢得市开发策略场细分需求的胜利始终前期后期自身鲜明主题资源价值迎合主流市场，形的主题成自身特色差异差异化的产品策略判断与产品力依托周边大鳄的产品策略形成自身的产品力优势•别墅独栋化：控制总价的联排独•洋房：区域成熟后针对后期刚需产品策略栋化产品，赢得经济型别墅梦高和刚改人群及周边推出的产品的表现端客户•高层：紧凑型产品＋送面积方法•叠拼：快速走量的叠拼产品，实形成总价低、舒适性高的产品现产品快速回现市场容量很小需要共同做大市场，再进行细分竞争，获取后期利润在抓住目前主流市场的同大盘多以自身驱动力为中心形成未来的核心竞争力，依托大盘配套形成自身优势是项目成败的关键时，以鲜明的主题开发，赢得细分市场的胜利别墅梦客群，北京刚需、刚改客群，投资客群成为我们目标客户 以集中化、规模化营造项目视觉亮度，提升项目营销口碑,以独有配套用地的、非共享的、私密的空间，只针对未来项目业主量身打造的核心价值集中对外经营降低生活品质配套用建议选取地独有的、非共享的、私密的空间，可以提升整体价值 Chapter7项目整体定位136 项目整体定位葡萄园边的法式小镇——浪漫红酒人生——法国的浪漫色彩品尝阳光下的杯酒生活 葡萄园——在薄雾笼罩的梦幻葡萄园中，享受法兰西的优雅与浪漫“葡萄酒早已不是单纯的饮品，而是承载着历史，更体现着法兰西优雅的文化。具有文化底蕴的法国葡萄酒像带有诗意的河流，在这里缓缓流淌……”鲜花簇拥的葡萄园：在法国人看来，葡萄酒是有生命的，因此人们给予了葡萄和葡萄酒特别的尊重。在葡萄园里，最外层种植的不是葡萄，而是鲜花，像是给葡萄园带上了彩色的项链法式葡萄酒窖：典型的巨型橡木筒上刻着最初拥有者的家徽和名字。 演绎属于自己的浪漫故事……在午后的阳光中慵懒的倚靠老人与孩子一起在葡萄园里在葡萄架下小憩……体验采摘的乐趣……在晴朗的日子里与朋友一起漫步在葡萄园……在纪念日里与爱人共饮纯正的法国红葡萄酒……在小孩出生的时候定制以孩子名字命名的葡萄酒…… 客户定位——项目以区域现状可见别墅梦人群为核心，夯实基础后，以品质吸引北京投资客和改善型客户作为补充，等待后期整体成熟时以总价低舒适度高的产品吸引刚需、刚改客户客户分类客户特性产品需求价值排序点28-35岁，事业正处于起步上升期，具有较高的生活追求，承受能力升值252-290平米联排，别墅梦想型客户较低，但向往别墅的生活方式，私家庭院、地下室带来的别墅生活感价格174-245平米叠拼受，同时兼顾投资增值的需求配套一期主流客户：：别墅梦别墅梦客户：产品主义++自然情结；45-55岁，居住或工作在北京东部区域，事业稳定，考虑到退休生活，配套财富积累也已经接近饱和，非常注重生活享受。购买动机主要考虑以安度晚年型客户160-180平米三居价格后自己养老、享受几代同堂的天伦之乐，在安静、优美的环境中享受户型老年生活，闲时种种地首次置业，25-30岁，对于价格非常敏感，承受力有限，由于北京房价格北京刚性需求年轻价的快速上涨的压迫，促使向外分流的“终于安家的北漂族”，家比70-90平米两居配套白领租房更有归属感，主要集中在县城板块户型二期主流客户：生活便利型客户：配套++总价控制在北京已有住房，主要居住在通州，由于要和父母一起住，需要升级配套80-90平米两居北京刚性改善客户住宅面积，但难以承受北京的高房价，因此在紧邻北京区域置业，可户型110-120平米三居周末与父母相聚，主要集中在县城板块价格北京投资客户（投纯投资客户，专业投资客户或者手上具有一定积蓄的收入稳定的中产升值资、未来自住或养阶层，无其他投资渠道，看好香河的区域发展潜力，目前主要投资普未定价格重要补充客户：投资客：资产寻宝寻宝（现状（现状、未来）老）通住宅，第一城板块与县城板块均有配套 从市场上看，联排产品总价低，别墅感速去化速度快；类独栋产品具有较高回款能力，启动期以低密度形象为主销售速度（套/月）50独栋40平台消化速度集中在5－10套/月；35联排联排产品销售速度大幅突破平台速度30叠拼25双拼20大堡151050总价（万）800总价区间7006005004003002001000龙湖蔚澜香醍达观CBD东墅潮白河孔雀城挪威的森林大运河孔雀城紫藤堡通州板块燕郊板块大厂板块香河板块 容积率整体控制在1.5左右，一期以低密度产品承接区域高端人群，容积率约为0.6－0.8，二期以多层高层为主，容积率控制在1.8－2.0之间形成后期产品高额溢价大香线二期容积率控制在1.8－2.0之间一期容积率控制在0.6－0.8之间高容积率产品低密度产品 一期产品以别墅梦人群为主，配比确定——210－230、180-220平米标杆产品标定赚取利润，150－170产品加速市场消化，实现现金回流项目产品配比确定原则：项目发展战略：项目整体定位于市场主流产品区间，以品质为主要竞争力，重要组成产品考虑赠送面积，大面积户型着力打造空间感；所占比例（建筑面积区间所起作用市场表现建议方向面积占比）联排独栋化项目供应主体，差异化竞总价控制在在240－260联排独栋化产品建议：主要布局240-210－230平争主流客群的高端人群，万为市场主流需求，区260产品；形成别墅独栋化的体系设米提供利润与速度域内供应较少，竞争力计，强调整体性强50%叠拼类产品重要组成产品，差异化竞总价控制在160－200万建议以180－220户型为主，产品可180-220平米争主流客群的中低端人群市场供应与需求的主流适当做出面积赠送，提升性价比，提供利润与速度，产品去化速度较快25%叠拼类产品项目补充产品，提高现金注意控制总价120－150建议以150－170产品为主，产品可150－170平回流万，产品消化速度较快大量赠送面积为主，形成性价比高的米产品25%二期产品以刚需刚改人群为主，前期以120－160平米户型作为产品承接高端品质人群需求，通过小面积洋房产品满足投资客的需求；中后段以高层为主，以小面积高舒适度的产品，满足刚性人群需求项目发展战略：项目整体定位于市场竞争的主流产品区间，以舒适型性价比产品为主要竞争力产品，重要组成产品（洋房）考虑赠送面积，大面积户型着力打造空间感； Chapter8项目物业发展建议及经济效益评价Ø香河经济发展和内生动力研究Ø香河房地产发展的直接利好144 