罗定市公路养护中心建设工程项目建议书

'www.fdcsky.cn中国地产商域网罗定市公路养护中心建设工程项目建议书目录--------------------------------------------------------------------------------1一、项目建设的目的和意义--------------------------------------------------41.1项目背景和依据------------------------------------------------------------ 41.2项目建设的必要性和意义------------------------------------------------51.3罗定市公路局概况----------------------------------------------------------6二、市场初步预测-------------------------------------------------------------82.1罗定城区建设现状及2020年发展规划------------------------------- 82.2罗定公路发展--------------------------------------------------------------82.3市场调查和预测-----------------------------------------------------------9三、建设内容及规模--------------------------------------------------------103.1建设原则------------------------------------------------------------------ 103.2建设内容-------------------------------------------------------------------103.3建设规模-------------------------------------------------------------------10四、建设方案方案-----------------------------------------------------------11 4.1建设用地-----------------------------------------------------------------11 4.2编制依据-----------------------------------------------------------------11 4.3总平面布置--------------------------------------------------------------114.4建筑与结构--------------------------------------------------------------124.5公用工程及辅助设施--------------------------------------------------20五、选址方案及建设条件---------------------------------------------------24 5.1场址初步选择-----------------------------------------------------------24 5.2建设条件-----------------------------------------------------------------25 六、城市规划与环境保护-------------------------------------------------25　6.1城市规划---------------------------------------------------------------25www.fdcsky.cn中国地产商域网 www.fdcsky.cn中国地产商域网 6.2环境保护---------------------------------------------------------------26七、安全卫生、消防与节能---------------------------------------------27 7.1劳动保护与安全卫生-------------------------------------------------27 7.2消防---------------------------------------------------------------------277.3节约能源----------------------------------------------------------------28八、企业组织与人力资源配置---------------------------------------------28 8.1企业组织----------------------------------------------------------------288.2劳动定员--------------------------------------------------------------29九、项目实施计划------------------------------------------------------------29 9.1建设期-------------------------------------------------------------------29 