基于精益思想的房地产成本控制方法运用

'基于精益思想的房地产成本控制方法运用　　　　摘要:加强精益思想在房地产企业成本管理控制中的运用,可以使房地产企业从中获得巨大的收益。本文在分析了房地产成本管理面临的难题基础上,提出了基于精益思想的房地产成本控制方法运用的路径。下载论文网/3/　　关键词:精益思想房地产成本控制　　　　最近十多年来,我国房地产业迅速升温,2009年全年房地产开发投资36232亿元,房屋施工面积319650万平方米;房地产开发企业数量迅速增加,从1998年房地产开发企业数量万个迅速增加为万个,年均增长%。在反映了房地产市场活力不断增强的同时,也反映了我国房地产业竞争激烈程度。因此,加强精益思想在房地产企业成本管理控制中的运用,它不仅是降低成本、提高效率所必需的,而且房地产企业可以从中获得巨大的收益。　　■一、精益成本管理 　　精益成本管理是以创造客户价值为前提,以成本战略为指导,以价值链成本最小为目标,以成本文化渗透为路径,从而对整个企业价值链成本进行的管理。精益成本管理思想的精髓就在于追求最小价值链成本。在价值链的各个环节中不断地消除不为客户增值的作业,杜绝浪费,从而达到降低价值链成本,提高价值链效率的目的,最大限度地满足客户特殊化、多样化的需求,使企业的竞争力不断增强。　　面对瞬息万变的市场环境,房地产企业既要求得生存,也要求得长期成长和长远发展。因此,房地产企业的成本管理必须从精益成本管理出发,立足于“客户满意”,并“为客户创造价值”。精益成本管理以客户价值增值为导向,融合房地产开发成本管理的全过程,把精益管理思想与成本管理思想相结合,形成全新的成本管理理念――精益成本管理。　　■二、房地产成本管理面临的难题　　房地产成本管理是根据企业的总体目标和工程项目的具体要求来实施的,在工程项目实施过程中还存在着一些问题:　　1.成本管理缺乏持续性和科学性　　在房地产开发项目中,对于有关职能部门也要建立相应的责任、权力以及利益分配等配套的管理机制和激励约束措施。有些房地产开发商对于这种体制的作用没有引起足够的重视,也没有将责权利三者有机融合。而一些项目经理简单认为成本管理是成本管理主管的事情,造成了成本管理薄弱,缺乏持续性和科学性。　　2.质量成本的管理和控制松懈 　　房地产成本控制中,我们往往对质量成本不够重视,我们一些项目经理为了追求不当的经济效益而对质量视而不见,结果是适得其反,由于质量问题引起的返工,反而使企业付出了额外的质量成本,导致了企业的成本支出又对企业信誉产生了恶劣的不良影响。　　3.为了要进度而忽视工期成本　　工期目标作为项目管理的三大主要目标之一,房地产项目有其特定的工期要求,为了保证准时交付房屋,有时能对成本管理产生很大的影响。一些房地产项目经理部虽然对工期有明确的要求,但是,如何调整工期与成本的关系研究甚少,有时为了工期会盲目赶进度,这样就额外增加了房地产开发成本。　　4.项目管理人员的全局成本管理意识不强　　在房地产项目管理中,虽然职能分工十分明确,但普遍存在着协调性不够。例如,如果单纯的为了工程质量,负责技术的人员选用虽然可行但是却不是很经济的施工方案,质量得到了保证成本也要相应的增加;材料采购为了房屋质量采购高强、优质、高价材料,采购整体成本的控制依然只是空谈。　　■三、基于精益思想的房地产成本控制方法运用的路径　　精益生产管理中重要的一环是成本管理必须能够满足精益管理的要求,从房地产企业的施工过程来控制成本的发生,其主要路径如下: 　　1.房地产精益目标成本管理构建的原则　　(1)确定成本目标:以报价和利润确定的原则　　■　　其中:C-目标成本;P-竞争性市场投标报价;π-期望的目标利润。　　通常情况下,市场竞争情况决定投标报价,目标利润由企业及整个房地产行业的财务状况决定。　　(2)关注业主意图原则　　市场经济驱动精益目标成本管理,在整个成本管理与控制中要给予来自业主的声音多多关注。