法一个上演风情意向的规划理念式一个充分挖掘资源价值的布局方案葡一系列体现高端私密性的DIS系统红萄一个国际化风情主题社区印象酒园法式建筑风格小边红酒文化的园林小品镇一个超越市场的产品增值计划的别墅、洋房、高层法一个私享新景观体验的立体园林式形成组团化的产品形式扩大公共空间小形成三级道路体系区分各级人流镇以公共空间、半私密空间、私密空间的景观体系，形成景观主轴一个充满邻里关怀的高端社区一个专属会所一系列社区金牌服务计划一系列礼宾化的全方位安防 规划设计结合地块条件和周边影响因素，共同做大区域市场（产品原则风格相近）并形成自身的差异（自身特点）p不利因素：1、项目没有强势自然资源和周边环境趋同；2、道路通达性不强；大香线大香线3、配套用地仅能作为绿化用地和设置少量临时建筑。p规划原则1、强调边界性：在和竞争市场风高层区域洋房区域格相近的前提下，强调自身项目的边界性和独特性；联排区域2、充分利用景观系统提升地块价值：通过景观节点和步行景观系叠拼区域统形成公共景观并分割不同组团。联排区域洋房区域景观节点叠拼区域高层区域景观驻主轴 规划设计界定边界，建立区域感，控制优势资源，区隔不利环境原则2.西侧树林隔离带1.北侧树林隔离带大香线12本案4.南侧万科边界区域隔离3.西侧重点区域隔离带带项目一期主入口34 规划设计强调各个物业区域的相对独立，形成公共空间、半私密空原则间与私密空间的景观体系1.通过公共空间形成鲜明的区域划分大香线1体系化的道路系统景观节点景观驻主轴 通过DIS系统确定区域识别性，强化项目的领域感，进一步确定提升DIS系统产品价值DIS（districtidentificationssystem）系统，即区域识别系统，由帮助确立区域识别性的一系列元素组成。通过主动的对这些元素进行系统的设计和安排，会使人明确的感受到“领域感”——是“这一个”而非“那一个”社区，突出社区的个性与专属性。社区边界社区导示系统DIS系统社区内部符号系统社区标志物…… 社区边界划分自身领地，以特色形象区分1、别墅的院落区分方式3、道路和围墙形成的区分方式大香线2、以建筑形进行区分的形式231 社区入口社区入口设置大气的标志物标识领地，体现业主尊贵身份u标志物是身份高贵和归属感的体现，建议在社区主入口设置标志物标定领地；u标志性雕塑放置于社区入口本身就是一种气势，可以显著提升社区品质。 选取统一的内部符号塑造社区主题，组团内部设置别致的楼牌标识，内部符号强化社区尊贵感和领属感Ø选取统一的视觉符号和标志在社区内部反复运用，如社区门牌、邮箱、道路铺装标识等，塑造统一的社区主题形象；Ø别致的楼牌标识分布于各组团内部，增强不同区域的可识别性，并有效强化社区的领属感和尊贵感。小品小品标识铺地 法一个上演风情意向的规划理念一个充分挖掘资源价值的布局方案式葡一系列体现高端私密性的DIS系统红萄一个国际化风情主题社区印象酒园法式建筑风格小边红酒文化的园林小品镇一个超越市场的产品增值计划的别墅、洋房、高层法一个私享新景观体验的立体园林式形成组团化的产品形式扩大公共空间小形成三级道路体系区分各级人流镇以公共空间、半私密空间、私密空间的景观体系，形成景观主轴一个充满邻里关怀的高端社区一个专属会所一系列社区金牌服务计划一系列礼宾化的全方位安防 市场上各项目风格明显，整体水平较高，我们选择法式风格，在整体建筑风格上保持一至，在单体上略有不同，形成做大蛋糕分蛋糕的前提荷兰风格—万科欢庆城西班牙和托斯卡纳风格—万通·紫藤堡欢庆城英伦风格—富力新城南加州风格—潮白河孔雀城创意风格—中央领仕馆 法国古典主义建筑风格关键词：严谨、高贵、华丽现代法式建筑风格关键词：自然、田园、浪漫、典雅清新n古典主义建筑风格。法国在十七世纪到十八世纪初的路易十三和路易十四专制王权极盛时期，开始竭力崇尚古典主义建筑风格，其代表作是规模巨大、造型雄伟的宫廷建筑和纪念性的广场建筑群，代表作品有巴黎卢浮宫的东立面、凡尔赛宫和巴黎伤兵院新教堂等。古典主义建筑造型严谨，普遍应用古典柱式，内部装饰丰富多彩。n现代法式建筑风格。现代法式风格讲究将建筑点缀在自然中，在设计上讲求心灵的自然回归感，给人一种扑面而来的浓郁气息。开放式的空间结构、随处可见的花卉和绿色植物、雕刻精细的家具……所有的一切从整体上营造出一种田园之气。不论是床头台灯图案中娇艳的花朵，抑或是窗前的一把微微晃动的摇椅，在任何一个角落，都能体会到主人悠然自得的生活和阳光般明媚的心情。 法式风格建筑语言和符号元素古典主义建筑风格n线条。法式建筑线条鲜明，凹凸有致，尤其是外观造型独特，颜色稳重大气，呈现出一种华贵。n冲突之美。法式建筑讲究点缀在自然中，并不在乎占在面积的大小，追求色彩和内在联系，崇尚冲突之美。n注重细节。推崇优雅、高贵和浪漫，追求建筑的诗意，力求在气质上给人深度的感染。细节处理上运用了法式廊柱、雕花、线条。