9.2项目实施计划-----------------------------------------------------------29 9.3组织验收----------------------------------------------------------------30十、投资估算与资金筹措--------------------------------------------------30 10.1投资估算--------------------------------------------------------------30 10.2总投资------------------------------------------------------------------31 10.3资金筹措----------------------------------------------------------------31 十一、财务评价--------------------------------------------------------------31 11.1评价方法与原则------------------------------------------------------31 11.2基础数据----------------------------------------------------------------32 11.3财务评价----------------------------------------------------------------3211.4财务评价结论----------------------------------------------------------34  十二、社会评价--------------------------------------------------------------34 12.1社会评价---------------------------------------------------------------34 12.2社会综合评价-----------------------------------------------------------35 十三、结论和建议-------------------------------------------------------------35www.fdcsky.cn中国地产商域网 www.fdcsky.cn中国地产商域网13.1结论----------------------------------------------------------------------3513.2建议----------------------------------------------------------------------36 附图：1、养护中心工程项目位置图2、养护中心大楼平面布置图3、养护中心大楼立面图www.fdcsky.cn中国地产商域网 www.fdcsky.cn中国地产商域网 罗定市公路局根据罗定市城市规划，依照市人民政府常务会议的具体安排和要求。结合我市公路局原办公场所的设置现状，拟定将罗定市公路养护中心大楼建在市区兴华大街。建设罗定市罗定市公路养护中心，是做好以人为本，构建和谐社会的一项重要任务，也是全市人民的迫切愿望。为此，市政府将罗定市公路养护中心选址于市区兴华大街，并将罗定市公路养护中心全部规划建设为一个现代化的、标志性的集办公、技术培训于一体的养护中心，为此提出该项目的项目建议书：一、项目建设的目的和意义1.1　项目背景和依据目前我市公路局是80年代建筑，公办场地狭窄，办公环境条件较差，外单位人员到来办理业务时没有地方坐，没有地方停放车辆，没有工人技术培训场所、设施陋、院前空间窄。按市安监、消防部门近年的检查发现多处消防、安全隐患，属勉强使用的办公场所。鉴于公路局所处位置已不适应城区发展需要，公办场地也满足不了现代文明城市的要求。罗定市的经济发展水平在省内属欠发达地区，经济不发达使城市缺乏足够的吸引力，致使城市中心使用难以形成，包括城市基础设施在内的城市硬件基础均不甚完善，难以提供舒适、高档的服务。因此，在我市建一个现代化的、标志性的集办公、技术培训于一体的养护中心势在必行，建设这样一个养护中心也有利于提高我市城市品位，有力地推动全市各项工作的开展，促进全市经济社会的协调发展，促进市民文明素质，使城市文明程度的显著提高。www.fdcsky.cn中国地产商域网 www.fdcsky.cn中国地产商域网为做好以人为本，构建和谐社会的服务工作，罗定市公路局请示云浮市公路局同意，决定兴建公路养护中心，目前，养护中心工程项目建设已办理完善了征地、规划、环保、消防、防雷等手续。养护中心大楼项目工程的地质勘测由罗定市公路局委托肇庆建筑设计院工程勘察队勘察，对场地的地层、构造、岩土性质、地下水埋藏条件、不良地质现象的成因、分布及其对场地稳定性影响程度，提出详细的岩土工程地质资料和设计所需要的岩土技术参数。1.2　项目建设的必要性和经济意义本项目建设是推动罗定新城区经济发展战略的需要，是继续深化公路体制改革,不断提高公路产业的需要，是实施行业结构调整的需要,是进一步推动对外开放,完善罗定市城市功能的需要，是优化土地资源配置、确保土地增值的需要，是拓展公路局对外服务窗口，改善办公条件及商务活动发展的需要，是进一步推动我市公路交通事业发展的需要，是发挥项目自身优势的需要。新世纪的机遇和挑战赋予了罗定人民的历史使命，改善我市的交通条件，直接关系到罗定市的经济发展前途。要坚持把社会效益放在第一位，坚持面向广大人民群众的宗旨，建设一个现代化的、标志性的集办公、技术培训于一体的养护中心，适应现代化公路养护事业跨越式发展，提高服务人员的综合素质，对构建和谐社会，都有极其重要的意义。