汕头市澄海区莲上镇王道民旧厂房改造项目

'汕头市澄海区莲上镇王道民“旧厂房”改造项目改造方案编制单位：汕头市天正地产开发有限公司编制时间：2015年7月3日7 汕头市澄海区莲上镇王道民“旧厂房”改造项目改造方案根据省政府《关于推进“三旧”改造促进节约用地的若干意见》（粤府【2009】78号）、《转发省国土资源厅关于“三旧”改造工作实施意见（试行）的通知》（粤府办【2009】122号）、汕头市政府《关于印发汕头市“三旧”改造工作实施意见》汕府办【2010】12号、《关于印发汕头市“三旧”改造项目申报审批操作办法（试行）第五个配套文件的通知》（汕府办【2010】158号）和《汕头市进一步加快推进“三旧”改造实施工作意见》（汕府【2012】75号）、《批转区“三旧”办关于进一步加快推进澄海区“三旧”改造工作实施意见（试行）的通知》（澄府办【2012】101号）有关精神，由权属人王道民全资注册成立“汕头市天正地产开发有限公司”，并由该公司对王道民“旧厂房项目”实施改造特制订本改造方案：一、改造地块的基本情况改造地块位于汕头市澄海区莲上镇永新村洋心工业区东路（20米区间路）西侧、永新小学西南侧，用地面积为6904.09平方米（折合10.356亩，房地产权证：澄字第2000039759号,申请按实测的地面积6893.36平方米进行改造），具体详见所附“三旧”用地定界图。改造地块土地原为国有工业土地，改造地块范围内地上建筑物7096.8平方米属王道民所有，其房地产权属清楚，不存在抵押、查封等情况，具备无争议拆迁条件。7 二、规划情况拟改造地块规划实用地面积6893.36平方米，该地块已纳入“三旧”改造范围及2012年度“三旧”改造实施计划。改造地块原为工业建设用地，拟改造后土地用途为居住用地，已取得规划设计条件书，符合汕头市澄海区土地利用总体规划和城乡规划。三、土地利用现状上述地块处于汕头市澄海区莲上镇永新村洋心工业区东路（20米区间路）西侧、永新小学西南侧，改造前用地面积6904.09平方米全部为国有工业用地，相邻南侧及北侧为工业旧厂房居多，且本地块处在中间地段，土地范围内现状建筑物为原工厂生产车间等5幢废旧厂房，存在缺乏科学、合理的布局和较大的消防、安全，且邻近永新小学，对学校及其周边噪音及污染造成多层次的隐患，严重影响邻近永新小学师生上学上课和周边居民的居住环境，目前基本处于停产状态造成本土地的利用率较低下。四、改造方式该改造项目系由权属人王道民全资注册的汕头市天正地产开发有限公司作为改造主体，对自有的工业用地6904.09平方米（折合10.356亩）实施“三旧”改造开发建设。其中，改造为居住的用地6893.36㎡，余下10.73㎡作为周边道路用地。五、土地拟改造情况根据区规划局《关于汕头市澄海区王道民用地“三旧”改造项目规划设计条件书》，改造后的土地用途为居住用地。改造项目的配套按照“三旧”改造有关规定执行。7 （一）规划设计条件如下：1、用地位置：莲上镇永新村洋心工业区东路（20米区间路）西侧、永新小学西南侧。2、用地性质：居住用地。3、实用地面积：6893.36㎡（折合10.340亩）4、容积率及建筑密度：规划设计为十九层以上：、容积率≤5.0，计容建筑面积不大于34467平方米，同时满足其它相关规划要求。、主体楼密度≤32%，含裙楼的，可在主体楼建筑密度的基础上增加15％，同时满足其他要求。（二）建筑规划要求1、建筑使用性质：住宅。2、机场净空限高105米。3、绿地率≥25％。4、停车泊位：按不小于计容总建筑面积的20%设置，主要出入口方位于东侧区间20米路，处理好与周边的学校和市场的交通组织。5、按1.551亩居住用地缴交公共服务设施代建金，由区规划局在审批改造项目修建性详细规划或总平面图时征收。6、配套物业管理用房不少于80平方米（其中物业服务企业办公用房不得少于60平方米，业主委员会办公用房不得少于20平方），并在修建时详细规划或总平面图中标明位置和面积，并按《汕头市经济特区物业管理条例》有关规定、技术规范执行。7 （三）其它规划条件按区规划局《关于汕头市澄海区王道民用地“三旧”改造项目规划设计条件书》(2015年6月24日)执行。（四）廉租房的配套本改造项目属商品房住宅项目，按可建住宅面积1%比例配套廉租住房，我司将按认购廉租住房房源方式向区房管部门申报办理有关手续，解决配套廉租住房问题。六、改造后的综合效果1、经济效益分析：经估算，本项目建设投资约1.9亿元，预计总收益2亿元，预计收益水平合理，切实可行。2、行业影响分析：项目地块位于为汕头市澄海区总体规划的居住建筑功能区范围，该项目功能定位为封闭式物业管理的花园式高层居住小区，沿街配套部分商业用房，为发展澄海区小康型健康住宅和改善澄海区莲上镇居住环境质量而开发新建，为努力改善澄海区莲上镇的居住环境和质量，该项目的成功建设必将以点带面，促进澄海中心城区以外的房地产发展，打破澄海房地产区域发展不平衡的局面。3、区域经济分析：汕头市澄海区人口密集，供求关系互动明显，随着经济的不断发展，消费者对中高档住房需求日益加大，商品房屋的配套设施日趋完善，购房者日益增多，因此在存量房空置量上基本不会产生压力，反之略有下降，项目的建成将缓解市场需求，同时项目的建成将带动周边区域的服务行业发展，提供更多的就业岗位。七、改造成本与融资情况7 改造项目投资成本人民币约1.9亿元，改造资金由汕头市天正地产开发有限公司自筹解决，各项投资建设成本如下：序号项目名称投资额（万元）所占比例（％）备注1土地成本3458.0018.2％2建筑工程费9709.0051.1％含配套3报建及人防费用2109.0011.1％4税费及其他规费3724.0019.6％5合计19000.00100％八、建设时间该地块改造拟在2015年12月开工，工期为3年，预计2018年12月完成竣工验收并交付使用，该项目公共建设配套设施在开工时同步进行建设。汕头市天正地产开发有限公司2015-7-37 附件：1、汕头市天正地产开发有限公司企业法人营业执照2、《关于汕头市澄海区王道民用地“三旧”改造项目规划设计条件书》3、《关于分解下达澄海区2012年度“三旧”改造计划的通知》（澄三旧办[2012]4号）4、《国有土地使用证》澄国用（变）字第2000039759号5、三旧定界红线图6、改造项目原状图片7、汕头市澄海区王道民用地“三旧”改造项目规划总平面图7'