n多采用对称造型。布局上突出轴线的对称，恢宏的气势，豪华舒适的居住空间。现代法式建筑风格n注重细节。现代法式建筑风格既对建筑的整体方面有严格的把握，又比较善于在细节的雕琢上下功夫。n多采用对称造型。建筑造型上多采用对称造型，一般采用斜坡屋顶，屋顶上一般都会有精致的老虎窗。n外墙。外墙用石材或仿石材材料，外立面色彩典雅清新。 山水LAVIE（奥园）——传统元素结合现代技术，舒适生活碰撞尊贵联想Ø山水lavie将现代舒适的生活观念与欧洲传统符号完美结合，形成了独特的法兰西风格。向西倾斜15度，超长采光时间,令居室更加阳光明媚，建筑材料采用三新技术，领先将国际先进的三层中空充惰气玻璃断桥铝合金窗运用于社区建筑中。通过法式古典园林造园风格，突出园林的尊贵大气；在空间组合上加强轴线的运用，插入雕塑和装饰，在细节上合理利用每一处空间，使之与建筑协调。 融科·香雪兰溪——传承法式优雅浪漫韵味，营造欧洲小镇休闲宜居氛围Ø汲取欧洲浪漫主义建筑的优雅气质，结合现代建筑风格，创造出独有的现代浪漫主义建筑风格，为居者营造出欧洲小镇的闲适生活氛围。Ø吸纳欧洲传统古镇中人们熟知的色彩，稳重、优雅的砖红色立面与深蓝色屋顶，传承了法式经典建筑的优雅浪漫韵味，大面积落地玻璃窗和精致的阳台栏杆相得益彰，为居者营造出一种仿佛穿行于欧洲小镇的淡雅闲静。 利用小推车等工艺品摆设盆栽花卉，易于管理，降低成本，给小区带协调统一来随意的景色；利用盆栽植物绿化社区，降低绿化成本过高，同时利的小品用盆栽造型点缀地中海风情元素 协调统一注重品质强调风格统一的小品社区内部景观小品适度加入小品，在成本有效控制的前提下，融入各类元素符号，呼应主题；与景观相融的指示牌标明树龄的铭牌 法一个上演风情意向的规划理念一个充分挖掘资源价值的布局方案式葡一系列体现高端私密性的DIS系统红萄一个国际化风情主题社区印象酒园法式建筑风格小边红酒文化的园林小品镇的一个超越市场的产品增值计划别墅、洋房、高层法一个私享新景观体验的立体园林式形成组团化的产品形式扩大公共空间小形成三级道路体系区分各级人流镇以公共空间、半私密空间、私密空间的景观体系，形成景观主轴一个充满邻里关怀的高端社区一个专属会所一系列社区金牌服务计划一系列礼宾化的全方位安防 联排别墅独栋化 联排独栋化通过山墙连接保证产品独栋感受设计要点：p两户山墙直接连接，可以通过以下方法保证别墅的空间感：ü通过错联的方式使每户均有完整的体型和丰富的立面朝向入口，增强建筑采光、通风和观景效果，特别是中间单元的居住品质明显提升；üL型、U型建筑多采用双拼的方式，并通过前庭、中庭、后院等多重庭院设计，产生步移景换的效果，并保证了居住建筑庭院的私密性。；p设计中应尽量减少山墙连接面积、增加庭院面积，保证别墅的独栋空间感受天津万科东丽湖双拼连接方式——入口、露台部分设置山墙相联163 联排独栋通过中间作间隔处理保证产品独栋感受化间隔处理方法设计要点：n两户别墅之间有间隔处理，通过矮墙、车库、入户门廊等连接两户的山墙，从而不改变联排的形式，却能做出独栋的外部空间。矮墙、车库、门廊等连接建筑建筑天津中堂项目连接方式——山墙独立，利用构筑物“平台”连接两栋独立别墅164 产品独栋化通过联院处理保证产品独栋感受联院处理方法设计要点：n将一侧的建筑山墙作为院墙，相邻两户之间山墙不直接相连，而是通过车库、门廊、花架等构筑物相连，产生独栋别墅的舒适感受；n采用U型或者L型设计，两户别墅之间直接相连，将一户的建筑山墙作为另一户院墙，形成围合庭院；n多采用U型或者L型设计，把庭院在空间划分为前院、内院和后院，通过多重庭院设计产生案例借鉴：北京香江别墅独栋别墅的舒适感受。前院山墙保证庭院的私密性建筑建筑建筑建内院建筑筑通过花架、矮庭院庭院庭院墙等局部构件相连两户别墅之间直接相连，形成围合庭院后院相邻两户之间山墙不直接相连，而是通过构筑165物连接 产品独栋化通过车库相连处理保证产品独栋感受n车库相连设计要点：n采用车库相连，能够最大限度的保证建筑单体的完整性，并且能够提供三面院落空间，给人以独栋别墅的私密性和空间感受；n尽量保证户型的方正和南北通透，少采用L型或U型空间设计，避•两户之间采用院墙免东西向功能空间在居住使用上的不便；相隔，保证居住的私密性示意图：•建筑单体相对独立和完庭院整；•户型方正、南北通透，减少东西向功能空间。建筑建筑•三面庭院，保证居住的车车私密性和独栋别墅的院库库落空间感受•建筑之间采用车库连接，符合报批标准166 户型研究——北京市场两种不同联排户型实用性分析：龙湖的平错与金科的长方形地上面积项目物业类型房型层数开间（m）进深（m）（㎡）整体户型说明：地上2层，地香醍漫步联排2134房3厅4卫7.217.1下1层Ø龙湖系产品：地上两地上2层，地层香醍溪岸联排2155房3厅4卫7.1516.6下1层开间7.2米左右，进深地上3层，地金科帕提欧联排240-2504房2厅3卫6.913.8下2层16-17米，地上总面积210平米左右，整体户型呈现平错形；Ø金科产品：地上三层开间6.9米，进深13-14米，地上总面积240平米左右，整体户型呈现长方形。