1.3　罗定市公路局概况罗定市公路局是隶属云浮市公路局垂直管理的正科级事业单位，现有干部职工核定编制394人。管养公路养护里程344.7公里，其中：国道67.4公里，省道159.8公里，县道72.3公里，乡道45.2公里。内设：生产技术股、办公室、人事股、安全生产办公室、机械股、财务股、工会、公路规费征稽www.fdcsky.cn中国地产商域网 www.fdcsky.cn中国地产商域网所、路政管理站、公路工程公司、公路工程质量检测站、公路收费站等12个股室；其中有5个股室是对外服务窗口；下设7个基层公路养护中心。二、市场初步预测2.1罗城镇建设现状及2020年发展规划罗城镇是罗定市政治、经济、文化中心，市人民政府驻地。位于市境北部，是福昆公路线（福州——昆明）与广海北线（广州——海南）的交汇点。东与双东镇相连，南靠素龙镇，西北面与附城镇接壤。2006年罗城区总人口16.4万人，城市建成区总面积17.98平方公里；近期2010年城市常住人口22万人，城区总面积22.75平方公里；远期2020年城市常住人口35万人，城区总面积35.25平方公里。2.2罗定市公路发展罗定市境内有国道一条（324线），全长67.4公里，省道公路三条（荔朱线、圣贵线、罗水线），全长161.8公里，市通镇、镇通镇公路17条135.7公里，全市公路通车总里程达1568.2公里，公路密度每百平方公里68公里。至2002年底，全市囯道已全部改建为一级水泥路；省道三条已改建为一级水泥路，市通镇、镇通镇公路已改建为二、三级水泥路。随着罗定经济的发展，罗定的交通事业在不断发展。除做好国道、省道的改建，提高公路网络水平外，还着重高速公路的规划；阳江至云浮高速：起自阳江港，经阳春、罗定至郁南，全长197公里，其主要功能是加强与阳江.肇庆.云浮之间的联系，www.fdcsky.cn中国地产商域网 www.fdcsky.cn中国地产商域网以及珠三角西部与广西等西南地区的联系，增强阳江的辐射作用，扩展阳江的腹地，促进海陵岛旅游资源开发。规划2010年建成云浮至罗定段，2020年最终完成。漳州至玉林高速：起自饶平（上善），经潮州.揭东.揭阳.揭西.陆河.海丰.惠东.惠州.东莞.中山.鹤山.新兴.罗定至广西岑溪，全长约767公里，其主要功能是殊三角向粤东和粤西辐射的重要通道，加强珠江口东西岸城市间的联系，对于加强珠三角与福建.广西等“泛珠三角地区”的联系具有重要意义。规划2010年建成罗定至玉林（省界）段，2020年最终完成。2.1.1.高速公路功能定位：联系广州—湛江.广州—云浮两大发展轴，近期加强与珠三角的交通联系，远期完善罗定在广东省西部高速公路网中的节点地位，强化罗定市的门户作用。规划期内将有三条高速公路通过罗定市：广梧高速罗定支线（云罗高速.罗岑高速），东起广梧高速公路郁南县东坝镇，西接广西岑溪市；罗定至阳春高速公路；罗定至江门高速公路，西接罗岑高速，东珠江三角洲高速公路，完成广东省远期“福建漳州（省界）至广西玉林（省界）”通道建设。2.1.2.主要公路结合国道.省道布局，本次规划在市域范围形成“三横三纵的交通网络，一方面贯通中心城区与其他乡镇的联系，另一方面加强同周边城市的联系。三横：www.fdcsky.cn中国地产商域网 www.fdcsky.cn中国地产商域网国道324线—改建中心城区至苹塘路段，起点在罗定三桥，经罗城.双东.华石，终点在苹塘圩乡东面与现324国道连接，长约20公里，按一级公路标准建设。省道352线—中心城区至黎少镇，按一级公公路标准建设，黎少镇至市界段根据山区地形情况按二级公路标准建设。省道369线—罗定南部主要发展轴线，联系船步—茜塘.罗镜—太平.分界等镇。改建船步镇至280省道段，全线按一级公路标准建设。三纵：省道280线—罗定中部主要南北向发展轴线，联系罗定中心城区.素龙.罗定机场.罗平.船步—茜塘.罗镜—太平等镇，全线根据山区地形情况按二级公路标准建设。东部联络线—国道324—省道369联络线，联系金鸡.船步—茜塘等镇，全线按二级公路标准建设。2.2市场调查和预测罗定市地处粤桂交界门户位置，距广州市仅200公里，324囯道、352省道、369省道和280省道贯穿全境，正好位于珠三角核心区与大西南广大地区连接的走廊上，是广东中西部地区进入广西最直接、最快捷的通道。随着云岑高速公路、阳罗高速公路的建设，交通区位将得到进一步提升，作为广东省通向大西南的门户，公路的建设养护就变得尤为重要。区域统一大市场的“制度协调效应”、“资源互补效应”和“需求放大效应”已为欧美国家的成功经验所证实。泛珠三角“9+2”www.fdcsky.cn中国地产商域网 www.fdcsky.cn中国地产商域网合作构筑，都必须要有畅快的公路。广东迫切需要打开通往大西南的通道，以充分利用大西南的资源，特别是重工业发展所需的矿产资源和能源资源，而且挖掘开拓大西南的产品市场，另外随着中国——东盟自由贸易区的建立，广东更需要借助广西、云南等桥头堡与东盟国家建立紧密的贸易联系。而罗定市作为沟通大西南的门户，必须发展强大的公路网络。要保证公路网络的稳定畅通，必须要有一支强大的公路养护队伍和机械设备，而公路养护中心大楼的建设，正是为培训高素质的公路专业队伍，便利其他公路事业的办公场所，因此，建设一座功能齐全、场所宽阔的公路养护中心大楼是合理可行的。三、建设内容及规模3.1建设原则3.1.1、整合我市的交通公路网络，以填平补齐，统筹规划的原则。3.1.2、完善功能、满足基本需求，满足专业培训、文化活动、办公三大功能要求的原则。3.1.3、根据政府指导、市场导向、覆盖人口及服务功能确定建设规模，执行行业技术规范，做到规模适度超前、功能适用、装备适度、经济合理的原则。3.1.4、养护中心大楼建设以新、特、趣和与城市规划相一至的原则。3.1.5、以人为本和可持续发展的原则。3.1.6、面对全市人民服务，构建和谐社会的原则。www.fdcsky.cn中国地产商域网 www.fdcsky.cn中国地产商域网3.2建设内容一座集公路收费、办公、技术培训、文化娱乐、会议展厅、健身等多功能养护中心大楼。