对于企业来讲,要充分了解业主以及承包商的需要至关重要。为了实现降低成本的目标,对业主的要求视而不见,或者降低产品的特性、工程的质量性能、推迟工期的做法都是不可取的。　　(3)强化施工组织设计编制和审查原则　　优化施工方案是保证施工工程质量和满足工期要求的前提,并且是控制和降低施工工程造价的重要措施。精益目标成本管理体系的控制是在成本发生前而不是在成本发生后,应激励企业有关职能部门积极参与施工组织设计的评价,这样才能保证项目开工以前使施工组织设计清晰、完善。精益目标成本管理体系下,跨职能团队要对整个施工项目工程负责,而不是各职能部门各司其职。　　2.房地产项目精益目标成本的构建 　　(1)计算与分析成本差异　　计算与分析成本差异的主要目的,找出成本差异形成的原因,有利于房地产企业提前采取有力措施消除不利差异,达到成本在事前就能控制的目的。如:某地产项目的竞争性投标报价为2000万元,并目该项目需要达到10%的利润率才能保证企业在行业中生存下去,那么这个项目产品的目标成本即为1800万元。　　(2)组织好目标成本的施工设计　　房地产项目的施工组织设计是施工准备过程控制的纲领性技术管理文件,是其确定整个工程造价的依据。根据房地产项目不同的特点、不同的方案会形成不同的成本效果,因此,要科学合理的对方案进行优化,最大限度的降低项目施工成本。施工组织设计中影响项目成本的因素主要体现在以下几个方面:　　一是施工方法的选择。在房地产项目设计和建设中,要对项目条件、项目经济以及技术经济等方面进行充分比较来确定施工方法,这个方法要求既经济又适用。 　　二是合理确定施工工期。在加快施工进度、缩短工期的情况下成本费用都会有明显的节约,如人员工资、办公费用、设施费用、水电费以及施工机械的租赁费用等,但是在加快施工进度的同时,也要投入相对多的人力、物力,这又相应的增加了较多的成本支出。因此,要在保证工期进度和施工质量的前提下,寻找一个合理的平衡点,制订一套科学、合理的施工进度计划。　　三是施工组织平面布置。施工平面图是保证施工现场的平面计划、空间布置以及现场文明施工的必要条件。规划施工平面图设计是否科学合理,涉及到临时设施的减少,项目用地的减少,从而达到降低成本的目标。科学合理的施工组织平面布置,可以大大减少反复搬迁施工设施、反复开挖地下工程以及反复运输土方等浪费现象。　　四是材料管理。材料管理是精益目标成本管理的重点内容,成本中材料的费用在施工项目中占的比重最大,有的高达70%,一般约占50%～60%左右。对于材料价格影响的因素很多,如,生产材料的产地、运输方式及距离、运输费用等等。因此,对于材料的采购要深入市场的广泛调查和比较,这样才能选择出最经济、最合适的采购方案。　　(3)房地产项目开工后实施持续改进　　房地产项目开工后实施持续改进是实现目标成本的最后一步。通过对于生产流程的改进,以达到单纯通过事前控制无法实现的成本降低。持续改进主要包括消除浪费和提高劳动效率等,这些活动在生产过程开始之后,通过实际成本与目标成本的比较,可以将所得到的经验应用到下一个施工项目中。　　■四、结语 　　随着房地产市场竞争越来越激烈,开发商为了适应这种新形势的严峻挑战,要采取全新的管理理念和方法。精益成本管理是一种新的成本管理理念,房地产企业要大力在项目成本管理中以精益思想为指导,建立和完善房地产项目的成本体系,为企业的成本管理开创极具竞争力的管理体系,使我国房地产业健康可持续发展。　　参考文献:　　[1]吴光东,苏振民,高卫庆.基于精益思想的房地产企业流程管理研究[J].工业技术经济,2008;07　　[2]王正茂.精益思想在建设工程项目计划与控制中的应用[J].建筑施工,2009;08　　[3]吴道流,赵帅,马仲雷.基于精益思想的施工项目目标成本管理新模式[J].公路与汽运,2009;03　　[4]王炜,苏阳.基于精益思想的管理效益探究[J].消费导刊,2009;05　　(责任编辑:张雄辉)'