香醍漫步香醍溪岸金科帕提欧 户型研究——龙湖产品系的功能区间尺度较小，金科帕提欧功能空间利用了产品的总开间，尺度做的较舒适主要功能空间：地上面客厅层高客厅开主卧开主卧配套套房厨房最小Ø龙湖系产品：地上两层项目物业类型积（㎡）（m）间（m）间（m）标注个数开间（m）客厅和主卧的开间尺度较小，3.3-3.6米左右，厨房最小开间是1.8-2.2米，衣帽间，1.8/中西采用了中西分厨设计，中厨使用空间香醍漫步联排2133.23.63.62书房厨较小；Ø金科产品：地上三层衣帽间，2.2/中西香醍溪岸联排2153.23.33.552书房厨客厅和主卧的开间都利用了全开间，衣帽间，2.9/中西尺度较大，达到6.9米，厨房最小开间金科帕提欧联排2433.56.96.92书房厨2.9米，采用了中西分厨设计。主卧主卧主卧客厅客厅客厅香醍溪岸香醍漫步金科帕提欧 户型研究——金科产品开始注重阳台、露台等提高生活舒适度的附加值赠送地面花下沉式露台地上面积地下室面积阳台面挑空部分总赠送面积项目物业类型园面积花园面面积（㎡）（㎡）积（㎡）面积（㎡）（㎡）（㎡）积（㎡）（㎡）香醍漫步联排213113064.8000177.8香醍溪岸联排215102（不赠送）128000092金科帕提欧联排2431202727.644015220.6产品附加值：Ø龙湖系产品：地上两层以地下室和下沉式花园为主要赠送点，缺少露台、挑空等提升别墅符号感的附加值；Ø金科产品：地上三层在赠送地下室、下沉式花园的基础上，赠送大露台和挑空，提升生活舒适度和别墅感受。香醍漫步金科帕提欧 户型研究——金科系在产品舒适度上更胜一筹，推荐参考龙湖系平错形金科帕提欧的长方形本项目建议格局形式地上2F+地下1F地上3F+地下2F地上3F+地下1F开间7.1-7.26.9≥6.9进深16-1713-14＜16客厅开间3.3-3.66.9≥6.6主卧开间3.5-3.66.9≥4地下室102-113120100左右花园60-90主流是50-60（端户100-200）≥50附加值露台+挑空065≥50总赠送面积160-190235-245200左右Ø北京市场200平米左右的联排产品以龙湖和金科为主，相较而言金科系在产品舒适度上更胜一筹，推荐参考；Ø金科系地上三层劣势在于楼层过高，影响各功能区间使用便利性；优势在于户型产品附加值和居住空间尺度上的舒适度，客厅全开间，尺度较大，主卧层设计，开间尺度较舒适；有大露台、挑空，加强别墅感；Ø长方形布局规划需注意建筑外部灰空间的设计，建筑景观化，使建筑看起来不是“平房”。 高容积率的叠拼 联排独栋创新咬合别墅，介于叠拼与联排间的产品，可以实现较联排高的容积化率，较叠拼高的别墅感上叠1下叠1下叠2 叠拼创新咬合别墅面积在180－220平米之间市能实现与联排类似的溢价项目重要产品本场项现状面积偏大，多为普通户型以创新为导向，较低总价控制目180-220为主力户型的“类联排”产品n市场叠拼产品并非供应主力，但消化速度较快且总价较低；n本项目以联排为主容积率偏低，限制了别墅社区的纯粹感，叠拼产品要比多层洋房更贴近别墅感受，而比联排容积率更高；n因此，将叠拼打造成为类联排感受的创新产品，更好保证社区感受和市场价值； 创新咬合别墅，自由的拼合方式，意外的给到大尺度自由空间下沉庭院楼梯入AABBB’A’户AABBB’A’CCDDEE地下一层示意图二层平面示意图三层平面示意图AABBB’A’露首层庭台院入户四层平面示意图一层平面示意图FREEFLATFLOW——独门独户、多重庭院露台、自由大尺度空间 独立的入户方式充分体现别墅有天有地的生活方式入户互不干扰——多元入户方式、独门独院标准下叠空间通过庭院直接入户上叠可通过楼梯单独入户 多重庭院、露台——全面营造有天有地的生活下沉庭院地上庭院景观阳台大露台 大尺度自由空间，对相当比例的别墅首置客户具有强大冲击力尺度空间感受向上空间大平层户型强化别墅尺度价值，彰显度假氛围向上空间与灰空间营造开阔感受灰空间的无缝融景 创新的叠拼产品，低密度部分容积率0.9左右，万科·润园打出一城一宅，一家一院的口号项目介绍•地址：武昌徐东才华街润园路8号•建筑面积：3万平方米•容积率：1.3（项目整体）•产品：高层、小高层、底层•项目户型区域：200-280平方米•特点：通过巧妙叠拼，保证居住舒适度 分为一层、一跃二、二跃三3种户型，做到户户有露台万科·润园且都独立入户，保证社区低密度意向一层平面图二层平面图三层平面图庭院露台庭院入户花园露台C户型：195平米 美中不足的是C户型没有私家庭院，且作为资源条件较万科·润园好的A户型面积过小没有落地庭院C户型：195平米但用双南向露台三层B户型170㎡二层二层A户型155㎡南向露一层台一层通过北向外挂楼梯入户南向独立无自家花园入户大面北向独积露天庭立入户院庭院 龙湖·小院将3户组合成一个设计单元，可以视具体情况进行组合青城拼接，并且实现接近1的容积率案例龙湖·小院青城n其通过适当的退台为上叠产品提供可利用露台，通•地址：成都青城山下过错层拼接的方式，使每一户都有了南向的卧室和•容积率：0.5（包含独栋部分），采光叠院产品容积率在0.9-1之间n保证了每户都有上下两层，•占地面积：315亩满足客户的基本想象，利•产品类型：独栋、独院、叠院用半地下的设计，控制了B1整体层数n极度压缩组团间距离，减少道路占地，实现完全的人车分流，提升容积率 洋房别墅独栋化 洋房别墅创新错层洋房，户户观景露台错落间隔，形成私密空间化 洋房设计要点——1.入户方式私有化产品设计n情景花园洋房在设计上融合了别墅的特点，实现了空间个性的突破，最三层露台大的的特色是７—８米的横厅，户户二层露台入户有露台。首层情景房n主要为4层半建筑，入户方式巧妙：首层：南向花园入户二层：南向露台入户首层情景房三层、四层：楼梯入户首层花园入户184 洋房设计要点——2.