3.3建设规模建筑楼层11层，建筑总面积7000多平方米。四建设方案4.1建设用地本项目规划用地15亩。选址兴华一路大街边，位于城市规划区内，利用城市收储的土地。4.2编制依据《广东省概念性城市设计》2005年《建设工程设计文件编制深度的规定》罗定市公路局委托文件4.3总平面布置4.3.1、区域划分按照建设内容和功能性大小划分，规划成四个区域：①首层路政收费办公场所、②二层餐饮娱乐、③三层会议厅、培训场所、④四~十一层公办室。4.3.2、总平面布置（一）总则（1）www.fdcsky.cn中国地产商域网 www.fdcsky.cn中国地产商域网、总平面布局，根据建设、使用、管理、卫生等方面的要求，对建筑平面、道路、管线、绿化和环境等进行综合设计，有利于环境自然条件的保护，营造和谐氛围；（2）、本项目按照自然环境，不单独设院；（3）、每层按功能设计，相辅相成、又互不干扰；合理组织服务布局，确保人流通畅；（4）、布局紧凑，交通便捷，管理方便；（5）、充分利用场地地形提高土地利用率，总体平面布局力求简洁、经济、合理、美观、努力创造一个优美的生息环境；（6）、充分利用地形和空间，大楼外面布置休闲广场、绿地及户外活动场所；（二）规划根据建设单位使用性质的要求出发，结合建筑功能关系，主体建筑层数采用十一层，总高44.5米，建筑东西向布置；建筑物和构筑物的规划要求有序，构图要求自由活泼，为适应复杂的使用功能，更应塑造生动有序的环境和空间；（三）交通道路一~三层设置三座楼梯，二座电梯；四~十一层设置二楼梯，二座电梯；项目区内主干道为单向循环车道，路面宽7.5米；次干道为单向单行道，路面宽4.5米。（四）绿化绿化率不小于33%。场地绿化以绿地四季青草皮为主，伴以灌木花卉，绿化带点缀观赏的南方花卉乔木，如广玉兰、棕榈等，形成三个层次的有机结合。花篱选用低脚铸铁花。www.fdcsky.cn中国地产商域网 www.fdcsky.cn中国地产商域网4.4建筑与结构4.4.1、基本原则（1）、项目建设在贯彻适用、经济和可能的条件下，按照罗定市当地经济水平和区域条件合理确定立面造型，做到朴实、美观。（2）、科学设计、合理布局、整体规划、完善功能、突出公路养护中心特色。4.4.2、基础资料4.4.2.1、气象、水文（1）罗定市处在北回归线以南，属南亚热带气候，一年四季宜于种植。春季由于北方冷空气入侵频繁，气温较低。“惊蛰”以后气温渐升，降雨渐多；夏季日照强烈，天气炎热，较多地方产生地方性对流阵雨；秋季天气凉爽，时有台风侵袭，秋末冷空气开始入侵；冬季日暖夜寒有霜冻出现，气候干燥。四季分明，日照充足，雨量适中。但降水年际变化显著，年内分布不均。雨量多集中在夏秋两季，夏季四、五月受冷暖空气对流影响而产生连续降雨，六、七月气温高，产生地方性对流阵雨；秋季主要是台风或南海低压影响而产生较大的降雨；5~9月，因受台风影响而降雨。特征值如下：年平均气温：22℃夏季最高气温：38.5℃冬季最低气温：-1.3℃绝对最高气温：40.5℃www.fdcsky.cn中国地产商域网 www.fdcsky.cn中国地产商域网（2）降雨量年平均降雨量：1426mm最大年降雨量：2189.2mm最小年降雨量：845.4mm（3）气压年平均气压：1006.0百帕最高气压：1007.6百帕最低气压：1004.7百帕（4）年平均蒸发量：1182.1mm（5）风向、风速全年主导风向：北-东北-东南年平均风速：1.4米/秒，年最大风速：21米/秒，（6）荷载风荷载：基本风压值为0.35kn/m24.4.2.2地下水场地内地下水主要为赋存于①层杂填土中的上层滞水，本次勘察场地未见地下水。根据区域水文地质资料判断，场地地下水对混凝土结构无腐蚀性。4.4.2.3工程地质与抗震                                  www.fdcsky.cn中国地产商域网 www.fdcsky.cn中国地产商域网（1）地形地貌地势平坦，东临324国道。（2）基地土组成根据钻孔揭露，结合原位测试资料及土工试验成果，本次勘探所达深度范围内的地层分布情况如下：①层杂填土：层厚0.50—1.70m，杂色，稍湿，松散—稍密。主要成分为粘性土，含碎砖、石子等。此层土属非稳定性的高压缩性土。            ②层红砂岩：最大揭露厚度19.70m，层顶埋深1.5—3.5m，层顶高程17.56—18.54m。褐黄、黄褐等色，坚硬状态，含黑褐色铁、锰结核，局部富集。场地地基的主要物理力学性质指标见“地基土的物理力学指标统计表”，地层分布情况祥阅工程地质剖面图。4.4.2.4场地稳定性根据区域地质结构资料，拟建场地附近未发现影响场地稳定的活动性地质结构，属于稳定性的建筑场地。4.4.2.5天然地基设计参数根据祥勘成果，结合地区经验，各层土的地基承载力特征值fak及压缩模量Es可采用如下值：②层红砂岩fak=500kPa Es=12.1Mpa4.4.2.6基础方案根据拟建建筑物特点及场地地层条件，拟建建筑物基础类型可采用天然地基，以②层红砂岩作为基础持力层。www.fdcsky.cn中国地产商域网 www.fdcsky.cn中国地产商域网4.4.2.7抗震罗定市抗震设防烈度为6度，设计地震基本加速度值为0.05g，特征周期为0.35g。根据《建筑抗震设计规范》（GB50011-2001）的规定，从场地土的性质判定，场地土属于中硬场地土，场地类别为Ⅱ类，属于建筑抗震有利地段。4.4.3、建筑4.4.3.1、设计构思在设计构思时充分考虑了环境特征，建筑总体布局要具有良好的朝向，建筑的形体要生动活泼，富于变化，同时考虑到雅静、清新的环境可以使人心旷神怡、思绪万千。人在良好的环境中，无疑会更多地诱发思想的灵感和智慧的火花，通过精心布置，把周围环境组织到新设计的建筑空间里。(1)合理利用室内空间，同时满足收费、培训、会议使用要求，平凡之中见匠心，设计中结合立面特点，充分利用窗台下空间以及隔墙、门后角落等部位，设计成不同形式的壁柜、储柜以满足技术培训时存放教具、器具要求，使室内空间更加生动，同时为室内空间整齐、有序的环境创造了有利条件。(2）简洁、朴素大方的建筑造型符合文化活动的特点，而与环境有机结合所造出的充满活力、富有变化的空间，充分体现科学文化的生机勃勃积极向上的精神面貌。4.4.3.2、平面布局www.fdcsky.cn中国地产商域网 www.fdcsky.cn中国地产商域网以建筑平面设计功能分区明确，布局紧凑。交通组织便捷有序，结构布置简洁、合理。在设计一中注意设置多种宽敞、舒适的交往空间，赋予走廊空间以新的更加积极的内容，而在空间上也更加生动活泼。(2)安全通道：建筑物应按照防火及抗震要求建设，必须有足够的楼梯、通道、安全门供紧急疏散月，安全通道不得堆放杂物或上锁。(3)设置室内厕所，厕所应通风、除臭，应有水冲装置及密闭的化粪池。4.4.3.3、内部布局（1）根据类型规模、活动要求和条件，分别设置大小不同的办公室、文化活动用房及培训辅助用房等。（2）培训辅助用房的平面组合功能分区明确、联系方便和有利于疏散。4.4.3.4、建筑设计（1）建筑楼层和建筑高度：建筑层数影剧院为十一层，总高44.5米。1-3层层高为4.8米，4-11层层高为3.5米，首层室内外地面高差为0.60米。（2）立面及造型设计：以简洁的现代建筑语言描绘出朴素大方、清新明快的建筑风格；主立面采用动态的有机水平造型；总体设计的效果是简洁一致的轮廓线和强烈的虚实对比，展示出建、构筑物丰富的造型效果。（3）垂直交通设计，1-3层设楼梯三座，电梯二座，4-11层设楼梯一座，电梯二座，www.fdcsky.cn中国地产商域网 www.fdcsky.cn中国地产商域网。（4）各层使用功能相对独立，又互相连通、融为一体。（5）建筑平面根据功能布置，将平面与立面有机结合，体现出现代化的建筑风格和时代气息。（6）门窗兼顾功能和形式要求，以大面积的横向带形窗争取更多的通风采光，扩大视野。门为镶板实门、钴铜色铝合金窗。（7）屋面柔性防水。（8）设有较大的综合卫生间和独立的卫生间。（9）通风以自然通风为主，配合柜式空调。（10）建筑材料和结构形成的选择，应符合建筑耐久年限、防火、抗震、防洪、建筑节能、保温隔热及施工等方面的要求。（11）室内外装饰，充分体现了“人文关怀”和全程服务的特色，外观与周围环境相协调，并有显著标志；内部符合卫生、健康、整洁的要求。（12）外墙饰面以浅蓝色为主，局部饰以暖色，再配以钴铜色铝合金窗，黑色喷漆钢管栏杆，取得良好的色彩搭配和质感对比。（14）天棚及内墙面饰内墙乳胶漆，外墙面饰外墙乳胶漆，地面及楼面地板砖饰面。（15）墙面、顶棚应便于清扫、不起尘、易维修；卫生间墙面可采用瓷砖或其他便于清洗的材料。（16）地面用材应采用防滑、宜清洗的材料。5、照明设计（1）照度根据当地的日照条件、光线利用率和供用电水平，在100-200LX的范围内选取。一般不宜低于150LX。（2）灯具布置www.fdcsky.cn中国地产商域网 www.fdcsky.cn中国地产商域网为使较窄的水平照度具有一定的均匀度，布置灯具时，不超过所选灯具允许的最大距高比。采用一般直射配光灯具时，其纵向最大距高比可取1.3,横向最大距高比取1.5。部分采用幅翼配荧光灯具，以提高照度的均匀度和减少光幕反射。（3）选择光源照明设计按不同的特性选择适当的光源，如白炽灯、荧光灯、高强度气体放电灯等，要求光源具有效率高、光色柔和、寿命长等优点。（二）文娱艺术运动区会议室、文娱活动室、办公室等均选择建设部标准司推荐的样板方案。（三）后勤服务区1）、采用江南水乡的基本格调，罗城镇规划的主体风韵，建筑层次为十一层。2）、餐饮部正立面背阴向阳，设半封闭或全封闭阳台。3）、餐饮部平面布置可分单人间、双人间、三人间或多室一厅。4）、厨房、餐饮连体设计。4.4.4、结构1）、地基与基础：根据场地土质情况，为充分利用地质条件，拟选用浅埋基础。采用钢筋混凝土条型基础；2）、结构形式：采用框架结构，建筑结构的安全等级不低于二级；3）、屋面活荷载：取值1.5kg/m2；4）、现浇混凝土等级为C20和C25，墙体结构选用mu7.5红砖；5）www.fdcsky.cn中国地产商域网 www.fdcsky.cn中国地产商域网、抗震：地震基本烈度为6度，工程按7度抗震设防，并且满足构造要求。 4.5公用工程及辅助设施4.5.1、供配电1）、负荷等级照明用电按三级负荷设计,动力负荷按二级设计。2）、供电电源设10/0.4KV户内式变配电所一座，变电所内安装560KVA变压器一台；变电所高压进线外接lOKV新区供电线路，为架空线引下，直埋电缆引入，以直埋电缆出线，出线电压0.4KV。各配电点设置相应的低压配电柜，正常时均为单母线分段运行，供全部一类负荷及中分二类负荷用电。因无双路供电条件，自备电源配备发电设备一套。3）、配电线路采用VV22-1KV电缆，以地下直埋方式引至各低压配电柜。4）、继电保护及计量对用电设备采取短路、接地和过负荷等保护措施，设专用计量仪表，各供电回路均设有电流、电压监视仪表。5）、接地设接地保护。在电源的入户处应做重复接地，穿线钢管、配电箱外壳、接线盒及非常带电金属外壳之间均应相应焊成电气通路，并做好接地。www.fdcsky.cn中国地产商域网 www.fdcsky.cn中国地产商域网用电设备均采用接零保护，电缆桥架、穿线钢管、配电柜外壳和部分能产生静电的设备，均应通过接地干线接地，并与控制室接地合并，其共用接地极接地电阻应不大于1欧姆。6）、照明（1）照明电源，电压照度标准在各建筑物内设照明配电箱，内装设总电源开关，照明电源来自相应配电柜一侧，下分r条支路，采用单相回路送至各照明A能工巧匠80/220V，50HZ，TN-C-S系统供电，照度标准按100-150LX设计。