亲地、亲景、院落感产品设计空间的“丰富性”主要表现在“情趣空间”和“观景空间”在居住空间中的比重明显增加：——前者突破了功能导向的窠臼，赋予生活更多的自由度和可能性，激发了消费者的场景联想。——后者密切了居住空间内外间联系，对自然资源的享有更加充分。 洋房设计要点——3.造型特质从“整体”走向产品设计“细节” 天津万科水晶城•温暖现代风格•南入户•南退台•一层阳光房入户，二层露台花园入户，三至六层楼梯间入户整体档次高档 万科水晶城1F2F3F4F5F•128-186平米•大开间大进深•南向一卧一厅 万科水晶城•户户有露台，层层相退，附送面积多•南入户模式•首层庭院入户，二层花园入户 上海万科白马花园•温暖现代风格•北入户•北退台整体档次中层偏高 上海万科白马花园1F2F3F4F5F•66-97平米•大进深小开间•南向一卧一厅•首层下跃南花园•北入户 上海万科白马花园•阳台与退台相结合，附送面积较少•北入户模式 漂亮多层 产品设计多层设计要点——1.风情>风格 195多层设计要点——2.组团化，与高等级物业组产品设计团，提升价值感，实现多层“洋房化” 户型参考——70-80㎡两居，保证南向采光要求和各空间的基本舒适度户型设计要点：p户型方正，交通面积少，实用率高p满足各个功能空间的通风采光p双阳台：有生活阳台，客厅带明卫设计阳台户型楼层使用套内建筑使用得房布置面积面积面积率率客厅带阳台2房1一梯-45.573.62-85.0厅1三户5平平米6%卫米 户型参考——80㎡两居80㎡两居厨房可打开，1、南北通透空间开阔2、独立玄关舒适的室内尺产3、分离式卫生间，品度特4、卫生间距离卧室较近点5、卧室都带凸窗干湿分离卫生间6、舒适的室内尺度7、独立生活阳台客厅、主卧朝南卧室带凸窗观景阳台 户型参考——85㎡两居厨房配独立生活p户型南北通透，采光条件良好；阳台，储物，洗p各功能空间格局方正，避免空间衣都满足。上的浪费；p户型布局合理，动静分区、干湿分离；p独立主卧区提升舒适感受独立餐厅设计，功能分区明确主卧独立卫生间，增加了主人居住的私密性客厅面宽4.2米，卧室面宽3.6米，宽敞明亮85平米两居室一梯两户 户型参考——90㎡两居90平米两居室一梯两户厨房带独入户门方向立生活阳对客厅自然台形成对私密空间的分隔，易于形成独客厅开敞立玄关阳台设计，拓展客厅明卫设计空间的同时，不增落地窗+景加面积观阳台3.83.4米米户型楼层布套内面使用面建筑面使用率得房率置积积积2房1厅一梯两71平米-88平米-80%1卫户 户型参考——90-110㎡二居95平米二居宽敞厨房设计1、卫生间距离卧室较近2、卧室都带凸窗独立玄关，带3、舒适的室内尺度产鞋柜品4、独立生活阳台特干湿分离卫生间5、南北通透点6、独立玄关，带收纳7、U型厨房使用效率更高舒适的室内尺度8、四件套分离式卫生间，客厅、主卧朝南卧室都带凸窗工作阳台 户型参考——110-120㎡三居独立生活阳台116平米三居厨房与餐厅互动较好1、房型方正实用，动静分离，干湿分区产2、全明设计，南向较大品特面宽采光，居住舒适度高点3、主卧套间设计，充分保证主卧居住的私密性，主卧套间设计有力提升主卧舒适感南向双观景阳台设计 户型参考——110-120㎡三居115平米三居室一梯两户主卧独立卫生间多处露台及飘窗设客厅多向采计光卫生间全部时间采光多处户型观景窗设计，观景效果最大化120平米三居室一梯两户 户型参考——120-130㎡三居125平米舒适三房1、舒适的室内尺度厨房与餐厅互2、豪华主卫动较好3、独立洗衣房工作阳台产4、双卫生间品特5、南北通透点6、独立玄关，带收纳7、U型厨房，使用效率更高次卧收纳8、厨房与餐厅及客厅的空间关系良好，利于沟通卧室都带凸窗舒适的阳台 赠送面积的高性价比产品 高层设计要点——1.注重产品功能的完整性产品设计及敏感要素的达标可拆除倒凸窗景观露台内置衣柜Ø敏感要素通过实现产品功能的完整性及敏感要素的达标,可实现项目加分,提高用户对项目的满意度. 高层设计要点——2.合理控制户型面积，提高产品设计使用效率，给足舒适度ü户型南北通透，采光条件良好；厨房配独立生活阳台，储物，洗ü各功能空间格局方正，避免空间上的浪衣都满足。费；ü户型布局合理，动静分区、干湿分离；ü独立主卧区提升舒适感受独立餐厅设计，功能分区明确主卧独立卫生间，增加了主人居住客厅面宽4.2米，的私密性卧室面宽3.6米，宽敞明亮 高层设计要点——3.赠送附加值产品设计利用凸窗的特性，设置步入式阳台，模糊的阳台同房间区分，步入式阳台的设置可根据使用者的喜好选择安装，抛弃传统的居家模式窗未落地，不计入建筑面积，但室内空间却有所扩大，窗台可以步入式小坐，可以摆放陈设，也可以通景观凸窗过焦距调整成为梳妆台或写字台，具有很大的使用价值步入式阳台室内地面外飘窗赠送 高层设计要点——3.赠送附加值产品设计p运用更多开敞空间将采光、采景充分发挥，弥补高层建筑带来的部分缺憾；p增加户型中开敞空间的设置，也在于提高产品的附加值，取得竞争优势。p由于沈阳本地对保温的要求较高，因此应控制一步式阳台的面宽，谨慎采用。 高层设计要点——4.其他提升产品吸引力的小产品设计亮点错层的设计丰富了普通平面住宅的空间感受，配合合时的装修增加生活情趣。弧线落地窗创造了连续的270度开阔视野，加上小高层的高度优势，远处蒲河景观尽收眼底。n大落地窗观景餐厅 高层设计要点——5.注重产品形象，提升项目整产品设计体品质感北京.A-ZTOWN北京.远洋一方长春万科.上东区210 高层设计要点——6.