（2）灯具类型及控制方法灯具选用节能型荧光灯，灯具灯头电压为AC220V，50HZ；照明灯具采用分区配电，集中配电箱，按不同支路控制；部分用白炽灯具和荧光灯具，采用均匀与局部混合照明方法。（3）导线的选择及敷设方式照明线路均采用BV-型线穿阻燃pvc管暗敷。（4）照明设备均接零保护7）、防雷建筑主楼设避雷网，接地极总电阻不少于10欧姆。4.5.2、给排水1）、设计范围本工程设计范围为场区室内、外给排水；室内热水供应；场区内雨水、污水总体排放系统。给水符合《生活饮用水卫生标准应达到国家污水处理标准。》www.fdcsky.cn中国地产商域网 www.fdcsky.cn中国地产商域网2）、给水水源，由城市自来水厂供给，并且构成环状供水管网，与周围供水管连接，组成可靠的生活消防供水管网，一般房用水要求，不需加压解决，按生活消防用水要求可以保证。3、室内给水、排水《建筑给水排水设计规范》CB50015-2003室内给水，形成DN50给水管网系统。室内排水，管道收集排至室外化粪池，经处理后排入附近污水管网。4、室内热水供应采用锅炉及太阳能热电设备。5、室外给、排水《室外给水设计规范》CB50013-2006《室外排水设计规范》CB50014-2006室外给水：沿主入口设置Φ100的给水管道与城市Φ500的给水干管相连。场区内给水系统分为生活给水消防给水二大系统布置，以保证供水可靠。场区排水：室外排水，场区内排水，采用雨污分流制，后汇入城市污水管网。污水管道沿道路敷设，污水管道采用混凝土管，粪便污水均需经化粪池处理后方可排入污水管网。雨水系统尽量利用地形，沿道路敷设雨水管道，并在适当位置处设雨水并，将雨水有组织汇集后排入城市规划管网。6、附属构筑物及其他www.fdcsky.cn中国地产商域网 www.fdcsky.cn中国地产商域网雨水口采用蓖式雨水口，铸铁蓖了；检查井采用圆形转砌雨污检查井；化粪池采用砖砌化粪池。4.5.3、消防系统室外设地下式消防栓，检距不大于120M。室内消火栓箱，箱内配DN75室内消火栓系列一组，DN19自救式系列一组，箱底部按四只MFA-4手提式干粉灭火器，并动按钮及指示灯。4.5.4、通风、空调影剧院通风需保证，并设中央空调。微机房、信息中心、电脑室等需要调节的场所可采用独立空调柜的方式解决。4.5.5、电视每一间会议室、培训室布置二~四台彩色大屏电视。4.5.6、网络通讯系统电话：场区设自动程探交换机一台，设28门内部程控电话，各办公、服务地点均设话机。网络：设置一台服务器，建设内部宽带局域网。现代社会人们对信息的需求越来越大，信息的传递越来越方便快捷。参照《建筑与建筑群综合布线系统工程设计规范CES89：97》《建筑与建筑群综合布线系统工程施工及验收规范CES89：97》标准，设计图像、声音和数据“三合一”的宽带信息传送网接入、语音传真、远程咨询、消防报警、电子监控、应急广播和三表（水、电、气）自动抄送功能。www.fdcsky.cn中国地产商域网 www.fdcsky.cn中国地产商域网五选址方案及建设条件5.1场址初步选择本项目规划用地15亩。拟选址于兴华大街边。拟选场址符合下列规定：1）、为城市规划收储土地。2）、方便群众，位置醒目，交通便利，幽静而雅致，环境宜人，具有得天独厚的发展前景。3）、地形平坦，基地稳固，地势较高，远远超过防洪排涝标准；4）、环境安静优雅、远离污染源，并位于靠近居住集中区的下风位置；5）、远离易燃、易爆物品的生产和贮存区，远离高压线路及其设施。6）、水、电、路、通讯齐全，是建设文信号弹设施的极佳选址。7）、经考察并结合罗城区域规划，此处用地范围，是理想的办公、培训场所。5.2建设条件1）、市城规划土地，新建处场地稳定、地质状况良好；2）、位于兴华大街边，坐西朝东，临街，道路通畅；3）、罗城镇现有35KV变电所二座，110KV变电所一座，220KV变电所一座，电力供应充足、可靠；4）、罗城镇现有日给水能力为5万吨的自来水厂一座，自来水水量、水质均能够满足项目建成后运行要求；5）、程控电话，宽带网带宽；www.fdcsky.cn中国地产商域网 www.fdcsky.cn中国地产商域网6）、周边环境良好，无任何污染源；7）、建筑材料及施工条件：罗定地区砖、砂、石等建筑材料丰富。水泥、钢材、木材供应充足，本地建筑市场繁荣，建筑足本工程建筑和施工的要求：8）、原辅材料、燃料和动力供应可以满足项目建成后的需要。六城市规划与环境保护6.1城市规划项目所在地，属于罗城城市规划区范围内，符合罗城总体近、远期规划的要求。6.2环境保护6.2.1、执行的环境标准1、环境质量标准《环境空气质量标准》（GB3095-1996）二级《地表水环境质量标准》（GB3838-2002）《城市区域环境噪声标准》（GB3096-93）2、污染物排放标准《污水综合排放标准》（GB8978-1996）一级6.2.2、主要环境问题分析施工期，主要环境问题是产生场尘及噪声对环境的影响。运行期，项目本身设有废气、废水、废渣等污染源，主要是生活污水、生活垃圾对环境的影响。www.fdcsky.cn中国地产商域网 www.fdcsky.cn中国地产商域网6.2.3、措施认真贯彻执行国家的有关环境保护法律法规，实行环境保护目标责任制，做到污染防治工程与主体工程同时设计，同时施工用。1）、生活垃圾袋装化，经装卸式垃圾箱由市政管理部门由车辆直接送往垃圾中转站。2）、一切生活污水、人体排泄物可经二级生化消毒处理，规划设置BN300的污水收集管道，汇入侧边的污水处理设施。可直接向城市污水管网直排。3）、雨水：利用地形高差，设置DN400、DN600的排水管道，就近排入自然水体。4）、绿化：本项目绿化率设计为33%。道路两旁，建筑四周建绿化带和绿化点，成为“花园式”场区，美化环境，洁净空气。5）、应保持良好的环境、充足的阳光和新鲜的空气。一般允许噪声级不得大于A声级50分贝，同时也应考虑中心本身对周围。七安全卫生、消防与节能7.1劳动保护与安全卫生认真贯彻劳动和社会保障部、卫生部、公安部制定的企业部制定的企业劳动保护和安全生产的有关规定，实施劳动保护与安全生产的教育安全防卫设施，以能保证人员在工作、学习过程中的安全与健康。防电：配电房做好接地装置，接地电阻不大于40。设栏护网、绝缘地毯。www.fdcsky.cn中国地产商域网 www.fdcsky.cn中国地产商域网防静电：电脑间局域网站微机房建筑物四周300mm设防静电网接地。设门卫保安值勤。7.2消防在总体布局上充分考虑消防通道和设施各建筑物内的间隔，均按防火规范要求设计。一旦发生火灾，保证人员在场，以及消防车深入到着火点。建筑物设有安全门和安全通道，建筑物内设消防通道不少于二处，满足消防作业和人员疏散的要求。建筑物内部按有关要求每层配置户内消防栓和灭火器，大楼内每层布置室内消防栓两处。消防给水：楼内每层米设消防栓四~五只。7.3节约能源为了进一步降低能耗，减少管理成本，必须采取节能措施，无论是设备选型，还是今后管理，都要在思想上重视节能，本措施有：1）、建筑设计中积极采用新结构、新材料、新技术；2）、各种照明灯具选用节能型；3）、所需电器及设备均选用节能高效型产品；4）、在管理上，采用封闭式管理方式，及时检修电路、管道设备减少跑、冒、滴、漏，以实现节能降耗。八企业组织与人力资源配置www.fdcsky.cn中国地产商域网 www.fdcsky.cn中国地产商域网8.1企业组织本项目承办单位系独立法人单位。1）、项目遵循“谁投资，谁管理”的原则，按照国家有关政策法规和有关部门的相关规定，组建与之相配合和适应的管理。2）、项目业务主管单位为罗定市公路局。3）、项目实行承办单位负责制。由罗定市公路局进行管理。8.2劳动定员1）、定员：现有干部职工核定编制人员394名。2）、素质：管理人员具有大专以上学历，其他人员具有高中以上文化程度。3）、人员培训：聘请有经验的专家、教授作为技术顾问，定期进行专业培训，每年选派职工赴进修。九项目实施计划9.1建设期本项目建设期为两年。2006年3月开工，2008年3月完干。9.2项目实施计划为使项目早日交验运行，早日产生效益（经济效益和社会效益），在建设进度安排上力争在最短的时间内完成工程建设，计划安排：1）、前期准备阶段，2006.6~2006.12，七个月。www.fdcsky.cn中国地产商域网 www.fdcsky.cn中国地产商域网2）、地质勘探、设计招标、施工图设计三个月；3）、施工建设阶段2007.3~2008.3，工期24个月。4）、室外工程三个月。9.3、组织验收。十投资估算与资金筹措10.1投资估算10.1.1、估算依据1、工程项目及工程量本项目研究文件、图纸及有关技术资料。2、定额依据（1）《广东省2006年土建综合定额》；（2）《广东省2006年装饰定额》；（3）配套《广东省工程费用定额》；（4）罗定市建设工程材料市场价格信息，电气照明和水卫消防工程参照当地现时市场综合价计入；3、价格依据（1）工资标准：定额人工费×地区系数（2）主要材料价格取定：425#水泥380元/t，钢筋（综合）4100元/t，钢板（综合）4800元/t，松原木1100元/m3。4、建设项目其它费用城市基础设施工程其它费用定额www.fdcsky.cn中国地产商域网 www.fdcsky.cn中国地产商域网5、其他（1）基本预备费：按建安工程造价与其它费用总和的5%计算。（2）涨价预备费：未列。6、工程建设其他费用（1）建设单位管理费按第一部分之和的1.8%计算。（2）前期工作费50万元。（3）勘测、设计、预决算编制费：按建安工程造价与其它费用总和的1.2%计算。（4）研究试验费：（5）建设监理费：按建安工程造价与其它费用总和的0.8%计算。（6）联合试运转费；（7）工器具及生产家具购置费20万元。10.2总投资项目建设总投资为1500万元，其中工程静态投资1380万元，流动资金200万元。10.3资金筹措1、建设投资本工程建设投资总值1500万元，资金来源：财政补助。2、流动资金本项目流动资金300万元，寻求金融机构贷款300万元。十一财务评价www.fdcsky.cn中国地产商域网 www.fdcsky.cn中国地产商域网11.1评价方法与原则本项目主要包括社会公益性事业和公用服务事业。其主要建设宗旨在于社会服务。财务评价是国家财税制度和市场价格条件下，从企业财务角度出发，分析、测算项目的费用和效益，考察项目盈利趋势和盈利能力、债务清偿能力、回收能力，评价方法的原则主要依据国家发展和改革委员会、建设部发改投资[2006]1325号颁发的《建设项目经济评价方法与参数》第三版及国家、省、市县的有关服务业改革政策。本项目采用新设法人、有无项目对比的方法。11.2基础数据1、建设内容分项及建设规模：2、市场预测（第二章）；3、国家及地方的各项优惠政策；4、其余参照目前广东省属类同费用的80%计取。5、固定资产折旧采用直线平均法，计算期16的上，年综合折旧率6.0%，年折旧额90万元，残值率4.0%。11.3财务评价11.3.1、培训计划与经营性收入1、其他经营收入：386万元2、经营性收入（正常）专业培训：200元/人期；总收为6万元。以上两项合计收入为；392万元。11.3.2、成本估算www.fdcsky.cn中国地产商域网 www.fdcsky.cn中国地产商域网项目建成后，正常年测算：1、计算参数选择主要计算参数选择如下：水：1.7元/立方米；电：每千瓦主变容量每月12元，每度电价0.78元，合计每度电价0.9元（平均）；职工人数394人；职工工资及附加费：均10000元/人·年；管理费用按均4000元/人年计列；折旧费按项目经济寿命期（综合）16年计算，每年折旧率为6%，年折旧费90万元，残值率4.0%；2、项目经营期正常年经营总成本费用为482万元。11.3.3、税金根据国家税法规定，本项目缴营业税3%计算，即为5.76万元。11.3.4、利润正常年份利润总额为113.8万元，税后利润为108.04万元。