细节处理：对空调位、落产品设计水管等外部细节适当遮蔽，提升楼体美观度p外立面需要考虑到细节处理，提升品质感；p空调位空间没有隐蔽，建议采用百叶方式处理；p外露落水管影响美观，且存在安全隐患，建议设置管道井 法一个上演风情意向的规划理念一个充分挖掘资源价值的布局方案式葡一系列体现高端私密性的DIS系统红萄一个国际化风情主题社区印象酒园法式建筑风格小边红酒文化的园林小品镇一个超越市场的产品增值计划的别墅、洋房、高层法式一个私享新景观体验的立体园林形成组团化的产品形式扩大公共空间小形成三级道路体系区分各级人流镇以公共空间、半私密空间、私密空间的景观体系，形成景观主轴一个充满邻里关怀的高端社区一个专属会所一系列社区金牌服务计划一系列礼宾化的全方位安防 景观园林形成相对独立的物业类型片区（组团），扩大公共空间大香线高层区域洋房区域联排的形式不同物业类的产品划分联排区域叠拼区域不同物业类的产品划分多层的组团形式别墅的组团形式高层的布置形式 通过楼间组团形成小型公共空间，强化私属感，提高产品景观园林价值两幢住宅入口相对形成邻里空间，设计在空间尺度的把握上，根据行为学的原则，考虑人体尺度，使人感到围合所产生的安全感、舒适感。 组团布置，绿城组团院落案例：围合错落的组团院落，营景观园林造层次极为丰富的绿地景观系统和灵活有序的空间形态围合院落案例绿城•长沙桂花城Ø规划特色在组团布置中，通过建筑的围合，通廊的中心景围合、景观的围合，观围合组团最终形成一种院落套院落的围合感觉，从而提高了住户的安全感及私密性，富有生活意趣。通廊围建筑围合合 分成社区内和社区外的人流分区，各个物业类产品间的人道路系统流分区，各个组团间的人流分区三级道路体系+人车分行系统二级社区级道路慢行系统社区级道路+一级机动车系统人行系统景观步道+组团级道路组团级道路街坊步道三级与社区外的分割设施 道路系统社区级道路利用植被的高低立体化道路景观，控制道路宽度，设置水细节平停车位，人性化路标给人以舒适安全人性化的感觉立体化道路景观上海绿城案例•利用植被高低立体化道路景观，保持内部私密感的同时与外界形成区隔•控制道路宽度，车道蜿蜒设计，减缓汽车的行驶速度，给人以舒适安全的感觉•局部路段设置水平停车位，以保证道路畅通1.7米•道路两旁和路面要设置人性化指路标识，让人一目了然3.9米 道路系统停车管理服务——引入道路交通引导设施和智能停车管理系统以盘活细节社区内有限的停车泊位资源，提高车位周转率停车设施设置要点：•引入道路交通引导设施和智能停车管理系统以盘活社区内有限的停车泊位资源，提高车位的周转率•一路通式的停车管理模式，在解决停车问题的同时给社区内业主以舒适的生活体验•停车管理服务以维护社区秩序，为业主提供舒适便利的停车环境为目标 景观体系一条贯穿地块而又相对独立的园林主轴大香线 景观体系有特色的大面积景观节点大香线 景观体系仪式感的欧洲皇家园林，体现尊贵感221 景观体系各类道路系统人行道路打造要点：•公园漫步——注重与绿化、景观和小品的结合布置，给人以公园漫步的感觉•曲径通幽——要注意尺度和形态的把握，蜿蜒曲折，通而不畅•汀步的运用——汀步在园林中虽非显景，却更强调“虽由人作，宛自天开”它可体现出自然、简约、虚空、韵律、之美 法一个上演风情意向的规划理念一个充分挖掘资源价值的布局方案式葡一系列体现高端私密性的DIS系统红萄一个国际化风情主题社区印象酒园法式建筑风格小边红酒文化的园林小品镇一个超越市场的产品增值计划的别墅、洋房、高层法一个私享新景观体验的立体园林式形成组团化的产品形式扩大公共空间小形成三级道路体系区分各级人流以公共空间、半私密空间、私密空间的景观镇体系，形成景观主轴一个充满邻里关怀的高端社区一个专属会所一系列社区金牌服务计划一系列礼宾化的全方位安防 私享会所——一个体现尊贵和私享的空间私享酒窖尊贵氧吧私享会所——在朗朗夜空下，享受法兰西会所的尊贵与浪漫小型聚会场所 金牌管家服务——强调日常服务便利化、有偿服务贴身化 礼宾化的全方位安防——强调形象与安全礼宾形象和服务显而易见，统一着装、统一培训做到位后，专业的礼宾形象，可以提升项目自身的品质感周到细致的人性化礼宾服务，凸显了业主的尊贵身份，容易在先期被感知、给客户带来尊贵体验，可以在项目早期的时候就向外展示，营造项目的亮点 尊贵、舒适、健康、生态、智能的新都市主义人文创意双城尊贵节庆广场/私家归家路/台地园林主轴/园林小品/景观会所/金牌管家的物业服务舒适亲地洋房/尊崇高层/院落组团健康科技配置/运动景观会所/亲子计划/社区参与计划/景观会所生态葡萄园浪漫园林主轴/亲地洋房/冬季景观增色智能时尚现代的建筑配置/智能化报箱/智能停车系统 规划要点之下的经济测算参考 测算假设及说明——本测算基于世联建议的产品方案，取值根据香河市场现状，取值较为保守，主要目的为评估项目收益能力，仅供参考：Ø土地成本：土地成本按建设用地部分按照180万元/亩计算；配套用地部分按照50万元/亩计算；Ø销售价格与递增：产品价格以目前市场的平均价格为依据，保守估算（类别墅产品按0.8万元/平米，多层产品按0.6万元/平米，洋房产品按0.65万元/平米，高层产品按0.55万元/平米）。同时根据市场整体情况，设定售价每年递增10%；Ø施工与销售进度：根据项目开发分期策略，设定开发周期为3-3.5年，模拟开发与销售进程（每年施工量按照现状市场预估量保守量进行开工计算，别墅约100套/年，洋房/多层/高层按照350－400套/年计算）；Ø资金来源：假设资金来源全部为自有资金，不发生财务费用。 