11.3.5、财务现金流量分析计算期按22年计算，项目从全部投资收益率、现金流量表来分析该项目经济效益，通过现金流量表计算得出，全部投资退建设期两年）。说明正常运营后，该项目效益是好的，符合公益性事业的评价参数。11.3.6、资金来源与运用分析www.fdcsky.cn中国地产商域网 www.fdcsky.cn中国地产商域网从资金来源与运用分析看出，项目建成运营后，能够进入良好的经济运行状态。11.3.7、不确定性分析由于项目设计时的一些参数是在目前的条件下确不定期的，难以反应项目特别是五年后特殊时期变化情况，这些变化将从不同的经济效果，因此对价格、数量、成本、投资等因素作敏感分析，找出影响经济效益的主要参数，并采取必要的防范措失。通过敏感性分析：影响项目全部投资收益率和全部投资返本期的主要因素是价格和人次，投资和成本影响较小。这就要求引导，群众自愿，提高服务质量，增加新的服务内容，来促进人们自觉消费的意识。11.4财务评价结论本项目是社会性福利项目，政策性强，政府引导，重点是社会效益。由国家、市政府政策性资金补贴。项目建成后能够进入正常运行期，年总经营收入192万元，年利润总额为113.8万元，全部投资返本期7.00年（含建设期财务状况良好，这是一项利国利民且有远期效益的项目。潜在能力大，将越来越显示其经济效益。十二社会评价12.1社会评价将发挥完善的服务功能，主要表现在以下几个方面：1）、组织一系列技术专业培训；www.fdcsky.cn中国地产商域网 www.fdcsky.cn中国地产商域网2、充分发挥阵地教育辐射作用，推动新知识、新技能的普及和爱科学、学科学、用科学活动的开展。培养干部职工爱科学、尊重科学、崇尚科学和精神；3）、本项目为环保型项目，仅有少量生活用水排放，无“三废”污染，故无需“三废”处理设施，养护中心大楼的建成，为罗城增添一道亮丽的风景线，为美化罗城起到积极的作用。12.2社会评介表1）对社会环境影响①组织班干部职工学习培训，使他们更能适应和谐社会的要求。②可以解决一部分人员的就业或再就业。2）对自然环境影响①优美的环境，可以增强广大群众的环保意识，有利于维护自然环境。②提高广大干部职工水平。3）对社会经济环境影响①丰富了广大干部职工的精神文化生活。②改善生活环境，提高生活质量。十三结论和建议13.1结论通过以上研究分析，得出如下结论：1）www.fdcsky.cn中国地产商域网 www.fdcsky.cn中国地产商域网、本项目是公益性项目。无论从经济分析和社会分析的角度，项目都具规模性和可行性，很具发展潜力，它代表着社会是现行国家体制改革的一个方面。2）、本项目前景广泛，具有强烈的聚合作用。对市外都具有一定的吸引力。3）、项目后能够进入正常运行期，正常运行期，年总经营收入392万元，年利润总额为113.8万元，全部投资财务内8%，全部投资返本期7.00年（含建设期两年）。项目的财务状况良好，这是一项利国利民且有远期效益的项目。潜在能显示其经济效益。4）、罗定市公路养护中心大楼建设工程项目是可以成立的。13.2建议1）、在本项目讨论的基础上，尽快争取立项批准，寻求政策性扶持资金，合理组织建设期。（1）在积极上报批复、筹备资金的同时，做好项目前期的工作。（2）做好项目后运行机制的准备工作。（3）尽快实施，尽早收益。2）、项目建成后，可适当提高要求，以促进本项目增加服务内容和提高服务档次，实现可持续性发展。www.fdcsky.cn中国地产商域网 www.fdcsky.cn中国地产商域网商业地产营销策划内容整合多层、高层、别墅、公寓、豪宅、千亩大盘等多种住宅业态，涉及项目定位、竞标提案、全程策划、定价、营销策略、推广方案、前期策划、策划报告等…房地产企业管理内容包括标杆房地产公司内部管理表格/制度/岗位说明/绩效薪酬/考核制度/财务控制/管控模式/房地产企业行政管理资料和企业管理/企业战略咨询报告等…----------------------------------人力＆行政-----------------------------------------------《长春国信集团企业发展战略咨询尽职调查与诊断报告》《广州市城市建设开发集团品牌传播策划建议－71》《和君创业2008年××控股集团有限公司房地产战略规划》《新华信－北京华融综合投资公司发展战略实施方案项目建议书》《远卓云南百大房地产战略规划及内部管理提升项目建议书》《张家港市南城房地产有限公司品牌推广战略计划书》《中山市路桥建设有限公司战略规划报告书（2005—2010年）》《2005安庆市金豪房地产开发有限公司规章制度》《2005年广州中地行房产代理有限公司员工手册》《2005年某房地产公司售楼部管理制度及处罚条例》《2005年深圳市安佳置业顾问有限公司工作说明》《2005年重庆弘景房地产经营管理目标及考核标准》《2006年保利房地产（集团）股份有限公司章程》《2006年辽源市房产管理局房产行政执法岗位责任制度》《2006年烟台XX房地产开发有限公司部门职责和岗位说明书》《2006年浙江恒晟置业有限公司岗位说明书》《2007年北京金大福阳光房地产经纪有限公司管理制度》《2007年广西XXX房地产集团有限公司员工手册》《2007年广州市地下铁道设计研究院人力资源管理制度》《2007年南宁市隆华房地产开发有限公司岗位绩效薪酬管理体系文件》《2007年中建二局哈大客运专线内业工程师岗位职责》《2008年河北众美房地产开发集团有限公司绩效管理手册》《2008年盘锦恒泰房地产开发有限公司员工手册》《2008年西安海星房地产综合开发有限公司规章制度》《北大综合-北京公交房地产开发有限责任公司业绩合同管理办法》《北大纵横北京公交房地产开发公司绩效考核管理办法》《北大纵横北京某置业有限公司员工薪酬设计方案》《北大纵横对某房地产公司人力资源咨询研究报告》www.fdcsky.cn中国地产商域网 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