成本测算——项目总成本约16.8亿元，单位成本约4900元/平米润总额约为12.2亿元，净利润9.5亿元；税前利润率72.71%，税后利润率50.02%开发支出成本表开发利润成本表序号项目名称金额(万元）楼面价(元/㎡)序号项目合计单位一销售总收入306848.83万元一土地成本67250.001987.67二前期工程费8965.88265.00二销售税金及附加17030.11万元三建筑安装工程费(含立面）45518.561345.37三利润总额122011.45万元四基础设施及配套费16916.75500.00四所得税26326.87万元五开发间接费1691.6850.00五净利润95684.58万元六园林景观3450.02356.90六税前投资利润率72.71%七管理费用4313.79127.50八不可预见费1617.1347.80七税后投资利润率57.02%九营销费用9205.46272.08注：根据项目地块限制条件初步分解测算十土地增值税9205.46272.08十一合计（不含地价）100884.732981.80十二总开发成本168134.734969.47 现金流量图：土地款按分期投入，首次最大资金缺口在第一年出现，约1.4亿，第二年回正，第三年总盈利约1.6亿，在第三年支付第二比土地款，第二次最大资金缺口在第三年约2.5亿 TheEnd！！下面是交流时间确定中期汇报时间 刚性客户描摹 北京刚性需求客户描述：首次置业，价格敏感，对于基本生活配套及交通需求较高，具有一定的品质追求客户特征：首次置业，25-30岁，对于价格非常敏感，承受力有限，由于北京房价的快速上涨的压迫，促使向外分流的“终于安家的北漂族”，家比租房更有归属感，主要集中在县城板块关键词：现居住状况：租房，首次置业n首次置业购房目的：满足基本生活需要产品需求：普通住宅产品，70-90平米二居为主n价格敏感配套需求：配套敏感，对于满足基本生活需要配套要求较高，超市、洗衣店、饭店等配套都是必须n配套需求价值点排序：价格、配套、户型n交通客户描述：n基本生活配套他们是这样一群人，年轻而充满活力，喜欢追求时尚，但同时支付能力又有限，周末喜欢和朋友一起逛逛商场，健身，和朋友K歌。他们是典型的5+2工作模式，n品质有追求能够承受较高的通勤时间，但对配套和交通要求较高，价格相对敏感。对于项目品质还是有一定追求的典型客户分析：个人信息：陈先生，29岁，贵州人，现工作在朝阳，老婆在中关村工作。客户语录：来北京好几年了，不想依靠家里，和老婆积攒了一些钱，就先在香河买了一个小户型，怎么说都有一个家的感觉了，等价格涨了以后肯定会卖掉，作为首付在北京在买套房 北京刚性改善客户：多次置业，改善现有居住环境，同时兼备投资价值，对价格相对敏感，多选择大面积二居室、三居室，强调生活便利性客户特征：在北京已有住房，主要居住在通州，由于要和父母一起住，需要升级住宅面积，但难以承受北京的高房价，因此在紧邻北京区域置业，可周末与父母相聚，主要集中在县城板块关键词：现居住状况：购房一次以上n多次置业购房目的：改善现有居住条件产品需求：80-90平米两居、110-120平米三居n改善居住配套需求：生活休闲配套要求较高，强调生活的便利性n财富积累同时需求价值点排序：配套、户型、价格价格相对敏感客户描述：n大面积二居、他们是这样一群人，积累了一定的财富基础，希望改变现有的生活状态，寻求三居室更为舒适的生活环境，对于户型要求、社区环境以及周边配套的便利性要求较高。同时会兼顾产品的投资价值。n生活休闲配套典型客户分析：个人信息：刘先生，33岁，东北人，现居住在通州客户语录：想换套大房子但北京的房价太高，香河现在交通也方便，买一套大一点面积的可以自己住，也可以接父母来住，同时升值以后还可以卖出去 北京投资客户：具有一定积蓄收入稳定的中产阶层，多次置业，看好香河的区域发展潜力，投资敏锐客户特征：专业投资客户或者手上具有一定积蓄的收入稳定的中产阶层，无其他投资渠道，看好香河的区域发展潜力，目前主要第一城板块与县城板块均有现居住状况：多次置业，对现有居住环境较为满意关键词：购房目的：投资，同时未来考虑自住或养老n多次置业产品需求：不定配套需求：对于长期发展较为看重，短期内对配套要求不高n升值潜力需求价值点排序：升值潜力、价格、配套n短期配套客户描述：要求不高他们是这样一群人，他们是具有一定财富的中产阶层，希望通过房产实现资产保值。看好香河的区域发展潜力，多次置业经历让他们有了比别人更敏锐的投资视野典型客户分析：个人信息：梁女士，35岁，现居住在奥林匹克花园。老公是企业的副总客户语录：06年来到北京买了奥林匹克花园，自己是一个对于产品比较挑剔的人，所以当时买了奥林匹克花园，在北京房价刚要涨的时候还在南二环买了一套小户型，出租出去了。老公炒股，现在有一些积蓄，自己也没有别的投资渠道，现在想看看哪的房子有升值潜力，想投资。要不钱放着也没有什么用。对于区域没有什么特别的选择，关键看潜力，也听人介绍了固安、大兴，香河，还在考虑中。 本地刚需客户：首次置业，婚龄需求，对于总价、交通及配套的需求较高，主要集中在香河县城板块，面积需求以小面积为主客户特征：首次置业，父母居住或者工作在香河，婚龄需求，有一定支付能力，主要集中在香河县城板块现居住状况：租房，首次置业关键词：购房目的：拥有自己的房产，满足基本居住需求n首次置业产品需求：80-90平米2居、110-120平米3居配套需求：配套敏感，对于满足基本生活需要配套要求较高，超市、洗衣店、饭店等配n婚龄需求套都是必须需求价值点排序：价格、配套、户型n总价控制n配套敏感客户描述：他们是这样一群人，支付能力有限，但渴望结束自己的租房生涯，买一套属于自己的小天n交通敏感地，即使是小面积的。对于总价十分敏感，交通及配套需求较高，除了满足基本生活需要的配套，最好有健身、娱乐配套典型客户分析：个人信息：刘先生，28岁，香河人，现在北京工作客户语录：我有很多同学都买房了，差不多都结婚了，一般他们都买90、110的，只要没有出来的都会买的，主要还是集中在县城区域买，不过现在香河西边也在发展，往西走的也有一些，但是出来的一般就不会买，会在北京买。 本地改善客户：二次或者多次置业，改善现有居住条件、提高居住品质，对户型及生活休闲配套需求较高，主要集中在香河县城板块客户特征：二次或者多次置业，40-50岁，原常住香河，随着生活水平的提高，财富积累，具有提高居住品质的需求，主要集中在香河县城板块现居住状况：已有住房关键词：购房目的：改善现有居住条件n多次置业产品需求：110-120平米三居配套需求：生活休闲配套要求较高，强调生活的便利性，县区依靠成熟配套成为首选n改善居住需求价值点排序：户型、配套、价格n品质需求n户型舒适客户描述：他们是这样一群人，拥有一定的财富积累，对于现状住房存在一些不满，希望改善现有的n生活休闲居住条件，面积需求以三居以上为主，对于户型及配套要求较高，强调居住的舒适度，对配套品质有一定追求，习惯于县城生活，多选择仍在县区内置业典型客户分析：个人信息：魏女士，55岁，香河人，购买的天琴湾客户语录：女儿和女婿都在北京，以前的房子户型不好，现在香河的房价也涨的很快，赶紧买一套，这应该就是最后的了，这个岁数了，也不想投资什么的了 其他区域客户：天津及香河周边区域，具有一定财富积累的中产阶层及投资客户客户特征：天津及香河周边区域，具有一定财富积累的中产阶层及投资客户现居住状况：已有住房关键词：购房目的：投资、未来可能自住或养老产品需求：70-90平米二居n多次置业配套需求：对于长期发展较为看重，短期内对配套要求不高n升值潜力需求价值点排序：升值潜力、价格、配套n价格n配套客户描述：他们是这样一群人，本身已经具备了一定的财富积累，已有置业经历，看重香河区域发展潜力和现在的低房价投资优势，选择购置一套以投资为主，同时未来可能会考虑自住或者养老典型客户分析：个人信息：李女士，天津人，40多岁，偶遇客户客户语录：家里是有住房的，但香河这边房价还比较低，主要考虑投资，以后也有可能会来住，看情况了 别墅客户描摹 低密度客户访谈语录——刘女士夫妇客户基本背景：客户特征：35岁左右，三口之家，父母都在外地，女儿3岁，在研究所工作，事业35岁事业开始上升稳定上升阶段，家庭年收入15-25万，小有积蓄置业目的：追求品质生活自住兼投资具有投资意识成交过程：客户第一次来访即明确表示想要选择面积最小总房款最低的户型，向往别墅生活，同时由于事业刚刚起步，总价承受能力较低，因此对于京郊联排别墅的性价比比较认同，并且认为中间户总价低且保暖性和驱动因素：私密性都比边户要好，同时认可C户型的功能分区和性价比，因此果断低总价别墅的认筹，并在开盘当天转认购客户语录：环境这里环境和生活条件比北京不差区域升值潜力有自己的院子、地下室多有情调、孩子也有玩的空间二期有地下室、天台以及花园的户型挺好的你们开发商一个北京城、四个孔雀城，未来应该挺有升值空间的 低密度客户访谈语录——秦先生客户基本背景：客户特征：45岁左右，中国银行高层管理者，目前居住在朝阳公园附近高档公寓，45岁事业稳定有权居室面积180平米左右的高层住所。经济收入稳定。从客户文化涵养比较高，穿着朴素，人比较随和，脾气好，好说话休闲生活需求置业目的：文化涵养高自住成交过程：秦先生业余生活喜欢打高尔夫、朋友聚会，喜欢玩车等，十分看重投资潜力，现在能周末度假或偶尔组织朋友聚会，退休后居住；同时喜驱动因素：欢景观绿化好生活环境，因此一直想选一套低密且价格适中的别墅；配套是老客户介绍到大运河孔雀城，业务员在项目距离CBD的区域优势以及周边的第一城配套上对其进行引导环境客户语录：产品感觉周围生活配套不是很足庭院面积有点小，房子有点密你们2期地下室及露台挺大的，还是很合适的 低密度客户访谈语录——刘先生客户基本背景：45岁左右，三口之家，业内同行，房地产营销总监，收入丰厚，家庭年收入客户特征：50万以上45岁事业稳定置业目的：投资或者以后自己老了用，孩子不太可能过来住具有投资意识成交过程：客户精于房地产投资之道，对于项目的建筑风格和整体规划也比较认可。经比较后选择了其认为性价比较高升值潜力最大的A2户型。驱动因素：客户语录：我干这行10余年，投资过很多项目，但这是第一次投资别墅区域升值潜力北京周边未来的发展很有信心产品力四个孔雀城必将带动新的别墅时代的来临在目前的几个项目中大运河孔雀城的区位最好，而且周边有众多实力开发商拿地，大幅升值指日可待 低密度客户访谈语录——郭先生客户基本背景：北京人，52岁，中央机关工作，现住在朝阳区客户特征：置业目的：退休以后养老52岁开始考虑成交过程：养老老朋友介绍成交。先电话咨询后当天到万达了解项目，认为户型价格都比较满意。第三天就同朋友到现场定房客户语录：这里的园林环境做的很好，就是配套不太齐全驱动因素：打算退休以后养老低总价别墅我一看到你们的广告就觉得很有兴趣，低总价的别墅，我们就想来看一看准备叫几个朋友来一起买环境户型的设计不错，很实用，我们很喜欢挑空的客厅，看上去很气派'